L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20, Boligudvalget 2019-20
L 176 Bilag 1, L 177 Bilag 1, L 178 Bilag 1
Offentligt

NOTAT

Dato

J. nr.

24. marts 2020

2020-1418

Høringsnotat

Notat om de indkomne høringssvar vedrørende forslag til lov om

midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligfor-

eninger og andre boligfællesskaber

(Karensperiode ved erhvervelse mv. af udlejningsejendomme og

lovfæstning af krav til opløsning af andelsboligforeninger)

Transport- og Boligministeriet hørte den 21. februar 2020 en række myndighe-

der, virksomheder og organisationer, jf. vedlagte høringsliste i bilag 1, over

udkast til forslag til lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Karens-

periode ved erhvervelse mv. af udlejningsejendomme og lovfæstning af krav til

opløsning af andelsboligforeninger). Høringsfristen udløb den 20. marts 2020.

1. Følgende myndigheder og organisationer har afgivet bemærkninger til lov-

forslaget:

Advokatrådet, Advokatsamfundet,

Andelsboligernes Fællesrepræsentation,

BOSAM, Byggesocietetet, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Ejendomsmægler-

forening

Erhvervsministeriet, Danske Lejere, Danske Udlejere, EjendomDan-

mark, Finans Danmark, Forsikring & Pension, FSR

–

Danske Revisorer, Husle-

je- og Beboerklagenævnsforeningen, Justitsministeriet,

Klima-, Energi- og

Forsyningsministeriet,

Lejernes Landsorganisation, P+.

2. Følgende myndigheder og organisationer har ikke haft bemærkninger til

lovforslaget:

Datatilsynet,

Den Danske Dommerforening,

Grundejernes Investeringsfond,

KL, Skatteministeriet, Social- og Indenrigsministeriet, Præsidenten for Vestre

Landsret, Præsidenten for Østre Landsret.

3. Følgende myndigheder og organisationer har ikke afgivet høringssvar til

lovforslaget:

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Beskæftigelsesministeriet, BL

–

Danmarks Almene Boliger, Bygherrefor-

eningen i Danmark, Dansk Byggeri, Dommerfuldmægtigforeningen, Fi-

nansministeriet, Kulturministeriet, Københavns Kommune, Landbrug &

Fødevarer, SAPU og Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet,

Statsministeriet.

4. Øvrige høringssvar

Transport- og Boligministeriet har herudover modtaget høringssvar fra følgen-

de høringsparter, som ikke er angivet på lovforslagets høringsliste:

Andelsboligforeningen Milebuen, Danske Advokater og Husen Advokater.

Bemærkninger til lovforslaget

I det følgende gengives hovedindholdet af de modtagne høringssvar til det

fremsatte lovforslag samt Transport- og Boligministeriets bemærkninger hertil.

Bemærkninger af generel politisk karakter samt forslag og bemærkninger, der

ikke vedrører det fremsatte lovforslag, herunder forslag til anden regulering,

der ikke er indeholdt i lovforslaget, indgår ikke i notatet.

Transport- og Boligministeriet kan for en fuldstændig gennemgang af samtlige

indsendte synspunkter henvise til høringssvarene, som er sendt til Folketingets

Boligudvalg.

1. Karensperiodens længde

Danmarks Lejerforening

ser gerne, at karensperioden forlænges til 10 år med

henblik på at beskytte lejeniveauet effektivt.

Danske Lejere

anfører, at den foreslåede længde af karensperioden mindsker

betydningen af indgrebet og vil kunne afstedkomme ønske fra udlejernes side

om flere tidsbegrænsede lejemål.

Transport- og Boligministeriet

bemærker hertil, at karensperioden på 5 år er

fastsat under hensyntagen til dels at opnå den ønskede effekt i forhold til be-

skyttelse af lejeniveauet og dels at begrænse foranstaltningen til det nødvendi-

ge.

Ministeriet er opmærksomt på de afledte konsekvenser af den foreslåede ka-

rensperiode, herunder ift. prisfastsættelse og prisdannelse, der vurderes at væ-

re begrænsede til det mindst mulige henset til formålet med karensperioden.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

2. Lovforslagets generelle terminologi

Side 2/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Danmarks Lejerforening

anfører, at begrebet ”lejemål” ikke kan anvendes til at

beskrive lejlighed eller lokale, idet begrebet reelt betyder lejeaftale eller lejefor-

hold.

Danmarks Lejerforening

foreslår endvidere, at

”kontrolskifte” erstattes af

”ejerskifte” eller ”udlejersuccession”, og at

begrebet

”ultimative ejere”

i lov-

forslaget bør

erstattes med ”reelle ejere”.

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i

Danmark

bemærker, at

ordene ”ejendomsretten” i stk. 4, nr. 1 og ”ultimative

ejere” i stk. 4, nr. 3 mere præcist kunne erstattes af henholdsvis ”overgang af

ejerandele” og ”overgang af reelle ejere”.

Danske Lejere

bemærker, at der er forskel på terminologien vedrørende til-

budspligt (ejerskifte) og terminologien vedrørende karensperioden (kontrol-

skifte).

Advokatrådet

anfører, at ”kontrolskifte” er et nyt juridisk begreb, som søges

nærmere defineret i de følgende numre 1-8.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at det kan være

hensigtsmæssigt at præcisere, at der med ”ejendomsretten” sigtes til overgan-

gen af ejerandele, og at der med ultimative ejere sigtes til samme kreds af ejere,

der omfattes af begrebet ”reelle ejere”. Begrebet ”lejemål” er ikke anvendt fuld-

stændig entydig i dansk lovgivning, og det omfatter således både selve lejeafta-

len i nogen henseender og den fysiske lejlighed i andre henseender. Af denne

grund finder ministeriet ikke behov for at foretage redaktionelle justeringer i

lovforslaget for så vidt angår dette begreb.

Begrebet ”kontrolskifte” er anvendt i lovforslaget

fordi der sigtes mod en brede-

re kategori af overgang af rettigheder end et egentligt ejerskifte eller overgang

af retten til ejerandele. Lovforslaget sigter således også mod at omfatte tilfælde,

hvor der indgås optionsaftaler eller overdrages visse økonomiske rettigheder.

Der vil derfor være tale om andre situationer end de, der reguleres i relation til

spørgsmålet om tilbudspligt.

Det indstilles, at lovforslaget med de nævnte præciseringer vedrørende ejeran-

dele og reelle ejere fastholdes.

