Boligudvalget 2024-25
BOU Alm.del Bilag 64
Offentligt
3055644_0001.png
2025
Tilbudspligt
Rapport fra udvalget om tilbudspligt
1
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Rapport fra Udvalget om tilbudspligt
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0004.png
Udvalget om tilbudspligt
Udvalget om tilbudspligt
Udvalget har til formål at beskrive og analysere den nuværende tilbudspligt, herunder forvent-
ningerne til ordningen, omfanget af anvendelsen af tilbudspligtsreglerne og udfordringerne/pro-
blemerne med ordningen. Herudover har udvalget til formål at finde et eller flere konkrete for-
slag til at forbedre den nuværende tilbudspligt med henblik på en mindre bureaukratisk, mindre
omkostningstung og smidig løsning.
Udvalgsarbejdet har særligt fokuseret på at identificere og udarbejde initiativer, der kan sikre,
at tilbudspligten bliver mindre bureaukratisk, mindre omkostningstung og mere smidig.
2
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Udvalget om tilbudspligt
Udvalget om tilbudspligt .......................................................................................................... 2
1.
Indledning ........................................................................................................................ 5
1.1. Kommissoriet .......................................................................................................... 5
1.2. Udvalgets sammensætning .................................................................................... 6
1.3. Opfyldelse af kommissoriet ..................................................................................... 6
1.4. Afrapportering ......................................................................................................... 7
1.5. Sammenfatning ...................................................................................................... 7
1.6. Mindretalsudtalelse ............................................................................................... 10
Tilbudspligten i dag ........................................................................................................ 12
2.1. Indledning ............................................................................................................. 12
2.2. Redegørelse for den historiske udvikling i reglerne .............................................. 12
Andelsboliglovgivningen ................................................................................................. 19
3.1. Indledning ............................................................................................................. 19
3.2. Redegørelse for den historiske udvikling i reglerne .............................................. 19
Beboersammensætning og botider ............................................................................... 23
4.1. Indledning ............................................................................................................. 23
4.2. Beboersammensætning........................................................................................ 23
4.3. Botider .................................................................................................................. 24
Udbredelsen af andelsboliger......................................................................................... 26
5.1. Indledning ............................................................................................................. 26
5.2. Andelsboligsektoren i Danmark ............................................................................ 26
5.3. Tilgangen af andelsboliger 2000-2023 .................................................................. 27
5.4. Fordelingen af andelsboliger efter prisfastsættelsesmetoderne ............................ 29
Ejendomme og boliger omfattet af tilbudspligtsreglerne ................................................. 30
6.1. Indledning ............................................................................................................. 30
6.2. Tilbudspligtsejendomme i 2024 ............................................................................ 30
6.3. Ejendomme der kan ejerlejlighedsopdeles ........................................................... 32
6.4. Særligt om salg af almene boliger efter tilbudspligt ............................................... 33
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt ................................... 34
7.1. Indledning ............................................................................................................. 34
7.2. Lejernes betalingsevne ......................................................................................... 34
7.3. Hvad er boligomkostninger? ................................................................................. 36
7.4. Bestemmelse af boligomkostningerne .................................................................. 37
7.5. Analyse af boligomkostninger ............................................................................... 39
7.6. Analyse af boligomkostning ved alternative lejeniveauer ...................................... 45
7.7. Analyse af boligomkostning ved et alternativt renteniveau.................................... 48
7.8. Udvalgets bemærkninger til boligudgifterne .......................................................... 50
Spørgeskemaundersøgelse vedr. omkostninger til gennemførsel af tilbudspligten ........ 53
8.1. Indledning ............................................................................................................. 53
8.2. Formål og baggrund ............................................................................................. 53
8.3. Datagrundlag ........................................................................................................ 54
8.4. Resultat ................................................................................................................ 55
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
3
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Udvalget om tilbudspligt
9.
Mulige modeller for justering af tilbudspligten................................................................. 57
9.1. Indledning ............................................................................................................. 57
9.2. Tilbudspligtens anvendelsesområde (lejelovens § 196) ........................................ 59
9.3. Aktivering af tilbudspligten (lejelovens § 198) ....................................................... 67
9.4. Opfyldelse af tilbudspligt (lejelovens § 199) .......................................................... 75
9.5. Manglende udførelse af tilbudspligten .................................................................. 85
BILAG ................................................................................................................................... 88
Bilag 1 – Bestanden af andelsboliger siden 1980 ........................................................... 89
Bilag 2 – Fordeling af andelsboligforeninger efter størrelse ........................................... 91
Bilag 3 – Priser på andelslejligheder sammenlignet med priser på ejerlejligheder ......... 92
Bilag 4 – Fordeling af andelsboliger på kommunalplan .................................................. 95
Bilag 5 – Talmæssig opgørelse over tilgang af andelsboliger......................................... 97
Bilag 6 – Afgang af andelsboliger 2000-2023 ................................................................. 99
Bilag 7 – Gennemgribende forbedrede lejemål ............................................................ 103
Bilag 8 – Hvilken rolle har muligheden for gennemgribende forbedrede lejemål for
ejendommens pris? ............................................................................................ 105
Bilag 9 – Resultater - alternative scenarier................................................................... 107
Redaktionen er afsluttet den 19. juni 2025.
4
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0007.png
Indledning
1. Indledning
1.1.
Kommissoriet
”Baggrund
I den af regeringen (Socialdemokratiet, Venstre og Moderaterne), Socialistisk Folkeparti, Dan-
marksdemokraterne, Det Konservative Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre, Dansk Fol-
keparti og Alternativet indgåede aftale om af 15. maj 2023 og bygge- og boligpolitiske indsatser
aftaltes det, at der efter en grundig dialog med lejer- og udlejerorganisationer skulle gennem-
føres en analyse af tilbudspligten.
Det er fundet formålstjenligt at nedsætte et udvalg til at gennemføre denne analyse.
Formål
Formålet med udvalget er at analysere, hvordan en mindre bureaukratisk, mindre omkost-
ningstung og smidig tilbudspligt kan tilsikres.
I dag bruges der store ressourcer fra udlejers side på at gennemføre en tilbudspligt, som i den
form, den ligger i dag, sjældent resulterer i nye andelsboligforeninger.
Udvalgets opgaver
Udvalget skal gennemføre en analyse af tilbudspligten. Analysen skal indeholde følgende:
En beskrivelse og analyse af den nuværende tilbudspligt herunder forventningerne
til ordningen, omfanget af anvendelsen af tilbudspligtsreglerne og udfordrin-
gerne/problemerne forbundet hermed.
Et eller flere konkrete forslag til at forbedre den nuværende tilbudspligt med henblik
på en mindre bureaukratisk, mindre omkostningstung og smidig løsning.
Herunder kan der være tale om forslag til helt andre modeller for tilbudspligt.
Udvalgets sammensætning
Udvalget sammensættes med:
En repræsentant fra Huslejenævnsforeningen (kendskab til lejelovgivningen)
En dommer (kendskab til reglernes anvendelse i praksis)
En boligøkonom (kendskab til boligøkonomi- og finansiering)
En udlejerrepræsentant
En lejerrepræsentant
En repræsentant fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation”.
5
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Indledning
1.2.
Udvalgets sammensætning
Landsdommer Claus Rohde (formand)
Professor Hans Henrik Edlund, Husleje- og beboerklagenævnsforeningen
Tidligere juridisk direktør Lena Hartmann, EjendomDanmark (Nu PKA Ejendomme)
Cheføkonom Marc Lund Andersen, Boligøkonomisk Videncenter
Chefjurist Anders Svendsen, Lejernes Landsorganisation
Juridisk chef Anne Kristensen, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
Udvalget havde ved afgivelse af denne rapport følgende sammensætning:
1.3.
Opfyldelse af kommissoriet
Der har været uenighed blandt udvalgets medlemmer om, hvordan kommissoriet nærmere
skal forstås.
Claus Rohde, Hans Henrik Edlund og Lena Hartmann har forstået kommissoriet således, at
udvalgets opgave var at finde løsninger for, hvordan lejelovens nuværende regler om tilbuds-
pligt kunne blive lettere at gennemføre. Disse medlemmer af udvalget har derfor forstået
kommissoriet således, at det væsentlige har været at foretage en undersøgelse af udfordrin-
ger ved
gennemførelsen
af tilbudspligten for udlejer, herunder omkostningerne til opfyldelse
af tilbudspligten og løsningen af disse udfordringer. Som en del heraf indgår forslag om re-
gelændringer, der vil gøre udlejerens forpligtelse dels tydeligere, dels lettere at gennemføre.
Marc Lund Andersen, Anders Svendsen og Anne Kristensen har forstået kommissoriet såle-
des, at udvalget skulle foretage en undersøgelse af tilbudspligtsordningen, der inkluderede
”en
beskrivelse og analyse af den nuværende tilbudspligt herunder forventninger til ordningen, om-
fanget af anvendelsen af tilbudspligtsreglerne og udfordringerne/problemerne forbundet her-
med”.
Denne analyse skulle så danne grundlag for forslag til, hvordan tilbudspligtsordningen
kunne forbedres med henblik på at tilsikre mindre bureaukrati, færre omkostninger og en mere
smidig ordning.
Da der ikke fandtes noget data eller nogle undersøgelser, der belyste graden af bureaukrati,
omkostninger og smidighed, forstod disse medlemmer kommissoriet sådan, at dét måtte være
en primær opgave at få belyst for at kunne fremsætte passende regelforslag.
Kommissoriet fremhæver, at tilbudspligten i dag sjældent fører til nye andelsboligforeninger.
Det blev derfor tolket som en prioritet at få belyst, hvorvidt og hvorfor det måtte være tilfældet
– herunder i hvilken grad det skyldes tilbudspligtsreglerne eller årsager såsom finansierings-
regler, økonomi blandt eksisterende lejere, prisudvikling for andelsboliger eller helt andre år-
sager.
Som følge af denne uenighed, har udvalget udført undersøgelser, der tilgodeser begge fortolk-
ninger af kommissoriet.
6
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0009.png
Indledning
1.4.
Afrapportering
Udvalget har afholdt 12 møder i perioden marts 2024 til juni 2025.
Det bemærkes, at udvalget har haft mulighed for at komme med flertals- og mindretalsudtalel-
ser i forbindelse med den endelige rapportering.
Udvalget er blevet sekretariatsbetjent af Social- og Boligministeriet (departementet) samt So-
cial- og Boligstyrelsen. Udvalget har fået en række beregninger udført af Social- og Boligsty-
relsen. En del af disse beregninger er medtaget som bilag til rapporten.
Det bemærkes, at der igennem rapportens punkt 2-7 anvendes begrebet ”traditionel andels-
boligforening” og ”traditionel andelsboligforeningsejendom”. Ved begrebet menes en ejendom,
hvor de tidligere lejere har overtaget ejendommen på andelsbasis. Der findes ikke data om,
hvilke af de traditionelle andelsboligforeninger som er stiftet som følge af tilbudspligten, og
hvilke der er stiftet via et frivilligt salg af ejendommen til lejerne.
1.5.
Sammenfatning
Reglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitel 24 indebærer en række forpligtelser for udlejeren
ved hel eller delvis overdragelse af ejendommen eller ved en række overdragelser af aktier-
eller anparter i det selskab, som ejer ejendommen. Opfyldelse af reglerne forårsager udgifter
og kræver ressourcer for udlejer.
Udvalget lægger til grund, at der politisk fortsat er et ønske om at bevare muligheden for le-
jerne for at overtage ejendommen på andelsbasis, hvilket fremgår bl.a. af seneste skærpelse
af lejelovens § 198, jf. lov nr. 1793/2023. Udvalget har derfor ikke diskuteret, hvorvidt reg-
lerne i deres hele skulle afskaffes eller væsentligt begrænses. Udvalget har herefter været
enige om, at reglerne ikke fungerer optimalt i dag – hverken for den udlejer, der skal gen-
nemføre tilbudspligten, eller for den lejer, der modtager tilbudsbrevet fra udlejer, og som har
mulighed for at være med til at acceptere tilbuddet, der alene kan accepteres af en andelsbo-
ligforening stiftet af lejerne.
Undersøgelser har vist, at der er en væsentlig forskel i beboersammensætningen og botider
afhængigt af boligformen.
I Danmark er der groft optegnet tre forskellige boligformer; ejerbolig, andelsbolig og lejebolig.
Der er flest, der bor i ejerboliger, med henholdsvis. ca. 1.454.000 boliger og ca. 3.358.000
personer, hvor den gennemsnitlige botid er 19 år. Der er 1.191.000 personer, der bor i pri-
vate lejeboliger, hvor den gennemsnitlige botid er 7 år, og 1.010.000 personer, der bor i al-
mene lejeboliger, hvor den gennemsnitlige botid er 10 år. Den boligtype med færrest beboere
er andelsboliger, hvor der er ca. 200.000 boliger med ca. 345.000 beboere, hvor den gen-
nemsnitlige botid er 12 år.
7
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Indledning
Tilgangen af andelsboliger har med alene i omegnen af 100 boliger årligt de sidste år ikke
været høj. Dette til trods for, at der er et væsentligt antal ejendomme, der er omfattet af til-
budspligtsreglerne. Som følge af, at udvalget konstaterer, at der er så få (hvis nogen) almene
boliger, der sælges som andelsboliger, vurderer udvalget, at der i denne sammenhæng er
tale om 11.402 relevante ejendomme med i alt 219.836 relevante boliger, der var tilbudsplig-
tige i 2024. Lejen for disse er typisk fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje, her-
under som gennemgribende forbedrede lejemål, og ejendommene udgøres typisk af ældre
udlejningsejendomme, hvor lejeniveauet er i den lave ende af lejemarkedet. Ejendommene
er udlejningsejendomme, og ved fremtidigt salg af ejendommene skal ejendommen tilbydes
til lejerne på andelsbasis. I det omfang ejendommene er opført i 1967 eller senere, eller hvis
opførelsesår er ukendt, kan ejendommen formentlig ejerlejlighedsopdeles, og i givet fald vil
ejendommen ikke længere være omfattet af reglerne om tilbudspligt.
Udvalget har fået foretaget en række illustrative beregninger af henholdsvis de rent økonomi-
ske (boligomkostninger) samt likviditetsmæssige (boligudgifter) konsekvenser for lejere ved
at takke ja ifm. tilbudspligten. Beregningerne indikerer, at det generelt er økonomisk fordelag-
tigt for lejere at blive andelshavere, da boligomkostningerne falder. Fordelagtigheden varierer
afhængigt af, hvor høj en husleje lejeren hidtil har betalt. Desto højere husleje desto mere
fordelagtigt er det at blive andelshaver.
På trods af den økonomiske fordelagtighed viser beregningerne dog også, at lejerens likvidi-
tet presses, fordi der efter eventuel overtagelse skal betales af på lån.
Beregningerne indikerer derfor, at lejere, der takker nej ifm. tilbudspligt, ikke takker nej ud fra
en ren økonomisk betragtning, men snarere det likviditetsmæssige pres, et køb vil medføre.
Der er i 2010’erne sket flere opstramninger med hensyn til finansieringsvilkår og krav i forbin-
delse med stiftelse af andelsboligforeninger, hvilket kan have medvirket til, at der ikke stiftes
flere andelsboligforeninger. Udvalget har ikke undersøgt det nærmere omfang af, hvilken be-
tydning disse forhold har.
Udvalget har via en spørgeskemaundersøgelse, jf. punkt 8, kunnet konstatere, at en udlejer,
der skal gennemføre en tilbudspligt, har udgifter og bruger ressourcer på opfyldelse af lejelo-
vens regler. Spørgeskemaundersøgelsen viste blandt andet, at en udlejer alene på advokat-
omkostninger i gennemsnit anvender 77.000kr. på en aktivhandel og 127.000kr på en aktie-
/anpartshandel. Ud af 177 tilbudspligtige handler, som udvalget gennem spørgeskemaunder-
søgelsen har fået indsigt i, accepterede lejerne alene handlen i to tilfælde, svarende til 1,15
% af handlerne, hvilket harmonerer med opgørelsen udarbejdet af Social- og Boligstyrelsen,
punkt 5.3, figur 5.3. Undersøgelsen er baseret på besvarelser fra ret få respondenter, hvoraf
en af respondenterne har bidraget med oplysninger om ca. 2/3 af overdragelserne, og under-
søgelsen er på den baggrund usikker og kan derfor alene anvendes indikativt. Havde den på-
gældende respondent ikke svaret, havde acceptraten været på ca. 3 %, hvilket understreger
undersøgelsens usikkerhed. Blot to respondenter besvarede, hvor længe afholdelse af syn
og skøn i forbindelse med en aktie-/anpartshandel kunne trække handler ud. De angav, at
det henholdsvis kunne tage op til 7 og 10 måneder. Det skal bemærkes, at udvalget ønskede
at få gennemført en digital spørgeskemaundersøgelse til bedre belysning af spørgsmål, men
ministeriet oplyste, at det ikke kan stille et program til gennemførelse af en sådan undersø-
gelse til rådighed.
8
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Indledning
Udvalget har ønsket, at der blev indhentet oplysninger fra Tinglysningsretten om antallet af
ejendomsoverdragelser, hvor lejerne har fået ejendommen tilbudt efter reglerne om tilbuds-
pligt, men hvor lejerne ikke har accepteret tilbuddet. Udvalget ville derved kunne have fået
oplysninger om antallet af ejendomsoverdragelser, hvor tilbuddet ikke blev accepteret. Ting-
lysningsretten har udarbejdet en særskilt erklæring herom, som skal anvendes for at få ting-
lyst et skøde på en tilbudspligtig ejendom, som oplysningerne kunne baseres på. Det blev
oplyst, at undersøgelsen ville koste knap 15.000 kr., men ministeriet ønskede ikke at bruge
ressourcerne til denne undersøgelse, hvilket udvalget finder utilfredsstillende.
Det bemærkes endvidere, at det ikke har været muligt at lave en brugerundersøgelse, hvor
lejere som blev tilbudt en ejendom kunne svare på, hvorfor de valgte ikke at overtage ejen-
dommen på andelsbasis.
Ved udvalgets arbejde er det ikke analyseret, hvorvidt priserne eller vilkårene for långivning
er anderledes for lejere, som vil overtage en ejendom på andelsbasis end for investorer.
Udvalget har drøftet, at tilbudspligtsprocessen på flere punkter kan effektiviseres, smidiggø-
res og gøres administrativt lettere. Da udvalget lægger til grund, at der er et politisk ønske om
at bevare muligheden for lejerne for at overtage ejendommen på andelsbasis, har udvalget
endvidere drøftet forslag til at sikre mulighederne herfor. Udvalgets arbejde er fordelt på de
nuværende bestemmelser i lejeloven, og udvalget har i den forbindelse diskuteret og under-
søgt nedenstående forslag, der dog ikke alle støttes af hele udvalget:
-
Til ”tilbudspligtens anvendelsesområde”, jf. lejelovens § 196, har udvalget under-
søgt og udarbejdet forslag om:
o
o
o
-
-
en ensretning af antallet af beboelseslejligheder for at tilbudspligten udlø-
ses, jf. punkt 9.2.1.,
en ændring af reglerne for om tilbudspligt udløses ved udmatrikulering og
udstykning, jf. punkt 9.2.2 og
en ændring, såfremt der sker udlejning, inden der er opnået byggetilla-
delse, jf. punkt 9.2.3.
Til ”øvrige rettigheder”, jf. lejelovens § 197, har udvalget ikke stillet forslag til æn-
dringer.
Til ”aktivering af tilbudspligt”, jf. lejelovens § 198, har udvalget undersøgt og udar-
bejdet forslag om:
o
o
o
o
en ændring af reglerne om, hvorvidt overdragelse af selskabsandele udlø-
ser tilbudspligt, jf. punkt 9.3.1.,
en ændring af, hvornår successiv overdragelse af selskabsandele udløser
tilbudspligt, jf. punkt 9.3.2.,
en ændring af reglerne om tilbudspligt ved salg af aktier/anparter i hol-
dingstruktur, jf. punkt 9.3.3.,
en indførelse af, at tilbudspligt kan udløses som følge af aktieudvidelser
mv., jf. punkt 9.3.4, og
9
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Indledning
o
-
en udvidelse af undtagelsesbestemmelserne, jf. punkt 9.3.5.
Til ”opfyldelse af tilbudspligt”, jf. lejelovens § 199, har udvalget undersøgt og udar-
bejdet forslag om:
o
o
o
o
o
o
En præcisering af, at tilbuddet skal afgives overfor lejere og ikke fremle-
jere, jf. punkt 9.4.1,
en indførelse af en totrinsmodel for acceptfristen, jf. punkt 9.4.2,
en model for hurtigere gennemførelse af syn og skøn ved retterne, jf.
punkt 9.4.3.,
en ændring af reglerne for syn og skøn ved overdragelse af et ejendoms-
selskab, der alene ejer den tilbudspligtige ejendom, jf. punkt 9.4.4.,
implementering af en minimumsliste for de oplysninger, som udlejer skal
udlevere til lejer i forbindelse med tilbudspligten, jf. punkt 9.4.5.-9.4.6. og
en mulighed for at tilbyde ejendommen til lejerne, uden at lejer har et ak-
tuelt tilbud fra tredjemand, jf. punkt 9.4.7.
-
Til ”tinglysning”, jf. lejelovens § 200, og ”fravigelighed”, jf. lejelovens § 201, har ud-
valget ikke stillet forslag til ændringer.
Derudover har udvalget undersøgt indførslen af en ny hjemmel, der omfatter retsvirkningen
af, at en udlejer ikke har gennemført tilbudspligten, jf. punkt 9.5.
1.6.
Mindretalsudtalelse
Mindretalsudtalelse – Anders Svendsen
”Udvalget har efter min opfattelse lavet et godt stykke arbejde, men er grundlæggende for til-
bageholdende med at drage de nødvendige konklusioner, der forklarer, hvorfor der ikke op-
rettes flere andelsboligforeninger ved brug af tilbudspligten.
Det fremgår af Social- og Boligstyrelsens tal, Bilag 8, figur O, at priserne på udlejningsejen-
domme (korrigeret for inflation) er tredoblet, siden man indførte muligheden for at opkræve
en højere husleje ved såkaldte gennemgribende moderniseringer. Fordi lejerne betaler – eller
kommer til at betale – en højere husleje, vurderes ejendommen til en højere værdi.
Denne udvikling har dels tiltrukket udenlandske investorer til markedet og dels påvirket lejer-
nes økonomi negativt, da huslejeniveauet for gennemgribende moderniserede boliger ifølge
Ekspertudvalget for boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i gennemsnit er 80 % højere end for
ikke-moderniserede boliger.
Lejerne kan dermed spare mindre op, og den ejendom, de skal købe for at blive andelsha-
vere, er samtidig blevet dyrere.
Ønsker man reelt, at der etableres flere andelsboliger, er det derfor disse regler, der er mest
relevante at ændre.”
10
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Indledning
Mindretalsudtalelse – Lena Hartmann
”EjendomDanmark mener, at udvalgets anbefalinger bør læses med afsæt i det oprindelige
politiske ønske om at skabe en mere smidig og mindre bureaukratisk tilbudspligt.
Tallene i rapporten (herunder gengivet i bilag 5 og i afsnit 8.4) viser en stagnerende tilgang af
andelsboligforeninger, og at tilbudspligten kun udnyttes i ganske få tilfælde, mens tilbudsplig-
ten i alle tilfælde medfører administrative og økonomiske byrder for virksomhederne.
EjendomDanmark kan på den baggrund ikke støtte op om de forslag, som udvider tilbuds-
pligten eller som på anden vis gør processen mere bureaukratisk – da det er EjendomDan-
marks opfattelse, at forslagene ikke væsentlig vil øge antallet af andelsboliger, der bliver stif-
tet igennem tilbudspligten.
EjendomDanmark mener, at det er vigtigt at den politiske balance i lejeloven, som blev fast-
lagt af et bredt flertal i Folketinget for få år siden, opretholdes. Vi opfordrer derfor til en lovre-
vision, der stringent fremmer proportionalitet og mindsker de unødige byrder i forbindelse
med tilbudspligten. Eventuelle lovændringer bør derfor fokusere på en præcisering og forenk-
ling af reglerne, så ressourcer anvendes målrettet og proportionalt.”
Mindretalsudtalelse – Anne Kristensen
”ABF mener, at selvom der er et hensyn at tage til proportionalitet mellem byrderne for udle-
jerne og fordelene for lejerne og boligmarkedet som helhed, må man samtidig ikke lægge et
øjebliksbillede for antallet af nystiftede andelsboligforeninger til grund for, hvordan reglerne
for tilbudspligt indrettes.
Konklusionen på udvalgets arbejde har ikke været, at det er lejelovens regler, der i sig selv
spænder ben for stiftelsen af nye foreninger. De foreslåede ændringer handler derfor i høj
grad om at foretage justeringer, der præciserer gældende regler og sikrer intentionen med
lovgivningen om tilbudspligt. Hertil kommer forslag, fx om en forenklet proces for syn og
skøn, som tilgodeser udlejernes behov for en hurtigere afklaring af, om lejerne vil overtage
ejendommen som andelsboligforening, uden at gå på kompromis med retssikkerheden for
lejerne.
Faldet i antallet af nystiftede andelsboligforeninger via tilbudspligten må ses i sammenhæng
med stigende priser på udlejningsejendomme og strammere finansieringskrav, både til selve
foreningen og til den enkelte lejer, der har brug for at låne penge til indskuddet i en andelsbo-
ligforening. Da både konjunkturer og finansieringskrav kan ændre sig over tid, er det afgø-
rende for det blandede boligmarked, at reglerne om tilbudspligt ikke forringes for lejerne
alene begrundet i, at det for nuværende er økonomisk vanskeligt at stifte andelsboligforenin-
ger.”
11
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0014.png
Tilbudspligten i dag
2. Tilbudspligten i dag
2.1.
Indledning
Tilbudspligten blev oprindeligt indført i lejeloven i 1975, men blev kraftigt bearbejdet i forbin-
delse med en større revision af lejeloven i 1979.
Formålet med indførslen af tilbudspligten i 1975 var at sikre, at lejerne kunne overtage ejen-
dommen på andelsbasis, såfremt udlejer måtte ønske at sælge ejendommen. Dette formål er
fortsat baggrunden for tilbudspligtsreglerne. Reglerne er efterfølgende blevet udbygget såle-
des, at også overdragelse af stemmemajoriteten i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejen-
dommen, udløser tilbudspligt.
2.2.
Redegørelse for den historiske udvikling i reglerne
Dette afsnit indeholder et overblik over de mest centrale ændringer i tilbudspligtsreglerne i
lejeloven, siden tilbudspligten blev introduceret i 1975.
2.2.1.
Tilbudspligten blev indført
Tilbudspligtsreglerne blev indført i lejeloven ved
lov nr. 82 af 19. marts 1975 om leje,
som trådte
i kraft 1. april 1975. Forslaget havde baggrund i en boligpolitisk aftale af 11. juni 1974. Tilbuds-
pligten fremgik af denne lejelovs § 57 b, og omfattede alene ejendomme, 1) hvor der var valgt
beboerrepræsentation, og 2) hvor et flertal i ejendommen på forhånd havde besluttet, at ejen-
dommen skulle tilbydes til lejerne med henblik på overtagelse af ejendommen på andelsbasis,
før ejendommen overdrages til anden side.
Kravet om, at reglerne alene fandt anvendelse på ejendomme, hvor der var beboerrepræsen-
tation, medførte, at reglerne alene fandt anvendelse på ejendomme med 12 beboelseslejlig-
heder eller flere.
Der var endvidere en forudsætning for, at lejerne skulle tilbydes ejendommen, at ejerne i for-
vejen havde tilkendegivet, at de ønskede at få den tilbudt. Ejeren af ejendommen skulle have
modtaget ”forhåndsmeddelelsen” om, at et flertal af lejerne ønskede at få tilbudt ejendommen
forud for, at ejendommen blev overdraget til anden side, for at reglerne fandt anvendelse. Eje-
ren skulle efter modtagelsen af meddelelsen lade meddelelsen tinglyse på ejendommen.
Tilbudspligten var herefter gældende i 5 år, men kunne ved beslutning af lejerne forlænges i 5
års intervaller.
12
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Tilbudspligten i dag
Såfremt ”forhåndsmeddelelsen” var fremsendt til udlejeren, skulle udlejeren – såfremt udlejer
ønskede at sælge ejendommen – give lejerne tilbud om at købe ejendommen på samme vilkår,
som kunne opnås hos tredjemand.
Lejernes acceptfrist var i loven fastsat til 2 uger.
Det er ikke muligt at konkludere, hvad de politiske overvejelser bag indførelsen af tilbudspligts-
reglerne i 1975 var, idet boligudvalget ikke nåede at afgive en betænkning om spørgsmålet,
da der i mellemtiden blev udskrevet valg.
2.2.2.
Tilbudspligten blev gennemgribende ændret
I forbindelse med en større teknisk revision af leje- og boligreguleringslovgivningen, blev leje-
loven ændret ved
lov nr. 237 af 8. juni 1979
om leje, som trådte i kraft den 1. januar 1980.
Tilbudspligtsreglerne blev ved lovændringen delt i flere paragraffer, og var herefter at finde i
§§ 100-105. Ligesom den øvrige lejelov fik tilbudspligtsreglerne en gennemgribende ændring.
Ved lovændringen blev de ejendomme, der var omfattet af tilbudspligtsreglerne udvidet til at
omfatte alle ejendomme, der helt eller delvist blev anvendt til beboelse. Det var dermed ikke
længere en betingelse, at der skulle være en beboerrepræsentation i ejendommen. Ved lov-
ændringen blev acceptfristen forlænget til 6 uger.
Kravet om en ”forhåndsmeddelelse” fra lejerne blev også fjernet, hvorfor tilbudspligten herefter
gjaldt, uanset om lejerne tidligere havde vist interesse i ejendommen eller ej.
Samtidig blev tilbudspligten udvidet til at omfatte ejendomme, der enten i) udelukkende blev
anvendt til beboelse, og som mindst indeholdt 6 beboelseslejligheder, eller ii) der både blev
anvendt til både erhverv og beboelse, og som indeholdt mindst 13 beboelseslejligheder.
Af forarbejderne til ændringen af lejeloven, FT 1978-1979, tillæg B, sp. 1043-1044, fremgår
det, at udvidelsen af ejendomme var begrundet i et ønske om at fremme, at lejerne overtog
udlejningsejendomme på andelsbasis.
Ved ændringerne blev det endvidere tydeliggjort, at hverken tvangsauktion, arv eller bodeling
var at anse som en overdragelse, hvorfor tilbudspligtsreglerne ikke fandt anvendelse i disse
tilfælde. Samtidig tydeliggjorde man, at reglerne fandt anvendelse, hvis der sker overdragelse
ved arv eller gave til en juridisk person.
Endelig blev der indsat en bestemmelse om, at reglerne om tilbudspligt opretholdes, selvom
ejeren foretager matrikulær udstykning efter loven var blevet vedtaget. Af forarbejderne til æn-
dringen af lejeloven, FT 1978-1979, tillæg B, sp. 1044, fremgår det, at bestemmelsen blev
indsat for at sikre, at hvis ejendom, der først er omfattet af reglerne, forbliver omfattet af til-
budspligten.
13
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Tilbudspligten i dag
2.2.3.
Tilbudspligtens løbende tilpasning
Ved
lov nr. 170 af 28. april 1982
blev reglerne om tilbudspligt udvidet med, at reglerne blev
opretholdt, såfremt ejeren efter lovens vedtagelse foretog matrikulære ændringer, og at reg-
lerne fandt anvendelse ved fusion.
Der blev samtidig indført regler om, at ejerens tilbud til lejerne skulle være bilagt sædvanlige
oplysninger om ejendommen, herunder oplysninger om ejendommens driftsudgifter, lejefor-
hold og saldi på forskellige konti. Acceptfristen på 6 uger skulle først løbe fra det tidspunkt,
hvor lejerne havde modtaget disse oplysninger fra ejeren.
Ved
lov nr. 706 af 22. december 1982
blev der indført en undtagelse til, hvornår tilbudspligts-
reglerne bliver aktualiseret. Undtagelsen medførte, at reglerne ikke skulle anvendes ved over-
dragelse til en erhverver, der var hidtidig medejer. Ifølge forarbejderne var årsagen, at det var
en ”upraktisk situation”, der i sådanne tilfælde ville opstå som følge af, at det så alene ville
være en ideel anpart, der skulle tilbydes til lejerne til overtagelse på andelsbasis.
Tilbudspligtsreglerne blev udvidet ved
lov nr. 300 af 4. juni 1986,
hvor også overdragelse af
majoriteten af aktier og anparter i henholdsvis aktie- og anpartsselskaber blev omfattet. Af
forarbejderne fremgår, at ændringerne blandt andet var motiveret af, at den førgældende ud-
formning af bestemmelsen kunne ”friste” til en modsætningsslutning, hvorefter alle handler fra
en fysisk person til en juridisk person var undtaget tilbudspligtsreglerne.
