Fremsat den 13. oktober 2021 af indenrigs- og boligministeren (Kaare Dybvad Bek)

Forslag

til

Lov om leje

Kapitel 1

Anvendelsesområde m.v.

Anvendelsesområde

§ 1. Loven gælder for leje, herunder fremleje, af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).

Stk. 2. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Stk. 3. Bortset fra § 17 gælder loven dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål.

Stk. 4. Loven gælder endvidere for leje af ustøttede private plejeboliger, jf. dog § 1, stk. 4, i lov om leje af erhvervslokaler m.v. §§ 7 og 9, kapitel 3, § 53, stk. 2, §§ 105-107, § 109, § 113, §§ 119-121, § 123, § 127, stk. 3, § 135 samt kapitel 24 gælder dog ikke for ustøttede private plejeboliger.

Stk. 5. Ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er tidligere institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.

§ 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Stk. 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er et led i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en selvejende institution, hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens drift, når løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.

Stk. 3. Bortset fra § 196, stk. 4, gælder loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af § 1 i lov om leje af almene boliger.

Stk. 4. Loven gælder ikke for lejeforhold om lokaler, der udlejes til brug for drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.

Stk. 5. Loven gælder ikke for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af erhvervslokaler m.v.

§ 3. Lovens regler om beboelseslejligheder finder også anvendelse, når en lejlighed er udlejet tillige med lokaliteter til andet end beboelse. Bortset fra § 129, stk. 4, gælder kapitel 3-5, §§ 105-107 og §§ 127-130 dog ikke for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i erhvervslejeloven.

Regulerede kommuner

§ 4. Ved regulerede kommuner forstås kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering i kapitel II-V i boligreguleringsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 om midlertidig regulering af boligforholdene med senere ændringer, fandt anvendelse. Ved regulerede kommuner forstås endvidere kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at kommunen skal være reguleret, jf. stk. 2.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan under hensyn til boligforholdene bestemme, at kommunen skal være reguleret. I regulerede kommuner kan kommunalbestyrelsen beslutte, at kommunen ikke længere skal være reguleret.

Bekendtgørelse af kommunalbestyrelsens beslutninger

§ 5. De beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter § 4, stk. 2, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Huslejeregulering m.v. i regulerede kommuner

§ 6. § 9, kapitel 3, § 62, §§ 105-107, § 109, § 113, § 115, stk. 2, §§ 119-123, § 127, stk. 3, og § 135 gælder alene for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, jf. dog stk. 2-4 og § 7, stk. 3. §§ 42-45, 49-51 og 53 gælder ikke for lejeforhold i ejendomme omfattet af 1. pkt.

Stk. 2. Lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, er ikke omfattet af stk. 1. For disse lejeforhold gælder dog §§ 33-36.

Stk. 3. Lejeforhold om enkeltværelser til beboelse i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, hvor værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor, er ikke omfattet af stk. 1. For disse lejeforhold gælder dog §§ 33-36 og § 40.

Stk. 4. Lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996 med senere ændringer, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996 med senere ændringer, eller lov om almene boliger m.v., er ikke omfattet af stk. 1.

Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner

§ 7. § 32 gælder alene for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som ejes af andelsboligforeninger, gælder § 32, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.

Stk. 2. I ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner og opført efter den 1. januar 1995, gælder § 32, hvis ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug.

Stk. 3. Lejeforhold i ejendomme omfattet af stk. 1 og 2 er ikke omfattet af § 6, stk. 1. Dog gælder for lejemål i disse ejendomme §§ 9, 33-36, § 38, stk. 3, og § 40. For lejemål i disse ejendomme gælder dog endvidere §§ 105-106 og 109, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder, medmindre ejendommen er beliggende i landzone, og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

Ejendomsbegreber

§ 8. I denne lov forstås ved en ejendom følgende, jf. dog § 9:

1) Et matrikelnummer.

2) Flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet.

3) En ejerlejlighed.

4) En bygning på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen.

§ 9. Flere ejendomme, der ejes af samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. Ligeledes skal flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom. 1-3. pkt. gælder ved anvendelse af følgende regler:

1) Lovens kapitel 3 om omkostningsbestemt leje samt § 7 om huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner, § 62 om ulovlig opkrævning af depositum og forudbetalt leje, §§ 105-107 og 109 om iværksættelse af arbejder og § 161 om lejerens bytteret.

2) § 113, §115, stk. 2, §§ 119-123 og § 60 i lov om boligforhold om ejendommens udvendige vedligeholdelse samt vedligeholdelsesplan.

3) Kapitel 5 om fri husleje og kapitel 14 om forbedringsarbejder, når ejendommen er omfattet af § 6, stk. 1.

Fravigelighed

§ 10. Dette kapitel kan ikke fraviges ved aftale.

Kapitel 2

Lejeaftalen

Lejeaftalens udformning og indhold

§ 11. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.

Stk. 2. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Stk. 3. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til reglerne i kapitel 3 eller reglerne om det lejedes værdi, jf. § 42, stk. 2 og 3, eller § 43.

Stk. 4. Ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter § 25, stk. 2, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter § 23, samt i aftalen skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte leje er nedsat i henhold til § 23, stk. 2.

Stk. 5. For lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens beslutning om regulering efter nettoprisindeks, jf. § 26, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan regulering, skal det fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 26 nævnte 2-årsperiode udløber.

§ 12. Det skal udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, hvis et lejemål er ombygget efter følgende regler:

1) Den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme lov.

2) Kapitel 5 om aftalt boligforbedring i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme lov.

3) Tidligere gældende kapitel 6 a om aftalt grøn byfornyelse i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019.

Stk. 2. Ydes der efter de nævnte love i stk. 1 tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.

Stk. 3. Har udlejeren helt eller delvist undladt at give de i stk. 1 og 2 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, i kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller efter § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Digital kommunikation

§ 13. Udlejeren eller lejeren kan med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag, forlange, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter. Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan meddelelser dog ikke afgives som digitale dokumenter.

Stk. 2. Meddelelser efter § 176 og § 182, stk. 2, kan ikke afgives som digitale dokumenter.

Blanketter

§ 14. Ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller af indenrigs- og boligministeren.

Stk. 2. Ved en blanket forstås skriftlige lejeaftaler, der indeholder lejevilkår, som egner sig til benyttelse over for flere lejere og fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.

Stk. 3. Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige.

Stk. 4. Indenrigs- og boligministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.

Dusør

§ 15. Ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller bytning af sådanne lejeforhold, er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Stk. 3. Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter og andre forhold ved forsinket betaling. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Stk. 4. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Stk. 5. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

§ 16. Det er ikke tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.

Stk. 2. Lejeren kan kræve lejeforhold, som bringes til ophør som følge af betaling, som er ydet i strid med stk. 1, retableret på uændrede vilkår. Retablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte lejeforhold.

Stk. 3. Betalinger ydet i strid med stk. 1 kan ikke kræves tilbagebetalt.

Stk. 4. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Stk. 5. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Beskyttelse af lejerens rettigheder

§ 17. Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.

Stk. 2. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt.

Stk. 3. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, fx aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven.

Fravigelighed

§ 18. Dette kapitel kan, bortset fra § 17, stk. 3, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 3

Omkostningsbestemt husleje mv.

Huslejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse

§ 19. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 25. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 42, stk. 2 og 3, jf. dog stk. 3-6, § 21, stk. 1, og § 161, stk. 3. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 128 væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 2.280 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 260.738 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 129, stk. 1, i tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.

Stk. 3. Før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter stk. 2, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen

muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.

Stk. 4. Stk. 2 finder alene anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende situationer:

1) En eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

2) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

3) En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

4) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det økonomiske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

5) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en værdistigning af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

6) Indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at få gennemført en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller disse aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede gennemført disposition.

7) Indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte overdragelse af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, hvis en gennemførelse af den betingede aftale vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.

8) Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-7, men hvorved der opnås en tilsvarende virkning.

Stk. 5. Følgende situationer er ikke omfattet af stk. 4:

1) Udlejning og genudlejning af lejemål, der inden den 1. juli 2020 opfyldte betingelserne for at kunne udlejes efter § 5, stk. 2, i tidligere gældende lov om midligertidig regulering af boligforholdende, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 eller både opfylder betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 og er genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning ikke er foretaget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte, jf. stk. 4, som endnu ikke er udløbet.

2) Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens § 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes uanset 1. pkt. af stk. 4.

3) Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere koncerninterne transaktioner.

4) Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings, et boligaktieselskabs eller et boliganpartsselskabs ejendom til en udlejningsejendom og alle senere videresalg, når andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før 1. juli 2020.

5) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse, jf. § 128, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.012 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt., kan ikke indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204.

6) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den indplacering, som var gældende fra den 1. juli 2020. § 9 finder ikke anvendelse.

Stk. 6. Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en indplacering på A-C på energimærkningsskalaen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende den 1. juli 2020. Kravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

§ 20. Ved tvister om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan § 19, stk. 2, alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Stk. 2. Ved sammenligningen, jf. § 42, stk. 2 og 3, ses bort fra følgende:

1) Lejemål, der er forbedret efter § 129, stk. 1, og § 137.

2) Lejemål omfattet af kapitel 5.

3) Lejemål omfattet af tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra følgende:

1) Lejeforhøjelse til afsætning efter § 120 og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse.

2) Lejeforhøjelse efter § 129, stk. 1 og 2, og § 137 og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og forbedringer efter § 129, stk. 1, § 137 og § 146 og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020,

3) Lejeforhøjelser og forbedringer efter tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

§ 21. Vil udlejeren indgå en lejeaftale i henhold til § 19, stk. 2, og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter § 19, stk. 2, skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 114. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, jf. § 114, stk. 2, kan der ikke opkræves husleje efter § 19, stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.

Stk. 2. Det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter § 19, stk. 1.

§ 22. Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Stk. 2. Reglen i stk. 1 er dog ikke til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i §§ 19-21.

§ 23. Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkast af ejendommens værdi, jf. § 25, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.

Stk. 2. Lejeforhøjelse kan ikke kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 42, stk. 2 og 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder § 20, stk. 3, tilsvarende anvendelse. 1. pkt. gælder ikke for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af tidligere gældende lov om realrenteafgift, såfremt beregning af afkastning sker efter § 25, stk. 4.

Stk. 3. Lejeforhøjelse efter stk. 1 har, medmindre parterne træffer anden aftale, virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Stk. 4. Vil et krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter § 46, hvor afkastet er beregnet efter § 25, stk. 2, medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser, jf. stk. 1-3, inden for de sidste 3 år overstiger 96 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal udlejeren senest samtidig med varslingen underrette lejeren om, at denne kan forlange at få tilbudt en anden passende bolig. § 106, stk. 2-4, finder tilsvarende anvendelse. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204.

Stk. 5. Har udlejeren helt eller delvist undladt at give de i § 11, stk. 4, omtalte oplysninger i forbindelse med indgåelsen af en lejeaftale, kan den gældende leje alene forhøjes på grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens indgåelse. Er lejeforhøjelse opkrævet for et beløb, der ligger ud over det i 1. pkt. tilladte, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt. § 40 finder tilsvarende anvendelse.

Driftsudgifter i det omkostningsbestemte huslejebudget

§ 24. De nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. De nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. efter § 117 og §§ 119-120, jf. dog 113, stk. 2.

Stk. 2. Udgifter til konsulentbistand som omfattet af § 47, stk. 3, optages ikke på budgettet.

Stk. 3. Beboerrepræsentanterne kan indhente tilbud på renholdelse, forsikringer og udfærdigelse af varme- og vandregnskaber og forelægge disse for udlejeren. Såfremt udlejeren afviser at antage et forelagt tilbud efter 1. pkt., kan beboerrepræsentanterne indbringe sagen for huslejenævnet, der kan pålægge udlejeren at antage et af beboerrepræsentanterne indhentet tilbud, såfremt huslejenævnet vurderer, at tilbuddet med hensyn til pris og kvalitet er bedre end det af udlejeren antagne.

Stk. 4. Stk. 3 gælder ikke for ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.

Stk. 5. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, optages som driftsudgift, uanset om ejendommen er fritaget for ejendomsbeskatning.

Afkast i det omkostningsbestemte lejebudget

§ 25. Til afkast af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Stk. 2. I stedet for et afkast efter reglen i stk. 1 kan udlejeren i ejendomme, der tages i brug efter 1963, som afkast beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af en passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud. Som passende forrentning anses:

Ibrugtagelsesår Pct.

1964 ……………. . . . . . 8

1965-69 ……………10

1970-73 ……………12

efter 1973 ………. . . . 14

Stk. 3. I stedet for afkast efter stk. 1 og 2 kan udlejeren for ejendomme finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån som afkast beregne den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud. Det beløb, der er beregnet efter 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres.

Stk. 4. For ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan beregnes samme beløb i afkast som beregnet efter stk. 3 for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.

Stk. 5. Er der i perioden 1. januar 1964 -1. april 1973 gennemført lejeforhøjelser for forbedringer, kan afkastet beregnes med indtil 7 pct. af ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering forud for forbedringens gennemførelse med tillæg af et afkast af den rimelige forbedringsudgift, beregnet efter reglerne i stk. 2, således at tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse er afgørende for forrentningsprocentens størrelse.

Stk. 6. Såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter 15. alm. vurdering, beregnes afkastet på grundlag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. alm. vurdering.

Stk. 7. Til det beregnede afkast kan udlejeren lægge det beløb, som henlagdes eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal ved udgangen af 2014, jf. § 9, stk. 7, i tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 14. august 2010. Beløbet i 1. pkt. reguleres efter reglerne i § 204.

Lejeregulering efter nettoprisindeks

§ 26. Udlejeren kan i stedet for regulering efter § 23 beslutte, at lejen i perioder på 2 år ad gangen reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske for den del af lejen, som vedrører de i § 24, stk. 1, nævnte nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter. Regulering efter nettoprisindeks omfatter alle lejemål i ejendommen bortset fra de lejemål, hvor der er aftalt en regulering af lejen efter kapitel 5. Ved 2-årsperiodens udløb skal udlejeren beregne lejen efter § 23. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne inden 2-årsperiodens udløb. Hvis lejen ved 2-årsperiodens udløb overstiger den leje, som beregnes efter § 23, skal udlejeren med virkning fra tidspunktet for 2-årsperiodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje.

Stk. 2. Beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne og er bindende for udlejeren i en periode på 2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren har afsendt meddelelse herom til lejerne. Lejeregulering efter stk. 1 kan tidligst få virkning 12 måneder efter, at lejen er beregnet og fastsat efter § 23.

Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse som følge af regulering efter nettoprisindeks efter stk. 1 skal være skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Stk. 4. Har udlejeren reguleret lejen efter nettoprisindeks, kan lejeforhøjelse opgjort efter § 23 tidligst få virkning 12 måneder efter, at der senest er trådt en lejeforhøjelse som følge af regulering af lejen efter nettoprisindeks i kraft og efter udløbet af den i stk. 2 nævnte 2-årsperiode.

Fordeling af lejeforhøjelse på lejlighederne

§ 27. Lejeforhøjelsen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Har lejligheder samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejligheder, hvis leje er lavest. De beløb, der afsættes til vedligeholdelse efter §§ 117 og 119-120 fordeles dog efter lejlighedernes bruttoetageareal. For ejendomme med lejligheder, hvor afsætning sker med forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal, sker fordelingen efter de enkelte lejligheders faktiske beløb pr. m² bruttoetageareal.

Stk. 2. Ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi ses bort fra forbedringer, som er bekostet af lejeren.

Stk. 3. Er lejen for en lejlighed forhøjet på grundlag af forbedring eller øget brugsværdi, der ikke modsvares af udgifter på budgettet, og er forhøjelsen sket efter den ejendomsvurdering, hvoraf afkastprocenten beregnes, ses der ved budgetteringen og ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi bort fra denne lejeforhøjelse.

Fordeling af budgetudgifter i blandede ejendomme

§ 28. For husrum, der benyttes af udlejeren, eller som er udlejet uden at være omfattet af reglerne i dette kapitel, samt for de i stk. 3 omhandlede enkeltværelser, skal der på budgettet optages en lejeværdi, der svarer til de pågældende husrums andel af ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkast. Fordelingen sker efter bruttoetageareal.

Stk. 2. For ejendomme, hvor der for beboelseslejligheder til vedligeholdelse efter §§ 117 og 119-120 afsættes forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal for de enkelte beboelseslejligheder, sker fordelingen af afsætningsbeløbene efter disse lejligheders faktiske beløb pr. m² bruttoetageareal.

Stk. 3. Lejen for enkeltværelser til beboelse, som er omfattet af dette kapitel, jf. § 6, stk. 3, fastsættes efter bruttoetagearealet som en forholdsmæssig andel af den lejeværdi, der er optaget på lejebudgettet for de i stk. 1, 1. pkt., omhandlede lejemål.

Varsling af lejeforhøjelse

§ 29. I ejendomme uden beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 23 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. Kravet skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Har mindst 1/4 af de lejere, hvis leje ønskes forhøjet, senest 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem, skriftligt fremsat indsigelse mod lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 30. I ejendomme med beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 23 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om, at varslingsskrivelsen er forelagt for beboerrepræsentanterne samt om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Senest 7 dage før varslingen efter stk. 1 skal udlejeren varsle beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen. Varslingen skal indeholde kopi af varslingsskrivelsen til lejerne, oplysning om det gældende budget og om det nye budget samt fornøden redegørelse for budgetposterne, herunder om ændringer i de enkelte beløbs størrelse. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er varslingen efter stk. 1 ugyldig.

Stk. 3. Beboerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter modtagelsen af varslingen efter stk. 2 fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentationen fremsender en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger sammen med dokumentation for bestemte udgifter i budgettet. Beboerrepræsentanterne skal endvidere have oplysning om deres adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt.

Stk. 4. Såfremt beboerrepræsentanterne senest 6 uger efter, at udlejerens varsling efter stk. 2 eller yderligere oplysninger efter stk. 3 er kommet frem, skriftligt har meddelt, at de ikke kan tiltræde lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Stk. 5. Såfremt udlejeren ikke rettidigt har modtaget meddelelse fra beboerrepræsentanterne som nævnt i stk. 4 eller beboerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse, når denne har meddelt lejerne dette med tilkendegivelse af, at den enkelte lejer kan indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsens rimelighed for nævnet efter § 38.

Stk. 6. Meddelelse efter stk. 5 kan gives i varslingsskrivelsen efter stk. 1, hvis den udsendes efter, at beboerrepræsentanterne har svaret, eller deres svarfrist er udløbet.

Lejeforhøjelse ved forhøjet afsætning til vedligeholdelse

§ 31. Krav om lejeforhøjelse, der udelukkende skyldes afsætning af de i §§ 117 og 119-120 nævnte afsætningsbeløb, kan uanset bestemmelserne i §§ 29 og 30 gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne.

Huslejeregulering for mindre ejendomme

§ 32. Reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejendomme omfattet af § 7. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1 , og hvor lejen er reguleret efter § 23. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1.

Huslejeregulering og opsigelsesbeskyttelse for enkeltværelser

§ 33. Reglerne i §§ 34-36 gælder for udlejning af de værelser, der er omfattet af § 6, stk. 3.

§ 34. Finder lejeren, at lejen eller andre vilkår er urimelige, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, der kan ændre lejen efter § 45 og lejevilkårene.

Stk. 2. Nedsættes lejen eller ændres lejevilkårene af huslejenævnet, kan dette bestemme, at lejeforholdet ikke kan opsiges uden nævnets godkendelse.

§ 35. Skønnes en opsigelse fra udlejerens side foranlediget af eller at stå i forbindelse med forsøg på at opnå en urimelig leje eller andre urimelige lejevilkår, kan huslejenævnet underkende opsigelsens gyldighed og bestemme, at lejeforholdet kun kan opsiges med nævnets godkendelse. Det samme gælder, hvis en opsigelse som følge af andre særlige omstændigheder i forbindelse med dens afgivelse skønnes stridende mod sædvanlig god udlejningsskik, således at den må anses for urimelig.

§ 36. Er sag rejst for huslejenævnet, kan dette, når omstændighederne taler derfor, bestemme, at lejeforholdet ikke uden nævnets godkendelse kan opsiges inden nævnets afgørelse i sagen er truffet.

Huslejenævnets kompetence

§ 37. Indbringes krav om lejeforhøjelse efter § 29, stk. 2, eller efter § 30, stk. 4, for huslejenævnet, kan nævnet tilsidesætte kravet helt eller delvis, dersom betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke er til stede.

Stk. 2. Nævnet kan dog, såfremt det konstateres, at kravet om lejeforhøjelse på grund af formelle mangler af mindre betydning er ugyldigt, jf. § 29, stk. 1, og § 30, stk. 1 og 3, i stedet for at tilsidesætte kravet på dette grundlag fastsætte en frist for udlejer til at berigtige de konstaterede formelle mangler. Berigtiges manglerne inden den angivne frist, bevarer kravet om lejeforhøjelse sin gyldighed.

Stk. 3. Indtil nævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal om året. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.

§ 38. På lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 37, stk. 1, afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.

Stk. 2. § 37, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. I ejendomme med beboerrepræsentation afgør huslejenævnet på beboerrepræsentanternes begæring på vegne af samtlige lejere uenighed om acontobidrag til varme og lign., uenighed om acontobidrag til vand og uenighed om acontobidrag til køling efter kapitel 7, uenighed om udlejerens ret til at modsætte sig installation af vandmålere og kølingsmålere efter § 67, stk. 3, og § 68, stk. 2, uenighed om lejerens ret efter § 142, stk. 2, uenighed om, hvorvidt en aftale i henhold til § 138 er åbenbart urimelig, og uenighed om lejeforhøjelser varslet efter §§ 26 eller 31.

Straf

§ 39. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den, som afkræver en lejer højere leje end tilladt efter reglerne i §§ 19-21. På samme måde straffes den udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne i §§ 19-22.

Stk. 2. Med bøde straffes den, som opkræver højere leje end tilladt af huslejenævnet efter reglen i § 34, eller som i strid med § 35 opsiger lejeforholdet uden nævnets samtykke.

Stk. 3. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Tilbagebetaling af for meget betalt husleje m.v.

§ 40. Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet.

Stk. 2. Lejeren kan uanset stk. 1 ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, medmindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Stk. 3. Tilbagebetalingskrav forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Fravigelighed

§ 41. Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Stk. 2. § 54 finder dog tilsvarende anvendelse.

Kapitel 4

Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.

Lejeforhøjelse i private lejeboliger

§ 42. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:

1) Lejeforhøjelser efter § 129, stk. 1 og 2, og § 137 og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019 og forbedringer efter § 129, stk. 1, § 137 og § 146 og forbedringer efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

2) Lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010.

3) Lejeforhøjelser og forbedringer efter tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

4) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejlighed eller enkeltværelse til beboelse med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Stk. 3. Ved sammenligningen af lejemål efter stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse.

Stk. 4. Ved sammenligningen, jf. stk. 2, ses bort fra:

1) Lejemål, der er forbedret efter § 129, stk. 1, og § 137.

2) Lejemål omfattet af §§ 49-51 samt kapitel 5.

3) Lejemål omfattet af tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Stk. 5. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

Lejeforhøjelse i ustøttede private plejeboliger

§ 43. Lejen for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, skal til enhver tid være fastsat således, at den svarer til det lejedes værdi, som fastsættes ved en sammenligning med støttede ældre- eller plejeboliger i kommunen efter reglerne i § 42, stk. 2 og 4. Ved fastsættelse af lejen ses bort fra forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Stk. 2. Krav om lejeforhøjelse, jf. stk. 1, kan varsles en gang årligt.

Stk. 3. Overstiger lejen det lejedes værdi efter stk. 1, kan lejeren forlange lejen nedsat hertil.

Stk. 4. Nedsættes lejen efter stk. 3, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.

Stk. 5. § 45, stk. 4 og 5, finder tilsvarende anvendelse for ustøttede private plejeboliger.

Varsling

§ 44. Lejeforhøjelse efter §§ 42 eller 43 kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Stk. 4. Indtil huslejenævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal om året. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet. Tilbagebetaling til lejeren af for meget betalt leje forrentes fra betalingstidspunktet efter bestemmelsen i § 15, stk. 3.

Stk. 5. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

Lejenedsættelse

§ 45. Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 42, stk. 1, tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1 skal der tages hensyn til de i § 42, stk. 2-4, nævnte omstændigheder.

Stk. 3. Nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.

Stk. 4. Sag om nedsættelse af lejen skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Stk. 5. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.

Lejeforhøjelse for øgede ejendomsskatter m.v.

§ 46. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

Stk. 2. Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, lejeværdi. For lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i §§ 19-31 er gældende, fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i §§ 27 og 28.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Stk. 4. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 47. Reglerne i § 46 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning eller lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.

Stk. 2. Reglerne i § 46 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, når ydelsen er betalt, opkræve bidraget hos lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb.

Stk. 3. Reglerne i § 46 gælder også udgifter til dækning af konsulentbistand i henhold til § 4 b, stk. 1, 2. pkt., i tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer. Udlejeren kan, når udgiften er betalt, udligne denne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 12 måneder har dækket udlejerens udlæg med sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen kan dog alene opkræves med lige store beløb hos de lejere, som har antaget konsulentbistand, jf. 1. pkt., og lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb.

Lejenedsættelse ved faldende udgifter til ejendomsskatter m.v.

§ 48. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 46 og 47 nævnte skatter, afgifter, udgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum, i hvis leje udgiften har været indregnet. Udlejeren skal dog ikke foretage lejenedsættelse, hvis bortfald eller nedsættelse af skatter, afgifter, udgifter og bidrag samtidig udlignes eller overstiges af nye forøgede skatter, afgifter, udgifter eller bidrag. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves som en del af lejen, uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning.

Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om nedsættelsen af skatter, afgifter, udgifter eller bidrag er kommet frem.

Lejefastsættelse i indeksfinansierede ejendomme

§ 49. For ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, kan lejen fastsættes således, at den samlede lejeindtægt kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter på tidspunktet for ejendommens opførelse med tillæg af afkastet af ejendommens værdi.

Stk. 2. Som afkast kan beregnes den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud.

Stk. 3. Driftsudgifterne efter stk. 1 og forrentningen efter stk. 2, 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres. Regulering kan dog ikke ske af driftsudgifter omfattet af §§ 46-48.

Stk. 4. Lejen fordeles på beboelseslejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Ved bedømmelsen af beboelseslejlighedernes indbyrdes værdi ses bort fra forbedringer, som lejeren har betalt.

Stk. 5. Lejeforhøjelse efter stk. 2 og 3 kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Stk. 6. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 7. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 7. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Lejefastsættelse i realrenteafgiftsfritagede ejendomme

§ 50. For ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan lejen uanset ejendommens finansiering fastsættes til samme beløb, som lovligt kan opkræves efter § 49 for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.

Undtagelse fra det lejedes værdi

§ 51. §§ 42-45 finder ikke anvendelse for lejemål i ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån. Det samme gælder for lejemål i ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt lejefastsættelsen sker efter § 50.

Huslejenævnets kompetence

§ 52. Uenighed om lejeregulering og lejefastsættelse efter reglerne i dette kapitel afgøres af huslejenævnet.

Fravigelighed

§ 53. §§ 42-48 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, jf. dog kapitel 5 om fri leje.

Stk. 2. Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Stk. 3. De øvrige bestemmelser i dette kapitel kan ikke fraviges.

Kapitel 5

Fri leje

Aftalt fri leje

§ 54. Lejen kan fastsættes frit efter parternes aftale i følgende lejeforhold:

1) Lejeforhold om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

2) Lejeforhold om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

3) Lejeforhold om nyindrettede beboelseslejligheder eller nyindrettede enkeltværelser i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.

Stk. 2. For lejeforhold omfattet af stk. 1, nr. 2 og 3, er det en betingelse for, at lejen kan fastsættes frit, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af disse bestemmelser.

Stk. 3. Lejeforhøjelse for lejeforhold, hvor lejen fastsættes frit efter parternes aftale, jf. stk. 1, kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Huslejenævnets kompetence

§ 55. Uenighed om lejeaftaler indgået i henhold til § 54 samt om, hvorvidt en aftale indgået i medfør af § 54 er rimelig, jf. aftalelovens § 36, afgøres af huslejenævnet. Huslejenævnet afgør endvidere uenighed om udlejerens ret til at råde over arealer i tagetager efter § 54, stk. 1, nr. 3.

Fravigelighed

§ 56. Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 6

Betaling af leje

Betalingssted

§ 57. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet i form af en konto i et pengeinstitut. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.

Betalingstidspunkt

§ 58. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.

Stk. 2. Er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan den kræves betalt forud for den periode, den vedrører.

Stk. 3. Leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse kan ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen. Leje for ustøttede private plejeboliger kan ikke kræves betalt for mere end 1 måned ad gangen.

Stk. 4. Rettidig betaling af husleje sker senest på forfaldsdagen. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag.

Stk. 5. I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.

Depositum og forudbetalt leje

§ 59. Udlejer kan i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til højst 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.

Stk. 2. I fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på særskilt deponeringskonto.

Stk. 3. Udlejer kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder, når den forudbetalte leje samtidig ikke overstiger den leje, som skal betales i perioden fra lejemålet opsiges af lejeren, indtil lejeforholdet ophører. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det beløb, der er forudbetalt efter 1. pkt. i den sidste del af lejeperioden.

Stk. 4. Depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 182, stk. 1, nr. 1. Hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 182, stk. 1, nr. 1.

Stk. 5. Huslejenævnet kan tillade, at stk. 1-3 fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 17, stk. 1, 2. pkt.

Regulering af depositum og forudbetalt leje

§ 60. Gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan for de nævnte beløb opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto. Nedsættes lejen, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje til lejeren.

Stk. 2. Regulering af depositum og forudbetalt leje efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 182, stk. 1, nr. 1. Har lejeren valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 182, stk. 1, nr. 1.

Ustøttede private plejeboliger

§ 61. Udlejer kan ikke i lejeforhold om ustøttede private plejeboliger kræve lejen forudbetalt efter § 59, stk. 3 og 4.

Straf

§ 62. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den udlejer, som i ejendomme med lejefastsættelse efter §§ 19-31 forlanger depositum og forudbetalt leje i strid med § 59, stk. 1 og 3.

Stk. 2. Medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning, straffes med bøde den lejer, der har foretaget fremleje, og som ikke inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør eller endelig huslejenævnsafgørelse, hvis sag herom er indbragt for huslejenævnet, har foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje.

Stk. 3. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Huslejenævnets kompetence

§ 63. Uenighed om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse efter §§ 59-61 afgøres af huslejenævnet. Huslejenævnet kan herunder tillade, at § 59, stk. 1-3, fraviges, jf. § 59, stk. 5.

Fravigelighed

§ 64. § 57, § 58, stk. 3-5, og §§ 59-61 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 7

Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.

Udgifter til varme og opvarmning af vand

§ 65. Leverer udlejeren varme og opvarmning af vand, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter som nævnt i § 72, stk. 4 og 5, refunderet. De nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Udgifter til leverancer efter stk. 1 kan dog indeholdes i lejen, medmindre pligt til måling af forbrug følger af anden lovgivning, ved følgende lejeaftaler:

1) Lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse.

2) Lejeaftaler om lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde el. lign., hvis vedtægter er godkendt af det offentlige.

§ 66. Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. I ejendomme, som helt eller delvis er undtaget fra krav om individuel måling af varme i medfør af byggeloven, fordeles udgifterne efter udlejerens bestemmelse efter bruttoetagearealet eller efter rumfang.

Stk. 2. I ejendomme, som helt eller delvis er undtaget fra krav om individuel måling af opvarmning af vand i medfør af byggeloven, fordeles udgifterne efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.

Udgifter til køling

§ 67. Leverer udlejeren køling, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter i § 72, stk. 4, refunderet. Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af køling i medfør af byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i lejen.

Stk. 2. Leverer udlejeren køling, og er udgiften hertil indeholdt i lejen, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at fordelingen af udgiften fremover skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere. Udlejeren kan forlange, at fordelingen af udgiften i 1. pkt. fremtidig skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis installation af forbrugsmålere til måling af forbruget af køling er påbudt i henhold til lov. Beslutninger efter 1. og 2. pkt. er bindende for alle lejere uanset tidligere aftaler.

Stk. 3. Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af en beslutning efter stk. 2, 1. pkt., hvis udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.

Stk. 4. Udgifter som følge af ændret fordeling betragtes som forbedring.

Stk. 5. Beslutninger efter stk. 2 kan gennemføres med 6 ugers varsel til en regnskabsperiodes begyndelse.

Udgifter til koldt vand

§ 68. Leverer udlejeren koldt vand, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. Fordeling af udgifterne imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af koldt vand i medfør af byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i lejen.

Stk. 2. § 67, stk. 2-5, finder tilsvarende anvendelse. Beslutninger efter § 67, stk. 2, vedrørende vand kan gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring.

Udgifter til el og gas

§ 69. Leverer udlejeren gas til opvarmning og el, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af el eller gas i medfør af byggeloven, kan fordeling af udgiften ske efter areal eller rumfang. Fordeling af udgiften til el til andet end opvarmning kan dog kun ske ved godkendte individuelle elektricitetsmålere.

§ 70. Måles forbruget af el og gas i den enkelte boligenhed ved fordelingsmålere, skal fordelingen imellem lejerne ske på grundlag af det målte forbrug. Udlejeren, beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan forlange, at lejerne fremover betaler forbrug på grundlag af afregningsmålere direkte til forsyningsvirksomheden. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af el til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et varmeregnskabsårs begyndelse.

A conto-betaling af forbrugsudgifter

§ 71. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale a conto-bidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter vedrørende varme, opvarmning af vand, køling, vand, el og gas, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen, jf. dog § 79, stk. 2. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende a conto-bidrag.

Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Stk. 3. De samlede bidrag for et år for henholdsvis varme, opvarmning af vand, køling, vand, el og gas må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance. Ved forhøjelse af det løbende a conto-bidrag kan det månedlige bidrag højst forøges til 1/12 af den samlede udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance.

Forbrugsregnskaber

§ 72. Udgifterne i §§ 65-69 opgøres i særskilte forbrugsregnskaber for følgende:

1) Varme og opvarmning af vand.

2) Køling.

3) Vand.

4) El.

5) Gas.

Stk. 2. Rabatydelser o. lign. skal godskrives regnskabet.

Stk. 3. Lejerens bidrag efter §§ 65-69 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 182, stk. 1, nr. 1.

Stk. 4. I regnskabet for varme og opvarmning af vand samt i kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg henholdsvis kølingsanlæg, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet.

Stk. 5. Udgifterne til energimærkning medtages i regnskabet for varme og opvarmning af vand som en forholdsmæssig del med lige store beløb i hvert af årene i den periode, energimærkningen er gyldig. Endvidere kan medtages en passende forrentning af udgiften til energimærkning, der ikke er dækket ved lejernes betaling efter 1. pkt. Udlejeren har pligt til at orientere lejerne om, at der er udarbejdet energimærkning i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger og på en lejers forlangende give denne eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå dette materiale og eventuelle bilag hertil.

Stk. 6. I vandregnskabet kan udlejeren medtage samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og vandafledningsafgift, i regnskabsperioden.

Stk. 7. Skal en udgift, der hidtil har været indeholdt i lejen, fremover indgå i et forbrugsregnskab jf. stk. 1, nedsættes lejen samtidig med et beløb, der svarer til det, der var indeholdt i lejen.

§ 73. Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter og om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. § 77. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning af leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, hvis regnskabet kommer frem til lejeren efter udløbet af fristen i § 75, 1. pkt. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

§ 74. Medmindre andet er aftalt, begynder regnskabsåret for de i § 72, stk. 1, nr. 1, 2, 4 og 5, anførte regnskaber den 1. juni, jf. dog stk. 2-4.

Stk. 2. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at regnskabet fremover skal begynde på en anden dato, jf. dog stk. 3 og 4. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.

Stk. 3. For ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, og for ejendomme, hvor leverancen af køling sker fra et kollektivt kølingsforsyningsanlæg, skal forbrugsregnskabet følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.

Stk. 4. For ejendomme, hvor leverancen af vand sker fra en kommune eller et vandværk, skal regnskabsåret fastsættes, således at det svarer til det, som udlejeren afregner efter i forhold til kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte, at vandregnskabsåret skal følge varmeregnskabsåret, jf. stk. 1 og 3.

§ 75. Forbrugsregnskabet, jf. § 72, stk. 1, skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, jf. § 72, stk. 1, nr. 1-5, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt.

§ 76. Når et forbrugsregnskab er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene til regnskabet på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

§ 77. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod de enkelte forbrugsregnskaber senest 6 uger efter, at regnskabet er kommet frem til lejeren. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod de enkelte regnskaber, jf. 1. pkt. Indsigelsen skal indeholde oplysning om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav om efterbetaling i henhold til regnskabet.

§ 78. Har lejeren i henhold til et forbrugsregnskab betalt for lidt i a conto-bidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Stk. 2. Har lejeren i henhold til et forbrugsregnskab betalt for meget i a conto-bidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren.

§ 79. Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 75 nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Stk. 2. Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren inden 2 måneder efter den i § 75 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale a conto-bidrag, indtil regnskabet er kommet frem til lejeren, og lejeren har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode.

§ 80. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl ikke medtaget en udgiftspost på forbrugsregnskabet, kan udlejeren til det følgende forbrugsregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af det overførte beløb.

Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder § 78 og § 79, stk. 1, tilsvarende anvendelse.

Bemyndigelse m.v.

§ 81. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om, hvordan udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg til varme og opvarmning af vand samt køling, som er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, fordeles mellem ejendommens lejligheder og lokaler.

Stk. 2. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om, at engangsydelser eller udgifter, der ikke betales hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår, og at udlejeren kan medtage en passende forrentning af den del af udgiften, der ikke er dækket ved lejernes løbende betaling.

Huslejenævnets kompetence

§ 82. Uenighed om lejerens betaling for varme, opvarmning af vand, køling, vand, el og gas, herunder uenighed om acontobidrag, og hvor udlejeren modsætter sig at opsætte målere i henhold til § 67, stk. 2, § 68, stk. 2, og § 70, 2. pkt. afgøres af huslejenævnet.

Fravigelighed

§ 83. §§ 65-69, § 72, stk. 3-5, og § 74, stk. 3, kan ikke fraviges.

Stk. 2. De øvrige bestemmelser i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 8

Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.

Lejerens betaling til fællesantenne m.v.

§ 84. Leverer udlejeren fælles programforsyning, kan udlejeren forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder udgifter til administration. Det samme gælder forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester. Udgifterne fordeles ligeligt på de lejemål i ejendommen, hvor lejeren ifølge aftale med udlejeren er forpligtet til at bidrage til den fælles programforsyning eller til den fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, jf. dog § 85. Udgifterne kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. Har udlejeren efter aftale med lejeren etableret eller forbedret ejendommens programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, kan udlejeren forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Uden aftale kan udlejeren dog forlange godtgørelse for udgifter, der med rimelighed er afholdt til forbedringer, det påhviler udlejeren at udføre efter anden lovgivning. Udlejeren kan forlange en passende forrentning og afskrivning af udgifterne. Udgifter til vedligeholdelse af fællesantenneanlæg eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester kan ikke fradrages på ejendommens konti for udvendig vedligeholdelse, jf. § 119 og § 120. Der kan ikke beregnes lejeforhøjelse efter §§ 128 og 129 for etablering og forbedring af fællesantenner.

Stk. 3. Lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 182, stk. 1, nr. 1.

Betaling ved fravalg af programforsyning m.v.

§ 85. For lejemål, hvor lejeren under iagttagelse af reglerne i § 6 a i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed m.v. og de i medfør af § 6 a, stk. 6, i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed m.v. udstedte regler har fravalgt tilslutning til og betaling for fælles programforsyning, eller hvor lejeren har individuelt valg af elektroniske kommunikationstjenester, skal den enkelte lejer kun betale for de programmer eller de elektroniske kommunikationstjenester, som lejeren har adgang til.

Stk. 2. Har lejeren fravalgt tilslutning til og betaling for programforsyning i et fællesantenneanlæg, som ejes af andre end udlejeren, kan lejeren ikke pålægges at betale til etablering, forbedring og drift af anlægget, bortset fra rimelige udgifter til administration. Ejes fællesantenneanlægget af andre end udlejeren, og benyttes anlægget også til fremføring af andre elektroniske kommunikationstjenester, kan alle husstande uanset fravalg af fælles programforsyning pålægges at betale til etablering, forbedring og drift, herunder administration af anlægget.

Udlejerens og lejerens mulighed for at opsige leveringsaftale

§ 86. Leverer udlejeren fælles programforsyning eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, kan udlejeren uanset modstående aftale med 6 måneders varsel meddele lejeren, at udlejeren bringer leveringen af fælles programforsyning eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen til ophør.

Stk. 2. Har udlejeren gjort sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende administration af den fælles programforsyning eller den fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v., kan lejeren med virkning for fremtiden frigøre sig fra forpligtelsen til at modtage den fælles programforsyning eller den fælles adgang til elektroniske kommunikationstjenester, som udlejeren foranstalter fordelt i ejendommen.

Huslejenævnets kompetence

§ 87. Huslejenævnet afgør uenighed imellem lejeren og udlejeren vedrørende §§ 84-86.

Stk. 2. Efter lejerens anmodning skal huslejenævnet afgøre, om udlejeren har opkrævet større beløb end tilladt efter §§ 84 og 85. Har udlejeren efter nævnets afgørelse opkrævet større beløb end tilladt, kan lejeren forlange det for meget betalte tilbage. § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Fravigelighed

§ 88. §§ 84 og 85 kan ikke fraviges til skade for lejeren. §§ 86 og 87 kan ikke fraviges.

Kapitel 9

Lejerens indflytning

Det lejedes stand på overtagelsestidspunktet

§ 89. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra tidspunktet for lejeforholdets begyndelse. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.

Indflytningssyn og -rapport

§ 90. Udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet.

Stk. 2. Indflytningsrapporten, jf. stk. 1, skal udleveres til lejeren ved synet, eventuelt i et digitalt dokument, jf. dog § 13, stk. 1. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.

Stk. 3. Ved overtrædelse af stk. 1 og 2 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 187, stk. 1, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.

Mangler på overtagelsestidspunktet

§ 91. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen, jf. §§ 95-97, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Huslejenævnets kompetence

§ 92. Uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, afgøres af huslejenævnet.

Stk. 2. Huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre manglen.

Fravigelighed

§ 93. §§ 90-92 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 10

Mangler ved boligen

Forsinkelse

§ 94. Er det lejede ikke fuldført på det tidspunkt, hvor lejeren efter aftalen skal overtage lejemålet, er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, eller foreligger der en anden hindring for lejerens overtagelse af det lejede til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Stk. 2. Lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse i de tilfælde, som er omtalt i stk. 1, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes ikke at være af væsentlig betydning for lejeren. Retten til at hæve lejeaftalen er betinget af, at lejeren, efter at forsinkelsen er indtrådt, har fremsat påkrav over for udlejeren, og lejerens overtagelse ikke kan ske inden rimelig tid derefter. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen. Lejeaftalen kan dog altid hæves ved enhver forsinkelse, hvis lejeren udtrykkeligt har betinget sig overtagelse af lokalerne til et bestemt tidspunkt.

Stk. 3. Uanset om lejeren hæver lejeaftalen, kan lejeren i de tilfælde, hvor den tidligere lejer ikke er fraflyttet, kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

Fysiske mangler ved det lejede

§ 95. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign. Hvis manglen vedrører det lejedes forsyning med varme, opvarmning af brugsvand, el eller vand, kan lejeren rette henvendelse til kommunen med henblik på at få genoptaget forsyningen efter reglerne i kapitel 3 om kommunal sikring af forsyning med vand, varme og el i lov om boligforhold.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

§ 96. Er det lejede mangelfuldt, som nævnt i § 95, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen, eller kan den ikke afhjælpes inden for en rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Er manglen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig manglen som grund for ophævelse.

§ 97. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

§ 98. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.

Retlige mangler

§ 99. Er brugen af det lejede helt eller delvist i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved lejeaftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

Stk. 3. Er det lejede mangelfuldt efter stk. 1, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 100. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 99 nævnte tilfælde, til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje indtil den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Fravigelighed

§ 101. §§ 94-100 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 11

Varsling af iværksættelse af arbejder

Udlejerens adgang til det lejede

§ 102. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 103. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.

Arbejdernes udførelse

§ 104. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

§ 105. Inden udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 100 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal denne fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204.

Stk. 2. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren fremsætte tilsvarende varsel efter stk. 1 over for beboerrepræsentanterne.

Stk. 3. Varslingerne i henhold til stk. 1 og 2 skal indeholde en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgifterne og den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der er en følge af forbedringens gennemførelse. Varslingen skal endvidere indeholde oplysning om beboerrepræsentationens eller lejernes, i ejendomme uden beboerrepræsentation, adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. I ejendomme med beboerrepræsentation skal lejerne tillige have oplysning om, at kravet samtidig er forelagt for beboerrepræsentanterne. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 4. Har beboerrepræsentationen, eller i ejendomme uden beboerrepræsentation mindst 1/4 af lejerne, senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderligere 6 uger indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om forbedringen.

§ 106. Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år, vil udgøre mere end 199 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at denne kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204.

Stk. 2. Fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen efter stk. 1 krav om at få tilbudt anden passende bolig, skal udlejeren inden forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren en bolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der efter fradrag af eventuel boligstøtte ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden har en passende størrelse, når den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed, eller den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer.

Stk. 3. Såfremt lejeren gør indsigelse, fordi denne finder, at udlejerens tilbud om anden bolig ikke opfylder betingelserne i stk. 2, skal udlejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

Stk. 4. Over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk. 1 om sin ret til at kræve anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1 angivne grænse. Tilsvarende gælder, hvis udlejeren ikke overholder forpligtelserne efter stk. 2 og 3.

§ 107. Når forbedringen alene omfatter foranstaltninger, der er påbudt i henhold til lov, eller arbejder, der er gennemført i medfør af § 146, eller foranstaltninger, der er omfattet af den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, af kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 eller af den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, finder reglerne i §§ 105-106 ikke anvendelse.

Huslejenævnets kompetence

§ 108. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister efter dette kapitel.

Stk. 2. Udfører udlejeren ikke et påbegyndt forbedringsarbejde med den fornødne hurtighed, jf. § 104, kan huslejenævnet fastsætte en tidsfrist for arbejdets fuldførelse.

§ 109. Indbringes sag om iværksættelse af forbedringer efter § 105, kan huslejenævnet modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed. Det samme gælder, hvis den ikke skønnes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under hensyn til ejendommens og de pågældende husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr. Det kan herved tages i betragtning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de enkelte udlejede husrum, skønnes rimelige i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.

Stk. 2. Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig, kan udlejeren ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen.

Stk. 3. Indbringelse efter §§ 89 eller 90 i lov om boligforhold af en afgørelse, hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning.

Fravigelighed

§ 110. Dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 12

Vedligeholdelse

Vedligeholdelsesbegreberne

§ 111. Ved vedligeholdelse forstås de arbejder, som er nødvendige for at holde ejendommen og det lejede i den tilstand, som modparten har krav på i medfør af lejeaftalen, denne lov og almindelige retsgrundsætninger.

Stk. 2. Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.

Stk. 3. Ved udvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af alle dele af ejendommen og det lejede, som ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse.

Parternes vedligeholdelsespligt

§ 112. Vedligeholdelse, herunder såvel indvendig som udvendig vedligeholdelse, jf. stk. 2, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 117.

Stk. 2. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

Stk. 3. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

Vedligeholdelsesplan

§ 113. Udlejeren skal hvert år inden den 1. juli udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-årsperiode. Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til møde med henblik på udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen.

Stk. 2. Udlejeren mister retten til at opkræve beløb efter §§ 119 og 120, hvis udlejeren ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen i overensstemmelse med stk. 1 og lejerne har indbragt sag herom for huslejenævnet. Udlejeren kan ikke opkræve de nævnte beløb fra lejernes indbringelse af sag for huslejenævnet, indtil en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejerne.

Stk. 3. Stk. 1 gælder ikke for ejendomme omfattet af § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Stk. 4. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.

Huslejenævnets kompetence

§ 114. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om opfyldelse af lejerens henholdsvis udlejerens pligt til renholdelse og vedligeholdelse, jf. § 112. Huslejenævnet træffer endvidere afgørelse i tvister om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner, jf. § 113.

Stk. 2. Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere retningslinjer herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, hvis udlejeren ikke overholder den frist, der er fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. kapitel 5 i lov om boligforhold. Grundejernes Investeringsfond kan træffe beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 70, stk. 1, i lov om boligforhold.

Stk. 3. Huslejenævnet kan give påbud efter stk. 2, uanset om udgifterne kan afholdes af indestående på konti efter §§ 119 og 120.

Fravigelighed

§ 115. §§ 111 og 113-114 kan ikke fraviges ved aftale. § 112 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

Stk. 2. § 112, stk. 2, kan ikke fraviges til skade for lejeren, for så vidt angår udvendig vedligeholdelse, i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1. Det kan dog aftales, at lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det lejede.

Kapitel 13

Hensættelser til vedligeholdelse

Indvendig vedligeholdelseskonto

§ 116. Når en lejlighed er udlejet helt eller delvis til beboelse, anses udlejerens pligt til indvendig vedligeholdelse for opfyldt, når han til dette formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 117-118. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, finder 1. pkt. kun anvendelse for så vidt angår den del af det lejede, der er udlejet til beboelse.

§ 117. Udlejeren skal i hvert regnskabsår afsætte 46 kr. pr. m² bruttoareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden til opfyldelse af den indvendige vedligeholdelsespligt. Beløbene afsættes med 1/12 månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204.

Stk. 2. Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.

Stk. 3. Når udlejeren har afholdt udgiften til indvendig vedligeholdelse og til anden vedligeholdelse efter § 118, stk. 2, kan udlejeren fradrage den på vedligeholdelseskontoen. Udlejeren skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter.

Stk. 4. Inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo skal ansættes til nul.

Stk. 5. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra huslejenævnet om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen mindst henstår et beløb svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.

Stk. 6. Ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen videreføres, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.

Stk. 7. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.

§ 118. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager indvendig vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

Stk. 2. Lejeren kan endvidere kræve, at det beløb, hvormed saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i velvedligeholdt stand for så vidt angår indvendig vedligeholdelse.

Stk. 3. Er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav efter stk. 1 og 2.

Udvendige vedligeholdelseskonti

§ 119. Udlejeren skal som et led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde ejendommen afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18 i boligreguleringsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt, jf. § 204.

Stk. 2. Har ejendommen lejligheder og lokaler, der ikke er omfattet af reglerne om udvendig vedligeholdelseskonti i dette kapitel, skal der for sådanne lokaler afsættes samme beløb pr. m² på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for beboelseslejligheder. For private andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb på vedligeholdelseskontoen for lejligheder og lokaler, der er udlejet af andelsboligforeningen.