3. § 5, stk. 4, nr. 1 - Kontrolskifte ved overgang af ejendomsret

FinansDanmark

bemærker, at det bør fremgå af § 5, stk. 4, at fuldbyrdelse af

pant eller anden sikkerhed ikke i sig selv betragtes som et kontrolskifte, når det

medfører omdannelse af en andelsboligforening til en udlejningsejendom, jf. §

5, stk. 5, nr. 3.

Side 3/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at undtagelsen vedrøren-

de omdannelse af andelsboligforeninger, jf. forslaget til § 5, stk. 5, nr. 3, sigter

mod situationer, hvor andelshaverne træffer beslutning om opløsning og om-

dannelse. Det fremgår af de specielle bemærkninger til bestemmelsen, at

der

Side 4/2121

ikke foreligger et kontrolskifte, hvis en andelsboligforeningsejendom om-

dannes til udlejningsejendom, herunder ved overgang eller overdragelse af

ejendomsretten til andelshaverne eller til tredjemand, og alle senere videre-

salg, når andelsboligforeningen er stiftet før lovens ikrafttræden. Bestem-

melsen gælder således også ved en omdannelse, der er foranlediget af at

andelsboligforening har økonomiske problemer/er nødlidende, herunder ved

tvangsauktion.

Danske Advokater

anfører, at det forhold, at fuldbyrdelse af pant er omfattet af

definitionen på et kontrolskifte indebærer, at ejendomme, der sælges på

tvangsauktion omfattes af reglerne, hvilket vil have negativ betydning for

salgsprisen og en afsmittende virkning ved långivning til eksisterende ejere.

Danske Advokater

bemærker endvidere, at definitionen på kontrolskifte som

erhvervelse af 50 % af ”ejendomsretten” er upræcis, og at det med fordel kan

erstattes af begrebet

”ejerandele”.

Danske Udlejere

anfører, at der er mange andre former for hel eller delvis ejer-

skifte end anført i bestemmelsen, og det fremgår ikke klart, om det alene er de

opregnede eksempler, der betragtes som kontrolskifte, og dermed om paragraf-

fen skal fortolkes indskrænkende eller udvidende.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

der vil være afledte øko-

nomiske konsekvenser af reglerne om kontrolskifte og karensperiode. Det giver

ikke i sig selv anledning til at ændre lovforslaget. Forslaget om præcisering

vedrørende ”ejendomsretten” og ”ejerandele”

er imødekommet, jf. ovenfor.

Ministeriet skal i øvrigt imødekomme ønsket om en præcisering af situationer-

ne, hvor der sker kontrolskifte, hvorfor den foreslåede boligreguleringslovs § 5,

stk. 4, nr. 8 præciseres i overensstemmelse hermed.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

EjendomDanmark

bemærker, at der ved delsalg af ejendommen kan forekom-

me situationer, hvor der udløses et kontrolskifte, hvilket vil påføre f.eks. min-

dretals- eller ligedelsejere en byrde, selv om de pågældende ikke har medvirket

til transaktionen.

EjendomDanmark

bemærker endvidere, at reglerne om kontrolskifte ved ak-

kumuleret overgang af ejerandel de facto vil have tilbagevirkende kraft og mu-

ligvis have ekspropriativ karakter, hvilket bør afklares med Justitsministeriets

lovkontor.

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

EjendomDanmark

foreslår, at et kontrolskifte alene udløses, hvis der inden for

en periode på 2-3 år overdrages mere end 50 % af kapitalandelene.

Advokatrådet

anfører, at for at sikre formålet med bestemmelsen kunne denne

suppleres med en tidsmæssig begrænsning for at forhindre, at der over en år-

række i små bider under 50 % kan ske overdragelse af ejerandele, som således

efter 2-3 år er oppe på en samlet overdragelse på mere end 50 % af ejerandele-

ne. Den tidsmæssige afgrænsning bør i så tilfælde være samme længde som

karensperioden.Transport-

og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at rets-

virkningen af et kontrolskifte indtræder for hele lejemålet eller den ejendom,

hvori lejemålet indgår. Selv om kontrolskifte måtte foreligge i en situation, hvor

ikke alle ejere af en udlejningsejendom måtte have medvirket til transaktionen,

vil der således være behov for at varetage det overordnede boligpolitiske formål

om beskyttelse af lejeniveauet.

Efter ministeriets opfattelse har lovforslaget ikke hverken i praksis eller ifølge

loven tilbagevirkende kraft, og det er ligeledes vurderingen, at lovforslaget ikke

udgør et ekspropriativt indgreb efter grundlovens § 73.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

4. § 5, stk. 4, nr. 2

–

Overgang eller overdragelse af bestemmen-

de indflydelse

Danske Advokater

anfører, at kontrolskifte ved direkte eller indirekte overgang

af bestemmende indflydelse vil slå igennem på store ejendomskoncerner og

pensionskasser, hvorfor de eventuelle konsekvenser heraf bør undersøges

nærmere.

Forsikring & Pension

bemærker, at det bør være klart, hvorvidt en fusion eller

lignende selskabsmæssig transaktion i pensionssektoren udløser et kontrolskif-

te.

Pensionskassen P+

anfører, at lovforslaget ikke omtaler fusioner mellem pen-

sionskasser, og at det derfor er uklart, hvorvidt en fusion mellem to pensions-

kasser skal opfattes som et kontrolskifte, der udløser en karensperiode for en

ejendom, der allerede er ejet af én af parterne i fusionen.

Advokatrådet

bemærker, at det i bemærkningerne til bestemmelsen henvises

til selskabslovens §§ 6-7 således, at der ved bestemmende indflydelse forstås

den selskabsretlige definition heraf, jf. selskabslovens § 7, stk. 1-5. Det er Advo-

katrådets vurdering, at denne kobling med fordel kunne fremgå mere tydeligt i

selve lovteksten.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at en fusion mel-

lem to juridiske personer kan udløse et kontrolskifte som følge af overdragelse

Side 5/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

eller overgang af bestemmende indflydelse, hvis det indebærer, at der sker et

skifte af bestemmende indflydelse over lejemålet eller den ejendom, hvori le-

jemålet indgår. Afhængig af fusionens karakter (egentlig eller uegentlig fusion)

og de ejendomme, der indgår i fusionen, vil der således kunne udløses et kon-

trolskifte.

Ministeriet skal imødekomme en yderligere præcision af henvisningen til sel-

skabslovens §§ 6-7 i bemærkningerne, men vurderer det ikke nødvendigt, at

dette fremgår af selve lovteksten.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

5. § 5, stk. 4, nr. 3

–

Udskiftning af de ultimative ejere

Danske Advokater

opfordrer til at bestemmelsens rækkevidde og ordlyd præci-

seres, idet det afgørende må være, om der sker et skifte af mindst 50 % af ejer-

andelene.