Endvidere blev undtagelserne ved loven udvidet til at omfatte erhvervelse ved arv, medmindre
erhververen var en juridisk person.
Ved ændring af lejeloven og boligreguleringsloven,
lov nr. 378 af 6. juni 1991,
skete der – ud
over en redaktionel ændring – en forlængelse af acceptfristen for lejerne til 10 uger. Af forar-
bejderne fremgår det, at forlængelsen af fristen tilskrives, at den tidligere frist på 6 uger lagde
et ”uhensigtsmæssigt stort tidspres på lejerne”. Samtidig blev juli måned undtaget fra at indgå
i acceptfristen.
Derudover blev der indført regler om, at prisfastsættelsen af ejendommen ved en
påtænkt
gave, fusion, mageskifte eller arveudlæg skulle ske ved syn og skøn, ligesom disse regler også
skulle gælde ved overdragelse af aktier eller anparter i virksomheder, der ejer ejendommen.
Ved
lov nr. 419 af 1. juni 1994
blev tilbudspligtsreglerne udvidet med en undtagelse i § 100,
stk. 4, hvorefter reglerne ikke finder anvendelse ved salg af almene boligselskabers ejen-
domme, hvis ejendommene efter salget fortsat vil være ejet af et almennyttigt boligselskab.
Begrundelsen for bestemmelsen var, at det ”aldrig [havde] været hensigten, at overdragelse
mellem almennyttige boligselskaber eller mellem afdelinger inden for samme almennyttige sel-
skab skulle omfattes af tilbudspligten over for lejere, idet dette i givet fald ville medføre, at
ejendommen udgår af den boligmasse, der løser boligsociale problemer, hvis lejerne benytter
sig af tilbuddet om at overtage ejendommen.” Samtidig blev reglerne ændret, så reglerne ikke
fandt anvendelse i den situation, hvor institutionerne med lette kollektivboliger eller selvejende
ungdomsboliginstitutioner lægges sammen til én, eller hvor de overtages af en almen boligor-
ganisation.
14
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Tilbudspligten i dag
Undtagelsen af de almene boligorganisationer i § 100, stk. 4, blev tilrettet ved
lov nr. 1048 af
11. december 1996,
hvorefter undtagelsen blev udvidet til også at omfatte overdragelse i for-
bindelse med, at selvejende ældreboliger, selvejende lette kollektivboliger eller selvejende
ungdomsboliginstitutioner sammenlægges eller omdannes til en afdeling af en almen boligor-
ganisation. Ændringerne er konsekvensrettelser som følge af lov om almene boliger m.v.
Ved
lov nr. 488 af 9. juni 2004
blev der indført en ændring til undtagelsen til tilbudspligten, som
følge af at ejendommen er opdelt i ejerlejligheder. Bestemmelsen blev ændret således, at ”en
eksisterende udlejningsejendom [der] efter dette lovforslag opdeles i ejerlejligheder på en så-
dan måde, at nypåbyggede etager eller uudnyttede tagetager opdeles i en eller flere selvstæn-
dige ejerlejligheder, og de eksisterende lejeboliger udgør én selvstændig ejerlejlighed, vil der
fortsat være tilbudspligt over for lejerne, hvis denne ejerlejlighed overdrages, i det omfang be-
tingelserne i lejelovens kapitel XVI i øvrigt er opfyldt.”
Som følge af ændring af andelsboligforeningsloven, hvorefter deltagerkravet i andelsboligfor-
eninger blev ændret fra 1/3 til 60 %, udgik stemmeflertallet i lejelovens § 103, stk. 5, ved
lov
nr. 1365 af 16. december 2014,
idet man fandt dette overflødiggjort.
2.2.4.
Tilbudspligten ved sammenskrivningen af lejelovene
Som følge af den politiske aftale mellem den daværende Regering (Socialdemokratiet og Ra-
dikale Venstre), Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten af 11. juni
2014, blev der indgået forlig om, at lejeloven skulle forenkles og moderniseres.
Som følge af den politiske aftale blev
lov nr. 341 af 22. marts 2022
om leje og
lov nr. 342 af
22. marts 2022
om boligforhold vedtaget. Den nye lejelov er primært en teknisk sammenskriv-
ning af den tidligere lejelov og boligreguleringsloven, der dog indeholder visse indholdsmæs-
sige ændringer af retstilstanden, hvis formål primært er til indsat for at sikre, at den nye sam-
skrevne lov fremstår som én lov imod de to tidligere. Den nye boligforholdslov, der blev vedta-
get samme dag som den nye lejelov, har karakter af offentligretlig regulering.
I forbindelse med arbejdet om lovforslaget var der fra ministeriets side, som led i opfyldelse af
den politiske aftale af 30. januar 2020 om at undgå omgåelsesmuligheder ved at placere ejen-
dommen i et selskab, lagt op til, at der ville ske en udvidelse af reglerne for tilbudspligt. I for-
bindelse med høringen af lovforslaget, blev disse udvidelser til tilbudspligten imidlertid fjernet
fra lovforslaget inden fremsættelsen.
Ved den nye lejelov er reglerne om tilbudspligt flyttet til kapitel 24, §§ 196-201, og der er sket
en præcisering af tilbudspligtsreglerne, idet det nu er præciseret (i § 198, stk. 1), at tilbuds-
pligtsreglerne også bliver aktiveret ved spaltning af selskaber. Der er endvidere indsat en ny
undtagelse til udløsning af tilbudspligt, idet ejendomme, der inden for de seneste 5 år har været
ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab, er undtaget
pligten, jf. lejeloven § 198, stk. 2, nr. 5. Bestemmelsen er dog ikke en ændring af retstilstanden,
men er alene en gengivelse af, hvad der fremgår af andelsboligforeningsloven. Ændringen
medfører dog, at lejeloven nu giver et samlet overblik over, hvad der gælder ved tilbudspligten.
15
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Tilbudspligten i dag
Der blev samtidig indført en ændring i prisfastsættelsen ved overdragelse af ejendomme ejet
af aktie- eller anpartsselskaber, som alene ejer den tilbudspligtige ejendom, idet disse ikke
længere skal prisfastsættes ved syn og skøn, jf. lejelovens § 199, stk. 3, 2. pkt. Ændringen
skyldes i henhold til forarbejderne, LFF nr. 47 af 13. oktober 2021, særlige bemærkninger punkt
2.24.2.4, at
”i disse tilfælde må det antages, at det vil være muligt at identificere markedsprisen
for ejendommen, idet prisen for aktierne eller anparterne i den situation må antages at ville
svare til værdien af ejendommen.”
2.2.5.
Tilbudspligtens tilpasning efter sammenskrivningen af lejeloven
Ved
lov nr. 1793 af 28. december 2023
blev der i lejelovens § 198, stk. 1, 2. pkt., tilføjet, at
reglerne også gælder ”når der overdrages en majoritet af stemmer i selskabet”. Dette skete for
at ændre retsstillingen, der var slået fast af Højesteret ved dom af 6. maj 2020 (U 2020.2342
H), hvor salget af samtlige kapitalandele i et ejendomsselskab til tre selskaber, hvorefter ingen
opnåede majoritet, ikke udløste tilbudspligt.
2.2.6.
Tilbudspligten i dag
Ved overdragelse af en udlejningsejendom til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne i ejen-
dommen at overtage ejendommen på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden
side, jf. lejelovens § 196, stk. 1. I daglig tale kaldes denne pligt ”tilbudspligten”.
Tilbudspligten finder alene anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til bebo-
else, og hvor ejendommen indeholder mindst seks beboelseslejligheder, samt på blandede
ejendomme som anvendes til både erhverv og beboelse, og hvor ejendommen indeholder
mindst 13 beboelseslejligheder, jf. lejelovens § 196, stk. 2.
Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder,
medmindre der er tale om en ejerlejlighed, der indeholder boligerne i den oprindelige ejendom,
jf. ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3, eller den lejlighed, der i henhold til ejerlejlighedslovens §
20, stk. 1, 3. pkt., indeholder boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den op-
rindelige ejendom, jf. lejelovens § 196, stk. 3.
Reglerne finder i henhold til lejelovens § 196, stk. 4, endvidere anvendelse ved overdragelse
af ejendomme anvendt til udlejning i henhold til almenlejelovens regler, såfremt i) overdragel-
sen ikke er omfattet af almenlejelovens regler, eller såfremt ii) ejendommen ikke er beliggende
i et udsat område eller i et område med en fælles udviklingsplan eller en kommunal udviklings-
plan.
Endelig finder reglerne i henhold til lejelovens § 196, stk. 5, fortsat anvendelse ved ejerens
udstykning, matrikulering eller arealoverførsler i henhold til udstykningsloven eller anden regi-
strering i matriklen.
Tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder og køberettigheder, der er tinglyst før 3.
maj 1979, jf. lejelovens § 197.
Tilbudspligten bliver aktiveret, når ejendommen eller dele heraf overdrages ved salg, gave,
fusion, spaltning eller mageskifte. Dette indebærer, at lejerne har ret til at få hele ejendommen
16
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Tilbudspligten i dag
tilbudt, hvis der sker en overdragelse af en del af ejendommen, og tilbudspligten kan i disse
situationer sidestilles med en forkøbsret, som dog vedrører en ret til at købe hele ejendommen.
Tilbudspligten bliver endvidere aktiveret ved overdragelse af majoriteten af aktier eller anparter
i selskaber, der ejer ejendomme, eller når køberen opnår stemmemajoriteten i selskabet ved
overdragelsen, eller der overdrages en majoritet af stemmer i selskabet, jf. lejelovens § 198,
stk. 1. Det er således overdragelsen af aktierne eller anparterne i det selskab, der ejer ejen-
dommen, som udløser en pligt for selskabet til at tilbyde lejerne at købe ejendommen, selv om
ejendommen ikke overdrages, men fortsat ejes af selskabet. Tilbudspligten er i disse tilfælde
mere vidtgående end en forkøbsret.
Af lejelovens § 198, stk. 2, fremgår, at tilbudspligt ikke aktiveres, når 1) erhververen er stat
eller kommune, 2) erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvog-
ret med ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i dennes sidelinje så nær som søskende
eller disses børn.
Lejelovens § 199 indeholder betingelserne for, hvornår tilbudspligten er opfyldt. Af bestemmel-
sen fremgår blandt andet, at samtlige lejere af beboelseslejlighederne skal tilbydes at erhverve
ejendommen til en af beboerne dannet andelsboligforening, for samme købesum, kontante
udbetaling og øvrige vilkår, som kan opnås til anden side. Lejerne har en acceptfrist på 10
uger.
Lejerne skal modtage dokumentation på de vilkår, der er opnået til anden side, og såfremt
overdragelsen sker ved gave, fusion, spaltning, mageskifte eller påtænkt arveudlæg, skal pri-
sen fastsættes ved syn og skøn, jf. lejelovens § 199, stk. 2. Prisen for ejendommen skal end-
videre fastsættes ved syn og skøn, såfremt overdragelsen af ejendommen sker som en aktie-
eller anpartshandel, medmindre selskabet ikke indeholder andet end ejendommen, jf. stk. 3.
Tilbuddet fra ejeren til lejerne skal være ledsaget af sædvanlige oplysninger om ejendommen,
herunder dennes driftsudgifter, lejeforhold og saldi på forskellige konti, jf. lejelovens § 199, stk.
4.
Hvis lejerne ikke accepterer tilbuddet, kan ejeren overdrage ejendommen på de tilbudte vilkår,
eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skødet anmeldes til tinglysning senest 1 år
efter tilbuddet til lejerne.
Tilbudsreglerne kan ikke fraviges til skade for lejerne, jf. lejelovens § 201.
2.2.7.
Hvis tilbuddet antages
Hvis tilbudspligten udløses, skal lejerne have tilbudt ejendommen til køb som andelsboligfor-
ening. Reglerne indeholder derimod ingen pligt for lejerne, hverken individuelt eller kollektivt.
Ønsker lejerne at acceptere tilbuddet fra udlejer, skal lejerne stifte en andelsboligforening inden
fristens udløb, der herefter erhverver ejendommen på de tilbudte vilkår.
17
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Tilbudspligten i dag
De lejere, der ikke ønsker at overtage ejendommen på andelsbasis, fortsætter som lejere i
ejendommen, dog således at udlejer nu er andelsboligforeningen. Retsstillingen for disse lejere
ændres således ikke.
2.2.8.
Hvis tilbuddet ikke antages
Ønsker lejerne ikke at erhverve ejendommen på andelsbasis – eller reagerer lejerne ikke in-
denfor den fastsatte acceptfrist – kan ejendommen overdrages til tredjemand.
Lejernes retsstilling ændres ikke ved overdragelsen, og lejeforholdet fortsætter til samme vilkår
som før, herunder samme leje, samme vilkår og med samme rettigheder og pligter. Hvis lejeren
har særlige rettigheder, som ikke er tinglyst på ejendommen, kan en erhverver i god tro dog
fortrænge disse særrettigheder, jf. tinglysningslovens § 1, mens lejerens rettigheder efter leje-
lovens regler fortsat er gældende uanset tinglysning.
Hvis den nye udlejer på et senere tidspunkt ønsker at afhænde ejendommen, vil ejendommen
fortsat være omfattet af reglerne om tilbudspligt, og de aktuelle lejere skal herefter have tilbudt
ejendommen på andelsbasis.
18
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0021.png
Andelsboliglovgivningen
3. Andelsboliglovgivningen
3.1.
Indledning
Andelsboligforeninger er ældre end lovgivningen herom og har eksisteret i mere end 100 år.
Andelsboligerne var til at starte med en form for almene boliger.
3.2.
Redegørelse for den historiske udvikling i reglerne
Andelsboligforeninger var allerede blevet udbredt i starten af 1960’erne, og Højesteret fastslog
ved dommen U 1963.544 H, med henvisning til lejerettens dusørregler, at der var grænser for,
hvilken pris der kan kræves for en andelsbolig.
Den første regulering af andelsboliger kom ved
lov nr. 24 af 14. februar 1967,
hvor der blev
indsat en prismaksimeringsbestemmelse i boligreguleringsloven.
Det var først i 1976, at den første lov på området blev vedtaget som
lov nr. 58 af 25. februar
1976.
Lovens primære sigte var at stoppe salget af anpartslejligheder.
3.2.1.
Andelsboliger fik første egen lovgivning
Den første egentlige andelsboligforeningslov kom ved
lov nr. 239 af 8. juni 1979
med ikrafttræ-
den 1. januar 1980. Ved loven flyttede man andelsboliger fra boligreguleringsloven, der heref-
ter alene skulle omhandle lejeforhold, til en selvstændig lovgivning. Af betænkningen til loven,
betænkning nr. 143 af 15. maj 1979, fremgår blandt andet, at den nye andelsboligforeningslov
er begrundet i den ”udvidede
tilbudspligt i lejeloven”,
hvorefter det blev ”fundet
rimeligt at fast-
sætte særlige regler for de andelsboligforeninger, der stiftes efter lovens ikrafttræden”.
3.2.2.
Andelsboligforeningslovens løbende tilpasninger
I forbindelse med aftalen om andelsboligforeningsloven fra 1979 nedsatte den daværende bo-
ligminister en arbejdsgruppe, der skulle udarbejde forslag til, i hvilket omfang der skulle kunne
laves andelsboligforeninger i nybyggeri. Senere blev kommissoriet udvidet til også at omhandle
en vurdering af reglerne for overdragelse af bestående andelsboligforeninger. Arbejdsgrup-
pens arbejde medførte udarbejdelsen af
lov nr. 486 af 5. november 1980,
hvor andelsboligfor-
eningsloven blev væsentligt ændret. Ved loven sidestillede man overdragelsessummen for an-
delsboliger, underordnet om der var tale om en forening fra før eller efter 1. januar 1980.
Ved den efterfølgende
lov nr. 80 af 17. marts 1982
blev der foretaget ændringer som følge af
ændring af vurderingsloven således, at foreningernes formue ikke skulle udsættes for en kraftig
nedgang. Herefter var det muligt for foreninger, der havde erhvervet ejendommen før 1. april
19
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Andelsboliglovgivningen
1982 selv at bestemme, om de ville anvende ejendomsværdien ved sædvanlig prioritering som
hidtil, eller om de ville lægge kontantejendomsværdien til grund.
Ved
lov nr. 194 af 25. maj 1983
blev der i andelsboligloven indført en bestemmelse om, at
såfremt ejendommen var opført som støttet byggeri og finansieret ved indekslån, kunne an-
delshaveren under alle omstændigheder lovligt kræve en betaling, der svarer til det beløb,
andelshaveren selv har betalt for andelen.
Ved
lov nr. 206 af 22. maj 1985
ændrede man pr. 1. januar 1986 opgørelsesmetoden for
ejendommen, idet man gik over til kontantejendomsværdien. Som følge af ændringer i ud-
stykningsloven blev andelsboligforeningsloven ændret ved
lov nr. 138 af 7. marts 1990.
Værdiansættelsesmetoderne for andelsboligforeningens ejendom blev ændret ved
lov nr.
379 af 20. maj 1992,
hvor der blev indført et krav om, at såfremt opgørelsen af ejendomsvær-
dien skulle se på baggrund af handelsprisen, skulle denne være bestemt af en valuar, og at
valuarens opgørelse maksimalt måtte være 18 måneder gammel. Der var oprindeligt lagt op
til, at det ikke længere skulle være muligt at prisfastsætte ejendommen på baggrund af han-
delsværdien – da den offentlige ejendomsvurdering skulle repræsentere markedsværdien.
Der blev foretaget en mindre ændring i andelsboligloven ved
lov nr. 380 af 20. maj 1992,
hvorefter antennebidrag ikke måtte medtages i boligafgiften. Der blev endvidere foretaget en
mindre ændring af reguleringsbestemmelser ved
lov nr. 1072 af 22. december 1993.
Som følge af udfordringer med boligfællesskaber i blandt andet selskabsformerne interes-
sentskab og kommanditselskab, blev der nedsat en arbejdsgruppe, der afgav deres rapport
den 1. marts 1994. Arbejdsgruppens anbefalinger blev fremsat som lovforslag,
lov nr. 355 af
10. maj 1994,
der indeholdt et forbud mod at stifte boligfællesskaber, der ikke var omfattet af
andelsboligloven. Der blev allerede ved
lov nr. 445 af 1. juni 1994
foretaget en mindre tilret-
ning af forbuddet.
Ved lovændringerne
lov nr. 222 af 6. april 1994
og
lov nr. 306 af 17. maj 1995
blev der fore-
taget mindre ændringer ved reglerne for så vidt angår fællesantenne.
Som følge af et ønske om at forbedre vilkårene for de støttede andelsboligforeninger, blev
der foretaget lovændring ved
lov nr. 220 af 27. marts 1996.
Ved
lov nr. 382 af 10. juni 1997
blev der foretaget konsekvensrettelser i andelsboligloven
som følge af ændringer i byfornyelsesloven, herunder blev det præciseret, at aftalt boligfor-
bedring skal fratrækkes foreningens formue ved opgørelse af maksimalprisen.
Som reaktion på dommen U. 1996.1478 H indførte man ved
lov nr. 383 af 10. juni 1997
mu-
lighed for at indføre en kreditorudelukkelsesklausul i vedtægterne.
Ved
lov nr. 1086 af 29. december 1999
blev loven ændret for så vidt angår belåningsmulig-
hederne af andelsboligforeningens ejendom, idet der skete ændringer i reglerne om rentetil-
pasningslån til nybyggeri, konvertering af eksisterende lån til rentetilpasningslån og betaling
af bidrag til realkreditinstitutterne.
20
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Andelsboliglovgivningen
Det blev ved
lov nr. 404 af 31. maj 2000
indført mulighed for, at kommunerne kan anvende
andelsboliger til kommunal anvisning.
Ved
lov nr. 406 af 31. maj 2000
blev der indført en række konsekvens- og redaktionelle ret-
telser af andelsboligloven, og ved
lov nr. 137 af 20. marts 2002
blev reglerne om tilskud til
støttede andelsboliger ændret.
I december 2003 blev der indført to ændringer i andelsboligloven. Den første skete ved
lov
nr. 1219 af 27. december 2003,
hvor reglerne om fællesantenne endnu en gang blev ændret.
Den anden skete ved
lov nr. 1235 af 27. december 2003,
hvor der blev indført diverse konse-
kvensrettelser som følge af ændringer i byfornyelsesloven.
For at lette finansieringen af andelsboliger og for at fremme muligheden for, at andelshavere
kan finansiere moderniseringer af andelsboligen, blev det ved
lov nr. 204 af 29. marts 2004
gjort muligt at få pant i den enkelte andelsbolig.
Ved
lov nr. 412 af 1. juni 2005
blev der indført regler for sælgeren af en andelsboligs oplys-
ningspligt.
For at undgå spekulation blev der ved
lov nr. 521 af 16. juni 2005
indført et forbud mod, at en
andelsboligforening erhverver en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, eller som in-
den for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening.
Ved
lov nr. 489 af 12. juni 2009
blev det gjort lettere for foreninger at frikøbe sig fra tilbudsbe-
stemmelser, såfremt de har en sådan tinglyst på ejendommen.
For at sikre købers mulighed for at vurdere de økonomiske risici ved at købe en andelsbolig,
blev sælgers oplysningspligt skærpet ved
lov nr. 610 af 12. juni 2013.
Herefter skal der ved
fremtidige salg udleveres nøgleoplysningsskemaer om andelsboligforeningen og andelsboli-
gen, før andelsboligen kan handles.
Som konsekvens af ændringer i lov om formidling af fast ejendom, hvorefter titlen ”statsauto-
riseret ejendomsmægler” blev fjernet, blev andelsboligloven ændret ved
lov nr. 526 af 28.
maj 2014
således, at begrebet ”statsautoriseret” også blev fjernet.
Ved
lov nr. 1365 af 16. december 2014
blev der indført yderligere regler for at sikre, at le-
jerne kunne vurdere de økonomiske risici ved købet af en andelsboligforening, herunder blev
der indført krav om udarbejdelse af retvisende budgetter og økonomiske prognoser, der af-
spejler den finansiering, som foreningen overvejer at optage ved købet af ejendommen. Til-
slutningskravet blev samtidig hævet til 60 %, hvorefter det kræver 60 % af beboernes stem-
mer, for at en andelsboligforening kan oprettes.
Der blev indført skærpede krav i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeninger ved
lov nr.
555 af 29. maj 2018.
Herefter blev det et lovkrav, at valuarvurderinger skal udarbejdes efter
Dansk Ejendomsmæglerforenings branchenorm, herunder kravet om, at der skal anvendes
en DCF-model til beregningen. Muligheden for at finansiere købet af ejendommen med af-
21
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Andelsboliglovgivningen
dragsfrie lån blev begrænset. Derudover blev der indført skærpede regler for stiftelse af pri-
vate andelsboligforeninger, herunder ved, at stiftelsesbudgettet skulle dække over en læn-
gere periode, og at der skulle udarbejdes en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Kravet
om vedligeholdelsesplaner blev indført for at sikre, at andelsboligforeningen ikke blev tynget
økonomisk af et vedligeholdelsesefterslæb.
Ved
lov nr. 818 af 9. juni 2020
blev der indført krav om, at salg af fast ejendom eller opløs-
ning af andelsboligforeninger kræver 4/5 flertal af samtlige stemmer i foreningen. Reglerne er
udformet således, at såfremt der ikke er 4/5 af samtlige stemmer repræsenteret på general-
forsamlingen, men 4/5 af de repræsenterede stemmer stemmer for forslaget, kan der ske ind-
kaldelse til en ekstraordinær generalforsamling, hvor forslaget kan vedtages endeligt med 4/5
af de repræsenterede stemmer.
Som følge af et indgreb i lejeloven, hvorefter en køber af en udlejningsejendom ikke kan
varsle gennemgribende moderniseringer før 5 år efter købet (karensperiode), blev det ved
lov
nr. 819 af 9. juni 2020
muligt for en andelsboligforening at fastholde en valuarvurdering fore-
taget inden 1. juli 2020 på ubestemt tid.
Ved indførslen af den nye ejerlejlighedslov, blev der ved
lov nr. 908 af 18. juni 2020
gennem-
ført en række konsekvensrettelser i andelsboligloven. Sammenskrivningen af lejeloven i
2022, medførte også konsekvensrettelser i andelsboligloven, der blev indført ved
lov nr. 344
af 22. marts 2022.
Ved
lov nr. 330 af 9. april 2024
blev der ændret ved opgørelsen af ejendommens værdi, idet
i) valuarvurderingens gyldighedsperiode blev forlænget til 42 måneder, og ii) det blev muligt
at fastsætte ejendommens værdi ud fra en nettoprisindekseret offentlig ejendomsvurdering.
22
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0025.png
Beboersammensætning og
botider
4. Beboersammensætning og
botider
4.1.
Indledning
Da udvalgets arbejde omhandler boligformerne leje og andelsbolig, er der udarbejdet en
oversigt over beboersammensætningen i Danmark, ligesom det er undersøgt, hvor lang tid
personer normalt bebor de forskellige boligtyper.
4.2.
Beboersammensætning
Tabel 4.2. angiver antallet af boliger, samt hvor mange personer, der bor i dem, fordelt efter
boligform primo 2024.
Tabel 4.2.
Antal boliger og personer efter boligform, primo 2024
Antal boliger
(1.000 boliger)
Ejerboliger
Andelsboliger
Privat udlejning
Almene boliger
Offentlige boliger
I alt
1.454
200
704
643
26
3.026
Antal personer
(1.000 personer)
3.358
345
1.191
1.010
33
5.936
Gennemsnitligt antal per-
soner pr. husstand
2,3
1,7
1,7
1,6
1,2
2,0
Anm.: Kun boliger med personer tilknyttet adressen er medtaget. Gennemsnitligt antal personer pr. husstand
er taget som det samlede antal personer divideret med det samlede antal boliger i den enkelte boligform.
Kilde: Social- og Boligstyrelsens boligstatistiske database.
Tabellen viser, at der i Danmark findes flest ejerboliger, og at der ligeledes er flest personer,
der bor i ejerboliger, henholdsvis ca. 1.454.000 boliger og ca. 3.358.000 personer. Ses der
bort fra offentlige boliger, som kun udgør under 1 pct. af den samlede boligbestand, har an-
delsboliger det laveste antal boliger og beboere, henholdsvis ca. 200.000 boliger og ca.
345.000 beboere.
23
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0026.png
Beboersammensætning og
botider
Tabellen viser også, at der i starten af 2024 findes ca. 704.000 private udlejningsboliger, som
bebos af 1.191.000 lejere. For almene boliger er tallet ca. 643.000 boliger, som bebos af ca.
1.010.000 lejere.
4.3.
Botider
Af nedenstående figur 4.3. ses en oversigt over den gennemsnitlige botid, opgjort i år, efter
ejerform for perioden 2013-2024.
Figur 4.3.
Gennemsnitlig botid, opgjort i år, efter ejerform for perioden 2013-2024
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Almen bolig
2024
Privat ejerbolig
Andelsbolig
Privat lejebolig
Anm.: Gennemsnitlig botid er beregnet årligt for hver husstand ved at beregne differencen mellem indflytningsdatoen for
den tidligst indflyttede beboer og d. 1. januar i hvert af de pågældende år mellem 2013 og 2024.
Kilde: Beregninger på grundlag af data fra Social- og Boligstyrelsens boligstatistiske database og BBR.
Botiderne er beregnet på husstandsniveau for hvert år ud fra den tidligst indflyttede beboers
indflytningsdato. Den gennemsnitlige botid er således beregnet som den gennemsnitlige dif-
ference mellem indflytningsdatoen og den 1. januar det pågældende år.
Figur 4.3. viser, at den gennemsnitlige botid ikke ændrer sig markant i perioden 2013-2024,
ligesom figuren viser, at den gennemsnitlige botid i private ejerboliger er langt højere end de
gennemsnitlige botider i private- og almene lejeboliger samt andelsboliger. Hvor den gen-
nemsnitlige botid i 2024 er 12,3 år for andelsboliger, 9,9 år for almene lejeboliger og 6,7 år
for private lejeboliger, er den gennemsnitlige botid i 2024 for private ejerboliger 19,1 år.
24
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0027.png
Beboersammensætning og
botider
Af nedenstående tabel 4.3. ses de gennemsnitlige botider i henholdsvis 2013 og 2024 efter
ejerform, fordelt på kommunetyper.
Tabel 4.3.
Gennemsnitlig botid, opgjort i år, efter ejerform og opgjort på kommunetyper, d. 1. januar 2013 og 2024
København og
Frederiksberg
2024
Private ejer-
boliger
Andelsboliger
Private leje-
boliger
Almene leje-
boliger
2013
Private ejer-
boliger
Andelsboliger
Private leje-
boliger
Almene leje-
boliger
13,4
11,4
8,9
10,9
19,8
12,1
10,6
13,5
19,8
9,8
5,9
9,4
19,2
10,1
6,7
8,9
19,8
9,9
6,7
8,2
12,1
12,3
7,7
11,3
18,3
12,8
7,8
13
18,6
12,3
5
8,5
19,1
12,3
6,3
9
20,4
11,9
7,2
8,5
Øvrige hoved-
stadsområde
Aarhus, Odense
og Aalborg
Provinskommuner Landkommuner
Anm.: Gennemsnitlig botid er beregnet for hver husstand ved at beregne differencen mellem indflytningsdatoen for den
tidligst indflyttede beboer og d. 1. januar i hvert af de pågældende år 2013 og 2024. Provinskommuner er defineret som
kommuner, hvor den største by har over 40.000 indbyggere, mens landkommuner er kommuner, hvor den største by har
under 40.000 indbyggere.
Kilde: Beregninger på grundlag af data fra Social- og Boligstyrelsens boligstatistiske database og BBR.
Tabel 4.3. viser først og fremmest - og i sammenhæng med figur 4.3. - at de gennemsnitlige
botider ikke ændrer sig markant mellem 2013 og 2024, når der opdeles efter kommunetype.
Tabellen viser desuden, at private ejerboliger i 2024 er den ejerform, der har de længste boti-
der i alle kommunetyper (mellem 18,3 og 20,4 år), med undtagelse af København og Frede-
riksberg, hvor de marginalt bliver overgået af botiden i andelsboliger (henholdsvis 12,1 år for
private ejerboliger og 12,3 år for andelsboliger).
For private- og almene lejeboliger er den gennemsnitlige botid højest i henholdsvis Køben-
havn og Frederiksberg samt det øvrige hovedstadsområde (henholdsvis 7,7 år for private og
11,3 år for almene lejeboliger i København og Frederiksberg, og 7,8 år for private og 13,0 år
for almene lejeboliger i det øvrige hovedstadsområde).
25
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0028.png
Udbredelsen af andelsboliger
5. Udbredelsen af andelsboliger
5.1.
Indledning
I forbindelse med arbejdet har udvalget fået udarbejdet statistisk materiale over udbredelsen
af de traditionelle andelsboliger/andelsboligforeninger. Ved begrebet menes en ejendom, hvor
de tidligere lejere har overtaget ejendommen på andelsbasis. Der findes ikke data om, hvilke
af de traditionelle andelsboligforeninger som er stiftet som følge af tilbudspligten, og hvilke der
er stiftet via et frivilligt salg af ejendommen til lejerne.
Som bilag 1 til udvalgets rapport er der vedlagt en oversigt over bestanden af andelsboliger
siden 1980, der viser, at andelsboliger i 1980 udgjorde godt 2 pct. af boligmarkedet, og at
denne andel er steget til knap 7 pct. i 2024.
Udvalget har endvidere fået udført en undersøgelse af andelsboligforeningernes størrelse,
hvilket fremgår af bilag 2. Undersøgelsen viser, at stort set alle disse andelsboliger (96 pct.)
er beliggende i ejendomme opført før 1965. Dette betegnes i det følgende som traditionelle
andelsboligforeninger.
Derudover fremgår det af tabellen, at der er en sammenhæng mellem foreningens størrelse
og boligernes størrelse: Jo større foreningen er, jo mindre er boligerne i gennemsnit.
Udvalget har endvidere fået udført en undersøgelse af prisen på andelslejligheder sammen-
lignet med priserne på ejerlejligheder, jf. bilag 3. Undersøgelsen viser, at den tekniske an-
delsværdi for en andelslejlighed i København by i 2014 i gennemsnit lå på omkring to tredje-
dele af prisen på en ejerlejlighed, mens den tekniske andelsværdi i 2023 i gennemsnit lå på
godt halvdelen af prisen på en ejerlejlighed. Det vil sige, at ejerlejligheder i de sidste ni år er
blevet relativt dyrere sammenlignet med prisen på andelslejligheder.
5.2.
Andelsboligsektoren i Danmark
Andelsboligsektoren består primo 2024 af omkring 8.800 andelsboligforeninger med i alt godt
200.000 boliger, hvilket svarer til 7 pct. af boligmassen.
Af nedenstående tabel 5.2.1 og 5.2.2 fremgår det, hvilke kommuner der i 2024 har henholds-
vis den største andel af andelsboliger og det største antal andelsboliger.
