B 24 (som fremsat): Forslag til folketingsbeslutning om sikring af og øget indflydelse for beboerrepræsentationerne i private udlejningsejendomme.

Fremsat den 16. marts 2005 af Lissa Mathiasen (S), Jytte Andersen (S), Christine Antorini (S), Carsten Hansen (S) og Rasmus Prehn (S)

Forslag til folketingsbeslutning

om sikring af og øget indflydelse for beboerrepræsentationerne i private
udlejningsejendomme

Folketinget pålægger regeringen at fremsætte lovforslag, der pr. 1. december 2005 sikrer,

at beboerrepræsentationen kan indbringe spørgsmål om mangler på ejendommen for huslejenævnet,

at beboerpræsentationen ved væsentlige arbejder på ejendommen kan pege på en bydende på arbejderne i ejendommen,

at udlejeren kan pålægges en sanktion, såfremt udlejeren ikke overholder lejelovenes bestemmelser vedrørende inddragelse af beboerrepræsentationen i ejendommens anliggender, og

at beboerrepræsentationen kan nedlægge veto mod en forbedringsplan for ejendommen, såfremt den ikke er indarbejdet i en 5-årig forbedrings- og vedligeholdelsesplan for ejendommen, og såfremt den ikke er hensigtsmæssig. En tvist herom afgøres af huslejenævnet.

Bemærkninger til forslaget

Almindelige bemærkninger

Beslutningsforslaget er en uændret genfremsættelse af beslutningsforslag nr. B 111 fra folketingsåret 2004-05, 1. samling. Se Folketingstidende 2004-05, 1. samling, tillæg A side 4782 og 4785. Dog er tidsfristen for fremsættelsen af lovforslaget ændret fra 1. juli 2005 til 1. december 2005.

I større privat og offentligt ejede udlejningsejendomme kan beboerne vælge en beboerrepræsentation. Beboerrepræsentationen skal samarbejde med udlejeren om forhold vedrørende ejendommen, og beboerrepræsentationen skal efter loven tages med på råd, når der varsles højere husleje, og når der skal gennemføres arbejder og forbedringer på ejendommen.

I 1995 blev der i lejelovene indføjet en række bestemmelser med henblik på at give beboerrepræsentanterne forbedret indseende med og indflydelse på ejendommens forhold, når det gælder vedligeholdelse og ind- og fraflytning m.v.

Erfaringerne med det praktiske arbejde med disse bestemmelser viser, at udlejeren alt for ofte ikke efterlever lovens bestemmelser. Udlejeren undlader at inddrage beboerrepræsentationen, fordi der ikke er nogen sanktioner, der sikrer en reel indflydelse og et reelt samarbejde mellem parterne.

Det foreslås derfor, at lejelovene forbedres, således at de bestemmelser, der formelt giver beboerrepræsentationen indflydelse, styrkes med en sanktion, såfremt udlejer ikke overholder lovens hensigt.

Herudover foreslås det at udvide beboerrepræsentationens beføjelser, således at beboerrepræsentationen kan indbringe sager om mangler for huslejenævnet, og således at beboerrepræsentationen kan nedlægge veto imod forbedringsarbejder i ejendommen.

Bemærkninger til forslagets enkelte bestemmelser

Ad 1: Beboerrepræsentationen kan indbringe spørgsmål om mangler på ejendommen til huslejenævnet

Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3, skal en udlejer, såfremt udlejeren ønsker at udleje et gennemgribende moderniseret lejemål, inden lejeaftalen indgås, orientere beboerrepræsentanterne herom og meddele beboerrepræsentanterne, at beboerrepræsentanterne eller lejerne inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, kan indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. boligreguleringslovens § 22, stk. 1.

Beboerrepræsentanternes initiativret på dette område er ikke generel, men begrænset til denne situation.

Det er urimeligt, at beboerrepræsentanterne ikke i almindelighed på samtlige lejeres vegne kan indbringe sager om vedligeholdelsesmangler på ejendommen. Hvis sådanne sager skal indbringes i dag, kræver det fuldmagt fra de enkelte lejere.

For at forbedre beboerrepræsentanternes mulighed for at øve indflydelse på ejendommens vedligeholdelsesstand foreslås det derfor, at beboerrepræsentanterne i almindelighed har ret til at indbringe spørgsmål om mangler på ejendommen for huslejenævnet.

Ad 2: Beboerpræsentationen kan ved væsentlige arbejder på ejendommen pege på en bydende på arbejderne på ejendommen

Kun på meget få områder indeholder lejelovene en sikring af priskonkurrence ved istandsættelsesarbejder på private udlejningsejendomme. Således gælder det efter lejelovens § 66, at såfremt en udlejer i bunden licitation udbyder planlagte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, hvor den samlede udgift udgør mere end 20 kr. pr. m² bruttoetageareal, skal beboerrepræsentanterne €" samtidig med at udlejeren indkalder til møde €" tilbydes at udpege mindst én bydende i licitationen.