Danske Advokater

bemærker endvidere, at det for nogle institutionelle investo-

rer, fonde og børsnoterede selskaber vil være den registrerede bestyrelse, der er

de ultimative ejere, og at den naturlige udskiftning af bestyrelsen vil udløse et

kontrolskifte og dermed forlænge karensperioden. Eftersom det alene er alme-

ne fonde, der er undtaget fra kravet, kan det afstedkomme pres på andre fonde

for at ændre deres formålsbestemmelse, og for børsnoterede selskaber vil det

være en stor og omkostningskrævende opgave at konstatere, hvorvidt der er

sket en udskiftning af mere end 50 % af ejerne.

Advokatrådet

bemærker, at som bestemmelsen er udformet, er det ikke præ-

cist angivet, hvad der forstås ved: ”Et skifte af mindst 50 % af de ultimative

ejere”. Det bør præciseres i bestemmelsen, hvorvidt det er ejerantal eller ejer-

andele. Det er Advokatrådets vurdering, at det mest retvisende vil være, at det i

bestemmelsen præciseres, at der er tale om skift af mindst 50 % af de ultimati-

ve ejerandele, da kontrolskifte netop er et ejerskifte af mere end 50 % af ejen-

domsretten.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at bestemmelsen har til

formål at sikre, at bestemmelserne om udløsning af en karensperiode ved kon-

trolskifte ikke kan omgås ved at overdrage ejerandele længere oppe i en ejer-

struktur. Almene fonde er undtaget fra bestemmelsen, hvorimod erhvervsdri-

vende fonde ikke er undtaget. Ministeriet finder, at de hensyn, der begrunder,

at almene fonde er undtaget fra reglen for så vidt angår udskiftning af bestyrel-

sens medlemmer også gør sig gældende for erhvervsdrivende fonde. Lovforsla-

gets specielle bemærkninger tilrettes i overensstemmelse hermed. Det forhold,

at det vil være ressourcekrævende at følge op på ændringer i det reelle ejerskab,

kan ikke begrunde en ændring af lovforslaget.

Side 6/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes, idet det dog præciseres, at undtagelsen

vedrørende almene fonde også omfatter de erhvervsdrivende fonde, ligesom

det præciseres, at der er tale om det reelle ejerskab.

6. § 5, stk. 5, nr. 4 - overdragelse eller overgang af det økonomi-

ske afkast

FinansDanmark

bemærker, at den foreslåede definition på et kontrolskifte i §

5, stk. 4, nr. 4, vil være unødigt hård for panthavere, der overtager administra-

tionen af ejendomme ved nødlidende ejendomme, idet der ikke er tale om et

planlagt ejerskifte, og at der derfor ikke bør indtræde et kontrolskifte, når

panthaver træder til pantet, eller når panthaver videresælger ejendommen til

tredjemand.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at en overgang af det øko-

nomiske afkast vil være omfattet, også selv om det er en panthaver, der overta-

ger dette. Var det ikke tilfældet, kunne reglerne om karensperioden omgås ved

at fremkalde en misligholdelsessituation, hvor en panthaver overtager det øko-

nomiske afkast eller selve ejendommen. Der kan således godt være tale om et

planlagt ejerskifte, der blot gennemføres via en panthaver.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

7. § 5, stk. 5, nr. 6

–

Optioner

EjendomDanmark

bemærker, at de foreslåede bestemmelser i § 5, stk. 4, nr. 7,

blokerer for, at seriøse og ordentlige ejendomsinvestorer får adgang til at aftale

optioner og indgå betingede aftaler om køb og salg af udlejningsejendomme.

Derfor foreslås det, at karensperioden først skal gælde fra det tidspunkt, hvor

der er indgået bindende aftale om ejendommes overdragelse mellem køber og

sælger.

EjendomDanmark

anfører endvidere, at der ikke er taget højde for, hvordan

man håndterer den situation, hvor en handel alligevel ikke effektueres, og at

det logiske udfald i en sådan situation må være, at karensperioden bortfalder

med tilbagevirkende kraft med den konsekvens, at huslejen måske skal efterre-

guleres for lejekontrakter indgået i den periode, hvor køberetten eller optionen

har kunne gøres gældende.

Danske Advokater

har anført, at det bør præciseres, at det er en betingelse for

at optionsaftaler/aftaler om forkøbsret og betingede aftaler udløser en karens-

periode, at de pågældende aftaler gennemføres.

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i

Danmark

anfører, at det forekommer uklart, hvornår bestemmelsen i stk. 4, nr.

Side 7/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

6, finder anvendelse, og at det bør præciseres, at bestemmelsen ikke finder

anvendelse, hvor der er indrømmet en begunstiget en forkøbsret.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at formålet med

den foreslåede bestemmelse er at udløse kontrolskifte i tilfælde, hvor der ind-

gås eller overdrages en optionsaftale, der reelt ville indebære et kontrolskifte

efter § 5, stk. 4, nr. 1-5, hvis den blev gennemført, idet bestemmelsen tilsigter at

udløse den potentielle realitet bag optionen; nemlig at der opnås en ret vedrø-

rende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet er beliggende, som i sig selv

ville indebære et kontrolskifte, hvis den blev realiseret. Indeholdt lovforslaget

ikke den foreslåede bestemmelse, ville reglerne om karensperioden efter om-

stændighederne kunne omgås.

I en situation hvor en handel ikke effektueres, dvs. hvor en option ikke udnyttes

efter sit indhold, vil der i henhold til den foreslåede bestemmelse være indtrådt

kontrolskifte allerede ved indgåelsen eller overdragelsen af en aftale indehol-

dende en option. Selv om optionen ikke måtte blive udnyttet, vil der således

være sket et kontrolskifte. Ministeriet kan tiltræde, at hvis en optionsaftale

ophører uden at være udnyttet, udgør den ikke længere et kontrolskifte. Dette

præciseres i de specielle bemærkninger til § 5, stk. 4, nr. 6.

Transport- og Boligministeriet

er enig i, at den foreslåede bestemmelse ikke

skal omfatte tilfælde, hvor der er aftalt en forkøbsret. Bemærkningerne herom i

de specielle bemærkninger udgår derfor.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes, idet omtalen af forkøbsret i de speciel-

le bemærkninger dog udgår, og idet det præciseres, at optionsaftaler, der ophø-

rer uden at være udnyttet, ikke udløser et kontrolskifte, hvorved retsstillingen

svarer til det, der gælder for betingede aftaler, der ikke gennemføres.

