L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 41: Spm. om kommentar til henvendelse af 22/2-22 fra LLO vedr. foretræde om L 47 (Lov om leje), til indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 47
Offentligt

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22

L 47 - endeligt svar på spørgsmål 24

Offentligt

Folketingets Indenrigs- og Boligudvalg

Stormgade 2-6

1470 København K

Telefon 72 28 24 00

Sagsnr.

2021 - 2261

Doknr.

481785

Dato

13-01-2022

Svar på spørgsmål fra Indenrigs- og Boligudvalget stillet den 12. januar 2022.

Spørgsmål nr. 24:

”Ministeren bedes kommentere henvendelsen af 12. januar 2022 fra Lejernes Lands-

organisation om kommentar til behandlingen af L 47, jf. L 47 -

bilag 7”

Svar:

Jeg vil nedenfor gennemgå samt kommentere henvendelsen af 12. januar 2022 fra Le-

jernes Landsorganisation (herefter LLO).

Af henvendelsen fremgår følgende:

”Notatet undsiger forligskredsens egen kvalitetskontrol i form af pro-

fessor Hans Henrik Edlunds juridiske analyse. Det er uklart hvorfor

ministeren opfordrer til at følge professorens vurderinger i nogen

sammenhænge, men ikke i andre.”

Dette er ikke korrekt.

Når ministeriet udarbejder bemærkningerne, er det med ud-

gangspunkt i, hvad der med sikkerhed kan udledes af loven, forarbejderne og doms-

praksis. Litteraturen, herunder professorer inden for området, kan medvirke til forstå-

elsen af loven, forarbejderne og domspraksis.

Når det så er sagt, kan holdninger fra professorerne inden for området selvsagt ikke

stå alene, når det kommer til at fastslå med sikkerhed, hvad gældende ret er.

Når ministeriet i sin kvalitetskontrol har anvendt professor Hans Henrik Edlund er det

således i supplement til lovens ordlyd, forarbejderne og domspraksis. Ministeriet har i

det udarbejdede notat, vedlagt som

bilag 1,

som også nævnes af LLO, argumentet for,

hvorfor ministeriets fortolkning af lovgivningen ikke er enslydende med professor

Hans Henrik Edlunds fortolkning fsva. merleje-synspunktet.

Det bemærkes også i den forbindelse, at Hans Henrik Edlund under arbejdet med kva-

litetskontrol under sammenskrivningen er blevet bedt om at bekræfte, at bemærknin-

gerne i hans optik svarer til gældende ret, mens Hans Henrik Edlund omvendt har til-

kendegivet, at der ikke ham bekendt er retspraksis, som støtter merleje-synspunktet.

Af henvendelsen fremgår endvidere følgende:

”For at få sin konklusion til at passe, tillægger ministeriet ordene ”omkost-

ningsbestemt husleje” og ”omkostningsbestemt huslejeniveau” en anden betyd-

ning end den betydning som ministeriet selv tidligere har brugt.

L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 41: Spm. om kommentar til henvendelse af 22/2-22 fra LLO vedr. foretræde om L 47 (Lov om leje), til indenrigs- og boligministeren

Ministeriet bortforklarer den inkonsekvente brug med henvisning til at mål-

gruppen har været ”politikere og lægmænd” (s. 12). Dette på trods af, at or-

dene er faldet i Offentligt L 47 - Bilag 7 Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22

svar til Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens §5, stk. 2. Desu-

den er det brugt i et svar til boligudvalget, hvor inkonsekvensen kaldes

”uheldig”.

Endvidere har denne udvanding den ulempe, at ingen ved, hvad man taler

om. Hvis man mener at husleje fastsat både efter § 5, stk. 1 og § 5, stk. 2 kan

kaldes omkostningsbestemt husleje, mangler der et ord til den husleje, der

alene fastsættes efter BRL § 5, stk. 1 (se bl.a. nedenfor). Netop denne leje kal-

der man normalt omkostningsbestemt fordi den (i modsætning til § 5 stk. 2)

bestemmes af udlejers omkostninger.”

Som det også fremgår af det nævnte svar på BOU L 47 - spørgsmål 7, som vedlægges

som

bilag 2,

er det refererede svar fra Benedikte Kjær ikke afgivet med henblik på at

klarlægge de juridiske detaljer i reglerne om småejendomme og om, hvorvidt der kan

sammenlignes med lejemål omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, men på at

klarlægge, hvorvidt der er en materiel forskel imellem lejefastsættelsen for småejen-

domme og øvrige lejemål, omfattet af reglerne om lejefastsættelse efter det lejedes

værdi.