Stk. 3. Udlejeren af en ejendom, der ikke er omfattet af § 120, skal udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår. Udlejeren skal indsende årsregnskabet til Grundejernes Investeringsfond.

§ 120. I ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end to beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i § 119, årligt afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18 b i boligreguleringsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt, jf. § 204. Beløbet indsættes på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov om boligforhold.

Stk. 2. Stk. 1 finder tilsvarende anvendelse, hvor afsætning sker efter § 211.

Stk. 3. Det indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i § 122 og § 63 i lov om boligforhold.

Stk. 4. Bestemmelsen i stk. 1 finder ikke anvendelse på ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet som landbrugs- eller skovejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3.

Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti

§ 121. På kontoen efter §§ 119 og 120 kan fradrages beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til udvendig vedligeholdelse, jf. § 111, stk. 3. Endvidere kan der med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne fradrages beløb, der er anvendt til forbedring.

Stk. 2. Dækkes en udgift ved optagelse af lån, er udlejeren berettiget til i stedet for at fradrage udgiften at fradrage de årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som disse betales.

§ 122. Beløb indbetalt på en konto efter § 120 kan udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til ejendommens udvendige vedligeholdelse, til forbedring eller til ydelser på lån til de nævnte formål, jf. § 121, stk. 2, jf. dog stk. 4. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning.

Stk. 2. Senest samtidig med, at udlejeren kræver beløb udbetalt efter stk. 1, skal beboerrepræsentanterne eller lejerne have underretning om, hvilke udgifter der er afholdt, og hvilket beløb der kræves udbetalt.

Stk. 3. Beløb indsat på en konto efter § 120 kan udbetales, medmindre beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne protesterer mod udbetalingen inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen efter stk. 2. Såfremt enighed ikke kan opnås mellem udlejer og beboerrepræsentanter eller et flertal af lejerne, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om udbetaling efter stk. 1.

Stk. 4. Det er en betingelse for udbetaling efter stk. 1, at udlejeren dokumenterer, at indestående beløb på ejendommens konto efter § 119 er opbrugt.

Fritagelse for afsætning efter § 120

§ 123. Grundejernes Investeringsfond kan fritage ejeren af en ejendom for afsætning efter § 120 for den del af ejendommen, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Stk. 2. Grundejernes Investeringsfonds afgørelse efter stk. 1 kan indbringes for huslejenævnet.

Stk. 3. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler for, i hvilket omfang Grundejernes Investeringsfond kan fritage en ejer for afsætning efter § 120.

Huslejenævnets kompetence

§ 124. Tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til føre en indvendig vedligeholdelseskonto og om beløb, der fradrages på kontiene for indvendig og udvendig vedligeholdelse, afgøres af huslejenævnet.

Stk. 2. Huslejenævnet kan beslutte, at afsætningsbeløbet efter § 120, stk. 1, skal nedsættes i en periode op til 5 år, såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlanger det. Beløbet kan bl.a. nedsættes, hvis der på kontoen efter § 120, stk. 1, i forvejen henstår beløb svarende til de seneste 5 års hensættelser, eller hvis ejendommens vedligeholdelsesstand tilsiger, at der i perioden ikke er behov for et større beløb. Beløbet kan ikke nedsættes til et beløb, der er lavere end 15 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Stk. 3. Huslejenævnet indsender afgørelser, jf. stk. 2, til Grundejernes Investeringsfond, som lægger dem til grund ved beregningen af det bindingspligtige beløb efter § 120 for den enkelte ejendom.

Fravigelighed

§ 125. §§ 116-118 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren. §§ 119-124 kan ikke fraviges.

Kapitel 14

Udlejerens forbedringer

Udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede

§ 126. Udlejeren har ret til at foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i det lejede, når ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.

Stk. 2. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.

Forbedringer og lejeforhøjelser

§ 127. Ved forbedringer forstås foranstaltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi eller foranstaltninger, som er påbudt ved lov eller offentlige forskrifter, når disse ikke er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt.

Stk. 2. Inden udlejeren iværksætter forbedringer, skal denne iagttage § 131 om inddragelse af beboerrepræsentationen.

Stk. 3. Inden udlejeren iværksætter forbedringer i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., skal denne iagttage §§ 105-106 om varsling af iværksættelse.

§ 128. Har udlejeren forbedret det lejede, kan denne forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.

§ 129. For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.

Stk. 2. Har en udlejer gennemført arbejder efter reglen i § 146, kan denne forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.

Stk. 3. Har udlejeren udført foranstaltninger efter tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, eller efter kapitel 5 i tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. a kan denne i stedet for lejeforhøjelse for forbedringerne efter § 128 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter reglerne i tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i tidligere gældende lov om byfornyelse.

Stk. 4. Har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation, og tilslutter udlejeren denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan udlejeren forlange, at lejeren over 10 år godtgør udlejeren ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.

Stk. 5. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler til stk. 1 om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.

Varsling m.v.

§ 130. Lejeforhøjelse efter §§ 128 og 129 kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

Stk. 4. Hvis byggeregnskabet ikke er aflagt inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor den foreløbige lejeforhøjelse trådte i kraft, kan huslejenævnet på begæring af en lejer fastsætte en frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab ikke aflagt inden fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre overskridelsen af fristen beror på forhold, som ikke kan lægges udlejeren til last.

Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til denne. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis denne ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Stk. 6. For ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, finder §§ 38 og 40 også anvendelse for varslede forbedringsforhøjelser.

Stk. 7. Er sag indbragt for huslejenævnet, kan udlejeren, indtil nævnets afgørelse foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Huslejenævnet kan dog bestemme, at udlejeren kun kan oppebære et mindre beløb, indtil nævnet har truffet sin afgørelse.

§ 131. Inden udlejeren i en ejendom med beboerrepræsentation varsler iværksættelse af arbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 63 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren med rimeligt varsel skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag over forbedringsforhøjelsen. Mødet skal afholdes, inden iværksættelse varsles. Forud for mødet skal udlejeren fremsende skriftligt materiale vedrørende forbedringsarbejderne. Det i 1. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204.

Stk. 2. Skal udlejeren ikke varsle iværksættelse af de arbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, men er de øvrige betingelser i stk. 1 opfyldt, skal møde efter stk. 1 afholdes senest 2 uger før forbedringsforhøjelsens varsling.

Stk. 3. Hvis arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, skal udlejeren senest på det i stk. 1 nævnte møde opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst én bydende i licitationen. Udlejeren skal skriftligt og med rimeligt varsel indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen.

Stk. 4. Overholder udlejeren ikke forpligtelserne efter stk. 1-3, kan lejeforhøjelse ikke opkræves ud over beløbsgrænsen nævnt i stk. 1.

Forhåndsgodkendelse

§ 132. Inden der iværksættes forbedringer, herunder gennemgribende forbedringer efter § 19, stk. 2, og ombygningsarbejder vedrørende sammenlægning af lejligheder, kan huslejenævnet på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med det projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren skal forelægge huslejenævnet, jf. stk. 4.

Stk. 2. Inden ejeren af en ejerbolig eller andelshaveren med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed træffer beslutning om at udleje boligen, kan huslejenævnet tillige træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves. Denne adgang gælder dog kun for ejere, der ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og for andelshavere, der ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.

Stk. 3. Inden udlejeren iværksætter ombygningsarbejder efter bestemmelsen i § 2, stk. 1, nr. 1-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, hvis der er foretaget reservation af investeringsramme efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, kan huslejenævnet på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves. Huslejenævnet kan forlange dokumentation for, at der er reserveret investeringsramme efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse.

Stk. 4. Samtidig med indbringelse for nævnet efter stk. 1 skal udlejer fremsende projektmateriale indeholdende arbejdernes art, en angivelse af lejen eller lejeforhøjelsens forventede størrelse samt de anslåede udgifter ved arbejdernes gennemførelse til huslejenævnet samt de lejere, der berøres af forbedringsarbejdet.

Stk. 5. Huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold eller svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet.

Stk. 6. Huslejenævnet kan kun ændre den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte leje, hvis der er tale om ændrede forhold.

§ 133. For de enkelte lejemål omfattet af § 2, stk. 1, nr. 1-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, hvor huslejenævnet inden arbejdernes iværksættelse har truffet afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, afgør nævnet på udlejerens anmodning, når ombygningen er udført, om ombygningsudgifterne står i rimeligt forhold til den opnåede kvalitet. Nævnet afgør ligeledes, om de udførte ombygningsarbejder er omfattet af den i medfør af § 2, stk. 3, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse fastsatte positivliste, og om den af udlejeren beregnede lejeforhøjelse er i overensstemmelse med bestemmelsen i § 5 a i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal vedlægges et ombygningsregnskab med oplysning om de afholdte og dokumenterede udgifter og lejestigninger fordelt på de enkelte lejemål attesteret af en registreret eller statsautoriseret revisor.

Huslejenævnets kompetence

§ 134. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om lejeforhøjelse efter reglerne om forbedringer i §§ 128-131.

Straf

§ 135. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den, som gennemfører forbedringer i en ejendom omfattet af § 6, stk. 1, i strid med reglerne i § 127, stk. 3, § 128, § 129, stk. 1-3, og § 130 eller med kendskab til det lovstridige forhold finansierer sådanne forbedringer.

Stk. 2. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Fravigelighed

§ 136. Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. dog stk. 2-4.

Stk. 2. § 126 og § 130, stk. 1, 1. pkt., kan fraviges ved aftale. § 129, stk. 4, kan ligeledes fraviges ved aftale, for så vidt angår perioden for godtgørelse.

Stk. 3. § 128 i ejendomme, som ikke er omfattet af § 6, stk. 1, kan fraviges ved aftale for så vidt angår lejeforhøjelsens størrelse.

Stk. 4. Kapitlets bestemmelser finder ikke anvendelse ved aftalte forbedringer i henhold til § 137. Varslingsreglerne i § 130 finder ikke anvendelse ved beboerrepræsentanternes tiltrædelse af forbedringer i henhold til § 138.

Kapitel 15

Aftalte forbedringer

Individuelt aftalte forbedringer

§ 137. Udlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed kan, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse.

Stk. 2. Lejeren kan forlange, at udlejeren, forinden aftale indgås, indhenter en forhåndsgodkendelse efter bestemmelserne i § 132, stk. 1. Lejeren kan endvidere anmode Udbetaling Danmark om en udtalelse vedrørende eventuelle boligstøttemæssige konsekvenser af en aftale om lejeforhøjelse efter stk. 1 .

Stk. 3. En aftale, jf. stk. 1, er kun gyldig, hvis følgende betingelser er opfyldt:

1) Aftalen skal være skriftlig.

2) Det skal udtrykkeligt fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter nærværende bestemmelse.

3) Udlejeren skal, forinden aftale indgås, have orienteret lejeren om muligheden for at indhente forhåndsgodkendelse, jf. stk. 2, 1. pkt., og beregning vedrørende boligstøttemæssige konsekvenser, jf. stk. 2, 2. pkt.

Stk. 4. Aftalen bortfalder, når det pågældende lejeforhold ophører.

Beboerrepræsentanters tiltrædelse af forbedringer

§ 138. Beboerrepræsentanterne kan på samtlige lejeres vegne tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med forbedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse, medfører lejeforhøjelser, som ikke overstiger 100 kr. pr. m² bruttoetageareal. Det i stk. 1 nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. reglerne i § 204.

Stk. 2. Beboerrepræsentanterne skal, forinden de tiltræder forbedringsarbejderne, afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende forbedringsarbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte beboere for forbedringsarbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele samtlige beboere om beslutningen samt oplyse, at såfremt 1/4 af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere jf. bekendtgørelsen om beboerrepræsentation.

Huslejenævnets kompetence

§ 139. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om, hvorvidt en aftale i henhold til § 138 om forbedringsarbejder er åbenbart urimelig.

Fravigelighed

§ 140. Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 16

Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede

Lejerens installationsret

§ 141. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 142-145 nævnte.

§ 142. Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.

Stk. 2. Lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler m.v. i det lejede og efter udlejerens anvisning på ejendommens fællesarealer efter bestemmelserne i lov om social service, hvis kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal forudgående skriftligt anmelde de påtænkte installationer m.v. til udlejeren. Lejeren har ret til at lade installationerne udføre, hvis udlejeren ikke har gjort skriftlig, begrundet indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne. Udlejeren kan nægte lejeren at lade installationerne på fællesarealerne udføre, hvis de er til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere.

Stk. 3. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, lejeren har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

§ 143. Lejeren har efter udlejerens anvisning ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen til modtagelse af radio- og tv-programmer, jf. dog stk. 2. Lejeren har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio- og tv-programmer eller adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, hvis der er mulighed for tilslutning til kabel-tv eller lignende fælles net i området. Ønsker flere lejere at etablere samme programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, kan disse beslutte, at opsætning af antenne eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester skal ske i form af et fællesanlæg.

Stk. 2. Lejerens ret efter stk. 1 gælder ikke, hvis udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere. Retten gælder endvidere ikke, hvis lejeren kan få adgang til et ønsket program enten gennem udlejerens fælles tv-forsyning eller gennem et af lejerne etableret fællesantenneanlæg.

Stk. 3. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af antennen eller kabelforbindelsen. Udlejeren kan forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for krav mod lejeren, som opstår som følge af antennen, herunder udgifter til nedtagning af antennen og retablering ved lejerens fraflytning, jf. stk. 7.

Stk. 4. Ønsker flere lejere at etablere en fællesantenne i ejendommen efter stk. 1, 3. pkt., kan udlejeren forlange, at de pågældende lejere stifter en antenneforening, som skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget. Der skal vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det påhviler bestyrelsen at meddele udlejeren, hvem der sidder i bestyrelsen, således at udlejeren med frigørende virkning kan henvende sig til disse angående spørgsmål vedrørende antenneanlægget. Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af foreningens vedtægter til udlejeren. Antenneforeningen er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af fællesantenneanlægget. Vedtægterne skal indeholde bestemmelser om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende antenneanlægget, samt at foreningen i tilfælde af ophør skal bære udgifterne til nedtagning af antenneanlægget og retablering. Udlejeren kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejerens krav mod foreningen, herunder udgifter til nedtagning af antenneanlægget og retablering.

Stk. 5. Ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i stk. 4, kan udlejeren kræve fællesantenneanlægget nedtaget og retablering.

Stk. 6. Stk. 4 og 5 gælder tilsvarende for lejernes etablering af fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.

Stk. 7. Har lejeren opsat egen antenne efter stk. 1 eller været tilsluttet fællesantenneanlæg efter stk. 4, kan udlejeren kræve lejerens antenne nedtaget og retablering, når lejeren fraflytter lejemålet.

§ 144. Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter arten af lejerens forretning og ejendommen. Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og lignende i sædvanligt omfang.

Stk. 2. Lejeren af en butik eller en beværtning skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang. Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag kl. 6.00.

Lejerens råderet

§ 145. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter § 158 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 173.

Stk. 2. Lejeren skal forudgående anmelde de påtænkte forbedringsarbejder m.v. til udlejeren. Nødvendig byggesagsbehandling forestås og betales af lejeren. § 142, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Forbedringer m.v. efter stk. 1 skal være rimelige og hensigtsmæssige. Udlejeren kan nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlig vægtige grunde taler herfor, herunder når der er tale om uhensigtsmæssige arbejder, fx særligt luksusprægede eller særligt energiforbrugende arbejder. Lejeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren ikke har gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne efter stk. 2. Indsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse imod og begrundelsen herfor.

Stk. 4. Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Udlejeren kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejeren kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje.

Stk. 5. Godtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter beregnet efter stk. 4, som efter fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 16.015 kr. Godtgørelsen kan højst udgøre 126.684 kr. Godtgørelse på mindre end 3.204 kr. udbetales ikke. Som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om merværdiafgift, og som driver bygge- og anlægsvirksomhed. De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204.

Stk. 6. Der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7 kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 5.

Stk. 7. Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejeren og udlejeren under hensyn til arbejdernes karakter. Ibrugtagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.

Stk. 8. Godtgørelsen udbetales af udlejeren ved lejerens fraflytning, hvis udførelsen af arbejderne er tilendebragt, jf. § 188, stk. 3. Udlejeren kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejeren.

Stk. 9. I nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, kan en ny lejer ved genudlejning enten vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 128. Ved genudlejningen efter nedskrivningsperiodens udløb, jf. stk. 7, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 128.

Stk. 10. Flytter en lejer, der har betalt den nedskrevne godtgørelse til udlejeren efter stk. 9, i nedskrivningsperioden, har lejeren ret til godtgørelse svarende til den nedskrevne godtgørelse beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle forpligtelser over for udlejeren, jf. stk. 8.

Stk. 11. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om afgrænsningen af forbedringsarbejder m.v. efter § 145.

Lejernes adgang til at forlange energibesparende foranstaltninger gennemført

§ 146. Leverer udlejeren varme og opvarmning af brugsvand, og overstiger udgifterne hertil ifølge det senest udsendte varmeregnskab for et år halvdelen af lejen for den pågældende periode, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at der udføres alle eller en del af de arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, der er angivet i en energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Foreligger der ikke energimærkning med tilhørende energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, kan lejerne, såfremt forholdet er omfattet af 1. pkt., kræve, at udlejeren gennemfører en sådan energimærkning. Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af samtlige de udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. § 129, stk. 2.

Huslejenævnets kompetence

§ 147. Tvister om lejerens rettigheder og forpligtelser efter dette kapitel afgøres af huslejenævnet.

Stk. 2. På begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne afgør huslejenævnet, om betingelserne er opfyldt for at kræve udførelse af arbejder omfattet af lovens § 146.

Stk. 3. Nævnet kan pålægge udlejeren at udføre de i stk. 2 nævnte arbejder og fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes udførelse.

Fravigelighed

§ 148. §§ 142 og 143, § 144 stk. 2, 2. pkt., og §§ 145 og 146 kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 17

Lejerens brug af det lejede

Lejerens forsvarlige brug af det lejede

§ 149. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold.

§ 150. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 157 og 158.

Fravigelighed

§ 151. Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 18

God skik og orden i ejendommen

Tilsidesættelse af god skik og orden

§ 152. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 182, stk. 1, nr. 7-10 og 13, nævnte tilfælde. Bestemmelserne i § 95, stk. 2, og §§ 96-97 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.

Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. § 153.

Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 149, stk. 2.

§ 153. En lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen:

1) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.

2) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

3) Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.

4) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.

5) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

6) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

7) Når lejeren vanrøgter det lejede.

8) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

9) Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer.

10) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer.

11) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.

Stk. 2. En lejer kan desuden pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de i stk. 1 nævnte personer.

Stk. 3. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden

§ 154. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, kan lejeren af huslejenævnet pålægges en af følgende retsfølger:

1) Lejeforholdet kan gøres betinget således, at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.

2) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 153, kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.

Stk. 2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens påmindelse.

Huslejenævnets kompetence

§ 155. Sag om pålæg af retsfølger efter § 154 indbringes for huslejenævnet af udlejeren. Er der fremsat krav om, at lejeren pålægges en advarsel, kan nævnet ikke pålægge lejeren en strengere retsfølge.

Fravigelighed

§ 156. Dette kapitel kan ikke fraviges.

Kapitel 19

Brugsrettens overgang til andre

Fremleje

§ 157. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Stk. 2. Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. § 14, stk. 1, i lov om boligforhold.

Stk. 3. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

§ 158. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når en af følgende betingelser er opfyldt:

1) Ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder.

2) Det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum.

3) Udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Stk. 3. § 157, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

§ 159. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 157 og § 158 benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 142, stk. 3, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.

§ 160. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket.

Stk. 2. Nægter den anden ægtefælle at give samtykke efter stk. 1, eller kan samtykke ikke indhentes inden rimelig tid, kan fremleje efter anmodning fra den ægtefælle, der lejer boligen, eller fra den anden part i aftalen tillades, hvis der ikke er rimelig grund til at nægte at gennemføre aftalen. Tilladelse efter 1. pkt. gives af Familieretshuset.

Stk. 3. Har en ægtefælle indgået en aftale, der er omfattet af stk. 1, uden samtykke fra den anden ægtefælle og uden tilladelse efter stk. 2, kan aftalen efter anmodning fra den anden ægtefælle omstødes ved dom. Dette gælder dog ikke, hvis den anden part i fremlejeaftalen godtgør, at parten ikke vidste eller burde have vidst, at ægtefællen ikke var berettiget til at indgå fremlejeaftalen.

Stk. 4. Retssag om omstødelse efter stk. 3 skal anlægges inden 3 måneder efter, at den anden ægtefælle fik kendskab til aftalen, dog senest 1 år efter at aftalen blev gennemført.

Bytteret

§ 161. Lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis en af følgende betingelser er opfyldt:

1) Udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder.

2) Den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år.

3) Lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum.

4) Udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Stk. 3. Såfremt der er tale om et lejemål, som udlejeren agter at forbedre i forbindelse med byttet og herefter fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, skal udlejeren straks meddele lejeren dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse, jf. § 132, stk. 1. Udlejeren skal fremsende kopi af anmodningen om forhåndsgodkendelse samt oplysning om størrelsen af den forventede husleje efter forbedringen til lejeren. Når huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren straks give lejeren kopi heraf. Undlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke fastsættes efter § 19, stk. 2, hvis genudlejning sker som led i det pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort fra § 21, stk. 1.

Stk. 4. Lejeren skal senest 14 dage efter, at kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet frem til lejeren, meddele udlejeren, at byttet ønskes gennemført. Sker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. En indhentet forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har gyldighed i indtil 2 år efter godkendelsens datering.

Stk. 5. Udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og efter bytning vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. § 14, stk. 1, i lov om boligforhold.

Stk. 6. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved bytte af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

§ 162. Den lejer, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder. Med stiftelse ligestilles en pensionskasse el.lign., der kun genudlejer lejlighederne til sine medlemmer ved overgang til pension.

Stk. 2. Det kan betinges, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i en andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.

Stk. 3. Bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang.

Brugsrettens overgang til ægtefællen m.v.

§ 163. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 2. Dør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 3. Dør en lejer af en lejlighed, der delvis er udlejet til andet end beboelse, og har lejeren drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået den pågældende.

Stk. 4. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.

Stk. 5. Er det lejede en plejebolig, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 4 ske med 1 måneds varsel. Indbo m.v. efter den afdøde beboer kan opmagasineres under iagttagelse af dødsboskiftelovens § 8.

§ 164. Hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller i en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, eller i en friplejebolig, finder § 163, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.

§ 165. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved separationen, skilsmissen eller omstødelsen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

§ 166. Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 165, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 167. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 163, stk. 1.

Fravigelighed

§ 168. Lejeren kan ikke give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller andre efter §§ 157-158, 160-161 og 163-167. § 162 kan ikke fraviges ved aftale.

Kapitel 20

Opsigelse

Lejerens opsigelse

§ 169. Lejeren kan frit opsige lejeaftalen, medmindre andet er aftalt.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 160, stk. 2-4, finder tilsvarende anvendelse.

Udlejerens opsigelse

§ 170. Udlejeren kan opsige følgende lejeforhold om:

1) Enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

2) Beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse.

3) Ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden, idet reglen dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.

4) Beboelseslejlighed, hvortil er knyttet lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.

§ 171. Andre lejeforhold end de i § 170 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 172 og 177:

1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.

2) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

3) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

4) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

5) Når udlejeren to eller flere gange i henhold til § 86, stk. 7, i lov om boligforhold har fået meddelelse om lejerens manglende efterlevelse af endelige huslejenævnsafgørelser.

6) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, stk. 1, nr. 1-8, eller 11, jf. § 154, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

7) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 154, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

8) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Stk. 2. Vedrører lejeforholdet en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

Begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang

§ 172. I opsigelsesretten efter § 171, stk. 1, nr. 1, gælder følgende begrænsninger:

1) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden.

2) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og, ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed, lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.

3) Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.

4) Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er lejeaftalen indgået den 1. januar 1980 eller senere, er det herudover et krav, at lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 171, stk. 1, nr. 1. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det tillige et krav, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.

5) En lejer kan ikke opsiges, så længe lejeren er beboerrepræsentant.

6) Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.

7) Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af èn beboelseslejlighed.

Tidsbegrænsede lejeaftaler

§ 173. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Stk. 3. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Tilbud om en anden bolig

§ 174. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 171, stk. 1, nr. 1, 2, 3 eller 8, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og lejligheden skal udlejes.

Stk. 2. Opsiges en lejer efter § 171, stk. 1, nr. 2, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje en lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler.

Stk. 3. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 171, stk. 1, nr. 2, som følge af, at en ejendom ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger efter lov om almene boliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget efter den nævnte lov.

Stk. 4. Hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den personkreds, som er berettiget efter den i stk. 3 nævnte lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde denne at leje en passende bolig. En bolig anses for passende, når denne opfylder betingelserne i § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt., i lov om boligforhold.

Opsigelsesvarsler

§ 175. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 170, nr. 1, nævnte lejeforhold.

Stk. 2. Ved opsigelse efter § 170 nr. 2 og 3, og § 171, stk. 1, nr. 1, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

Formelle krav til udlejerens opsigelse

§ 176. Udlejerens opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 171 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 177-179. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

Erhvervsbeskyttelse

§ 177. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter § 171, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages hensyn til længden af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de lejede lokaler, værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, lejerens behandling af de lejede lokaler og lejerens forbedringer af disse.

§ 178. Opsiges en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen.

Stk. 2. Ved fastsættelse af en eventuel erstatning efter stk. 1 skal boligretten ud over de i § 177, stk. 2, nævnte forhold navnlig tage hensyn til følgende:

1) Værdiforringelsen af lejerens inventar o. lign. ved flytning.

2) Lejerens flytteudgifter.

3) Det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og lejeren er gjort bekendt hermed ved lejeaftalens indgåelse.

Stk. 3. Lejeren skal ikke fraflytte, før lejeren har modtaget den erstatning, der er tilkendt denne, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.

§ 179. Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning efter § 178, skal lejeren meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren.

Stk. 2. Lejeren må endvidere anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.

§ 180. Boligretten kan fastsætte, at hele erstatningen eller en del af denne skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner forretning i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere forretningslokale.

Stk. 2. Lejeren må ikke åbne forretning i samme branche inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før lejeren har tilbagebetalt erstatning i overensstemmelse med reglerne i stk. 1.

Fravigelighed

§ 181. §§ 171-179 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren.

Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 169, stk. 2.

Kapitel 21

Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

Hvornår kan udlejeren hæve lejeaftalen

§ 182. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde, jf. dog § 183:

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter § 54, stk. 1, nr. 3, § 102, § 126, stk. 2, og § 186.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens indsigelse bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 154, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

8) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 154, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

9) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.

10) Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 119 b, 134 a, 180, 181, 192 a, 216, 237, 244-246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281, 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.

11) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

12) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse, og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

13) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Er den i 2. pkt. nævnte hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag. Udløber den i 2. pkt. nævnte frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 287 kr. Det i 5. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Stk. 3. Vedrører lejeaftalen en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996 med senere ændringer, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan aftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

Yderligere betingelser for at kunne hæve lejeaftalen

§ 183. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 182, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

Lejerens og udlejerens pligter efter ophævelsen

§ 184. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

Fravigelighed

§ 185. Dette kapitel kan ikke fraviges, således at udlejeren skal kunne ophæve aftalen af andre grunde end de i § 182, jf. § 183, nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 184.

Kapitel 22

Lejerens fraflytning

§ 186. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

Stk. 2. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder krav efter § 187, kan sendes til.

§ 187. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten i stk. 3. Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er lejeren uvedkommende. 1. og 2. pkt. gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller lejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 3. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.

Stk. 4. Udlejeren skal i forbindelse med synet, jf. stk. 3, udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, såfremt lejeren ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.

Stk. 5. Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1.

§ 188. Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori lejeren overtog det.

Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke efter § 141 foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når udlejeren har taget forbehold herom, da udlejeren meddelte samtykket.

Stk. 3. Har lejeren iværksat forbedringsarbejder m.v. mod godtgørelse ved fraflytning, jf. § 145, stk. 1, samt § 63 i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og er disse ikke tilendebragt, kan udlejeren enten kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt kræve retablering.

Fravigelighed

§ 189. § 187, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1. pkt., hvor der i henhold til § 187, stk. 3, er pligt til at afholde flyttesyn, og stk. 3-5, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Huslejenævnets kompetence

§ 190. Huslejenævnet træffer afgørelser i tvister om reglerne i §§ 187-189.

Kapitel 23

Beboerrepræsentation

§ 191. Formålet med ordningen med beboerrepræsentation er at give lejerne mulighed for at vælge repræsentanter, som kan varetage lejernes interesser i forholdet til udlejeren og være forhandlingspart over for udlejeren. Som et led heri er det et væsentligt formål med ordningen, at den medvirker til at sikre det bedst mulige grundlag for samarbejdet imellem lejerne og udlejeren i den enkelte ejendom. Med henblik på at sikre et godt og konstruktivt samarbejde om forhold af fælles interesse i ejendommen skal udlejeren og beboerrepræsentanterne derfor bestræbe sig på at sikre et højt gensidigt informationsniveau om dispositioner vedrørende ejendommen. Udlejeren bør for at fremme samarbejdet inddrage beboerrepræsentanterne i alle spørgsmål, der er af væsentlig betydning for lejerne i ejendommen.

Stk. 2. Beboerrepræsentanterne kan følgende:

1) Få oplysning om, hvem der ejer ejendommen, og hvem der administrerer den.

2) Drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren.

3) Blive holdt orienteret, når der foretages genudlejning af lejligheder i ejendommen.

4) Blive holdt orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer.

§ 192. I ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter.

Stk. 2. Ved oprettelsen af beboerrepræsentation i en ejendom skal mindst 50 pct. af de på et beboermøde fremmødte lejere vælge beboerrepræsentanter. Er der ikke 50 pct. af lejerne til stede på beboermødet, skal en beslutning om at oprette beboerrepræsentation bekræftes ved en efterfølgende urafstemning blandt samtlige lejere. Der skal vælges 3 beboerrepræsentanter. I ejendomme med mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet til 1.

Stk. 3. I ejendomme med mindre end 6 og mere end 2 udlejede beboelseslejligheder har et flertal af lejerne samme beføjelser som beboerrepræsentationen i andre ejendomme. Der skal vælges en talsmand til at repræsentere lejerne over for udlejerne. Talsmanden skal handle i overensstemmelse med lejerflertallets beslutninger.

Stk. 4. Er der oprettet beboerrepræsentation i en ejendom, fortsætter den, indtil den besluttes ophævet, jf. dog stk. 5 og 6. En beslutning om at ophæve beboerrepræsentationen skal drøftes efter reglerne i stk. 2.

Stk. 5. Såfremt det ikke med sikkerhed kan konstateres, hvorvidt der stadig er beboerrepræsentation i ejendommen, herunder om de valgte beboerrepræsentanter stadig bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige beboelseslejere om inden en vis frist skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Svarfristen skal være mindst 6 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Hvis udlejeren ved svarfristens udløb ikke har modtaget den udbedte oplysning, anses beboerrepræsentationen for bortfaldet.

Stk. 6. Beboerrepræsentationen bortfalder, såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år.

Stk. 7. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, kan der oprettes beboerrepræsentation, når ejendommene i alt har mindst 6 beboelseslejligheder. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. I sådanne ejendomme skal beboerrepræsentationen omfatte samtlige ejendomme.

Stk. 8. I en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder reglerne om beboerrepræsentation for lejere, hvis udlejeren ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen.

Stk. 9. I en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, gælder reglerne om beboerrepræsentation, hvis mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere.

Stk. 10. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om afholdelse af beboermøde og valg af beboerrepræsentanter samt om afholdelse af udgifter i forbindelse med beboerrepræsentation.

§ 193. Er der valgt beboerrepræsentanter, kan et beboermøde vedtage en husorden. Den skal være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.

Stk. 2. I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes til det beboermøde, der træffer afgørelse om husordenen. For hver beboelseslejlighed kan afgives en stemme.

§ 194. Udlejeren skal inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele samtlige lejere, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.

Stk. 2. Meddelelsen skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

Stk. 3. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Stk. 4. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Fravigelighed

§ 195. Dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren. § 194 kan ikke fraviges.

Kapitel 24

Tilbudspligt

Anvendelsesområde

§ 196. I ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

Stk. 2. Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Reglerne finder endvidere anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

Stk. 3. Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder. Dette gælder dog ikke den ejerlejlighed, som efter § 20, stk. 1, 3. pkt., i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den oprindelige ejendom.

Stk. 4. Reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse af ejendomme omfattet af lov om leje af almene boliger, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er omfattet af samme lov. Dette gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., eller et boligområde, som ikke opfylder betingelserne i § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., men er omfattet af en fælles udviklingsplan eller en kommunal udviklingsplan, jf. § 168 a, stk. 1, eller § 168 b, stk. 1, i lov om almene boliger m.v.

Stk. 5. Tilbudspligten efter stk. 1 og 2 opretholdes, selv om ejeren foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i matriklen.

Øvrige rettigheder

§ 197. Tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder og køberettigheder, der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i øvrigt forud for andre rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er stiftet.

Aktivering af tilbudspligt

§ 198. Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie-og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.

Stk. 2. Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse i følgende tilfælde:

1) Når erhververen er staten eller en kommune.

2) Når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn.

3) Når erhververen er en hidtidig medejer.

4) Når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.

5) Når ejendommen inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.

Opfyldelse af tilbudspligt

§ 199. Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 2. I tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion, spaltning eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.

Stk. 3. Ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 198, stk. 1, 2. pkt., gælder, skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2. Dette gælder dog ikke ved overdragelse af aktier og anparter i selskaber, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom.

Stk. 4. Senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

Stk. 5. Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.

Stk. 6. Bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen videreoverdrages til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.

Tinglysning

§ 200. Justitsministeren fastsætter regler om tinglysning af dokumenter om overdragelse af en ejendom, hvorpå der er tilbudspligt.

Fravigelighed

§ 201. §§ 196-200 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 25

Boligretten

Saglig kompetence

§ 202. Tvister om lejeforhold, der er omfattet af denne lov, kan i 1. instans indbringes for byretten, hvis spørgsmålet ikke efter denne lov kan indbringes for huslejenævnet eller i Københavns Kommune for ankenævnet. Retten benævnes boligretten.

Stk. 2. Parterne kan dog, når der er opstået en tvist, aftale, at tvisten kan indbringes for boligretten, uden at huslejenævnet og i Københavns Kommune ankenævnet har behandlet sagen.

Stk. 3. Stk. 1 og 2 begrænser ikke fogedrettens adgang til at gennemføre en umiddelbar fogedforretning, jf. retsplejelovens kapitel 55, om udsættelse af et lejemål, der er ophævet som følge af lejerens tilsidesættelse af god skik og orden.

Fravigelighed

§ 203. Dette kapitel kan ikke fraviges.

Kapitel 26

Regulering af beløb og beløbsgrænser

§ 204. De i § 19, stk. 2, § 23 stk. 4, § 105, stk. 1, § 106, stk. 1, § 117, stk. 1, § 131, stk. 1, § 138, § 145, stk. 5, og § 182, stk. 2, nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 2. De i § 119, stk. 1, og § 120, stk. 1 og 2, nævnte beløb reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Kapitel 27

Ikrafttræden m.v.

§ 205. Loven træder i kraft den 1. juli 2022.

Stk. 2. Lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, ophæves.

Stk. 3. Lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, ophæves.

Stk. 4. Reglerne i § 3, stk. 2, i lov nr. 609 af 21. december 1983, § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994, § 2, stk. 2, i lov nr. 461 af 12. juni 1996, § 11, stk. 3, 5, 7 og 8, i lov nr. 406 af 31. maj 2000, § 5, stk. 3, i lov nr. 1090 af 17. december 2002, § 6, stk. 2, i lov nr. 1219 af 27. december 2003, § 9, stk. 2, i lov nr. 1235 af 27. december 2003, § 7, stk. 3, i lov nr. 488 af 9. juni 2004, § 3, stk. 2, i lov nr. 632 af 11. juni 2010, § 4, stk. 3, i lov nr. 517 af 5. juni 2012, § 6, stk. 3 og 4, i lov nr. 439 af 6. maj 2014, § 5, stk. 3, 6 og 10, i lov nr. 310 af 30. marts 2015, § 4, stk. 2, i lov nr. 643 af 8. juni 2016, § 7, stk. 8, i lov nr. 550 af 30. maj 2017, § 3, stk. 2, i lov nr. 1561 af 19. december 2017, § 58, stk. 6, i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, § 3, stk. 2 og 3, i lov nr. 817 af 9. juni 2020, § 3, stk. 2 og 3, i lov nr. 818 af 9. juni 2020 samt § 3, stk. 2, i lov nr. 819 af 9. juni 2020, finder fortsat anvendelse.

§ 206. Regler fastsat i medfør af lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, forbliver i kraft, indtil de ophæves eller afløses af forskrifter udstedt i medfør af denne lov eller lov om boligforhold.

§ 207. Reglerne i kap. 23 og §§ 131, 138 og 161 finder ikke anvendelse i ejendomme, der inden 1. marts 1975 er erhvervet af en kommune eller et godkendt saneringsselskab, og som er omfattet af en godkendt saneringsplan.

§ 208. Ved vurderingen af, om lejemålet opfylder beløbskravene i § 19, stk. 2, 2. pkt., medregnes ligeledes ikke forbedringer foretaget efter § 58, stk. 3, i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019.

Stk. 2. Ved sammenligningen efter §§ 20 og 42, ses der tillige bort fra lejemål, som er forbedret efter § 58, stk. 3, og § 62 b, i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019.

Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi efter §§ 20 og 42, ses der tillige bort fra lejeforhøjelse efter § 58, stk. 3 og 4, og § 62 b i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og forbedringer efter § 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, § 62 b i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019. Der ses tillige bort fra lejeforhøjelser til afsætning efter § 18 b i tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, og forbedringer gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse.

Stk. 4. Udlejeren kan ud over de i § 171 nævnte tilfælde opsige lejeren, når denne tilsidesætter betingelserne i et betinget lejeforhold i henhold til § 79 b, stk. 1, nr. 1, i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Stk. 5. Har lejeren med udlejerens samtykke efter § 28 i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren uanset § 188, stk. 2, kun kræve retablering, når udlejeren har taget forbehold herom, da udlejeren meddelte samtykket.

Stk. 6. Har lejeren iværksat forbedringsarbejder m.v. mod godtgørelse ved fraflytning, jf. § 62 a, stk. 1, i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og er disse ikke tilendebragt, kan udlejer enten kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt kræve retablering.

§ 209. Indenrigs- og boligministeren kan bemyndige en under ministeriet oprettet styrelse til at udøve de beføjelser, der i denne lov er tillagt ministeren.

Stk. 2. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i henhold til bemyndigelse efter stk. 1, herunder at afgørelsen ikke skal kunne indbringes for ministeren.

§ 210. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

§ 211. Såfremt den andel af lejen, der efter tidligere gældende regler afsættes til vedligeholdelse og opretning, er større end de beløb, der er fastsat i §§ 117 og 119, opretholdes den højere afsætning, indtil de lejeforhøjelser, der måtte gennemføres i medfør af §§ 23 og 127-130, overstiger de hidtidige hensættelsesbeløb.

Stk. 2. Såfremt den andel af lejen, der efter tidligere gældende regler afsættes til vedligeholdelse og opretning, er mindre end de beløb, der er fastsat i §§ 117 og 119, bibeholdes den lavere afsætning, indtil der gennemføres lejeforhøjelse i medfør af §§ 23 og 127-130.

§ 212. For ejendomme, der pr. 1. juli 2015 ikke længere er omfattet af reglerne i kapitel X A i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010 med senere ændringer, udbetales det på kontoen efter § 63 a i samme lov indestående beløb efter reglerne i kapitel X A i samme lov. Der kan ikke varsles forbedringsforhøjelse for ejendomme omfattet af 1. pkt., før indestående beløb på kontoen efter § 63 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010 med senere ændringer, er udbetalt. Huslejenævnet træffer afgørelse om tilsidesættelse af forbedringsforhøjelse opkrævet i strid med 2. pkt. For konti med negativ saldo fortsætter udlejeren med at opkræve og afsætte beløb efter §§ 63 a og 63 b i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010 med senere ændringer, indtil kontoen er udlignet. Når saldoen på kontoen er udbetalt eller udlignet, skal lejen nedsættes tilsvarende. Huslejenævnet træffer afgørelse om nedsættelse af lejen efter 4. pkt.

§ 213. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til lovforslaget

1. Indledning og baggrund

1.1. Baggrund for lovforslaget

Den 11. juni 2014 indgik den daværende regering (Socialdemokraterne og Radikale Venstre), Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten et forlig om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v.

Baggrunden for forliget var, at man fandt lejelovgivningen kompliceret og præget af mange års løbende justeringer og tilføjelser. Det har derfor, både politisk og blandt brugerne, været et ønske at forenkle lovgivningen.

Forliget omfatter overordnet et to-faset forløb for forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

Første fase indebar en ændring af lejeloven og boligreguleringsloven på et bredt udsnit af områder. Ændringerne bestod i en bred vifte af konkrete forslag, der ifølge forligsteksten samlet set ikke forrykker den retlige og økonomiske grænse mellem udlejere og lejere. Denne fase af forliget er blevet udmøntet ved lov nr. 310 af 30. marts 2015 om forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

Anden fase omfatter en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.

Det fremgik endvidere af forliget af 11. juni 2014, at der to år efter den i 2015 gennemførte forenkling og modernisering af lejelovgivningen skulle foretages en evaluering af disse lovændringer. Evalueringen havde til formål at belyse, om den gennemførte forenkling og modernisering har haft den tilsigtede effekt. Det fremgik af forligsaftalen, hvilke temaer der skulle være genstand for evalueringen. Det fremgik endelig af forliget, at de ændringsbehov, der måtte fremgå af evalueringen, og som der er enighed om mellem forligsparterne, skal indarbejdes i sammenskrivningen af de to love.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen gennemførte i 2017 en evaluering af lovændringerne fra 2015. Konklusionen af evalueringen var, at der ikke i forbindelse med denne blev afdækket forhold, som indikerer behov for lovændringer eller andre initiativer.

På den baggrund og med henblik på at udmønte det i forligsaftalen anførte om en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven er udarbejdet to forslag til nye love. Det ene lovforslag omhandler nærværende udkast til en ny lov om leje (lejeloven) og det andet udkast til en ny lov med titlen lov om boligforhold. De to lovforslag fremsættes sideløbende.

Den ene lov, lejeloven, indeholder udelukkende regler vedrørende det direkte lejeforhold, så lejerne og udlejerne i modsætning til i dag kan nøjes med at orientere sig i denne lov. Den anden lov har karakter af en offentligretlig lov, der blandt andet regulerer bopælspligt, huslejenævnenes virksomhed, tvangsadministration og en række øvrige forhold af offentligretlig karakter. I denne lov indarbejdes, ud over bestemmelser fra den gældende lejelov og boligreguleringslov, også reglerne i lov om kommunal anvisningsret, jf. lovbekendtgørelse nr. 1045 af 6. november 2009, og lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 226 af 9. marts 2016, med senere ændringer til disse love.

Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger.

Herudover er dele af lovforslaget udtryk for, at der fra politisk side har været et ønske om at sikre retssikkerheden for lejere i fremlejeforhold (herefter fremlejetagere) i højere grad end i dag. Fremlejetagere nyder fx ikke samme sikkerhed for ved lejeforholdets ophør at få overskydende depositum og forudbetalt leje tilbagebetalt, som lejere i almindelige lejeforhold gør, da fremlejetagere ikke har samme sikkerhed i den faste ejendom for deres krav.

Derfor foreslås retssikkerheden for fremlejetagere styrket ved lovforslaget, som består af tre dele.

Den første del begrænser størrelsen af den forudbetalte leje, så den ikke kan overstige et beløb svarende til den leje, som skal betales fra lejer opsiger lejeaftalen, til lejeforholdet ophører. Efter gældende regler i lejeloven kan udlejer altid opkræve 3 måneders husleje uanset opsigelsesvarslets længde. I nogle lejeaftaler, fx ved udleje af accessoriske enkeltværelser, gælder et opsigelsesvarsel på 1 måned. Lejere i lejeforhold om accessoriske værelser styrkes generelt ved dette, uanset om lejeforholdet er et fremlejeforhold eller et lejeforhold.

Den anden del vedrører etablering af en sanktion for lejeren, som foretager fremleje og ikke inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør eller, hvis sag herom er indbragt for huslejenævnet, endelig huslejenævnsafgørelse herom har foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje.

Den tredje del indfører en opsigelsesadgang for udlejere over for lejere, som gentagne gange misligholder deres forpligtelser over for en fremlejetager. Ved misligholdelse forstås enhver form for misligholdelse i fremlejeforholdet, og det er således ikke begrænset til betalingsforpligtelser, men kan også omfatte fx vedligeholdelsesforpligtelser og lignende.

1.2. Strukturen i den foreslåede lov

Lovforslaget indeholder en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven for så vidt angår de bestemmelser, som vedrører det direkte lejeforhold. Der ændres ikke i anvendelsen af reglerne. Der sondres således fortsat mellem regulerede og uregulerede kommuner, herunder i forhold til reglerne om lejefastsættelse og lejeregulering. I de regulerede kommuner videreføres reglerne om omkostningsbestemt husleje som hovedreglen, mens reglerne om det lejedes værdi videreføres som hovedreglen i de uregulerede kommuner.

Formålet med denne nye systematik er at opnå den forenkling, som ligger i, at brugeren fremover kan finde det samlede regelsæt, som gælder i forholdet mellem lejeren og udlejeren, i én lov. Tilsvarende og som led i denne systematik er der foretaget en udskillelse af offentligretlige regler på området. De vil fremover indgå i en ny lov om boligforhold, jf. det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold. I denne lov vil blandt andet indgå reglerne om benyttelse af boliger, reguleringen af huslejenævn og boligretten.

Formålet med sammenskrivningen af regler i lejeloven og boligreguleringsloven har været at forenkle lovgivningen. Lovforslaget indeholder derfor som udgangspunkt en videreførelse af de hidtil gældende regler. Der er som udgangspunkt kun foreslået sproglige og redaktionelle ændringer i lovforslaget. Der er dog foreslået nogle få indholdsmæssige ændringer, som udspringer af sammenskrivningen, men som ikke vurderes at få nævneværdig betydning i praksis. Det er udtrykkelig nævnt i lovforslaget, om den enkelte bestemmelse foreslås indholdsmæssigt ændret.

Lovforslaget er opbygget således, at det afspejler et lejeforholds forløb. Det vil sige, at opbygningen afspejler, at der først indgås en lejeaftale og aftales en leje og andre betalinger. Dernæst kommer regler, som regulerer forholdet mellem parterne under lejeforholdets beståen og endelig regler om lejeforholdets ophør.

Af øvrige strukturelle ændringer i lovforslaget i forhold til gældende regler kan nævnes:

Reglerne om huslejenævnets kompetence foreslås flyttet fra den gældende lejelovs kapitel XVIII om huslejenævn og boligret til de enkelte kapitler i loven. Dette bidrager til at gøre det mere overskueligt for brugerne af loven, i hvilke tilfælde og i hvilket omfang, huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelse i de enkelte spørgsmål.

De fleste kapitler i gældende lejelov afsluttes med en bestemmelse om, hvorvidt reglerne i kapitlet kan fraviges ved aftale. Det er tilstræbt at indsætte en sådan bestemmelse i alle lovens kapitler.

I lejelovgivningen er angivet en række beløb og beløbsgrænser, som i gældende lejelovgivning er opgjort i mange forskellige niveauer, herunder i 2009-niveau, 2014-niveau osv. I alle disse bestemmelser er endvidere redegjort for, hvordan beløbet eller beløbsgrænsen kan eller skal reguleres én gang om året efter nettoprisindeks. Alle de nævnte beløb og beløbsgrænser foreslås opgjort i 2021-niveau, og der foreslås indsat et særskilt kapitel i loven, som omfatter de nærmere regler om reguleringen af beløbene, således at dette ikke skal gengives i hver eneste af de omhandlede bestemmelser.

Lovforslaget indeholder i lighed med den gældende lov en række bemyndigelser til, at indenrigs- og boligministeren i bekendtgørelse fastsætter regler om den nærmere indholdsmæssige regulering på et område. Intentionen bag og de nærmere rammer for brugen af bemyndigelserne er beskrevet nærmere i bemærkningerne til de enkelte bestemmelser. Det er hensigten, at der i forlængelse af lovforslagets vedtagelse udstedes nye bekendtgørelser i det omfang, lovforslaget rejser behov for dette.

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Anvendelsesområde m.v.

2.1.1. Gældende ret

2.1.1.1. Anvendelsesområde

Den gældende lejelovs §§ 1, 2 og 3 fastslår overordnet lovens anvendelsesområde. Bestemmelserne gælder tillige for anvendelsesområdet for boligreguleringslovens regler om huslejeregulering.

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 1, gælder loven for leje af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).

Loven omfatter også fremlejeforhold. Bestemmelsen indebærer, at loven omfatter lejeforhold om lokaliteter til beboelse. Det gælder uanset, om lejeren er en person eller en virksomhed. Loven omfatter derved lejeforhold, hvor lejeren er en virksomhed, som videreudlejer (fremlejer) boligen til beboelse.

Den gældende lejelovs § 1, stk. 2, fastslår, at loven gælder, uanset om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 3, gælder loven dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål bortset fra § 7.

Bestemmelsen indebærer, at loven ikke omfatter aftaler om hotelophold og lejeforhold om boliger, der er udlejet til ferie- og fritidsmæssigt formål. Dog gælder lovens § 7 om beskyttelse af lejerens rettigheder.

Den gældende lejelovs § 1, stk. 4, fastslår, at loven gælder for leje af ustøttede private plejeboliger, jf. dog erhvervslejelovens § 1, stk. 4. Reglerne i § 53, stk. 2, 2. pkt., og kapitel XVI gælder dog ikke for ustøttede private plejeboliger.

Det følger af § 1, stk. 4, i erhvervslejeloven, at udlejning af ustøttede private plejeboliger til kommunen eller regionen efter almenboliglovens § 56, jf. § 143 r, er omfattet af erhvervslejeloven og ikke af den gældende lejelov. Bestemmelsen i lejelovens § 1, stk. 4, indebærer, at der ikke kan aftales nettoprisindeksering af lejen. Bestemmelsen indebærer endvidere, at reglerne om tilbudspligt ikke gælder for ustøttede private plejeboliger.

Den gældende lejelovs § 1, stk. 5, fastslår, at ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er tidligere institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.

Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 1, gælder loven ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Blandt andet boligreguleringslovens regler er i forhold til reglerne i lejeloven særlige regler, og boligreguleringslovens regler træder på visse områder i stedet for lejelovens regler. Det gælder herunder reglerne om omkostningsbestemt leje, som alene er gældende for visse lejemål i kommuner, hvor boligreguleringslovens regler finder anvendelse.

Det følger af den gældende lejelovs § 2, stk. 2, at loven ikke gælder for lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, såfremt staten yder tilskud, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Tilsvarende gælder loven ikke for lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en selvejende institution, hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens drift, når løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.