26
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0029.png
Udbredelsen af andelsboliger
Tabel 5.2.1
De 10 kommuner med den største
andel
af andels-
boliger, 2024
Andel i pct.
København
Frederiksberg
Gentofte
Hvidovre
Glostrup
Lyngby-Taarbæk
Roskilde
Kerteminde
Hørsholm
Gladsaxe
27,7
25,5
11,4
10,4
8,7
8,5
7,2
6,3
6,0
5,8
Antal andels-
boliger
95.245
14.528
4.104
2.595
1.001
2.560
3.191
765
727
1.970
Tabel 5.2.2
De 10 kommuner med det største
antal
andelsbo-
liger, 2024
Andel i pct.
København
Frederiksberg
Aarhus
Aalborg
Gentofte
Odense
Roskilde
Hvidovre
Lyngby-Taarbæk
Næstved
27,7
25,5
3,5
3,6
11,4
3,4
7,2
10,4
8,5
5,0
Antal andels-
boliger
95.245
14.528
6.694
4.369
4.104
3.757
3.191
2.595
2.560
2.111
Kilde: Social- og Boligstyrelsens boligstatistiske database
En nærmere analyse af fordelingen af andelsboliger på kommuneplan, fremgår af bilag 4.
I starten af 2024 var der knap 120.900 traditionelle andelsboliger. 80 pct. af de traditionelle
andelsboliger ligger i Københavns og Frederiksberg Kommuner. Knap 99 pct. af disse boliger
er etageboliger.
De traditionelle andelsboligforeninger er altovervejende – ligesom de gamle andelsboligfor-
eninger – beliggende i ældre ejendomme. Halvdelen af boligerne er opført før 1920, 40 pct.
er opført i årene 1921-1950, mens de sidste ca. 10 pct. primært er opført i årene 1951-1970.
Fra 1980 til 2004 kunne der opføres andelsboliger med offentlig støtte. I starten af 2024 er
der godt 42.300 støttede andelsboliger, som er nogenlunde jævnt fordelt over hele landet. 85
pct. af de støttede andelsboliger er opført som enfamiliehuse.
De ca. 24.000 ustøttede andelsboliger er stort set alle opført fra år 2000 og fremefter. Siden
2000 har kommunerne haft mulighed for at stille en kommunal garanti for en del af belånin-
gen i forbindelse med opførelsen af andelsboliger.
5.3.
Tilgangen af andelsboliger 2000-2023
I perioden 2000-2008, dvs. frem til omkring finanskrisens udbrud, var der en tilgang af an-
delsboliger på mellem 3.100 og 9.400 boliger om året. Omkring halvdelen af tilgangen bestod
af traditionelle andelsboliger. Den anden halvdel af tilgangen i perioden udgjordes af nyop-
27
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0030.png
Udbredelsen af andelsboliger
førte eller ombyggede ejendomme. Omkring 30 pct. af disse andelsboliger – primært nytil-
komne i første halvdel af 00’erne – blev opført med offentlig støtte i form af tilskud eller ga-
ranti.
I forbindelse med finanskrisens udbrud faldt tilgangen af andelsboliger dramatisk. Dette med-
førte, at tilgangen i perioden 2009-2018 udgjorde 300-1.000 boliger årligt. Disse boliger er
primært etableret som traditionelle andelsboligforeninger.
I perioden 2019-2022 har tilgangen af andelsboliger udgjort omkring 100 boliger årligt. Det
bemærkes, at der ved rapportens udarbejdelse ikke var registreret andelsboligforeninger stif-
tet i 2023.
Figur 5.3. viser en illustration over tilgangen af andelsboliger i perioden 2000 til 2023. Som
bilag 5 er vedlagt en talmæssig opgørelse over tilgangen.
Figur 5.3.
Tilgang af andelsboliger 2000-2023
Finanskrisen
L 47 Skærpede krav til stiftelse
af andelsboligforeninger
L 177 Mere robuste
andelsboligforeninger
Anm.: Statistikken over tilgangen af andelsboliger vil løbende kunne blive justeret, blandt andet som følge af, at
stiftelsesåret til at begynde med er ukendt. For de fleste ejendomme vil stiftelsesåret initialt blive sat til en-
ten ejendommens opførelsesår (ved nyopførte andelsboligejendomme) eller ejendommens købsår (ved
traditionelle andelsboligforeningsejendomme). Hvis der på et senere tidspunkt kendes et mere præcist stif-
telsesår (fra Andelsboliginfo) justeres foreningens stiftelsesår.
Kilde: Tallene for årene 2000-2010 er baseret på en opgørelse udarbejdet af det daværende Ministerium for By,
Bolig og Landdistrikter, og som er anvendt i rapporten ”Andelsboligforeningers anvendelse af lån tilknyt-
tede renteswapaftaler” fra 2012. Fra 2011 og frem er tallene baseret på Social- og Boligstyrelsens samkør-
sel af registrene BBR, ESR, SVUR, CVR og Andelsboliginfo.
Andelsboligerne i statistikken er fordelt på henholdsvis nyopførte/ombyggede andelsboligfor-
eningsejendomme og traditionelle andelsboligforeningsejendomme.
En opgørelse over afgangen af andelsboliger i samme periode er vedlagt som bilag 6 til rap-
porten.
28
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0031.png
Udbredelsen af andelsboliger
5.4.
Fordelingen af andelsboliger efter prisfastsættel-
sesmetoderne
Andelsboligforeningens ejendom kan værdifastsættes efter fire metoder, a) anskaffelsespri-
sen, b) valuarvurdering, c) offentlig ejendomsvurdering og d) offentlig ejendomsvurdering
pristalsreguleret frem til oktober i senest afsluttede regnskabsår. Idet prisfastsættelsesme-
tode d) først blev indført i foråret 2024, indeholder nærværende analyse alene oplysninger
om de tre øvrige prisfastsættelsesmetoder.
Af nedenstående tabel 5.4. ses, hvordan andelsboligerne har fordelt sig på de tre værdian-
sættelsesprincipper over tid.
Tabel 5.4.
Fordelingen af andelsboliger efter værdiansættelsesprincip
2023
-- Antal --
Anskaffelsesprisen
Valuarvurdering
Offentlig vurdering
Uoplyst
I alt
22.900
143.600
34.300
0
200.800
2005
1)
2014
2023
---------------------------- Pct. ----------------------------
21
20
54
5
100
14
31
55
0
100
11
72
17
0
100
Anm.: Antallet af andelsboliger er afrundet til nærmeste 100 boliger. Som følge af afrundinger kan summen af tallene i
tabellen afvige fra totalen.
1)
Tallene for 2005 er baseret på en spørgeskemaundersøgelse foretaget af Vilstrup i 2005.
Andelsboligernes fordeling på værdiansættelsesprincip i 2014 og 2023 er baseret på en opregnet stikprøve. Meto-
den er beskrevet i boks 3.1. i rapporten "Andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper" fra dec. 2021.
Kilde: Beregninger på grundlag af data fra Social- og Boligstyrelsens boligstatistiske database samkørt med et udtræk fra
Andelsboliginfo samt rapporten EBST2006 ”Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet”
Andelen af valuarvurderede andelsboliger er mere end tredoblet siden 2005; fra ca. 21 pct. i
2005 til ca. 72 pct. i 2023. En væsentlig forklaring på udviklingen i perioden frem til 2023 er,
at der ikke er foretaget en ny offentlig ejendomsvurdering siden 2012. Det har i praksis bety-
det, at værdiansættelsen af ejendommen for de foreninger, som benytter den offentlige vur-
dering, var prismæssigt fastlåst fra 2012 og indtil 2024, hvorfra det blev tilladt at regulere
2012-ejendomsvurderingerne med udviklingen i nettoprisindekset.
29
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0032.png
Ejendomme og boliger omfattet af tilbudspligtsreglerne
6. Ejendomme og boliger omfattet af
tilbudspligtsreglerne
6.1.
Indledning
I forbindelse med arbejdet har udvalget fået udarbejdet statistisk materiale over, hvor mange
udlejningsejendomme og -boliger, der i dag er omfattet af reglerne om tilbudspligt.
Udvalget har endvidere fortaget en analyse af antallet af gennemgribende moderniserede le-
jemål, jf. bilag 7. Undersøgelsen viste, at det skønnes, at der findes 65.500 gennemgribende
moderniserede lejemål. Undersøgelsen indikerer, at antallet af årlige gennemgribende mo-
derniseringer er faldet fra 2.875 til 1.200 årligt efter ændringerne af lovens bestemmelser om
adgangen til at foretage gennemgribende moderniseringer fra 1. juli 2020, eller at der kan
være tekniske problemer med indberetningen.
6.2.
Tilbudspligtsejendomme i 2024
Der skønnes at være i alt ca. 23.500 private og almene (m.fl.) ejendomme med i alt 761.400
boliger, som er omfattet af reglerne for tilbudspligt. I nedenstående tabel 6.2. ses antallet af
boliger og ejendomme i 2024 fordelt på ejendomstype og antallet af boliger i ejendommen.
Da reglerne om tilbudspligt ikke omfatter ejerlejligheder, jf. lejelovens § 196, stk. 3, er disse
holdt udenfor tabellen.
En ejendom defineres som ejet af en almen boligorganisation, offentligt ejet ejendom eller
privat udlejningsejendom, hvis mindst 90 pct. af boligerne i ejendommen er af én af disse ty-
per. Hvis en ejendoms mest dominerende boligtype (blandt de tre nævnte) udgør mindre end
90 pct. af boligerne, og der ingen andels- eller ejerboliger er i ejendommen, angives ejen-
dommen som blandet. Blandede ejendomme med andels- eller ejerboliger optræder ikke i ta-
bellen.
Kun boliger, som har eget køkken, indgår i opgørelsen.
30
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0033.png
Ejendomme og boliger omfattet af tilbudspligtsreglerne
Tabel 6.2
Antal boliger og ejendomme i 2024 fordelt på ejendomstype og antallet af boliger i ejendommen
Ejendomstype
Antal boliger i
ejendommen
Almenbolig
Offentligt ejet
Privat
udlejning
Blandet
I alt
------------------------------------ Boliger ------------------------------------
1 - 5 boliger
6 - 12 boliger
Mindst 13 boliger
Subtotal
1 - 5 boliger
6 - 12 boliger
Mindst 13 boliger
12.918
28.638
512.877
554.433
7.345
3.223
8.902
3.909
946
7.368
12.223
3.047
109
218
220.781
50.350
150.446
421.577
165.091
6.323
4.405
399
989
9.737
11.125
116
118
229
238.007
80.923
680.428
999.358
175.599
9.773
13.754
---------------------------------- Ejendomme ----------------------------------
Subtotal
19.470
3.374
175.819
463
199.126
Anm.: I opgørelsen indgår kun boliger som har eget køkken. En ejendom defineres her som en almenbolig ejen-
dom, offentligt ejet ejendom eller privat udlejningsejendom, hvis mindst 90 pct. af boligerne i ejendommen er af én
af disse typer. Hvis en ejendoms mest dominerende boligtype udgør færre end 90 pct. af boligerne (blandt de tre
nævnte) og der ingen andels- eller ejerboliger er i ejendommen, angives ejendommen som blandet. En ejendom
er ejerlejlighedsopdelt, hvis mindst én bolig i moderejendommen har et ejerlejlighedsnummer. Ingen ejendomme i
tabellen har ejerlejlighedsopdelte boliger.
Kilde: Social- og Boligstyrelsen på baggrund af boligstatistisk database og BBR.
Ejendomme med 6-12 boliger, opgøres kun i tabellen, hvis der ikke er noget erhvervsareal.
Det fremgår af tabellen, at omkring 9.800 ejendomme har 6 - 12 boliger. I alt har disse ejen-
domme ca. 80.900 boliger. Desuden er der ca. 13.800 ejendomme som har mindst 13 boli-
ger. Disse ejendomme har ca. 680.400 boliger i alt. Således forventes 23.500 ejendomme og
761.400 boliger at være omfattet af reglerne for tilbudspligt.
Det bemærkes, at der ikke findes registerdata, der viser, om eksempelvis et kælderrum er
udlejet. Et udlejet kælderlokale kan efter omstændighederne være et erhvervsareal. Ejen-
domme med 6-12 boliger, der er opgjort som værende omfattet af reglerne om tilbudspligt i
opgørelsen, kan på grund af manglende registerdata være undtaget fra reglerne om tilbuds-
pligt. Opgørelsen er derfor foretaget med forbehold herfor.
Ejendomme ejet af almene boligorganisationer er dem, der har flest boliger i ejendomme
med mindst 6 boliger (ca. 541.500 boliger). Dernæst kommer private udlejningsejendomme
(ca. 200.800 boliger).
Som følge af, at udvalget konstaterer, at der er så få (hvis nogen) almene boliger, der sælges
som andelsboliger, vurderer udvalget, at der i denne sammenhæng er tale om 11.402 rele-
vante ejendomme med i alt 219.800 relevante boliger, der var tilbudspligtige i 2024.
31
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0034.png
Ejendomme og boliger omfattet af tilbudspligtsreglerne
6.3.
Ejendomme der kan ejerlejlighedsopdeles
Som nævnt i punkt 6.2 er der ikke tilbudspligt på ejendomme, der er ejerlejlighedsopdelt, jf.
lejelovens § 196, stk. 3. Udvalget har derfor undersøgt, hvor mange ejendomme der i dag er
omfattet af reglerne om tilbudspligt, men som samtidig kan ejerlejlighedsopdeles og derfor
undtages reglerne.
Ifølge ejerlejlighedslovens § 14 (lov nr. 908 af 18. juni 2020) kan bygninger, der er påbegyndt
opført efter 1. juli 1966, opdeles i ejerlejligheder. Et skøn over antallet af boliger, der
ikke
kan
opdeles i ejerlejligheder i fremtiden, kan derfor opnås ved at opdele antallet af boliger og
ejendomme, der er opført før 1967 eller i 1967 og senere, hvilket fremgår af nedenstående
tabel 6.3.
Tabel 6.3
Antal boliger og ejendomme i 2024 fordelt på opførelsesår og antallet af boliger i ejendommen
Antal boliger i ejen-
dommen
6 - 12 boliger
Mindst 13 boliger
Subtotal
6 - 12 boliger
Mindst 13 boliger
Subtotal
Før 1967
50.671
274.060
324.731
6.282
6.007
12.289
Opførelsesår
1967 eller senere
30.229
405.053
435.282
3.488
7.734
11.222
Ukendt
23
1.315
1.338
3
13
16
I alt
80.923
680.428
761.351
9.773
13.754
23.527
---------------------------- Boliger ----------------------------
-------------------------- Ejendomme --------------------------
Anm.: I opgørelsen indgår kun boliger som har eget køkken. Desuden indgår kun ejendomme som er almenbolig
ejendomme, offentligt ejede ejendomme, private udlejningsejendomme eller blandede ejendomme. En ejendom er
ejerlejlighedsopdelt, hvis mindst én bolig i moderejendommen har et ejerlejlighedsnummer. Ingen ejendomme i
tabellen har ejerlejlighedsopdelte boliger. En ejendom bestående af mindst én bygning opført i 1967 eller senere,
indgår i denne kategori. Hvis en ejendom med mindst én bygning opført før 1967 og mindst én bygning med
ukendt opførelsesår, placeres den i kategorien ”ukendt”.
Kilde: Social- og Boligstyrelsen på baggrund af boligstatistisk database og BBR.
Tabellen består af ejendomme fra tabel 6.2, som har mindst 6 boliger.
En ejendom kan bestå af flere bygninger med dertil hørende boliger. Hvis ejendommen ude-
lukkende består af bygninger opført før 1967, vil ejendommen tælles med i kategorien ”før
1967”. Hvis en ejendom har mindst én bygning opført i 1967 eller senere, vil ejendommen
tælles med i kategorien ”1967 eller senere”. Hvis ejendommen udelukkende består af bygnin-
ger med ukendt opførelsesår, vil ejendommen tælles med i kategorien ”ukendt”. Hvis ejen-
dommen består af mindst én bygning opført før 1967 og mindst én bygning med ukendt opfø-
relsesår vil ejendommen tælles med i kategorien ”ukendt”.
32
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Ejendomme og boliger omfattet af tilbudspligtsreglerne
Af tabel 6.3. fremgår det, at ca. 12.300 ejendomme har boliger opført før 1967, og at disse
indeholder omkring 324.700 boliger. Disse boliger forventes også i fremtiden at være omfat-
tet af tilbudspligten. Hertil kommer 11.200 ejendomme med 436.600 boliger, som er opført i
1967 eller senere, eller hvis opførelsesår er ukendt. Disse boliger kan
muligvis
ejerlejligheds-
opdeles i fremtiden, og i givet fald vil de så ikke længere være omfattet af reglerne om til-
budspligt.
6.4.
Særligt om salg af almene boliger efter tilbudspligt
Som udgangspunkt gælder reglerne om tilbudspligt ved salg af en almen boligejendom. Det
bemærkes dog, at reglerne om tilbudspligt ikke gælder, jf. lejelovens § 196, stk. 4, hvis ejen-
dommen efter overdragelse er omfattet af samme lov. Tilbudspligten gælder dog uanset
denne bestemmelse for almenboliger beliggende i et udsat boligområde eller boliger omfattet
af en fælles udviklingsplan eller kommunal udviklingsplan.
Såfremt der er tale om salg af almene familieboliger som ejerboliger, skal Social- og Boligmi-
nisteren godkende et sådant salg, jf. almenboliglovens § 75 a, stk. 1. Der findes ikke et regi-
ster over ansøgte eller udstedte tilladelser til at sælge almenbolig-ejendomme med henblik
på at udnytte reglerne om tilbudspligt.
I henhold til boligstatistisk database, har én bolig skiftet boligtype fra ”almene boliger” til ”an-
delsboliger” i perioden 2020-2024. Det vurderes, at dette skifte sandsynligvis skyldes usikker-
hed i mærkningen af boligtyper i systemet.
Det vurderes derfor, at der
ikke
er nogen almenboligejendomme, der har skiftet status til an-
delsbolig siden 2020.
33
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0036.png
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
7. Boligomkostninger i andelsbolig-
foreninger stiftet ved tilbudspligt
7.1.
Indledning
For at belyse de økonomiske incitamenter bag stiftelsen af en traditionel andelsboligforening,
er der foretaget en undersøgelse af boligomkostningerne. Undersøgelsen er foretaget som
en sammenligningsanalyse, hvor boligomkostningerne i to (fiktive) identiske ældre ejen-
domme i Københavns Kommune sammenlignes. Den ene ejendom forbliver en privat udlej-
ningsejendom, mens den anden ejendom omdannes til en traditionel andelsboligforening.
7.2.
Lejernes betalingsevne
Nedenstående tabel 7.2 viser fordelingen af den disponible ækvivalensindkomst for personer
fordelt efter boligform.
Ækvivalensindkomsten tager højde for forskelle i husstandens størrelse ved 1) at fordele ind-
komsten ud på alle medlemmer i husstanden, og 2) at tage højde for stordriftsfordele ved at
være flere personer i en husholdning.
Personerne er fordelt på deciler, hvor 1. decil (D1) viser den største ækvivalensindkomst for
de 10 pct. af beboerne, der har den laveste ækvivalensindkomst, 2. decil (D2) viser højeste
ækvivalensindkomst for de næste 10 pct. af beboerne osv.
34
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0037.png
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
Tabel 7.2
Beboerne fordelt på boligformer og på indkomstdeciler, primo 2022
90/10-
ratio
D1
D2
D3
D4
D5
D6
D7
D8
D9
D10
1)
Alle
1)
Maksimumindkomst i decilen, 1.000 kr.
Ejerbolig
Andelsbolig
Privat udlejning
Almen bolig
Alle
Forskel mellem
privat og almen
-21
-9
-2
5
15
25
35
47
70
200
30
1,3
203
134
98
118
144
244
162
139
147
182
275
190
165
167
211
303
218
185
181
242
332
244
207
192
274
363
272
232
206
308
402
303
262
226
347
455
343
301
254
398
555
406
370
299
488
928
539
571
371
780
382
262
234
203
314
2,7
3,0
3,8
2,5
3,4
Anm.: Decilopdelingen er foretaget separat for de enkelte boligformer. Det anvendte indkomstbegreb er den ækvivalerede
disponible indkomst. Der er i tabellen set bort fra beboere i offentlige boliger. 90/10-ratio måler forholdet mellem 90 pct.
percentilen og 10 pct. percentilen i indkomstfordelingen
Da maksimumindkomsten inden for det 10. decil angiver en ekstrem indkomstværdi (en såkaldt outlier), er der for
det 10. decil valgt at angive gennemsnittet. For kategorien ”Alle” er der ligeledes angivet gennemsnittet.
Kilde: Social- og Boligstyrelsens beregninger på grundlag af registerdata fra Danmarks Statistiks ministerieordning.
1)
Tabel 7.2 viser, at lejere generelt har en lavere gennemsnitsindkomst end ejere og andelsha-
vere. Beboere i private lejeboliger har i gennemsnit en ækvivaleret disponibel indkomst på
ca. 234.000 kr., mens beboere i almene lejeboliger har en disponibel ækvivalensindkomst på
ca. 203.000 kr. For alle beboere er den gennemsnitlige ækvivalensindkomst ca. 314.000 kr.,
hvilket er ca. 34 pct. højere end indkomsten for beboere i private lejeboliger, og ca. 55 pct.
højere end for beboere i almene lejeboliger.
I de laveste indkomstdeciler er der en forholdsvis lille forskel mellem indkomstniveauet for be-
boere i private og almene lejeboliger.
Set i forhold til de øvrige boligformer – herunder de almene boliger – har beboerne i private
lejeboliger en lavere indkomst i de første 3 deciler. Det skyldes bl.a., at der er en overrepræ-
sentation af især unge og studerende i private lejeboliger. Fra og med 4. decil er indkom-
sterne i almene lejeboliger lavere end i de øvrige boligformer. Til gengæld har beboerne i pri-
vate lejeboliger den næsthøjeste indkomst i det 10. decil (i gennemsnit ca. 571.000 kr.).
Den største indkomstspredning findes således blandt beboerne i private lejeboliger. Det kom-
mer til udtryk ved, at forholdet mellem højeste indkomst i 9. og 1. decil (den såkaldte 90/10-
ratio) er 3,8 for beboere i private lejeboliger (mod 2,7 i ejerboliger, 3,0 i andelsboliger og 2,5 i
almene lejeboliger).
Beboerne i private lejeboliger har således både en forholdsvis lav gennemsnitsindkomst –
især set i forhold til beboere i ejerboliger – og en relativt større indkomstspredning sammen-
lignet med de øvrige boligformer (på grund af den forholdsvis store andel unge og stude-
rende).
35
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
7.3.
Hvad er boligomkostninger?
Boligomkostninger målt ved ”user costs” er et alment anvendt (bolig-)økonomisk begreb. Bag
dette begreb ligger en økonomisk kalkule – ”kan det økonomisk, samlet set, betale sig at in-
vestere og bo i andelsbolig frem for andre boligformer?”.
I modsætning hertil måler boligudgiften likviditetsbelastningen ved at bo – altså ”hvor mange
penge skal man betale hver måned, hvis man bor i en andelsbolig frem for en lejebolig?”.
Selv om en boligomkostningsberegning i dette afsnit viser, at det i strikt økonomisk forstand
er en fordel at bo i en andelsbolig frem for en lejebolig, er det ikke givet, at alle vil have råd til
at bo i andelsboligen, fordi boligudgiften i begyndelsen kan være højere.
For den private lejebolig er boligomkostningen (og boligudgiften) lig huslejen. I boligomkost-
ningen for andelsboligen indgår nettorenteudgifter (andelshaveren kan få rentefradrag for
egne renteudgifter, men ikke fradrag for foreningens renteudgifter), ejendommens driftsudgif-
ter samt en eventuel værdistigning af foreningens ejendom, som reducerer boligomkostnin-
gen.
Afdrag på henholdsvis foreningens og andelshaverens gæld indgår ikke i boligomkostningen,
da det betragtes som en opsparing. Til gengæld udgør eventuel friværdi i ejendommen en
alternativomkostning.
En væsentlig forskel på boligomkostningen i andelsboligen sammenlignet med den private
lejebolig er således, at andelshaveren får del i et afkast, som følge af sit medlemskab af an-
delsboligforeningen, der ejer ejendommen. Til gengæld skal andelshaveren binde kapital i
andelsboligforeningen.
I analysen forudsættes ejendommens overdragelsessum ved omdannelse til en andelsbolig-
forening at svare til ejendommens markedspris, som afhænger af ejendommens huslejeind-
tægter, driftsudgifter samt et afkastkrav. Overdragelsessummen antages initialt belånt med
80 pct. realkreditlån og 20 pct. banklån (optaget af den enkelte andelshaver), hvoraf de 5 pct.
er et kortfristet banklån, som afvikles over tre år.
Med de antagelser, som er foretaget i analysen, kan det konkluderes, at boligomkostningen i
andelsboligen initialt udgør 87 pct. af boligomkostningerne i lejeboligen faldende til 80 pct. i
år 4, som følge af afviklingen af det kortfristede banklån. Efter år 30 (hvor lånene er udamorti-
seret) udgør boligomkostningen i andelsboligen 56 pct. af boligomkostningen i lejeboligen.
Målt på boligomkostningen – det vil sige den økonomiske belastning i strikt økonomisk for-
stand – er det således fordelagtigt for lejeren at deltage i stiftelsen af en andelsboligforening.
Det er klart, at hvis en lejer er kreditbegrænset, kan det betyde, at lejeren ikke har mulighed
for at deltage i stiftelsen af en andelsboligforening, selv om det samlet set giver den laveste
økonomiske belastning.
36
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0039.png
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
Boligudgiften, som måler likviditetsbelastningen ved at bo i de to boligformer i andelsboligen,
er således det første år 50 pct. højere end boligudgiften i lejeboligen.
7.4.
Bestemmelse af boligomkostningerne
Boligomkostninger for den private udlejningsbolig
For lejeboligen er boligomkostningen (user cost) lig huslejen,
H:
UC
leje
= H
Typisk betaler lejer ved indflytning et kapitalindskud, som ikke forrentes i lejeperioden. Både
depositummet og den forudbetalte husleje kan hver for sig maksimalt udgøre 3 måneders
husleje. De tabte renteindtægter (efter skat) bør principielt medregnes i boligomkostningen,
men dette er, som nævnt, ikke inddraget i beregningerne. Disse omkostninger vurderes at
have en relativt lille betydning.
Boligomkostninger for andelsboligen
Efter stiftelsen af andelsboligforeningen skal andelshaveren løbende betale en boligafgift til
andelsboligforeningen. Beløbet skal dække foreningens udgifter til renter og afdrag på for-
eningens lån, samt foreningens løbende driftsudgifter (vedligeholdelse, administration, grund-
skyld mv.). Det forudsættes, at der i driftsudgifterne indgår tilstrækkelig med udgifter til vedli-
geholdelse, således at kvaliteten af ejendommen – herunder den enkelte bolig – fastholdes,
hvorfor der ikke indregnes nedslidning af boligen. Endelig bemærkes, at andelsboligforenin-
ger – i modsætning til boligejere – ikke betaler ejendomsværdiskat.
Udover boligafgiften betaler andelshaveren renter og afdrag på det banklån, som andelsha-
veren eventuelt har optaget til at finansiere andelsindskuddet. Andelshaveren kan få rentefra-
drag for egne renteudgifter, men ikke fradrag for foreningens renteudgifter.
Afdrag på henholdsvis foreningens og andelshaverens gæld indgår ikke i boligomkostningen.
Endelig er der en alternativomkostning forbundet med at have friværdi i andelsboligen, idet
denne friværdi kunne være placeret i en alternativ investering, som kunne være forrentet
med en markedsrente.
Andelsboligens boligomkostninger (i løbende priser) udgør dermed:
37
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
Første
led svarer til andelshavers boligafgift fratrukket afdrag på foreningens realkreditlån,
hvor
r
real
er realkreditrenten,
R
er foreningens realkreditgæld og
D
er foreningens driftsudgif-
ter.
Andet led svarer til stigningen i ejendommens markedsværdi som privat udlejningsejendom,
hvor M er ejendommens markedsværdi,
p
c
er inflationen og
p
udlej
er prisstigningstakten for
ejendommen ved uændret kvalitet. Hvis prisen på ejendommen stiger hurtigere end inflatio-
nen (p
udlej
>
p
c
), er der en real kapitalgevinst og omvendt kapitaltab, hvis prisen på ejendom-
men stiger langsommere end inflationen (p
udlej
<
p
c
). I udgangspunktet forudsættes, at prisen
på ejendommen stiger i takt med inflationen (p
udlej
=
p
c
). Det vil sige, at der ikke er reale kapi-
talgevinster/-tab på andelen.
Leddet afspejler et afkast, som andelshaveren – i modsætning til lejeren – får del i, som følge
af sit indirekte medejerskab af ejendommen.
Selvom værdien af ejendommen følger inflationen, bidrager positiv inflation til lavere boligom-
kostninger (målt i løbende priser).
Tredje
led svarer til andelshaverens renteudgifter (efter skat) på sit banklån, hvor
t
er skatte-
værdien af negativ kapitalindkomst,
r
bank
er bankrenten på andelshavers banklån, og
B
er an-
delshaverens bankgæld svarende til andelsindskuddet.
Fjerde
og sidste led afspejler en alternativomkostning, idet friværdien i andelsboligen (M*) al-
ternativt kunne være forrentet med en markedsrente (efter skat) – her sat til realkreditrenten
r
real
.
Friværdien er her defineret som værdien af ejendommen fratrukket foreningens og an-
delshaverens gæld (det vil sige
M* = M – R – B).
I analyserne forudsættes det, at andelsboligejendommen initialt belånes med 80 pct. realkre-
ditlån og 20 pct. andelsindskud, som finansieres med banklån. I den forbindelse forudsættes
det, at udbetalingskravet på 5 pct. af ejendomsværdien finansieres med et kortfristet banklån
over 3 år, da der er tale om stiftelse af en andelsboligforening ved brug af tilbudspligten. Det
betyder, at ejendommen initialt er fuldt belånt, og der er dermed initialt ingen friværdi.
Ejendommens markedspris (overdragelsessummen)
Når der stiftes en traditionel andelsboligforening, skal der fastsættes en overdragelsessum –
det vil sige, den pris andelsboligforeningen skal betale for ejendommen. Efter tilbudspligts-
reglerne skal lejerne have tilbud om at købe ejendommen til samme købesum, kontante ud-
betaling og øvrige vilkår, som ejeren har fået tilbud om fra en tredjemand. Overdrages ejen-
dommen på frivillig basis, foreligger ikke et tilbud fra en anden køber, så de to parter forhand-
ler sig frem til en pris. I begge tilfælde må prisen for ejendommen alt andet lige forventes at
afspejle markedsprisen som privat udlejningsejendom. Er ejendommen beliggende i en kom-
mune med huslejeregulering, vil prisen på ejendommen således afhænge af denne husleje-
regulering. Huslejereguleringen begrænser udlejers mulighed for frit at fastsætte en husleje,
hvorfor reguleringen – alt andet lige – fører til en lavere pris på ejendommen som udlejnings-
ejendom.
38
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
Til at finde værdien af ejendommen kan der benyttes den afkastbaserede vurderingsmetode.
Idet der forudsættes fuld udlejning, skal forrentningen af investeringen i udlejningsejendom-
men svare til afkastet på en alternativ investering med samme risikoprofil, det vil sige:
����
∙ ���� = ���� − ���� + (���� − ����
),
hvor
����
er den inflationskorrigerede markedsværdi af ejendommen,
����
er afkastet på den al-
ternative investering med samme risikoprofil som ejendomsinvesteringen,
����
er indtægter fra
husleje og
����
er ejendommens driftsomkostninger (alle variable i periode t).
Ovenstående ligning kan omskrives til
����
= (���� − ���� )
���� − ����
− ����
.
hvor
����
− ����
er den inflationskorrigerede vækst i udlejningsejendommens pris. Hvis det
antages, at parametrene er faste over tid, kan ligningen omskrives til
M = (H – D) / (r
ak
–
(p
udlej
– p
c
)).
hvor H er huslejen, D er ejendommens driftsudgifter (antages at være identiske med andels-
boligforeningens driftsudgifter), r
ak
er afkastkravet til ejendomsinvesteringen. Afkastkravet de-
fineres som afkastet på en risikofri investering (f.eks. en 10-årig statsobligation) tillagt en risi-
kopræmie. Det sidste led (p
udlej
–
p
c
) er den forventede reale kapitalgevinst.
Som ejer af en udlejningsejendom har man mulighed for løbende at foretage forskellige inve-
steringer/forbedringer af ejendommen, som giver mulighed for at hæve lejen og dermed opnå
et afkast. Derudover har udlejer, når et lejemål bliver ledigt, mulighed for at gennemføre en
gennemgribende forbedring af lejemålet og sætte lejen efter det lejedes værdi, jf. lejelovens §
19, stk. 2. Det vil i praksis betyde, at mulighederne for at investere i forbedringer af ejendom-
men i sig selv kan give anledning til en forventning om, at prisen på ejendommen stiger hurti-
gere end priserne generelt i samfundet. Det vil – alt andet lige – betyde en højere markeds-
pris.
I udgangspunktet forudsættes, at prisen på ejendommen stiger i takt med inflationen, det vil
sige, at
p
udej
=
p
c
.
Det antages, at ejendommens markedspris svarer til overdragelsessummen på ejendommen.
Det vil sige, at der ses bort fra, at der ved fastsættelse af overdragelsessummen kan modreg-
nes indeståender på kontiene for henholdsvis indvendig og udvendig vedligeholdelse, lejer-
nes deposita samt eventuelt forudbetalt husleje, idet disse beløb blot vil reducere den enkelte
andelshavers behov for at lånefinansiere andelsindskuddet. Derudover er der set bort fra de
forskellige etableringsomkostninger.
7.5.
Analyse af boligomkostninger
De valgte forudsætninger har stor betydning for beregningerne af boligomkostningerne. Som
hovedscenario er der valgt et mellem-rentescenario svarende til forholdene i forsommeren
39
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
2024. Det er herudover forudsat, at værdien af andelsboligforeningens ejendom følger inflati-
onen. Der er taget udgangspunkt i et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Andre billigere lå-
netyper – fx lån med variabel rente eller med afdragsfrihed – kan medføre lavere likviditets-
belastning.
Ud over hovedscenariet beregnes også et lav-rentescenario og et høj-rentescenario. Videre
beregnes to alternative scenarier, hvor værdien af andelsboligforeningens ejendom udvikler
sig henholdsvis 1 procentpoint langsommere og 1 procentpoint hurtigere end inflationen.
I nedenstående boks 7.5 fremgår de centrale antagelser vedrørende beregningerne af bolig-
omkostningerne.
40
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0043.png
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
Boks 7.5
Centrale antagelser ved beregningen af boligomkostninger
I beregningerne er der foretaget en række simplificerede antagelser. F.eks. er der for lejeboligens vedkommende set
bort fra det initiale kapitalindskud (depositum og/eller forudbetalt husleje), mens der for andelsboligens vedkommende
er set bort fra etableringsomkostninger i forbindelse med foreningens stiftelse (f.eks. juridisk bistand og stiftelsesom-
kostninger). Derudover er der i beregningerne f.eks. ikke taget forbehold for, at negativ og positiv kapitalindkomst be-
skattes med en forskellig sats.
Konkret benyttes følgende parameterværdier i beregningerne:
H
D
1.250 kr./m² Huslejen. Svarer til den gennemsnitlige husleje i Københavns Kommune i 2024 for byggeri
opført før 1992. Forudsættes at udvikle sig takt med inflationen (p
c
).
500 kr./m² Driftsudgifter i ejendommen pr m² ved uændret kvalitet af ejendommen. Forudsættes at ud-
vikle sig takt med inflationen (p
c
).
90 kr./m²
110 kr./m²
70 kr./m²
110 kr./m²
120 kr./m²
Driftsudgifterne er fastsat som summen af:
Grundskyld
Vandafgift, kloak, renovation, forsikringer, energi
Administration
Renholdelse
Vedligeholdelse
Udgifter til grundskyld, vandafgift mv., administration og renholdelse svarer til de gennem-
snitlige udgifter i 2022 til almene etageboliger i Københavns Kommune ibrugtaget før 1992,
jf. SBSTs database for almene regnskaber, Regnstat. Vedligeholdelse – løbende og plan-
lagt – er sat til 120 kr./m².
R
real
4,5 % Rente på realkreditlånet. Svarer ca. til den gennemsnitlige rente på et 30-årigt fastforrentet
realkreditlån i 2023
14 % Rente på andelshavers fastforrentede 30-årige banklån med pant i andelen, og rente på det
kortfristede banklån (3-årig løbetid), som optages til finansiering af det 5 pct. udbetalings-
krav. Der er valgt fastforrentede lån (realkredit- og banklån) for, at andelshaver og lejer i
analysen finansieringsmæssigt har den samme risiko. Dermed er forskellen i risiko mellem
lejeboligen og andelsboligen isoleret til risikoen for kapitalgevinst/-tab på andelsboligen.
2 % Inflation, svarende til Den Europæiske Centralbanks nuværende inflationsmål for euroområ-
det.
2 % Årlig prisstigningstakt for ejendommen. Det vil sige, at i hovedscenariet er der ikke en real
kapitalgevinst ved at eje ejendommen.
33,1 % Skatteværdi af negativ kapitalindkomst i 2024.
4,5 % Afkastkravet til ejendomsinvesteringen i Københavns Kommune (f.eks. renten på en 10-årig
statsobligation plus et risikotillæg). Er her sat til den lange realkreditrente
r
real
.
80 % af
M
Det forudsættes, at 80 pct. af overdragelsessummen finansieres med et 30-årigt fastforren-
tet realkreditlån, som afdrages som et annuitetslån.
20 % af
M
Det forudsættes, at 20 pct. af overdragelsessummen finansieres med et andelsindskud,
som andelshaver finansierer med to fastforrentede banklån, som afdrages som et annuitets-
lån. De 15 pct. finansieres med et 30-årigt lån, mens 5 pct. (udbetalingskravet) finansieres
med et 3-årigt lån.
r
bank
p
c
p
udlej
t
r
ak
R
B
41
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0044.png
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
Der beregnes tre rentescenarier, hvor hovedscenariet er et mellem-rentescenario, svarende til forholdende i dag.
Rentescenario
Lav
Rente, banklån
Rente, realkreditlån
Ejendommens afkastkrav
Inflation = Prisstigningstakt for udlejningsejendom
7%
2�½ %
2�½ %
1%
Mellem
14 %
4�½ %
4�½ %
2%
Høj
21 %
7�½ %
7�½ %
4%
Med de skitserede forudsætninger fås et hovedscenario, hvor ejendommens værdi beregnes
til ca. 16.700 kr./m² (= (1.250 – 500) / 0,045), og som de kommende andelshavere skal finan-
siere med 80 pct. realkreditlån og 20 pct. banklån.
Af nedenstående figur 7.5.1 er vist de årlige boligomkostninger (kr./m² i løbende priser) i hen-
holdsvis den private udlejningsbolig og den private udlejningsbolig, som er omdannet til en
andelsbolig. For så vidt angår andelsboligen er boligomkostningerne fordelt på fire kompo-
nenter. Figur 7.5.2 viser boligomkostningerne i den omdannede andelsbolig i procent af bo-
ligomkostningerne i den private lejebolig. Dermed opnås et billede af boligomkostningerne i
faste priser, da boligomkostningerne i lejeboligen følger inflationen.
Figur 7.5.1
Boligomkostninger i den private udlejningsbo-
lig og den omdannede andelsbolig (løbende
priser)
Figur 7.5.2
Boligomkostninger i den omdannede andelsbo-
lig (pct. af boligomkostning i lejeboligen)
Anm.: Det forudsættes, at værdien af ejendommen følger inflationen
Kilde: Social- og Boligstyrelsens beregninger
Boligomkostningerne for den private udlejningsbolig (huslejen) er det første år 1.250 kr./m²
og stiger i takt med inflationen. I den omdannede andelsbolig udgør boligomkostningerne det
første år 1.093 kr./m², hvilket svarer til 87 pct. af boligomkostningerne i lejeboligen. Andelsbo-
ligens boligomkostninger opdeles i fire komponenter; renteudgifter på banklånet (efter skat),
42
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
renteudgifter på realkreditlånet (hvor der ikke er skattefradrag), løbende driftsudgifter fratruk-
ket ejendommens (nominelle) værdistigning og endelig friværdiens alternativomkostning.
Som det fremgår af figur 7.5.1 vil renteudgifterne til de to lån falde i takt med, at lånene afdra-
ges. Til gengæld stiger alternativomkostningen forbundet med den opnåede friværdi. Drifts-
udgifterne fratrukket ejendommens (nominelle) værdistigning er svagt stigende over tid. Bo-
ligomkostninger ligger det første år på omkring 1.100 kr./m², og er svagt faldende de første år
som følge af den hurtige tilbagebetaling af det kortfristede banklån, som finansierer udbeta-
lingskravet på 5 pct. af overdragelsesprisen. Derefter stiger boligomkostningerne fra omkring
1.050 kr./m² i år 4 til omkring 1.250 kr./m² i år 30.
Boligomkostningerne i andelsboligen udgør det første år 87 pct. af boligomkostningerne i le-
jeboligen og er faldende til 80 pct. i år 4, som følge af afviklingen af det kortfristede banklån.
Når realkreditlånet og banklånene er udamortiseret efter 30 år, udgør boligomkostningerne i
andelsboligen 56 pct. af boligomkostningerne i lejeboligen. Efter lånenes udamortisering ud-
gør boligomkostningerne i andelsboligen driftsudgifter minus ejendommens værdistigning
plus friværdiens alternativomkostning.
Ovenstående analyse viser, at målt på boligomkostningen – det vil sige den samlede økono-
miske belastning – er det fordelagtigt for lejeren at deltage i stiftelsen af en andelsboligfor-
ening.
Det er klart, at hvis en lejer er
kreditbegrænset,
kan det betyde, at lejeren ikke har mulighed
for at deltage i stiftelsen af en andelsboligforening, selvom det samlet set giver den laveste
økonomiske belastning. Den problemstilling belyses kort nedenfor.
Af nedenstående figur 7.5.3 fremgår de årlige
boligudgifter
(kr./m² i løbende priser) i hen-
holdsvis den private udlejningsbolig og den private udlejningsbolig, som er omdannet til en
andelsbolig. For så vidt angår andelsboligen er boligudgifterne fordelt på tre komponenter
(driftsudgifter, renteudgifter (efter skat) og afdrag. I figur 7.5.4 er vist boligudgifterne i den
omdannede andelsbolig i procent af boligudgifterne (huslejen) i den private lejebolig. Det gi-
ver et billede af udviklingen i boligudgiften i faste priser.
43
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0046.png
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
Figur 7.5.3
Boligudgifter (likviditetsbelastning) i den
private udlejningsbolig og den omdannede
andelsbolig (løbende priser)
Figur 7.5.4
Boligudgifter (likviditetsbelastning) i den
omdannede andelsbolig (pct. af boligud-
giften i lejeboligen)
Anm.: Andelshaveren kan få rentefradrag for egne renteudgifter men ikke fradrag for foreningens renteudgifter
Kilde: Social- og Boligstyrelsens beregninger
Ses der på boligudgiften det første år – som særligt er relevant, når likviditetsbelastningen
belyses – ses det, at boligudgiften i andelsboligen det første år er ca. 1.900 kr./m², jf. figur 3.
Det er 50 pct. højere end boligudgiften (huslejen) i den private udlejningsbolig, jf. figur 4. Den
forholdsvis høje likviditetsbelastning for de enkelte beboere de første år efter stiftelsen af an-
delsboligforeningen, kan gøre det vanskeligt for lejerne at opnå det nødvendige flertal på
mindst 60 pct. af lejerne for at stifte en andelsboligforening.
Som kommende andelshaver har man medindflydelse på den finansieringsform, som benyt-
tes ved stiftelsen af andelsboligforeningen. For så vidt angår banklån, er det noget andelsha-
veren selv står for, herunder muligheden for at vælge et afdragsfrit banklån.
I 2018 blev reglerne for stiftelse af andelsboligforeninger skærpet på flere områder, herunder
reglerne for finansieringen. Blandt andet blev der indført en bestemmelse om, at maksimalt
40 pct. af købesummen må finansieres med afdragsfrie lån. Bestemmelsen gælder dog alene
lån, der ydes mod sikkerhed inden for 80 pct. af købesummen, mens bestemmelsen ikke re-
gulerer finansiering uden for de 80 pct.
Vælges der afdragsfrihed på realkreditlånet svarende til 40 pct. af købesummen og et af-
dragsfrit banklån på de 15 pct., kan boligudgiften det første år reduceres til 1.764 kr./m². Det
er dog stadig 41 pct. højere end boligudgiften (huslejen) i den private udlejningsbolig.
Det er klart, at vælges afdragsfrie lån, udskydes nogle af afdragene – og dermed likviditets-
belastningen – blot til et senere tidspunkt.
44
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0047.png
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
7.6.
Analyse af boligomkostning ved alternative lejeni-
veauer
Der blev i punkt 7.5 taget udgangspunkt i en lejer med en gennemsnitlig husleje på 1.250
kr./m². I praksis kan en ejendom bebos af lejere med et vidt forskelligt huslejeniveau af-
hængigt af, om lejemålet har en omkostningsbestemt leje, eller om lejemålet er forbedret ef-
ter lejelovens § 19, stk. 2, og dermed har en leje fastsat efter princippet om det lejedes værdi.
Det er klart, at incitamentet til at deltage i stiftelsen af en andelsboligforening i høj grad af-
hænger af, om man i forvejen som lejer har en forholdsvis høj eller lav husleje.
Udvalget har derudover ønsket at lave tre eksempler, som viser boligomkostninger og bolig-
udgifter for tre forskellige lejere i samme ejendom med henholdsvis et lavt huslejeniveau (950
kr./m² svarende til 25 procents-fraktilen), et mellem huslejeniveau (1.250 kr./m² svarende til
gennemsnittet) og et højt huslejeniveau (1.475 kr./m² svarende til 75 procents-fraktilen). Frak-
tilerne er baseret på huslejer i 2024 i private udlejningsboliger opført før 1992 i Københavns
Kommune.
I disse beregninger forudsættes det, at alle tre lejere får tilbudt at overtage ejendommen på
andelsbasis til en pris svarende til 25.600 kr./m² (svarende til den gennemsnitlige tekniske
pris for en andelslejlighed i København by i 2023, jf. notatet ”Tal til udvalget om tilbudspligt”,
dateret den 11. april 2024). Det betyder, at i nærværende eksempel bliver overdragelses-
summen ikke bestemt inden for modellen via husleje, driftsudgifter, afkastkrav mv., men hol-
des i stedet fast på den gennemsnitlige pris uanset, hvilket lejeniveau der betragtes. De øv-
rige forudsætninger er de samme som i punkt 7.5.
Anvendelsen af 25.600 kr./m
2
er et forsøg på at foretage beregningerne med et estimat der, i
modsætning til anvendelsen af estimatet på 16.700 kr./m
2
ved afsnit 7.5, tager højde for de
økonomiske muligheder ved at omdanne private lejemål med lejelovens §19, stk. 2, så det
lejedes værdi kan anvendes til bestemmelse af den maksimale husleje frem for omkostnings-
bestemt husleje.
Da valuarer også tager højde for lejepotentialet (valuarbekendtgørelsen § 8 stk. 3), må det
anses inkluderet i den tekniske kvadratmeterpris på 25.600 kr./m
2
for andelsboliger i Køben-
havn i 2023.
1
Det må dog formodes, at de faktiske kvadratmeterpriser for handlede private
udlejningsejendomme - og dermed også overtagelsesværdierne ved tilbudspligtige ejen-
domme - i praksis vil være højere der, hvor der allerede måtte være foretaget omdannelser
med lejelovens § 19, stk. 2 til forskel for valuarvurderede andelsboligforeninger, hvor så-
danne omdannelser ikke er påbegyndt.
2
1
Jf. Danmarks Statistik tabel EJEN99 anvendes valuarvurdering ved ca. 90 pct. af alle handlede boliger i Køben-
havn.
2
I praksis får det som oftest den betydning, at lejere beboende i § 19, stk. 2-moderniserede lejligheder kommer til
at betale et moderniseringstillæg til andelsboligafgiften - typisk for en given periode. Beregningerne her er
foretaget på baggrund af ensartede boligudgifter- og omkostninger efter andelsboligstiftelse, hvorfor betyd-
ningen af sådanne moderniseringstillæg ikke er analyseret.
45
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0048.png
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
Udvalget har ikke kendskab til anvendelige handelsprisdata, der alene baserer sig på rele-
vante tilbudspligtige udlejningsejendomme, hvorfor det er fundet rimeligt at anvende 25.600
kr./m
2
, med det forbehold, at faktiske handelspriser formentlig er højere.
Som støtte hertil kan det nævnes, at Andersen (2023: s. 16)
3
fandt, at kvadratmeterpriserne
for ældre private udlejningsejendomme opført før 1964 med minimum 7 lejligheder var
25.100 kr./m
2
i 2019. Korrigeres dette tal med den generelle ejendomsprisudvikling støtter
det op om, at kvadratmeterpriserne for de relevante ejendomme i dag reelt må være højere
end de anvendte 25.600 kr./m
2
.
7.6.1.
Boligomkostninger (user cost)
I figur 7.6.1.1 er vist de årlige boligomkostninger (kr./m² i løbende priser) i henholdsvis de tre
private udlejningsboliger og boligerne omdannet til andelsbolig (efter omdannelsen vil alle tre
boliger have den samme boligomkostning). Det bemærkes, at der i praksis typisk vil blive til-
lagt moderniseringstillæg til de andelsboliger, der har gennemgået en modernisering, da de
var lejeboliger.
Boligomkostningerne i de private udlejningsboliger (=huslejen) er det første år henholdsvis
950 kr./m², 1.250 kr./m² og 1.475 kr./m², og denne stiger derefter i takt med inflationen. Som
andelsbolig udgør boligomkostningerne det første år 1.400 kr./m².
Figur 2 viser boligomkostningerne i de tre lejeboliger opgjort som procent af boligomkostnin-
gen, hvis boligerne omdannes til andelsbolig. Kun den dyre lejebolig med en initial husleje på
1.475 kr./m² vil fra start af opleve et fald i boligomkostningen (fra 1.475 kr./m² til ca. 1.400
kr./m²). Den gennemsnitlige lejebolig med en husleje på 1.250 kr./m² vil fra år 6 opleve, at bo-
ligomkostningen i boligen er lavere som andelsbolig end som lejebolig. I den billige lejebolig
vil det først ske fra år 24.
3
Andersen, M. L. (2023): ”Andelsboliger i København: Regulering, prisudvikling og rolle på boligmarkedet”. Fi-
nans/Invest. Nr. 3, maj, 2023.
46
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0049.png
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
Figur 7.6.1.1
Boligomkostninger i hhv. de private udlejnings-
boliger (”billig”, ”gennemsnitlig” og ”dyr”) og i
den omdannede andelsbolig (løbende priser)
Figur 7.6.1.2
Boligomkostninger i de private udlejningsboli-
ger (”billig”, ”gennemsnitlig” og ”dyr”). Pct. af
boligomkostningen i den omdannede andels-
bolig
Kilde: Beregninger udført af Social- og Boligstyrelsen
7.6.2.
Boligudgifter
Boligomkostningerne måler, hvilken boligform (f.eks. andelsbolig eller lejebolig) det – i strikt
økonomisk forstand – bedst kan betale sig at bebo. Det er imidlertid ikke alle, som kan vælge
bolig ud fra boligomkostninger, da boligudgiften (dvs. likviditetsbelastningen) i begyndelsen
kan være høj. I det følgende belyses derfor boligudgiften i de tre boliger, henholdsvis som
privat lejebolig og andelsbolig, hvilket dog ikke fremgår af figur 7.6.1.1.
I figur 7.6.2.1 er vist de årlige boligudgifter (kr./m² i løbende priser) i henholdsvis de tre pri-
vate udlejningsboliger og boligerne omdannet til andelsbolig (efter omdannelsen vil alle tre
boliger have den samme boligudgift). Figuren viser, at boligudgiften i de tre lejeboliger det
første år efter omdannelsen til andelsbolig stiger fra mellem 950 og 1.475 kr./m² til ca. 2.600
kr./m². Det vil sige omkring mellem en fordobling og en tredobling af boligudgiften det første
år - afhængigt af det initiale huslejeniveau i lejeboligen.
Figur 7.6.2.2 viser boligudgifterne i de tre lejeboliger opgjort som procent af boligudgiften,
hvis boligerne omdannes til andelsbolig. Figuren viser, at det først er efter 30 år – når lånene
er udamortiseret, og finansieringsudgifterne bortfalder – at boligudgiften i boligerne bliver la-
vere som andelsbolig i forhold til privat lejebolig.
47
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0050.png
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
Figur 7.6.2.1
Boligudgifter i hhv. de private udlejningsboli-
ger (”billig”, ”gennemsnitlig” og ”dyr”) og i den
omdannede andelsbolig (løbende priser)
Figur 7.6.2.2
Boligudgifter i de private udlejningsboliger
(”billig”, ”gennemsnitlig” og ”dyr”). Pct. af bo-
ligudgiften i den omdannede andelsbolig
Anm.: Se notatet ”Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligten” (dateret 15. maj 2024) for
en beskrivelse af den anvendte metode.
Kilde: Social- og Boligstyrelsens beregninger
7.7.
Analyse af boligomkostning ved et alternativt ren-
teniveau
I punkt 7.5 og 7.6 er der taget udgangspunkt i et renteniveau på 14 % på banklån og 4,5 %
på realkreditbelåning.
I disse beregninger forudsættes det, at alle tre lejere får tilbudt at overtage ejendommen på
andelsbasis til en pris svarende til 25.600 kr./m² (svarende til den gennemsnitlige tekniske
pris for en andelslejlighed i København by i 2023, jf. notatet ”Tal til udvalget om tilbudspligt”,
dateret den 11. april 2024), samtidig med at der anvendes en rente på banklån på 5,5 %. Li-
gesom ved beregningerne i punkt 7.6 er overdragelsessummen ikke bestemt inden for mo-
dellen via husleje, driftsudgifter, afkastkrav mv., men holdes i stedet fast på den gennemsnit-
lige pris uanset, hvilket lejeniveau der betragtes. De øvrige forudsætninger er de samme som
i punkt 7.5.
7.7.1.
Boligomkostninger (user cost)
I figur 7.7.1.1. er vist de årlige boligomkostninger (kr./m² i løbende priser) i henholdsvis de tre
private udlejningsboliger og boligerne omdannet til andelsbolig (efter omdannelsen vil alle tre
boliger have den samme boligomkostning).
48
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0051.png
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
Boligomkostningerne i de private udlejningsboliger (=huslejen) er det første år henholdsvis
950 kr./m², 1.250 kr./m² og 1.475 kr./m², og denne stiger derefter i takt med inflationen. Som
andelsbolig udgør boligomkostningerne det første år 1.122 kr./m².
Figur 7.2.1.2 viser boligomkostningerne i de tre lejeboliger opgjort som procent af boligom-
kostningen, hvis boligerne omdannes til andelsbolig. De to lejeboliger med et højt huslejeni-
veau (1.475 kr./m²) og mellem huslejeniveau (1.250 kr./m²) vil fra start af opleve et fald i bo-
ligomkostningen (til ca. 1.122 kr./m²). Den billige lejebolig med en husleje på 950/m² vil først
fra år 15 opleve, at boligomkostningen i boligen er lavere som andelsbolig end som lejebolig.
Figur 7.7.1.1
Boligomkostninger i hhv. de private udlejningsboli-
ger (”billig”, ”gennemsnitlig” og ”dyr”) og i den om-
dannede andelsbolig (løbende priser)
Figur 7.7.1.2
Boligomkostninger i de private udlejningsboliger
(”billig”, ”gennemsnitlig” og ”dyr”). Pct. af boligom-
kostningen i den omdannede andelsbolig
Anm.: Se notatet ”Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligten” (dateret 15. maj 2024) for en beskri-
velse af den anvendte metode.
Kilde: Social- og Boligstyrelsens beregninger
7.7.2.
Boligudgifter
Boligomkostningerne måler hvilken boligform (f.eks. andelsbolig eller lejebolig) det – i strikt
økonomisk forstand – bedst kan betale sig at bebo. Det er imidlertid ikke alle, som kan vælge
bolig ud fra boligomkostninger, da boligudgiften (dvs. likviditetsbelastningen) i begyndelsen
kan være høj. I det følgende belyses derfor boligudgiften i de tre boliger, henholdsvis som
privat lejebolig og andelsbolig.
I figur 7.7.2.1 er vist de årlige boligudgifter (kr./m² i løbende priser) i henholdsvis de tre pri-
vate udlejningsboliger og boligerne omdannet til andelsbolig (efter omdannelsen vil alle tre
boliger have den samme boligudgift). Figuren viser, at boligudgiften i de tre lejeboliger det
første år efter omdannelsen til andelsbolig stiger fra mellem 950 og 1.475 kr./m² til ca. 2.400
49
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0052.png
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
kr./m². Det vil sige en stigning i boligudgiften det første år på mellem 63 pct. og 153 pct. - af-
hængigt af det initiale huslejeniveau i lejeboligen.
Figur 7.7.2.2 viser boligudgifterne i de tre lejeboliger opgjort som procent af boligudgiften,
hvis boligerne omdannes til andelsbolig. Figuren viser, at boligudgiften i den dyre lejebolig
efter 23 år vil blive lavere som andelsbolig end som privat lejebolig. For de to lejeboliger med
henholdsvis et mellem huslejeniveau og et lavt huslejeniveau vil det først ske efter 30 år –
når lånene er udamortiseret, og finansieringsudgifterne bortfalder.
Figur 7.7.2.1
Boligudgifter i hhv. de private udlejningsboliger
(”billig”, ”gennemsnitlig” og ”dyr”) og i den omdan-
nede andelsbolig (løbende priser)
Figur 7.2.2.2
Boligudgifter i de private udlejningsboliger (”billig”,
”gennemsnitlig” og ”dyr”). Pct. af boligudgiften i
den omdannede andelsbolig
Anm.: Se notatet ”Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligten” (dateret 15. maj 2024) for en beskri-
velse af den anvendte metode.
Kilde: Social- og Boligstyrelsens beregninger
Der er endvidere udarbejdet alternativanalyser, hvor der er ændret på inflationen og renteni-
veauerne. Analyserne er bilagt som bilag 9.
7.8.
Udvalgets bemærkninger til boligudgifterne
De illustrative beregninger af boligomkostninger og boligudgifter for lejere og potentiale an-
delshavere har givet relevant indsigt i de økonomiske overvejelser, som lejere står overfor når
de via tilbudspligtsreglerne tilbydes at overtage ejendommen de bor i med henblik på dannel-
sen af en andelsboligforening.
50
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
Boligomkostningerne beskriver den reelle økonomiske belastning ved en given boligform, når
alle økonomiske konsekvenser som følge af boligformen tages i betragtning – herunder lø-
bende udgifter, kapitalomkostninger, pengebindinger og kapitalgevinster. Teoretisk set burde
boligomkostninger være styrende for de økonomisk mest rationelle beslutninger.
En udfordring med begrebet
boligomkostning
er, at det ikke tager hensyn til den likviditets-
mæssige påvirkning ved en given boligform. Såfremt likviditet i praksis er en begrænsende
faktor for boligtageren, kan det stå i vejen for, at de økonomisk mest rationelle beslutninger
vælges – dvs. de valg der giver de laveste boligomkostninger.
Analyserne i dette kapitel har taget udgangspunkt i tre forskellige niveauer af husleje, og rente
for andelsboliglån, for at afspejle situationen i mange private udlejningsejendomme opført før
1992. Her er det ikke usædvanligt, at der kan observeres meget forskellige huslejeniveauer for
lejemål af samme størrelse i samme ejendomme, såfremt nogle lejemål er blevet gennemgri-
bende forbedret, jf. lejelovens §19, stk. 2. Ved sådanne lejemål må den maksimale husleje
bestemmes som
det lejedes værdi
på baggrund af lejelovens kapitel 4, mens lejemål som ikke
er gennemgribende forbedret, i udgangspunktet skal følge bestemmelserne om
omkostnings-
bestemt husleje
jf. kapitel 3.
Når en lejer skal vurdere, hvorvidt tilslutning til dannelsen af en andelsboligforening ønskes,
så må lejerens eksisterende husleje tænkes at have betydning. Desto lavere husleje desto
mindre incitament til at arbejde for dannelsen af en andelsboligforening.
Som figur 7.7.1.1 viser, så er det, set i forhold til niveauet af boligomkostninger for lejere med
en gennemsnitlig og dyr husleje, allerede fordelagtigt fra første år og i al fremtid, at der dannes
en andelsboligforening. For lejere med en lav husleje bliver det fordelagtigt fra år 15 og frem.
Det bemærkes, at der i praksis kan tillægges moderniseringstillæg til de andelsboliger, der har
gennemgået en modernisering, da de var lejeboliger. Det bemærkes samtidig, at de lejere har
haft en relativ større husleje end andre lejere, har haft et mindre rådighedsbeløb, som de kunne
anvende til opsparing, eksempelvis andelsboligindskud.
Det skal pointeres, at beregningerne tager udgangspunkt i et konservativt estimat for prisud-
viklingen på ejendomme på 2 pct. svarende til det generelle inflationsmål. Det er konservativt
set i en historisk kontekst da ejendomspriserne er steget noget mere end 2 pct. - særligt i
København, hvor mange af de tilbudspligtige ejendomme ligger.
Da forventede kapitalgevinster fratrækkes i beregningen af boligomkostninger for andelsboli-
ger betyder det, at boligomkostningerne i praksis bliver noget lavere, hvis ejendomspriserne i
højere grad følger den historiske udvikling frem for inflationsmålet på 2 pct. I givet fald vil det
gøre det endnu mere fordelagtigt for lejere med gennemsnitlige og dyre huslejer, hvis der stif-
tes andelsboligforening. Det ville også betyde, at andelsboligformen vil blive fordelagtig for
lejere med lav husleje endnu hurtigere end de føromtalte 15 år.
Med det udgangspunkt kan det undre, at der ikke opnås flertal til stiftelse af andelsboligforenin-
ger i flere tilbudspligtssager, end det er tilfældet. En nærliggende forklaring kan findes i æn-
dringen i lejernes boligudgifter, såfremt deres boliger omdannes til andelsboliger. Med de gæl-
dende finansieringsregler for andelsboliger ses det af figur 7.7.2.2, at boligudgiften stiger med
51
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Boligomkostninger i andelsboligforeninger stiftet ved tilbudspligt
63 til 153 pct. det første år afhængigt af det initiale huslejeniveau i lejeboligen. Det ses også,
at det først er efter 23-30 år, når de 30-årige lån nærmer sig at være udbetalt, at boligudgiften
i andelsboligen vil være lavere end boligudgifterne i lejeboligerne.
Så selvom beregningerne af boligomkostninger tilsiger, at det måtte være økonomisk fordel-
agtigt for lejerne at takke ja til at stifte en andelsboligforening, så påvirkes lejernes lyst til accept
formentligt af et stærkt øget likviditetspres. I den forbindelse bemærkes det, at private lejeres
disponible gennemsnitsindkomst er lavere end gennemsnitsdanskeren og andelshavere. Be-
taler lejerne en høj leje i forvejen, så påvirkes muligheden for opsparing af formue ligeledes.
Det højere likviditetspres kan betyde, at lejerne ikke har råd til at betale de løbende udgifter
ved boligen som værende andelsbolig, upåagtet af, om de gerne ville betale mere på kort sigt,
mod forventningen om, at de samlet set på sigt ville tjene på at overtage deres lejebolig som
andelsbolig. Der kan dog også være lejere som ikke ønsker at anvende en større andel af
deres aktuelle disponible indkomst på bolig, trods udsigten til lavere samlede boligomkostnin-
ger over tid.
Der kan være andre årsager til, at der ikke stiftes flere andelsboligforeninger, som udvalget
ikke har belyst.
Anders Svendsen bemærker, at boligernes pris og de potentielle andelshaveres betalingsevne
dog må anses som helt afgørende for spørgsmålet om lejerne stifter en andelsboligforeningen
eller ej, og at eventuelle ”andre årsager” alene kan have meget begrænset betydning.
52
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0055.png
Spørgeskemaundersøgelse vedrørende omkostninger til gennemførsel af tilbudspligten
8. Spørgeskemaundersøgelse vedrø-
rende omkostninger til gennem-
førsel af tilbudspligten
8.1.
Indledning
Udvalget valgte at gennemføre en spørgeskemaundersøgelse, der skulle bidrage til at belyse,
i hvor mange tilbudspligtige handler, lejerne vælger at acceptere tilbud og stifter en andelsbo-
ligforening, samt at belyse hvor store omkostninger tilbudspligten har for henholdsvis sælger
og tredjepartskøber. I det følgende gennemgås resultaterne fra den gennemførte spørgeske-
maundersøgelse vedrørende omkostningerne til gennemførelse af tilbudspligten.
Undersøgelsen består alene af et fåtal respondenter, og udvalget er vidende om, at den stati-
stiske værdi af undersøgelsen derfor er begrænset. Udvalget er dog fortsat af den vurdering,
at undersøgelsen kan bruges til at give en indikation af niveauet for udlejers udgifter forbundet
med gennemførelse af tilbudspligten, og at svarene underbygger, at det kun er i meget få til-
fælde, at tilbudspligten bliver udnyttet af lejere. Dette understøttes af, at der de seneste år kun
er etableret få andelsboliger.
8.2.
Formål og baggrund
Af kommissoriet fremgår det blandt andet, at ”I
dag bruges der store ressourcer fra udlejers
side på at gennemføre en tilbudspligt, som i den form, den ligger i dag, sjældent resulterer i
nye andelsboligforeninger.”
Til brug for udvalgets arbejde ønskede udvalget at få et overblik over, 1) hvor mange handler
der er blevet gennemført over de sidste 5 år, som har været omfattet af reglerne om tilbudspligt,
2) hvor mange af disse handler, der har resulteret i, at lejerne har overtaget ejendommen, og
3) hvor mange yderligere ressourcer udlejer har måttet afholde, som følge af overholdelsen af
tilbudspligten.
For at fremskaffe oplysninger om antallet af handler, der har været omfattet af reglerne de
sidste 5 år, og hvor mange af disse handler, der har resulteret i, at lejerne har overtaget ejen-
dommen, har ministeriet på vegne af udvalget taget kontakt til Tinglysningsretten. Ved anmel-
delse af et skøde til tinglysning for en ejendom, der er omfattet af tilbudspligtsreglerne, skal
der afgives særskilt erklæring om, at tilbudspligtsreglerne finder anvendelse, og at lejerne ikke
har accepteret tilbuddet. En oversigt over disse ejendomme ville give et ret præcist udtryk for,
i hvor mange tilfælde tilbudspligten er overholdt, uden at ejendommen er overdraget til en af
lejerne stiftet andelsboligforening. Tinglysningsretten har oplyst, at Tinglysningsretten ikke selv
53
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Spørgeskemaundersøgelse vedrørende omkostninger til gennemførsel af tilbudspligten
indsamler oplysninger om afgivelse af denne type erklæring til statistiske formål, og Tinglys-
ningsretten har derfor ikke mulighed for at lave et simpelt udtræk heraf.
Tinglysningsretten har derimod oplyst, at det er muligt at få materialet ved udtræk fra Tinglys-
ningsrettens leverandør, hvilket ville koste knap 15.000 kr. Boligministeriet har meddelt, at der
ikke er afsat midler til indhentelse af disse oplysninger.
Udvalget finder det utilfredsstillende, at der ikke er afsat midler til indhentelse af sådanne cen-
trale og væsentlige oplysninger.
Som følge heraf har udvalget forsøgt at fremskaffe lignende oplysninger ved gennemførelse af
en spørgeskemaundersøgelse.
Ved undersøgelsen har udvalget samtidig forsøgt at fremskaffe oplysninger om, hvor store
ressourcer, der reelt anvendes på at gennemføre tilbudspligten fra udlejers side. Dette er op-
lysninger, der alene kan fremskaffes ved en spørgeskemaundersøgelse henvendt til aktørerne
og deres repræsentanter, idet disse oplysninger ikke registreres i nogle offentlige registre.
Der er gennemført én samlet spørgeskemaundersøgelse til belysning af samtlige spørgsmål.
Spørgeskemaundersøgelsen er fremsendt pr. e-mail til informanterne, idet det ikke var muligt
for ministeriet at gennemføre undersøgelsen via et survey-program.
8.3.
Datagrundlag
Udvalget har selektivt udvalgt 57 informanter. Informanterne er en række af Danmarks stør-
ste advokathuse, samt mindre advokathuse, som efter udvalgets vidende arbejder med netop
fast ejendom og lejeretlige forhold, en række af Danmarks største ejendomsbesiddere, flere
større erhvervsejendomsmæglere, samt en række større administrationshuse.
I alt er 16 informanter vendt tilbage, hvoraf 10 informanter har udfyldt spørgeskemaet. Under-
søgelsen baserer sig på besvarelsen fremsendt fra de 10 informanter. De seks informanter,
der ikke har udfyldt spørgeskemaerne, har begrundet dette med henholdsvis (for tre infor-
manters vedkommende), at de ikke ønsker at deltage, da de ikke har rådgivet eller deltaget i
transaktioner, der har involveret tilbudspligtige ejendomme de sidste 3 år, eller (for de sidste
tre informanters vedkommende), at de af andre årsager ikke ønsker eller kan deltage.
De 10 informanter, der har besvaret spørgeskemaundersøgelsen, har i alt rådgivet i 130 ak-
tivhandler og 44 aktie-/anpartshandler. En informant har indberettet om 110 handler – 2/3 af
handlerne, hvilket gør undersøgelsen og tallene mere usikre.
Udvalget er vidende om, at datagrundlaget ikke er stort, samt at informanterne er selektivt
udvalgt, hvorfor resultatet alene kan anses for at være indikativ og ikke fuldt statistisk trovær-
digt. Udvalget lægger til grund, at undersøgelsen giver et indtryk af et vist omkostningsni-
veau, men at dette varierer og afhænger af bl.a. ejendommens størrelse og handlens og råd-
givningens karakter.
54
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0057.png
Spørgeskemaundersøgelse vedrørende omkostninger til gennemførsel af tilbudspligten
Det bemærkes for en god ordens skyld, at spørgeskemaundersøgelsen alene er designet til
at være indikativ, og at de indkomne resultater ikke lægges til grund for en større statistisk
gennemgang eller analyse. Resultaterne anvendes alene af udvalget til at få en indikation af
omfanget af handler, omfanget af ejendomme, der overtages på andelsbasis samt ressource-
forbruget ved iagttagelse af tilbudspligten.
8.4.
Resultat
Hovedresultaterne kan aflæses af nedenstående tabel 8.4.
Tabel 8.4.
Spørgeskemaundersøgelse
Antal
besvarelser
Aktivhandel
Advokat-
Omkostnin-
ger
Administrator
Datarum
Aktiehandel
Advokat-
Omkostnin-
ger
Administrator
Datarum
Syn & skøn –
Valuar
Syn & skøn –
advokat
10
8
3
1
10
6
1
1
3
3
Antal handler
130
125
11
6
44
44
1
1
7
30
32.500 kr.
-
-
15.000 kr.
40.000 kr.
320.000 kr.
-
-
50.000 kr.
75.000 kr.
126.818 kr.
50.000 kr.
25.000kr.
24.643 kr.
60. 859 kr.
25.000 kr.
25.000 kr.
-
-
320.000 kr.
50.000 kr.
77.080 kr.
30.682 kr.
25.000 kr.
Mindste
omkostning
Maksimal-
omkostning
Gennemsnits-
omkostning
Kilde: Spørgeskemaundersøgelse foråret 2024-efteråret 2024, Social- og Boligministeriet. Ud af 57 informanter modtog
ministeriet svar fra 16 informanter med i alt 10 udfyldte spørgeskemaer. Datagrundlaget er så begrænset, at tallene alene
kan anses som indikativ.
Anm.: Grundet forskellige måder at opgøre udgifterne på blandt respondenterne, gøres der opmærksom på, at de forskel-
lige udgiftstyper ikke bør sammenlægges med henblik på indikationer af det samlede udgiftsniveau. Som det ses, varierer
antallet af respondenterne der har svaret til de enkelte udgiftstyper, hvorfor nogle må antages at have inddraget sådanne
eventuelle udgifter i andre poster.
Spørgeskemaundersøgelsens resultat viser, at der alene i meget få handler sker en overdra-
gelse til lejerne på andelsbasis. Ud af de 130 aktivhandler, som informanterne har været råd-
giver på i løbet af de sidste 5 år, har der alene været accept fra lejerne i to handler (svarende
til 1,5 % af handlerne). Ud af de 44 aktie-/anpartshandler, som informanterne har været råd-
giver på i løbet af de sidste 5 år, blev ingen overtaget af lejerne på andelsbasis.
55
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Spørgeskemaundersøgelse vedrørende omkostninger til gennemførsel af tilbudspligten
Dette betyder, at ud af de i alt 174 tilbudspligtige handler, som informanterne var rådgiver på,
overtog lejerne alene ejendommen i to handler (svarende til i alt 1,15 % af handlerne).
Det skal bemærkes, at én respondent har stået for tilbagemeldingen vedrørende i alt 110
handler. Ved denne respondents handler er der ikke accepteret nogen tilbudspligt. Uden
denne respondents svar havde acceptraten således været ca. 3 pct., hvilket forklarer noget
om, hvor statistisk skrøbeligt et grundlag som analysen baserer sig på.
Udvalget har ved undersøgelsen fået indikationer om, at omkostningerne til advokatbistand i
forbindelse med gennemførelse af en tilbudspligt ligger mellem 25.000 kr. og 320.000 kr. pr.
handel. Udvalget kan derfor konkludere at gennemførelse af tilbudspligt er forbundet med
omkostninger, hvis størrelse kan variere afhængig af en række faktorer.
56
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0059.png
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
9. Mulige modeller for justering af til-
budspligten
9.1.
Indledning
Ifølge den politiske aftale af 15. maj 2023 om nedsættelse af udvalg til at analysere tilbuds-
pligten, skal udvalget komme med en analyse af, hvordan en mindre bureaukratisk, mindre
omkostningstung og smidig tilbudspligt kan tilsikres. Udvalget skal dermed komme med
eventuelle anbefalinger om, hvordan lejeloven kan ændres.
Af kommissoriet fremgår det endvidere, at der anvendes store ressourcer fra udlejers side til
at gennemføre en tilbudspligt, i den form som den er i dag, og at tilbudspligten sjældent re-
sulterer i nye andelsboligforeninger, hvorfor anbefalingerne fra udvalget skal sikre en billigere
gennemførelse af tilbudspligten.
Udvalget har drøftet, at tilbudspligtsprocessen på flere punkter kan effektiviseres, smidiggø-
res og gøres administrativt lettere. Da udvalget lægger til grund, at der er et politisk ønske om
at bevare muligheden for lejerne for at overtage ejendommen på andelsbasis, har udvalget
endvidere drøftet forslag til at sikre mulighederne herfor. Udvalget har gennemgået lejelo-
vens bestemmelser om tilbudspligt (lejelovens kapitel 24) kronologisk, og har ved behandlin-
gen af hver enkelt bestemmelse vurderet, om der skal indstilles modeller til ændring af den
enkelte bestemmelse. Udvalget har i den forbindelse stillet forslag til 15 modeller til mulige
ændring af lejeloven. Udvalgets forslag er fordelt på de nuværende bestemmelser i lejeloven,
og udvalget har i den forbindelse diskuteret og undersøgt nedenstående forslag, der dog ikke
alle støttes af hele udvalget:
-
Til ”tilbudspligtens anvendelsesområde”, jf. lejelovens § 196, har udvalget under-
søgt og udarbejdet forslag om:
o
o
o
-
-
en ensretning af antallet af beboelseslejligheder for at tilbudspligten udlø-
ses, jf. punkt 9.2.1.,
en ændring af reglerne for om tilbudspligt udløses ved udmatrikulering og
udstykning, jf. punkt 9.2.2 og
en ændring, såfremt der sker udlejning, inden der er opnået byggetilla-
delse, jf. punkt 9.2.3.
Til ”øvrige rettigheder”, jf. lejelovens § 197, har udvalget ikke stillet forslag til æn-
dringer.
Til ”aktivering af tilbudspligt”, jf. lejelovens § 198, har udvalget undersøgt og udar-
bejdet forslag om:
57
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
o
o
o
o
o
-
en ændring af reglerne om, hvorvidt overdragelse af selskabsandele udlø-
ser tilbudspligt, jf. punkt 9.3.1.,
en ændring af, hvornår successiv overdragelse af selskabsandele udløser
tilbudspligt, jf. punkt 9.3.2.,
en ændring af reglerne om tilbudspligt ved salg af aktier/anparter i hol-
dingstruktur, jf. punkt 9.3.3.,
en indførelse af, at tilbudspligt kan udløses som følge af aktieudvidelser
mv., jf. punkt 9.3.4, og
en udvidelse af undtagelsesbestemmelserne, jf. punkt 9.3.5.
Til ”opfyldelse af tilbudspligt”, jf. lejelovens § 199, har udvalget undersøgt og udar-
bejdet forslag om:
o
o
o
o
o
o
En præcisering af, at tilbuddet skal afgives overfor lejere og ikke fremle-
jere, jf. punkt 9.4.1,
en indførelse af en totrinsmodel for acceptfristen, jf. punkt 9.4.2,
en model for hurtigere gennemførelse af syn og skøn ved retterne, jf.
punkt 9.4.3.,
en ændring af reglerne for syn og skøn ved overdragelse af et ejendoms-
selskab, der alene ejer den tilbudspligtige ejendom, jf. punkt 9.4.4.,
implementering af en minimumsliste for de oplysninger, som udlejer skal
udlevere til lejer i forbindelse med tilbudspligten, jf. punkt 9.4.5.-9.4.6. og
en mulighed for at tilbyde ejendommen til lejerne, uden at lejer har et ak-
tuelt tilbud fra tredjemand, jf. punkt 9.4.7.
-
Til ”tinglysning”, jf. lejelovens § 200, og ”fravigelighed”, jf. lejelovens § 201, har ud-
valget ikke stillet forslag til ændringer.
Derudover har udvalget stillet forslag til indførslen af en ny hjemmel, der omfatter retsvirknin-
gen af, at en udlejer ikke gennemfører tilbudspligten, jf. punkt 9.5.
Nogle af forslagene vil indebære en udvidelse af anvendelsesområdet for reglerne om til-
budspligt. Udvalget har ikke undersøgt, om dette vil rejse særlige spørgsmål vedrørende ek-
spropriation.
58
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
9.2.
Tilbudspligtens anvendelsesområde (lejelovens §
196)
Ensretning af antallet af beboelseslejemål
9.2.1.
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet indebærer, at bestemmelsen i lejelovens § 196, stk. 2, ændres således, at der sker
ensretning for, på hvilke ejendomme reglerne om tilbudspligt finder anvendelse, underordnet
om ejendommen udelukkende anvendes til beboelse eller ej.
Baggrunden for initiativet er et ønske om at gøre det lettere at bestemme, om en ejendom er
omfattet af reglerne om tilbudspligt eller ej.
Nugældende regler
Som det fremgår af den nuværende bestemmelse i lejelovens § 196, stk. 2, finder reglerne
om tilbudspligt anvendelse for overdragelse af ejendomme, der udelukkende anvendes til be-
boelse, og som indeholder mindst seks beboelseslejligheder. Derudover finder reglerne også
finder anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.
Reglerne medfører derfor, at såfremt en ejendom er såkaldt ”blandet ejendom”, der anven-
des til både erhvervs- og boligformål, skal ejendommen bestå af mindst 13 beboelseslejlighe-
der.
Den nærmere definition af ”erhvervsenhed” kan give anledning til tvivl, om reglerne finder an-
vendelse.
Ovenstående har især været relevant for de ejendomme, der består af mellem 6 og 12 boli-
genheder, og derfor er omfattet af tilbudspligtsreglerne, såfremt ejendommen ikke anvendes
til erhvervsformål. Herunder har der været sager om, hvorvidt en udlejer i den situation kan
undgå tilbudspligtsreglerne ved at udleje et kælderrum eller en garage (erhvervslejemål) eller
selv anvende det, idet ejendommen herefter var omfattet af lejelovens § 196, stk. 2, 2. pkt.
Optællingen af enhederne og kategoriseringen heraf kan derfor skabe forvirring og uklarhe-
der.
Bestemmelsen blev indført i 1975, og det fremgår ikke af bestemmelsens forarbejder, hvad
der ønskes opnås ved bestemmelsen.
Foreslået ordlyd
”I ejendomme, hvor mindst [x] lejligheder anvendes til beboelse, skal udlejeren efter reglerne
i dette kapitel tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen
overdrages til anden side.’’
Stk. 2. – Slettes
59
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Bemærkninger
Ændringsforslaget vil ophæve den nuværende sondring mellem ejendomme, der udeluk-
kende anvendes til beboelse, og ejendomme, der anvendes såvel til erhverv som til bebo-
else. Med den foreslåede ordlyd vil det blive mere ukompliceret at fastlægge, hvilke ejen-
domme, der er omfattet af tilbudspligten, da der så ikke vil kunne opstå tvivl mht., om en
ejendom med mindst 6, men færre end 13 beboelseslejligheder, tillige anvendes erhvervs-
mæssigt, f.eks. ved udleje af en garage, et kælderrum eller en beboelseslejlighed med ret til
delvis erhvervsmæssig benyttelse (blandet lejemål).
Vedtagelse af forslaget vil, afhængigt af det antal beboelseslejligheder, der vælges, kunne
medføre, at en række ejendomme med mellem 6 og 12 beboelseslejligheder ikke længere vil
være omfattet af tilbudspligten.
Begrebet beboelseslejlighed er velkendt i lejeretten og defineres som en selvstændig bolig
med eget køkken forsynet med afløb. Udlejes værelser med brugsret til et fælles køkken, er
der ikke tale om en lejlighed. Det er antallet af beboelseslejligheder, og ikke antallet af lejere,
der er afgørende for, om salget af ejendommen udløser tilbudspligt. Det vil sige, at det for-
hold, at ejeren bebor en af lejlighederne, eller at en eller flere af lejlighederne er opsagt, ube-
boet eller uudlejet, ikke ændrer ved pligten til at tilbyde lejerne ejendommen. Blandede leje-
mål må her medregnes som en beboelseslejlighed, såfremt der i det blandede lejemål indgår
en beboelseslejlighed. Blandede lejemål er underlagt lejelovens regler.
Ordlyden »anvendes« lægger op til, at de faktiske forhold er afgørende, ikke kontraktens ka-
rakter af beboelses- eller erhvervslejemål. Det må dog kræves, at den faktiske brug er lovlig i
henhold til kontrakten og lejelovgivningen, navnlig efter lov om boligforhold § 4, stk. 2, mens
manglende opfyldelse af byggelovgivningen ikke har betydning.
Overgangsordninger
Ved ændring af bestemmelsen, hvorefter der sker en ensretning for, hvornår reglerne om til-
budspligt finder anvendelse, skal det overvejes, hvorledes ændringen skal indfases. Som ud-
gangspunkt finder nye regler anvendelse for nye overdragelser, medmindre andet er fastsat,
f.eks. i form af en overgangsordning.
Dette udgangspunkt indebærer, at handler, der er indgået, inden ændringen er indført, er om-
fattet af de tidligere regler, hvorimod handler, der er indgået efter ændringen er indført, er
omfattet af de nye regler.
Der skal ved udformningen af bestemmelsen tages stilling til, om det afgørende tidspunkt for,
om en disposition sker før eller efter lovens ikrafttræden, skal være dagen, hvor der er ind-
gået en betinget købsaftale, eller det senere tidspunkt, hvor betingelserne i en købsaftale kan
anses for endeligt afklarede.
Opsummering af effekter
Effekten af ændringen kommer an på, hvor mange boligenheder en ejendom efter lovændrin-
gen skal bestå af efter lovændringen, for at være omfattet af reglerne om tilbudspligt.
60
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Som det fremgår af rapportens punkt 6.2 og tabel 6.2, er der på nuværende tidspunkt ca.
201.000 boliger i private udlejningsejendomme, der er omfattet af reglerne, hvoraf ca. 13.800
af disse ejendomme består af mindst 13 boligenheder. Ved en ændring af antallet af beboel-
seslejligheder, som en ejendom skal bestå af, for at tilbudspligten aktiveres, fra mellem
mindst 6 og mindst 13 boligenheder, vil det maksimalt have effekt på ca. 50.000 private be-
boelseslejligheder. Det bemærkes, at udvalget ikke ved, om ejendomme med 6-12 beboel-
seslejligheder samtidig indeholder erhverv, som derfor kan ejerlejlighedsopdeles og undtages
reglerne for tilbudspligt. Det bemærkes endvidere, at tallet kan indeholde ejendomme, som
udelukkende anvendes til beboelse, og som efter de nugældende regler for ”rene beboelses-
ejendomme” i forvejen ville være omfattet af reglerne om tilbudspligt.
Det bemærkes samtidig, at der er ca. 6.300 private udlejningsejendomme med mellem 6 og
12 beboelseslejligheder, hvilket er højere end antallet af private udlejningsejendomme med
mindst 13 beboelseslejligheder.
Det bemærkes, at der ikke findes registerdata der viser, om eksempelvis et kælderrum er ud-
lejet. Et udlejet kælderlokale kan efter omstændighederne være et erhvervsareal. Ejen-
domme med 6-12 boliger, der er opgjort som værende omfattet af reglerne om tilbudspligt i
opgørelsen, kan på grund af manglende registerdata være undtaget fra reglerne om tilbuds-
pligt. Opgørelsen er derfor foretaget med forbehold herfor.
Effekten vurderes derfor at være forholdsvis stor på antallet af ejendomme, der vil være om-
fattet af reglerne, hvis der sker en ensretning, hvorefter ejendomme med mellem 6 og 12 bo-
ligenheder altid er omfattet af reglerne. Tilsvarende vil effekten også være forholdsvis stor,
hvis der sker en ensretning, hvorefter ejendomme med mellem 6 og 12 boligenheder helt
undtages fra tilbudspligten.
Den endelige fastlæggelse af antallet af boligenheder en ejendom skal have, for at være om-
fattet af reglerne om tilbudspligt bør bestemmes politisk.
Hvis tallet blev ensrettet til 10 beboelseslejemål
Udvalget har fået beregnet, hvad konsekvenserne vil være, hvis den fremtidige fastsatte
grænse for at være omfattet af reglerne om tilbudspligt blev sat til 10 beboelseslejemål, un-
derordnet om der i ejendommen er erhverv eller ej. Ejendomme under 10 beboelseslejemål
vil således ikke være omfattet af reglerne.
61
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0064.png
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Tabel 9.2.1.1
Antal boliger og ejendomme i 2024 fordelt på ejendomstype og antallet af boliger i ejendommen
Ejendomstype
Antal boliger i
ejendommen
Almenbolig
Offentligt ejet
Privat
udlejning
Blandet
I alt
------------------------------------ Boliger ------------------------------------
1 - 5 boliger
6 - 9 boliger
Mindst 10 boliger
Subtotal
1 - 5 boliger
6 - 9 boliger
Mindst 10 boliger
12.918
13.171
531.093
557.182
7.345
1.840
10.531
3.909
444
8.315
12.668
3.047
64
303
220.781
33.151
181.062
434.994
165.091
4.746
7.217
399
601
10.406
11.406
116
83
289
238.007
47.367
730.876
1.016.250
175.599
6.733
18.340
---------------------------------- Ejendomme ----------------------------------
Subtotal
19.716
3.414
177.054
488
200.672
Anm.: I opgørelsen indgår kun boliger som har eget køkken. En ejendom defineres her som en almenbolig ejendom,
offentligt ejet ejendom eller privat udlejningsejendom, hvis mindst 90 pct. af boligerne i ejendommen er af én af
disse typer. Hvis en ejendoms mest dominerende boligtype udgør færre end 90 pct. af boligerne (blandt de tre
nævnte) og der ingen andels- eller ejerboliger er i ejendommen, angives ejendommen som blandet. En ejendom er
ejerlejlighedsopdelt, hvis mindst én bolig i moderejendommen har et ejerlejlighedsnummer. Ingen ejendomme i ta-
bellen har ejerlejlighedsopdelte boliger. Det bemærkes, at der ikke findes registerdata, der viser, om eksempelvis et
kælderrum er udlejet.
Kilde: Social- og Boligstyrelsen på baggrund af boligstatistisk database og BBR.
Tabel 9.2.1.2
Antal boliger og ejendomme i 2024 omfattet af gældende og foreslåede regler for tilbudspligt fordelt på
ejendomstype og antallet af boliger i ejendommen
Ejendomstype
Antal boliger i
ejendommen
Almenbolig
Offentligt ejet
Privat
udlejning
Blandet
I alt
Gældende regler
Foreslåede regler
Ændring
Gældende regler
Foreslåede regler
------------------------------------ Boliger ------------------------------------
541.515
8.314
200.796
10.726
531.093
-10.422
8.315
1
181.062
-19.734
10.406
-320
761.351
730.876
-30.475
23.527
18.340
-5.187
---------------------------------- Ejendomme ----------------------------------
12.125
327
10.728
347
10.531
-1.594
303
-24
7.217
-3.511
289
-58
Ændring
Anm.: I opgørelsen indgår kun boliger som har eget køkken. En ejendom defineres her som en almenbolig ejendom,
offentligt ejet ejendom eller privat udlejningsejendom, hvis mindst 90 pct. af boligerne i ejendommen er af én af
disse typer. Hvis en ejendoms mest dominerende boligtype udgør færre end 90 pct. af boligerne (blandt de tre
nævnte) og der ingen andels- eller ejerboliger er i ejendommen, angives ejendommen som blandet. En ejendom er
62
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0065.png
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
ejerlejlighedsopdelt, hvis mindst én bolig i moderejendommen har et ejerlejlighedsnummer. Ingen ejendomme i ta-
bellen har ejerlejlighedsopdelte boliger.
Kilde: Social- og Boligstyrelsen på baggrund af boligstatistisk database og BBR.
Som det fremgår af tabel 9.2.1.1 og 9.2.1.2. vil en ændring af grænsen for, hvor mange boli-
ger en ejendom skal have for at være omfattet af tilbudspligten – uanset om der er erhverv i
ejendommen - ændres fra 13 til 10, medføre, at 18.300 ejendomme og 730.900 boliger frem-
over vil være omfattet af reglerne for tilbudspligt. Dette svarer til et fald på 5.200 ejendomme
med 30.500 boliger i forhold til de gældende regler.
Hvis der ses bort fra ejendomme ejet af almene boligorganisationer, vil 11.400 ejendomme
med 219.800 boliger være omfattet af de
gældende
regler om tilbudspligt, og 7.800 ejen-
domme med 199.800 boliger vil være omfattet af de
foreslåede
regler om tilbudspligt. Dette
svarer til et fald på 3.600 ejendomme med 20.100 boliger.
Udvalget bemærker
To af udvalgets medlemmer, Claus Rohde og Hans Henrik Edlund, går ind for en ensretning
af antallet af beboelseslejemål på 10, da en andelsboligforening med 10 eller mere, må an-
ses for at være mere robust, end en andelsboligforening med seks boliger. Dette skal ses i
sammenhæng med, at alene 60 % af lejerne skal sige ja, for at der kan stiftes en andelsbolig-
forening.
To af udvalgets medlemmer, Anne Kristensen og Anders Svendsen, støtter kun forslaget, så-
fremt der sker en ensretning på 6 beboelseslejemål. Herved synkroniseres antallet med det
antal lejligheder, der i henhold til bekendtgørelse nr. 748 af 22. maj 2022 om beboerrepræ-
sentation giver lejerne ret til at danne en beboerrepræsentation. At sætte grænsen op kan
give ejendomsejere et incitament til at nedlægge boliger.
Lena Hartmann støtter forslaget, såfremt der sker en ensretning på 13 beboelseslejemål, og
bemærker i den forbindelse:
”Som anført af Claus Rohde og Hans Henrik Edlund bør der foretages en vurdering omkring
andelsboligforeningens robusthed. En andelsboligforening bestående af alene 10 medlem-
mer (eller 6 medlemmer, hvis alene 60 % tilslutning) kan have problemer omkring robusthed,
herunder med vedtagelseskrav, når der efter vedtægterne kræves ⅔ flertal. Det kan også
være udfordrende og risikofyldt for så lille en andelsboligforening at være udlejer for tilhø-
rende erhvervsarealer. Endvidere kan der opstå problemer med valg til bestyrelse, når for-
eningens medlemmer alene udgør op til 6-10 personer.”
Anne Kristensen mener ikke, at der er grundlag for at generelt at antage, at mindre forenin-
ger vil være mindre robuste, fordi der indgår et erhvervsareal i ejendommen. Et sådant areal
kan efter omstændighederne være en udlejet garage eller et udlejet kælderrum, hvilket ikke
bør være en hindring for, at lejerne kan stifte en andelsboligforening.
Marc Lund Andersen kan ikke tilslutte sig forslaget, med følgende begrundelse:
”Vedtagelse af forslaget vil jf. tabel 9.2.1.2 reducere antallet af tilbudspligtige ejendomme
(herunder almene, offentlige, blandede og private udlejningsejendomme) med ca. 5.200 ejen-
domme med i alt ca. 30.500 boliger.
63
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Det ses også af tabellen, at antallet af tilbudspligtige private udlejningsejendomme isoleret
set falder med 33% med de foreslåede regler i forhold til de gældende regler.
Da jeg ikke har opfattet kommissoriet således, at udvalget skal fremsætte væsentligt ind-
skrænkende eller udvidende forslag, kan jeg ikke støtte op om forslaget. Slet ikke set i lyset
af at forslaget primært synes begrundet med hensynet til at gøre det enklere at definere,
hvorvidt en ejendom er tilbudspligtig eller ej.”
9.2.2.
Tilbudspligt ved udstykning, matrikulering og arealoverførsel
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet indebærer, at tilbudspligten ikke skal udløses i alle tilfælde af udstykning, matrikule-
ring og arealoverførsel.
Udvalget har drøftet et forslag om, at der ved arealoverførsel/udstykning af mindre arealer til
eks. vej, eller udstykning og frasalg af en del af ejendommen, som ikke anvendes til bebo-
else, f.eks. en erhvervsenhed eller et ubebygget areal, ikke udløses tilbudspligt.
Baggrunden for initiativet er et ønske om at understrege, at ejendommen er ejet af udlejer, og
at denne kan disponere over ejendommen, når beboelsesdelen af ejendommen, som udløser
tilbudspligt, fortsat består uændret, og dermed fortsat er omfattet af reglerne om tilbudspligt.
Initiativet ville kunne åbne op for, at udlejer udstykker alle arealer, der ikke er boligenheder,
og frasælger disse, hvilket efter omstændighederne vil kunne skade lejernes situation ved en
eventuel efterfølgende tilbudspligt. Omvendt kan sådanne dispositioner på den anden side
gøre det mere realistisk for lejerne senere at kunne overtage ejendommen, hvis de ikke-be-
boelsesmæssige dele er fragået ejendommen, og dermed ikke skal indgå i handlen, hvorefter
lejerne har bedre mulighed for at finansiere købet af ejendommen.
Nugældende regler
Som det fremgår af den nuværende bestemmelse i lejelovens § 196, stk. 5, finder reglerne
om tilbudspligt anvendelse for overdragelse af ejendomme, selvom ejeren foretager udstyk-
ning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i ma-
triklen.
Foreslået ordlyd – præcisering
”Tilbudspligten af den samlede ejendom efter stk. 1 og 2 opretholdes ved første overdra-
gelse, der sker efter, at ejeren har foretaget udstykning, matrikulering eller arealoverførsel ef-
ter lov om udstykning og anden registrering i matriklen. Når tilbudspligten er opfyldt, gælder
reglerne om tilbudspligt særskilt for den frasolgte ejendom og for den tilbageværende ejen-
dom.”
Bemærkninger
Tilbudspligten må betragtes som en byrde på ejendommen, som overføres også på de fra-
stykkede ejendomme som andre byrder, der hviler på hele ejendommen. Tilbudspligten for
hele den oprindelige ejendom udløses derfor ved et salg af en frastykket del af den oprinde-
64
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
lige ejendom, selv om frastykning og frasalg kun angår et grundareal eller den del af ejen-
dommen, hvorpå der kun ligger erhvervslokaler, og beboelsesejendommen fortsat består
med samme antal beboelseslejligheder.
Det foreslås præciseret, at når tilbudspligten for hele ejendommen er opfyldt, har LL § 196,
stk. 5, udtømt sit indhold, og den nu udstykkede og frasolgte ejendom må bedømmes sær-
skilt ved senere dispositioner. Det må særskilt vurderes, om den resterende ejendom fortsat
er tilbudsbudspligtig. Det forhold, at der er sket udstykning men ikke salg af den resterende
ejendom fritager ikke i sig selv for tilbudspligt.
Foreslået ordlyd – alternativ
”Tilbudspligten af den samlede ejendom efter stk. 1 og 2 opretholdes ved første overdra-
gelse, der sker efter, at ejeren har foretaget udstykning, matrikulering eller arealoverførsel ef-
ter lov om udstykning og anden registrering i matriklen. Dette gælder dog ikke, hvis det fra-
stykkede areal eller matrikulerede eller anden registrering i matriklen alene angår et grund-
stykke eller lokaler, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt. Når tilbudspligten er op-
fyldt, gælder reglerne om tilbudspligt for hver af de udstykkede ejendomme.”
Bemærkninger
Tilbudspligten må betragtes som en byrde på ejendommen, som overføres også på de fra-
stykkede ejendomme som andre byrder, der hviler på hele ejendommen. Tilbudspligten for
hele den oprindelige ejendom udløses derfor ved et salg af en frastykket del af den oprinde-
lige ejendom.
Det foreslås dog, at dette ikke gælder, hvis frastykning og frasalg alene angår et grundareal
eller den del af ejendommen, hvorpå der kun ligger lokaler, som anvendes til erhvervsformål,
og således at beboelsesdelen af ejendommen, som ikke overdrages, fortsat består med
samme antal beboelseslejligheder. Derved sikres, at udlejeren har mulighed for at lave matri-
kelmæssige ændringer af ejendommen, som ikke påvirker de beboelseslejligheder, tilbuds-
pligten angår.
Det foreslås præciseret, at når tilbudspligten for hele ejendommen er opfyldt, har LL § 196,
stk. 5 udtømt sit indhold, og den nu udstykkede og frasolgte ejendom må bedømmes særskilt
ved senere dispositioner. Det må særskilt vurderes, om den resterende ejendom fortsat er
tilbudsbudspligtig. Det forhold, at der er sket udstykning men ikke salg af den resterende
ejendom fritager ikke i sig selv for tilbudspligt.
Udvalget bemærker
Alle udvalgets medlemmer kan tilslutte sig forslaget om præcisering.
Fire af udvalgets medlemmer, Claus Rohde, Lena Hartmann, Marc Lund Andersen og Hans
Henrik Edlund, støtter endvidere det alternative forslag, idet de finder det nemmere at stifte
en andelsboligforening samtidig med, at udlejer får mulighed for at udøve selvbestemmelse
ved salg af erhverv og grundstykker, hvorpå der ikke ligger beboelseslejligheder.
65
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
To af udvalgets medlemmer, Anne Kristensen og Anders Svendsen, støtter ikke det alterna-
tive forslag, da det indebærer en risiko for, at udlejer forringer ejendommen ved frastykning
og frasalg af grundarealer eller lokaler, som anvendes erhvervsmæssigt.
9.2.3.
Udlejning inden ibrugtagningstilladelse
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet omhandler indsættelse af et nyt stk. i bestemmelsen, der omhandler en bygning un-
der opførelse. Initiativet går ud på, at parterne ved udlejning af en beboelseslejlighed, der er
beliggende i en bygning, der er under opførelse, kan aftale, at tilbudspligten ikke udløses,
hvis overdragelse af ejendommen sker inden der er udstedt ibrugtagningstilladelse.
Initiativet omhandler derfor de situationer, hvor der sker udlejning, inden ejendommen er fær-
digopført.
Foreslået ordlyd
”Angår lejemålet en beboelseslejlighed i en bygning under opførelse, kan lejer og udlejer af-
tale, at reglerne om tilbudspligt ikke finder anvendelse, hvis overdragelsen af ejendommen
sker, inden der er givet ibrugtagningstilladelse. Det skal fremgå af lejeaftalen, at der inden
indflytning skal ske udstykning af ejendommen eller opdeling i ejerligheder.”
Bemærkninger
Det foreslås at give mulighed for parterne at aftale en undtagelse fra reglerne om tilbudspligt
for overdragelser af nybyggeri. Det er en betingelse, at lejemålet angår en lejlighed i en byg-
ning under opførelse, og hvor det af lejekontrakten fremgår, at ejendommen skal udstykkes
eller opdeles i ejerlejligheder, og at overdragelsen sker, inden der er givet ibrugtagningstilla-
delse. Det forekommer uhensigtsmæssigt, at den samlede ejendom i disse tilfælde skal tilby-
des lejerne, da det aldrig har været hensigten, at ejendommen skulle organiseres som et
samlet matrikelnummer, og hvor det ikke er usædvanligt, at bygherren overdrager ejendom-
men, mens den er under opførelse, til en mere langsigtet investor, f.eks. til en pensionskasse
mv., og hvor der allerede i opførelsesfasen sker hel eller delvis udlejning af beboelseslejlig-
heder i ejendommen. Det er alene muligt at aftale en sådan undtagelse, som angår overdra-
gelser frem til ibrugtagningstilladelse for ejendommen, hvorfor undtagelsen også kan være
relevant for overdragelser af ejendomme, som opdeles i ejerligheder efter lejekontraktens
indgåelse og fra dette tidspunkt undtages fra reglerne om tilbudspligt, jf. § 196, stk. 3.
Opføres byggeriet på ejendommen i flere faser, er det kun muligt at anvende reglen frem til
det tidspunkt, hvor der første gang meddeles ibrugtagningstilladelse for en del af ejendom-
men, selv om lejekontrakten angår et lejemål i et byggeri i en senere fase. Har der tidligere
ligget en bygning på ejendommen, kan reglerne finde anvendelse, hvis den tidligere bygning
er fuldstændig fjernet, således der er tale om en nyopført bygning på ejendommen.
Udvalget bemærker
Alle udvalgets medlemmer kan tilslutte sig forslaget om præcisering.
66
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
9.3.
9.3.1.
Aktivering af tilbudspligten (lejelovens § 198)
Tilbudspligt ved salg af selskabsandele
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet indebærer, at reglerne ændres, således at tilbudspligten endvidere gælder for over-
dragelse af selskabsandele i kommanditselskaber, med en komplementar med begrænset
hæftelse, og for partnerselskaber.
Som følge af interessentskabets særlige karakteristika er udvalget enige om, at en overdra-
gelse af interessentandele ikke skal være omfattet af reglerne.
Baggrunden for initiativet er et ønske fra et flertal i udvalget om at ligestille selskaber med re-
elt begrænset hæftelse.
Nugældende regler
Som det fremgår af den nuværende bestemmelse i lejelovens § 198, stk. 1, finder reglerne
om tilbudspligt anvendelse, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave,
fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier
og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendommen, når der overdrages en majo-
ritet af stemmer i selskabet, eller når erhververen herved opnår majoritet i selskabet.
Af de nuværende regler er det alene salg eller opnåelse af majoritet i aktie- eller anpartssel-
skaber, der udløser tilbudspligt.
Foreslået ordlyd
”Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion,
spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af ejerandele i
aktie- og anpartsselskaber, partnerselskaber og kommanditselskaber, hvor komplementaren
er et selskab med begrænset ansvar, og andre selskaber med begrænset ansvar, som ejer
ejendommen, når majoritetshaveren overdrages en majoritet af stemmer i selskabet, eller når
erhververen herved opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.”
Bemærkninger
Når overdragelse af kapitalandele i et selskab, som ejer en eller flere udlejningsejendomme
er af et omfang, som indebærer, at erhververen af kapitalandelene opnår en majoritet af
stemmer i selskabet, kan salget således udløse tilbudspligt. Afgørende for, om dispositionen
udløser tilbudspligt, er, om erhververen herved opnår majoritet.
Reglen i 2. pkt. blev indsat, idet en overdragelse af anparter eller aktier, hvor erhververen op-
nåede stemmemajoritet i selskabet, reelt udgjorde et ejerskifte. Reglerne blev yderligere
skærpet ved L 2023 1793, hvor også overdragelse af stemmemajoriteten til erhververe, som
ikke opnåede majoritet, blev omfattet.
Det foreslås på denne baggrund ud fra tilsvarende betragtninger, at bestemmelsen udvides til
også at omfatte overdragelse af ejerandele i partnerselskaber og kommanditselskaber, hvor
67
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
komplementaren er en juridisk person med begrænset ansvar, og andre selskaber med be-
grænset ansvar som nævnt. Andre juridiske personer end de nævnte, f.eks. interessentska-
ber, vil fortsat ikke være omfattet af bestemmelsen.
Udvalget bemærker
Et flertal af udvalget, bestående af Claus Rohde, Anne Kristensen, Hans Henrik Edlund, An-
ders Svendsen og Marc Lund Andersen, støtter op om forslaget og finder, at der er tale om
en ensretning af praksis.
Et mindretal bestående af Lena Hartmann finder, at der er tale om en udvidelse af omfanget
af tilbudspligten, der ligger udenfor udvalgets kommissorium. Lena Hartmann mener, at for-
slaget vil medføre, at der vil opstå flere situationer, der kan udløse tilbudspligt. Dette harmo-
nerer ikke med ønsket for udvalgets arbejde, da det alene vil medføre øgede administrative
byrder og omkostninger uden at bringe reelle lettelser.
9.3.2.
Successiv overdragelse af selskabsandele
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet indebærer, at der skal indføres en tidshorisont for overdragelsen, således at omgå-
else ved successiv overdragelse undgås. Udvalget har i den forbindelse overvejet, om der
skal indføres en tidsfrist, eller om der skal lægges op til, at reglerne omfatter overdragelse
”som en samlet disposition”.
Baggrunden for initiativet er et ønske fra udvalget om at sikre lejerne i de situationer, hvor der
sker successiv overdragelse af stemmemajoriteten i et selskab. Det er de situationer, hvor
majoriteten over en længere periode overdrages fra en person/virksomhed til en anden, men
uden at det sker på én gang.
Nugældende regler
Som det fremgår af den nuværende bestemmelse i lejelovens § 198, stk. 1, 2. pkt., gælder
tilbudspligten ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer
ejendommen, når der overdrages en majoritet af stemmer i selskabet, eller når erhververen
herved opnår majoritet i selskabet.
Af de nuværende regler er det alene salg af majoriteten eller opnåelse af majoritet ved en
samlet handel i aktie- eller anpartsselskaber, der udløser tilbudspligt. Successiv overdragelse
af den samlede majoritet til flere aktionærer, som ikke selv opnår stemmemajoriteten, er der-
for ikke omfattet af reglerne og udløser derfor ikke tilbudspligt.
Foreslået ordlyd
”Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion,
spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og an-
parter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når majoritetshaveren inden for en
periode på 1 år overdrages en majoritet af stemmer i selskabet, eller når erhververen herved
opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.”
68
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Bemærkninger
Ved L 2023 1793 blev med virkning fra 1. januar 2024 indsat en tilføjelse til bestemmelsen for
at imødegå, at majoritetshaveren overdrager aktierne eller anparterne til flere erhververe,
som ikke får majoriteten af stemmerne i selskabet. Dette vil også gælde, hvis det kan godtgø-
res, at det ved én aftale fremgår, at majoriteten skal ske ved flere successive overdragelser.
En sådan aftale kan være vanskelig at bevise.
Der foreslås en tilføjelse, hvor der indføres en tidsgrænse, inden for hvilken det må antages,
at overdragelsen af majoriteten skal anses for sket ved en samlet transaktion.
Det foreslås ligeledes præciseret, at det forudsættes, at den overdragne majoritet ejes af én
ejer, majoritetshaveren, således at udvidelsen af tilbudspligtsreglerne ved L 2023 1793 er ty-
deligere afgrænset. Det er således ikke i alle tilfælde af et skifte af majoriteten, at reglen fin-
der anvendelse, f.eks. hvis en flerhed af aktionærer afhænder deres respektive ejerandele.
Hvis A ejer 30 % og B ejer 40 %, og A og B ved særskilte aftaler overdrager deres respektive
aktier til C og D, som ikke har andre aktier i selskabet, udløser dette antageligt ikke tilbuds-
pligt.
Udvalget bemærker
Tre af udvalgets medlemmer, Claus Rohde, Lena Hartmann og Hans Henrik Edlund, udtaler,
hvis der ved en samlet aftale besluttes, at overdragelsen skal ske ved flere successive leve-
ringer, må dette fortsat anses som én samlet overdragelse.
Der bør indføres regler om, at successiv overdragelse af stemmemajoritet skal behandles
som én handel, for overdragelser der er sket indenfor ét år. Dette skaber klarhed ved succes-
sive overdragelser.
Der bør indføres regler, der er klare og tydelige for borgeren at følge. Derfor stemmer flertal-
let for, at der indføres en tidsfrist på ét år. På den måde skabes den mest klare retstilstand.
Tre af udvalgets medlemmer, Anne Kristensen, Marc Lund Andersen og Anders Svendsen
udtaler, at reglerne bør indføres således, at domstolene kan tage stilling til, om en successiv
overdragelse af stemmemajoriteten er sket ”som en samlet disposition”. Det er herefter inten-
tionen med overdragelserne, der er væsentlig, og ikke tidsperioden. Disse medlemmer udta-
ler i den forbindelse, at indførelsen af en fast frist medfører en risiko for, at der ved trinvis
planlægning af flere separate overdragelser i en periode på mere end ét år kan ske planlæg-
ning for at undgå tilbudspligtsreglerne. Stik imod forslagets hensigt.
9.3.3.
Tilbudspligt ved salg i holdingstruktur
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet indebærer, at reglerne ændres således, at tilbudspligten udløses ved salg af kapi-
talandele i et selskab, der ejer kapitalandele i et datterselskab, der ejer en beboelsesejen-
dom, såfremt et salg af kapitalandelene i datterselskabet (der ejer beboelsesejendommen) i
sig selv ville have udløst tilbudspligt.
Initiativet medfører derfor, at overdragelse af kapitalandele i holdingselskaber vil være omfat-
tet af reglerne om tilbudspligt. Overdragelse af kapitalandele i et ”moderselskab” vil herefter
69
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
blive ligestillet med overdragelse af kapitalandele i ejendomsselskabet. Det medfører, at hvis
overdragelsen af kapitalandelene i ejendomsselskabet ville have udløst tilbudspligt, så vil
overdragelsen af kapitalandele også i moderselskabet udløse tilbudspligt.
Initiativet begrundes med, at der ikke bør være en forskel i for reglerne ved salg af akti-
erne/anparterne i ejendomsselskabet og holdingselskabet (moderselskabet). Initiativet be-
grundes endvidere med, at ved ændringen vil reglerne få den rækkevidde, som oprindeligt
var formålet ved reglernes indførelse i 1975.
Nugældende regler
Som det fremgår af den nuværende bestemmelse i lejelovens § 198, stk. 1, 2. pkt., finder
reglerne om tilbudspligt blandt andet anvendelse, når der sker overdragelse af aktier og an-
parter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendommen, når der overdrages en majoritet af
stemmerne i selskabet eller når erhververen herved opnår majoritet i selskabet.
Af de nuværende regler er det alene salg eller opnåelse af majoritet i det aktie- eller anparts-
selskaber, der er direkte ejer af ejendommen, der udløser tilbudspligt. Når en udlejningsejen-
dom bliver lagt ind i et selskab, som ejes 100 % af et holdingselskab, og som igen ejes 100
% af et selskab eller en ejer, aktiveres tilbudspligten. Herefter kan holdingselskabet eller sel-
skaber længere oppe i strukturen skifte bestemmende indflydelse, uden at der aktiveres til-
budspligt efter § 198 i henhold til retspraksis.
Forslået ordlyd
Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder tilsvarende ved over af andele af selskaber i holdingselska-
ber, som ejer ejendomsselskaberne omfattet af stk. 1, eller disses ultimative ejerselskaber.
Bemærkninger
Af hensyn til at undgå omgåelse af reglerne om tilbudspligt foreslås, at også overdragelser af
stemmemajoriteten i holdingselskaber, som ejer ejendomsselskaberne, udløser tilbudspligt.
Formålet er, at også overdragelser i holdingselskabet eller på højere niveau i koncernen, skal
udløse tilbudspligt og sikre det fornødne lovgrundlag herfor.
Udvalget udtaler
Tre af udvalgets medlemmer, Anders Svendsen, Anne Kristensen og Marc Lund Andersen,
udtaler, at reglerne bør omfatte de situationer, hvor en ejendom er i selskabsform i hol-
dingstruktur, og hvor der sker handel heri. Som regelgrundlaget er i dag, kan udlejer undgå
tilbudspligten ved at sikre en tilstrækkelig holdingsstruktur, hvilket kan lede til omgåelsessitu-
ationer. For at sikre at alle handler med aktier/anparter, hvor ejeren af ejendommen bliver
skiftet ud, udløser tilbudspligt, bør reglerne ændres i overensstemmelse hermed.
Anders Svendsen og Anne Kristensen bemærker endvidere, at virkeligheden er, at der bliver
spekuleret i at lave dobbelt-holdingstrukturer for at undgå tilbudspligten.
Anders Svendsen bemærker, at der bliver rådgivet om, hvordan tilbudspligt kan undgås ved
brug af den såkaldte ”dobbelt holdingstrukturer”. Dette skyldes, at Højesteret har godkendt
denne struktur (U.1993.868H), og uden et indgreb vil det kunne fortsætte. I forbindelse med
de tidligere påtænkte ændringer for udløsning af tilbudspligt ved kontrolskifte fra 2022 (og
70
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
den senere lovændring i 2023), var flere advokathuse meget interesserede i modellens over-
levelse. Der er nærliggende at tro, at mange af deres klienter vil foretrække at bruge denne
lovlige model for at undgå at bruge den tid og de økonomiske omkostninger, som tilbudsplig-
ten medfører. Afskaffes denne mulighed ikke, vil det alt andet lige medføre, at færre lejere bli-
ver tilbudt at overtage ejendommen som andelsboligforening, da konstruktionen kun udløser
tilbudspligt én gang og gør det muligt, at efterfølgende handler ikke udløser tilbudspligt.
Tre af udvalgets medlemmer, Claus Rohde, Lena Hartmann og Hans Henrik Edlund, udtaler,
at en ændring af reglerne til også at omhandle overdragelser af aktier eller anparter i holding-
selskaber vil indebære en betydelig udvidelse af reglerne om tilbudspligt, som vil komplicere
reglerne om tilbudspligt, hvilket ikke harmonerer med ønsket for udvalgets arbejde. Reglerne
vil endvidere vanskeliggøre koncernmæssige ændringer, herunder hvor holdingselskabet øn-
sker ændringer af andre forretningsmæssige interesser end udlejning af beboelsesejen-
domme i et af datterselskaberne. Hertil kommer, at reglerne kan være svære at kontrollere og
sanktionere, herunder især når det drejer sig om udenlandske selskaber.
Medlemmerne anfører endvidere, at der ikke er belæg for at antage, at en holdingstruktur i et
stort antal tilfælde er etableret for at undgå tilbudspligten, og at der kan være mange årsager
til, at en selskabsstruktur er besluttet.
Lena Hartmann udtaler endvidere, at initiativet vil være en markant forringelse for udlejers
retsstilling og medføre ikke-ubetydelige ekstra-byrder. Udlejer vil skulle vurdere i lang flere
situationer, om disse konkret udløser tilbudspligten og det ville desuden skulle forventes, at
udlejer ville skulle udarbejde flere konkrete tilbud. Initiativet medfører på den anden side
hverken administrative lettelser eller øget klarhed, der gavner retssikkerheden og derigen-
nem kan opveje disse ekstra byrder. Initiativet ses derfor at ligge udenfor kommissoriet for
udvalgets arbejde og risikerer at modarbejde ønsket om afbureaukratisering. Desuden kan
organisering i en dobbelt holding struktur næppe anses som en omgåelse af tilbudspligten,
da både etablering af selve dobbelt holding strukturen i en eksisterende struktur samt tilfø-
jelse af yderligere ejendomme, der erhverves via aktivhandler, vil udløse tilbudspligten.
9.3.4.
Tilbudspligt ved aktieudvidelser mv.
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet indebærer, at reglerne ændres således, at tilbudspligten ikke alene udløses ved
salg af ejendommen, men også udløses, når der sker sådanne aktieudvidelser, der medfører,
at ejerskabet de facto ændres. Dette kunne ske ved en aktieudvidelse eller ved en ændring
af aktiernes stemmevægt, hvorefter a-aktier har større stemmemajoritet end de oprindelige
(nu b-) aktier.
Initiativet medfører derfor, at tilbudspligten udløses ved ændring i stemmemajoriteten i virk-
somheden.
Initiativet begrundes med, at der trods den manglende overdragelse af ejendommen kommer
andre ejere af virksomheden og dermed af ejendommen.
71
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Nugældende regler
Som det fremgår af den nuværende bestemmelse i lejelovens § 198, stk. 1, 2. pkt., finder
reglerne om tilbudspligt blandt andet anvendelse, når der sker overdragelse af aktier og an-
parter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendommen, når der overdrages en majoritet af
stemmerne i selskabet eller når erhververen herved opnår majoritet i selskabet.
Af de nuværende regler er det alene salg eller opnåelse af majoritet i det aktie- eller anparts-
selskab, der er direkte ejer af ejendommen, der udløser tilbudspligt.
Foreslået ordlyd
”Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion,
spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og an-
parter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når der overdrages en majoritet af
stemmer i selskabet, eller når erhververen herved opnår majoriteten af stemmerne i selska-
bet. Tilsvarende gælder, hvis en ny kapitalejer i de nævnte selskaber opnår stemmemajorite-
ten ved en kapitalforhøjelse, eller hvis en kapitalejer opnår stemmemajoriteten ved ændring
af stemmevægte for kapitalandele.”
Bemærkninger
Ved en kapitalforhøjelse udstedes nye kapitalandele, og der sker derfor ikke en overdra-
gelse, som ellers er omfattet af bestemmelsen. Derfor foreslås, at ændring af stemmemajori-
teten og ejerandelen ved kapitalforhøjelse udløser tilbudspligt.
Ved ændring af stemmevægten kan der ligeledes ske en forskydning af majoriteten. En så-
dan ændring indebærer heller ikke en overdragelse af kapitalandele. Hvis der sker overdra-
gelse af en kapitalandel, men samtidig sker ændring i stemmemajoriteten, således at den ek-
sisterende kapitalejer fortsat bevarer indflydelsen i kraft af sine præferencekapitalandele med
større stemmevægt, vil overdragelsen fortsat ikke udløse tilbudspligt.
Udvalget bemærker
Et flertal af udvalget, bestående af Claus Rohde, Anne Kristensen, Hans Henrik Edlund, An-
ders Svendsen og Marc Lund Andersen, støtter forslaget og anfører, at der er tale om en
ensretning af praksis, således at opnåelse af stemmemajoritet ved kapitaludvidelse og æn-
dring af stemmevægt sidestilles med en kapitaloverdragelse.
Et mindretal, bestående af Lena Hartmann, finder, at der er tale om en udvidelse af omfanget
af tilbudspligten, der ligger udenfor udvalgets kommissorium. Lena Hartmann bemærker i
den forbindelse, at forslaget vil komplicere reglerne om tilbudspligt, hvilket ikke harmonerer
med ønsket for udvalgets arbejde. Reglerne vil vanskeliggøre ændringer, som selskabet øn-
sker at foretage af andre forretningsmæssige interesser. Ændringen af bestemmelsen vil der-
for indskrænke selskabets mulighed for at agere som ”going concern” i sædvanligt omfang.
Medlemmet bemærker desuden at en ændret stemmevægt ikke nødvendigvis indebærer et
ændret ejerskab, og at bestemmelsen vil kunne udløse praktiske udfordringer med henblik på
at kunne føre kontrol, herunder ved udenlandske selskaber.
72
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
9.3.5.
Udvidelse af undtagelsesbestemmelserne
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet indebærer, at undtagelserne til tilbudspligt ændres.
Udvalget har drøftet et forslag om, at der sker ændringer af undtagelserne om overdragelse
til beslægtet, således at undtagelsen skal i gælde for overdragelser til beslægtede, underord-
net om ejendommen er ejet fysisk eller af et selskab, hvor overdragelsen angår aktier/anpar-
ter i ejendomsselskabet. Initiativet medfører, at overdragelse af aktier/anparter i ejendomssel-
skaber til beslægtede, ikke vil udløse tilbudspligt.
Udvalget har endvidere drøftet et forslag om, at der indføres en ny undtagelse om koncernin-
terne overdragelser.
Det foreslås præciseret, at overdragelse ved tvangsauktion ikke udløser tilbudspligt.
Nugældende regler
Undtagelserne til tilbudspligtsreglerne fremgår af lejelovens § 198, stk. 2. Af bestemmelsen
fremgår det, at følgende overdragelser ikke udløser tilbudspligt:
1) Når erhververen er staten eller en kommune.
2) Når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller
besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende linje, eller i dennes sidelinje
så nær som søskende eller disses børn.
3) Når erhververen er en hidtidig medejer.
4) Når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk per-
son.
5) Når ejendommen inden for de seneste 5 år har været ejet af en andels-
boligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.
Af de nuværende regler er det alene salg eller opnåelse af majoritet i det aktie- eller anparts-
selskaber, der er direkte ejer af ejendommen, der udløser tilbudspligt.
Nr. 2 omhandler overdragelse til beslægtede, og omhandler i dag alene overdragelse af ejen-
domme ejet af ejeren personligt (og ikke gennem en virksomhed).
Nr. 3 omhandler overdragelse til en erhverver, der er hidtidig medejer.
Forslået ordlyd
”Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse i følgende tilfælde:
1) Når erhververen er staten eller en kommune.
2) Når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med
ejeren, i op- eller nedadstigende linje eller i dennes sidelinje så nær som søskende eller dis-
ses børn. Reglen gælder tilsvarende ved overdragelse af aktier eller anparter i et ejendoms-
selskab, når erhververen er omfattet af ejerens, som er en fysisk person, samme person-
kreds.
3) Når erhververen er en hidtidig medejer.
4) Når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.
73
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0076.png
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
5) Når ejendommen inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et bo-
ligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.
6) Når ejendommen overdrages ved koncerninterne transaktioner.
7) Når ejendommen overdrages ved tvangsauktion.”
Bemærkninger
Det foreslås at undtage overdragelser af aktier/anparter til en fysisk ejers familiemedlemmer
som nævnt i nr. 2, som forbedrer muligheden for at beholde ejendommen i ”familien”, selv om
det er ejet af et selskab.
Det foreslås endvidere at undtage koncerninterne overdragelser som nævnt i nr. 6, ligesom
sådanne overdragelser er undtaget karensperiode mht. udførelse af gennemgribende moder-
nisering i en ejendom efter lejelovens § 19, stk. 5, nr. 3.
At overdragelser, der sker ved tvangsauktion, ikke udløser tilbudspligt, fremgår allerede af
motiverne til gældende lov, jf. også Folketingstidende 1978-79, tillæg A, sp. 2473. Med æn-
dringsforslaget tydeliggøres det blot i lovteksten, hvad der er gældende ret.
Udvalget bemærker
Ad. nr. 2:
Tre udvalgsmedlemmer, Claus Rohde, Lena Hartmann og Hans Henrik Edlund, mener, at
der skal indsættes en undtagelse, der giver mulighed for, at en fysisk person, som ejer et sel-
skab, kan overdrage selskabet til sin familie, som nærmere beskrevet i bestemmelsen, uden
at dette udløser tilbudspligt. Bestemmelsen giver mulighed for, at den næste generation også
efter overdragelsen fortsat kan drive ejendomsselskabet. Det er en forudsætning, at ejeren af
selskabet er en fysisk person.
Lena Hartmann mener endvidere, at der skal indsættes en undtagelse, der understøtter de
lempede skatteregler i generationsskiftesituationen, således at overdragelser i familieejede
aktive udlejningsvirksomheder, som er omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 34, ikke
udløser tilbudspligt, hvormed det sikres, at den næste generation også efter overdragelsen
fortsat kan drive udlejningsvirksomheden.
To udvalgsmedlemmer, Anders Svendsen og Anne Kristensen kan ikke støtte en sådan udvi-
delse og bemærker, at en sådan undtagelse vil løfte en række ejendomsoverdragelser ud af
tilbudspligten.
Ad. nr. 6:
Udvalget har overvejet, hvorvidt der skal indføres en undtagelse vedrørende koncerninterne
overdragelser.
Som følge af, at undtagelsen ville kunne lægge op til omgåelsessituationer, mener et flertal i
udvalget, bestående af Claus Rohde, Hans Henrik Edlund, Anders Svendsen, Anne Kristen-
sen og Marc Lund Andersen, ikke at en sådan undtagelse kan støttes.
74
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Et mindretal i udvalget, bestående af Lena Hartmann, kan støtte en undtagelse om koncern-
interne overdragelser, da der er tale om situationer, hvor ejeren reelt ikke ønsker at over-
drage ejendommen. Lena Hartmann bemærker i den forbindelse, at de nuværende regler
spænder i praksis ofte ben for hensigtsmæssige koncerninterne omstruktureringer, der und-
lades alene fordi ændringen vil udløse en tilbudspligt, der vil indebære en risiko for at et aktiv
(ejendommen), som ejer på ingen måde ønsker at sælge, skal afhændes. Ved koncernin-
terne overdragelser sker ikke et reelt kontrolskifte mht. ejendommens reelle ejerforhold. Om-
struktureringer inden for en koncern, hvorved en ejendom flyttes fra et selskab til et andet,
kan således ikke sidestilles med en overdragelse i fri handel og bør derfor – som det også er
tilfældet i forhold til overdragelse til nære familiemedlemmer eller en hidtidig medejer – frita-
ges for at udløse tilbudspligt. Det bemærkes, at koncerninterne overdragelser ej heller udlø-
ser en karensperiode mht. udførelse af gennemgribende modernisering i en ejendom efter
lejelovens § 19, stk. 5, nr. 3.
9.4.
9.4.1.
Opfyldelse af tilbudspligt (lejelovens § 199)
Præcisering af, at tilbuddet skal gives til lejere og ikke fremlejere
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet indebærer, at bestemmelsen ændres således, at det præciseres, at tilbuddet alene
skal afgives overfor lejere og ikke fremlejetagere.
Nugældende regler
Reglerne om, hvordan der sker opfyldelse af tilbudspligten fremgår i dag af lejelovens § 199,
stk. 1, der lyder:
”Tilbudspligten opfyldes, ved at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder frem-
sætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til
samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til an-
den side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligfor-
ening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen
ses bort fra juli måned.”
Foreslået ordlyd
”Tilbudspligten opfyldes, ved at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder frem-
sætter tilbud om, at en af lejerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til
samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til an-
den side. Er et eller flere af ejendommens boliglejemål udlejet til fysiske eller juridiske perso-
ner, der fremlejer boliglejemål til fremlejetagere, skal tilbuddet gives til lejerne og ikke til frem-
lejetagerne. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligfor-
ening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen
ses bort fra juli måned.”
Bemærkninger
Efter bestemmelsen er det kun lejere af beboelseslejligheder, der skal modtage tilbud. Et
blandet lejemål betragtes i den sammenhæng som en beboelseslejlighed. Lejere af erhvervs-
lokaler og lejere af enkeltværelser til beboelse skal ikke modtage tilbud. Der er dog intet til
75
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
hinder for, at disse lejere eventuelt kan indtræde i den andelsboligforening, som i givet fald
køber ejendommen.
Tilbuddet skal gives til samtlige lejere i ejendommen, der har en aktuel brugsret til et lejemål.
Andelsboligforeningen skal være lovlig stiftet efter andelsboligforeningens regler, herunder
ved opfyldelse af kravene i andelsboligforeningslovens § 2.
Ejeren skal give lejere af beboelseslejligheder tilbud om at overtage ejendommen på andels-
basis. Derfor skal en lejer, som ikke selv bebor lejligheden, men har fremlejet denne, også
modtage tilbuddet. Fremlejetageren er derimod ikke omfattet af tilbudspligten, da vedkom-
mende ikke er i et lejeforhold med ejeren af ejendommen. Det foreslås indsat en præcisering
af, at et tilbud efter tilbudspligtreglerne ikke skal sendes til f.eks. en fremlejetager.
Lejes en eller flere beboelseslejligheder ud til et selskab til videreudlejning til beboelse, er le-
jeforholdet omfattet af lejelovens regler, jf. § 1, som blev ændret for at sikre, at kontrakten
mellem udlejer og fremlejegiver i videreudlejningstilfælde var omfattet af lejelovens regler. Da
et sådant selskab er lejer af en beboelseslejlighed, skal selskabet modtage tilbuddet. Dette
gælder, selv om andelsboligforeningsloven ikke indeholder en omkvalifikationsregel som leje-
lovens § 1, og at videreudlejningsselskabet efter andelsboligforeningslovens § 2, stk. 1 og
stk. 3, ikke vil være at anse som lejere af beboelseslejligheder og derfor antageligt heller ikke
indgår ved 60 %-grænsen efter andelsboligforeningslovens § 2, stk. 1.
Lejerne skal have tilbud om at købe ejendommen på samme vilkår, som ejeren kan opnå hos
tredjemand, herunder samme købesum og kontante udbetaling.
Overdrages flere ejendomme til en køber ved én samlet aftale, må det vurderes i forhold til
hver enkelt ejendom, om en sådan overdragelse udløser tilbudspligt, da tilbudspligten må ses
som en byrde på hver enkelt ejendom. Aktiveres tilbudspligten på nogle eller alle ejen-
domme, skal de pågældende ejendomme tilbydes lejerne hver for sig.
Indgår en ejendom i en større samlet handel, kan det være vanskeligt for lejerne at vurdere,
om det er den reelle salgspris, lejerne får tilbud om at overtage ejendommen til. Opstår der
tvivl, om prisen er den rigtige, er det op til lejerne at godtgøre, at prisen for ejendommen er
sat for højt.
Hvis tilbuddet ikke fremsættes straks efter den tilbudsudløsende disposition, og hvor der i
mellemtiden er sket udskiftning blandt lejerne, skal tilbuddet fremsættes overfor alle lejere af
beboelseslejligheder på tilbudstidspunktet, også de senere tilkomne lejere, selv om disse
ikke var lejere på tidspunktet for den tilbudspligtaktiverende disposition. Lejerne kan herefter
beslutte, om der efter lovens regler skal dannes en andelsboligforening, som accepterer til-
buddet. Ellers kunne tilbudspligten gøres illusorisk ved, at udlejeren undlod at fremsætte til-
bud og afventede tilstrækkelig udskiftning blandt lejerne til, at de tilbageværende lejere, som
også var lejere på tidspunktet for den tilbudspligtsaktiverende disposition og som derfor har
krav på at få ejendommen tilbudt, ikke længere udgør et tilstrækkeligt antal til at kunne danne
den andelsboligforening, som kan acceptere tilbuddet. Der ses ikke noget tungtvejende hen-
syn til udlejeren, som ikke rettelig har tilbudt ejendommen ved den tilbudspligtsudløsende di-
sposition.
76
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Udvalget bemærker
Alle udvalgets medlemmer kan tilslutte sig forslaget om præcisering/ændring.
9.4.2.
Indførslen af en totrinsmodel
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet indebærer, at tilbudspligten kan opfyldes ved at udlejer fremsender materiale, der
fremgår af en minimumsliste, til lejerne. Lejerne har herefter 5 uger til at tilkendegive, hvorvidt
lejerne ønsker at arbejde videre med et eventuelt køb. Alene hvis bare en af lejerne indenfor
disse 5 uger fremsender en tilkendegivelse om, at man fortsat overvejer et køb, fortsætter ac-
ceptfrist (på i alt 10 uger) med at løbe.
Baggrunden for initiativet er at sikre, at tilbudspligten kan blive gennemført hurtigere. Initiati-
vet vil indebære, at udlejer allerede efter 5 uger vil kunne gå videre med salget af udlejnings-
ejendommen, såfremt lejerne enten ikke har fremsendt en tilkendegivelse til udlejer, eller så-
fremt lejerne har fremsendt en tilkendegivelse om ikke at ville arbejde videre med et eventu-
elt køb.
Nugældende regler
Som det fremgår af den nuværende bestemmelse i lejelovens § 199, stk. 1, er acceptfristen
på mindst 10 uger, dog således at der ved beregningen af fristen ses bort fra juli måned.
Lejerne kan ikke på nuværende tidspunkt takke nej til et køb, mens fristen løber, med den
følgevirkning, at tilbudspligten er overholdt. Såfremt lejerne fremkommer med en tilkendegi-
velse om, at de ikke ønsker at gå videre med et køb, inden fristen er gået, løber acceptfristen
derfor stadig, og lejerne vil derfor senere (og inden fristens udløb) kunne acceptere tilbuddet.
Foreslået ordlyd
”Stk. 2. Uanset acceptfristen i stk. 1 bortfalder tilbuddet, hvis ikke en af lejerne eller ejendom-
mens beboerrepræsentation inden 5 uger efter modtagelsen af tilbuddet over for udlejer
skriftligt har tilkendegivet, at man ønsker at fastholde acceptfristen på 10 uger. Udlejeren skal
i tilbudsskrivelsen oplyse hver enkelt lejer om lejerens mulighed for at fastholde acceptfristen
på 10 uger ved en skriftlig tilkendegivelse til udlejer. Modtager lejerne ikke disse oplysninger,
finder bestemmelsen ikke anvendelse.”
Bemærkninger
Den gældende acceptfrist er passende i forhold til at give lejerne god mulighed for at afholde
møder, engagere en rådgiver mv., inden acceptfristen udløber. Imidlertid forekommer accept-
fristen lang i de – formentlig ikke helt få tilfælde – hvor lejerne ikke er interesserede i at
danne en andelsboligforening til erhvervelse af ejendommen. Imidlertid er udlejer for øjeblik-
ket under alle omstændigheder reelt forpligtet til at afvente udløbet af acceptfristen, før end
transaktionen med den oprindelige køber effektueres. Årsagen hertil er, at den enkelte lejer
ikke kan give forhåndsafkald på at udnytte tilbudsretten, da tilbuddet alene kan accepteres af
en andelsboligforening, jf. U 2006.3281 H.
Derfor foreslås indsat et nyt stk. 2, der indfører, at lejerne – hvor de overvejer at erhverve
ejendommen - inden 5 uger fra modtagelsen af tilbuddet skal tilkendegive, at man ønsker at
77
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
anvende hele acceptfristens længde. Der stilles ikke krav om, at et flertal af lejerne skal støtte
afgivelse af en tilkendegivelse om fortsat interesse i at acceptere det fremsatte tilbud. Til-
strækkeligt er, at ejeren fra blot en af lejerne modtager underretning om, at der fortsat er en
vis interesse, eller at 10 ugers fristen fastholdes. I så fald udløber fristen tidligst 10 uger efter
tilbuddets fremsættelse. Modtager ejeren derimod ikke en sådan underretning inden fristens
udløb, er ejeren berettiget til at effektuere salget til tredjemand, og tilbuddet til lejerne er fal-
det bort. Tilbagemelding efter det ny stk. 2 skal gives skriftligt, herunder ved digital kommuni-
kation, såfremt muligheden herfor ikke er opsagt af en af parterne i overensstemmelse med
lejelovens § 13.
Udlejeren skal give lejerne oplysning om bestemmelsens indhold, hvilket er en betingelse for,
at den kortere acceptfrist løber.
Udvalget bemærker
Tre af udvalgets medlemmer, Claus Rohde, Hans Henrik Edund og Lena Hartmann, støtter
forslaget, der kan gøre procestiden kortere.
Lena Hartmann bemærker dog at der bør stilles krav om, at det skal være mindst ¼ del af le-
jerne, der tilkendegiver at de ønsker at anvende hele acceptfristens længde. Dette skal ses i
sammenhæng med, at et flertal af lejerne skal kunne blive enige om at stifte en andelsbolig-
foreningen inden yderligere 5 uger. Såfremt det ikke lykkes at få opbakning af mindste ¼ del
af lejerne til – risikofrit - at anmode om en forlængelse af fristen, vil det næppe være realistisk
at der kan stiftes en andelsboligforening og dermed er der ingen grund til at ’bremse’ handlen
mellem udlejer og køber i længere tid end nødvendigt.
Tre af udvalgets medlemmer, Anders Svendsen, Anne Kristensen og Marc Lund Andersen,
kan ikke støtte forslaget. Reglerne vil tvinge lejerne til at skulle forholde sig til spørgsmålet
om tilbudspligt to gange, uden at de i sidste ende vil gøre en væsentlig forskel. Først ved at
tvinge lejerne til at skulle gøre sig bekendte med konsekvenserne af at anmode om fasthol-
delse af den fulde acceptfrist. Dernæst ved at skulle overveje, hvorvidt en endelig overta-
gelse ønskes og kan lade sig gøre. Forslaget ses derfor at lægge et ekstra pres på lejerne
uden, at den fulde acceptfrist forlænges i forhold til de gældende regler.
9.4.3.
Hurtigere gennemførsel af syn og skøn
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet indebærer, at syn og skøn over ejendommens værdi – der skal gennemføres ved
gaveoverdragelse, fusion, spaltning mageskifte, eller påtænkt arveudlæg, jf. stk. 2, og ved
overdragelse af aktier og anparter, jf. stk. 3 – kan gennemføres ud fra en på forhånd fastlagt
og hurtigere procedure.
Initiativet indebærer, at der indføres regler for, at der alene stilles spørgsmål til, hvad prisen
for ejendommen er i handel og vandel, og således at parterne ikke kan stille supplerende
spørgsmål. Det bliver derfor reelt unødvendigt at lave udformning af et decideret skønstema,
eftersom skønstemaet fremgår af loven.
78
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Initiativet indebærer endvidere, at retten efter modtagelsen af anmodningen, kan orientere
lejerne ved brug oplysningerne fra en lejerliste, som skal indgå i materialet til skønsmanden.
Udvalget har endvidere foreslået, at såfremt ejendommen har en beboerrepræsentation, skal
denne kunne repræsentere samtlige lejere i sagen.
Retten kan 14 dage efter meddelelsen til lejerne, udpege en skønsmand. Såfremt parterne
ikke forinden har meddelt, at de er enige om en skønsmand, udpeges denne efter forslag fra
en relevant brancheforening for valuarer.
Baggrunden for initiativet er at sikre en hurtigere gennemførelse af syn og skønsforretningen.
Det fremgår af den udførte spørgeskemaundersøgelse, jf. afsnit 8, at syn og skøn kan for-
længe en handel med op til 10 måneder. Udvalget er enige om, at denne periode, som reelt
udgør ekspeditionstid, bør begrænses, og om, at det er et af de steder, hvor man relativt en-
kelt kan lave ændringer, der vil have en gavnlig effekt.
Nugældende regler
På nuværende tidspunkt anvendes de almindelige regler i retsplejeloven for indhentelse af
udenretligt syn og skøn.
Forslået ordlyd
”I tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved et salg
kan opnå de tilbudte vilkår. Kan dokumentation heraf ikke ske ved fremlæggelse af en købs-
aftale med tredjemand, skal der til afgørelse af, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår
svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom, optages syn og
skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343. Retten udmelder skønsmanden efter, at en
brancheorganisation har bragt en relevant skønsmand i forslag. Skønsmanden skal alene
tage stilling til, hvad der er ejendommens handelsværdi ved overdragelse i fri handel mellem
uafhængige parter. Enhver lejer får meddelelse herom, men der skal ikke ske forkyndelse.
Enhver lejer er part under skønsforretningen, men er der valgt en beboerrepræsentation i
ejendommen, er alene denne part under skønsforretningen. ”
Bemærkninger
Syn og skøn er p.t. ikke obligatorisk i alle tilfælde, hvor der ikke er indgået en handel om
ejendommen med en uafhængig tredjemand, herunder f.eks. hvor en ejendom overdrages
fra en person til et selskab, som den hidtidige ejer kontrollerer, jf. U 2003.796 Ø, og hvor
ejendommen overdrages i en ”byttehandel”. For at fremme salgsprocessen i disse tilfælde fo-
reslås, at det gøres muligt at få udmeldt syn og skøn i alle tilfælde, hvor der ikke kan frem-
lægges en købsaftale med en aftalt købesum for hele ejendommen til lejerne. Der skal efter
bestemmelsen fortsat anvendes syn- og skøn ved påtænkt overdragelse ved gave, fusion,
spaltning eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg og ved overdragelse af stemmemajori-
teten i ejendomsselskaber.
Af hensyn til at begrænse tidsforbruget foreslås tillige, at loven angiver skønstemaet således,
at skønsmanden udelukkende skal vurdere, hvad der er ejendommens aktuelle handelsværdi
ved salg i fri handel. Udlejer sender dokumenterne fra dokumentlisten, jf. forslag til § 199, stk.
2, til retten, som kan videresende til skønsmanden.
79
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Det foreslås, at retten efter forslag fra en relevant brancheorganisation udmelder skønsman-
den, såfremt parterne ikke forinden er enge om at pege på en bestemt skønsmand.
Retten giver meddelelse direkte til lejerne eller på domstolenes sagsportal. Der skal ikke ske
forkyndelse. Derved fraviges retsplejelovens § 153.
Med henblik på at effektivisere skønsforretningen foreslås tillige, at en beboerrepræsentation,
hvor en sådan er dannet i ejendommen, og ikke hver enkelt lejer, er tillagt partstatus i forbin-
delse med skønsforretningen. Herved undgås, at retten i alle tilfælde, også hvor der findes en
beboerrepræsentation, skal indkalde og høre samtlige lejere i forbindelse med gennemfø-
relse af skønsforretningen til fastlæggelse af ejendommens aktuelle handelsværdi.
Udvalget bemærker
Et samlet udvalg er enig om initiativet, da de mener kan medføre en kortere procestid for til-
budspligtssager, hvor prisen i handel og vandel skal fastsættes af retten.
9.4.4.
Syn og skøn i selskaber, der ikke ejer andre aktiver end den til-
budspligtige ejendom
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 198, stk. 1, 1 pkt., gælder,
skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2. Dette gælder dog ikke ved overdragelse af
aktier og anparter i selskaber, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom.
Forslået ordlyd
”Ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 198, stk. 1, 1 pkt., gælder,
skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2.
2. pkt. af bestemmelsen foreslås ophævet.”
Bemærkninger
2. pkt. i stk. 3 blev indføjet i loven i forbindelse med den sammenskrivning af lejelovgivnin-
gen, der skete med ikrafttrædelse pr. 1. juli 2022. I forarbejderne hertil (lovforslag nr. 47 i fol-
ketingsåret 2021-22 på side 352) står følgende:
”Med bestemmelsen foreslås præciseret, at der ved overdragelse af aktier og anparter, der
udløser tilbudspligt efter lovforslagets § 198, stk. 1, 2. pkt., skal gælde samme regler om op-
tagelse af syn og skøn som de, der foreslås at skulle gælde ved overdragelser i form af gave,
mageskifte m.v. Det vil sige i situationer, hvor der typisk ikke foreligger et uvildigt tilbud inde-
holdende købspris m.v. fra en tredjemand. Dette gælder dog ikke, når der er tale om overdra-
gelse af aktier eller anparter i et selskab, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige
ejendom. I disse tilfælde må det antages, at det vil være muligt at identificere markedsprisen
for ejendommen, idet prisen for aktierne eller anparterne i den situation må antages at ville
svare til værdien af ejendommen.”
Bestemmelsen er blevet kritiseret fra mange sider, da udsagnet er misvisende. Selskaber har
aktiver og passiver, der ikke nødvendigvis er relateret til ejendommens handelsværdi. Hertil
kommer, at prisen for aktierne, som i grove træk svarer til egenkapitalen, ikke modsvarer
80
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
ejendommens værdi, hvis der er gældsposter i selskabet. Se hertil f.eks. Jesper Bøge Peder-
sen og Louise Moestrup i TBB 2024 731 på s. 732-734.
Udvalget bemærker
Et samlet udvalg er enig om initiativet.
9.4.5.
Implementering af en minimumsliste til lejerne
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet indebærer, at der udarbejdes en minimumsliste for, hvad lejer skal have fremsendt
fra udlejer, for at udlejer har opfyldt tilbudspligten.
Ved initiativet skabes der en klarhed over, hvilke dokumenter lejerne skal modtage således,
at lejerne ikke bliver over- eller underoplyst. En overoplysning ville kunne føre til, at lejerne
druknes i oplysninger. En underoplysning vil medføre, at udlejer ikke har opfyldt tilbudsplig-
ten.
Baggrunden for initiativet er et ønske om at sikre klare retningslinjer for, hvornår en tilbuds-
pligt er opfyldt, og hvornår man klart kan sige, at 10 ugers-acceptfristen løber.
Nugældende regler
Som det fremgår af den nuværende bestemmelse i lejelovens § 199, stk. 2, skal tilbuddet
overfor lejerne ledsages af ”dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vil-
kår”, og af lejelovens § 199, stk. 4, fremgår det, at udlejer senest samtidig med tilbuddet skal
give lejerne ”sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter,
lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov.” Der-
udover fremgår det, at acceptfristen først løber, når ejeren har udleveret materialet til lejerne.
Bestemmelsen omfatter derfor alle ”sædvanlige” oplysninger, som en sælger giver en køber i
forbindelse med en ejendomshandel. Bestemmelsen indeholder ikke en positiv oplistning af
de dokumenter og oplysninger, som skal medsendes til lejerne.
Minimumslisten
Udvalget har udarbejdet nedenstående minimumsliste, som de mener skal være opfyldt, for
at udlejer har opfyldt tilbudspligten, og for at acceptfristen løber.
Et flertal af udvalget er enige om, at lejer ikke skal stilles ringere end tredjemandskøberen,
hvorfor lejeren altid skal have udleveret det materiale, som måtte være udleveret til tredje-
mandskøberen, dog som minimum de oplysninger, der fremgår af ovennævnte minimumsli-
ste.
Mindretallet, Lena Hartmann, bemærker at tanken om en minimumsliste undermineres, hvis
lejeren udover minimumslisten også altid skal have udleveret det materiale, som måtte blive
udleveret til tredjemandskøberen. Det materiale, der efter forhandling mellem køber og sæl-
ger er anset som relevant for salget eller salgsprisen vil i forvejen indgå i købsaftalen. Kræ-
ves der, at udlejer skal udlevere alt materiale, der er blevet udleveret til tredjemandskøberen,
81
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
vil dette både skabe yderligere administrative byrder end vi har i dag, hvilket er i strid med
kommissoriet, og skabe nye uklarheder omkring omfang af materiale, der skal leveres. Mini-
mumslisten er udformet på en måde, hvor den må kunne anses som tilstrækkeligt. Ønsker
lejerne en mere dybdegående due diligence, har de 10 uger til at foretage undersøgelser.
Begrænsning til materialemængden vil både gøre materialemængden mere gennemskuelig
for lejerne og deres rådgivere, samt lette den administrative byrde på udlejersiden og give
tryghed omkring hvornår tilbudspligten en opfyldt. Såfremt udlejer i første omgang alene skal
levere minimumslisten til lejerne, kan dette medlem tilslutte sig forslaget om, at lejerne heref-
ter skal have mulighed for at stille supplerende spørgsmål og udbede sig supplerende materi-
ale hos udlejer, der herefter har en pligt til loyalt at forsyne lejerne med yderligere, efter-
spurgte oplysninger. Såfremt der er tale om materialer, der er udarbejdet og bekostet af tre-
demandskøbere, vil lejere dog skulle betale kostpris for at få dem udleveret.
Minimumslisten består af følgende dokumenter:
1.
2.
3.
4.
5.
BBR-udskrift for ejendommen.
Ejendomsdatarapport for ejendommen.
Tingbogsudskrift for ejendommen.
Kopi af forsikringspolicer vedrørende ejendommen.
Regnskaber for og oplysning om saldi på ind- og udvendige vedligeholdelseskonti
og udskrift fra Grundejernes Investeringsfond vedrørende ejendommens udvendige
vedligeholdelseskonti.
Ejendomsskattebillet.
Seneste offentlige ejendomsvurdering.
Vedligeholdelsesplan for ejendommen, jf. lejelovens § 113.
Energimærke og energiplan.
Fordelingsregnskabet for forbrug i ejendommen for det senest aflagte regnskabsår.
Evt. kontrakter med ejendomsfunktionærer og eksterne leverandører af serviceydel-
ser på ejendommen
Evt. ejer- og grundejerforeningsvedtægter
Oplysninger om verserende huslejenævns- og retssager, samt aftalemæssige bin-
dinger
Oplysninger om ejendommens aktuelle driftsudgifter
Seneste omkostningsbestemte lejebudget, hvis et sådant er udarbejdet inden for de
sidste 5 år
Oplysninger om driftsmateriel, der medfølger i handlen
Oplysninger om aftalte forbedringsforhøjelser og aftaler indgået i medfør af lejelo-
vens § 137
Samtlige lejekontrakter
eller
en lejemålsoversigt, der som minimum indeholder:
a. Lejernes navne og adresser
b. Lejens størrelse for hvert enkelt lejemål
c. Lejens fastsættelse for hvert enkelt lejemål
d. Indbetalt depositum og forudbetalt leje for hver enkelt lejemål
e. Beskrivelse af særlige brugsvilkår og betydningsfulde særvilkår, såsom
uopsigelighed, tidsbegrænsning, udvidet fremleje- og afståelsesret, sær-
lige rettigheder mht. parkering (mv.)
Reglerne om tilbudspligt (lejelovens kapitel 24)
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
82
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Foreslået ordlyd
”Senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om ejendommen.
Oplysningerne er nærmere beskrevet i minimumslisten, som er fastsat af boligministeren, jf. §
199, stk. 5. Har udlejeren til en køber udleveret yderligere rapporter eller materiale vedrø-
rende ejendommen, som ikke fremgår af minimumslistens bilag eller oversigter, skal disse
dokumenter ligeledes udleveres til lejerne. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tids-
punkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan
gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når ud-
lejeren har givet lejeren meddelelse herom.”
Bemærkninger
Det foreslås, at de nærmere dokumenter opregnes i loven i form af en dokumentliste, som
indeholder en opregning af de dokumenter og oplysninger, som anses for sædvanlige og
nødvendige for at kunne vurdere ejendommens værdi, og så lejerne har mulighed for at ind-
hente finansieringstilbud. Når disse oplysninger er udleveret, løber 10-ugers fristen. Hensig-
ten er at gøre det klart, hvilke oplysninger udlejeren skal udlevere, for at 10-ugers fristen be-
gynder at løbe, og at hindre ”overinformation”. Derfor indeholder minimumslisten krav om
oversigter eller budgetter, men ikke de underliggende bilag. Udlejeren kan dog i stedet for at
udarbejde oversigter i stedet levere de fulde kontrakter, f.eks. lejekontrakter og dermed op-
fylde oplysningskravet.
Lejerne er berettigede til, og udlejeren er forpligtet til at udlevere, yderligere oplysninger, som
har betydning for overdragelsen af ejendommen, jf. stk. 5.
Udvalget bemærker
Et flertal af udvalget, bestående af Claus Rohde, Hans Henrik Edlund, Anders Svendsen,
Anne Kristensen og Marc Lund Andersen, er enige om, at den foreslåede liste er tilstrække-
lig. Flertallet er tillige enige om, at lejerne indenfor acceptfristen naturligvis kan anmode udle-
jer om yderligere oplysninger om ejendommen.
Et mindretal, bestående af Lena Hartmann, mener ikke det skal være muligt for lejer at kræve
yderligere oplysninger, medmindre udlejer i første omgang alene forpligtes til at sende mini-
mumslisten og ikke også alle de oplysninger, der er udleveret til tredjemandskøberen. Den
foreslåede løsning vil ellers udhule formålet med en minimumsliste og i stedet for at skabe
mere klarhed alene øge kompleksiteten, usikkerheden og de administrative byrder, der er for-
bundet med opfyldelsen af tilbudspligten. Derfor kan den foreslåede passus ”Har udlejeren til
en køber udleveret yderligere rapporter eller materiale vedrørende ejendommen, som ikke
fremgår af minimumslistens bilag eller oversigter, skal disse dokumenter ligeledes udleveres
til lejerne” ikke tiltrædes.
9.4.6.
Minimumslistens udfyldelse i bekendtgørelsesform
Foreslået ordlyd
”Stk. 5. Boligministeren fastsætter indholdet af minimumslisten ved bekendtgørelse. Ud over
oplysninger, der følger af minimumslisten, har enhver lejer ret til at kræve, og udlejeren har
pligt til snarest at udlevere, yderligere oplysninger vedrørende overdragelse af ejendommen,
som lejeren anmoder om.”
83
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Bemærkninger
Det foreslås, at enhver lejer har ret til at kræve yderligere oplysninger, som angår overdra-
gelse af ejendommen. Udlejeren har pligt til at udlevere disse, og tilsidesættelse af forpligtel-
sen vil være misligholdelse.
Udvalget bemærker
Udvalget er enige om, at minimumslisten skal fastsættes i bekendtgørelsesform, således at
den til enhver tid værende boligminister kan indskrænke eller udvide listen, alt efter hvad der
er behov for. Udvalget anerkender, at informationsbehovet hos lejerne ændres over tid, og at
det materiale, som lejerne har brug for i dag, ikke nødvendigvis er det materiale, som lejerne
har brug for om 5 år. Derfor er udvalget enige om, at der skal sikres en nem måde at ændre
listen på.
Et udvalgsmedlem, Lena Hartmann, kan alene tilslutte sig forslaget, hvis forslag 9.4.2 be-
grænses til at udlejer i første omgang alene skal fremsende materialet anført på minimumsli-
sten, da løsningen, der indebærer både alt materiale udleveret til køber og et yderligere spør-
geret vil medføre betragtelig usikkerhed omkring, hvornår tilbudspligten er opfyldt. Dermed vil
modsat kommissoriets formål medføre væsentlig øgede administrative byrder - fremfor lettel-
ser.
9.4.7.
Mulighed for gennemførsel af tilbudspligt uden et aktuelt tilbud
fra tredjemand
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet indebærer, at udlejer skal have mulighed for at tilbyde ejendommen til lejernes op-
rettelse af en andelsboligforening, uden at have en aktuel tredjemandskøber. Udlejer vil i
denne situation skulle anvende syn og skøn til værdiansættelsen.
Initiativet indebærer, at lejerne bliver tilbudt ejendommen på andelsbasis på samme vis, som
hvis der var et konkret tilbud fra tredjemand. Tilbudspligtsproceduren gennemføres derfor
uden en købsaftale mellem sælger og tredjemand.
Hvis lejerne takker nej – eller ikke reagerer – vil initiativet medføre, at udlejer kan sælge ejen-
dommen til tredjemand på vilkår der svarer til dem, som lejerne fik tilbudt ejendommen på,
dog således at udlejer kan sælge ejendommen til en pris, der er højere end den værdi, som
blev fastsat ved syn og skønnet. Ved indgåelsen af en aftale med en tredjemand, hvor over-
dragelsen tinglyses senest ét år efter tilbuddet til lejerne udløb, skal udlejer ikke gennemføre
tilbudspligten igen.
Baggrunden for initiativet er et ønske om, at en udlejer, der ønsker at sælge sin ejendom til
markedsprisen, ikke behøver at finde og inddrage en tredjemand, hvis lejerne alligevel ender
med at ville købe ejendommen. Initiativet er derfor begrundet i ressourceoptimering.
Nugældende regler
De nugældende regler tager ikke højde for situationen, og udlejer er derfor nødsaget til at
finde en tredjemandskøber, såfremt udlejer ønsker at aktivere tilbudspligtsreglerne.
84
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Det bemærkes, at det efter de nugældende regler er muligt for en udlejer at sælge ejendom-
men direkte til lejerne på baggrund af en frivillig aftale. Reglerne medfører dog, at selvom le-
jerne har afslået et tilbud, skal de have tilbudt ejendommen i henhold til tilbudspligtsreglerne,
selvom udlejers aftale med tredjemand sker i umiddelbar forlængelse af lejers afslag.
Opsummering af effekter
Det må formodes, at initiativet vil medføre en afbureaukratisering af reglerne, ligesom initiati-
vet vil medføre ressourcebesparelser, herunder for den tredjemand, der indgår en købsaftale
med udlejer.
Foreslået ordlyd
”Stk. 6. Udlejeren kan, selv om ejendommen endnu ikke er overdraget til anden side, tilbyde
lejerne at købe ejendommen efter reglerne om tilbudspligt, og således at prisen fastsættes til,
hvad ejendommen er værd i handel og vandel som udlejningsejendom.”
Bemærkninger
Det foreslås, at udlejeren kan tilbyde lejeren at overtage ejendommen til prisen i handel og
vandel (fravalgt ved syn og skøn). Når lejerne herefter ikke har accepteret inden for tilbudsfri-
sten, kan udlejeren efter reglen i stk. 7 i en periode på 1 år, sælge til en køber på det fri mar-
ked.
Udvalget bemærker
Et samlet udvalg er enige om denne tilføjelse til reglerne.
Et mindretal, bestående af Lena Hartmann, foreslå at udlejer udover at kunne tilbyde ejen-
dommen til en af syns- og skønsmanden fastsat markedspris, også skal have mulighed for at
tilbyde lejerne køb af ejendommen til en på egen hånd fastsat pris. Hvis lejerne takker nej –
eller ikke reagerer – vil initiativet medføre, at udlejer kan frasælge ejendommen til tredjemand
på vilkår der svarer til dem, som lejerne fik tilbudt ejendommen på, dog således at udlejer
kan frasælge ejendommen til en pris der ligger over den værdi, som blev tilbudt lejerne. Ved
indgåelsen af en aftale med en tredjemand, hvor overdragelsen tinglyses senest ét år efter
tilbuddet til lejerne udløb, skal udlejer i disse situationer ikke gennemføre tilbudspligten igen.
9.5.
Manglende udførelse af tilbudspligten
Beskrivelse af initiativet/lovændringen
Initiativet indebærer, at der indføres en bestemmelse til regulering af de situationer, hvor en
udlejer har undladt at tilbyde ejendommen til lejerne, selv om udlejer har været forpligtet hertil
efter loven.
Nugældende regler
Lejeloven indeholder ikke regler for, hvordan manglende iagttagelse af tilbudspligtsreglerne
skal behandles.
85
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Forslag til ny bestemmelse
”Overholder udlejer ikke reglerne om tilbudspligt, ifalder udlejeren erstatningsansvar over for
lejerne.
Stk. 2. Enhver lejer, som var lejer på tidspunktet for den tilbudspligtsaktiverende disposition,
og som fortsat er lejer, kan kræve, at ejendommen tilbydes lejerne.
Stk. 3. Lejerne skal senest 6 måneder efter, at lejerne skriftligt er orienteret om en tilbudsplig-
tig disposition, hvor tilbudspligten ikke er gennemført, skriftligt meddele ejendommens ejer, at
de ønsker tilbudspligten gennemført efter stk. 2. Herefter kan lejerne ikke kræve tilbudsplig-
ten gennemført.”
Bemærkninger
Det foreslås at fastsætte regler i loven om udlejers misligholdelse.
Overholder udlejeren ikke reglerne om tilbudspligt, misligholder udlejeren sine forpligtelser
efter loven, og udlejeren kan ifalde erstatningsansvar efter de almindelige erstatningsregler.
Efter en overdragelse af ejendommen vil den nye ejer indtræde i den tidligere udlejers forplig-
telser over for lejerne.
Hvis udlejeren ikke har fremsat tilbuddet straks efter den tilbudspligtsaktiverende disposition,
og hvor der i mellemtiden sker udskiftning blandt lejerne, kan de fraflyttede lejere ikke ind-
træde som medlemmer i andelsboligforeningen, da medlemskab i andelsboligforeningen for-
udsætter en brugsret til lokaler i ejendommen. Disse lejere vil være henvist til at kræve erstat-
ning for deres tab ved, at udlejeren har tilsidesat sin pligt til at tilbyde ejendommen. Et tab
kan vise sig vanskeligt at dokumentere, idet lejeren må godtgøre, både at lejerne kunne stifte
en andelsboligforening, som var i stand til at opfylde betingelserne, og at lejeren har mistet
en avance på »sin« andel.
Det foreslås i stk. 2 at fastsætte, at lejere, der var lejere på tidspunktet for den tilbudspligtakti-
verende disposition, og som fortsat er lejere, kan kræve, at tilbudspligten gennemføres (natu-
ralopfyldelse). Som angivet i bemærkningerne til § 199, må tilbuddet fremsættes overfor alle
lejere af beboelseslejligheder på tilbudstidspunktet, også de senere tilkomne lejere, selv om
disse ikke var lejere på tidspunktet for den tilbudspligtudløsende disposition, og derfor ikke
selv kunne kræve, at tilbudspligten skal gennemføres.
Overdragelse skal i så fald ske på vilkårene for den tilbudsaktiverende disposition, selv om
denne handel efterfølgende annulleres, og selv om ejendommen på et senere tidspunkt igen
er overdraget på nye og for lejerne ringere vilkår, typisk til en højere pris, jf. GD 1990.4 Ø.
Derved bortfalder præjudikatsværdien af T:BB 2011.35 Ø, hvor lejerne ikke kunne få »effek-
tueret tilbudspligten«, da de tilbageværende lejere ikke selvstændigt kunne gøre denne ret
gældende.
Der må laves en sædvanlig refusionsberegning med udgangspunkt i den faktiske overtagel-
sesdag. Hvis der er gennemført forbedringer, må lejerne betale for nettoforbedringer i forhold
til ejendommen på tidspunktet for den tilbudspligtsudløsende disposition. Ejeren må i givet
fald godtgøre sit krav. Ejeren skal i denne sammenhæng forstås som den, der ejer ejendom-
men på det tidspunkt, hvor tilbudspligten gøres gældende. Denne er berettiget til at modtage
købesummen og hæfter desuden for et eventuelt refusionstilsvar. Lider den pågældende ejer
et tab, må dette krav rejses mod den tidligere udlejer.
86
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
Mulige modeller for justering af tilbudspligten
Det foreslås i stk. 3, at der fastsættes en reklamationsperiode, således at det indenfor kort tid
kan afklares, om der skal gennemføres tilbudspligt eller ej. Det vil være uhensigtsmæssigt, at
der hviler en sådan uafklaret forpligtelse på ejendommen i længere tid, hvis den ønskes vide-
reoverdraget.
Det foreslås, at udlejeren/ejeren skal meddele lejerne om den tilbudspligtige disposition, hvor
tilbudspligten ikke er gennemført. Det er således op til udlejeren, som har misligholdt sin for-
pligtelse, eller den nuværende ejer at tilbyde ejendommen, for at få forholdet afklaret, og le-
jernes viden eller burde viden er ikke afgørende for reklamationspligten. Lejerne har efter
modtagelse af korrekt information en frist på 6 måneder til skriftligt at kræve tilbudspligten
gennemført.
Lejerne kan fortsat kræve erstatning efter stk. 1. Et sådant er ikke omfattet af reklamationsfri-
sten i stk. 3, men undergivet almindelige reklamations- og forældelsesregler.
Udvalget bemærker
Et flertal af udvalget, bestående af Claus Rohde, Hans Henrik Edlund, Anne Kristensen, An-
ders Svendsen og Marc Lund Andersen, er enige om, at præciseringen bør ske i loven.
Et mindretal, bestående af Lena Hartmann, mener at der ikke er tale om en præcisering men
om en skærpelse af nuværende retstilstand, hvormed forslaget ikke er dækket af kommissori-
ets formål. Forslaget vil derimod medføre endnu større usikkerhed og medføre øgede admini-
strative byrder og omkostninger, herunder også på købers side, der vil skulle gennemføre
meget omfattende due diligence undersøgelser med henblik på at belyse eventuelle tidligere
overdragelser. Medlemmet mener at bestemmelsen ville skabe unødig kompleksitet og at le-
jernes erstatningskrav er dækket ind og fortsat skal følge de almindelige regler om erstatning.
87
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0090.png
BILAG
BILAG
Igennem rapporten bliver der henvist til opgørelser og lignende, der er vedlagt rapporten som
bilag. Bilagene er udarbejdet på baggrund af materiale fra Social- og Boligstyrelsen.
88
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
BILAG
Bilag 1 – Bestanden af andelsboliger siden 1980
I nedenstående tabel A er vist udviklingen i antal boliger siden 1980, fordelt efter boligens
ejerforhold. Fra 1980 til 2015 er antallet af andelsboliger mere end firedoblet; fra ca. 45.000
andelsboliger i 1980 til knap 206.000 andelsboliger i 2015. Primo 2024 udgør antallet af an-
delsboliger godt 200.000 boliger, hvilket svarer til, at bestanden af andelsboliger de sidste 9
år i gennemsnit er faldet med ca. 600 årligt. Mens andelsboliger i 1980 udgjorde godt 2 pct.
af boligmarkedet, er denne andel steget til knap 7 pct. i 2024.
Godt 60 pct. af de ca. 200.000 andelsboliger kan kategoriseres som traditionelle andelsboli-
ger, idet de er etableret gennem omdannelse af private udlejningsejendomme til andelsbolig-
ejendomme. Herudover blev der i perioden 1980 til 2004 opført et forholdsvis stort antal an-
delsboliger med offentlig støtte i form af enten tilskud og/eller offentlig garanti. Primo 2024 er
der godt 46.000 støttede andelsboliger, svarende til 23 pct. af alle andelsboliger.
89
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0092.png
BILAG
Tabel A
Boliger fordelt efter boligform, 1980-2024
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2024
-------------------------------------------------- 1.000 boliger --------------------------------------------------
Ejerboliger
Andelsboliger
1)
Privat udlejning
Almene boliger
Offentlige boliger
Ikke benyttet
I alt
1.099
45
466
304
65
131
2.109
1.181
60
443
356
66
122
2.228
1.217
105
432
395
61
143
2.353
1.224
124
454
445
53
126
2.427
1.273
155
415
463
31
86
2.423
1.284
179
433
482
33
111
2.522
2.723
2.786
2.890
3.026
1.318
202
576
592
34
1.395
206
552
606
27
1.418
203
622
620
27
1.453
200
704
643
27
------------------------------------------------------- Pct. -------------------------------------------------------
Ejerboliger
Andelsboliger
1)
Privat udlejning
Almene boliger
Offentlige boliger
Ikke benyttet
I alt
52
2
22
14
3
6
100
53
3
20
16
3
5
100
52
4
18
17
3
6
100
50
5
19
18
2
5
100
53
6
17
19
1
4
100
51
7
17
19
1
4
100
48
7
21
22
1
-
100
50
7
20
22
1
-
100
49
7
22
21
1
-
100
48
7
23
21
1
-
100
Anm.: Mellem årene 2005 og 2010 er der et databrud, hvilket skyldes følgende forhold: Før 2010 tælles der kun egentlige
boliger (dvs. boliger med eget køkken), mens boliger uden personer tilmeldt på adressen i CPR-registret er klassifi-
ceret som ikke benyttede boliger. Endelig er de kommunale almene ældreboliger fra 2010 klassificeret som almene
boliger i stedet for som offentlige boliger.
1)
Skønnede tal for 1980 og 1985
1995), Bygnings- og Boligregistret (BBR) (for årene 2000-2005) og Social- og Boligstyrelsens boligstatistiske data-
base (for årene 2010-2024).
Kilde: By og Boligministeriet (1999), Bygge- og boligpolitisk oversigt 1998-1999 (for årene 1980-
90
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0093.png
BILAG
Bilag 2 – Fordeling af andelsboligforeninger efter stør-
relse
Andelsboligforeninger består af minimum 2 boliger. I nedenstående tabel B er de 89.400 tra-
ditionelle andelsboliger fordelt efter foreningens størrelse og ejendommens opførelsesår.
Tabel B
Traditionelle andelsboligforeninger stiftet siden 1979 fordelt efter foreningens størrelse og opførel-
sesår, 2024
Opførelsesår
1964 og før
1965 og efter
Opførelsesår
1964 og før
1965 og efter
Alle
------------ Antal boliger ------------
1-9 boliger
10-19 boliger
20-39 boliger
40-59 boliger
60-99 boliger
100 boliger og derover
Alle
3.809
13.938
21.300
8.218
9.670
28.702
85.637
69
194
365
252
765
2.122
3.767
3.878
14.132
21.665
8.470
10.435
30.824
89.404
----- Gns. m² pr. bolig -----
91
89
83
77
76
73
79
106
88
89
81
69
75
77
Tabellen viser, at stort set alle disse andelsboliger (96 pct.) er ejendomme opført før 1965.
Derudover fremgår det af tabellen, at der er en sammenhæng mellem foreningens størrelse
og boligernes størrelse: Jo større foreningen er, desto mindre er boligerne i gennemsnit.
91
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0094.png
BILAG
Bilag 3 – Priser på andelslejligheder sammenlignet med
priser på ejerlejligheder
Først fra 1. juli 2021 blev det gjort obligatorisk for andelsboligforeninger at indberette andels-
boligsalg til et centralt register (andelsboliginfo.dk). En opgørelse baseret på disse oplysnin-
ger viser, at en andelslejlighed (andelsboliger opført som etageboliger) i 2023 i gennemsnit
blev handlet for ca. 1,35 mio. kr. Som følge af, at man ved overtagelsen af en andelsbolig,
også overtager en andel af den fælles gæld i andelsboligforeningen, hvilket i gennemsnit
svarer til 0,4 mio. kr. pr. andelslejlighed, kan man ved at lægge disse to tal sammen få den
gennemsnitlige tekniske handelspris på 1,75 mio. kr. (1,35 mio. kr. + 0,4 mio. kr.) pr. bolig,
hvilket svarer til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 24.200 kr. pr. m².
I nedenstående tabel C ses, at prisen på en andelslejlighed på landsplan i gennemsnit er ste-
get fra 23.600 kr. pr. m² i 2022 til 24.200 kr. pr. m² i 2023. Det svarer til en stigning på 2,5 pct.
I samme periode er priserne på ejerlejligheder i gennemsnit faldet fra 33.600 kr. pr. m² i 2022
til 32.900 kr. pr. m² i 2023. Det svarer til et fald på 2,0 pct. Tabellen viser også, at i 2022 og
2023 var den gennemsnitlige pris for en andelslejlighed omkring 70-73 pct. af den gennem-
snitlige pris for en ejerlejlighed.
Tabel C
Priser på andelslejligheder sammenlignet med priser på ejerlejligheder, 2022 og 2023
Andelslejligheder
Ejerlejligheder
Andel ift. ejer
-- Pct. --
----------------- Kr./m² -----------------
København by
2022
2023
24.900
25.600
50.600
49.300
49
52
Resten af landet
2022
2023
19.000
19.100
22.900
22.600
83
84
Hele landet
2022
2023
23.600
24.200
33.600
32.900
70
73
Anm.: Priserne er afrundet til nærmeste 100 kr.
For andelslejligheder er priserne opgjort som de gennemsnitlige tekniske handelspriser, som er defineret som an-
delsboligens købesum tillagt den forholdsmæssige gæld i andelsboligforeningen.
For ejerlejlighedspriserne er ’resten af landet’ beregnet som et simpelt gennemsnit af priserne for alle landsdele,
undtagen København by.
Kilde: Social- og Boligstyrelsens beregninger på udtræk fra Andelsboliginfo samkørt med Social- og Boligstyrelsens bo-
ligstatistiske database samt Finans Danmarks boligmarkedsstatistik (BM010)
92
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0095.png
BILAG
I landsdelen København by er forskellen på priserne på andelslejligheder og ejerlejligheder
endnu større end på landsplan. Prisen på en andelslejlighed har i 2022-2023 i gennemsnit
ligget på omkring 24.900-25.600 kr. pr. m², mens prisen på en ejerlejlighed i gennemsnit har
ligget på omkring 49.300-50.600 kr. pr. m². Det svarer til, at i 2022 og 2023 var den gennem-
snitlige pris for en andelslejlighed omkring halvdelen af den gennemsnitlige pris for en ejerlej-
lighed.
Nedenstående figur 2 viser, at i de senere år er priserne på både andelslejligheder og ejerlej-
ligheder steget markant i landsdelen København by. Den tekniske andelsværdi er siden 2014
steget fra godt 18.200 kr. pr. m² til godt 26.400 kr. pr. m² i 2023. Det svarer til en stigning på
45 pct. i løbet af en 9-årig periode.
I samme periode er priserne på ejerlejligheder i København by imidlertid steget endnu mere.
Fra godt 28.300 kr. pr. m² i 2014 til knap 49.300 kr. pr. m² i 2023, svarende til en stigning på
74 pct.
Figur D
Teknisk andelsværdi for andelslejligheder sammenlignet med priser på ejerlejligheder, landsdelen
København by
Anm.: Beregningerne af den gennemsnitlige tekniske andelsværdi er baseret på en baseret på en opregnet stik-
prøve. Metoden er beskrevet i boks 3.1. i rapporten "Andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper" fra
dec. 2021
Kilde: Social- og Boligstyrelsens beregninger på udtræk fra Andelsboliginfo samkørt med Social- og Boligstyrel-
sens boligstatistiske database samt Finans Danmarks boligmarkedsstatistik (BM010)
Det bemærkes, at det er begrænset hvor detaljeret statistikken kan fordeles på geografi, især
hvis der er et ønske om at sammenligne med priser på f.eks. ejerlejligheder. Det kommer
blandt andet til udtryk ved, at ca. tre fjerdedele af andelslejlighederne (herunder de solgte an-
delslejligheder) ligger i landsdelen København by. Der er derfor valgt i det følgende at foku-
sere på København by.
På grund af reglerne om maksimalpriser på andelsboliger er andelslejligheder i København
by således relativt set billige sammenlignet med ejerlejligheder. I 2014 lå den tekniske an-
93
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
BILAG
delsværdi for en andelslejlighed i København by i gennemsnit på omkring to tredjedele af pri-
sen på en ejerlejlighed, mens den tekniske andelsværdi i 2023 i gennemsnit lå på godt halv-
delen af prisen på en ejerlejlighed.
94
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0097.png
BILAG
Bilag 4 – Fordeling af andelsboliger på kommunalplan
Der er en meget stor forskel fra kommune til kommune på, hvor stor en andel af boligudbud-
det, der består af andelsboliger. Andelen er størst i Københavns og Frederiksberg Kommu-
ner, hvor andelsboligerne udgør henholdsvis 27,7 pct. og 25,5 pct. af boligmassen.
Af nedenstående figur E er forskellen mellem kommunerne illustreret.
Figur E
Andelsboliger i pct. af boligmassen, 2024
Kilde: Social- og Boligstyrelsens boligstatistiske database
95
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0098.png
BILAG
Andelsboligforeningerne kan opdeles i forskellige kategorier alt efter, hvordan foreningerne er
opstået. I nedenstående tabel 4 er andelsboligforeningerne opdelt efter type, og i nedenstå-
ende figur F er foreningerne fordelt efter disse kategorier og boligernes opførelsesår.
Tabel F
Antal andelsboligforeninger og antal boliger, 2024
Antal foreninger
De gamle foreninger
De traditionelle foreninger
Andelsboligforeninger opført med offentlig støtte
Ustøttede foreninger
Genopståede foreninger
1)
Ukendt
Alle
120
3.924
2.909
1.532
73
219
8.777
Boliger
10.980
120.864
42.263
24.030
781
1.256
200.174
Antal boliger pr.
forening
92
31
15
16
11
6
23
1)Primært stiftet i årene 2003 til 2005 med spekulation for øje
Kilde: Social- og Boligstyrelsens boligstatistiske database
Figur G
Andelsboliger fordelt efter kategori og opførelsesår, 2024
Kilde: Social- og Boligstyrelsens boligstatistiske database
De gamle andelsboligforeninger er opført som andelsboliger før 1955. I starten af 2024 dre-
jede det sig om 120 foreninger med knap 11.000 boliger, hvoraf langt de fleste er opført i pe-
rioden 1916-1930.
96
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0099.png
BILAG
Bilag 5 – Talmæssig opgørelse over tilgang af andelsbo-
liger
Tabel H
Tilgang af andelsboliger 2000-2023
Traditionelle andelsbolig-
foreningsejendomme
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
1.836
2.853
3.446
3.102
4.173
2.505
3.009
2.983
1.957
317
363
285
1.006
485
495
813
665
384
109
117
49
78
39
0
Nyopførte eller ombyg-
gede ejendomme
1.277
1.857
2.299
3.710
5.194
5.114
3.761
3.186
1.717
446
72
77
3
14
12
7
36
113
148
0
70
16
0
0
I alt
3.113
4.710
5.745
6.812
9.367
7.619
6.770
6.169
3.674
763
435
362
1.009
499
507
820
701
497
257
117
119
94
39
0
97
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
BILAG
Anm.: Statistikken over tilgangen af andelsboliger vil løbende kunne blive justeret, blandt andet som følge af, at
stiftelsesåret til at begynde med er ukendt. For de fleste ejendomme vil stiftelsesåret initialt blive sat til en-
ten ejendommens opførelsesår (ved nyopførte andelsboligejendomme) eller ejendommens købsår (ved
traditionelle andelsboligforeningsejendomme). Hvis der på et senere tidspunkt kendes et mere præcist stif-
telsesår (fra Andelsboliginfo) justeres foreningens stiftelsesår.
Kilde: Tallene for årene 2000-2010 er baseret på en opgørelse udarbejdet af det daværende Ministerium for By,
Bolig og Landdistrikter, som er anvendt i rapporten ”Andelsboligforeningers anvendelse af lån tilknyttede
renteswapaftaler” fra 2012. Fra 2011 og frem er tallene baseret på Social- og Boligstyrelsens samkørsel af
registrene BBR, ESR, SVUR, CVR og Andelsboliginfo
98
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0101.png
BILAG
Bilag 6 – Afgang af andelsboliger 2000-2023
Nedenfor ses en illustration over afgangen af andelsboliger i perioden 2000-2023.
Figur I
Afgang af andelsboliger 2000-2023
Kilde: Social- og Boligstyrelsen på baggrund af BBR og boligstatistisk database.
Anm.: Nedlægninger af enkelte boliger i en bygning opgøres kun, hvis det gennemsnitlige areal er minimum 20 kvm pr.
nedlagt bolig.
I 2021
kan
500-700 boliger have skiftet boligtype som følge af en fejl i BBR’s udlejningsforhold. Der er således usikkerhed
om, hvorvidt de reelt er skiftet boligtype.
I perioden 2000-2013 tæller ubenyttede boliger ikke med i opgørelsen af andelsboliger.
De nedlagte andelsboliger kan opdeles i boliger, der har skiftet boligtype (tabel J), og afgang
af andre årsager (tabel K).
99
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0102.png
BILAG
Tabel J
Antal afgange af andelsboliger som følge af skift i boligtype fordelt på efterfølgende boligtype i 2000-2023
Privat udlej-
ning
20
40
20
20
140
2.190
0
70
780
20
620
60
150
50
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4.180
16
190
110
400
180
450
1.220
1.070
780
440
390
1.650
1.300
1.060
760
640
990
970
1.440
1.290
1.070
770
1.230
580
990
19.950
77
Ukendt
År
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
I alt
Pct.
Ejer
10
30
20
10
20
30
0
40
50
10
30
50
20
50
70
50
30
40
20
10
20
40
0
60
710
3
Almen
Offentlig
0
0
0
10
30
0
0
0
0
0
40
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
300
0
0
380
1
I alt
30
20
30
40
80
390
40
160
60
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
850
3
250
200
470
270
710
3.820
1.110
1.050
1.330
420
2.340
1.420
1.230
850
720
1.040
1.000
1.470
1.310
1.080
790
1.570
590
1.050
26.060
100
Kilde: Social- og Boligstyrelsen på baggrund af BBR og boligstatistisk database.
Anm.: I 2021
kan
500-700 boliger have skiftet boligtype som følge af en fejl i BBR’s udlejningsforhold. Der er således usik-
kerhed om, hvorvidt de reelt er skiftet boligtype.
I perioden 2000-2013 tæller ubenyttede boliger ikke i opgørelsen af andelsboliger.
Summen svarer ikke nødvendigvis til summen af delene på grund af afrunding.
100
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0103.png
BILAG
Tabel K
Afgang af andelsboliger 2000-2023
Nedlægninger
År
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
I alt
Pct.
(alle boliger i
bygning)
620
30
290
210
420
640
620
150
220
440
70
80
30
40
20
10
270
70
70
20
130
20
20
0
4.480
12
Nedlægninger
(enkelte boli-
ger i bygning)
30
30
40
0
30
70
20
30
60
20
90
70
20
90
80
70
20
80
10
50
10
30
30
30
1.000
3
Skiftet til an-
den bolig-
type
180
270
340
700
490
510
490
480
360
200
170
170
120
110
90
110
170
170
190
120
180
200
140
110
6.070
16
250
200
470
270
710
3.820
1.110
1.050
1.330
420
2.340
1.420
1.230
850
720
1.040
1.000
1.470
1.310
1.080
790
1.570
590
1.050
26.060
69
1.080
530
1.130
1.180
1.650
5.040
2.240
1.710
1.970
1.080
2.660
1.730
1.400
1.090
910
1.230
1.460
1.790
1.580
1.270
1.110
1.820
780
1.180
37.190
100
I alt
Sammenlæg-
ninger
Kilde: Social- og Boligstyrelsen på baggrund af BBR og boligstatistisk database.
Anm.: Nedlægninger af enkelte boliger i en bygning opgøres kun, hvis det gennemsnitlige areal er minimum 20 kvm
pr. nedlagt bolig.
I 2021
kan
500-700 boliger have skiftet boligtype som følge af en fejl i BBR’s udlejningsforhold. Der er således usik-
kerhed om, hvorvidt de reelt er skiftet boligtype.
I perioden 2000-2013 tæller ubenyttede boliger ikke i opgørelsen af andelsboliger.
Summen svarer ikke nødvendigvis til summen af delene på grund af afrunding.
Generelt er der en afgang på 1.000-2.000 andelsboliger om året i perioden, dog undtaget
2005, hvor afgangen var omkring 5.000 andelsboliger. Afgangen i 2005 fordeles på ca. 3.800
boliger der overgik til anden boligtype og ca. 1.200 boliger der blev nedlagt.
101
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
BILAG
Det bemærkes, at tallene fra 2005 muligvis kan hænge sammen med en oprydning i ejerfor-
holdene i BBR. Der kan have været særlige anledninger til oprydningen på netop dette tids-
punkt. Fx at hjemfaldsklausuler på boliger i særligt Københavns Kommune begyndte at
kunne aktiveres. Medvirkende kan også være, at reglerne for pant i andelsboliger blev æn-
dret i 2005, så det blev muligt for andelshavere at stille sikkerhed i deres bolig og dermed op-
tage lån med pant i deres andel.
Set over hele perioden, så har den største generelle årsag til afgang af andelsboliger været
skift i boligtypen, som vurderes at stå for knap 70 pct. af den samlede afgang i perioden
2000-2023. Siden 2005 er omkring 1.000 andelsboliger om året overgået til andre boligtyper.
Særligt i 2000’erne blev der nedlagt et større antal bygninger med andelsboliger. Ligeledes
var det i denne periode de fleste sammenlægninger skete.
Det bemærkes, at alle skift til almene boliger ligger før 2014, hvilket kan skyldes, at Lands-
byggefondens huslejeregister blev introduceret omkring dette tidspunkt, hvilket reducerede
usikkerheden i mærkningen af almene boliger markant.
102
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0105.png
BILAG
Bilag 7 – Gennemgribende forbedrede lejemål
Med den såkaldte ”§ 19.2-aftale”, blev det pålagt udlejer, forud for gennemførelsen af en gen-
nemgribende forbedring af et lejemål, at indhente en afgørelse fra huslejenævnet, der be-
kræfter, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for nævnets besigtigelse muliggør en
væsentlig forøgelse af det lejedes værdi (gennemgribende forbedring), jf. lejelovens § 19,
stk. 3. Afgørelsen træffes på baggrund af huslejenævnets besigtigelse af lejemålet forud for
forbedringernes iværksættelse. Udlejerens indhentelse af en afgørelse fra huslejenævnet
blev med aftalen gjort til en betingelse for anvendelse af lejelovens § 19, stk. 2. Ordningen
finansieres ved gebyrbetaling på 4.000 kr. pr. sag (2020-prisniveau).
Af nedenstående tabel L fremgår antallet af afgørelser siden reglerne trådte i kraft og frem til
og med 2023.
Tabel L
Antal bekræftende sager i huslejenævnene efter lejelovens § 19, stk. 3
2020
1)
Antal afgørelser
(lejemål)
576
2021
1.438
2022
1.212
2023
956
I alt
4.182
Gns. om
året
1.200
Anm.: 1) Regler om indhentelse af en afgørelse fra huslejenævnet trådte i kraft 1. juli 2020.
Kilde: Social- og Boligstyrelsen på baggrund af udtræk fra huslejenævn.dk, dateret 18. marts 2024.
Siden ordningens indførelse den 1. juli 2020 og frem til og med 31. december 2023 har der
været knap 4.200 afgørelser, der giver udlejer medhold i, at der kan ske en gennemgribende
forbedring (antal lejemål) i huslejenævnene, hvilket svarer til ca. 1.200 afgørelser i gennem-
snit om året. Af nedenstående tabel M fremgår, hvorledes de knap 4.200 afgørelser fordeler
sig geografisk.
Tabel M
Antal bekræftede sager i huslejenævnene efter lejelovens § 19, stk. 3 opdelt efter geografiske kom-
munegrupper
Andel,
pct.
50
13
10
18
9
100
Kommunegruppe
København
Frederiksberg
Resten af hovedstadsområdet
Aarhus, Aalborg og Odense
Øvrige kommuner
Hele landet
Antal afgørelser
2.087
523
427
750
395
4.182
Anm.: Social- og Boligstyrelsen på baggrund af udtræk fra huslejenævn.dk, dateret 18. marts 2024
103
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0106.png
BILAG
Det ses, at knap ¾ af de lejemål, hvor udlejere har fået medhold i, at lejemålet har en stand,
som muliggør en gennemgribende forbedring, ligger i hovedstadsområdet.
På baggrund af den årlige nettotilgang af § 19, stk. 2-boliger, jf. ekspertgruppens rapport, og
antallet af sager i huslejenævnene efter § 19, stk. 3 efter 1. juli 2020, kan bestanden af § 19,
stk. 2-boliger pr. 1. januar 2024 anslås, hvilket er gjort nedenfor i tabel N.
Tabel N
Antal boliger med en leje fastsat efter lejelovens § 19, stk. 2
Skøn på baggrund af huslejenævne-
nes afgørelser efter lejelovens § 19,
stk. 3
1)
1. januar 2024
65.500
Ekspertgruppes rapport vedr. bolig-
reguleringslovens § 5, stk. 2
1. januar 2019
Antal § 19, stk. 2-boliger
57.000
Anm.: 1) Det antages, at der i perioden 1.1.2019-31.6.2020 er omdannet 2.875 om året (halvårs tilgang af boliger
i 2020). Fra 1.7.2020-1.1.2024 antages bestanden af boliger forøget med, hvad der svarer til antallet af af-
gørelser efter lejelovens § 19, stk. 3 i huslejenævnene.
Kilde: Social- og Boligstyrelsen på baggrund af ekspertgruppens rapport vedr. boligreguleringslovens § 5, stk. 2
samt oplysninger om antal afgørelser i huslejenævnene efter lejelovens § 19, stk. 3 fra huslejenævn.dk
Det skal bemærkes, at skønnet i tabel 6.5.3 er behæftet med betydelig usikkerhed. Dels er
det ikke sikkert, at de lejemål der har fået en bekræftende afgørelse efter § 19, stk. 3, rent
faktisk er blevet gennemgribende forbedret og udlejet efter lejelovens § 19, stk. 2, dels er
huslejenævnenes afgørelse gyldig i tre år. En yderligere usikkerhed er, at de historiske erfa-
ringer viser, at huslejenævnenes indberetninger af afgørelser kan være mangelfulde og/eller
præget af forsinkelse i indberetningen. Antallet af sager efter § 19, stk. 3, i huslejenævnene
kan dermed reelt være højere.
104
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0107.png
BILAG
Bilag 8 – Hvilken rolle har muligheden for gennemgri-
bende forbedrede lejemål for ejendommens pris?
Af nedenstående figur O fremgår den reale prisudvikling for private udlejningsejendomme,
enfamilieshuse og ejerlejligheder i perioden fra 1973 til 2023. Af figuren ses, at prisen på pri-
vate udlejningsejendomme, enfamiliehuse og ejerlejligheder siden midten af 1980’erne er
steget betragteligt. Siden 2006 har prisindekset for private udlejningsejendomme ligget over
prisindekset for både enfamilieshuse og ejerlejligheder.
Figur O
Prisindeks, korrigeret for inflation, for hhv. beboelsesejendomme med minimum 4 lejligheder, enfamilieshuse
og ejerlejligheder, 1973-2023
Indeks, 1995=100
400
Private udlejningsejendomme
Enfamiliehuse
350
Ejerlejligheder
300
250
200
150
100
50
0
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
2023
Indførsel af den
generelle tilbudspligt
Indførsel af fri husleje-
fastsættelse for nybyggeri
Indførsel af
§ 5, stk. 2 i BRL
Finanskrisens
udbrud
Coronakrisens
begyndelse
Anm.: Det årlige indeks er beregnet som et simpelt gennemsnit af årets kvartaler/halvår.
Kilde: Andersen (2019a), ”Danske boligprisindeks 1938-2017” sammenkædet med Danmarks Statistik tabel EJ6 (defla-
teret med Danmarks Statistiks forbrugerprisindeks, tabel PRIS112).
Som udtryk for prisudviklingen på private udlejningsejendomme benyttes prisindekset for
rene beboelsesejendomme med mindst 4 lejligheder. I figuren er der desuden angivet tids-
punkt for regelændringer og begivenheder, som vurderes at have særlig betydning for marke-
det for udlejningsejendomme. Prisindekset er korrigeret for inflation. Indekset kan benyttes til
indirekte at belyse prisudviklingen for andelsboligejendomme, da andelsboligforeninger, der
har valgt valuarvurdering som værdiansættelsesprincip (maksimalprisbestemmelsen), værdi-
ansættes på baggrund af ejendommens alternative værdi som udlejningsejendom. Der er
dog også svagheder forbundet med at bruge dette indeks som udtryk for prisudviklingen på
105
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
BILAG
andelsboligejendomme. Indekset viser nemlig prisudviklingen uden skelen til fx ejendomme-
nes opførelsesår, hvilket har betydning for reglerne for huslejefastsættelse og dermed ejen-
dommens værdi.
Prisstigningen på udlejningsejendomme er specielt markant i perioden fra slutningen af
1990’erne og frem til 2007, hvor finanskrisen starter. Fra 1997 til 2007 steg de reale priser på
private udlejningsejendomme i gennemsnit 12 pct. om året, mod 4 pct. set over hele perioden
1973 til 2018.
Den markante prisstigning på private udlejningsejendomme fra slutningen af 1990’erne og
frem til 2007 hænger sandsynligvis sammen med omfanget af nybyggeri, samt to væsentlige
lovændringer i huslejefastsættelsen i privat udlejningsbyggeri: Indførslen af fri huslejefastsæt-
telse for byggeri opført efter 1991 og indførslen af § 19, stk. 2, i lejeloven fra 1. juli 1996 (tidli-
gere boligreguleringslovens § 5, stk. 2).
Indførslen af lejelovens § 19, stk. 2, har formentlig relativt stor betydning, da bestemmelsen –
alt andet lige – gør det mere rentabelt for udlejer at foretage investeringer i ældre beboelses-
ejendomme, hvilket øger værdien af ældre beboelsesejendomme. Begge de nævnte ændrin-
ger medvirker til at gøre markedet for udlejningsejendomme mere konjunkturfølsomt.
Efter finanskrisen er de reale ejendomspriser igen steget betydeligt (fra 2014 og frem mod
2020), hvor priserne på private udlejningsejendomme årligt er steget med godt 4 pct. i gen-
nemsnit.
Fra omkring midten af 2020 og frem mod 2023 er de reale ejendomspriser faldet. Dette kan
sandsynligvis bl.a. forklares ved, at udlånsrenterne i samme periode begyndte at stige igen
efter en længere periode med faldende renter. Dette betød, at det blev dyrere at optage nye
lån til at erhverve private udlejningsejendomme. Samtidigt steg renterne på de langsigtede
obligationer, hvilket medførte et højere afkast og dermed, at denne type investering blev
mere konkurrencedygtig sammenlignet med ejendomsinvesteringer.
106
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0109.png
BILAG
Bilag 9 – Resultater - alternative scenarier
Analysen gennemført i punkt 7.5 afspejler en situation med et mellemhøjt rente- og inflations-
niveau (en lang rente på 4,5 pct. og inflation på 2 pct.), som vi kender det i dag. Forskydes
parametrene for rente og inflation parallelt (og hvor det fortsat forudsættes at priserne på ud-
lejningsejendomme følger inflationen) vil boligomkostningerne opgjort i faste priser tilsva-
rende forskydes.
Nedenstående figurer P-S viser, at hvis der ændres på forholdet mellem de enkelte para-
metre (bank- og realkreditrenter og inflation), har det en betydning for andelsboligens bolig-
omkostninger sammenlignet med lejeboligs.
Figur P
Boligomkostninger i den omdannede andelsbo-
lig ved forskellige rente- og inflationsscenarier
(pct. af boligomkostning i lejeboligen)
Figur Q
Boligomkostninger i den omdannede andelsbo-
lig når bankrenten ændres med +/- 5 pct.point
(pct. af boligomkostning i lejeboligen)
Figur R
Boligomkostninger i den omdannede andelsbo-
lig når realkreditrenten ændres med +/- 1
pct.point (pct. af boligomkostning i lejeboligen)
Figur S
Boligomkostninger i den omdannede andelsbo-
lig når inflationen ændres med +/- 1 pct.point
(pct. af boligomkostning i lejeboligen)
107
 BOU, Alm.del - 2024-25 - Bilag 64: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt, fra Social- og Boligministeriet
3055644_0110.png
BILAG
Anm.: De to alternative rente-/inflationsscenarier (mellem og høj i figur 5) er en parallel forskydning af hovedsce-
nariet, jf. boks 1. Det forudsættes at værdien af ejendommen følger den almindelige prisudvikling
Kilde: Social- og Boligstyrelsens beregninger
Figur P viser, at i et scenario med høj rente og inflation vil boligomkostningerne i andelsboli-
gen i forhold til lejeboligen falde med i gennemsnit ca. 10 procentpoint over de første 30 år.
Hvis der i stedet ses på et scenario med lav rente og lav inflation, vil boligomkostningerne i
andelsboligen i gennemsnit stige med ca. 2 procentpoint over de første 30 år (i forhold leje-
boligen). Se boks 1 for rente- og inflationsværdierne i de tre scenarier.
En højere bank- eller realkreditrente vil – alt andet lige – føre til en højere boligomkostning i
andelsboligen, jf. figur P og Q. Figur P viser, at en ændring i bankrenten på +/- 5 procentpoint
vil betyde, at boligomkostningerne i andelsboligen i forhold til lejeboligen ændres med i gen-
nemsnit ca. 5 procentpoint over de første 30 år. Tilsvarende vil en ændring i realkreditrenten
på +/- 1 procentpoint betyde, at boligomkostningerne i andelsboligen i forhold til lejeboligen i
gennemsnit ændres med ca. 10 procentpoint over de første 30 år. Endelig viser figur 8, at en
stigning i inflationen (det vil sige et fald i realrenten) vil reducere boligomkostningen i andels-
boligen sammenlignet med lejeboligen.
Det har hidtil været en forudsætning, at der ikke er reale kapitalgevinster forbundet med at
eje ejendommen – det vil sige, at værdien af ejendommen følger inflationen. I nedenstående
figur T er vist to alternative scenarier, hvor det forudsættes, at den reale ejendomsværdi årligt
henholdsvis falder med 1 pct. og stiger med 1 pct.
Figur T
Boligomkostninger i den omdannede andelsbolig ved antagelse om real kapitaltab/gevinst
(pct. af boligomkostning i lejeboligen)
Kilde: Social- og Boligstyrelsens beregninger
En årlig real værdistigning vil – alt andet lige – betyde, at andelsboligen bliver mere fordelag-
tig sammenlignet med den private lejebolig, da boligomkostningerne i andelsboligen falder.
Omvendt vil en antagelse om et årligt realt værdifald betyde, at andelsboligens boligomkost-
ninger stiger.
108