8. § 5, stk. 5, nr. 7

–

indgåelse eller overdragelse af betingede af-

taler

Danske Advokater

har anført, at det bør præciseres, at det er en betingelse for

at optionsaftaler/aftaler om forkøbsret og betingede aftaler udløser en karens-

periode, at de pågældende aftaler gennemføres.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at indgåelse eller overdra-

gelsen af en betinget aftale udløser et kontrolskifte på de i bestemmelsen anfør-

te vilkår, og at kontrolskiftet indtræder allerede ved indgåelsen eller overdra-

gelsen. Som det fremgår af de specielle bemærkninger, foreligger der ikke et

kontrolskifte, hvis den betingede aftale ikke får virkning efter sit indhold.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

9. § 5, stk. 5, nr. 8

–

kombinerede transaktioner

Side 8/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i

Danmark

har bemærket, at det findes relevant at indføre en tidsmæssig over-

grænse, da kontrolskifter kan foregå successivt, således at der skal ses bort fra

transaktioner, der er foregået for mere end f.eks. 5 år siden.

FinansDanmark

bemærker, at det for at undgå tvivl bør præciseres, om der er

en tidsbegrænsning for, hvornår f.eks. flere overdragelser af rettigheder kan ske

over en længere årrække tilsammen kan udgøre et kontrolskifte.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at vurderingen af, hvor-

vidt der er sket et kontrolskifte sker på baggrund af de dispositioner og begi-

venheder, der er henholdsvis foretaget og indtruffet siden sidste kontrolskifte.

Det sidste kontrolskifte kan godt ligge mere end 5 år tilbage i tiden, og det vil

herefter være afgørende, hvorvidt der siden sidste kontrolskifte måtte være sket

et nyt kontrolskifte.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

10. § 5, stk. 5, nr. 1 - Undtagelse vedrørende arveloven

FinansDanmark

bemærker, at generationsskifte ikke er undtaget fra karenspe-

rioden, hvilket kan få uhensigtsmæssig effekt for generationsskifte på området.

Generationsskifter bør efter FinansDanmarks opfattelse undtages fra karenspe-

rioden på lige fod med arv, da det ikke er ualmindeligt, at der ved generations-

skifter er behov for at lave tillægsbelåning i ejendommen for at betale forskelli-

ge skatter og afgifter. Hvis ejendommene samtidig falder i værdi som følge af

en karensperiode, vil det ramme disse situationer særligt hårdt.

EjendomDanmark

anfører, at generationsskifte i levende live bør sidestilles

med arv, så man i familierne og blandt nærtstående selv kan tilrettelægge suc-

cession på en hensigtsmæssig måde, og at det vil være helt afgørende for opret-

holdelse af danske familieejendomsselskaber på ejendomsmarkedet at der gen-

nemføres denne ligestilling.

Husen Advokater

anfører, at undtagelsen også bør omfatte generationsskifte,

der gennemføres i levende live, overdragelse mellem ægtefæller samt overdra-

gelser til hidtidig medejer.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at generationsskif-

te, der ikke har en fast og entydig definition, reelt vil indebære en eller flere af

de dispositioner, der udløser et kontrolskifte efter bestemmelserne i de foreslå-

ede bestemmelser i § 5, stk. 4, nr. 1-8. Hvis der blev indført undtagelser i relati-

on til generationsskifte i levende live, ville der kunne ske en omfattende udvan-

ding af karensperiodens effektive virkning, idet overdragelse af lejemål herefter

ville kunne gennemføres uden at udløse kontrolskifte og dermed en ny karens-

periode.

Side 9/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

Justitsministeriet

bemærker, at arveloven giver mulighed for, at længstlevende

ægtefæller kan sidde i uskiftet bo, jf. arvelovens § 26, hvorefter længstlevende

ægtefælle når som helst kan skifte med enkelte livsarvinger, eller foretage et

delvist skifte med samtlige. Dette indebærer, at arveskiftet delvist er udtryk for

en viljesdisposition. Den længstlevende ægtefælle kan således foretage disposi-

tioner der kan have karakter af aftale med livsarvingerne, og med den nuvæ-

rende formulering af bestemmelsen, vil det falde ind under undtagelsen.

Omvendt kan det have en sådan konsekvens, hvis uskiftet bo ikke falder ind

under undtagelsen i § 5, stk. 5, nr. 1, at længstlevende ægtefælle kan have svæ-

rere ved at sidde i uskiftet bo, fordi arveladers særlivsarvinger ikke vil samtykke

til det uskiftede bo, da en karensperiode vil blive udskudt til tidspunktet for

skiftet med længstlevende ægtefælle fremfor tidspunktet for arveladerens død.

Justitsministeriet

foreslår derfor, at det af disse grunde overvejes, om mulighe-

den for at sidde i uskiftet bo med livsarvinger skal falde ind under den nuvæ-

rende undtagelse.

Justitsministeriet

foreslår endelig, at det kan overvejes, hvorvidt undtagelsen

bør omfatte ægtefælleskifte. Da reglerne om retsvirkningerne af skilsmisse fin-

des i lov om ægtefællers økonomiske forhold, bør en sådan overvejelse tages

med Social- og Indenrigsministeriet

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at undtagelsen

vedrørende skifte efter arveloven specifikt er indføjet for at undgå uhensigts-

mæssige konsekvenser, der ikke er udløst af viljesdispositioner. Ministeriet er

enig i, at der også i relation til udskiftet bo efter arvelovens § 26 kan være

samme hensyn at varetage. Noget tilsvarende gør sig imidlertid ikke gældende i

forhold til ægtefælleskifte, der alene udløses af viljesdispositioner.

Det indstilles, at bestemmelserne i undtagelsen i § 5, stk. 5, nr. 1, ændres, så

undtagelsen også omfatter tilfælde, hvor efterlevende ægtefælle sidder i uskiftet

bo efter arvelovens § 26. I øvrigt fastholdes lovforslaget.

11. § 5, stk. 5, nr. 3 - Undtagelse vedrørende andelsboligforenin-

ger

FSR

anfører, at det ikke er hensigtsmæssigt, at der i lovforslaget sondres mel-

lem andelsboligforeninger, der er stiftet henholdsvis før og efter lovens ikraft-

træden, idet nystiftede andelsboligforeninger allerede er underlagt meget strik-

se finansieringsregler i en periode på 2 år, hvor foreningen er bundet til kost-

prisen for ejendommen som grundlag for andelsværdiberegningen.

Side 10/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Husen Advokater

bemærker, at undtagelsen af andelsboligforeningerne for

karensperioden medfører, at der ikke er lighed for loven i salgssituationen, når

der udløses tilbudspligt og ejendommen skal vurderes som en udlejningsejen-

dom, men andelsboligforeningen umiddelbart efter stiftelsen kan opskrive

ejendommens værdi.