Det følger af den gældende lejelovs § 2, stk. 3, at med undtagelse af § 100, stk. 4, gælder loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af § 1 i lov om almene boliger m.v.

Bestemmelsen indebærer, at bortset fra reglerne om tilbudspligt omfatter loven ikke almene boliger.

Den gældende lejelovs § 2, stk. 4, fastslår, at loven ikke gælder for lejeforhold om lokaler, der udlejes til brug for drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.

Den gældende lejelovs § 2, stk. 5, fastslår, at loven ikke gælder for lejeforhold, som er omfattet af erhvervslejeloven.

Den gældende lejelovs § 3 fastslår, at lovens regler om beboelseslejligheder også finder anvendelse, når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse. §§ 47-53, 58 og 59 gælder dog ikke for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.

Når en lejeaftale omfatter såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og lokalerne er beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder lejelovens regler om lejeregulering og forbedringer dog ikke for de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. I disse tilfælde er de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, i stedet omfattet af erhvervslejelovens regler om lejefastsættelse og -regulering.

2.1.1.2. Regulerede kommuner

Efter den gældende boligreguleringslovs § 1, stk. 1, gælder lovens kapitel II-V om huslejeregulering mv. i kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering gjaldt ved udgangen af 1979, og kommunens registerfolketal pr. 1. april 1979 oversteg 20.000 indbyggere. Bestemmelsen fastslår endvidere, at den enkelte kommunalbestyrelse kan beslutte, at reglerne ikke skal gælde i kommunen.

Den gældende boligreguleringslovs § 1, stk. 2, fastslår, at i kommuner, hvor reglerne ikke gælder, kan kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene bestemme, at reglerne skal gælde.

Bestemmelsen indebærer, at det er op til den enkelte kommunalbestyrelse at beslutte, hvorvidt boligreguleringslovens regler om huslejeregulering skal gælde i kommunen.

Efter boligreguleringslovens § 3 skal de beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter §§ 1 og 2, bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendt.

2.1.1.3. Huslejeregulering m.v. i regulerede kommuner

Den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 1, fastslår, at reglerne i kapitel II-IV gælder for lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk. 2-5.

Bestemmelsen indebærer, at boligreguleringslovens regler om huslejeregulering mv. gælder for lejeforhold, der omfattes af lejeloven, med de undtagelser der følger af bestemmelsens stk. 2 til 5.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, nr. 1, at reglerne i lovens kapitel II-VI, VIII og VIII A ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en almen boligorganisation, jf. § 1 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv.

Efter § 4, stk. 2, nr. 2, gælder det samme for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Efter § 4, stk. 2, nr. 3, gælder det samme endvidere for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en kommune eller en region, når boligerne er almene ældreboliger.

Den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, indebærer, at for de ovennævnte lejeforhold gælder alene reglerne i lovens kapitel VII om benyttelse af boliger.

Den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 3, fastslår, at reglerne om huslejeregulering i lovens kapitel II-IV A ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse.

Bestemmelsen indebærer, at lejeforholdene er undtaget lovens regler om omkostningsbestemt leje og reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og krav om vedligeholdelsesplan. For disse lejeforhold gælder reglerne i lejeloven om det lejedes værdi. De ejendomme, der opfylder bestemmelsens betingelser og således er undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje i lovens kapitel II-IV, kan ikke senere ændre status.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 4, gælder reglerne i kapitel II-IV ikke for lejeforhold om enkeltværelser til beboelse, når værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 34, stk. 3, at § 17 finder anvendelse for lejeforhold om accessoriske enkeltværelser.

Lejeforhold om accessoriske enkeltværelser er undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje i lovens kapitel II-IV samt reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og krav om vedligeholdelsesplan. Disse lejeforhold er i stedet omfattet af reglerne i lejeloven om det lejedes værdi. Lovens § 17 om lejerens krav på for meget betalt leje, depositum indskud og lign. gælder dog tillige for lejeforhold om accessoriske enkeltværelser.

Endelig fastslår den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 6, at reglerne i kapitel II-VI ikke gælder for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, i lov om leje.

2.1.1.4. Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, gælder reglerne i kapitel II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone, og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

Bestemmelsen indebærer, at reglerne om omkostningsbestemt leje ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For disse lejeforhold gælder de særlige lejereguleringsregler i lovens kapitel IV A om småejendomme. Medmindre ejendommen er beliggende i landzone, og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom, vil ejendommen dog være omfattet af lovens §§ 23, 24, 25 og 26 om iværksættelse af forbedringsarbejder, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen af iværksættelsen af arbejdet omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 29 b gælder reglerne kapitel IV A for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.

Bestemmelsen medfører, at der, såfremt ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, gælder særlige regler for lejefastsættelse og -regulering i ejendommen. Tilsvarende gælder særlige regler, såfremt ejendommen ejes af en andelsboligforening, og andelsboligforeningen pr. 1. januar 1995 udlejede 6 eller færre beboelseslejligheder.

2.1.1.5. Ejendomsbegreber

Det almindelige ejendomsbegreb, som anvendes i lejelovgivningen, suppleres af det udvidede ejendomsbegreb, som fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 4 a. Det udvidede ejendomsbegreb finder anvendelse ved fortolkning af boligreguleringslovens øvrige bestemmelser.

Den gældende boligreguleringslovs § 4 a, stk. 1, fastslår, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4 a, stk. 2, skal flere ejendomme, der ejes af samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, ligeledes anses som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Begrebet benyttes til at fastslå ejendommen bl.a. ved anvendelse af reglerne om omkostningsbestemt leje og ved reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og vedligeholdelsesplan.

2.1.1.6. Fravigelighed

Der er ikke i den gældende lejelov eller den gældende boligreguleringslov bestemmelser, som fastslår, at reglerne om lovenes anvendelsesområde er ufravigelige. At reglerne om lovenes anvendelsesområde er ufravigelige følger imidlertid af, at lovene indeholder regler, der ikke af parterne kan fraviges ved aftale.

2.1.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.1.2.1. Anvendelsesområde

Reglerne om lovenes anvendelsesområde foreslås med sproglige og redaktionelle justeringer videreført i kapitel 1.

Forslaget er en sammenskrivning af den gældende lejelovs §§ 1-3 og den gældende boligreguleringslovs §§ 1, 3, 4 og 4 a.

Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.1.2.2. Regulerede kommuner

Den gældende boligreguleringslovs regler om huslejeregulering finder ikke anvendelse i alle landets kommuner, idet den enkelte kommunalbestyrelse kan beslutte, om reglerne skal være gældende i kommunen.

Forslaget er en sammenskrivning af den gældende lejelov og den gældende boligreguleringslov, og som følge heraf findes det hensigtsmæssigt at indføje begrebet »regulerede kommuner« i loven som dækkende over de kommuner, hvor boligreguleringslovens regler om huslejeregulering m.v. finder anvendelse.

Det foreslås fastsat, at regulerede kommuner er kommuner, hvor reglerne om huslejeregulering i den gældende boligreguleringslovs kapitel II-V fandt anvendelse på tidspunktet for forslagets ikrafttræden. Herudover følger det af de foreslåede bestemmelser, at den enkelte kommunalbestyrelse kan beslutte, hvorvidt kommunen skal være reguleret.

Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.1.2.3. Huslejeregulering m.v. i regulerede kommuner

Lovens systematik foreslås fastsat således, at forslagets § 6, stk. 1, fastslår, hvilke regler der alene gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner. En række ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner, er dog undtaget fra lovforslagets § 6, hvilket følger af bestemmelsens stk. 2-4 samt § 7.

De øvrige regler, som ikke opremses i § 6, stk. 1, gælder for ejendomme beliggende i såvel regulerede som uregulerede kommuner.

Visse af de regler, som alene gælder for ejendomme beliggende i regulerede kommuner træder dermed i stedet for lovens øvrige regler. Det gælder først og fremmest reglerne om omkostningsbestemt leje, som træder i stedet for reglerne om det lejedes værdi.

Det foreslås således, at lovforslagets § 6, stk. 1, alene omfatter de lejeforhold i ejendomme i regulerede kommuner, som ikke er småejendomme, jf. den foreslåede § 7, 80 pct.-ejendomme, jf. det foreslåede § 6, stk. 2, enkeltværelser jf. det foreslåede § 6, stk. 3, eller ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, jf. det foreslåede § 6, stk. 4.

Lovforslagets § 6, stk. 1, omfatter således de såkaldte store ejendomme i regulerede kommuner.

Det foreslås, at det tilføjes til lovforslagets § 6, stk. 3, om accessoriske enkeltværelser, at reglerne om huslejeregulering for småejendomme i den gældende boligreguleringslovs kapitel IV A ikke gælder for lejeforhold om enkeltværelser til beboelse, når værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor (accessoriske enkeltværelser).

Forslaget præciserer, at bestemmelsen efter den gældende boligreguleringslovs § 29 c, hvorefter lejen ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, som omfattes af reglerne om omkostningsbestemt leje, og hvor lejen er reguleret efter § 7, ikke gælder for sådanne enkeltværelser. Det fremgår herefter udtrykkeligt, at lejeforhold om accessoriske enkeltværelser ikke er omfattet af boligreguleringslovens § 29 c om huslejeregulering for småejendomme. Lejeforhold om accessoriske enkeltværelser er i stedet omfattet af reglerne om det lejedes værdi i den gældende lejelovs kapitel VIII.

Præciseringen foreslås på baggrund af, at det ikke har været hensigten, at lejeforhold om accessoriske enkeltværelser skal være omfattet af reglerne i den gældende boligreguleringslovs kapitel IV A om lejeregulering for småejendomme.

Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.1.2.4. Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner

Reglerne om huslejeregulering for mindre ejendomme foreslås med sproglige justeringer videreført i lejelovens kapitel 3.

Som en ny bestemmelse foreslås § 7, stk. 2, som fastslår, at § 32 gælder i ejendomme opført efter den 1. januar 1995, hvis ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug. Da der har været tvivl om retsstillingen på området, ønskes dette klarlagt ved indførelse af denne bestemmelse. Denne ændring kan have karakter af en materiel ændring.

2.1.2.5. Ejendomsbegreber

I den gældende lejelov benyttes det almindelige ejendomsbegreb, som det er fastlagt i udstykningsloven, ejerlejlighedsloven og tinglysningsloven. Begrebet er ikke kodificeret i lejeloven.

Det foreslås på den baggrund, at det defineres i loven, hvad begrebet »en ejendom« omfatter i loven. Bestemmelsen kodificerer gældende ret og foreslås indført, da det konkrete lejeforhold i bestemte sammenhænge skal vurderes i forhold til forholdene i ejendommen. Ejendomsbegrebet, som defineret i loven, svarer til det almindelige tingsretlige ejendomsbegreb, således som det er fastlagt i udstykningsloven, ejerlejlighedsloven og tinglysningsloven. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Bestemmelsen om det særlige ejendomsbegreb i den gældende boligreguleringslovs § 4 a foreslås videreført med sproglige ændringer. Bestemmelsen fastslår i forhold til, hvilke af lovens regler det særlige ejendomsbegreb finder anvendelse. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.1.2.6. Fravigelighed

Som led i sammenskrivningen foreslås, at der i hvert enkelt af lovens kapitler indsættes bestemmelse om, hvorvidt reglerne i kapitlet kan fraviges

På den baggrund foreslås det fastsat i loven, at reglerne i kapitlet er ufravigelige. Bestemmelsen kodificerer gældende ret om, at reglerne i den gældende lejelov og den gældende boligreguleringslov om lovenes anvendelsesområde er ufravigelige. At bestemmelserne efter den hidtidige retstilstand er ufravigelige, følger af, at lovene indeholder bestemmelser, der udtrykkeligt ikke kan fraviges ved aftale. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

2.2. Lejeaftalen

2.2.1. Gældende ret

2.2.1.1. Lejeaftalens udformning og indhold

Af den gældende lejelovs § 4, stk. 1, følger det, at en lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det. Bestemmelsen medfører, at der, trods at der ikke er et skriftlighedskrav, skal udarbejdes en skriftlig lejeaftale, hvis en af parterne ønsker det. Den skriftlige aftale skal alene indeholde de vilkår, som er fastsat i den mundtlige lejeaftale.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 4, at en lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Det deklaratoriske udgangspunkt er således lejelovens bestemmelser. Ønsker parterne, at andet skal være gældende, skal dette være aftalt og fremgå udtrykkeligt af lejeaftalen.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 5, at er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 47, stk. 2 og 3, eller § 47 a.

Bestemmelsen angiver lejelovens deklaratoriske udgangspunkt. Indgås en lejeaftale uden angivelse af, hvilken størrelse lejebetalingerne skal udgøre, medfører bestemmelsen, at lejen fastsættes til det lejedes værdi. Er lejemålet omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, vil disse regler dog finde anvendelse i stedet.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 4, stk. 6, at ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter boligreguleringslovens § 7, samt i aftalen skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte leje er nedsat i henhold til boligreguleringslovens § 7, stk. 2.

Boligreguleringslovens § 9, stk. 2, gør det muligt for udlejere af ejendomme taget i brug efter 1963 at beregne et højere afkast. Dette afkast kan i nogle tilfælde blive så højt, at det i praksis ikke er muligt at udleje lejemålene til den beregnede leje. Reduceres lejen for at udleje et lejemål, skal den gældende lejelovs § 4, stk. 6, sikre, at lejeren bliver bevidst om, at lejen er reduceret, set i forhold til hvad den kunne være fastsat til, samt om den er nedsat, fordi den ellers vil overstige det lejedes værdi.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 7, at for lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal det udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke disse oplysninger, kan udlejer ikke opkræve de pågældende udgifter.

Bestemmelsen angiver de særlige oplysningskrav for udgifter, som gælder for lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse. Udlejeren skal i lejeaftalen udtrykkeligt specificere, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede. Er udgiftsarten ikke kendt ved lejeaftalens indgåelse, gælder dette dog ikke. Kender udlejeren ikke den præcise udgift, skal den anslås.

Er de ovennævnte krav ikke opfyldt, kan udlejeren ikke opkræve de pågældende udgifter.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 8, at for lokaler som nævnt i stk. 7, skal det endvidere udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i varmeregnskabet. Stk. 7, 3. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Af bestemmelsen fremgår det, at udlejeren på samme måde som i stk. 7 skal angive, hvilke udgifter som indgår i varmeregnskabet ud over brændsel. På samme måde gælder, at kendes den præcise udgift ikke, skal den anslås, og overholder udlejeren ikke dette, kan udgiften ikke opkræves.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 9, at for lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens beslutning om regulering efter nettoprisindeks, jf. § 9 a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan regulering, skal det fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 9 a, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene nævnte 2 årsperiode udløber.

Bestemmelsen har til formål at gøre lejere af ejendomme, hvor udlejeren i en periode vælger ikke at regulere lejen efter stigningerne i omkostningerne for ejendommen, jf. den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 1, men i stedet vælger at regulere efter stigningerne i nettoprisindekset, opmærksomme på dette. Dette skal oplyses over for lejerne, da det i perioden kan medføre en leje, som er højere end den beregnede omkostningsbestemte leje.

Af den gældende lejelovs § 4 a, stk. 1, gælder, at for lejemål, som er ombygget efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme love, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget i henhold til lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse. Såfremt der efter samme love ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.

Bestemmelsen indebærer en oplysningspligt for udlejeren, når lejemålet er ombygget efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, når lejeforhøjelsen er beregnet efter samme love.

Det skal udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget i henhold til den pågældende lov, og i hvilket omfang der ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet.

For så vidt angår nedsættelsen, skal det udtrykkeligt angives, hvilket beløb der ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4 a, stk. 2, at har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen indebærer, at undlader udlejeren at give de i lejelovens § 4 a, stk. 1, nævnte oplysninger, kan denne ikke opkræve lejeforhøjelse efter de særlige regler, og en opkrævet lejeforhøjelse kan lejeren kræve tilbagebetalt med morarenter fra forfaldstidspunktet.

Af den gældende lejelovs § 4 b, stk. 1, gælder, at for lejemål, som er ombygget efter bestemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

Tilsvarende den gældende lejelovs § 4 a gælder det her for lejemål, som er ombygget efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, at dette udtrykkeligt skal oplyses i lejeaftalen for at kunne opkræve lejeforhøjelse i henhold til tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 4 b, stk. 2, at har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter tidligere gældende § 58 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Undlader udlejeren at give de i stk. 1 nævnte oplysninger, kan denne ikke opkræve lejeforhøjelse efter de særlige regler, og opkrævet lejeforhøjelse kan lejeren kræve tilbagebetalt med morarenter fra forfaldstidspunktet.

2.2.1.2. Digital kommunikation

I den gældende lejelovs § 4, stk. 2 og 3, er fastsat regler om digital kommunikation mellem udlejeren og lejeren.

Af den gældende lejelovs § 4, stk. 2, følger det, at udlejeren eller lejeren med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag, kan forlange, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter. 1. pkt. omfatter meddelelser mellem udlejeren og lejeren, hvor der i denne lov, i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller i lejeaftalen stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt. Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan de meddelelser, der er omfattet af 1. pkt., dog ikke afgives som digitale dokumenter.

Udgangspunktet er således, at der kan kommunikeres digitalt i lejeforhold. Dette kan en af parterne opsige med en måneds varsel for så vidt angår meddelelser, hvor der stilles krav om skriftlighed, eller hvis meddelelsen har en sådan karakter, at den ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt.

Er en af parterne fritaget for digital post i henhold til § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan meddelelserne ikke afgives som digitale dokumenter. Dette kræver dog, at parten informerer modparten om dette.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 4, stk. 3, at meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2, ikke kan afgives som digitale dokumenter.

Lejelovens § 87 angår udlejerens opsigelse og lejerens indsigelse herimod, mens lejelovens § 93, stk. 2, angår den påkravsskrivelse, som udlejeren skal afgive for at kunne ophæve lejeaftalen, når lejeren er i betalingsmisligholdelse.

I henhold til den gældende lejelovs § 4, stk. 3, kan disse meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter. Formålet er at sikre, at lejeren rent faktisk modtager disse meddelelser, og at de ikke i stedet havner i fx en spam-indbakke i et mailprogram.

2.2.1.3. Blanketter

I den gældende lejelovs § 5 angives reglerne for anvendelse af blanketter i lejeforhold.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 5, stk. 1, at anvendes der blanketter ved indgåelse af lejeaftaler, skal bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.

Da blanketter alene gyldigt kan anvendes, når de er autoriserede, jf. den gældende lejelovs § 5, stk. 2, henvender nærværende bestemmelse sig alene til de landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger samt indenrigs- og boligministeren.

Bestemmelsen medfører, at vilkår i blanketten, som er til skade for lejeren, skal fremhæves for at være gyldige. Dette har til formål at gøre lejeren særlig opmærksom på netop disse vilkår.

Af den gældende lejelovs § 5, stk. 2, 1. og 2. pkt., fremgår, at ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller af indenrigs- og boligministeren. Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige.

Bestemmelsen indeholder et krav om, at såfremt der anvendes blanketter, skal de være autoriserede enten ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller af indenrigs- og boligministeren.

Bestemmelsen angiver, at konsekvenserne af, at man anvender en ikke autoriseret blanket, er, at vilkår, som er til skade for lejeren, er ugyldige. Der er således alene tale om, at de enkelte vilkår bliver ugyldige, men ikke at hele lejeaftalen i sig selv er ugyldig.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 5, stk. 3, at reglerne i stk. 1 og 2 også gælder for andre skriftlige lejeaftaler, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.

Bestemmelsen har til formål at fastlægge, hvornår der reelt er tale om en uautoriseret blanket med den virkning, at vilkår i lejeaftalen, som pålægger lejeren større forpligtelser eller færre rettigheder end lejelovens udgangspunkt, dermed er ugyldige.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 5, stk. 2, 3. pkt., at indenrigs- og boligministeren efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.

Med hjemmel i § 5, stk. 2, 3. pkt., er der i bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler fastsat nærmere regler.

I bekendtgørelsen er der bl.a. fastsat regler om, hvornår en blanket skal anses for autoriseret standardblanket.

Der er også fastsat regler om, i hvilket omfang der må ændres i den autoriserede blanket.

Der er videre fastsat regler om, hvor eget logo kan placeres på den autoriserede blanket.

Endelig er der fastsat regler om, hvor længe den tidligere gældende autoriserede standardblanket er gyldig.

2.2.1.4. Dusør

I den gældende lejelovs § 6 angives reglerne om forbuddet mod at modtage eller kræve dusør.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 6, stk. 1, at ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Bestemmelsen indeholder et generelt forbud mod at modtage eller kræve vederlag ved udlejning eller formidling til beboelse eller ved bytning af beboelseslejligheder. Bestemmelsen forbyder også, at man i de nævnte situationer betinger sig, at lejeren indgår en anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Dette kunne fx være, at lejeren skal købe inventar og lignende. Udlejning af fx møblerede værelser vil dog som udgangspunkt være et sædvanligt led i lejeaftalen, når det indgår i lejeaftalen på almindelige vilkår.

Af den gældende lejelovs § 6, stk. 2, fremgår, at bestemmelsen i stk. 1 ikke omfatter vederlag for afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Bestemmelsen indebærer, at der gerne må modtages vederlag for afståelse eller formidling af afståelsen af forretningsdelen i lejemål, hvor der både er en beboelsesdel og en del til andet end beboelse (blandede lejemål).

Det fremgår af den gældende lejelovs § 6, stk. 3, at beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Betales der beløb i strid med stk. 1, kan lejeren kræve disse tilbage. Det samme gælder, hvis lejeren i strid med stk. 1 har indgået en retshandel. Her vil både ydelse og modydelse skulle returneres.

Beløb, som er betalt i strid med stk. 1, forrentes som udgangspunkt med morarenten fra forfaldstidspunktet, som i dette tilfælde er tidspunktet for betaling af dusøren. Boligretten kan dog, hvis særlige forhold begrunder det, fastsætte en højere eller lavere rente.

Af den gældende lejelovs § 6, stk. 4, fremgår, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Bestemmelsen indebærer, at såfremt man opkræver eller modtager dusør eller betinger sig en retshandel, der ikke er et led i lejeaftalen, i strid med stk. 1, kan man straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 6, stk. 5, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Bestemmelsen indebærer, at juridiske personer kan ifalde bødestraf, jf. straffelovens § 25, når forbuddet i den gældende lejelovs § 6, stk. 1, overtrædes.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 6 a, stk. 1, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.

Bestemmelsen indebærer således et forbud mod, at der tilbydes betaling for, at lejeren skal fraflytte.

Det følger af den gældende lejelovs § 6 a, stk. 2, at lejeren kan kræve lejeforhold, som bringes til ophør som følge af betaling, som er ydet i strid med stk. 1, retableret på uændrede vilkår. Retablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte lejeforhold.

Lejeforhold, som i strid med stk. 1 er bragt til ophør, kan i medfør af denne bestemmelse kræves retableret. Det retablerede lejeforhold er på uændrede vilkår.

Af den gældende lejelovs 6 a, stk. 3, fremgår, at betalinger ydet i strid med stk. 1 ikke kan kræves tilbagebetalt.

Bestemmelsen indebærer, at lejeren, som har modtaget betaling for at fraflytte i strid med stk. 1, kan kræve lejeforholdet retableret i medfør af stk. 2 uden at skulle tilbagebetale betalingen.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 6 a, stk. 4, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Det følger tillige af den gældende lejelovs § 6 a, stk. 5, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

2.2.1.5. Beskyttelse af lejerens rettigheder

I den gældende lejelovs § 7 angives reglerne for lejerens rettigheder i forhold til tredjemænd.

Af den gældende lejelovs § 7, stk. 1, fremgår, at lejeres rettigheder efter reglerne i lejelovgivningen er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Lejerens rettigheder i henhold til lejeloven er i henhold til den gældende bestemmelse beskyttet uden tinglysning. I tilfælde af udlejerens konkurs vil lejerens krav på fx forudbetalt leje og depositum derfor gå forud for andre rettigheder, i det omfang de ikke overstiger 6 måneders leje.

Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav dog være gjort gældende enten ved huslejenævnssag eller sagsanlæg inden 1 år fra lejeforholdets ophørstidspunkt. Dette gælder dog kun, hvis ejendommen har skiftet ejer, efter kravet opstod.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 7, stk. 2, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, fx aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Den gældende lejelovs § 7, stk. 1, beskytter alene lejerens rettigheder i henhold til lejelovgivningen. Får lejeren ved aftale rettigheder, som går videre end lejelovgivningen, skal lejeren have disse rettigheder tinglyst for at være beskyttet mod kreditorer eller godtroende aftaleerhververe.

Nærværende bestemmelse giver lejeren ret til at få en sådan aftale tinglyst. Den tinglyste aftale indtræder i den almindelige rækkefølge og respekterer øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst på tidspunktet for aftalens anmeldelse til tinglysning. Den respekterer i øvrigt størst mulige offentlige lån.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 7, stk. 3, at lejeaftalen tinglyses og aflyses efter tinglysningslovens regler.

Tinglysning og aflysning i henhold til den gældende lejelovs § 7 sker efter tinglysningslovens regler ligesom enhver anden tinglysning.

2.2.1.6. Fravigelighed

Det fremgår af den gældende lejelovs § 8, at reglerne i §§ 4-6 og i § 7, stk. 1, ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.

Bestemmelsen medfører, at det alene er lejerens ret til at få tinglyst sine videregående rettigheder i henhold til lejelovens § 7, stk. 2, som kan fraviges til skade for lejeren.

2.2.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.2.2.1. Lejeaftalens udformning og indhold

Reglerne om lejeaftalens udformning og indhold foreslås med sproglige justeringer videreført i lejelovens kapitel 2.

Der foreslås endvidere redaktionelle ændringer, idet den gældende lejelovs §§ 4 a og 4 b om lejemål, der er ombygget efter reglerne i byfornyelseslovgivningen, foreslås skrevet sammen til én samlet bestemmelse, ligesom den gældende lejelovs § 4, stk. 2 og 3, om digital kommunikation foreslås udskilt til en særskilt bestemmelse.

Den gældende lejelovs § 4, stk. 7 og 8, foreslås ikke videreført, idet der findes identiske bestemmelser i erhvervslejeloven, og bestemmelserne efter deres indhold ingen selvstændig anvendelse har i lejeloven.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.2. Digital kommunikation

Reglerne om digital kommunikation findes i dag i den gældende lejelovs § 4, stk. 2 og 3. Det foreslås, at disse regler udskilles til en særskilt bestemmelse.

Endvidere foreslås en materiel ændring ved, at bestemmelsen, som i dag alene tillader opsigelse af den digitale kommunikation for så vidt angår de meddelelser, der er underlagt skriftlighedskrav eller alene egner sig til at blive afgivet skriftligt, ændres, således at den digitale kommunikation kan opsiges for alle former for meddelelser.

Begrundelsen herfor er, at det findes uhensigtsmæssigt, at man ikke kan opsige den digitale kommunikation for meddelelser, der ikke er underlagt formkrav.

Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.3. Blanketter

Reglerne om anvendelse af blanketter i lejemål foreslås videreført i lejelovens kapitel 2 med redaktionelle ændringer, idet den gældende lejelovs § 5, stk. 2, foreslås opdelt i 3 stykker. Dette skal gøre bestemmelsen mere overskuelig.

Samtidig foreslås den gældende lejelovs § 5, stk. 3, præciseret, således at dens ordlyd stemmer overens med den fortolkning af bestemmelsen, som har fundet sted i retspraksis.

Den gældende lejelovs § 5, stk. 1, foreslås ikke videreført, da den, sammenholdt med den gældende lejelovs § 5, stk. 2, alene henvender sig til dem, som autoriserer blanketter. Den foreslås i stedet videreført i bekendtgørelsen om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler. Se nærmere herom under afsnit 3.2.2.7.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

Det foreslås videreført, at der med hjemmel i loven fastsættes nærmere regler om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler. Der forventes en udmøntning heraf svarende til de gældende regler, dog således at indholdet af den gældende lejelovs § 5, stk. 1, ligeledes videreføres heri.

2.2.2.4. Dusør

Regler om dusør foreslås videreført med sproglige ændringer i lovforslagets kapitel 2.

I den gældende lejelovs § 6, stk. 1, foreslås dog en materiel ændring, således at også bytning af enkeltværelser til beboelse omfattes af forbuddet mod dusør. Det vurderes at være utilsigtet, at dette ikke allerede i dag er omfattet.

Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.5. Beskyttelse af lejerens rettigheder

Reglerne om beskyttelse af lejerens rettigheder foreslås med sproglige og redaktionelle ændringer videreført i lovforslagets kapitel 2.

Den gældende lejelovs § 7, stk. 1, 3. pkt., foreslås af hensyn til bestemmelsens overskuelighed udskilt til et særskilt stykke, ligesom den omformuleres, således at ordlyden stemmer overens med den fortolkning af bestemmelsen, som har fundet sted i retspraksis. Bestemmelsen finder efter retspraksis alene anvendelse, når det er en anden ejer, end den som ejede ejendommen, da kravet opstod.

Den gældende lejelovs § 7, stk. 3, foreslås ikke videreført, da bestemmelsens indhold allerede følger af tinglysningslovens regler, hvilke i øvrigt finder anvendelse.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.2.2.6. Fravigelighed

Reglerne om kapitlets fravigelighed foreslås videreført i lovforslagets kapitel 2 med en materiel ændring, idet hele kapitlet foreslås ufravigeligt til skade for lejeren.

Ændringen består i, at den gældende lejelovs § 7, stk. 2, nu bliver ufravigelig. Det synes hensigtsmæssigt, at den lejer, som erhverver sig en videregående rettighed, ikke ved aftale kan afskæres fra at beskytte sin ret tingsretligt mod ejendommens godtroende aftaleerhververe eller kreditorer.

Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.3. Omkostningsbestemt husleje

2.3.1. Gældende ret

2.3.1.1. Huslejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1, må lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

Bestemmelsen fastsætter den hovedregel, at huslejen ved lejeaftalens indgåelse skal være omkostningsbestemt. Dette indebærer, at lejen ikke må overstige det beløb, som er nødvendigt for at dække det pågældende lejemåls andel af ejendommens driftsudgifter. Såfremt lejemålet er forbedret, kan der til lejen lægges en beregnet forbedringsforhøjelse. Forhøjelsen vil som hovedregel være beregnet efter lejelovens § 58 og må således ikke overstige et beløb, der modsvarer den forøgelse af leje- og brugsværdien, som forbedringen har medført. Der gælder dog undtagelser hertil, hvorefter en forbedringsforhøjelse kan fastsættes efter andre regler.

Bestemmelsen fastlægger princippet for den omkostningsbestemte husleje, som indebærer, at huslejen består af andel af ejendommens driftsudgifter, andel af ejendommens afkast samt huslejeforhøjelse for de forbedringer, som måtte være udført i lejemålet eller andre steder i ejendommen.

Af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, følger, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje, jf. dog stk. 3-7 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.

Bestemmelsen indeholder reglerne for den særlige ordning for lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede lejemål, hvorefter huslejen fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Ordningen finder anvendelse på lejemål, hvor forbedringer har medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, og hvor de i bestemmelsen fastsatte investeringskrav er opfyldt.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 3, at før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter stk. 2, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.

Formålet med bestemmelsen er at fastlægge lejemålets stand inden udførelse af den gennemgribende forbedring med det formål at afgøre, om der er grundlag for at udføre forbedringer, som indebærer en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, som er forudsætningen for at være omfattet af ordningen i § 5, stk. 2. Endvidere vil besigtigelsen kunne anvendes i forbindelse med efterfølgende tvister, om i hvilket omfang forbedringerne har forøget det lejedes værdi.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 4, gælder, at stk. 2 alene finder anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende situationer:

1) En eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

2) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

3) En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

4) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det økonomiske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

5) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en værdistigning af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

6) Indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at få gennemført en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller disse aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede gennemført disposition.

7) Indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte overdragelse af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, hvis en gennemførelse af den betingede aftale vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.

8) Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-7, men hvorved der opnås en tilsvarende virkning.

Bestemmelsen indebærer, at et lejemål undergives en karensperiode på 5 år efter ejendommens overdragelse (kontrolskifte) med den virkning, at lejen ikke kan fastsættes efter § 5, stk. 2, i denne periode. I bestemmelsen er foretaget en nærmere fastlæggelse af de situationer, som anses at indebære et kontrolskifte, der udløser en karensperiode.

Af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 5, følger, at følgende situationer ikke er omfattet af stk. 4:

1) Udlejning og genudlejning af lejemål, der inden den 1. juli 2020 opfyldte betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 eller både opfylder betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 og er genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning ikke er foretaget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte, jf. stk. 4, som endnu ikke er udløbet.

2) Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens § 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes uanset 1. pkt. af stk. 4.

3) Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere koncerninterne transaktioner.

4) Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings, et boligaktieselskabs eller et boliganpartsselskabs ejendom til en udlejningsejendom og alle senere videresalg, når andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før lovens

ikrafttræden.

5) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energi-forbedringer ekskl. vedligeholdelse, jf. § 58 i lov om leje, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.000 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt., kan ikke indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2020-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

6) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den indplacering, som var gældende fra den 1. juli 2020. § 4 a finder ikke anvendelse for § 5, stk. 5, nr. 5, 1. pkt.

I bestemmelsen er det således nærmere fastlagt, i hvilke tilfælde af kontrolskifter der ikke udløses en karensperiode for ejendommens lejemål. I disse tilfælde kan den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, således anvendes, uanset at der er sket et kontrolskifte inden for de seneste 5 år.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 6, gælder, at stk. 2 alene finder anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået indplacering på A-C på energimærkningsskalaen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende den 1. juli 2020. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 eller lov om privat byfornyelse. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

Bestemmelsen fastsætter de krav til ejendommens energiforhold, som er en betingelse for at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det følger af bestemmelsen, at fredede ejendomme ikke er omfattet af kravet om, at ejendommens indplacering på energimærkningsskalaen skal være løftet med to niveauer i forhold til tilstanden pr. 1. juli 2020.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 7, at hvis udlejeren vil indgå en lejeaftale i henhold til stk. 2, og det er den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2, skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 106, nr. 3, i lov om leje. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, jf.§ 19, stk. 3, i lov om leje, kan der ikke indgås lejeaftale efter stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.

Bestemmelsen indeholder en pligt for udlejeren til at orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om, at det i forbindelse med genudlejning påtænkes at udleje et lejemål efter § 5, stk. 2, når denne udlejning for det pågældende lejemål er den første udlejning efter § 5, stk. 2. Beboerrepræsentanterne eller lejerne kan i så fald indbringe en sag for huslejenævnet om vedligeholdelsesmangler inden for en frist på 14 dage. Giver huslejenævnet påbud om udbedring, kan der ikke indgås lejeaftale efter § 5, stk. 2, før de pågældende vedligeholdelsesmangler er udbedret. Vedligeholdelsesmanglerne skal vedrøre forhold uden for de enkelte lejemål i ejendommen.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 8, skal udlejeren ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Bestemmelsen indeholder en pligt for udlejeren til i sager om lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, at fremlægge dokumentation for den forbedringsudgift, som er afholdt med henblik på at opfylde investeringskravet for en gennemgribende forbedring. Udlejeren skal tillige dokumentere, at forbedringerne er udført inden for en periode på 2 år. Det er ikke en betingelse, at denne periode ligger op til tidspunktet for udlejningen, når arbejderne blot er udført inden for perioden. Endelig skal udlejeren, hvis en sag om lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, indbringes for boligretten, godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 9, påhviler det udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter stk. 1.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren for lejemål, som er udlejet efter § 5, stk. 2, er forpligtet til at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet i lejeperioden. I modsat fald vil lejen skulle beregnes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Hvis lejeren ikke finder, at lejemålets tilstand som gennemgribende forbedret opretholdes, kan lejeren indbringe sag herom for huslejenævnet. Når huslejenævnet har truffet afgørelse i sagen, kan denne lejer ikke indbringe spørgsmålet, før der er gået 5 år.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 10, at ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i denne lov, § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje, tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor indenrigs- og boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse.

Bestemmelsen indebærer, at der ved en sag om lejefastsættelse efter det lejedes værdi ved sammenligning med sammenlignelige lejemål skal ses bort fra bestemte typer af lejemål. Det gælder lejemål med fri lejefastsættelse efter lejelovens § 53, stk. 3-6, jf. boligreguleringslovens § 15 a, lejemål med lejeforhøjelse i hht. lejelovens § 58, stk. 3, der omfatter totaløkonomiske energiforbedringer, lejemål med lejeforhøjelse efter tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019,, som indgår i en aftale imellem lejerne og udlejeren om såkaldt "aftalt grøn byfornyelse" i henhold til tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, og lejemål med lejeforhøjelse efter lejelovens § 62 b, der indgår i en individuel aftale imellem lejeren og udlejeren om nærmere bestemte forbedringer. Endvidere gælder det lejemål med en særlig lejeforhøjelse efter lov om privat byfornyelse samt lejemål omfattet af kapitel 5 i lov om byfornyelse.

Formålet med bestemmelsen er at sikre, at lejemål med en særlig lejefastsættelse, hvori der indgår andre elementer end rene forbedringsudgifter, ikke indgår i sammenligningsgrundlaget og dermed påvirker lejefastsættelsen i den konkrete vurdering af det lejedes værdi for det pågældende lejemål.

Det følger endvidere af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 11, at ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra

1) lejeforhøjelse til afsætning efter § 18 b og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse,

2) lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019 og forbedringer efter § 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020,

3) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,

4) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedring,

5) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,

6) lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse.

Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i nr. 3 dog ikke anvendelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 12, at ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Bestemmelsen indeholder den såkaldte "lighedsregel", som har til hensigt at sikre, at der ikke for den enkelte lejer gælder mere byrdefulde vilkår end for andre lejere i ejendommen. Der skal foretages en samlet vurdering af den enkelte lejers vilkår, som indebærer, at visse byrdefulde vilkår vil kunne opvejes af andre mere gunstige vilkår således, at der samlet set ikke er tale om mere byrdefulde vilkår. Det er ikke hensigten med reglen, at ejendommens lejere skal have ens vilkår.

Endelig fremgår det af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 13, at reglen i stk. 12 dog ikke er til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-11.

Reglen angår fx den situation, at det i forlængelse af et forbedringsarbejde ikke har været muligt at varsle den fulde forbedringsforhøjelse. I en sådan situation er lighedsreglen ikke til hinder for, at den fulde forbedringsforhøjelse medregnes i lejen ved genudlejning.

2.3.1.2. Lejeforhøjelse

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 1, at hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.

Det følger af bestemmelsen, at princippet for omkostningsbestemt huslejeregulering er, at huslejen kan forhøjes, når den ikke længere kan dække driftsudgifterne og afkastet af ejendommen. Der er således ikke tale om, at huslejen ikke løbende skal tilpasses de aktuelle driftsudgifter og afkast.

Af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 2, fremgår, at lejeforhøjelse ikke kan kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder § 5, stk. 11, tilsvarende anvendelse. 1. pkt. gælder ikke for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt beregning af afkastning sker efter § 9, stk. 4.

Bestemmelsen fastsætter det princip, at det lejedes værdi udgør overgrænsen for den omkostningsbestemte husleje således, at såfremt driftsudgifter og afkast overstiger det lejedes værdi, vil den overskydende del ikke kunne opkræves. Denne overgrænse gælder dog ikke for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt beregning af afkastning sker efter § 9, stk. 4. For disse ejendomme gælder særlige regler for lejefastsættelse, som indebærer, at lejen kan overstige det lejedes værdi.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 3, at lejeforhøjelse efter stk. 1, medmindre parterne træffer anden aftale, har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Bestemmelsen indeholder således den almindelige regel om, at huslejeforhøjelse skal varsles med en frist på 3 måneder.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 4, gælder, at vil et krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter § 50 i lov om leje, hvor afkastet er beregnet efter § 9, stk. 2, medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser, jf. stk. 1-3, inden for de sidste 3 år overstiger 75 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal udlejeren senest samtidig med varslingen underrette lejeren om, at denne kan forlange at få tilbudt en anden passende bolig. § 26, stk. 2-4, finder tilsvarende anvendelse. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2004-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste kronebeløb.

Reglen gælder for ejendomme, hvor afkastet beregnes efter særlige regler, der medfører et højere afkast, og indebærer, at lejeforhøjelser der overstiger det fastsatte grænsebeløb skal ledsages af et tilbud til lejeren om en passende erstatningsbolig.

Af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 5, følger, at har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i § 4, stk. 5, i lov om leje omtalte oplysninger i forbindelse med indgåelsen af en lejeaftale, kan den gældende leje alene forhøjes på grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens indgåelse. Er lejeforhøjelse opkrævet for et beløb, der ligger ud over det i 1. pkt. tilladte, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt. § 17 finder tilsvarende anvendelse.

For ejendomme, hvor afkastet beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, skal det i lejeaftalen oplyses, hvornår lejen senest er reguleret omkostningsbestemt efter lovens § 7. Det skal endvidere skønsmæssigt oplyses, hvad den maksimale leje ville udgøre på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og om lejen er nedsat i henhold til § 7, stk. 2. Er disse oplysninger ikke givet, kan lejen alene reguleres i forhold til stigninger i driftsudgifter siden aftalens indgåelse. Udlejeren er dermed afskåret fra at indhente et huslejeoverskud, der er begrundet i den særlige afkastberegning. Lejeren kan forlange for meget betalt leje tilbagebetalt og lejenedsættelse for fremtiden.

2.3.1.3. Driftsudgifter i det omkostningsbestemte huslejebudget

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 1, at de nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. De nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. efter § 22 i lov om leje og §§ 18 og 18 b i denne lov, jf. dog § 18 a, stk. 2.

Bestemmelsen opregner de nødvendige og rimelige driftsudgifter, som kan medtages i det omkostningsbestemte budget, som danner grundlag for beregning af den omkostningsbestemte husleje. Opregningen er ikke udtømmende, men angiver den type af driftsudgifter, som er relevante i budgettet.

Af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 2, følger, at udgifter til projektmateriale og konsulentbistand, som omfattet af § 51, stk. 3 og 4, i lov om leje, ikke optages på budgettet.

Disse udgifter vedrører visse udgifter efter lov om privat byfornyelse i tilfælde, hvor de er afholdt, uden at det fører til, at der indgås aftale om privat byfornyelse. Disse udgifter vil kunne dækkes ved en lejeforhøjelse over 12 måneder i henhold til lejelovens § 51, stk. 3 og 4.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 3, at beboerrepræsentanterne kan indhente tilbud på renholdelse, forsikringer og udfærdigelse af varme- og vandregnskaber og forelægge disse for udlejeren. Såfremt udlejeren afviser at antage et forelagt tilbud efter 1. pkt., kan beboerrepræsentanterne indbringe sagen for huslejenævnet, der kan pålægge udlejeren at antage et af beboerrepræsentanterne indhentet tilbud, såfremt huslejenævnet vurderer, at tilbuddet med hensyn til pris og kvalitet er bedre end det af udlejeren antagne.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 4, gælder stk. 3 ikke for ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.

Bestemmelsen giver beboerrepræsentanterne mulighed for at få huslejenævnets vurdering af, om bestemte driftsudgifter i budgettet er rimelige og nødvendige, herunder om beløbet er rimeligt i forhold til et kontroltilbud. Udlejeren kan, hvis huslejenævnet afviser den pågældende driftsudgift, vælge at reducere udgiften til et rimeligt beløb.

Endelig følger det af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 5, at i fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, optages som driftsudgift, uanset om ejendommen er fritaget for ejendomsbeskatning.

For fredede ejendomme, som ikke betaler ejendomsskat, kan udlejeren optage et beløb på budgettet, som svarer til den ejendomsskat, der ville kunne være opkrævet. Ordningen er begrundet i de særlige vedligeholdelsesudgifter, der knytter sig til at drive en fredet udlejningsejendom.

2.3.1.4. Afkast i det omkostningsbestemte lejebudget

Af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 1, fremgår, at til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Bestemmelsen indebærer, at der for den enkelte udlejningsejendom gælder et fast beløb for, hvad der kan opkræves i den omkostningsbestemte husleje som afkast til udlejeren.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 2, at udlejeren i stedet for en afkastning efter reglen i stk. 1 i ejendomme, der tages i brug efter 1963, som afkastning kan beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af en passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud. Som passende forrentning anses:

Ibrugtagelsesår Pct.

1964 ……………. . . . . . . 8

1965-69 …………… 10

1970-73 …………… 12

efter 1973 …………. 14

Som alternativ til hovedreglen om et afkast svarende til 7 pct. af den 15. almindelige vurdering kan udlejere af ejendomme, som er taget i brug efter 1963, vælge at beregne et afkast på grundlag af finansiering af ejendommens anskaffelsespris. Dette vil typisk medføre et højere afkast. Det er ikke en betingelse, at ejendommens anskaffelsespris rent faktisk er finansieret med lån.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 3, kan udlejeren for ejendomme finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån i stedet for afkastning efter stk. 1 og 2 som afkastning beregne den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud. Det beløb, der er beregnet efter 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres.

Af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 4, følger, at for ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan beregnes samme beløb i afkastning som beregnet efter stk. 3 for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.

Bestemmelserne indebærer en særlig afkastberegning for ejendomme finansieret med indekslån og for ejendomme, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift. Afkastberegningen indgår i den særlige lejefastsættelse, som gælder for disse ejendomme, der tillige indebærer, at lejen i henhold til boligreguleringslovens § 7, stk. 2, ikke er begrænset af det lejedes værdi.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 5, at hvis der i perioden 1. januar 1964 -1. april 1973 er gennemført lejeforhøjelser for forbedringer, kan afkastningen beregnes med indtil 7 pct. af ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering forud for forbedringens gennemførelse med tillæg af en afkastning af den rimelige forbedringsudgift, beregnet efter reglerne i stk. 2, således at tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse er afgørende for forrentningsprocentens størrelse.

Bestemmelsen indebærer en alternativ afkastberegning for ejendomme, hvor der i perioden 1. januar 1964 -1. april 1973 er gennemført lejeforhøjelser for forbedringer. Det er frivilligt for udlejeren at anvende dette alternativ.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 6, gælder, at såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter 15. alm. vurdering, beregnes afkastningen på grundlag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. alm. vurdering.

Det fremgår ikke af bestemmelsen, efter hvilket forhold afkastet skal fordeles, men arealfordeling eller fordeling efter lejevurdering vil efter omstændighederne kunne finde anvendelse.

Endelig fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 7, at til det beregnede afkast kan udlejeren lægge det beløb, som henlagdes eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal ved udgangen af 2014, jf. § 9, stk. 7, som affattet ved lovbekendtgørelse nr. 962 af 14. august 2010. Beløbet reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Beløbet hidrører fra den ordning med henlæggelser til tekniske installationer, som blev ophævet med udgangen af 1994. Det beløb, som kunne opgøres på dette tidspunkt, blev fordelt med 1/3 til ejendommens afkast og 2/3 til ejendommens vedligeholdelseshensættelser. Beløbet reguleres med udviklingen i nettoprisindekset.

2.3.1.5 Lejeregulering efter nettoprisindeks

Efter den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 1, kan udlejeren i stedet for regulering efter § 7 beslutte, at lejen i perioder på 2 år ad gangen reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske for den del af lejen, som vedrører de i § 8, stk. 1, nævnte nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter. Regulering efter nettoprisindeks omfatter alle lejemål i ejendommen bortset fra de lejemål, hvor der er aftalt en regulering af lejen efter § 15 a eller lejelovens § 53, stk. 2. Ved 2-årsperiodens udløb skal udlejeren beregne lejen efter § 7. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne inden 2-årsperiodens udløb. Hvis lejen ved 2-årsperiodens udløb overstiger den leje, som beregnes efter § 7, skal udlejeren med virkning fra tidspunktet for 2-årsperiodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 2, at beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne og er bindende for udlejeren i en periode på 2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren har afsendt meddelelse herom til lejerne. Lejeregulering efter stk. 1 kan tidligst få virkning 12 måneder efter, at lejen er beregnet og fastsat efter § 7.

Af den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 3, følger, at krav om lejeforhøjelse som følge af regulering efter nettoprisindeks efter stk. 1 skal være skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 4, at har udlejeren reguleret lejen efter nettoprisindeks, kan lejeforhøjelse opgjort efter § 7 tidligst få virkning 12 måneder efter, at der senest er trådt en lejeforhøjelse som følge af regulering af lejen efter nettoprisindeks i kraft og efter udløbet af den i stk. 2 nævnte 2-årsperiode.

Bestemmelserne indeholder en ordning med lejefastsættelse efter udviklingen i nettoprisindekset. Ordningen er indført med henblik på at give udlejere en alternativ huslejereguleringsmetode, som er enklere at administrere i praksis. Huslejen er stadig knyttet til ejendommens driftsudgifter på det tidspunkt, hvor ordningen tages i brug. Endvidere skal huslejen efter 2 år igen beregnes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

2.3.1.6. Fordeling af lejeforhøjelse på lejlighederne

Af den gældende boligreguleringslovs § 10, stk. 1, fremgår, at lejeforhøjelsen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Har lejligheder samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejligheder, hvis leje er lavest. De beløb, der afsættes til vedligeholdelse efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene samt § 22 i lov om leje, fordeles dog efter lejlighedernes bruttoetageareal. For ejendomme med lejligheder, hvor afsætning sker med forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal, sker fordelingen efter de enkelte lejligheders faktiske beløb pr. m² bruttoetageareal.

Bestemmelsen fastsætter, hvorledes en omkostningsbestemt huslejeforhøjelse skal fordeles på ejendommens enkelte lejligheder. I det omfang lejlighedernes værdi arealmæssigt er nogenlunde ens, kan fordeling ske efter areal. Der kan være tale om, at lejlighedernes vedligeholdelsespligt ikke er ens. I så fald sker fordelingen af vedligeholdelsesbeløbene i forhold til det, der rent faktisk afsættes for de enkelte lejligheder.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 10, stk. 2, at der ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi ses bort fra forbedringer, som er bekostet af lejeren.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 10, stk. 3, gælder, at er lejen for en lejlighed forhøjet på grundlag af forbedring eller øget brugsværdi, der ikke modsvares af udgifter på budgettet, og er forhøjelsen sket efter den ejendomsvurdering, hvoraf afkastningsprocenten beregnes, ses der ved budgetteringen og ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi bort fra denne lejeforhøjelse.

2.3.1.7. Fordeling af budgetudgifter i blandede ejendomme

Efter den gældende boligreguleringslovs § 11, stk. 1, gælder, at for husrum, der benyttes af udlejeren, eller som er udlejet uden at være omfattet af reglerne i dette kapitel, samt for de i stk. 3 omhandlede enkeltværelser, skal der på budgettet optages en lejeværdi, der svarer til de pågældende husrums andel af ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastning. Fordelingen sker efter bruttoetageareal.