Når det kaldes ”uheldigt” menes der således, at svaret, som er møntet på noget andet,

ikke har haft øje for de nuancer, som nu kommer i spil ved denne problemstilling, som

der antageligvis ikke har været overvejet ved afgivelsen af svaret.

Jeg kan i det hele henvise til svaret vedlagt i bilag 2, hvor der bliver taget tilbundsgå-

ende stilling til det anførte.

Det andet punkt er efter min holdning også besvaret i vedlagte

bilag 1,

hvor det dels

bemærkes, at denne problemstilling generelt beror på et synspunkt om, at den om-

kostningsbestemte leje skal være en lav leje, hvilket ikke er altid er tilfældet.

Det er eksempelvis uomtvistet, at lejen for ikke-gennemgribende moderniserede leje-

mål beliggende i ejendomme taget i brug i perioden 1964 til 1991 er en omkostningsbe-

stemt leje. Som følge af det alternative afkast, som kan beregnes efter boligregulerings-

lovens § 9, stk. 2, vil lejen for lejemål omfattet af bestemmelsen, afhængig af ibrugtag-

ningsåret, imidlertid kunne beregnes til langt mere end det lejedes værdi, ja sågar

mere end den leje, som kan opnås, hvis lejen fastsattes frit.

På samme vis anses lejen fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som en om-

kostningsbestemt leje med et tillæg

–

eller forhøjet afkast om man vil, hvilket også

blev slået fast i dommen refereret i

GD 2007/46 B.

Den omkostningsbestemte leje er således ikke kendetegnet på størrelsen af lejen, men

ved at lejen kan reguleres efter boligreguleringslovens § 7, når der sker stigninger i

omkostningerne for ejendommen. Dette gælder for såvel lejemål med en leje fastsat ef-

ter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, som stk. 2, ligesom det er gældende, hvad enten

afkastet beregnes gennem en lejefastsættelse efter det lejedes værdi i henhold til bolig-

reguleringslovens § 5, stk. 2, eller efter boligreguleringslovens § 9, stk. 1 eller 2.

L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 41: Spm. om kommentar til henvendelse af 22/2-22 fra LLO vedr. foretræde om L 47 (Lov om leje), til indenrigs- og boligministeren

Det fremgår endvidere af henvendelsen:

”Som det fremgår af svaret til spm. Nr. 7, undsiger ministeriet sit eget tidligere

svar til boligudvalget om at sammenligningslejemål i sager om småhuse, skal

være reguleret efter § 5, stk. 1. Selvom dette fremgår direkte af svaret fra 2011.

Ministeriet mener, at dette svar bygger på en misforståelse af senere lovforar-

bejder, der var vedtaget i 1996 (altså 15 år gamle forarbejder til en lov). Det er

svært at se hvad undskyldningen i så fald skulle være.”

Der henvises til det ovenfor anførte for så vidt angår svar på BOU L 47 - spørgsmål 7.

Det kan desuden nævnes, at der er klar retspraksis, som slår fast, at der kan ske sam-

menligning med lejemål, som har en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5,

stk. 2, når lejen efterfølgende er omkostningsbestemt reguleret efter boligregulerings-

lovens § 7. Dette har desuden også støtte i lovens ordlyd, forarbejder og den juridiske

litteratur.

Uanset hvordan man måtte fortolke et tidligere udvalgssvar, kan det altså ikke ændre

på, at der kan sammenlignes med lejemål med en lejefastsættelse efter boligregule-

ringslovens § 5, stk. 2.

Herudover fremgår det af henvendelsen:

”Desuden

gav den tidligere minister ikke alene en henvisning, men også et ar-

gument, nemlig argumentet om skyggebudget: Hvis der mangler beviser, i

form af sammenligningslejemål, kan huslejenævnet indhente oplysninger om

udlejers omkostninger og lave et skyggebudget. Et skyggebudget følger reg-

lerne i § 5, stk. 1 og ikke § 5, stk. 2. Hvorfor skulle man tillade at sammenligne

med § 5, stk. 2- huslejer, som er dyrere end lejen efter skyggebudgetterne? Mi-

nisteriet afviser dog sit eget tidligere argument i notatet (s. 9-10), og mener

herefter ikke at det er problematisk.”