Ejendom Danmark

bemærker, at det hverken forekommer hensigtsmæssigt

eller retfærdigt, at karensperioden kun fritages for ”gamle” andelsboligforenin-

ger, mens nye andelsboligforeninger skal være underlagt reglerne.

Andelsboligforeningen Milebuen

ser undtagelsen fra karensperioden som en

god måde at sikre værdien af andelsboligforeningernes ejendom mod det fald i

valuarvurderingerne.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at der med den politiske

aftale om initiativer mod kortsigtende investeringer i udlejningsejendomme er

aftalt en karensperiode, et øget energikrav, en huslejebremse og en styrkelse af

lejerne rettigheder. Aftaleparterne er enige om at initiativerne ikke skal have

negative konsekvenser for andelsboliger. Der er derfor blandt andet aftalt en

undtagelse fra karensperiode ved omdannelse af andelsboligejendomme til

udlejningsejendomme og en mulighed for at fastholde valuarvurderinger no-

minelt. Da undtagelsen fra karensperioden generelt vil kunne føre til højere

værdiansættelse af andelsboligejendomme end udlejningsejendomme, er det

endvidere aftalt at lovfæste et tilslutningskrav

fra 4/5 af andelshaverne for op-

løsning af en andelsboligforening. En sådan lovfæstning vil alt andet lige bidra-

ge til, at en undtagelse fra spekulantstoppet ikke fører til et utilsigtet øget pres

på foreningerne til frivillig opløsning.

Bestemmelsen om undtagelsen er udformet, så den alene gælder for andelsbo-

ligforeninger, der er stiftet før lovens ikrafttræden den 1. juli 2020. Det fremgår

af lovbemærkningerne, at andelsboligforeninger, der stiftes ved overtagelse af

en udlejningsejendom efter lejeloven regler om tilbudspligt, efter lejelovens §

103, skal tilbydes at overtage ejendommen til samme købesum, kontante udbe-

taling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Dette inde-

bærer, at en andelsboligforenings overtagelse af en udlejningsejendom på an-

delsbasis efter lovens ikrafttræden vil ske til en pris, hvor effekten af karenspe-

rioden indgår. En undtagelsen fra karensperioden for andelsboligforeninger,

der stiftes efter lovens ikrafttræden, ville indebære at foreningerne efter over-

tagelse af ejendommen efterfølgende kunne kapitalisere den merpris de efter-

følgende ville kunne få ved at sælge ejendommen uden en karensperiode.

En sådan potentiel kapitalisering har ikke været hensigten.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

Side 11/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Finans Danmark

finder det positivt, at andelsboligforeningsejendomme und-

tages fra karensperioden. Organisationen påpeger dog, at ved at undtage an-

delsboligforeningsejendomme fra karensperioden, kommer der til at gælde to

forskellige værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeningsejendomme og

udlejningsejendomme, og der vil være behov for en afklaring af, hvordan det

skal håndteres i praksis.

Dansk Ejendomsmæglerforening

bemærker, at en undtagelse af karensperio-

den skaber flere tekniske typer af udlejningsejendomme, hvilket vil betyde, at

andelsboligforeningers ejendomme skal vurderes som udlejningsejendomme i

den særlige kategori, hvor karensperioden ikke er gældende. For hver gang der

opereres med endnu en teknisk, teoretisk forudsætning i valuarvurderingen,

fjerner denne sig yderligere fra den virkelighed den forudsættes at ramme efter

andelsboliglovens § 5.

Dansk Ejendomsmæglerforening

indstiller, at der finder en notering eller regi-

strering sted, så det er offentligt tilgængeligt dokumenteret, at en ejendom var

ejet af en andelsboligforening den 1. juli 2020.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at undtagelsen fra ka-

rensperioden vil indebære, at eksisterende andelsboligforeninger ikke oplever

værditab som følge af karensperioden. Ejendommene vil stadig skulle vurderes

som udlejningsejendomme som anført i andelsboligloven § 5, dog som udlej-

ningsejendomme uden karensperiode.

Ministeriet er i dialog med Dansk Ejendomsmæglerforening, som er opmærk-

som på problemstillingen og vil foretage de nødvendige ændringer af vejled-

ningen til branchenorm for valuarvurderinger. I forhold til registrering under-

søger ministeriet mulighederne i forhold til, at en ejendoms status som andels-

boligejendom registreres i BBR.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

12. § 5, stk. 5, nr. 4 - Undtagelse vedrørende energiforbedring

FinansDanmark

bemærker, at der bakkes op om den grønne og bæredygtige

omstilling, men at den 2-årige periode nævnt i § 5, stk. 5, nr. 4, forekommer

uhensigtsmæssig og inkonsistent i forhold til lovforslaget om øgede energikrav,

hvor der ikke gælder krav om, at energiforbedringerne er gennemført inden for

en bestemt periode.

EjendomDanmark vurderer, at fritagelsesmuligheden i § 5, stk. 5, nr. 4, kun får

symbolsk betydning med mindre forslaget justeres, så beløbsgrænsen skal ud-

måles i forhold til udlejers bruttoinvestering i stedet for, at det kun er forbed-

ringsandelen, der tæller med.

Side 12/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i

Danmark

antager, at som bestemmelsen er formuleret, må også arbejder ud-

ført inde i lejlighederne indgå i beregningen af beløbet, men at forholdet bør

præciseres.

Byggesocietetet

bemærker, at beløbskravet på kr. 3.000 pr. kvm. er meget højt,

og foreslår, at der indføres særregler for fredede ejendomme og de ejendomme,

der er bevaringsværdige og klassificerede med SAVE-værdi 1-4.

Danske Udlejere

anfører, at det ikke findes acceptabelt og ikke har en sam-

menhæng med reglerne om kontrolskifte, når karensperioden kan tilsidesættes

ved at foretage nogle ekstraordinære store investeringer på energiområdet.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at perioden på 2 år er

valgt for at sikre en målrettet og mærkbar energirenovering over forholdsvis

kort tid. Beløbet på kr. 3.000 udgøres af den rene forbedringsudgift, da det vil

være særdeles vanskeligt i stedet at inddrage udlejers bruttoinvestering, herun-

der vedligeholdelsesudgifter, hvilket i øvrigt heller ikke vil afspejle den reelle

værdi af renoveringen. Ministeriet er enig i, at bestemmelsen også omfatter

arbejde udført inde i lejlighederne. Der er ikke grundlag for at indføre særregler

for fredede eller særligt bevaringsværdige ejendomme.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes, idet det præciseres i de specielle be-

mærkninger, at arbejdet udført inde i lejlighederne også indgår i beregninger-

ne.