Bestemmelsen fastsætter regler for fordeling af den omkostningsbestemte husleje i ejendomme, der indeholder arealer, som benyttes til andet end beboelse, herunder til erhvervsmæssige formål, samt klubværelser. I sådanne ejendomme fordeles de omkostningsbestemte budgetudgifter på hhv. beboelsesdelen og de øvrige lokaler efter disses arealandel.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 11, stk. 2, at for ejendomme, hvor der for beboelseslejligheder til vedligeholdelse efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene samt § 22 i lov om leje afsættes forskellige beløb pr. m² bruttoetageareal for de enkelte beboelseslejligheder, sker fordelingen af afsætningsbeløbene efter disse lejligheders faktiske beløb pr. m² bruttoetageareal.

Der kan være tale om, at beboelseslejlighedernes vedligeholdelsespligt ikke er ens. I så fald sker fordelingen af vedligeholdelsesbeløbene i forhold til det, der rent faktisk afsættes for de enkelte lejligheder.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 11, stk. 3, skal lejen for enkeltværelser til beboelse, som er omfattet af dette kapitel, jf. § 4, stk. 4, fastsættes efter bruttoetagearealet som en forholdsmæssig andel af den lejeværdi, der er optaget på lejebudgettet for de i stk. 1, 1. pkt., omhandlede lejemål.

Bestemmelsen fasætter, hvorledes den omkostningsbestemte husleje skal fordeles på evt. klubværelser. For disse værelsers vedkommende fordeles deres andel af budgetudgifterne efter areal.

2.3.1.8. Varsling af lejeforhøjelse

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 12, stk. 1, at i ejendomme uden beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 7 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. Kravet skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Bestemmelsen indeholder kravene til en varsling af omkostningsbestemt huslejeforhøjelse i ejendomme uden beboerrepræsentation. Hensigten med bestemmelsen er, at varslingen skal indeholde oplysninger, som gør det muligt for lejeren at forstå, hvordan huslejen for den pågældendes lejemål er beregnet på grundlag af ejendommens driftsudgifter og afkastet. Dette indebærer, at der i varslingen skal oplyses om såvel driftsudgifter som driftsindtægter i ejendommens gældende budget samt i det nye budget.

Endvidere følger det af den gældende boligreguleringslovs § 12, stk. 2, at har mindst 1/4 af de lejere, hvis leje ønskes forhøjet, senest 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem, skriftligt fremsat indsigelse mod lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Det følger således af lejernes klageadgang, at i det omfang lejerne gør brug af denne, påhviler det udlejeren at indbringe sag herom for huslejenævnet. Gør udlejeren ikke dette, fortaber udlejeren retten til at gøre varslingen gældende.

Af den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 1, følger, at i ejendomme med beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 7 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om, at varslingsskrivelsen er forelagt for beboerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Det fremgår således, at kravene til indholdet af en varsling af lejeforhøjelse i ejendomme med beboerrepræsentation svarer til de krav, der gælder for ejendomme uden beboerrepræsentation.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 2, at senest 7 dage før varslingen efter stk. 1 skal udlejeren varsle beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen. Varslingen skal indeholde kopi af varslingsskrivelsen til lejerne, oplysning om det gældende budget og om det nye budget samt fornøden redegørelse for budgetposterne, herunder om ændringer i de enkelte beløbs størrelse. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er varslingen efter stk. 1 ugyldig.

Bestemmelsen indeholder en særlig ordning med forvarsling af beboerrepræsentationen i ejendomme med en sådan således, at senest 7 dage før varslingen udsendes til lejeren, skal varslingen forelægges beboerrepræsentanterne. Kravet er en gyldighedsbetingelse.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 3, kan beboerrepræsentanterne inden 3 uger efter modtagelsen af varslingen efter stk. 2 fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentationen fremsender en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger sammen med dokumentation for bestemte udgifter i budgettet. Beboerrepræsentanterne skal endvidere have oplysning om deres adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt.

Bestemmelsen giver beboerrepræsentanterne mulighed for at forlange nærmere redegørelse og dokumentation for bestemte udgifter i budgettet. Redegørelsen kan fx vedrøre stigninger i bestemte budgetudgifter eller for nye udgifter i budgettet. Udlejerens rettidige besvarelse samt oplysning om klageadgang er gyldighedsbetingelser for varslingen.

Af den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 4, fremgår, at såfremt beboerrepræsentanterne senest 6 uger efter, at udlejerens varsling efter stk. 2 eller yderligere oplysninger efter stk. 3 er kommet frem, skriftligt har meddelt, at de ikke kan tiltræde lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Det følger således af bestemmelsen, at det er en betingelse for, at udlejeren kan opretholde varslingen, at en sag indbringes for huslejenævnet, hvis beboerrepræsentanterne gør indsigelse.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 5, gælder, at såfremt udlejeren ikke rettidigt har modtaget meddelelse fra beboerrepræsentanterne som nævnt i stk. 4, eller beboerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse, når han har meddelt lejerne dette med tilkendegivelse af, at den enkelte lejer kan indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsens rimelighed for nævnet efter lovens § 15.

Det følger således af bestemmelsen, at den enkelte lejer ikke er afskåret fra at gøre indsigelse imod varslingen, selv om beboerrepræsentanterne ikke har gjort indsigelse. I så fald påhviler det den enkelte lejer at indbringe sagen for huslejenævnet.

Endelig følger det af den gældende boligreguleringslovs § 13, stk. 6, at meddelelse efter stk. 5 kan gives i varslingsskrivelsen efter stk. 1, såfremt den udsendes efter, at beboerrepræsentanterne har svaret, eller deres svarfrist er udløbet.

2.3.1.9. Lejeforhøjelse ved forhøjet afsætning til vedligeholdelse

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 13 a, at krav om lejeforhøjelse, der udelukkende skyldes afsætning af de i §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene og de i § 22 i lov om leje nævnte afsætningsbeløb, uanset bestemmelserne i §§ 12 og 13 kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne.

Det er en forudsætning for at benytte bestemmelsen, at der tidligere er varslet omkostningsbestemt husleje i ejendommen. Varslingen skal ske med 3 måneders frist efter de almindelige regler herom.

2.3.1.10. Huslejeregulering for mindre ejendomme

Af den gældende boligreguleringslovs § 29 c følger det, at reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje gælder for ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.

Bestemmelsen medfører, at lejen for de mindre ejendomme i regulerede kommuner ikke fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, men i stedet efter det lejedes værdi, dog med den modifikation, at der kun kan ske sammenligning med lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7.

Kan der ikke findes sammenligningslejemål, kan huslejenævnet fastsætte lejen ved at indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på dette grundlag ansætte den leje, som vil kunne opkræves. Dette kaldes et skyggebudget.

Af den gældende boligreguleringslovs § 29 d følger det, at reglerne om lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri i kapitel VIII A i lov om leje gælder for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit.

Bestemmelsen medfører, at lejen i mindre ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, fastsættes efter lejelovens regler om lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri.

Af den gældende boligreguleringslovs § 29 e følger det, at ud over de i §§ 29 c og 29 d nævnte regler gælder reglerne om forbedringer mv. i kapitel X i lov om leje.

Bestemmelsen angiver, at lejelovens regler i kapitel X om forbedringer også finder anvendelse for småhuse.

2.3.1.11. Huslejeregulering og opsigelsesbeskyttelse for enkeltværelser

Efter § 30 i den gældende boligreguleringslov gælder særlige regler om huslejeregulering ved udlejning af de værelser, der ikke er omfattet af reglerne i kapitlerne II-IV A.

Det fremgår af § 31, stk. 1, i den gældende boligreguleringslov, at finder lejeren, at lejen eller andre vilkår er urimelige, kan han indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, der kan ændre lejen efter § 49 i lov om leje samt lejevilkårene.

De nævnte regler gælder for enkeltværelser til beboelse, som er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor. Sådanne enkeltværelser benævnes accessoriske enkeltværelser.

For sådanne enkeltværelser gælder, at lejen ikke er omkostningsbestemt, men fastsættes efter den gældende lejelovs § 47 ff. Det samme gælder for enkeltværelser til beboelse i de såkaldte "80 pct.-ejendomme", jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 3. Reglerne finder både anvendelse ved fremlejemål og ved direkte udlejning mellem ejeren og lejeren.

Et enkeltværelse er et boliglejemål, hvor der ikke i selve enheden er et selvstændigt køkken med eget afløb. Omvendt er en lejlighed lokaliteter, hvortil der hører et særskilt køkken med indlagt vand og afløb.

Enkeltværelser til beboelse, der ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, det vil sige klubværelser, er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV.

Parterne i lejeforhold om accessoriske enkeltværelser kan aftale leje, lejevilkår og lejeforhøjelser med de begrænsninger, der følger af lejelovens regler, jf. lejelovens §§ 47 ff. Enkeltværelser er således undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Lejeren har mulighed for at få huslejenævnet til at tage stilling til, om lejen og andre lejevilkår er rimelige. Indbringelsen for nævnet skal ske inden 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales, jf. boligreguleringslovens §17, stk. 2.

Det fremgår af § 31, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov, at nedsættes lejen eller ændres lejevilkårene af huslejenævnet, kan dette bestemme, at lejeforholdet ikke kan opsiges uden nævnets godkendelse.

Af § 32 i den gældende boligreguleringslov fremgår, at skønnes en opsigelse fra udlejerens side foranlediget ved eller at stå i forbindelse med forsøg på at opnå en urimelig leje eller andre ubillige lejevilkår, kan huslejenævnet forkaste opsigelsens gyldighed og bestemme, at lejeforholdet kun kan opsiges med nævnets godkendelse. Det samme gælder, dersom en opsigelse som følge af andre særlige omstændigheder i forbindelse med dens afgivelse skønnes stridende mod sædvanlig god udlejningsskik, således at den må anses for ubillig.

I henhold til § 33 i den gældende boligreguleringslov gælder, at hvis der er rejst sag for huslejenævnet, kan dette, når omstændighederne taler derfor, bestemme, at lejeforholdet ikke uden nævnets godkendelse kan opsiges, således at lejeren skal fraflytte det lejede, forinden nævnets afgørelse i sagen er truffet.

De af bestemmelserne omhandlede enkeltværelser er frit opsigelige, jf. § lejelovens § 82. Det vil sige, at der ikke i forhold til disse gælder de begrænsninger, der ellers gælder for udlejerens adgang til at opsige en lejeaftale. På den baggrund er der med de nævnte bestemmelser åbnet mulighedfor, at huslejenævnet under visse betingelser kan bestemme, at lejeren kun kan opsiges med nævnets godkendelse. Dette kan fx være relevant for lejeren i tilfælde, hvor huslejenævnet har nedsat lejen.

2.3.1.12. Huslejenævnets kompetence

Efter den gældende boligreguleringslovs § 14, stk. 1, gælder, at indbringes krav om lejeforhøjelse efter § 12, stk. 2, eller efter § 13, stk. 4, for huslejenævnet, kan nævnet tilsidesætte kravet helt eller delvis, dersom betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke er til stede.

Tilsidesættelse kan ske såvel på grund af manglende overholdelse af gyldighedsbetingelse som på grund af materielle mangler ved kravet.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 14, stk. 2, at nævnet, såfremt det konstateres, at kravet om lejeforhøjelse på grund af formelle mangler af mindre betydning er ugyldigt, jf. § 12, stk. 1, og § 13, stk. 1 og 3, i stedet for at tilsidesætte kravet på dette grundlag kan fastsætte en frist for udlejer til at berigtige de konstaterede formelle mangler. Berigtiges manglerne inden den angivne frist, bevarer kravet om lejeforhøjelse sin gyldighed.

Med bestemmelsen er der givet udlejeren mulighed for efterfølgende inden for en fastsat frist at berigtige mangler ved varslingen, som anses at være af mindre væsentlig betydning. Udlejeren kan dermed undgå at skulle gennemføre en fornyet varsling af lejeforhøjelsen.

Af den gældende boligreguleringslovs § 14, stk. 3, følger, at indtil nævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.

Bestemmelsen giver således udlejeren mulighed for at oppebære en mindre, foreløbig lejeforhøjelse under huslejenævnets behandling af sagen. Når nævnets afgørelse foreligger, skal huslejen reguleres herefter.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 15, stk. 1, at huslejenævnet på lejerens begæring, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 14, stk. 1, skal afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 15, stk. 2, finder § 14, stk. 2, om huslejenævnets mulighed for at give udlejeren adgang til indenfor nærmere frister at berigtige mindre væsentlige formelle mangler tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen indeholder en hjemmel for huslejenævnene til at tage stilling til alle sager, der indbringes af en lejer og, som vedrører forhold, der er omfattet af bestemmelserne i den gældende boligreguleringslovens kapitel II. Der gælder tillige her en mulighed for udlejeren for efterfølgende at berigtige mindre væsentlige mangler ved varslingen inden for en af huslejenævnet fastsat frist.

Endelig følger af den gældende boligreguleringslovs § 15, stk. 3, at i ejendomme med beboerrepræsentation afgør huslejenævnet på beboerrepræsentanternes begæring på vegne af samtlige lejere uenighed om acontobidrag til varme og lign., uenighed om acontobidrag til vand og uenighed om acontobidrag til køling efter kapitel VII i lov om leje, uenighed om udlejerens ret til at modsætte sig installation af vandmålere og kølingsmålere efter § 41, stk. 3, i lov om leje, uenighed om lejerens ret efter § 29, stk. 9, i lov om leje, uenighed om, hvorvidt en aftale i henhold til § 66 a i lov om leje er åbenbart urimelig, og uenighed om beregninger af leje efter § 9 a og lejeforhøjelser varslet efter §§ 9 a eller 13 a.

Bestemmelsen giver beboerrepræsentanterne en særskilt hjemmel til at indbringe sager for huslejenævnet på samtlige lejeres vegne om de i bestemmelsen nævnte forhold. Bestemmelsen overflødiggør dermed beboerrepræsentanternes indhentelse af fuldmagter fra lejerne. Bestemmelsen hindrer ikke lejerne i selv at indbringe sager, hvis beboerrepræsentanterne undlader dette.

2.3.1.13. Straf

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 16, stk. 1, at med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den, som afkræver en lejer højere leje end tilladt efter reglerne i dette kapitel. På samme måde straffes den udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne i § 5.

Endvidere følger af den gældende boligreguleringslovs § 16, stk. 2, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Det fremgår af den gældende § 34, stk. 1, i boligreguleringsloven, at med bøde straffes den, som opkræver højere leje end tilladt af huslejenævnet efter reglen i § 31, eller som i strid med § 32 opsiger lejeforholdet uden nævnets samtykke.

Det fremgår endvidere af den gældende § 34, stk. 2, i boligreguleringsloven, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Bestemmelserne i den gældende boligreguleringslovs § 34, stk. 1 og 2, gælder for de såkaldte "accessoriske enkeltværelser".

Efter bestemmelserne kan den udlejer, og det gælder både fysiske og juridiske personer, som opkræver en højere leje, end den huslejenævnet har truffet afgørelse om, blive straffet med bøde. Det samme gælder, hvis udlejeren opsiger lejeren i strid med huslejenævnets bestemmelse om, at lejeforholdet ikke kan opsiges.

2.3.1.14. Tilbagebetaling af for meget betalt husleje m.v.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 17, stk. 1, gælder, at har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 17, stk. 2, at lejeren uanset stk. 1 ikke kan kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, medmindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

De nævnte regler om tilbagebetaling af for meget betalt husleje mv. suppleres af de gældende forældelsesregler.

Endelig følger af den gældende boligreguleringslovs § 17, stk. 3, at tilbagebetalingskrav forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Endelig fremgår det af det gældende § 34, stk. 3, i boligreguleringsloven, at lovens § 17 finder tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen gælder for de såkaldte "accessoriske enkeltværelser".

2.3.1.15. Fravigelighed

Den gældende boligreguleringslov indeholder ikke regler om de enkelte bestemmelsers fravigelighed. Det er imidlertid almindeligt antaget, at reglerne ud fra en formålsfortolkning er ufravigelige.

2.3.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.3.2.1. Huslejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse

Den gældende boligreguleringslovs regler om lejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse foreslås med enkelte redaktionelle og sproglige justeringer videreført i det foreslåede kapitel 3.

Da der i kravet efter den gældende § 5, stk. 6, 1. pkt., ikke sondres mellem forbedringer ud fra deres art eller karakter, men alene ses på ejendommens indplacering på energimærkningsskalaen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, foreslås det at lade den gældende § 5, stk. 6, 2. pkt., udgå som overflødig.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.

2.3.2.2. Lejeforhøjelse

Den gældende boligreguleringslovs regler om beregning af lejeforhøjelse efter regler om omkostningsbestemt husleje foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.

2.3.2.3. Driftsudgifter i det omkostningsbestemte huslejebudget

Den gældende boligreguleringslovs regler om de driftsudgifter, som kan medtages i det omkostningsbestemte huslejebudget, foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.

2.3.2.4. Afkast i det omkostningsbestemte lejebudget

Den gældende boligreguleringslovs regler om beregning af udlejerens afkast som element i den omkostningsbestemte husleje foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.

2.3.2.5 Lejeregulering efter nettoprisindeks

Den gældende boligreguleringslovs regler om huslejeregulering efter udviklingen i nettoprisindekset som alternativ til den egentlige omkostningsbestemte husleje foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.

2.3.2.6. Fordeling af lejeforhøjelse på lejlighederne

Den gældende boligreguleringslovs regler om fordeling af den omkostningsbestemte huslejeforhøjelse på beboelseslejlighederne i ejedommen foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.

2.3.2.7. Fordeling af budgetudgifter i blandede ejendomme

Den gældende boligreguleringslovs regler om fordeling af den omkostningsbestemte huslejeforhøjelse på henholdsvis beboelsesdelen og den del, som anvendes til andet end beboelse, i blandede ejendomme foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.

2.3.2.8. Varsling af lejeforhøjelse

Den gældende boligreguleringslovs regler om varsling af omkostningsbestemt huslejeforhøjelse foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.

2.3.2.9. Lejeforhøjelse ved forhøjet afsætning til vedligeholdelse

Den gældende boligreguleringslovs regler om en enklere procedure ved varsling af lejeforhøjelse, som alene skyldes forhøjet afsætning til vedligeholdelse, foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.

2.3.2.10. Huslejeregulering i mindre ejendomme

Reglerne om huslejeregulering for mindre ejendomme foreslås med sproglige justeringer videreført i lejelovens kapitel 3.

Der foreslås redaktionelle ændringer i den gældende boligreguleringslovs § 29 c, 1. pkt., således at det ikke af bestemmelsen fremgår, at reglerne ikke gælder for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån i henhold til § 29, stk. 2, i lov om realkredit.

Ligeledes foreslås den gældende boligreguleringslovs § 29 d ikke videreført, idet bestemmelsen må anses for overflødig, da lejelovens kapitel om huslejeregulering for indeksfinansieret boligbyggeri allerede vil finde anvendelse for ejendommene, når både reglerne om omkostningsbestemt leje samt huslejeregulering for mindre ejendomme ikke finder anvendelse for ejendommene. For indeksfinansieret boligbyggeri gælder de foreslåede bestemmelser i §§ 49-51.

Den gældende boligreguleringslovs § 29 e foreslås ikke videreført, idet bestemmelsen må anses for overflødig, da lejelovens regler om forbedringer allerede finder anvendelse, når boligreguleringslovens regler på området ikke finder anvendelse.

Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.3.2.11. Huslejeregulering og opsigelsesbeskyttelse for enkeltværelser

Reglerne om lejefastsættelse og opsigelsesbeskyttelse for lejere af enkeltværelser foreslås videreført med sproglige og redaktionelle ændringer. Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.3.2.12. Huslejenævnets kompetence

Den gældende boligreguleringslovs regler om huslejenævnets kompetence i relation til behandling af sager om omkostningsbestemt husleje foreslås videreføre i det foreslåede kapitel 3.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.

2.3.2.13. Straf

Den gældende boligreguleringslovs regler om straf for opkrævning af højere leje og aftale om mere byrdefulde vilkår foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.

Reglerne om bødestraf for den udlejer, som opkræver højere leje end den leje, som huslejenævnet har nedsat til, foreslås videreført med redaktionelle ændringer.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.

2.3.2.14. Tilbagebetaling af for meget betalt husleje m.v.

Den gældende boligreguleringslovs regler om lejerens krav om tilbagebetaling af for meget betalt husleje, depositum og lignende og om lejenedsættelse herfor i fremtiden foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.

2.3.2.15. Fravigelighed

Den gældende boligreguleringslov indeholder ikke nærmere regler om de enkelte bestemmelsers fravigelighed. De foreslåede regler antages imidlertid at være ufravigelige. På den baggrund indsættes en ny bestemmelse i kapitel 3, som er udtryk for en kodificering af gældende ret. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

2.4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.

2.4.1 Gældende ret

2.4.1.1. Det lejedes værdi

I uregulerede kommuner fastsættes huslejen som hovedregel efter reglerne om det lejedes værdi. Det lejedes værdi kan beskrives som en retlig standard, der knytter ugyldighed til visse nærmere fastlagte kriterier. Det lejedes værdi er i den gældende lejelov den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Der er hertil knyttet en række regler, som nærmere fastlægger det sammenligningsgrundlag, som skal finde anvendelse, ved fastlæggelse af det lejedes værdi, herunder hvilke lejemål der kan sammenlignes med, hvilke elementer i huslejen der skal ses bort fra, samt hvilke nærmere forhold ved det omtvistede lejemål og ved de lejemål, som der sammenlignes med, der skal ses bort fra.

Lejeloven indeholder ikke nærmere regler om huslejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse, men da lejeren kan forlange lejen sat ned til det lejedes værdi, hvis lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, er det det generelle udgangspunkt, at den aftalte leje er fastsat i forhold til det lejedes værdi.

Det lejedes værdi for en bolig findes som nævnt ved at sammenligne med den husleje, som er almindeligt gældende for andre boliger i kvarteret eller området. Udgangspunktet er, at der skal ske sammenligning med tilsvarende boliger med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Loven indeholder kun få regler, som fastsætter, hvilke nærmere bestemte typer af lejemål, der ikke kan sammenlignes med. Baggrunden for disse regler er navnlig et ønske fra lovgiver om, at lejemål, der er omfattet af særlige lejefastsættelsesregler, ikke skal påvirke den generelle lejedannelse. Disse regler fremstår dog ikke som udtømmende. Retsstillingen kan derfor generelt beskrives således, at det er udgangspunktet, at der kun kan ske sammenligning med boliger, som ligeledes er omfattet af reglerne om det lejedes værdi.

2.4.1.2. Lejeforhøjelse i private lejeboliger

Efter den gældende lov om leje § 47, stk. 1, har udlejeren mulighed for at forlange lejeforhøjelse, såfremt den gældende leje ligger væsentligt under det lejedes værdi. Det fremgår af bestemmelsen, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses bort fra lejeforhøjelser som nævnt i litra a-h. Det drejer sig om:

- Lejeforhøjelser og forbedringer vedrørende totaløkonomisk rentable energiforbedringer, energiforbedringer som angivet i en energiplan gennemført på lejernes forlangende og aftalte lejeforhøjelser.

- Lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010.

- Lejeforhøjelse efter den tidligere gældende § 58 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019 og forbedringer.

- Aftalte lejeforhøjelser efter tidligere gældende kapitel 6 a om aftalt grøn byfornyelse i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

- Lejeforhøjelser og forbedringer efter lov om sanering, lov om byfornyelse og lov om byfornyelse og boligforbedring.

- Aftalte lejeforhøjelser og forbedringer efter lov om privat byfornyelse.

- Forbedringer som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Det fremgår af den gældende lov om leje § 47, stk. 2, at vurderingen af lejen og det lejedes værdi foretages ved en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Ved sammenligningen ses bort fra følgende lejemål:

- Lejemål, som er forbedret efter reglerne i § 58, stk. 3, om totaløkonomisk rentable energiforbedringer og § 62 b om aftalte lejeforhøjelser.

- Lejemål omfattet af reglerne om indeksfinansieret boligbyggeri og lejemål, som er taget i brug efter den 31. december 1991.

- Lejemål, som på denne dato udelukkende benyttedes til erhvervsformål.

- Nyindrettede lejemål og enkeltværelser i en tagetage omfattet af § 53, stk. 3-5.

- Lejemål omfattet af lov om privat byfornyelse og lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 47, stk. 3, at ved sammenligningen af lejemål efter stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse.

Det følger af den gældende lejelovs § 47, stk. 4, at lejeforhøjelsen tidligst kan få virkning 2 år efter lejemålets begyndelse eller 2 år efter seneste lejeforhøjelse efter denne bestemmelse.

Endelig følger det af den gældende lejelovs § 47, stk. 5, at udlejeren kan kræve lejeforhøjelse uanset, at der er aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig dette.

De gældende regler indeholder ikke bestemmelser om lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse. Reglerne bygger således på, at den aftalte leje kan forhøjes efter nærmere regler, hvis udlejeren finder, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi. Tilsvarende kan lejeren forlange lejenedsættelse, hvis lejen er væsentlig højere end det lejedes værdi.

2.4.1.3. Lejeforhøjelse i ustøttede private plejeboliger

Efter den gældende lejelovs § 47 a skal lejen i ustøttede private plejeboliger til enhver tid være fastsat således, at den svarer til det lejedes værdi. Fastsættelse af det lejedes værdi sker ved sammenligning med støttede ældre- og plejeboliger i kommunen efter reglerne i § 47, stk. 2, 1. pkt., og stk. 3, det vil sige med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Ved fastsættelse af det lejedes værdi ses bort fra forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Bestemmelsen omfatter ustøttede private plejeboliger, der er tidligere institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, som den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.

Af den gældende lejelovs § 47 a, stk. 2, følger, at krav om lejeforhøjelse kan varsles en gang årligt.

Udlejeren kan ifølge bestemmelsens stk. 3 kræve lejeforhøjelse uanset, at der er aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig dette.

Overstiger lejen det lejedes værdi, kan lejeren i henholdt til den gældende lejelovs § 47 a, stk. 4, forlange lejen nedsat således, at denne svarer til det lejedes værdi. Hvis lejen nedsættes, kan lejeren efter den gældende lejelovs § 47 a, stk. 5, kræve det for meget betalte tilbagebetalt.

Formålet med bestemmelsen er at skabe en ligestilling mellem lejerne af henholdsvis ustøttede private plejeboliger og støttede ældre- og plejeboliger.

2.4.1.4. Varsling

Efter den gældende lejelovs § 48 kan udlejerens ensidige varsling af lejeforhøjelse som følge af, at lejen er væsentligt under det lejedes værdi, gennemføres med 3 måneders varsel.

Bestemmelsen indeholder endvidere kravene til varslets indhold. Af stk. 2 følger, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse, oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Det fremgår af bestemmelsens stk. 3, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til ham. Ønsker udlejeren herefter at fastholde kravet om lejeforhøjelse, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb.

Er kravet indbragt for huslejenævnet, følger det af bestemmelsens stk. 4, at udlejeren kan oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal, indtil huslejenævnets afgørelse foreligger.

Af bestemmelsen fremgår endvidere, at lejen skal reguleres i overensstemmelse med rettens afgørelse. Udlejeren kan ikke forlange regulering af depositum og forudbetalt leje, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af retten. Tilbagebetaling til lejeren af for meget erlagt leje skal forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

2.4.1.5. Lejenedsættelse

Efter den gældende lejelovs § 49 kan lejeren forlange lejen nedsat, hvis lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi. Vurdering af lejen og det lejedes værdi sker efter reglerne i § 47, stk. 1. Lejen kan nedsættes til et beløb, som er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi.

Det fremgår endvidere af bestemmelsens stk. 2, at der ved vurderingen af det lejedes værdi skal tages hensyn til forhold som nævnt i § 47, stk. 2 og 3, det vil sige, at der skal ske en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum for så vidt angår beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Ved sammenligningen ses bort fra følgende lejemål:

- Lejemål, som er forbedret efter reglerne i § 58, stk. 3, om totaløkonomisk rentable energiforbedringer og § 62 b om aftalte lejeforhøjelser.

- Lejemål omfattet af reglerne om indeksfinansieret boligbyggeri og lejemål, som er taget i brug efter den 31. december 1991.

- Lejemål, som på denne dato udelukkende benyttedes til erhvervsformål.

- Nyindrettede lejemål og enkeltværelser i en tagetage omfattet af § 53, stk. 3-5.

- Lejemål omfattet af lov om privat byfornyelse og lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

Bestemmelsen indeholder endvidere i stk. 3 bestemmelse om, at lejeren kan kræve det for meget betalte tilbagebetalt, hvis lejen nedsættes. Sag om nedsættelse af lejen skal efter bestemmelsens stk. 4 indbringes for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne i henhold til bestemmelsens stk. 5 kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af de udgifter, beboerrepræsentanterne har haft i forbindelse med sagen.

Det fremgår endelig af bestemmelsens stk. 6, at reglerne om nedsættelse af lejen i bestemmelsens stk. 1-3 ikke gælder for ustøttede private plejeboliger.

2.4.1.6. Lejeforhøjelse for øgede ejendomsskatter m.v.

Efter den gældende regel i lejelovens § 50 kan udlejeren forlange udgiften til øgede ejendomsskatter udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves, uanset at lejeren har aftalt uopsigelighed med udlejeren.

Efter bestemmelsen i stk. 2 fordeles lejeforhøjelsen i forhold til den gældende leje eller - hvor der ikke er fastsat nogen leje - i forhold til lejeværdien. For lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven er gældende - de såkaldte store ejendomme - fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i samme lovs §§ 10 og 11.

Af den gældende lejelovs § 50, stk. 3, følger, at lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Der er med bestemmelsen taget højde for den situation, at en skatteforhøjelse pålignes ejendommen fra et tidspunkt, som ligger før udlejeren modtager meddelelse om forhøjelsen. Udlejeren kan i så fald forlange lejeforhøjelse i en periode på 5 måneder efter det tidspunkt, hvor forhøjelsen er pålagt ejendommen.

Formkrav til lejeforhøjelsen er opregnet i § 50, stk. 4. Det fremgår heraf, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer. Herudover skal kravet indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 50, stk. 5, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Er der valgt beboerrepræsentation i ejendommen, kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse. Ønsker udlejeren herefter at fastholde kravet om lejeforhøjelse, skal han senest 6 uger efter lejerfristens udløb indbringe sagen for huslejenævnet.

Efter de gældende regler i § 51, stk. 1 og 2, 1.-3. pkt., i lejeloven finder reglerne i § 50 om lejeforhøjelse for forøgede ejendomsskatter tilsvarende anvendelse, hvis ejendommen pålægges nye eller øgede udgifter til vand, el, renovation eller lignende efter takster fastsat eller godkendt af det offentlige eller vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Hvis bidraget er pålagt som en engangsydelse, kan udlejeren udligne beløbet på lejerne over en 10-årig periode gennem en lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb.

Efter den gældende § 51, stk. 2, 4. pkt., kan lejerne kræve, at udlejerens lejeforhøjelse som følge af bidrag, der er pålagt ejendommen som en engangsudgift, betales kontant.

Det følger af den gældende § 51, stk. 3, i lejeloven, at reglerne i § 50 også gælder udgifter til projektmateriale udarbejdet af en byggesagsrådgiver, jf. § 4, stk. 1, 2. og 3. pkt., i lov om privat byfornyelse, såfremt der ikke på baggrund af projektmaterialet indgås aftale om privat byfornyelse. Udlejeren kan, når udgiften er betalt, udligne denne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 12 måneder har dækket udlejerens udlæg med sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen kan dog alene opkræves med lige store beløb hos de lejere, som i fællesskab med ejeren har udpeget byggesagsrådgiveren efter § 4 i lov om privat byfornyelse, og lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb.

Videre følger af den gældende § 51, stk. 4, i lejeloven, at bestemmelsen i stk. 3 ligeledes finder anvendelse for udgifter til dækning af konsulentbistand i henhold til § 4 b, stk. 1, 2. pkt., i lov om privat byfornyelse.

2.4.1.7. Lejenedsættelse ved faldende udgifter til ejendomsskatter m.v.

Efter den gældende § 52, stk. 1, i lov om leje, skal udlejeren såfremt skatter, afgifter og bidrag, som nævnt i lovens §§ 50 og 51, bortfalder eller nedsættes, med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lejligheder og lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet.

Bestemmelsen indebærer efter retspraksis, at et fald i en enkelt afgift - uanset størrelsen af faldet - medfører et krav om lejenedsættelse, selv om faldet modsvares af stigninger i andre afgifter, eller stigningerne samlet set medfører en stigning i skatter og afgifter. Som konsekvens heraf skal der derfor udarbejdes én varsling vedrørende nedsættelsen og én vedrørende stigningen. Samtidig skal resultaterne heraf angives.

Det fremgår endvidere af bestemmelsen, at i fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves som en del af lejen, uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning.

Af den gældende § 52, stk. 2, fremgår det, at udlejeren skal give lejeren skriftlig besked om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om skatte- eller afgiftsnedsættelsen er kommet frem til ham.

2.4.1.8. Lejefastsættelse i indeksfinansierede ejendomme

Efter den gældende § 53 a i lov om leje kan lejen for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, fastsættes således, at den samlede lejeindtægt kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter på tidspunktet for ejendommens opførelse med tillæg af afkastningen af ejendommens værdi, uanset at lejen herved bringes over det lejedes værdi.

Det følger af den gældende § 53 a, stk. 2, at der som afkast kan beregnes den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan herudover beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud.

Videre fremgår det af bestemmelsens stk. 3, at driftsudgifterne efter stk. 1 og forrentningen, jf. stk. 2, 2. pkt., kan reguleres med samme procentsats, som hovedstolen på indekslånet reguleres med. Regulering kan dog ikke ske af driftsudgifter, som er omfattet af de gældende bestemmelser i §§ 50-52 i lov om leje, det vil sige skatter, afgifter og bidrag m.v.

Lejen i de indeksfinansierede ejendomme fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes værdi ses der bort fra forbedringer, som lejeren har bekostet.

Det fremgår af den gældende § 53 a, stk. 5, at lejeforhøjelse som følge af afkast og forrentning samt regulering heraf, jf. stk. 2 og 3, kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Formkravene til lejeforhøjelsen fremgår af den gældende § 53 a, stk. 6. Efter denne bestemmelse skal kravet og lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer. Herudover skal kravet indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. den gældende § 53 a, stk. 7. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Endelig fremgår det af den gældende § 53 a, stk. 7, at lejeren - hvis denne ikke kan godkende kravet om lejeforhøjelse - senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, skal fremsætte skriftlig indsigelse til udlejeren, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Hvis udlejeren herefter ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse, skal han senest 6 uger efter lejerfristens udløb, indbringe sagen for huslejenævnet.

Bestemmelsen indebærer en særlig ordning for lejeregulering af ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån. Ordningen indebærer, at lejefastsættelsen er undtaget fra reglerne om det lejedes værdi.

2.4.1.9. Lejefastsættelse i realrenteafgiftsfritagede ejendomme

Efter den gældende § 53 b i lejeloven kan lejen for ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, uanset ejendommens finansiering fastsættes til samme beløb, som lovligt kan opkræves efter den gældende § 53 a i lov om leje for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.

Bestemmelsen indeholder en særlig ordning for lejefastsættelse i ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift. Ordningen indebærer, at lejen i disse ejendomme kan fastsættes til samme beløb, som lovligt kan opkræves efter den gældende § 53 a i lov om leje for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.

2.4.1.10. Undtagelse fra det lejedes værdi

Efter den gældende § 53 c i lov om leje finder reglerne i den gældende §§ 47-49 i lov om leje, der vedrører det lejedes værdi, ikke anvendelse for lejemål i ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.

Det samme gælder for lejemål i ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1989, og er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, hvis lejefastsættelsen sker efter den gældende § 53 b eller efter §§ 5 og 7, jf. § 9, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

2.4.1.11. Huslejenævnets kompetence

Efter den gældende § 106, stk. 1, nr. 1, kan huslejenævnet træffe afgørelse i tvister om lejeregulering efter reglerne i §§ 47-52 og § 53, stk. 2, og om lejefastsættelse efter kapitel VIII A.

2.4.1.12. Fravigelighed

Efter den gældende § 53, stk. 1, i lov om leje kan reglerne i §§ 47-52 ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Videre fremgår det af den gældende § 53, stk. 2, at der ikke kan træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §§ 47-52. Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

2.4.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.4.2.1. Lejeforhøjelse i private lejeboliger

Reglerne i den gældende § 47 i lov om leje om, at udlejeren har mulighed for at forlange lejeforhøjelse, såfremt den gældende leje er væsentligt under det lejedes værdi, foreslås videreført med sproglige og redaktionelle ændringer.

Som en forenkling samles de gældende bestemmelser i § 47, stk. 1, litra d-g, i et nummer, så der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra alle lejeforhøjelser og forbedringer, der er gennemført efter den tidligere og nugældende byfornyelseslovgivning. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Herudover foreslås det, at det gældende § 47, stk. 1, sidste pkt., udgår som overflødigt, da lov om byfornyelse og boligforbedringer og lov om sanering er ophævet, og der derfor ikke længere foretages en første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter disse regler. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Endelig flyttes det gældende § 47, stk. 4, der er identisk med bestemmelsen i den gældende § 47 a, til § 44, stk. 5. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

2.4.2.2. Lejeforhøjelse i ustøttede private plejeboliger

Reglerne for lejefastsættelse i ustøttede private plejeboliger i den gældende lov om leje § 47 a foreslås videreført med den ændring, at bestemmelsen i § 47 a, stk. 3, om at udlejeren kan kræve lejeforhøjelse uanset, at der er aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen, flyttes til den generelle bestemmelse i forslagets § 44, stk. 5.

For at samle reglerne om lejefastsættelse for ustøttede private plejeboliger foreslås det at flytte § 49, stk. 6, i den gældende lejelov med en sproglig ændring til § 43 som et nyt stk. 6. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand

Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

2.4.2.3. Varsling

Reglerne om varsling i den gældende lov om leje § 48 foreslås videreført i § 44, stk. 1-4. Den foreslåede § 44, stk. 5, er en videreførelse af den gældende lov om leje § 47, stk. 4, og § 47 a, stk. 3, om, at lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

2.4.2.4. Lejenedsættelse

Det foreslås, at de gældende regler i § 49, stk.1-5, om lejenedsættelse, hvis lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, videreføres.

Indholdet i det gældende stk. 6 om, at bestemmelserne i stk. 1-3 ikke gælder ustøttede private plejeboliger, videreføres i den foreslåede § 43, stk. 5. Det fremgår af denne bestemmelse, at reglerne i § 43, stk. 4 og 5, også gælder for ustøttede private plejeboliger.

Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

2.4.2.5. Lejeforhøjelse for øgede ejendomsskatter m.v.

Reglerne i den gældende lov om leje § 50 om udlejerens mulighed for at kræve lejeforhøjelse som følge af stigninger i ejendomsskatter på ejendommen foreslås med enkelte sproglige ændringer videreført. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Reglerne i den gældende lov om leje § 51, stk. 1, og stk. 2, 1.-3. pkt., om udlejerens mulighed for at kræve lejeforhøjelse, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige, foreslås med enkelte sproglige ændringer videreført. Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Bestemmelsen i den gældende lov om leje § 51, stk. 2, 4. pkt., foreslås ikke videreført, idet bestemmelsen vurderes forbundet med unødigt administrativt besvær, ligesom bestemmelsen ministeriet bekendt ikke anvendes i praksis.

Bestemmelsen i den gældende lov om leje § 51, stk. 3, om lejers mulighed for at indbetale hele forhøjelsen kontant på én gang foreslås ikke videreført. Bestemmelsen vedrører lejeforhøjelse for afholdte udgifter til projektmateriale udarbejdet af en byggesagsrådgiver i henhold til lov om privat byfornyelse i sager, hvor der ikke indgås en aftale mellem lejerne og udlejeren om ombygning. I henhold til overgangsbestemmelsen i § 108, stk. 2, i lov om byfornyelse og udvikling og byer, og henvisningen til overgangsbestemmelsen i § 203, stk. 5, i lov om byfornyelse kan udlejeren fortsat afholde sådanne udgifter efter den nævnte bestemmelse i lov om privat byfornyelse.

Uagtet at der resterer tilsagn om støtte til byfornyelsesarbejder efter lov om privat byfornyelse, hvor arbejderne endnu ikke er igangsat eller gennemført, vurderer Indenrigs- og Boligministeriet, at bestemmelsen i lejeloven om lejeforhøjelse for forgæves afholdte udgifter til projektmateriale er overflødig, idet der i alle resterende sager med uudnyttede tilsagn er indgået aftale mellem lejere og udlejere om, hvilke arbejder der skal gennemføres.

Bestemmelsen i den gældende lov om leje § 51, stk. 4, om udligning af udgifter til konsulentbistand i forbindelse med gennemførelse af projekter efter lov om privat byfornyelse foreslås videreført med sproglige ændringer. Det gældende § 51, stk. 4, henviser til det gældende § 51, stk. 3, som ikke videreføres. Det gældende § 51, stk. 3, 2. og 3. pkt., videreføres derfor i det nye § 47, stk. 3.

Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

2.4.2.6. Lejenedsættelse for faldende udgifter til ejendomsskatter m.v.

Efter den gældende § 52, stk. 1, i lov om leje skal udlejeren foretage en lejenedsættelse, hvis skatter, afgifter og bidrag m.v. bortfalder eller nedsættes.

Bestemmelsen indebærer efter retspraksis, at et fald i en enkelt afgift - uanset størrelsen af faldet - medfører et krav om lejenedsættelse, selv om faldet modsvares af stigninger i andre afgifter, eller stigningerne samlet set medfører en stigning i skatter og afgifter. Som konsekvens heraf skal der derfor udarbejdes én varsling vedrørende nedsættelsen og én vedrørende stigningen. Samtidig skal resultaterne heraf angives.

Da det findes uhensigtsmæssigt, at udlejeren i denne situation skal foretage to varslinger, foreslås det på baggrund af et fælles forslag fra lejer- og udlejerorganisationerne, at der i stk. 1 indsættes et nyt 2. pkt., der fastsætter, at nedsættelse af nogle udgifter med samtidig stigning i andre udgifter alene vil medføre et krav om lejenedsættelse, hvis det samlede resultat i forhold til gældende skatter og afgifter bliver en lejenedsættelse.

Der er ikke herudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.4.2.7. Lejefastsættelse i indeksfinansierede ejendomme

Bestemmelsen viderefører med enkelte sproglige ændringer den gældende lov om leje § 53 a om lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri. Bestemmelsen indebærer særlige lejefastsættelsesregler, således at der efter et princip om omkostningsbestemt leje gives udlejeren adgang til - uanset om lejen herved måtte bringes til at overstige det lejedes værdi - at sikre faktisk dækning for de afholdte drifts- og kapitaludgifter.

Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

2.4.2.8. Lejefastsættelse i realrenteafgiftsfritagede ejendomme

Bestemmelsen viderefører den gældende lov om leje § 53 b om lejefastsættelse for byggeri, taget i brug efter den 1. januar 1989, som er opført af og udlejes af realafgiftspligtige investorer. Bestemmelsen indebærer særlige lejefastsættelsesregler, således at der efter et princip om omkostningsbestemt leje gives udlejeren adgang til - uanset om lejen herved måtte bringes til at overstige det lejedes værdi - at sikre faktisk dækning for de afholdte drifts- og kapitaludgifter.

2.4.2.9. Undtagelse fra det lejedes værdi

Bestemmelsen i den gældende § 53 c, der fastsætter, at reglerne om det lejedes værdi i de gældende §§ 47-49 ikke gælder for indeksfinansierede ejendomme samt for lejemål i ejendomme, taget i brug efter den 1. januar 1989, som er opført af og udlejes af realafgiftspligtige investorer, videreføres bortset fra henvisningen til boligreguleringslovens §§ 5 og 7, jf. § 9, stk. 4. Henvisningen betragtes som overflødig, idet forholdet er reguleret af de foreslåede bestemmelser i §§ 19-23, jf. § 25, stk. 4.

Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

2.4.2.10. Huslejenævnets kompetence

Som led i sammenskrivningen foreslås, at bestemmelser om huslejenævnets kompetence indsættes i hvert enkelt kapitel. Reglerne har hidtil være samlet i én bestemmelse.

Reglerne om huslejenævnets kompetence i tvister om lejeregulering og lejefastsættelse foreslås med sproglige og redaktionelle ændringer videreført i kapitel 4. Der er ikke tilsigtet indholdsmæssige ændringer.

2.4.2.11. Fravigelighed

Den foreslåede § 53 viderefører med sproglige ændringer den gældende bestemmelse i § 53, stk. 1, i lov om leje om parternes mulighed for at fravige reglerne om regulering af lejen efter henholdsvis det lejedes værdi eller som følge af ændringer i ejendommens skatter og afgifter og stk. 2 om, at det kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Som § 53, stk. 3, foreslås indsat en ny bestemmelse om, at bestemmelserne i §§ 49-53 ikke kan fraviges. Forslaget er udtryk for en kodificering af gældende ret om, at reglerne i den gældende lejelov og den gældende boligreguleringslov om lovenes anvendelsesområde er ufravigelige. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

2.5. Fri leje

2.5.1. Gældende ret

2.5.1.1. Aftalt fri leje

I såvel regulerede som uregulerede kommuner kan huslejen i nogle tilfælde efter aftale fastsættes frit.

Efter den gældende § 53, stk. 3-5, i lov om leje samt gældende § 15 a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene kan huslejen i de tilfælde, som er omfattet af bestemmelserne, efter aftale fastsættes frit, det vil sige til markedsleje.

Efter disse regler kan det således aftales, at huslejen sættes til en leje, der overstiger det lejedes værdi. Reglerne indebærer dermed undtagelser fra lejelovgivningens regler om det lejedes værdi og omkostningsbestemt husleje. Aftales lejen fastsat til markedsleje, kan lejen alene kræves nedsat, hvis den anses for urimelig i henhold til aftalelovens § 36.

Af den gældende § 53, stk. 3, følger det, at lejen kan fastsættes til markedslejen i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991.

Ved vurderingen af, om lejen kan fastsættes frit efter denne bestemmelse, skal der ses på samtlige bygninger, der findes på ejendommen. Hvis der er ældre bygninger på grunden, vil alle disse som udgangspunkt skulle være fjernet, for at der kan aftales markedsleje i en nyopført bygning på grunden. Hvis den nye bygning bygges på et eksisterende fundament fra en ældre bygning, vil der efter omstændighederne kunne være tale om nyopførelse af en ejendom, og huslejen vil i så fald kunne fastsættes frit.

Anvendelse af ordningen med fri lejefastsættelse efter den gældende § 53, stk. 3, kræver en aftale om, at lovens bestemmelser om fastsættelse af lejen efter principperne om det lejedes værdi og omkostningsbestemt leje er fraveget i lejeforholdet.

Det fremgår af den gældende § 53, stk. 4, at ordningen om mulighed for at fravige lovens regler om omkostningsbestemt husleje og det lejedes værdi endvidere gælder for lejeaftaler om beboelseslejligheder i lokaler, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det samme gælder, såfremt lokalerne senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål.

Det følger endvidere af bestemmelsen, at det er en betingelse for, at huslejen kan fastsættes frit, og at de øvrige lejefastsættelsesregler dermed er fraveget, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse.

Det bemærkes, at den ændrede anvendelse fra erhverv til beboelse skal være lovlig i forhold til byggelovgivningen.

Endelig fremgår det af den gældende § 53, stk. 5, at ordningen om fri leje gælder, når lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, der den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. Det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.

Det fremgår af den gældende § 53, stk. 6, at lejeforhøjelse for de af § 53, stk. 3-5, omfattede lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

En aftale om, at lejen fastsættes til markedslejen, kan således suppleres med aftale om, at lejen løbende kan reguleres efter nettoprisindeks. Er der ikke indgået aftale om regulering af lejen, kan udlejeren ikke kræve lejeforhøjelse i lejeperioden.

2.5.1.2. Huslejenævnets kompetence

Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 6, kan huslejenævnet træffe afgørelse i tvister om lejeaftaler indgået i henhold til § 53, stk. 3-5, samt om, hvorvidt en aftale indgået i medfør af § 53, stk. 3-5, er rimelig, jf. aftalelovens § 36. Huslejenævnet kan endvidere træffe afgørelse i tvister om, hvorvidt de formelle krav til lejeaftalen er overholdt.

Endelig kan huslejenævnet efter gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 9, afgøre uenighed om udlejerens ret til at råde over arealer i tagetager efter § 54, stk. 1, nr. 3.

2.5.1.3. Fravigelighed

Den gældende lejelov indeholder ikke regler om de enkelte bestemmelsers fravigelighed. Det er imidlertid almindeligt antaget, at reglerne ud fra en formålsfortolkning er ufravigelige.

2.5.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.5.2.1. Aftalt fri leje

Reglerne om fri leje foreslås med en enkelt indholdsmæssig ændring, som imidlertid vurderes at være uden praktisk betydning, videreført i kapitel 5.

Forslaget er en sammenskrivning af gældende rets § 53, stk. 3-6, i lejeloven, og § 15 a i boligreguleringsloven.

Det foreslås, at indholdet af den gældende lejelovs § 53, stk. 4, 1. og 2. pkt., skrives sammen, således at bestemmelsen bliver lettere at forstå.

Dette indebærer, at også lokaler, der den 31. december 1991 ikke benyttedes til, men var indrettet til erhvervsformål, vil være omfattet af ordningen om fri husleje. Forslaget indebærer en indholdsmæssig ændring, som imidlertid vurderes at være uden nævneværdig praktisk betydning.

Der er ikke derudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.5.2.2. Huslejenævnets kompetence

Reglerne om huslejenævnets kompetence i tvister om fri leje foreslås uden indholdsmæssige ændringer videreført i kapitel 5.

2.5.2.3. Fravigelighed

Der foreslås indsat en ny bestemmelse om fravigeligheden af bestemmelserne i lovforslagets kapitel 5. Bestemmelsen er udtryk for en kodificering af gældende ret. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

2.6. Betaling af leje

2.6.1. Gældende ret

2.6.1.1. Betalingssted og betalingstidspunkt

I den gældende lejelovs §§ 32 og 33 er fastsat nærmere regler for lejerens betaling af husleje m.v. Der er regler om stedet for betaling af husleje, og regler som fastlægger længden af den periode, udlejeren kan kræve leje for ad gangen.

Af den gældende § 32 i lejeloven fremgår det, at udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet i form af en konto i et pengeinstitut. Hvis udlejeren ikke har anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl her i landet. Endvidere fremgår af bestemmelsen, at indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.

Reglen fastlægger, hvordan lejeren skal foretage indbetalinger, som udspringer af lejeforholdet, til udlejeren. Det fremgår af bestemmelsen, at indbetaling til et pengeinstitut under alle omstændigheder anses for betaling på det anviste betalingssted, også i de tilfælde hvor udlejeren har oplyst eksempelvis sin bopæl som betalingssted. Lejeren vil således altid kunne opfylde sin betalingsforpligtelse ved at indbetale til et pengeinstitut.

Langt de fleste lejere indbetaler i dag deres husleje til udlejerens konto i et pengeinstitut. I mange tilfælde sker indbetalingen via Nets (Betalingsservice). Lejeren kan dog ikke forpligtes til at indbetale husleje via Betalingsservice.

