L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

Boligudvalget 2023-24
L 111 Bilag 1
Offentligt

Lovforslag nr.

L 111

Folketinget 2023-24

Fremsat den 22. februar 2024 af social- og boligministeren (Pernille Rosenkrantz-Theil)

Forslag

til

Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

(Ændring af værdiansættelsesprincipper)

§1

I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf.

lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020, som ændret

ved § 6 i lov nr. 344 af 22. marts 2022, foretages følgende

ændringer:

§ 5, stk. 2, 1. pkt.,

ændres »litra a-c« til: »litra a-d«.

§ 5, stk. 2, litra b,

ændres »18« til: »42«.

§ 5, stk. 2, litra c,

udgår: »med eventuelle reguleringer

efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme«.

§ 5, stk. 2,

indsættes som litra d:

»d) Den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter ud-

viklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra

førstkommende månedsindeks efter vurderingstermi-

nen og frem til og med indekset for oktober i forenin-

gens seneste afsluttede regnskabsår.«

§ 5, stk. 5, 2. pkt.,

ændres »litra b og c« til: »litra b, c og

d«.

§2

Loven træder i kraft den 15. april 2024.

DH001719

Social, Bolig og Ældremin., j.nr. 2023-692

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

1. Indledning

2. Lovforslagets baggrund

3. Lovforslagets hovedpunkter

3.1. Forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperio-

3.1.1. Gældende ret

3.1.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsboliglovens

værdiansættelsesprincipper

3.1.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejel-

ser og den foreslåede ordning

3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendoms-

vurderinger

3.2.1. Gældende ret

3.2.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsboliglovens

værdiansættelsesprincipper

3.2.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejel-

ser og den foreslåede ordning

4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonse-

kvenser for det offentlige

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for er-

hvervslivet m.v.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

7. Klimamæssige konsekvenser

8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

9. Forholdet til EU-retten

10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

11. Sammenfattende skema

Endeligt er der, som konsekvens af udskillelsen, indsat

forslag om ændring af andelsboliglovens § 5, stk. 2, 1. pkt.,

og § 5, stk. 5, 2. pkt., jf. lovforslagets § 1, nr. 1 og 5.

Ændringerne er foretaget af lovtekniske grunde og inde-

bærer ingen realitetsændringer.

Derudover er lovforslagets bemærkninger væsentligt om-

arbejdede, så de i højere grad afspejler de anbefalinger,

der fremkom under den offentlige høring. Der er endvidere

foretaget en ændring i fortolkningen af brugen af valuarvur-

deringer, der er udarbejdet inden lovens ikrafttræden, samt

af brugen af tidligere indekserede ejendomsværdier. Desu-

den er der indsat yderligere bemærkninger om nettoprisin-

dekseringen på baggrund af den udvikling, der har været i

indekset siden den oprindelige fremsættelse. Endeligt er der,

på baggrund af fremkomsten af de nye foreløbigt ansatte

grundværdier, indsat bemærkninger om brug af den ansatte

grundværdi ved fastsættelsen af andelsværdien.

Lovforslaget vedrører andelsboligloven § 5, stk. 2, der

indeholder bestemmelser om værdiansættelse af en andels-

boligforenings ejendom til brug for fastsættelse af den mak-

simale pris ved overdragelse af en andel i foreningen, jf.

lovens § 5, stk. 1.

Andelsboligloven angiver i § 5, stk. 2, tre værdiansættel-

sesprincipper, som foreningen kan anvende ved fastsættelse

af værdien af forenings ejendom: a) anskaffelsesprisen, b)

handelsværdien fastsat ved en valuarvurdering og c) den

seneste ansatte ejendomsværdi. Lovforslaget indeholder en

ændring af litra b, hvorved gyldighedsperioden for valuar-

vurderinger ændres fra 18 måneder til 42 måneder, og en

tilføjelse af et litra d, hvorved der indføres en mulighed for

nettoprisindeksering af den seneste ansatte ejendomsværdi.

Lovforslaget er baseret på anbefalinger fra Udvalg om an-

delsboliglovens værdiansættelsesprincipper, som blev nedsat

i forbindelse med afskaffelsen af de offentlige vurderinger af

erhvervsejendomme.

2. Lovforslagets baggrund

Som led i Aftale om kompensation til boligejerne og

fortsat tryghed om boligbeskatningen, mellem den daværen-

de regering (Socialdemokratiet), Venstre, Radikale Venstre,

Dansk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti og Liberal

Alliance, fremsatte den daværende regering den 20. novem-

ber 2020 Forslag til lov om ændring af ejendomsvurde-

ringsloven og forskellige andre love (Adgang til fravalg

af den midlertidige indefrysningsordning for grundskyld,

ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v. og

andre tilpasninger på ejendomsområdet samt ændring af be-

regningsgrundlaget for tinglysningsafgift og indførelse af

særordning for godtgørelse af for meget betalt tinglysnings-

afgift m.v.). Lovforslaget indeholdt bl.a. en afskaffelse af

ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme, som og-

så omfattede ejendomme tilhørende andelsboligforeninger.

I den skriftlige fremsættelse anføres bl.a.: ”Som følge af

forslaget om ny vurderingsmodel for erhvervsejendomme

1. Indledning

Lovforslaget er en genfremsættelse af lovforslag nr. L 32,

der blev fremsat den 5. oktober 2022 af den daværende

regering (Socialdemokratiet), jf. Folketingstidende 2022 -

2023, 1. samling, tillæg A, L 32 som fremsat. Lovforslaget

faldt bort umiddelbart efter fremsættelsen på grund af folke-

tingsvalget.

I forhold til det tidligere fremsatte lovforslag er der foreta-

get en konsekvensændring, idet en henvisning i § 1, nr. 2, til

eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af lan-

dets faste ejendomme er udgået, da § 3 A er blevet ophævet

ved lov nr. 514 af 7. juni 2006 om ændring af personskatte-

loven og andre skattelove (Indførelse af et sundhedsbidrag,

ændringer som led i den kommunale finansieringsreform

m.v.) med virkning fra indkomståret 2007 og således ikke

har fundet anvendelse for de seneste offentlige vurderinger

af erhvervsejendomme, der er fra 2012.

Endvidere er den indsatte bestemmelse om nettoprisin-

deksregulering af den senest ansatte ejendomsværdi udskilt

til et selvstændigt ændringsforslag og er nu indeholdt i lov-

forslagets § 1, nr. 4. Der er samtidigt foretaget en præcise-

ring af ordlyden i den oprindelige § 1, nr. 2, om indeksering

af den senest ansatte ejendomsværdi, så det klart fremgår af

lovens ordlyd, hvilke indeks der skal anvendes.

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

og omlægning af dækningsafgiften vil der ikke længere væ-

re behov for at ansætte ejendomsværdier til den løbende

ejendomsbeskatning (grundskyld og dækningsafgift). Derfor

foreslås det, at der ikke fremadrettet vil skulle ansættes ejen-

domsværdier for erhvervsejendomme. Andelsboligforenin-

ger kan imidlertid i dag benytte den offentlige ejendomsvur-

dering som grundlag for at fastsætte andelskronen. Regerin-

gen vil derfor nedsætte et udvalg, der med inddragelse af

interessenter på området skal belyse andelsboliglovens vær-

diansættelsesprincipper i sammenhæng med evalueringen

af valuarvurderinger. Udvalget skal fremlægge mulige løs-

ningsforslag i god tid, inden de offentlige vurderinger, der

foreslås afskaffet, ellers skulle være udsendt. ”

Afskaffelsen af ejendomsværdiansættelsen for erhvervs-

ejendomme blev gennemført ved lov nr. 291 af 27. februar

2021 om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskelli-

ge andre love (Ansættelse af grundværdier for erhvervsejen-

domme m.v.), og i marts 2021 nedsatte regeringen Udvalg

om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, der fik til

opgave at vurdere konsekvenserne for andelsboligforenin-

gerne og overveje mulige alternative løsninger for prisfast-

sættelse af andelsboligforeningers ejendomme.

Udvalget, der var sammensat af repræsentanter fra An-

delsboligforeningernes Fællesrepræsentation, EjendomDan-

mark og Dansk Ejendomsmæglerforening, samt Indenrigs-

og Boligministeriet (formand), Bolig- og Planstyrelsen og

Skatteministeriet, afgav sin rapport i december 2021.

I rapporten anføres, at udvalget har undersøgt en række

løsningsforslag, der hovedsageligt kan opdeles i to hoved-

grupper: i) modeller baseret på fortsat anvendelse af den

seneste ejendomsværdi, underlagt visse former for indekse-

ring, og ii) modeller, der indebærer forskellige former for

forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode.

Et enigt udvalg fremhæver to løsningsforslag: Dels en

forlængelse af valuarvurderingers gyldighed til maksimalt

2,5-3,5 år, dels en nettoprisindeksregulering af den offentli-

ge 2012-vurdering. To af udvalgets tre eksterne medlemmer

peger på, at de to løsningsforslag vil kunne kombineres,

mens det tredje eksterne medlem ”kan se løsningsforslagene

hver for sig, men ikke som en kombination”.

3. Lovforslagets hovedpunkter

3.1. Forlængelse af valuarvurderingers

gyldighedsperiode

3.1.1. Gældende ret

Overdragelse af (bolig)andele i en andelsboligforening er

underlagt en maksimalprisbestemmelse i andelsboliglovens

§ 5.

Det følger af andelsboliglovens § 5, stk. 1, at prisen, ved

overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der

til andelen er knyttet retten til en bolig, ikke må overstige,

hvad værdien af andelen i foreningens formue (herefter be-

tegnet andelsværdien), forbedringer i lejligheden og dens

vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Andelsboliglovens § 5, stk. 2, angiver tre principper, som

kan anvendes ved opgørelse af værdien af foreningens ejen-

dom til brug for beregning af andelsværdien:

Efter § 5, stk. 2, litra a, kan værdien sættes til anskaffel-

sesprisen.