13. § 5, stk. 5, nr. 5 - Undtagelse vedrørende energimærkning

FinansDanmark

bemærker, at bestemmelsen i § 5, stk. 5, nr. 5, medfører, at

bestemmelsen ikke kan anvendes for så vidt angår ejendomme, som ikke har et

energimærke ved lovens ikrafttræden, og at det førstkommende energimærke

vil danne grundlag for hvorvidt ejendommen på et senere tidspunkt har opnået

et løft på 3 niveauer.

FinansDanmark

påpeger endvidere, at det vil være meget uhensigtsmæssigt,

hvis bestemmelsen i stk. 5, nr. 5, indebærer, at en ejendom kan falde tilbage i §

5, stk. 1-regulering, såfremt energimærket for ejendommen forringes efterføl-

gende, herunder som følge af øgede krav til energiklasser.

EjendomDanmark

henstiller til, at fritagelsesmuligheden i forslaget til § 5, stk.

5, nr. 5, erstattes med en bestemmelse, hvorefter ejendomme med energimær-

ke C altid

friholdes fra karensperioden. Endvidere bør der indføres en ”katte-

lem” for alle de ejendomme, som ikke rentabelt kan løftes til energiramme C.

For disse ejendomme bør der fastsættes et minimumsbeløb for energirenove-

ringer efter samme principper som i øvrigt er gældende i dag.

Side 13/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Danmarks Lejerforening

anfører, energikravet bør løftes til A eller B i stedet

for C, idet det foreslåede niveau for energimærkning vil være utilstrækkeligt i

forhold til at opnå klimamålsætningen.

Pensionskassen P+

bemærker, at lovforslaget indeholder bestemmelse om, at

en ejendom, der ikke måtte opfylde kravet om energimærke C på tidspunktet

for lovens vedtagelse, og dermed ved genudlejning, kun kan udlejes efter reg-

lerne i § 5, stk. 1.

Pensionskassen P+

foreslår derfor, at boligen efterfølgende -

når energimærket er forøget til C - kan udlejes efter reglerne om det lejedes

værdi, jf. § 5, stk. 2.

Danmarks Lejerforening

påpeger også, at bestemmelserne om, at adgangen til

at anvende § 5, stk. 2, også skal gælde, hvis ejendommen ligger to niveauer over

den energiramme, der var gældende den 1. juli 2020, vil give ejere af ejendom-

me med energimærke E og D adgang til at opkræve en leje tæt på markedsleje,

hvilket vil indebære en favorisering af forældede udlejningsejendomme.

Husen Advokater

anfører, at begrebet ”beboelseslejlighed” bør anvendes i § 5,

stk. 5, nr. 4 og 5, og at boligreguleringslovens § 4a ikke bør finde anvendelse på

nr. 4. Endelig anfører

Husen Advokater,

at skæringstidspunktet bør være 1. juli

2014, hvor energirenoveringspakken trådte i kraft.

Energistyrelsen

foreslår, at bestemmelsen omformuleres til følgende:

”Kontrolskifte,

der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en byg-

ning, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebæ-

rer, at bygningen har opnået en indplacering på energimærkningsskala-

en, der ligger tre niveauer over den indplacering, som var gældende fra 1.

juli 2020. Lovens § 4 a finder ikke anvendelse for § 5, stk. 5, nr. 5, 1. pkt.”

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at den foreslåede

bestemmelse har til formål at fremme væsentlige energimæssige forbedring af

udlejningsejendomme. Det er energimærket på tidspunktet for lovens ikraft-

træden, som er afgørende ved vurderingen af, om ejendommen på et senere

tidspunkt har oplevet et løft på 3 niveauer.

For ejendomme, som ikke på tidspunktet for lovens ikrafttræden har et ener-

gimærke, vil førstkommende energimærke herefter danne grundlag for vurde-

ringen af, hvorvidt ejendommen på et senere tidspunkt har oplevet et løft på 3

niveauer.

Ministeriet finder ikke grundlag for at ændret ordet ”bygning” til ”beboelseslej-

lighed, da energimærkningen gives til en bygning og ikke til den enkelte lejlig-

hed. Der er ikke grundlag for at ændre tidspunktet til 1. juli 2014, da det afgø-

rende vil være, hvorvidt der efter lovens ikrafttræden sker en væsentlig forbed-

ring af energimærkningen.

Side 14/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Kravet om energiramme C er valgt for at sikre et tilpas højt niveau, og ministe-

riet ser ikke grundlag for at fjerne konsekvenserne i de tilfælde, hvor bygningen

falder i energimærke, dvs. under energiramme C.

Det indstilles, at lovforslaget justeres i overensstemmelse med den af Energi-

styrelsen foreslåede formulering

og erstatning af ”ejendom” med ”bygning”

i de

specielle bemærkninger.

14. Øvrige foreslåede undtagelser fra karensperioden

EjendomDanmark

foreslår, at et salg til medejere undtages fra karensperioden,

og at bestemmelserne heller ikke skal finde anvendelse på børsnoterede ejen-

domsselskaber fordi disse selskabers kapitalandele er frit omsættelige, og at det

derfor i praksis kan være vanskeligt at fastslå, hvornår mere end halvdelen af

kapitalen har skiftet ejer.

EjendomDanmark

bemærker endvidere, at salg af fredede ejendomme ligele-

des bør friholdes fra karensperioden, idet det på mange af disse ejendomme

slet ikke er muligt at hæve energirammen væsentligt.

Forsikring & Pension

foreslår, at fusion mellem pensionskasser og -selskaber

undtages fra definitionen på kontrolskifte og således ikke udløser en karenspe-

riode.

Pensionskassen P+

foreslår, at fusion mellem pensionskasser og -selskaber

undtages fra definitionen på kontrolskifte og således ikke udløser en karenspe-

riode.

Dansk Ejendomsmæglerforening

bemærker, at det bør præciseres, hvorvidt

boligaktieselskaber mv. reguleret af andelsboliglovens kapitel 3 omfattes af

karensperioden.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at boligaktiesel-

skaber og boliganpartsselskaber, jf. andelsboliglovens kapitel 3, er underlagt

samme maksimalprisbestemmelser som andelsboligforeninger og i regnskabs-

mæssig og økonomisk sammenhæng behandles som sådan. Disse boligtyper

rammes derfor af initiativerne i den politisk aftale på samme måde som an-

delsboligforeninger, hvorfor de vil blive omfattet af den særlige ligesom andels-

boliger. Der findes ikke herudover at være grundlag for yderligere undtagelser

til karensperioden, herunder de ovenfor foreslåede undtagelser, der alle vil

udhule effekterne af lovforslaget.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes med den præcisering, at undtagelsen

fra karensperioden for andelsboligforeninger også gælder boligaktieselskaber

og boliganpartsselskaber.