Af den gældende § 33 i lejeloven fremgår de nærmere regler for, hvornår husleje anses for betalt rettidigt, samt regler om hvor lang en periode husleje kan opkræves for ad gangen.

Husleje anses for betalt rettidigt, når betaling sker senest på forfaldsdagen. Hvis der ikke er aftalt en forfaldsdag, vil forfaldsdagen være den 1. i måneden. Det er vigtigt at kunne fastslå det præcise tidspunkt for rettidig betaling af husleje i tilfælde, hvor udlejeren under iagttagelse af en række formelle regler skrider til en ophævelse af lejeaftalen som følge af lejerens manglende betaling af husleje

Hovedreglen for huslejebetaling er forudbetaling for en måned ad gangen. Det er dog muligt at aftale, at leje skal betales for en kortere periode, fx hver 14. dag, eller for en længere periode, dog højst for 3 måneder ad gangen.

Leje for ustøttede private plejeboliger kan dog ikke kræves betalt for mere end 1 måned ad gangen. Dermed ligestilles sådanne plejeboliger med lejeforhold om ustøttede almene plejeboliger.

Det fremgår endvidere af den gældende § 33 i lejeloven, at lejeren i tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb kun er pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.

Lejeren kan således højst kunne tilpligtes at betale husleje indtil udløbet af en opsigelsesperiode eller ved udløbet af en tidsbegrænsningsperiode.

Det bemærkes dog, at det er muligt for udlejeren inden for rammerne af bestemmelsen at aftale en istandsættelsesperiode inden lejemålets ophør og opkræve leje i perioden.

2.6.1.2. Depositum og forudbetalt leje

Af den gældende § 34, stk. 1, i lejeloven fremgår, at udlejeren i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kan kræve et beløb svarende til indtil 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.

Det fremgår endvidere af bestemmelsen, at udlejeren ved lejemålets indgåelse ud over depositum kan kræve lejen forudbetalt for et tidsrum på op til 3 måneder.

Endelig fremgår det af bestemmelsen, at i fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på særskilt deponeringskonto.

Af den gældende § 34, stk. 5, i lejeloven fremgår, at udlejeren i lejeforhold om ustøttede private plejeboliger ikke kan kræve lejen forudbetalt.

Reglerne om depositum og forudbetalt leje har til formål at beskytte udlejeren mod tab i situationer, hvor lejeren misligholder sine forpligtelser. Et depositum udgør udlejerens sikkerhed for de krav, udlejeren måtte have mod lejeren ved dennes fraflytning, herunder krav som følge af istandsættelse af de fraflyttede lokaler.

Den forudbetalte leje udgør for udlejeren en sikkerhed for lejebetalingen i den sidste del af lejeperioden. Lejeren kan bo den forudbetalte leje op sidst i lejeperioden. Lejeren er i den situation dog fortsat forpligtet til at betale forbrugsudgifter, det vil sige udgifter til varme, vand m.v.

Både depositum og forudbetalt leje kan hver for sig kræves indbetalt med et beløb svarende til højst 3 måneders leje. Der er intet til hinder for, at udlejeren kræver mindre beløb indbetalt, end hvad loven giver mulighed for. Udlejeren kan dog hverken ved lejeaftalens indgåelse eller efterfølgende ændre på fordelingen mellem depositum og forudbetalt leje ved fx at kræve depositum svarende til 4 måneders leje og forudbetalt leje svarende til 2 måneders leje.

Den særlige regel om fremlejetageres betaling af depositum giver mulighed for, at fremlejetager kan stille sikkerhed på anden måde end ved indbetaling af depositum, fx i form af en bankgaranti eller en deponeringskonto.

Både depositum eller sikkerhedsstillelse i form af bankgaranti m.v. samt forudbetalt leje er pligtige pengeydelser i lejeforholdet, hvilket indebærer, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, hvis depositum m.v. ikke er indbetalt rettidigt.

Det fremgår af den gældende § 34, stk. 2, i lejeloven, at huslejenævnet kan tillade, at stk. 1 fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. lovens § 7, stk. 1, 2. pkt.

Efter bestemmelsen kan udlejeren søge huslejenævnet om samtykke til at forlange et større depositum end det, der kan opkræves efter stk. 1. Udlejerens krav om større depositum kan eksempelvis stilles i tilfælde, hvor lejeren foretager større installationer i det lejede, og der ikke stilles sikkerhed på anden måde. Dette kan fx være sikkerhed i form af en panteret eller garantistillelse.

2.6.1.3. Regulering af depositum og forudbetalt leje

Det fremgår af den gældende lejelovs § 34, stk. 3, at gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse. Dette gælder også, hvis lejeren i et fremlejeforhold har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren i takt med, at der sker reguleringer af huslejen i opadgående retning, kan forlange både depositum og forudbetalt leje reguleret i forhold til den lejeforhøjelse, der er årsag til reguleringen.

Det fremgår af § 34, stk. 4, at regulering af depositum, forudbetalt leje eller sikkerhed i form af bankgaranti m.v. er pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Som ovenfor nævnt indebærer dette, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, hvis de beløb, depositum m.v. reguleres med, ikke betales rettidigt.

2.6.1.4. Straf

Af den gældende § 34, stk. 6, i lejeloven fremgår, at med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den udlejer, som i ejendomme med lejefastsættelse efter kapitel II i lov om midlertidig regulering af boligforholdene forlanger forudbetalt leje og depositum i strid med stk. 1, 1. og 4. pkt.

Bestemmelsen indebærer, at udlejere af regulerede lejemål kan straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder, hvis udlejeren forlanger højere depositum eller forudbetalt leje, end fastsat i den gældende lejelovs § 34, stk. 1.

2.6.1.5. Huslejenævnets kompetence

Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 2, kan huslejenævnet træffe afgørelse i tvister om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse efter lejelovens § 34.

2.6.1.6. Fravigelighed

Efter den gældende § 35 i lejeloven kan reglerne i § 32, § 33, stk. 3-5, og § 34 ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Huslejenævnet kan tillade, at § 34, stk. 1, fraviges.

En fravigelse af den gældende lejelovs § 34 kan indebære, at udlejeren kan opkræve større beløb i form af depositum m.v. end angivet i bestemmelsen, hvis dette findes rimeligt.

2.6.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.6.2.1. Betalingssted og betalingstidspunkt

Reglerne om, hvor huslejen skal betales og tidspunktet for betaling af husleje, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Det er af hensyn til overskueligheden fundet hensigtsmæssigt at bytte rundt på stk. 3 og 4 i den gældende § 33. Derved opnås, at stk. 1-3, som handler om længden af perioden, der kan betales leje for ad gangen, står samlet.

Der er ikke dermed tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.6.2.2. Depositum og forudbetalt leje

Der har været observeret tilfælde, hvor en lejer, som har foretaget fremleje (herefter fremlejegiver), i fremlejeforhold gentagne gange har undladt at tilbagebetale indskud, trods en forpligtelse hertil. Dette har bragt opmærksomhed på forskellen i sikkerhed for de krav, man har som lejer og som fremlejetager, og der har derfor været politisk ønske om at se nærmere på muligheder for at styrke fremlejetageres rettigheder.

Det er i den forbindelse vurderet hensigtsmæssigt at se nærmere på størrelsen af den forudbetalte leje, som kan opkræves ved indgåelsen af lejeaftaler.

De gældende regler for størrelsen af den forudbetalte leje blev indført ved lov nr. 416 af 1. juni 1994. Af forarbejderne hertil, som findes i lovforslag nr. 229 af 6. april 1994, vurderes det forudsat, at den forudbetalte leje alene har til formål at sikre udlejeren lejebetaling i perioden efter, at lejeaftalen er opsagt.

Det vurderes derfor uhensigtsmæssigt, at der i lejeforhold generelt kan opkræves forudbetalt leje, som dækker en periode, der er længere end opsigelsesperioden, det vil sige den periode, hvor forudbetalt leje kan modregnes, ved at den bos op.

Dette bevirker, at udlejere, navnlig i fremlejeforhold om accessoriske enkeltværelser, hvor opsigelsesvarslet som udgangspunkt er 1 måned, kan opkræve større forudbetalt leje end nødvendigt, for at sikre lejebetalingen i slutningen af lejeperioden.

Det er vurderingen, at når udlejer opkræver forudbetalt leje for et tidsrum, som overstiger opsigelsesvarslets længde, sikrer det ikke udlejeren lejebetaling i perioden efter at lejeforholdet er opsagt mere, end hvis den forudbetalte leje alene var for et tidsrum svarende til opsigelsesvarslet. I stedet får eventuelt overskydende forudbetalt leje virkning som ekstra depositum, hvilket ikke er hensigten med den forudbetalte leje.

Det foreslås derfor at begrænse udlejeres ret til at opkræve forudbetalt leje til et beløb, som ikke overstiger den leje, som skal betales i perioden fra lejer opsiger lejeforholdet til lejeforholdet ophører. Denne begrænsning vil efter forslaget få tilsvarende virkning i fremlejeforhold.

Det er ligeledes i den forbindelse vurderet hensigtsmæssigt at se nærmere på indgreb, som i større grad sikrer, at fremlejegiver ikke disponerer over depositum og forudbetalt husleje på en sådan måde, at fremlejetager påføres tab.

Eftersom fremlejetagere ikke på samme måde som andre lejere er sikret indfrielse af deres krav, er der alt andet lige en risiko for, at fremlejegivere, som fremlejer et værelse eller en lejlighed, spekulerer i ikke at tilbagebetale skyldigt depositum ved lejeforholdets ophør.

Derfor foreslås det, at der indføres en mulighed for med bøde at straffe den lejer, som har fremlejet et værelse eller en lejlighed, hvis ikke denne inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør eller endelig huslejenævnsafgørelse, hvis sag herom er indbragt for huslejenævnet, har foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje.

Forslaget vurderes på den måde at øge incitamentet for fremlejegivere i fremlejeforhold til at sikre tilbagebetaling til fremlejetager, uden samtidig at forhindre fremlejegiver i at foretage de dispositioner, som kan ske uden at påføre fremlejetager tab. Der er ikke herudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.6.2.3. Regulering af depositum og forudbetalt leje

Reglerne om regulering af depositum og forudbetalt leje foreslås videreført med en enkelt indholdsmæssig ændring.

Det findes hensigtsmæssigt, at det præciseres i lovforslagets § 60, stk. 1, sidste pkt., at det ikke kun er ved lejeforhøjelser, der kan ske regulering af depositum og forudbetalt leje, men at dette også skal ske ved nedsættelser af lejen med den virkning, at både depositum og forudbetalt husleje reguleres i nedadgående retning.

Der er ikke herudover foreslået indholdsmæssige ændringer.

2.6.2.4. Straf

Reglen om straf for den udlejer, som i ejendomme med omkostningsbestemt husleje, opkræver depositum og forudbetalt leje i strid med lovens § 59, stk. 1 og 3, foreslås videreført med den indholdsmæssige ændring, at der tilføjes en særlig hjemmel for at straffe juridiske personer. Derved bringes strafbestemmelsen i overensstemmelse med lovens øvrige strafbestemmelser.

2.6.2.5. Huslejenævnets kompetence

Som led i sammenskrivningen foreslås, at bestemmelser om huslejenævnets kompetence indsættes i hvert enkelt kapitel. Reglerne har hidtil været samlet i én bestemmelse.

Reglerne om huslejenævnets kompetence i tvister om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse efter lovforslagets § 59 foreslås videreført med en enkelt mindre indholdsmæssig ændring, idet nævnets kompetence udvides til også at afgøre tvister omfattet af lovforslagets § 60, stk. 1, 4. pkt. Det vil sige tvister om tilbagebetaling af en del af depositum og forudbetalt leje som følge af en lejenedsættelse.

2.6.2.6. Fravigelighed

Den foreslåede § 64 om reglernes fravigelighed viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende bestemmelse i § 35 om parternes mulighed for at fravige reglerne i kapitlet.

2.7. Betaling for varme, vand, køling og el m.v.

2.7.1. Gældende ret

2.7.1.1. Udgifter til varme og opvarmning af vand

Det følger af den gældende lejelovs § 36, at hvis udlejeren leverer varme og opvarmning af brugsvand, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som nævnt i § 37, stk. 3, refunderet. De nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen.

Efter den gældende lejelovs § 36, stk. 2, kan udgifterne dog indeholdes i lejen ved udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde el.lign., hvis vedtægter, fundats el.lign. er godkendt af det offentlige, eller enkelte værelser til beboelse.

Udgifterne opgøres efter den gældende lejelovs § 37 i et særskilt forbrugsregnskab for varme og opvarmning af vand.

Det følger af den gældende lejelovs § 37, stk. 2, at rabatydelser og lign. skal godskrives regnskabet.

Bestemmelserne fastslår den hovedregel, at udgifter til varme og opvarmning af vand ikke kan indeholdes i huslejen men skal opkræves i et særskilt regnskab for varme og opvarmning af vand.

Efter den gældende lejelovs § 37, stk. 3, kan udlejeren i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet.

Af den gældende lejelovs § 37, stk. 4, fremgår, at udgifterne til energimærkning medtages i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand som en forholdsmæssig del med lige store beløb i hvert af årene i den periode, energimærkningen er gyldig. Endvidere kan medtages en passende forrentning af den del af udgiften til energimærkning, der ikke er dækket ved lejernes betaling.

Bestemmelserne gør op med de udgifter, som kan medtages i regnskabet for varme og opvarmning af vand. Disse udgifter omfatter udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden, udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, samt udgifter til energimærkning.

I den gældende lejelovs § 46 a, stk. 1, er det bestemt, at hvis en godkendt energikonsulent har udarbejdet energimærkning, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal udlejeren orientere lejerne herom og på en lejers forlangende give denne eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå dette materiale og eventuelle bilag hertil.

Af den gældende lejelovs § 46 a, stk. 2, fremgår, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan foreslå gennemførelse af arbejder, der er angivet i en energiplan i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, når der samtidig anvises mulighed for finansiering og dækning af de driftsudgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse.

2.7.1.2. Udgifter til køling

Det følger af den gældende lejelovs § 36, stk. 2, at hvis der er truffet beslutning om, at lejerens forbrug af køling skal fordeles efter målere, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som nævnt i § 37, stk. 3, refunderet.

Efter den gældende lejelovs § 36, stk. 2, kan udgifterne dog indeholdes i lejen ved udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde el.lign., hvis vedtægter, fundats el.lign. er godkendt af det offentlige, eller enkelte værelser til beboelse.

Bestemmelserne fastslår den hovedregel, at udgifter til køling ikke kan indeholdes i huslejen, hvis det er besluttet, at lejerens forbrug af køling skal fordeles efter måling. Disse udgifter skal opkræves i et særskilt regnskab for køling.

Efter den gældende lejelovs § 37, stk. 3, kan udlejeren i regnskab for køling kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet.

Bestemmelserne gør op med de udgifter, som kan medtages i regnskabet for køling. Disse udgifter omfatter udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden samt udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger.

Det følger af den gældende lejelovs § 37, stk. 2, at rabatydelser og lign. skal godskrives regnskabet.

Udgifterne opgøres efter den gældende lejelovs § 37 i et særskilt forbrugsregnskab for køling.

Det er en betingelse for at opkræve udgifter til køling i regnskabet, at der er installeret egnede forbrugsmålere, og udgiften fordeles på grundlag af disse.

2.7.1.3. Udgifter til koldt vand

Det følger af den gældende lejelovs § 36, stk. 2, at hvis der er truffet beslutning om, at lejerens forbrug af vand skal fordeles efter målere, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som nævnt i § 37, stk. 3, refunderet. Udgifterne opgøres efter den gældende lejelovs § 37, stk. 1, i et særskilt forbrugsregnskab for vand.

Udgifter til koldt vand kan kun opkræves over regnskabet for vand, hvis der er installeret egnede forbrugsmålere, og udgiften fordeles på grundlag af disse.

Det følger af den gældende lejelovs § 37, stk. 2, at rabatydelser og lign. skal godskrives regnskabet.

Efter den gældende lejelovs § 37, stk. 5, kan udlejeren i vandregnskabet medtage samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og vandafledningsafgift, i regnskabsperioden.

2.7.1.4. Udgifter til el og gas

Efter den gældende lejelovs § 45 d, stk. 1, finder reglerne om forbrugsregnskab tilsvarende anvendelse for leverance af el og gas fra udlejeren til opvarmning og for udlejerens leverance af el til lejerens forbrug i lejemålet til andet end opvarmning.

Af den gældende lejelovs § 45 d, stk. 2, fremgår, at hvis udlejeren leverer el til andet formål end opvarmning, kan der kun ske fordeling på grundlag af godkendte individuelle elektricitetsmålere.

I den gældende lejelovs § 45 d, stk. 3, er det fastsat, at udlejeren, beboerrepræsentanterne og lejerflertallet har mulighed for at forlange, at der etableres direkte kundeforhold til leverandøren for den enkelte lejer. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af el til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et varmeregnskabsårs begyndelse.

Bestemmelsen indebærer, at reglerne om aflæggelse af regnskab m.v. for varme og varmt vand finder tilsvarende anvendelse for udlejeren leverance af el og gas til opvarmning samt el til andre formål. Dette indebærer, at såfremt disse udgifter afregnes og fordeles efter målere, vil udlejerens opkrævning af udgifter skulle ske i et regnskab for disse udgifter svarende til det, der gælder for udgifter til varme og varmt vand.

2.7.1.5. A conto-betaling af forbrugsudgifter

Efter den gældende lejelovs § 42, stk. 1, kan udlejeren med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens forbrugsudgifter vedrørende varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende acontobidrag.

Af den gældende lejelov § 42, stk. 2, fremgår, at bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Det følger af den gældende lejelovs § 42, stk. 3, at de samlede bidrag for 1 år for henholdsvis varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling højst må opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance. Ved forhøjelse af det løbende acontobidrag kan det månedlige bidrag højst forøges til 1/12 af den samlede udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance.

Det følger af bestemmelsen, at der ikke er gælder et maksimum for den enkelte lejers acontobetalinger, men at lejernes samlede acontobetaling ikke må overstige det beløb, som forventes at være den samlede udgift.

Hvis udlejeren i regnskabsåret vil forhøje lejernes månedlige acontobetalinger, vil dette kun kunne ske med 1/12 af den samlede forhøjelse. Dette indebærer, at jo senere i regnskabsåret, forhøjelsen sker, jo større del af forhøjelsen vil skulle opkræves ved regnskabsaflæggelsen som tillægsbetaling.

2.7.1.6. Forbrugsregnskaber

Efter den gældende lejelovs § 38 skal forbrugsregnskabet indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter og om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. § 45. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, hvis regnskabet kommer frem til lejeren efter udløbet af fristen i § 43, 1. pkt. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Det følger af den gældende lejelovs § 39, stk. 1, at medmindre andet er aftalt, begynder regnskabsåret for regnskaber for varme og opvarmning af brugsvand og for køling den 1. juni.

Efter den gældende lejelovs § 39, stk. 2, kan udlejeren med 6 ugers varsel bestemme, at regnskabet fremover skal begynde på en anden dato, jf. dog stk. 3 og 4. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.

Af den gældende lejelovs § 39, stk. 3, fremgår, at for ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, og for ejendomme, hvor leverancen af køling sker fra et kollektivt kølingsforsyningsanlæg, skal forbrugsregnskabet følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.

I den gældende lejelovs § 39, stk. 4, er det bestemt, at for ejendomme, hvor leverancen af vand sker fra en kommune eller et vandværk, skal regnskabsåret fastsættes således, at det svarer til det, som udlejeren afregner efter med kommunen eller vandværket.

I henhold til den gældende lejelovs § 37, stk. 6, gælder, at skal en udgift, der hidtil har været indeholdt i lejen, fremover indgå i et forbrugsregnskab, nedsættes lejen samtidig med et beløb, der svarer til det, der var indeholdt i lejen.

Det følger af den gældende lejelovs § 40, stk. 1, at udgifterne til varme og opvarmning af brugsvand fordeles mellem lejerne efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler. Fordelingen af udgifterne til varme skal ske enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetagearealet eller rumfang, og fordelingen af udgifterne til opvarmning af brugsvand enten efter egnede forbrugsmålere eller efter antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser.

Bestemmelsen fastsætter således, hvordan udgifterne til varme og opvarmning af vand skal fordeles i ejendomme, hvor der ikke er opsat målere. Dette kan være tilfældet i ejendomme, som er undtaget fra kravet om forbrugsmåling.

I den gældende lejelovs § 41, stk. 1, er det fastsat, at hvis udgifterne til varme fordeles efter bruttoetageareal eller rumfang, kan udlejer, beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordelingen fremover skal ske på grundlag af egnede varmefordelingsmålere. Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgiften til opvarmning af brugsvand fremtidig skal ske på grundlag af målere, hvis installation af målere til måling af forbruget af opvarmet brugsvand er påbudt i henhold til lov. Beslutninger efter 1. og 2. pkt. er bindende for alle lejere uanset tidligere aftaler.

Det følger af den gældende lejelovs § 41, stk. 2, at hvis udlejeren leverer henholdsvis vand og køling, og er udgiften hertil indeholdt i lejen, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordelingen af udgiften fremover skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere. Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgifterne fremtidig skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis installation af forbrugsmålere til måling af forbruget af vand og køling er påbudt i henhold til lov. Beslutningen er bindende for alle lejere uanset tidligere aftale.

Bestemmelserne sikrer, at udlejeren har hjemmel til at installere målere i tilfælde, hvor dette bliver påbudt i henhold til lov. Overgang til afregning efter målere kan ske, uanset at det må anses for at være et vilkår i lejeforholdet, at afregning sker på andet grundlag.

Af den gældende lejelovs § 41, stk. 3, følger, at udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af en beslutning om, at fordelingen af udgiften fremover skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig. Udgifter som følge af ændret fordeling betragtes i henhold til den gældende lejelovs § 41, stk. 4, som forbedring.

Bestemmelsen vedrører de leverancer, hvor der ikke efter gældende regler er pligt til at afregne efter målere. For sådanne leverancers vedkommende kan udlejeren modsætte sig et krav fra beboerrepræsentanterne eller lejerne om opsætning af målere, hvis dette ikke kan anses at være rimeligt og hensigtsmæssigt. Det er samtidig fastslået, at opsætning af måler samt andre udgifter i den forbindelse anses for en forbedring og kan dermed danne grundlag for en forbedringsforhøjelse.

Det følger af den gældende lejelovs § 41, stk. 5, at beslutninger om ændret fordeling af udgifter til varme og køling kan gennemføres med 6 ugers varsel til en regnskabsperiodes begyndelse. Beslutninger om ændret fordeling af udgifter til vand kan gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring.

Det følger af den gældende lejelovs § 45 d, stk. 3, at udlejeren, beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve, at lejeren fremover betaler elektricitetsudgifter på grundlag af afregningsmålere direkte til elselskabet. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af el til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et varmeregnskabsårs begyndelse.

Det hermed fastsat, at det er en betingelse for ændring af fordeling af udgifter, at ændringen varsles over for lejerne med en frist på 6 uger.

I henhold til den gældende lejelovs § 43 skal forbrugsregnskabet være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg til varme og opvarmning af brugsvand samt køling, skal regnskabet være kommet frem til lejerne, senest 3 måneder efter at udlejeren har modtaget endelig afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette tidspunkt er senere end ovennævnte frist.

Bestemmelsen fastsætter fristerne for aflæggelse af forbrugsregnskaber. Hovedreglen er, at regnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets afslutning. For udgifter vedrørende leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg til varme og opvarmning af brugsvand samt køling, kan udlejeren dog vælge at fremsende regnskabet til lejerne således, at det kommer frem senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette tidspunkt er senere end 4-måneders fristen.

Det følger af den gældende lejelovs § 44, at når et forbrugsregnskab er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene til regnskabet på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

Der er ingen formkrav til lejerens krav, som dermed kan fremsættes ved simpel meddelelse. Bestemmelsen giver ikke lejerne adgang til at undersøge ejendommens fysiske anlæg.

Efter den gældende lejelovs § 45 kan lejeren skriftligt gøre indsigelse mod de enkelte forbrugsregnskaber, senest 6 uger efter, at regnskabet er kommet frem til lejeren. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod regnskabet. Indsigelsen skal indeholde oplysning om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav om efterbetaling i henhold til regnskabet.

Bestemmelsen indebærer, at såfremt lejerne eller beboerrepræsentanterne gør indsigelse imod regnskabet, vil det påhvile udlejeren at indbringe sagen for huslejenævnet, hvis kravet om efterbetaling fastholdes. Hvis lejernes eller beboerrepræsentanternes indsigelse vedrører andet end spørgsmålet om efterbetaling fx tilbagebetaling, er disse henvist til selv at indbringe sagen for huslejenævnet. Det er en betingelse, at indsigelsen er specificeret således, at det fremgår heraf, på hvilke punkter i regnskabet indsigelsen retter sig.

Af den gældende lejelovs § 45 a, stk. 1, fremgår, at hvis lejeren i henhold til et forbrugsregnskab har betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned, efter at lejeren har modtaget de enkelte forbrugsregnskaber. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i tre lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Efter den gældende lejelovs § 45 a, stk. 2, gælder, at hvis lejeren i henhold til et forbrugsregnskab har betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales lejeren eller fradrages i første lejebetaling, efter at forbrugsregnskabet er udsendt.

I den gældende lejelovs § 45 b, stk. 1, er det bestemt, at hvis forbrugsregnskabet ikke er kommet frem til lejeren rettidigt, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Af den gældende lejelovs § 45 b, stk. 2, gælder, at såfremt regnskabet ikke er fremsendt inden 2 måneder efter den fristen, kan lejeren undlade at indbetale acontobidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode.

Når regnskabsåret udløber, og udlejeren aflægger forbrugsregnskab, kan de ikke-betalte acontobidrag opkræves heri.

Det følger af den gældende lejelovs § 45 c, stk. 1, at hvis udlejeren som følge af en undskyldelig fejl ikke har medtaget en udgiftspost på forbrugsregnskabet, kan udlejeren til det følgende forbrugsregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af det overførte beløb.

I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne følger det af den gældende lejelovs § 45 c, stk. 2, at udlejeren snarest skal rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder § 45 a og § 45 b, stk. 1, tilsvarende anvendelse.

2.7.1.7. Bemyndigelser m.v.

I den gældende lejelovs § 37, stk. 7, er det fastsat, at indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om, at engangsydelser eller udgifter, der ikke betales hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår, og at udlejeren kan medtage en passende forrentning af den del af udgiften, der ikke er dækket ved lejernes løbende betaling.

I den gældende lejelovs § 40, stk. 3, er det fastsat, at indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om, hvordan udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg til varme og opvarmning af brugsvand samt køling, som er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, fordeles mellem ejendommens lejligheder og lokaler.

Bemyndigelserne er endnu ikke udnyttet.

2.7.1.8. Huslejenævnets kompetence

Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 7, afgør huslejenævnet tvister om lejerens betaling for temperaturregulering, vand og el efter kapitel VII, herunder uenighed om acontobidrag, om tilfælde, hvor udlejeren modsætter sig installation af målere af vand- og kølingsforbrug.

Huslejenævnet har således hjemmel til at tage stilling til, om udlejerens afvisning af at opsætte målere til fordeling af forbrug er begrundet i, at dette i den foreliggende situation ikke er rimeligt og hensigtsmæssigt.

2.7.1.9. Fravigelighed

Efter den gældende lejelovs § 46 kan bestemmelserne i § 36, stk. 1 og 2, § 37, stk. 3-5, og § 39, stk. 3, ikke fraviges. De øvrige bestemmelser i kapitlet kan ikke fraviges til skade for lejere.

2.7.2. Indenrigs-og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Med henblik på forenkling og harmonisering af reglerne vurderer Indenrigs- og Boligministeriet det hensigtsmæssigt, at bestemmelserne i lejeloven om lejerens betaling for forbrug redigeres i overensstemmelse med bestemmelserne i bekendtgørelse om individuel måling af el, gas, vand, varme og køling (målerbekendtgørelsen), der er udstedt med hjemmel i byggeloven.

Det foreslås på den baggrund, at der som en redaktionel ændring af reglerne tages udgangspunkt i, at forbrugsudgifter fordeles efter målere. I de tilfælde, hvor ejendommen er undtaget fra krav om forbrugsmålere, herunder hvis kommunalbestyrelsen har dispenseret, fastsættes der regler om en anden fordeling.

Det foreslås således, at lejeloven kun indeholder regler om ændret fordeling i de tilfælde, hvor dette ikke vil være i strid med målerbekendtgørelsens krav om individuel forbrugsmåling. Endvidere foreslås, at bestemmelserne vedrørende de enkelte typer af forbrugsudgifter behandles separat. Det foreslåede kapitel indeholder derfor en række sproglige og redaktionelle ændringer. Der er ikke foreslået indholdsmæssige ændringer af bestemmelserne og derfor ikke tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.

Bestemmelserne regulerer forholdet mellem udlejeren og lejerne i relation til måling, fordeling og betaling for forbrug, hvor retsstillingen ikke følger af målerbekendtgørelsen.

Målerbekendtgørelsen fastsætter kravene til individuel måling af el, gas, vand, varme og køling i både nybyggeri og bestående bebyggelse og finder anvendelse for boliger med selvstændigt køkken med indlagt vand og afløb. Det følger af bekendtgørelsen, at målerne skal anvendes til måling af forbruget, således at der i forholdet imellem kunde og leverandør kan ske afregning efter det registrerede forbrug. Bekendtgørelsen fastsætter for hvilke forbrug, der skal måles på henholdsvis enhedsniveau (lejligheden) og på ejendomsniveau. Pligten til at afregne den enkelte lejers forbrug efter måler i lejeforhold, hvor udlejeren leverer forbrugsydelser, er fastsat i lejelovgivningen. Målerbekendtgørelsen regulerer ikke forbrugsmåling vedrørende enkelte værelser til beboelse. Forslaget indeholder derfor tillige bestemmelser herom.

Ifølge målerbekendtgørelsen er der et ubetinget krav om individuel måling af varme. Undtagelse fra dette krav kan alene gives af kommunalbestyrelsen ud fra en konkret vurdering. Det betyder, at udgifter til varme alene fordeles efter bruttoetageareal eller rumfang i de situationer, hvor kommunalbestyrelsen har givet dispensation hertil. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan påklages til Nævnenes Hus efter reglerne i byggeloven.

Vedrørende opvarmning af vand er der ifølge målerbekendtgørelsen krav om individuel måling, hvis dette er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt. Det er udlejeren, som selv skal foretage denne vurdering og dermed selv påse, hvorvidt installeringen af individuelle målere er teknisk mulig og rentabel.

Ifølge målerbekendtgørelsen kan ejendomme være helt eller delvis undtaget fra de gældende krav om individuel måling, såfremt individuel måling ikke er teknisk gennemførlig eller omkostningseffektiv. Endvidere kan kommunerne dispensere fra reglerne om obligatorisk måling. I de tilfælde, hvor en ejendom helt eller delvis er undtaget fra krav om individuel måling, indeholder forslaget regler om alternativ fordeling.

Det foreslås endvidere at samordne reglerne for gas og el, hvor retsstillingen efter de gældende regler er uklar.

Den gældende lejelovs § 46 a, stk. 2, hvorefter beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne har ret til at foreslå gennemførelse af arbejder, der er angivet i en energiplan i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, når lejerne samtidig anviser mulighed for finansiering og dækning af driftsudgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, foreslås ikke videreført, da lejerne uden hjemmel vil kunne foreslå udlejeren at gennemføre de arbejder, som er angivet i en energiplan.

Den gældende lejelovs § 46 a, stk. 3, om beboerrepræsentanternes eller et flertal af lejernes mulighed for under visse betingelser at forlange energibesparende arbejder udført, foreslås flyttet til kapitel 16.

Den gældende lejelovs § 46 b om kommunens mulighed for at gribe ind over for en udlejer, som undlader at levere pligtig opvarmning og varmt vand til en ejendom, betragtes som en offentligretlig bestemmelse, som foreslås flyttet til lov om boligforhold.

2.7.2.1. Udgifter til varme og opvarmning af vand

Det foreslås med sproglige ændringer at videreføre § 36, stk. 1, i den gældende lejelov om udlejerens mulighed for at kræve udgifter til varme og opvarmning af vand refunderet af lejerne. Ligeledes foreslås den gældende lejelovs § 36, stk. 3 og 4, om, at udgifterne til varme og opvarmning af vand kan indeholdes i lejen ved lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse og udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde el. lign., hvis vedtægter, fundats el.lign., er godkendt af det offentlige, som er undtaget fra individuel måling i medfør af byggeloven, videreført.

Det foreslås endvidere at videreføre § 40, stk. 1, i den gældende lejelov om fordeling af udlejerens udgifter til varme og opvarmning af vand med udgangspunkt i, at der er krav om måling af forbruget af varme.

Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.

2.7.2.2. Udgifter til køling

Det foreslås at videreføre den gældende lejelovs § 36, stk. 2, og § 40, stk. 2, for så vidt angår udlejerens mulighed for at få sine udgifter til køling refunderet hos lejeren med sproglige ændringer. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.

2.7.2.3. Udgifter til koldt vand

Det foreslås at videreføre den gældende lejelovs § 36, stk. 2, og § 40, stk. 2 og 3, for så vidt angår udlejerens mulighed for at få sine udgifter til koldt vand refunderet hos lejeren med sproglige ændringer. Herudover videreføres med sproglige ændringer den gældende lejelovs § 41, stk. 2, 4 og 5, om lejernes, beboerrepræsentanternes og udlejerens mulighed for at kræve, at fordelingen skal ske efter måling.

Endvidere videreføres med sproglige ændringer den gældende lejelovs § 41, stk. 4, om at udgifterne betragtes som forbedring og § 41, stk. 5, om varsel for gennemførelse af beslutning om opsætning af målere. Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.

2.7.2.4. Udgifter til el og gas

Det foreslås at videreføre den gældende lejelovs § 45 d om, at udlejerens leverance af el og gas er omfattet af reglerne om forbrugsudgifter, herunder om udlejerens mulighed for at få sine udgifter til el refunderet hos lejere af enkeltværelser til beboelse med sproglige ændringer. Bestemmelserne indeholder endvidere regler om udlejerens, beboerrepræsentanternes og lejerflertallets mulighed for at forlange, at der etableres direkte kundeforhold imellem den enkelte lejer og leverandøren. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.

2.7.2.5. A conto-betaling af forbrugsudgifter

Det foreslås at videreføre § 42 i den gældende lejelov om udlejerens ret til at forlange, at lejeren skal betale a conto-bidrag vedrørende forbrugsleverancer med sproglige ændringer. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.

2.7.2.6. Forbrugsregnskaber

Det foreslås at videreføre med sproglige ændringer § 37 og § 45 d, stk. 1, i den gældende lejelov om opdeling i særskilte forbrugsregnskaber samt afgrænse, hvilke udgifter, der kan indgå i regnskaberne og § 46 a, stk. 1 om udlejerens pligt til at orientere lejerne om, at der er udarbejdet energimærke for ejendommen samt give dem adgang til dokumentationen.

Det foreslås at videreføre § 38 i den gældende lejelov om gyldighedsbetingelser for forbrugsregnskabet med sproglige ændringer. Det er dog i bestemmelsen præciseret, at der med den endelige afregning menes den endelige afregning af leverancen fra det kollektive forsyningsanlæg.

Det foreslås tillige at videreføre § 39 i den gældende lejelov om fastlæggelse af regnskabsåret for forbrugsregnskabet og med redaktionelle ændringer at videreføre § 43 i den gældende lejelov om fristerne for, hvornår forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne med den ændring, at fristen for aflæggelse af vandregnskab over for lejerne sidestilles med de øvrige forbrugsregnskaber.

Den gældende lejelovs § 43 om frister for aflæggelse af forbrugsregnskaber foreslås tillige videreført.

Endvidere foreslås at videreføre § 44 i den gældende lejelov om lejerens adgang til at gøre sig bekendt med bilagene til forbrugsregnskaberne og med sproglige ændringer at videreføre § 45 i den gældende lejelov om lejerens mulighed for at gøre indsigelse mod de enkelte forbrugsregnskaber.

Endvidere foreslås med sproglige ændringer at videreføre § 45 a i den gældende lejelov om udligning af for meget eller for lidt betalt a conto-bidrag og § 45 b i den gældende lejelov, som angiver, hvornår udlejeren mister retten til at kræve tillægsbetaling.

Endelig foreslås at videreføre § 45 c i den gældende lejelov, som angiver, hvordan udlejeren kan rette op på en undskyldelig fejl i regnskabet.

Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.

2.7.2.7. Bemyndigelser m.v.

Det foreslås at videreføre § 37, stk. 7, i den gældende lejelov, som giver ministeren bemyndigelse til at fastsætte regler om, at engangsydelser eller udgifter, der ikke betales hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår, og at udlejeren kan medtage en passende forrentning af den del af udgiften, der ikke er dækket ved lejernes løbende betaling.

Det foreslås endvidere at videreføre § 40, stk. 3, i den gældende lejelov, som giver ministeren bemyndigelse til at fastsætte regler om fordeling af udgifter til kontrol m.v. af tekniske anlæg efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger med sproglige ændringer.

Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.

2.7.2.8. Huslejenævnets kompetence

Det foreslås med redaktionelle ændringer at videreføre den gældendende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 7, 1. -4. led, om at uenighed om lejerens betaling for varme, køling, vand og el, herunder acontobidrag, afgøres af huslejenævnet.

Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.

2.7.2.9. Fravigelighed

Det foreslås at videreføre § 46 i den gældende lejelov, om hvilke bestemmelser der ikke kan fraviges.

Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.

2.8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.

2.8.1. Gældende ret

2.8.1.1. Lejerens betaling til fællesantenne m.v.

I den gældende lejelovs kapitel VII A er fastsat nærmere regler for lejerens betaling for fælles programforsyning og for adgang til internet. Udlejeren har ikke pligt til at levere fælles programforsyning og/eller fællesadgang til elektroniske kommunikationstjenester (adgang til internet). Hvis udlejeren ikke leverer nogen af disse ydelser, finder reglerne i lejelovens kapitel VII A ikke anvendelse.

Hvis udlejeren leverer fælles programforsyning og/eller internetadgang, kan udlejeren efter den gældende lejelovs § 46 c, stk. 1, 1.-3. pkt., når ejendommen er forsynet med eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse, eller når ejendommen har programforsyning udefra, forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder udgifter til administration. Det samme gælder for ejendommens forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester. Udgifterne fordeles ligeligt på de lejemål i ejendommen, som ifølge aftale med lejeren er forpligtet til at bidrage til fællesantenneanlægget eller til den fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.

Det fremgår endvidere af § 46 c, stk. 1, 7. pkt., at de ovennævnte udgifter ikke kan indeholdes i lejen.

Efter den gældende lejelovs § 46 c, stk. 2, kan udlejeren, når denne efter aftale med lejeren har etableret eller forbedret ejendommens programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Uden aftale kan udlejeren dog forlange godtgørelse for udgifter, der med rimelighed er afholdt til forbedringer, det påhviler udlejeren at udføre efter anden lovgivning. Udlejeren kan forlange en passende forrentning og afskrivning af udgifterne. Udgifter til vedligeholdelse af fællesantenneanlæg eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester kan ikke fradrages på ejendommens konti for udvendig vedligeholdelse, jf. §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Der kan ikke beregnes lejeforhøjelse efter § 58 for etablering og forbedring af fællesantenner.

Efter den gældende lejelovs § 46 c, stk. 3, er lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.

De nævnte bestemmelser finder anvendelse, når der er indgået aftale mellem udlejeren og de enkelte lejere om, at udlejeren leverer fælles programforsyning eller adgang til fælles forsyning med internet i ejendommen. Det vil være fastsat i lejeaftalen, hvis lejeren er forpligtet til at deltage i den fælles forsyning.

Som det fremgår, kan udlejeren kræve de udgifter, udlejeren afholder til tv-forsyning, internet m.v., refunderet hos de lejere, udlejeren har indgået aftale med om levering af disse ydelser. Udgifterne opkræves via et såkaldt antennebidrag.

En fælles programforsyning er forbundet med både faste og variable omkostninger. Faste omkostninger, herunder udgifter til etablering, forbedring og administration af antenneanlægget, ligger som udgangspunkt fast og er uafhængige af, hvor mange husstande der er tilsluttet anlægget. Det er præciseret i bestemmelserne, at det er de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt, som udlejeren kan forlange refunderet hos lejerne. Sådanne udgifter fordeles som udgangspunkt ligeligt på de husstande, der er tilsluttet ejendommens fælles anlæg.

Dette gælder dog ikke, hvis lejeren har fravalgt tilslutning til og betaling for programforsyning, en anden end udlejeren ejer fællesantenneanlægget, og anlægget alene kan benyttes til forsyning med tv. I så fald kan lejeren ikke tilpligtes at betale til etablering, forbedring og drift af anlægget, bortset fra rimelige udgifter til udlejerens administration af fællesantennen, jf. nedenfor under 2.8.1.2.

For så vidt angår de variable udgifter fordeles de ligeledes som udgangspunkt ligeligt mellem lejerne i ejendommen. Lejere, som har benyttet sig af muligheden for at fravælge programforsyning, skal dog ikke indgå i den ligelige fordeling af udgifter til programforsyning.

Udgifter til fællesantenne m.v. og til internet må ikke indgå i huslejen, men skal opkræves særskilt ved siden af huslejen. Grunden hertil er, at der ikke ydes boligstøtte til tv-forsyning m.v.

Som følge af, at antennebidrag skal betales ved siden af huslejen, er der fastsat udtrykkelige bestemmelser om, at udgifter til vedligeholdelse af fællesanlægget ikke kan fradrages konti for udvendig vedligeholdelse, samt at udgifter til forbedring af anlægget ikke kan opkræves som en forbedringsforhøjelse i huslejen.

Bestemmelsen om, at antennebidrag er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, indebærer, at udlejeren i tilfælde af lejerens misligholdelse med betalingen af antennebidrag vil kunne hæve den pågældende lejers lejeaftale.

2.8.1.2. Betaling ved fravalg af programforsyning m.v.

Som en konsekvens af regler i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed m.v. er der regler i lejeloven, som sikrer, at lejere i ejendomme, som har fælles tv-forsyning, kan fravælge tilslutning til og betaling for programforsyningen.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 c, stk. 1, 4. pkt., at lejere, som under iagttagelse af reglerne i § 6 a i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed m.v. har fravalgt tilslutning til og betaling for fælles programforsyning, eller hvor lejeren har individuelt valg af elektroniske kommunikationstjenester, skal den enkelte lejer dog kun betale for de programmer eller de elektroniske kommunikationstjenester, som lejeren har adgang til.

Det følger endvidere af § 46 c, stk. 1, 5. og 6. pkt., at lejere, som har fravalgt tilslutning til og betaling for programforsyning i et fællesantenneanlæg, som ejes af andre end udlejeren, ikke kan pålægges at betale til etablering, forbedring og drift af anlægget, bortset fra rimelige udgifter til administration. Ejes fællesantenneanlægget af andre end udlejeren, og benyttes anlægget også til fremføring af andre elektroniske kommunikationstjenester, kan alle husstande uanset fravalg af fælles programforsyning pålægges at betale til etablering, forbedring og drift, herunder administration af anlægget.

Lejere, som har anmodet om at blive fritaget for at modtage programforsyning, skal således ikke længere betale for programmer. Hvis udlejeren ejer fællesantenneanlægget, kan alle husstande i ejendommen, også de som har fravalgt fælles programforsyning, dog fortsat forpligtes til at betale til de faste omkostninger, herunder til administration af anlægget, der er forbundet med anlægget.

Dette gælder dog ikke fuldt ud, hvis fællesanlægget ejes af andre end udlejeren. I så fald kan lejeren ikke pålægges at betale til etablering, forbedring og drift af anlægget, bortset fra rimelige udgifter til administration. Benyttes et anlæg, som ejes af en anden end udlejeren, også til fremføring af internet, kan alle husstande - også de som har fravalgt programforsyning - dog godt pålægges at betale til etablering, forbedring m.v. af anlægget.

2.8.1.3. Udlejerens og lejerens mulighed for at opsige leveringsaftale

Efter den gældende lejelovs § 46 d, stk. 1, kan udlejeren, som leverer fælles programforsyning eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, uanset modstående aftale med 6 måneders varsel meddele lejeren, at udlejeren bringer leveringen af fælles programforsyning eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen til ophør.

Det fremgår af § 46 d, stk. 2, at har udlejeren gjort sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende administration af den fælles programforsyning eller den fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v., kan lejeren med virkning for fremtiden frigøre sig fra forpligtelsen til at modtage den fælles programforsyning eller den fælles adgang til elektroniske kommunikationstjenester, som udlejeren foranstalter fordelt i ejendommen.

Bestemmelserne indebærer, at såvel udlejeren som lejeren har mulighed for under visse betingelser og uanset deres kontraktsmæssige forpligtelser at bringe leveringen eller modtagelsen af tv-forsyning og forsyning med internet til ophør.

Udlejeren kan således med 6 måneders varsel meddele lejerne, at udlejeren ophører med at levere fælles programforsyning eller internetadgang.

Der kan være flere grunde til, at udlejeren ønsker at blive frigjort fra forpligtelsen til at levere programforsyning, fx fordi lejernes ønsker om programmer er så forskellige, at det er umuligt for udlejeren at imødekomme alle ønsker. En anden grund kan være, at det kan være forbundet med meget store udgifter for udlejeren at vedligeholde og udbygge et anlæg, for at det lever op til lovgivningens krav. Udlejeren kan frigøre sig med 6 måneders varsel.

Lejeren har mulighed for at frigøre sig fra en aftale om at deltage i fælles forsyning af tv og internet, hvis udlejeren har gjort sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser i forhold til den fælles forsyning med tv og internet. Lejeren kan i et sådant tilfælde anmode om at blive frigjort med øjeblikkelig virkning.

2.8.1.4. Huslejenævnets kompetence

Det fremgår af den gældende lejelovs § 46 e, stk. 1, at huslejenævnet afgør uenighed imellem lejeren og udlejeren vedrørende §§ 46 c og 46 d.

Det følger af § 46 e, stk. 2, at efter lejerens anmodning skal huslejenævnet afgøre, om udlejeren har opkrævet større beløb end tilladt efter § 46 c, stk. 1. Har udlejeren efter nævnets afgørelse opkrævet større beløb end tilladt, kan lejeren forlange det for meget betalte tilbage. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Det følger endvidere af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 7, at huslejenævnet kan afgøre tvister mellem lejeren og udlejeren om betaling af antennebidrag m.v.

2.8.1.5. Fravigelighed

Det følger af den gældende lejelovs § 46 f, at bestemmelserne i § 46 c ikke kan fraviges til skade for lejeren. Bestemmelserne § §§ 46 d og 46 e kan ikke fraviges.

2.8.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.8.2.1. Lejerens betaling til fællesantenne m.v.

Reglerne om lejerens betaling for fælles tv-forsyning og internet foreslås uden indholdsmæssige ændringer videreført.

2.8.2.2. Betaling ved fravalg af programforsyning m.v.

Reglerne om lejerens fremtidige betaling for tv-forsyning i tilfælde af dennes fravalg af programforsyning foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.8.2.3. Udlejerens og lejerens mulighed for at opsige leveringsaftale

Reglerne om henholdsvis udlejerens og lejerens muligheder for at frigøre sig fra fælles tv-forsyning m.v. foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.8.2.4. Huslejenævnets kompetence

Reglerne om huslejenævnets kompetence i tvister om lejerens betaling til fællesantenne m.v. foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.8.2.5. Fravigelighed

Reglerne om muligheden for at fravige reglerne i kapitlet foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.9. Lejerens indflytning

2.9.1. Gældende ret

2.9.1.1. Det lejedes stand på overtagelsestidspunktet

I den gældende lejelovs kapitel III er fastsat nærmere regler om såvel mangler, som var til stede ved lejeforholdets begyndelse, som mangler, der opstår under lejeforholdets forløb. Det gælder både fysiske og retlige mangler. Reglerne omhandler hovedsagelig lejerens overtagelse af lejemålet, lejemålets stand samt lejerens mangelsbeføjelser.

Reglerne fastslår, at lejemålet skal stilles til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand og fra det aftalte tidspunkt. Udlejere af mere end én beboelseslejlighed skal i forbindelse med lejerens indflytning sikre, at der udarbejdes en indflytningsrapport til dokumentation af lejemålets stand. Reglerne hænger nøje sammen med reglerne i kapitel XV om lejerens fraflytning.

Kapitlet indeholder endvidere regler om lejerens ret til at kræve erstatning, såfremt lejeforholdet bringes til ophør i utide, og om at lejeaftalen bortfalder, hvis det lejede bliver ødelagt ved brand eller anden ulykke.

Det følger af den gældende lejelovs § 9, stk. 1, at udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.

Reglen kan fraviges ved aftale, hvilket efter omstændighederne kan ske ved, at lejeren besigtiger lejemålet.

2.9.1.2. Indflytningssyn og -rapport

Det følger af den gældende lejelovs § 9, stk. 2, at udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet. Formålet med reglen er at sikre dokumentation for lejemålets stand ved indflytning. Udlejeren har derfor pligt til at udarbejde indflytningsrapporter, når udlejeren udlejer mere end én beboelseslejlighed.

Reglen gælder endvidere alene for beboelseslejligheder og omfatter ikke udlejning af værelser.

Det følger af den gældende lejelovs § 9, stk. 3, at indflytningsrapporten, jf. stk. 2, skal udleveres til lejeren ved synet, herunder i et digitalt dokument, jf. dog § 4, stk. 2. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.

Parterne skal ikke nødvendigvis blive enige om rapportens indhold, men det betragtes som udlejerens udspil til lejemålets stand ved lejerens overtagelse.

Det følger af den gældende lejelovs § 9, stk. 4, at ved overtrædelse af stk. 2 og 3 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 98, stk. 1, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.

Hvis udlejeren ikke overholder kravene vedrørende udarbejdelse og udlevering af en indflytningsrapport til lejeren, mister udlejeren retten til at kræve, at lejeren foretager en almindelig istandsættelse ved fraflytning. Udlejeren har bevisbyrden for, at de nævnte krav er opfyldt. Misligholder lejeren lejemålet med skader, fx som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd, mister udlejeren dog ikke retten til at kræve skaderne udbedret ved fraflytning.

Det følger af den gældende lejelovs § 9, stk. 5, at indenrigs- og boligministeren efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for indflytningsrapporter.

2.9.1.3. Mangler på overtagelsestidspunktet

Det følger af den gældende lejelovs § 14, at såfremt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

2-ugers fristen regnes fra det tidspunkt, lejeren sædvanligvis burde have opdaget manglen. Overholder lejeren ikke fristen, mister lejeren som udgangspunkt muligheden for at gøre brug af de beføjelser, som følger af den gældende lejelovs §§ 11-13, herunder krav på erstatning eller forholdsmæssigt afslag i lejen. Da lejeren ikke skal aflevere lejemålet i bedre stand end ved overtagelsen, hæfter lejeren dog ikke ved fraflytningen for mangler, som lejeren ikke har gjort gældende indenfor 2-ugers fristen.

2.9.1.4. Huslejenævnets kompetence

Det følger af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 11, at huslejenævnet afgør tvister om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse. Det følger endvidere af den gældende lejelovs § 106, stk. 2, at huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre manglen.

Der er ingen frist for at indbringe sager om mangler ved lejeforholdets begyndelse for nævnet, men lejeren skal have gjort dem gældende over for udlejeren inden 2 uger fra lejeforholdets begyndelse.

2.9.1.5. Fravigelighed

Det følger af den gældende lejelovs § 18, at reglerne i § 9, stk. 2-4, og § 14 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.

2.9.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.9.2.1. Det lejedes stand på overtagelsestidspunktet

Ministeriet vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt, at der indføres et kapitel, som alene omhandler forholdene ved lejerens indflytning.

Det indebærer, at den gældende lejelovs § 9, stk. 1, omformuleres, så bestemmelsen ikke længere fastslår, at udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand i hele lejeperioden, men alene fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse. Udlejerens pligt til i lejeperioden at opretholde den stand, som lejeren har krav på efter retsforholdet, følger af reglerne i forslagets kapitel 12 om vedligeholdelse. Det fremgår heraf, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige i lejeperioden.

Den gældende lejelovs § 9, stk. 1, videreføres herudover uden ændringer.

2.9.2.2. Indflytningssyn og -rapport

Reglerne om indflytningssyn og -rapport foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Den gældende lejelovs § 9, stk. 5, om, at ministeren fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for indflytningsrapporter foreslås dog ikke videreført, da bemyndigelsen aldrig har været udnyttet og derfor findes overflødig.

2.9.2.3. Mangler på overtagelsestidspunktet

Reglen om, at lejeren senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse skal påberåbe sig mangler, som er tilstede ved lejeforholdets begyndelse, viderefører den gældende lejelovs § 14.

2.9.2.4. Huslejenævnets kompetence

Reglerne om, at huslejenævnet kan afgøre tvister om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse samt pålægge udlejeren at udbedre manglen, viderefører den gældende lejelovs § 106, stk. 1 nr. 11, og stk. 2.

2.9.2.5. Fravigelighed

Reglen om muligheden for at fravige bestemmelserne i kapitlet viderefører uden indholdsmæssige ændringer de dele af den gældende lejelovs § 18, som vedrører kapitlets bestemmelser.

2.10. Mangler ved boligen

2.10.1. Gældende ret

2.10.1.1. Forsinkelse

I den gældende lejelovs kapitel III er fastsat nærmere regler om lejerens sanktionsmuligheder i tilfælde, hvor det lejede som følge af fysiske eller retlige mangler ikke er klar til overtagelse på det tidspunkt, hvor lejeren efter aftalen skal overtage lejemålet. Kapitlet omfatter både regler om mangler, der forelå ved lejeforholdets begyndelse, og mangler der opstår i lejeperioden.

Efter den gældende lejelovs § 10, stk. 1, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve lejeaftalen, hvis det lejede ikke er fuldført ved lejeaftalens indgåelse og overtagelsestidspunktet ikke aftalt.

Efter gældende lejelovs § 10, stk. 2, kan lejeren, hvis den tidligere lejer ikke er fraflyttet på overtagelsestidspunktet, kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke står til lejerens rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Lejeren kan endvidere kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.

Det lejede skal stilles til lejerens rådighed fra det aftalte tidspunkt. De to bestemmelser angiver lejerens reaktionsmuligheder, når det lejede enten ikke er fuldført eller ikke er fraflyttet af den tidligere lejer på tidspunktet for lejerens overtagelse af lejemålet.

Lejeren kan således hæve lejeaftalen om en lejlighed, der er under opførelse, hvis der ikke i lejeaftalen er aftalt et tidspunkt for lejerens overtagelse af det lejede.

Hvis det lejede ikke er fraflyttet på tidspunktet for en ny lejers overtagelse af lejemålet, kan denne kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen. Vedrører forhindringen kun en del af det lejede, vil der kunne fastsættes et skønsmæssigt afslag i lejen.

2.10.1.2. Fysiske mangler ved det lejede

Udgangspunktet for retstilstanden på dette område er, at det er dansk rets almindelige regler og principper om mangler og mangelsbeføjelser, der gælder. Lejelovens regler udgør et supplement hertil for så vidt angår de særregler, der følger af, at lejeforhold er vedvarende kontraktsforhold.

Det er en grundlæggende betingelse for at kunne gøre mangelsbeføjelser gældende, at der foreligger en mangel. Afgørende for, om der foreligger en mangel, er, om det lejede er i den stand, som lejeren ifølge retsforholdet imellem lejeren og udlejeren har krav på. Der er tale om en objektiv vurdering, det vil sige en vurdering af, om det pågældende forhold generelt for lejere må anses at udgøre en mangel. Det må endvidere afgøres konkret, om der i det enkelte tilfælde foreligger en mangel.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 11, stk. 1, at er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem ham og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign.

Det følger af den gældende lejelovs § 11, stk. 2, at lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 12, at er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 11, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Det fremgår af lovens § 12, stk. 2, at er manglen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig manglen som grund for ophævelse.

Efter den gældende lejelovs § 13 kan lejeren kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 17, at bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.

Lejeren har således i medfør af de gældende regler forskellige misligholdelsesbeføjelser, hvis det lejede er mangelfuldt. Der kan både være tale om mangler, som foreligger ved lejeforholdets begyndelse, og mangler som indtræder under lejeforholdets beståen.

Afhængig af, hvori manglen består, kan lejeren forlange et forholdsmæssigt afslag i lejen, forlange udbedring af manglen for udlejerens regning, forlange erstatning eller hæve lejeaftalen.

Hvis udlejeren straks afhjælper manglen, bortfalder lejerens muligheder for at hæve lejeaftalen.

Ved oprindelige mangler er udlejerens erstatningsansvar begrænset til svig og garanti. For efterfølgende mangler kan udlejeren ifalde erstatningsansvar efter culpareglen, det vil sige, hvis udlejeren har handlet forsætligt eller uagtsomt.

Når en mangel vedrører det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde m.v. kan lejeren om fornødent ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen. Efter bestemmelsen kan adgang opnås ved en umiddelbar fogedforretning. Bestemmelsen har til formål at sikre, at lejere, der mangler sådanne leverancer, kan skaffe sig adgang til disse uden at skulle afvente udfaldet af en retssag.

Bestemmelsen om, at lejeaftalen bortfalder, hvis det lejede ødelægges ved brand eller anden ulykke, omfatter både tilfælde hvor det lejede ødelægges før den aftalte overtagelsesdag, og tilfælde hvor dette sker efter lejeaftalens ikrafttrædelse.

2.10.1.3. Retlige mangler

Det følger af den gældende lejelovs § 15, stk. 1, at er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Af den gældende lejelovs § 15, stk. 2, fremgår, at stk. 1 ikke gælder, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis hans ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

Bestemmelserne vedrører lejerens muligheder for at gøre oprindelige retlige mangler gældende over for udlejeren. En retlig mangel kan fx bestå i, at lejeren ikke kan opnå den aftalte ret, fordi der hviler en servitut på ejendommen. Lejeren vil dog ikke kunne gøre en retlig mangel gældende, hvis lejeren kendte til eller ikke som følge af grov uagtsomhed har afskåret sig fra at kende til den pågældende begrænsning i brugen af det lejede.

Når der foreligger en retlig mangel, har lejeren krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, hvis brugen indskrænkes væsentligt, eller hvis udlejeren har handlet svigagtigt.

Hvis der foreligger en retlig mangel, som ikke har medført indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden, vil lejeren ikke kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende.

Efter den gældende lejelovs § 15, stk. 3, finder reglen i § 14 anvendelse på de i stk. 1 nævnte mangler.

Bestemmelsen indebærer, at hvis det lejede er behæftet med en oprindelig retlig mangel, skal lejeren for ikke at miste retten til at gøre denne gældende, påberåbe sig manglen over for udlejeren senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse. Lejeren behøver dog ikke inden for fristen meddele udlejeren, hvilken af de mulige retsvirkninger lejeren vil gøre gældende.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 16, stk. 1, at bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 15 nævnte tilfælde, som omfatter oprindelige retlige mangler, til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 16, stk. 2, at bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Bestemmelserne vedrører efterfølgende retlige mangler. Opstår der efter lejeaftalens indgåelse en retlig hindring for lejerens brug, vil lejeren kunne kræve erstatning af udlejeren.

En sådan hindring kan eksempelvis bestå i, at kommunen udsteder et forbud mod fortsat brug af det lejede, da der er forekomst af sundhedsskadelig skimmelsvamp.

Sker der en begrænsning i brugen af det lejede, vil der skulle foretages en vurdering af, hvor væsentlig denne begrænsning er for lejeren. Der må endvidere foretages en vurdering af, om den pågældende mangel reelt indebærer en begrænsning i brugen.

Hvis et forbud kun begrænser lejerens brug på en mindre væsentlig måde, vil lejeren kunne kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

2.10.1.4. Fravigelighed

Efter den gældende lejelovs § 18 kan de i lovforslagets kapitel 10 foreslåede bestemmelser ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Bestemmelsen indebærer, at fravigelser, som ikke er til skade for lejeren, gyldigt kan aftales.

2.10.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.10.2.1. Forsinkelse

Det foreslås præciseret i bestemmelsen, at det er en forudsætning for, at lejeren kan hæve lejeaftalen i de tilfælde, hvor det lejede ikke er fuldført eller fraflyttet på tidspunktet for lejerens overtagelse af det lejede, at der er tale om væsentlig forsinkelse. Der er ikke med forslaget tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.

Det foreslås endvidere præciseret, at der gælder samme beføjelser for lejeren, uanset om misligholdelsen består i, at det lejede ikke er fuldført, eller at den tidligere lejer ikke er fraflyttet på det tidspunkt, hvor den nye lejer skal overtage lejemålet. Virkningen heraf er, at lejeren ud over de situationer hvor det lejede ikke er fraflyttet på overtagelsestidspunktet, også i tilfælde, hvor det lejede ikke er fuldført, har mulighed for at kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, hvis betingelserne herfor er opfyldt.

Endelig foreslås det som noget nyt, at lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse, hvis lejeren udtrykkeligt har betinget sig at overtage lokalerne på et bestemt tidspunkt.

2.10.2.2. Fysiske mangler ved det lejede

Reglerne om oprindelige og efterfølgende faktiske mangler foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.10.2.3. Retlige mangler

Reglerne om retlige mangler foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Det bemærkes, at det foreslåede stk. 3 i lovforslagets § 99 er omformuleret i forhold til den gældende § 15, stk. 3. Det skyldes, at § 14, som der henvises til i den gældende bestemmelse, efter forslaget flyttes til lovforslagets kapitel 9 om lejerens indflytning. Der vurderes på den baggrund at være behov for at skrive indholdet af gældende § 14 helt ud i den foreslåede § 99, stk. 3. Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i den hidtidige retstilstand.

2.10.2.4. Fravigelighed

Den foreslåede bestemmelse om fravigeligheden af reglerne i kapitel 10 foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.11. Varsling af iværksættelse af arbejder

2.11.1. Gældende ret

2.11.1.1. Udlejerens adgang til det lejede

I den gældende lejelovs kapitel IX er fastsat regler om udlejerens adgang til det lejede. I den gældende boligreguleringslovs kapitel IV er fastsat regler om udlejerens varsling af iværksættelse.

Reglerne om udlejerens adgang til det lejede er fastsat i den gældende lejelovs §§ 54 og 55.

Den gældende lejelovs § 54 angiver udlejerens ret til at få adgang til det lejede.

Bestemmelsen angiver, at udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

Den gældende lejelovs § 55 fastsætter, at udlejeren med 6 ugers frist skal varsle iværksættelse af arbejder, hvis udførelse ikke er til væsentlig ulempe for lejeren. I henhold til bestemmelsens stk. 2 skal andre arbejder varsles med mindst 3 måneders varsel.

Andre arbejder skal læses i kontekst med stk. 1 og er altså arbejder, som er til væsentlig ulempe for lejeren. Dog kan uopsættelige reparationer i det lejede altid foretages uden varsel i henhold til bestemmelsens stk. 3.

Den gældende lejelovs § 57 angår muligheden for at fravige bestemmelserne i den gældende lejelovs kapitel IX. I henhold til bestemmelsen kan den gældende lejelovs §§ 55 og 56 ikke fraviges til skade for lejeren.

2.11.1.2. Arbejdernes udførelse

Den gældende lejelovs § 56 angiver det generelle udgangspunkt for arbejdernes udførelse. Bestemmelsen fastsætter, at arbejder iværksat af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren, og at efterreparationer skal foretages straks.

Reglerne om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder er fastsat i den gældende boligreguleringslovs §§ 23, 24, 26 og § 29, stk. 1.

Reglerne om udlejerens varsling af iværksættelse er fastsat i den gældende boligreguleringslovs §§ 23 og 24, som medfører, at udlejeren, når denne vil udføre forbedringer, der overskrider de i bestemmelserne angivne beløbsgrænser, skal varsle iværksættelsen. Ordningen indebærer, at lejerne eller beboerrepræsentanterne har mulighed for at gøre indsigelse, hvorefter udlejeren skal forelægge spørgsmålet for huslejenævnet.

Den gældende boligreguleringslovs kapitel IV indeholder også regler om udlejerens pligt til at oplyse lejeren om, at denne kan kræve en erstatningsbolig ved større lejeforhøjelser som følge af forbedringsarbejder. Reglen findes i den gældende boligreguleringslovs § 26 og angiver, at udlejeren skal underrette lejeren om dennes ret til at kræve en passende erstatningsbolig. Lejeren kan, hvis denne ikke finder, at erstatningsboligen er passende, gøre indsigelse mod den, og udlejeren skal så indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

Slutteligt indeholder kapitlet den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 1, som angår tilfælde, hvor den gældende boligreguleringslovs §§ 23-25a, 26 og § 27, stk. 4, 2. pkt. ikke finder anvendelse. Her er navnlig tale om tilfælde, hvor udlejeren af forskellige årsager pålægges at foretage forbedringerne, hvorfor det er fundet hensigtsmæssigt, at udlejeren i disse tilfælde ikke afskæres fra at få forbedringsforhøjelse herfor.

2.11.1.3. Huslejenævnets kompetence

Huslejenævnets generelle kompetence til at afgøre tvister findes i den gældende lejeloves § 106, stk. 1, nr. 5, 1. pkt., 2. led. Heri angives, at huslejenævnet kan afgøre tvister om varsling af arbejdernes iværksættelse efter den gældende lejelovs § 55.

Efter de gældende regler kan huslejenævnet således alene afgøre tvister vedrørende varslingen af arbejdernes iværksættelse efter § 55 og ikke efter kapitlets øvrige bestemmelser.

Huslejenævnets kompetence i relation til udlejerens varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder er fastsat i den gældende boligreguleringslovs § 25. Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan foretage en vurdering af hensigtsmæssigheden af forbedringsarbejderne og på den baggrund modsætte sig forbedringsarbejder, som nævnet ikke finder rimelige. Bestemmelsen angiver de relevante kriterier for vurderingen.

Som supplement til den gældende lejelovs § 56 findes der i kapitlet den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 6. Bestemmelsen angår huslejenævnets kompetence til at fastsætte en frist for udførelse af påbegyndte forbedringsarbejder, når udlejeren ikke udfører arbejdet med den fornødne hurtighed. Bestemmelsen finder alene anvendelse for lejemål i regulerede kommuner.

2.11.1.4. Fravigelighed

Reglernes fravigelighed er i dag fastsat i lejelovens § 57. Efter denne bestemmelse er det ikke muligt at fravige lejelovens §§ 55 eller 56 til skade for lejeren.

2.11.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Det er ministeriets opfattelse, at det vil være hensigtsmæssigt af hensyn til lovens overskuelighed og læsevenlighed at samle bestemmelserne, som angår udlejerens iværksættelse af forbedringer i nærværende kapitel 11 om varsling af iværksættelse af arbejder, og de gældende bestemmelser om udlejerens adgang til det lejede. Det drejer sig om den gældende boligreguleringslovs §§ 23, 24, 25, 26, § 27, stk. 6, samt § 29, stk. 1, og den gældende lejelovs §§ 54-57.

2.11.2.1. Udlejerens adgang til det lejede

Reglerne om udlejerens adgang til det lejede foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.11.2.2. Arbejdernes udførelse

I forbindelse med den foreslåede omstrukturering af lejeloven finder ministeriet det hensigtsmæssigt, at den gældende boligreguleringslovs § 23 skrives sammen med den gældende boligreguleringslovs § 24. Bestemmelserne vedrører udlejerens pligt til at varsle iværksættelse af forbedringsarbejder i ejendomme med og uden beboerrepræsentation, når arbejderne vil medføre en lejeforhøjelse af en vis størrelse.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 24 skal der gives oplysning om finansiering af forbedringsarbejderne. Et tilsvarende krav findes ikke i § 23. Af hensyn til ensartethed i regelsættet og da oplysningen ikke ses at have relevans for beboerrepræsentationens vurdering af arbejdernes hensigtsmæssighed, vurderes det uhensigtsmæssigt at videreføre forpligtelsen for udlejeren.

Det vurderes tillige hensigtsmæssigt, at den gældende boligreguleringslovs § 24 a ikke videreføres. Bestemmelsen fastsætter, at indenrigs- og boligministeren efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for varsling af iværksættelse af forbedringer efter §§ 23 og 24. Bestemmelserne blev indsat ved lov nr. 419 af 1. juni 1994, med ikrafttræden 1. juli 1994, men har ikke været anvendt og foreslås på den baggrund ikke videreført.

I den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 1, vurderes det hensigtsmæssigt at lade henvisningen til den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, 2. pkt., udgå. Henvisningen medfører, at huslejenævnet ikke kan fastsætte en frist for aflæggelse af byggeregnskab for arbejder omfattet af bestemmelsen. Formålet er at sikre, at udlejere, som er pålagt at udføre forbedringsarbejderne, ikke afskæres fra muligheden for at kræve lejeforhøjelse for disse arbejder. Dette medfører imidlertid en uhensigtsmæssig retsstilling, hvor udlejeren uden konsekvenser kan undlade at fremlægge byggeregnskaber. Da huslejenævnet ved fastlæggelse af en frist for aflæggelse af byggeregnskaber i henhold til den gældende lejelovs § 27, stk. 4, 2. pkt., forventes at tage højde for det forhold, at arbejderne er pålagt udlejeren, findes det derfor hensigtsmæssigt at lade henvisningen til den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, 2. pkt., udgå.

Reglerne om arbejdernes udførelse foreslås herudover videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.11.2.3. Huslejenævnets kompetence

Ministeriet vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt af hensyn til lovens overskuelighed, at huslejenævnets kompetencer i relation til lovens områder opdeles, således at det i slutningen af hvert kapitel fremgår, i hvilket omfang huslejenævnet kan træffe afgørelse om tvister i relation hertil. Derfor foreslås den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, 1. pkt., flyttet til nærværende kapitel 11.

Herudover vurderes det hensigtsmæssigt at udvide huslejenævnets kompetence i den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, 1. pkt. 2. led, således, at huslejenævnene er kompetente til at afgøre tvister om samtlige af kapitlets bestemmelser. Da bestemmelserne i kapitlet alle har formål, som vil kunne forspildes ved en mere tidskrævende domstols?prøvelse, vurderes det hensigtsmæssigt, at huslejenævnet gives kompetence i forhold til alle kapitlets bestemmelser.

Endvidere vurderes det hensigtsmæssigt, at anvendelsesområdet i den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 6, udvides, således at huslejenævnet kan fastsætte tidsfrister for arbejders færdiggørelse uanset arbejdernes art, og uanset om ejendommen er reguleret eller ureguleret. Da den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, 1. pkt., 2. led, foreslås udvidet, således at huslejenævnet har kompetence til at afgøre tvister om alle bestemmelser i den gældende lejelovs kapitel IX, herunder § 56, findes det af hensyn til lovens overskuelighed hensigtsmæssigt at udvide den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 6, så den finder tilsvarende anvendelse.

Reglerne om huslejenævnets kompetence i forhold til varsling af iværksættelse af arbejder foreslås herudover videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.11.2.4. Fravigelighed

Reglerne om muligheden for at fravige reglerne i kapitlet foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.12. Vedligeholdelse

2.12.1. Gældende ret

2.12.1.1. Vedligeholdel?sesbegreberne og parternes vedlige?-holdelses?pligt

De lejeretlige vedligeholdelsesbegreber er ikke defineret i den gældende lejelov, bortset fra det indvendige vedligeholdelsesbegreb, som fremgår af den gældende lejelovs § 21. Reglerne om udlejerens og lejerens vedligeholdelsespligt er fastsat i den gældende lejelovs kapitel IV. Efter reglerne har udlejeren såvel den indvendige som den udvendige vedligeholdelsespligt, hvilket indebærer en pligt for udlejeren til at holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Lejeren har dog vedligeholdelsespligten for låse og nøgler i lejemålet.

Parterne kan aftale en anden fordeling af vedligeholdelsespligten end den, som følger af lejeloven. Det kan fx aftales, at den indvendige vedligeholdelsespligt helt eller delvis skal påhvile lejeren.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 19, stk. 1, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren som udgangspunkt har vedligeholdelsespligten for såvel det enkelte lejemål som hele ejendommen, jf. dog § 21.

Den gældende lejelovs § 19, stk. 2, fastslår, at vedligeholdelse, herunder såvel indvendig, jf. § 21, som anden vedligeholdelse, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 22.

Bestemmelsen gælder, uanset om vedligeholdelsespligten påhviler lejeren eller udlejeren, og indebærer, at parterne har pligt til at udføre vedligeholdelse, når det vurderes at være påkrævet.

Det følger af den gældende lejelovs § 20, at lejeren i lejeperioden skal foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler. Bestemmelsen indebærer, at lejeren som udgangspunkt har vedligeholdelsespligten for låse og nøgler i lejemålet.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 21, at når en lejlighed er udlejet helt eller delvis til beboelse, anses udlejerens pligt til indvendig vedligeholdelse for opfyldt, når han til dette formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 22 og 23. Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, finder 1. pkt. kun anvendelse, for så vidt angår den del af det lejede, der er udlejet til beboelse.

Bestemmelsen fastslår, at udlejeren opfylder sin pligt til indvendig vedligeholdelse ved at afholde beløb hertil efter reglerne i den gældende lejelovs §§ 22 og 23. Herudover fastslår bestemmelsen definitionen af det indvendige vedligeholdelsesbegreb.

2.12.1.2. Vedligeholdelsesplan

Udlejere af ejendomme, som omfattes af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, skal udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Den gældende boligreguleringslovs § 18 a gælder for ejendomme, som er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i lovens kapitel II-IV. Reglen om vedligeholdelsesplan gælder dermed alene for ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner.

Småejendomme og såkaldte 80/20-ejendomme er undtaget fra kravet om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 1, skal udlejeren hvert år inden den 1. juli udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-årsperiode. Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til møde med henblik på udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren skal udarbejde en rullende vedligeholdelsesplan, der omfatter forventede vedligeholdelsesarbejder på ejendommen for de kommende 10 år. Planen skal revideres årligt.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 2, mister udlejeren retten til at opkræve beløb efter §§ 18 og 18 b, hvis udlejeren ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen i overensstemmelse med stk. 1, og lejerne har indbragt sag herom for huslejenævnet. Udlejeren kan ikke opkræve de nævnte beløb fra lejernes indbringelse af sag for huslejenævnet, indtil en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejerne.

Efter bestemmelsen kan udlejeren miste retten til at opkræve beløb til den udvendige vedligeholdelse hos lejerne, såfremt udlejeren ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen i henhold til stk. 1.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 3, at stk. 1 ikke gælder for ejendomme omfattet af § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Efter andelsboligforeningslovens § 3 b, stk. 1, skal der, inden der indgås aftale om en andelsboligforenings erhvervelse af en ejendom, foreligge en vedligeholdelsesplan for ejendommen for en periode på mindst 15 år regnet fra tidspunktet for erhvervelsen af ejendommen. Nystiftede andelsboligforeninger skal således ikke udarbejde en vedligeholdelsesplan i henhold til den gældende boligreguleringslovs § 18 a, idet de er omfattet af reglen om vedligeholdelsesplan i andelsboligforeningslovens § 3 b.

Endelig fremgår det af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 4, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.

Der er i henhold til bestemmelsen udstedt bekendtgørelse nr. 28 af 1. august 2016 om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme.

2.12.1.3. Huslejenævnets kompetence

Huslejenævnets kompetence vedrørende tvister om fordeling og opfyldelse af parternes vedligeholdelsespligt følger af den gældende lejelovs §19, stk. 3 og 4, samt § 106, stk. 1, nr. 3 og 4. Herudover følger huslejenævnets kompetence til at afgøre tvister om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner af den gældende boligreguleringslovs § 22.

Det følger af den gældende lejelovs § 19, stk. 3, at huslejenævnet på lejerens begæring kan pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere retningslinjer herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, hvis udlejeren ikke overholder den frist, der er fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført, Grundejernes Investeringsfond træffer endelig beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 60, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Efter den gældende lejelovs § 19, stk. 4, kan huslejenævnet give påbud efter stk. 3, uanset om udgifterne kan afholdes af indestående på konti efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Bestemmelsen indebærer, at indestående på de udvendige vedligeholdelseskonti efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b ikke udgør en grænse for udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt.

Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 3, træffer huslejenævnene afgørelse i tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. den gældende lejelovs kapitel IV.

Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 4, 1. pkt., træffer huslejenævnene afgørelse i tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. den gældende lejelovs kapitel IV.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 22 afgøres uenighed om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner og om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig vedligeholdelse, af huslejenævnet.

2.12.1.4. Fravigelighed

Efter den gældende lejelovs § 24, stk. 1, kan reglerne i § 19, stk. 2, og §§ 21-23 ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Bestemmelsen indebærer, at parterne kan aftale en fravigelse af lovens fordeling af vedligeholdelsespligten mellem lejeren og udlejeren.

Efter den gældende lejelovs § 24, stk. 2, kan reglen i § 19, stk. 1, ikke fraviges til skade for lejeren, for så vidt angår anden vedligeholdelse end indvendig vedligeholdelse, i ejendomme, hvor reglerne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene finder anvendelse. Det kan dog aftales, at lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det lejede.

Det følger af bestemmelsen, at i ejendomme, som omfattes af den gældende boligreguleringslovs regler om omkostningsbestemt leje, kan parterne ikke aftale en fravigelse af lovens fordeling af vedligeholdelsespligten, bortset fra aftale om, at den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejeren.

2.12.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.12.2.1. Vedligeholdelsesbegreberne og parternes vedlige-holdelsespligt

Af hensyn til at lette forståelsen og anvendelsen af lovens regler om vedligeholdelse foreslås det, at vedligeholdelsesbegreberne defineres i en ny bestemmelse. Bestemmelsen fastslår definitionen af det generelle vedligeholdelsesbegreb samt forståelsen af ind- og udvendig vedligeholdelse.

Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

2.12.2.2. Vedligeholdelsesplan

Reglerne om vedligeholdelsesplan i den gældende boligreguleringslovs § 18 a foreslås videreført uden ændringer.

2.12.2.3. Huslejenævnets kompetence

Reglerne om huslejenævnets kompetence i tvister om parternes opfyldelse af deres vedligeholdelsespligt og om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner foreslås videreført med sproglige og redaktionelle ændringer.

Det findes dog hensigtsmæssigt at ændre den gældende lejelovs § 19, stk. 4, der vedrører huslejenævnets mulighed for at give påbud til udlejeren om at udføre bestemte vedligeholdelsesarbejder og samtidig hermed nedsætte lejen svarende til forringelsen af det lejedes værdi i perioden, indtil udlejeren har udført vedligeholdelsesarbejderne. Efter de gældende regler bortfalder lejenedsættelsen, selv om arbejderne ikke er gennemført, på det tidspunkt, hvor Grundejernes Investeringsfond træffer beslutning om at udføre arbejderne på udlejerens vegne. Da det lejedes værdi imidlertid vil være forringet i hele perioden, indtil arbejderne er udført, foreslås det, at lejenedsættelsen først ophører, når arbejderne er endeligt udført, og vedligeholdelsesmangler således er afhjulpet. Der er tale om en materiel ændring.

Der er ikke herudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.12.2.4. Fravigelighed

Reglen om kapitlets fravigelighed foreslås videreført med en sproglig ændring. Den foreslåede ændring, hvorved bestemmelsen udtrykker fravigeligheden af alle kapitlets regler, er udtryk for en kodificering af gældende ret, og der er ikke hermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

2.13. Hensættelser til vedligeholdelse

2.13.1. Gældende ret

2.13.1.1. Indvendig vedligeholdelseskonto

Reglerne om den indvendige vedligeholdelseskonto og udvendig vedligeholdelse er i dag fastsat i den gældende lejelovs kapitel IV.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 21, at når en lejlighed er udlejet helt eller delvis til beboelse, anses udlejerens pligt til indvendig vedligeholdelse for opfyldt, når han til dette formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 22 og 23. Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, finder 1. pkt. kun anvendelse, for så vidt angår den del af det lejede, der er udlejet til beboelse.

Efter bestemmelsen gælder pligten for udlejeren til at afsætte beløb til den indvendige vedligeholdelse alene for lejligheder, og kun såfremt den indvendige vedligeholdelsespligt ikke ved aftale fuldt ud er pålagt lejeren.

Efter den gældende lejelovs § 22, stk. 1, skal udlejeren i hvert regnskabsår afsætte 29,00 kr. pr. m² bruttoareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden. Beløbene afsættes med 1/12 månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Bestemmelsen fastslår størrelsen af det beløb, som udlejeren skal afsætte til lejlighedens indvendige vedligeholdelse.

Det følger af den gældende lejelovs § 22, stk. 2, at såfremt lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.

Det følger af den gældende lejelovs § 22, stk. 3, at når udlejeren har afholdt udgiften til indvendig vedligeholdelse og til anden vedligeholdelse efter § 23, stk. 2, kan han fradrage den på vedligeholdelseskontoen. Han skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter.

Efter den gældende lejelovs § 22, stk. 4, skal udlejeren inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning give lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo kan ikke overføres.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 22, stk. 5, at såfremt udlejeren undlader at efterkomme en anmodning om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår et beløb svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 23, stk. 1, at lejeren kan kræve, at udlejeren foretager indvendig vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen. Udlejeren er ikke forpligtet til at udføre indvendige vedligeholdelsesarbejder udover, hvad beløbet på kontoen kan dække. Hvis parterne er uenige om, hvorvidt det er nødvendigt at foretage indvendig vedligeholdelse, kan tvisten indbringes for huslejenævnet.

Efter den gældende lejelovs § 23, stk. 2, kan lejeren endvidere kræve, at det beløb, hvormed saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand for så vidt angår indvendig vedligeholdelse.

Bestemmelsen giver mulighed for, at beløb på den indvendige vedligeholdelseskonto kan anvendes til udvendig vedligeholdelse i lejligheden i situationer, hvor udlejeren ikke kan pålægges at udføre den udvendige vedligeholdelse af huslejenævnet.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 23, stk. 3, at lejeren ikke kan fremsætte krav efter stk. 1 og 2, hvis lejeaftalen er opsagt af en af parterne.

Når lejeaftalen er opsagt, har lejeren ikke mulighed for at kræve, at indvendige vedligeholdelsesarbejder skal udføres.

Efter den gældende lejelovs § 23, stk. 4, skal vedligeholdelseskontoen ved genudlejning videreføres, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.

Hvis udlejeren efter genudlejning af lejligheden bærer den indvendige vedligeholdelsespligt, videreføres vedligeholdelseskontoen. Parterne kan dog frit aftale, om vedligeholdelsespligten skal påhvile udlejeren eller lejeren.

Efter den gældende lejelovs § 23, stk. 5, overtager den nye ejer vedligeholdelsespligten ved ejerskifte og viderefører vedligeholdelseskontoen.

En ny ejer af ejendommen indtræder i den tidligere ejers rettigheder og pligter i lejeforholdet og skal således videreføre vedligeholdelseskontoen.

2.13.1.2. Udvendige vedligeholdelseskonti

Den gældende boligreguleringslovs kapitel III vedrører udlejerens pligt til at hensætte beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse. Reglerne gælder for private udlejningsejendomme i regulerede kommuner. Undtaget er dog ejendomme med færre end syv beboelseslejemål pr. 1. januar 1995 og ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse. Der skal ikke føres udvendige vedligeholdelseskonti for ejendomme i uregulerede kommuner.

Udlejeren skal hensætte beløb til udvendig vedligeholdelse på to forskellige konti, § 18-kontoen og § 18 b-kontoen. § 18-kontoen vedrører en regnskabsmæssig afsætning og indebærer ikke, at udlejeren skal holde de afsatte midler adskilt fra sin øvrige formue. § 18 b-kontoen er en bindingskonto i Grundejernes Investeringsfond, og ordningen indebærer, at udlejeren skal indbetale de årlige afsætningsbeløb til fonden. Den bundne konto skal endvidere kun føres for ejendomme, som er taget i brug før 1970, og som har mere end to beboelseslejligheder.

Boligreguleringslovens kapitel III A indeholder nærmere regler om den bundne vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond, herunder om betingelserne for at indbetalte beløb kan udbetales til udlejeren.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 1, skal udlejeren som et led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde ejendommen afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Efter bestemmelsen skal udlejere af ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som omfattes af reglerne om omkostningsbestemt leje, afsætte beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 2, at såfremt ejendommen har lejligheder og lokaler, der ikke er omfattet af reglerne i dette kapitel, skal der for sådanne lokaler afsættes samme beløb pr. m² på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for beboelseslejligheder. For private andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb på vedligeholdelseskontoen for lejligheder og lokaler, der er udlejet af andelsboligforeningen.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 3, skal udlejeren af en ejendom, der ikke er omfattet § 18 b, udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår. Udlejeren skal indsende årsregnskabet til Grundejernes Investeringsfond.

Alene udlejere af ejendomme, for hvilke der ikke skal føres en bindingspligtig udvendig vedligeholdelseskonto ved Grundejernes Investeringsfond, skal udarbejde et særskilt årsregnskab for ejendommens vedligeholdelsesudgifter.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 1, skal udlejeren i ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end to beboelseslejligheder, ud over de beløb, der er nævnt i § 18, årligt afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Beløbet indsættes på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. kapitel III A.

Bestemmelsen fastslår, at udlejere af ældre ejendomme skal føre en bindingspligtig konto for ejendommen ved Grundejernes Investeringsfond. De nærmere regler om den bindingspligtige konto findes i den gældende boligreguleringslovs kapitel III A.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 2, at stk. 1 finder tilsvarende anvendelse, hvor afsætning sker efter § 66.

Den gældende boligreguleringslovs § 66 omhandler situationer, hvor der efter tidligere gældende regler afsættes en større andel af lejen end de beløb, som er fastsat i den gældende boligreguleringslovs § 18 og i den gældende lejelovs § 22.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 5, kan det indbetalte beløb ikke gøres til genstand for kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i §§ 22 b og 22 e.

Bestemmelsen indebærer, at beløbet kan udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring efter § 19, stk. 1, eller til ydelser på lån til de nævnte formål. Herudover udbetales beløbet, såfremt ejendommen skal nedrives, eller såfremt ejendommen ikke længere vil være omfattet af boligreguleringslovens kapitel II-V.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 6, at bestemmelsen i stk. 1 ikke finder anvendelse på ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet som landbrugs- eller skovejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3.

Efter bestemmelsen skal der ikke afsættes beløb til en bindingspligtig konto i Grundejernes Investeringsfond for ejendomme, som er vurderet som landbrugs- eller skovejendom.

2.13.1.3. Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, at beløbet afsat efter stk. 1 anvendes i overensstemmelse med reglerne i § 19. Dog skal beløbet fortrinsvis anvendes til brandsikring og energibesparende foranstaltninger.

Bestemmelsen indebærer, at beløb afsat til den bindingspligtige konto i Grundejernes Investeringsfond anvendes til ejendommens udvendige vedligeholdelse.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 4, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne foreslå gennemførelse af arbejder, som de afsatte midler kan anvendes til.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 19, stk. 1, at der på kontoen efter § 18 kan fradrages beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til anden vedligeholdelse end omhandlet i § 21 i lov om leje, eller beløb anvendt til brandsikring og opretning. Endvidere kan der med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne fradrages beløb, der er anvendt til forbedring, isolering el. lign.

Det følger af bestemmelsen, at beløb afsat efter den gældende boligreguleringslovs § 18 kan anvendes til ejendommens udvendige vedligeholdelse eller til brandsikring. Beløbet kan herudover med beboernes tilslutning anvendes til forbedringer.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 19, stk. 2, at såfremt en udgift dækkes ved optagelse af lån, er udlejeren berettiget til i stedet for at fradrage udgiften at fradrage de årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som disse betales.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 22 b, stk. 1, kan beløb indbetalt på en konto efter § 18 b udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring efter § 19, stk. 1, eller til ydelser på lån til de nævnte formål, jf. § 19, stk. 2. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning.

Bestemmelsen fastslår, til hvilke udgifter udlejeren kan anvende midlerne på den bindingspligtige konto i Grundejernes Investeringsfond. Kontoen kan herefter anvendes til vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen i overensstemmelse med den gældende boligreguleringslovs § 19, stk. 1.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22 b, stk. 2, at senest samtidig med, at udlejeren kræver beløb udbetalt efter stk. 1, skal beboerrepræsentanterne eller lejerne have underretning om, hvilke udgifter der er afholdt, og hvilket beløb der kræves udbetalt.

Bestemmelsen har sammenhæng med stk. 3, hvorefter beboerrepræsentanterne eller lejerne kan protestere mod udbetalingen.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 22 b, stk. 3, at beløb indsat på en konto efter § 18 b kan udbetales, medmindre beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne protesterer mod udbetalingen inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen efter stk. 2. Såfremt enighed ikke kan opnås mellem udlejer og beboerrepræsentanter eller et flertal af lejerne, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om udbetaling efter stk. 1.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 22 b, stk. 4, er det en betingelse for udbetaling efter stk. 1, at udlejeren dokumenterer, at indestående beløb på ejendommens konto efter § 18 er opbrugt.

Bestemmelsen fastslår, at udlejeren først skal anvende frie vedligeholdelsesmidler afsat efter den gældende boligreguleringslovs § 18, før udlejeren kan få dækning fra den bindingspligtige konto efter § 18 b.

2.13.1.4. Fritagelse for afsætning efter § 120

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 c, stk. 1, kan Grundejernes Investeringsfond fritage ejeren af en ejendom for afsætning efter § 18 b for den del af ejendommen, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Efter bestemmelsen kan Grundejernes Investeringsfond fritage ejeren for afsætning af beløb til den bindingspligtige vedligeholdelseskonto for den del af ejendommen, som anvendes til erhverv. En fritagelse vil forudsætte, at det ikke vil være til skade for den del af ejendommen, som anvendes til beboelse.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 c, stk. 2, kan indenrigs- og boligministeren fastsætte regler for, i hvilket omfang Grundejernes Investeringsfond kan fritage en ejer for afsætning efter § 18 b.

Der er udstedt cirkulære nr. 71 af 24. maj 1984 om fritagelse for bindingspligten til Grundejernes Investeringsfond.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 c, stk. 3, at Grundejernes Investeringsfonds afgørelse efter stk. 1 kan indbringes for indenrigs- og boligministeren.

2.13.1.5. Huslejenævnets kompetence

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 7, at huslejenævnet kan beslutte, at afsætningsbeløbet efter stk. 1 skal nedsættes i en periode op til 5 år, såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlanger det. Beløbet kan bl.a. nedsættes, hvis der på kontoen efter stk. 1 i forvejen henstår beløb svarende til de seneste 5 års hensættelser, eller hvis ejendommens vedligeholdelsesstand tilsiger, at der i perioden ikke er behov for et større beløb. Beløbet kan ikke nedsættes til et beløb, der er lavere end 15 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan beslutte, at beløbet, som udlejeren opkræver over lejen til den bindingspligtige konto for ejendommens udvendige vedligeholdelse, skal nedsættes.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 22 afgøres uenighed om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner og om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig vedligeholdelse, af huslejenævnet.

Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 3, træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel IV. Det følger endvidere af den gældende lejelovs § 19, stk. 3, at huslejenævnet efter begæring af en lejer kan pålægge udlejeren at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre.

Det følger af den gældende lejelovs § 24, stk. 1, at reglerne i § 19, stk. 2, og §§ 21-23 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

Bestemmelsen vedrører regler, der omhandler fordeling af vedligeholdelsespligten mellem parterne, samt regler der omhandler hensættelse til vedligeholdelse.

2.13.1.6. Fravigelighed

Det følger af den gældende lejelovs § 24, stk. 1, 1. pkt., at reglerne i § 19, stk. 2, og §§ 21-23 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse.

Det indebærer, at det ikke kan aftales, at udlejeren ikke skal føre en indvendig vedligeholdelseskonto efter reglerne herom, såfremt udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Reglerne i den gældende boligreguleringslov om hensættelse til ejendommens udvendige vedligeholdelse kan principielt ikke fraviges.

2.13.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.13.2.1. Indvendig vedligeholdelseskonto

Reglerne om den indvendige vedligeholdelseskonto for det enkelte lejemål foreslås med sproglige og redaktionelle justeringer videreført i lovforslagets kapitel 13.

Forslaget er en sammenskrivning af den gældende lejelovs § 21, 1. og 2. pkt., samt §§ 22 og 23.

Den gældende lejelovs § 22, stk. 4, om udlejerens meddelelse om, hvilket beløb der var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse, foreslås præciseret, således at det fremgår, at en negativ saldo skal ansættes til nul.

Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.13.2.2. Udvendige vedligeholdelseskonti

Reglerne om de udvendige vedligeholdelseskonti, som udlejeren skal føre for ejendommen, foreslås videreført med sproglige og redaktionelle justeringer.

Forslaget er en sammenskrivning af den gældende boligreguleringslovs §§ 18 og 18 b, stk. 1-2 og 5-6.

Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

2.13.2.3. Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti

Reglerne om fradrag og udbetaling fra de udvendige vedligeholdelseskonti fastslår, hvilke udgifter kontiene kan dække samt betingelserne for, at udlejeren kan kræve udbetaling af beløb afsat til den bindingspligtige konto efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b.

Forslaget viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, samt §§ 19 og 22 b.

Idet den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, fastslår, at beløbet afsat efter § 18 b, stk. 1 anvendes i overensstemmelse med reglerne i § 19, foreslås som en forenkling, at den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, sammenskrives med § 19, stk. 1.

Bestemmelsen foreslås ændret i forhold til den gældende boligreguleringslovs § 19, stk. 1, således at udlejeren ikke kan vælge at anvende beløb afsat efter § 119 til brandsikring. Ændringen er begrundet i at brandsikringsarbejder er forbedringer, jf. brandsikringsloven, som kan opkræves over lejen i form af en forbedringsforhøjelse.

Ændringen er ikke til hinder for, at udlejeren kan fradrage beløb anvendt til brandsikring på § 119-kontoen, såfremt der opnås tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne. Lejerne kan have en interesse i at tilslutte sig, at midlerne på § 119-kontoen anvendes til brandsikring, idet brandsikringsarbejderne i så fald ikke vil medføre forbedringsforhøjelse.

Bestemmelsen foreslås endvidere ændret i forhold til den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 3, således, at bindingspligtige midler afsat efter § 120, stk. 1, ikke fortrinsvis skal anvendes til brandsikring og energibesparende foranstaltninger. Ændringen begrundes i, at brandsikringsarbejder i ældre udlejningsejendomme omfattet af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, i dag er udført, idet kravet om fortrinsvis anvendelse af bindingspligtige midler til brandsikring blev indført tilbage ved lov nr. 707 af 22. december 1982. Ændringen ændrer ikke ved, at der stilles lovkrav om udførelse af brandsikring i henhold til brandsikringsloven, og at udlejeren kan udføre brandsikring som forbedring med mulighed for at opkræve forbedringsforhøjelse af lejerne.

2.13.2.4. Fritagelse for afsætning efter § 120

Reglerne om fritagelse for afsætning efter § 120 viderefører med en materiel ændring den gældende boligreguleringslovs § 18 c.

Af hensyn til at forenkle og ensarte lovgivningens klagesystem foreslås den gældende boligreguleringslovs § 18 c, stk. 3, om, at Grundejernes Investeringsfonds afgørelse om fritagelse for afsætning efter § 18 b kan indbringes for ministeren, ændret således, at afgørelsen kan indbringes for huslejenævnet.

2.13.2.5. Huslejenævnets kompetence

Reglerne om huslejenævnets kompetence viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 7. Herudover videreføres dele af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 3, samt den del af den gældende boligreguleringslovs § 22, som vedrører huslejenævnets kompetence til at afgøre uenighed om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig vedligeholdelse, hvilke foreslås sammenskrevet i én bestemmelse.

Grundejernes Investeringsfond administrerer de bindingspligtige hensættelsesbeløb, som udlejerne indbetaler i henhold til den gældende boligreguleringslovs § 18 b. Huslejenævnet har under visse betingelser mulighed for at træffe beslutning om nedsættelse af hensættelsesbeløbet. Efter de gældende regler er det udlejeren, som selv skal sende huslejenævnets afgørelse til Grundejernes Investeringsfond.

Med henblik på at sikre, at Grundejernes Investeringsfond får kendskab til huslejenævnets afgørelse om nedsættelse af hensættelsesbeløb, finder Indenrigs- og Boligministeriet det hensigtsmæssigt i en ny bestemmelse at pålægge huslejenævnet at meddele afgørelser efter § 18 b, stk. 7, om nedsættelse af det bindingspligtige hensættelsesbeløb direkte til Grundejernes Investeringsfond, således at fonden på det grundlag kan foretage regulering af hensættelsesbeløbet for den enkelte ejendom.

2.13.2.6. Fravigelighed

Det foreslås fastsat, at §§ 116-118 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, og at §§ 119-124 ikke kan fraviges. Bestemmelsen er til dels en videreførelse af den gældende lejelovs § 24, stk. 1, samt gældende ret om reglernes fravigelighed. Der er ikke med bestemmelsen tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

2.14. Udlejerens forbedringer

2.14.1. Gældende ret

I den gældende lejelovs kapitel X er fastsat nærmere regler for forbedringer mv. af lejemål i private udlejningsboliger. I kapitlet indgår både regler om udlejerens, lejerens og aftalte forbedringer. Som et led i sammenskrivningen foreslås, jf. nærmere nedenfor, at samle reglerne om de forbedringer, som loven giver udlejeren ret til at udføre ensidigt, i et særskilt kapitel. Nedenfor gennemgås således gældende ret for så vidt angår de regler, som giver udlejeren en sådan ensidig ret.

2.14.1.1. Udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede

Der eksisterer i gældende ret ingen bestemmelse om udlejerens generelle ret til at foretage ændringer af ejendommen og i det lejede. Gældende ret, som kan udledes af retspraksis, er dog, at udlejeren har ret til at foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i det lejede, når ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.

Det er en konkret vurdering, hvorvidt en ændring væsentligt og varigt vil ændre det lejedes identitet, men af retspraksis kan udledes, at det navnlig er ved væsentlig forøgelse eller reduktion af lejemålets arealer og ændring i anvendelsen heraf, at der kan være tale om en væsentlig og varig ændring af det lejedes identitet.

Efter den gældende lejelovs § 62 har udlejeren ved installation af varmeanlæg i ejendommen med 6 ugers varsel ret til at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen. Dette kan være tilfældet, hvis lejeren har haft rummet til opbevaring af fyringsmateriale til det hidtidige varmeanlæg.

2.14.1.2. Forbedringer og lejeforhøjelser

Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 1, kan udlejeren, når denne under iagttagelse af § 65, stk. 2-4, har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 2, skal lejeforhøjelsen som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.

Bestemmelsen supplerer stk. 1 og gør det herved muligt at beregne sig frem til forbedringsforhøjelsen.

Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 3, kan udlejeren, for arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.

Som undtagelse til de almindelige regler om lejeforhøjelse for forbedringer indeholder bestemmelsen regler om totaløkonomisk rentable energiforbedringer, som giver udlejeren mulighed for at beregne en særlig favorabel lejeforhøjelse. Ordningen er et valgfrit alternativ til at beregne en forbedringsforhøjelse efter de almindelige bestemmelser. Udlejeren kan således vælge, om energiforbedringer skal gennemføres med en beregning af lejeforhøjelsen efter de almindelige regler i lejeloven eller efter de særlige regler om totaløkonomisk rentable energiforbedringer.

Ordningen indebærer, at udlejeren kan medtage hele investeringen - dvs. ikke kun de egentlige forbedringsudgifter, men også de tilhørende vedligeholdelsesudgifter, herunder fremtidig sparet vedligeholdelse - i beregningen af lejeforhøjelsen, når der er tale om et afgrænset totaløkonomisk rentabelt arbejde. Det skal altså dokumenteres over for lejerne, at lejernes årlige besparelse som følge af det reducerede energiforbrug udgør mindst samme beløb som den årlige forbedringsforhøjelse. Udlejeren får hermed del i den besparelse, der opnås med forbedringerne, mens lejerne er sikret, at den samlede boligudgift ikke stiger.

De nærmere regler om de specifikke forhold om ordningen er fastsat i bekendtgørelse nr. 281 af 23. marts 2015 om totaløkonomisk rentable energiforbedringer.

Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 4, kan udlejeren, når denne har gennemført arbejder efter reglen i § 46 a, stk. 3, forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.

Bestemmelsen angår den situation, hvor et flertal af lejere eller beboerrepræsentationen i en ejendom i henhold til den gældende lejelovs § 46 a, stk. 3, forpligter udlejeren til at udføre alle eller en del af de arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, som er angivet i en energiplan. Udlejer kan også her beregne en lejeforhøjelse af hele udgiften uden at fratrække vedligeholdelsesomkostninger.

Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 5, kan udlejeren, når denne har udført foranstaltninger efter lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, i stedet for lejeforhøjelse for forbedringerne efter stk. 1 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter reglerne i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse.

Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 6, medregnes den del af udgiften til en forbedring af beboelseslejlighederne, der kan dækkes ved udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond efter § 63 e, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, ikke ved beregning af lejeforhøjelserne efter stk. 1.

Beløb hensat til den dagældende konto er opkrævet hos lejerne og kan på den baggrund ikke danne grundlag for yderligere forhøjelser, da dette så ville blive betalt to gange af lejerne.

Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 7, anses foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug, for forbedringer.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 1, kan udlejeren, når denne under iagttagelse af reglerne i §§ 23-26 har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. lejelovens § 58.

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 58, stk. 1, dog med den modifikation, at boligreguleringslovens §§ 23-26 skal iagttages, når lejemålet er reguleret.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 2, kan udlejeren, når denne har gennemført arbejder efter reglen i lejelovens § 46 a, stk. 3, kræve en lejeforhøjelse, der dækker de udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. lejelovens § 58, stk. 4. Har en udlejer gennemført energibesparende arbejder efter reglen i § 58, stk. 3, i lov om leje, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne, jf. § 58, stk. 3, i lov om leje.

Bestemmelsen svarer til hhv. lejelovens § 58, stk. 3 og stk. 4.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 2, kan udlejeren, når denne har udført foranstaltninger, der er påbudt i henhold til lov, eller arbejder, der er gennemført i medfør af lejelovens § 46 a, stk. 3, eller foranstaltninger, der er omfattet af en kommunalbestyrelses beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, af kapitel 5 i lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 eller af lov om privat byfornyelse med lån fra Grundejernes Investeringsfond, i stedet for lejeforhøjelse efter § 27 kræve lejen forhøjet med den årlige ydelse af det lån, der er optaget til finansiering af den påbudte forbedring. Denne regel finder dog kun anvendelse, når den således beregnede lejeforhøjelse ikke overstiger 15 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Bestemmelsen giver udlejer en alternativ mulighed for at beregne lejeforhøjelsen over for lejeren, når arbejderne finansieres med lån fra Grundejernes Investeringsfond.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 3, kan lejeforhøjelse efter stk. 2 gennemføres med 3 måneders varsel. Reglerne i § 50, stk. 2 og 4, i lov om leje finder tilsvarende anvendelse.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 4, kan udlejeren, når denne har udført foranstaltninger efter lov om privat byfornyelse eller kapitel 5 i lov om byfornyelse, i stedet for lejeforhøjelse for forbedringerne efter § 27 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter reglerne i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse.

Efter den gældende lejelovs § 60 kan den udgift, der er godkendt af kommunalbestyrelsen, når udlejeren efter pålæg i medfør af byggeloven har gennemført en gårdrydning, udlignes gennem en lejeforhøjelse på 10 pct. af udgiften. Medfører gårdrydningen øgede udgifter til renholdelse og vedligeholdelse, kan i lejeforhøjelsen yderligere medtages et passende beløb, der er godkendt af kommunalbestyrelsen hertil.

Efter den gældende lejelovs § 61, stk. 1, kan udlejeren, når en ejendom har centralvarme eller varmtvandsinstallation, og udlejeren tilslutter denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, forlange, at lejeren over 10 år godtgør ham ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.

Efter den gældende lejelovs § 61, stk. 2, finder reglerne i § 50, stk. 3, 1. pkt., og § 50, stk. 4 og 5, og § 59, stk. 3, tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen fastlægger de formelle regler for varslingen, såsom at det skal ske med 3 måneders varsel og fremsættes skriftligt m.v.

2.14.1.3. Varsling m.v.

Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 1, kan lejeforhøjelse efter § 58 gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 2, skal kravet om lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 3, kan udlejeren kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 4, kan huslejenævnet på begæring af en lejer fastsætte en frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab ikke aflagt inden fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre overskridelsen af fristen beror på forhold, som ikke kan lægges udlejeren til last.

Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 5, skal lejeren, når lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til ham. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse, jf. dog § 59 a, stk. 3 og 6.

Efter den gældende lejelovs § 65, stk. 2, skal udlejeren, inden udlejeren i en ejendom med beboerrepræsentation varsler iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m² bruttoetageareal, med rimeligt varsel skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag over forbedringsforhøjelsen. Mødet skal afholdes, inden iværksættelsen varsles, dog senest 2 uger før forbedringsforhøjelsen varsles. Forud for mødet skal udlejeren fremsende skriftligt materiale vedrørende forbedringsarbejderne. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2015-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Bestemmelsen indeholder pligten for udlejer til at inddrage beboerrepræsentationen, når udlejeren vil udføre forbedringsarbejder, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m2 bruttoetageareal (2015-niveau). Pligten medfører, at udlejeren skriftligt skal indkalde beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder.

Efter den gældende lejelovs § 65, stk. 3, skal udlejeren, hvis arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, senest på det i stk. 2 nævnte møde opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst én bydende i licitationen. Udlejeren skal skriftligt og med rimeligt varsel indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen.

Efter den gældende lejelovs § 65, stk. 4, kan lejeforhøjelsen ikke opkræves, hvis udlejeren ikke overholder forpligtelserne efter stk. 2 og 3.

Efter bestemmelsens ordlyd kunne det lyde som om, at enhver mulighed for lejeforhøjelse bortfalder, men i henhold til retspraksis er det alene en lejeforhøjelse i det omfang, den overstiger det i stk. 1 nævnte beløb, som afskæres.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 3, finder reglerne i §§ 12, 13, 15 og 17 tilsvarende anvendelse. Lejeforhøjelsen kan tidligst gennemføres med virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Henvisningen til reglerne i §§ 12, 13, 15 og 17 angår de formelle regler for varslingens form, huslejenævnskompetencen til at prøve lejens størrelse samt tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, indskud o.l.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, kan udlejeren kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Såfremt byggeregnskabet ikke er aflagt inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor den foreløbige lejeforhøjelse trådte i kraft, kan huslejenævnet på foranledning af en lejer bestemme, at den foreløbige lejeforhøjelse skal bortfalde, hvis udlejeren ikke aflægger regnskabet inden en af huslejenævnet fastsat frist, medmindre overskridelsen af 6-måneders-fristen beror på andre forhold end udlejerens. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 5, kan udlejeren, når sag er indbragt for huslejenævnet, indtil nævnets afgørelse foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Huslejenævnet kan dog bestemme, at udlejeren kun kan oppebære et mindre beløb, indtil nævnet har truffet sin afgørelse. Såfremt der til den pågældende lejeforhøjelse er givet forhåndsgodkendelse efter § 25 a samt § 59 a, stk. 2, og § 59 b, stk. 1, i lov om leje, kan huslejenævnet kun ændre den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte lejeforhøjelse, hvis der er tale om ændrede forhold.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 7, forrentes tilbagebetaling til lejerne af for meget erlagt leje fra tilbagebetalingstidspunktet efter bestemmelsen i § 17, stk. 3.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 8, fastsætter indenrigs- og boligministeren efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for varsling af forbedringsforhøjelser efter stk. 1.

2.14.1.4. Forhåndsgodkendelse

Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 1, kan huslejenævnet på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves i tilfælde omfattet af stk. 2-6.

Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 2, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden der iværksættes forbedringer, herunder ombygningsarbejder vedrørende sammenlægning af lejligheder, der vil medføre en lejeforhøjelse, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med et projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren har forelagt huslejenævnet. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne og en beregning af den ønskede lejeforhøjelse.

Bestemmelsen omfatter også forhåndsgodkendelse af lejen efter en gennemgribende modernisering i henhold til § 5, stk. 2, i den gældende boligreguleringslov.

Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 3, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden udlejeren iværksætter ombygningsarbejder vedrørende indretning af en eller flere beboelseslejligheder i en tagetage, som ikke tidligere har været indrettet til beboelse, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med det projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren har forelagt huslejenævnet. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne og oplysning om den ønskede fremtidige leje.

Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 4, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden ejeren af en ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed træffer beslutning om at udleje boligen. Denne adgang gælder dog kun for ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og for andelshavere, der på ansøgningstidspunktet ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.

Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 5, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden udlejeren iværksætter ombygningsarbejder efter bestemmelsen i § 2, stk. 1, nr. 1-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, hvis der er foretaget reservation af investeringsramme efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse. Huslejenævnet kan forlange dokumentation for, at der er reserveret investeringsramme efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse.

Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 6, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden der for lejemål, der helt eller delvis er udlejet til beboelse, og for uudlejede lejemål, der lovligt helt eller delvis kan anvendes til beboelse, iværksættes forbedringsarbejder efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, der vil medføre en lejeforhøjelse. Huslejenævnets afgørelse skal omfatte lejeforhøjelse foretaget såvel efter § 58, stk. 1 og 2, som efter tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019.

Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 1, skal udlejer samtidig med indbringelse for nævnet efter § 59 a, stk. 2, fremsende oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse til de lejere, der berøres af forbedringsarbejdet.

Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 2, skal udlejer, når huslejenævnet har givet forhåndsgodkendelse efter § 59 a, stk. 2 eller 3, hvis lejeren fremsætter indsigelse mod lejens størrelse, indbringe sagen for nævnet inden 6 uger efter udløbet af lejerfristen i § 59, stk. 5, 1. pkt.

Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 3, afgør nævnet på udlejerens anmodning for de enkelte lejemål, som huslejenævnet har truffet afgørelse om efter § 59 a, stk. 5, når ombygningen er udført, om ombygningsudgifterne står i rimeligt forhold til den opnåede kvalitet. Nævnet afgør ligeledes, om de udførte ombygningsarbejder er omfattet af den i medfør af § 2, stk. 3, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse fastsatte positivliste, og om den af udlejeren beregnede lejeforhøjelse er i overensstemmelse med bestemmelsen i § 5 a i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal vedlægges et ombygningsregnskab med oplysning om de afholdte og dokumenterede udgifter og lejestigninger fordelt på de enkelte lejemål attesteret af en registreret eller statsautoriseret revisor.

Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 4, kan huslejenævnet kun ændre den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte leje efter § 59 a, stk. 2-6, hvis der er tale om ændrede forhold.

Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 5, skal huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter § 59 a, stk. 2-6, træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 39, stk. 3, eller svar efter § 40, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 25 a, stk. 1, træffer huslejenævnet, samtidig med huslejenævnets afgørelse efter § 25, afgørelse om størrelsen af den lejeforhøjelse, der vil kunne gennemføres, såfremt forbedringsarbejdet udføres i overensstemmelse med et af udlejeren forelagt projektmateriale vedrørende den påtænkte foranstaltning, samt opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen og beregning af den ønskede lejeforhøjelse, medmindre sådan afgørelse tidligere er truffet efter § 59 a, stk. 2, i lov om leje, eller sag herom er under behandling.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 25 a, stk. 2, træffer huslejenævnet, inden der iværksættes forbedringer i forbindelse med bytte af en lejlighed, jf. § 73 i lov om leje, på udlejerens anmodning afgørelse om, hvorvidt lejen kan fastsættes efter § 5, stk. 2, efter byttet og i givet fald lejens størrelse, såfremt forbedringsarbejderne udføres i overensstemmelse med et af udlejeren forelagt projektmateriale, herunder oplysninger om de anslåede udgifter ved gennemførelsen af projektet.

2.14.1.5. Huslejenævnets kompetence

Efter den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, træffer de i henhold til lov om midlertidig regulering af boligforholdene nedsatte huslejenævn afgørelse efter reglerne i den nævnte lovs kapitel VI i tvister om lejeforhøjelser efter reglerne om forbedringer i §§ 58 og 59, herunder om varsling af arbejdernes iværksættelse efter § 55, og nævnet kan fastsætte en frist for aflæggelse af byggeregnskab, jf. § 59, stk. 4. Nævnet træffer også afgørelse i tvister om lejeforhøjelse og godtgørelse efter §§ 60 og 61. Nævnet afgør endvidere tvister om lejerens ret til at gennemføre forbedringsarbejder mv. i lejligheden mod godtgørelse efter § 62 a, herunder om reduktion af beregningsgrundlaget for godtgørelse efter § 62 a, stk. 4, for lejerens udgifter til forbedringsarbejder mv. og om beregning af lejeforhøjelse efter § 62 a, stk. 9.

For så vidt angår nærværende kapitel, er det huslejenævnets kompetence i henhold til §§ 58, 59, 60 og 21, som er relevant.

2.14.1.6. Straf

Efter den gældende boligreguleringslovs § 29 a, stk. 1, straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder den, som gennemfører moderniseringer (forbedringer) af en ejendom i strid med reglerne i dette kapitel eller med kendskab til det lovstridige forhold finansierer sådanne moderniseringer.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 29 a, stk. 2, kan der pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

2.14.1.7. Fravigelighed

Der eksisterer i gældende ret ingen bestemmelse om fravigeligheden for bestemmelserne om fravigeligheden af lejelovens og boligreguleringslovens bestemmelser.

I henhold til gældende ret er udgangspunktet dog, at lejelovens regler kan fraviges, medmindre de har et indhold, som tilsiger det modsatte. Det gælder, at reglerne for så vidt angår lejelovens kapitel om forbedringer, ikke kan fraviges grundet reglernes indhold.

For så vidt angår reglerne i den gældende boligreguleringslov gælder, at disse ikke kan fraviges.

2.14.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Det er ministeriets opfattelse, at det af hensyn til lovens overskuelighed og læsevenlighed vil være hensigtsmæssigt at opdele de sammenskrevne regler fra den gældende lejelovs og boligreguleringslovs regler om forbedringer i tre selvstændige kapitler om henholdsvis udlejerens forbedringer, lejerens forbedringer og om aftalte forbedringer.

I det foreslåede kapitel 14 samles og videreføres med sproglige og redaktionelle ændringer de bestemmelser, som er relevante for forbedringer, som udføres af udlejeren, herunder bestemmelserne om, hvilke forbedringer udlejeren kan udføre, bestemmelserne om beregning af lejeforhøjelse, om varsling af lejeforhøjelse og om forhåndsgodkendelse.

I forbindelse med denne omstrukturering af loven finder ministeriet det hensigtsmæssigt at foretage enkelte indholdsmæssige ændringer, ligesom nogle bestemmelser ikke foreslås videreført.

2.14.2.1. Udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede

Som en ny bestemmelse foreslås § 126, som angiver forbedringsbegrebet og udlejerens ret til at foretage ændringer, herunder forbedringer i det lejede. Bestemmelsernes indhold er alene udtryk for gældende ret og foreslås indført af hensyn til lovens overskuelighed og forståelighed.

Reglerne om udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede foreslås herudover videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.14.2.2. Forbedringer og lejeforhøjelser

Som ny bestemmelse forslås § 127, stk. 1, der angiver forbedringsbegrebet. Bestemmelsens indhold er alene udtryk for gældende ret og er alene indført for at øge lovens forståelighed.

Den gældende lejelovs § 58, stk. 1, om lejeforhøjelse ved forbedringer foreslås opdelt, således at bestemmelsens 1. led, som vedrører iagttagelse af den gældende lejelovs § 65, stk. 2-4, videreføres i en separat bestemmelse.

Den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 1, om lejeforhøjelse ved forbedringer foreslås opdelt, således at bestemmelsens 1. led, som vedrører iagttagelse af den gældende boligreguleringslovs § 23-26, videreføres i en separat bestemmelse.

Den gældende lejelovs § 58, stk. 6, om, at den del af udgiften til en forbedring, der kan dækkes ved udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond efter § 63 e, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, ikke skal medregnes ved beregning af lejeforhøjelserne efter stk. 1, foreslås ikke videreført. Da ordningen med hensættelse til forbedringer i uregulerede kommuner er ophørt, og forholdet efterfølgende reguleres i overgangsordningen i § 5, stk. 3, 2. pkt., i lov nr. 310 af 30. marts 2015, er bestemmelsen overflødig.

Den gældende lejelovs § 58, stk. 7, om, at foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejerens brug, anses for forbedringer, foreslås ikke videreført. Efter de generelle regler om forbedringer vil sådanne arbejder allerede efter den gældende lovgivning være en forbedring i det omfang, foranstaltningen forøger lejeværdien af det lejede. Det vil være tilfældet, hvis de udføres af hensyn til lejerens brug, fx hvis de eksisterende forsynings- og afløbsforhold ikke er tidssvarende og dermed ikke opfylder behovet i en moderne bolig. Bestemmelsen anses på dette grundlag for at være overflødig.

Den gældende lejelovs § 60 foreslås ikke videreført. Bestemmelsen fastsætter, at har udlejeren efter pålæg i medfør af byggeloven gennemført en gårdrydning, kan den udgift, der er godkendt af kommunalbestyrelsen, udlignes gennem en lejeforhøjelse på 10 pct. af udgiften. Medfører gårdrydningen øgede udgifter til renholdelse og vedligeholdelse, kan i lejeforhøjelsen yderligere medtages et passende beløb, der er godkendt af kommunalbestyrelsen hertil.

Da byggeloven og det dertil hørende bygningsreglement ikke længere indeholder hjemmel til at pålægge udlejeren at gennemføre gårdrydning, foreslås det, at denne bestemmelse ikke videreføres. Lejeforhøjelser, som opkræves i medfør af denne hjemmel, bevarer sin gyldighed, da reglen var gældende på tidspunktet for varsling af lejeforhøjelse.

Den gældende lejelovs § 61, stk. 2, foreslås ikke videreført. Bestemmelsen om, at de formelle regler for varsling af lejeforhøjelse som følge af skattestigninger gælder ved krav om godtgørelse for tilslutning til kollektiv varmeforsyning, er overflødig som følge af, at de tilsvarende regler i den gældende lejelovs § 59, som videreføres, indeholder de samme formelle krav bortset fra begrundelseskravet. Der er dermed tale om en ændring af uvæsentlig betydning.

Den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 2 og 3, foreslås ikke videreført. Bestemmelsen indeholder en særlig lejeforhøjelsesregel, når udlejeren udfører sådanne foranstaltninger, som er nævnt i bestemmelsen og finansierer med lån fra Grundejernes investeringsfond. Reglen finder imidlertid alene anvendelse, når den beregnede lejeforhøjelse ikke overstiger 15 kr. pr. m2 bruttoetageareal årligt. Da beløbet ikke nettoprisindeksreguleres, har bestemmelsen med tiden mistet sin relevans. Ændringen er materiel, men vurderes ikke at have betydning i praksis.

Det foreslås, at indenrigs- og boligministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om de totaløkonomisk rentable energiforbedringer. Ministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning, idet der er behov for at fastlægge en række specifikke forhold om ordningen og lejeforhøjelsens beregning, herunder en række forhold af teknisk karakter, som ikke er egnede til at medtage i en lov. Denne bemyndigelse findes også i den gældende lejelov, hvor den er udnyttet til at udstede bekendtgørelse nr. 281 af 23. marts 2015 om totaløkonomisk rentable energiforbedringer. Den gældende bekendtgørelse vil blive erstattet med en ny bekendtgørelse i forbindelse med ikrafttræden af nærværende lovforslag. Der forventes ikke materielle ændringer af indholdet i bekendtgørelsen.

Reglerne om forbedringer og lejeforhøjelser foreslås herudover videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.14.2.3. Varsling m.v.

For at undgå regelsæt med overlappende indhold findes det hensigtsmæssigt, at den gældende lejelovs § 59, stk. 4, skrives sammen med den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4.

Bestemmelserne vedrører huslejenævnets mulighed for at fastsætte en frist for aflæggelse af byggeregnskab efter forbedringers udførelse. Huslejenævnet kan i henhold til boligreguleringsloven først fastsætte en frist 6 måneder efter, at den foreløbige lejeforhøjelse er trådt i kraft, mens huslejenævnet i henhold til lejeloven ikke er begrænset af samme 6-måneders frist. For at skabe ensartethed i regelsættet, og fordi det findes rimeligt, at udlejer altid har 6 måneder, før huslejenævnet kan fastsætte en frist, foreslås, at 6-måneders fristen indføres som den generelle regel.

Den gældende lejelovs § 65, stk. 2, om indkaldelse af beboerrepræsentationen til et møde inden iværksættelse af forbedringer, foreslås opdelt, således at bestemmelsens 2. led af 2. pkt. bliver udskilt til et nyt efterfølgende stykke. Hensigten er at tydeliggøre, at forpligtelsen består, uanset om der for udlejeren består en forpligtelse til at varsle iværksættelse af forbedringsarbejderne.

Den gældende lejelovs § 65, stk. 4, om inddragelse af beboerrepræsentanterne i planlægningen af større forbedringsarbejder foreslås præciseret, således at det udtrykkeligt fremgår, at konsekvensen af ikke at overholde reglerne i den gældende lejelovs § 65, stk. 2 og 3, alene betyder, at lejeforhøjelse ikke kan opkræves, i det omfang den overstiger beløbsgrænsen i den gældende lejelovs § 65, stk. 2. Bestemmelsen fortolkes i dag allerede i overensstemmelse hermed, og der er således alene tale om en præcisering.

Den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 5, om foreløbig forbedringsforhøjelse skrives sammen med lejelovens almindelige regler herom. I boligreguleringslovens regler er det bestemt, at indbringelse for huslejenævnet ikke har opsættende virkning for en varslet lejeforhøjelse, der kan oppebæres som en foreløbig lejeforhøjelse, indtil huslejenævnets afgørelse foreligger. Nævnet kan dog nedsætte lejeforhøjelsen, indtil nævnets afgørelse foreligger. Ved sammenskrivning af regler om foreløbig lejeforhøjelse findes det hensigtsmæssigt af hensyn til ensartethed i regelsættet, at de samme regler gælder i uregulerede ejendomme og dermed i alle ejendomme.

Den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 5, 4. pkt., foreslås ikke videreført. Bestemmelsen fastsætter, at såfremt der til forbedringsforhøjelsen er givet forhåndsgodkendelse, kan denne ikke, selv om den er foreløbig, nedsættes, medmindre der er tale om ændrede forhold. Da dette gælder for både foreløbige og endelige forbedringsforhøjelser, er bestemmelsen overflødig og foreslås derfor ikke videreført.

Den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 7, foreslås ikke videreført. Bestemmelsen fastsætter, at tilbagebetaling til lejerne af for meget betalt leje forrentes fra tilbagebetalingstidspunktet efter bestemmelsen i den gældende boligreguleringslovs § 17, stk. 3. Bestemmelsen er overflødig, da § 17 efter sin ordlyd finder anvendelse generelt for regulerede ejendomme.

Den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 8, foreslås ikke videreført. Bestemmelsen fastsætter, at indenrigs- og boligministeren efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for varsling af forbedringsforhøjelser efter stk. 1. Bestemmelserne blev indsat ved lov nr. 419 af 1. juni 1994, med ikrafttræden 1. juli 1994, men har ikke været anvendt og foreslås derfor ikke videreført.

Reglerne om varsling m.v. foreslås herudover videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.14.2.4. Forhåndsgodkendelse

Den gældende lejelovs § 59 a, stk. 2, 1. pkt., 5. led, og stk. 3, 1. pkt., 4. led, foreslås flyttet fra bestemmelserne over i en samlet bestemmelse sammen med den gældende lejelovs § 59 b, stk. 2-5.

Den gældende lejelovs § 59 a, stk. 2, 2. pkt., og stk. 3, 2. pkt., foreslås flyttet til et nyt efterfølgende stykke sammen med den gældende boligreguleringslovs § 59 b, stk. 1. Ændringen er alene redaktionel.

Den gældende lejelovs § 59 a, stk. 5, foreslås ikke videreført. Efter bestemmelsen træffer huslejenævnet afgørelse, inden der iværksættes ombygningsarbejder efter bestemmelsen i § 2, stk. 1, nr. 2-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves. Huslejenævnets afgørelse skal vedlægges ejerens ansøgning om tilsagn om støtte. Da der ikke længere kan meddeles nye tilsagn efter ordningen, foreslås det, at bestemmelsen om forhåndsgodkendelse af lejen i forbindelse med tilsagnet ophæves som overflødig.

Den gældende boligreguleringslovs § 25 a, stk. 1, om huslejenævnets pligt til at forhåndsgodkende lejen samtidig med, at nævnet træffer afgørelse efter den gældende boligreguleringslovs § 25, foreslås ikke videreført.

Den gældende boligreguleringslovs § 25 a, stk. 2, foreslås ikke videreført. Bestemmelsen angår forhåndsgodkendelse af lejen ved iværksættelse af en gennemgribende modernisering efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, og er efter dens indhold unødvendig, da den gældende lejelovs § 73, stk. 3, uddybende redegør for udlejerens forpligtelser i denne forbindelse, og da der i de sammenskrevne regler om forhåndsgodkendelse er udtrykkelig hjemmel til at forhåndsgodkende lejens størrelse efter en gennemgribende modernisering.

Reglerne om forhåndsgodkendelse foreslås herudover videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.14.2.5. Huslejenævnets kompetence

Ministeriet vurderer, at det af hensyn til lovens overskuelighed vil være hensigtsmæssigt, at huslejenævnets kompetencer i relation til lovens områder opdeles, således at det i slutningen af hvert kapitel fremgår, i hvilket omfang huslejenævnet kan træffe afgørelse om tvister i relation hertil.

Derfor foreslås den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, 1. pkt., 1. og 3. led, flyttet til nærværende kapitel (kapitel 14).

2.14.2.6. Straf

Reglerne om sanktioner i regulerede ejendomme foreslås herudover videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.14.2.7. Fravigelighed

Som ny bestemmelse forslås § 136 om mulighed for at fravige bestemmelserne i kapitlet. Der er alene tale om en kodificering af allerede gældende ret, og bestemmelsen medfører således ikke ændringer i den gældende retstilstand.

2.15. Aftalte forbedringer

2.15.1. Gældende ret

2.15.1.1. Individuelt aftalte forbedringer

Efter den gældende lejelovs § 62 b kan udlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed, uanset bestemmelsen i § 58, stk. 1, i lejeloven og bestemmelsen i § 27, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse.

Det følger af bestemmelsen, at aftalen skal være skriftlig, og det skal udtrykkeligt fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter nærværende bestemmelse. Lejeren kan forlange, at udlejeren, forinden aftale indgås, indhenter en forhåndsgodkendelse efter bestemmelserne i § 59 a, stk. 2. Lejeren kan endvidere anmode kommunalbestyrelsen om en udtalelse vedrørende eventuelle boligstøttemæssige konsekvenser af en aftale om lejeforhøjelse efter denne bestemmelse.

Efter bestemmelsens stk. 2 skal udlejeren, forinden aftale indgås, orientere lejeren om muligheden for at indhente forhåndsgodkendelse, jf. stk. 1, 3. pkt., og udtalelse vedrørende boligstøttemæssige konsekvenser, jf. stk. 1, 4. pkt. Har udlejer ikke inden aftalens indgåelse givet lejeren oplysninger herom, er aftalen ugyldig. Aftalen bortfalder, når det pågældende lejeforhold ophører.

Bestemmelsen er en fravigelse fra de almindelige lejefastsættelsesregler i lejeloven og boligreguleringsloven, hvorefter udlejeren som hovedregel kan kræve, at lejen bliver forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, hvis udlejeren har forbedret lejemålet. Bestemmelsen giver dermed parterne mulighed for at indgå en individuel aftale om bestemte forbedringer i det lejede med en lejeforhøjelse, som ikke er begrænset af de almindelige regler om, at forbedringsforhøjelser skal modsvare forøgelsen af det lejedes værdi. Forbedringsforhøjelsen kan således fastsættes frit efter parternes aftale.

2.15.1.2. Beboerrepræsentanters tiltrædelse af forbedringer

Efter den gældende lejelovs § 66 a kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med forbedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse, medfører lejeforhøjelser på maksimalt 64 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Det følger endvidere af bestemmelsen, at beboerrepræsentanterne, forinden de tiltræder forbedringsarbejderne, skal afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende forbedringsarbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte beboere for forbedringsarbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele samtlige beboere om beslutningen samt oplyse, at såfremt 1/4 af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere. Huslejenævnet kan på en lejers begæring tilsidesætte aftalen mellem beboerrepræsentanterne og udlejeren, såfremt den er åbenbart urimelig.

Af bestemmelsen fremgår endelig, at det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Bestemmelsen giver beboerrepræsentanterne mulighed for på alle lejeres vegne at indgå aftale med udlejeren om gennemførelse af forbedringsarbejder op til det anførte maksimum. Aftalen skal indgås på grundlag af lovens almindelige vilkår, og bestemmelsen giver således ikke mulighed for at fravige lovens præceptive bestemmelser. Bestemmelsen indeholder dermed alene en kompetence for beboerrepræsentanterne til at indgå aftale med udlejeren.

2.15.1.3. Huslejenævnets kompetence

Efter den gældende lejelovs § 106, stk.1, nr. 8, træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om, hvorvidt en aftale i henhold til § 66 a om forbedringsarbejder er åbenbart urimelig

2.15.1.4. Fravigelighed

Efter den gældende lejelovs § 68 kan reglerne om beboerrepræsentanternes kompetence til at indgå aftale med udlejeren om forbedringer ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Den gældende lejelovs § 62 b om aftalte forbedringsarbejder er efter dens indhold ufravigelig efter de gældende regler.

2.15.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.15.2.1. Individuelt aftalte forbedringer

Den foreslåede bestemmelse viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende lejelovs § 62 b. Der er ikke med forslaget tilsigtet nogen ændring af den gældende retsstilling.

2.15.2.2. Beboerrepræsentanters tiltrædelse af forbedringer

Den foreslåede bestemmelse viderefører med redaktionelle ændringer den gældende lejelovs § 66 a. Der er ikke med forslaget tilsigtet nogen ændring af den gældende retsstilling.

2.15.2.3. Huslejenævnets kompetence

Den foreslåede bestemmelse i § 139 viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 8. Der er ikke med forslaget tilsigtet nogen ændring af den gældende retsstilling.

2.15.2.4. Fravigelighed

Det foreslås at indføre en bestemmelse om, at reglerne i kapitlet ikke kan fraviges ved aftale.

Bestemmelsen viderefører den gældende retsstilling for så vidt angår beboerrepræsentanternes mulighed for at aftale forbedringer med udlejeren. Med hensyn til muligheden for, at parterne aftaler bestemte forbedringer med en nærmere aftalt forbedringsforhøjelse, er denne bestemmelse efter sit indhold ufravigelig, idet det er op til parterne at ingå en sådan aftale som en fravigelse af de almindelige regler om beregning af forbedringsforhøjelser

2.16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede

2.16.1. Gældende ret

2.16.1.1. Lejerens installationsret

Efter den gældende lejelovs § 28 må lejeren ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 29 og 30 nævnte.

Bestemmelsen fastsætter lejelovens udgangspunkt, at lejeren ikke ensidigt må foretage ændringer i det lejede. Hvis lejeren vil foretage ændringer i det lejede, må det ske efter aftale med udlejeren. Bestemmelsen omfatter forandringer og forbedringer i det lejede, som ligger ud over almindelig brug af det lejede. Det vil sige forandringer af det lejedes faste indretninger og konstruktionsmæssige forhold fx egentlige moderniseringer af køkken og badeværelse. Sædvanlige forandringer, som kan henregnes under almindelige boligindretningsmæssige forandringer, herunder fx opsætning af skabe, hylder og lignende henhører dog under lejerens almindelige brug af det lejede.

Som undtagelse hertil indeholder lejelovens §§ 29 og 30 om henholdsvis lejerens installationsret og lejerens råderet regler, som giver lejeren ret til at foretage nærmere bestemte forandringer i det lejede, der går videre end egentlige indretningsmæssige forandringer, jf. nærmere nedenfor.

Efter den gældende lejelovs § 29 har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden han foretager installationen.

Begrebet sædvanlige installationer omfatter installationer, som må anses at være almindelige i en normal tidssvarende bolig. Begrebet er således dynamisk og relaterer sig til de installationer, som på et givent tidspunkt må anses at være sædvanlige i forhold til tidens standarder. Begrebet omfatter hårde hvidevarer som fx komfurer, køleskabe, frysere, emhætter, vaskemaskiner, opvaskemaskiner og tørretumblere.

Det er en betingelse, at lejeren giver udlejeren meddelelse, inden installationen udføres. Formålet med bestemmelsen er at give udlejeren mulighed for at vurdere, om ejendommens el- og afløbskapacitet er tilstrækkelig til installationen, idet udlejeren kan modsætte sig installationen, hvis det vurderes, at dette ikke er tilfældet.

Det følger af stk. 2, at lejeren har ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen efter udlejerens anvisning til modtagelse af radio- og tv-programmer, jf. dog stk. 3. Lejeren har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio- og tv-programmer eller adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, hvis der er mulighed for tilslutning til kabel-tv eller lignende fælles net i området. Ønsker flere lejere at etablere samme programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, kan disse beslutte, at opsætning af antenne eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester skal ske i form af et fællesanlæg.

Bestemmelsen giver lejerne en umiddelbar ret til at opsætte antenne til modtagelse af radio- og tv-programmer samt til at indlægge kabler til fremføring af radio- og tv-programmer eller adgang til elektroniske kommunikationstjenester som fx internet. Udlejeren har ret til at anvise, hvorledes opsætning af antenner skal ske. Lejerne har en tilsvarende ret til at beslutte, at radio- og tv-forsyning eller adgang til elektroniske kommunikationstjenester skal ske i form af et fællesanlæg.

Ifølge stk. 3 gælder lejerens ret efter stk. 2 ikke, såfremt udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere. Retten gælder endvidere ikke, hvis lejeren kan få adgang til et ønsket program enten gennem udlejerens fælles tv-forsyning eller gennem et af lejerne etableret fællesantenneanlæg.

Hvis antennen anbringes på ejendommen uden for det lejede, kan udlejeren modsætte sig opsætning, hvis opsætning vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere. Rene æstetiske hensyn vil ikke kunne fratage lejeren retten til at opsætte antenne eller fremføre kabler.

Retten til at opsætte antenne eller fremføre kabler gælder ikke, hvis det program, som lejeren ønsker, kan leveres i udlejerens fælles forsyning eller i lejernes fællesantenneanlæg. Begrænsningen gælder ikke adgang til elektroniske kommunikationstjenester, da det er hensigten, at lejeren kan vælge imellem fælles forsyning og individuel forsyning. Lejeren kan dog ikke afvise at betale til den fælles forsyning, hvis dette er aftalt med udlejeren. Udlejeren skal give lejerne den adgang til rum og installationer, som fremføring af kabler nødvendiggør.

Af stk. 4 fremgår, at hvis lejeren etablerer en antenne på ejendommen, kan udlejeren forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udgifter til nedtagning af antennen og retablering ved lejerens fraflytning, jf. stk. 7.

Det fremgår af stk. 5, at såfremt flere lejere ønsker at etablere en fællesantenne i ejendommen efter stk. 2, kan udlejer forlange, at de pågældende lejere stifter en antenneforening, som skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget. Der skal vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det påhviler bestyrelsen at meddele udlejer, hvem der sidder i bestyrelsen, således at udlejer med frigørende virkning kan henvende sig til disse angående spørgsmål vedrørende antenneanlægget. Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af foreningens vedtægter til udlejer. Antenneforeningen er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af fællesantenneanlægget. Vedtægterne skal indeholde bestemmelser om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende antenneanlægget, samt at foreningen i tilfælde af ophør skal bære udgifterne til nedtagning af antenneanlægget og retablering. Udlejer kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udgifter til nedtagning af antenneanlægget og retablering.

Bestemmelsen giver udlejeren mulighed for at henvise lejerne i ejendommen til at danne en antenneforening til etablering og drift af fællesantenneanlægget, hvis flere lejere ønsker en fælles forsyning af radio- og tv-programmer. Bestemmelsen indeholder nærmere regler for antenneforeningens virksomhed mv. Udlejeren kan stille krav om, at antenneforeningen indbetaler et rimeligt depositum, der kan dække eventuelle udgifter til nedtagning og retablering.

I henhold til stk. 6 kan udlejeren ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i stk. 5, kræve fællesantenneanlægget nedtaget og retablering.

Stk. 7 fastsætter, at stk. 5 og 6 tilsvarende gælder for lejernes etablering af fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren i forhold til lejernes ønske om fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester kan henvise lejeren til at danne en forening til etablering og drift af en fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.

Ifølge stk. 8 kan udlejeren, hvis lejeren har opsat egen antenne eller været tilsluttet fællesantenneanlæg efter stk. 2, kræve lejerens antenne nedtaget og retableret, når lejeren fraflytter lejemålet.

Det er i stk. 9 fastsat, at lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler m.v. i det lejede og efter udlejerens anvisning på ejendommens fællesarealer efter bestemmelserne i lov om social service, hvis kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal forudgående skriftligt anmelde de påtænkte installationer m.v. til udlejeren. Lejeren har ret til at lade installationerne udføre, hvis udlejeren ikke har gjort skriftlig, begrundet indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne. Udlejeren kan nægte lejeren at lade installationerne på fællesarealerne udføre, hvis de er til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere.

Lejerens ret til at installere hjælpemidler gælder både hjælpemidler i det lejede og i ejendommen i øvrigt og er betinget af, af kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af udgifter til retablering ved lejerens fraflytning. Der kan fx være tale om dørpumper, håndlister ved trappe og lignende. Ordningen er endvidere betinget af, at lejeren skriftligt anmelder installationen. Har udlejeren ikke modsat sig installationen skriftligt inden 6 uger efter anmeldelsen, anses udlejeren for at have tiltrådt installationen. Med hensyn til installationer på ejendommens fællesarealer kan udlejeren nægte lejeren at lade installationerne udføre, hvis de er til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere.

Endelig er det i stk. 10 bestemt, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, han har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Lejerens erstatningsansvar gælder også ved hændelig skade. Hvis lejeren har en forsikring, som omfatter den pågældende installation, kan udlejeren kræve anden sikkerhedsstillelse for erstatningsansvaret, hvis den af lejeren stillede sikkerhed i form af forsikring ikke kan anses at udgøre den fornødne sikkerhed.

Efter den gældende lejelovs § 30 har lejeren ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter hans forretnings og ejendommens art. Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og lign. i sædvanligt omfang.

I stk. 2 er det fastsat, at lejeren af en butik eller en beværtning skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang. Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag kl. 6.00. Hvis der i en lejeaftale indgået inden den 1. juli 1995 er fastsat gyldige, individuelle vilkår om åbningstider, vil disse dog fortsat kunne gøres gældende indtil den 1. juli 2010.

Bestemmelsen omfatter de såkaldte "blandede lejemål", det vil sige lejemål, som indeholder både lokaler til beboelse og til erhvervsudøvelse. Rene erhvervslejemål er omfattet af den gældende erhvervslejelov. Med bestemmelsen gives lejeren ret til skiltning og anbringelse af indretninger, som knytter sig til erhvervsdriften. Betingelsen er, at skiltning og anbringelse af indretninger er sædvanlige. Herudover indeholder bestemmelsen regler om åbningstider, idet det er fastsat, at lejeren af en butik eller beværtning skal holde åbent i sædvanligt omfang. Endvidere er der fastsat begrænsninger for, hvilke åbningstider det kan pålægges lejere af forretninger i butiksfællesskaber at iagttage. Bestemmelsen retter sig imod beslutninger om fælles åbningstider i butikscentre og lignende.

2.16.1.2. Lejerens råderet

I den gældende lejelovs § 62 a, stk. 1, er det bestemt, at lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om afgrænsningen af disse arbejder. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter § 70 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 80.

Bestemmelsen indeholder en egentlig ret for lejeren til at udføre bestemte forbedringsarbejder i det lejede og få godtgørelse for udgifterne efter særlige regler ved fraflytning. Med hjemmel i bestemmelsen er der udstedt bekendtgørelse nr. 845 af 30. september 1994 om råderet og godtgørelse for individuelle forbedringer m.v. i privat byggeri. Af bekendtgørelsen fremgår, at lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre og få økonomisk godtgørelse for følgende forbedringer m.v. i lejligheden: energibesparende foranstaltninger, herunder efterisolering, forsatsvinduer, termostatventiler og lign., andre ressourcebesparende foranstaltninger, fx vandbesparende foranstaltninger og lign., etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkkener samt flytning, fjernelse og opsætning af skillevægge, som nødvendiggøres heraf, samt tekniske installationer, herunder elinstallationer.

Endvidere fremgår, at installation af hårde hvidevarer kun er omfattet af råderetten, hvis der er tale om udskiftning af hårde hvidevarer, der i forvejen hører til lejligheden. Installation af andre hårde hvidevarer er omfattet af retten efter § 29, stk. 1, i lov om leje til at foretage sædvanlige installationer i det lejede.

Det er samtidig fastslået, at råderetten ikke gælder for lejere i fremlejeforhold efter § 70 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 80.

Det følger af det gældende stk. 2, at lejeren forudgående skal anmelde de påtænkte forbedringsarbejder m.v. til udlejer. Nødvendig byggesagsbehandling forestås og betales af lejeren. § 29, stk. 10, finder tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen foreskriver en anmeldelsespligt for lejeren forud for arbejdernes iværksættelse. Det er ikke nærmere bestemt, hvordan anmeldelse skal ske. Det påhviler lejeren at forestå og betale for den fornødne byggesagsbehandling. Dette kan forudsætte udlejerens medvirken.

Henvisningen til lejelovens § 29, stk. 10, indebærer, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, lejeren har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Det gældende stk. 3 bestemmer, at forbedringer m.v. efter stk. 1 skal være rimelige og hensigtsmæssige. Udlejeren kan nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlig vægtige grunde taler herfor, herunder når der er tale om uhensigtsmæssige arbejder, f.eks. særlige luksusprægede eller særlige energiforbrugende arbejder. Lejeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren ikke har gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne efter stk. 2. Indsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse imod, og begrundelsen herfor.

Når lejeren har givet anmeldelse til udlejeren om de påtænkte råderetsarbejder, kan udlejeren gøre skriftlig, specificeret og begrundet indsigelse. Udlejeren kan gøre indsigelse, når særlig vægtige grunde taler herfor, herunder med henvisning til, at arbejderne er uhensigtsmæssige, fx særligt luksusprægede eller særligt energiforbrugende arbejder. Udlejeren skal gøre indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse.

I henhold til det gældende stk. 4 beregnes godtgørelsen på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Udlejer kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejer kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje.

De af lejeren afholdte udgifter til forbedringerne danner grundlag for beregningen af godtgørelsen. Hvis der er tale om udskiftning af eksisterende indretninger, kan udlejeren reducere opgørelsen med et beløb, der svarer til værdien af de udskiftede indretninger. Endvidere kan der ske reduktion, hvis udgifterne eller dele heraf må anses at være urimeligt høje.

Det er i det gældende stk. 5 fastsat, at godtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter beregnet efter stk. 4, som efter fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 13.938 kr. Godtgørelsen kan højst udgøre 110.252 kr. Godtgørelse på mindre end 2.788 kr. udbetales ikke. Som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om merværdiafgift (momsloven), og som driver bygge- og anlægsvirksomhed. De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-niveau og reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Efter det gældende stk. 6 kan der ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7 kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 5.

I det gældende stk. 7 er det fastsat, at den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejer og udlejer under hensyn til arbejdernes karakter. Ibrugtagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.

Bestemmelsen indebærer, at forbedringerne afskrives over 11 år, hvorefter lejeren ikke har krav på godtgørelse.

Efter det gældende stk. 8 udbetales godtgørelsen af udlejer ved lejerens fraflytning, hvis udførelsen af arbejderne er tilendebragt, jf. § 99, stk. 3. Udlejer kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejer.

Det fremgår af det gældende stk. 9, at i nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, kan en ny lejer ved genudlejning enten vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 58. Ved genudlejningen efter nedskrivningsperiodens udløb, jf. stk. 7, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 58.

Bestemmelsen indebærer, at der er forskel på en ny lejers retsstilling ved genudlejning afhængig af, om genudlejning sker i afskrivningsperioden eller efter afskrivningsperiodens udløb. Ved genudlejning i afskrivningsperioden kan den nye lejer vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Ved genudlejning efter periodens udløb kan udlejeren forlange en forbedringsforhøjelse efter de almindelige regler herom.

Endelig er det i det gældende stk. 10 bestemt, at hvis en lejer, der har betalt den nedskrevne godtgørelse til udlejer efter stk. 9 i nedskrivningsperioden, flytter, har lejeren ret til godtgørelse svarende til den nedskrevne godtgørelse beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle forpligtelser over for udlejer, jf. stk. 8.

2.16.1.3. Lejerens adgang til at forlange energibesparende foranstaltninger gennemført

Det følger af den gældende lejelovs § 46 a, stk. 3, at hvis udlejeren leverer varme og opvarmning af brugsvand, og overstiger udgifterne hertil ifølge det senest udsendte varmeregnskab for et år halvdelen af lejen for den pågældende periode, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at der udføres alle eller en del af de arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, der er angivet i en energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Foreligger der ikke energimærkning med tilhørende energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, kan lejerne, såfremt forholdet er omfattet af 1. pkt., kræve, at udlejeren gennemfører en sådan energimærkning. Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af samtlige de udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. § 58, stk. 4.

Bestemmelsen giver beboerrepræsentanterne eller lejerflertallet mulighed for at forlange, at udlejeren udfører de arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, der er angivet i en energiplan. Hvis en sådan ikke forligger, kan lejerne forlange, at en sådan udarbejdes.

Det er en betingelse for bestemmelsens anvendelse, at udgifterne til varme og opvarmning af brugsvand ifølge det senest udsendte varmeregnskab for et år overstiger halvdelen af lejen for den pågældende periode. Endvidere skal lejerne give tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af samtlige de udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. den gældende lejelovs § 58, stk. 4. Lejeforhøjelsen er således ikke som almindelige forbedringsforhøjelser begrænset af det lejedes værdi.

2.16.1.4. Huslejenævnets kompetence

Efter den gældende lejelovs § 106, stk.1, nr. 8, træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om lejerens ret til at installere hjælpemidler efter § 29, stk. 9, og tvister om deposita efter § 29, stk. 4 og 5.

Endvidere træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om lejerens ret til at gennemføre forbedringsarbejder m.v. i lejligheden mod godtgørelse efter den gældende lejelovs § 62 a, herunder uenighed om reduktion af beregningsgrundlaget for godtgørelse efter § 62 a, stk. 4, for lejerens udgifter til forbedringsarbejder m.v. og uenighed om beregning af lejeforhøjelse efter § 62 a, stk. 9.

Ligeledes træffer huslejenævnet efter den gældende lejelovs § 106, stk.1, nr. 7, afgørelse i tvister om udførelse af arbejder omfattet af § 46 a, stk. 2, om lejerens ret til at forlange energibesparende arbejder udført.

Huslejenævnet afgør efter den gældende boligreguleringslovs § 27 a på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne, om betingelserne er opfyldt for at kræve udførelse af arbejder omfattet af den gældende lejelovs § 46 a, stk. 3. Nævnet kan efter stk. 2 pålægge udlejeren at udføre de nævnte arbejder og fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.

2.16.1.5. Fravigelighed

Efter de gældende regler kan lejelovens § 29 om lejerens installationsret og § 30, stk. 2, 2. pkt., om, at det ikke kan pålægges lejere af blandede lejemål at holde en forretning i et butiksfællesskab åben i de i bestemmelsen angivne tidsrum, ikke fraviges til skade for lejeren.

Endvidere kan lejerens og beboerrepræsentanternes ret til at forlange energibesparende arbejder udført efter den gældende lejelovs § 46 a ikke fraviges til skade for lejeren.

2.16.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

For at skabe bedre overblik over reglerne på området vurderes det for det første hensigtsmæssigt at opdele den gældende lejelovs kapitel V i to kapitler. Ét kapitel, som omfatter regler om lejerens brug af det lejede, og ét kapitel, som omfatter regler om lejerens installationsret mv.

Med henblik på at skabe bedre overblik over reglerne på området vurderes det endvidere hensigtsmæssigt at samle bestemmelserne om lejerens installationsret og lejerens råderet i ét kapitel i stedet for i to kapitler som i den gældende lov. I den forbindelse vurderes det også hensigtsmæssigt at indsætte reglen i gældende lejelovs § 46 a, stk. 3, om beboerrepræsentanternes eller et lejerflertals mulighed for under visse betingelser at forlange, at udlejeren udfører energibesparende arbejder samt regler om huslejenævnets kompetence i uenigheder omfattet af kapitlet i det foreslåede kapitel 16.

I forbindelse med sammenskrivningen af de forskellige regelsæt i ét kapitel findes det hensigtsmæssigt at udvide henvisningen i den gældende lejelovs § 28 således, at den omfatter alle de relevante regler i det foreslåede kapitel. Ændringen er redaktionel.

Samtidig findes det hensigtsmæssigt at opdele den gældende lejelovs § 29 i to bestemmelser om lejerens ret til at foretage sædvanlige installationer henholdsvis lejerens ret til at opsætte antenne.

2.16.2.1. Lejerens installationsret

De foreslåede bestemmelser viderefører den gældende lejelovs §§ 29 og 30.

Det vurderes dog hensigtsmæssigt at ændre formuleringen i den gældende lejelovs § 29, stk. 4 og 5, af de bestemmelser, som hjemler mulighed for, at udlejeren kan forlange et rimeligt depositum til sikkerhed for nedtagning m.v. af antennen hos henholdsvis den lejer eller den antenneforening, som benytter sig af muligheden for at etablere fællesantenne m.v. i eller på ejendommen. Efter de gældende regler kan udlejeren forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udgifter til nedtagning af antennen og retablering ved lejerens fraflytning eller antenneforeningens ophør. Bestemmelsen foreslås omformuleret, således at udlejeren ikke kun kan kræve sikkerhed for udgifter forbundet med nedtagning eller retablering, men for alle udgifter som udspringer af antennen.

Endvidere findes det hensigtsmæssigt at ophæve § 30, stk. 2, 3. pkt., i den gældende lejelov, idet det vurderes, at denne del af bestemmelsen, som har karakter af en overgangsbestemmelse, ikke længere har nogen betydning i praksis. Bestemmelsen omhandler muligheden for at kunne påberåbe sig særlige vilkår om åbningstider i lejeaftaler indgået inden den 1. juli 1995. Sådanne vilkår har kunnet gøres gældende indtil den 1. juli 2010.

Der er herudover ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retsstilling.

2.16.2.2. Lejerens råderet

Den foreslåede bestemmelse viderefører med redaktionelle ændringer den gældende lejelovs § 62 a.

Den i lejelovens § 62 a, stk. 1, nævnte bekendtgørelse vil blive erstattet med en ny bekendtgørelse i forbindelse med ikrafttræden af nærværende lovforslag. Der påtænkes ikke væsentlige materielle ændringer i indholdet af bekendtgørelsen.

2.16.2.3. Lejerens adgang til at forlange energibesparende foranstaltninger gennemført

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 46 a, stk. 3.

2.16.2.4. Huslejenævnets kompetence

Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende lejelovs § 106, stk.1, nr. 8, om tvister om lejerens ret til at installere hjælpemidler efter § 29, stk. 9, og om deposita efter § 29, stk. 4 og 5.

Endvidere viderefører den foreslåede bestemmelse den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, om tvister om lejerens ret til at gennemføre forbedringsarbejder m.v. i lejligheden mod godtgørelse efter den gældende lejelovs § 62 a, herunder om uenighed om reduktion af beregningsgrundlaget for godtgørelse efter § 62 a, stk. 4, for lejerens udgifter til forbedringsarbejder m.v.

Ligeledes viderefører den foreslåede bestemmelse den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 7, om tvister om udførelse af arbejder omfattet af den gældende lejelovs § 46 a, stk. 2, om lejerens ret til at forlange energibesparende arbejder udført.

Endelig viderefører den foreslåede bestemmelse den gældende boligreguleringslovs § 27 a om tvister om, hvorvidt betingelserne er opfyldt for at kræve udførelse af arbejder omfattet af den gældende lejelovs § 46 a, stk. 3, herunder at nævnet kan pålægge udlejeren at udføre de nævnte arbejder og fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.

Det findes hensigtsmæssigt at foreslå at udvide nævnets kompetence til at omfatte alle tvister omfattet af hele det foreslåede kapitel 16, idet dette vurderes at være en mindre betydende materiel ændring, som medvirker til at gøre reglerne mere overskuelige. Endvidere vurderes reglerne generelt at være af en karakter, som er egnet til at kunne pådømmes i huslejenævnet.

2.16.2.5. Fravigelighed

Det foreslås at videreføre den gældende lejelovs regler om lejerens installationsret, om forretningers åbningstider og om lejerens ret til at forlange bestemte energibesparende arbejder udført.

Endvidere foreslås det præciseret, at bestemmelserne om lejerens råderet ikke kan fraviges til skade for lejeren. Efter de gældende regler kan bestemmelserne efter deres indhold ikke fraviges til skade for lejeren.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring af den gældende retsstilling.

2.17. Lejerens brug af det lejede

2.17.1. Gældende ret

2.17.1.1. Lejerens forsvarlige brug af det lejede

I den gældende lejelovs kapitel V er i §§ 25-27 fastsat regler om lejerens brug af det lejede.

Efter den gældende lejelovs § 25 skal lejeren behandle det lejede forsvarligt.

Det fremgår endvidere af bestemmelsens stk. 2, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.

Endelig fremgår af bestemmelsens stk. 3, at opstår der skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde dette til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet ophold.

Det følger af bestemmelserne, at lejeren har en pligt til at behandle såvel de lejede lokaler som selve ejendommen forsvarligt. Dette indebærer, at lejeren skal undlade at forvolde skade på det lejede, ligesom lejeren har pligt til at anmelde skader i det lejede til udlejeren. Hvis lejeren, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, forvolder skade ved uforsvarlig adfærd, kan lejeren ifalde erstatningsansvar.

Lejerens pligt til at omgås forsvarligt med det lejede følger af almindelige erstatningsretlige regler. De gældende regler om, at lejeren hæfter for sin husstand og andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, hviler på almindelige retsgrundsætninger.

Det følger af gældende lejelovs § 26, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må bruge det lejede til andet end aftalt. Lejeren må endvidere ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand.

Reglerne fastslår, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må bruge det lejede til andet formål end det, der er aftalt. Det fremgår typisk af lejeaftalen, hvad det lejede må anvendes til.

Anvender lejeren det lejede til andet end aftalt, og ophører lejeren trods udlejerens indsigelse ikke dermed, vil udlejeren kunne hæve lejeaftalen, jf. lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 2.

Hvis det lejede er udlejet til helårsbeboelse, er udgangspunktet, at det lejede ikke må anvendes til andre formål end beboelse. Dette skal forstås som helårsbeboelse i overensstemmelse med reglerne i kapitel 1 i lov om boligforhold. Selv om en bolig er udlejet til helårsbeboelse, udelukker det ikke enhver form for erhvervsmæssig aktivitet. Det afhænger af en konkret vurdering, i hvilket omfang en begrænset erhvervsmæssig aktivitet må anses for at ligge inden for grænserne for, hvilke aktiviteter der lovligt må udøves.

Lejeren må heller ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede til andre end medlemmer af sin husstand. Lejeren kan dog overlade brugsretten til andre efter reglerne om fremleje i lovforslagets kapitel 19.

Korttidsudlejning af en lejet helårsbolig, herunder udlejning til turister gennem en digital platform, vil altid kræve udlejerens samtykke.

2.17.1.2. Fravigelighed

Den gældende lejelov indeholder ikke regler om fravigeligheden af bestemmelserne i lovforslagets kapitel 17. Det er imidlertid almindeligt antaget, at reglerne ud fra en formålsfortolkning er ufravigelige.

2.17.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Ud over bestemmelserne om lejerens brug af det lejede indeholder kapitel V i den gældende lejelov regler om lejerens installationsret i §§ 28-31. For at skabe bedre overblik over reglerne på området og for at øge læseoverskueligheden vurderes det hensigtsmæssigt at opdele det gældende kapitel V i to kapitler. Ét kapitel, som omfatter regler om lejerens brug af det lejede, og ét kapitel, som omfatter regler om lejerens installationsret, jf. lovforslagets kapitel 16.

2.17.2.1. Lejerens forsvarlige brug af det lejede

Den gældende lejelovs regler om lejerens brug af det lejede foreslås uden indholdsmæssige ændringer videreført i lovforslagets kapitel 17.

2.17.2.2. Fravigelighed

Den gældende lejelov indeholder ikke nærmere regler om fravigeligheden af de i kapitlet foreslåede bestemmelser. Det er imidlertid almindeligt antaget, at de gældende regler må anses for at være ufravigelige. På den baggrund indsættes en ny bestemmelse i lovforslagets kapitel 17, som er udtryk for en kodificering af gældende ret.

2.18. God skik og orden i ejendommen

2.18.1. Gældende ret

2.18.1.1. Tilsidesættelse af god skik og orden

Udlejeren har pligt til at sørge for, at der hersker god skik og orden i ejendommen. I den gældende lejelovs kapitel XII A er fastsat regler, hvorefter der er mulighed for at skride ind over for lejere, som ikke overholder almindelige regler om god skik og orden i ejendommen.

Reglerne omfatter forhold, hvor lejerens misligholdelse ikke er så væsentlig, at lejerens fraflytning er påkrævet, men hvor det dog vurderes, at der er tale om overtrædelser af god skik og orden, som bør sanktioneres. Med reglerne kan adfærd, som skaber uro og utryghed blandt lejerne m.fl., som færdes i ejendommen, imødegås på et tidligt tidspunkt og på en sådan måde, at den lejer, som optræder generende for andre lejere i ejendommen, bliver gjort klar over, at der er tale om en uacceptabel adfærd, som - hvis den fortsætter - vil føre til, at lejeforholdet opsiges eller ophæves.

Sag om pålæg af retsfølger som følge af lejerens manglende overholdelse af god skik og orden indbringes for huslejenævnet af udlejeren. En lejer kan ikke selv indbringe sag om husordensovertrædelser for huslejenævnet.

Efter den gældende lejelovs § 27 har både udlejeren og lejeren en pligt til at sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Udlejeren skal efter den gældende lejelovs § 27, stk. 1, om fornødent ophæve lejeaftalen, hvis lejeren tilsidesætter god skik og orden, og lejeren kan påberåbe sig reglerne i §§ 12 og 13 om mangler, hvis udlejeren overtræder denne pligt.

Efter den gældende lejelovs § 27, stk. 2, skal lejeren overholde de almindelige ordensregler i ejendommen og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. § 79 a.

Endelig skal lejeren efter den gældende lejelovs § 27, stk. 3, sørge for, at de pligter, der påhviler ham efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger han er ansvarlig efter § 25.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren har ret til at udarbejde en husorden og pålægge lejerne at overholde denne. Lejeren har i så fald pligt til at overholde husordenen og har et ansvar for, at lejerens husstand og andre personer, som med lejerens samtykke får adgang til det lejede, overholder denne.

Efter den gældende lejelovs § 79 a, stk. 1, kan en lejer pålægges retsfølger, når lejeren udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen. Der kan være tale om følgende adfærd:

Lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for nogen af de nævnte personer.

Lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de nævnte personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

Adfærd, som medfører gener for de nævnte personer i form af generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.

Lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.

Lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

Lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

Lejeren vanrøgter det lejede.

Lejerens husdyr er til væsentlig gene for de ovennævnte personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

Lejeren i andre tilfælde end de, som er nævnt som 5. pind, udøver støjende adfærd til gene for ovennævnte personer.

Lejerens husdyr, uden at der er tale om forhold omfattet af 8. pind, er til gene for den nævnte personkreds.

Anden adfærd, som er til gene for ejendommen eller de ovenfor nævnte personer.

Der er med bestemmelsen skabt mulighed for, at udøver en lejer en adfærd omfattet af bestemmelsen, kan huslejenævnet pålægge lejeren en retsfølge i form af en advarsel eller gøre lejeforholdet betinget.

Bestemmelsen omfatter adfærd, som udøves på ejendommen eller i nær tilknytning hertil. De personer, der er beskyttet mod lejerens adfærd, er udlejeren, dennes ansatte, lejere i ejendommen og andre, der lovligt færdes i ejendommen.

Det fremgår endvidere af den gældende lejelovs § 79 a, stk. 2, at en lejer desuden kan pålægges retsfølger, når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de personer, som er omfattet af stk. 1.

Det er efter denne bestemmelse uden betydning, hvorvidt husdyret optræder til gene eller ej. Afgørende er alene, om der holdes husdyr i strid med lejeaftale eller husorden.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 79 a, stk. 3, at lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Lejeren er således ansvarlig for opførsel af henholdsvis personer fra sin husstand og personer, som lejeren har givet adgang til det lejede.

2.18.1.2. Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden

Efter den gældende lejelovs § 79 b, stk. 1, kan lejeren, som har tilsidesat god skik og orden, pålægges en af følgende retsfølger:

Lejeforholdet kan gøres betinget, således at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel XIII og XIV.

Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget, jf. ovenfor, eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel XIII eller XIV.

Efter reglerne kan lejeren pålægges en retsfølge i form af en advarsel, eller lejeforholdet kan gøres betinget, når lejeren i de tilfælde, som er anført i lovforslagets § 153, udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen.

En beslutning om, at lejeforholdet gøres betinget, har virkning i op til 1 år efter beslutningen. Grunden til, at der er sat en grænse ved 1 år, er, at det ved en efterfølgende retssag om ophævelse af lejeforholdet som følge af lejerens overtrædelse af betingelserne kan være vanskeligt at skabe tilstrækkelig klarhed over forhold, som ligger længere tilbage i tid.

Som en mindre indgribende retsfølge kan lejeren meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget, eller at lejeforholdet kan opsiges eller ophæves efter lovens regler herom, jf. lovforslagets kapitel 20 og 21.

Efter den gældende lejelovs § 79 b, stk. 2, er det en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens påmindelse.

Det er således en betingelse for, at lejeren kan pålægges en retsfølge for tilsidesættelse af god skik og orden, at udlejeren har givet lejeren en påmindelse med en konkret angivelse af, hvilken adfærd der findes uacceptabel, således at lejeren har mulighed for at ophøre med denne.

2.18.1.3. Huslejenævnets kompetence

Efter den gældende lejelovs § 79 c indbringes sag om pålæg af retsfølger for huslejenævnet af udlejeren. Er der fremsat krav om, at lejeren pålægges en advarsel, kan nævnet ikke pålægge lejeren en strengere retsfølge.

Det er således alene udlejeren, som kan indbringe sag om pålæg af retsfølger som følge af tilsidesættelse af god skik og orden for huslejenævnet. De øvrige lejere i ejendommen kan ikke indbringe sag herom.

Indbringer udlejeren en sag om tilsidesættelse af god skik og orden i ejendommen for huslejenævnet uden at angive en mulig sanktion, vil huslejenævnet være berettiget til at vælge mellem de mulige retsfølger, som er angivet i lovforslagets § 154.

2.18.1.4. Fravigelighed

Den gældende lejelov indeholder ikke nærmere regler om fravigeligheden af de enkelte bestemmelser i lovforslagets kapitel 18. . Det er imidlertid almindeligt antaget, at reglerne ud fra en formålsfortolkning er ufravigelige.

2.18.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.18.2.1. Tilsidesættelse af god skik og orden

Den gældende lejelovs bestemmelser om udlejerens pligt til at sikre god skik og orden i ejendommen, lejerens pligt til at overholde almindelige ordensregler og om hvilke former for adfærd der kan sanktioneres med en retsfølge, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.18.2.2. Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden

Den gældende lejelovs regler om, hvilke retsfølger lejeren kan pålægges ved tilsidesættelse af god skik og orden, foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Som en sproglig ændring foreslås i den foreslåede § 154. præciseret, at det er huslejenævnet, som kan pålægge en retsfølge efter bestemmelsen. Dette fremgår i de gældende regler af den efterfølgende bestemmelse, den foreslåede § 155. Der er ikke tilsigtet nogen ændring i den gældende retstilstand.

2.18.2.3. Huslejenævnets kompetence

Den gældende lejelovs regel om huslejenævnets kompetence videreføres uden indholdsmæssige ændringer.

2.18.2.4. Fravigelighed

Den gældende lejelov indeholder ikke nærmere regler om de af kapitlet omfattede bestemmelsers fravigelighed. De foreslåede regler antages imidlertid allerede efter gældende retstilstand at være ufravigelige. På den baggrund indsættes en ny bestemmelse i lovforslagets kapitel 18, som er udtryk for en kodificering af gældende ret.

2.19. Brugsrettens overgang

2.19.1. Gældende ret

2.19.1.1. Fremleje

Reglerne om fremleje i den gældende lejelovs §§ 69-72 omhandler lejerens ret til helt eller delvist at fremleje sit lejemål til andre. Reglerne finder alene anvendelse for beboelseslejligheder.

Efter den gældende lejelovs § 69, stk. 1, har lejeren af en beboelseslejlighed ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Efter den gældende lejelovs § 69, stk. 2, skal udlejeren modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.

Efter den gældende lejelovs § 69, stk. 3, skal fremlejeaftaler indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

Efter den gældende lejelovs § 70, stk. 1, har lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.

Det følger af den gældende lejelovs § 70, stk. 2, litra a-c, at udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Det følger af den gældende lejelovs § 70, stk. 3, at udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.

Det følger af den gældende lejelovs § 70, stk. 4, at § 69, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Efter den gældende lejelovs § 70, stk. 5, kan udlejer, hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, ved fremleje af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Det følger af den gældende lejelovs § 71, stk. 1, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i §§ 69 og 70 benytter det lejede.

Det følger af den gældende lejelovs § 71, stk. 2, at lejeren over for udlejeren er ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Efter den gældende lejelovs § 71, stk. 3, er lejeren endvidere erstatningsansvarlig efter § 29, stk. 10, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.

Det følger af den gældende lejelovs § 72, at lejeren ikke uden ægtefællens samtykke må foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. § 7, stk. 1, og § 8 i lov om ægtefællers økonomiske forhold finder tilsvarende anvendelse.

2.19.1.2. Bytteret

Efter den gældende lejelovs § 73, stk. 1, har lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Efter den gældende lejelovs § 73, stk. 2, litra a-d, kan udlejeren modsætte sig bytte, hvis udlejeren har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder, eller såfremt den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år. Udlejeren kan endvidere modsætte sig bytte, hvis lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum, eller hvis udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 3, at såfremt der er tale om et lejemål, som udlejeren agter at forbedre i forbindelse med byttet og herefter fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal udlejeren straks meddele lejeren dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse, jf. § 25 a, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Udlejeren skal fremsende kopi af anmodningen om forhåndsgodkendelse samt oplysning om størrelsen af den forventede husleje efter forbedringen til lejeren. Når huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren straks give lejeren kopi heraf. Undlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke fastsættes efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, hvis genudlejning sker som led i det pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort fra bestemmelsen i § 5, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Efter den gældende lejelovs § 73, stk. 4, skal lejeren senest 14 dage efter, at kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet frem til lejeren, meddele udlejeren, at byttet ønskes gennemført. Sker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. En indhentet forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har gyldighed i indtil 2 år efter godkendelsens datering.

Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 5, at udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden efter bytning vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.

Efter den gældende lejelovs § 73, stk. 6, skal flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom i denne bestemmelse. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som én samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne bestemmelse som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 7, at såfremt det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved bytte af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Det følger af den gældende lejelovs § 74, stk. 1, at den lejer, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder. Med stiftelse ligestilles en pensionskasse el.lign., der kun genudlejer lejlighederne til sine medlemmer ved overgang til pension.

Efter den gældende lejelovs § 74, stk. 2, kan det betinges, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i en andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.

Det følger af den gældende lejelovs § 74, stk. 3, at bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang.

2.19.1.3. Brugsrettens overgang til ægtefællen m.v.

Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 1, at hvis lejeren dør, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Den gældende lejelovs § 75, stk. 2, fastslår, at såfremt lejeren af en beboelseslejlighed dør uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.

Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 3, at hvis en lejer af en lejlighed, der delvis er udlejet til andet end beboelse, dør uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Bestemmelsen gælder, såfremt lejeren har drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Det er dog en betingelse, at den pågældende, der ønsker at overtage lejeforholdet, har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end han har foreslået den pågældende.

Den gældende lejelovs § 75, stk. 4, fastslår, at såvel udlejeren som dødsboet i tilfælde af lejerens død kan opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.

Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 5, at såfremt det lejede er en plejebolig, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 4 ske med 1 måneds varsel. Indbo m.v. efter den afdøde beboer kan opmagasineres under iagttagelse af dødsboskiftelovens § 8.

Det følger af den gældende lejelovs § 76, at hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller i en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, eller i en friplejebolig, finder § 75, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.

Det følger af den gældende lejelovs § 77, at i tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

Den gældende lejelovs § 77 a fastslår, at såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 77, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Det følger af den gældende lejelovs § 78, at hvis lejeren har forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 75, stk. 1.

2.19.1.4. Fravigelighed

Den gældende lejelovs § 79 fastslår, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, der tilkommer ham eller andre efter §§ 69-70, §§ 72-73 og §§ 75-78.

I den gældende lejelovs kapitel XII er fastsat regler om brugsrettens overgang til andre, herunder ved fremleje, bytte og i tilfælde af lejerens død m.v.

Det følger af reglerne, at lejere af beboelseslejligheder har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse.

Herudover har lejere af lejligheder, der udelukkende er udlejet til beboelse, ret til at fremleje lejligheden i indtil 2 år, når lejeren er fraværende pga. af sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign. Udlejeren kan dog modsætte sig fremlejeforholdet, hvis ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller hvis der foreligger anden rimelig grund.

En lejer af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden. Udlejeren kan dog modsætte sig byttet, hvis udlejeren har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder, den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år, lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum, eller hvis der foreligger anden rimelig grund.

Der gælder endvidere særlige regler om udlejerens adgang til at foretage en gennemgribende modernisering af lejligheden i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i forbindelse med et bytte og ved bytte af bl.a. ældreboliger og boliger tilhørende en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse.

I tilfælde af at lejeren dør, har lejerens ægtefælle en ubetinget ret til at fortsætte lejeforholdet. Efterlader lejeren sig ingen ægtefælle, har en person, som har haft fælles husstand med lejeren i mindst 2 år forud for dødsfaldet, ret til at fortsætte lejeforholdet. Det samme gør sig gældende, hvis lejeren på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig.

I tilfælde af separation eller skilsmisse kan det afgøres ved dommen eller bevillingen, hvilken af ægtefællerne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. Parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, kan i tilfælde af samlivsophævelse aftale, hvem der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet.

Kapitlet indeholder endvidere regler, som indskrænker lejerens ret til at lade brugsretten overgå til andre og pligter for udlejeren til at modsætte sig en sådan overgang, i tilfælde hvor lejligheden vil blive beboet af et større antal mennesker. Reglerne her knytter sig til reglerne om beboermaksimum, som findes i den gældende boligreguleringslovs §§ 52 a-c.

For en overvejende del af bestemmelserne i kapitlet kan lejeren ikke give afkald på de rettigheder, som tilkommer lejeren eller andre.

2.19.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.19.2.1. Fremleje

Reglerne om lejerens ret til at fremleje sit lejemål foreslås med indholdsmæssige ændringer videreført i kapitel 19.

Bestemmelsen i den gældende lejelovs § 72 foreslås ændret således, at dele af §§ 7 og 8 i lov om ægtefællers økonomiske forhold indskrives i den gældende lejelovs § 72. Bestemmelsen angiver herved retsstillingen i forhold til ægtefællens ret til at fremleje familiens bolig og henviser til, at tilladelse til fremleje kan gives af Familieretshuset.

Baggrunden for ændringen er, at Statsforvaltningen pr. 1. april 2019 blev nedlagt, og Statsforvaltningens familieretlige og personretlige opgaver blev overtaget af Familieretshuset.

De pågældende sager efter den gældende lejelovs § 72 indeholder familieretlige problemstillinger, og sagerne foreslås derfor i stedet behandlet af Familieretshuset. Der er dog ikke som tidligere mulighed for at indbringe afgørelserne for Ankestyrelsen, der ikke længere behandler familieretlige klagesager.

2.19.2.2. Bytteret

Reglerne om lejerens ret til at bytte sit lejemål foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

Bestemmelsen i den gældende lejelovs § 73, stk. 6, om at det udvidede ejendomsbegreb, som er identisk med ejendomsbegrebet, som følger af den gældende boligreguleringslovs § 4 a, foreslås som redaktionel ændring flyttet.

Der henvises således til reglerne om bytte i den foreslåede § 9, der fastlægger det udvidede ejendomsbegreb.

2.19.2.3. Brugsrettens overgang til ægtefællen m.v.

Reglerne om bl.a. retten for lejerens ægtefælle eller husstandsmedlem til at fortsætte eller overtage lejemålet efter lejeren foreslås videreført uden indholdsmæssige ændringer.

2.19.2.4. Fravigelighed

Den foreslåede bestemmelse om fravigelighed viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 79. Med henblik på at fastlægge fravigeligheden af alle kapitlets bestemmelser tilføjes det, at reglen i lovforslagets § 162 ikke kan fraviges ved aftale. Det er ministeriets opfattelse, at reglen i den gældende lejelovs § 74 efter sit indhold fortolkes som ufravigelig, og der er med tilføjelsen dermed ikke tilsigtet materielle ændringer.

2.20. Opsigelse

2.20.1. Gældende ret

I den gældende lejelovs kapitel XIII er regler om opsigelse af lejeaftalen. De fleste lejeaftaler indgås uden tidsbegrænsning og ophører først, når de opsiges fra en af siderne.

Lejeaftaler kan som udgangspunkt uden videre opsiges af lejeren. En lejer, der er gift, kan dog ikke uden ægtefællens samtykke opsige et lejemål, som familien bor i.

For så vidt angår opsigelse fra udlejerens side er udgangspunktet i loven, at en lejeaftale indgås tidsubegrænset, og at det kun er muligt at opsige lejeren i de situationer, som fremgår af loven.

2.20.1.1. Lejerens opsigelse

Efter den gældende lejelovs § 81 kan lejeren opsige lejeaftalen, hvis den ikke er indgået for et bestemt tidsrum, eller det ikke kan oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt.

Lejeren må efter stk. 2 i samme bestemmelse dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 72, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Lejeren kan således som udgangspunkt frit opsige lejeaftalen. Som det også fremgår, kan parterne aftale indskrænkninger i lejerens opsigelsesadgang, fx ved tidsbegrænsning eller uopsigelighed.

I bestemmelsen er endvidere gjort den begrænsning, at er der tale om opsigelse af familiens bolig eller lokaler, hvorfra ægtefællerne sammen eller den anden ægtefælle driver virksomhed, kan opsigelse kun ske med ægtefællens samtykke. Som følge af henvisningen til lovforslagets § 160, stk. 2-4, kan den ægtefælle, som ikke har givet samtykke, kræve opsigelsen omstødt, hvis udlejeren indså eller burde have indset, at opsigelsen var uberettiget.

2.20.1.2. Udlejerens opsigelse

Loven giver i visse nærmere angivne typer af lejemål udlejeren mulighed for at opsige lejeaftalen, uden at der kræves en lovbestemt opsigelsesgrund. Bestemmelsen indebærer dermed en fravigelse af lovens udgangspunkt, hvorefter lejeaftaler er uopsigelige.

Efter den gældende lejelovs § 82 kan udlejeren frit opsige lejeforhold om:

Enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse.

Som anført oven for har lejeren i et af de nævnte lejeforhold ikke den beskyttelse mod opsigelse, som lejere generelt har.

Omfattet af bestemmelsen er lejeforhold om enkelte værelser, der er en del af udlejerens egen bolig, og lejeforhold om en beboelseslejlighed i et tofamiliehus, hvor udlejeren selv bor i den anden lejlighed. De nævnte lejeforhold kan opsiges af udlejeren med et varsel på 1 måned, når der er tale om udleje af værelser, og 1 år, når der er tale om leje af en beboelseslejlighed.

Udlejerens adgang til at opsige i disse særlige tilfælde er begrundet i den nære daglige kontakt, der er mellem lejeren og udlejeren. Opstår der gnidninger mellem de to parter, kan udlejeren have et ønske om at få afsluttet lejeforholdet. I forlængelse heraf bemærkes, at for så vidt angår værelser, er det alene værelser, der står i forbindelse med udlejerens lejlighed, der er omfattet af bestemmelsen og dermed af den lempeligere adgang for udlejeren til at opsige lejeaftalen.

Udlejerens adgang til at opsige lejeren af et accessorisk værelse vil dog kunne begrænses i praksis, nemlig i de tilfælde hvor lejeren har fået lejen nedsat i huslejenævnet. Huslejenævnet kan i regulerede kommuner i forbindelse med sagens behandling træffe afgørelse om, at udlejeren ikke kan opsige lejeforholdet uden nævnets godkendelse.

Den gældende lejelovs § 82 indeholder endvidere adgang for en ejer eller andelshaver til at opsige lejeforhold om en ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden, idet reglen dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.

Formålet med bestemmelsen er at give mulighed for at opsige lejeforhold om en udlejet ejer- eller andelsbolig i situationer, hvor ejeren eller andelshaveren selv ønsker at benytte boligen. Denne ret gælder for en ejer eller andelshaver, som kun ejer én udlejet ejer- eller andelsbolig. Ejeren eller andelshaveren kan opsige lejeren med 1 års varsel, og ligesom ved opsigelse i de andre tilfælde omfattet af bestemmelsen kan opsigelse ske uden nogen nærmere begrundelse.

Det er dog en forudsætning for opsigelsen, at det er den ejer, som i sin tid indgik lejeaftalen, der opsiger aftalen, og som selv ønsker at benytte boligen.

I andre typer lejemål end de ovenfor nævnte kan udlejeren kun opsige lejeren, hvis en af de grunde, som er angivet i den gældende lejelovs § 83, stk. 1, foreligger. Det vil sige, at udlejeren kan opsige lejeren i følgende tilfælde:

a) Når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede.

b) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

c) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

d) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

f) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

g) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Udlejerens grund til at opsige lejeren skal være omfattet af et eller flere af de nævnte forhold.

Ønsker udlejeren at opsige lejeren, fordi udlejeren selv vil benytte lejligheden, er der i gældende lovs § 84 fastsat en række begrænsninger i denne opsigelsesadgang, jf. mere herom i afsnit 2.20.1.3.

Opsiges en lejer, fordi udlejeren selv vil benytte lejligheden, gælder et opsigelsesvarsel på mindst 1 år.

For at kunne afgive opsigelse under henvisning til, at ejendommen skal nedrives, skal udlejeren kunne dokumentere, at nedrivning medfører, at det lejede må fraflyttes. Dette gøres normalt ved fremlæggelse af en nedrivningstilladelse.

Er ejendommen beliggende i en reguleret kommune, kræves kommunalbestyrelsens samtykke til nedrivningen.

For så vidt angår ombygninger er den altovervejende hovedregel, at en udlejer ikke kan opsige en lejer, fordi lejemålet ønskes ombygget. Opsigelse kan alene ske i de tilfælde af ombygninger, som er udtrykkeligt nævnt i bestemmelsen.

Det er en forudsætning for at kunne opsige en lejer, som er ansat som funktionær ved ejendommens drift, at der er tale om en bolig til lejeren i kraft af dennes virke som funktionær ved ejendommens drift. Dette vil ikke kunne være opfyldt, hvis lejeaftalen er indgået først og uafhængigt af ansættelsesaftalen.

Det er endvidere en betingelse for at kunne sige op efter bestemmelsen, at en ny vicevært skal have lejligheden. Opsigelse kan således ikke ske, hvis efterfølgeren skal have helt andre funktioner.

Udlejeren kan endvidere opsige lejeforhold om arbejder- eller funktionærboliger, når arbejdsforholdet til virksomheden ophører. Til forskel fra ovenfor nævnte bestemmelse skal der være tale om en bolig, som er knyttet til udlejerens virksomhed og ikke til driften af ejendommen.

Heller ikke her vil kravet om, at der skal være tale om en arbejder- eller funktionærbolig, kunne være opfyldt, hvis lejeaftalen er indgået først og uafhængigt af ansættelsesaftalen. Det bør ved lejeaftalens indgåelse gøres klart for lejeren, at lejeren kun bliver lejer i sin egenskab af dennes arbejde i virksomheden.

Udlejeren skal kunne påvise et behov for, at boligen stilles til rådighed for en anden ansat.

Det er en forudsætning for at kunne opsige en lejer, som har tilsidesat god skik og orden, at der er tale om en væsentlig tilsidesættelse. Der skal endvidere være tale om adfærd, som er omfattet af de dele af den gældende lovs § 79 a, som er nævnt i bestemmelsen.

Det er endvidere en forudsætning for at kunne opsige en lejer, som har tilsidesat god skik og orden, at lejeren forinden har fået en advarsel, og at lejerens fraflytning er påkrævet.

Udlejeren kan endvidere opsige lejeren, hvis huslejenævnet har gjort lejeforholdet betinget efter reglerne om god skik og orden, og lejeren ikke har overholdt de betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, som nævnet har fastsat.

I tilfælde af meget grov eller ofte gentaget tilsidesættelse af god skik og orden, vil udlejeren kunne hæve lejeaftalen, jf. den gældende lejelovs § 93.

Hensigten med bestemmelsen om, at udlejeren kan opsige lejeforholdet, når vægtige grunde gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet, er at udfylde de øvrige bestemmelser, som er indeholdt i gældende lejelovs § 83. Baggrunden for bestemmelsen er, at det ikke er muligt at udforme en udtømmende opremsning af alle de tilfælde, hvor det kan blive nødvendigt for udlejeren at blive løst fra lejeaftalen. Bestemmelsen kan dog ikke benyttes, blot fordi betingelserne i de andre typetilfælde ikke er opfyldt.

Hvis udlejeren opsiger lejeren efter denne bestemmelse, har udlejeren pligt til ligesom ved opsigelse efter en af de øvrige bestemmelser i gældende lejelovs § 83 at begrunde og derved give lejeren nærmere oplysning om, hvori de vægtige hensyn består.

Opsiger udlejeren en lejer med en af de begrundelser, der er angivet i § 83, skal udlejeren i nogle tilfælde tilbyde lejeren en anden lejlighed i ejendommen. Pligten indtræder ved opsigelse i følgende tilfælde: Når ejeren selv ønsker at bebo det lejede, ved nedrivning eller ombygning af ejendommen, ved opsigelse af vicevært m.fl. og ved opsigelse, når vægtige grunde gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. Udlejeren skal på eget initiativ tilbyde lejeren de lejligheder, der bliver ledige i ejendommen indtil 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt.

Endelig fremgår af den gældende lejelovs § 83, stk. 2, at udlejeren ved opsigelse af en plejebolig anvist af kommunen har pligt til at anvise lejeren en anden og passende bolig.

2.20.1.3. Begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang

I den gældende lejelovs § 84 er angivet en række begrænsninger i udlejerens adgang til at opsige lejeren efter den gældende lejelovs § 83, litra a. Af denne bestemmelse fremgår, at udlejeren kan opsige lejeren, når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede.

Efter den gældende lejelovs § 84 gælder følgende begrænsninger:

Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden.

Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og - ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed - lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.

Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.

Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er lejeaftalen indgået den 1. januar 1980 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis betingelserne i 1. pkt. er opfyldt, og hvis lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 83, stk. 1, litra a. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis betingelserne i 1. og 2. pkt. er opfyldt, og udlejeren tidligere har beboet lejligheden.

En lejer kan ikke opsiges, så længe han er beboerrepræsentant.

Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.

Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af en beboelseslejlighed.

Bestemmelsen fastslår, at når opsigelse afgives under henvisning til, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden, skal udlejeren have til hensigt at flytte ind i den opsagte lejlighed. Følgelig vil en juridisk person ikke kunne opsige, da denne ikke vil kunne opfylde kravet om at bebo lejligheden.

Ved vurderingen af, om en opsigelse er rimelig, skal der henses til parternes individuelle forhold. Ved vurderingen vil indgå forhold som parternes alder, helbred, økonomi, afstand til arbejdsplads, børnepasningsmuligheder m.v., samt hvor længe udlejeren har ejet ejendommen.

Bestemmelsen om, at udlejeren ikke kan opsige en lejer af lokaler til erhvervsformål med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens, gælder for blandede lejemål. Er der tale om et rent erhvervslejemål, vil opsigelsesadgangen være reguleret i erhvervslejeloven.

Formålet med bestemmelsen er at beskytte lejeren mod tilfælde, hvor udlejeren ellers ville kunne benytte sin opsigelsesadgang til at tilegne sig den goodwill, lejeren har fået oparbejdet i sin forretning.

Er der tale om en udlejet ejerlejlighed gælder en række begrænsninger i udlejerens adgang til at opsige lejeren. Opsigelsesadgangen afhænger således af en række konkrete forhold, herunder hvornår lejeaftalen er indgået.

Bestemmelsen indeholder endvidere en beskyttelse af beboerrepræsentanter. En lejer, der er valgt som beboerrepræsentant, kan således ikke opsiges med den begrundelse, at udlejeren ønsker at overtage denne lejers lejlighed.

Bestemmelsen omfatter ikke talsmænd. Er der således tale om en mindre ejendom, hvor der er valgt en talsmand, er denne ikke beskyttet mod opsigelse i tilfælde, hvor udlejeren selv ønsker at benytte det lejede.

Endelig hjemler bestemmelsen en ret for udlejere, der selv bor i ejendommen, til at opsige en lejer for selv at benytte boligen, hvis udlejeren samtidig tilbyder den opsagte lejer udlejerens hidtidige lejlighed.

Herudover er der i bestemmelsen taget stilling til den situation, hvor ejendommen ejes af flere personer i fællesskab. Med bestemmelsen fastslås, at er der flere ejere af ejendommen, kan kun én af disse vælge at benytte en lejlighed i ejendommen og som følge heraf opsige lejeren af denne.

2.20.1.4. Tidsbegrænsede lejeaftaler

Efter den gældende lejelovs § 80, stk. 1, ophører lejeforholdet i en tidsbestemt lejeaftale ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Efter den gældende lejelovs § 80, stk. 2, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning, hvis lejeren med udlejerens vidende benytter det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte.

Endelig kan boligretten efter den gældende lejelovs § 80, stk. 3, tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Tidsbegrænsning forudsætter en aftale. Hvis intet andet er aftalt, må lejeaftalen anses for indgået på lovens almindelige vilkår.

En tidsbegrænset lejeaftale er indgået for en i lejekontrakten nærmere angivet periode og ophører uden opsigelse fra nogen af parterne, når den aftalte lejetid udløber.

Er der indgået en tidsbegrænset lejeaftale med mulighed for opsigelse i lejeperioden, vil opsigelse kunne ske under iagttagelse af lejelovens almindelige opsigelsesregler.

Lejeren skal fraflytte det lejede, når det aftalte ophørstidspunkt indtræder. Fraflytter lejeren ikke af sig selv, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning. Det fremgår på den baggrund af bestemmelsen, at udlejeren i den situation skal reagere med en opfordring til lejeren om at fraflytte, hvis udlejeren vil sikre sig, at lejeren ikke kan fortsætte lejeforholdet på almindelige opsigelsesvilkår.

Tidsbegrænsningen skal anses for at være tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Udlejeren har bevisbyrden for, at tidsbegrænsning er nødvendig af hensyn til en rimelig varetagelse af dennes interesser. Den rimelige begrundelse skal foreligge ved lejeaftalens indgåelse.

Finder lejeren ikke, at udlejeren opfylder kravet om, at denne har haft tilstrækkelig god grund til at udleje tidsbegrænset, må lejeren indbringe sag herom for boligretten.

Tidsbegrænsningen kan tilsidesættes af boligretten, hvis udlejeren ikke har haft en særlig begrundelse for at udleje tidsbegrænset.

2.20.1.5. Tilbud om en anden bolig

I visse tilfælde har den opsagte lejer krav på at overtage en anden lejlighed i ejendommen.

Det fremgår således af den gældende lejelovs § 85, stk. 1, at opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 83, stk. 1, litra a, b, c eller g, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde ham at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og lejligheden skal udlejes.

Efter den gældende lejelovs § 85, stk. 2, skal udlejeren, hvis en lejer opsiges efter § 83, stk. 1, litra b, samtidig med opsigelsen tilbyde ham at leje en lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler.

Efter den gældende lejelovs § 85, stk. 3, finder stk. 1 og 2 alene anvendelse ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed efter § 83, litra b, som følge af, at en ejendom ombygges til almene ældre- eller ungdomsboliger, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget til en sådan bolig.

Efter den gældende lejelovs § 85, stk. 4, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje en passende bolig, jf. § 85 a, stk. 2, 2. og 3. pkt., hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den personkreds, som er berettiget til en sådan bolig. En bolig anses for passende, når den opfylder betingelserne i § 85 a, stk. 2, 2. og 3. pkt.

Bestemmelsen finder anvendelse, når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, ejendommen skal nedrives eller ombygges, der er tale om en viceværtlejlighed, samt hvor vægtige grunde gør det magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Det er ikke i alle tilfælde af opsigelse, at udlejeren har pligt til at tilbyde lejeren en ledig bolig i ejendommen. Udlejeren har således ikke pligt hertil ved opsigelse fra arbejder- og funktionærboliger, hvor arbejdsforholdet er ophørt, eller ved opsigelse på grund af tilsidesættelse af god skik og orden.

Pligten til at tilbyde en opsagt lejer en anden ledig lejlighed i ejendommen består indtil 3 måneder efter den dag, hvortil lejeren er opsagt.

Skal en ejendom ombygges til almene ældre- eller ungdomsboliger, og indebærer dette, at det lejede må fraflyttes, finder bestemmelsen om, at den opsagte lejer efter ombygningen skal tilbydes en lejlighed eller lokaler, anvendelse, hvis lejeren opfylder de krav, der stilles, til at få tilbudt en sådan bolig.

Tilhører lejeren ikke den berettigede personkreds, skal lejeren tilbydes en erstatningsbolig, som er af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Udlejeren må endvidere bestræbe sig på at anvise en bolig i samme område og af samme standard som den hidtidige bolig.

2.20.1.6. Opsigelsesvarsler

Det følger af den gældende lejelovs § 86, stk. 1, at opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 82, litra a, nævnte lejeforhold.

Det følger endvidere af gældende lejelovs § 86, stk. 2, at ved opsigelse efter § 82, litra b og c, og § 83, litra a, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag.

Endelig følger det af gældende lejelovs § 86, stk. 3, at fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over for lejeren.

Efter bestemmelsen gælder der som hovedregel et opsigelsesvarsel på 3 måneder for såvel udlejeren som lejeren. For accessoriske enkeltværelser, det vil sige værelser, som er en del af udlejerens lejlighed, gælder dog et varsel på kun 1 måned. Det korte varsel på 1 måned begrundes i den nære daglige kontakt, der er mellem lejeren og udlejeren i sådanne lejeforhold.

Ved lejeforhold om en lejlighed i et to-familieshus, hvoraf udlejeren bebor den ene lejlighed, eller når det drejer sig om en lejlighed, som udlejeren selv ønsker at benytte, gælder et opsigelsesvarsel på 1 år. Lejerens opsigelsesvarsel er i de nævnte tilfælde 3 måneder.

Hvis lejeren gør indsigelse mod opsigelsen, og sag herom indbringes for domstolene, må udlejeren afvente rettens afgørelse, før lejernes eventuelle udsættelse af lejemålet kan gennemføres.

Hvis lejeren fraflytter inden udløbet af opsigelsesperioden, er lejeren som udgangspunkt forpligtet til at betale leje frem til opsigelsesperiodens udløb.

Udlejeren har dog i et vist omfang en pligt til at søge lejligheden genudlejet og dermed formindske den fraflyttede lejers udgifter til husleje i den fraflyttede bolig.

Udlejeren skal således udfolde sædvanlige bestræbelser på at opnå genudlejning, og det, som udlejeren indvinder derved, skal fragå i kravet mod den fraflyttede lejer.

2.20.1.7. Formelle krav til udlejerens opsigelse

Efter den gældende lejelovs § 87, stk. 1, skal udlejerens opsigelse efter § 82, litra b og c, og § 83 være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 83 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 88-90. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Efter den gældende lejelovs § 87, stk. 2, skal lejeren, hvis han ikke vil godkende opsigelsen, senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter, at lejerfristen er udløbet, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

Der stilles således en række formelle krav til udlejerens opsigelse. Opsigelse skal ske med det i loven angivne varsel, jf. den gældende § 86 i lejeloven, opsigelsen skal være skriftlig, den skal indeholde oplysning om grunden til opsigelsen og om lejerens adgang til at gøre indsigelse mod opsigelsen. Er der mellem udlejeren og lejeren aftalt en periode med uopsigelighed, skal denne respekteres.

Udlejerens opsigelse skal sendes som fysisk post, og kravet om skriftlighed kan ikke opfyldes ved fremsendelse af digitale dokumenter.

Der er endvidere krav om, at opsigelsen skal indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Det skal således gøres klart for lejeren, med hvilken begrundelse udlejeren opsiger.

Er der tale om et blandet lejemål, skal udlejeren i opsigelsen oplyse lejeren om de særlige regler i gældende lejelovs §§ 88-90 om erhvervsbeskyttelse, jf. nedenfor.

Endelig skal opsigelsen indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse mod opsigelsen.

Opfylder opsigelsen ikke de krav, som er indeholdt i bestemmelsen, er den ugyldig. Eventuelle mangler ved en opsigelse, som er afgivet, kan ikke efterfølgende afhjælpes, og konsekvensen heraf er, at udlejeren må afgive en ny opsigelse, der opfylder lovens formelle krav. Afgives en opsigelse med for kort et varsel, vil dette dog ikke i sig selv medføre ugyldighed, men opsigelsen vil først få virkning, når det korrekte opsigelsesvarsel udløber.

Herudover indeholder bestemmelsen en beskrivelse af den fremgangsmåde, der skal følges, hvis lejeren ikke kan godkende opsigelsen. Fastholder udlejeren den afgivne opsigelse, må udlejeren anlægge sag ved boligretten.

2.20.1.8. Erhvervsbeskyttelse

Bestemmelserne i den gældende lejelovs §§ 88-90 indeholder en særlig beskyttelse mod opsigelse af lejere i blandede lejemål, hvorfra der i erhvervsdelen drives en virksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. I erhvervslejeloven findes tilsvarende regler, som finder anvendelse i forhold til rene erhvervslejemål.

Det følger af gældende lejelovs § 88, stk. 1, at en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kun kan opsiges efter § 83, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Det følger af bestemmelsens stk. 2, at ved afgørelsen efter stk. 1 skal der blandt andet tages hensyn til længden af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de lejede lokaler, værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, hans behandling af de lejede lokaler og hans forbedringer af disse.

Det fremgår endvidere af den gældende lejelovs § 89, stk. 1, at opsiges en lejer, der driver erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen.

Det fremgår af gældende lejelovs § 89, stk. 2, at boligretten ved fastsættelse af en eventuel erstatning ud over de i § 88, stk. 2, nævnte forhold navnlig skal tage hensyn til:

Værdiforringelsen af lejerens inventar o. lign. ved flytning,

Lejerens flytteudgifter,

Det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og lejeren er gjort bekendt hermed ved lejeaftalens indgåelse.

Endelig fremgår det af lejelovens § 89, stk. 3, at lejeren ikke skal fraflytte, før han har modtaget den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.

Afgørelsen af, om en virksomhed må anses for erhvervsbeskyttet, må træffes konkret i hvert enkelt tilfælde på grundlag af et skøn over, hvorvidt en væsentlig del af kundekredsen må formodes at ville gå tabt ved en flytning til en anden adresse. Det vil sige, at netbutikker vanskeligt kan tænkes at kunne opnå erhvervsbeskyttelse. Det samme gælder liberale erhverv som læge, revisor, advokat m.fl., idet kundekredsen typisk følger personen og ikke er knyttet til bestemte lokaler.

Der skal være tale om en egentlig erhvervsdrivende virksomhed, før den kan betragtes som erhvervsbeskyttet. Institutioner, der ikke drives med overskud for øje, men hvor driften blot skal hvile i sig selv, og hvor der ikke er knyttet en goodwill til virksomheden, vil ikke falde ind under betegnelsen erhverv og er derfor ikke erhvervsbeskyttet.

Det er alene lejemål, der er indgået på opsigelsesvilkår, der er erhvervsbeskyttede. Tidsbegrænsede lejeaftaler er ikke omfattet af bestemmelserne om erhvervsbeskyttelse.

Opsigelse af blandede lejemål kan ligesom i alle andre tilfælde kun ske, når der foreligger en af de i den gældende lejelovs § 83 anførte opsigelsesgrunde. Udlejeren må ikke opsige lejeren med den hensigt selv at benytte det lejede i samme branche som lejerens, jf. den gældende lejelovs § 84, litra c.

Opsiges en lejer af et erhvervsbeskyttet lejemål, kan denne være berettiget til erstatning. Det kan først og fremmest dreje sig om erstatning for værdien af virksomhedens kundekreds eller med andre ord virksomhedens goodwill. Det kan endvidere dreje sig om erstatning for inventar, som er tilpasset de nuværende lokaler, og som ikke kan benyttes i andre lokaler. Der kan endelig være udgifter forbundet med selve flytningen, herunder udgifter til flyttemeddelelser til kunder, ændringer i brochurer m.v.

Lejeren har ret til at anvende lejemålet, indtil lejeren har modtaget det fulde erstatningsbeløb eller fået stillet betryggende sikkerhed for sit krav.

Der kan være situationer, hvor lejeren godkender opsigelsen, men vil kræve erstatning.

Efter den gældende lejelovs § 90 skal lejeren, hvis denne vil godkende opsigelsen, men kræve erstatning, meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 90, stk. 2, at lejeren endvidere må anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.

Efter den gældende lejelovs § 91, stk. 1, kan boligretten fastsætte, at hele erstatningen eller en del af denne skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner forretning i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere forretningslokale.

Af gældende lejelovs § 91, stk. 2, fremgår, at lejeren ikke må åbne forretning i samme branche inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før han har tilbagebetalt erstatning i overensstemmelse med stk. 1.

Vil lejeren rejse krav om erstatning, er det tilstrækkeligt, hvis denne i første omgang oplyser udlejeren om dette.

Hvis parterne ikke er enige om størrelsen på erstatningen, skal lejeren anlægge sag ved boligretten.

Formålet med bestemmelsen om, at lejeren, som opsiges, og som har modtaget erstatning fra udlejeren, ikke må åbne forretning inden for samme branche inden for en kortere afstand og et kortere tidsrum efter opsigelsen, er, at beskytte udlejeren mod, at lejeren både får erstatning og på ny åbner forretning inden for samme branche.

2.20.1.9. Fravigelighed

Efter den gældende lejelovs § 92, stk. 1, kan reglerne i §§ 83-90, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt ham.

Efter gældende § 92, stk. 2, kan lejeren ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 81, stk. 2.

Som det fremgår, gælder ufravigeligheden kun udlejerens opsigelse, men dog kun indtil eventuel opsigelse er afgivet af udlejeren.

Der er ikke noget til hinder for, at bestemmelserne fraviges til skade for udlejeren.

2.20.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Indledningsvis bemærkes, at reglerne om genhusning af lejeren som følge af ekspropriation, som hidtil har været indeholdt i gældende lejelovs kapitel om opsigelse, foreslås videreført i kapitel 6 i det samtidigt fremsatte forslag til lov om boligforhold.

2.20.2.1. Lejerens opsigelse

Den gældende lejelovs § 81, stk. 1, foreslås i lovforslagest § 169 omformuleret således, at indholdet af bestemmelsen, nemlig at lejeren som udgangspunkt frit kan opsige lejeaftalen, tydeliggøres.

I den gældende § 81, stk. 2, om, at lejeren ikke uden ægtefællens samtykke må opsige lejemål om familiens bolig eller lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet, er i 2. pkt. en henvisning til gældende lejelovs § 72, 2. og 3. pkt.

Den gældende lejelovs § 72 foreslås videreført som §160 i lovforslaget, dog således at § 72, 2. og 3. pkt., erstattes af lovforslagets §160, stk. 2-4.

Ved videreførelsen af § 81, stk. 2, som lovforslagets § 170, stk. 2, foreslås det, at henvisningen til § 72, 2. og 3. pkt., erstattes af en henvisning til lovforslagets §160, stk. 2-4. Der er herved tale om lovfæstelse af den gældende ordning, hvorefter Familieretshuset i visse tilfælde kan give tilladelse til opsigelse af et lejemål, når den anden ægtefælle nægter at give samtykke til, at lejemålet opsiges, eller når samtykke ikke kan indhentes inden rimelig tid. Samtidig lovfæstes den gældende mulighed for omstødelse af en opsigelse af et lejemål, når opsigelsen er sket uden samtykke eller tilladelse.

Der er tale om en indholdsmæssig ændring, som er begrundet i, at Statsforvaltningen pr. 1. april 2019 blev nedlagt og en række opgaver dermed overgik til Familieretshuset.

2.20.2.2. Udlejerens opsigelse

Reglerne om udlejerens opsigelse videreføres med en enkelt præcisering, samt en udvidelse af udlejerens opsigelsesmulighed ved lejerens gentagne misligholdelse af fremlejeforhold.

Reglerne om udlejerens mulighed for at opsige en beboelseslejlighed efter gældende lejelovs § 82, litra d, som er knyttet til lokaler til restauration, butik, kiosk m.v., foreslås videreført med en præcisering, som har til formål at tydeliggøre, at den i bestemmelsen hjemlede opsigelsesadgang både vedrører den beboelseslejlighed, som er knyttet til lokaler til restauration, butik, kiosk m.v., og de dertil knyttede erhvervslokaler.

Herudover har der været observeret tilfælde hvor en lejer, som har foretaget fremleje (herefter fremlejegiver) i fremlejeforhold gentagne gange har undladt at tilbagebetale indskud, trods en forpligtelse hertil. Dette har bragt opmærksomhed på forskellen i sikkerhed for sine krav som lejer og som fremlejetager, og det er derfor blevet ønsket at se nærmere på muligheder for at styrke fremlejetageres rettigheder.

Det er i den forbindelse vurderet hensigtsmæssigt at se nærmere på indgreb, som i større grad sanktionerer lejere, der som fremlejegiver gentagne gange misligholder deres forpligtelser i fremlejeforholdet.

Det foreslås med lovforslaget, at der som et led i at øge retssikkerheden for fremlejetagere som noget nyt indsættes bestemmelser om udlejerens mulighed for at opsige lejeforholdet med en lejer, der som fremlejegiver gentagne gange misligholder dennes forpligtelse i fremlejeforhold.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at lejere har tilstrækkeligt incitament til at overholde gældende lovgivning, når de er fremlejegivere, ligesom det skal sikre udlejere medindflydelse i overholdelsen af lejerens forpligtelser i fremlejeforhold.

Der er ikke med forslaget tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.

2.20.2.3. Begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang

Reglerne om begrænsninger i udlejerens adgang til at opsige lejeren videreføres uden indholdsmæssige ændringer.