Efter § 5, stk. 2, litra b, kan værdien sættes til den kontan-

te handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en

vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som

er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og

markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

Efter § 5, stk. 2, litra c, kan værdien sættes til den senest

ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3

A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Herudover indeholder § 5, stk. 3 en bestemmelse om, at

vurderinger iht. § 5, stk. 2, litra b og c, som er foretaget

inden den 1. juli 2020 kan fastholdes på ubestemt tid, dog

kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger

at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse

af andelsværdien. Bestemmelsen, der blev indsat i andels-

boligloven ved lov nr. 819 af 9. juni 2020 om ændring

af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov

om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Øge-

de energikrav ved anvendelse af § 5, stk. 2, i lov om mid-

lertidig regulering af boligforholdene og fastfrysning af vur-

deringer af værdien af andelsboligforeningers ejendomme),

har til formål at imødegå fald i andelsværdien som følge

af den samtidigt indført ændring af reglerne om lejefastsæt-

telse ved gennemgribende moderniseringer efter boligregu-

leringsloven § 5, stk. 2 (nuværende lejelov § 19, stk. 2).

Efter § 5, stk. 4, kan værdien af forbedringer udført på

ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen tillægges

værdien efter § 5, stk. 2, eller stk. 3. Omkostningerne ved

udførelsen af forbedringsarbejderne kan ikke uden videre

lægges til grund, men der må foretages en vurdering af

det beløb, hvormed forbedringsarbejderne skønnes at have

forøget ejendommens handelsværdi, jf. pkt. 3.2.6. i CIR nr

43 af 21/04/1986 om prisfastsættelsesbestemmelser i lov om

andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Foreningen kan ikke anvende andre principper end de

i loven anførte ved fastsættelse af værdien af foreningens

ejendom til brug for beregning af andelsværdien, men kan

frit vælge, hvilket princip der anvendes. Dog skal værdien

af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens

stiftelse sættes efter litra a, når en andelsboligforening er

stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, jf. § 5, stk.

Ved anvendelse af værdiansættelsesprincippet i andelsbo-

ligloven § 5, stk. 2, litra b, sættes ejendommens værdi

til den aktuelle kontante handelsværdi som udlejningsejen-

dom. Ved kontante handelsværdi menes den kontante mar-

kedsværdi, der defineres som det kontantbeløb, som ejen-

dommen skønnes at kunne sælges til i en handel mellem

en villig køber og en villig sælger i en armslængdetransak-

tion, efter passende markedsføring, og hvor parterne har

handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, jf. § 2 i bilag 1

til bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved

valuar.

Vurderingen skal foretages af en valuar, hvormed menes

en person, der har uddannelsen Diplom i Vurdering. Valua-

ren skal have en ansvarsforsikring med en minimumsdæ-

kningssum på 5 mio. kr. pr. krav, mindst 2 års praktisk

erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, samt

et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligud-

lejningsejendomme, jf. § 3 i bilag 1 til bekendtgørelse nr.

978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme tilhørende

private andelsboligforeninger ved valuar.

Muligheden for at anvende en valuarvurdering ved bereg-

ningen af andelsværdien blev indført ved lov nr. 379 af

20. maj 1992 om ændring af lov om andelsboligforeninger

og andre boligfællesskaber (Ændring af prisfastsættelsesbe-

stemmelserne for andele). Det fremgår af forarbejderne til

lovændringen, at ”tidsfristen er foreslået under hensyntagen

til, at vurderingen af handelsværdien typisk vil blive fore-

taget i forbindelse med en regnskabsafslutning og danne

grundlag for prisberegning i regnskabet, som skal være gæl-

dende et år efter dets vedtagelse. Med den foreslåede tids-

frist på 18 måneder åbnes mulighed for følgende procedure:

I forbindelse med regnskabsafslutningen pr. udgangen af et

kalenderår foretages vurdering omtrent samtidig med regn-

skabsårets udløb. Resultatet indarbejdes i regnskabet som

færdiggøres i foråret og forelægges generalforsamlingen ty-

pisk 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Efter vedtagel-

se på generalforsamlingen vil denne pris med en eventuel

vedtagen prisstigning normalt være gældende, indtil gene-

ralforsamlingen det følgende år igen træffer bestemmelse

om prisen. ”

3.1.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsboliglovens

værdiansættelsesprincipper

Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

har, som omtalt under afsnit 2, undersøgt en række løsnings-

muligheder som alternativ til den senest ansatte ejendoms-

værdi. Udvalgsarbejdet har særligt fokuseret på løsningsfor-

slag, der kan træde i stedet for den senest ansatte ejendoms-

værdi, sådan at andelsboligforeningerne, efter afskaffelsen

af de offentlige ejendomsvurderinger, fortsat vil have mu-

lighed for at beregne andelsværdien ud fra tre forskellige

værdiansættelsesprincipper for foreningens ejendom.

Udvalget har fremhævet to modeller, herunder en forlæn-

gelse af gyldighedsperioden for en valuarvurdering. Udval-

get vurderer, at en forlængelse af gyldighedsperioden vil

være en relativt enkel ændring i forhold til de nuværende

regler, og at modellen ikke ville rykke på balancen mellem

de forskellige boligformer.

Udvalget bemærker dog, at en generel forlængelse af gyl-

dighedsperioden for valuarvurderinger i perioder med pris-

fald i markedet for udlejningsejendomme vil indebære en

række problemstillinger i relation til den bagvedliggende

værdi af andelsboligforeningernes ejendomme. Endvidere

vil en generel forlængelse af gyldighedsperioden kunne gi-

ve udfordringer i forhold til forbrugerbeskyttelse, herunder

i relation til forbrugerens muligheder for at vurdere en

andelsboligs aktuelle værdi i markedet. Herudover vil en

lang forlængelse af gyldighedsperioden, f.eks. til 5 eller 10

år, kunne give en udfordring i forhold til at opretholde et

marked for valuarvurderinger med valuarer, der besidder

den fornødne faglige kvalitet, der var hensigten med regel-

ændringen fra 2018, hvor Dansk Ejendomsmæglerforenings

branchenorm for valuarvurderinger blev opløftet til bekendt-

gørelsesniveau.

På den baggrund vurderer udvalget, at hvis valuarvurde-

ringens gyldighedsperiode forlænges, bør det maksimalt væ-

re med 1-2 år, svarende til en ny gyldighedsperiode på 2�½ år

eller 3�½ år. Det er udvalgets vurdering, at modellen derved

balancerer hensynet til at begrænse andelsboligforeningens

merudgifter (en lang gyldighedsperiode) mod en retvisende

værdiansættelse (en kort gyldighedsperiode).

3.1.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og

den foreslåede ordning

Udvalget har analyseret brugen af andelsboliglovens tre

værdiansættelsesprincipper.

Analysen (2020) viser, at den senest ansatte ejendomsvær-

di anvendes af foreninger med tilsammen 26 % af andelsbo-

ligerne svarende til ca. 52.200 boliger. Ca. 60 % af andels-

boligerne, svarende til ca. 121.500 boliger, er beliggende i

foreninger, der anvender valuarvurdering, og at ca. 14 % af

andelsboligerne, svarende til ca. 29.300 boliger, er beliggen-

de i foreninger, der anvender anskaffelsesprisen.

Valuarvurderinger er det dominerende værdiansættelses-

princip i hovedstadsområdet, hvor ca. 72 % af andelsboli-

gerne er beliggende i foreninger, der anvender dette princip,

mens anskaffelsesprisen er det dominerende værdiansættel-

sesprincip på Fyn og Bornholm, hvor ca. 57 % af andelsbo-

ligerne er beliggende i foreninger, der anvender dette prin-

cip. Uden for disse områder er den senest ansatte ejendoms-

værdi det dominerende værdiansættelsesprincip og omfatter

ca. 47 % af andelsboligerne.

Analysen viser desuden, at andelsboligforeninger, der an-

vender et af de omkostningsfrie værdiansættelsesprincipper,

anskaffelsesprisen eller den senest ansatte ejendomsværdi,

i gennemsnit er markant mindre end foreninger, der anven-

der valuarvurdering. Endvidere er foreninger, der anvender

anskaffelsesprisen, i gennemsnit markant yngre end øvrige

foreninger.

Analysen viser således, at alle tre værdiansættelsesprin-

cipper har en bred udbredelse, og at valg af værdiansættel-

sesprincip varierer ud fra de geografiske, størrelsesmæssige

og aldersmæssige forhold for den enkelte forening.

Det bemærkes, at selvom anvendelsen af den senest ansat-

te ejendomsværdi er faldet siden udvalgets analyse, anven-

des dette værdiansættelsesprincip fortsat i væsentligt om-

fang. Aktuelt (januar 2024) er ca. 17 % af andelsboligerne,

svarende til ca. 34.700 boliger, værdiansat på baggrund af

den senest ansatte ejendomsværdi.

På baggrund heraf vurderes det, at der er behov for alter-

native muligheder for værdiansættelse til de foreninger, der i

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

dag bruger den senest ansatte ejendomsværdi, så det sikres,

at loven indeholder relevante værdiansættelsesprincipper for

alle foreninger.

Udvalget har, som anført i afsnit 2, bl.a. peget på, at en

forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode er et

brugbart alternativ til den senest ansatte ejendomsværdi. En

forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode vil re-

ducere omkostningerne for en forening, der fravælger en

hidtidig anvendelse af den seneste ansatte ejendomsværdi og

i stedet ønsker at overgå til at valuarvurdere ejendommen.

Det foreslås på denne baggrund at ændre gyldighedsperio-

den for en valuarvurdering indhentet iht. andelsboligloven §

5, stk. 2, litra b, således at den udvides fra de gældende 18

måneder til 42 måneder. Ændringen vedrører alene valuar-

vurderingers gyldighedsperiode, mens bestemmelsens øvri-

ge formelle krav videreføres. Der henvises til lovforslagets §

1, nr. 2.

Den foreslåede ændring vil indebære, at en værdiansættel-

se i en valuarvurdering fremover, som udgangspunkt, vil

kunne danne grundlag for en beregning af andelsværdien

ved en overdragelse af en andel i 42 måneder efter vur-

deringstidspunktet i modsætning til 18 måneder efter den

gældende bestemmelse. Dette forudsætter dog, at der ikke i

perioden konstateres et fald i ejendommens dagsværdi, der

har væsentlig negativ virkning for andelsværdien, jf. nærme-

re nedenfor om retspraksis i denne situation.

I praksis fastsættes andelsværdien af foreningens general-

forsamling på baggrund af formueforholdene på balanceda-

gen for årsregnskabet og fastsættes typisk på en ordinær

generalforsamling for et år ad gangen frem til næste års or-

dinære generalforsamling. Den foreslåede ændring vil give

mulighed for, at en valuarvurdering kan danne grundlag for

fastsættelse af andelsværdien på tre på hinanden følgende

generalforsamlinger mod kun én generalforsamling efter den

gældende bestemmelse. Den foreslåede ændring vil således

give mulighed for, at en andelsboligforening, der værdian-

sætter sin ejendom iht. andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b,

kan nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år.

Det vil være frivilligt, om foreningen vil anvende samme

vurdering tre år i træk, eller om den vil indhente en ny

valuarvurdering oftere, f.eks. hvert år, som er kravet efter de

gældende regler. Såfremt foreningen, inden for gyldigheds-

perioden for en valuarvurdering, vælger at indhente en ny

valuarvurdering, der viser en lavere værdi af ejendommen,

vil denne nye valuarvurdering imidlertid skulle lægges til

grund ved generalforsamlingens fastsættelse af andelsværdi-

en, idet værdiansættelsen i denne nyere valuarvurdering må

antages at give et mere retvisende billede af ejendommens

aktuelle handelsværdi.

Det er i retspraksis fastslået, at uanset at andelsboligfor-

eningen fastsætter andelsværdien på årets ordinære general-

forsamling med virkning frem til næste års ordinære gene-

ralforsamling, skal der, ved prisfastsættelsen af en andel i

en overdragelsessituation, tages højde for oplysninger om

forhold af væsentlig negativ betydning for andelens aktuelle

værdi, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet

ikke er højere end, hvad der lovligt kan kræves efter lovens

§ 5, stk. 1, jf. f.eks. U. 2013.1076H. Den foreslåede ændring

om en øget gyldighedsperiode for valuarvurderinger vil ik-

ke ændre på dette, og prisen for en andel vil således efter

omstændighederne skulle nedsættes iht. § 5, stk. 1, hvis

foreningen indhenter en ny valuarvurdering inden for den

forlængede gyldighedsperiode, der viser en lavere handels-

værdi, eller på anden måde konstaterer et væsentligt fald i

handelsværdien.

Som anført ovenfor indeholder andelsboliglovens § 5, stk.

3, bl.a. en mulighed for at anvende en valuarvurdering på

ubestemt tid (”fastholdt valuarvurdering”). Betingelsen er,

at vurderingen er foretaget inden 1. juli 2020, og at forenin-

gen ikke efter dette tidspunkt fastsætter andelsværdien på

baggrund af en ny vurdering. Den foreslåede forlængelse af

gyldighedsperioden for valuarvurderinger i § 5, stk. 2, litra

b, får ikke betydning for brugen af en ”fastholdt valuarvur-

dering” omfattet af § 5, stk. 3, der således fortsat vil kunne

danne grundlag for beregning af andelsværdien frem til det

tidspunkt foreningen eventuelt vælger at basere andelsvær-

diberegningen på en ny valuarvurdering. En andelsboligfor-

ening der hidtil har benyttet en ”fastholdt valuarvurdering”

til fastsættelse af andelsværdien vil således kunne fortsætte

med dette under de gældende betingelser. Ligeledes vil en

forening, der har indhentet en valuarvurdering inden 1. juli

2020, som efter de gældende betingelser kan benyttes som

”fastholdt valuarvurdering”, fortsat kunne overgå til at base-

re andelsværdiberegningen på denne valuarvurdering.

Forslaget vil heller ikke få betydning for reglerne om til-

læg for forbedringer på ejendommen, jf. andelsboligloven

§ 5, stk. 4. Værdien af forbedringer, der er fortaget på

ejendommen efter vurderingstidspunktet, vil således fortsat

kunne tillægges ved beregningen af andelsværdien.

Endeligt vil forslaget heller ikke at få betydning for reg-

lerne om gældsopgørelse, jf. andelsboligloven § 5, stk. 5,

2. pkt. En forening der vil anvende en valuarvurdering ved

fastsættelsen af andelsværdien, vil således fortsat skulle op-

gøre foreningens gæld til kursværdien på balancedagen i det

aktuelle regnskab, uanset at værdiansættelsen af ejendom-

men i regnskabet er fra en valuarvurdering, som er baseret

på forholdene på et tidligere tidspunkt.

Forslaget om forlængelse af gyldighedsperioden for va-

luarvurderinger vedrører alene valuarvurderinger til brug for

beregning af andelsværdien efter andelsboliglovens regler

og vil således ikke få betydning for brugen af en valuar-

vurdering ved andelsboligforeningens aflæggelse af årsregn-

skab efter årsregnskabslovens regler.

Efter årsregnskabsloven kan ejendommens værdi fastsæt-

tes enten til ”kostpris” eller til ”dagsværdi”. Ved fastsættelse

til ”dagsværdi” skal ejendommens værdi fastsættes til den

aktuelle dagsværdi, dvs. være baseret på de forhold, som er

til stede og kendte på balancedagen. En valuarvurdering, der

ikke er udarbejdet på baggrund af de aktuelle forhold på ba-

lancedagen, men ud fra forholdene på et tidligere tidspunkt,

kan således som udgangspunkt ikke anvendes til at fastsætte

en ”dagsværdi” efter regnskabslovens regler.

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

Spørgsmålet om brug af ældre valuarvurderinger ved

regnskabsaflæggelse iht. årsregnskabslovens bestemmelser,

blev behandlet i forbindelse med den ovenfor omtalte æn-

dring af andelsboligloven § 5, stk. 3, hvor der pr. 1. juli

2020 blev indført en mulighed for at anvende en valuarvur-

dering på ubestemt tid (”fastholdt valuarvurdering”) til brug

for beregning af andelsværdien.

I Erhvervsstyrelsens ”Regnskabsvejledning for andelsbo-

ligforeninger” fra december 2021 anføres, at en ”fastholdt

valuarvurdering”, som anvendes til at opgøre andelsværdien,

som udgangspunkt ikke kan anvendes ved fastsættelsen af

dagsværdien i årsregnskabets balance, men at en dagsværdi

kan fastholdes fra året før i årsregnskabets balance, hvis

der ikke er sket ændringer i de væsentligste parametre, som

indgår i værdiansættelsen. Det anføres videre, at dette f.eks.

kan underbygges med et notat fra valuaren, idet en dagsvær-

di fra året før ikke ukritisk kan lægges til grund for det

indeværende regnskabsår.

Social-, Bolig- og Ældreministeriet vurderer, at det heller

ikke vil være muligt uden videre at anvende en værdiansæt-

telse i en ”forlænget” valuarvurdering ud over vurderings-

året ved fastsættelse af dagsværdien efter årsregnskabslo-

vens regler, men i lighed med situationen for en ”fastholdt

valuarvurdering” er det Social-, Bolig- og Ældreministeriets

vurdering, at en dagsværdi kan fastholdes i et efterfølgende

årsregnskab, forudsat at der ikke er sket ændringer i de

væsentligste parametre for vurderingen.

Det er endvidere Social-, Bolig- og Ældreministeriets vur-

dering, at brugen af en værdiansættelse fra en ældre valuar-

vurdering som dagsværdi i regnskabsaflæggelsen efter års-

regnskabsloven ikke er betinget af, om gyldighedsperioden

i andelsboligloven for valuarvurderingen er udløbet. Vær-

diansættelsen i en valuarvurdering, der ikke længere er gyl-

dig efter andelsboliglovens værdiansættelsesbestemmelse,

kan således principielt fastholdes som dagsværdiansættelsen

efter årsregnskabsloven i efterfølgende årsregnskaber, hvis

der ikke er indtruffet ændringer i de væsentligste parametre

for vurderingen. Dette kan være relevant, hvis foreningen

efter udløbet af valuarvurderingens gyldighedsperiode æn-

drer værdiansættelsesprincip ved fastsættelse af andelsvær-

dien, men fastholder at bruge dagsværdier i regnskabsaflæg-

gelsen efter årsregnskabsloven. Som anført ovenfor kan en

fastholdelse af en dagsværdi fra det tidligere regnskabsår

kun ske efter en konkret vurdering og skal underbygges,

f.eks. med et notat fra valuaren.

Indhenter foreningen en ny valuarvurdering efter udløbet

af gyldighedsperioden, skal værdiansættelsen i regnskabsaf-

læggelsen efter årsregnskabslovens regler baseres på vær-

diansættelsen i denne nye valuarvurdering, når foreningen

anvender dagsværdier i regnskabet.

Efter årsregnskabsloven er det som udgangspunkt ikke

muligt at ændre værdiansættelsesprincip fra år til år. En

ændring er kun mulig, hvis den medfører et mere retvisende

billede af værdierne, eller følger af en ændring af lovgivnin-

gen eller standarder. Dette indebærer, at det som udgangs-

punkt ikke er muligt for en andelsboligforening at skifte

fra ”dagsværdi” til ”kostpris” i regnskabsaflæggelsen efter

årsregnskabsloven.

Det fremgår af ”Regnskabsvejledningen for andelsbolig-

foreninger”, at Erhvervsstyrelsen accepterer et skifte fra

”dagsværdi” til ”kostpris”, hvis det sker med henvisning

til reglerne om fastholdt værdi i andelsboligloven § 5, stk.

3. Muligheden for ændring er uafhængig af, hvilket vær-

diansættelsesprincip andelsboligforeningen anvender ved

fastsættelse af andelsværdien iht. andelsboligloven, og det

er således ikke en betingelse, at foreningen anvender en

”fastholdt valuarvurdering” ved fastsættelse af andelsvær-

dien. Muligheden kan kun anvendes én gang, og som ud-

gangspunkt er der ingen tidsbegrænsning for, hvornår et

skifte kan ske.

Det er Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering,

at den foreslåede forlængelse af gyldighedsperioden for va-

luarvurderinger iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b,

ikke vil ændre på dette. Det vil således forsat være muligt

for andelsboligforeningerne at skifte værdiansættelsesprin-

cip ved regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven fra

”dagsværdi” til ”kostpris”, hvis det sker med henvisning

til andelsboliglovens § 5, stk. 3, også når en andelsboligfor-

ening anvender en valuarvurdering ud over den hidtidige

gyldighedsperiode på 18 måneder ved fastsættelse af andels-

værdien.

Endeligt bemærkes, at den foreslåede forlængelse af gyl-

dighedsperioden for valuarvurderingerne kan medføre, at

der med tiden opstår et større spænd mellem den værdi,

der er lagt til grund ved beregningen af andelsværdien og

den værdi som et pengeinstitut, ved belåning af en andel,

skønner er ejendommens aktuelle dagsværdi. Afhængigt af

prisudviklingen for boligudlejningsejendomme vil den fore-

slåede forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode

således kunne indebære, at andelskøberne i øget omfang

ikke kan opnå finansiering på baggrund af den fulde andels-

værdi, men alene på baggrund af en lavere værdi. Foreligger

denne situation, vil det efter omstændighederne indebære,

at køberen kan forlange den aftalte overdragelsespris nedsat

iht. andelsboligloven § 5, stk. 1, jf. den tidligere omtalte

retspraksis.

3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige

ejendomsvurderinger

3.2.1. Gældende ret

Der er redegjort generelt for de gældende regler om vær-

diansættelse af en andelsboligforenings ejendom til brug for

andelsværdiberegningen i andelsboliglovens § 5, stk. 1-4, i

afsnit 3.1.1, hvortil der henvises.

Som anført kan andelsboligforeningen efter andelsbolig-

lovens § 5, stk. 2, litra c, anvende den senest ansatte ejen-

domsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov

om vurdering af landets faste ejendomme (herefter betegnet

årsregulering) ved beregningen af andelsværdien.

Muligheden for at anvende den senest ansatte ejendoms-

værdi med eventuel årsregulering blev indført ved lov nr.

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

80 af 17. marts 1982 om ændring af lov om andelsboligfor-

eninger (Fastsættelse af værdien af andelsboligforeningernes

faste ejendom ved opgørelse af foreningsformuen). Bestem-

melsen har i det væsentligste været uændret siden indførs-

len.

Årsreguleringen efter § 3 A i lov om vurdering af landets

faste ejendomme blev ophævet ved lov nr. 514 af 7. juni

2006 om ændring af personskatteloven og andre skattelove

(Indførelse af et sundhedsbidrag, ændringer som led i den

kommunale finansieringsreform m.v.), med virkning for ind-

komståret 2007, men som anført i afsnit 1 er ophævelsen

ikke konsekvensændret i andelsboligloven.

Som følge af kritik fra Rigsrevisionen af de offentlige

ejendomsvurderinger (Beretning nr. 13/2012 om den offent-

lige ejendomsvurdering) blev de almindelige offentlige ejen-

domsvurderinger suspenderet i 2013, og der har derfor ikke

været ansat ejendomsværdier ved almindelige vurderinger

siden dette tidspunkt. Som anført i afsnit 2 blev de offentlige

ejendomsvurderinger helt afskaffet for erhvervsejendomme

i marts 2021 ved vedtagelsen af lov nr. 291 af 27. februar

2021 om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskelli-

ge andre love (Ansættelse af grundværdier for erhvervsejen-

domme m.v.).

Da der som anført ikke er foretaget årsreguleringer siden

2006, og da andre ejendomme end ejerboliger blev vurderet

i lige år, vil den senest ansatte ejendomsværdi for en andels-

boligejendom som udgangspunkt være den ejendomsværdi,

der blev ansat ved den almindelige vurdering i 2012. Den

ejendomsværdi, der skal anvendes ved værdiansættelse ef-

ter andelsboligloven § 5, stk. 2, litra c, vil således som

udgangspunkt være den ejendomsværdi, der blev ansat ved

den almindelige vurdering i 2012.

Fastsættelse af en ejendomsværdi ved den almindelige

vurdering i 2012 skete efter reglerne i den dagældende Vur-

deringslov, hvorefter ejendomsværdien skulle fastsættes på

grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesum-

men skulle erlægges kontant, jf. § 6 i lovbekendtgørelse nr.

1067 af 30. august 2013. Efter lovens § 2 var vurderingster-

minen for de almindelige vurderinger den 1. oktober i det år,

hvori vurderingen blev foretaget, og ejendommens tilstand

og prisforholdene pr. denne dato skulle lægges til grund

ved ansættelsen. Det er således prisforholdene pr. 1. oktober

2012, der er anvendt ved den almindelige vurdering i 2012.

En del andelsboligforeninger er etableret i ejendomme,

som ikke er vurderet ved den almindelige vurdering i 2012,

fordi de først er opført efterfølgende. Efter både de tidligere

og den gældende Ejendomsvurderingslov skal der foretages

omvurdering i året efter en almindelig vurdering af bl.a.

”nyopståede ejendomme”, og der er ud fra disse regler ansat

en ejendomsværdi for andelsboligejendomme, som er opført

efter den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012 og frem

til 1. oktober 2020, der var den sidste omvurderingstermin

for bl.a. andelsboligejendomme, inden vurderingerne af dis-

se ejendomme blev afskaffet.

Tilsvarende kan der være foretaget en omvurdering, der

har ført til ansættelse af en ny ejendomsværdi, hvis en

ejendom er ændret væsentligt efter den almindelige vurde-

ring i 2012, f.eks. ved en udvidelse af arealet, tilføjelse af

altaner m.v., eller hvis ejendommen f.eks. er omdannet fra

en kontorejendom til en boligudlejningsejendom. Er dette

situationen, er det ejendomsværdien, som er ansat ved om-

vurderingen, der er den senest ansatte ejendomsværdi og

som skal lægges til grund efter andelsboliglovens § 5, stk. 2,

litra c.

Er der ikke ansat en ny ejendomsværdi ved en omvurde-

ring, på trods af en væsentlig ændring af ejendommen, vil

den senest ansatte ejendomsværdi være den værdi, der blev

ansat ved den almindelige vurdering i 2012. Som udgangs-

punkt vil det være denne ejendomsværdi, der skal lægges til

grund efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c.

Når en forening, til brug for fastsættelse af andelsværdien,

ansætter værdien af ejendommen efter andelsboliglovens §

5, stk. 2, litra b og litra c, kan den, som anført i afsnit

3.1.1, tillægge værdien af forbedringer på ejendommen, som

er foretaget efter vurderingen, jf. lovens § 5, stk. 4. Der

er således en bestemmelse i andelsboligloven, der sikrer,

at andelsværdiberegningen afspejler ejendommens aktuelle

forhold, når en forbedring på ejendommen, der er udført

efter den almindelige vurdering, ikke efterfølgende er med-

taget ved en omvurdering.

Andelsboligloven indeholder ikke en tilsvarende bestem-

melse for den situation, hvor ejendommen, efter den sene-

ste vurdering (almindelig vurdering eller omvurdering), har

undergået en fysisk ændring som medfører en værdiforrin-

gelse, f.eks. hvis et væsentligt areal er afhændet. Sådanne

ændringer vil således som udgangspunkt ikke blive afspejlet

i andelsværdien.

Det kan også forekomme, at en ejendom, efter den sene-

ste vurdering (almindelig vurdering eller omvurdering), har

ændret status f.eks. fra kontorejendom til boligudlejnings-

ejendom. Også i denne situation vil den senest ansatte ejen-

domsværdi ikke afspejler ejendommens aktuelle forhold.

Det er uafklaret, hvordan der skal forholdes ved andels-

værdiberegningen i disse situationer.

Som en konsekvens af afskaffelsen af ejendomsværdian-

sættelsen for erhvervsejendomme i marts 2021 blev de

sidste omvurderinger af nye andelsboligejendomme som

nævnt foretaget i 2020, hvorfor andelsboligejendomme, der

er opført efter den 30. september 2020, ikke har ansat en

ejendomsværdi. Det indebærer, at der kan eksistere andels-

boligforeninger, der ikke kan anvende den senest ansatte

ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsværdien, men alene

kan anvende enten anskaffelsesprisen eller en valuarvurde-

ring, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra a hhv. litra b, idet

det bemærkes, at brugen af en ”fastholdt valuarvurdering”

forudsætter, at vurderingen er foretaget inden den 1. juli

2020, jf. andelsboligloven § 5, stk. 3. Tilsvarende vil der

fremtidigt kunne opstå sådanne foreninger.

Det bemærkes, at der fortsat ansættes grundværdier for

andelsboligejendomme. Grundværdien adskiller sig vurde-

ringsmæssigt fra ejendomsværdien ved, at den alene om-

fatter grunden uden bygninger, mens ejendomsværdien om-

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

fatter både grund og bygninger. Endvidere ansættes grund-

værdien ud fra den ubebyggede grunds potentielle udnyt-

telsesmuligheder, jf. Ejendomsvurderingsloven § 17, mens

ejendomsværdien ansættes ud fra den samlede ejendoms

faktiske forhold, jf. Ejendomsvurderingsloven § 16. Ud fra

ordlyden af og formålet med andelsboliglovens § 5, stk.

2, litra c, må det således antages, at en ansat grundvær-

di ikke kan anvendes som ejendomsværdi efter bestemmel-

sen. Spørgsmålet ses ikke afgjort i retspraksis.

3.2.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsboliglovens

værdiansættelsesprincipper

Som anført i afsnit 2 har udvalget vurderet forskellige

modeller baseret på fortsat anvendelse af den senest ansatte

ejendomsværdi, herunder modeller, hvor ejendomsværdien

indekseres efter udviklingen i forskellige indeks, jf. nærme-

re nedenfor.

Udvalget har desuden overvejet en model uden indekse-

ring af ejendomsværdien, svarende til en uændret fastholdel-

se af den gældende bestemmelse i andelsboligloven § 5, stk.

2, litra c, men afviser en sådan model, da den ikke lever

op det opdrag, som udvalget har fået i kommissoriet om

at komme med alternativer til brugen af den senest ansatte

ejendomsværdi.

Udvalget har ligeledes overvejet muligheden af at afskaf-

fe den senest ansatte ejendomsværdi som værdiansættelses-

princip uden at opstille alternativer. Udvalget afviser dette,

bl.a. med henvisning til, at de to andre værdiansættelses-

principper i andelsboligloven, anskaffelsesprisen og en va-

luarvurdering, jf. § 5, stk. 2, litra a og b, ikke udgør et

reelt alternativ for langt de fleste foreninger, der i dag an-

vender den senest ansatte ejendomsværdi. Dette skyldes, at

disse foreninger typisk er stiftet i perioden 1981-2004 og

derfor vil opleve et markant værditab ved en overgang til

anskaffelsesprisen, eller alternativt vil være tvungne til at

overgå til en valuarvurdering, hvilket for mange foreningers

vedkommende vil være urimeligt omkostningsbelastende, da

de ofte er relativt små.

Modeller baseret på indeksering af den senest ansatte

ejendomsværdi

Udvalget har vurderet modeller baseret på en indeksering

af den seneste ansatte ejendomsværdi efter udviklingen i

byggeomkostninger, efter et kommende andelsboligprisin-

deks fra Danmarks Statistik, eller efter prisudviklingen for

større private udlejningsejendomme, men har med forskelli-

ge begrundelser afvist disse modeller. Udvalget bemærker

dog, at anvendelse af et kommende andelsboligprisindeks

principielt er interessant, og at modellen bør genovervejes

på sigt, når der foreligger flere erfaringer med andelsbolig-

prisindekset.

Udvalget har endvidere vurderet modeller baseret på Dan-

marks Statistiks nettoprisindeks, forbrugerprisindeks, eller

ejerboligprisindeks. På baggrund af en afvejning af fordele

og ulemper ved disse indeks vurderer udvalget, at en net-

toprisindeksering af den seneste ansatte ejendomsværdi er

det bedste alternativ. Udvalget fremhæver bl.a., at en indek-

sering efter nettoprisindekset - i modsætning til en indekse-

ring efter ejerboligprisindekset - kun i begrænset omfang vil

medføre, at den indekserede almindelige vurdering fra 2012

vil ligge over markedsværdien af ejendommen og dermed

forrykke balancen mellem de forskellige boligformer på bo-

ligmarkedet. Udvalget finder dog ikke, at der er væsentlig

forskel på brug af nettoprisindekset, der opgøres på grund-

lag af de faktiske forbrugerpriser fratrukket indirekte skatter,

dvs. moms og varetilknyttede afgifter, og tillagt tilskud til

generel nedsættelse af prisen, og brug af forbrugerprisindek-

set, der er baseret på de samme data, dog med den forskel, at

der ikke korrigeres for afgifter samt tilskud i priser m.v.

Udvalget anfører, at en model med nettoprisindeksering er

et godt alternativ, idet det imødegår, at andelsværdien med

tiden udhules af inflationen.

Det er endvidere udvalgets vurdering, at modellen vil væ-

re forholdsvis enkel at forstå og administrere samtidigt med,

at det er forholdsvist gennemsigtigt, hvordan maksimalpri-

sen fremkommer.

Udvalget vurderer desuden, at modellen vil kunne fungere

i de geografiske områder, hvor der er en begrænset prisud-

vikling for udlejningsejendomme. Her vil foreninger, der

i dag anvender den senest ansatte ejendomsværdi, kunne

fortsætte med dette og dermed undgå en årlig merudgift

til en valuarvurdering. Udvalget peger imidlertid på, at mo-

dellen isoleret set formentlig vil føre til en udfasning af

brugen af den senest ansatte ejendomsværdi i København

og omegn, og at langt de fleste foreninger, der i dag anven-

der den senest ansatte ejendomsværdi i disse områder, vil

overgå til valuarvurdering. Dog vil de foreninger, der af

mere principielle årsager har valgt at anvende den senest

ansatte ejendomsværdi, kunne fortsætte med dette uden at

andelsværdien udhules af inflationen.

3.2.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og

den foreslåede ordning

Som anført i afsnit 3.1.3 har udvalgets analyse af brugen

af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper vist, at der

er behov for et alternativ til den senest ansatte ejendoms-

værdi. En forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvur-

deringer tilgodeser behovet hos visse foreninger, der hidtil

har anvendt den senest ansatte ejendomsværdi, men Social-,

Bolig- og Ældreministeriet vurderer, at dette alternativ ikke

tilgodeser behovet hos de foreninger, der har meget få salg,

eller som ligger i områder med meget lave priser, og som

ønsker en fortsat udvikling i andelsværdien. I disse forenin-

ger kan en løbende udgift til valuarvurderinger økonomisk

set være uforholdsmæssigt belastende, uanset om der kun

skal indhentes en valuarvurdering hvert tredje år, og der er

derfor behov for et omkostningsfrit værdiansættelsesprincip

til disse foreninger. Som anført i afsnit 3.1.3 vil værdiansæt-

telse ud fra anskaffelsesprisen, jf. andelsboligloven § 5, stk.

2, litra a, ikke udgøre et reelt alternativ for de ældre forenin-

ger. Brugen af anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering

tilgodeser heller ikke behovet hos de foreninger, der af andre

grunde end økonomiske, ikke ønsker at anvende en valuar-

vurdering, men dog ønsker en vis udvikling i andelsværdien.

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

Ved en nettoprisindekseringen som starter fra 2012 vurde-

rer udvalget, at der er opnået en tilstrækkelig ”buffer” til at

sikre, at en nettoprisindeksering ikke giver anledning til en

generel overvurdering af værdien af andelsboligejendomme-

ne, selvom boligmarkedet skulle blive ramt af et generelt

prisfald.

Siden udvalget afgav sin rapport i december 2021, har der

i en periode været en markant større udvikling i nettoprisin-

dekset end i de forudgående år. Det har betydet, at andelen

af de valuarvurderede andelsboligejendomme, som har en

nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi, der overstiger den

valuarvurderede værdi, i perioden er steget fra 1,3 % til

7,3 %. På nuværende tidspunkt (januar 2024) udgør denne

andel således ikke en ubetydelig andel som var tilfældet, da

udvalgsrapporten blev udarbejdet. Det bemærkes, at det af

udvalgets rapport fremgår, at forudsætningen for analysen

er, at foreningen har en valuarvurdering, og dermed vil sær-

ligt landsdelen København by være markant overrepræsen-

teret, ligesom foreninger med en lav offentlig vurdering har

et større incitament til at betale for en valuarvurdering (og

derfor antageligt også vil være overrepræsenterede). Resul-

taterne skal tolkes med dette forbehold, og den reelle andel

kan derfor være større end angivet.

Selvom der i den aktuelle situation således er en markant

højere andel af de valuarvurderede andelsboligejendomme,

som har en nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi, der

overstiger den valuarvurderede værdi, end på tidspunktet for

udvalgets anbefaling, vurderer Social-, Bolig- og Ældremi-

nisteriet, at det fortsat er forsvarligt at indføre en mulighed

for at nettoprisindeksere den senest ansatte ejendomsvær-

di. Der er herved lagt vægt på den langsigtede historiske

udvikling, og at det, trods den markante stigning, fortsat er

en relativt set lav andel af ejendommene, der har en højere

nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi end valuarvurderet

værdi. Det bemærkes desuden, at forholdet primært har den

betydning, at der er øget sandsynlighed for, at den fastsat-

te andelsværdien er højere end den reelle andelsværdi og

dermed, at den maksimale overdragelsespris for andelen,

overstiger den reelle værdi af andelen. Andelen vil i så fald

ikke kunne belånes fuldt ud, og ved en eventuel afhændelse

af ejendommen og en efterfølgende opløsning af foreningen,

vil andelshaveren få udloddet et mindre beløb end den be-

regnede andelsværdi. Forholdet vurderes ikke at have en

væsentlig påvirkning på boligmarkedet, men det bemærkes

dog, at forholdet kan øge det økonomiske incitament for

lejerene til at overtager ejendommen som andelsboligfor-

ening.

Det foreslås derfor at indsætte en bestemmelse i § 5,

stk. 2, således, at ejendommens værdi, ved opgørelsen af

foreningens formue til brug for beregning af andelsværdien,

fremover også kan sættes til den senest ansatte ejendoms-

værdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset fra vur-

deringsterminen og frem til oktober i foreningens senest

afsluttede regnskabsår. Som en konsekvens af forslaget fore-

slås endvidere en ændring af § 5, stk. 2, 1. pkt., og § 5, stk.

5, 2. pkt. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 1, 4 og 5.

Det foreslås samtidigt, at henvisningen i § 5, stk. 2, litra

c, til en eventuel årsregulering efter § 3 A i ejendomsvurde-

ringsloven udgår som overflødig, idet § 3 A, som anført

tidligere, er ophævet med virkning fra indkomstskatteåret

2007, hvorfor der ikke er foretaget årsreguleringer efter den

seneste almindelige offentlige vurdering af andelsboligejen-

domme fra oktober 2012. Der henvises til lovforslagets § 1,

nr. 3.

Indekset for oktober er valgt for at skabe sammenhæng

til vurderingsterminen efter Vurderingsloven i 2012, og da

tidspunktet samtidigt ligger tæt på balancedagen, når for-

eningens årsregnskab følger kalenderåret, hvilket er tilfældet

for de fleste foreninger. I nogen af de foreninger der anven-

der et forskudt regnskabsår, f.eks. 1. juli – 30. juni, vil

nettoprisindekset for oktober ikke ligge tæt på balancedagen

i årsregnskabet, men af hensyn til transparens og ensartethed

ved beregningen af andelsværdien, skal disse foreninger ef-

ter forslaget også anvende dette indeks.

Den foreslåede ændring indebærer, at en andelsboligfor-

ening fortsat kan anvende den seneste ansatte ejendomsvær-

di ved beregning af andelsværdien. Endvidere får foreningen

mulighed for at nettoprisindeksere ejendomsværdien, så an-

delsværdien ikke udhules af den generelle inflation, men

følger den almindelige prisudvikling.

Som anført i afsnit 3.2.1, er der ikke er ansat en ejen-

domsværdi for andelsboligejendomme, der er opført efter

den 30. september 2020. Der vil således være foreninger,

der ikke har mulighed for at benytte hverken den gældende

bestemmelse i § 5, stk. 2, litra c, om anvendelse af den

senest ansatte ejendomsværdi, eller den forslåede mulighed

for at nettoprisindeksere denne, men er henvist til enten at

anvende anskaffelsesprisen iht. § 5, stk. 2, litra a, eller en

valuarvurdering iht. § 5, stk. 2, litra b, idet det bemærkes,

at brugen af en ”fastholdt valuarvurdering” iht. § 5, stk. 3,

forudsætter, at vurderingen er foretaget inden 1. juli 2020.

Som anført ovenfor under i afsnit 3.1.1 skal der, ved en

overdragelse, efter retspraksis tages højde for oplysninger

om forhold af væsentlig negativ betydning for andelens

aktuelle værdi, så det sikres, at prisen på overdragelsestids-

punktet ikke er højere, end hvad der lovligt kan kræves efter

lovens § 5, stk. 1. Dette indebærer, at en overdragelsespris

som er baseret på en andelsværdi, som er fastsat på en gene-

ralforsamling for et år frem, efter omstændighederne skal

nedsættes for at være lovlig efter § 5, stk. 1.

Den forslåede ændring af § 5, stk. 2, vil imidlertid inde-

bære en obligatorisk brug af nettoprisindekset for oktober i

det senest afsluttede regnskabsår. Det vurderes derfor, at en

overdragelse til en overdragelsespris, som er baseret på dette

indeks, ikke vil være i strid med § 5, stk. 1, uanset om netto-

prisindekset måtte være faldet på overdragelsestidspunktet.

Den foreslåede ændring indebærer ikke en udvidet anven-

delse af fastholdelsesbestemmelsen i andelsboliglovens § 5,

stk. 3. Det er vurderet, at bestemmelsen ikke skal kunne

anvendes for en indekseret ejendomsværdi, da formålet med

§ 5, stk. 3, som anført i afsnit 3.1.1, er at sikre mod fald i

andelsværdien som følge af ændringer i lejeloven, mens den

foreslåede nettopristalsregulering har til formål at sikre, at

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

andelsværdien kan følge den almindelige prisudvikling. En

nettoprisindekseret ejendomsværdi, ansat inden 1. juli 2020,

vil således ikke kunne fastholdes iht. § 5, stk. 3.

Den foreslåede ændring tilsigter en udvidet anvendelse af

bestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 4. En forening

der vælger at anvende en nettoprisindekseret ejendomsværdi

skal således, ved beregning af andelsværdien, også kunne

tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen,

som ikke er medtaget ved den senest ansatte ejendomsvær-

di. Værdien af disse forbedringer vil skulle fastsættes ud

fra den forøgede handelsværdi de giver ejendommen, jf.

nærmere ovenfor under afsnit 3,1.1., og vil ikke kunne in-

dekseres.

Som konsekvens af den foreslåede ændring foreslås det

at ændre bestemmelsen om gældsopgørelse, jf. andelsbolig-

loven § 5, stk. 5, 2. pkt., således at en forening, der vælger at

indeksere den senest ansatte ejendomsværdi ved andelsvær-

diberegningen, også skal opgøre foreningens prioritetsgæld

til kursværdien på balancedagen i regnskabet og uden at

indeksere værdien. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 5.

Det fremgår af Erhvervsstyrelsens ”Regnskabsvejledning

for andelsboligforeninger” af december 2021, at den offent-

lige vurdering, hverken betragtes som en ”dagsværdi” eller

en ”kostpris”, som er de værdiansættelsesmetoder, der efter

årsregnskabslovens regler kan anvendes ved opgørelse af

ejendommens værdi. Det er Social- Bolig- og Ældremini-

steriets vurdering, at heller ikke en nettoprisindekseret ejen-

domsværdi vil kunne anvendes ved andelsboligforeningens

regnskabsaflæggelse efter årsregnskabsloven.

4. Økonomiske konsekvenser og

implementeringskonsekvenser for det offentlige

Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konse-

kvenser eller implementeringskonsekvenser for det offentli-

ge.

Lovforslaget lever op til de syv principper for digitalise-

ringsklar lovgivning.

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for

erhvervslivet m.v.

Lovforslaget indeholder en forlængelse af valuarvurderin-

gens gyldighedsperiode fra maksimalt 18 måneder til mak-

simalt 42 måneder. Det betyder, at andelsboligforeninger

fremover kan nøjes med at indhente en valuarvurdering

hvert tredje år i stedet for hvert år. Det er dog frivilligt,

hvorvidt en forening ønsker at anvende samme vurdering

i tre år i træk, eller om den ønsker at få foretaget en ny

årligt, som er kravet i dag. Lovforslaget må derfor forventes

at have betydning for andelsboligforeningernes efterspørgsel

efter valuarvurderinger, og dermed have erhvervsøkonomi-

ske konsekvenser som en afledt effekt af andelsboligforenin-

gernes ændrede adfærd.

Lovforslaget skal ses i lyset af, at der ikke er foretaget

en almindelige offentlig ejendomsvurdering efter 2012. Det

har i praksis betydet, at maksimalprisen, for de foreninger,

som benytter den senest ansatte ejendomsværdi ved fastsæt-

telse af andelsværdien, har været fastlåst siden 2012. Det

har givet et øget incitament for andelsboligforeninger til

at vælge valuarvurderingen i stedet for den offentlige vurde-

ring som værdiansættelsesprincip, og dermed bidraget til en

betydelig stigning i efterspørgslen efter valuarvurderinger

af andelsboligejendomme. Siden 2014 har der været en mar-

kant stigning i antallet af valuarvurderede andelsboliger. I

2014 var det således ca. en tredjedel af andelsboligerne, som

var valuarvurderede, mens dette antal i 2022 var steget til 70

pct. Det svarer til en stigning på ca. 77.800 valuarvurderede

andelsboliger. Med en gennemsnitsstørrelse for valuarvurde-

rede andelsboligforeninger på 36 boliger, svarer det til en

stigning i størrelsesorden 2.200 årlige valuarvurderinger.

Andelsboligforeningerne har længe haft en forventning

om, at der på et tidspunkt ville komme en ny offentlig

vurdering af andelsboligejendomme. I forhold til at benyt-

te den offentlige vurdering fra 2012 ville en opdateret of-

fentlig vurdering være et mere reelt alternativt til valuarvur-

deringen. Med Folketingets vedtagelse af lov nr. 291 af

27/02/2021 (lov om ændring af ejendomsvurderingsloven

og forskellige andre love) blev den offentlige ejendoms-

værdiansættelse for andelsejendomme imidlertid endeligt af-

skaffet. Det må forventes, at afskaffelsen af den offentlige

vurdering af andelsboligejendomme vil føre til, at endnu

flere andelsboligforeninger – særligt i de større byer – i

fremtiden vil vælge valuarvurdering som værdiansættelses-

princip.

En vurdering af lovforslagets samlede betydning for mar-

kedet for valuarvurderinger er forbundet med betydelig usik-

kerhed. Det skyldes, at der er flere modsatrettede effekter

i spil, som er vanskelige at vurdere størrelsen af. I det

følgende illustreres størrelsesordenen af effekterne ved et

regneeksempel.

På den ene side må det forventes, at en del af de andelsbo-

ligforeninger, som i dag har valgt en valuarvurdering som

værdiansættelsesprincip, vil udnytte muligheden for at be-

nytte den samme valuarvurdering i enten 2 år eller 3 år i

træk. Det vil isoleret set reducere efterspørgslen efter valuar-

vurdering.

Særligt uden for de større byer, må det forventes at for-

eningerne har et incitament til at nøjes med at indhente en

valuarvurdering hvert tredje år i stedet for hvert år. Større

foreninger i de større byer vil derimod have et incitament

til (som i dag) at forny deres valuarvurdering hvert år for at

have en aktuel ejendomsvurdering i tilfælde af, at en bolig i

andelsboligforeningen skal sælges. Da udgiften til valuaren

kan fordeles ud på flere andelshavere i en større forening

vil udgiften til en valuarvurdering i en større forening være

mindre for den enkelte andelshaver.

Det vurderes, at der i dag er ca. 3.900 andelsboligforenin-

ger, som benytter en valuarvurdering. Hvis halvdelen af de

3.900 foreninger vælger at få en valuarvurdering hvert tredje

år (i stedet for hvert år) svarer det til, at efterspørgslen efter

valuarvurderinger vil falde med ca. 1.300 årlige valuarvur-

deringer (3.900 * 1/2 * 2/3).

På den anden side må det forventes, at flere andelsbolig-

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

foreninger – alt andet lige – vil vælge valuarvurdering som

værdiansættelsesprincip. Især i de større byer, vil mulighe-

den for at regulere den offentlige vurdering fra 2012 med

nettoprisindekset formentlig ikke være lige så attraktiv som

en valuarvurdering.

Det vurderes, at der i dag er ca. 2.000 andelsboligforenin-

ger, som benytter den offentlige 2012-vurdering. Det anslås

at omkring halvdelen af disse foreninger er beliggende i

de større byer. Hvis halvdelen af de 2.000 foreninger, som

i dag benytter den offentlige 2012-vurdering, vælger at ind-

hente en valuarvurdering (hvert tredje år), svarer det til, at

efterspørgslen efter valuarvurderinger vil stige med ca. 333

årlige valuarvurderinger (2.000 * 1/2 * 1/3).

Herudover må det forventes, at nogle af de andelsboligfor-

eninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdian-

sættelsesprincip, har afventet, at der bliver offentliggjort en

offentlig vurdering. Da det nu er afgjort, at der ikke kommer

en ny offentlig vurdering, må det forventes, at nogle af

disse foreninger i stedet vil indhente en valuarvurdering med

henblik på at få en aktuel værdiansættelse af deres ejendom.

Det vurderes, at der er ca. 1.600 andelsboligforeninger,

som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdiansættel-

sesprincip, hvoraf det anslås at omkring en femtedel er

beliggende i de større byer. Hvis en femtedel af de 1.600

foreninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som vær-

diansættelsesprincip, vælger at indhente en valuarvurdering

(hvert tredje år) svarer det til, at niveauet for efterspørgslen

efter valuarvurderinger vil stige med ca. 107 årlige valuar-

vurderinger (1.600 * 1/5 * 1/3).

Samlet set vil regneeksemplernes forskellige effekter be-

tyde, at det årlige niveau for efterspørgslen efter valuar-

vurderinger falder med 860 vurderinger (1.300 – 333 –

107). Det kan sammenlignes med at det, jf. ovenfor, anslås,

at niveauet for efterspørgslen efter valuarvurderinger i perio-

den 2014-2022 er steget med i størrelsesorden 2.200 vurde-

ringer årligt. Af disse vedrører ca. 500 vurderinger perioden

efter vedtagelsen af lovforslaget om at nedlægge ejendoms-

værdiopgørelsen af andelsboligejendomme.

Hvis det med stor usikkerhed skønnes, at lovforslaget

11. Sammenfattende skema

medfører, at efterspørgslen efter valuarvurderinger falder

med 860 vurderinger årligt, og en valuarvurdering i gen-

nemsnit koster 15.000 kr., svarer det til et årligt omsætnings-

fald på knap 13 mio. kr.

De agile principper vurderes ikke relevante for lovforsla-

get, idet forslaget ikke vurderes at ændre på virksomheders

muligheder for at teste, udvikle og anvende nye digitale

teknologier og forretningsmodeller.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konse-

kvenser for borgerne.

7. Klimamæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen klimamæssige konsekvenser.

8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen miljø- og naturmæssige konse-

kvenser.

9. Forholdet til EU-retten

Lovforslagets indeholder ikke EU-retlige aspekter.

10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 27. juni

2022 til den 18. august 2022 været sendt i høring hos føl-

gende myndigheder og organisationer m.v.:

Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesre-

præsentation, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Bo-

ligadvokater, Den Danske Dommerforening, Dommerfuld-

mægtigforeningen, EjendomDanmark, Ejerlejlighedernes

Landsforening, Finans Danmark, Forbrugerrådet Tænk, For-

eningen Danske Revisorer, FSR - danske revisorer, Grund-

ejernes Investeringsfond, Præsidenten for Vestre Landsret

og Præsidenten for Østre Landsret.

Positive konsekvenser/mindreudgifter Negative konsekvenser/merudgifter

(hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør (hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør

»Ingen«)

Økonomiske konsekvenser for stat, Ingen

kommuner og regioner

Implementeringskonsekvenser for

stat, kommuner og regioner

Ingen

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

Økonomiske konsekvenser for er-

hvervslivet

Ingen

Et fald i efterspørgslen efter valuar-

vurderinger som følge af andelsbolig-

foreningernes ændrede adfærd. Faldet

i omsætning skønnes med betydelig

usikkerhed at udgøre i størrelsesorden

13 mio. kr. årlig.

Administrative konsekvenser for

erhvervslivet

Administrative konsekvenser for

borgerne

Klimamæssige konsekvenser

Miljø- og naturmæssige konse-

kvenser

Ingen

Forholdet til EU-retten

Er i strid med de 5 principper for

implementering af erhvervsrettet

EU-regulering/Går videre end mi-

nimumskrav i EU-regulering (sæt

Lovforslaget indeholder ingen EU-retlige aspekter.

Nej

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Det følger af andelsboligloven § 5, stk. 2, 1. pkt., at ved

opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til

en af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskri-

des ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens

formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år

efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a,

når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en

udlejningsejendom.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til

pkt. 3.1.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af

§ 5, stk. 2, 1. pkt.,

indebærer, at bestem-

melsen også henviser til § 5, stk. 2, litra d, således at vær-

diansættelsesprincippet i litra d, jf. nr. 4, også kan danne

grundlag for fastsættelsen af andelsværdien iht. § 5, stk. 1.

Til nr. 2

Det følger af andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, at en

andelsboligforening, ved opgørelsen af foreningsformuen til

brug for fastsættelse af andelsværdien efter lovens § 5, stk.

1, kan fastsætte værdien af foreningens ejendom til den

kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag

af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og

som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen

og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til

pkt. 3.1.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af

§ 5, stk. 2, litra b,

indebærer, at gyldigheds-

perioden for en valuarvurdering ændres fra 18 til 42 måne-

der. Ændringen medfører således, at gyldighedsperioden for

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

valuarvurderinger forlænges med 24 måneder. Bestemmel-

sens øvrige formelle krav er uændrede.

Den forlængede gyldighedsperiode gælder fra lovens

ikrafttræden, 15. april 2024. Dette indebærer, at en forening,

der f.eks. har et regnskabsår, der følger kalenderåret, kan

anvende en valuarvurdering, der er udarbejdet ved udgan-

gen af 2023 til brug for foreningens 2023-regnskab, ved

fastsættelse af andelsværdierne på generalforsamlingerne i

april 2024, 2025 og 2026. Som anført under de almindelige

bemærkninger vil en forening dog efter retspraksis være for-

pligtet til at nedsætte prisen for andelen i en overdragelsessi-

tuation, hvis der er konstateret et fald i ejendomsværdien,

der har væsentlig betydning for andelsværdien.

Det er endvidere principielt muligt for en andelsboligfor-

ening at anvende en valuarvurdering, der f.eks. er udarbej-

det ultimo 2021 til brug for foreningens årsregnskab for

2021, ved fastsættelse af andelsværdien et år frem på en

generalforsamling i april 2024. Denne valuarvurdering kan

dog kun danne grundlag for fastsættelse af andelsværdien

på denne ene generalforsamling, idet gyldighedsperioden for

valuarvurderingen vil være udløbet medio 2025. Foreningen

skal således have udarbejdet en ny valuarvurdering ultimo

2024, til brug for fastsættelse af andelsværdien på general-

forsamlingen i april 2025, hvis den fortsat ønsker at basere

andelsværdiberegningen på en valuarvurdering af forenin-

gens ejendom. En forening, der værdiansætter ejendommen

iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, skal dog altid anven-

de den nyeste valuarvurdering. I det omfang en foreningen

har indhentet en valuarvurdering efter 2021, skal denne der-

for lægges til grund på generalforsamlingen i 2024.

Til nr. 3

Efter den gældende andelsboliglov § 5, stk. 2, litra c, kan

den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle regulerin-

ger efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendom-

me anvendes som grundlag ved fastsættelse af værdien af

foreningens ejendom til brug for beregning af andelsværdien

efter andelsboliglovens § 5, stk. 1.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til

pkt. 3.2.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af

§ 5, stk. 2, litra c,

hvorefter reguleringer

efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme

udgår af bestemmelsen, sker af ordensmæssige grunde og

indebærer ingen realitetsændring. Som anført i de almindeli-

ge bemærkninger er den hidtidige bestemmelses henvisning

til en eventuel årsregulering efter (den tidligere gældende)

§ 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme uden

reelt indhold.

Til nr. 4

Bestemmelsen i

§ 5, stk. 2, litra d,

er ny og indfører

en mulighed for at fastsætte andelsværdien iht. § 5, stk.

1, ud fra den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter

udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra først-

kommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem

til og med indekset for oktober i foreningens senest afslutte-

de regnskabsår.

Ændringen indfører et yderligere værdiansættelsesprincip

og indebærer, at der er to alternative muligheder for vær-

diansættelse baseret på den senest ansatte ejendomsværdi,

idet den hidtidige mulighed for at anvende den senest ansat-

te ejendomsværdi uden regulering er opretholdt. En forening

kan således vælge enten at basere andelsværdiberegningen

alene på den ansatte ejendomsværdi eller basere den på en

nettoprisindekseret ejendomsværdi.

Nettoprisindekset offentliggøres af Danmarks Statistik

den 10. eller første hverdag herefter i måneden efter indsam-

lingsmåneden. Det betyder, at f.eks. nettoprisindekset for

oktober offentliggøres ca. 10. november.

Nettoprisindekseringen skal beregnes ud fra udviklingen

i nettoprisindekset fra førstkommende månedsindeks efter

vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober

i foreningens senest afsluttede regnskabsår. Foreningerne

kan ikke vælge andre tidspunkter at indeksere ud fra og

kan således ikke vælge at basere indekseringen på nettopris-

indeks fra andre måneder eller år.

Den obligatoriske brug af bestemte indeks indebærer bl.a.,

at en forening ikke kan videreføre en indekseret ejendoms-

værdi fra et tidligere regnskab, f.eks. for at imødegå, at

andelsværdien falder i forhold til det forrige år som følge et

fald i nettoprisindekset for oktober i det indeværende regn-

skabsår i forhold til oktober i det forrige regnskabsår. Bru-

gen af en nettoprisindekseret ejendomsværdi har til formål

at sikre, at andelsværdien følger den almindelige prisudvik-

ling og dette ville ikke være tilfældet, hvis en forening kun-

ne vælge at undlade at regulere med udviklingen i indekset

i år med fald i oktoberindekset. Det bemærkes endvidere, at

et tilsvarende princip var gældende før 2012, da der løbende

blev ansat nye ejendomsværdier. En andelsboligforening,

der benyttede denne værdiansættelsesmetode, oplevede så-

ledes også, at andelsværdien faldt, når ejendomsværdierne

faldt generelt, idet dette slog igennem ved den efterfølgende

ansættelse af ejendomsværdien.

Ønsker en forening ikke at nettoprisindeksere i et år, må

den skifte til et af de andre vurderingsprincipper i § 5, stk.

2, litra a eller litra b, eller, om muligt, benytte en ”fastholdt

valuarvurdering” efter § 5, stk. 3. Den kan principielt også

vælge at anvende den rene ikke-indekserede senest ansatte

ejendomsværdi, jf. § 5, stk. 2, litra c, men dette vil næppe

være rationelt.

Som anført i afsnit 3.2.2 kan der være foretaget en om-

vurdering af en andelsboligejendom efter den almindelige

2012-vurdering. Den ejendomsværdi, der er ansat ved en

omvurdering er som udgangspunkt tilbagediskonteret til

prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Tilsvarende har andels-

boligejendomme, der er opført i perioden 1. oktober 2012 til

og med 30. september 2020, fået ansat en ejendomsværdi på

2012-niveau. Som udgangspunkt er den senest ansatte ejen-

domsværdi, for alle andelsboligejendomme, der har ansat en

ejendomsværdi, således ansat på baggrund af prisforholdene

pr. 1. oktober 2012.

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

I forbindelse med en revurdering af ejendomsværdien på

baggrund af en klage over en omvurdering, kan det imidler-

tid forekomme, at den ansatte ejendomsværdi efter revurde-

ringen, ikke er tilbagediskonteret til 2012-niveau, men er

baseret på prisforholdene på omvurderingstidspunktet. Det

kan således forekomme, at den senest ansatte ejendomsvær-

di ikke er baseret på prisforholdene pr. 1. oktober 2012, men

et senere prisniveau. Er dette tilfældet skal indekseringen

af ejendomsværdien ske med udviklingen i nettoprisindekset

fra det senere tidspunkt.

I normalsituationen, hvor den senest ansatte ejendomsvær-

di er ansat ud fra prisforholdene pr. 1. oktober 2012, er det

udviklingen i nettoprisindekset fra oktober 2012 og frem til

og med nettoprisindekset for oktober 2023, der skal anven-

des, når foreningen fastsætter andelsværdien på en general-

forsamling i foråret 2024 i forbindelse med en vedtagelse af

2023 regnskabet.

Er foreningens regnskabsår forskudt og f.eks. løber fra

1. juli til 30. juni, er det ligeledes nettoprisindekset for okto-

ber 2023, der skal danne grundlag for en indeksering ved

fastsættelse af andelsværdien i forbindelse med vedtagelsen

af regnskabet for perioden 1. juli 2023 til 30. juni 2024. Det-

te gælder også selvom generalforsamlingen eventuelt først

vedtager regnskabet og fastsætter andelsværdien i november

2024, efter at der er offentliggjort et nyt nettoprisindeks for

oktober 2024.

I de følgende tabeller vises udviklingen i nettoprisindek-

set fra og med nettoindekset for oktober 2012 til og med

oktober 2023 (Tabel 1), samt et eksempel på en indekseret

ejendomsværdi for en ejendom, der havde ansat en ejen-

domsværdi på 210 mio. kr. pr. 1. oktober 2012 (Tabel 2)

Tabel 1

Udviklingen i nettoprisindekset

Måned

Offentliggjorte net- Nettoprisindekset

toprisindeks

omregnet

(2015=100)

(okt. 2012=100)

98,2

98,9

99,6

100,2

100,7

102,3

103,1

103,8

104,0

106,7

117,7

118,3

100,000

100,713

101,426

102,037

102,546

104,175

104,990

105,707

105,906

108,656

119,857

120,468

Tabel 2

Udviklingen i ejendomsværdien

Måned

Okt. 2012

Okt. 2013

Okt. 2014

Okt. 2015

Okt. 2016

Okt. 2017

Okt. 2018

Okt. 2019

Okt. 2020

Okt. 2021

Okt. 2022

Okt. 2023

Ejendomsværdi

210.000.000

211.496.945

212.993.890

214.276.986

215.346.232

218.767.821

220.478.615

221.975.560

222.403.259

228.177.189

251.700.611

252.983.707

Indeks

100,000

100,713

101,426

102,037

102,546

104,175

104,990

105,707

105,906

108,656

119,857

120,468

Tabellen viser udvikling i den indekserede ejendomsværdi i perioden oktober 2012

– oktober 2023 for en ejendom, der har en ansat ejendomsværdi på 210 mio. kr. i

oktober 2012.

Okt. 2012

Okt. 2013

Okt. 2014

Okt. 2015

Okt. 2016

Okt. 2017

Okt. 2018

Okt. 2019

Okt. 2020

Okt. 2021

Okt. 2022

Okt. 2023

Hvis det lægges til grund, at den senest ansatte ejendoms-

værdi er ansat ud fra prisniveauet pr. 1. oktober 2012, og at

ejendommens værdi blev ansat til 210 mio. kr., kan andels-

boligforeningen nettoprisindeksregulere den senest ansatte

ejendomsværdi i regnskabet for 2023 således: 118,3/98,2 x

210.000.000 kr. = 252.983.707 kr., idet nettoprisindekset for

oktober 2012 udgjorde 98,2 og nettoprisindekset for oktober

2023 udgjorde 118,3, jf. Tabel 1 ovenfor. Alternativt kan

den nettoprisindekserede ejendomsværdi i oktober 2023 be-

regnes således: 120,468 x 210.000.000 kr. = 252.983.707

kr., jf. det omregnede indekstal for oktober 2023 i Tabel 1

og 2 ovenfor.

Eksemplet viser hvordan en senest ansat ejendomsværdi

baseret på prisforholdene i oktober 2012 kan nettoprisin-

deksreguleres til brug for fastsættelse af andelsværdien på

en generalforsamling f.eks. i april 2024, og dermed danne

grundlag for maksimalprisen efter andelsboliglovens § 5 for

overdragelser af andele fra den ordinære generalforsamling

i april 2024 og ét år frem til næste ordinære generalforsam-

ling i april 2025.

Er den senest ansatte ejendomsværdi baseret på prisfor-

holdene f.eks. pr. 1. oktober 2015, er det udviklingen i net-

toprisindekset fra oktober 2015 til oktober 2023 der skal an-

vendes. Er den ansatte værdi i 2015-prisniveau 210 mio. kan

den indekserede ejendomsværdi i oktober 2023 beregnes

som følger: 118,3/100,2 x 210.000.000 kr. = 247.034.132 kr.

Er den senest ansatte ejendomsværdi baseret på prisfor-

holdene f.eks. pr. 1. september 2017, skal indeksereingen

beregnes på tilsvarende måde, idet det er Danmarks Stati-

Tabellen viser Danmarks Statistiks nettoprisindeks i oktober i perioden 2012 – 2023

(kolonne 1) samt nettoprisindekset i samme periode omregnet med udgangspunkt i

nettoprisindekset i oktober 2012 (kolonne 2)

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

stiks nettoprisindeks for september 2017, der skal anvendes

i nævneren.

For at skabe transparens i andelsværdiberegningen, af

hensyn til både nuværende og kommende andelshavere og

de professionelle regnskabsbrugere, bør det fremgå klart af

foreningens årsregnskab, hvordan ejendommens værdi ind-

går i beregningen af andelsværdien. Det bør således oplyses,

hvilket værdiansættelsesprincip, der er anvendt og anvendes

den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklin-

gen i nettoprisindekset, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra

d, skal den senest ansatte ejendomsværdi og beregningen af

reguleringen, herunder de anvendte nettoprisindeks, fremgå.

Til nr. 5

Efter den gældende andelsboliglov § 5, stk. 5 skal prio-

ritetsgælden opgøres til pantebrevsrestgælden, når ejendom-

mens værdi, til brug for fastsættelse af andelsværdien iht. §

5, stk. 1, ansættes efter § 5, stk. 2, litra a. Ansættes værdien

efter litra b eller c, skal prioritetsgælden opgøres til kursvær-

dien.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til

pkt. 3.2.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ved ændringen af

§ 5, stk. 5, 2. pkt.,

fastsættes, at priori-

tetsgælden også skal opgøres til kursværdien, når værdien

af foreningens ejendom ansættes iht. § 5, stk. 2, litra d. Pri-

oritetsgælden skal således opgøres på samme måde, uanset

om ejendommen er værdiansat efter den senest ansatte ejen-

domsværdi, jf. § 5, stk. 2, litra c, eller den seneste ansatte

ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindek-

set, jf. § 5, stk. 2, litra d. Gælden skal ikke indeksreguleres.

Til § 2

Det foreslås, at loven træder i kraft den 15. april 2024.

Dette indebærer, at de ændrede regler finder anvendelse

for aftaler om overdragelser af andele, der indgås den 15.

april 2024 eller senere.

Efter den vejledende Normalvedtægt for private andels-

boligforeninger, skal foreningen afholde ordinær generalfor-

samling inden fire måneder efter regnskabsårets udløb, jf.

normalvedtægten § 21. Normalvedtægten indeholder ikke

regler, der fastlægger regnskabsåret, men hvis foreningens

regnskabsår følger kalenderåret, skal generalforsamlingen

afholdes inden udgangen af april. Ikrafttrædelsestidspunktet

giver mulighed for, at andelsboligforeningerne kan anvende

de ændrede værdiansættelsesprincipper til fastsættelse af an-

delsværdien på en ordinær generalforsamling fra og med 15.

april 2024.

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, da lov om

andelsboliger og andre boligfællesskaber ikke gælder for

Færøerne og Grønland, og ikke kan sættes i kraft for Færø-

erne og Grønland ved kongelig anordning.

L 111 - 2023-24 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra social- og boligministeren

Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering

Lovforslaget

§1

I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf. lov-

bekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020, som ændret ved

lov nr. 344 af 22. marts 2022, foretages følgende ændringer:

§ 5....

Stk. 2.

Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes

ejendommen til en af de i litra a-c nævnte værdier, der

ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen

i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i

de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes

efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhver-

velse af en udlejningsejendom:

a) Anskaffelsesprisen.

b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på

grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18

måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt

i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejnings-

ejendomme.

c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle regule-

ringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste

ejendomme.

Stk. 3.-4. ...

Stk. 5.

Ved opgørelse af foreningens formue efter stk.

2, litra a, fratrækkes prioritetsgæld i foreningens ejendom

opgjort til pantebrevsrestgælden. Ved opgørelsen efter litra

b og c fratrækkes prioritetsgælden opgjort til kursværdi,

for realkreditlån kursværdien af obligationsrestgælden, for

indekslån kursværdien af den indeksregulerede obligations-

restgæld.

Stk. 6.-16. ...

§ 5, stk. 2, 1. pkt.,

ændres »litra a-c« til: »litra a-d«.

I §

5, stk. 2, litra b,

ændres »18« til: »42«.

§ 5, stk. 2, litra c,

affattes således: »Den senest ansatte

ejendomsværdi.«.

§ 5, stk. 2,

indsættes som

litra d:

»d) Den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter ud-

viklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra først-

kommende månedsindeks efter vurderingsterminen og

frem til og med indekset for oktober i foreningens sene-

ste afsluttede regnskabsår.«

§ 5, stk. 5, 2. pkt.,

ændres: »litra b og c« til »litra b, c og

d«.