Side 15/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

15. Ikrafttræden og karensperiodens anvendelse

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i

Danmark

anfører, at da det ikke udtrykkeligt er udelukket i lovforslaget, vil

nævnene gå ud fra, at udlejere, der udfører gennemgribende moderniseringer i

en karensperiode, vil kunne indgå lejeaftaler, hvorefter lejerne indtil karenspe-

riodens udløb betaler leje fastsat efter § 5, stk. 1, og at lejen efter karensperio-

dens udløb hæves til § 5, stk. 2-niveau.

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i

Danmark

har også anført, at såfremt det er hensigten, at karensperioden alene

skal gælde for lejemål, hvori der foretages gennemgribende modernisering efter

lovforslagets ikrafttræden, bør dette tydeliggøres i ikrafttrædelsesbestemmel-

sen.

Danmarks Lejerforening

bemærker, de foreslåede bestemmelser om karenspe-

rioden mv. bør omfatte alle lejeaftaler, som indgås efter lovens ikrafttræden

uanset hvornår en lejlighed måtte være moderniseret.

Finanstilsynet

bemærker, at det kan præciseres, hvornår karensperioden finder

anvendelse i forhold til forbedringer, der er gennemført efter lovens ikrafttræ-

den i situationer, hvor udlejer foretager genudlejning henholdsvis 1 eller 5 år

efter lovens ikrafttræden.

Pensionskassen P+

anfører, at der er risiko for, at forslagets bestemmelser om

ikrafttræden får konsekvenser med tilbagevirkende kraft ved genudlejning af

moderniserede lejligheder. Det anføres i den forbindelse, at det også fremadret-

tet bør være muligt at udleje § 5, stk. 2-lejemål, som er moderniseret før lovens

ikrafttræden, til den nuværende leje under hensyn til at lejefastsættelsen er

korrekt under de nugældende regler.

Husen Advokater

bemærker, at det bør fremgå af lovforslaget, at karensperio-

den kun skal gælde for nye gennemgribende moderniseringer og ikke lejemål,

der tidligere har været udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og at be-

stemmelserne i § 3, stk. 2, er overflødig. Endelig bemærker Husen Advokater,

at lovforslagets § 3, stk. 3, bør skrives ind i andelsboliglovens § 7.

Danske Advokater

foreslår, at det præciseres, at udlejere i karensperioden kan

fortsætte med lovligt at udleje lejemål efter § 5, stk. 2, hvis det pågældende le-

jemål inden karensperioden opfyldte kriterierne for at blive udlejet efter § 5,

stk. 2, uanset om lejemålet opsiges og skal genudlejes.

LLO

foreslår, at det fremgår direkte af lovforslagets bemærkninger, at det ikke

kan aftales, at der opkræves § 5, stk. 2-leje efter karensperiodens udløb, og der

således først kan foretages regulering af lejen ved genudlejning. Hvis det ikke

Side 16/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

udelukkes at indgå sådanne aftaler, vil effekten af karensperioden blive udhulet

og tæt på virkningsløs.

LLO

forslår endvidere, at der ikke må fastsættes leje efter § 5, stk. 2, under ka-

rensperioden, selv om lejen allerede var fastsat efter disse bestemmelser ved

kontrolskiftets indtræden.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at det ikke har

været hensigten med lovforslaget at afskære udlejere fra at regulere lejen i hen-

hold til § 5, stk. 2, hvis betingelserne for at regulere lejen i medfør af denne

bestemmelse var opfyldt inden lovforslagets fremsættelse og vedtagelse. Da

spørgsmålet har stor praktisk betydning, foreslås indført en ny og særskilt und-

tagelse i § 5, stk. 5, nr. 1, der positivt hjemler regulering efter § 5, stk. 2, i denne

situation.

Ministeriet bemærker, at der ikke er noget til hinder for, at en aftale om regule-

ring af leje i medfør af § 5, stk. 2, kan indgås på et tidspunkt, hvor den gennem-

gribende renovering endnu ikke er gennemført, men hvor reguleringen af lejen

først får virkning efter udløbet af karensperioden, idet dette dog kun gælder

under forudsætning af, at lejeperioden ikke er påbegyndt inden karensperio-

dens udløb.

Det indstilles, at forslaget fastholdes med den anførte tilføjelse af en ny undta-

gelse i § 5, stk. 5, nr. 1. Endvidere præciseres de specielle bemærkninger, så det

klart fremgår, at der ikke kan indgås aftale om regulering af lejen i medfør af §

5, stk. 2, efter udløbet af karensperioden, men at det for lejemål, som først ud-

lejes med lejeperiodens begyndelse, efter karensperiodens udløb kan udlejes

efter § 5, stk. 2, selvom lejeaftalen indgås inden karensperiodens begyndelse.

16. Krav til stemmeflertal ved opløsning af andelsboligforenin-

ger

BOSAM

mener, at det er positivt, at det bliver en større andel af andelshaverne

der skal stemme for en opløsning af andelsboligforeningen.

Danske Lejere

finder det er positivt at få fastslået, at andelsboligforeninger kun

kan opløses ved et 4/5 flertal. Det mindsker presset imod, at disse boliger

kommer til at indgå i spekulative arrangementer.

Advokatrådet og Danske Advokater

savner en nærmere begrundelse for for-

slaget om indførelsen af en særlig regel for flertalsbestemmelse ved salg af an-

delsboligforeningens ejendom og opløsning og likvidation af foreningen, og der

efterspørges en redegørelse for denne fravigelse af grundlæggende forenings-

retlige principper, idet der henvises til, at kravet til flertal i selskabsretten er et

flertal på mindst 2/3 af stemmerne.

Side 17/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

FSR

finder kravet om 4/5 flertal fornuftigt og foreslår, at kravet til 4/5 flertal

også skal finde anvendelse for andelsboligforeninger, der er stiftet før lovens

ikrafttræden, idet kravet generelt vil give bedre finansieringsmuligheder for

andelsboligforeningerne.

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

bemærker, at undtagelse af

eksisterende andelsboligforeninger, der i dag har et lavere flertalskrav i deres

vedtægter, indebærer, at bestemmelsen ikke bliver et tilstrækkeligt effektivt

værn mod opløsning af eksisterende andelsboligforeninger, idet et betydeligt

antal foreninger i dag har et flertalskrav ved salg af fast ejendom eller om for-

eningens opløsning på 2/3 eller 3/4 af samtlige mulige stemmer.