Der henvises til s. 9-10 i notatet, som klart beskriver holdningen. Der føres ikke i det

citerede nye argumenter, som der ikke tages stilling til i det i bilag 1 vedlagte notat.

Herefter følger det af henvendelsen:

•

”Ministeriet antager, at Folketinget i 1996 havde til hensigt at ændre

fortolkningen af småhusreglerne, selvom dette ikke er beskrevet i æn-

dringsloven.

Ministeriet mener, at fordi § 5, stk. 2 blev indført i 1996 for stor-

huse, må dette også få betydning for småhuse selvom ændringslo-

ven intet siger herom.

Man kunne nemt argumentere for det modsatte synspunkt: At

man naturligvis bør beskrive ændringen, hvis en (ellers uberørt)

eksisterende paragraf skal fortolkes anderledes efter en lovæn-

dring.

Ministeriet nævner desuden ikke, at den daværende boligminister

faktisk udtalte sig om konsekvenserne i 1996-lovændringen i be-

tænkningen:

L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 41: Spm. om kommentar til henvendelse af 22/2-22 fra LLO vedr. foretræde om L 47 (Lov om leje), til indenrigs- og boligministeren

”Boligministeren har endvidere over for

udvalget

tilkendegivet, at i henhold til § 29 c i boligregule-

ringsloven må lejen i en småejendom

ikke over-

stige den leje,

som betales for tilsvarende lejefor-

hold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kva-

litet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, og

hvor le-

jen er reguleret efter reglerne om omkost-

ningsbestemt leje.

Denne bemærkning er ikke kommet af sig selv, men er i stedet

kommet fordi partierne ønskede, at huslejen i småhuse ikke skulle

kunne fastsættes efter det lejedes værdi, ligesom ved den § 5, stk. 2,

man var ved at indføre. Bemærkningen er slet ikke nævnt i mini-

steriets notat.”

▪

Til dette skal jeg bemærke, at det efter ministeriets opfattelse savner argumenter, hvis

der i en eksisterende paragraf, som klart opsætter kriterierne for sammenligning,

nemlig, at 1) der skal sammenlignes med tilsvarende lejeforhold mht. beliggenhed, art,

størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, 2) det sammenlignelige lejeforhold

skal være omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV og 3) lejen i det

sammenlignelige lejeforhold skal være reguleret efter boligreguleringslovens § 7, skulle

kunne indlæses begrænsninger i denne klare ordlyd, fordi der indføres en ny lejefast-

sættelsesform, som efter dens indhold kan opfylde selvsamme klare ordlyd.

Det citerede fra daværende minister er ganske rigtigt ikke nævnt i notatet, men de af-

viger ikke fra forarbejderne, som er citeret i det i bilag 1 vedlagte notat. Der henvises til

siderne 3-8 i notat, hvor forarbejderne gennemgås.

Der skal desuden atter henvises til, at der er klar retspraksis for, at der kan ske denne

sammenligning.

I forhold til LLO´s konklusion skal jeg bemærke, at det er klart, at når professorerne

Jakob Juul-Sandberg og Hans Henrik Edlund anlægger en fortolkning, som ikke er i

overensstemmelse med ministeriets fortolkning, kan kun en af fortolkningerne være

korrekte. Som nævnt i svar på BOU L 47

–

spm. 23, vedlagt som

bilag 3,

er retspraksis

efter ministeriets opfattelse ikke endeligt klarlagt på dette område, hvorfor det bør

overlades til domstolene endeligt at afklare spørgsmålet.

Det er også af samme grund, at det vil være i strid med lejelovsforliget at vedtage mer-

leje-synspunktet som gældende ret, da dette vil indebære en risiko for væsentlige ma-

terielle ændringer i lejelovgivningen, som kan forrykke balancen.

Med venlig hilsen

Kaare Dybvad Bek

L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 41: Spm. om kommentar til henvendelse af 22/2-22 fra LLO vedr. foretræde om L 47 (Lov om leje), til indenrigs- og boligministeren

Bilag:

Bilag 1 - Notat om lejefastsættelsen i småejendomme ved sammenligning med 5.2-leje-

mål

Bilag 2 - BOU L 47 - svar på spm 7

Bilag 3 - BOU L 47 - svar på spm. 23