Denne sikring af et uafhængigt alternativt tilbud på arbejderne på ejendommen gælder kun for en bunden licitation. I alle andre tilfælde er hverken beboerrepræsentanterne eller lejerne i ejendommen sikret, at arbejderne udbydes i konkurrence.

For udlejeren er der ikke noget væsentligt incitament til at sikre lavest mulige priser, idet omkostningerne ved arbejdernes gennemførelse enten kan overvæltes på lejerne via forbedringsforhøjelser eller kan hentes via de henlæggelser, som lejerne har indbetalt over huslejen til fremtidig vedligeholdelse af ejendommen.

Det foreslås derfor, at såfremt der skal gennemføres vedligeholdelses- og forbedringsarbejder i ejendommen, hvor den samlede udgift udgør mere end 20 kr. pr. m² bruttoetageareal, skal udlejeren for efterfølgende at kunne finansiere arbejderne med en forbedringsforhøjelse eller ved træk på ejendommens vedligeholdelseskonti skriftligt anmode beboerrepræsentanterne om med et rimeligt varsel at udpege mindst én bydende på arbejderne i ejendommen.

Ad 3: Udlejeren kan pålægges en sanktion, såfremt udlejeren ikke overholder lejelovenes bestemmelser vedrørende inddragelse af beboerrepræsentationen i ejendommens anliggender

Lejelovene indeholder en del bestemmelser, der har til formål at sikre, at beboerrepræsentanterne inddrages i en række forhold omkring ejendommen og de enkelte lejemål.

Mange af disse bestemmelser blev gennemført i 1995 efter et enigt oplæg fra udlejere og lejere herom. Det blev dengang aftalt, at enkelte af bestemmelserne ikke skulle pålægges en sanktion, fordi samarbejdet på dette område skulle bygge på det frivillige initiativ hos både udlejere og beboerrepræsentation.

Imidlertid viser erfaringerne, at udlejere i mange ejendomme ikke har til hensigt frivilligt at inddrage beboerrepræsentationen i ejendommens anliggender.

Tilstanden er endda således, at flere eksperter inden for lejeretsområdet foreslår bestemmelserne fjernet €" bestemmelserne kaldes papparagraffer uden reelt indhold.

Hensigten med de pågældende paragraffer har været at give beboerrepræsentationen indseende med ejendommens anliggender og sikre lejerne en øget tryghed og ligebehandling ved genudlejning og fraflytning.

Der findes en del udlejere, som har et godt samarbejde med beboerrepræsentationen på disse områder. Men der findes desværre alt for mange udlejere, som ser stort på beboerrepræsentationen, fordi der mangler en sanktion.

Det foreslås derfor, at der i lejeloven og boligreguleringsloven indsættes en sanktion ved tilsidesættelse af disse bestemmelser.

Det drejer sig om følgende bestemmelser:

Orientering om klager

Efter lejelovens § 65, stk. 2, skal udlejeren holde beboerrepræsentanterne løbende orienteret om en beboers klager over andre beboere.

Halfdan Krag Jespersen m.fl. skriver i Karnov 2003, »Leje- og boligregulering«, om denne regel:

»Baggrund for reglen er, at beboerrepræsentanterne ville kunne indtræde i sådanne sager som rådgiver og mæglere og på den måde €" i de tilfælde, hvor det er muligt €" bidrage til, at stridigheder bilægges på et så tidligt tidspunkt som muligt. Overtrædelse af reglen er såvel formelt som reelt usanktioneret.«

Det foreslås, at der indføres en sanktion i forbindelse med denne regel.

Orientering om genudlejning

Efter lejelovens § 65, stk. 2, 2. pkt., skal udlejerne orientere beboerrepræsentanterne, når der foretages genudlejning af beboelseslejligheder med oplysning om indestående på kontoen for indvendig vedligeholdelse efter § 22.

Halfdan Krag Jespersen skriver herom i Karnov 2003:

»Baggrunden for reglen er, at beboerrepræsentanterne til enhver tid bør have overblik over den lejekreds, der er grundlaget for repræsentationen, samt at de sikres overblik over de midler, som henstår til den indvendige vedligeholdelse for hele ejendommen.«

Det foreslås, at beboerrepræsentanterne bliver orienteret om indestående på vedligeholdelseskontoen for det enkelte lejemål, og at sanktionen for ikke at oplyse dette bliver, at udlejeren forpligtes til at anerkende, jf. den gældende sanktion for udvendig vedligeholdelseskonti, at der indestår 5 års midler på denne konto.

Orientering ved indflytning

Efter lejelovens § 9, stk. 2, skal udlejeren i ejendomme med beboerrepræsentation med rimelig frist indkalde beboerrepræsentanterne til at deltage i gennemgang af en lejlighed og eventuel udfærdigelse af en indflytningsrapport.

I Socialdemokratiets beslutningsforslag om forbedring af lejeres tryghed og retsstilling ved fraflytning fra private udlejningsboliger foreslås obligatoriske indflytningsrapporter, og det foreslås her, at udlejeren ikke kan gøre mangler gældende ved fraflytning, såfremt udlejeren ikke kan dokumentere, at der foreligger en indflytningsrapport, og at beboerrepræsentationen har været indkaldt til udfærdigelse af denne.

Orientering om fraflytning

Ifølge lejelovens § 98, stk. 2, skal udlejerne i ejendomme med beboerrepræsentation orientere lejerne om adgang til at lade beboerrepræsentanterne deltage i gennemgangen af lejligheden, og beboerrepræsentanterne skal have kopi af en fraflytningsrapport.

Det foreslås, at såfremt udlejeren ikke indkalder beboerrepræsentanterne til fraflytningssyn og ikke tildeler beboerrepræsentanterne en kopi af fraflytningsrapporten, mister udlejeren sit krav i forbindelse med fraflytning.

Pligt til at indkalde til budgetmøde

Efter boligreguleringslovens § 13, stk. 2, skal udlejeren før varsling af lejeforhøjelse over for lejerne med rimelig frist indkalde beboerrepræsentanterne til et budgetmøde med henblik på drøftelse af budgettet.

Halfdan Krag Jespersen skriver herom i Karnov 2003:

»Ifølge motiverne kan huslejenævnet, såfremt udlejeren ikke overholder pligten til at afholde budgetmøde, beslutte, at varslingen skal bortfalde. Denne sanktion har ikke hjemmel i bestemmelsens ordlyd og må anses for klart ubeføjet.«

Efterfølgende retsafgørelser har vist, at Halfdan Krag Jespersen har ret.

Det foreslås derfor, at det gøres til en gyldighedsbetingelse for varslingen, at beboerrepræsentanterne har været indkaldt til et budgetmøde.

Drøftelse af planlagte vedligeholdelsesarbejder

Ifølge lejelovens § 66, stk. 2, skal beboerrepræsentanterne med rimelig frist indkaldes til møde med udlejeren om gennemførelse af planlagte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Bestemmelsen er ikke umiddelbart udstyret med nogen sanktion, såfremt udlejeren ikke iagttager de pågældende regler.

Ifølge Halfdan Krag Jespersen med fleres bemærkninger i Karnov 2003 til pågældende bestemmelse er der betydelig usikkerhed om, hvorvidt varslingen af forbedringsforhøjelse er ugyldig, såfremt betingelserne i lejelovens § 66, stk. 2-5, ikke er overholdt.

Det foreslås, at lejelovgivningen præciseres på dette område, således at betingelserne i § 66, stk. 2, skal være opfyldt.

Ad 4: Beboerrepræsentationen kan nedlægge veto mod en forbedringsplan for ejendommen, såfremt den ikke er indarbejdet i en 5-årig forbedrings- og vedligeholdelsesplan for ejendommen, og såfremt den ikke er hensigtsmæssig. En tvist herom afgøres af huslejenævnet.

I Socialdemokratiets beslutningsforslag om priskonkurrence og bedre omkostningsstyring i privat udlejningsbyggeri foreslås det, at der gennemføres obligatoriske vedligeholdelsesplaner for ejendommene.

Efter den gældende lejelovgivning kan udlejeren varsle forbedringer af lejemål og ejendom, uden at der foreligger en vedligeholdelsesplan for ejendommen, og uden at lejerne kan vetoe forbedringerne.

Efter boligreguleringslovens § 25 kan huslejenævnet modsætte sig iværksættelse af forbedringer, hvis forbedringerne må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed.

Det foreslås, at beboerrepræsentationen får en generel mulighed for at nedlægge veto mod forbedringer i ejendommen.

Det skal dog gælde, at såfremt udlejeren kan dokumentere, at forbedringerne er indeholdt i en med beboerrepræsentationen forhandlet forbedringsplan for ejendommen, kan beboerrepræsentationen naturligvis ikke nedlægge veto mod forbedringerne, medmindre ændrede forhold for ejendommen gør, at forbedringerne må skønnes uhensigtsmæssige af huslejenævnet.

Skriftlig fremsættelse

Lissa Mathiasen (S):

Som ordfører for forslagsstillerne tillader jeg mig herved at fremsætte:

Forslag til folketingsbeslutning om sikring af og øget indflydelse for beboerrepræsentationerne i private udlejningsejendomme.

(Beslutningsforslag nr. B 24).

Jeg henviser i øvrigt til de bemærkninger, der ledsager forslaget, og anbefaler det til Tingets velvillige behandling.