Andelsboligforeningen Milebuen

er betænkelig ved undtagelsen for eksisteren-

de foreninger, da en del ældre foreninger vil have krav om 2/3 eller ¾ flertal

ved foreningens opløsning eller salg.

Advokatrådet

bemærker, at ikrafttrædelsesbestemmelsen i lovforslaget § 3, stk.

3, er uklar, idet forslaget ikke finder anvendelse på andelsboligforeninger, ”der

før lovens fremsættelse på generalforsamlingen gyldigt har vedtaget andet fler-

talskrav til opløsning af

andelsboligforeningen”. Af denne bestemmelse synes at

fremgå, at andelsboligforeninger, som har en gældende regel for flertal for be-

slutning om salg og likvidation, ikke er omfattet af den nye bestemmelse. Så-

fremt det er meningen, at bestemmelsen alene skal gælde for nystiftede andels-

boligforeninger, bør dette fremgå af selve bestemmelsen i § 7, stk. 2.

EjendomDanmark

vurderer, at de foreslåede bestemmelser om krav til flertal-

lets størrelse ved beslutning om opløsning af en andelsboligforening er overflø-

dige og således bør udgå.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at den foreslåede

bestemmelse indebærer, at det fra lovens ikrafttræden vil kræve tilslutning fra

mindst 4/5 af andelshaverne, før foreningen kan besluttes opløst, eller forenin-

gens ejendom kan sælges.

Det fremgår af lovbemærkningerne, at lovfæstning af

et tilslutningskrav alt andet lige vil bidrage til, at en undtagelse fra spekulant-

stoppet ikke fører til et utilsigtet øget pres på foreningerne til frivillig opløsning

på baggrund af uopfordrede købstilbud fra investorer. Det er fortsat frivilligt

for andelsboligforeningen at vælge at opløse sig selv, men lovfæstningen skal

sikre, at foreningens ejendom ikke kan sælges uden en stor tilslutning blandt

andelshaverne.

Det fremgår af lovforslagets § 3, stk. 3, at lovfæstningen ikke finder anvendelse

på andelsboligforeninger, der før lovforslagets fremsættelse på generalforsam-

lingen gyldigt har vedtaget andet flertalskrav end 4/5 til opløsning af andelsbo-

ligforeningen. Hensigten hermed er at sikre, at man ikke griber ind i beslutnin-

ger om fastsættelse af lavere krav end 4/5 tilslutning , som andelsboligforenin-

Side 18/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

ger har truffet i overensstemmelse med deres vedtægter før lovforslagets frem-

sættelse.

Lovfæstningen gælder derimod alle eksisterende foreninger, der ikke konkret

har vedtaget lavere krav, og nye foreninger. For at sikre klarhed om ikrafttræ-

delsesreglen præciseres det i lovforslagets § 3, stk. 3, at det lovfæstede krav om

tilslutning på 4/5 ikke finder anvendelse på andelsboligforeninger, der før lov-

forslagets fremsættelse gyldigt har vedtaget et lavere flertalskrav.

En beslutning om at ændre tilslutningskravet til opløsning fra et krav om 4/5

tilslutning til et lavere tilslutningskrav vil efter normalvedtægten for andelsbo-

ligforeninger og almindelig foreningsretlig praksis kræve 4/5 tilslutning fra

andelshaverne. Eksisterende foreninger, der har ændret tilslutningskravet vil

derfor have haft 4/5 flertal for ændringen og må formodes at kunne opnå dette

flertal også selvom kravet blev skærpet til at gælde foreninger med konkret

vedtagne lavere tilslutningskrav. Nyere foreninger, der ved stiftelsen har fastsat

lavere tilslutningskrav til opløsning, vil typisk været stiftet med en relativt høj

ejendomsværdi og som sådan ikke have stort incitament til opløsning.

Transport og Boligministeriet finder derfor ikke grundlag for et indgreb i an-

delsboligforeningers selvbestemmelsesret ved at fastsætte regler om indgreb i

allerede trufne vedtægtsbestemmelser.

Det bemærkes, at situationen adskiller sig fra reglerne om pant og udlæg i an-

delsboliger og kommunal anvisningsret til andelsboliger, hvor der er indført

lovgivning

med virkning uanset modstående bestemmelser i foreningernes

vedtægter. I forhold til pant og udlæg blev der indført en generel adgang for

den enkelte andelshaverne til at pantsætte sin andel kombineret med,

at an-

delsboligforeningerne ikke kan beslutte at udelukke eller begrænse adgangen til

at pantsætte andelen. I forhold til anvisningsretten blev der indført en adgang

for andelsboligforeningerne til frivilligt efter sine regler for vedtægtsændringer

at beslutte anvisningsret. Boliger omfattet af anvisningsretten skal uanset mod-

stående vedtægtsbestemmelser om overdragelse skal tilbydes kommunalbesty-

relsen.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes, med den overfor nævnte præcisering

ikrafttrædelsesreglen i § 3, stk. 3, om at undtagelsen fra det lovfæstede til-

slutningskrav gælder andelsboligforeninger, der før lovforslagets fremsættelse

gyldigt har vedtaget et

lavere

flertalskrav.

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Andelsboligforeningen

Milebuen

mener, at kravet skal skærpes til 9/10 for forslag om foreningens

opløsning, idet der bør stilles så store krav til enighed i foreningen, når der er

tale om så indgribende en beslutning. Et krav på 9/10 vil ikke hindre nødliden-

de foreningers muligheder for opløsning.

Side 19/2121

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at en forøgelse af tilslut-

ningskravet til 9/10 vil være en yderligere skærpelse og et større indgreb i an-

delsboligforeningers selvbestemmelsesret. En sådan ændring vurderes generelt

indebære en vanskeliggørelse af beslutningen om opløsning.

Det indstilles, at lovforslaget fastholdes.

Side 20/2121

Bilag 1. Høringsliste

Advokatrådet

Advokatsamfundet

Andelsboligernes Fællesrepræsentation

–

Danmarks Almene Boliger

BOSAM

Byggesocietetet

Bygherreforeningen i Danmark

Danmarks Lejerforeninger

Dansk Byggeri

L 178 - 2019-20 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Dansk Ejendomsmæglerforening

Danske Lejere

Danske Udlejere

Den Danske Dommerforening

Dommerfuldmægtigforeningen

EjendomDanmark

Finans Danmark

Forsikring&Pension

Side 21/2121

FSR

–

Danske Revisorer

rundejernes Investeringsfond

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen

Københavns Kommune

Landbrug & Fødevarer

Lejernes Landsorganisation

Præsidenten for Vestre Landsret

Præsidenten for Østre Landsret

P+

Realkreditforeningen

Realkreditrådet

SAPU

Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet.