Kronologisk fortegnelse over betænkninger2008/20101491 Straffelovrådets betænkning om en tor·turbestemmelse i straffeloven1492 Betænkning om begrænsning af lang·varige sigtelser og varetægtsfængsling1493 Ikke offentliggjort1494 Betænkning om en torturbestemmelsei straffeloven1495 Evaluering af forsøg med stiftsråd1496 Retshåndhævelsesarrest i sædeligheds·sager1497 Grønlandsk – Dansk selvstyre kommis·sions betænkning om selvstyre i Grøn·land1498 Betænkning om modernisering af sel·skabsretten1499 Betænkning om offentligt hasardspil iturneringsform1500 Betænkning om udveksling af oplysnin·ger indenfor den offentlige forvaltning1501 Betænkning om konfliktråd1502 Betænkning om visse køberetlige reglerom sikkerhedsmangler1503 Uddannelse og efteruddannelse afpræster1504 Betænkning om restaurationers adgangtil identitetsoplysninger på personermed restaurationsforbud1505 Betænkning om administrativ udvis·ning ad udlændinge, der må anses foren fare for statens sikkerhed1506 Vi kan leve længere og sundere1507 Behandling af klager over politiet1508 Indsatsen mod ungdomskriminalitet1509 Gennemførelse af forbrugerkredit·direktivet1510 Betænkning om offentlighedsloven1511 Omlægning af statens tilskud til folke·kirken til bloktilskud1512 Betænkning om rekonstruktion m.v.1513 Betænkning om optagelse og proto·kollering af forklaringer i straffesager1514 Betænkning om farlige hunde1515 Betænkning om det videnskabsetiskekomitesystem i Danmark1516 Betænkning om offentlige myndig·heders offentliggørelse af kontrol·resultater, afgørelser mv.1517 Beretning om elektronisk aftaleind·gåelse og handel1518 Betænkning om ægtefælleskifte1519 Betænkning om revision af døds·boskifteloven

Indledning ………………………………………………………………………………... 67Udvalgets generelle overvejelser om huseftersynsordningen …………………………….. 67Huseftersynsordningens anvendelsesområde ……………………………………………… 704.3.1.Gældende ret …………………………………………………………………... 704.3.2.Udvalgets overvejelser ………………………………………………………... 71Frivillig eller obligatorisk ordning ………………………………………………………... 744.4.1.Gældende ret …………………………………………………………………... 744.4.2.Udvalgets overvejelser ………………………………………………………... 77Skadesbegrebet …………………………………………………………………………. 804.5.1.Gældende ret ……………………………………………………………………804.5.1.1. Indledning …………………………………………………………… .804.5.1.2. Bygningsgennemgangen skal afdække skader ……………………… .814.5.1.3. Forholdet mellem mangelsbegrebet og hus-eftersynsordningens definition af skader ………………………..... …. 824.5.2.Udvalgets overvejelser ………………………………………………………... .84Ejerskifteforsikringen ……………………………………………………………………… .854.6.1.Gældende ret …………………………………………………………………... .854.6.2.Udvalgets overvejelser ………………………………………………………... .904.6.2.1. Indledning …………………………………………………………… .904.6.2.2. El-dækning …………………………………………………………… .954.6.2.2.1. Forsikring & Pensions forslag …………………............ .954.6.2.2.2. Gældende ret …………………………………………....974.6.2.2.3. Udvalgets overvejelser ………………………………... 1014.6.2.3. Vvs-dækning ………………………………………………………... 1124.6.2.3.1. Forsikring & Pensions forslag ………………………..... 1124.6.2.3.2. Gældende ret …………………………………………...1154.6.2.3.3. Udvalgets overvejelser …………………………........... 1164.6.2.4. Fugtskadedækning ……………………………………………….......... 1194.6.2.4.1. Forsikring & Pensions forslag ………………………..... 1194.6.2.4.2. Gældende ret …………………………………………...1274.6.2.4.3. Udvalgets overvejelser ………………………………... 1304.6.2.5. Dækning af forøgede byggeudgifter ………………………………... 1384.6.2.5.1. Forsikring & Pensions forslag ………………………..... 1384.6.2.5.2. Gældende ret …………………………………………...1414.6.2.5.3. Udvalgets overvejelser ………………………………... 142

4.6.2.6. Dækning af udgifter til teknisk bistand oggenhusning …………………………………………………………….1444.6.2.6.1. Forsikring & Pensions forslag …………………………. 1444.6.2.6.2. Gældende ret …………………………………………...1454.6.2.6.3. Udvalgets overvejelser ………………………………... 1454.6.2.7. »Fysiske forhold, der nedsætter bygningensværdi nævneværdigt« …………………………………………………. 1464.6.2.7.1. Forsikring & Pensions forslag …………………………. 1464.6.2.7.2. Gældende ret …………………………………………...1484.6.2.7.3. Udvalgets overvejelser ………………………………... 1514.6.2.8. Erstatningsopgørelsen og anvendelse af afskriv-ningstabeller for udvalgte bygningsdele ……………………….......... 1534.6.2.8.1. Forsikring & Pensions forslag ……………………......... 1534.6.2.8.2. Gældende ret …………………………………………...1554.6.2.8.3. Udvalgets overvejelser ………………………………... 1574.6.2.9. Ændring af reglerne om selvrisiko ………………………………….... 1604.6.2.9.1. Forsikring & Pensions forslag ………………………..... 1604.6.2.9.2. Gældende ret …………………………………………...1624.6.2.9.3. Udvalgets overvejelser ………………………………... 1634.6.2.10. Forlængelse af forsikringstiden fra 5 til 10 år …………………………. 1694.6.2.10.1. Forsikring & Pensions forslag ………………………..... 1694.6.2.10.2. Gældende ret …………………………………………...1704.6.2.10.3. Udvalgets overvejelser ………………………………... 1714.6.2.11. Kommunikationsmæssige forbedringer(forsikringsvilkårene) …………………………………………............. 1734.6.2.11.1. Forsikring & Pensions forslag ………………………..... 1734.6.2.11.2. Udvalgets overvejelser ………………………………... 1744.6.2.12. Udvalgets overvejelser i øvrigt om ændring afejerskifteforsikringens dækningsomfang ……………………….......... 1754.6.2.12.1. Stikledninger uden for bygningen,herunder kloakker …………………………………......... 1754.6.2.12.2. Forhold afdækket ved teknisk revi-sion før overtagelsesdagen …………………………….. 1964.6.2.12.3. Forsikringstiden – ejerskifteforsik-ringens begyndelsestidspunkt ………………………..... 1984.6.2.12.4. Ejerskifteforsikringens sammen-ligningsgrundlag …………………………………......... 202Udvalgets overvejelser om ændring af ejerskifteforsikrin-gens dækningsomfang – den »samlede pakke« ………………………………... 204Udvalgets overvejelser om forsikringspræmiens betaling …………………….... 210

4.7.3.3. Udvidet bygningsgennemgang …………………………………......... 2224.7.3.4. Radonundersøgelser ..………………................................................... 2264.7.3.4.1. Indledning …………………………………………….... 2264.7.3.4.2. Radon i boliger …………………………………………...2274.7.3.4.3. Gældende ret …………………………………………...2304.7.3.4.4. Udvalgets overvejelser ………………………………... 2324.8. Tilstandsrapporten …………………………………………………………………………. 2344.8.1.Indledning ……………………………………………………………………… 2344.8.2.Gældende ret …………………………………………………………………... 2354.8.3.Udvalgets overvejelser ………………………………………………………... 2414.8.3.1. Karaktersystemet og angivelse af udbedringsudgifter …..................... 2414.8.3.2. Overslag over udbedrings-omkostninger ………………………………………………………... 2514.8.3.3. Nedslidning af bygningsdele, herunderforventede restlevetider …………………………………………….... 2544.8.3.4. Generelle beskrivelser af forskelligehustyper …………………………………………………………..........2664.8.3.5. Overvejelser om øvrige forhold …………………………………......... 2734.8.3.5.1. Tilstandsrapport eller skades-rapport …………………………………………………. 2734.8.3.5.2. Resumé af huseftersynet ………………………………... 2744.8.3.5.3. Brugen af noter …………………………………………...2754.8.3.5.4. Tilstandsrapportens opbyg-ning ……………………………………………….......... 2764.8.3.5.5. Oplysninger til brug for ejer-skifteforsikringsselskabet ……………………….......... 2774.8.3.5.6. Løbende justeringer af til-standsrapporten …………………………………...............2814.8.3.6. Tilstandsrapportens gyldighedsperiode …………………………….. 2824.8.3.7. Tilstandsrapportens betydning for pris-fastsættelsen ………………………………………………………….... 2894.8.3.8. Tilstandsrapportens fremskaffelse ………………………………….... 2914.8.3.9. Offentlighedens adgang til tilstandsrap-porter …………………………………………………………………... 293

4.8.3.10. Adgang til at tale med den bygningssag-kyndige …………………………………………………………..........295Virksomhed som beskikket bygningssagkyndig …………………………………………...2994.9.1.Indledning ……………………………………………………………………… 2994.9.2.Gældende ret …………………………………………………………………...2994.9.3.Tilsynet med de bygningssagkyndige …………………………………………...3034.9.4.4.9.5.Statistik om den tekniske revision og disciplinæresanktioner ……………………………………………………………………… 307Udvalgets overvejelser ………………………………………………………... 3084.9.5.1. Tilsynet med tilstandsrapporternes kvalitet …………………………. 3084.9.5.2. Uddannelse og efteruddannelse …………………………………......... 3114.9.5.3. Ansvarsforsikring ……………………………………………….......... 3114.9.5.4. Beskikkelse eller certificering …………………………………......... 3134.9.5.4.1. Indledning ……………………………………………… 3134.9.5.4.2. Den gældende certificerings-ordning for energikonsulenter …………………………. 3134.9.5.4.3. Certificeringsordning for bygningssagkyn-dige eller mere fleksibel adgang til beskik-kelse som bygningssagkyndig ……………………......... 3174.9.5.4.4. Udvalgets overvejelser om certifice-ringsordning for bygningssagkyndige mv. .…………... 3214.9.5.5. Disciplinærsystem ……………………………………………….......... 3244.9.5.5.1. Indledning ……………………………………………… 324

4.9.5.5.2. Etablering af et samlet klagesystem ………………….. 3254.9.5.5.3. Udvalgets overvejelser ………………………………... 334»Tillæg« til tilstandsrapporten ………………………………………………………….... 3374.10.1. Indledning ……………………………………………………………………… 3374.10.2. Gældende ret …………………………………………………………………... 3394.10.3. Udvalgets overvejelser ………………………………………………………... 342Behandling af klager over tilstandsrapporter ……………………………………………… 3484.11.1. Gældende ret ………………………………………………………………….. 3484.11.2. Udvalgets overvejelser ………………………………………………………... 353Sælgers ansvar …………………………………………………………………………….. 3534.12.1. Gældende ret …………………………………………………………………... 3534.12.2. Udvalgets overvejelser ………………………………………………………... 355Købers forhold …………………………………………………………………………….. 3584.13.1. Gældende ret …………………………………………………………………... 3584.13.2. Udvalgets overvejelser ………………………………………………………... 359Information til huseftersynsordningens brugere ………………………………….............. 361

Bilag:Bilag 1:Bilag 2:Bilag 3:LFFE ……………………………………………………………………………... 394Bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009 om huseftersynsordningen ……... 398Bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifte-forsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fastejendom mv. ……………………………………………………………………... 401Sikkerhedsstyrelsens brev af 11. november 2008 om el-tjek ……………………... 412Forsikring & Pensions notat af 11. september 2009 om grænseværdier mv.(fugtskadedækning)……………………………………………………………... 423Dansk Byggeris brev af 8. maj 2007 om udvidelse af huseftersynsordningen …... 426Erhvervs- og Byggestyrelsens notat af 21. januar 2010 om radon ………………... 428Tilstandsrapportskema …………………………………………………………... 433Notat af 3. december 2007 om forbedringer af karaktersystemet i tilstands-rapporter …………………………………………………………………………... 453Notat af 1. juni 2006 om prisoplysninger i tilstandsrapporter ……………………... 463Eksempel på hustypebeskrivelse udarbejdet af BOLIUS ………………………... 465BOLIUS’ notat af 11. september 2008 om hustypebeskrivelser………………... 468Eksempler på hustypebeskrivelser udarbejdet af BfBE …………………………... 474Resumé af SBi’s rapport »Gyldighedsperiode for huseftersynsrapporter« ……….. 481Erhvervs- og Byggestyrelsens notat af 26. september 2008 om udvidelse af…………………………………………... 485tilstandsrapporters gyldighedsperiodeNotat af 12. september 2007 om de bygningssagkyndiges ansvarsforsikringer …. 487Erhvervs- og Byggestyrelsens notat af 9. juni 2009 om et samlet nævn for hus-eftersynsordningen ………………………………………………………………... 494home SundhedsAttest ……………………………………………………………... 505Notat af 28. november 2007 om ankenævnsbehandling af tillæg………………... 515

1.1. Udvalgets kommissoriumUdvalget om huseftersynsordningen blev nedsat af Justitsministeriet i okto-ber 2006.Udvalget fik følgende kommissorium:»1. Huseftersynsordningen er etableret i medfør af lov om for-brugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Efterdenne lov kan sælgeren som udgangspunkt undgå at hæfte forfysiske mangler ved ejendommens bygninger, hvis sælgerensørger for, at køberen inden købsaftalens indgåelse modtager entilstandsrapport, et tilbud på en ejerskifteforsikring mod skjultefejl og et løfte fra sælgeren om i givet fald at ville betale halv-delen af præmien for den tilbudte forsikring. Ordningen gælder ialle tilfælde, hvor ejendommen hovedsagelig anvendes til be-boelse for sælgeren og/eller hovedsagelig er bestemt til beboelsefor køberen.Hovedformålet med huseftersynsordningen er at begrænse pro-blemerne med mangler ved fast ejendom på en måde, der er tilfordel for både køber og sælger. Sælgeren kan som udgangs-punkt undgå at hæfte for fysiske mangler ved at sørge for, atkøberen får et fyldestgørende beslutningsgrundlag med hensyntil eventuelle mangler ved ejendommen, før der handles, ogkøberne sikres desuden som hovedregel mulighed for at tegne enforsikring mod skjulte mangler, dvs. mangler, som ikke er omtalti tilstandsrapporten.Loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendommv. er karakteriseret ved at være en civilretlig lov, der regulererretsforholdet mellem køber og sælger gennem en frivilligordning, der som nævnt har til formål at beskytte begge partermod problemer med fysiske mangler ved bygningerne. Det ersåledes et centralt element i den gældende ordning, at der skal9

være en balance mellem hensynet til køberen og hensynet tilsælgeren. Dette er f.eks. en del af baggrunden for, at den gæl-dende ordning er udformet således, at sælgerens fritagelse for athæfte for fysiske mangler ved ejendommens bygninger erbetinget af, at sælgeren giver køberen de oplysninger, som harbetydning for køberens beskyttelse mod fysiske mangler vedbygningerne, men ikke andre oplysninger, som kan være nyttigefor den, der skal bo i det pågældende hus.Samtidig er det som anført et grundlæggende element i lovensordning, at sælgeren til gengæld for den beskyttelse, der ligger iat undgå mangelshæftelsen, må sørge for, at køberens beslut-ningsgrundlag med hensyn til ejendommens eventuelle fysiskemangler bliver så fyldestgørende som muligt. Gennem tilstands-rapporten skal køberen have en detaljeret viden om ejendom-mens fysiske fejl og mangler. Gennem forsikringstilbuddet – derskal opfylde en række mindstekrav med hensyn til dæk-ningsomfanget – skal køberen gøres bekendt med, i hvilket om-fang og til hvilken pris det er muligt at forsikre sig mod risikoenfor, at der er skjulte fejl, som den bygningssagkyndige ikke harkunnet opdage, og som derfor ikke er nævnt i tilstandsrapporten.Hermed vil det kunne indgå i køberens overvejelser om aterhverve ejendommen, hvordan og på hvilke vilkår – herunderpræmiemæssige vilkår – det er muligt at forsikringsdække denrisiko for skjulte mangler, som køberen skal »overtage« frasælgeren. Formålet hermed er i praksis at sikre, at parterne indenaftalens indgåelse har mulighed for at tage stilling til, hvordanden tilbageværende risiko for skjulte mangler økonomisk skalfordeles. Hvis køberen vælger at handle uden at tegne forsikring,vil det ske på et fuldt oplyst grundlag.De nævnte mindstekrav til ejerskifteforsikringens dækningsom-fang er fastsat i bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000.Tilstandsrapporten skal efter den gældende ordning beskrive defejl ved bygningen, som en erfaren bygningssagkyndig kan op-dage ved en »ikke-destruktiv« undersøgelse, dvs. en undersø-gelse, som gennemføres med almindelige håndredskaber, menuden omfattende fysiske indgreb i ejendommen. Den bygnings-sagkyndiges undersøgelse sigter mod at afklare, i hvilket om-fang bygningens fysiske tilstand afviger negativt fra tilsvarendeintakte bygninger af samme alder. Et ældre hus, der f.eks. er op-ført med byggemetoder, som ikke længere anvendes, vurderes

således ikke i forhold til et nyt hus, men i forhold til et tilsva-rende ældre hus.En køber kan over for den bygningssagkyndige, der har udar-bejdet tilstandsrapporten, fremsætte krav om skadeserstatning forfejl og mangler, der burde have været omtalt i rapporten, jf.lovens § 3, stk. 1. En beskikket bygningssagkyndig er forpligtettil at have en professionsansvarsforsikring, der dækker ansvaretsom bygningssagkyndig.Det er som nævnt frivilligt for sælgeren, om han eller hun vilbenytte lovens ordning. Vælger sælgeren at indgå handlen udenat fremlægge en tilstandsrapport eller et forsikringstilbud mv.,gælder i stedet dansk rets almindelige regler om mangler vedsalgsgenstanden, således at køberen kan gøre misligholdelses-beføjelser gældende, hvis der efterfølgende viser sig at væremangler ved ejendommen.2.Huseftersynsordningen trådte i kraft den 1. januar 1996, ogordningen har i dag opnået meget stor udbredelse. Ordningenblev således i 2004 anvendt i ca. 95 pct. af alle handler medenfamiliehuse. I de senere år er der blevet tegnet et stigende antalejerskifteforsikringer, og dette sker nu i ca. to tredjedele af detilfælde, hvor sælgeren fremlægger et forsikringstilbud i henholdtil loven.De nærmere regler om beskikkelsesordningen for de bygnings-sagkyndige og om udarbejdelsen af tilstandsrapporter er fastsatadministrativt. Disse regler er blevet justeret flere gange, og derer bl.a. blevet fastsat visse skærpede krav til de bygningssag-kyndiges kvalifikationer.Siden loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fastejendom mv. trådte i kraft har der flere gange været rejstspørgsmål om forskellige elementer i huseftersynsordningen.Det har tidligere været overvejet, om forsikringstilbuddet even-tuelt kunne gøres overflødigt ved at øge kravene til tilstands-rapportens indhold, men dette har ikke været anset for realistiskunder en frivillig ordning. Det blev vurderet, at en køber vil havebehov for at kende de konkrete muligheder og vilkår for at tegneforsikring mod skjulte fejl ved ejendommen, medmindre denbygningssagkyndiges undersøgelse gøres så omfattende, at der erfuldstændig sikkerhed for, at samtlige fejl ved ejendommen er11

omtalt i tilstandsrapporten. Det blev endvidere vurderet, at derunder en frivillig ordning i praksis næppe kan stilles krav om, atbygningsgennemgangen skal foregå med de omfattende tekniskeundersøgelser og fysiske indgreb i bygningen, som ville værenødvendige for at det kunne udelukkes, at der er yderligere fejlved den pågældende bygning. Endelig blev det vurderet, at detville tage væsentligt længere tid at gennemføre en sådanundersøgelse, og at rapporten ville blive væsentligt dyrere.2.1.I de seneste år har debatten om ordningen bl.a. drejet sig omfølgende:- Tilstandsrapporternes generelle faglige kvalitetsniveau.I lyset af debatten herom er der bl.a. blevet etableret et særligtklagenævn på området, Ankenævnet for Huseftersyn. Senest harkonsulentfirmaet COWI A/S i 2005 gennemført en undersøgelseaf rapporternes kvalitet, og det blev her konkluderet, at der varalvorlige faglige fejl i en tredjedel af de undersøgte tilstands-rapporter. Erhvervs- og Byggestyrelsen har i løbet af 2005 og2006 taget en række initiativer med henblik på yderligere at sikrekvaliteten af tilstandsrapporterne. Der er bl.a. iværksat en nykontrolordning, hvorefter en uvildig bygningssagkyndig årligtskal efterkontrollere (”revidere”) et antal tilstandsrapporterstikprøvevis. Herudover har Erhvervs- og Byggestyrelsen nedsaten arbejdsgruppe, der skal undersøge de eksisterendeforsikringsprodukters vilkår om selvrisiko og vurdere behovetfor eventuelt at ændre/præcisere gældende regler på detteområde. Arbejdet forventes afsluttet i starten af 2007 med enredegørelse til følgegruppen for huseftersynsordningen.- Tilstandsrapporternes omfang og indhold.Der har været fremført ønsker om en udvidelse af kravene til,hvilke oplysninger en tilstandsrapport skal indeholde, for at sæl-geren kan undgå mangelshæftelsen – navnlig en udvidelse mednogle af de oplysninger, der i dag jævnligt findes i særlige til-læg, som udarbejdes i forbindelse med tilstandsrapporten påparternes og/eller professionelle rådgiveres initiativ. Erhvervs-og Byggestyrelsen har i august 2006 nedsat en arbejdsgruppe,som overvejer mulighederne for at udvide Ankenævnet forHuseftersyns kompetence, således at nævnet også vil kunnebehandle klager over tillæg til en tilstandsrapport. Arbejdsgrup-

pen forventer at afslutte sit arbejde i februar 2007 med afgivelseaf en redegørelse til følgegruppen for huseftersynsordningen.- Tilstandsrapporternes forståelighed og brugbarhed i handels-situationen.Det har bl.a. været anført, at mange købere ønsker, at entilstandsrapport indeholder oplysninger om alle forhold, som vilkunne have praktisk betydning for den, der skal bo i detpågældende hus (»varedeklaration«), herunder om bygningensalmindelige vedligeholdelsesstand, den forventede restlevetid forde enkelte bygningsdele og de skønnede udbedringsomkost-ninger for konstaterede fejl. Der har også været rejst spørgsmålom forståeligheden af det særlige karaktersystem, som anvendesved de bygningssagkyndiges vurdering af en fejl ved en byg-ningsdel. Erhvervs- og Byggestyrelsen har i august 2006 nedsaten arbejdsgruppe, der skal drøfte fordele og ulemper ved enrevision af karaktersystemet, herunder en foreløbig drøftelse afalternativer til det nuværende karaktersystem. Arbejdsgruppenforventer at afslutte sit arbejde ved årsskiftet 2006/2007 med enredegørelse til følgegruppen for huseftersynsordningen.- Mindstekravene til ejerskifteforsikringernes dækningsom-fang.Det har navnlig været anført, at mange købere har en forvent-ning om, at forsikringen dækker mere, end den gør – bl.a. enforventning om, at der altid kan kræves erstatning for allepositive udgifter, hvis en ældre bygningsdel på grund af en skjultfejl skal udskiftes med en ny (»nyt for gammelt«).2.2.Efter en møderække med berørte myndigheder og organisa-tioner mv. udarbejdede Justitsministeriet i 2005 en redegørelseom forbedring af huseftersynsordningen. Justitsministeriet fandtbl.a., at der var behov for at sikre en bedre overensstemmelsemellem købernes forventninger til huseftersynsordningen ogordningens faktiske indhold. Erhvervs- og Byggestyrelsen harbl.a. på baggrund af Justitsministeriets redegørelse iværksat enkommunikationsindsats for at øge forbrugernes kendskab tilindholdet af huseftersynsordningen. Indsatsen omfatter bl.a. enuddybning af de generelle forbrugeroplysninger i det skema, somskal anvendes ved udarbejdelsen af tilstandsrapporter.

Fonden Realdania offentliggjorde i februar 2006 en analyse afhuseftersynsordningen baseret på spørgsmål til ca. 1000 bolig-ejere om deres erfaringer med og ønsker til huseftersynsord-ningen. Analysen findes i rapporten »Huseftersyn – plus, minusti år – set med forbrugerøjne«. Efter offentliggørelsen af dennerapport har en række berørte organisationer rettet henvendelse tilJustitsministeriet med ønske om, at der tages initiativ til samlet atvurdere de indhøstede erfaringer med huseftersynsordningen.3.På den anførte baggrund har Justitsministeriet besluttet atnedsætte et udvalg, der i lyset af de indhøstede erfaringer skalvurdere den samlede huseftersynsordning, herunder de ovenforomtalte spørgsmål, som i de seneste år navnlig har givet anled-ning til debat. Udvalget skal vurdere, om der er behov for æn-dringer i huseftersynsordningen. Udvalget vil kunne foreslå lov-ændringer og/eller ændringer af administrative forskrifter og ad-ministrative ordninger. Udvalget vil endvidere kunne foreslåkonkrete initiativer med henblik på at forbedre oplysningsind-satsen over for brugerne af ordningen.Udvalget bør i sit arbejde være opmærksom på, at der skal væreen balance mellem hensynet til køberen og hensynet til sæl-geren, jf. bemærkningerne om balancen i den gældende ordning,og udvalget bør også inddrage resultaterne af de forskelligeinitiativer til forbedring af ordningen, som er iværksat navnlig afErhvervs- og Byggestyrelsen, herunder resultaterne af deredegørelser som de nedsatte arbejdsgrupper vil afgive tilfølgegruppen for huseftersynsordningen, jf. ovenfor.«1.2. Udvalgets sammensætningVed afgivelsen af denne betænkning har udvalget haft følgende sammen-sætning:Landsdommer Ole Græsbøll Olesen, Østre Landsret (formand)Byretsdommer Charlotte Meincke (udpeget efter indstilling fra Den DanskeDommerforening)Advokat Iben Lindhardt Møller (udpeget efter indstilling fra Advokatrådet)Direktør Henning Jønsson (udpeget efter indstilling fra Ankenævnet forForsikring)

Bygningssagkyndig Michael Spove (udpeget efter indstilling fra Associe-rede Danske Arkitekter)Direktør Torben Kaas (udpeget efter indstilling fra Brancheforeningen forBygningssagkyndige og Energikonsulenter)Afdelingschef Gro Charlotte Andersen (udpeget efter indstilling fra DanskByggeri)Arkitekt Peter Sass (udpeget efter indstilling fra Danske Arkitektvirk-somheder)Sekretariatschef Annette Lerche (udpeget efter indstilling fra Danske Bolig-advokater)Jurist Tina Dhanda (udpeget efter indstilling fra Forbrugerrådet)Advokat Ulla Sassarsson (udpeget efter indstilling fra Foreningen af Råd-givende Ingeniører)Advokat Anders Palmkvist (udpeget efter indstilling fra Dansk Ejendoms-mæglerforening)Chefkonsulent Vibeke Henriques (udpeget efter indstilling fra Forsikring &Pension)Chefjurist Peter Andersen (udpeget efter indstilling fra Håndværksrådet)Landsformand Allan Malskær (udpeget efter indstilling fra Parcelhusejer-nes Landsforening)Fuldmægtig Marie Lund (udpeget efter indstilling fra Realkreditrådet)Advokat Preben Meinecke-Søes (udpeget efter indstilling fra TEKNIQ, In-stallatørernes Organisation)Specialkonsulent Camilla Brovang (Klima- og Energiministeriet)Kontorchef Janni Torp Kjærgaard (Økonomi- og Erhvervsministeriet)Kontorchef Joachim Kromann (Justitsministeriet)Sekretariatschef Lene Holten Petersen, Ankenævnet for Huseftersyn, hardeltaget i udvalgets møder som observatør og i den forbindelse ydet sag-kyndig bistand.Udvalgets sekretariat har bestået af konsulent Jens Teilberg Søndergaard(Justitsministeriet) (indtil den 31. juli 2008), kontorchef Joachim Kromann(Justitsministeriet) (fra den 1. august 2008) og fuldmægtig Peter Møller(Erhvervs- og Byggestyrelsen).

Specialkonsulent Camilla Brovang (Klima- og Energiministeriet) indtrådte iudvalget i september 2009 i stedet for fuldmægtig Kåre Groes (Klima- ogEnergiministeriet). Kåre Groes var indtrådt i udvalget i juni 2008 i stedetfor konsulent Holger Christensen (Transport- og Energiministeriet). HolgerChristensen var indtrådt i udvalget i september 2007 i stedet for konsulentBetina Gorrissen (Transport- og Energiministeriet).Fuldmægtig Marie Lund (Realkreditrådet) indtrådte i udvalget i februar2010 i stedet for fuldmægtig Cathrine Munch Pedersen (Realkreditrådet).Cathrine Munch Pedersen var indtrådt i udvalget i februar 2009 i stedet forfuldmægtig Marie Lund (Realkreditrådet). Fuldmægtig Marie Lund varindtrådt i udvalget i februar 2007 i stedet for juridisk konsulent MetteHaarbo Ørsted.Kontorchef Janni Torp Kjærgaard (Erhvervs- og Byggestyrelsen) indtrådte iudvalget i marts 2010 i stedet for kontorchef Marie Voldby (Erhvervs- ogByggestyrelsen). Kontorchef Marie Voldby var indtrådt i udvalget i juni2009 i stedet for fuldmægtig Ida Bo Jørgensen (Økonomi- og Erhvervsmi-nisteriet). Ida Bo Jørgensen var indtrådt i udvalget i september 2007 i stedetfor konsulent Marie Voldby (Økonomi- og Erhvervsministeriet).Advokat Anders Palmkvist (Dansk Ejendomsmæglerforening) indtrådte iudvalget i december 2009 i stedet for advokat Hanne Delcomyn (DanskEjendomsmæglerforening).Kontorchef Joachim Kromann (Justitsministeriet) indtrådte i udvalget iapril 2010 i stedet for afdelingschef Lars Hjortnæs (Justitsministeriet).Sekretariatschef Annette Lerche (Danske Boligadvokater) indtrådte i udval-get i maj 2010 i stedet for advokat Henrik Høpner.Udvalget har holdt 36 møder og afslutter sit arbejde med afgivelsen afdenne betænkning.

1.3. Sammenfatning af betænkningen1.3.1. Oversigt over betænkningens indholdBetænkningen er opdelt i tre dele.Betænkningensførste delindeholder betænkningens indledende kapitler(kapitel 1-3). I kapitel 1 redegøres der for udvalgets kommissorium og sam-mensætning, ligesom kapitlet indeholder en sammenfatning af udvalgetsovervejelser og forslag. I kapitel 2 foretages der en gennemgang af gælden-de ret i hovedtræk, herunder om mulighederne for at klage til Ankenævnetfor Huseftersyn over tilstandsrapporter og Ankenævnet for Forsikring overejerskifteforsikringen. I kapitel 3 er der – navnlig på grundlag af statistiskmateriale – redegjort for huseftersynsordningens udbredelse i praksis.Herudover indeholder kapitel 3 en gennemgang i hovedtræk af Realdaniasrapport fra 2006 om huseftersynsordningen samt COWI’s rapport fra 2005om tilstandsrapporternes kvalitet.Betænkningensanden delindeholder udvalgets overvejelser og forslag (ka-pitel 4).De indledende afsnit 4.2.-4.5. indeholder udvalgets overordnede, generelleovervejelser om huseftersynsordningen samt udvalgets overvejelser omordningens anvendelsesområde, om ordningen bør være frivillig eller obli-gatorisk samt om det skadesbegreb, som udgør en central del af husefter-synsordningen.Herefter følger i afsnit 4.6. udvalgets overvejelser om ejerskifteforsikrin-gen, herunder i hvilket omfang ejerskifteforsikringens nuværende mini-mumsdækning skal udvides og/eller indskrænkes.Afsnit 4.7. indeholder udvalgets overvejelser om den bygningsgennem-gang, som den bygningssagkyndige skal foretage til brug for tilstandsrap-portens udarbejdelse, mens der i afsnit 4.8. er redegjort for udvalgets17

overvejelser om selve tilstandsrapporten. Afsnit 4.9. indeholder udvalgetsovervejelser om virksomheden som bygningssagkyndig, herunder om tilsy-net og kontrollen med de bygningssagkyndige.I afsnit 4.10-4.13. er der redegjort for udvalgets overvejelser om anven-delsen af de såkaldte »tillæg« til tilstandsrapporter, behandling af klagerover tilstandsrapporter, sælgers ansvar samt købers forhold. Endelig inde-holder afsnit 4.14. udvalgets overvejelser om information til husefter-synsordningens brugere.Betænkningenstredje del(kapitel 5) indeholder udvalgets udkast tilændring af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendomm.v., lov om omsætning af fast ejendom og lov om autorisation af elin-stallatører m.v. (Huseftersynsordningen) samt bemærkninger til lovud-kastets enkelte bestemmelser.1.3.2. Sammenfatning af udvalgets overvejelser og forslagUdvalget er helt overordnet af den opfattelse, at både køber og sælger affast ejendom har stor gavn af den forbrugerbeskyttelse, som er hele grund-tanken bag den gældende huseftersynsordning, og som består i at begrænseeventuelle mangelsproblemer på en måde, der er til fordel for begge parter.Indgåelse af en aftale om køb af fast ejendom er i langt de fleste tilfælde afmeget stor betydning for både sælgers og købers privatøkonomi, og køberog sælger har ofte ingen eller kun ringe erfaring med køb og salg af fastejendom, herunder ingen – eller i hvert fald kun begrænset – byggetekniskkendskab. Disse forhold taler efter udvalgets opfattelse for at opretholde enordning, hvorsælgerved at fremlægge en række nærmere fastsatte oplys-ninger om bygningerne og et forsikringstilbud inden handlens indgåelsekan sikre sig mod på et senere tidspunkt at blive mødt med krav i anledningaf mangler ved bygningerne, og hvorkøberopnår dels en relativt detaljeretviden om, i hvilket omfang bygningerne er ringere end tilstanden itilsvarende intakte bygninger af samme alder og dels et tilbud på, i hvilket18

omfang og til hvilken pris det er muligt for den pågældende at forsikre sigmod den tilbageværende risiko for skjulte skader.Det er endvidere – uanset den kritik af ordningen, som med jævne mellem-rum er fremkommet – udvalgets opfattelse, at den gældende huseftersyns-ordning overordnet set må betegnes som en succesfuld forbrugerbeskyttel-sesordning.Efter udvalgets opfattelse er der derfor heller ingen tvivl om, at husefter-synsordningen bør og skal opretholdes. Det forhold, at der overordnet set ertale om en succesfuld forbrugerbeskyttelsesordning, medfører imidlertidikke, at der ikke på en række punkter kan være grundlag for at overveje, omdet er muligt atforbedreordningen.Om udvalgets overvejelser om en forbedret huseftersynsordning kan heltoverordnet anføres, at udvalget med hensyn til de ændringer og/eller jus-teringer, som er indgået i udvalgets overvejelser, har haft to grundlæggendeforudsætninger:For det førsteat de ændringer, som foreslås, ikke må antage et sådant om-fang eller karakter, herunder navnlig i relation til prisen på den samledeordning, at forbrugerne vil anvende huseftersynsordningen i væsentligtmindre omfang end hidtil.For det andetat de ændringer, som foreslås, ikke må komme på kant medden balance mellem hensynet til køberen og hensynet til sælgeren, som heleordningen bygger på. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fastejendom m.v. er karakteriseret ved at være en civilretlig lov, der regulererretsforholdet mellem køber og sælger gennem en frivillig ordning, og somhar til formål at beskytte begge parter mod problemer medfysiske manglerved bygningerne. Det ville i den forbindelse være urimeligt at fritage sælgerfor dennes mangelsansvar, medmindre denne samtidig sørger for, at kø-beren får et fyldestgørende beslutningsgrundlag med hensyn til eventuellemangler ved ejendommen. Omvendt bør sælgerens fritagelse for mangels-19

hæftelsen ikke være betinget af, at sælgeren fremkommer medandreop-lysninger, som – hvis ordningen ikke blev anvendt – ikke ville udgøre enretlig relevant mangel, for hvilken sælger ikke ville hæfte over for ejen-dommens køber,medmindreder foreligger tungtvejende grunde herfor.Med dette overordnede udgangspunkt har udvalget gennemgået de enkelteelementer i den samlede huseftersynsordning, herunder i relation til bl.a.bygningsgennemgang, tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.Efter udvalgets opfattelse bør huseftersynsordningen fortsat være enfrivil-ligordning. Det skyldes bl.a., at et krav om, at sælger altid skal anvendehuseftersynsordningen, i en række tilfælde ville forekomme helt urimeligt.Der kan således konkret være gode grunde til, at sælger ikke ønsker at an-vende ordningen, og der burde derfor i givet fald indføres en række undta-gelser. Et krav om, at sælger altid skal anvende huseftersynsordningen,ville efter udvalgets opfattelse endvidere – medmindre ejerlejligheder blevhelt undtaget fra ordningens anvendelsesområde – nødvendiggøre, at derved ethvert ejerlejlighedssalg blev udarbejdet en tilstandsrapport for bådeejerlejligheden og fællesejet, og det ville i mange tilfælde kunne bliveyderst bekosteligt.Der henvises herom i øvrigt til kapitel 4, afsnit 4.4.2.For så vidt angår udvalgets overvejelser om detskadesbegreb,der udgør encentral del af huseftersynsordningen, er det udvalgets opfattelse, at derfortsat bør være en nær sammenhæng mellem det almindelige mangelsbe-greb og huseftersynsordningens definition af en skade. Der bør med andreord være en nær sammenhæng mellem det mangelsansvar, som i medfør afloven ikke kan gøres gældende over for den sælger, der anvender husefter-synsordningen, og den beskrivelse af skader ved bygningen, som sælger tilgengæld skal give til køber.Huseftersynsordningens skadesbegreb bør efter udvalgets opfattelse derforsom udgangspunktikkeudvides til at omfatte forhold, der ikke ville kunne20

udgøre en retlig relevant mangel, hvis sælger ikke konkret har gjort op-mærksom på det pågældende forhold. Dette er dog ikke ensbetydende med,at der på specifikke områder ikke vil kunne laves visse ændringer af til-standsrapportens indhold eller ejerskifteforsikringens dækningsomfang,hvis gode grunde taler herfor, jf. nærmere herom nedenfor.For så vidt angår den nærmere fastlæggelse af, hvilkekonkrete forholdderinden for denne ramme udgør skader, er det udvalgets opfattelse, at det villevære yderst vanskeligt præcist at fastsætte, hvorvidt et forholdkonkretudgør en skade, idet der i denne vurdering nødvendigvis må ske en afvej-ning af en lang række konkrete momenter, hvis indbyrdes vægtning måafhænge af omstændighederne. En fast ejendom er en kompliceret og højstindividuel salgsgenstand og et forsøg på præcist at fastlægge, hvornår dermåtte foreligge en skade, ville nemt blive enten for bred eller for snæver endefinition. På den anførte baggrund lægger udvalget ikke op til en nærmereregulering af, hvilke konkrete forhold der udgør skader.Der henvises herom i øvrigt til betænkningens kapitel 4, afsnit 4.5.2.Ved udvalgets overvejelser omejerskifteforsikringen,jf. kapitel 4, afsnit4.6., har der i udvalget været enighed om, at ejerskifteforsikringens hoved-formål som hidtil bør være at dække den risiko for skjulte mangler, somkøberen »overtager« fra sælger, når denne anvender huseftersynsordningen.Det er derfor også udvalgets opfattelse, at der – med de forskelle, somnødvendiggøres af, at der er tale om et skadesforsikringsprodukt – bør væreen nær sammenhæng mellem afgrænsningen af den hæftelse, som sælgerfritages for, og ejerskifteforsikringens dækningsomfang. Der har i udvalgetogså været enighed om, at ejerskifteforsikringen som udgangspunkt ikkebør udvides til at omfatte dækning for skader, som sælger – hvis denne ikkeanvendte huseftersynsordningen – ikke ville hæfte for. I modsat fald villesælger, der som en betingelse for sin fritagelse for at hæfte for eventuellemangler ved ejendommen er forpligtet til at tilbyde at betale halvdelen afpræmien på den tilbudte ejerskifteforsikring, komme til at betale for for-hold, som grundlæggende er denne uvedkommende, og den balance mellem21

hensynet til køberen og hensynet til sælgeren, som huseftersynsordningenbygger på, ville derved blive forrykket.På enkelte områder – f.eks. fugtområdet – er der imidlertid efter udvalgetsopfattelse tale om et grænseområde, hvor de i praksis indhøstede erfaringermed den gældende ordning kunne tyde på, at det af forbrugerne genereltopleves som et minus ved ordningen, at den ikke synes at dække vissefysiske forhold, som købere generelt kan anse for relevante, men som ikkeindebærer, at ejendommen er ringere end andre tilsvarende ejendomme. Påsådanne områder kan der – uanset ovennævnte udgangspunkt – efter udval-gets opfattelse være grund til at overveje forsvarligheden af en begrænsetudvidelse af ejerskifteforsikringens dækningsomfang. Det er i den forbin-delse med betydelig vægt indgået i overvejelserne, om det i givet fald kanske, uden at der bliver tale om en afgørende fordyrelse af ordningen.På enkelte andre områder viser de i praksis indhøstede erfaringer med dengældende ordning, at hensynene til klarhed og gennemskuelighed er såvægtige, at der også her kan være særlig grund til at overveje forsvarlig-heden af en udvidelse af ejerskifteforsikringens dækningsomfang. Også idenne forbindelse har udvalget lagt vægt på, om det i givet fald kan ske,uden at der bliver tale om en afgørende fordyrelse af ordningen.På grundlag af et oplæg fra Forsikring & Pension, som organisationen harpræsenteret for udvalget som en »samlet pakke«, har udvalget drøftet ejer-skifteforsikringens standarddækning og vilkår mv. Udvalget har endvidere– uafhængigt af Forsikring & Pensions oplæg – overvejet andre forhold irelation til ejerskifteforsikringens dækningsomfang, herunder bl.a. spørgs-målet om dækning af stikledninger uden for bygningen, forhold afdækketved teknisk revision før overtagelsesdagen samt forsikringstiden (ejerskifte-forsikringens begyndelsestidspunkt).Udvalgetsflertal[alle udvalgets medlemmer bortset fra Anders Palmkvistog Peter Sass] foreslår herefter en række ændringer af ejerskifteforsik-ringens dækningsomfang og vilkår, jf. kapitel 4, afsnit 4.6.1.-4.6.3. Det22

drejer sig om en ny dækning for manglende eller nedsat funktion af samtulovlige forhold ved el-installationer (kombineret med indførelsen af entvungen elinstallationsrapport), en ny dækning for manglende eller væsent-ligt nedsat funktion af samt ulovlige forhold ved vvs-installationer, en nyfugtskadedækning (kombineret med nye fugtmålinger samt oplysning i til-standsrapporten om fugtniveauet i nærmere fastsatte kritiske bygningsdele),en ny dækning af forøgede byggeudgifter, en ny dækning af rimelige ud-gifter til teknisk bistand og genhusning, en ny dækning af forhold afdækketved teknisk revision før overtagelsesdagen og en præcisering af den gæl-dende dækning med hensyn til »fysiske forhold, der nedsætter bygningensværdi nævneværdigt«. Herudover foreslår flertallet, at ejerskifteforsikrin-gen fra tegningstidspunktet skal dække tilbage til tidspunktet for henholds-vis tilstandsrapportens og elinstallationsrapportens udarbejdelse, samt atforsikringens minimumløbetid forlænges fra 5 til 10 år. Endelig foreslås der– for udvalgte bygningsdele – indført bindende afskrivningstabeller vederstatningsopgørelsen, ligesom der foreslås nye regler om selvrisiko.Det er flertallets opfattelse, at Forsikring & Pensions forslag om en »samletpakke« med de forudsætninger og/eller præciseringer, som udvalget underbehandlingen af de enkelte dækninger mv. er fremkommet med, og med deyderligere dækninger mv., som udvalget uafhængigt af Forsikring & Pen-sions oplæg har foreslået, på en velafbalanceret måde – og med respekt forde hensyn til henholdsvis køber og sælger, som er en forudsætning for ord-ningens succes – vil medvirke til at løse de væsentligste problemer, somhuseftersynsordningen giver anledning til i dag.For så vidt angår de omkostninger for sælger og køber, der vil være forbun-det med en gennemførelse af flertallets forslag, har Forsikring & Pensionover for udvalget oplyst, at det – under forudsætning af, at hele den »sam-lede pakke«, som Forsikring & Pension har foreslået, herunder med de for-udsætninger og/eller præciseringer, som udvalget under behandlingen af deenkelte dækninger mv. er fremkommet med, samt de yderligere dækningermv., som udvalget uafhængigt af Forsikring & Pensions oplæg har fore-slået, gennemføres – er Forsikring & Pensions vurdering, at det vil være23

muligt at tegne en ejerskifteforsikring (standarddækning) til en præmie, derligger inden for et interval på 0-50 pct. i præmiestigning i forhold til detnuværende præmieniveau på standarddækningen.Udvalgets flertal finder – eftersom det er vanskeligt at foretage forbedringeri huseftersynsordningen i form af reelle forbedringer af ejerskifteforsik-ringens dækningsomfang og reelle forbedringer af tilstandsrapporten mv. tilgavn for sælger og køber, uden at prisen på ejerskifteforsikringen og til-standsrapporten bliver højere – det rimeligt og forsvarligt at lægge denneforudsætning til grund for at gennemføre de nødvendige lovændringer ogadministrative ændringer. Det vil efter flertallets opfattelse i givet faldbetyde, at købere og sælgere fremover kan forventes at ville anvendeordningen i væsentligt samme omfang som i dag.Udvalgetsmindretal[Anders Palmkvist og Peter Sass] kan på det forelig-gende grundlag ikke anbefale, at Forsikring & Pensions forslag om en»samlet pakke« på forsikringsområdet gennemføres. Det skyldes bl.a., atdet efter mindretallets vurdering er usikkert, om forslaget samlet set kanforventes at ville medføre reelle dækningsmæssige forbedringer (»netto-forbedring«) for køberne samtidig med, at forslaget på flere punkter vil ud-vide dækningen til at omfatte forhold, som ikke kan være mangler efter detgenerelle mangelsbegreb. Det er efter mindretallets opfattelse endvideremeget usikkert, hvor store præmiestigninger der kan forventes, hvis for-slaget gennemføres.Udvalgets mindretal er på den anførte baggrund af den opfattelse, at alenede forslag, der vedrører 1) en præcisering af, hvad der skal forstås ved ud-trykket »fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi nævneværdigt«),2) forslag til kommunikationsmæssige forbedringer, 3) sælgers fritagelsefor at hæfte for forhold vedrørende bygningens stikledninger, som ikke påtidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse har manifesteret sig i så-danne fejl ved bygningen, at de burde have været omtalt i tilstandsrap-porten, og 4) forhold afdækket ved teknisk revision før overtagelsesdagen,bør gennemføres.24

Der henvises herom i øvrigt til betænkningens kapitel 4, afsnit 4.6.2.-4.6.3.Med hensyn til denbygningsgennemgang,som den bygningssagkyndigeskal foretage til brug for tilstandsrapportens udarbejdelse, lægger udvalgetikke op til ændringer af den måde, hvorpå bygningsgennemgangen skalforetages. Efter udvalgets opfattelse bør bygningsgennemgangen såledesfortsat være en stikprøvevis undersøgelse med brug af enkle håndredskaberog uden foretagelse af destruktive indgreb.Der henvises herom til kapitel 4, afsnit 4.7.3.Bygningsgennemgangen foreslås imidlertid på et enkelt punkt – i tilknyt-ning til den foreslåede fugtskadedækning – udbygget således, at den byg-ningssagkyndige skal måle fugtniveauet i nærmere udvalgte kritiske kon-struktioner, der typisk giver anledning til fugtskader. Den bygnings-sagkyndige skal herudover måle, vurdere og observere fugt andre steder ibygningen, hvor den bygningssagkyndige konkret skønner, at der kan værerisiko for fugt eller skimmelsvamp. For så vidt angår fastlæggelsen bl.a. afgrænser for fugt, skal dette ske efterfølgende i regi af en teknisk arbejds-gruppe.Der henvises herom i øvrigt til kapitel 4, afsnit 4.6.2.4.Herudover skal en særlig sagkyndig – i tilknytning til den foreslåede el-dækning, som forudsætter gennemførelsen af et el-tjek – foretage en gen-nemgang af ejendommens elinstallationer. På samme måde som med hen-syn til den bygningssagkyndiges bygningsgennemgang forudsættes el-tjek-ket at ske ved en stikprøvevis undersøgelse af installationerne mv.Der henvises herom i øvrigt til kapitel 4, afsnit 4.6.2.2.3.Udvalget har med hensyn tiltilstandsrapportendrøftet en række mere prin-cipielle spørgsmål om rapportens overordnede struktur og indhold, herun-25

der det i rapporten anvendte karaktersystem, samt spørgsmål om eventuelleudvidelser af tilstandsrapportens indhold, herunder med f.eks. oplysningerom overslag over udbedringsomkostninger og bygningsdeles forventederestlevetid.Til grund for udvalgets overvejelser om tilstandsrapporten har ligget et no-tat fra en arbejdsgruppe nedsat af Økonomi- og Erhvervsministeriet, der –med udgangspunkt i Realdanias rapport fra 2006 – fik til opgave at under-søge, om der med fordel kan gennemføres forbedringer af det nuværendekaraktersystem i tilstandsrapporterne, herunder om der eventuelt kan opstil-les alternativer til det nuværende karaktersystem.Udvalget er enig med arbejdsgruppen i, at der ikke bør foretages meregrundlæggende ændringer af det karaktersystem, som anvendes i tilstands-rapporterne i dag, idet der er tale om et karaktersystem, som har været an-vendt i en længere årrække og derfor er velkendt af forbrugerne.Udvalget er endvidere enig med arbejdsgruppen i, at det kan være hensigts-mæssigt i tilstandsrapporten at give enindikationaf, hvad udbedring af deenkelte skader vil koste. Det skyldes, at forbrugerne ikke altid er opmærk-somme på, at omkostningerne ved udbedring af en skadeikkeindgår som etelement ved fastlæggelsen af, om en skade i tilstandsrapporten må betegnessom K0-skade eller K3-skade. En byggeteknisk alvorlig skade, der har fåetkarakteren K3, vil således ikke nødvendigvis være dyr at udbedre, mens enbyggeteknisk mindre alvorlig skade – f.eks. omfattende graffiti på en hus-mur, der har fået karakteren K0 – i visse tilfælde vil kunne være meget dyrat udbedre. Med en indikation af, hvad udbedring af de enkelte skader vilkoste, vil forbrugerne efter udvalgets opfattelse få et mere nuanceret billedeaf de enkelte skaders karakter.Etflertali udvalget [alle udvalgets medlemmer bortset fra Tina Dhanda]finder herefter – i overensstemmelse med arbejdsgruppens forslag – at til-standsrapportens karakterskala bør udbygges med en angivelse af, om ud-bedringen af en skade er dyr, ved hvilken vurdering der skal tages udgangs-26

punkt i en beløbsgrænse på 50.000 kr. Flertallet har i øvrigt anført, at be-løbsgrænsen på 50.000 kr. efterfølgende vil kunne justeres i opad- ellernedadgående retning, hvis de praktiske erfaringer med det reviderede ka-raktersystem efterfølgende måtte vise, at beløbet er for højt eller lavt. Underalle omstændigheder er det flertallets opfattelse, at deralenebør anvendesén beløbsgrænse.Udvalgetsmindretal[Tina Dhanda] kan ikke anbefale den foreslåede ud-bygning af tilstandsrapportens karaktersystem. Det skyldes bl.a., at denbygningssagkyndiges vurdering af, at udbedring af f.eks. fem skader hverfor sig beløber sig til under 50.000 kr. vil kunne medføre, at der af købermå afholdes omkostninger for op imod 250.000 kr., og det vil såledeskunne vildlede køber og være med til at forskyde fokus fra disse skader,hvis de betegnes som »ikke dyre« uden angivelse af noget mere konkretom, hvad det vil koste at udbedre forholdet. Ligeledes vil den bygningssag-kyndiges angivelse af »dyre« skader hverken kunne anvendes af køber iprisforhandlingerne med sælger eller i øvrigt give køber et klart billede af,hvor dyre de konstaterede skader er. Efter mindretallets opfattelse vil fler-tallets forslag endvidere ikke afhjælpe det problem, at forbrugeren i dag pri-mært fokuserer på K3-skader, selv om K2-skader og UN-forhold kan væremindstlige så dyre at udbedre.Der henvises herom i øvrigt til kapitel 4, afsnit 4.8.3.1.For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt tilstandsrapporten bør indeholdeoverslag over udbedringsomkostninger vedrørende de konstaterede skader,er det efter en samlet vurdering udvalgets opfattelse, at prisoverslag af dennævnte karakter vil være forbundet med sådanne ulemper, at udvalget ikkekan anbefale, at de gøres til en del af tilstandsrapporten.Der henvises herom til kapitel 4, afsnit 4.8.3.2.Udvalget har herefter overvejet, om tilstandsrapporten bør udvides med op-lysninger om bygningsdeles forventede restlevetid. Ved oplysning om rest-27

levetid forstås oplysning om, hvornår den pågældende bygningsdel må for-ventes at være udtjent. Udvalget foreslår i den forbindelse, at tilstandsrap-porten – i første omgang – udbygges med angivelse af den forventede rest-levetid for bygningens tag, der er den helt centrale bygningsdel for bygnin-gens samlede levetid, og som det typisk vil være særdeles bekosteligt atudskifte. Ifølge forslaget skal den bygningssagkyndige – på baggrund af etopslag i en (fælles) levetidstabel – angive, om taget må forventes at holde iop til 5 år, mellem 5 og 10 år eller i længere tid end 10 år. Med forslaget vilkøbers beslutningsgrundlag blive forbedret, idet det af tilstandsrapporten vilkunne konstateres, om der må forventes afholdt udgifter til udbedring af ta-get inden for en kortere tidshorisont.Der henvises herom i øvrigt til kapitel 4, afsnit 4.8.3.3.Med henblik på at tydeliggøre huseftersynsordningens sammenlignings-grundlag foreslår udvalget endvidere, at der (som et supplement tiltilstandsrapporten) med tilstandsrapporten skal udleveres en generel beskri-velse af de væsentligste karakteristika ved den hustype, som tilstandsrap-porten angår (dels en generel beskrivelse af den pågældende hustype ogdels en beskrivelse af de typiske forhold ved den pågældende hustype, somman som forbruger skal være særligt opmærksom på). En sådan generelbeskrivelse vil efter udvalgets opfattelse kunne medvirke til at forbedre kø-bers forståelse af, at der – hvis der f.eks. er tale om en ejendom opført i1920’erne – ikke foretages en sammenligning af ejendommen med et nyop-ført hus, men derimod en relativ beskrivelse af bygningen, som baserer sigpå en sammenligning med andre tilsvarende intakte bygninger af sammealder.Der henvises herom til kapitel 4, afsnit 4.8.3.4.For så vidt angårtilstandsrapportens gyldighedsperiode,er det udvalgetsflertalsopfattelse [alle udvalgets medlemmer bortset fra Anders Palmkvistog Tina Dhanda], at den nuværende gyldighedsperiode på 6 måneder børfastholdes. Udvalgets flertal anerkender, at salgstiden på ejendomme gene-28

relt er steget i 2007-09, og at en forlængelse af tilstandsrapportens gyldig-hedsperiode derfor vil medføre, at behovet for i salgsperioden at forny til-standsrapporten bliver mindre. Efter flertallets opfattelse må det afgørendeimidlertid være, at tilstandsrapporten er retvisende i hele sin gyldighedspe-riode, og efter flertallets opfattelse består der en betydelig risiko for, atdette ikke vil være tilfældet, hvis gyldighedsperioden udvidesud overdenuværende 6 måneder.Etmindretali udvalget [Anders Palmkvist] er uenig i, at tilstandsrapportenikke kan antages at være retvisende ud over 6 måneder og foreslår på denbaggrund, at tilstandsrapportens gyldighedsperiode forlænges fra 6 til 12måneder, subsidiært fra 6 til 9 måneder.Et andetmindretal[Tina Dhanda] er af den opfattelse, at tilstandsrapportensgyldighedsperiode bør forlænges til 9 eller 12 måneder alt afhængig af,hvad der må anses for byggeteknisk forsvarligt. Mindretallet bemærker dogsamtidig, at man ikke har de fornødne byggetekniske forudsætninger for atvurdere, i hvilket omfang det rent faktisk vil være forsvarligt at forlængetilstandsrapportens gyldighedsperiode til enten 9 eller 12 måneder.Der henvises herom i øvrigt til kapitel 4, afsnit 4.8.3.6.Udvalget har herefter overvejetvirksomheden som bygningssagkyndig,her-under om der – med henblik på at sikre den fornødne kvalitet af de byg-ningssagkyndiges arbejde – kan være grundlag for at foretage ændringer itilsynet med de bygningssagkyndige. Det er vigtigt for huseftersynsord-ningens funktion og omdømme, at kvaliteten af tilstandsrapporterne er høj.Det må efter udvalgets opfattelse antages, at bl.a. indførelsen af dentekniske kontrol kombineret med en mere effektiv anvendelse af sank-tionssystemet har medvirket og fortsat vil medvirke til at sikre kvaliteten aftilstandsrapporterne. Efter en samlet vurdering finder udvalget derfor ikkeanledning til at anbefale iværksættelse af yderligere tiltag på nuværendetidspunkt.

Der henvises herom til kapitel 4, afsnit 4.9.5.1.Udvalget har endvidere drøftet den nuværendebeskikkelsesordningfor byg-ningssagkyndige. Efter en samlet vurdering kan udvalget ikke anbefale, atden gældende beskikkelsesordning afløses af en certificeringsordning, somdet er sket på energimærkeområdet.Udvalget har herefter overvejet et forslag fra de bygningssagkyndige med-lemmer af udvalget om en ændring af adgangen til at opnå personlig be-skikkelse som bygningssagkyndig, således at det ikke længere skal være enforudsætning, at ansøger har deltaget på et optagelseskursus med tilhørendeeksamen. Udvalget, der har stor forståelse for vigtigheden af, at både byg-ningssagkyndigvirksomheder samt enkeltpersoner, der ønsker at påbegyndevirksomhed som beskikket bygningssagkyndig, ikke unødigt begrænses ideres muligheder som følge af de krav, der gælder for at opnå beskikkelse,har ikke principielle indvendinger imod, at det nuværende optagelseskursusmed en afsluttende eksamen erstattes med en »sidemandsoplæring« somforeslået af de bygningssagkyndige medlemmer af udvalget. Blot må detsikres, at de personer, der ønsker at opnå beskikkelse som bygningssagkyn-dig, besidder de kvalifikationer, som gennemførelsen af det hidtidigeoptagelseskursus med tilhørende eksamen har haft til formål at sikre. Efterudvalgets opfattelse kan der i regi af Erhvervs- og Byggestyrelsen – og un-der inddragelse af huseftersynsordningens følgegruppe – arbejdes videremed, hvordan der i fremtiden kan skabes en mere fleksibel adgang til atopnå beskikkelse som bygningssagkyndig.Der henvises herom i øvrigt til kapitel 4, afsnit 4.9.5.4.4.Udvalget har desuden – på grundlag af et forslag fra Økonomi- og Er-hvervsministeriet – overvejet, omdisciplinærsystemetmed fordel kan æn-dres. I korte træk går Økonomi- og Erhvervsministeriets forslag ud på, atden behandling af forbrugerklager over tilstandsrapporter, som i dag sker iAnkenævnet for Huseftersyn, og den behandling af disciplinærsager modde beskikkede bygningssagkyndige, som i dag foretages af Erhvervs- og30

Byggestyrelsen, sammenlægges ved at etablere ét samlet, uafhængigt klage-nævn, som skal behandle begge sagstyper.Det er udvalgetsflertalsopfattelse [alle udvalgets medlemmer bortset fraAllan Malskær], at en gennemførelse af Økonomi- og Erhvervsministerietsforslag om etablering af ét samlet klagenævn, som skal behandle både for-brugerklager over tilstandsrapporter og disciplinærsager mod de beskikkedebygningssagkyndige, vil have en række fordele, og flertallet kan derfor støt-te forslaget. Med en samlet nævnskonstruktion vil der efter flertallets opfat-telse bl.a. kunne blive skabt større ensartethed og sammenhæng mellem deto sagstyper, ligesom klagesystemet vil blive mere logisk og gennemskue-ligt for forbrugerne.Udvalgetsmindretal[Allan Malskær] kan ikke tilslutte sig, at det nuvæ-rende Ankenævn for Huseftersyn nedlægges til fordel for etableringen af etnyt klagenævn, som skal behandle både forbrugerklager og disciplinærsa-ger. Det skyldes bl.a. risikoen for, at sagsbehandlingstiden i forbrugerklage-sager bliver længere end i dag, og at ordningen bliver dyrere.Der henvises herom i øvrigt til kapitel 4, afsnit 4.9.5.5.3.Udvalget har endelig – bl.a. i lyset af den kritik, der har været rejst af an-vendelsen af de såkaldte »tillæg« til tilstandsrapporter (eller rettere sagtsupplerende sælgeroplysninger uden for huseftersynsordningen) – overve-jet, om der bør indføres et forbud mod anvendelsen af sådanne supplerendesælgeroplysninger. Et forbud som skitseret ville efter udvalgets opfattelseimidlertid indskrænke sælgerens muligheder for at give supplerende oplys-ninger om ejendommen, som i mange tilfælde kan være relevante for – ogmåske ligefrem være efterspurgt af – køber. Desuden synes det vanskeligtat argumentere for, at adgangen til at give skriftlige oplysninger skulle be-grænses, mens adgangen for sælger til at give mundtlige oplysninger ikkesamtidig begrænses, og et forbud mod at give mundtlige oplysninger ville iurimelig grad vanskeliggøre salget af ejendomme. Udvalget finder det der-for ikke hensigtsmæssigt at indføre et sådant forbud.31

Loven bygger på betænkning nr. 1276/1994 om forbrugerbeskyttelse vederhvervelse af fast ejendom.I betænkning nr. 1276/1994 er det om baggrunden for udvalgets forslag omen huseftersynsordning bl.a. anført, at der kan opnås en styrkelse afforbrugernes stilling ved køb af fast ejendom ved at begrænse problemernemed fysiske mangler, jf. betænkningens side 148. For køberen er det såle-des ofte særdeles ubehageligt, hvis der viser sig mangler efter overtagelsen,bl.a. på grund af usikkerheden med hensyn til, i hvilket omfang køberenkan gøre krav gældende mod sælgeren, og i hvilket omfang sælgeren i givetfald vil være i stand til at betale. For sælgerens vedkommende er det ofte enbetydelig økonomisk belastning, hvis køberen efter overtagelsen fremsætterkrav på grund af mangler, navnlig når der er gået så lang tid, at sælgerenhar indrettet sin økonomi i tillid til handlens endelighed. Dertil kommer, atbegge parter ofte er uprofessionelle, og »forbrugerbeskyttelsen« bør derforså vidt muligt rettes mod begge parter. Med andre ord skal mangelspro-blemerne begrænses på en måde, der er til fordel for både køber og sælger.I overensstemmelse hermed foreslog udvalget en løsning, der for det førsteforebygger, at der overhovedet opstår spørgsmål om mangler efter købersovertagelse af ejendommen (i form af udarbejdelse af en tilstandsrapport),og for det andet sikrer, at der er penge til at betale for en eventueludbedring, hvis der alligevel måtte vise sig en skjult fejl (i form af forsik-ringsdækning for fysiske bygningsmangler, som ikke er omtalt i tilstands-rapporten), jf. betænkningens side 149.For sælgeren var det centrale ved den foreslåede ordning, at den pågælden-de ved at levere en tilstandsrapport og et forsikringstilbud kunne sikre sigmod på et senere tidspunkt at blive mødt med krav i anledning afbygningstekniske fejl ved bygningerne (forudsat, at der ikke er handletsvigagtigt eller groft uagtsomt).For køberen var den grundlæggende fordel ved ordningen, at køberensbeslutningsgrundlag blev så fyldestgørende som muligt. For det første får34

køberen en relativt detaljeret viden om ejendommens fysiske tilstand ogegenskaber i form af oplysning i tilstandsrapporten om de bygningstekniskefejl, som er konstateret ved bygningsgennemgangen. For det andet bliverkøberen gjort bekendt med, i hvilket omfang og til hvilken pris det ermuligt at forsikre sig mod den risiko for skjulte mangler, som måtte væretilbage, når der foreligger en tilstandsrapport. Køberen må selv bestemme,om den pågældende vil forsikre sig mod den tilbageværende risiko. I nogletilfælde vil forsikringsselskabet måske forlange en meget høj præmie pågrund af ejendommens tilstand eller karakter, men i så fald vil køberenunder alle omstændigheder kunne lade forsikringstilbuddet få betydning forparternes drøftelser om, hvad ejendommen skal koste. Hvis ejendommenikke kan forsikres til normal præmie, vil en køber normalt være tilbøjelig tilenten at ville betale mindre for ejendommen eller at forlange flere garantieraf sælger.I forslaget til en ny lov om bl.a. huseftersynsordningen anførte Justitsmini-steriet, at man var enig i udvalgets forslag, som gik ud på at ændre de civil-retlige regler på en måde, der både tilskynder til indhentelse af tilstands-rapporter og til tegning af ejerskifteforsikringer mod skjulte fejl. OmJustitsministeriets overvejelser og forslag fremgår af lovforslag nr. L 218,pkt. 3.2., Folketingstidende 1994-95, Tillæg A, side 2981, bl.a. følgende:»I praksis opstår der mange tvister om mangler ved fast ejendom,jf. herved betænkning nr. 1276/1994, s. 62-63. Dette er først ogfremmest udtryk for, at køberen er blevet skuffet i sineforventninger til ejendommen. Hvis tvisten fører til, at sælgerenskal betale et beløb tilbage til køberen, vil sælgerensforventninger til handlen blive skuffet, medmindre sælgerenligefrem har handlet svigagtigt over for køberen. I forhold tilandre tvister, som privatpersoner involveres i, vil det her oftedreje sig om meget store beløb, og afgørelsen af en tvist kan væreødelæggende for den tabende parts økonomi. Tvister om manglerved ejendommen kan opstå mange år efter handlens indgåelse ogpå et tidspunkt, hvor sælgeren for længst har indrettet sig i tillidtil, at handlen er endelig.Der er således en betydelig utryghed forbundet med dennuværende situation, uden at dette i og for sig kan siges at bero35

på, at de almindelige ulovbestemte regler på området er uklare.En præcisering og eventuelt en anden vægtning af parternesindbyrdes retsposition – navnlig i tilfælde, hvor en ejendom visersig at lide af en mangel – vil ikke i væsentligt omfang afhjælpeproblemerne. Hvis man styrker køberens retsstilling, vil det skepå bekostning af sælgeren, og styrker man sælgerens retsstilling,går det omvendt ud over køberen.Man kan derimod beskytte både sælger og køber, hvis man veden ændring af retsreglerne kan forebygge, at køberen bliverskuffet i sine forventninger til ejendommen. …En effektiv måde at forebygge mangelsproblemer på er at fåejendommen undersøgt af en dertil uddannet tekniker indenaftalens indgåelse. …Justitsministeriet finder på denne baggrund, at der er behov for atindrette den civilretlige lovgivning sådan, at det i forbindelsemed hushandler m.v. bliver almindeligt udbredt at indhentetilstandsrapporter, som er udarbejdet af dertil uddannede ogerfarne bygningssagkyndige, der også er dækket af enprofessionsansvarsforsikring. …Visse fejl eller tegn på fejl ved en bygning vil imidlertid kunnevære skjulte selv for en bygningssagkyndig, fordi dennesundersøgelse i praksis må foregå uden omfattende fysiskeindgreb i bygningen. Som regel vil sælgeren heller ikke kende tilsådanne skjulte fejl. Udbedringsomkostningerne ved sådanne fejlvil undertiden kunne være betydelige, navnlig ved visse skjultekonstruktionsfejl. Sådanne fejl vil være sjældent forekommende,men situationen vil i givet fald ofte være den, at hverken købereller sælger har råd til at betale udbedringsomkostningerne.Problemet med denne tilbageværende risiko kan bedst løses veden forsikringsmæssig afdækning, således at et forsikringsselskabdækker udgiften til udbedring af manglen. …Justitsministeriet er på denne baggrund enig i udvalgets forslag ibetænkning nr. 1276/1994, som går ud på at ændre de civilretligeregler på en måde, der både tilskynder til indhentelse aftilstandsrapporter og til tegning af ejerskifteforsikringer modskjulte fejl. Lovforslagets kapitel 1 tager sigte herpå.«

2.2.2. LovændringerSiden huseftersynsordningens indførelse er der foretaget en række ændrin-ger af lovgrundlaget. Denvæsentligsteaf disse ændringer blev foretaget ved§ 1 i lov nr. 437 af 31. maj 2000 om ændring af lov om forbrugerbe-skyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, lov om omsætning af fast ejen-dom og ligningsloven (Stramning af betingelserne for, at sælgeren kan und-gå at hæfte for mangler m.v.).Baggrunden for lovændringen i 2000 var, at LFFE på forsikringsområdetikke havde fået den forventede gennemslagskraft, idet der kun blev tegnetfå ejerskifteforsikringer i forhold til, hvad man ved ordningens indførelsehavde forventet. Endvidere var ordningen – på grund af den begrænsedeforsikringstegning – blevet kritiseret for i praksis at medføre en mereeffektiv beskyttelse af sælgerne end af køberne, jf. herved lovforslag nr. L152, pkt. 1, Folketingstidende 1999-2000, Tillæg A, side 4153.Om huseftersynsordningens udbredelse de første 2-3 år efter ordningensindførelse fremgår af lovforslaget bl.a., at der blev fremlagt tilstandsrappor-ter og forsikringstilbud i ca. 90 pct. af de ejendomshandler, hvor reglernefandt anvendelse, hvorimod der kun i ca. 10 pct. af de tilfælde, hvorsælgeren havde fremlagt et forsikringstilbud for køberen, blev tegnet enejerskifteforsikring, jf. lovforslag nr. L 152, pkt. 2.2., Folketingstidende1999-2000, Tillæg A, side 4154. Samme sted er det i bemærkningerneanført, at den begrænsede forsikringstegning – ud over at være væsentligtmindre end forventet – ikke afspejler det reelle forsikringsbehov påområdet. Således var det for Justitsministeriet oplyst, at der anmeldesskader over ca. hver femte af de tegnede forsikringer, og at ca. 25 pct. af deanmeldte, dækningsberettigede skader vedrører udbedringsomkostninger påmere end 100.000 kr.På den anførte baggrund indeholdt lovforslag nr. L 152

nærmere regler om påtaler, advarsler og inddragelse af beskikkelsen sombygningssagkyndig mv. blev indført).2.3. Gældende ret i hovedtræk2.3.1. LFFE kapitel 1Huseftersynsordningen, der er reguleret i LFFE kapitel 1, angår aftaler omkøb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelsefor sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, jf.LFFE § 1, stk. 1.Omfattet af begrebet »fast ejendom« er f.eks. bebyggede grunde, som udgøren del af, et eller flere matrikelnumre, bygninger på lejet grund eller på sø-territoriet, ejerlejligheder med tilhørende fællesareal og ideelle anparter afen ejendom. Begrebet omfatter derimod ikke andelslejligheder, anpartssel-skabslejligheder eller aktieselskabslejligheder. Loven omfatter heller ikkeaftaler om køb af ubebyggede grunde, grunde med bygning under opførelseeller for køb af landbrugsejendomme, der er undergivet landbrugspligt,medmindre købsaftalen er betinget af, at landbrugspligten ophæves, jf.LFFE § 1, stk. 2.Erhvervelse i fri handel fra f.eks. et dødsbo eller konkursbo samt er-hvervelse på auktion, hvad enten der er tale om frivillig auktion ellertvangsauktion, omfattes af begrebet »køb« i LFFE § 1, stk. 1, jf. »Lov omforbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. med kommen-tarer« af Lars Hjortnæs, DJØF Forlag 1997, side 29. Erhvervelse ved arv erderimod ikke et køb.Huseftersynsordningen indebærer, at køber som udgangspunkt ikke over forsælger kan påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, nårkøber inden aftalens indgåelse fra sælger har modtaget en tilstandsrapport(en rapport om bygningernes fysiske tilstand) og oplysning om ejerskifte-forsikring, jf. LFFE § 2, stk. 1 og 2. Fremlægger sælger tilbud på en ejer-39

skifteforsikring, skal sælger endvidere ved et skriftligt og bindende løfteforpligte sig til at indbetale et beløb svarende til mindst halvdelen af dentilbudte samlede præmie for den pågældende forsikring, hvis køber tegnerdenne eller en anden forsikring, som opfylder lovens betingelser, jf. LFFE §2, stk. 3.Køber kan over for sælger påberåbe sig forhold, som er opstået efter ud-arbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, ligesom køber over forsælger kan påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut eller offent-ligretlige forskrifter. Desuden kan køber påberåbe sig en mangel, hvissælger har ydet en garanti med hensyn til det pågældende forhold eller harhandlet svigagtigt eller groft uagtsomt. I øvrigt kan køber gøre erstatnings-krav gældende efter almindelige regler, hvis sælgeren har opført bygningenmed salg for øje, jf. LFFE § 2, stk. 5.Køber kan ikke over for sælger påberåbe sig, at en fejl burde have væretnævnt i tilstandsrapporten, jf. LFFE § 2, stk. 1, 2. pkt. Køber kan imidlertidover for den beskikkede bygningssagkyndige, der har udarbejdet tilstands-rapporten, fremsætte krav om skadeserstatning for fejl, som burde haveværet omtalt i rapporten, jf. LFFE § 3, stk. 1, 1. pkt.Tilstandsrapporten skal være udarbejdet af en godkendt bygningssagkyn-dig, jf. LFFE § 4, stk. 1. Økonomi- og erhvervsministeren har i bekendtgø-relse nr. 1290 af 14. december 2009 om huseftersynsordningen fastsatnærmere regler om beskikkelse som bygningssagkyndig, ordningens for-valtning, virksomheden som bygningssagkyndig og bygningsgennemgan-gen mv. Der henvises herom til afsnit 2.3.2., 4.8.2. og 4.8.3. nedenfor.Sælgers oplysning om ejerskifteforsikringen skal være skriftlig og indehol-de meddelelse fra et forsikringsselskab om, på hvilke vilkår køberen kantegne en forsikring, der opfylder lovens krav, eller hvilke særlige forholdved den pågældende ejendoms fysiske tilstand der medfører, at der ikke kantegnes en ejerskifteforsikring, jf. LFFE § 5, stk. 1.

Kravene til en ejerskifteforsikring er nærmere fastlagt i bekendtgørelse nr.705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i hen-hold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv.,jf. afsnit 2.3.3. og 4.6.1. nedenfor. Af LFFE § 5 følger bl.a., at forsikringeni mindst 5 år fra overtagelsesdagen – og med mulighed for forlængelse til ialt 10 år – skal dække de fejl ved bygningens fysiske tilstand, der var til ste-de ved købers overtagelse af ejendommen, og som ikke er nævnt eller erklart forkert beskrevet i tilstandsrapporten.Om klage over tilstandsrapporter henvises til afsnit 2.3.4. og 4.11. neden-for, mens der om klage over forsikringsselskaber, herunder ejerskifteforsik-ringsselskaber, henvises til afsnit 2.3.5. nedenfor.2.3.2. Bekendtgørelse om huseftersynsordningenSom anført i afsnit 2.3.1. ovenfor har økonomi- og erhvervsministerenfastsat nærmere regler om de bygningssagkyndiges forhold, herunder reglerom beskikkelse som bygningssagkyndig og om den bygningsgennemgang,som den bygningssagkyndige skal foretage, jf. bekendtgørelse nr. 1290 af14. december 2009 om huseftersynsordningen. Nærværende afsnit indehol-der en overordnet gennemgang af bekendtgørelsens indhold, mens der iafsnit 4.7.2. er redegjort mere detaljeret for bekendtgørelsens regler.Ifølge bekendtgørelsens § 2 forvaltes huseftersynsordningen af Erhvervs-og Byggestyrelsen, mens den løbende administration af ordningen, herun-der varetagelse af informationsindsatsen over for de bygningssagkyndigemv., er henlagt til »Fællessekretariatet for eftersyns- og mærknings-ordningerne« (herefter benævnt FEM-sekretariatet). Som led i den løbendeadministration af ordningen forbereder FEM-sekretariatet sager til Er-hvervs- og Byggestyrelsen om bl.a. påtaler, advarsler og inddragelse afbeskikkelse som bygningssagkyndig. FEM-sekretariatet drives – på vegneaf Energistyrelsen og Erhvervs- og Byggestyrelsen – af et konsortium dan-net af Teknologisk Institut og Byggecentrum.

I medfør af bekendtgørelsens § 3 er der endvidere oprettet en følgegruppefor huseftersynsordningen, der bl.a. rådgiver Erhvervs- og Byggestyrelsenmed hensyn til bygningsgennemgang og tilstandsrapporter, og som påstyrelsens anmodning udtaler sig om principielle spørgsmål vedrørendeordningen.Følgegruppens medlemmer er udpeget efter indstilling fra Advokatrådet,Forsikring & Pension, Dansk Byggeri, TEKNIQ, Dansk Ejendomsmægler-forening, Forbrugerrådet, Energistyrelsen, hver af de bygningssagkyndigesorganisationer, Håndværksrådet, Parcelhusejernes Landsforening og Real-kreditrådet. Desuden har Erhvervs- & Byggestyrelsen et medlem, der lige-ledes er formand.Bekendtgørelsens § 4, stk. 1, indeholder de nærmere betingelser for at opnåbeskikkelse som bygningssagkyndig. Ifølge bekendtgørelsens § 11 gælderdesuden en lang række krav ved udførelsen af hvervet som bygnings-sagkyndig. De bygningssagkyndige skal bl.a. deltage i fastsatte kurser ogmøder om huseftersynsordningen, jf. § 11, nr. 4.Beskikkelsen som bygningssagkyndig udløber efter 3 år, men den kan for-nyes, jf. bekendtgørelsens § 8, stk. 1. Overtræder en bygningssagkyndigbekendtgørelsens §§ 11, 15 eller 19-21, eller begår den bygningssagkyndigealvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrapporterne, kan Erhvervs- og Bygge-styrelsen tildele den bygningssagkyndige en advarsel eller inddrage beskik-kelsen, jf. bekendtgørelsens § 12, stk. 1. Styrelsen skal desuden inddragebeskikkelsen, hvis den bygningssagkyndige har ubetalt gæld til det offent-lige, der overstiger 100.000 kr., eller hvis den bygningssagkyndige ikke kandokumentere at være dækket af en ansvarsforsikring, der opfylder bekendt-gørelsens krav.Styrelsen kan endvidere påtale fejl i tilstandsrapporterne over for den byg-ningssagkyndige, jf. bekendtgørelsens § 12, stk. 2.

Det er i bekendtgørelsens § 11, nr. 8, fastsat, at at den bygningssagkyndigeskal være uvildig i den enkelte sag, således at den bygningssagkyndige vilvære uafhængig af interesser, som kan påvirke arbejdet som bygningssag-kyndig.Det kan i tilknytning hertil nævnes, at det i § 9, stk. 1, i bekendtgørelse nr.695 af 22. juni 2006 om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning affast ejendom (formidlingsbekendtgørelsen) er fastsat, at en ejendomsfor-midler ikke på sælgers vegne må indgå aftale om rekvirering af en bygge-teknisk gennemgang (huseftersyn), ligesom ejendomsformidleren ikke måbringe konkrete bygningssagkyndige eller firmaer, der beskæftiger disse, iforslag over for sælger. Ejendomsformidleren kan dog efter aftale med sæl-ger rekvirere huseftersynet gennem et forsikringsselskab, der udbyder ejer-skifteforsikringer, jf. bekendtgørelsens § 9, stk. 2. Det er i den forbindelseen betingelse, at ejendomsformidleren ikke har indflydelse på, hvilken byg-ningssagkyndig eller hvilket firma forsikringsselskabet vælger til at udførehuseftersynet. Afregning skal endvidere ske direkte fra sælger til den byg-ningssagkyndige, dennes arbejdsgiver eller forsikringsselskabet. Derhenvises herom i øvrigt til afsnit 4.8.3.8. nedenfor.Bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009 om huseftersynsordningenindeholder i §§ 14-18 regler om bygningsgennemgangen. Efter § 14, stk. 1,har bygningsgennemgangen til formål at afklare, i hvilket omfang den gen-nemgåede bygnings fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarendeintakte bygninger af samme alder. Bygningsgennemgangen skal – medmin-dre andet aftales – være visuel med brug af enkle tekniske hjælpemidler(håndredskaber) og orienterende målinger, men uden destruktive indgreb,jf. § 15, 4. pkt. Der henvises herom i øvrigt til afsnit 4.7.2. nedenfor.Erhvervs- og Byggestyrelsen har udarbejdet en håndbog til beskikkedebygningssagkyndige, som indeholder nærmere vejledning i bygningsgen-nemgangen og udarbejdelsen af tilstandsrapporten, og som løbende revi-deres. Den seneste håndbog er offentliggjort i maj 2008, og det er denne ud-gave, der vil blive henvist til i betænkningen.43

Det skal endelig nævnes, at den bygningssagkyndige ifølge bekendtgø-relsens § 18uden forhuseftersynsordningen kan påtage sig ydelser vedrø-rende bygningen ud over bygningsgennemgangen og tilstandsrapporten,herunder f.eks. overslag over udbedringsomkostninger.I medfør af denne bestemmelse udarbejdes i mange ejendomshandler desåkaldte »tillæg«, som typisk indeholder en række supplerende oplysningerom ejendommen samt de skader, som er konstateret ved bygningsgennem-gangen. Det forhold, at de såkaldte »tillæg« udarbejdes uden for husefter-synsordningen, medfører bl.a., at der ikke kan klages over de i tillæggeneindeholdte oplysninger og vurderinger mv. til Ankenævnet for Huseftersyn,ligesom der ikke er tale om forhold, som dækkes af ejerskifteforsikringen.Omvendt frigøres sælger ikke for sin eventuelle mangelshæftelse med hen-syn til de oplysninger, som er indeholdt heri. Der henvises herom i øvrigt tilafsnit 4.10. nedenfor.2.3.3. Bekendtgørelse om ejerskifteforsikringens dækningsomfangI medfør af LFFE § 5, stk. 3, blev der i 2000 – efter vedtagelsen aflovforslag nr. L 126, som er omtalt oven for i afsnit 2.2. – fastsat nærmereregler om ejerskifteforsikringers dækningsomfang, jf. bekendtgørelse nr.705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer ihenhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendomm.v.Det følger af bekendtgørelsens § 1, at det tilbud på en ejerskifteforsikring,som sælgeren fremlægger, kun kan tillægges de retsvirkninger, som følgeraf LFFE § 2 (dvs. sælgers fritagelse for hæftelse for fysiske bygnings-mangler), hvis1) tilbuddet indeholder vilkår om dækningsomfanget, der medfører mindstsamme dækning som de vilkår, som er anført i bilaget til bekendtgø-relsen,44

2) et eventuelt vilkår om selvrisiko, der ikke må overstige 30.000 kr. (i dag37.000 kr.), er angivet som ét samlet beløb for forsikringstiden, uansetantallet af skadesanmeldelser, og3) det fremgår af tilbuddet, i hvilket omfang det er udvidet i forhold til devilkår, som følger af nr. 2 og bilaget.For en nærmere gennemgang af bekendtgørelsen om ejerskifteforsik-ringens dækningsomfang, herunder bilaget til bekendtgørelsen, henvises tilafsnit 4.6.1. nedenfor.2.3.4. Klage over en tilstandsrapport – Ankenævnet for huseftersynDet følger af LFFE § 3, stk. 1, 1. pkt., at ejendommens køber over for denbeskikkede bygningssagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporten, kanfremsætte krav om skadeserstatning for fejl, som burde have været omtalt irapporten. Har sælgeren måttet betale et beløb til køber på grund af fejl, derburde have været omtalt i tilstandsrapporten, tilkommer der endvideresælgeren en rimelig godtgørelse, jf. LFFE § 3, stk. 1, 2. pkt.I 2000 blev Ankenævnet for Huseftersyn, der behandler klager fra privateforbrugere over tilstandsrapporter udarbejdet af beskikkede bygningssag-kyndige under huseftersynsordningen, oprettet. Der er tale om et privatankenævn oprettet i medfør af forbrugerklagelovens § 5, hvorefter økono-mi- og erhvervsministeren kan godkende oprettelsen af og vedtægterne forprivate klage- eller ankenævn, som omfatter bestemte brancher eller andreafgrænsede områder.Ankenævnet består af en formand, som skal opfylde betingelserne for atblive landsdommer, to medlemmer udpeget fra forbrugerside, ét medlemudpeget af de bygningssagkyndiges organisationer og ét medlem udpeget afforsikringsselskaberne. Ankenævnet betjenes af et sekretariat.Det er en forudsætning for at klage, at den bygningssagkyndige harmodtaget meddelelse om klagen inden 5 år fra den overtagelsesdag, der er45

aftalt mellem køber og sælger (dog senest 6 år fra rapportens datering).Dette gælder dog ikke, hvis den bygningssagkyndige har ydet en garanti foretlængeretidsrum, eller hvis den bygningssagkyndige har handlet svigag-tigt eller groft uagtsomt.Ankenævnet kan afvise at behandle en klage, hvis det må anses somåbenbart, at der ikke kan gives klageren medhold i klagen. Endvidere kanAnkenævnet afvise at behandle en klage, hvis klagen på grund af sinvanskelige eller principielle juridiske karakter, eller hvis klagen på grund afusikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger eller af andresærlige grunde, skønnes uegnet til ankenævnsbehandling.Om ankenævnets virksomhed mv. henvises i øvrigt til afsnit 4.11.1.nedenfor, mens der om statistik vedrørende sagsantal og -udfald henvises tilafsnit 3.2.2.2.3.5. Klage over et ejerskifteforsikringsselskabHvis en køber af en fast ejendom har tegnet en ejerskifteforsikring iforbindelse med købet, og ejerskifteforsikringsselskabet afslår hel ellerdelvis dækning af en anmeldt skade, har forsikringskunden mulighed for atindgive klage til Ankenævnet for Forsikring. Dette private ankenævn, derblev oprettet i 1975 af Forbrugerrådet og Forsikring & Pension, er – påsamme måde som Ankenævnet for Huseftersyn – godkendt efter forbruger-klagelovens § 5.Ankenævnet for Forsikring består af en formand, som skal opfylde betin-gelserne for at blive dommer, og medlemmer udpeget af Forbrugerrådet ogForsikring & Pension. Ved nævnets behandling af klager er forbruger- ogforsikringssiden ligeligt repræsenteret. Ankenævnet betjenes af et sekretari-at.Statistiske oplysninger om indgivne klager over ejerskifteforsikringsselska-ber er nærmere omtalt i afsnit 3.2.3. nedenfor.

Både antallet af udarbejdede tilstandsrapporter og tegnede ejerskiftefor-sikringer i forhold til antallet af solgte ejendomme er steget ganske mar-kant siden ordningens indførelse, jf. følgende oversigt:Tabel 1.Oversigt over udviklingen i antallet af solgte ejendomme, til-standsrapporter og ejerskifteforsikringer 1996-20081ÅrstalAndel af solgteejendomme,hvor ejerskifte-forsikring blevtegnet87.68744.5281.1001 pct.199689.12357.5693.0003 pct.199787.01363.4594.3005 pct.199881.07166.6808.20010 pct.199980.79569.22615.30019 pct.200076.92866.64724.70032 pct.200178.56566.77434.00043 pct.200282.05071.67642.00051 pct.200390.82466.33443.50048 pct.200496.56877.55945.22647 pct.200580.80580.20442.05852 pct.200677.84982.28938.63650 pct.200758.57071.26431.02153 pct.2008Kilde: Forsikring & Pension, jf. dog note 2. Det opgjorte antal af solgte ejendommeomfatter enfamiliehuse, ejerlejligheder og sommerhuse.Kilde: Erhvervs- og Byggestyrelsen (for perioden 2006-2008 hidrører det opgjorteantal udarbejdede tilstandsrapporter fra FEM-sekretariates årsberetninger, mens detopgjorte antal udarbejdede tilstandsrapporter i perioden forud herfor (1996-2005)stammer fra det datagrundlag, som FEM-sekretariatet har anvendt ved udarbejdelseaf oversigter over udarbejdede tilstandsrapporter). Erhvervs- og Byggestyrelsen har irelation til talmaterialet i øvrigt anført, at der – hvis antallet af tilstandsrapporterudarbejdet i 2009 lægges sammen med antallet af tilstandsrapporter udarbejdet i peri-oden 1996-2008 – tilsyneladende skulle være udarbejdet i alt 938.336 tilstandsrap-porter. Det fremgår imidlertid af FEM-sekretariates årsberetning for 2009, at der erudarbejdet 947.880 tilstandsrapporter i samme periode. Erhvervs- og Byggestyrelsenkan ikke umiddelbart forklare differencen på 9544 rapporter.Antal solgteejendommeAntaludarbejdedetilstandsrap-porter2Antal nytegnedeejerskiftefor-sikringer

Ifølge FEM-sekretariatets årsberetning for 2009 er der sket et yderligerefald i antallet af udarbejdede tilstandsrapporter i 2009. I 2009 er der såledesudarbejdet 54.127 tilstandsrapporter mod 71.264 i 2008 (svarende til et faldpå 24,4 pct.). Ifølge årsberetningen skyldes det – ligesom i 2008 – nokprimært udviklingen på boligmarkedet, jf. årsberetningens side 20.For så vidt angår udviklingen i antallet af tegnede ejerskifteforsikringer,herunder den markante forskel mellem antallet af tegnede forsikringer iperioden til og med 1999 og i tiden herefter, bemærkes, at der – som nær-mere omtalt i afsnit 2.2.2. ovenfor – i 2000 blev foretaget en lovændringnetop med henblik på, at flere købere end hidtil skulle tegne en ejerskifte-forsikring.Tabel 1 omfatter som anført ovenfor solgte enfamiliehuse, ejerlejlighederog sommerhuse. Med hensyn til ejerlejligheder gør sig dog det særligeforhold gældende, at der – selv om ejerlejligheder principielt omfattes aflovens anvendelsesområde, jf. afsnit 2.3.1. ovenfor – kun i relativt fåtilfælde udarbejdes tilstandsrapporter ved salg af almindelige ejerlejlighe-der. Det skyldes givetvis, at sælgers fritagelse for hæftelse for fysiskebygningsmangler efter LFFE § 2 i givet fald ville forudsætte, at der blevudarbejdet én tilstandsrapport for selve ejerlejligheden og én tilstandsrap-port for fællesdelen (hovedejendommen), hvilket – navnlig for større ejen-domme – ville være ganske bekosteligt.Af Realdanias rapport »Huseftersynsordningen – plus, minus 10 år – setmed forbrugerøjne« fra 2006, jf. afsnit 3.3. nedenfor, fremgår, hvor udbredtanvendelsen af tilstandsrapporter var i 2004 inden for huseftersynsordnin-gens kerneområde, dvs. enfamiliehuse og sommerhuse. Af rapportens side34 fremgår i den forbindelse bl.a., at der i 2004 blev udarbejdet tilstands-rapport i 95 pct. af handlerne på enfamiliehusområdet, mens der på som-merhusområdet blev udarbejdet tilstandsrapport i 62 pct. af handlerne.Som anført ovenfor er også antallet af tegnede ejerskifteforsikringer stegetganske markant. I 1996 blev der tegnet ejerskifteforsikring i 1 pct. af samt-lige ejendomshandler inkl. ejerlejlighedssalg, mens der i 2008 blev tegnet

Som det fremgår, var der ved udgangen af 2005 ca. 211.000 aktive ejer-skifteforsikringspolicer, mens der ved udgangen af 2007 var ca. 257.259.Af det samlede antal klager, som blev indgivet i 2006 og 2007, fik hen-holdsvis 38,4 pct. og 26,7 pct. af klagerne helt eller delvis medhold i deresklage, mens medholdsprocenten i 2008 udgjorde 29,8 pct. I 2009 fik 28 pct.af klagerne helt eller delvis medhold i deres klage.Af oplysningerne på Ankenævnet for Forsikrings hjemmeside fremgår, atder kan være stor variation mellem selskaberne med hensyn til, hvor mangeklager det enkelte selskab genererer, når der tages hensyn til selskabetsmarkedsandel på ejerskifteforsikringsområdet. Dette er ikke usædvanligt,idet forsikringsprodukter generelt ikke er fuldt sammenlignelige, og forsik-ringsbetingelserne er forskellige. Dette gælder imidlertid ikke for ejerskifte-forsikringsproduktet, der har den (minimums-)dækning, der er fastlagt ibilaget til bekendtgørelse 705 af 18. juli 2000 og således kun er forskelligfra selskab til selskab for så vidt angår de tilbudte tillægsdækninger, jf.afsnit 4.10. nedenfor. For ejerskifteforsikringens vedkommende har enkøber derfor god mulighed for at undersøge, om det selskab, hvorfra sælgerhar indhentet tilbud, forekommer attraktivt, når der henses til forsikringenspris og selskabets andel af klager.3.2.4. Erstatningsudbetalinger og værdien af indtrufne forsikringsbegi-venhederOm forholdet mellem forsikringsselskabernes (brutto-)præmieindtægter og(brutto-)erstatningsudgifter i relation til ejerskifteforsikringsproduktet i pe-rioden 2003-08 har Forsikring & Pension oplyst, at (brutto-)erstatningsud-gifterne er steget væsentligt mere i perioden end (brutto-)præmieindtægter-ne således, at (brutto-)erstatningsudgifterne de seneste år haroversteget(brutto-)præmieindtægterne, jf. tabel tabel 6 nedenfor:

3.2.5. Sager ved domstolene om mangler ved fast ejendomI forbindelse med udarbejdelsen af betænkning nr. 1276/1994 om forbru-gerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom blev landets byretter og deto landsretter anmodet om i en periode i henholdsvis 1987 og 1990 atopgøre antallet af retssager om opførelse og køb eller salg af fast ejendom,jf. betænkningens side 62-63.I 2007 blev byretterne og de to landsretter anmodet om at foretage enoptælling for perioden fra 1. august 2007 til og med udgangen af 2007svarende til den, som blev foretaget i 1990.2007-optællingen viser et 80 procents fald i antallet af afsluttede retssagerom opførelse og køb eller salg af fast ejendom i forhold til optællingen i1990. En række retter gjorde opmærksom på, at deres optællinger varbehæftet med en vis usikkerhed. Ikke desto mindre må den senesteoptælling i 2007 kunne tages til indtægt for, at der – i overensstemmelsemed huseftersynsordningens oprindelige formål, jf. afsnit 2.2.1. ovenfor –er sket etganskebetydeligt fald i antallet af sager om mangler ved fastejendom ved domstolene i kølvandet på huseftersynsordningens indførelse.Til gengæld er der kommet et begrænset antal sager til i form af erstatnings-sager mod de bygningssagkyndige.3.3. Realdanias rapport fra 2006 om huseftersynsordningen3.3.1. IndledningRealdania gennemførte i 2005/06 – i samarbejde med den uafhængigeanalyse- og kommunikationsrådgivningsvirksomhed Public Affairs Group –en analyse af huseftersynsordningen. En følgegruppe blev i den forbin-delse nedsat med det formål at fungere som faglig sparringspartner underanalysens gennemførelse. Parcelhusejernes Landsforening, Forbrugerrådet,Dansk Ejendomsmæglerforening, Forsikring & Pension, Danske Boligad-

vokater og Foreningen af beskikkede bygningssagkyndige og energikon-sulenter (BfBE) var repræsenteret i følgegruppen.Baggrunden for at påbegynde analysearbejdet var det forhold, at ordningeni perioder var blevet kritiseret fra forskellig side, herunder navnlig imedierne og den offentlige debat.Formålet med analysen var – ud fra boligejernes synspunkt – at gøre statusover ordningen, der på det tidspunkt havde eksisteret i 10 år. Analysenhavde imidlertid også til formål, at resultaterne skulle kunne inspirere tileventuelle ændringer i den måde, hvorpå ordningen er indrettet, ikke mindsti forhold til tilstandsrapporternes og ejerskifteforsikringens dækningsom-råde.Analysen af forbrugernes tilfredshed med og tillid til ordningen bestod af todele:For det første en kvalitativ, ikke-repræsentativ foranalyse gennemført somen interviewundersøgelse (fokusgruppeinterviews suppleret med individ-interviews), hvori 15 repræsentanter for professionelle aktører (bygnings-sagkyndige, ejendomsformidlere og brancheorganisationer mv.) samt 20udvalgte boligejere, der som sælger eller køber havde erfaring medhuseftersynsordningen, deltog. Formålet med denne del af analysen var atfå en umiddelbar indikation fra en udvalgt gruppe af forbrugere af deresholdning til ordningen samt at få inspiration til arbejdshypoteser ogformulering af en spørgeramme til brug for den efterfølgende kvantitativedel af analysen.Den anden del af analysen bestod af en kvantitativ opinionsanalyse gen-nemført via telefoninterviews blandt en repræsentativt sammensat gruppepå godt 1.000 boligejere, der havde købt eller var ved at sælge en bolig, ihvilken forbindelse der i perioden fra den 1. januar til den 28. februar 2005var blevet udført et huseftersyn. Formålet med denne del af analysen var atteste de holdninger hos forbrugerne til huseftersynsordningen, som blev56

afdækket i foranalysen, herunder undersøge forbrugernes generelle tillid tilog tilfredshed med ordningen, deres ønsker og behov for ændring ellerforbedring af ordningen og endelig forbrugernes generelle villighed til atbetale for udvidelser af ejerskifteforsikringen og tilstandsrapporten.Analysen blev afsluttet i marts 2006 med offentliggørelsen af rapporten»Huseftersynsordningen – plus, minus ti år – set med forbrugerøjne«.Neden for i afsnit 3.3.2. redegøres der for rapportens hovedkonklusioner,mens de i rapporten opstillede modeller for en fremtidig huseftersyns-ordning er omtalt i afsnit 3.3.3.3.3.2. Rapportens hovedkonklusionerI rapporten konkluderes det, at både købere og sælgereoverordneter megettilfredse med en ordning, hvorefter ansvaret for skjulte skader flyttes frasælger til en ejerskifteforsikring. Ordningen skaber en betydelig økonomiskog retssikkerhedsmæssig tryghed for forbrugerne.Næsten 90 pct. af boligejerne tillægger ordningen stor betydning, og der erikke alene en solid opbakning til at videreføre huseftersynsordningen, menogså til at udbygge og forbedre den. En stor del af forbrugerne er i denforbindelse villige til at betale for en udbygning af ordningen.70 pct. af boligejerne har tillid til ordningen med ejerskifteforsikring og haren forventning om, at ejerskifteforsikringen dækker skader, som konstaterespå huset. Forbrugerne har grundlæggende opfattet, at ordningen fungerer påden måde, at ejerskifteforsikringen dækker skader, som ikke er nævnt itilstandsrapporten, og forbrugerne er tilfredse med, at forsikringen erafgrænset på denne måde.80 pct. af boligejere har tillid til, at tilstandsrapporterne er udarbejdet på etobjektivt og uvildigt grundlag, og at rapporterne afslører de alvorligsteskader på huset.57

Den høje grad af forbrugertilfredshed og tillid til ordningen, som analysenhar afdækket, synes ifølge rapporten umiddelbart at stå i skærende kontrasttil det billede af manglende uvildighed, sjusk og dårlig kvalitet, sommedierne har tegnet af ordningen, og det konkluderes på den baggrund, atdette analyseresultat må ses som udtryk for, at ordningens dårligeomdømme i medierne endnu ikke har forplantet sig til forbrugernesbevidsthed og opfattelse af ordningen.Men en ikke uvæsentlig minoritet af forbrugerne – 20-25 pct. af disse – erimidlertid utilfredse med ordningen, og denne minoritetsgruppe er ivarierende grad af den opfattelse, at ordningen bør nedlægges. Herom er deti rapporten anført, at den kritik, der har været rejst af ordningen, må tagesalvorligt og adresseres af de parter, der har ansvaret for ordningen, idet det imodsat fald må betragtes som sandsynligt, at antallet af utilfredseforbrugere vil vokse, og at der vil opstå en negativ debatspiral, som vilkunne underminere ordningen.Analysen afslører også, at der eksisterer et betydeligt »gab« mellem denmåde, hvorpå forbrugerne tror, at ordningen fungerer, og den måde, hvorpåordningen rent faktisk fungerer.De områder af ordningen, hvor der er størst forbrugerusikkerhed, erfølgende tre områder:1) Kommunikationen af tilstandsrapportens forudsætninger.2) Den bygningssagkyndiges visuelle (bygnings-)gennemgang.3) Tilstandsrapportens karakterskala.I relation tilpkt. 1tror hver anden forbruger, at tilstandsrapporten er enslags »varedeklaration« på ejendommen, herunder at den belyser mere, endden rent faktisk gør. F.eks. tror forbrugerne, at en ejendom er »i orden«,hvis der i rapporten ikke er gjort anmærkninger på et bestemt område.

Dette giver ifølge rapporten en forventningsbrist dels i forhold til til-standsrapportens omfang og funktion og dels i forhold til ejerskifteforsik-ringens dækningsområde. Grundlæggende handler dette om, at forbrugerneikke kender præmisserne og forudsætningerne for tilstandsrapporten.I relation tilpkt. 2finder 80 pct. af forbrugerne det problematisk fortilstandsrapportens kvalitet og dermed dens anvendelighed, at den alenebaserer sig på en visuel gennemgang af huset. Forbrugerne oversætter envisuel gennemgang med en overfladisk, sjusket og mangelfuld gennem-gang af ejendommen, og den manglende grundighed gør køberne usikre.I relation tilpkt. 3har forbrugerne overordentlig svært ved at forholde sigtil »UN«-karakteren, og alt andet end »K3«-skader er stort set ude afkøbernes fokusområde. Det giver ifølge rapporten køberen et fejlagtigtbeslutningsgrundlag for bedømmelse af skadens alvor ved f.eks. »K2«-skader, og køber påtager sig en ukendt risiko ved underfokusering på»UN«-anmærkningerne. Anvendelsen af noter er set med forbrugerøjnegodt, men de forstår ikke rækkevidden og implikationerne af kombinatio-nen af karakter og note, der ofte er formuleret i et byggeteknisk sprog.Det følger herudover af rapporten, at der er et udtalt ønske blandt forbru-gerne om bedre forbrugerbeskyttelse og udvidelse af tilstandsrapporten påområder, som ikke i dag er omfattet. Som udgangspunkt ønskesheleaktivet– dvs. ikke alene den fast ejendoms bygninger – undersøgt og – for så vidtangår eventuelle skader – forsikringsdækket.I forhold til en række områder, der anses for meget vigtige eller vigtige, erder stor tilslutning til atudvidetilstandsrapporten:1) Områder medstortilslutningsgrad (flere end 75 pct. af forbru-gerne)-Oplysninger om eventuelle miljøbelastninger på matriklen og nær-meste omgivelser (forurening, lugt- og støjgener mv.)59

»Spørgsmålet om mer-betalingsvilligheden er behandlet sp37.Kun 26 % af respondenterne [både købere og sælgere stillet dettespørgsmål] svarer, at de ikke er interesseret i en tillægsforsikringi form af en mere dækkende ejerskifteforsikring. Dette indikerer,at der modsætningsvis er interesse for en udvidet forsikring hos74 % af forbrugerne, og dermed et betydeligt potentiale påejerskifteområdet.I alt 54 % af respondenterne er i varierende grad villige til atbetale mere for en ejerskifteforsikring med en bredere dækning.34 % svarer, at de vil betale op til 1.000 kr. mere for en sådanforsikring pr. år. Set i forhold til forsikringens samlede løbetid på5 eller 10 år, svarer dette således til 5-10.000 mere end dennuværende ejerskifteforsikring er prissat til.18 % af forbrugerne svarer, at de er villige til at betale op til2.000 kr. pr. år for en udvidet ejerskifteforsikring. Analysen viserogså, at forbrugernes betalingsvillighed falder markant, hvismerprisen på en udvidet ejerskifteforsikring overstiger 2.000 kr.pr. år. Kun 12 % er villige til at betale mere end 3.000 kr. for enudvidet ejerskifteforsikring.«På baggrund heraf konkluderes det i rapporten, at 74 pct. af forbrugerne ivarierende grad er villige til at betale en højere præmie for at sikreforsikringsmæssig dækning af nogle af de områder, der i dag ikke er med itilstandsrapporten, og som ønskes medtaget, jf. ovenfor. Det konkluderesendvidere, at tyngdepunktet for en udvidelse af forsikringen ligger påomkring en merpræmie på 1.000 kr. pr. år (dvs. en præmieforøgelse på i alt5.000 kr.), hvilket svarer til en merbetaling på 50-100 pct. Samtidig viserdenne del af analysen dog, at 32 pct. af de adspurgte er af den opfattelse, atprisniveauet for de nuværende ejerskifteforsikringer er for højt. Derhenvises herom i øvrigt til rapportens side 104-105.3.3.3. Rapportens anbefalinger – tre udviklingsmodellerRapporten indeholder endelig et idékatalog til brug for det fremadrettedearbejde med forbedring og udvikling af huseftersynsordningen. De tre ud-viklingsmodeller, som i den forbindelse er opstillet, er primært formuleret

med udgangspunkt i forbrugernes tilbagemeldinger fra den kvalitative ana-lyse.I rapporten anbefales det, at der arbejdes videre hen mod en revision afordningen, som skitseret i »Plus 10-modellen« (model 3) nedenfor. Detskyldes, at det i denne model er forudsat, at huseftersynsordningen videre-føres og udbygges svarende til helt eller delvis indfrielse af de forbrugerøn-sker og forventninger, som er kommet til udtryk under analysen, herunderat der tages hånd om den forventningsbrist, som mange forbrugere ifølgerapporten oplever dels i forhold til tilstandsrapportens omfang og funktionog dels i forhold til ejerskifteforsikringens dækningsområde, jf. afsnit 3.3.2.ovenfor.Hvis der imidlertid ikke måtte være politisk opbakning hertil, anbefales det,at man iværksætter de kommunikationsmæssige initiativer, som er skitsereti »Status quo-modellen« (model 2). »Minus 10-modellen« (model 1) kanikkeanbefales.Model 1 - »Minus 10-modellen«Denne model indebærer, at tiden skrues 10 år tilbage således, at ordningenmed huseftersyn og tilstandsrapportophæves.Modellen vil ifølge rapporten nok tilfredsstille en lille kritikergruppe, menden vil være i lodret modstrid med de grundlæggende ønsker hos flertalletaf forbrugerne. Analysen viser, at det har stor betydning for langt hoved-parten af forbrugerne, at der findes en ordning som huseftersynsordningen.Model 2 - »Status quo-modellen«Modellen indebærer, at huseftersynsordningen videreføres i sin nuværendeudformning med hensyn til form, indhold, afgrænsning og risikofordelingmv.

Ifølge rapporten er der – hvis model 2 vælges – behov for en massiv indsatsfor at løse de problemer, som er skitseret i analysen, men løsningerne erudelukkende af kommunikationsmæssig karakter. Basalt set handler det omat korrigere for misforholdet mellem den måde, hvorpå forbrugerne tror, atordningen fungerer, og den måde, hvorpå ordningen rent faktisk fungerer.Model 2 er ifølge rapporten en defensiv model, der umiddelbart kan sættes iværk på kort sigt. Den bidrager til at inddæmme den offentlige kritik afordningen og fastholde opbakningen til ordningen. Desuden løser den nogleaf de mest fundamentale forståelsesproblemer i ordningen, som giveranledning til bristede forventninger såvel i forhold til tilstandsrapportensom i forhold til forsikringen.Målet må i givet fald være at nedjustere forventningsniveauet, hvilket bl.a.kan ske ved at kommunikere, at ordningen sammenligner ejendommen medet tilsvarende hus af samme type, alder og vedligeholdelsesstand, og at enanmærkningsfri tilstandsrapport ikke nødvendigvis er lig med et fejlfrit hus,men blot udtryk for, at husets generelle skadesbillede ikke afviger fra, hvadder kan forventes i et tilsvarende hus.Der er således et akut behov for at kommunikere, at tilstandsrapportenikkeer en beskrivelse af ejendommens tilstand, som forbrugerne fejlagtigt tror,men alene indeholder en registrering af de skader, som den bygningssag-kyndige umiddelbart kan se. Som konsekvens heraf bør tilstandsrapportenogså skifte navn til »Skadesrapport«.Model 3 - »Plus 10-modellen«Modellen indebærer, at huseftersynsordningen videreføres og udbyggessvarende til helt eller delvis indfrielse af de forbrugerønsker og forventnin-ger, som er kommet til udtryk under analysen.Der skal ifølge rapporten i den forbindelse tages stilling til, hvilke områderordningen skal udvides med i forhold til forbrugernes prioriteringsliste.63

Dette må ske på basis af graden af forbrugertilslutning, de tekniskemuligheder samt omkostningerne ved at medtage det pågældende område.Model 3 er ifølge rapporten en offensiv model, der respekterer de grund-læggende principper i den nuværende ordning, men som samtidig – afhæn-gigt af omfanget og den konkrete modeludformning – imødekommer for-brugernes ønsker og krav til en moderne huseftersynsordning.3.4. COWI’s rapport fra 2005 om kvaliteten af tilstandsrapporter3.4.1. IndledningCOWI udførte i 2005 på Erhvervs- og Byggestyrelsens foranledning enuafhængig undersøgelse af tilstandsrapporternes kvalitet. Undersøgelsen,der dels angår kvaliteten af de udførte huseftersyn og dels den kvalitetskon-trol, som FEM-sekretariatet udfører af de bygningssagkyndiges husefter-syn, blev afsluttet med rapporten »Undersøgelse af tilstandsrapporterskvalitet«.Af rapporten fremgår om den gennemførte undersøgelse af de udførtehuseftersyns kvalitet bl.a., at der er tale om en stikprøveundersøgelse(gennemgang af 19 eftersyn ud af den samlede produktion på ca. 70.000eftersyn om året). Stikprøverne er udtaget af en tilfældigt udvalgt dagspro-duktion i 2005 som hver 10. tilstandsrapport. Denne udvælgelse gav 42tilstandsrapporter. Tilstandsrapporterne blev derefter gennemgået med detformål at udvælge 15-20 tilstandsrapporter, som er repræsentative forgeografisk spredning, bygningstyper, alder mv., og hvor det er muligt atopnå adgang for kontrol.Om COWI’s vurdering af den kvalitetskontrol, som FEM-sekretariatetudfører, fremgår af rapporten bl.a., at de tilstandsrapporter, som blevudtaget fra den udvalgte dagsproduktion, jf. ovenfor, blev suppleret med enstikprøve af de tilstandsrapporter, som havde været udtaget til »markkon-trol« (dvs. gennemgang af tilstandsrapporter på ejendomme) af FEM-64

sekretariatet i 1. kvartal 2005. Denne udvælgelse gav en »bruttoliste« på 30huse, hvoraf der blev udvalgt 6 tilstandsrapporter, der repræsenterer typiskebygningstyper fra forskellige egne af landet.3.4.2. Rapportens hovedkonklusionerAf COWI’s rapport »Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet« fra 2005fremgår bl.a., at det ved tolkning af undersøgelsens resultater er vigtigt atvære opmærksom på, at de kontrollerede tilstandsrapporter ikke er udvalgtefter statistiske metoder, som giver mulighed for, at der kan dragesgenerellekonklusioner om »gennemsnitskvaliteten« af kontrolleredetilstandsrapporter, jf. rapportens side 2. Undersøgelsen giver således alenemulighed for at vurderevariationeni de gennemførte huseftersyn.Om undersøgelsen af tilstandsrapporternes kvalitet fremgår af rapportenbl.a. følgende, jf. rapportens side 9:»6 ud af 19 tilstandsrapporter er »ringe« eller »meget ringe«,heraf er de 4 tilstandsrapporter udført på komplicerede ejendom-me.På baggrund af de skader, der er registrerede i tilstandsrappor-terne, vurderes de generelle bemærkninger, registreringer ogkommentarer at være acceptable i 14 ud af 19 tilstandsrapporter.Der er nogen spredning i kvaliteten både med hensyn til læsbar-heden samt relevans og detaljering fra det udmærkede til det me-get sparsomme.I 4 ud af 19 tilstandsrapporter vurderes generelle bemærkninger,registreringer og noter at være upræcise og med anvendelse afmere eller mindre relevante standardtekster.Undersøgelsen viser, at der formentlig er en sammenhæng mel-lem komplicerede ejendomme og tilstandsrapporter, som er ringeeller meget ringe. Ejendomme, der har risiko for ekstraordinærmange fejl på grund af eksempelvis alder og byggemåde, er vur-deret som komplicerede ejendomme. Ud af de 19 ejendommevurderes de 5 at være komplicerede og heraf er de 4 af tilstands-rapporterne ringe eller meget ringe. Dette er markant forskelligt65

Disse forhold taler efter udvalgets opfattelse for at opretholde en ordning,hvorsælgerved at fremlægge en tilstandsrapport og et forsikringstilbudinden handlens indgåelse kan sikre sig mod på et senere tidspunkt at blivemødt med krav i anledning af mangler ved bygningerne, og hvorkøberopnår dels en relativt detaljeret viden om, i hvilket omfang ejendommensbygning(er) er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger afsamme alder og dels et tilbud på, i hvilket omfang og til hvilken pris det ermuligt for den pågældende at forsikre sig mod den tilbageværende risikofor skjulte mangler.Det er endvidere – uanset den kritik af ordningen, som med jævne mellem-rum er fremkommet – udvalgets opfattelse, at den gældende huseftersyns-ordning overordnet set må betegnes som en succesfuld forbrugerbeskyttel-sesordning.Således viser den analyse af huseftersynsordningen, som Realdania iværk-satte i 2005/06, og som mundede ud i rapporten »Huseftersynsordningen –plus, minus ti år – set med forbrugerøjne«, at både køberne og sælgerneoverordnet er meget tilfredse med en ordning, hvorefter den økonomiskerisiko for eventuelle skjulte skader flyttes fra den enkelte sælger til enejerskifteforsikring. En sådan ordning skaber således større økonomisktryghed for begge parter. Det følger endvidere af rapporten, at næsten 90pct. af boligejerne tillægger huseftersynsordningen stor betydning, og at derersolidopbakning til at videreføre ordningen, jf. afsnit 3.3.2. ovenfor.Samtidig er der hos forbrugerne et udtalt ønske om en udvidelse afordningen, og mange forbrugere er villige til at betale herfor. Således erknap 60 pct. af købere og sælgere i varierende grad villige til at betale merefor en tilstandsrapport, der dækkerbredereend i dag, mens 75 pct. afkøberne i varierende grad er villige til at betale en højere præmie for atsikre forsikringsmæssig dækning af nogle af de områder, der i dag ikke ermed i tilstandsrapporten.

At den gældende huseftersynsordning overordnet set må betegnes som ensuccesfuld forbrugerbeskyttelsesordning underbygges også af, at antallet afudarbejdede tilstandsrapporter og tegnede ejerskifteforsikringer er stegetganske markant fra huseftersynsordningens indførelse den 1. januar 1996og frem til i dag, jf. afsnit 3.2.1. ovenfor, ligesom der er sket etganskebetydeligt fald i antallet af sager om mangler ved fast ejendom ved domsto-lene i overensstemmelse med huseftersynsordningens oprindelige formål,jf. afsnit 3.2.1. ovenfor.Hertil kommer, at antallet af klager til henholdsvis Ankenævnet forHuseftersyn og Ankenævnet for Forsikring må anses for meget beskedentset i forhold til det samlede antal udarbejdede tilstandsrapporter og tegnedeejerskifteforsikringer.Efter udvalgets opfattelse er der således ingen tvivl om, at huseftersynsord-ningen bør og skal opretholdes.Det forhold, at der overordnet set er tale om en succesfuld forbrugerbeskyt-telsesordning, medfører imidlertid ikke, at der ikke på en række punkter kanvære grundlag for at overveje, om det er muligt atforbedreordningen.Afsnit 4.3.-4.14. nedenfor indeholder udvalgets overvejelser herom. Heltoverordnet kan det om disse overvejelser anføres, at udvalget med hensyntil enhver ændring, som er indgået i udvalgets overvejelser, har haft togrundlæggende forudsætninger:For det førsteat de ændringer, som foreslås, ikke må antage et sådantomfang eller karakter, herunder navnlig i relation til prisen på den samledeordning, at forbrugerne vil anvende huseftersynsordningen i væsentligtmindre omfang end hidtil.For det andetat de ændringer, som foreslås, ikke må komme på kant medden balance mellem hensynet til køberen og hensynet til sælgeren, som heleordningen bygger på. LFFE er karakteriseret ved at være en civilretlig lov,69

der regulerer retsforholdet mellem køber og sælger gennem en frivilligordning, og som har til formål at beskytte begge parter mod problemer medfysiske manglerved bygningerne. Det ville i den forbindelse være urimeligtat fritage sælger for dennes mangelsansvar, medmindre denne samtidig sør-ger for, at køberen får et fyldestgørende beslutningsgrundlag med hensyn tileventuelle mangler ved ejendommen. Omvendt bør sælgerens fritagelse formangelshæftelsen ikke være betinget af, at sælgeren fremkommer medandreoplysninger, som – hvis ordningen ikke blev anvendt – ikke villeudgøre en retlig relevant mangel, for hvilken sælger ikke ville hæfte overfor ejendommens køber, medmindre der foreligger tungtvejende grundeherfor.4.3. Huseftersynsordningens anvendelsesområde4.3.1. Gældende retSom anført i afsnit 2.3.1. finder reglerne i kapitel 1 i LFFE anvendelse påaftaler om køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig anvendes tilbeboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse forkøberen, jf. lovens § 1, stk. 1.Begrebet »fast ejendom« er ikke defineret i loven, ligesom begrebet ikkefuldstændig entydigt er fastlagt i retspraksis. Det forudsættes imidlertid ibemærkningerne til lovforslaget, der ligger til grund for hovedloven, jf.Folketingstidende 1994-95, tillæg A, side 2991, at der ved fast ejendomforstås1)2)3)4)5)bebygget grund, som i matriklen er anført med et eller fleresammenhørende matrikelnumre,bebygget grund, som udgør en del af et matrikelnummer,bygninger på lejet grund eller på søterritoriet,ejerlejligheder med tilhørende fællesarealer, ogideel anpart af en ejendom.

Det følger endvidere af lovbemærkningerne, at opregningen ikke erudtømmende, idet der kan opstå nye retlige ejendomsformer, som vil væreomfattet af begrebet »fast ejendom«.Køb af andel i en andelsboligforening og køb af en aktie eller andetadkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig erikkekøb af fastejendom. Det samme gælder køb af færdige huse til opstilling på en grundog køb af byggesæt mv.LFFE kapitel 1 finder kun anvendelse, hvis den ene af aftaleparterne vedaftalens indgåelse anvender eller vil anvende ejendommen til beboelse. Detomfatter også tilfælde, hvor familiemedlemmer eller andre, som denpågældende har en privat interesse i at skaffe en bolig, har boet eller skal boi ejendommen. Det er uden betydning, om den anden aftalepart handlererhvervsmæssigt eller ej.Lovens § 1, stk. 2, indeholder en begrænsning i huseftersynsordningens an-vendelsesområde. Ifølge bestemmelsen gælder ordningen således ikke foraftaler om køb af en ubebygget grund eller grund med bygning underopførelse eller for køb af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugs-pligt, medmindre købsaftalen er betinget af, at landbrugspligten ophæves.I betænkning nr. 1276/1994 foreslog det daværende udvalg, at landbrugs-ejendomme blev omfattet af huseftersynsordningen, hvis ejendommen ikkehar en »erhvervsmæssig fremtræden«, jf. betænkningens side 208. Justits-ministeriet fandt imidlertid, at et sådant kriterium var for upræcist og fore-slog derfor i stedet generelt at undtage landbrugsejendomme, der er under-givet landbrugspligt, jf. Folketingstidende 1994-95, tillæg A, side 2991.4.3.2. Udvalgets overvejelserUdvalget har overvejet, om der bør ske en udvidelse af lovens anvendel-sesområde, herunder navnlig således, at ordningens anvendelse i forbindel-se med salg af ejerlejligheder bliver mere udbredt.71

Som anført i afsnit 2.3.1. ovenfor er ejerlejligheder omfattet af begrebet»fast ejendom« i lovens § 1, stk. 1, og ordningen kan derfor principieltanvendes med hensyn til ejerlejligheder.I praksis anvendes ordningen imidlertid kun i meget begrænset omfang iforbindelse med salg af ejerlejligheder. Årsagen hertil må først og fremmestantages at være de store omkostninger, som – navnlig i større ejerforeninger– for sælger ville være forbundet med at få udarbejdet de fornødne til-standsrapporter, jf. herved § 22 i bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december2009 om huseftersynsordningen, hvorefter der ved huseftersyn vedrørendeejerlejligheder skal foreligge en tilstandsrapport for både ejerlejligheden ogfællesejet. Det bemærkes herved, at en ejerlejlighedsejer – ud over ejen-domsretten til den del af den faste ejendom, som selve ejerlejlighedenudgør – sammen med ejerne af de øvrige ejerlejligheder i foreningen har enejendomsret også til grunden, hovedejendommen, herunder tag, fællesbestanddele og tilbehør mv.For det andet ville ejerskifteforsikringen ikke alene skulle dække selveejerlejligheden, men også hovedejendommen, med hensyn til hvilken ejer-foreningen – og dermed de enkelte ejerlejlighedsejere (typisk efter forde-lingstal) – har vedligeholdelsespligten. Dette forhold har naturligvisindflydelse på forsikringspræmiens størrelse.Der er i øvrigt kun et begrænset antal retssager om mangler ved ejerlejlig-heder, hvilket formentlig skyldes, at den samlede ejendoms tilstand normaltvil være velkendt af ejerforeningens bestyrelse og belyst gennem referateraf de årlige generalforsamlinger, hvilke dokumenter tilgår en potentielkøber af ejerlejligheden.Udvalget har med udgangspunkt i de nævnte forhold drøftet, hvorvidt dermed hensyn til ejerlejligheder kunne indføres en ordning, hvorefteraleneden del af den faste ejendom, som selve ejerlejligheden udgør, omfattes afhuseftersynsordningen. I givet fald ville der alene skulle udarbejdes én til-72

standsrapport. Til gengæld ville ejerskifteforsikringstilbuddet kun omfatteselve ejerlejligheden. En sådan ordning ville indebære, at sælger blev fri-taget for sin hæftelse for eventuelle mangler ved selve ejerlejligheden, menssælgers mangelshæftelse med hensyn til de fællesejede bygningsdele blevopretholdt.Udvalget finder dog ikke anledning til at foreslå en sådan model. Selv omder – på samme måde som med hensyn til individuelle huse – kan fore-komme fysiske mangler ved ejerlejligheder, er der i praksis ikke ret mangesager herom.Dertil kommer, at en sondring mellem den individuelle ejerlejlighed og defællesejede bygningsdele ville kunne skabe afgrænsningsproblemer, fordieventuelle mangler ofte vil berøre både den individuelt og den fællesejededel. Endvidere vil forholdene i individuelle ejerlejligheder ofte være langtmere overskuelige end i individuelle huse, hvorfor det må anses som tvivl-somt, om fordelene ved den skitserede model ville opveje de omkostninger,som ville være forbundet med ordningen. Man må i den forbindelse væreopmærksom på, at den skitserede model som nævntikkeville omfattemangler ved de fællesejede bygningsdele, hvilke ofte vil være netop debygningsdele mv., som i tilfælde af en skade er bekostelige at udbedre ellerudskifte, f.eks. tag, tagkonstruktion, mur og fundament. Endelig foreliggerjo også den mulighed, at ejerforeningen kan afholde udgifterne forbundetmed, at der udarbejdes én tilstandsrapport for fællesejet.For så vidt angår huseftersynsordningens anvendelse på landbrugsejen-domme er udvalget af den opfattelse, at den eksisterende afgrænsning børopretholdes. Det primære formål med loven er således at beskytteforbru-gerei forbindelse med disses erhvervelse af fast ejendom til beboelse, ogudvalget finder det på den baggrund hensigtsmæssigt, at der som enforudsætning for, at huseftersynsordningen finder anvendelse, som hidtilstilles krav om, at købsaftalen betinges af landbrugspligtens ophævelse.

I øvrigt ville en inddragelse afandrekriterier end landbrugspligtensophævelse – det være sig f.eks. anvendelse af den benyttelseskode, somSKAT har truffet afgørelse om i forbindelse med ejendommens vurdering,jf. vurderingslovens § 33, eller anvendelse af et maksimalt hektarkrav(f.eks. 5 hektar) – efter udvalgets opfattelse kunne medføre mange afgræns-ningsproblemer, hvorfor sådanne alternative kriterier ikke findes anvende-lige. F.eks. er det langt fra alle ejendomme med begrænsede jordtillig-gender, der hovedsagelig anvendes til beboelse. Det kan således tænkes, atder fra sådanne ejendomme drives bl.a. dambrug eller drivhusgartneri mv.Sammenfattende er det udvalgets opfattelse, at huseftersynsordningensanvendelsesområde, som dette er fastlagt ved LFFE § 1, stk. 1 og 2, børopretholdes i sin nuværende form.4.4. Frivillig eller obligatorisk ordning4.4.1. Gældende retDen gældende huseftersynsordning er enfrivilligordning. Det er således optil sælger, om der skal udarbejdes en tilstandsrapport og fremlægges etforsikringstilbud, mens det er op til køber – i det omfang sælger har valgt atgøre brug af ordningen – om ejendommen skal ejerskifteforsikres.Om baggrunden for ikke at foreslå en forsælgerobligatorisk ordningfremgår af betænkning nr. 1276/1994 bl.a. følgende, jf. betænkningens side152:»Den mest effektive løsning ville naturligvis være at indføre enobligatorisk ordning, således at der i forbindelse med enhverhushandel skulle foreligge en tilstandsrapport. En obligatoriskordning kunne imidlertid i visse tilfælde forekomme urimelig, ogder ville under alle omstændigheder være behov for visseundtagelse fra pligten, f.eks. med hensyn til familieoverdragelserog visse overdragelser, hvor køberen tidligere har boet i huset.

Udvalget finder det derfor bedre, at der civilretligt knyttesbetydelige fordele til indhentelsen af en skriftlig rapport ombygningens fysiske tilstand. …«Om baggrunden for ikke at foreslå en forkøberobligatorisk ordningfremgår af betænkning nr. 1276/1994 følgende, jf. betænkningens side 157-159:»8.4.2.6. Ligesom med hensyn til tilstandsrapporter har udvalgetovervejet behovet og mulighederne for at indføre en obligatoriskordning. En obligatorisk forsikringsordning, hvorefter der vedkøb af fast ejendom skulle være en pligt til at tegne en ejerskifte-forsikring efter de ovenfor nævnte retningslinjer, ville i princip-pet kunne dække købere og godtroende sælgere fuldstændigt indved at sprede mangelsrisikoen ud på samtlige forsikringstagere.… Efter udvalgets opfattelse må indførelse af en forsikringspligtved køb af fast ejendom imidlertid forudsætte, at forsikringspræ-mierne ikke bliver for høje, og at forsikringerne har et sådantdækningsomfang, at købere og godtroende sælgere reelt fritagesfor mangelsrisikoen.Udvalget har drøftet spørgsmålet om en obligatorisk forsikrings-ordning på møderne med Assurandør-Societetet. I den forbindel-se har udvalget stillet societetet en række spørgsmål, som socie-tetet i en skrivelse af 22. december 1993 har besvaret således:»Ved en obligatorisk forsikringsordning forstår societetet en ord-ning, hvorefter der ved handel med fast ejendom er pligt til attegne forsikring og derved principielt også pligt for selskabernetil at tegne forsikringen.Societetet vil i det følgende søge at besvare udvalgets spørgsmål,idet det samtidigt pointeres, at besvarelsen for så vidt angår angi-velsen af præmiestørrelser bygger på et skøn. Ved besvarelsenlægges det generelt til grund, at der er udarbejdet en tilstands-rapport i forbindelse med ejerskiftet, enten udarbejdet af en byg-gesagkyndig rådgiver eller af forsikringsselskabets egen bygge-konsulent.Der er ved besvarelsen ikke taget stilling til de tilfælde, hvorejendommen skifter ejer i forsikringstiden.Obligatorisk ejerskifteforsikring:75

Forsikringen dækker de mangler, som ikke er konstateret på ejer-skiftetidspunktet ved en teknisk gennemgang af ejendommen, ogsom ikke er undtaget fra dækningen i form af generelle eller kon-krete forbehold i forsikringen.Der foreligger en mangel, når ejendommen ikke svarer til købersrimelige forventninger til ejendommens tilstand.Dækningen vil således ikke omfatte de mangler, der skyldes slidog ælde, herunder udløb af bygningsdeles konstruktioners ellermaterialers sædvanlige levetid. Det anvendte kriterium for af-grænsning af dækningsomfanget, som i stor udstrækning byggerpå udvalgets betænkning og retspraksis, er meget vidt og kan gi-ve anledning til en del tvister ved domstolene.Forsikringen skal tegnes af køber for en 5 årig periode. Forsik-ringsperioden vil kunne forlænges i yderligere 5 år, hvis selska-bet ved en ny besigtigelse kan konstatere, at ejendommen ikke erdårligt vedligeholdt.Forsikringen vil kunne tegnes for bygninger, der anvendes til be-boelse, og er møntet på én- og tofamilieshuse. Der vil være kate-gorier af ejendomme, der ikke kan forsikres, f.eks. visse ældreejendomme, fritidshuse, ejendomme købt på tvangsauktion elleraf et dødsbo, andels- eller ejerlejligheder i etageejendomme,fordi salg af andel/lejlighed ikke er knyttet til salg af fælles ejedebygninger, fællesarealer mv.Forsikringen dækker ikke de mangler, der fremgår af tilstands-rapporten. Herudover vil forsikringen indeholde en række gene-relle dækningsforbehold for mangler, der f.eks. er dækket af an-den forsikring, af en garanti eller som køber er eller burde værebekendt med.Præmien vil blive fastsat efter huset størrelse og tilstand og enlangt overvejende del af forsikringsselskaberne skønner, at dengennemsnitligt vil være 20.000 kr. (ekskl. besigtigelse) ved enselvrisiko på 15.000 kr. i forsikringsperioden. Ved en selvrisikopå 30.000 kr. i forsikringsperioden skønner de samme selskaber,at præmien gennemsnitlig vil være 10-15.000 kr.

En høj selvrisiko vil efter societetets opfattelse medføre mangeretssager og i konsekvens heraf en belastning af retshjælpsforsik-ringen.Forsikringssummen vil være maksimeret til 2 mio. kr. for heleforsikringsperioden, og forsikringen vil ikke kunne opsiges afparterne i forsikringsperioden.«Udvalget finder på baggrund af Assurandør-Societetets udtalelseikke grundlag for at foreslå, at der indføres en pligt til at tegneejerskifteforsikring ved køb af fast ejendom. Udvalget findernavnlig, at den anslåede præmie for en 5-årig forsikring er for højsammenholdt med, at ordningen ikke i tilstrækkelig grad vilfritage køber og sælger for mangelsrisikoen. Dette skyldes deforbehold, som nævnes i societetets skrivelse – herunder navnlig,at man ikke vil dække fejl, som køberen burde have opdaget, ogat visse kategorier af ejendomme slet ikke kan forsikres.«4.4.2. Udvalgets overvejelserUdvalget har overvejet, om huseftersynsordningen som hidtil skal være fri-villig, eller om ordningen med fordel bør gøres obligatorisk for sælger ogkøber.Den gældende energimærkeordning er enobligatoriskordning, ifølge hvil-ken der ved salg af bl.a. enfamiliehuse og ejerlejligheder skal fremlæggesen energimærkning udarbejdet af en beskikket eller certificeret energikon-sulent.Umiddelbart kunne det – ved overvejelserne om, hvorvidt huseftersynsord-ningen bør gøres obligatorisk – synes nærliggende at drage en parallel tilenergimærkeordningen, idet denne ordning på samme måde som husefter-synsordningen indebærer, at en særlig sagkyndig skal gennemgå ejendom-men forud for et salg.Huseftersynsordningen adskiller sig imidlertid helt grundlæggende fra ener-gimærkeordningen ved, at der til huseftersynsordningen knytter sig formue-retlige retsvirkninger (sælger frigøres for sit ansvar for, at bygningernes77

tilstand er mangelfuld), mens dette ikke er tilfældet for energimærkeord-ningens vedkommende. Energimærkeordningen har derimod et langt bre-dere formål, herunder – ved at synliggøre energiforbruget og anvise muligeenergiforbedringer – at tilgodese et samfundsnyttigt hensyn til, at energifor-bruget i landets boligmasse reduceres mest muligt.Det ville naturligvis ikke være udelukket at omdanne huseftersynsord-ningen fra en ordning med formueretlige retsvirkninger til en obligatoriskordning svarende til energimærkeordningen – og dermed også uden for-mueretlige retsvirkninger – ud fra navnlig et samfundsmæssigt hensyn til,at standen af landets boliger afdækkes med det formål, at den bygnings-mæssige standard forbedres. Herved ville man i øvrigt også være mere fritstillet med hensyn til at udvide ordningen til at omfatte andre forhold enddem, som i forhold til sælger må anses for at udgøre retlige relevantemangler, idet der ikke ville være samme behov for at fastholde den balancemellem på den ene side sælger og på den anden side køber, som den eksis-terende huseftersynsordning bygger på.Udvalget kan imidlertidikkeanbefale, at den eksisterende huseftersynsord-ning ændres fra en ordning med formueretlige retsvirkninger til en obligato-risk ordning svarende til energimærkeordningen. For det første må det anta-ges, at en sådan ny ordning ville møde betydelig modstand, idet sælger – isammenligning med energimærkeordningen – pålægges betydelige udgifter,og disse udgifter ville sælger i givet fald ikke få fordel af i form af fritagel-se for sin mangelshæftelse. For det andet er det – som anført i afsnit 4.2.ovenfor – udvalgets opfattelse, at den gældende huseftersynsordning over-ordnet set må betegnes som en succesfuld forbrugerbeskyttelsesordning,hvorfor den derfor bør opretholdes med de formueretlige retsvirkninger,som knytter sig dertil.For så vidt angår udvalgets overvejelser om, hvorvidt deneksisterendehus-eftersynsordning bør gøres obligatorisk for sælger og køber, gør der sig enrække modsatrettede hensyn gældende.

Et krav tilsælgerom altid at anvende huseftersynsordningen ville på denene side medføre, at køber altid via tilstandsrapporten sikres det fornødnegrundlag for at vurdere, i hvilket omfang bygningernes stand er ringere endstanden i tilsvarende bygninger i almindelig god vedligeholdelsesstand ogherigennem et bedre grundlag for at forholde sig til den pris på ejendom-men, som sælger forlanger.På den anden side ville et krav om, at sælger altid skal anvende husefter-synsordningen, i en række tilfælde forekomme helt urimeligt, idet der kon-kret kan være gode grunde til, at sælger ikke ønsker at anvende ordningen.Som anført i betænkning nr. 1276/1994 burde der derfor indføres en rækkeundtagelser fra kravet, f.eks. ved familieoverdragelser og i tilfælde, hvorkøber tidligere har boet i huset. Tilfælde, hvor en ejendom sælges til ned-rivning eller totalrenovering, burde i givet fald også undtages fra en sådanobligatorisk ordnings anvendelsesområde.Et krav om, at sælger altid skal anvende huseftersynsordningen, villeendvidere – medmindre ejerlejligheder samtidig helt blev undtaget fraordningens anvendelsesområde – nødvendiggøre, at der ved ethvert ejerlej-lighedssalg blev udarbejdet en tilstandsrapport for både ejerlejligheden ogfællesejet, og i mange tilfælde – navnlig i større ejerforeningskomplekser –ville dette kunne blive yderst bekosteligt. Der henvises herom i øvrigt tiludvalgets overvejelser om huseftersynsordningens anvendelse på ejerlejlig-heder i afsnit 4.3.2. ovenfor.Et krav tilkøberom altid at tegne ejerskifteforsikring ville på den ene sidemedføre, at den risiko, som forsikringsselskaberne påtager sig, spredes påsamtlige ejendomme, og det må på den baggrund antages, at forsikrings-præmien alt andet lige ville blive lavere end den nuværende.På den anden side ville et krav om, at køber altid skal tegne ejerskif-teforsikring, på samme måde som et krav til sælger om at anvende ordnin-gen i en række tilfælde forekomme helt urimeligt, og der ville i givet faldvære behov for at indføre en række undtagelser til kravet, jf. ovenfor.79

Sammenfattende er det udvalgets opfattelse, at de indhøstede erfaringermed den eksisterende huseftersynsordning viser, at der ikke er nogetpraktisk behov for at gøre ordningen obligatorisk, idet langt hovedparten afforbrugerne anvender huseftersynsordningen. Dertil kommer, at der i enrække tilfælde – f.eks. ved overdragelse af en fast ejendom i familieforholdeller med henblik på enten nedrivning af bygningerne mv. – kan være godegrunde til, at sælger og/eller køberikkeønsker at anvende huseftersynsord-ningen.Efter en samlet vurdering er det herefter udvalgets opfattelse, at der ikke ergrundlag for at anbefale, at huseftersynsordningen ændres fra en frivillig tilen obligatorisk ordning.4.5. Huseftersynsordningens skadesbegreb4.5.1. Gældende ret4.5.1.1. IndledningSom udgangspunkt hæfter en sælger af en fast ejendom over for køber foreventuellemanglerved ejendommen.En køber kan dog ikke påberåbe sig, at en bygnings tilstand er mangelfuld,hvis køberen fra sælgeren har modtaget en rapport om bygningernes fysisketilstand (en tilstandsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. LFFE§ 2, stk. 1, 1. pkt. Køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig,at en fejl burde være nævnt i tilstandsrapporten, jf. § 2, stk. 1, 2. pkt.Muligheden for at begrænse sælgers mangelshæftelse angår alene fysiskemangler ved bygningerne. Sælgeren hæfter uændret for vanhjemmel (dvs.at denne ikke har adkomst til ejendommen) og andre retlige mangler samtfor mangler, der alene vedrører grunden. Sælgeren hæfter endvidereuændret for mangler, som er opstået efter udarbejdelsen af tilstandsrap-80

porten, medmindre andet er aftalt, jf. LFFE § 21, stk. 1, 2. pkt.Køberen kan desuden påberåbe sig en mangel, hvis sælgeren har ydet engaranti med hensyn til det pågældende forhold eller har handlet svigagtigteller groft uagtsomt, jf. § 2, stk. 5, 2. pkt.Begreberne »fejl« og »skade« anvendes i LFFE og den tilhørende bekendt-gørelse om huseftersynsordningen synonymt. Begrebet »fejl« anvendes iLFFE, jf. f.eks. lovens §§ 2, 3 og 5, mens begrebet »skade« anvendes ibekendtgørelsen om huseftersynsordningen. I det følgende anvendes somsamlebetegnelse begrebet »skade«.4.5.1.2. Bygningsgennemgangen skal afdække skaderDen bygningsgennemgang, som den bygningssagkyndige foretager medhenblik på udarbejdelse af en tilstandsrapport, har til formål at afdækkeskader ved bygningerne. I overensstemmelse med de forudsætninger ombygningsgennemgangens indhold, som følger af forarbejderne til LFFE,indeholder § 14 i bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009 om husef-tersynsordningen en beskrivelse af bygningsgennemgangens nærmere for-mål. Bestemmelsen har følgende ordlyd:»§14.Bygningsgennemgangen har til formål at afklare, ihvilket omfang den gennemgåede bygnings fysiske tilstand erringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af sammealder. Ved gennemgangen skal afdækkes skader eller tegn påskader, såsom brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revne-dannelser og ødelæggelser. Som skader eller tegn på skaderregnes også manglende bygningsdele og andre fysiske forhold,når disse forhold giver nærliggende risiko for skader, hvis derikke sættes ind med særlig omfattende vedligeholdsarbejder ellerandre forebyggende foranstaltninger.«Om en bygning har en skade, afhænger således af en vurdering af, ombygningens fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intaktebygninger af samme alder. Vurderingen skal foretages på grundlag af debyggeteknikker mv., der blev anvendt, da bygningerne blev opført. Et for-81

hold vil således kunne være en skade på en nyere bygning, mens et tilsva-rende forhold ikke vil være en skade på en ældre bygning, da forholdet isidstnævnte tilfælde blot er en konsekvens af de byggeteknikker mv., somalmindeligvis blev anvendt, da bygningen blev opført.For så vidt angår den nærmere fastlæggelse af,hvilkekonkrete forhold derudgør en skade, kan den bygningssagkyndige bl.a. få vejledning i Erhvervs-og Byggestyrelsens håndbog for beskikkede bygningssagkyndige. End-videre fastlægges afgrænsningen af skader nærmere i retspraksis, admini-strativ praksis fra Erhvervs- og Byggestyrelsen i sager om disciplinæresanktioner, jf. afsnit 4.9.3. nedenfor, og ved afgørelser fra Ankenævnet forHuseftersyn og Ankenævnet for Forsikring.4.5.1.3. Forholdet mellem mangelsbegrebet og huseftersynsordningensdefinition af skaderDet er væsentligt at være opmærksom på, at bestemmelsen i LFFE § 2, stk.1,ikkeregulerer spørgsmålet om, hvad der udgør en mangel ved en fastejendom. Bedømmelsen af, om der foreligger enmangel,er som udgangs-punkt en juridisk vurdering, mens bedømmelsen af, om der foreligger enskadei huseftersynsordningens forstand, som udgangspunkt beror på enbyggeteknisk vurdering.Det er således ikke altid, at et forhold, der byggeteknisk må anses som enskade, også må anses som en retlig relevant mangel. Hvis sælger forud foraftalens indgåelse f.eks. har gjort køber opmærksom på en byggetekniskskade, vil køberen ikke efterfølgende kunne gøre mangelsbeføjelser gæl-dende. Køber vil i denne situation eventuelt blive »kompenseret« forskaden ved et nedslag i prisen, men vil ikke efter aftalens indgåelse kunnekræve f.eks. et forholdsmæssigt afslag.Der kan også forekomme tilfælde, hvor der foreligger en mangel i juridiskforstand, selv om den pågældende bygnings fysiske tilstand ikke er ringereend tilstanden af tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Det kan82

f.eks. være tilfældet, hvor køberen i forbindelse med aftalens indgåelse hartilkendegivet en individuel forudsætning med hensyn til bygningens fysiskeegenskaber. Køber kan f.eks. have tilkendegivet, at denne vil indrettesoveværelse i en kælder, som sælger anvender til opmagasinering. Det vilikke udgøre en skade i byggeteknisk forstand, hvis det viser sig, at detteikke kan lade sig gøre, men det kan eventuelt udgøre en relevant retligmangel i forholdet mellem køber og sælger.Sælgers fritagelse for mangelshæftelse efter LFFE § 2, stk. 1, omfatterifølge lovens forarbejder som udgangspunkt også købers individuelle forud-sætninger, jf. Folketingstidende 1994-95, tillæg A, side 2993. Køber vil dogsom ovenfor nævnt fortsat kunne påberåbe sig en individuel forudsætning,hvis sælger har ydet en egentlig garanti med hensyn til det pågældendeforhold eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, jf. LFFE § 2, stk. 5,2. pkt.Det er ikke lovfæstet,hvornårder foreligger en mangel ved en fast ejen-dom. Købeloven gælder således ikke for køb af fast ejendom, jf. købe-lovens § 1 a, stk. 1. En række af købelovens regler må imidlertid antages atvære udtryk for almindelige køberetlige grundsætninger, og købelovensprincipper anvendes i vidt omfang ved køb og salg af fast ejendom.Købelovens §§ 75 a-76 indeholder en mangelsdefinition. Bestemmelsernegælder kun i forbrugerkøb, jf. købelovens § 1 a, stk. 2, men kan som udtrykfor almindelige køberetlige grundsætninger yde en vis vejledning medhensyn til, hvornår der foreligger en mangel ved en fast ejendom.Der har i den juridiske litteratur været megen diskussion om den præcisedefinition af mangelsbegrebet i relation til fast ejendom. Der må i almin-delighed siges at foreligge en mangel, hvis en garanti svigter, eller hvisejendommen ikke svarer til køberens relevante individuelle eller generelleforudsætninger.Det beror på en konkret vurdering, om der foreligger en mangel. Ved83

afgørelsen af, om der foreligger en mangel ved en fast ejendom, lægges derefter retspraksis vægt på forhold som ejendommens alder, beliggenhed ogbygningsmåde samt købsaftalens konkrete indhold – herunder prisen – ogomstændighederne ved aftalens indgåelse. Vurderingen af, om der forliggeren mangel, vil ligesom vurderingen af, om der foreligger en skade, tageudgangspunkt i en sammenligning med en tilsvarende intakt bygning afsamme alder. Der henvises herom i øvrigt til betænkning nr. 1276/1994 omforbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, side 111-135.4.5.2. Udvalgets overvejelserDet er udvalgets opfattelse, at der fortsat bør være en nær sammenhængmellem det almindelige mangelsbegreb og huseftersynsordningens definiti-on af en skade. Der bør med andre ord være en nær sammenhæng mellemdet mangelsansvar, som ifølge LFFE § 2, stk. 1, ikke kan gøres gældendeover for en sælger, der anvender huseftersynsordningen, og den beskrivelseaf skader ved bygningen, som sælger til gengæld skal give til køber.Huseftersynsordningens skadesbegreb bør efter udvalgets opfattelse derforikkeudvides til at omfatte forhold, der ikke ville kunne udgøre en retligrelevant mangel, hvis sælger ikke konkret har gjort opmærksom på detpågældende forhold. Dette er dog ikke ensbetydende med, at der påspecifikke områder ikke vil kunne laves visse ændringer af tilstandsrappor-tens indhold eller ejerskifteforsikringens dækningsomfang, hvis godegrunde taler herfor, jf. herom afsnit 4.6. og 4.8. nedenfor.For så vidt angår den nærmere fastlæggelse af, hvilkekonkrete forholdderinden for denne ramme udgør skader, er det udvalgets opfattelse, at det villevære yderst vanskeligt præcist at fastsætte, hvorvidt et forholdkonkretudgør en skade, idet der i denne vurdering nødvendigvis må ske en afvej-ning af en lang række konkrete momenter, hvis indbyrdes vægtning måafhænge af omstændighederne. En fast ejendom er en kompliceret og højstindividuel salgsgenstand og et forsøg på præcist at fastlægge, hvornår dermåtte foreligge en skade, ville nemt blive enten for bred eller for snæver en84

definition. Det er imidlertidig væsentligt, at man ved den løbende revisionaf håndbogen for de bygningssagkyndige, jf. afsnit 4.8.3.5.6. nedenfor,fortsat er opmærksom på det anførte om, at skadesbegrebet ikke udvides tilat omfatte forhold, der ikke ville kunne udgøre en retlig relevant mangel,hvis sælger ikke konkret har gjort opmærksom på det pågældende forhold.4.6. Ejerskifteforsikringen4.6.1. Gældende retEn betingelse for, at sælger fritages for mangelsansvaret ved ejendommen,er, at køber fra sælger har modtaget oplysning om ejerskifteforsikring, jf.LFFE § 2, stk. 1, jf. § 5.Som anført i afsnit 2.2.1. blev der i de første år af huseftersynsordningenslevetid kun tegnet få ejerskifteforsikringer i forhold til det reelle forsik-ringsbehov, og reglerne om ejerskifteforsikring blev derfor justeret ved lovnr. 437 af 31. maj 2000 om ændring af lov om forbrugerbeskyttelse vederhvervelse af fast ejendom m.v., lov om omsætning af fast ejendom ogligningsloven (Stramning af betingelserne for, at sælgeren kan undgå athæfte for mangler m.v.).Lovændringen indebar for det første, at det som en betingelse for, at sælge-ren frigøres for sin mangelshæftelse, er et krav, at sælger forpligter sig til atbetale mindst halvdelen af den samlede præmie, som ifølge det forsikrings-tilbud, som sælger har indhentet, skal betales for den (mindst) 5-årige ejer-skifteforsikring, jf. LFFE § 2, stk. 3.Endvidere blev det med lovændringen præciseret, at den ejerskifteforsik-ring, som tilbydes køberen, ikke kun skal dække fejl, der slet ikke er omtalti tilstandsrapporten, men også fejl, som nok er berørt i rapporten, men somer beskrevet misvisende eller klart ufyldestgørende. Som et eksempel herpåkan nævnes den situation, hvor det i rapporten er anført, at der er revner imuren, som ikke behøver at blive udbedret, men hvor det viser sig, at de85

pågældende revner er sætningsrevner, som skyldes udbedringskrævendemangler ved bygningens fundering.I tilknytning til spørgsmålet om ejerskifteforsikringens dækningsomfanganførte Justitsministeriet i forarbejderne til lovændringen endvidere, jf.lovforslag nr. L 152, pkt. 4, Folketingstidende 1999-2000, Tillæg A, side4157, at ministeriet i forbindelse med lovændringens gennemførelse havdetil hensigt at bruge bemyndigelsen i LFFE § 5, stk. 3, til at fastsætteminimumsregler om dækningsomfanget med det formål at opnå envæsentlig afklaring af dækningsomfanget på en række punkter i forhold tilde indtil da anvendte standardbetingelser, der var udarbejdet af Skafor(Dansk Forening for Skadesforsikring). Af Folketingstidende 1999-00,tillæg A, side 4155, fremgår herom bl.a. følgende:»Medvirkende til den begrænsede forsikringstegning kan ogsåvære en generel usikkerhed hos køberne med hensyn til, hvadejerskifteforsikringerne dækker. Det er bl.a. blevet kritiseret, atde forsikringsbetingelser, som selskaberne hidtil har anvendt, pånogle punkter er vanskelige at sammenligne, og at det er van-skeligt at overskue rækkevidden og betydningen af de dæknings-forbehold, der fremgår af betingelserne.«LFFE § 5 indeholder de nærmere betingelser for, at sælgers oplysning omejerskifteforsikring tillægges retsvirkninger efter lovens § 2 (dvs. fritagersælger for dennes mangelshæftelse). LFFE § 5 har følgende ordlyd:»§ 5.Oplysning om ejerskifteforsikring skal for at have de i § 2nævnte retsvirkninger være skriftlig og indeholde en meddelelsefra et forsikringsselskab om,1) på hvilke vilkår køberen kan tegne en forsikring vedrørendeejendommen, som i mindst 5 år efter overtagelsesdagen ogmed mulighed for forlængelse til i alt mindst 10 år dækkerfejl ved bygningernes fysiske tilstand, der var til stede vedkøbers overtagelse af ejendommen, og som ikke er nævnteller er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten, jf. § 4,eller2) hvilke særlige forhold ved den pågældende ejendoms fysisketilstand der medfører, at der ikke kan tegnes en forsikring somnævnt i nr. 1.86

Stk. 2.Den i stk. 1, nr. 1, omhandlede meddelelse skal være ud-formet som et bindende tilbud til køberen og angive en rimeligfrist for antagelse af tilbudet.Stk. 3.Justitsministeren kan fastsætte regler om dæknings-omfanget for de i stk. 1 nævnte forsikringer samt om indholdet afde i stk. 1 nævnte meddelelser fra forsikringsselskaber.«LFFE § 5, stk. 1, nr. 2, kan kun anvendes, hvis den pågældende ejendomikke kan ejerskifteforsikres på grund af særlige forhold vedrørende netopdenneejendoms fysiske tilstand. Det afgørende er i den forbindelse, omforsikringsselskabets beslutning om ikke at ville tegne en ejerskiftefor-sikring mod skjulte fejl beror på en individuel vurdering af den pågældendeejendoms fysiske tilstand, f.eks. at ejendommen er stærkt misrøgtet, jf.Folketingstidende 1994-95, tillæg A, side 2997.Som nævnt skal sælger efter LFFE § 2, stk. 3, forpligte sig til at betale etbeløb til køber, der svarer til mindst halvdelen af den samlede præmie forden tilbudte ejerskifteforsikring. Det er ikke en betingelse for sælgerens fri-tagelse for mangelshæftelsen, at køberen rent faktisk tegner en ejerskifte-forsikring.Størrelsen af det beløb, som sælgeren skal betale, afhænger ikke af, omkøber vælger en anden – billigere eller dyrere – forsikring end den, somsælgeren har fremlagt tilbud på. Selv om køber vælger en dyrere forsikring,er sælger alene forpligtet til at betale halvdelen af præmien for denforsikring, som denne har tilbudt. Tegner køber omvendt en billigereforsikring, er sælger alligevel forpligtet til at betale et beløb, der (mindst)svarer til halvdelen af den samlede præmie ifølge det fremlagte tilbud, jf.Folketingstidende 1999-00, tillæg A, side 4160.I bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejer-skifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelseaf fast ejendom m.v., der blev udstedt i tilknytning til ikrafttræden af lov-ændringen i 2000, er der fastsat nærmere krav til ejerskifteforsikringensdækningsomfang. De specifikke krav til ejerskifteforsikringens dæknings-

omfang er beskrevet i bilaget til bekendtgørelsen. Bekendtgørelsens bilaghar følgende ordlyd:»BilagDækningsomfang for ejerskifteforsikringer, der tilbydes i hen-hold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fastejendom mv.1) Forsikringen omfatter alle bygninger på ejendommen,medmindre det fremgår af tilstandsrapporten, at bygningenikke er undersøgt af den bygningssagkyndige. Hvidevarer eromfattet af forsikringen, hvis de udgør en del af bygningen.2) Forsikringen dækker udbedring af aktuelle skader samtfysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risikofor skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele.Ved skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, rev-nedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygnin-gen, der nedsætter bygningernes værdi eller brugbarhed næv-neværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af sammealder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Manglende byg-ningsdele kan være en skade.Ved nærliggende risiko for skade forstås, at der erfaringsmæs-sigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind medsærligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre fore-byggende foranstaltninger.3) Forsikringen dækker skader/skadesrisici, som var til stede, dakøberen overtog ejendommen, og som konstateres og anmel-des i forsikringstiden.4) Følgende er undtaget fra den anførte forsikringsdækning:- forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten, medmindreforholdet er klart forkert beskrevet i rapporten. Et forholdanses for klart forkert beskrevet, hvis beskrivelsen ermisvisende eller klart ufyldestgørende, således at en køberikke på grundlag af rapporten har haft mulighed for at tageforholdets reelle karakter, omfang eller betydning ibetragtning.- bygningens funktionsforhold (planløsning, indretning mv.og almindelig brugbarhed i øvrigt), forhold vedrørendebygningens overensstemmelse med servitutter eller lovlig-hed i henhold til offentligretlige forskrifter samt æstetiskeeller arkitektoniske forhold, medmindre der som følge afdet pågældende forhold er sket en skade eller er nærlig-gende risiko for skade, jf. bilagets nr. 2.- skader og nærliggende risiko for skader i bygningsdele,hvis det er anført i tilstandsrapporten, at den pågældende88

bygningsdel skønnes at være gjort utilgængelig for denbygningssagkyndige i forbindelse med bygningsgennem-gangen.- forhold, som det godtgøres, at køberen havde kendskab til,før køberen overtog eller på lignende måde fik rådighedover ejendommen.- forhold, som køberen enten har fået dækket i henhold tilen garanti eller har undladt at kræve dækket i henhold tiltredjemands garanti, samt forhold, som er dækket af enanden forsikring.- forhold, der alene består i sædvanligt slid eller bygningensmanglende vedligeholdelse, medmindre der som følge afdet pågældende forhold er sket en skade eller ernærliggende risiko for skade på bygningen.- forhold, der alene består i udløb af bygningsdeles, kon-struktioners eller materialers sædvanlige levetid.- følgeskader, der er forårsaget af forhold, som køberen pågrundlag af oplysninger i tilstandsrapporten burde haveudbedret, hvis følgeskaden i så fald ikke var opstået.- skader, der er opstået efter, at udbedring af en tilsvarendeskade er blevet dækket, hvis forsikringstageren i forbin-delse hermed blev gjort opmærksom på, at en tilsvarendeskade kunne opstå igen, hvis årsagen til skaden ikke blevudbedret eller fjernet.- bagatelagtige forhold, der er umiddelbart synlige for enikke-sagkyndig køber.Det samlede erstatningsbeløb, som udbetales, kan ikke over-stige den kontante købesum for ejendommen med fradrag afden offentligt fastsatte grundværdi ved forsikringens ikraft-træden.Erstatningen beregnes som nyværdierstatning og fastsættes tildet beløb, som det efter priserne på skadesdagen vil koste atgenoprette det beskadigede som nyt med samme byggemådepå samme sted.Er det skaderamte på grund af slid og ælde forringet medmere end 30 % i forhold til nyværdien, kan erstatningen fast-sættes under hensyn til denne værdiforringelse.Selskabet har kun pligt til at udbetale erstatning, hvis det på-gældende forhold udbedres, eventuelt ved genanskaffelse el-ler udskiftning med noget tilsvarende.Hvis forsikringen ophører, fordi ejendommen skifter ejer iforsikringstiden, har forsikringstageren krav på godtgørelse afpræmien for den resterende forsikringsperiode under hensyntil, at risikoens størrelse varierer i forsikringstiden.89

9) Forsikringen gælder i 5 år og kan af køberen forlænges til atdække i 10 år, medmindre køberen har forsømt at ved lige-holde ejendommen forsvarligt.«Indeholder forsikringstilbuddet vilkår om en selvrisiko, skal denne være an-givet som ét samlet beløb for forsikringstiden, uanset antallet af skades-anmeldelser, og den samlede selvrisiko må uanset en eventuel selvrisiko pr.skade ikke overstige 37.000 kr. i forsikringsperioden, jf. bekendtgørelsens §1, nr. 2, og § 2 sammenholdt med § 1 i bekendtgørelse nr. 1137 af 2. de-cember 2009 om regulering af beløb i bekendtgørelse om dækningsomfan-get for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse vederhvervelse af fast ejendom mv.4.6.2. Udvalgets overvejelser4.6.2.1. IndledningEjerskifteforsikringen er købers mulighed for at sikre sig økonomisk modstørre udgifter i forbindelse med aktuelle skader og fysiske forhold vedbygningerne, der giver nærliggende risiko for skader (skaderisici), nårsådanne skader/skaderisici ikke er beskrevet i tilstandsrapporten. Detgælder navnlig de skader/skaderisici, som har været skjulte for denbygningssagkyndige, og som den bygningssagkyndige derfor normalt ikkekan gøres erstatningsansvarlig for, men også de skader/skaderisici, som denbygningssagkyndige enten burde have – men altså ikke har – beskrevet itilstandsrapporten, eller som er beskrevet misvisende eller klart ufyldestgø-rende. I sidstnævnte tilfælde – dvs. i de tilfælde, hvor den bygningssag-kyndige burde have, men altså ikke har, beskrevet bestemte skader/ska-derisici i tilstandsrapporten, eller hvor de pågældende skader/skaderisici erbeskrevet misvisende eller klart ufyldestgørende – kan køberen dog ogsårette sit krav mod den bygningssagkyndige/dennes ansvarsforsikringssel-skab.Det er udvalgets opfattelse, at ejerskifteforsikringens hovedformål somhidtil bør være at dække den risiko for skjulte mangler, som køberen »over-90

tager« fra sælger, når denne anvender huseftersynsordningen. Det er derforogså udvalgets opfattelse, at der – med de forskelle, som nødvendiggøresaf, at der er tale om et skadesforsikringsprodukt – bør være en nær sam-menhæng mellem afgrænsningen af den hæftelse, som sælger fritages for,og ejerskifteforsikringens dækningsomfang.Ejerskifteforsikringen bør således som udgangspunkt ikke udvides til atomfatte dækning for skader, som sælger – hvis denne ikke anvendtehuseftersynsordningen – ikke ville hæfte for. I modsat fald ville sælger, dersom en betingelse for sin fritagelse for at hæfte for eventuelle mangler vedejendommen er forpligtet til at tilbyde at betale halvdelen af præmien påden tilbudte ejerskifteforsikring, komme til at betale for forhold, somgrundlæggende er denne uvedkommende, og den balance mellem hensynettil køberen og hensynet til sælgeren, som huseftersynsordningen bygger på,ville derved blive forrykket. Der henvises herom i øvrigt til afsnit 4.2.ovenfor. Samtidig er det et lige så vigtigt udgangspunkt, at køberen ikkestår uden mulighed for at få dækning, hvis der viser sig skader eller andreforhold, som ville medføre mangelskrav fra køberen, hvis sælgeren ikkehavde benyttet huseftersynsordningen.På enkelte områder – f.eks. fugtskadeområdet – er der tale om et grænse-område, hvor de i praksis indhøstede erfaringer med den gældende ordningkunne tyde på, at det af forbrugerne generelt opleves som et minus vedordningen, at den ikke synes at dække visse fysiske forhold, som køberegenerelt kan anse for relevante, men som ikke indebærer, at ejendommen erringere end andre tilsvarende ejendomme.På sådanne områder kan der – uanset ovennævnte udgangspunkt – efterudvalgets opfattelse være grund til at overveje forsvarligheden af enbegrænset udvidelse af ejerskifteforsikringens dækningsomfang. Det er iden forbindelse med betydelig vægt indgået i overvejelserne, om det i givetfald kan ske, uden at der bliver tale om en afgørende fordyrelse afordningen.

På enkelte andre områder viser de i praksis indhøstede erfaringer med dengældende ordning, at hensynene til klarhed og gennemskuelighed er såvægtige, at der også her kan være særlig grund til at overveje forsvarlig-heden af en udvidelse af ejerskifteforsikringens dækningsomfang. Også idenne forbindelse har udvalget lagt vægt på, om det i givet fald kan ske,uden at der bliver tale om en afgørende fordyrelse af ordningen.Af Realdanias rapport »Huseftersyn – plus, minus ti år – set med forbruger-øjne« fremgår bl.a., at hovedparten af forbrugerne forstår afgrænsningen afejerskifteforsikringens dækningsområde (dvs. dækning af skjulte skader),og at de fleste er tilfredse med denne afgrænsning, jf. rapportens side 49.Det fremgår imidlertid samtidig, at mange forbrugere (68 pct.) mangler etklart billede af, i hvilke situationer og hvilke skader ejerskifteforsikringenkonkret dækker.Efter udvalgets opfattelse er det ikke tilfredsstillende, hvis den overvejen-de del af forbrugerne mangler et klart billede af, i hvilke situationer og hvil-ke skader ejerskifteforsikringen konkret dækker, hvorfor der – på sammemåde som med hensyn til tilstandsrapporten – kan være behov for kommu-nikationsmæssige forbedringer. Der henvises herom til bl.a. afsnit 4.6.2.11.nedenfor.Som led i analysen af huseftersynsordningen blev ca. 1.000 boligejerespurgt om deres villighed til at betale mere for ejerskifteforsikringen, jf.rapportens side 104-107.Ifølge undersøgelsen er 74 pct. af de boligejere, som besvarede det om-handlede spørgsmål, villige til at betale mere for en ejerskifteforsikring meden mere omfattende dækning end minimumsdækningen efter de gældenderegler. For så vidt angår spørgsmålet om, hvormegetmere de er villige tilat betale, ligger tyngdepunktet på en årlig præmieforøgelse på ca. 1.000 kr.(dvs. en præmieforøgelse på i alt 5.000 kr.) Samtidig viser denne del afanalysen dog, at 32 pct. af de adspurgte er af den opfattelse, at prisniveauetfor de nuværende ejerskifteforsikringer er for højt.92

hvilket omfang ændringer i ejerskifteforsikringens dækningsomfang kananbefales.4.6.2.2. El-dækning4.6.2.2.1. Forsikring & Pensions forslagForsikring & Pension har foreslået en ny særskilt dækning for el-skader iforbindelse med nedsat funktion, funktionssvigt samt ulovlige indretningerog installationer.Den foreslåede el-dækning omfatter lovliggørelse af ulovlige indretningerog installationer, i det omfang de omhandlede indretninger og installationervar ulovlige på opførelses- eller udførelsestidspunktet og på tidspunktet foranmeldelsen af forholdet over for selskabet, samt udbedring af manglendeeller nedsat funktion af elinstallationerne.Den foreslåede dækning, som vil indebære, at sælger samtidig skal frigøresfor sin mangelshæftelse med hensyn til elinstallationernes funktionsdygtig-hed og lovlighed, skal kombineres med udførelsen af et el-tjek i form af enekstra rapport, som sælger skal fremlægge for køber.Forslaget, der i relation til dækningsomfang svarer til deudvidededæknin-ger på el-området, som udbydes af mange forsikringsselskaber i dag, vilifølge Forsikring & Pension for det første give køberne en bedre standard-dækning, der dækker de flestes forsikringsbehov.Dernæst vil såvel sælger som køber – på grund af udførelsen af et el-tjek –få flere konkrete oplysninger om ejendommen, hvilket kan medvirke til atsikre en bedre prissætning af ejendommen. De øgede oplysninger om byg-ningers elinstallationer vil endvidere mindske risikoen for el-relateredebrande. Forsikring & Pension har i den forbindelse henvist til, at det afSikkerhedsstyrelsens årsberetninger fremgår, at ca. 700 årlige brande iboliger skyldes fejl i elinstallationer, og at langt de fleste fejl og mangler i95

Det skal af rapporten om el-tjekket endvidere fremgå, hvilke forhold der erundersøgt ved de installationer, som er nærmere gennemgået. I tilfælde,hvor der senere konstateres en skade på en eller flere af disse installationer,vil ejerskifteforsikringsselskabet være bekendt med, om lige netop den kon-krete installation er undersøgt nærmere.Om de økonomiske aspekter ved forslaget har Forsikring & Pension oplyst,at en udvidelse af ejerskifteforsikringens standarddækning til også at omfat-te elinstallationer vil medføre flere erstatningsudbetalinger på standarddæk-ningen end i dag, om end de fremtidige erstatningsudbetalinger – på grundaf indførelsen af et el-tjek – ikke vil få samme omfang som de erstatnings-udbetalinger, som finder sted i dag i henhold til deudvidededækninger.For så vidt angår omkostningerne forbundet med en autoriseret elinstal-latørs foretagelse af et el-tjek er det Forsikring & Pensions vurdering, atgennemførelsen af det el-tjek, som bør foretages, vil tage ca. to timer af-hængigt af den konkrete ejendoms stand og størrelse. Forsikring & Pensionhar herudover peget på, at der er stor konkurrence på området for el-tjek,der i dag foretages for typisk 1.200-1.500 kr. inkl. moms.4.6.2.2.2. Gældende retSom anført i afsnit 4.6.1. ovenfor er der i bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli2000 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov omforbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. fastsat nærmerekrav til ejerskifteforsikringens dækningsomfang.Af bilaget til bekendtgørelsen fremgår, at ejerskifteforsikringen bl.a. ikkedækker bygningens funktionsforhold (planløsning, indretning mv. og al-mindelig brugbarhed i øvrigt), forhold vedrørende bygningens overens-stemmelse med servitutter eller lovlighed i henhold til offentligretligeforskrifter samt æstetiske eller arkitektoniske forhold,medmindreder somfølge af det pågældende forhold er sket en skade eller er nærliggende risikofor skade.97

Af Ankenævnet for Forsikrings praksis på dette område fremgår, at oven-nævnte begrænsninger i ejerskifteforsikringens standarddækning medfører,at nedsat funktion af elinstallationer, funktionssvigt eller sådannes installa-tioners ulovlighed som altovervejende hovedregelikkeomfattes af ejerskif-teforsikringens standarddækning.Som eksempel herpå kan nævnes Ankenævnet for Forsikrings afgørelse af17. december 2007 (sagsnr. AK 71.284), hvor forsikringstageren, der havdetegnet en ejerskifteforsikring med standarddækning, fik afslag på dækningfor »diverse ulovlige elinstallationer«. Nævnet udtalte om spørgsmåletfølgende:»Ad ejerskifteforsikring:At en elinstallation er ulovlig udgør ikke i sig selv en dæknings-berettigende skade. Herefter, og da nævnet efter sin gennemgangaf sagen heller ikke finder det godtgjort, at de konstateredeulovligheder indebærer en nærliggende risiko for skade på deforsikrede bygninger eller bygningsdele, finder nævnet ikkegrundlag for at kritisere, at selskabet har afvist at yde forsik-ringsdækning for forholdet som sket.«Det må på baggrund af en gennemgang af Ankenævnet for Forsikringspraksis antages, at det for den sikrede kan være vanskeligt at bevise, atforhold ved elinstallationer medfører en nærliggende risiko for skade, jf.f.eks. ankenævnets afgørelse af 3. marts 2008 (sagsnr. AK 71.844). Af den-ne nævnsafgørelse fremgår bl.a., at forsikringstagerne kort efter overtagel-sen havde konstateret, at der var ulovlige elinstallationer ved lamperne i desænkede lofter, berøringsfare ved gruppetavlen samt brandfare ved elin-stallationer i badeværelset i kælderen. Selskabet meddelte afslag på dæk-ning, hvorefter forsikringstagerne rekvirerede et autoriseret elinstallations-firma til at foretage et installationseftersyn samt give overslag på lovlig-gørelse af installationerne. Af installationseftersynsrapporten fremgår bl.a.,at der vil være overhængende risiko for personskade og/eller brandfare,hvis elinstallationerne ikke bringes i orden. Det samlede overslag på lov-98

liggørelse af installationerne lød på 55.000 kr. ekskl. moms samt udgifter tilandre håndværkere. Da selskabet fortsat fastholdt sit afslag, blev sagenindbragt for Ankenævnet for Forsikring, der udtalte, at sagens afgørelse måbero på en nærmere bevisførelse, som ikke kan ske for nævnet, jf. § 4 inævnets vedtægter, hvorfor nævnet ikke fandt at kunne afgøre sagen.Af ankenævnssager, hvor nævnet ikke fandt det godtgjort, at ulovlige el-installationer medførte nærliggende risiko for skade, kan bl.a. nævnessagerne AK 57.670, AK 63.853, AK 66.370, AK 69.392 og AK 72.100.Som eksempel på, at heller ikke den bygningssagkyndige – i tråd med detoven for anførte – ifalder ansvar for f.eks. en ikke omtalt ulovlig elinstal-lation, kan nævnes Ankenævnet for Huseftersyns afgørelse af 4. juni 2002(sagsnr. 006-02), hvor et ulovligt installeret el-gulvvarmeanlæg i et bade-værelse ikke var omtalt i tilstandsrapporten. Ankenævnet udtalte om dettespørgsmål, at lovligheden af el-gulvvarme falder uden for huseftersynsord-ningen.Den bygningssagkyndige kan dog ifalde ansvar, hvis der er tale omåben-bareulovlige forhold, jf. (modsætningsvis) Ankenævnet for Huseftersynsafgørelse af 22. august 2002 (sagsnr. 023-02), hvor nogle ulovlige elinstal-lationer ikke var omtalt i tilstandsrapporten. Af nævnets afgørelse fremgårbl.a. følgende:»Indledningsvis bemærkes, at den bygningssagkyndige alene skalbemærke åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen.Vedrørende den ulovlige elforsyning af de to stikkontakter samtde løse stikkontakter finder nævnet ikke, at indklagede kanpålægges et erstatningsbeløb allerede under henvisning til, atudbedringsudgifterne må antages at falde under den mindste-grænse, nævnet arbejder med. Endvidere finder nævnet, atindklagede ingen mulighed havde for at se det manglende under-lag for stikkontakten i entreen og den ifølge elinstallatøren ulov-lige installation bag elmåleren. Indklagede findes derfor ikke atvære erstatningsansvarlig herfor. ...«

Af håndbogen for bygningssagkyndige, afsnit 7.11, side 38, fremgår føl-gende om de undersøgelser, som den bygningssagkyndige skal foretagevedrørende elinstallationer:»7.11 El-installationerInstallationerne skal ikke afprøves eller åbnes, da det kun er til-ladt for autoriserede elinstallatører at gribe ind i elinstallationer.Det er derfor ikke tilladt for den beskikkede bygningssagkyndigeat adskille eller lette dæksler m.m. i forbindelse med gennem-gangen af ejendommen. Eftersynet er visuelt uden indgreb i in-stallationen. Bygningsgennemgangen omfatter eftersyn af, omder er åbenbare, ulovlige installationer, som visuelt ikke overhol-der gældende regler. Det kan være »bløde« ledninger, der synligtindgår i de faste installationer samt installationer, der visuelt ikkeer afskærmet korrekt.Eftersynet omfatter derfor kun skader eller tegn på skader påinstallationerne, det er muligt at afdække ved den visuelle gen-nemgang af ejendommen.I forbindelse med undersøgelse af elinstallationen bør man spe-cielt være opmærksom på om:••••••••Dæksler, der er monteret på gruppeafbrydereTynde bøjelige ledninger, der er ført gennem skillevægge el-ler etageadskillelserDer er strittende ledninger uden for dæksler eller afdækningerDer er samlinger uden for dæksler eller afdækningerDer er HFI/HPFI-afbrydere (Alle bygninger skal senest 1. juli2008 have en HPFI- eller HFI-afbryder.)Der er manglende eller utilfredsstillende fastgørelse af instal-lationerDer er risiko for personskader i forbindelse med elinstallati-onerInstallationerne er udført af ikke autoriserede personer

uden at overbelaste installationerne, samt funktionen af andre in-stallationer og hårde hvidevarer i ejendommen.«4.6.2.2.3. Udvalgets overvejelserIndledningsvis skal udvalget bemærke, at det på baggrund af gennemgan-gen af Ankenævnet for Forsikrings praksis på området for ulovlige elinstal-lationer, jf. afsnit 4.6.2.2.2. ovenfor, må lægges til grund, at den foreslåedeel-dækning vil indebære en udvidelse af den eksisterende standarddækning.El-området blev – i det omfang der ikke er tale omåbenbartulovligeforhold – holdt uden for huseftersynsordningen ved dennes indførelse, idetde bygningssagkyndige ikke har de fornødne faglige kvalifikationer for atundersøge elinstallationer. Skulle mangler ved elinstallationer have væretgjort til en del af ordningen, ville det have forudsat en undersøgelse af disseved andre sagkyndige end de bygningssagkyndige og dermed en ikke ube-tydelig fordyrelse af ordningen.På samme måde som ved ordningens indførelse må de økonomiske konse-kvenser af at medtage el-området i ordningen indgå i udvalgets overvejelserom forslaget. Også behovet og forslagets betydning for køberens oplys-ningsniveau i forbindelse med handlens indgåelse må indgå i udvalgetsovervejelser.Flere forhold taler for, at mange købere ønsker en sådan dækning.Således tilkøber (og betaler) rigtig mange købere i forbindelse med tegningaf en ejerskifteforsikring enudvidetdækning, der bl.a. omfatter el-dækning.I 2007 udgjorde antallet af nytegnede ejerskifteforsikringer med udvidetdækning 24.676 ud af det samlede antal nytegnede ejerskifteforsikringer på38.636, hvilket svarer til, at der i 64 pct. af tilfældene blev tilkøbt enudvidet dækning3. I 2008 udgjorde antallet af nytegnede ejerskiftefor-sikringer med udvidet dækning 19.354 ud af det samlede antal nytegnede3

ejerskifteforsikringer på 31.021, hvilket svarer til, at der i 62 pct. af tilfæl-dene blev tilkøbt en udvidet dækning.Køberernes ønske om en mere omfattende dækning underbygges også afRealdanias rapport »Huseftersyn – plus, minus ti år – set med forbruger-øjne«, hvor det konkluderes, at 74 pct. af de forbrugere, der besvarede detomhandlede spørgsmål, i varierende grad er villige til at betale mere for enejerskifteforsikring med en mere omfattende dækning end minimums-dækningen efter de gældende regler, jf. rapportens side 106.Til brug for udvalgets vurdering af oplægget om el-dækning mv. anmodedeudvalgets sekretariat i oktober 2008 Sikkerhedsstyrelsen om en udtalelseom spørgsmålet om at lade et el-tjek indgå i huseftersynsordningen,herunder om antallet af el-ulykker og el-brande vurderes at ville kunnereduceres, og om forbrugerne vurderes at ville få tilstrækkelig »valuta forpengene«.Ved brev af 11. november 2008 med bilag (optrykt sombilag 4til betænk-ningen) har Sikkerhedsstyrelsen bl.a. oplyst,- at det ud fra et el-sikkerhedsmæssigt perspektiv er en god idé at indføreet el-tjek,- at et sådant lovpligtigt el-tjek bør udføres af en autoriseret el-installatør,- at antallet af el-brande og el-ulykker – som følge af, at »kun« ca. 50.000ejendomme vil blive undersøgt årligt (svarende til 2 pct. af den samledeboligmasse) –på kort sigtikke vil falde væsentligt ved at indføre et el-tjek, men at der på længere sigt vil forekomme en nedgang i antallet afsådanne el-brande og el-ulykker, og- at indførelsen af el-tjek på installationer ikke vil reducere antallet af el-brande meddødeligudgang, idet hovedparten af disse dødsfald (ca. 12personer årligt) skyldes fejl i brugen af el-produkter.Om den på lang sigt forventede nedgang i antallet af el-brande og el-ulyk-ker ved indførelsen af et el-tjek har Sikkerhedsstyrelsen anført følgende:

»Faldi el-ulykker på lang sigtDet er vores vurdering, at antallet af elulykker på kort sigt ikkevil falde væsentligt ved at indføre et el-tjek. Vi formoder dog, atder på længere sigt vil kunne forekomme en nedgang i antallet afelulykker hvert år. Det begrunder vi med følgende argumenter:Vi forudsætter, at et el-tjek kun kommer til at omfatte bolig-installationer. Andelen af elulykker under brug udgør ca. 50 % afalle elulykker hvert år. Af disse er omkring 1/3 af elulykker op-stået i installationen, dvs. ca. 20 % målt i forhold til de samledeantal elulykker. Det svarer til ca. 20 elulykker hvert år. Nogle afdisse elulykker kunne sandsynligvis undgås, hvis installationernehavde været underlagt et el-tjek.Vi registrer ca. 100 elulykker hvert år, men vi estimerer, at antal-let af elulykker samlet set er på ca. 4900 hvert år (2006-tal). Der-med estimeres, at det er ca. 900 elulykker i installationer i Dan-mark hvert år. Det vurderes, at en større andel af de disse elulyk-ker vil kunne undgås, hvis installationerne havde været underlagtet el-tjek.Fejlstrømsafbryderen er den primære beskyttelse i danske bolig-installationer, som kan forhindre at et stød bliver livstruende. Vihar en formodning om, at der er mellem 5-10 % defekte, gamlefejlstrømsafbrydere i de danske boliginstallationer. De vil i givetfald blive fundet løbende i forbindelse med et el-tjek.Der omkommer ca. 2 personer hvert år i forbindelse med en elu-lykke. Det er som oftest fagfolk, der omkommer i forbindelsemed arbejde under spænding. Vi vurderer derfor, at et el-tjek påinstallationer ikke vil reducere antallet af omkomne på dette om-råde.«For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt forbrugerne vurderes at ville fåtilstrækkelig »valuta for pengene«, har Sikkerhedsstyrelsen anført følgende:»Vi har desværre ikke mulighed for at give en tilbundsgåendeanalyse af, om forbrugerne får nok valuta for pengene ved atindføre et el-tjek.Når det så er sagt, så er der ingen tvivl om, at forbrugerne i vissesituationer vil føle, at de får valuta for pengene. Fx når boligkø-103

bere via el-tjekket finder ud af, at husets el-installation skallægges om for mellem 50.000-100.000 kr. Et andet eksempel er,når en børnefamilie med et stort energiforbrug flytter ind i enejendom, der har været beboet af ældre mennesker. Enbørnefamilie vil typisk have et andet el-forbrugsmønster, og detkan medføre, at en ellers uberørt og dermed relativ sikkergammel installation kan blive højst usikker. Det kan den blive,hvis der blot laves en mindre udvidelse af installationen medforlængerledninger mv. for at kompensere for behovet for flerestikkontakter til de mange nye el-apparater.Spørgsmålet om, huseftersynsordningen skal udvides med et el-tjek, vurderer vi, bør være en politisk prioritering ud fra ensamfundsøkonomisk betragtning.«Sikkerhedsstyrelsen har på udvalgets sekretariats forespørgsel supplerendeoplyst, at det el-tjek, som Sikkerhedsstyrelsens udtalelse af 11. november2008 bygger på, er det el-tjek, som styrelsen i samarbejde med brancheor-ganisationen TEKNIQ har udviklet, og som foretages af autoriserede elin-stallatører, jf. bilag 5 til betænkningen. Det er styrelsens vurdering, at istørrelsesordenen 80-90 pct. af de fejl og mangler, som måtte være ved enbygnings elinstallationer, vil blive konstateret ved gennemførelsen af etsådant el-tjek. Den angivne »opdagelsesprocent« vil dog forudsætte, at denautoriserede elinstallatør gives mulighed forentenat foretage destruktiveindgrebellerat anvende betegnelsen »UN« (dvs. »undersøges nærmere«)for så vidt angår forhold, som kun kan konstateres ved et destruktivtindgreb.Sikkerhedsstyrelsen har desuden oplyst, at styrelsen ikke har mulighed forat udtale sig om, hvad det vil koste at få udført det omhandlede el-tjek. Detskyldes ikke alene, at el-tjekkets varighed vil bero på den konkrete ejendom(stand og størrelse mv.), men også, at de autoriserede elinstallatørerstimepriser kan variere fra landsdel til landsdel (typisk i størrelsesordenen400-700 kr. pr. time ekslusiv moms). Det er imidlertid Sikkerhedsstyrelsensvurdering, at et el-tjek bør kunne gennemføres på i alt 2-4 timer. Heri erindregnet installatørens gennemgang af installationerne, udfyldelse afrapportskema samt kørsel.

Sikkerhedsstyrelsen har endelig over for udvalget oplyst, at rapporten omel-tjekket for et almindeligt parcelhus eller anden form for enfamiliehussom udgangspunkt vil være retsvisende i omkring 3 år, forudsat at der ikkei den nævnte periode foretages ændringer i elinstallationen. Et eventuelt el-tjek udført i regi af huseftersynsordningen vil imidlertid i mange tilfældekunne medføre, at enten sælger eller køber foretager ændringer i installati-onen. På den anførte baggrund er det Sikkerhedsstyrelsens vurdering, atgyldigheden på rapporten om el-tjekket bør være 3 år, dog således at derved et nyt salg af ejendommen inden for gyldighedsperioden bør udarbejdesen ny rapport.Udvalget har ved vurderingen af, om forslaget om el-tjek og el-dækningskal gennemføres, lagt til grund, at det el-tjek, som skal foretages, påsamme måde som den bygningssagkyndiges bygningsgennemgang vil bliveen stikprøvevis gennemgang af elinstallationerne mv. uden foretagelse afdestruktive indgreb i den forstand, at der forudsættes foretaget sådanneindgreb i installationerne, at disse beskadiges. Imidlertid forudsættes denperson, der foretager el-tjekket, stikprøvevis at undersøge aftagelige ogløftbare dele af elinstallationerne (f.eks. adskille enkelte kontakter ognedtage enkelte halogenspots), hvorved bemærkes, at sådanne undersø-gelser, når de foretages af en fagmand på el-området, adskiller sig fra de-struktive indgreb i traditionel forstand ved, at de kan foretages uden at gøreskade på installationerne.Som det er tilfældet med den bygningssagkyndiges bygningsgennemgangskærpes undersøgelsespligten, hvis der ved stikprøvekontrollen konstateresforhold, som skal beskrives nærmere i rapporten.Det skal af rapporten om el-tjekket i øvrigt fremgå, hvilke forhold der erundersøgt ved de installationer, som er nærmere gennemgået. I tilfælde,hvor der senere konstateres en skade på en eller flere af installationerne, vilejerskifteforsikringsselskabet herved være bekendt med, om lige netop denkonkrete installation er nærmere undersøgt.

Det er udvalgetsflertalsopfattelse [alle udvalgets medlemmer bortset fraAnders Palmkvist], at gennemførelsen af et el-tjek ved en autoriseret elin-stallatør eller en anden person, der af Sikkerhedsstyrelsen er godkendt der-til, samt en hertil knyttet el-dækning (for så vidt angår skjulte og ikke-konstaterede skader) vil kunne bidrage til at skabe en høj grad af tryghedhos forbrugerne.For købers vedkommende vil kendskabet til ejendommen blive forbedret,og risikoen for, at køber efterfølgende må afholde udgifter til udbedring afikke-funktionsdygtige og/eller ulovlige elinstallationer, som køber ikke varbekendt med på købstidspunktet, vil blive betydeligt minimeret. Køber vilendvidere – i modsætning til i dag – få mulighed for at lade de ved el-tjekket fremkomne oplysninger indgå i forhandlingen med sælger omejendommens pris. Endelig vil køber – i det omfang den person, som harforetaget el-tjekket, ved en fejl måtte have overset skader ved bygningenselinstallationer – kunne opnå erstatning fra ejerskifteforsikringsselskabeteller den sagkyndige til udbedring heraf.For sælgers vedkommende vil fordelen navnlig være, at sælger fritages forsin mangelshæftelse med hensyn til elinstallationernes funktionsdygtighedog lovlighed, dvs. køber vil ikke kunne gøre krav gældende over for sælger,hvis elinstallationerne efterfølgende måtte vise sig at være behæftet medmangler, medmindre der foreligger svig eller grov uagtsomhed fra sælgersside, jf. LFFE § 2, stk. 5.Flertallet bemærker i øvrigt, at antallet af el-brande og el-ulykker på læn-gere sigt må antages at blive nedbragt ved en gennemførelse af forslaget.Heroverfor står, at forsikringsselskaberne allerede i dag – som en del af deudvidede dækninger – udbyder el-dækninguden,at der i den forbindelsestilles krav om foretagelse af et el-tjek, og der kan derfor stilles spørgs-målstegn ved, hvorvidt det overhovedet er nødvendigt at gennemføre et el-tjek. Forsikring & Pension har i tilknytning hertil imidlertid oplyst, at det eren klar forudsætning for den foreslåede el-dækning, at der gennemføres et106

el-tjek, idet et sådant el-tjek vil have betydning for erstatningsudbetalinger-ne. Det er i den forbindelse Forsikring & Pensions vurdering, at de frem-tidige erstatningsudbetalinger vedrørende elinstallationer som følge af detforeslåede el-tjek vil blive mindre end de erstatningsudbetalinger, der i dagsker i relation til elinstallationer i henhold til de udvidede dækninger.Dertil kommer, at gennemførelsen af el-tjekket ikke kan foretages af debygningssagkyndige, men skal foretages af en autoriseret elinstallatør elleren anden person, der af Sikkerhedsstyrelsen er godkendt dertil. Inddragel-sen afflereaktører i bygningsgennemgangen har – ud over en fordyrelse aftilstandsrapporten – som konsekvens, at forbrugere, der ønsker at gøre etansvar gældende, må gøre ansvar gældende over for flere forskellige aktø-rer. Dette forhold kan meget vel gøre ordningen mere kompliceret, herun-der også i relation til ordningens administration.Etflertali udvalget [alle udvalgets medlemmer bortset fra Anders Palm-kvist] kan – baseret på en vurdering af navnlig det praktiske behov, betyd-ningen for køberens oplysningsniveau i forbindelse med handlens indgåelsesamt de sikkerhedsmæssige aspekter forbundet med forslaget – overordnetset tilslutte sig Forsikring & Pensions forslag om at indføre et el-tjek i kom-bination med el-dækning.Etmindretal[Anders Palmkvist] har udtrykt skepsis over for at indføre etel-tjek, som foreslået af Forsikring & Pension. Det skyldes bl.a., at det fore-slåede el-tjek bygger på en stikprøvevis gennemgang uden foretagelse afegentlige destruktive indgreb, hvilket kan medføre, at el-tjekket vil kunnemedføre skuffede forventninger og en falsk tryghed hos forbrugerne. Medden foreslåede visuelle gennemgang af installationerne er mindretalletbekymret for, at der i rapporten om el-tjekket vil blive givet mange UN’er,hvorved køberne stilles ringere end i dag, hvor de kan tegne en udvidet for-sikringsdækning for el uden foretagelsen af et el-tjek.For så vidt angår denendeligevurdering af forslaget om el-dækning mv. erdet udvalgets opfattelse, at denne må foretages i sammenhæng med vurde-107

ringen af de øvrige forslag til ændringer af ejerskifteforsikringen, jf. afsnit4.6.2.3.-4.6.2.10. og 4.6.2.12. nedenfor, idet Forsikring & Pensions forskel-lige forslag på forsikringsområdet skal ses som en »samlet pakke«. Ud-valgets overvejelser herom er gengivet i afsnit 4.6.3. nedenfor.I det omfang huseftersynsordningen ændres således, at der indføres et el-tjek samt el-dækning, vil det efter udvalgets opfattelse være nødvendigt atforetage en række ændringer af det gældende regelgrundlag.For det første vil bl.a. LFFE §§ 2 og 4 skulle ændres, idet sælger – hviskøber ikke over for sælger skal kunne påberåbe sig manglende eller nedsatfunktion af og ulovlige forhold ved elinstallationerne – ud over den byg-ningssagkyndiges tilstandsrapport vil skulle fremlægge en rapport om byg-ningens elinstallationer udarbejdet af en autoriseret elinstallatør eller enanden person, der af Sikkerhedsstyrelsen er godkendt dertil.For at sikre, at der ikke kan opstå usikkerhed om, hvilke dele af rapportenhenholdsvis den bygningssagkyndige og den, der har gennemgået elin-stallationerne, er ansvarlig for, bør rapporten om ejendommens elinstal-lationer efter udvalgets opfattelse udarbejdes som en særskilt rapport.For så vidt angår selve udførelsen af el-tjekket bør der – på samme mådesom for de bygningssagkyndige – fastsættes nærmere regler i bekendtgørel-sesform om de undersøgelser, som skal foretages til brug for udarbejdelsenaf rapporten om bygningens elinstallationer.Udvalget har med udgangspunkt i Sikkerhedsstyrelsens udtalelse drøftet,hvor lang en gyldighedsperiode rapporten om el-tjekket bør have.Udvalgetsflertal[alle udvalgets medlemmer bortset fra Allan Malskær] eraf den opfattelse, at rapporten om el-tjekket bør have en gyldighed på 1 år,hvorimod der ikke – selv om der undtagelsesvis skulle blive tale om mereend ét ejerskifte inden for 1 år – bør stilles krav om udarbejdelse af en nyrapport om elinstallationerne ved ejerskifte.108

Ved vurderingen heraf har flertallet på den ene side lagt vægt på, at at enbygnings elinstallationer – i sammenligning med bygningen som helhed –må antages at være væsentlig mindre påvirkelig af vejrlig mv., hvilket iso-leret set taler for en gyldighedsperiode af en vis længde. Heroverfor stårimidlertid – som også anført af Sikkerhedsstyrelsen – risikoen for, at der fo-retages indgreb i installationerne, hvilket taler for, at rapportens gyldigheds-periode begrænses. Herefter, og idet rapporten om elinstallationerne børhave enabsolutgyldighedsperiode på samme måde som tilstandsrapporten,finder flertallet, at gyldighedsperioden passende kan fastsættes til 1 år. Fler-tallet har i den forbindelse i øvrigt lagt vægt på, at Forsikring & Pensionsmedlem af udvalget har oplyst, at spørgsmålet om rapportens gyldighedspe-riode har været drøftet med organisationens medlemmer, der – bl.a. fordiselskaberne også skal dække manglende eller nedsat funktion af samt ulov-lige forhold ved elinstallationerne, der måtte være opstået i perioden mel-lem rapportens udarbejdelse og købers overtagelse af ejendommen, jf. af-snit 4.6.2.12.3. nedenfor – er af den opfattelse, at rapporten om el-tjekketmaksimaltbør have en gyldighed på 1 år.Udvalgetsmindretal[Allan Malskær] er af den opfattelse, at rapporten omel-tjekket bør have en gyldighedsperiode på 3 år, herunder således at derikke ved et eventuelt ejerskifte inden for gyldighedsperioden skal udarbej-des en ny rapport.En gennemførelse af forslaget om udarbejdelse af en rapport om bygnin-gens elinstallationer vil nødvendiggøre en ændring af LFFE § 3 således, atkøber over for den person, som har udarbejdet rapporten om bygningenselinstallationer, kan fremsætte krav om skadeserstatning for fejl, der burdehave været omtalt i denne rapport.Udvalget har i tilknytning hertil overvejet, hvorvidt klager over rapporterom det el-tjek, der skal foretages som led i huseftersynsordningen, børkunne indbringes for Ankenævnet for Huseftersyn, som det i dag er tilfæl-det med hensyn til tilstandsrapporter udarbejdet af de bygningssagkyndige.109

Der er imidlertid allerede etableret et ankenævn på el-området – Ankenæv-net for Tekniske Installationer. Dette ankenævn er på samme måde somAnkenævnet for Huseftersyn godkendt af økonomi- og erhvervsministeren ihenhold til forbrugerklageloven, og medlemmerne af Ankenævnet forTekniske Installationer besidder allerede den nødvendige ekspertise på el-området. Udvalget finder på den baggrund, at det i givet fald vil være mesthensigtsmæssigt, at Ankenævnet for Tekniske Installationers kompetenceudvides til også at omfatte forbrugerklager over huseftersynsordningens el-tjek, hvad enten dette el-tjek foretages af en autoriseret elinstallatør eller enanden person, der af Sikkerhedsstyrelsen er godkendt dertil.Der vil for det første – på samme måde som med hensyn til den foreslåedevvs-dækning – skulle foretages en ændring af LFFE § 2, stk. 5, 1. pkt., 2.led, således at det af bestemmelsen udtrykkeligt fremgår, at ulovligeelinstallationerikkeer omfattet af begrebet »offentligretlige forskrifter«.For det andet vil det være nødvendigt at foretage en ændring af be-kendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifte-forsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse affast ejendom m.v., hvorved der indføres en el-dækning.Samtidig vil sælger skulle frigøres for sin mangelshæftelse med hensyn tilikke-funktionsdygtige og ulovlige elinstallationer. Det bemærkes, at der ik-ke heri ligger en indskrænkning med hensyn til de fysiske bygningsmang-ler, som sælger i medfør af den gældende LFFE § 2, stk. 1, 1. pkt., erfritaget for at hæfte for. Der er derimod for så vidt angår eventuelle ulovligeinstallationer tale om en udvidelse af sælgers fritagelse for at hæfte formangler.For så vidt angår tilsynet med de personer, som skal udføre el-tjekket,kunne det spørgsmål rejses, hvorvidt der – på samme måde som for debygningssagkyndige – bør fastsættes særlige regler om godkendelse samt

regler om tildeling af påtaler, advarsler samt inddragelse af godkendelsemv.Virksomhed som autoriseret elinstallatør er allerede nærmere reguleret i lovom autorisation af elinstallatører, jf. lovbekendtgørelse nr. 989 af 16.december 2003 med senere ændringer. Efter § 9, stk. 1, nr. 1, i denne lovkan en autorisation tilbagekaldes, såfremt autorisationsindehaveren hargjort sig skyldig i grov eller gentagen forsømmelighed ved udførelsen afinstallationsarbejder. Den nævnte bestemmelse vil efter sin ordlyd ikkeomfatte en autoriseret elinstallatørs udførelse af et el-tjek, men ved enændring af bestemmelsen kan det fastsættes, at også grov eller gentagenforsømmelighed ved udførelsen af et el-tjek som led i huseftersynsord-ningen kan medføre tilbagekaldelse af den pågældendes autorisation.I det omfangandrepersoner end autoriserede elinstallatører godkendes tilat foretage det omhandlede el-tjek, vil det efter udvalgets opfattelsederimod kunne komme på tale at fastsætte særlige regler om godkendelsesamt regler om tildeling af påtaler, advarsler samt inddragelse af godken-delse mv. Nødvendigheden af sådanne regler må imidlertid bero på, hvilkepersoner der i givet fald godkendes til at foretage el-tjekket, herunder om depågældende allerede er omfattet af reglerne i eller svarende til lov omautorisation af elinstallatører mv.Det er udvalgets forventning, at det samlede tidsforbrug forbundet med el-tjek, rapportskrivning og kørsel mv. ikke vil overstige 2-4 timer, jf.ovenfor. Med hensyn til spørgsmålet om, hvorvidt der bør fastsættes reglerom maksimalvederlag pr. ejendom for el-tjekkets gennemførelse, har udval-get været delt.Etflertal[Ole Græsbøll Olesen, Charlotte Meincke, Henning Jønsson, TinaDhanda, Anders Palmkvist, Allan Malskær, Janni Torp Kjærgaard, CamillaBrovang, Annette Lerche, Iben Lindhardt Møller og Joachim Kromann] eraf den opfattelse, at der – på samme måde som for de bygningssagkyndige– bør fastsættes et loft over, hvor meget den person, der foretager el-tjekket,111

må kræve i vederlag. Det bør således sikres, at udgifterne forbundet med el-tjekkets gennemførelse ikke bliver så store, at udgifterne i sig selv afholdersælgerne fra at bruge ordningen.Etmindretali udvalget [Torben Kaas, Ulla Sassarsson, Michael Spove,Vibeke Henriques, Preben Meinecke-Søes, Peter Sass, Peter Andersen,Marie Lund og Gro Charlotte Andersen] er af den opfattelse, at prisfast-sættelsen bør være fri. Mindretallet har som begrundelse herfor bl.a. anført,at prisfastsættelsen bør være fri og underlagt de almindelige markedskræf-ter og den fri konkurrence. Dertil kommer, at Sikkerhedsstyrelsen har an-givet et forventet tidsforbrug med hensyn til el-tjekkets gennemførelse,hvorved det fremtidige prisniveau for el-tjekket er tilstrækkeligt konkre-tiseret.Efter udvalgets opfattelse må indførelsen af et el-tjek forudsætte, at der – påsamme måde som for de bygningssagkyndige – stilles krav om, at denperson, der foretager el-tjekket, er behørigt ansvarsforsikret. I modsat faldville køber, sælger og/eller ejerskifteforsikringsselskaberne bære risikoenfor, at den sagkyndige kan betale erstatning i tilfælde, hvor den pågældendehar begået fejl ved udarbejdelsen af rapporten om el-tjekket. Det bemærkes,at en række elinstallatører allerede i dag er ansvarsforsikret via en branche-aftale mellem TEKNIQ og et forsikringsselskab.Om udvalgets samlede vurdering af, i hvilket omfang derbørforetagesændring i ejerskifteforsikringens standarddækning, herunder i relation tilikke-funktionsdygtige og ulovlige elinstallationer, henvises der som tidli-gere nævnt til afsnit 4.6.3. nedenfor.4.6.2.3. Vvs-dækning4.6.2.3.1. Forsikring & Pensions forslagForsikring & Pension har foreslået en ny særskilt dækning for manglendeeller væsentlig nedsat funktion af varme-, ventilations- og sanitetsinstalla-112

tioner samt lovliggørelse af ulovlige varme-, ventilations- og sanitets-installationer. Det er en betingelse for dækning, at de omhandlede installa-tioner var ulovlige både på opførelsestidspunktet og på tidspunktet foranmeldelsen af forholdet over for forsikringsselskabet.Den foreslåede dækning omfatter varme-, ventilations- og sanitetsinstal-lationer i og under bygningen samt til ydersiden af bygningens fundament.Den foreslåede dækning vil derimodikkeomfatte kloakker uden for detangivne område (dvs. kloakker uden for bygningens fundament).Forslaget svarer i relation til dækningsomfang i vidt omfang til deudvidededækninger på vvs-området, som udbydes af mange forsikringsselskaber idag.Som eksempler på forhold, der omfattes af forslaget, kan bl.a. nævnes: Ikkegodkendte trykledninger, forkerte rør og indbygningsskåle i gulvafløb ogvægge, ulovligt indrettede fyrrum, underdimensionerede kedler, manglendevandtryk og manglende eller væsentlig nedsat funktion af gulvvarmeanlægmv.For så vidt angår varmeinstallationer bemærkes, at dækningen omfatterbåde varmeafgivelsesinstallationen og selve varmekilden, herunder f.eks.fjernvarmeanlæg, gasfyr, oliefyr, træpillefyr, solfangeranlæg, jordvarme-anlæg, luft-til-luftvarmeanlæg. For så vidt angår jordvarmeanlæg bemær-kes, at sådanne anlæg omfattes af forslaget, selv om varmeafgiveren ligger ijorden uden for bygningen.For så vidt angår ventilationsinstallationer omfatter dækningen installatio-ner i bygningen samt installationer fastmonteret på bygningen, f.eks. et air-conditionanlæg.For så vidt angår sanitetsinstallationer omfatter dækningen både tilløb ogfraløb af vand, herunder brugs- og afløbsvand i og under bygningen samt tilydersiden af bygningens fundament.113

4.6.2.3.2. Gældende retSom anført i afsnit 4.6.2.2.2. ovenfor, følger det af bilaget til bekendtgø-relse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifteforsik-ringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fastejendom m.v., at ejerskifteforsikringen bl.a. ikke dækker bygningensfunktionsforhold (planløsning, indretning mv. og almindelig brugbarhed iøvrigt), forhold vedrørende bygningens overensstemmelse med servituttereller lovlighed i henhold til offentligretlige forskrifter samt æstetiske ellerarkitektoniske forhold,medmindreder som følge af det pågældende forholder sket en skade eller er nærliggende risiko for skade.I overensstemmelse hermed følger det af Ankenævnet for Forsikringspraksis, at nedsat funktion af vvs- og varmeinstallationer, funktionssvigteller sådannes installationers ulovlighed som altovervejende hovedregelikkeomfattes af ejerskifteforsikringens standarddækning. Som eksempelherpå kan nævnes Ankenævnet for Forsikrings afgørelse af 30. januar 2006om et defekt/ulovligt gulvvarmeanlæg (sagsnr. AK 66.337).Der ses i øvrigt ikke at foreligge afgørelser, hvor nedsat funktion af vvs- ogvarmeinstallationer, funktionssvigt eller sådannes installationers ulovlig-hed er blevet anset for omfattet af ejerskifteforsikringens standarddækningmed den begrundelse, at der som følge af det pågældende forhold er sket enskade eller er nærliggende risiko for skade.Af håndbogen for bygningssagkyndige, afsnit 7.10, fremgår følgende om deundersøgelser, som den bygningssagkyndige skal foretage vedrørende vvs-og varmeinstallationer:»7.10 VVS-installationerEftersynet omfatter skader eller tegn på skader på installatio-nerne, som er muligt at afdække ved den visuelle gennemgang afejendommen.I forbindelse med undersøgelse af VVS- og afløbsinstallationerbør man specielt være opmærksom på:115

Ligesom for el-dækningens vedkommende er der efter udvalgets opfattelseflere forhold, der taler for, at mange købere ønsker en sådan dækning.Således tilkøber (og betaler) – som anført i afsnit 4.6.2.2.3. ovenfor – rigtigmange købere i forbindelse med tegning af en ejerskifteforsikring enudvi-detdækning, der bl.a. omfatter vvs-dækning. Forbrugernes ønske om enmere omfattende dækning, herunder med hensyn til varme-, ventilations- ogsanitetsinstallationer, underbygges endvidere af Realdanias rapport »Husef-tersyn – plus, minus ti år – set med forbrugerøjne«, jf. afsnit 3.3.2. ovenfor.Den foreslåede vvs-dækning vil for købers vedkommende medføre en bedrestandarddækning, mens sælger vil få fordel af ikke længere at skulle hæfteover for køber for eventuelle ikke-funktionsdygtige vvs-installationer,væsentlig nedsat funktion af sådanne installationer og/eller ulovlige forholdved sådanne installationer.På den anførte baggrund kan udvalget overordnet set tilslutte sig, at en vvs-dækning svarende til den, som Forsikring & Pension har foreslået, gøres tilen del af ejerskifteforsikringens standarddækning.Denendeligevurdering af Forsikring & Pensions forslag om vvs-dækningmå dog nødvendigvis sammenholdes med vurderingen af de øvrige forslagtil ændringer af ejerskifteforsikringen, jf. afsnit 4.6.2.2., 4.6.2.4.-4.6.2.10.og 4.6.2.12., idet Forsikring & Pensions forskellige forslag på forsikrings-området skal ses som en »samlet pakke«. Udvalgets overvejelser herom ergengivet i afsnit 4.6.3. nedenfor.Om udvalgets overvejelser om, at erstatningsberegningen med hensyn tilden foreslåede vvs-dækning – på samme måde som med hensyn til enrække andre udvalgte bygningsdele – skal ske efter en afskrivningstabel,henvises til afsnit 4.6.2.8.3. nedenfor.

I det omfang huseftersynsordningen ændres således, at der indføres en vvs-dækning som en del af ordningen, vil det efter udvalgets opfattelse værenødvendigt at foretage en række ændringer af det gældende regelgrundlag.Der vil for det første – på samme måde som med hensyn til den foreslåedeel-dækning – skulle foretages en ændring af LFFE § 2, stk. 5, 1. pkt., 2. led,således at det af bestemmelsen udtrykkeligt fremgår, at ulovlige varme-,ventilations- og sanitetsinstallationerikkeer omfattet af begrebet »offentlig-retlige forskrifter«.For det andet vil det være nødvendigt at foretage en ændring af be-kendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifte-forsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse affast ejendom m.v., hvorved der indføres dækning for manglende eller ned-sat funktion af varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer samt lovliggø-relse af ulovlige sådanne indretninger og installationer.Samtidig vil sælger skulle frigøres for sin mangelshæftelse med hensyn tilikke-funktionsdygtige og ulovlige vvs-installationer mv. Det bemærkes, atder ikke heri ligger en indskrænkning med hensyn til de fysiske bygnings-mangler, som sælger i medfør af den gældende LFFE § 2, stk. 1, 1. pkt., erfritaget for at hæfte for. Der er derimod for så vidt angår eventuelle ulovligeinstallationer tale om en udvidelse af sælgers fritagelse for at hæfte formangler.For så vidt angår det supplerende spørgsmål, som efter Forsikring & Pen-sions opfattelse bør stilles sælger om ejendommens varme-, ventilations- ogsanitetsinstallationer, er det udvalgets opfattelse, at der som udgangspunktikkebør stilles sælger spørgsmål, som ikke har betydning for forhold, somden bygningssagkyndige skal undersøge ved bygningsgennemgangen.Med hensyn til vvs-installationer begrænser bygningsgennemgangen sig tilskader eller tegn på skader på installationerne, som det er muligt at afdækkeved en visuel gennemgang af ejendommen. Dette forhold medfører, at det118

spørgsmål om ejendommens varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer,som ifølge Forsikring & Pensions forslag skal stilles til sælger, ikke somsådan har betydning for bygningsgennemgangen.På den anden side er der efter udvalgets opfattelse alene tale om at stille étyderligere spørgsmål, som langt de fleste sælgere vil kunne besvare uden atanstille nærmere og/eller tidskrævende undersøgelser, og spørgsmålet harbetydning for sælgerens mulighed for at undgå at hæfte for ulovlige vvs-installationer mv.På den anførte baggrund kan udvalget – forudsat, at den foreslåede vvs-dækning gøres til en del af ejerskifteforsikringens standarddækning – efteromstændighederne tilslutte sig, at spørgsmålet inkorporeres i sælgeroplys-ningsskemaet.4.6.2.4. Fugtskadedækning4.6.2.4.1. Forsikring & Pensions forslagForsikring & Pension har foreslået, at ejerskifteforsikringen udvides med ensærlig fugtdækning, hvorefter fugtskader i godkendte beboelsesrum dækkessom primære skader, mens skimmelsvampeskader dækkes som føl-geskader (dvs. dækning af skimmelsvamp i tilfælde, hvor der er konstatereten dækningsberettigende fugtskade i lovligt godkendte beboelsesrum).Om baggrunden for den foreslåede dækning har Forsikring & Pensionanført, at det er forsikringsselskabernes vurdering, at op imod halvdelen afsamtlige skadesanmeldelser på ejerskifteforsikringen i dag vedrører fugt.Langt de fleste af de anmeldte skader afvises imidlertid af selskaberne,fordi der ikke er tale om dækningsberettigende skader. Det høje antal afvis-ninger medfører skuffede forventninger hos forbrugerne, der ofte har sværtved at acceptere, at fugt og skimmelsvamp er almindelige »skavanker« pået ældre hus.

I dag dækkes fugt- og skimmelsvampeskader over ejerskifteforsikrngen, nårder er tale om»… fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningernesværdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intaktebygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand«,jf. pkt.2 i bilag til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfangetfor ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse vederhvervelse af fast ejendom m.v.Ifølge den praksis på området, som Ankenævnet for Forsikring har anlagt,lægges der ved afgørelsen af, om der er tale om en dækningsberettigendeskade, bl.a. vægt på, om beboerne kan bo i huset uden at blive syge (nedsatbrugbarhed), og i den forbindelse er der stor fokus på skimmelsvamp ogdens helbredsmæssige gener for beboerne. Det betyder, at der i dag læggesvægt på beboernes individuelle, sundhedsmæssige tilstand, og at derinvolveres mange forskellige eksperter i sagerne, herunder læger, mikrobio-loger, byggeteknikere m.fl. Dette gør området svært at håndtere i praksis,herunder bl.a. fordi eksperterne ofte er uenige om, hvorvidt husets tilstandhar en skadelig effekt på beboerne, ligesom selskaberne skal i en dialogmed kunderne om, hvorvidt de er tilstrækkeligt »syge« til ikke at kunne bo ihuset.Formålet med forslaget om fugtskadedækning er navnlig--at give forbrugerne flere oplysninger om husets fugtniveau indenhuskøbet,at gøre det mere klart for forbrugerne, hvornår fugtskader er hen-holdsvis dækket og ikke dækket på ejerskifteforsikringen (åbenhedog gennemsigtighed) ogat give forbrugerne en bedre fugtdækning end i dag i de rum, der ergodkendt til beboelse.

forventelig fugt på tilsvarende intakte bygninger af samme alder i alminde-lig god vedligeholdelsestand.I praksis betyder det, at der – forudsat, at den bygningssagkyndige ikke harbeskrevet fugtniveauet eller har beskrevet fugtniveauet klart forkert ellerufyldestgørende i tilstandsrapporten – bl.a. vil være fugtdækning i tilfælde,hvor anvendte byggemetoder og byggematerialer, der var gængse påopførelsestidspunktet, har medført fugt over de angivne grænseværdier.Endvidere vil der efter forslaget være dækning også i tilfælde, hvor fugtover grænseværdierne f.eks. skyldes kuldebroer, opstigende grundfugt iydervægge på grund af manglende eller nedbrudte fugtspærrer (manglendemurpap eller lignende) eller fugtige ydervægge mod terræn.Forsikring & Pension har som led i arbejdet med fugtdækning været ikontakt med eksterne eksperter i fugt og skimmelsvamp, herunder eksperterfra Arbejds- og miljømedicinsk Klinik ved Bispebjerg Hospital, Astma-Allergi Forbundet, Byggeskadefonden, Byggeskadefonden vedrørendeBygningsfornyelse, Erhvervs og Byggestyrelsen, Statens Institut forFolkesundhed (Syddansk Universitet), Statens Byggeforskningsinstitut(SBi), Danmarks Tekniske Universitet (DTU) og Velfærdsministeriet.De eksperter, som Forsikring & Pension har rådført sig med, har over forForsikring & Pension altovervejende frarådet forsikringsbranchen atanlæggesundhedsmæssigebetragtninger ved afgørelsen af, om skimmel-svamp bør dækkes som en primær skade på bygningsforsikringer. OverlægeNiels Ebbehøj, Arbejds- og miljømedicinsk Klinik ved Bispebjerg Hospital,har i den forbindelse understreget, at det ikke på nuværende tidspunkt ladersig gøre at opstille objektive kriterier for, hvornår skimmelsvamp ud fra engennemsnitsbetragtning er sundhedsskadelig. Niels Ebbeshøj har i den for-bindelse henvist til Sundhedsstyrelsens nyeste anbefalinger4om vurderingaf helbredsgener ved udsættelse for skimmelsvamp og den kommendestandard for indeklima, som bl.a. vedrører indendørs fugt og skimmel.4

Forsikring & Pension finder ikke, at det vil være realistisk helt at undtageskimmelsvamp fra ejerskifteforsikringsdækning og har derfor haft fokus påmuligheden for at udvikle nogle objektivt målbare kriterier for ejerskiftefor-sikringens dækning af fugt og skimmelsvamp.Forsikring & Pensions forslag går herefter ud på, at der fastsættes objektivegrænseværdier for »acceptabel« fugt i et fugtskema, som omsættes til enforbrugervenlig markering i et henholdsvis rødt, gult eller grønt felt itilstandsrapporten. Fugteksperter fra DTU og Byggeskadefonden har overfor Forsikring & Pension oplyst, at det er teknisk muligt at fastsætte sådan-ne objektive grænseværdier. Markeringen i tilstandsrapporten af fugtni-veauet kombineres med en karakter (UN, K1, K2 eller K3).Den nærmere fastsættelse af de omhandlede grænseværdier samt fastlæg-gelse af »kritiske konstruktioner« udestår fortsat. Der er tale om et særskilt,teknisk udredningsarbejde, som skal iværksættes, i det omfang der er til-slutning til, at den foreslåede dækning gøres til en del af ejerskifteforsikrin-gens standarddækning. I et notat af 11. september 2009, der er optrykt sombilag 5til betænkningen, har Forsikring & Pension angivet et eksempel på,hvordan de grænseværdier, som skal fastsættes, kan se ud.Det følger af Forsikring & Pensions forslag, at der – i relation tilafgrænsningen af de rum i bygningen, der omfattes af den foreslåede fugt-dækning – skal udarbejdes en såkaldt »negativliste« over rum, dernormaltikke er godkendt til beboelse af byggemyndighederne. Listen vil omfattekælderrum, tagrum, tilbygninger i form af udestuer samt bygninger, dertidligere har været anvendt som stalde, udhuse og garager mv. De pågæl-dende rum og bygninger vil herefter ikke være omfattet af den foreslåededækning,medmindresælger over for den bygningssagkyndige kan frem-lægge dokumentation for, at et eller flere rum på »negativlisten« er god-kendt som beboelsesrum af byggemyndighederne. En sådan dokumentationkan – hvis sælger ikke selv er i besiddelse heraf – fremskaffes af sælger hos

kommunen (teknisk forvaltning), hvor sælger har mulighed for gratis atgennemse egne sagsakter.Hvis sælger over for den bygningssagkyndige ikke fremlægger dokumen-tation for, at f.eks. kælderrum eller en udestuetilbygning er godkendt afbyggemyndighederne til beboelse, skal den bygningssagkyndige markeredette i tilstandsrapporten. Det er således væsentligt, at det for køberallerede inden huskøbet klart fremgår, at der eventuelt kan være rum, der –selv om de pågældende rum fremstår som beboelsesrum – ikke omfattes afden foreslåede fugtdækning.Alle andre rum i den gennemgåede bygning, herunder f.eks. stuer, værelser,gang, entré, bryggers, køkken samt bade- og toiletrum, anses for at udgøre»godkendte beboelsesrum« og omfattes dermed af den foreslåede fugtdæk-ning.For så vidt angår selve huseftersynet ligger det i Forsikring & Pensionsforslag, at den bygningssagkyndige skal måle fugtniveauet i nærmereudvalgte kritiske konstruktioner, der typisk giver anledning til fugtskader.Den bygningssagkyndige skal herudover måle, vurdere og observere fugtandre steder i bygningen, hvor den bygningssagkyndige konkret skønner, atder kan være risiko for fugt eller skimmelsvamp. Selv om tagrum og krybe-kældre mv. er undtaget fra forsikringsdækningen, skal den bygningssagkyn-diges undersøgelser også omfatte fugtniveauet i disse rum. Det skyldes, atfugtniveauet i disse rum kan være årsagen til fugtindtrængning i debeboelsesrum, der er omfattet af forsikringsdækningen.Tilstandsrapporten skal som nævnt indeholde konkrete oplysninger omfugtniveauet. Disse konkrete oplysninger kombineres med en karakter. Iden forbindelse skal den bygningssagkyndige oplyse, om der i kritiskekonstruktioner i bygningen eller andre steder i bygningen er konstateretfugt eller skimmelsvamp eller tegn på skadelig fugtforekomst. I givet faldskal materialevalg, byggemåde mv. beskrives nærmere. Den bygningssag-kyndige skal desuden notere måleværdier for fugtniveauet i et skema i et123

rødt, gult eller grønt felt, ligesom de eventuelt konstaterede fugtskader skalkaraktergives.Ejerskifteforsikringens generelle skadesbegreb forudsættes som udgangs-punkt opretholdt. Det skal dog i bekendtgørelsen om ejerskifteforsikringensdækningsomfang og i forsikringsbetingelserne præciseres, atskimmel-svamp,uanset om denne måtte forekomme i godkendte beboelsesrum eller ibeboelsesrum, der ikke er godkendt til beboelse, ikke dækkes under detgenerelle skadesbegreb. Herudover skal der i bekendtgørelsen om ejerskif-teforsikringens dækningsomfang og i forsikringsbetingelserne tilføjes ensærskilt fugtdækning, hvorefter fugtforekomst på gulv-, væg- og loft-overflader dækkes i beboelsesrum som en primær skade, hvis fugtfore-komsten målt over tid (den nøjagtige måleperiode skal defineres nærmere)er højere end grænseværdierne i fugtskemaet. Det påhviler herefter ejerskif-teforsikringsselskaberne at udbedre skaden (dvs. udtørre, afrense, klargøre,male mv.) samtentenvarigt at nedbringe fugtforekomsten til det acceptableniveauellerat fjerne årsagen til fugtindtrængning i beboelsesrummet. Deter selskabet, der vurderer, hvilken af de to udbedringsmetoder der skalanvendes.Det følger som nævnt af Forsikring & Pensions forslag, at det generelleskadesbegreb fortsat skal bestå ved siden af den foreslåede særskiltefugtdækning – dette gælder dog alene fugt, hvorimod skimmelsvamp heltundtages fra det generelle skadesbegreb, jf. ovenfor. Opretholdelsen af detgenerelle skadesbegreb ved siden af den særskilte fugtdækning indebærer,at det forhold, at der er fugt i bygningen, uanset om der er tale om god-kendte eller ikke-godkendte beboelsesrum, efter omstændighederne kan ud-gøre en dækningsberettigende skade i henhold til det generelle skadesbe-greb, selv om de objektive grænseværdier, som fastsættes for »acceptabel«fugt, ikke måtte være overskredet.Skimmelsvamp dækkes i beboelsesrum (afrensning) som en følgeskade,hvis der kan konstateres en dækningsberettigende fugtskade, jf. ovenfor.For eksempel vil skimmelsvamp på undersiden af et laminatgulv eller i sel-124

ve gulvet i et køkken være dækket, hvis der er tale om en dækningsbe-rettigende fugtskade (dvs. et fugtniveau i køkkenet over det acceptable ni-veau), og dette er årsagen til, at der er skimmelsvamp på laminatgulvets un-derside eller i selve gulvet. I et sådant tilfælde vil skimmelsvampen bliveafrenset, og det vil bl.a. sige, at gulvet, hvor det er nødvendigt, vil skulle ta-ges op, afrenses og efterfølgende reetableres. De hermed forbundne om-kostninger afholdes over forsikringen. Når den konstaterede skimmelsvamper en følgeskade til en dækningsberettigende fugtskade, dækkes skimmel-svampeskaden (afrensning), uanset om skimmelsvampen er i vækst ellerikke.Dækningsomfang for fugtdækningen skal beskrives nærmere i forsikrings-vilkårene. Derudover skal der – i lighed med de øvrige forsikringsvilkår –udarbejdes eksempler på dækningsberettigende og ikke-dækningsberetti-gende skader.Herudover har Forsikring & Pension foreslået, at der udarbejdes generelleinfo-ark med oplysninger om, hvordan fugt og skimmelsvamp kan undgås.Oplysningerne skal vedlægges tilstandsrapporten.Der er ifølge Forsikring & Pension en række fordele ved den skitseredemodel.For det første vil køber – som følge af de foreslåede udvidelser afbygningsgennemgangen og tilstandsrapporten – allerede inden huskøbet fåklarhed over, om der er skadelig fugt eller risiko for skadelig fugt i huset.Herigennem skabes der et bedre grundlag for at prisfastsætte ejendommen,ligesom særligt »fugtfølsomme« personer (f.eks. allergikere) kan undgå atkøbe huse med større eller mindre fugtgener.For det andet vil der for så vidt angår fugt blive taget udgangspunkt i detkonkrete hus. Der skal således ikke fremover ske en sammenligning af detundersøgte hus med et tilsvarende hus af samme alder og stand. Hervedanskueliggøres det i højere grad for forbrugerne, hvornår der er dækning for125

fugtskader og eventuelle følgeskader (skimmelsvampeskader) over ejerskif-teforsikringen.For det tredje sætter forslaget fokus på de rum i huset, der er godkendt tilbeboelse, og som forbrugerne derfor har en forventning om er egnede tilbeboelse. I disse rum vil forbrugerne opnå dækning for enten fjernelse afårsagen til fugt i selve beboelsesrummet eller nedbringelse af fugten til etpermanent, acceptabelt niveau i tilfælde, hvor den i bygningen konstateredefugt har et sådant niveau, at der er tale om en dækningsberettigende skade.Der er ifølge Forsikring & Pension imidlertid også ulemper forbundet medden skitserede model.For det første vil skimmelsvamp ikke blive dækket som en primær skade,men kun som en følgeskade til en dækningsberettigende fugtskade i god-kendte beboelsesrum. I modsætning til i dag vil der således ikke kunneblive udbetalt erstatning, hvis f.eks. skimmelsvamp alene konstateres i kæl-dre eller tagrum, der ikke er godkendt til beboelse.For det andet medfører de yderligere undersøgelser og beskrivelser, somden bygningssagkyndige skal foretage, at tilstandsrapporten bliver dyrereend i dag.For det tredje må det forventes, at den skitserede model i en overgangspe-riode vil være en ulempe for en del sælgere, fordi fugtniveauet i udvalgtekritiske konstruktioner mv. fremover skal registreres og karaktergives.Dette vil alt andet lige kunne få en for sælger negativ indvirkning på, tilhvilken pris ejendommen kan sælges.Samlet set er det Forsikring & Pensions forventning, at den skitserede mo-del vil medføre, at erstatningsudbetalingerne vedrørende fugt og skimmel-svamp vil blive større end i dag på grund af den bredere dækning. Denskitserede model forventes samtidig at ville medføre administrativeforenklinger i forsikringsselskabernes sagsbehandling, idet det bliver mere126

gennemsigtigt for køber, hvad forsikringen dækker, når den foreslåedefugtdækning i modsætning til i dag baseres på objektive kriterier, derrelaterer sig til selve bygningen. Forsikring & Pension har endelig oplyst, atman af konkurrencemæssige årsager ikke kan fremskaffekonkreteoplysninger om de forventede erstatningsudbetalinger eller præmiemæssigekonsekvenser forbundet med den skitserede fugtdækning.4.6.2.4.2. Gældende retIfølge pkt. 2 i bilag til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dæk-ningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbe-skyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. dækker ejerskiftefor-sikringen udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygnin-gerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygningereller bygningsdele. Ved »skade« forstås brud, lækage, deformering, svæk-kelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen,der nedsætter bygningernes værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forholdtil tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god ved lige-holdelsesstand.Vurderingen af, om forekomst af fugt og skimmelsvamp udgør en skade iejerskifteforsikringens forstand, beror på en sammenligning mellem på denene side den konstaterede forekomst af fugt og eventuelle skimmelsvampe idet konkrete hus og på den anden side, hvad man – på baggrund af husetsopførelsestidspunkt og konstruktionsmåde – må forvente i relation til fore-komsten af fugt og eventuelle skimmelsvampe i tilsvarende intakte byg-ninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand.Det nævnte sammenligningsgrundlag indebærer som udgangspunkt, atforekomst af fugt og skimmelsvamp i mange ejendommeikkei sig selvudgør en dækningsberettigende skade. Køber man f.eks. et hus med kælder,der er opført i 1910, må man således forvente, at der kan være fugt i kæl-deren, idet bygninger opført på den tid ikke som i dag er sikret mod ind-trængende fugt. Eller køber man et bindingsværkshus opført i begyndelsen127

af 1800-tallet, må man forvente, at der kan forekomme fugt i væggene, idetdet dengang var almindeligt at opføre huse uden fundament.Afgørende vil herefter være, om det konkrete hus er opført efter gængsbyggeskik. Hvis dette er tilfældet, vil fugt eller et skimmelsvampeangrebsom udgangspunktikkevære omfattet af ejerskifteforsikringen. Der kansom eksempel herpå henvises til Ankenævnet for Forsikrings afgørelse af26. september 2005 (sagsnr. AK 65.657), hvor der i en ejendom var konsta-teret mug/skimmelsvamp, og hvor ankenævnet udtalte følgende:»Nævnet må lægge til grund, at huset er opført efter gængsebyggemetoder i 1971. Under denne forudsætning finder nævnet,at der ikke er grundlag for at fastslå, at der i forsikrings-betingelsernes forstand foreligger en skade, og nævnet kan følge-lig ikke kritisere, at selskabet har afvist at yde forsikrings-dækning i henhold til den tegnede ejerskifteforsikring.«En tilsvarende begrundelse for afslag er – i relation til fugt – anvendt i An-kenævnet for Forsikrings afgørelse af 25. marts 2008 (sagsnr. AK 72.020).Hvis en konstruktion derimod ikke på opførelsestidspunktet er udførthåndværksmæssigt korrekt, ogdeter årsagen til en fugt- eller skimmel-svampeskade, vil ejerskifteforsikringen sædvanligvis dække skaden. Som eteksempel herpå kan nævnes Ankenævnet for Forsikrings afgørelse af 17.marts 2008 (sagsnr. AK 71.989).Er der før salget af ejendommen foretaget konstruktive ændringer i byg-ningen, f.eks. efterisolering, og viser det sig, atdennekonstruktive ændring– ud over at være udført forkert – er årsag til fugten eller skimmelsvampe-angrebet, vil også sådanne forhold sædvanligvis være dækket af ejerskifte-forsikringen.Endelig kan fugt og/eller skimmelsvamp have en sådan udbredelse ellerintensitet, at forholdeti sig selvudgør en dækningsberettigende skade.Ankenævnet for Forsikring har behandlet et betydeligt antal sager herom.Kun i et fåtal af disse sager har klagerne dog fået medhold, jf. f.eks.128

Ankenævnet for Forsikrings afgørelser af 14. marts 2005 (sagsnr. AK64.313), 3. december 2007 (sagsnr. AK 70.846) og 3. marts 2008 (sagsnr.AK 71.121). I den nævnte afgørelse af 14. marts 2005 udtalte Ankenævnetfor Forsikring følgende:»Nævnets flertal på 4 medlemmer udtaler:Nævnets flertal bemærker indledningsvis, at det i de generellekommentarer til bygningens tilstand i tilstandsrapporten af16/12 2002 er angivet, at huset er i god stand i forhold til sinalder - opført i 1930, og at der må forventes nogle repa-rationer, men i øvrigt kun kræves normal vedligeholdelse.Flertallet må efter sin gennemgang af sagen konstatere, at derikke i tilstandsrapporten findes bemærkninger om de kraftigefugtproblemer, de massive skimmelsvampeangreb og denmanglende udluftning, der efterfølgende er konstateret i ejen-dommen, jf. herved særligt de udtalelser, der er indhentet fraBygge- og Miljøteknik A/S. Særligt for så vidt angår skim-melsvampeangrebet er det flertallets opfattelse, at dette efterdets omfang reelt har gjort det umuligt at bebo ejendommen.Klagerne har ikke gennem tilstandsrapportens beskrivelser ogkarakter fået et retvisende billede af den ejendom, de harkøbt. De har således ikke haft mulighed for at tage forhol-denes reelle karakter, omfang og betydning i betragtning.Det er endvidere flertallets opfattelse, at de konstaterede for-hold nedsætter husets værdig og brugbarhed væsentligt i for-hold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almin-delig god vedligeholdelsestilstand.Nævnets flertal finder herefter, at den anmeldte skimmel-svampeskade er dækningsberettigende. Flertallet kan ikke ta-ge stilling til udbedringsomkostningernes størrelse.Nævnets mindretal på 1 medlem finder det ikke tilstrækkeligtgodtgjort, at huset adskiller sig fra andre huse af tilsvarendekarakter og alder.Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.«

Synspunktet i de nævnte afgørelser er – som anført af Forsikring & Pensioni afsnit 4.6.2.4.1. ovenfor – at der er tale om»… andre fysiske forhold ibygningen, der nedsætter bygningernes værdi eller brugbarhed næv-neværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i al-mindelig god vedligeholdelsesstand«,jf. pkt. 2 i bilaget til bekendtgørelsenom ejerskifteforsikringens dækningsomfang.4.6.2.4.3. Udvalgets overvejelserIndledningsvis skal udvalget bemærke, at en gennemførelse af Forsikring &Pensions forslag om fugtskadedækning vil indebære en fravigelse af detsammenligningsgrundlag, som huseftersynsordningen bygger på. Der skalsåledes som udgangspunkt ikke – for så vidt angår fugt og skimmelsvamp igodkendte beboelsesrum – som hidtil ske en sammenligning af det under-søgte hus med et tilsvarende hus af samme type og alder i almindelig godvedligeholdelsesstand.I relation til bygningsgennemgangen indebærer forslaget, at den bygnings-sagkyndige skal foretage en række konkrete fugtmålinger, hvorefter detkonstaterede fugtniveau skal angives. I den forbindelse vil det være udenbetydning, om det konstaterede fugtniveau i husets konstruktionsdele måanses for »normalt« i sammenligning med, hvad man må forvente i huse afsamme type og alder i almindelig god vedligeholdelsesstand.På samme måde indebærer forslaget i relation til forsikringsdækning af fugti godkendte beboelsesrum, at det ikke længere vil være afgørende, om detkonstaterede fugtniveau i husets konstruktionsdele må anses for »normalt« isammenligning med, hvad man må forvente i huse af samme type og alder ialmindelig god vedligeholdelsesstand. Det samme gælder med hensyn tileventuelle skimmelsvampeangreb i godkendte beboelsesrum forårsaget affugt.Som anført i afsnit 4.6.2.1. ovenfor er udvalget principielt af den opfattelse,at ejerskifteforsikringens hovedformål som hidtil bør være at dække den130

risiko for skjulte mangler, som køberen »overtager« fra sælger, når denneanvender huseftersynsordningen. Ejerskifteforsikringen bør med andre ordsom udgangspunkt ikke udvides til at omfatte dækning for skader, somsælger – hvis denne ikke anvendte huseftersynsordningen – ikke ville hæftefor. I modsat fald ville sælger, der som en betingelse for sin fritagelse for athæfte for eventuelle mangler ved ejendommen er forpligtet til dels at betalefor tilstandsrapportens udarbejdelse og dels at betale halvdelen af præmienpå den tilbudte ejerskifteforsikring, hvis denne tegnes, komme til at betalefor forhold, som grundlæggende er denne uvedkommende. Dette er somudgangspunkt ikke rimeligt i en frivillig ordning, der bygger på en balancemellem hensynet til køberen og hensynet til sælgeren.Som anført i samme afsnit finder udvalget imidlertid, at fugtområdet udgøret særligt område, hvor erfaringen med den gældende ordning er, at opimod halvdelen af samtlige skadesanmeldelser på ejerskifteforsikringenifølge forsikringsselskaberne i dag vedrører fugt, men langt de flesteanmeldte forhold afvises som ikke-dækningsberettigende. Også de relativtmange tvister ved Ankenævnet for Forsikring om fugt og skimmelsvamptyder efter udvalgets opfattelse på, at fugtskadeområdet udgør et særligtproblemområde, hvor det er særligt vanskeligt for køberne at forståafgrænsningen af forsikringens dækningsomfang.Efter udvalgets opfattelse vil en gennemførelse af Forsikring & Pensionsforslag om en udvidelse af bygningsgennemgangen i form af særlige fugt-målinger samt den foreslåede fugtskadedækning have flere fordele.Køber vil allerede inden huskøbet få bedre oplysning om, hvorvidt der erskadelig fugt eller risiko herfor i husets beboelsesrum. Det vil i sig selvkunne give et bedre grundlag for at prissætte ejendommen, før der handles,og sikre, at personer, der er særligt følsomme over for fugt (f.eks. aller-gikere), har bedre muligheder for at gardere sig mod at købe huse medfugtgener.

Dertil kommer, at det for køberne må antages at blive mere gennemskue-ligt, hvornår en eventuel fugt- og skimmelsvampeskade vil være dæknings-berettigende. Det vil således komme til at fremgå af forsikringsbetin-gelserne, at en fugtforekomst på gulv-, væg- eller loftoverflader i godkendtebeboelsesrum dækkes, hvis fugtforekomsten (målt over tid) er højere endgrænseværdierne i fugtskemaet. Er der tale om en dækningsberettigendefugtskade, vil endvidere skimmelsvamp i godkendte beboelsesrum blivedækket.En gennemførelse af Forsikring & Pensions forslag må endvidere forventesat ville medføre en vis forenkling i forsikringsselskabernes sagsbehandling,idet vurderingen af, om der foreligger en dækningsberettigende skade, vilkomme til at bero på objektive kriterier. Der vil dog fortsat ved anmeldelseaf en fugtskade eller et skimmelsvampeangreb – medmindre selskabetstraks anerkender, at der er tale om en dækningsberettigende skade – skulleforetages fugtmålinger med henblik på at afdække, hvorvidt der er tale omen dækningsberettigende skade, og disse målinger vil ligesom i dag kunnestrække sig over en vis periode.Der vil efter udvalgets opfattelse imidlertid også være en række ulemperved at gennemføre Forsikring & Pensions forslag.Der sker herved en fravigelse af det almindelige sammenligningsgrundlagmed risiko for øget forvirring hos forbrugerne om ordningens indhold. Detalmindelige sammenligningsgrundlag (dvs. sammenligningen af den kon-krete bygning med lignende bygninger af samme alder i almindelig godvedligeholdelsesstand) vil således fortsat gælde for bygningsgennemgangenog ejerskifteforsikringen generelt, men som udgangspunkt blive fraveget pådette område med hensyn til forekomst af fugt over et vist niveau i god-kendte beboelsesrum.Foretagelse af fugtmålinger som foreslået af Forsikring & Pensionindebærer efter udvalgets opfattelse endvidere, at det meget ofte vil bliveanset for nødvendigt medsupplerendeundersøgelser. Man må i den132

forbindelse have for øje, at de fugtmålinger, som den bygningssagkyndigeifølge forslaget skal foretage, kun vil give et »øjebliksbillede« af fugtni-veauet i de undersøgte bygningskonstruktioner, og dette øjebliksbillede vil iet vist omfang afhænge af bl.a. aktuel brugeradfærd i boligen, ligesom detkan spille ind, på hvilken årstid målingen gennemføres. På den anførtebaggrund vil sælger og/eller køber – hvis det konstaterede fugtniveau påmålingstidspunktet overstiger grænsen for »acceptabel« fugt – kunne findedet nødvendigt, at der foretages tilbundsgående og dermed tidskrævendeundersøgelser med henblik på at fastslå, hvorvidt det konstaterede fugtni-veau alene er et forbigående fænomen, eller om fugtproblemerne er af merepermanent karakter.En gennemførelse af Forsikring & Pensions forslag vil desuden medføre enindskrænkning i ejerskifteforsikringens nuværende dækningsområde, idetskimmelsvamp ikke længere vil blive dækket som en primær skade, menkun som en følgeskade til en dækningsberettigende fugtskade i godkendtebeboelsesrum.Det vil således – i modsætning til i dag – ikke længere kunne anses som endækningsberettigende skade, at der konstateres skimmelsvamp i f.eks. kry-bekældre eller tagrum, der ikke er godkendt til beboelse. Skimmelsvampe-forekomster har dog kun i et fåtal af de sager, som Ankenævnet forForsikring har behandlet herom, haft en sådan udbredelse eller intensitet, atforholdet er anset for i sig selv at udgøre en dækningsberettigende skade.Dertil kommer i øvrigt også, at Forsikring & Pension og de sagkyndigemedlemmer af udvalget har oplyst, atvækstaf skimmelsvamp kun vilkunne forekomme i rum, hvor der er fugt.Endelig vil en gennemførelse af Forsikring & Pensions forslag medføre, atde udgifter til tilstandsrapportens udarbejdelse, som sælger skal afholde, vilblive større. Det skyldes, at den bygningssagkyndige ifølge forslaget skalforetage en række fugtmålinger, og bygningsgennemgangen bliver hervedmere tidskrævende.

Ifølge de bygningssagkyndige medlemmer af udvalget er det på baggrundaf drøftelser med Forsikring & Pension om de fugtmålinger, de bygnings-sagkyndige skal foretage, vurderingen, at mertidsforbruget vil ligge på istørrelsesordenen 30-45 minutter samlet pr. ejendom (svarende til en udgiftpå 4-500 kr. incl. moms). Det anslåede tidsforbrug er baseret på en stikprø-vevis gennemgang af alle relevante (kritiske) bygningsdele, registrering afmåleresultater, karaktersætning af måleresultater samt overførsel af rele-vante resultater til tilstandsrapporten.Med hensyn til dækning af skimmelsvamp lægger udvalget til grund, atkøberne i samtlige tilfælde, der kan forekomme i praksis, reelt vil blivestillet lige så godt som eller bedre end efter den gældende ordning. Detskyldes, at Forsikring & Pension og de sagkyndige medlemmer af udvalgethar oplyst, at vækst af skimmelsvamp kun vil kunne forekomme i rum, hvorder er fugt. Udvalget forudsætter således også, at grænseværdierne for fugtfastsættes under hensyn hertil, således at dækningen på dette punkt ikkeforringes i forhold til i dag.Efter en afvejning af de fordele og ulemper, der er forbundet med Forsik-ring & Pensions forslag om en særskilt fugtdækning, er det udvalgetsflertalsopfattelse [alle udvalgets medlemmer bortset fra Anders Palmkvist],at de indhøstede erfaringer med den gældende huseftersynsordning tyderpå, at fugt- og skimmelsvampeområdet i praksis udgør et afgrænsetproblemområde, hvor helt særlige hensyn til enkelhed og klarhed kan talefor en fravigelse af princippet om, at sælgeren i en frivillig ordning, dergiver mulighed for, at sælgeren kan undgå at hæfte for mangler, ikke børpålægges at afholde udgifter vedrørende forhold, som køberen ikke villekunne gøre gældende som mangler. Flertallet kan derfor overordnet settilslutte sig det forslag om en fugtskadedækning, som Forsikring & Pensionhar præsenteret for udvalget.Flertallet har herved forudsat, at det merarbejde, der for de bygningssag-kyndige ligger i forslaget, ikke vil overstige 30-45 minutter, samt at denefterfølgende fastlæggelse af grænseværdier for fugt sker i regi af en tek-134

nisk arbejdsgruppe, hvor der lægges vægt på bygningsmæssige aspektermv. Det må i tilknytning til fastsættelsen af grænseværdier for, hvornår derforeligger en dækningsberettigende fugtskade, endvidere sikres, at tilstede-værelse af fugt ud over et acceptabelt niveau – dvs. en fugtforekomst, somifølge Forsikring & Pensions forslag bør angives med en gul eller rødmarkering – vil indebære, at den sikrede har krav på dækning i form afenten varig nedbringelse af fugtforekomsten til det acceptable niveau ellerfjernelse af årsagen til fugtindtrængning i beboelsesrummet.Flertallet har endvidere lagt vægt på, at fugtskader i rum, der ikke ergodkendt til beboelse, vil være omfattet i samme omfang som hidtil, idetdet generelle skadesbegreb opretholdes for sådanne skader (men ikke forskimmelsvampeskader). Det forudsættes derudover som nævnt ovenfor, atskimmelsvampevækst kun vil kunne forekomme i et godkendt beboelses-rum, i det omfang der i det pågældende beboelsesrum er fugt over et vistniveau, og der vil derfor – medmindre fugtproblemet er begrundet i uhen-sigtsmæssig brugeradfærd, f.eks. manglende udluftning el.lign. – være dæk-ning for såvel fugtskaden som skimmelsvampeskaden.Et medlem af udvalget [Tina Dhanda] finder anledning til særskilt atbemærke, at der er behov for at finde en løsning på problemet med mangeforgæves skadesanmeldelser vedrørende fugt og skimmelsvamp, og dettemedlem tilslutter sig derfor Forsikring & Pensions forslag, jf. ovenfor. Fordette medlem har det – bl.a. i lyset af de mange konkrete sager, der harværet om denne problemstilling – været vigtigt at imødekomme forbruger-nes ønske om en bedre dækning af fugt og skimmelsvamp. For så vidt an-går skimmelsvamp havde dette medlem gerne set, at skimmelsvamp i dedele af bygningen, som ikke er godkendt til beboelse, på samme måde sommed hensyn til fugtfortsatomfattes af det almindelige skadesbegreb, samtat skimmelsvamp i godkendte beboelsesrum på samme måde som fugt blevanset for en primær skade frem for blot en følgeskade. Alligevel kan dettemedlem tilslutte sig Forsikring & Pensions forslag om fugtskadedækning,idet det er forventningen, at den foreslåede fugtskadedækning vil i møde-komme ganske mange af de problemer med den eksisterende ordning, der135

har været på fugt- og skimmelsvampeområdet. Det er i den forbindelse afForbrugerrådet forudsat, at skimmelsvamp ikke vil kunne opstå og vokse imiljøer, hvor der er en fugtforekomst under de objektive grænseværdier forfugt, som vil blive fastsat.Etmindretali udvalget [Anders Palmkvist] kan ikke anbefale, at Forsikring& Pensions forslag om en særskilt fugtdækning gennemføres.Efter dette medlems opfattelse bør ejerskifteforsikringen ikke udvides til atomfatte dækning for skader, som sælger – hvis denne ikke anvendte husef-tersynsordningen – ikke ville hæfte for, idet sælger med en sådan udvidelsekommer til at betale for forhold, som grundlæggende er denne uvedkom-mende. Herved forrykkes den balance mellem hensynet til køberen oghensynet til sælgeren, som huseftersynsordningen bygger på. Endvidere vildet for forbrugerne, for hvem det ifølge Realdanias rapport generelt harværet vanskeligt at forstå det sammenligningsgrundlag, som ordningenbygger på, være forvirrende, at sammenligningsgrundlaget fastholdes for såvidt angår bygningsgennemgangens og ejerskifteforsikringens skadesdefini-tion helt generelt, men således, at sammenligningsgrundlaget forlades på étenkelt område med hensyn til forekomst af fugt og skimmelsvamp over etvist niveau i godkendte beboelsesrum.Uanset de forskellige holdninger i udvalget til fugtskadeforslaget isoleretset er der i udvalget enighed om, at denendeligevurdering af Forsikring &Pensions forslag om fugtskadedækning nødvendigvis må sammenholdesmed vurderingen af de øvrige forslag til ændringer af ejerskifteforsikringen,jf. afsnit 4.6.2.2., 4.6.2.3., 4.6.2.5.-4.6.2.10. og 4.6.2.12., idet Forsikring &Pensions forskellige forslag på forsikringsområdet skal ses som en »samletpakke«. Udvalgets overvejelser herom er gengivet i afsnit 4.6.3. nedenfor.En gennemførelse af Forsikring & Pensions forslag om fugtskadedækningvil – ud over et teknisk udredningsarbejde i regi af en arbejdsgruppe – nød-vendiggøre en række ændringer af det gældende regelgrundlag.

Således vil det bl.a. være nødvendigt at foretage en ændring af be-kendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifte-forsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse affast ejendom m.v.Det vil endvidere være nødvendigt at foretage en ændring af bestemmel-serne om bygningsgennemgangen i bekendtgørelse nr. 1290 af 14. decem-ber 2009 om huseftersynsordningen, ligesom der i håndbogen for bygnings-sagkyndige skal vejledes om de særlige fugtmålinger og -undersøgelser,som den bygningssagkyndige skal foretage.For så vidt angår spørgsmålet om anvendelse af farvemarkeringer i til-standsrapporten og den opdeling af det konstaterede fugtniveau i treintervaller, som Forsikring & Pension har lagt op til, og – hvis sådannemarkeringer og intervalopdelinger anvendes – hensigtsmæssigheden af atskelne mellem gul markering (risiko for skade) og rød markering (skade)og de tilsvarende intervalinddelinger stiller udvalget spørgsmålstegnherved. De nævnte spørgsmål må efter udvalgets opfattelse overvejesnærmere under det tekniske udredningsarbejde, som skal iværksættes, hvisForsikring & Pensions forslag om fugtskadedækning skal indføres.Som anført i afsnit 4.6.2.4.1. følger det af Forsikring & Pensions forslag, atder – i relation til afgrænsningen af de rum i bygningen, der omfattes af denforeslåede fugtdækning – skal udarbejdes en såkaldt »negativliste« overrum, dernormaltikke er godkendt til beboelse af byggemyndighederne(kælderrum, tagrum, tilbygninger i form af udestuer samt bygninger, dertidligere har været anvendt som stalde, udhuse og garager mv.). De pågæl-dende rum og bygninger vil herefter ikke være omfattet af den foreslåededækning,medmindresælger over for den bygningssagkyndige kan frem-lægge dokumentation for, at et eller flere rum på »negativlisten« er god-kendt som beboelsesrum af byggemyndighederne. En sådan dokumentationkan – hvis sælger ikke selv er i besiddelse heraf – fremskaffes af sælger hoskommunen (teknisk forvaltning), hvor sælger har mulighed for gratis atgennemse egne sagsakter.

Det er efter udvalgets opfattelse derfor væsentligt, at sælger forud for denbygningssagkyndiges besøg – og helst allerede på det tidspunkt, hvor sæl-gers opmærksomhed første gang henledes på muligheden for at anvendehuseftersynsordningen – vejledes skriftligt eller mundtligt om, at fremlæg-gelse af dokumentation for så vidt angår rum, der normalt ikke er godkendttil beboelse af byggemyndighederne, ermegetvigtig, idet de pågældenderum i modsat fald ikke omfattes af den foreslåede særskilte fugtskadedæk-ning.4.6.2.5. Dækning af forøgede byggeudgifter4.6.2.5.1. Forsikring & Pensions forslagForsikring & Pension har foreslået, at der som en del af ejerskifteforsikrin-gens standarddækning indføres dækning for forøgede byggeudgifter i for-bindelse med udbedring af en i øvrigt dækningsberettigende skade.Der vil ifølge forslaget blive tale om dækning af de forøgede byggeudgifter,som – når en beskadiget bygning eller bygningsdel skal repareres – er nød-vendige for at opfylde de krav, der følger af byggeloven, bygningsregle-mentet og stærkstrømsbekendtgørelsen på udbedringstidspunktet.Det vil f.eks. dreje sig om dækning af merudgifter ved reparation af gamlevinduer, hvor enkeltlagsvinduer skal udskiftes til termoruder. Ekstraud-gifterne til termoruderne vil blive dækket efter forslaget. Også merudgifterved øget isolering vil blive dækket, hvis byggelovgivningen stiller krav her-om ved f.eks. reparation af en beskadiget tagkonstruktion. En sådan øgetisolering kan medføre, at der skal etableres kraftigere spær, lægter mv., ogat alle skotrender og sternkanter skal udskiftes. Disse merudgifter vil ogsåblive dækket efter forslaget.Forsikring & Pension har oplyst, at det – om end der ikke foreliggerundersøgelser, som dokumenterer det – er forsikringsselskabernes skøn, atdet i op til ca. 20 pct. af de dækningsberettigende skader vil kunne komme138

Kravet om, at bygningsdelen eller bygningen skal repareres, genetablereseller genopføres i samme skikkelse, til samme anvendelse og på nøjagtigtsamme sted indebærer, at det alene er de øgede udgifter ved overholdelse afde lovliggørelseskrav, som kunne være stillet af byggemyndighederne førskadens indtræden ved f.eks. reparation af den omhandlede bygningsdeleller bygning på samme måde, der kan kræves erstattet. Den sikrede kansåledes ikke få dækket meromkostninger forbundet med, at den pågældendef.eks. lader en tagkonstruktion genetablere med en større tagflade end denbeskadigede tagkonstruktion el.lign.Endelig følger det af forslaget, at erstatningen skal opgøres efter priserne påanmeldelsestidspunktet.Om baggrunden for den foreslåede dækning af forøgede byggeudgifter harForsikring & Pension anført, at den sikrede ikke i dag over ejerskiftefor-sikringens standarddækning har krav på erstatning for de forøgede bygge-udgifter, som måtte være nødvendige for at leve op til byggemyndigheder-nes krav om opfyldelse af reglerne i den nugældende byggelovgivning (dvs.byggelovgivningen på udbedringstidspunktet). Således dækker ejerskifte-forsikringen som udgangspunkt alene udbedring og retablering efter regler-ne på opførelsestidspunktet, dvs. under anvendelse af samme byggemetodeog materialer mv.Ifølge Forsikring & Pension adskiller den foreslåede dækning af forøgedebyggeudgifter sig fra denlovliggørelsesdækning,som nogle af deudvidedeejerskifteforsikringer i dag omfatter. Lovliggørelsesdækningen i henhold tilde udvidede dækninger omfatter således bygninger, der er ulovligt opført,samt bygningsindretninger, der er ulovligt udført (dvs. bygninger ogbygningsdele, der er i strid med de regler, som gjaldt i medfør afbyggelovgivningen på opførelses- eller udførelsestidspunktet). Denne dæk-ning erikkeomfattet af Forsikring & Pensions forslag.De nuværende villaforsikringer indeholder typisk vilkår om dækning forforøgede byggeudgifter svarende til den dækning, som foreslås gjort til en140

del af ejerskifteforsikringens standarddækning. Ca. 95 pct. af alle helårshu-se er villaforsikret. Dette medfører ifølge Forsikring & Pension imidlertidikke, at den foreslåede dækning af forøgede byggeudgifter over ejerskif-teforsikringen må anses for overflødig. Det skyldes, at villaforsikringensdækning kun omfatter merudgifter i forbindelse med en dækningsberetti-gende skade på villaforsikringen, mens den foreslåede dækning af forøgedebyggeudgifter kun skal omfatte merudgifter i forbindelse med endækningsberettigende skade på ejerskifteforsikringen. Villaforsikringenadskiller sig fra ejerskifteforsikringen bl.a. ved, at den som udgangspunktalene dækker pludselige skader, hvis årsag er udefrakommende og øjeblik-keligt virkende hændelser (dvs. i praksis skader indtrådt efter købers over-tagelse af ejendommen), mens den foreslåede dækning af forøgede bygge-udgifter over ejerskifteforsikringen vil omfatte udbedring af skader ellerskaderisici, som var til stede på tidspunktet for købers overtagelse af ejen-dommen, men som først konstateres og anmeldes i forsikringstiden.Formålet med den foreslåede dækning af forøgede byggeudgifter overejerskifteforsikringen er at give forbrugerne en bedre dækning. Med denforeslåede dækning undgår forbrugerne – i forbindelse med udbedring af endækningsberettiget skade – således selv at skulle afholde en del af udgif-terne (differencen mellem byggelovgivningens krav på opførelsestidspunk-tet og kravene på udbedringstidspunktet).Endvidere er formålet med den foreslåede dækning at undgå skuffedeforventninger hos forbrugerne, der ofte går ud fra, at ejerskifteforsikrings-selskabet afholder samtlige omkostninger til udbedring af en dækningsbe-rettigende skade i henhold til de krav, som gælder på udbedringstidspunk-tet.4.6.2.5.2. Gældende retSom anført i afsnit 4.5.1. ovenfor, følger det af pkt. 6 i bilaget til bekendt-gørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskiftefor-sikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast141

ejendom m.v., at erstatning i henhold til ejerskifteforsikringen beregnessom en nyværdierstatning, og at erstatningen fastsættes til det beløb, somdet efter priserne på skadesdagen vil koste at genoprette det beskadigedesom nyt med samme byggemåde på samme sted.Formuleringen om, at erstatningen skal fastsættes til det beløb, som detefter priserne på skadesdagen vil koste at genoprette det beskadigede somnyt med samme byggemåde på samme sted, indebærer, at ejerskifteforsik-ringen – i overensstemmelse med almindelige forsikringsretlige principper– som altovervejende hovedregel kun dækker omkostningerne til udbedringeller retablering i henhold til de krav, som gjaldt på opførelsestidspunktet.Som eksempel herpå kan nævnes Ankenævnet for Forsikrings afgørelse af9. oktober 2006 (sagsnr. AK 68.068), hvor der blev klaget over et ejerskif-teforsikringsselskabs erstatningsafgørelse og -opgørelse i forbindelse meden anerkendt skade på den forsikrede ejendoms badeværelse. Klager havdefra en murermester indhentet tilbud på udbedring af badeværelset. Detindhentede tilbud omfattede bl.a. vådrumssikring (vådrumsmembran), somskal foretages ifølge den gældende byggelovgivning. Ankenævnet udtalte isin afgørelse bl.a. følgende:»Endvidere finder nævnet, at klageren ikke har godtgjort, at detomhandlede badeværelse ikke opfyldte lovkravene på opførelses-tidspunktet. Nævnet finder på den baggrund, at etableringen afvådrumsmembran udgør en forbedring, som selskabet ikke erpligtigt at dække udgiften til.«4.6.2.5.3. Udvalgets overvejelserDet er udvalgets vurdering, at den foreslåede dækning af forøgedebyggeudgifter kan udgøre en udvidelse af den eksisterende ejerskifteforsik-rings standarddækning. Det skyldes, at den sikrede i de tilfælde, hvor betin-gelserne for at opnå dækning af forøgede byggeudgifter er opfyldt, ifølgeforslaget vil have krav på dækning af samtlige forøgede byggeudgifter uden

fradrag for den eventuelle forbedring, som måtte ligge i en retablering op tilde krav, som følger af den gældende byggelovgivning.Udvalget finder det imidlertid vanskeligt at vurdere, i hvilket omfang denforeslåede dækning i praksis vil betyde, at det erstatningsbeløb, som densikrede er berettiget til i forbindelse med en dækningsberettigende skade,vil værevæsentligtstørre end hidtil.Det bemærkes i den forbindelse, at dækning efter forslaget bl.a. forudsæt-ter, at reparationen indebærer envæsentligforandring af bygningen ellerbygningsdelen, jf. herved byggelovens § 2, stk. 1, litra b, der indeholder enafgrænsning af, i hvilke tilfælde byggeloven finder anvendelse.Det følger af forarbejderne til bestemmelsen i relation til væsentligheds-kriteriet, at bygningsvedligeholdelse – dvs. arbejder, der alene tilsigter atopretholde eller retablere en bygnings (tidligere) tilstand i henseende tilsammensætning, inddeling og beskaffenhed efter slid og forringelse somfølge af bygningens brug – som hovedregel falder uden for lovensanvendelsesområde.Den foreslåede dækning vil endvidere alene have betydning for ejendom-mens køber. Der er efter udvalgets opfattelse således tale om en supple-rende dækning, som ikke indebærer nogen (yderligere) indskrænkning isælgers mangelshæftelse.Det er i øvrigt væsentligt at have for øje, at den foreslåede dækning af for-øgede byggeudgifter ikke udgør et alternativ til den lovliggørelsesdækning,som mange selskaber udbyder som en del af denudvidedeejerskifteforsik-ring, og som dækker udbedring af bygningsindretninger mv., som på tids-punktet for udførelsen var ulovlige. I det omfang en sådan lovliggørelses-dækning ønskes, vil det derforfortsatvære nødvendigt for køber at afholdeudgifter til en udvidet ejerskifteforsikring.

Denendeligevurdering af den foreslåede dækning for forøgede byggeud-gifter må efter udvalgets opfattelse dog nødvendigvis sammenholdes medvurderingen af de øvrige forslag til ændringer af ejerskifteforsikringen, jf.afsnit 4.6.2.2.-4.6.2.4., 4.6.2.6.-4.6.2.10. og 4.6.2.12., idet Forsikring &Pensions forskellige forslag på forsikringsområdet skal ses som en »samletpakke«. Udvalgets overvejelser herom er gengivet i afsnit 4.6.3. nedenfor.En gennemførelse af Forsikring & Pensions forslag om dækning af forø-gede byggeudgifter vil nødvendiggøre, at der foretages en ændring af be-kendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskif-teforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse affast ejendom m.v.4.6.2.6. Dækning af udgifter til teknisk bistand og genhusning4.6.2.6.1. Forsikring & Pensions forslagForsikring & Pension har foreslået, at rimelige og nødvendige udgifter tilteknisk bistand i forbindelse med en dækningsberettigende skade skal dæk-kes, i det omfang udgifterne afholdes efter forudgående aftale med forsik-ringsselskabet. Formålet med den foreslåede dækning er, at ejendommenskøber kan få dækket de omkostninger, som i visse tilfælde kan være for-bundet med f.eks. konstatering og afdækning af en skade.Ifølge Forsikring & Pension er dækning af udgifter til teknisk bistandalmindelig praksis hos de fleste selskaber i dag, selv om dækningen ikke eromtalt i forsikringsvilkårene og derfor heller ikke er almindelig kendt afforbrugerne.Forsikring & Pension har endvidere foreslået en dækning for genhusning afden sikrede i op til 12 måneder i tilfælde, hvor udbedringen af en dæknings-berettigende skade gør huset ubeboeligt. Også denne dækning er ifølgeForsikring & Pension almindelig praksis hos de fleste selskaber i dag, selv

om dækningen ikke er omtalt i forsikringsvilkårene og derfor heller ikke eralmindelig kendt af forbrugerne.For begge de foreslåede dækninger gælder, at der er tale om dækningudoverforsikringssummen.De foreslåede dækninger skal sikre en højere grad af gennemsigtighed forforbrugerne samt sikre, atalleforsikringsselskaber skal tilbyde deomhandlede dækninger som en del af ejerskifteforsikringens standarddæk-ning.4.6.2.6.2. Gældende retDækning af udgifter til teknisk bistand og genhusning udgør ikke i dag endel af ejerskifteforsikringens standarddækning. For så vidt angår de selska-ber, der i dag dækker udgifter til teknisk bistand og genhusning, gælder, atudgifterne til teknisk bistand typisk dækkesud overforsikringssummen,mens udgifterne til genhusning typisk dækkesinden forforsikringssum-men.4.6.2.6.3. Udvalgets overvejelserSom det fremgår ovenfor, dækker de fleste selskaber i dag rimelige udgiftertil teknisk bistand og genhusning, hvorfor der ikke ses at ligge nogen næv-neværdig økonomisk forbedring for forbrugerne i forslaget. Forbedringenligger snarere i større gennemsigtighed og sikkerhed for forbrugeren, idetden omhandlede dækning gøres til en fast bestanddel af standarddæknin-gen. Dertil kommer i øvrigt også, at udgifterne til genhusning foreslåsdækketud overforsikringssummen.Efter udvalgets opfattelse kan der rejses spørgsmålstegn ved, om dækningaf (rimelige) udgifter til teknisk bistand og genhusning bør gøres til en delaf ejerskifteforsikringens standarddækning, idet de foreslåede dækninger – imodsætning til ejerskifteforsikringens øvrige dækninger – ikke har til for-mål er at dække den tilbageværende risiko for skjulte skader ved ejendom-145

men, som består efter bygningsgennemgangen, og som sælger ikke hæfterfor. Det bemærkes herved i øvrigt, at de foreslåede dækninger alene vilhave betydning for ejendommens køber, idet der er tale om en supplerendedækning, som ikke indebærer nogen (yderligere) indskrænkning i sælgersmangelshæftelse.På den anden side er der tale om dækninger, som er almindelig praksis hosde fleste forsikringsselskaber i dag, og en nærmere regulering heraf vil såle-des umiddelbart blot skabe større gennemsigtighed og sikkerhed for forbru-gerne. Udvalget kan på den baggrund overordnet set tilslutte sig, at ejer-skifteforsikringens standarddækning udvides til også at omfatte dækning af(rimelige) udgifter til teknisk bistand og genhusning.Denendeligevurdering af de foreslåede dækninger må dog nødvendigvissammenholdes med vurderingen af de øvrige forslag til ændringer af ejer-skifteforsikringen, jf. afsnit 4.6.2.2.-4.6.2.5., 4.6.2.7.-4.6.2.10. og 4.6.2.12.,idet Forsikring & Pensions forskellige forslag på forsikringsområdet skalses som en »samlet pakke«. Udvalgets overvejelser herom er gengivet iafsnit 4.6.3. nedenfor.En gennemførelse af Forsikring & Pensions forslag om dækning af(rimelige) udgifter til teknisk bistand og genhusning vil nødvendiggøre, atder foretages en ændring af bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 omdækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbruger-beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.4.6.2.7. »Fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi nævnevær-digt«4.6.2.7.1. Forsikring & Pensions forslagIfølge bilaget til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dæknings-omfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyt-telse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. skal der ved »skade« forstås146

brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelseellerandre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningernes værdi ellerbrugbarhed nævneværdigti forhold til tilsvarende intakte bygninger afsamme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand.Forsikring & Pension har foreslået, at udtrykket »værdi« udgår af skades-definitionen. Formålet hermed er at skabe en større grad af klarhed ogherigennem mindske risikoen for skuffede forventninger hos forbrugernesamt at reducere forsikringsselskabernes administrationsomkostninger.Om baggrunden for forslaget har Forsikring & Pension anført, at der ofteopstår tvist om, hvorvidt et konkret forhold – ofte som følge af købersforventninger til byggematerialer eller en bestemt anvendelse af ejendom-men – er af en sådan karakter, at det nedsætter ejendommens værdi nævne-værdigt. Det skyldes formentlig, at forbrugerne ikke er bekendt med, hvadden omhandlede formulering dækker over. Ifølge Ankenævnet for Forsik-rings praksis omfatter den omhandlede formulering ikkei sig selvf.eks.husejerens individuelle ønsker om en bestemt anvendelse af bygningen ellerdet forhold, at en eller flere bygningsdele består af et andet materiale endanført i tilstandsrapporten.Til illustation af, at forbrugerne generelt ikke er bekendt med, hvadformuleringen dækker over, har Forsikring & Pension peget på to afgørelserfra Ankenævnet for Forsikring (sagsnr. AK 70.024 og AK 72.083). I beggesager, som blev afgjort af ankenævnet den 4. december 2006, gjordeforsikringstagerne gældende, at de respektive ejendommes værdi – efterudbedring af dækningsberettigende skader – var forringet, hvorfor de havdekrav på værdiforringelseserstatning. Ankenævnet for Forsikring, der ibegge sager gav selskabet medhold, udtalte, at forsikringstagerne ikkehavde godtgjort at have krav på yderligere erstatning.Det er – eftersom Forsikring & Pension foreslår en særskilt dækning forfugt og skimmelsvamp, jf. afsnit 4.6.2.4. ovenfor, samt at der indføresbindende afskrivningstabeller på udvalgte bygningsdele, hvorved forbruge-147

ren får en indikation af bygningsdelenes restlevetid, jf., afsnit 4.6.2.8. ne-denfor – Forsikring & Pensions opfattelse, at der ikke længere er det sammebehov for at bibeholde »værdi« som en del af skadesbegrebet.I det omfang udvalget ikke måtte være indstillet på at lade »værdi« udgå afskadesbegrebet, bør det efter forsikring & Pensions opfattelse i forsik-ringsbetingelserne og bilaget til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 omdækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbru-gerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. præciseres, hvad dernærmere skal forstås ved formuleringen »fysiske forhold, der nedsætterbygningens værdi nævneværdigt«.4.6.2.7.2. Gældende retAf pkt. 2 i bilaget til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dæknings-omfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttel-se ved erhvervelse af fast ejendom mv. fremgår bl.a. følgende om ejerskif-teforsikringens dækningsomfang:»2) Forsikringen dækker udbedring af aktuelle skader samt fy-siske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risikofor skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele.Ved skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse,revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold ibygningen, der nedsætter bygningernes værdi eller brugbar-hed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygningeraf samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand.Manglende bygningsdele kan være en skade.Ved nærliggende risiko for skade forstås, at der erfarings-mæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes indmed særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andreforebyggende foranstaltninger.«Som det fremgår, udgør formuleringen »fysiske forhold, der nedsætter byg-ningens værdi (eller brugbarhed) nævneværdigt« en del af ejerskifteforsik-ringens afgrænsning af, hvornår en skade eller nærliggende risiko for skadekan anses for at foreligge.148

I praksis er det Ankenævnet for Forsikring og domstolene, der fastlægger,hvad formuleringen »fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi (ellerbrugbarhed) nævneværdigt« konkret dækker over.Som et eksempel på, at formuleringen ikke i sig selv dækker over f.eks. enhusejers individuelle ønsker til ejendommens brug eller det forhold, at an-dre materialer end de i tilstandsrapporten nævnte er anvendt, kan nævnesAnkenævnet for Forsikrings afgørelse af 26. november 2001 (sagsnr. AK55.450). I denne sag gjorde klagerne gældende, at det forhold, at bygnin-gens ydervægge består af træbetonblokke frem for – som anført i tilstands-rapporten – (pudset) lecasten, udgør et forhold, som nedsætter bygningensværdi nævneværdigt, idet klager ikke kan bygge en førstesal. Ankenævnetudtalte i den anledning følgende:»Nævnet har i kendelse nr. 52.524 udtalt, at det forhold, at enbygningsdel består af et andet materiale end beskrevet i tilstands-rapporten efter omstændighederne kan udgøre en skade i ejerskif-teforsikringens forstand. Dog kræves det, at forholdet nedsætterbygningens værdi eller brugbarhed efter dens formål af nævne-værdigt omfang, eller at forholdet giver nærliggende risiko forskade, hvis der ikke sættes ind med forebyggende foranstalt-ninger, jf. de ovenfor citerede forsikringsbetingelser.Nævnet må give selskabet medhold i, at det forhold, at klagernesindividuelle ønsker om en særlig anvendelse af den forsikredeejendom viser sig ikke at kunne indfries, ikke er en skade iforsikringsbetingelsernes forstand, idet et sådant forhold ikkenedsætter bygningens værdi eller brugbarhed efter dens formål.«Der er imidlertid alene tale om et udgangspunkt. Således følger det af An-kenævnet for Forsikrings afgørelse af 2. oktober 2000 (sagsnr. AK 52.524),at det forhold, at en bygningsdel består af et andet materiale end beskrevet itilstandsrapporten,efter omstændighedernekan udgøre en dækningsberet-tigende skade.Som et andet eksempel kan nævnes Ankenævnet for Forsikrings afgørelseaf 18. december 2006 (sagsnr. AK 68.784), hvor husejeren konstaterede, at149

en del af ejendommens mure var en pudset (og meget nedbrudt) trækon-struktion. I denne sag udtalte ankenævnet følgende:»Efter nævnets praksis betragtes det som udgangspunkt ikke somen skade i ejerskifteforsikringens forstand, at køberen af en ejen-dom på baggrund af oplysninger i tilstandsrapporten skuffes i si-ne forventninger til ejendommens konstruktion og materialeangi-velse, jf. herved også, at der i tilstandsrapporten udtrykkeligt ta-ges forbehold derfor.I det foreliggende tilfælde er der imidlertid tale om, at klagernekort efter overtagelsen af ejendommen konstaterer, dels at kon-struktionen medfører et helt anderledes vedligeholdelseskoncept,dels at trækonstruktionen bag den pudsede facade er tjenligt tiludskiftning, hvorved klagerne påføres udgifter til udbedring, somligger langt ud over, hvad de på baggrund af tilstandsrapportensoplysninger havde grundlag for at forvente.Nævnet finder i denne situation, at den andel, selskabet har til-budt at dække, ikke er tilstrækkeligt, og fastsætter herefter erstat-ningen skønsmæssigt til 2/3 af udgiften til udbedring af den kon-staterede skade. …«Som et yderligere eksempel kan nævnes ankenævnets afgørelse af 14. marts2005 (sagsnr. AK 64.313), der vedrørte en skimmelsvampeskade på denforsikrede ejendom (også refereret i afsnit 4.6.2.4.2. ovenfor), og hvor næv-net udtalte følgende:»Nævnets flertal på 4 medlemmer udtaler:Nævnets flertal bemærker indledningsvis, at det i de generellekommentarer til bygningens tilstand i tilstandsrapporten af 16/122002 er angivet, at huset er i god stand i forhold til sin alder –opført i 1930, og at der må forventes nogle reparationer, men iøvrigt kun kræves normal vedligeholdelse.Flertallet må efter sin gennemgang af sagen konstatere, at derikke i tilstandsrapporten findes bemærkninger om de kraftigefugtproblemer, de massive skimmelsvampeangreb og den mang-lende udluftning, der efterfølgende er konstateret i ejendommen,jf. herved særligt de udtalelser, der er indhentet fra Bygge- ogMiljøteknik A/S. Særligt for så vidt angår skimmelsvampean-150

grebet er det flertallets opfattelse, at dette efter dets omfang reelthar gjort det umuligt at bebo ejendommen.Klagerne har ikke gennem tilstandsrapportens beskrivelser og ka-rakter fået et retvisende billede af den ejendom, de har købt. Dehar således ikke haft mulighed for at tage forholdenes reellekarakter, omfang og betydning i betragtning.Det er endvidere flertallets opfattelse, at de konstaterede forholdnedsætter husets værdi og brugbarhed væsentligt i forhold til til-svarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god ved-ligeholdelsestilstand.Nævnets flertal finder herefter, at den anmeldte skimmelsvampe-skade er dækningsberettigende.…Nævnets mindretal på 1 medlem finder det ikke tilstrækkeligtgodtgjort, at huset adskiller sig fra andre huse af tilsvarende ka-rakter og alder. …«4.6.2.7.3. Udvalgets overvejelserSom det fremgår af afsnit 4.6.2.7.2. ovenfor, skal der ved en skade i ejer-skifteforsikringens forstand forstås et brud, lækage, deformering, svækkel-se, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, dernedsætter bygningernes værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold tiltilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligehol-delsesstand.Efter udvalgets opfattelse må formuleringen »der nedsætter bygningernesværdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte byg-ninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand« antages atudgøre en integreret del af ejerskifteforsikringens afgrænsning af de forholdved en bygning, som kan konstituere en skade. Med formuleringen, derbl.a. indgår i skadesdefinitionen, fordi det ville være meget vanskeligt – forikke at sige umuligt – at beskriveenhversituation, hvor et fysisk forholdved bygningen udgør en skade, præciseres det ikke alene, at forsikringenikke har til formål at dække ethvertubetydeligtforhold ved ejendommen,men også, at det forhold, at ejendommens værdi er nedsat nævneværdigt på151

grund af et konkret forhold ved ejendommen,i sig selvkan udgøre enskade.Det er herefter udvalgets opfattelse, at en indskrænkning af skadesbegrebettil kun at omfatte nævneværdig nedsat brugbarhed vil indebære en ikkeubetydelig indskrænkning i ejerskifteforsikringens skadesbegreb og dermedforsikringens dækningsomfang. At der vil være tale om en indskrænkningaf ejerskifteforsikringens dækningsomfang illustreres bl.a. af de anke-nævnsafgørelser, som er refereret ovenfor i afsnit 4.6.2.7.2. Det forhold, atAnkenævnet for Forsikring i sin praksis altid ses at anvende »værdi ogbrugbarhed« som en samlebetegnelse – frem for blot at henvise til en næv-neværdigt nedsat værdi af bygningerne – kan efter udvalgets opfattelse ikkeføre til et andet resultat.På den anden side er udvalget enig med Forsikring & Pension i, at det ervigtigt at skabe klarhed hos forbrugerne om forsikringsdækningen, ogudvalget finder på den baggrund, at det kan være hensigtsmæssigt atpræcisere, hvad der nærmere skal forstås ved formuleringen »der nedsætterbygningens værdi nævneværdigt«.Efter udvalgets opfattelse kan en sådan præcisering bestå i, at det i bilagettil bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejer-skifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelseaf fast ejendom m.v. og forsikringsvilkårene beskrives, at formuleringenf.eks. ikke omfatter den sikredes individuelle ønsker om ensærliganven-delse af ejendommen el.lign., ligesom formuleringen heller ikke omfatterdet forhold i sig selv, at en bygningsdel består af et andet materiale endbeskrevet i tilstandsrapporten. Der henvises herom i øvrigt til afsnit4.6.2.11.3. nedenfor om udarbejdelse af standardeksempler på henholdsvisdækningsberettigende og ikke-dækningsberettigende forhold.

Det følger af forslaget, at den eksisterende 30 pct.’s regel, hvoreftererstatningen, hvis det skaderamte på grund af slid og ælde er forringet medmere end 30 pct. i forhold til nyværdien, kan fastsættes under hensyn tildenne værdiforringelse, jf. pkt. 6 i bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000om ejerskifteforsikringens dækningsomfang, helt forlades. I stedet skalerstatningen – medmindre der er tale om en af de bygningsdele, for hvilkeder udarbejdes en afskrivningstabel, jf. ovenfor –altidberegnes som ennyværdierstatning.Det vil ifølge forslaget ikke påhvile den bygningssagkyndige at foretage enkonkret vurdering af levetiden for de bygningsdele, med hensyn til hvilkeder gælder en afskrivningstabel. Tilstandsrapporten skal imidlertidindeholde oplysninger tilforsikringsselskabetom materialevalg for de byg-ningsdele, der omfattes af afskrivningstabellerne.Ifølge Forsikring & Pension vil anvendelsen af bindende afskrivningstabel-ler kunne give forbrugeren en indikation af bygningsdelens (forventede)restlevetid, som kan danne grundlag for ejendommens prisfastsættelse.Herudover vil afskrivningstabellerne skabe større klarhed, idet forbrugerenaf forsikringstilbuddet kan se, hvor meget de enkelte bygningsdele vil bliveafskrevet med ved opgørelsen af en eventuel erstatning. Forbrugerne vilherved få en mere realistisk forventning til størrelsen af en eventuelerstatning, herunder at der ikke ved erstatningsfastsættelsen gives »nyt forgammelt«.Anvendelsen af bindende afskrivningstabeller vil efter Forsikring &Pensions opfattelse også skabe større åbenhed og gennemsigtighed medhensyn til erstatningsopgørelsen. Det skyldes, at forsikringsselskaberneallerede i dag – i kombination med et konkret skøn i hvert enkelt tilfælde –anvender Forsikring & Pensions vejledning om levetider i forbindelse mederstatningsopgørelsen, som er udarbejdet i et samarbejde mellem Forsikring& Pension, Teknologisk Institut, en række faglige organisationer ogudøvende håndværkere. Med forslaget bliver opgørelsesmetoden synlig for

kunderne og ens for alle forbrugere, hvilket vil kunne skabe mere tryghedhos forbrugerne.Anvendelsen af bindende afskrivningstabeller vil endvidere medføre enadministrativ lettelse for forsikringsselskaberne.Ifølge Forsikring & Pension kan der stilles spørgsmålstegn ved rime-ligheden af bindende afskrivningstabeller, der som nævnt ovenfor skalbygge på en gennemsnitlig levetidsbetragtning. Der vil således kunne opståsituationer, hvor ejeren af en udsat bygning (f.eks. en stråtækt bygning vedVesterhavet) eller en dårligt vedligeholdt bygning stilles bedre end i dag,mens ejeren af en meget vel vedligeholdt bygning stilles ringere end i dag.Det er imidlertid Forsikring & Pensions vurdering, at det vil være envæsentlig forbedring for køberen, at der skabes gennemsigtighedvedrørende erstatningsopgørelsen. Det er endvidere Forsikring & Pensionsforventning, at de afskrivningstabeller, som skal udarbejdes, samlet set vilstille forbrugerne bedre eller i hvert fald mindst lige så godt som i dag. Detvil således kun i meget få tilfælde kunne ske, at en forbruger stilles ringereend i dag.4.6.2.8.2. Gældende retSom anført i afsnit 4.6.1. ovenfor, følger det af pkt. 6 i bilaget til bekendt-gørelse nr. nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskiftefor-sikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fastejendom m.v., at erstatning i henhold til ejerskifteforsikringen beregnessom en nyværdierstatning, og at erstatningen fastsættes til det beløb, somdet efter priserne på skadesdagen vil koste at genoprette det beskadigedesom nyt med samme byggemåde på samme sted. Er det skaderamte pågrund af slid og ælde forringet med mere end 30 pct. i forhold til nyvær-dien, kan erstatningen dog fastsættes under hensyn til denne værdiforrin-gelse (den såkaldte »30 pct.’s-regel«).

Udgangspunktet er således efter gældende ret en nyværdierstatning,medmindredet skaderamte er forringet med mere end 30 pct. I praksisanvender selskaberne til brug for erstatningsopgørelsen – i kombinationmed en individuel konkret vurdering af det skaderamte – levetidstabellerudarbejdet af Forsikring & Pension.Ved beregningen af, om det skaderamte er forringet med mere end 30 pct.,skal anvendes densamledeværdi af de skadede bygningsdele, jf. hervedHøjesterets afgørelse af 17. november 2005, der er optrykt i Ugeskrift forRetsvæsen 2006, side 544. Dette vil i nogle tilfælde medføre, at der – selvom enkelte af de beskadigede bygningsdele er beskadiget med mere end 30pct. i forhold til nyværdien – alligevel ikke er grundlag for fradrag forværdiforringelse, når værdiforringelsen ikke overstiger 30 pct. af densamlede værdi af de beskadigede bygningsdele.De gældende levetidstabeller er oprindelig (i 1989) udarbejdet i et samar-bejde mellem Forsikring & Pension (tidligere Skafor), Teknologisk Institutog en række faglige organisationer (håndværkere). Afskrivningstabellerneer udtryk for de nævnte parters fælles vurdering af nedslidningsforholdenefor de materialer, for hvilke afskrivningstabeller er udarbejdet.Tabellerne tager udgangspunkt i, at et bygningsmateriale som nyt har enværdi på 100 pct. Værdien nedskrives herefter over en længere årrække.Værdien kan dog aldrig udgøre mindre end 20 pct., idet et materiale, derfortsat er en del af en konstruktion, altid vil repræsentere en vis værdi.Vurderingen af, om tabellernes minimumsværdi på 20 pct. skal nås efterf.eks. 30 år eller 80 år, og om nedslidningen skal ske lineært, er fastsat udfra parternes erfaring med hensyn til de omhandlede bygningsdele oganvendte materialer.Forsikring & Pensions levetidstabeller er inddelt i tre hovedområder: Byg-ningsdele, vvs-installationer og elinstallationer. Tabellerne angiver skøn-nede restlevetider i procent i forhold til nyt. Hver levetidstabel er opdelt i to

kolonner: Almindeligt vedligehold (normalsituationen) og mangelfuldt ved-ligehold.Det er væsentligt at være opmærksom på, at de gældende levetidstabelleralene udgør et vejledende udgangspunkt for selskabernes vurdering af byg-ningsdeles restlevetid. Der skal således i hvert enkelt tilfælde anlægges enkonkret vurdering af, om den omhandlede bygningsdel – f.eks. på grund afen særlig god eller dårlig vedligeholdelse – konkret må antages at havehenholdsvis en længere eller kortere levetid end det i tabellen angivneudgangspunkt.For så vidt angår ejerskifteforsikringsselskabets krav over for en bygnings-sagkyndig gælder, at et ejerskifteforsikringsselskab, der har udbetalt erstat-ning til køberen af en ejendom, indtræder i de krav, som køberen af ejen-dommen selv kunne have rejst over for den bygningssagkyndige. Heriligger bl.a., at selskabet som udgangspunkt ikke kan opnå enbedreretsstil-ling end den, som ejendommens køber ville have haft over for denbygningssagkyndige.4.6.2.8.3. Udvalgets overvejelserEfter udvalgets opfattelse vil anvendelsen af bindende afskrivningstabellermed hensyn til udvalgte bygningsdele have den fordel, at køberen af enejendom allerede på det tidspunkt, hvor forsikringstilbuddet fremlægges forden pågældende, vil blive gjort bekendt med det fradrag, som vil blive fore-taget i den pågældendes erstatning i tilfælde af en eventuel skade på f.eks.bygningens tag eller undertag. Herved kan det undgås, at køberen seneremåtte blive skuffet i sine forventninger til en eventuel erstatning, ligesomkøberen kan lade disse supplerende oplysninger indgå i forhandlingernemed sælger om ejendommens pris.Anvendelsen af bindende afskrivningstabeller med hensyn til udvalgtebygningsdele vil endvidere have den fordel, at selskabernes udgifter tiladministration vil blive minimeret, idet det med hensyn til levetiden af de157

omhandlede bygningsdele ikke længere vil være nødvendigt at anlægge enindividuel konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde.Efter udvalgets opfattelse vil bindende afskrivningstabeller i kombinationmed, at den nuværende 30 pct.’s regel helt forlades, dog samtidig have denulempe for køberne, at der ikke længere ved beregningen af, om det skade-ramte er forringet med mere end 30 pct., skal tages udgangspunkt i densamledeværdi af de skadede bygningsdele. Der vil således ikke længerevære mulighed for, at beskadigede bygningsdele, der isoleret set er forrin-get med mere end 30 pct., »reddes« af andre beskadigede bygningsdele, derenten ikke er værdiforringet eller er væsentligt mindre værdiforringet, såle-des at densamledeværdiforringelse af de beskadigede bygningsdele er un-der 30 pct.Man må ved vurderingen af rimeligheden af Forsikring & Pensions forslagefter udvalgets opfattelse dog have for øje, at anvendelsen af afskrivnings-tabeller ikke er et ukendt fænomen. Der er således på mange andre skades-forsikringsområder fastsat tilsvarende afskrivningstabeller.En klar forudsætning for forsikringsselskabernes anvendelse af bindendeafskrivningstabeller ved erstatningsberegningen i henhold til ejerskiftefor-sikringen vil efter udvalgets opfattelse imidlertid være, at de omhandledetabeller udfærdiges således, at det – i det omfang det overhovedet vil kunneforekomme – vil fåundtagelsenskarakter, at forbrugere stilles ringere end idag. Heri ligger, at der ved udarbejdelsen af de omhandlede tabeller ikkenødvendigvisvil kunne tages udgangspunkt i en ren gennemsnitsbetragt-ning med hensyn til levetid, men derimod må tages udgangspunkt i denforventede levetid af vel vedligeholdte bygningsdele.For så vidt angår forholdet mellem den bygningssagkyndige og køberen afejendommen bør der efter udvalgets opfattelse ikke ske ændringer i dengældende retstilstand. Køberen skal således fortsat over for den bygnings-sagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporten, kunne fremsætte krav omskadeserstatning i tilfælde, hvor køberen lider et tab som følge af fejlagtige158

eller ikke fyldestgørende oplysninger i tilstandsrapporten, jf. LFFE § 3, stk.1. Heri ligger, at en køber, der på grund af en fejl begået af en bygnings-sagkyndig lider et økonomisk tab i forbindelse med, at den reelle værdi aff.eks. et skadesramt tag overstiger den erstatning, som køberen modtagerfra ejerskifteforsikringsselskabet, og som er beregnet i henhold til enbindende afskrivningstabel, på samme måde som med afholdelsen af selvri-sikoen skal kunne gøre dette krav gældende over for den bygningssagkyn-dige. Det anførte indebærer bl.a., at Ankenævnet for Huseftersynikkevilvære bundet af de afskrivningstabeller, som fastsættes.For så vidt angår forholdet mellem på den ene side den bygningssagkyn-dige og dennes ansvarsforsikringsselskab og på den anden side det ejerskif-teforsikringsselskab, som har udbetalt erstatning til ejendommens køber,forudsætter udvalget endvidere, at ejerskifteforsikringsselskabet ikke skalkunne opnå enbedreretsstilling end den, som ejendommens køber villehave haft over den bygningssagkyndige. Et ejerskifteforsikringselskab vilsåledes ikke i tilfælde, hvor selskabet i henhold til en afskrivningstabel harudbetalt en højere erstatning til ejendommens køber, end en individuelkonkret vurdering af bygningsdelens levetid ellers ville have berettigetkøberen til, kunne gøre et regreskrav gældende over for den bygningssag-kyndiges ansvarsforsikringsselskab svarende til den fulde erstatning, menalene et krav svarende til, hvad ejendommens køber selv kunne have gjortgældende over den bygningssagkyndige. I modsat fald ville det blive debygningssagkyndige, som kom til at betale for indførelsen af afskrivnings-tabeller.Sammenfattende er udvalget af den opfattelse, at indførelsen af bindendeafskrivningstabeller isoleret set vil være en god idé. Denendeligevurderingaf Forsikring & Pensions forslag om bindende afskrivningstabeller må dognødvendigvis sammenholdes med de øvrige forslag til ændringer af ejer-skifteforsikringen, jf. afsnit 4.6.2.2.-4.6.2.7., 4.6.2.9., 4.6.2.10. og 4.6.2.12.,idet Forsikring & Pensions forskellige forslag på forsikringsområdet skalses som en »samlet pakke«. Udvalgets overvejelser herom er gengivet iafsnit 4.6.3. nedenfor.159

Indførelse af bindende afskrivningstabeller for udvalgte bygningsdele tilbrug for ejerskifteforsikringsselskabernes erstatningsberegning vil nødven-diggøre, at pkt. 6 i bilaget til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 omdækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbruger-beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. ændres. Der skal således –for så vidt angår de relevante bygningsdele – indføres en undtagelse til ho-vedreglen om, at erstatning i henhold til ejerskifteforsikringen beregnessom en nyværdierstatning, og at erstatningen fastsættes til det beløb, somdet efter priserne på skadesdagen vil koste at genoprette det beskadigedesom nyt med samme byggemåde på samme sted mv.De afskrivningstabeller, som i givet fald fastsættes, skal efter udvalgetsopfattelse være fælles for alle ejerskifteforsikringsselskaber, og tabellernebør derfor inkorporeres i bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 omdækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbruger-beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.. Selve udarbejdelsen afafskrivningstabellerne bør ske i et samarbejde med bl.a. Erhvervs- ogByggestyrelsen, Forsikring & Pension, Teknologisk Institut, SBi og derelevante, faglige organisationer.4.6.2.9. Ændring af reglerne om selvrisiko4.6.2.9.1. Forsikring & Pensions forslagForsikring & Pension har foreslået, at de gældende regler om selvrisikoændres.Ifølge de gældende regler skal selvrisikoen – i det omfang ejerskifteforsik-ringen indeholder vilkår om en sådan – være angivet som ét samlet beløbfor forsikringstiden, uanset antallet af skadesanmeldelser, og den samledeselvrisiko må uanset en eventuel selvrisiko pr. skade ikke overstige 37.000kr. (2010) i forsikringstiden.

På grund af disse regler om selvrisiko sker der ifølge Forsikring & Pensioni praksis det, at mange forbrugere »opsamler« og løbende anmelder etmeget stort antal småskader, der ikke hver for sig, men dog samlet set, kanoverstige selvrisikoen. Dette har betydelige administrative – og dermedøkonomiske – konsekvenser for selskaberne, der nødvendigvis må tagestilling til hver enkelt anmeldt skade (registrering, besigtigelse og behand-ling af hver enkelt anmeldt skade).På den anførte baggrund har Forsikring & Pension foreslået, at dennuværende selvrisiko på 37.000 kr. (2010) i forsikringstiden erstattes af enselvrisiko pr. skade på f.eks. 8.000 kr. Forslaget indebærer, at skaderunderen »bagatelgrænse« på 8.000 kr. ikke længere skal registreres eller dækkesaf selskaberne, at der som nævnt skal gælde en selvrisiko pr. skade på 8.000kr., og at der ikke længere skal gælde et maksimum for, hvor stort et beløbder vil kunne blive blive betalt i selvrisiko.Som et alternativ hertil har Forsikring & Pension foreslået, at selvrisikoenforhøjes til 50.000 kr., samt at skaderunderen »bagatelgrænse« på 5.000kr. ikke længere skal registreres eller dækkes af selskaberne, mens der forskaderover5.000 kr. vil være en selvrisiko pr. skade på 5.000 kr., somindgår i beregningen af den maksimale selvrisiko på 50.000 kr. Forslagetindebærer, at selvrisikoen gælder ved de første 10 dækningsberettigendeskader.Ved udtrykket »pr. skade« skal der for begge forslags vedkommendeforstås et eller flere forhold, der har samme skadesårsag, og som knytter sigtil samme bygningsdel. Som eksempel kan anføres den situation, hvor ettag er utæt flere forskellige steder.Forslagene indebærer ikke, at der skal ske ændringer i den bygningsgen-nemgang, som de bygningssagkyndige foretager.Forsikring & Pension finder, at der med de foreslåede ændringer af reglerneom selvrisiko vil blive sat fokus påstørreskader, som det ved husefter-161

synsordningens indførelse var hensigten. Forslagene vil endvidere medføreen reduktion i forsikringsselskabernes administrationsomkostninger, hvilketi sidste ende vil komme forbrugerne til gavn.4.6.2.9.2. Gældende retIfølge § 1, nr. 2, i bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dæknings-omfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttel-se ved erhvervelse af fast ejendom m.v. skal ejerskifteforsikringstilbuddet,hvis det indeholder vilkår om selvrisiko, angive denne som ét samlet beløbfor forsikringstiden, uanset antallet af skadesanmeldelser, og den samledeselvrisiko må uanset en eventuel selvrisiko pr. skade ikke overstige 37.000kr. (2010) i forsikringstiden.Ifølge almindelige forsikringsretlige principper skal der ved udtrykket »pr.skade« forstås forhold, som har samme skadesårsag.I mange tilfælde vil forhold på forskellige bygningsdele have forskelligeskadesårsager, men dette vil ikke nødvendigvis være tilfældet.Som eksempel herpå kan fremhæves Ankenævnet for Forsikrings afgørelseaf 18. december 2006 (sagsnr. AK 68.595). I sagen havde klagerne – i for-bindelse med maling af ejendommens vægge og lofter – konstateret bety-delige indvendige og udvendige revnedannelser, der hidrørte fra opførelsenaf en skorsten uden fornøden fundering og forankring i tagkonstruktionen5-10 år efter ejendommens opførelse. Selskabet gjorde i den forbindelsegældende, at der var grundlag for at opkræve to gange selvrisiko, idet årsa-gerne til skaderne ikke var sammenfaldende. Mens de udvendige revnedan-nelser i skalmuren og skorstenen skyldtes manglende fundering af skorste-nen, skyldtes skævheden i den indvendige bagmur, at skorstenen ikke varforankret i tagkonstruktionen. I sagen udtalte ankenævnet følgende:»Nævnet bemærker, at der i henhold til policen, jf. også bekendt-gørelse 705/2000 om ejerskifteforsikringens dækningsomfang,kan beregnes selvrisiko »pr. skade«.162

Nævnet finder, at spørgsmålet om, hvorvidt der kan beregnes éneller to gange selvrisiko beror på en vurdering af, om de an-meldte forhold har samme skadeårsag. Det er således nævnetsopfattelse, at det er uden betydning for selvrisikoberegningen,om skaden har manifesteret sig i én eller flere bygningsdele.Efter sin gennemgang af sagen lægger nævnet til grund, at revne-dannelserne i skalmur og skorsten skyldes manglende funderingunder skorstenen, mens skævheden i den indvendige bagmurskyldes manglende forankring i tagkonstruktionen.Nævnet kan … som ubestridt lægge til grund, at skaderne skyldessamme begivenhed – opførelsen af skorstenen, idet forankringenaf bagvæggen kunne og burde være sket i forbindelse med opfø-relsen af skorstenen. Nævnet kan således lægge til grund, at såvelrevnedannelserne som skævheden i bagmuren er sket i forbin-delse med opførelsen af skorstenen. Nævnet finder på denne bag-grund, at der er en sådan sammenhæng i skadeårsagerne, at sel-skabet kun er berettiget til at beregne én gang selvrisiko.«4.6.2.9.3. Udvalgets overvejelser om ændring af reglerne om selvrisikoEfter udvalgets opfattelse gælder for begge de to selvrisikomodeller, somForsikring & Pension har foreslået, at de indebærer en væsentlig ændring afden nuværende ejerskifteforsikrings dækningsomfang.For så vidt angår forslaget om, at den nuværende selvrisiko i forsikrings-tiden på 37.000 kr. (2010) erstattes af en ordning, hvorefter 1) der indføresen »bagatelgrænse« på 8.000 kr., således at skader under dette beløb ikkeskal registreres, 2) selvrisikoen fastsættes til 8.000 kr. pr. skade, og 3) derikke længere skal gælde et maksimum for, hvor stort et beløb der vil kunneblive blive betalt i selvrisiko, skal udvalget anføre følgende:Udvalget er af den opfattelse, at dette selvrisikoforslag – i forhold til dennugældende retstilstand – vil udgøre envæsentligforringelse af købersretsstilling. For det første synes en »bagatelgrænse« på 8.000 kr. at væremeget høj. For det andet synes det forhold, at der efter forslaget ikke skal

gælde en maksimumgrænse for, hvor meget køber risikerer selv at skulleafholde i selvrisikobeløb, at udgøre et stort problem.På baggrund af Forsikring & Pensions oplysninger om det typiske antaldækningsberettigende skader pr. police må det antages, at det kun i sjældnetilfælde vil forekomme, at der anmeldes fem eller flere dækningsberetti-gende skader. Efter udvalgets opfattelse er det imidlertid netop i sager, hvorder forekommer mange dækningsberettigende skader, vigtigt at sikre, at kø-ber ikke risikerer vedvarende at skulle afholde 8.000 kr. pr. dækningsberet-tigende skade. Det er samtidig vigtigt at sikre, at køber allerede på tids-punktet for forsikringstegningen er bekendt med, hvad vedkommendeiværste faldvil skulle afholde i (samlet) selvrisiko.På den anførte baggrund kan udvalget ikke anbefale, at denne selvrisiko-model gennemføres.For så vidt angår forslaget om, at den nuværende selvrisiko i forsikringsti-den på 37.000 kr. (2010) erstattes af en ordning, hvorefter 1) der indføresen »bagatelgrænse« på 5.000 kr., således at skader under dette beløb ikkeskal registreres, 2) selvrisikoen fastsættes til 5.000 kr. pr. skade i kombina-tion med, at 3) den samlede selvrisiko maksimalt kan beløbe sig til 50.000kr. i forsikringstiden, skal udvalget anføre følgende:Efter det for udvalget oplyste anvender ejerskifteforsikringsselskabernebetydeligeressourcer på sagsbehandling af småskader.Spørgsmålet er herefter, om den foreslåede afskæring af småskader (skaderunder 5.000 kr.)ogden foreslåede forhøjelse af den samlede selvrisiko fra idag 37.000 kr. til 50.000 kr. kan anses for hensigtsmæssig.Efter udvalgets opfattelse taler flere forhold for afskæring af dækning afsmåskader over ejerskifteforsikringen.Ved køb af fast ejendom erhverver forbrugeren en brugt genstand, og en164

sådan brugt genstand kan ikke forventes at være fuldstændig fejlfri. Enkøber af en fast ejendom bør derfor også være forberedt på, at der kan væreen række mindre skader ved ejendommen, som det efter omstændighedernevil være rimeligt, at køberen selv afholder udgifterne til eventuel udbedringaf.Det bemærkes herved, at huseftersynsordningen i sin tid blev indført bl.a.med det sigte at begrænse antallet af retssager om mangler ved fastejendom. I adskillige af disse mangelssager har domstolene udtalt, at nokkan en konkret ejendom have været behæftet med (værdiforringende)mangler, men manglerne har efter deres omfang og beskaffenhed ikkeberettiget til et forholdsmæssigt afslag i købesummen.Det er således ikke noget nyt, at køber ved mindre skader ikke altidnødvendigvis kan opnå dækning for alle de udgifter, som denne afholder tiludbedring af skader. Tværtimod må køberen i tilfælde, hvor sælgeren harvalgt ikke at benytte huseftersynsordningn, regne med, at mangler helt optil 8-10 pct. af købesummen ikke vil berettige til at gøre krav gældendeover for sælgeren, medmindre denne har handlet culpøst eller har givet engaranti.Også i Ankenævnet for Huseftersyn opereres der med en nedre værdigræn-se for mindre betydningsfulde skader. Om denne »bagatelgrænse« fremgåraf ankenævnets notat af 22. april 2010 følgende:»Huseftersynsordningen skal sammen med ejerskifteforsik-ringen sikre en køber mod at blive udsat for væsentlige økono-miske/bygningsmæssige skuffelser i forbindelse med køb af enfast ejendom. Der er dog en nedre værdigrænse for mindre be-tydningsfulde skader, som en køber af et brugt hus altid må væ-re forberedt på – uanset der er foretaget et huseftersyn.Ankenævnets udgangspunkt er, at nævnet ikke tager stilling tilforhold, hvor en udbedring af forholdet vil koste mindre end 5-8.000 kr.noteDen anførte beløbsgrænse er navnlig begrundet i,at omkostningen ved at indhente syn og skøn oftest vil være hø-jere end mindstegrænsen. Der sker normalt ikke sammenlæg-165

i forsikringstiden forhøjes fra 37.000 (2010) til 50.000 kr. Det er herved afflertallet forudsat, at en sådan ændring af selvrisikoreglerne isoleret set vilfå betydning for præmien for ejerskifteforsikringerne i nedadgående ret-ning.Flertallet har i øvrigt lagt vægt på, at den foreslåede selvrisikomodel ifølgeForsikring & Pension vil stille langt de fleste forsikringstagere på sammemåde eller bedre end i dag, idet en forsikringstager først ved den syvendedækningsberettigende skade vil få en lavere erstatning end efter gældenderegler og praksis. Det skyldes ifølge Forsikring & Pension, at de flesteforsikringsselskaber i dag – ud over den maksimale selvrisiko i forsikrings-tiden på 37.000 kr. – opererer med en selvrisiko pr. skade, der overstiger5.000 kr. Forsikring & Pension har i den forbindelse supplerende oplyst, atdet er organisationens vurdering, at der kun påmegetfå af ejerskifteforsik-ringspolicerne (ca. 1 pct.) anmeldes fem eller flere dækningsberettigendeskader, mens der på langt de fleste policer – op imod 95 pct. af disse – kunanmeldes 1-2 dækningsberettigende skader.Til illustration af selvrisikoforslagets betydning kan opstilles følgende ek-sempel:Forsikringstager anmelder over for sit ejerskifteforsikringsselskab treskader, der har en værdi af 3.000 kr., 6.000 kr. og 14.000 kr.Gennemføres det selvrisikoforslag, som udvalgets flertal (isoleret set) gårind for, vil skaden på 3.000 kr. hverken skulle registreres eller dækkes afejerskifteforsikringsselskabet, hvorimod forsikringstageren for så vidt angårde øvrige to skader vil være berettiget til at få dækket henholdsvis 1.000 og9.000 kr. Med de to gange selvrisiko à 5.000 kr. pr. skade, som forsikrings-tageren herefter har afholdt, vil forsikringstagerenmaksimaltkunne kommetil at afholde yderligere 40.000 kr. i selvrisiko.Etmindretal[Anders Palmkvist] har ikke principielle indvendinger imodforslaget om at undlade registrering af mindre skader (dvs. skader under167

5.000 kr.), hvorimod den samlede selvrisiko i forsikringstiden på i dag37.000 kr. bør fastholdes. I modsat fald er der en risiko for, at ejerskif-teforsikringen fravælges i væsentligt større omfang end i dag, hvilket villevære meget uheldigt.Uanset de forskellige holdninger i udvalget til Forsikring & Pensions selvri-sikoforslag er der i udvalget enighed om, at denendeligevurdering afforslaget nødvendigvis må sammenholdes med vurderingen af de øvrigeforslag til ændringer af ejerskifteforsikringen, jf. afsnit 4.6.2.2.- 4.6.2.8.,4.6.2.10. og 4.6.2.12., idet Forsikring & Pensions forskellige forslag på for-sikringsområdet skal ses som en »samlet pakke«. Udvalgets overvejelserherom er gengivet i afsnit 4.6.3. nedenfor.Gennemføres Forsikring & Pensions forslag om selvrisiko, vil det efterudvalgets opfattelse være nødvendigt at ændre bekendtgørelse nr. 705 af18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold tillov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.For det første bør det i bekendtgørelsen udtrykkeligt fastslås, at ejerskifte-forsikringsselskaberne ikke har pligt til at registrere skader under 5.000 kr.Herudover vil der skulle ske en ændring af bekendtgørelsens § 1, nr. 2,således at det af bestemmelsen udtrykkeligt kommer til at fremgå, atselvrisikoen pr. skade, hvis forsikringstilbuddet indeholder vilkår om ensådan, ikke må overstige 5.000 kr., og at den samlede selvrisiko uanset eneventuel selvrisiko pr. skade ikke må overstige 50.000 kr. (indeksreguleres)i forsikringstiden.For så vidt angår Forsikring & Pensions forslag om, hvordan udtrykket »pr.skade« skal forstås, jf. afsnit 4.6.2.9.1. ovenfor, er udvalget enig medForsikring & Pension i, at det som hidtil bør være et krav, at de anmeldteforhold skal have samme skadesårsag. Det gælder både i relation tilopgørelsen af skadens økonomiske værdi og i relation til spørgsmålet ombetaling af én selvrisiko eller flere.168

Udvalget finder derimod ikke, at der bør stilles krav om, at der ved af-grænsningen af »pr. skade« skal være tale om forhold vedrørende sammebygningsdel, f.eks. ejendommens tag eller fundament. Det må – i overens-stemmelse med Ankenævnet for Forsikrings afgørelse af 18. december2006 (sagsnr. AK 68.595), jf. afsnit 4.6.2.9.2. ovenfor – således bero på enkonkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, i hvilket omfang kravet om sam-menfaldende skadesårsag kan anses for opfyldt også i et tilfælde, hvor derer tale om skader på forskellige bygningsdele.4.6.2.10. Forlængelse af forsikringstiden fra 5 til 10 år4.6.2.10.1. Forsikring & Pensions forslagForsikring & Pension har foreslået, at forsikringstiden forlænges fra denuværende minimum 5 år (medmulighedfor forlængelse til 10 år) til 10 år.Formålet hermed er at give forbrugerne en bedre dækning, herunder navnligbeskytte forbrugerne mod skader, som først måtte vise sig efter 5 år, og somkan være potentielt dyre at udbedre, f.eks. en sætningsskade.Om baggrunden for forslaget har Forsikring & Pension i øvrigt anført, atforældelsesfristen for sælgers mangelsansvar i dag er 10 år, mens forsik-ringstiden på ejerskifteforsikringen er 5 år. Det indebærer bl.a., at køber,hvis sælger ikke har anvendt huseftersynsordningen, kan gøre et mangels-ansvar gældende over for sælger i op til 10 år. Hvis sælger derimod harvalgt huseftersynsordningen, og køber har tegnet en ejerskifteforsikringmed standarddækning, kan køber alene få dækket skjulte skader overejerskifteforsikringen i 5 år.Hvis køber i dag ønsker at være »økonomisk sikret« i 10 år, skal denpågældende tegne – og selv afholde omkostningerne ved – enudvidetejerskifteforsikring. Med Forsikring & Pensions forslag bliver køber»automatisk« sikret mod skjulte skader i 10 år, og der opnås parallelitetmellem forsikringstiden og den almindelige forældelsesfrist på 10 år.169

Om forslagets økonomiske konsekvenser har Forsikring & Pension oplyst,at der ikke som følge af dette forslag forventesvæsentligtøgede erstat-ningsudbetalinger.4.6.2.10.2. Gældende retIfølge LFFE § 5, stk. 1, nr. 1, skal det forsikringstilbud, som sælgerfremlægger for køber, bl.a. indeholde oplysning om, på hvilke vilkårkøberen kan tegne en forsikring vedrørende ejendommen, som i mindst 5 årefter overtagelsesdagen og med mulighed for forlængelse til i alt 10 årdækker fejl ved bygningernes fysiske tilstand, der var til stede ved købersovertagelse af ejendommen, og som ikke er nævnt eller er klart forkertbeskrevet i tilstandsrapporten, jf. afsnit 4.6.1. ovenfor.Den 1. januar 2008 trådte en ny forældelseslov i kraft, jf. lov nr. 522 af 6.juni 2007 om forældelse af fordringer (forældelsesloven). Ved loven blevde generelle forældelsesregler i Danske Lov 5-14-4 fra 1683 og lov nr. 274af 22. december 1908 om forældelse af visse fordringer (1908-loven)samtidig ophævet.Danske Lov 5-14-4 indeholdt en regel om 20-årig forældelse, mensforældelsesfristen for krav omfattet af 1908-loven var 5 år. Af praktiskvigtige typer af fordringer, der var omfattet af den 20-årige forældelse iDanske Lov 5-14-4, kan nævnes krav i henhold til aftaler om overdragelseaf fast ejendom, herunder krav i anledning af mangler.Med forældelseslovens ikrafttræden blev den almindelige forældelsesfrist –lovens hovedregel – fastsat til 3 år fra forfaldstidspunktet, jf. lovens § 3,stk. 1. Begrundelsen herfor var, at en frist på 3 år under nutidens forholdnormalt må anses for tilstrækkelig til, at fordringshaveren kan tage stillingtil eventuelle indsigelser mod kravet og om fornødent foretage retsligeskridt, ligesom også de hensyn, som ligger bag forældelsesreglerne, herun-der bevismæssige forhold og indretningshensyn, generelt taler for, at foræl-170

delsesfristen ikke gøres længere end nødvendigt. Samtidig blev der – medhenblik på at undgå urimelige resultater i forhold til fordringshaveren itilfælde, hvor denne på grund af ukendskab til kravet eller skyldneren erafskåret fra at søge fristen afbrudt inden for den korte forældelsesfrist –fastsat en generel regel omsuspensionaf den korte forældelsesfrist i tilfæl-de, hvor fordringshaveren ikke er i stand til at gøre sit krav gældende pågrund af utilregnelig uvidenhed om fordringen eller skyldneren.De gennemførte ændringer i forældelseslovgivningen har betydning forbl.a. krav, der støttes på aftaler om overdragelse af fast ejendom, herunderkrav i anledning af mangler ved fast ejendom. De nye forældelsesregler vildog navnlig have betydning i tilfælde, hvor huseftersynsordningenikkefinder anvendelse. I disse tilfælde gælder således en forældelsesfrist på 3 årregnet fra det tidspunkt, da manglen er eller burde være opdaget, jf.suspensionsreglen i § 3, stk. 2. Krav vil dog ikke kunne gøres gældende,når der er forløbet mere end 10 år fra overtagelsestidspunktet, jf. § 3, stk. 3.På grund af den ulovbestemte reklamationsregel vil manglen – på sammemåde som efter de tidligere gældende regler – i øvrigt skulle påberåbes overfor sælgeren inden rimelig tid efter, at den er eller burde være konstateret,idet kravet i modsat fald vil fortabes.4.6.2.10.3. Udvalgets overvejelserIndledningsvis skal udvalget anføre, at udvalget til brug for sine over-vejelser om den foreslåede forlængelse af ejerskifteforsikringens standard-dækning fra 5 til 10 år har efterspurgt nærmere oplysninger fra Forsikring& Pension om, i hvilket omfang der på de udvidede dækninger anmeldesskader i perioden fra det 5. til 10. år efter overtagelsen. Udvalget harendvidere efterspurgt nærmere oplysninger fra Forsikring & Pension om, ihvilket omfang selskaberne udbetaler erstatning med hensyn til skader, somførst anmeldes efter det 5. år.Baggrunden herfor er, at de omhandlede oplysninger efter udvalgets opfat-telse kan have en vis betydning for vurderingen af forslagets praktiske kon-171

sekvenser, idet ejendommens køber efter udvalgets opfattelse nødvendigvismå få vanskeligere og vanskeligere ved at føre bevis for, at en konkretskade var til stede på overtagelsesdagen, jo længere tid der er forløbet sidendenne.Forsikring & Pension har oplyst, at organisationen ikke har mulighed for atoplyse nærmere herom, idet det statistiske grundlag for at fremkomme medsådanne oplysninger ikke foreligger.Udvalget finder herefter ikke at have det fornødne grundlag for at anlæggeen vurdering af det reelle behov for den foreslåede udvidelse, menudvalgetsflertal[alle udvalgets medlemmer bortset fra Tina Dhanda] finderdet principielt hensigtsmæssigt i lyset af de ændrede forældelsesregler.Udvalgets flertal bemærker i øvrigt, at antallet af forhold, der anmeldes iperioden fra det 5. til 10. år efter overtagelsen, må antages at værerelativtbeskedent, og flertallet finder det på den baggrund forsvarligt at lægge tilgrund, at de præmiemæssige konsekvenser, der isoleret set vil kunne væreforbundet med gennemførelsen af dette forslag, i givet fald må være afmeget begrænset betydning.Udvalgetsmindretal[Tina Dhanda] er af den opfattelse, at det ikke er nød-vendigt at ændre forsikringstiden fra de nugældende 5 år til de foreslåede10 år. Forbrugerrådet finder ikke, at der er behov for at ændre forsikrings-tiden særligt med henvisning til, at det ikke er dokumenteret, i hvilket om-fang der anmeldes skader og sker udbetalinger fra det 5. til 10. år, at det kanvære vanskeligt for køber at føre bevis for at skaden var til stede på over-tagelsesdagen, jo længere tid der går, samt at der ikke kan redegøres for denpræmiemæssige betydning. Dette medlem bemærker, at der ifølge bekendt-gørelsen er tale om en minimumsregel, der således alene sikrer, at forsik-ringen skal have en minimumslængde på 5 år, og at forsikringsselskabernederfor ikke er afskåret fra at tilbyde standarddækninger som et 10-årigt pro-dukt. Tina Dhanda kan således ikke støtte forslaget om at udvide den mini-male forsikringstid fra 5 til 10 år.

Denendeligevurdering af forslaget må dog nødvendigvis sammenholdesmed vurderingen af de øvrige forslag til ændringer af ejerskifteforsikringen,jf. afsnit 4.6.2.2.- 4.6.2.9. og 4.6.2.12., idet Forsikring & Pensionsforskellige forslag på forsikringsområdet skal ses som en »samlet pakke«.Udvalgets overvejelser herom er gengivet i afsnit 4.6.3. nedenfor.Gennemføres den foreslåede forlængelse af forsikringstiden fra 5 til 10 år,vil der skulle foretages en ændring af LFFE § 5, stk. 1, nr. 1, samt pkt. 9 ibilaget til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget forejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhver-velse af fast ejendom m.v.4.6.2.11. Kommunikationsmæssige forbedringer (forsikringsvilkårene)4.6.2.11.1. Forsikring & Pensions forslagForsikring & Pension har foreslået, at der foretages en opdeling afejerskifteforsikringsvilkår således, at disse opdeles på samme måde somtilstandsrapporten, der i dag består af elleve afsnit (fundamenter/sokler,vinduer/døre, gulvkonstruktioner, tagkonstruktioner m.v.).Endvidere bør forsikringsvilkårene – i det omfang el- og vvs-dækningindføres – indeholde nye afsnit om el og vvs.Forsikring & Pension har endvidere foreslået, at hvert afsnit i forsikrings-vilkårene skal indeholde eksempler på skader, der dækkes, og eksempler påskader, der ikke dækkes.Endelig bør forsikringsvilkårene også indeholde en »visuel ordbog« i formaf en hustegning med angivelse af de forskellige bygningsdele mv.Formålet med de foreslåede ændringer af forsikringsvilkårene er at gøre detlettere for forbrugerne at forstå sammenhængen mellem tilstandsrapportenog forsikringsvilkårene. Med konkrete eksempler på henholdsvis dæknings-173

berettigende og ikke-dækningsberettigende skader vil forbrugerne endvide-re få et bedre grundlag for at forstå ejerskifteforsikringens funktion og dæk-ningsomfang, herunder hvilke »skavanker« man som forbruger må for-vente, der er ved et hus.4.6.2.11.2. Udvalgets overvejelserUdvalget kan tilslutte sig, at Forsikring & Pension ser nærmere på opbyg-ningen og den sproglige affattelse af ejerskifteforsikringens vilkår medhenblik på, at disse bliver lettere at forstå for forbrugerne, herunderejerskifteforsikringens sammenhæng med tilstandsrapporten. Udvalget kanendvidere tilslutte sig, at der til tilstandsrapporten knyttes en standardiseretbygningstegning, hvoraf de forskellige bygningsdele mv. fremgår/er forkla-ret.Med hensyn til opstillingen af eksempler på henholdsvis dækningsberetti-gende og ikke-dækningsberettigende skader er det udvalgets opfattelse, atsådanne eksempler vil kunne give forbrugerne en god forståelse af ejer-skifteforsikringens funktion og dækningsomfang. Det er imidlertid væsent-ligt, at det ved udarbejdelsen af de omhandlede eksempler sikres, ateksemplerne ikke på nogen måde indebærer en indskrænkning i den gene-relle skadesdefinition, som fortsat skal være indeholdt i forsikringsvilkåre-ne. Det bør ved udarbejdelsen af de omhandlede eksempler derfor præci-seres, at der er tale om tilfælde, somi almindelighedvil være dæknings-berettigende eller ikke-dækningsberettigende.De kommunikationsmæssige forbedringer i form af standardeksempler,som Forsikring & Pension har lagt op til, bør efter udvalgets opfattelse skeved en ændring af bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dæknings-omfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyt-telse ved erhvervelse af fast ejendom mv., således at de omhandledestandardeksempler gøres til en del af bekendtgørelsen.

4.6.2.12. Udvalgets overvejelser i øvrigt om ændring af ejerskifteforsik-ringens dækningsomfangUd over de forslag til ændringer i ejerskifteforsikringens dækningsomfangmv., som Forsikring & Pension har foreslået, jf. afsnit 4.6.2.2.-4.6.2.11.ovenfor, har udvalget overvejet, hvorvidt der kan være grundlag for påandreområder at udvide ejerskifteforsikringens dækningsomfang.Som det fremgår af afsnit 3.3.2. ovenfor, viser den kvantitative opinions-undersøgelse, som blev foretaget i forbindelse med udarbejdelsen af Real-danias rapport »Huseftersynsordning – plus, minus ti år – set med forbru-gerøjne«, at der er et udtalt ønske blandt forbrugerne om bl.a. forsikrings-dækning på områder, som ikke i dag er omfattet. Som udgangspunkt ønskessåledesheleaktivet – dvs. ikke alene den fast ejendoms bygninger –undersøgt og for så vidt angår eventuelle skader forsikringsdækket.Afsnit 4.6.2.12.1.-4.6.2.12.3. nedenfor indeholder udvalgets overvejelserherom.4.6.2.12.1. Stikledninger mv. uden for bygningen, herunder kloakker4.6.2.12.1.1. IndledningEt af de områder, hvortil der blandt de boligejere, som deltog i den kvan-titative opinionsundersøgelse i forbindelse med udarbejdelsen af Realdaniasrapport, varstortilslutning til at udvide tilstandsrapporten og forsikrings-dækningen med, var installationer og indretninger uden for bygningerne,herunder f.eks. kloak og dræn.Afsnit 4.6.2.12.1.2. nedenfor indeholder en gennemgang af gældende retmed hensyn til rør- og stikledninger, herunder gennemgang af en rækkeankenævns- og retsafgørelser på området, mens afsnit 4.6.2.12.1.3.indeholder udvalgets overvejelser om forsikringsdækning af skader forår-saget af mangelfulde og/eller beskadigede stikledninger, herunder kloakker.175

4.6.2.12.1.2. Gældende retDen gældende huseftersynsordning omfatterikkefysiske mangler vedindretninger mv. uden for bygningerne, jf. LFFE § 2, stk. 1. Om bestem-melsens afgrænsning af lovens anvendelsesområde til kun at omfatte mang-ler ved »bygninger« fremgår af forslag til lov om forbrugerbeskyttelse vederhvervelse af fast ejendom m.v. (lovforslag nr. L 218), jf. Folketings-tidende 1994-95, Tillæg A, s. 2992, bl.a. følgende:»Begrænsningen af sælgers hæftelse angår alene de mangler, somden bygningssagkyndiges undersøgelse retter sig mod, dvs. fysis-ke mangler ved bygningerne, bortset fra ulovlige bygningsindret-ninger m.v. Sælgeren hæfter uændret for vanhjemmel og andreretlige mangler samt for mangler, der alene vedrører grunden.Indirekte kan forhold vedrørende grunden have eller senere fåbetydning for bygningernes tilstand, og sådanne forhold skal ind-gå i den bygningssagkyndiges undersøgelse. I betænkning nr.1276/1994, side 211, nævner udvalget som eksempel, at denbygningssagkyndige skal tage stilling til, om bygningens sokkel-højde er tilstrækkelig, såfremt der står vand på grunden. Be-grænsningen af sælgers hæftelse omfatter også sådanne forhold.«Med hensyn til afgrænsningen af, hvad der skal forstås ved en »bygning«,fremgår bl.a. følgende af »Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse affast ejendom m.v. med kommentarer« af Lars Hjortnæs, DJØF Forlag 1997,side 44-45:”Med hensyn til, hvad der udgøren bygning,kan reglerne ibyggelovgivningen samt bestemmelsen om bygninger på lejetgrund m.v. i tinglysningslovens § 19 være vejledende. Ud overbeboelsesbygningen omfatter udtrykket også andre faste kon-struktioner m.v., f.eks. garager, carporte, overdækkede terrasser,skure og udhuse, der – i modsætning til løsøre – er bestemt tilvarig forbliven på stedet, … Også mure m.v., der er opført i for-bindelse med bygninger, må antages at være omfattet. Udtrykketkan derimod ikke antages at omfatte anlæg uden for bygningensom f.eks. fritliggende olietanke, plankeværker, udendørs svøm-mebassiner og havepejse, og bestemmelsen kan næppe heller fin-176

de analog anvendelse herpå.…Sælgerens fritagelse omfatter ikkemangler ved grunden,f.eks. atarealet er mindre end fastsat i aftalen eller – efter omstændig-hederne – at jorden er forurenet. Fejl ved bygningen, f.eks. ensætningsskade, er derimod omfattet, uanset omårsagentil, atfejlen er opstået, eventuelt er særlige jordbundsforhold. Der er etgrænseområde, nemlig tilfælde, hvor afgørelsen af, om en egen-skab ved bygningen kan betegnes som en fejl, afhænger af for-hold vedrørende grunden. I lovforslagets bemærkninger nævnessom eksempel på et sådant grænsetilfælde, at bygningens sokkel-højde kan være utilstrækkelig, såfremt grunden er vandlidende.Det er forudsat, at begrænsningen af sælgerens hæftelse omfattersådanne forhold, …”Om den bygningssagkyndiges bygningsgennemgang fremgår følgende afbekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009 om huseftersynsordningen:»§ 14.Bygningsgennemgangen har til formål at afklare, i hvil-ket omfang den gennemgåede bygnings fysiske tilstand er ringereend tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder.Ved gennemgangen skal afdækkes skader eller tegn på skader,såsom brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelserog ødelæggelser. Som skader eller tegn på skader regnes ogsåmanglende bygningsdele og andre fysiske forhold, når disseforhold giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættesind med særlig omfattende vedligeholdsarbejder eller andreforebyggende foranstaltninger.«I bekendtgørelsens § 16 er angivet en række forhold, som den bygningssag-kyndiges undersøgelseikkeomfatter. Bestemmelsen har følgende ordlyd:»§ 16.Uden for bygningsgennemgangen falder1) bagatelagtige forhold, som ikke kan antages at påvirke byg-ningens brug eller værdi nævneværdigt,2) bygningsdele, der ikke kunne efterses, jf. § 15,3) bygningens funktionsforhold, udover hvad der omfattes af§ 14,4) bygningens lovlighed efter offentlige forskrifter, bortset fra å-benlyse overtrædelser af bygningslovgivningen,5) æstetiske og arkitektoniske forhold,

6) påpegning af sædvanligt slid og ælde, som er normalt for byg-ninger af den pågældende alder,7) indretninger uden for selve bygningen, såsom vandstik,8) løsøre, såsom hårde hvidevarer, og9) bedømmelse af bygningens almindelige vedligeholdelsestil-stand.«Om bekendtgørelsens § 16, nr. 7, fremgår følgende af »Lov om forbruger-beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. med kommentarer« afLars Hjortnæs, DJØF Forlag 1997, side 103:»Den bygningssagkyndige skal ikke efterseindretninger uden forselve bygningen,f.eks. vandstik, jf. litra g). Bl.a. udendørs svøm-mebassiner og kloakanlæg er heller ikke omfattet af undersøgel-sen, ogforhold ved grundenfalder også uden for. …«Som anført i afsnit 4.6.1. ovenfor følger det af bekendtgørelse nr. 705 af 18.juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lovom forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv., at forsikrin-gen dækker udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygnin-gerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygningereller bygningsdele. Der gælder dog samtidig en række undtagelser fradenne forsikringsdækning, herunder bl.a.-bygningens funktionsforhold (planløsning, indretning mv. og almindeligbrugbarhed i øvrigt) og forhold vedrørende bygningens overensstem-melse med servitutter eller lovlighed i henhold til offentligretligeforskrifter, medmindre der som følge af det pågældende forhold er sketen skade eller er nærliggende risiko for skade,forhold, der alene består i sædvanligt slid eller bygningens manglendevedligeholdelse, medmindre der som følge af det pågældende forhold ersket en skade eller er nærliggende risiko for skade på bygningen, ogforhold, der alene består i udløb af bygningsdeles, konstruktioners ellermaterialers sædvanlige levetid.

bygningssagkyndige skal undersøge, og hvilke forhold ejerskifteforsikrin-gen skal dække, indebærer, at sælger som udgangspunktfortsathæfter overfor ejendommens køber med hensyn til eventuelle skader på indretninger oginstallationer uden for de bygninger, som omfattes af den bygningssag-kyndiges bygningsgennemgang.Som eksempel herpå kan nævnes Østre Landsrets afgørelse af 17. juni2004, der er optrykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2004, side 2556ff. I dennesag købte sagsøger i 2000 en fast ejendom af sagsøgte. Efter indflytningkonstaterede sagsøger i november 2000 vandindtrængen i kælderen. Vedsyn og skøn blev det konstateret, at årsagen hertil var, at der under huset løbet drænrør, som var nedbrudt og tilstoppet. Drænrøret fungerede tillige somafløb for ejendommens vaskemaskine.I byretten blev køber tilkendt et afslag i købesummen. Af byrettens begrun-delse og resultat i sagen fremgår bl.a. følgende:»Det må efter skønserklæringerne samt bevisførelsen i øvrigtlægges til grund, at der under ejendommen løb et vandløb/dræn-rør, der var nedbrudt og tilstoppet, således at en udbedring herafvar absolut nødvendig dels i henhold til vandløbsloven, dels i for-hold til ejendommen, samt at afløbet fra ejendommens vaskemas-kine løb direkte ud i dette i stedet for, som det er et myndigheds-krav, at være tilsluttet spildevandskloakken. Disse mangler måanses for retligt relevante.Efter bevisførelsen finder retten ikke tilstrækkeligt grundlag forat anse det for bevist, at sagsøgte ved salg af ejendommen havdekendskab til disse mangler. Sagsøgte findes heller ikke, hverkenpå grundlag af tilstandsrapportens oplysning om, at dræn fra enbagvedliggende mark periodevis afstedkom mindre vandind-trængen i kælder, eller af anden grund, at burde have undersøgtforholdene nærmere i kommunen. Sagsøgte findes derfor ikke athave tilsidesat sin loyale oplysningspligt og findes derfor ikkeerstatningsansvarlig. …Det må antages, at kommunen, såfremt begge mangler ikke varblevet udbedret, ville kunne have udstedt påbud herom. Det måendvidere antages, at sagsøgeren ville have forlangt købesummen179

reduceret i en størrelsesorden svarende til udgifterne til i stand-sættelse, hvis manglerne og udgifterne var blevet fremdraget un-der købsforhandlingerne, hvorved bemærkes, at afslaget på125.000 kr., der blev givet på købesummen, ikke findes at ved-røre nævnte mangler, der var ukendt på tidspunktet. Efter mang-lernes karakter findes sagsøgeren herefter at være berettiget til etforholdsmæssigt afslag i købesummen på 85.639,89 kr. Det be-mærkes herved, at sagsøgeren har reklameret rettidigt, samt atsagsøgeren ikke findes at have tilsidesat sin undersøgelsespligtpå baggrund af tilstandsrapportens oplysning om, at dræn fra denbagvedliggende mark periodevis har afstedkommet mindre vand-indtrængen i kælder.«Af landsrettens begrundelse og resultat (stadfæstelse af byrettens afgørelseom afslag i købesummen) fremgår bl.a. følgende:»Landsretten bemærker indledningsvis, at det omhandlede dræn-rør, som er et privat vandløb, ikke kan anses for omfattet af denfaste ejendoms bygninger. Appellantens ansvar skal derfor ikkevurderes ud fra lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse affast ejendom.«På baggrund af landsrettens indledende bemærkning i afgørelsen optrykt iUfR.2004.2556 Ø må det formentlig antages, at retstilstanden i dag er, at ihvert faldomfangsdrænikke anses for at høre til bygningen således, atmangler ved dem kan anses for fysiske bygningsmangler omfattet af LFFE§ 2, stk. 1.I overensstemmelse hermed følger det – i relation til ejerskifteforsikringensdækningsomfang – af Ankenævnet for Forsikrings faste praksis, at skaderpåomfangsdrænogfaskinersamt eventuelle følgeskader på bygningen iden anledning ikke er omfattet ejerskifteforsikringens dækningsomfang.Der kan i den forbindelse henvises til bl.a. ankenævnets afgørelser af 1.december 2004 (sagsnr. AK 63.855) og 18. august 2005 (sagsnr. AK65.247).Det samme gælderetableringaf omfangsdræn med henblik på udbedring afen fugtskade, jf. ankenævnets afgørelse af 2. juni 2008 (sagsnr. AK180

72.667).Heller ikkevandstikledningeranses ifølge Ankenævnet for Forsikringspraksis for omfattet af ejerskifteforsikringen, jf. ankenævnets afgørelse af22. november 2006 (sagsnr. AK 68.925). Det samme gældernedsivnings-anlæg,jf. ankenævnets afgørelse af 2. april 2007 (sagsnr. AK 69.371).Efter udvalgets opfattelse må det endvidere antages, at lovgiver ikke medhuseftersynsordningen har villet, at stikledninger, herunder kloakker, skulleomfattes af sælgers fritagelse for mangelseshæftelse. Dette bygger udvalgetpå, at LFFE ifølge lovens forarbejder alene omfatter fysiske forhold vedbygningerne, hvortil også den bygningssagkyndiges undersøgelser ind-skrænker sig,sammenholdtmed det forhold, at ejerskifteforsikringen ikkeomfatter forhold uden for bygningen, f.eks. grundforurening, udendørssvømmebassiner, nedgravede olietanke, faskiner, omfangsdræn mv.Der må efter udvalgets opfattelse således nødvendigvis være – om ikkefuldstændigt sammenfald – så i hvert fald meget tæt sammenhæng mellemsælgers fritagelse for mangelseshæftelsen og ejerskifteforsikringens dæk-ningsomfang. I modsat fald ville konsekvensen være, atalenekøber bærerrisikoen, idet denne hverken kan gøre krav gældende mod den bygnings-sagkyndige, sælger eller ejerskifteforsikringsselskabet.Udvalgets synspunkt om, at der nødvendigvis må være sammenhængmellem sælgers fritagelse for mangelseshæftelse og ejerskifteforsikringensdækningsomfang ses – i hvert fald på området for ulovlige bygningsindret-ninger – lagt til grund i Højesterets afgørelse af 29. januar 2002, der eroptrykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2002, side 828ff.I denne sag, hvor sælger havde fået udarbejdet en tilstandsrapport og frem-lagt forsikringstilbud, havde køber undladt at tegne ejerskifteforsikring. Iforbindelse med købers udgravning af (den resterende del af) kælderenkonstateredes det bl.a., at kældergulvet ikke var udført med kapillar-brydende sandlag under isoleringen, hvilket havde medført ødelæggelse af181

isoleringen og risiko for vandindtrængen. Som begrundelse for at frifindesælger udtalte Højesteret bl.a. følgende:»Det er ubestridt, at [køberne] i medfør af § 2, stk. 1, i lov omforbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. er af-skåret fra at påberåbe sig manglen, medmindre betingelserne i §2, stk. 4 (nu stk. 5), er opfyldt, enten fordi forholdet strider modoffentligretlige forskrifter, eller fordi [sælger] har handlet groftuagtsomt.…Det er ubestridt, at det forhold, som manglen angår, er udført påen måde, der ikke efterlever Bygningsreglementet 77 punkt 7.1,7.3.1 og 7.3.3. Forholdet har som nævnt resulteret i ødelæggelseaf isoleringen og risiko for vandindtrængen.Ved vurderingen af, om forholdet er omfattet af undtagelses-bestemmelsen i lovens § 2, stk. 4, 1. pkt., bemærkes, at det harværet hensigten med lovens regler om modtagelse af tilstands-rapport og oplysning om ejerskifteforsikring at etablere en rets-tilstand, hvorefter aftaler om køb af fast ejendom kun undta-gelsesvis skal kunne give anledning til, at køberen kan fremsætteet krav mod sælgeren begrundet i en bygnings fysiske tilstand.Baggrunden for undtagelsesbestemmelsen i § 2, stk. 4, 1. pkt.,hvorefter køberen – uanset modtagelse af tilstandsrapport og op-lysning om ejerskifteforsikring – over for sælgeren kan påberåbesig, at et forhold »strider mod ... offentligretlige forskrifter«, måantages at være, at sælgeren som udgangspunkt ikke bør fritagesfor hæftelse med hensyn til forhold, som i almindelighed ikkebelyses i en tilstandsrapport,ogsom køberen ikke kan forsikresig imod, jf. herved også justitsministerens besvarelse af 4. marts1996 af spørgsmål nr. S 1487.Efter de standardvilkår for ejerskifteforsikring, som er udarbejdetaf Skafor i tilknytning til loven, vil en mangel som den forelig-gende være en dækningsberettigende skade, selv om forholdetvedrører bygningernes »lovlighed i henhold til byggelovgivningm.v.«, idet forholdetharmedført en »skade« i forsikringsvil-kårenes forstand (en »fejl« i lovens forstand). I denne forbindelsebemærkes, at den ovenfor omtalte ændrede affattelse af Skaforsstandardvilkår for ejerskifteforsikring – tilføjelsen af ordene»medmindre der er indtrådt en skade, eller det konstateres, at derer en nærliggende risiko for, at skaden vil opstå« - ikke kan ansesfor at være en udvidelse af forsikringsdækningen, men alene en182

præcisering af denne.På den anførte baggrund finder Højesteret, at den manglendeefterlevelse af bygningsreglementet ikke skal henføres under or-dene »... kan køberen påberåbe sig ... at et forhold strider modoffentligretlige forskrifter« i § 2, stk. 4, 1. pkt.Herefter tiltræder Højesteret, at [køberne] ikke kan påberåbe sig,at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld, og stadfæster derfordommen.«Som nævnt vedrører Højesterets afgørelse ulovlige bygningsindretninger,og sådanne indretninger erudtrykkeligtundtaget fra sælgers fritagelse formangelshæftelse, jf. LFFE § 2, stk. 5, 1. pkt. Højesterets afgørelse kan der-for ikke uden videre overføres på stikledninger, herunder kloakker, uden foren bygning.Der foreligger da også tre landsretsafgørelser, som har fritaget sælger formangelshæftelse i tilfælde, hvor afløbsvand ikke har kunnet bortledes frabygninger på grund af skade mv. på bygningernes kloakinstallationer. Alletre afgørelser er konkret begrundede, og det er på den baggrund vanskeligtfor udvalget at vurdere, hvorvidt domstolene i fremtidige sager af lignendekarakter nødvendigvis vil nå frem til, at der er tale om en fysisk byg-ningsmangel, som sælger i medfør af LFFE § 2, stk. 1, ikke hæfter for.Af Østre Landsrets afgørelse af 4. maj 2005, der er optrykt i Ugeskrift forRetsvæsen 2005, side 2628ff., fremgår bl.a., at de sagsøgte (sælgerne)erhvervede ejendommen fra adciterede (sælgernes sælger) pr. 15. februar1999, hvorefter sælgerne videresolgte ejendommen til sagsøgerne (køber)pr. 1. marts 2000. De sagsøgte forklarede i byret og landsret, at de ikke hav-de oplevet problemer med kloakken i deres ejertid.Landsretten, der stadfæstede byrettens frifindelse af de sagsøgte (og dermedogså adciterede), anførte som begrundelse for frifindelsen følgende:»Ifølge det afholdte syn og skøn må det lægges til grund, at for-hold i det kloakanlæg, som toilettet i bygningen var tilsluttet, var183

årsagen til, at toilettet stoppede til og ikke kunne skylle ud. Ihvert fald under disse omstændigheder må den mangel, som ap-pellanterne har påberåbt sig, anses for at angå bygningens fysisketilstand.Det følger derfor af § 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhver-velse af fast ejendom, at de indstævnte ikke ifalder ansvar herforsom sælgere, medmindre de har udvist svig eller grov uagtsom-hed.I betragtning af problemets karakter og de indstævntes korte ejer-tid findes det mod de indstævntes benægtelse, der støttes af adci-tationsindstævntes forklaring, ikke alene ved det af skønsmandenanførte tilstrækkeligt godtgjort, at de indstævnte ved indgåelsenaf aftalen med appellanterne om disses køb af ejendommen kend-te til problemet eller ved grov uagtsomhed burde have haft kend-skab hertil og desuagtet undlod at oplyse appellanterne herom.«Af Vestre Landsrets afgørelse af 19. december 2005, der er optrykt i Uge-skrift for Retsvæsen 2006, side 1005ff., fremgår bl.a., at sagsøgerne i sep-tember 2001 købte et ældre hus af sagsøgte. Kort tid efter huskøbet opda-gede sagsøgerne, at spildevandet fra bryggers og brusekabine ledtes ud påjorden 3-4 meter fra huset.I forbindelse med handlen blev der udarbejdet en tilstandsrapport for ejen-dommen. Af sælgers oplysninger om ejendommen i tilstandsrapportenfremgår bl.a., at sælgeren, der havde beboet ejendommen i 45 år, ikke hav-de oplevet problemer med opstigende kloakvand eller tilstoppede kloakker,og at grunden ikke periodevis havde været oversvømmet.For landsretten gjorde appellanterne (køberne) gældende, at de var beretti-get til et afslag i købesummen svarende til udbedringsudgifterne. Købernegjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at der var tale om værdiforringendemangler, og at kravet i anledning af de konstaterede mangler ikke er afskå-ret i medfør af LFFE § 2, stk. 1, idet forholdene ligger uden for bygningenog derfor ikke vedrører bygningens fysiske tilstand.

Indstævnte (sælger) gjorde heroverfor bl.a. gældende, at appellanterneskrav ikke kunne gøres gældende mod indstævnte, idet forholdene ved klo-akken var en del af bygningens fysiske tilstand, jf. LFFE § 2, stk. 1.Landsretten, der stadfæstede byrettens frifindelse af sagsøgte (sælger),anførte bl.a. følgende:»Det lægges efter det oplyste til grund, at forholdene vedrørendekloaksystemet bevirker, at afløbsvandet fra bruseren og vaske-maskinen i badeværelset ved bryggerset ikke bliver ledt bort fraejendommen, men kommer op i haven og ved frostvejr tillige opaf en kloak i bryggerset. Under disse omstændigheder tiltrædesdet, at den påberåbte mangel vedrører bygningens fysiske til-stand, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fastejendom mv. § 2, stk. 1. …«Endelig foreligger der en utrykt afgørelse truffet af Østre Landsret den 19.marts 2008 (24. afd., B 1049-07), hvor landsretten – som begrundelse forfrifindelsen af sælger – har udtalt følgende:»Efter skønsmanden T.B.L.s forklaring og skønserklæringen af 7.juni 2005 lægges det til grund, at problemerne med tilstoppedetoiletter skyldes en fejlagtig konstruktion af kloaksystemet, hvorumotiverede retningsændringer og »lunker op og ned« på klo-akrørene, der helt overvejende er under husets gulve, medførertilstopningen. På denne baggrund tiltræder landsretten, at mang-lerne ved kloaksystemet må anses for at angå bygningens fysisketilstand, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fastejendom m.v. § 2, stk. 1.Ifølge skønserklæringen skyldes manglerne sjusk og fejl med ar-bejdets udførelse. Der er imidlertid ikke for landsretten til veje-bragt grundlag for, at retten kan tage stilling til, om kloakfor-holdene kan henføres til lovens § 2, stk. 5, 1. pkt., om forhold,der strider mod offentligretlige forskrifter.Herefter, og idet der ikke er grundlag for at fastslå, at [sælgerne]har handlet ansvarspådragende, tiltrædes det, at [køberne] ikkeover for [sælgerne] kan påberåbe sig, at bygningens fysiske til-stand er mangelfuld, jf. lovens § 2, stk. 1.«

De ovenfor refererede landsretsafgørelser har medført, at Ankenævnet forForsikring – med henvisning til § 4 i nævnets vedtægter – den 22. septem-ber 2008 i to sager (sagsnr. AK 71.432 og AK 72.748) traf afgørelse om, atdet må overlades til domstolene at tage stilling til spørgsmålet om, hvorvidtmangler ved et kloaksystem, der har forårsaget tilstoppede toiletter mv., eromfattet af ejerskifteforsikringen. Indtil da var der fast praksis i ankenævnetforikkeat anse stikledninger mv. for omfattet af ejerskifteforsikringensdækningsområde. Som eksempler herpå kan anføres Ankenævnet forForsikrings afgørelser af 2. maj 2005 (sagsnr. AK 64.504) og 22. februar2006 (sagsnr. AK 65.591).I den ene af de to sager, som Ankenævnet for Forsikring traf afgørelse i den22. september 2008 (sagsnr. AK 71.432), var klagerne også part i den sag,hvor Østre Landsret den 19. marts 2008 (24. afd., B 1049-07) traf afgørelse,jf. ovenfor. I sagen udtalte Ankenævnet for Forsikring følgende:»I et bilag til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dæk-ningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om for-brugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. er der re-degjort for, hvilke forhold der skal være omfattet for at opnå deretsvirkninger, der er nævnt i lovens § 2 om bl.a. sælgers frita-gelse for ansvar for, at en bygnings fysiske tilstand er mangel-fuld. Af bilaget fremgår, at forsikringen omfatter alle bygningerpå ejendommen. Der er ikke anført noget om forhold uden forbygningen.Efter lovens § 4 skal en tilstandsrapport være udfærdiget af enbeskikket bygningssagkyndig for at have de ovennævnte retsvirk-ninger. I medfør af § 4, stk. 2 og 3, er udstedt bekendtgørelse nr.1501 af 12/12 2007 om huseftersynsordningen. Af bekendtgørel-sens § 11, nr. 7, fremgår, at indretninger uden for selve bygnin-gen, såsom vandstik, falder uden for bygningsgennemgangen.Selskabet har i denne sag afslået at dække mangler ved kloak-forholdene i klagernes ejendom med undtagelse af manglendefiksering af kloakrør under bygningen med den begrundelse, atkloaksystemet ikke er omfattet af ejerskifteforsikringens dæk-ningsområde.

I Østre Landsrets dom af 19/3 2008 fik klagerne i denne sag i ensag mod sælgerne af ejendommen ikke medhold i, at sælgernevar ansvarlige for fejl og mangler ved ejendommens kloak-system. Begrundelsen for frifindelsen var, at manglerne ved klo-aksystemet måtte anses for at angå bygningens fysiske tilstand,jf. lovens § 2. Landsrettens dom er på linie med tidligere lands-retsafgørelser.Nævnet finder på denne baggrund, at det er et principielt spørgs-mål at få afklaret, om ejendommens kloaksystem er omfattet afejerskifteforsikringens dækningsområde, jf. også herved »Mang-ler ved fast ejendom«, 5. udgave af H.P. Rosenmeier, side 72-75og side 138.Henset hertil finder nævnet det rettest, at domstolene afgørspørgsmålet om forsikringsdækning i denne sag. Nævnet finderderfor at måtte afvise sagen med henvisning til § 4 i nævnetsvedtægter.«Klagerne (ejendommens købere) i den sag, hvor Ankenævnet for Forsikringden 22. september 2008 traf afgørelse om afvisning, anlagde i foråret 2009sag mod forsikringsselskabet med påstand om, at selskabet tilpligtes atanerkende, at de fejl og mangler, der er konstateret på kloaksystemet, eromfattet af den tegnede udvidede ejerskifteforsikring.Østre Landsret (5. afd., B-1049-07) traf den 11. januar 2010 afgørelse isagen. Af landsrettens afgørelse fremgår bl.a. følgende:»Landsrettens begrundelse og resultat:[To landsdommere] udtaler:Det følger af § 5, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved er-hvervelse af fast ejendom mv., at ejerskifteforsikringen på nær-mere angivne vilkår skal dække fejl ved bygningernes fysiske til-stand.I medfør af lovens § 5, stk. 3, er udstedt bekendtgørelse nr. 705af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer ihenhold til loven. Af bilaget til bekendtgørelsen fremgår, at for-

sikringen omfatter alle bygninger på ejendommen, men en nær-mere afgrænsning af bygningsbegrebet er ikke foretaget.Efter lovens § 4, skal en tilstandsrapport være udfærdiget af enbeskikket bygningssagkyndig for at have de i § 2 nævnte rets-virkninger om blandt andet sælgers fritagelse for man-gelsansvarvedrørende bygningens fysiske tilstand. I medfør af bestemmel-sen er senest udstedt bekendtgørelse nr. 1309 af 16. december2008 om huseftersynsordningen (dagældende bekendtgørelse nr.52 af 23. januar 2003). Af bekendtgørelsens § 14, nr. 7 (tidligere§ 11, nr. 7), fremgår, at indretninger uden for selve bygningen,såsom vandstik, falder uden for bygningsgennemgangen.Det fremgår af den af [ejendommens købere] tegnede ejerskifte-forsikring, at forsikringen omfatter alle bygninger på ejendom-men, dog er blandt andet »andre genstande/forhold, som ikke eromfattet af huseftersynet, f.eks. indretninger uden for selve byg-ningen, såsom vandstik, omfangsdræn og stikledninger« som ud-gangspunkt ikke omfattet af bygningen.Ved vurderingen af bygningsbegrebet i lovens § 5, stk. 1, bemær-kes, at det har været hensigten med lovens regler om modtagelseaf tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring at etable-re en retstilstand, hvorefter aftaler om køb af fast ejendom kunundtagelsesvist skal kunne give anledning til, at køberen kanfremsætte krav mod sælgeren begrundet i en bygnings fysiske til-stand. Kravet fremsættes i stedet, i kraft af ejerskifteforsikringen,over for forsikringsselskabet. Af de almindelige bemærkninger tillovforslaget, afsnit 3.2., fremgår, at ejerskifteforsikringens formålnavnlig er at dække den tilbageværende risiko, efter at en byg-ningssagkyndig har undersøgt bygningen og udfærdiget tilstands-rapport. Det vil sige, at ejerskifteforsikringen skal dække fejl ogmangler, herunder konstruktionsfejl, der er skjult for den byg-ningssagkyndige, fordi dennes undersøgelse skal foregå udenomfattende fysiske indgreb i bygningen.Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendommv. anvender samme definition af bygningsbegrebet i §§ 2, stk. 1og 5, stk. 1. Udgangspunktet må derfor være, at forhold vedrø-rende en bygnings fysiske tilstand, der ikke kan gøres gældendemod sælgeren, kan rettes mod det forsikringsselskab, ejerskifte-forsikringen er tegnet hos. Det må således have formodningenimod sig, at det ved etableringen af lovens ordning har værettilsigtet at skabe en situation, hvor ikke ubetydelige mangler ved-188

rørende en bygnings fysiske tilstand, hverken kan gøres gælden-de over for sælgeren eller forsikringsselskabet i henhold til dentegnede ejerskifteforsikring. En sådan retstilstand har hverkenstøtte i loven eller dens forarbejder.Som anført i Østre Landsrets dom af 19. marts 2008, 24. afd. a.s.nr. B-1049-07, i ankesagen [ejendommens køber] mod[ejendommens sælger], må det lægges til grund, at problemernemed tilstoppede toiletter skyldtes en fejlagtig konstruktion afkloaksystemet, hvor umotiverede retningsændringer og »lunkerop og ned« på kloakrørene, der helt overvejende er under husetsgulve, medfører tilstopningen. Ifølge syns- og skønserklæringenmedfører fejlene, at der skal udføres nye afløbsinstallationer frabegge ejendommens badeværelser og køkkenet. Skønsmandenhar i den supplerende erklæring endvidere anført, at de indven-dige afløbsinstallationer, efter den udførte tv-inspektion, ikke op-fylder en række regler i Norm for Afløbsinstallationer DS 432, 3.udgave.På denne baggrund findes manglerne ved kloaksystemet at ved-røre bygningens fysiske tilstand. Forholdet er derfor omfattet afden af [ejendommens købere] tegnede ejerskifteforsikring, hvor-for deres påstand tages til følge.Det bemærkes, at det forhold, at den bygningssagkyndige efterbekendtgørelse nr. 52 af 23. januar 2003 om huseftersynsordnin-gen, ikke udtrykkelig skal undersøge en ejendoms kloakforhold,efter de gengivne bemærkninger til lovforslaget, ikke kan føre tilet andet resultat.[En landsdommer] udtaler:De mangler, som [ejendommens købere] påstår, at ejerskiftefor-sikringen skal dække, er mangler ved ejendommens kloaksystem.Kloakinstallationen ligger i jorden på ejendommen til dels underbygningen. Manglerne består, jf. skønserklæringens svar påspørgsmål 3, i, at der er store »lunker« på afløbssystemet fraejendommens sanitære installationer, at afløbsledningen foreta-ger umotiverede retningsændringer, og at der mangler udluftningaf afløbsledningen. Det fremgår videre af svaret på spørgsmål 3b,at følgen heraf vil være hyppige forstoppelser af afløb og toilet-ter. Det fremgår endelig af den supplerende skønserklæring, atejendommens afløbsforhold er i strid med bestemmelser i byg-

ningsreglementet og bestemmelser i normen for afløbsinstalla-tioner.Efter forsikringsbetingelserne dækker forsikringen skader og fy-siske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko forskader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele. Forsik-ringen dækker ikke genstande eller forhold, der ikke er omfattetaf huseftersynet, herunder f.eks. indretninger uden for selve byg-ningen, såsom vandstik, omfangsdræn og stikledninger, medmin-dre forholdet er dækket efter forsikringsbetingelsernes pkt. § 15,stk. 5, om myndighedspåbud.Forsikringen er tegnet under reglerne i lov om forbrugerbeskyt-telse ved erhvervelse af fast ejendom. Det fremgår af lovens § 2,at muligheden for begrænsning i sælgers hæftelse i de tilfælde,hvor der foreligger en tilstandsrapport og oplysning omejerskifteforsikring i overensstemmelse med lovens regler, aleneangår forhold, der kan anses for omfattet af udtrykket »enbygnings fysiske tilstand«. Køberen kan således over for sælgerpåberåbe sig forhold, der ikke er omfattet af dette udtryk. Be-grænsningen i sælgers hæftelse modsvares, jf. lovens § 5 afoplysning mv. om muligheden for at tegne ejerskifteforsikring,herunder oplysning om, på hvilke vilkår en sådan forsikring, derdækker fejl ved »bygningernes fysiske tilstand« kan tegnes.Udtrykket »en bygnings fysiske tilstand« er ikke nærmere af-grænset i lovteksten. Som anført i forarbejderne til lovens § 2 an-går begrænsningen af sælgers hæftelse alene de mangler, somden bygningssagkyndiges undersøgelse retter sig mod, og der-med alene fysiske mangler ved selve bygningen, men derimodikke mangler ved f.eks. grunden, medmindre disse mangler kanfå betydning for bygningens tilstand.Det falder efter bekendtgørelse nr. 52 af 23. januar 2003 om hus-eftersynsordningen uden for den gennemgang, som en bygnings-sagkyndig skal foretage, at gennemgå indretninger uden for selvebygningen. Som eksempel herpå nævnes i bekendtgørelsen vand-stik. Den bygningsgennemgang, som en bygningssagkyndig fore-tager under huseftersynsordningen omfatter vvs-installationer,men ikke ejendommens kloakinstallationer.Henset til den sammenhæng, der efter forarbejderne er mellem deforhold, som den bygningssagkyndige skal undersøge efter hus-eftersynsordningen, og hvad der forstås ved fysiske mangler ved190

bygningen, sammenholdt med at kloakinstallationen befinder siguden for selve bygningen – til dels under denne – finder jeg, atmanglerne ved kloakinstallationen ikke kan anses for forhold, dervedrører fysiske forhold ved bygningen. Det forhold, at ejendom-mens indvendige afløbsinstallation er tilsluttet kloakken på ejen-dommen kan ikke føre til et andet resultat.Det er herefter spørgsmålet, om manglerne ved kloakinstal-lationen er omfattet af den udvidede forsikringsdækning, jf. be-tingelsernes pkt. 15, stk. 1, og/eller stk. 3.Som anført dækker forsikringen ikke indretninger uden for selvebygningen, medmindre forholdet er dækket efter forsikringsbe-tingelsernes pkt. 15, stk. 5. Udvidelserne i stk. 1 og stk. 3, angårderfor alene fysiske forhold ved bygningen, hvorfor manglerneheller ikke er omfattet af den udvidede forsikringsdækning.Jeg stemmer derfor for at frifinde [forsikringsselskabet].Der afsiges dom efter stemmeflertallet.«I overensstemmelse med stemmeflertallet blev forsikringsselskabet hereftertilpligtet at anerkende, at de fejl og mangler, der var konstateret vedkloaksystemet på ejendommen, er omfattet af den tegnede udvidedeejerskifteforsikring. Afgørelsen er efter det for udvalget oplyste anket tilHøjesteret.4.6.2.12.1.3. Udvalgets overvejelserMed afgørelserne UfR.2005.2628 Ø, UfR.2006.1006 V og Østre Landsrets(utrykte) afgørelse af 19. marts 2008 (24. afd., B 1049-07) sammenholdtmed Ankenævnet for Forsikrings afgørelse i sagnr. AK 71.432 og AK72.748 blev der – for så vidt angår forhold ved stikledninger, herunderkloakker, som senere viser sig at medføre problemer inde i bygningen –skabt usikkerhed med hensyn til, om der er et »hul« i huseftersynsordnin-gen. Dette ville således være tilfældet, hvis domstolene måtte nå frem til, atejerskifteforsikringen (heller) ikke dækker, idet køber i så fald hverken kangøre krav gældende mod den bygningssagkyndige, sælger eller ejerskifte-forsikringsselskabet.191

Østre Landsret har den 11. januar 2010 i sagen B-1049-07 fastslået, at fejlog mangler ved en bygnings kloaksystem er omfattet af den ejerskiftefor-sikring, som ejendommens købere havde tegnet.Som nævnt er landsrettens afgørelse imidlertid anket til Højesteret. Detbemærkes i øvrigt, at der i den konkrete sag var tale om enudvidetejerskifteforsikring, ligesom landsrettens flertal ved sin bedømmelse afsagen ses at have lagt afgørende vægt på, at de konstaterede »lunker op ogned« på kloakrørene helt overvejende erunder husets gulve[udvalgetsfremhævning], og at deindvendige[udvalgets fremhævning] afløbsinstal-lationer ikke opfylder en række krav i Norm for Afløbsinstallationer DS432, 3. udgave.Efter udvalgets opfattelse er der – selv efter Østre Landsrets afgørelse af 11.januar 2010 i sagen B-1049-07 – en usikkerhed med hensyn til, hvem køberaf en ejendom kan gøre krav gældende over for i anledning af fejl ogmangler ved ejendommens kloaksystem.Der kan efter udvalgets opfattelse derfor være anledning til i LFFEudtrykkeligt at præcisere den retstilstand, som udvalget antager har væretlovgivers intention med huseftersynsordningen, nemlig at forhold vedrø-rende stikledninger, herunder kloakker, som ikke på tidspunktet fortilstandsrapportens udarbejdelse har manifesteret sig i sådanne »fejl« vedbygningen, at den bygningssagkyndige burde have gjort anmærkningherom,ikkeomfattes af sælgers fritagelse for mangelshæftelse efter LFFE §2, stk. 1.Som et alternativ hertil er der den anden mulighed, at det i LFFE udtryk-keligt præciseres, at forhold vedrørende stikledninger, herunder kloakker,som ikke på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse har mani-festeret sig i sådanne »fejl« ved bygningen, at den bygningssagkyndigeburde have gjort anmærkning herom, dækkes overejerskifteforsikringen.

Forsikring & Pensions medlem af udvalget har oplyst, at det i den præmie-risikoberegning, der i dag foretages på ejerskifteområdet, ikke er indkalku-leret, at der for ejerskifteforsikringsselskaberne består en risiko for, at deskal dække potentielle fejl og mangler ved en bygnings kloaksystem. Dæk-ning af »skader« på stikledninger, herunder kloakker, der potentielt kanvære dyre skader at udbedre, ville ifølge Forsikring & Pension såledesforudsætte, at der – på samme måde som med hensyn til den foreslåede el-dækning – foretages en sagkyndig undersøgelse af de omhandledestikledninger. Med hensyn til kloaksystemet ville der blive tale om enobligatorisk tv-undersøgelse forestået af en autoriseret kloakmester ellercertificeret tv-inspektør.Af Dansk Byggeris pjece til huskøbere fra april 2008, ifølge hvilken enhverhuskøber bør få gennemført en tv-undersøgelse af kloakken inden et hus-køb, fremgår bl.a. følgende:»Den enkleste TV-inspektion koster ca. 3.500 kr., men ofte er detnødvendigt at spule kloakrørene først, så man kan se tingeneordentligt. Derfor er prisen på en typisk inspektion ofte 6.500 kr.inklusiv spuling.«En pris på 6.500 kr. for tv-undersøgelse af ejendommens private kloakkersvarer i store træk til den gennemsnitlige pris på at få udarbejdet entilstandsrapport i dag. Indførelse af en obligatorisk tv-undersøgelse afkloakker i tillæg til tilstandsrapporten ville således fordyre den samledehuseftersynsordning ganske betragteligt. Også præmien på ejerskifteforsik-ringen, hvis dækningsomfang i givet fald vil blive udvidet med antageligtdyre skader, må antages at ville stige på grund af selskabernes forøgederisiko.De samlede udgifter til tv-inspektion af kloakker samt dækning af »skader«på sådanne over ejerskifteforsikringen ville i givet fald fordyre den samledehuseftersynsordning i en sådan udstrækning, at ordningen efter udvalgetsbedste vurdering fremover ville blive fravalgt af mange sælgere, og detfinder udvalget ikke acceptabelt.193

Dertil kommer, at det i tilfælde af en skade på ejendommens stikledninger,herunder kloakker, formentlig ville blive vanskeligt for den sikrede at bevi-se over for ejerskifteforsikringsselskabet, at der – medmindre der foreliggeren egentlig konstruktionsfejl – er tale om en skade, som var til stede på tids-punktet for købers overtagelse af ejendommen. Det gælder navnlig, hvis dergår flere år, før skaden konstateres. Udvalget må derfor stille spørgsmåls-tegn ved, om en udvidelse af ejerskifteforsikringen til også at omfattestikledninger, herunder kloakker, ville give køber den tryghed, som i givetfald skulle være formålet med en sådan dækning.Endelig kan en husejer allerede i dag forsikre sig mod skader på stikled-ninger, herunder kloakker, over villaforsikringen ved at tegne en udvidetforsikring for skjulte rør, og denne dækning opnåsudenforetagelse af entv-undersøgelse af ejendommens kloakker.De udvidede dækninger på villaforsikringerne omfatter typisk utætheder påskjulte rør og kabler i bygningen samt utætheder på udvendige stiklednin-ger, herunder afløbsrør og ejendommens private kloakanlæg, hvorimoddækningerne typisk ikke omfatter foranstaltninger til forebyggelse af utæt-heder i nedgravede rør, oprensning og rodskæring eller lunker på i øvrigttætte rørledninger. Der kan desuden ofte tages forbehold for skader forår-saget af opstigende grund- eller kloakvand, ligesom drænrør ofte undtagesfra dækning.I forbindelse med en dækningsberettigende skade på stikledninger mv.dækker forsikringerne typisk nødvendige udgifter til sporing af utæthedensamt omkostninger til udbedring og istandsættelse. Ved erstatningsopgørel-sen anvendes enten nyværdierstatning (dvs. udskiftning af det beskadigedemed noget nyt) eller nyværdierstatning med fradrag for slid og ælde (dvs.nyværdierstatningen reduceres i forhold til levetidsreduktionen efter fasteafskrivningstabeller (levetidstabeller)).

Som det fremgår, udbydes der således allerede i dag forsikringsprodukter iform af udvidede rør- og stikledningsforsikringer, som dækker skader pårør- og stikledninger.På baggrund af den fordyrelse af den samlede huseftersynsordning, som engennemførelse af tv-undersøgelse af kloakker og ejerskifteforsikring afsådanne vil indebære, sammenholdt med det forhold, at forbrugerneallerede i dag har mulighed for – over villaforsikringen – at forsikre sigmod visse skader på rør- og stikledninger, jf. ovenfor, kan udvalgetsflertal[alle udvalgets medlemmer bortset fra Gro Charlotte Andersen]ikkeanbefale, at den nuværende huseftersynsordning udvides til også at omfatteundersøgelse af kloakker.Flertallet skal på dette punkt i stedet foreslå, at det i LFFEudtrykkeligtpræciseres, at forhold vedrørende stikledninger, herunder kloakker, somikke på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse har manifesteret sigi sådanne »fejl« ved bygningen, at den bygningssagkyndige burde havegjort anmærkning herom,ikkeomfattes af sælgers fritagelse for mangels-hæftelse efter LFFE § 2, stk. 1. Herudover bør det af tilstandsrapporten iøvrigt også klart fremgå, at stikledninger, herunder kloakker, ikke erundersøgt. Der henvises i øvrigt til afsnit 4.8.3.4. nedenfor, hvor udvalgetforeslår, at det i de generelle hustypebeskrivelser angives tidstypiskekendetegn for kloakkens konstruktion – forudsat, at der er tale om denoprindelige kloak – og om kloakken må forventes at ville være udtjentinden for en kortere årrække.Det følger af flertallets forslag, at den præcise afgrænsning af sælgers fort-satte hæftelse for stikledninger, herunder kloakker, alene vedrører stikled-ningeruden forbygningen, jf. herved afsnit 4.6.2.3. ovenfor om den fore-slåede vvs-dækning, der omfatter varme-, ventilations- og sanitetsinstalla-tioner i og under bygningen samt til ydersiden af bygningens fundament,men derimod ikke omfatter f.eks. kloakker uden for det angivne område.

Udvalgetsmindretal[Gro Charlotte Andersen] er af den opfattelse, at detud fra miljøhensyn findes meget betænkeligt at undlade tv-undersøgelse afkloakker som led i huseftersynsordningen. Mindretallet er dog – hvis tv-undersøgelse af kloakken ikke gøres til den del af huseftersynsordningen –enig med udvalgets flertal i, at det i LFFEudtrykkeligtbør præciseres, atforhold vedrørende stikledninger, herunder kloakker, som ikke påtidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse har manifesteret sig i så-danne »fejl« ved bygningen, at den bygningssagkyndige burde have gjortanmærkning herom,ikkeomfattes af sælgers fritagelse for mangelshæf-telse efter LFFE § 2, stk. 1. Mindretallet er endvidere enig i, at det af til-standsrapporten klart bør fremgå, at stikledninger, herunder kloakker, ikkeer undersøgt.4.6.2.12.2. Forhold afdækket ved teknisk revision før overtagelsesdagenDet fremgår af pkt. 4 i bilaget til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 omdækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbruger-beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv., at forhold, som det kangodtgøres, at køberen havde kendskab til, før køberen overtog eller på lig-nende måde fik rådighed over ejendommen, er undtaget fra forsikrings-dækning, jf. afsnit 4.6.1. ovenfor.I tilfælde, hvor der under en teknisk revisors gennemgang af en ejendompåvises en række skader ved ejendommens bygninger, som ikke er omtalt itilstandsrapporten, og hvor rapporten fra teknisk revisor, der som anført iafsnit 4.9.2. (også) sendes til køberen af ejendom, modtages af denneindentidspunktet for ejendommens overtagelse, indebærer det nugældenderegelsæt, at de skader, som den tekniske revisor måtte have konstateret,ikke omfattes af forsikringsdækningen.Efter udvalgets opfattelse synes det ikke rimeligt, at køberen, der ingenindflydelse har haft på ejendommens udtagelse til teknisk revision, og tilhvem den tekniske rapport fremsendes pr. automatik, afskæres fra for-sikringsdækning med hensyn til eventuelt konstaterede skader. Man må i196

den forbindelse have for øje, at køber uforvarende placeres i den uheldigesituation, at dennehverkenkan bruge oplysningerne til at få et nedslag ikøbsprisenellertil at få dækket skaderne over ejerskifteforsikringen.Køber har naturligvis mulighed for at gøre krav gældende mod denbygningssagkyndige, jf. LFFE § 3, stk. 1, 1. pkt. Skadeserstatning efterdenne bestemmelse vil imidlertid alene kunne opnås med hensyn til »fejl«,som burde have været omtalt i tilstandsrapporten, og det vil ikke i praksisnødvendigvis være sådan, at den bygningssagkyndige burde have konsta-teret »fejlen«.Udvalget har på den baggrund drøftet med Forsikring & Pension, hvorvidtejerskifteforsikringens dækningsomfang kan udvides til også at omfatte de ipraksis formentlig ganske få – om overhovedet nogen – skader, som måttefremgå af en rapport udarbejdet som led i den tekniske revision, og somforud for købers overtagelse af ejendommen kommer til købers kundskabved købers modtagelse af den omhandlede rapport.Forsikring & Pension har tilkendegivet, at ejerskifteforsikringens dæk-ningsomfang kan udvides til at omfatte sådanne undtagelsestilfælde.Udvalget foreslår på den baggrund, at affattelsen af pkt. 4 i bilaget til be-kendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskif-teforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse affast ejendom mv. ændres. Ændringen består i, at der til hovedreglen om, atforhold, som det kan godtgøres, at køberen havde kendskab til, før køberenovertog (eller på lignende måde fik rådighed over) ejendommen, ikkeomfattes af forsikringsdækningen, gøres en (snæver) undtagelse med hen-syn til skader, som fremgår af en rapport fra den tekniske revision.I relation til eventuel gennemførelse af den ændring af ejerskifteforsik-ringens begyndelsestidspunkt, som Forbrugerrådet har stillet forslag om, jf.afsnit 4.6.2.12.3. straks nedenfor, bemærkes, at den foreslåede dækningmed hensyn til skader, som fremgår af en rapport fra den tekniske revision,197

ikke dermed overflødiggøres. Det skyldes, at den foreslåede dækning fratidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse forudsætter, at køber påtidspunktet for ejendommens overtagelse var i god tro med hensyn tiltilstedeværelsen af eventuelle skader, og det vil ikke være tilfældet, hviskøber inden overtagelsen har modtaget en rapport fra den tekniske revision,som angiver en eller flere nyopdagede skader.4.6.2.12.3. Forsikringstiden – ejerskifteforsikringens begyndelsestids-punktI forsikringsaftaler, der indgås mellem forsikringselskaber og forbrugere, erdet almindeligt, at forsikringsdækning indtræder på tegningstidspunktet.På ejerskifteforsikringsområdet er det imidlertid anderledes. Som anført iafsnit 4.6.1. ovenfor, følger det af LFFE § 5, stk. 1, nr. 1, at ejerskifteforsik-ringen skal dække i mindst 5 år fraovertagelsesdagenog med mulighed forforlængelse til i alt mindst 10 år. På ejerskifteforsikringsområdet er detsåledes overtagelsesdagen (dvs. den dato, hvor køber overtager ejendom-men), der er afgørende.Efter Forbrugerrådets opfattelse medfører den gældende retstilstand, at der ien række tilfælde vil kunne opstå tvist mellem forbrugeren og ejerskif-teforsikringsselskabet om, hvornår det anmeldte forhold er opstået. Er etforhold således opstået før købers overtagelse af ejendommen, kan forhol-det ikke gøres gældende over for forsikringsselskabet, men må derimodgøres gældende over for sælger, jf. LFFE § 2, stk. 5, 1. pkt.For at undgå sådanne tvister – og med henblik på dels at sikre, at køber,selv om sælger måtte være ude af stand til at betale, kan opnå dækning forskader, som er opstået efter tilstandsrapportens udarbejdelse, og dels atsælger frigøres for dennes hæftelse for mangler ved den solgte ejendomopstået i perioden mellem tilstandsrapportens udarbejdelse og købers over-tagelse af ejendommen – har Forbrugerrådet foreslået, at ejerskiftefor-sikringen fra forsikringsaftalens indgåelse skal dække de forhold, som198

måtte være opstået tilbage fra tilstandsrapportens udarbejdelse. Det sammegælder – hvis der indføres en rapport om el-tjekket – forhold ved elinstal-lationerne, der måtte være opstået tilbage fra udarbejdelsen af rapporten omel-tjekket.Ifølge Forbrugerrådet er der flere ejerskifteforsikringsselskaber, derallerede i dag dækker forhold opstået i perioden mellem tilstandsrapportensudarbejdelse og købers overtagelse af ejendommen. Dertil kommer, atejerskifteforsikringstilbuddet udarbejdes på grundlag af de oplysninger omejendommen, der er indeholdt i tilstandsrapporten, hvorfor forsikringen børkunne dække alle forhold opstået efter dette tidspunkt.Forbrugerrådets forslag indebærer, at sælger samtidig skal frigøres for sinhæftelse over for køber for så vidt angår forhold ved bygningen, som er op-stået efter tilstandsrapportens udarbejdelse (og i givet fald manglende ellernedsat funktion ved og ulovlige forhold ved elinstallationerne, som er op-stået efter udarbejdelsen af rapporten om el-tjekket), og som dækkes afejerskifteforsikringen.Forsikring & Pensions medlem af udvalget har oplyst, at der – under denklare forudsætning, at tilstandsrapportens gyldighedsperiodeikkeforlængesud over de nuværende 6 måneder, og at rapporten om el-tjekket får engyldighedsperiode påmaksimalt1 år, og at den foreslåede dækning kunomfatter forhold, med hensyn til hvilke ejendommens køber på tidspunktetfor tegning af ejerskifteforsikringen er i god tro – ikke fra forsikringsselska-bernes side er indvendinger imod, at ejerskifteforsikringen udvides til ogsåat dække perioden fra tilstandsrapportens (henholdsvis el-tjekrapportens)udarbejdelse til købers overtagelse af ejendommen. Forsikring & Pension eropmærksom på, at forslaget ikke er fuldstændig problemfrit, herunder vilder bl.a. kunne opstå sager om god/ond tro hos forsikringstager. Forsikring& Pension har endvidere oplyst, at det ikke kan afvises, at en gennem-førelse af forslaget vil kunne medføre præmiestigninger, idet forslaget inde-bærer en forlængelse af forsikringstiden.

Forsikring & Pension har i relation til spørgsmålet om dobbeltforsikring –f.eks. i tilfælde, hvor en skade omfattes af både en villa- og ejerskif-teforsikring – anført, at forsikringsselskaberne er vant til at håndteresituationer med dobbeltforsikring efter reglerne i forsikringsaftalelovens §§41-44 samt Forsikring & Pensions dobbeltforsikringsaftale.Udvalget bemærker, at der med en gennemførelse af forslaget vil kunneopstå situationer, hvor køber og sælger kan have en fælles interesse i, at etforhold, der ikke er omtalt i tilstandsrapporten (rapporten om el-tjekket),men først er opstået efterfølgende, beskrives som noget, der ikke er forvoldtaf sælgeren, selv om denne fortsat havde rådighed over ejendommen. Det erdog samtidig udvalgets opfattelse, at det må antages kun i helt sjældnetilfælde at ville forekomme, at der består en sådan fælles interesse i at ladekøbers ejerskifteforsikringsselskab dække forhold, som sælger – medmin-dre denne før købers overtagelse af ejendommen måtte have udbedretskaden – ellers ville hæfte for.Herefter, og idet forsikringsselskaberne ikke har indvendinger mod forsla-get, finder udvalgetsflertal[alle udvalgets medlemmer bortset fra HenningJønsson, Allan Malskær og Anders Palmkvist] ikke anledning til at mod-sætte sig Forbrugerrådets forslag og kan på den baggrund tilslutte sig, atforslaget gennemføres. Flertallet er i den forbindelse opmærksom på, at enforudsætning herfor vil være, at tilstandsrapportens gyldighedsperiode ikkeforlænges ud over 6 måneder, og at rapporten om el-tjekket får en gyldig-hedsperiode påmaksimalt1 år.Etmindretal[Henning Jønsson] er af den opfattelse, at ejerskiftefor-sikringens dækningsperiode ikke bør udvides helt tilbage til tidspunktet fortilstandsrapportens (henholdsvis el-tjekrapportens) udarbejdelse, men alenetilbage til tidspunktet for købsaftalens indgåelse. Efter dette medlems opfat-telse vil de eventuelle problemer, som kan være forbundet med forslaget, jf.ovenfor, herved blive væsentligt begrænset.Et andetmindretal[Allan Malskær og Anders Palmkvist] er af den opfat-200

telse, at det forhold, at Forsikring & Pension ikke kan afvise, at en gen-nemførelse af forslaget vil kunne medføre præmiestigninger, taler afgøren-de imod en gennemførelse af Forbrugerrådets forslag.En gennemførelse af flertallets forslag vil nødvendiggøre en ændring afLFFE § 2, stk. 5, 1. pkt., hvorefter køber over for sælger kan påberåbe sigforhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstands-rapporten, således at sælger – i det omfang køber rent faktisk tegner enejerskifteforsikring – frigøres for denne hæftelse. Der skal i loven – hvisforslaget om el-tjek og el-dækning gennemføres – endvidere tages højdeherfor.En gennemførelse af flertallets forslag vil endvidere nødvendiggøre enændring af LFFE § 5, stk. 1, nr. 1. Efter denne bestemmelse skal denskriftlige meddelelse fra et forsikringsselskab, som sælger skal fremlæggefor køber, angive, på hvilke vilkår køberen kan tegne en forsikringvedrørende ejendommen, som dækker fejl ved bygningernes fysiske til-stand, der var til stede ved købers overtagelse af ejendommen, og som ikkeer nævnt eller er klart beskrevet i tilstandsrapporten, jf. § 4. Efter udvalgetsopfattelse bør formuleringen »der var til stede ved købers overtagelse afejendommen« i givet fald ændres til »der var til stede ved købers over-tagelse af ejendommen, og som ikke er nævnt eller er klart forkert beskre-vet i tilstandsrapporten eller er opstået efter tilstandsrapportens udarbej-delse«. Også i denne sammenhæng skal der – hvis forslaget om el-tjek ogel-dækning gennemføres – tages højde herfor.En gennemførelse af flertallets forslag vil herudover medføre, at LFFE §21, stk. 1, 2. pkt., må ændres. Efter denne bestemmelse kan det mellemkøber og sælger aftales, at køberen uanset § 2, stk. 5, 1. pkt., ikke skalkunne påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen ellerfornyelsen af tilstandsrapporten. Med forslaget om, at ejerskifteforsikringenallerede fra tidspunktet for forsikringsaftalens indgåelse skal dække deforhold, som måtte være opstået tilbage fra tilstandsrapportens udarbej-delse, bliver bestemmelsen overflødig i de tilfælde, hvor køber rent faktisk201

tegner en ejerskifteforsikring, hvorimod bestemmelsen fortsat vil værerelevant i de tilfælde, hvor køber undlader at tegne den omhandledeforsikring. Også i denne sammenhæng skal der – hvis forslaget om el-tjekog el-dækning gennemføres – tages højde herfor.Endelig vil en gennemførelse af forslaget nødvendiggøre, at affattelsen afpkt. 3 i bilaget til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsom-fanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelseved erhvervelse af fast ejendom mv. ændres. Det skal af pkt. 3 i bilagetsåledes fremgå, at forsikringen dækker skader/skaderisici, som var til stedeved eller er opstået efter tilstandsrapportens udarbejdelse, men indenkøberens overtagelse af ejendommen, og som konstateres og anmeldes iforsikringstiden. Også i denne sammenhæng skal der – hvis forslaget om el-tjek og el-dækning gennemføres – tages højde herfor.4.6.2.12.4. Ejerskifteforsikringens sammenligningsgrundlagSom anført i afsnit 4.6.1. ovenfor, følger det af pkt. 2 i bilaget til bekendt-gørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskiftefor-sikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fastejendom mv., at der ved begrebet »skade« i ejerskifteforsikringens forstandskal forstås »brud, lækage, deformering, svækkelse, ødelæggelse eller andrefysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningernes værdi ellerbrugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger afsamme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand«.Som det fremgår af Realdanias rapport »Huseftersyn – plus, minus ti år –set med forbrugerøjne« er der hos hen ved 50 pct. af forbrugerne enforventningsbrist dels i forhold til tilstandsrapportens omfang og funktion,og dels i forhold til ejerskifteforsikringens dækningsområde, hvilket ifølgeRealdanias rapport må antages at skyldes, at forbrugerne ikke kenderpræmisserne og forudsætningerne for tilstandsrapporten.

I relation til ejerskifteforsikringen har udvalget drøftet denne forvent-ningsbrist, som ofte kan give anledning til skuffede forventninger hos for-brugerne. Forventningsbristen knytter sig i denne sammenhæng til ejerskif-teforsikringens skadesbegreb, der som nævnt baserer sig på en sammenlig-ning med intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdel-sesstand.Udvalget har i den forbindelse overvejet, om forsikringsdækningen børændres på dette punkt med henblik på at opnå større klarhed for forbru-gerne.Efter udvalgets opfattelse må det som udgangspunkt være sådan, at denforsikrede bygning sammenlignes med intakte bygninger fra samme peri-ode frem for en nyopført bygning, der lever op til nutidige byggestandardermv. I modsat fald ville køberne kunne opnå en uberettiget berigelse. Hvisman omvendt heltfjernedesammenligningsgrundlaget, ville man stille bådeforbrugerne, de bygningssagkyndige og forsikringsselskaberne i en helt u-mulig situation, idet vurderingen af, om der foreligger en dækningsberet-tiget skade, nødvendigvis må forudsætte et sammenligningsgrundlag.Udvalget kan derfor ikke anbefale en helt generel ændring af ejerskiftefor-sikringens sammenligningsgrundlag. En sådan ændring ville i øvrigt ogsåbevirke en uhensigtsmæssig afvigelse fra det skadesbegreb, som anvendesaf den bygningssagkyndige ved bygningsgennemgangen.Udvalget foreslår i stedet, at der – både med hensyn til tilstandsrapporten,jf. afsnit 4.8. nedenfor, og forsikringsvilkårene, jf. afsnit 4.6.2.11. ovenfor –iværksættes en række kommunikationsmæssige tiltag bl.a. med det formål,at det står helt klart for forbrugerne, hvad sammenligningsgrundlaget er.På tre enkeltområder finder et flertal i udvalget det dog – hvis Forsikring &Pensions »samlede pakke« på forsikringsområdet gennemføres – forsvar-ligt, at ejerskifteforsikringens sammenligningsgrundlag forlades til fordelfor en objektiv konstatering af, hvorvidt der foreligger en dækningsberet-203

tigende skade eller ikke. Det drejer sig om området for ikke-funktions-dygtige og/eller ulovlige elinstallationer, som sælger samtidig fritages for athæfte for, jf. afsnit 4.6.2.2.3. ovenfor, manglende eller nedsat funktion afog/eller ulovlige forhold ved vvs-installationer, jf. afsnit 4.6.2.3.3. ovenfor,og til dels også fugt- og skimmelsvampeskader, jf. afsnit 4.6.2.4.3. ovenfor.For så vidt angår fugtskader – men ikke skimmelsvampeskader – gør dersig dog det helt særlige forhold gældende, at det eksisterende skadesbegreb,herunder det eksisterende sammenligningsgrundlag, fastholdes som etsupplement til den særskilte fugtdækning, der baserer sig på opstilling afgrænseværdier for »acceptabel« fugt.4.6.3. Udvalgets overvejelser om ændring af ejerskifteforsikringensdækningsomfang – den »samlede pakke«Som anført i afsnit 4.6.2.1. ovenfor er det udvalgets opfattelse, at den eksis-terende huseftersynsordning overordnet set må anses for en succesfuld for-brugerbeskyttelsesordning, idet den indeholder fordele for både sælger, deri vidt omfang frigøres for sin mangelshæftelse, og for køber, der i handels-situationen opnår et godt kendskab til ejendommens tilstand, ligesom købermed hensyn til eventuelle skader ved ejendommen, som ikke fremgår aftilstandsrapporten, forsikringsdækkes.Det er endvidere udvalgets opfattelse, at det er et helt afgørende element iordningen, at køber har mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, derhar en rimelig dækning til en rimelig pris.Ved udvalgets overvejelser om eventuel ændring af ejerskifteforsikringensdækningsomfang har der derfor været enighed om, at de foreslåede ændrin-ger ikke må fravige princippet om, at forsikringen skal dække forhold, derkan udgøre mangler efter det generelle mangelsbegreb, hvis udvidelsen afdækningsomfanget har en sådan karakter eller omfang, at flere købereog/eller sælgere må forventes at fravælge forsikringen på grund af prisensamt de eventuelle øgede udgifter til bygningsgennemgang.

Om villigheden hos forbrugerne til eventuelt at betale mere for en udvidethuseftersynsordning fremgår af den spørgeundersøgelse, som blev foretageti forbindelse med udarbejdelsen af Realdanias rapport »Huseftersyn – plus,minus ti år – set med forbrugerøjne«, atmangeforbrugere er villige til atbetale mere for en udvidelse af tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringen.Således er 58 pct. af købere og sælgere i varierende grad villige til at betalefor en tilstandsrapport, der omfatter flere oplysninger end i dag. 38 pct. ervillige til at betale op til 2.000 kr. mere for en sådan tilstandsrapport, og detkonkluderes på den baggrund i rapporten, at tyngdepunktet i betalingsvillig-heden ligger på en samlet merbetaling på omkring 2.000 kr., dvs. enstigning i forhold til det nuværende prisleje på 20-40 pct. Ved en merpris påover 2.000 kr. pr. tilstandsrapport falder forbrugernes betalingsvillighedmarkant. Kun 20 pct. svarer således, at de er villige til at betale op til ellerover 4.000 kr. mere for en udvidet tilstandsrapport.75 pct. af køberne er i varierende grad villige til at betale en højere præmiefor at sikre forsikringsmæssig dækning af nogle af de områder, der i dagikke er med i tilstandsrapporten, og som køberne alt andet lige gerne sermedtaget, jf. ovenfor. Tyngdepunktet for udvidelse af forsikringen ligger påomkring en merpræmie på 1.000 kr. pr. år (dvs. en præmieforøgelse på i alt5.000 kr.), hvilket svarer til en stigning i forhold til det nuværende prislejepå 50-100 pct. Samtidig viser denne del af analysen dog, at 32 pct. af deadspurgte er af den opfattelse, at prisniveauet for de nuværende ejerskifte-forsikringer er for højt. Der henvises herom i øvrigt til afsnit 3.3.2. ovenfor.Om den fortsatte relevans af den opinionsundersøgelse, som blev foretagetsom led i udarbejdelsen af rapporten »Huseftersyn – plus, minus ti år – setmed forbrugerøjne«, bemærker udvalget, at der er gået ca. 4 år siden un-dersøgelsens gennemførelse, og derfor er det ikke givet, at resultatet i dagville være fuldstændig det samme. Udvalget er opmærksom på de ændrin-ger, der er sket på ejendomsmarkedet siden rapportens udarbejdelse, mendet er ikke entydigt, hvilken betydning det eventuelt har for forbrugernes

opfattelse, at boligmarkedet er gået fra at være »sælgers marked« til »kø-bers marked«.Herefter finder udvalget det forsvarligt at anvende rapporten som i hvertfald enindikationaf, hvor »grænsen« for udvidelser og/eller indskrænknin-ger i den eksisterende huseftersynsordning må forventes at ligge.Indførelsen af et el-tjek må efter udvalgets opfattelse antages at ville for-dyre bygningsgennemgangen med i størrelsesordenen 20 pct. Det bemær-kes herved, at et el-tjek ifølge Sikkerhedsstyrelsen bør kunne gennemførespå i alt 2-4 timer til en timepris på i størrelsesordenen 400-700 kr. pr. timeeksl. moms), jf. afsnit 4.6.2.2.3. ovenfor. For så vidt angår de fugtmålinger,som de bygningssagkyndige skal foretage, jf. afsnit 4.6.2.4.3. ovenfor,ligger der heri en udvidelse af det samlede arbejde i forbindelse med til-standsrapportens udarbejdelse med 30-45 minutter og dermed en fordyrelseaf tilstandsrapporten på dette område med anslået 4-500 kr. incl. moms.Forsikring & Pension har over for udvalget oplyst, at man ikke har mulig-hed for at udtale sig præcist om, hvor meget den samlede sum af erstat-ningsudbetalinger og/eller ejerskifteforsikringspræmien må forventes atville stige som følge afallede foreslåede ændringer af ejerskifteforsikrin-gens dækningsomfang (vedrørende el, vvs, fugt, forøgede byggeudgifter,udgifter til teknisk bistand og genhusning, forlængelse af forsikringstidenfra 5 år til 10 år samt – ud over de forslag, som Forsikring & Pension harfremlagt for udvalget – forhold afdækket ved teknisk revision før overta-gelsesdagen og fremrykkelse af ejerskifteforsikringens begyndelsestids-punkt til tilstandsrapportens udarbejdelse), når ændringerne sammenholdesmed navnlig de administrative besparelser, som ligger bl.a. i forslagene ombindende afskrivningstabeller og ændring af selvrisikoen.Det skyldes ifølge oplysning fra Forsikring & Pension, at risikoberegningog præmiefastsættelse – navnlig af konkurrencemæssige grunde – måoverlades til de selskaber, der udbyder ejerskifteforsikringer, eftersomejerskifteforsikringerne også fremover er underlagt frie konkurrencevilkår.206

Ethvert skøn om præmier og erstatningsudbetalinger fra organisationensside vurderes – selv med de fornødne forbehold – at ville have normerendevirkning på efterfølgende præmiefastsættelser til skade for den fri konkur-rence.Udvalgetsflertal[alle udvalgets medlemmer bortset fra Anders Palmkvistog Peter Sass] anbefaler, at de forslag til ændringer af ejerskifteforsikringenog tilstandsrapporten, som et flertal i udvalget isoleret set står bag, jf. afsnit4.6.2.2.-4.6.2.12. ovenfor, bør gennemføres.Det er flertallets opfattelse, at Forsikring & Pensions forslag med de forud-sætninger og/eller præciseringer, som udvalget under behandlingen af deenkelte dækninger mv. er fremkommet med, og med de yderligere dæk-ninger mv., som udvalget uafhængigt af Forsikring & Pensions oplæg harforeslået, på en velafbalanceret måde – og med respekt for de hensyn tilhenholdsvis køber og sælger, som er en forudsætning for ordningens succes– vil medvirke til at løse de væsentligste problemer, som huseftersynsord-ningen giver anledning til i dag.Forslaget vil efter flertallets opfattelse navnlig have følgende fordele:For det førstevil forbrugerne få flere konkrete og relevante oplysninger omhuset allerede inden hushandlen. Dette vil give et bedre grundlag for pris-forhandlingerne mellem køber og sælger, ligesom forbrugerne vil gå ind ihandlen på et mere oplyst grundlag end i dag.For det andetvil det blive mere klart og gennemsigtigt for forbrugerne,hvad ejerskifteforsikringen dækker, hvad den ikke dækker, og hvad forbru-geren vil kunne forvente at få i erstatning, hvis der indtræder en dæknings-berettigende skade.For det tredjevil standarddækningen på ejerskifteforsikringen blive bedrepå en række områder. På el- og vvs-området indebærer forslaget, at sælgerkan gå fri af sit mangelansvar for bl.a. ulovlig el og vvs, hvis den pågæl-207

dende samtidig giver køberen mulighed for at blive bedre sikret mod ikke-funktionsdygtige og/eller ulovlige el- og vvs-installationer mv.For det fjerdevil der blive skabt en bedre balance mellem købers og sæl-gers fordele ved at anvende huseftersynsordningen, idet både køber og sæl-ger f.eks. skal dele udgifterne til en el- og vvs-dækning på ejerskifteforsik-ringen, som de begge får en fordel af.Forsikring & Pension har oplyst over for udvalget, at det – under forud-sætning af, at hele den »samlede pakke«, som Forsikring & Pension har fo-reslået, herunder med de forudsætninger og/eller præciseringer, som udval-get under behandlingen af de enkelte dækninger mv. er fremkommet med,samt de yderligere dækninger mv., som udvalget uafhængigt af Forsikring& Pensions oplæg har foreslået, gennemføres – er Forsikring & Pensionsvurdering, at det vil være muligt at tegne en ejerskifteforsikring(standarddækning) til en præmie, der ligger inden for et interval på 0-50pct. i præmiestigning i forhold til det nuværende præmieniveau på stan-darddækningen.Forsikring & Pension har i tilknytning hertil over for udvalget anført, at enangivelse i udvalgets betænkning af det ovenfor nævnte interval på 0-50pct. kan indebære en risiko for, at skønnet bliver normerende for forsik-ringsselskabernes prismæssige adfærd ved gennemførelsen af de foreslåedeændringer i ejerskifteforsikringens dækning og vilkår mv., jf. ovenfor.Udvalgets flertal bemærker, at det er vanskeligt at foretage forbedringer ihuseftersynsordningen – i form af reelle forbedringer af ejerskifteforsikrin-gens dækningsomfang og reelle forbedringer af tilstandsrapporten – til gavnfor forbrugerne, uden at prisen på ejerskifteforsikringen og tilstandsrappor-ten bliver højere.Flertallet finder det rimeligt og forsvarligt at lægge den forudsætning tilgrund for at gennemføre de nødvendige lovændringer og ændringer af be-kendtgørelsen om ejerskifteforsikringens minimumsdækning, at der i prak-208

sis vil blive udbudt forsikringer med præmiestigninger, som ikke overstiger50 pct. Det vil efter flertallets opfattelse i givet fald betyde, at købere ogsælgere fremover kan forventes at ville anvende ordningen i væsentligtsamme omfang som i dag, jf. de konklusioner om sælgeres og køberesbetalingsvillighed, som fremgår af Realdanias rapport, og som er den enesteforbrugerundersøgelse af sin art.Forbrugerrådets medlem af udvalget bemærker i tilknytning til flertalletsudtalelse, at også Forbrugerrådet støtter den samledes forsikringspakke, dogsåledes at Forbrugerrådet ikke anser det for nødvendigt at ændre forsik-ringstiden fra de gældende 5 år til 10 år, jf. afsnit 4.6.2.10.3 ovenfor.Etmindretal[Anders Palmkvist og Peter Sass] finder på det foreliggendegrundlag ikke at kunne anbefale at gennemføre Forsikring & Pensions for-slag om en »samlet pakke« på forsikringsområdet.Det skyldesfor det første,at det efter mindretallets vurdering er usikkert,om forslaget samlet set kan forventes at ville medføre reelle dæknings-mæssige forbedringer (»nettoforbedring«) for køberne/forsikringstagernesamtidig med, at forslaget på flere punkter vil udvide dækningen til atomfatte forhold, som ikke kan være mangler efter det generelle mangels-begreb. Usikkerheden om omfanget af de reelle forbedringer vedrører bl.a.de foreslåede ændringer vedrørende el (på grund af det forudsatte el-tjek),fugt (på grund af de forudsatte fugtundersøgelser), teknisk bistand, gen-husning og forøgede byggeudgifter.For det andeter det meget usikkert, hvor store præmiestigninger der kanforventes, hvis forslaget gennemføres – dels i lyset af den nævnte usikker-hed vedrørende de samlede reelle ændringer af dækningen og dermed af er-statningsudbetalingerne, dels i lyset af usikkerheden om de præmiemæssigekonsekvenser af de administrative forenklinger for forsikringsselskaberne,som bl.a. ændringerne vedrørende selvrisikoen vil medføre. Usikkerhedenom disse punkter medfører efter mindretallets opfattelse, at det ikke er mu-ligt at vurdere, om den »samlede pakke« er en hensigtsmæssig løsning på209

de problemer med den nuværende forsikringsordning, som forsikringsbran-chen oplever.Mindretallet stiller endelig spørgsmålstegn ved, om den økonomiske»smertegrænse«, som er nævnt i Realdanias rapport, kan anvendes somrettesnor ved vurderingen af den »samlede pakke«, når det som anførtovenfor er usikkert, hvilken nettoforbedring denne indebærer.Af de anførte grunde er det efter mindretallets opfattelse ikke hensigts-mæssigt kun at betragte Forsikring & Pensions forslag som en »samletpakke«, jf. herved bemærkningerne ovenfor om de enkelte punkter. På detforeliggende grundlag kan mindretallet derfor alene anbefale de ændringer,som fremgår i afsnit 4.6.2.7.3. (præcisering af, hvad der skal forstås ved ud-trykket »fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi nævneværdigt«),afsnit 4.6.2.11.3. (forslag til kommunikationsmæssige forbedringer), afsnit4.6.2.12.1. (sælgers fritagelse for at hæfte for forhold vedrørende bygnin-gens stikledninger, som ikke på tidspunktet for tilstandsrapportensudarbejdelse har manifesteret sig i sådanne fejl ved bygningen, at de burdehave været omtalt i rapporten) og afsnit 4.6.2.12.2. (forhold afdækket vedteknisk revision før overtagelsesdagen).4.6.4. Udvalgets overvejelser om forsikringspræmiens betalingUdvalget har særskilt overvejet, om der kan være grund til at foreslåændringer med hensyn til ejerskifteforsikringens betaling, herunder enordning, hvor sælger – som en betingelse for frigørelse af den pågældendesmangelshæftelse over for køber – skal tilbyde at betaleheleforsikrings-præmien.Som anført i afsnit 4.6.1. ovenfor følger det af LFFE § 2, stk. 3, at sælgerskal forpligte sig til at betale et beløb til køber, der svarer til mindsthalvdelen af den samlede præmie for den ejerskifteforsikring, som sælgerenfremlægger tilbud på. Størrelsen af det beløb, som sælgeren skal betale,afhænger herefter ikke af, om køber vælger en anden – billigere eller dyrere210

– forsikring end den, som sælgeren har fremlagt tilbud på. Selv om købervælger en dyrere forsikring, er sælger således alene forpligtet til at betalehalvdelen af præmien for den forsikring, som denne har tilbudt. Tegnerkøber omvendt en billigere forsikring, er sælger alligevel forpligtet til atbetale et beløb, der (mindst) svarer til halvdelen af den samlede præmieifølge det fremlagte tilbud, jf. Folketingstidende 1999-00, tillæg A, side4160.Baggrunden for, at sælgeren skal tilbyde at betale mindst halvdelen afforsikringspræmien, er, at det forekommer bedst stemmende med lovensgenerelle mål om en rimelig beskyttelse af begge parter, at køberen ogsælgeren som hovedregel deles om udgiften til forsikringen, jf. Folketings-tidende 1999-00, tillæg A, side 4156.Som nævnt har udvalget overvejet, om der kan være grundlag for at ladesælger betale forsamtligeudgifter ved ordningen, herunder hele forsik-ringspræmien. I givet fald skulle det være ud fra en betragtning om, at sæl-ger har størst fordel af ordningen, idet denne som nævnt frigøres for sinmangelshæftelse.Efter udvalgets opfattelse ville en sådan løsning imidlertid kunne opfattessom udtryk for, at ordningenaleneer fordelagtig for sælger, hvilket påingen måde er tilfældet. Køber opnår således en kaskolignende forsikringmed hensyn til eventuelle skader på ejendommen, som ikke (eller ikke medtilstrækkelig klarhed) fremgår af tilstandsrapporten, hvorfor også køber børbetale en del af de udgifter, som er forbundet med en sådan forsikrings-dækning. Dertil kommer, at en løsning, hvorefter sælger skulle betalesamtlige udgifter forbundet med ordningen, ville indebære en ikke ubety-delig risiko for, at mange sælgere helt ville fravælge huseftersynsord-ningen, fordi ordningen blev for dyr, og det finder udvalget ville væremeget uheldigt.

Udvalget har særskilt overvejet, om man bør indrette ordningen således, atsælger skal betale halvdelen af forsikringspræmien,uansethvilken forsik-ring (dyr eller billig) køber vælger at tegne.Det er imidlertid udvalgets opfattelse, at en sådan ordning i praksis vilskabe en uforudsigelig retstilstand for sælger, der i givet fald skulle bindesig til at betale halvdelen af en ukendt – og eventuelt meget høj – forsik-ringspræmie.Sammenfattende er det udvalgets opfattelse, at den gældende ordning,hvorefter sælger skal tilbyde at betale mindst halvdelen af præmien på detforsikringstilbud, som den pågældende har indhentet, bør opretholdes.4.7. Bygningsgennemgangen4.7.1. IndledningDette afsnit indeholder udvalgets overvejelser om den bygningssagkyn-diges bygningsgennemgang, som har til formål at afdække eventuelleskader ved ejendommen, herunder udvalgets overvejelser om, hvorvidt derkan være grundlag for at udvide bygningsgennemgangen til at omfatteyderligereundersøgelser end dem, som det i dag påhviler den bygnings-sagkyndige at undersøge, jf. afsnit 4.7.3.1.-4.7.3.3. nedenfor. I afsnit4.7.3.4. nedenfor har udvalget særskilt behandlet spørgsmålet om, hvorvidtbygningsgennemgangen bør udvides til også at omfatte radonundersøgelser.Indledningsvis gennemgås de regler mv., som gælder med hensyn tilbygningsgennemgangen, jf. afsnit 4.7.2.Det bemærkes, at selve beskrivelsen af de skader ved ejendommen, somden bygningssagkyndige konstaterer under sin gennemgang af ejendom-mens bygninger, er indeholdt i tilstandsrapporten. Udvalgets overvejelserom tilstandsrapporten og dennes nærmere udformning er gengivet i afsnit4.8. nedenfor, hvortil der henvises.

4.7.2. Gældende retDen tilstandsrapport, som sælger skal fremlægge for ejendommens køber,skal være udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, jf. LFFE § 4, stk.1. De nærmere regler om, hvordan den bygningsgennemgang, som dannergrundlag for tilstandsrapportens udarbejdelse, skal foretages, og hvilke for-hold den bygningssagkyndige nærmere skal undersøge, er fastsat i bekendt-gørelse nr. 1290 af 14. december 2009 om huseftersynsordningen.Bekendtgørelsen indeholder i §§ 14-18 regler om bygningsgennemgangen.Efter § 14, stk. 1, har bygningsgennemgangen til formål at afklare, i hvilketomfang den gennemgåede bygnings fysiske tilstand er ringere end tilstan-den i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Ved gennemgangenskal afdækkes skader eller tegn på skader, såsom brud, lækager, deforme-ringer, svækkelser, revnedannelser og ødelæggelser. Bygningsgennemgan-gen skal – medmindre andet aftales – være visuel med brug af enkle tek-niske hjælpemidler (håndredskaber) og orienterende målinger, menudendestruktive indgreb, jf. bekendtgørelsens § 15, 4. pkt.I tilknytning til bekendtgørelsens bestemmelser om bygningsgennem-gangen har Erhvervs- og Byggestyrelsen udarbejdet en håndbog til de be-skikkede bygningssagkyndige. Håndbogen, der løbende opdateres, indehol-der nærmere vejledning i bygningsgennemgangen og udarbejdelsen af til-standsrapporten.Som nævnt skal bygningsgennemgangen – medmindre andet aftales – værevisuel med brug af enkle tekniske hjælpemidler (håndredskaber) og orien-terende målinger, men uden destruktive indgreb. Det forhold, at der ikkeforetages destruktive indgreb, indebærer bl.a., at den bygningssagkyndigeikke ved gennemgangen har mulighed for at konstatere (alle) skjulte skader.Fravalget af destruktive indgreb baserer sig på en anbefaling indeholdt ibetænkning nr. 1276/1994 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fastejendom. Af betænkningen fremgår herom følgende:213

»Udvalget forudsætter, at den bygningssagkyndiges undersøgelseaf ejendommen på samme måde som ved udførelse af varmesynog ved PAR/FRI-konsulenternes besigtigelser foretages medbrug af håndredskaber og uden, at der foretages såkaldt destruk-tive indgreb i bygningen, dvs. uden at den bygningssagkyndigef.eks. skal bryde gulvbrædder op eller bore huller i vægge somled i undersøgelsen af en ejendom. Sådanne foranstaltninger villei langt de fleste tilfælde være ude af proportion, og tilstands-rapporten ville blive uforholdsmæssig dyr. Viser undersøgelsen,at der er en for den bygningssagkyndige kendelig risiko for fejl,der ikke kan afsløres ved den foretagne undersøgelse, skal detteimidlertid fremgå af rapporten.«Anbefalingen om fravalg af destruktive indgreb i betænkning nr. 1276/1994bygger på et notat udarbejdet af den daværende Bygge- og Boligstyrelse(optrykt i 1994-betænkningen side 136ff.). I notatet henvises til »PAR/FRI-ordningen«, som – forud for indførelsen af huseftersynsordningen – var enfrivillig husbesigtigelsesordning etableret af Praktiserende Arkitekters Råd(PAR) og Foreningen af Rådgivende Ingeniører (FRI), og som gik ud på attilbyde byggetekniske undersøgelser i forbindelse med ejerskifte.Af den daværende Bygge- og Boligstyrelses notat fremgår bl.a. følgende, jf.side 241-243:»PAR-FRI-ordningen har fungeret i knap 7 år og har i alt omfat-tet ca. 1.800 til 2.000 bygningsundersøgelser med rapport, ……Det er opfattelsen, at PAR/FRI-ordningen må betegnes som ef-fektiv, hvad angår de bygningsdele, som kan undersøges. Detvurderes, at over 90 pct. af fejl og mangler eller tegn derpå op-dages.Effektiviteten beror først og fremmest på de bygningssagkyndi-ges dygtighed, dvs. indsigt, erfaring og omhu. …Et særligt problem er skjulte skader i utilgængelige eller sværttilgængelige bygningsdele. … PAR/FRI-ordningen omfatter daheller ikke utilgængelige dele af bygningen. ……214

Under PAR/FRI-ordningen er de utilgængelige bygningsdele ik-ke blevet oplevet som et alvorligt problem ved ordningen,forudsat at det i tilstandsrapporten klart tilkendegives, hvilke deleder ikke er undersøgt. Denne oplysning giver køberen en in-formation om, hvilken risiko han skal tage eller skal søge omsattil et nedslag i købesummen, eller informationen kan benyttessom grundlag for særlige undersøgelser (destruktive indgreb) afde pågældende bygningsdele.…Det er tillige opfattelsen, at området for ikke-opdagelige skader(udviklingsskader) er lille.Samlet er det konklusionen, at PAR/FRI-ordningen viser, at derfor en pris af ca. 5.000 kr. for et almindeligt nyere parcelhus kanopnås en tilstandsrapport, der giver køber og sælger en rimeligsikkerhed for, at fejl og mangler og tegn på sådanne afdækkes ialle tilgængelige bygningsdele.Det er desuden konklusionen, at problemet utilgængelige (oghermed ikke-undersøgte) bygningsdele er af begrænset betydning(og ikke kan komme boligkøbere til skade, i det omfang enejerskifteforsikring eller en særlig forsikring mod skader i skjulteinstallationer dækker).«Som det fremgår, var det vurderingen, at 9 ud af 10 fejl og mangler villeblive konstateret, selv om der ikke foretages destruktive indgreb i bygnin-gen.Det forhold, at den bygningssagkyndige ikke må foretage destruktiveindgreb, er da heller ikke ensbetydende med, at skjulte skader slet ikkeopdages og registreres. Hvis der således er visuelt tilgængelige indikationerpå skader i konstruktioner, der i øvrigt er skjulte eller lukkede, vil denbygningssagkyndige således skulle anføre dette i tilstandsrapporten.Besigtigelsen af skjulte eller utilgængelige bygningsdele er nærmere be-skrevet i afsnit 5.04 i håndbogen for bygningssagkyndige.I håndbogen for bygningssagkyndige anbefales det, at bygningsgennemgan-gen i et vist omfang gennemføres ved en stikprøvevis udvælgelse afobservationsfelter eller bygningsdele, jf. afsnit 4.03.

I § 16 i bekendtgørelsen om huseftersynsordningen er angivet, hvilke for-hold den bygningssagkyndiges undersøgelseikkeskal omfatte. Bestemmel-sen har følgende ordlyd:»§ 16.Uden for bygningsgennemgangen falder1) bagatelagtige forhold, som ikke kan antages at påvirke byg-ningens brug eller værdi nævneværdigt,2) bygningsdele, der ikke kunne efterses, jf. § 15,3) bygningens funktionsforhold, udover hvad der omfattes af§ 14,4) bygningens lovlighed efter offentlige forskrifter, bortset fra å-benlyse overtrædelser af bygningslovgivningen,5) æstetiske og arkitektoniske forhold,6) påpegning af sædvanligt slid og ælde, som er normalt for byg-ninger af den pågældende alder,7) indretninger uden for selve bygningen, såsom vandstik,8) løsøre, såsom hårde hvidevarer, og9) bedømmelse af bygningens almindelige vedligeholdelsestil-stand.«Det forhold, at bygningsgennemgangen ikke omfatter indretninger uden forselve bygningen, indebærer bl.a., at den bygningssagkyndige ikke undersø-ger rør- og stikledninger mv., der er nedgravet på grunden, ligesom hellerikke f.eks. udendørs svømmebassiner, fritstående læmure og -hegn samtnedgravede olietanke mv. undersøges. Der henvises herom i øvrigt til afsnit4.6.2.12.1.2. ovenfor.Det forhold, at bygningsgennemgangen som udgangspunkt alene er visuel,og at der ikke må foretages destruktive indgreb, indebærer bl.a., at den byg-ningssagkyndiges undersøgelse af el-, gas- og vvs-installationer er yderstbegrænset. Om den bygningssagkyndiges undersøgelse af el-, gas- og vvs-installationer henvises til afsnit 4.6.2.2.2. og 4.6.2.3.2. ovenfor, hvor ogsåde retningslinjer, som følger af håndbogen for bygningssagkyndige, omundersøgelse af sådanne installationer er nærmere beskrevet.Endelig indeholder bekendtgørelsen om huseftersynsordningen detaljerederegler om det maksimale vederlag for huseftersyn, jf. bekendtgørelsens § 2,stk. 4, og bilag 1. Efter disse regler må prisen på et eftersyn af f.eks. et216

parcelhus på 100-199 m� opført i 1940 eller senere ikke overstige 7.176 kr.incl. moms (2010-niveau).4.7.3. Udvalgets overvejelser4.7.3.1. Destruktive indgrebSom anført i afsnit 4.7.2. ovenfor, var det ved huseftersynsordningensindførelse vurderingen, at 9 ud af 10 fejl og mangler ville blive konstateret,selv om der ikke foretages destruktive indgreb i bygningen.En mulighed for foretagelse af destruktive indgreb vil dog – i sammen-ligning med den visuelle bygningsgennemgang med brug af håndredskaber,som den bygningssagkyndige skal foretage efter gældende regler – alt andetlige give den bygningssagkyndige bedre muligheder for at afdække skjulteskader.Udvalget har på den baggrund overvejet, om der ved bygningsgennemgan-gen bør være en adgang for den bygningssagkyndige til at foretage destruk-tive indgreb.En fordel ved muligheden for foretagelse af destruktive indgreb vil være, atden bygningssagkyndige – i hvert fald i situationer, hvor der ertegnpå, atder foreligger en ikke synlig skade – vil få bedre mulighed for at afdækkeskaden og dens omfang. Dette vil alt andet lige give en større viden omejendommens tilstand og dermed et bedre grundlag for prisfastsættelsen afejendommen.Efter udvalgets opfattelse foreligger der imidlertid en række forhold, somtaler imod foretagelse af destruktive indgreb.For det første må det antages, at en helt generel pligt for den bygnings-sagkyndige til at foretage destruktive indgreb, uanset om der foreligger tegnpå en skade eller ikke, vil få karakter af en mere tilfældig stikprøvekontrol,217

hvor det i et ikke ubetydeligt omfang overlades til tilfældighederne, om enkonkret skjult skade konstateres. Desuden vil et destruktivt indgreb ikke – itilfælde, hvor der rent faktisk foreligger tegn på skade – nødvendigvisafdække den fulde skade eller dens fulde omfang.Dernæst vil visse destruktive indgreb, herunder ved destruktive indgreb if.eks. gas- og vvs-installationer, ikke kunne foretages af de bygningssag-kyndige, idet foretagelsen af sådanne indgreb forudsætter en særliguddannelse eller autorisation. Disse indgreb ville i givet fald derfor skulleforetages af f.eks. vvs-installatører, hvorved omkostningerne ved bygnings-gennemgangen ville øges ganske betydeligt.Dertil kommer, at foretagelsen af destruktive indgreb typisk vil medføreudgifter for sælger til udbedring. Herudover kan der ved foretagelsen af etdestruktivt indgreb ske skader på (andre) bygningsdele, og der måtte i givetfald tages stilling til, hvem der skulle afholde udgifterne til udbedring afsådanne skader.Udslagsgivende for, at udvalget efter en samlet vurdering herefter ikkefinder, at der bør tilvejebringes en almindelig adgang for den bygningssag-kyndige til at foretage destruktive indgreb, er imidlertid, at der ikke forelig-ger noget grundlag for at antage, at ikke langt de fleste skader og tegn påskader, jf. afsnit 4.7.2. ovenfor, skulle blive konstateret ved den bygnings-gennemgang, som foretages i dag, mens den tilbageværende risiko forskader dækkes over ejerskifteforsikringen. Der foreligger efter udvalgetsopfattelse herefter ikke et reelt behov for at indføre en adgang for denbygningssagkyndige til at foretage destruktive indgreb. Dertil kommer iøvrigt også, at en pligt for den bygningssagkyndige til at foretage destruk-tive indgreb kan fordyre tilstandsrapporten i et ikke ubetydeligt omfang.Udvalget har herefter overvejet, om det skal pålægges den bygningssagkyn-dige dels at beskrive, hvad det vil kræve at afdække et forhold, som ikkekan afdækkes uden et destruktivt indgreb, og dels at give oplysning om,hvad udgifterne til undersøgelse af det omhandlede forhold sædvanligvis218

vil være. En sådan pligt for den bygningssagkyndige ville i givet faldeventuelt kunne kombineres med en ændring af reglerne om sælgersmangelshæftelse, f.eks. således at sælgeren fortsat er ansvarlig over forkøber for forhold, som ikke kan afdækkes uden destruktive indgreb, menssælger frigøres for sin mangelshæftelse med hensyn til det pågældendeforhold, hvis denne lader det omhandlede forhold undersøge.Efter udvalgets opfattelse må det imidlertid antages, at det i praksis villevære vanskeligt præcist at afgrænse, i hvilke tilfælde den bygningssagkyn-dige i givet fald skulle fremkomme med de nævnte oplysninger. Alleredeefter gældende ret skal den bygningssagkyndige således angive i tilstands-rapporten, hvis der er visuelt tilgængelige indikationer på, at der foreliggeren skjult skade, og spørgsmålet er herefter, i hvilkeandretilfælde denbygningssagkyndige skulle oplyse om muligheden for skjulte skader.Er der således tale om, at sådanne oplysninger skal medtages med hensyntilalleskjulte eller utilgængelige bygningsdele, vil oplysningerne herom –ud over at optage en betydelig del af tilstandsrapporten, selv om der kon-kret ikke måtte foreligge tegn på skader – kunne skabe anledning til forvir-ring hos køber, der ville modtage en lang liste over priser på forskelligeundersøgelser for skjulte skader, som den pågældende eventuelt ville kunnekræve af sælger, at denne lader gennemføre. I langt de fleste tilfælde villesådanne yderligere undersøgelser formentlig ikke afdække skader, men hvisdet var tilfældet, ville retsvirkningen være, at skaden ikke er omfattet ejer-skifteforsikringen, ligesom køber vil være afskåret fra at gøre et krav gæl-dende over for sælger.Udvalget finder på den anførte baggrund ikke grundlag for at anbefale ensådan ordning.Med hensyn til sælgers fortsatte mangelshæftelse for skjulte skader, somikke er afdækket ved yderligere undersøgelser i form af destruktive indgreb,idet sælger har undladt at få de omhandlede forhold nærmere undersøgt,bemærker udvalget særskilt, at en sådan ordning ville fjerne det væsent-219

ligste incitament for sælger til at anvende huseftersynsordningen. Hellerikke køber ville have nogen umiddelbar fordel af ordningen, idet denne igivet fald ville skulle gøre et krav gældende direkte over for sælger fremfor at opnå dækning over ejerskifteforsikringen.Udvalget finder desuden anledning til at påpege, at sælger allerede i dagkonkret kan aftale med den bygningssagkyndige, at denne skal foretagebestemte destruktive indgreb med henblik på at afdække eventuelle skjulteskader ved ejendommen, jf. § 15, 4. pkt., i bekendtgørelsen om husefter-synsordningen.Med hensyn til særlige forhold, som typisk gør sig gældende forbestemtehustyper, vil sådanne forhold kunne inkluderes i en generel indledendebeskrivelse af den pågældende hustype. Om udvalgets overvejelser heromhenvises til afsnit 4.8.3.4. nedenfor.I tilknytning til spørgsmålet om den bygningssagkyndiges foretagelse afdestruktive indgreb har Forsikring & Pension foreslået, at den bygningssag-kyndige ved sin undersøgelse af bygninger med tegltag bør pålægges atløfte to tegl i nederste og næstnederste række af tegltaget, og at dette skalske minimum to steder på tagfladen. Den bygningssagkyndige skal endvi-dere beskrive konstruktionen og tilstedeværelsen af eventuelle skader.En undersøgelse som skitseret, der har til formål at afdække, hvordantagfodsamlingen er udført, foretages ikke i dag, hvor bygningsgennemgan-gen som anført ovenfor bygger på navnlig en visuel gennemgang. Undersø-gelsen er efter Forsikring & Pensions opfattelse imidlertid vigtig at foreta-ge, idet en række af de problemer med tegltage, som forekommer i dag,herved vil blive afdækket. Hvis det konkret ikke måtte være muligt for denbygningssagkyndige at løfte teglstenene, skal den bygningssagkyndige an-give årsagen hertil. Der ligger således ikke i forslaget en forpligtelse for denbygningssagkyndige til at foretage destruktive indgreb i bygningen af ensådan karakter, at der efterfølgende skal ske udbedring af forholdet.

De bygningssagkyndige medlemmer af udvalget har oplyst, at det i mangetilfælde ikke vil være praktisk muligt at foretage de af Forsikring & Pensionforeslåede (supplerende) undersøgelser af tegltage.Efter udvalgets opfattelse bør det fastholdes, at bygningsgennemgangen ba-serer sig på en visuel gennemgang af ejendommen og med brug af enklehåndredskaber. Udvalget finder endvidere, at der ikke bør indføres konkretebygningsundersøgelser, som i mange tilfælde ikke i praksis vil kunne indfø-res. En gennemførelse af forslaget ville kunne medføre, at den bygnings-sagkyndige, når det ikke er muligt at løfte en eller flere teglsten, efter om-stændighederne måtte karaktergive forholdet med »UN«, hvorved købersretsstilling over for ejerskifteforsikringsselskabet og/eller den bygningssag-kyndige ville blive forringet. Udvalget finder på den anførte baggrund, atForsikring & Pensions forslag ikke bør gennemføres.4.7.3.2. StikprøvekontrolSom anført i afsnit 4.7.2. ovenfor anbefales det i håndbogen for byg-ningssagkyndige, afsnit 4.03, at bygningsgennemgangen i et vist omfanggennemføres ved en stikprøvevis udvælgelse af observationsfelter ellerbygningsdele, og i praksis foregår den bygningssagkyndiges gennemgangaf en ejendom da også sådan, at undersøgelserne af de enkelte bygningsdelei et ikke ubetydeligt omfang udføres stikprøvevist.Udvalget har overvejet, om den stikprøvevise undersøgelsesform, som byg-ningsgennemgangen i et vist omfang bygger på, bør ændres, således at denbygningssagkyndige afskæres fra at begrænse sin undersøgelse til at udvæl-ge observationsfelter og bygningsdele stikprøvevist.Efter udvalgets opfattelse må bygningsgennemgangen imidlertid nødven-digvis i et vist omfang bero på stikprøvevise undersøgelser, idet byg-ningsgennemgangen, hvis den bygningssagkyndige skulle undersøge f.eks.samtlige klinker på et badeværelse el.lign., selv om der ikke konkret er tegn

på skader eller risiko herfor, ville blive uforholdsmæssig tidskrævende ogdermed også uforholdsmæssig dyr.På den anførte baggrund finder udvalget ikke, at den omhandlede anbe-faling i håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige bør ændres således,at bygningsgennemgangen ikke i noget tilfælde må gennemføres stikprøve-vist.Udvalget kan naturligvis ikke udelukke, at visse dele af bygningsgennem-gangenikkebør kunne foretages som en stikprøvevis undersøgelse. Det erimidlertid udvalgets opfattelse, at udvalget ikke er et egnet forum forovervejelser om konkrete, byggeteknisk begrundede ændringer af håndbo-gen for bygningssagkyndige. En sådan tilpasning bør – på samme mådesom andre tilpasninger af håndbogens anbefalinger – foretages på grundlagaf en løbende dialog mellem Erhvervs- og Byggestyrelsen og de relevantebrancheorganisationer mv.4.7.3.3. Udvidet bygningsgennemgangSom led i udarbejdelsen af Realdanias rapport »Huseftersyn – plus, minus tiår – set med forbrugerøjne«, blev ca. 1.000 boligejere bl.a. spurgt om, hvorvigtigt det er for dem, at huseftersynetudvidesmed en række nærmereangivne undersøgelser, jf. rapportens side 96-99.Over 75 pct. af de adspurgte betragter ifølge rapporten oplysninger omfølgende forhold som vigtige eller meget vigtige: Miljøbelastninger påejendommen og nærmeste omgivelser (forurening af grund, lugt-, støjgenermv.), funktionen af el- og vvs-installationer (el-systemer og varmeanlægmv.), installationer og indretninger uden for bygningen (f.eks. kloak ogdræn) og ulovligt opførte bygninger mv., mens 50-75 pct. af de adspurgtebetragter oplysninger om udendørsanlæg (f.eks. olietank og swimmingpool)og ejendommens indeklima som vigtige eller meget vigtige.

I lyset af bl.a. denne opinionsundersøgelse har udvalget overvejet mulig-heden for at lade bygningsgennemgangen omfatte flere forhold end eftergældende ret.Om disse overvejelser skal udvalget indledningsvis anføre, at den byg-ningsgennemgang, som foretages, nødvendigvis må have meget tæt tilknyt-ning til spørgsmålet om forsikringsdækning og sælgers fritagelse for man-gelshæftelse, jf. afsnit 4.6.2.1. ovenfor.Det er således ikke hensigtsmæssigt, at nye og mere omfattende under-søgelser gøres til en del af bygningsgennemgangen, medmindre det samti-dig er muligtentenat forsikringsdække den tilbageværende risiko for skjul-te skadereller– hvis en sådan forsikringsdækning generelt er udelukket –at indføre en undtagelse fra huseftersynsordningens udgangspunkt om, atsælger frigøres fra sin mangelshæftelse.Sidstnævnte mulighed – dvs. at indføre en undtagelse fra huseftersyns-ordningens udgangspunkt om, at sælger frigøres fra sin mangelshæftelse –er efter udvalgets opfattelse uacceptabel, idet hele formålet med ordningenhar været – og også fremoverbørvære – at indrette de civilretlige regler påen sådan måde, at sager mellem køber og sælger om mangler ved fastejendom i videst muligt omfang undgås.Spørgsmålet er herefter, om det er muligt at forsikringsdække den tilbage-værende risiko for skjulte skader. Udvalgets behandling af dette spørgsmåler gengivet i afsnit 4.6.2. og 4.6.3. ovenfor, i hvilken sammenhæng udval-get også har overvejet spørgsmålet om eventuelle udvidelser af bygnings-gennemgangen.El-installationer er ét af de områder, som en stor del af forbrugerne ifølgeRealdanias rapport gerne ser nærmere undersøgt under bygningsgennem-gangen, jf. afsnit 4.6.2.2.3. ovenfor, og som anført i afsnit 4.6.3. er et flertali udvalget [alle udvalgets medlemmer bortset fra Anders Palmkvist og PeterSass] af den opfattelse, at forslaget om el-dækning og de yderligere byg-223

ningsundersøgelser, som vil være en forudsætning for en sådan dækning,bør gennemføres. Det samme gælder med hensyn til forslaget om en særligfugtdækning og de yderligere fugtmålinger, som vil være en forudsætningfor en sådan dækning. Der henvises herom i øvrigt til afsnit 4.6.2.4.3. og4.6.3. ovenfor.For så vidt angår spørgsmålet om undersøgelse af kloakker som led ihuseftersynsordningen ville en sådan undersøgelse ikke kunne foretages afde bygningssagkyndige. Der ville derimod blive tale om tv-undersøgelseforestået af en autoriseret kloakmester eller certificeret tv-inspektør.Dansk Byggeri har i en henvendelse af 8. maj 2007 til Justitsministerietopfordret til, at spørgsmålet om tv-inspektion af kloakker indgår i udvalgetsovervejelser om udvidelse af huseftersynsordningen, jf.bilag 6til betænk-ningen.Som anført i afsnit 4.6.2.12.1. ovenfor, vil prisen på en tv-undersøgelse afen ejendoms kloakker, når disse ikke er selvrensende, være i størrelsesor-denen 6.500 kr. Der vil således blive tale om enfordoblingaf de udgifter,som er forbundet med at få udarbejdet en tilstandsrapport.Efter udvalgetsflertalsopfattelse [alle udvalgets medlemmer bortset fraGro Charlotte Andersen] vil en udgift på 6.500 kr. til tv-inspektion afkloakker samt dækning af skader på sådanne over ejerskifteforsikringenfordyre den samlede huseftersynsordning i et sådant omfang, at ordningenefter flertallets bedste vurdering fremover risikerer at blive fravalgt afmange sælgere, og det finder flertallet ikke acceptabelt.En undersøgelse af kloakkerne ville i øvrigt også forudsætte, atflereaktørerinddrages i bygningsgennemgangen. Dette ville i givet fald have somkonsekvens, at en forbruger, der ønsker at klage, må gøre ansvar gældendeover for flere forskellige aktører. Dette forhold kan meget vel gøreordningen mere kompliceret, herunder også i relation til ordningensadministration, hvilket efter udvalgets opfattelse kan tale imod at udvide224

bygningsgennemgangen med yderligere undersøgelser, som ikke kan fore-tages af de bygningssagkyndige.Flertallet kan af de anførte grunde ikke anbefale, at undersøgelse af stikled-ninger, herunder kloakker, gøres til en del af huseftersynsordningen. Derhenvises herom i øvrigt til afsnit 4.6.2.12.1.3. ovenfor.Udvalgetsmindretal[Gro Charlotte Andersen] er af den opfattelse, at detud fra miljøhensyn findes meget betænkeligt at undlade tv-undersøgelse afstikledninger (kloakker) som led i huseftersynsordningen. Der henvisesherom i øvrigt til afsnit 4.6.2.12.1.3. ovenfor.For så vidt angår yderligere undersøgelser af varme-, gas- og vvs-installationer som led i bygningsgennemgangen har udvalget svært ved atpege på, hvilke yderligere undersøgelser det i givet fald ville være relevantog praktisk muligt at foretage. Det bemærkes herved, at undersøgelse aff.eks. et varmeanlægs funktion vil forudsætte, at anlægget er tændt, hvilketofte ikke er tilfældet i sommerhalvåret, mens undersøgelse af f.eks. et gas-fyr vil medføre, at bygningsgennemgangen ikke længere vil kunne foreta-ges alene af en bygningssagkyndig, men derimod vil skulle suppleres afsærskilte undersøgelser foretaget af andre sagkyndige, og sådanne yderlige-re undersøgelser vil – på samme måde som særskilte undersøgelser af f.eks.kloakken – naturligvis fordyre bygningsgennemgangen og dermed densamlede ordning.Dertil kommer, at Forsikring & Pension har foreslået udvidelse afejerskifteforsikringen med en vvs-dækning,udenat der foretages yderligereundersøgelser af varme-, gas- og vvs-installationer, jf. afsnit 4.6.2.3.ovenfor, og der kan derfor stilles spørgsmålstegn ved, om der overhovedeter behov for at udbygge bygningsgennemgangen med sådanne supplerendeundersøgelser.

Efter en samlet vurdering er det herefter udvalgets opfattelse, at bygnings-gennemgangenikkebør udvides til også at omfatte supplerende undersøgel-ser af varme-, gas- og vvs-installationer.For så vidt angår en nærmere miljøteknisk undersøgelse af, om en grund erforurenet, er sådanne undersøgelser meget bekostelige (i størrelsesordenen5-40.000 kr.), hvilket i værste fald ville kunne indebære en mangedoblingaf prisen på bygningsgennemgangen. Allerede af den grund kan udvalgetikke anbefale, at huseftersynsordningen udvides med sådanne miljøtekniskeundersøgelser. Dertil kommer i øvrigt også, at det er landets regioner, derhar ansvaret for at kortlægge, eventuelt gennem tekniske undersøgelser,forurenede grunde i Danmark, jf. § 3, stk. 1, i jordforureningsloven.Sammenfattende er det herefter udvalgets flertals opfattelse, at dengennemgang, der i dag foretages af de bygningssagkyndige som led ihuseftersynsordningen, ikke bør udvides til at omfatte undersøgelser afyderligere forhold, når bortses fra de yderligere undersøgelser, som ved engennemførelse af forslaget om el-dækning og en særlig fugtdækning vilskulle foretages, jf. afsnit 4.6.2.2.3. og 4.6.2.4.3. ovenfor. Om udvalgetsovervejelser om at udvide bygningsgennemgangen med en nærmere under-søgelse af radon henvises til afsnit 4.7.3.4. straks nedenfor.4.7.3.4. Radonundersøgelser4.7.3.4.1. IndledningUdvalget har overvejet, om der som led i bygningsgennemgangen børindføres en undersøgelse af bygningens radonkoncentration. I afsnit4.7.3.4.2. og 4.7.3.4.3. nedenfor er der redegjort nærmere for henholdsvisproblemstillingen om radon i boliger og gældende ret på området, mensudvalgets overvejelser er indeholdt i afsnit 4.7.3.4.4.

4.7.3.4.2. Radon i boligerErhvervs- og Byggestyrelsen har til brug for udvalgets overvejelser omradon i boliger udarbejdet et notat om problemstillingen. Notatet er optryktsombilag 7til betænkningen.Af Erhvervs- og Byggestyrelsens notat fremgår bl.a., at radon er en kræft-fremkaldende luftart, der dannes i undergrunden, og som herfra kan sive opi ikke-radonsikrede bygninger. I den forbindelse er ikke-radonsikrede enfa-milieshuse – navnlig enfamilieshuse uden kælder – særligt udsatte.Indholdet af radonkoncentrationen i luften angives i enheden Bq/m3 (bec-querel pr. kubikmeter).Det har i mange år været kendt, at radon er en kræftfremkaldende luftart,hvorfor Erhvervs- og Byggestyrelsen (tidligere Bygge- og Boligstyrelsenunder Boligministeriet) og Statens Institut for Strålebeskyttelse da ogsåsiden 1987 har informeret om problemstillingen til en bred kreds af perso-ner.I 1998 blev der i bygningsreglementet indført krav om, at alt nybyggeri skalradonsikres, jf. reglementets kapitel 6.3.3.2. Der blev ikke i tilknytninghertil fastsat en specifik grænse for det maksimale indhold af radon, mendet blev anbefalet, at indeklimaet i bygninger bør have et radonindhold påunder 200 Bq/m3. For så vidt angår byggeri opført før 1998 blev derindføjet en anbefaling om, at der i bygninger, der har et radonindhold påmellem 200 og 400 Bq/m3, bør iværksættes enkle og billige tiltag for atsænke radonindholdet, mens der i bygninger med et radonindhold på mereend 400 Bq/m3 bør iværksættes mere effektive forbedringer.I 2001 gennemførte Statens Institut for Strålebeskyttelse en undersøgelse afradonforekomsten i danske boliger. Undersøgelsen omfattede godt 3.000enfamilieshuse bygget før 1998, hvor kravet om radonsikring blev indført.Som led i undersøgelsen blev de (tidligere) 275 kommuner opdelt i fem227

klasser efter radonindholdet i boligerne. I 24 af kommunerne blev detvurderet, at mere end 10 pct. af enfamilieshusene havde et radonindholdover 200 Bq/m3. Den gennemsnitlige radonkoncentration i de undersøgteenfamilieshuse blev målt til 59 Bq/m3, mens den højeste radonkon-centration blev målt til 600 Bq/m3.Med udgangspunkt i undersøgelsen fra 2001 har Statens Institut for Stråle-beskyttelse oplyst Erhvervs- og Byggestyrelsen om, at ca 350.000 enfami-lieshuse har et radonindhold over 100 Bq/m3.På baggrund af den danske undersøgelse foretaget i 2001 samt udenlandskeanalyser er det Statens Institut for Strålebeskyttelses vurdering, at radonfo-rekomsten i danske boliger er en medvirkende årsag til omkring 9 pct. årligtaf alle nye lungekræfttilfælde i Danmark, hvilket svarer til omkring 300tilfælde pr. år.Risikoen for lungekræft ved udsættelse for luftarten radon er ca. 25 gangestørre for rygere end for personer, som aldrig har røget. Det skønnes i denforbindelse, at ca. 250 af de i alt 300 nye lungekræfttilfælde årligt fore-kommer hos rygere, mens de resterende ca. 50 kræfttilfælde forekommerhos ikke-rygere.WHO og de nordiske strålemyndigheder har i september 2009 offentlig-gjort nye anbefalinger om, at bygninger bør have et radonindhold på under100 Bq/m3.På baggrund af disse nye anbefalinger vil Erhvervs- og Byggestyrelsen iforbindelse med en ændring i 2010 af det gældende bygningsreglementfastsætte krav om, at det ved opfyldelse af kravet om radonsikring skalsikres, at radonindholdet i nybyggeri ikke overstiger 100 Bq/m3. Der vilmed andre ord blive indført en egentlig grænseværdi for radonindholdet iboliger. Det vil i bygningsreglementet endvidere blive anbefalet, at der ieksisterende byggeri – dvs. byggeri opført før ikrafttræden af det nyebygningsreglement – med et radonindhold på mellem 100 og 200 Bq/m3228

iværksættes enkle og billige tiltag for at sænke radonniveauet (f.eks.reparation af utætheder i fundamentet og/eller forøgelse af ventilationen),mens der i eksisterende byggeri med et radonindhold på over 200 Bq/m3iværksættes mere effektive forbedringer (f.eks. etablering af radonsugunder bygningen). Etablering af et radonsug koster mellem 30-50.000 kr.Det fremgår af Erhvervs- og Byggestyrelsens notat om radon endvidere, atStatens Institut for Strålebeskyttelses hjemmeside på internettet indeholderoplysninger om, hvordan en radonmåling bør foretages. Det fremgår herafbl.a., at radonkoncentrationen i en bolig kan variere meget inden for et døgnog fra årstid til årstid. Hvis en måling skal udgøre grundlaget for envurdering af behovet for radonsikring anbefales det derfor, at den foretagesover mindst 2 måneder i fyringssæsonen, hvor udluftningen er mindre end isommerhalvåret, og at der foretages måling i to opholdsrum, som benyttesflere timer dagligt. I boliger med flere etager bør der endvidere foretagesmåling på hver enkelt etage.Af Statens Institut for Strålebeskyttelses hjemmeside på internettet fremgårendvidere, at den såkaldte sporfilmsmetode er den mest enkle og bedstemålemetode for sådanne langtidsmålinger. Sporfilmene (radon-dosime-trene) sendes normalt ud med brevpost fra et målelaboratorium og placeresi de pågældende rum. Efter måleperiodens afslutning returneres sporfil-mene til målelaboratoriet med henblik på en nærmere analyse af målere-sultatet og rapportering tilbage til rekvirenten. Statens Institut for Strålebe-skyttelse har i den forbindelse henvist til den metodebeskrivelse, som densvenske strålebeskyttelsesmyndighed (SSM) har udarbejdet. Ifølge dennemetodebeskrivelse anbefales det, at der måles over 3 måneder, og det er etkrav, at beboerne skriftligt bekræfter, at den medfølgende instruktion erfulgt i måleperioden.Erhvervs- og Byggestyrelsen har kendskab til en 7-dages måling, der be-nyttes i USA. Det er imidlertid usikkert, om denne målemetode giver et ret-visende billede af radonindholdet, og der foreligger i øvrigt ikke nærmereoplysninger om den omhandlede målemetode.229

Man kan på nettet købe et udstyr til radonmåling fra godt 300 kr. pr. måle-instrument. Som anført ovenfor, bør der imidlertid opsættes flere målein-strumenter, herunder måleinstrumenter på hver etage.4.7.2.4.3. Gældende retHvorvidt en forekomst af radon udgør en retlig relevant mangel i forholdetmellem sælger og køber, beror ifølge retspraksis altid på en konkret vur-dering af en række forhold, herunder ejendommens alder, beliggenhed ogbygningsmåde samt købsaftalens konkrete indhold, herunder prisen, ogomstændighederne ved aftalens indgåelse, jf. afsnit 4.5.1.3. ovenfor.Der blev for første gang i 1998 introduceret et krav i bygningsreglementetom radonsikring af nybyggeri. Det må på den baggrund antages, at mang-lende radonsikring af bygninger opført før 1998 ikke vil udgøre en retligrelevant mangel, medmindre der i købsaftalen er konkrete holdepunkter fordet modsatte, hvorimod manglende radonsikring af bygninger opført efter1998 efter omstændighederne vil kunne udgøre en retlig relevant mangel.Med den af Erhvervs- og Byggestyrelsen annoncerede introduktion i 2010af et (yderligere) krav om, at radonindholdet i nybyggeri ikke må overstige100 Bq/m3, må det endvidere antages, at en konstatering af, at denne græn-se er overskredet, efter omstændighederne også vil kunne udgøre en retligrelevant mangel ved ejendomme opført efter kravets indførelse, idet eneventuel foretaget radonsikring har været utilstrækkelig.Som anført i afsnit 4.7.2. ovenfor, har den bygningssagkyndiges bygnings-gennemgang til formål at afklare, i hvilket omfang den gennemgåede byg-nings fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygnin-ger af samme alder, jf. § 14 i bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december2009. Ved gennemgangen skal afdækkes skader eller tegn på skader, såsombrud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser og ødelæggelser.Bygningsgennemgangen skal – medmindre andet aftales – være visuel med

brug af enkle tekniske hjælpemidler (håndredskaber) og orienterende må-linger, menudendestruktive indgreb, jf. bekendtgørelsens § 15, 4. pkt.De bygningssagkyndige foretager ikke i dag i forbindelse med bygnings-gennemgangen målinger af radonkoncentrationen. Der foretages heller ikke– for så vidt angår bygninger opført efter 1998 – en særskilt undersøgelseaf, om bygningen er behørigt radonsikret. I langt de fleste ville en sådanundersøgelse da også være udelukket, idet radonsikringen typisk er en delaf bygningens fundament.Ifølge pkt. 2 i bilag til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dæk-ningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbe-skyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. dækker ejerskiftefor-sikringen udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygnin-gerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygningereller bygningsdele. Ved »skade« forstås brud, lækage, deformering, svæk-kelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen,der nedsætter bygningernes værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forholdtil tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god ved lige-holdelsesstand.Der foreligger kun én enkelt afgørelse, hvor ankenævnet for Forsikring hartaget specifikt stilling til spørgsmålet om radon. I afgørelse af 10. april2007 (sagsnr. AK 66.707) udtalte nævnet, at manglende radonværn i enbyg-ning opført efter ændringen af bygningsreglementet i 1998 ikkei sigselvudgør en dækningsberettigende forsikringsbegivenhed. Herefter, ogidet klager efter de foretagne radonmålinger ikke havde sandsynliggjort, atforholdet udgør en skade eller indebærer nærliggende risiko for, at skade vilopstå på de forsikrede bygningsdele, kunne klagen ikke tages til følge.Det kan efter udvalgets opfattelse ikke på grundlag af den ovenfor refere-rede ankenævnskendelse udelukkes, at der fremover vil kunne opstå tilfæl-de, hvor radonindhold i en bygning har en sådan udbredelse eller inten-sitet, at forholdet må anses fori sig selvat udgøre en dækningsberettigende231

skade. Det vil efter omstændighederne kunne være tilfældet, hvis det i denkonkrete sag må lægges til grund, at der er tale om»… andre fysiskeforhold i bygningen, der nedsætter bygningernes værdi eller brugbarhednævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder ialmindelig god vedligeholdelsesstand«,jf. pkt. 2 i bilaget til bekendtgørel-sen om ejerskifteforsikringens dækningsomfang.4.7.2.4.4. Udvalgets overvejelserUdvalget skal indledningsvis bemærke, at den for udvalget præsenteredeproblemstilling om radonforekomster i danske boliger er meget alvorlig,herunder navnlig i lyset af de 300 årlige lungekræfttilfælde, som radonfore-komsten skønnes at være en medvirkende årsag til.Efter udvalgets opfattelse er det samtidig væsentligt at være opmærksompå, at problemstillingen knytter sig tilalleboliger, herunder ikke mindst tilde boliger, hvor radonforekomsten – uden at beboerne er klar over det – ermeget høj, men som ikke sættes til salg, eller hvor der i forbindelse med eteventuelt salg ikke udarbejdes en tilstandsrapport.Det er efter udvalgets opfattelse endvidere væsentligt at være opmærksompå, at netop fordi problemstillingen om radon knytter sig til alle boliger,kan et eventuelt krav om undersøgelse af radonforekomsten som led i til-standsrapportens udarbejdelse først pålangsigt antages at ville have effekt.Man må herved have for øje, at »kun« ca. 50.000 ejendomme vil blive un-dersøgt årligt, hvilket svarer til ca. 2 pct. af den samlede boligmasse, jf.herved afsnit 4.6.2.2.3. ovenfor.Om de omkostninger, der vil være forbundet med en bygningssagkyndigsundersøgelse af radonforekomst som led i bygningsgennemgangen, er detudvalgets bygningssagkyndige medlemmers skøn, at disse omkostninger vilbeløbe sig til i størrelsesordenen 2.500 kr. incl. moms. I skønnet er det bl.a.indgået, at det – eftersom måleinstrumenterne skal være opstillet i bygnin-gen over en længere periode – vil være nødvendigt med flere besøg på ejen-232

dommen. Med andre ord vil et krav om foretagelse af radonundersøgelserfordyre prisen på tilstandsrapporten ganske betragteligt.Det er som nævnt i dag ikke muligt at foretage en undersøgelse af radon-forekomst »på stedet« – målingerne skal derimod ifølge de nuværendeanbefalinger fra de danske og svenske strålemyndigheder foretages overflere måneder. Dette forhold udelukker efter udvalgets opfattelse i praksiset eventuelt krav om radonmålinger som led i tilstandsrapportens udar-bejdelse, idet salgsprocessen alene på grund af disse målinger ville bliveforsinket i 2-3 måneder.Dertil kommer – netop fordi at målingerne ikke kan foretages på stedet afden bygningssagkyndige – risikoen for, at de målinger, som i givet faldforetages, ikke bliver retvisende for det »normale« radonniveau i bygnin-gen. Måleresultaterne vil således komme til at afhænge bl.a. af brugen afden undersøgte bygning i måleperioden, hvorfor der fra sælgers eller andresside – f.eks. ved at sikre en god ventilation af de undersøgte rum i måle-perioden – vil kunne ske påvirkning af det endelige måleresultat.Af de ovenfor anførte grunde kan udvalgetikkeanbefale, at der stilles kravom, at der som led i tilstandsrapportens udarbejdelse skal foretages radon-målinger. Måtte det senere hen blive muligt at foretage de omhandlederadonmålinger »på stedet« således,atsalgsprocessen ikke forlænges,atderikke kan ske påvirkning af måleresultatet, ogatde omkostninger, der erforbundet med målingernes foretagelse, kan holdes på et beskedent niveau,bør det derimod genovervejes, om sådanne målinger skal foretages som ledi huseftersynsordningen. Eventuelle senere overvejelser herom må imidler-tid forudsætte, at sælger i givet fald frigøres for sin eventuelle hæftelse formanglende radonværn og/eller et radonniveau over et vist niveau, og – i til-knytning hertil – at der kan opnås dækning over ejerskifteforsikringen medhensyn til de omhandlede forhold.Udvalget har herefter overvejet, om oplysninger om radonproblemstillingenkan indarbejdes i de generelle hustypebeskrivelser, som udvalget har stillet233

forslag om nedenfor i afsnit 4.8.3.4. Som anført i dette afsnit er det udval-gets opfattelse, at de forståelsesvanskeligheder med hensyn til huseftersyns-ordningens sammenligningsgrundlag, som mange forbrugere ifølge Realda-nias rapport »Huseftersyn – plus, minus ti år – set med forbrugerøjne« har, iet vist omfang vil kunne imødegås ved, at tilstandsrapporten vedlægges engenerel beskrivelse af de væsentligste karakteristika ved den hustype, somtilstandsrapporten angår.En indarbejdelse af generelle oplysninger om radon i de nævnte hustype-beskrivelser ville efter udvalgets opfattelse imidlertid nødvendiggøre, at deti relation tilalleboliger opført før det tidspunkt, hvor det nye krav om, atradonniveauet ved nybyggeri ikke må overstige 100 Bq/m3, træder i kraft,skal angives, at der foreligger en potentiel risiko for, at radonniveauet iejendommen overstiger 100 Bq/m3. En sådan helt generel »advarsel« irelation til stort set hele den eksisterende bygningsmasse findes efter udval-gets opfattelse ikke hensigtsmæssig.4.8. Tilstandsrapporten4.8.1. IndledningDette afsnit indeholder udvalgets overvejelser om den tilstandsrapport, somden bygningssagkyndige skal udarbejde som led i huseftersynsordningen.Udvalget skal indledningsvis bemærke, at udvalget ikke har drøftet denpræcise udformning af tilstandsrapporten, idet andre, herunder kommunika-tionseksperter, vurderes at have bedre indsigt heri. Udvalget har derimoddrøftet en række mere principielle spørgsmål om tilstandsrapportensoverordnede struktur og indhold, herunder det i rapporten anvendtekaraktersystem, og spørgsmål om eventuelle udvidelser af tilstandsrap-portens indhold, herunder med f.eks. oplysninger om overslag overudbedringsomkostninger, generelle hustypebeskrivelser og bygningsdelesforventede restlevetid. Der henvises herom til afsnit 4.8.3.1.-4.8.3.5.nedenfor.234

ForklaringSkader, som ikke har indflydelse på bygningsdelens eller byg-ningens funktion, og som ikke vil udvikle sig yderligere. Det vilsige, at skaden ikke forværres med tiden. Men hvis den ikke om-tales, kan den give anledning til usikkerhed med hensyn til be-dømmelsen af huset.Eksempler (eksemplerne er kun vejledende og ikke normgiven-de):•Sætnings- og stabilitetsrevner, der er opstået i forbindelsemed bygningens opførelse eller kort tid herefter og skønnesat være i ro•Fine netrevner i sokkelpuds (udtørringsrevner)•Fine revner (der ikke skyldes sætnings- og/eller stabilitets-revner)•Kalkspringere i mursten•Revner i letbeton indervægge, som ikke fortsætter videre ikonstruktionen og ikke skyldes sætnings- og/eller stabili-tetsrevner•Slidte og skjoldede gulve•Defekter på dørplader (huller)•Væg, der er skæv•Overfladerust på VVS installationerK2: Alvorlige skaderDefinitionBeskriver skader, som medfører, at bygningsdelens funktionsvigter inden for overskuelig tid. Dette vil ikke medføre skaderpå andre bygningsdele.ForklaringSkaden er så alvorlig, at en bygningsdels funktion vil svigteinden for overskuelig tid. Dette vil ikke medføre skader på andrebygningsdele og/eller på personer.Eksempler (eksemplerne er kun vejledende og ikke normgiven-de):•Sætnings- og stabilitetsrevner der ikke skønnes at være i ro,men som ikke vurderes at give anledning til skader på andrebygningsdele•Nedbrudte trækonstruktioner uden risiko for skader på an-dre bygningsdele•Nedbrudte døre eller vinduer237

For så vidt angår udtrykket »inden for overskuelig tid«, som anvendes veddefinitionen af karaktererne K2 og K3, fremgår det af håndbogen, atoverskuelig tid er det tidsrum, inden for hvilket den bygningssagkyndigekan vurdere, om bygningsdelens funktion vil svigte. I vurderingen skalindgå, om der vil skulle sættes ind med særligt omfattende vedligeholdel-sesarbejder eller andre forbyggende foranstaltninger.Ifølge Ankenævnet for Huseftersyns praksis må »inden for overskuelig tid«– i hvert fald i relation til nedslidte tage, som en meget stor del af anke-nævnets sager vedrører – anses som indtræden af funktionssvigt af denpågældende bygningsdel inden for måske 2-3 år, jf. herved Ankenævnet forHuseftersyns årsberetning for 2003, hvoraf bl.a. følgende fremgår:»I henhold til Bekendtgørelse om huseftersynsordningen § 9 harbygningsgennemgangen til formål at afklare, i hvilket omfangden gennemgåede bygnings fysiske tilstand er ringere end tilstan-den i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Ved gennem-gangen skal også afdækkes nærliggende risiko for skader, hvisder ikke sættes ind med særlig omfattende vedligeholdsarbejdereller andre forebyggende foranstaltninger.I bekendtgørelsens § 11 nr. 6 anføres, at sædvanligt slid og ælde,som er normalt for bygninger af den pågældende alder, falder u-den for bygningsgennemgangen. Denne formulering forleder no-gen til at tro, at såfremt tagets sædvanlige levetid er udløbet, skaldet nedslidte tag ikke omtales i tilstandsrapporten.Det er imidlertid en misforståelse. Hvis et tag er nedslidt, såledesat det, selvom det endnu er tæt, for en bygningssagkyndig måvære en realistisk mulighed, at det når som helst kan blive utæt,men at der på den anden side også er mulighed for, at det kan240

holde tæt i endnu måske 2-3 år, skal dette bemærkes i tilstands-rapporten.«Tilstandsrapporten indeholder endvidere mulighed for, at den bygningssag-kyndige i forbindelse skadesbeskrivelsen kan anvende noter til nærmereuddybning af de konstaterede skader, disses omfang og skadesårsag.Brugen af noter er ikke obligatorisk, idet det i hvert enkelt tilfælde er op tilden bygningssagkyndige at vurdere, om brug af en note er nødvendig medhenblik på, at skadesbeskrivelsen vil blive forstået korrekt af brugerne aftilstandsrapporten. Om anvendelsen af noter fremgår af håndbogen for byg-ningssagkyndige, at det – selv om der ikke gælder et udtrykkeligt krav her-om – stærkt anbefales, at der under »Registrering og note« oplyses, om enstørre bygningsdel trænger til reparation som følge af nærliggende risikofor skade, jf. håndbogens afsnit 6.10.Ifølge LFFE § 4, stk. 1, 2. pkt., skal tilstandsrapporten være udarbejdet ellerfornyet mindre end 6 måneder før den dag, hvor køber modtager rapporten.I forbindelse med fornyelse af en ny tilstandsrapport afgør den bygnings-sagkyndige, i hvilket omfang en fornyet bygningsgennemgang er nødven-dig, og hvilket formindsket vederlag der skal betales, jf. § 21 i bekendt-gørelse nr. 1290 af 14. december 2009 om huseftersynsordningen.4.8.3. Udvalgets overvejelser4.8.3.1. Karaktersystemet og angivelse af udbedringsudgifterAf Realdanias rapport »Huseftersyn – plus, minus ti år – set med forbruger-øjne« fremgår bl.a., at 78 pct. af respondenterne i den opinionsundersøgel-se, som blev foretaget som led i rapportens udarbejdelse, er overvejendeeller helt enige i, at den nuværende karakterskala er logisk, og at de – efteregen opfattelse – forstår forskellene mellem de enkelte karakterer.Af rapporten fremgår dog samtidig, at den gennemførte analyse viser, atmange tilsyneladende ikke har forståetdetaljernei karaktersystemet. Mens241

K3-skaderne af langt de fleste betragtes som de mest alvorlige, herundersom grund til at fravælge huset, betragtes K2-skaderne som mindrebetydende, og K1- og K0-skaderne opfattes som bagateller, der kun harkosmetisk betydning. Endvidere tror ca. halvdelen af respondenterne, at derer sammenhæng mellem skadens klassificering på K-skalaen ogreparationsudgiften. Sammenfattende konkluderes det, at forbrugernesfokus er på K3-skader, mens der er en tendens til negligering af K2-skaderog underfokusering på UN-karakteren, jf. rapportens side 70.For så vidt angår brugen af noter fremgår af Realdanias rapport, at forbru-gerne generelt er tilfredse med noterne, der giver en god information somtillæg til karaktererne, jf. rapportens side 76. Imidlertid viser den analyse,som blev gennemført forud for opinionsundersøgelsen, at der for forbruger-ne er problemer med at forstå rækkevidden og implikationerne af noterne,fordi der ofte anvendes korte byggetekniske fraser.På baggrund af Realdanias rapport anmodede Økonomi- og Erhvervsmini-steriet i 2006 Erhvervs- og Byggestyrelsen om at nedsætte en arbejds-gruppe, der – med udgangspunkt i Realdanias rapport – fik til opgave at un-dersøge, om der med fordel kan gennemføres forbedringer af det nuværen-de karaktersystem i tilstandsrapporterne. Arbejdsgruppen fik endvidere tilopgave at overveje eventuelle alternativer til det nuværende karaktersystem.Arbejdsgruppen, der blev nedsat i regi af følgegruppen for huseftersynsord-ningen, jf. afsnit 2.3.2. ovenfor, har udarbejdet et notat af 3. december 2007om forbedringer af karaktersystemet i tilstandsrapporter. Notatet, der eroptrykt som betænkningensbilag 9,indeholder arbejdsgruppens overve-jelser om, hvilke ændringer af karaktersystemet der med fordel kan gen-nemføres.Om behovet for en revision af karaktersystemet har arbejdsgruppen anført,at man er enig i de konklusioner, som fremgår af Realdanias rapport, og atarbejdsgruppen derfor finder behov for at iværksætte initiativer, der kangive bedre information til forbrugerne om de skader, der konstateres ved242

huseftersynet. På den anførte baggrund har arbejdsgruppen da også ind-stillet til Justitsministeriets udvalg om huseftersynsordningen, at spørgsmå-let om et nyt karaktersystem indgår i udvalgets overvejelser.Arbejdsgruppen lægger med sit notat ikke op til meregrundlæggendeændringer af det nuværende karaktersystem. Det skyldes, at de nuværendebetegnelser IB, K0, K1, K2, K3 og UN efter arbejdsgruppens opfattelse erindarbejdet i forbrugernes bevidsthed og derfor bør opretholdes.Det foreslås imidlertid, at karakterskalaen udbygges med angivelse af, omudbedring af de enkelte skader vil være dyre eller ikke. Denne vurderingbør efter arbejdsgruppens opfattelse baseres på, om udbedringen måantages at ville koste mere eller mindre end et beløb på 50.000 kr. Afarbejdsgruppens notat fremgår følgende om forslaget:»Rent praktisk vil karaktersystemet fungere således, at den byg-ningssagkyndige i forbindelse med en bygningsgennemgang førstog fremmest skal bedømme de observerede skader eller tegn påskader ved hjælp af de nuværende skadesregistreringer (K-sys-temet). Herudover skal den bygningssagkyndige vurdere, om depågældende skader eller tegn på skader vil være bekostelige forforbrugeren at udbedre.Denne vurdering skal baseres på en nærmere defineret grænsefor, hvornår udbedring af en skade kan betegnes som bekostelig.Et hensigtsmæssigt niveau foreslås fastsat til i størrelsesordenenunder/over 50.000 kr. (inklusiv materialeomkostninger, arbejds-løn og moms). Dette niveau er fastsat ud fra en vurdering af, omet beløb i denne størrelsesorden vil være udslagsgivende i forholdtil købers vurdering af køb af ejendommen, set i lyset af salgspri-serne.Den bygningssagkyndige skal ved angivelse af, om prisen forudbedring af en skade ligger under eller over dette niveau, be-skrive forudsætningerne for den økonomiske vurdering i noten,herunder usikkerhed i vurdering af størrelsesordenen af udgifts-niveauet. På den måde gøres det klart, hvordan den bygnings-sagkyndige har vurderet, at skaden kan udbedres, f.eks. om denbygningssagkyndige vurderer, at udbedring skal ske ved udskift-ning eller reparation af bygningsdelen.243

Den økonomiske vurdering vil altid være baseret på de forhold,der er gældende på det tidspunkt, hvor tilstandsrapporten er lavet,hvorfor der ikke kan tages højde for eventuelle prisstigninger,forværring af skaden osv., hvis skaden først udbedres på et sene-re tidspunkt.Den bygningssagkyndige skal i den forbindelse være omhyggeligmed at beskrive, om det f.eks. forudsættes, at bygningsdelen ud-skiftes eller repareres. I de tilfælde, hvor det ikke er muligt at fåopgaven udført indenfor det ovennævnte prisniveau (dvs. vurde-ret til at være i størrelsesordenen under 50.000 kr.), fordi enhåndværker efterfølgende insisterer på udskiftning af bygnings-delen, mens den sagkyndige baserede sit skøn på reparations-omkostninger, kan den bygningssagkyndige ikke holdes ansvar-lig for, at det angivne prisniveau ikke er gældende i forbindelsemed udbedring af skaden. Det samme gælder, hvis køberen ven-ter så længe med at udbedre skaden, at følgevirkninger medvirkertil væsentligt højere omkostninger.Modellen forudsætter, at der opstilles fælles retningslinier for,hvordan prisniveauet vurderes, således at vurderingen af omkost-ningsniveauet sker på et veldefineret og ensartet grundlag.«Arbejdsgruppen har endvidere foreslået, at skaderne gives en samlet vur-dering i form af symbolerne »!« og »!!«. Symbolet »!« angiver, at skaden erkritisk eller alvorlig, men ikke dyr at udbedre, mens symbolet »!!« angiver,at skaden er kritisk eller alvorligogsamtidig dyr at udbedre. Desuden skalforhold, der har fået karakteren UN, markeres med »!!«.Udvalget er enig med arbejdsgruppen i, at der ikke bør foretages meregrundlæggende ændringer af det karaktersystem, som anvendes i tilstands-rapporterne i dag. Der er tale om et karaktersystem, som har været anvendt ien længere årrække og derfor er velkendt af forbrugerne.Udvalget er endvidere enig med arbejdsgruppen i, at det kan være hensigts-mæssigt at give brugerne af tilstandsrapporten enindikationaf, hvad ud-bedring af de enkelte skader vil koste. Det skyldes, at forbrugerne ikke altider opmærksomme på, at omkostningerne ved udbedring af en skadeikkeindgår som et element ved fastlæggelsen af, om en skade i tilstands-244

rapporten må betegnes som K0-skade eller K3-skade. En byggetekniskalvorlig skade, der har fået karakteren K3, vil således ikke nødvendigvisvære dyr at udbedre, mens en byggeteknisk mindre alvorlig skade – f.eks.omfattende graffiti på en husmur, der har fået karakteren K0 – i vissetilfælde vil kunne være meget dyr at udbedre. Med en indikation af, hvadudbedring af de enkelte skader vil koste, vil forbrugerne efter udvalgetsopfattelse få et mere nuanceret billede af de enkelte skaders karakter.På den anførte baggrund finder udvalgetsflertal[alle udvalgets medlemmerbortset fra Tina Dhanda], at forslaget om udbygning af tilstandsrapportenskarakterskala med angivelse af, om udbedringen af en skade er dyr, børgennemføres.Efter flertallets opfattelse kan der stilles spørgsmålstegn ved, om beløbs-grænsen bør være på 50.000 kr.Efter flertallets opfattelse er det nævnte beløb imidlertid udtryk for detkompromis, som der kunne opnås enighed om i arbejdsgruppen, og beløbetpå 50.000 kr. bør derfor tjene som udgangspunkt ved gennemførelsen af enrevision af karaktersystemet. Hvis de praktiske erfaringer med det revide-rede karaktersystem måtte vise, at beløbet på 50.000 kr. er for højt ellerlavt, vil det efterfølgende kunne justeres i opad- eller nedadgående retning.Under alle omstændigheder er det flertallets opfattelse, at deralenebøranvendes én beløbsgrænse. Skulle den bygningssagkyndige angive et skønover udbedringsudgifter i forhold til en række beløbsintervaller (f.eks.10.000-20.000 kr., 20.000-30.000 kr. osv.), ville ordningen indebære alle deulemper, som er baggrunden for, at udvalget ikke kan anbefale, at overslagover udbedringsomkostninger inkorporeres i tilstandsrapporten, jf. afsnit4.8.3.2. nedenfor.Flertallet er uenig med mindretallet i, at en gennemførelse af forslaget omudbygning af tilstandsrapportens karakterskala med angivelse af, omudbedringen af en skade er dyr, ikke vil kunne anvendes af ejendommenskøber. I forhold til i dag, hvor der alene er tale om karaktergivning af de245

konstaterede skader, som det vil koste mere end 50.000 kr. at udbedre, erder tale om en ny supplerende information, som køber vil kunne anvendef.eks. til brug for en beslutning om, hvorvidt forholdet skal undersøgesnærmere, ligesom køber på et mere oplyst grundlag end hidtil kan lade detforhold, at en eller flere skader vil være dyre at udbedre, indgå iforhandlingerne med sælger om ejendommens pris.Flertallet er endvidere uenig med mindretallet i, at flertallets forslag omudbygning af tilstandsrapportens karakterskala med angivelse af, omudbedringen af en skade er dyr, vil kunne medføre, at køber for så vidtangår udbedring af skader, der i tilstandsrapporten ikke er angivet som dyreskader, vil være forpligtet til selv at afholde op til 50.000 kr. pr. skade. Deter såledesalenei forbindelse med dækning af omkostningerne ved udbed-ring af den eller de skader, som køber i tilstandsrapportener»advaret« omvil beløbe sig til mere end 50.000 kr., at omkostningsbeløbet vil være afbetydning. Det skyldes, at det udelukkende er med hensyn til sådanneskader, at køber kan anvende den ny supplerende information, f.eks. tilbrug for en afklaring af, om forholdet skal undersøges nærmere forud forkøbet af ejendommen.Udvalgetsmindretal[Tina Dhanda] er af den opfattelse, at den foreslåedebeløbsgrænse både vil kunne medføre et skævt billede af skadens reellekarakter og stille køber i en situation, hvor denne selv vil skulle afholde enstørre del af udbedringsomkostningerne, end tilfældet er i dag. Et eksempelkunne være den bygningssagkyndiges angivelse af en skade som en »ikkedyr« skade, hvor det senere viser sig, at en udbedring af skaden vil koste70.000 kr. at udbedre. I dag vil en reel angivelse af en dækningsbe-rettigende skade, f.eks. via sælgeroplysningerne, til 30.000 kr. medføre, atkøber selv vil skulle afholde 30.000 kr., da køber har kunnet indrette sigherpå, herunder eventuelt også i prisforhandlingerne med sælger. Medflertallets forslag vil køber i situationen risikere at skulle afholde op til50.000 kr. selv, uanset skadens reelle omfang, og uanset den bygnings-sagkyndiges bagvedliggende vurdering af skaden.

Ifølge mindretallet vil flertallets forslag endvidere medføre, at angivelse aff.eks. tre skader over 50.000 kr. vil give køber et billede af, at denne måafholde udbedringsomkostninger for i størrelsesordenen 150.000 kr., hvori-mod de reelle udbedringsomkostninger lige så vel kan beløbe sig til300.000 kr. Samtidig vil den bygningssagkyndiges vurdering af, at udbed-ring af f.eks. fem skader hver for sig beløber sig til under 50.000 kr. kunnemedføre, at der af køber må afholdes omkostninger for op imod 250.000 kr.i tilfælde, hvor udbedring af de fem skader hver for sig holder sig ligeunder grænsen på 50.000 kr. Dette forhold indebærer efter mindretalletsopfattelse, at den bygningssagkyndiges angivelse af »dyre« skader hverkenkan anvendes af køber i prisforhandlingerne med sælger eller i øvrigt givekøber et klart billede af, hvor dyre de konstaterede skader er. Det kan påden baggrund ikke forventes, at køber eller sælger i forhandlingssituationenvil kunne anvende den af flertallet foreslåede supplerende viden uden enmerepræcisangivelse af udbedringsomkostningerne.Efter mindretallets opfattelse vil flertallets forslag endvidere ikke afhjælpedét problem, at forbrugeren i dag primært fokuserer på K3-skader, selv omK2-skader og UN-forhold kan væremindstlige så dyre at udbedre.Forslaget vil tværtimod medføre en endnu større fokusforskydning end idag, idet forbrugeren ved en gennemførelse af flertallets forslag vilfokusere på de »dyre« skader frem for omfanget af »ikke dyre« skader ogdermed miste det samlede overblik over de økonomiske konsekvenser af dekonstaterede skader.Mindretallet har endelig anført, at der fortsat er behov for at sikre, atforbrugerne i højere grad end i dag forstår detaljerne i karaktersystemet. Iden forbindelse har mindretallet foreslået, at der med fordel kan arbejdesvidere med dette i en arbejdsgruppe.Gennemføres flertallets forslag om, at den bygningssagkyndige i tilstands-rapporten – i tilknytning til skadesbeskrivelsen – skal angive, om udbedringaf de enkelte skader ligger over et niveau på 50.000 kr., vil den bygnings-sagkyndige kunne drages til ansvar for et fejlagtigt skøn i samme omfang,247

som denne vil kunne drages til ansvar efter de gældende regler. Det for-udsættes derfor også, at den bygningssagkyndige ved sin angivelse af, atprisen for udbedring af en skade ligger over 50.000 kr., beskriver forud-sætningerne for den økonomiske vurdering, herunder eventuelle usikkerhe-der i forbindelse hermed.Det vil afhænge af dansk rets almindelige erstatningsregler, hvornår derforeligger det fornødne ansvarsgrundlag for den bygningssagkyndige, mendet er væsentligt at være opmærksom på, at den vurdering af udbedrings-omkostningernes størrelse, som den bygningssagkyndige skal anlægge, ba-serer sig på et skøn.Det afgørende for den bygningssagkyndiges eventuelle erstatningsansvarvil herefter være, om den bygningssagkyndige bedømt ud fra de fagligenormer på området har begået en fejl. Erstatning forudsætter som altoverve-jende hovedregel endvidere, at skadelidte har lidt et økonomisk tab. Dettevil i praksis betyde, at der – selv om den bygningssagkyndige måtte haveudøvet et fejlskøn i forbindelse med vurderingen af udbedringsomkost-ningerne – i mange tilfælde ikke vil kunne gøres krav gældende mod denbygningssagkyndige, idet skadelidte vil have vanskeligt at godtgøre, at denpågældende har lidt et økonomisk tab som følge af fejlskønnet. Der henvi-ses herom i øvrigt til afsnit 4.8.3.2. nedenfor.Det er i øvrigt væsentligt at være opmærksom på, at et eventuelt fejlskøn fraden bygningssagkyndiges side med hensyn til, om omkostningerne tiludbedring af en skade ligger under eller over 50.000 kr., ikkei sig selvviludgøre en dækningsberettigende skade i ejerskifteforsikringens forstand.Afgørende for, om der kan opnås dækning over ejerskifteforsikringen, vilsåledes fortsat være, om der foreligger en »skade«, jf. pkt. 2 i bilaget tilbekendtgørelse til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dæknings-omfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttel-se ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Det følger heraf, at det må bero påen konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, hvorvidt den bygningssag-

kyndiges beskrivelse af en konkret skade i tilstandsrapporten er tilstræk-kelig.En gennemførelse af flertallets forslag om revision af det gældendekaraktersystem kan ske, uden at det er nødvendigt at foretage en ændring afLFFE eller bekendtgørelsen om huseftersynsordningen. Det vil såledesvære tilstrækkeligt, at tilstandsrapportskemaet ændres, hvilket kan skeadministrativt.Der vil dog – som også anført af arbejdsgruppen – skulle udarbejdesretningslinjer og/eller udvikles værktøjer til brug for de bygningssagkyn-diges økonomiske overslag, således at disse udarbejdes på et veldefineretog ensartet grundlag.For så vidt angår arbejdsgruppens forslag om anvendelse af symbolerne »!«og »!!« er det udvalgets opfattelse, at indførelsen af en yderligeregraduering af karaktererne vil virke mere forvirrende end oplysende forordningens brugere. Det bemærkes herved, at det med den eksisterendekarakterangivelse af en skades byggetekniske alvorlighed i kombinationmed den foreslåede ændring, hvorefter den bygningssagkyndige skalangive, om de angivne skader hver for sig vil være dyre at udbedre, må ståklart for ordningens brugere, hvad disse bør have opmærksomheden rettetmod ved deres gennemgang af tilstandsrapporten.Udvalget kan derforikkeanbefale, at de i tilstandsrapporten anførte skadergives en (yderligere) samlet vurdering i form af symbolerne »!« og »!!«.Udvalget har endelig – uafhængigt af de forslag til ændringer af det gæl-dende karaktersystem, som er behandlet ovenfor – overvejet, om definitio-nen af karaktererne K2 og K3 bør justeres. Det skyldes, at de bygningssag-kyndige medlemmer af udvalget har påpeget, at det i praksis kan værevanskeligt at sondre mellem disse karakterer.

Udvalget er imidlertid af den opfattelse, at der er stor forskel på de tokarakterer. Således kan en skade, der har fået karakteren K3, risikere atmedføre skader påandrebygningsdele, mens dette ikke er tilfældet for enskade, der har fået karakteren K2.Efter udvalgets opfattelse er det en relevant og vigtig forbrugeroplysning,om en skade må antages at kunne »sprede sig« til andre bygningsdele,medmindre der sættes ind med forebyggende foranstaltninger, og udvalgetskal på den baggrund anbefale, at den nuværende skelnen mellem K2- ogK3-skader i tilstandsrapporten bibeholdes.Hvis der imidlertid vil kunne foretages en byggeteknisk velbegrundet,mindre justering af den beskrivelse i håndbogen for byggesagkyndige, derknytter sig til de enkelte karakterer, hvorved det for de bygningssagkyndigebliver nemmere at kategorisere et konkret forhold som enten en K2- ellerK3-skade, finder udvalget, at en sådan mindre justering kan foretages.Eventuelle overvejelser herom bør dog efter udvalgets opfattelse ikke ske iregi af udvalget, men derimod på baggrund af drøftelser mellem de sag-kyndige og Erhvervs- og Byggestyrelsen og under inddragelse af følge-gruppen for huseftersynsordningen.Forsikring & Pension har foreslået, at det i tilknytning til betegnelsen af enskade som K2 eller K3 i parentes angives, at der er tale om henholdsvis en»alvorlig skade« og »kritisk skade«. Formålet hermed er at skærpe forbru-gerens opmærksomhed på alvoren af sådanne skader.Udvalget har ikke pricipielle indvendinger mod forslaget, men finder, at dertale om et forslag af navnlig kommunikationsmæssig karakter, som medfordel bør overlades til de kommunikationseksperter, som inddrages vedudarbejdelsen af det endelige tilstandsrapportskema.

4.8.3.2. Overslag over udbedringsomkostningerAf Realdanias rapport »Huseftersyn – plus, minus ti år – set med forbruger-øjne« fremgår, at 64 pct. af respondenterne i opinionsundersøgelsenbetragter oplysning om udbedringsomkostninger på skader som vigtig ellermeget vigtig, jf. rapportens side 98.Udvalget har stor forståelse for ønsket om, at den bygningssagkyndige itilknytning til beskrivelsen og klassificeringen af de skader, der er omtalt itilstandsrapporten, også anslår udgifterne ved reparation eller udskiftning afde defekte bygningsdele samt angiver, hvilken form for udbedring denanslåede pris er baseret på, idet køber herved vil have lettere ved at dannesig et overblik over skadesomfanget.Til grund for udvalgets overvejelser om, hvorvidt ovennævnte oplysningerbør medtages i tilstandsrapporten, ligger et notat af 1. juni 2006 omprisoplysninger i tilstandsrapporter, som en arbejdsgruppe nedsat underfølgegruppen for huseftersynsordningen har udarbejdet. Notatet er optryktsom betænkningensbilag 10.Af arbejdsgruppens notat fremgår bl.a., at prisoverslag i tilstandsrapportervil have en række fordele. Bl.a. vil sådanne oplysninger forbedre forbruger-nes forståelse af tilstandsrapporten, ligesom tilstandsrapporten vil udgøre etbedre grundlag for ejendommens prisfastsættelse. Desuden vil de prisover-slag mv., som fremgår af rapporten, i modsætning til i dag, hvor pris-overslag ofte fremgår af såkaldte »tillæg« til tilstandsrapporten, jf. afsnit4.10. nedenfor, kunne indbringes for Ankenævnet for Huseftersyn påsamme måde som den øvrige del af rapporten.Efter arbejdsgruppens opfattelse vil der imidlertid også være ulemperforbundet med et krav om, at de bygningssagkyndige skal fremkomme medprisoverslag mv. Det er bl.a. arbejdsgruppens vurdering, at et sådant kravvil medføre envæsentlig– i størrelsesordenen 2-3.000 kr. – prisstigning påtilstandsrapporten navnlig på grund af øget tidsforbrug samt udgifter for de251

bygningssagkyndige til forøget præmie på deres ansvarsforsikring. Ensådan væsentlig prisstigning vil efter arbejdsgruppens opfattelse kunnebetyde, at mange sælgere helt vil fravælge huseftersynsordningen.Et krav om prisoverslag mv. vil efter arbejdsgruppens opfattelse desudenkunne medføre skuffede forventninger hos både sælger og køber. Detbemærkes i den forbindelse, at mange forbrugere formentlig selv vilindhente tilbud på de nævnte arbejder, og sådanne tilbud vil nødvendigvisikke altid være helt sammenlignelige. Arbejdsgruppen har endvidere pegetpå, at der kan blive problemer med udarbejdelsen og den løbendevedligeholdelse af de tekniske (priskalkulerings-)værktøjer, som det vilvære nødvendigt at tilvejebringe med henblik på en ensartet prisfastsætningaf sammenlignelige skader.Efter arbejdsgruppens opfattelse er navnlig risikoen for, at mange sælgerevil fravælge ordningen problematisk, og arbejdsgruppen har i notatet derforindstillet, at prisoverslag mv.ikkegøres til en del af tilstandsrapporten.Efter udvalgets opfattelse er der ikke tvivl om, at prisen på tilstands-rapporten vil stige, hvis den fremover skal indeholde prisoverslag mv. påudbedring af de i rapporten angivne skader ved ejendommen. En sådanformaliseret prisfastsætning i selve tilstandsrapporten vil således forudsætteen større præcision end de overslag, som i dag er indeholdt i de såkaldte»tillæg«, og som ikke er entydige med hensyn til kalkuleringsgrundlag ogforudsætninger, og tidsforbruget til udarbejdelse af den enkelte rapport vilderfor forøges. Som anført af arbejdsgruppen må det antages, at en sådanfordyrelse af tilstandsrapporten – navnlig i de dele af landet, hvor prisen påejendomme er relativt lav, samt i tilfælde, hvor der er mange skader påejendommen (de såkaldte »håndværkertilbud«, hvor udbedringsudgifternevil kunne blive endog meget høje) – vil kunne medføre, at sælgere heltfravælger huseftersynsordningen, hvilket efter udvalgets opfattelse villevære meget uheldigt.

Dertil kommer, at prisoverslag – selv om der tilvejebringes de fornødne(priskalkulerings-)værktøjer – alt andet lige fortsat vil være behæftet meden ganske betydelig usikkerhed, herunder på grund af de vedvarendekonjunkturbestemte udsving på byggeområdet samt regionale forskelle if.eks. håndværkeres timepris. Sådanne usikkerheder vil kunne medføreskuffede forventninger hos forbrugerne.Man må endvidere have for øje, at de bygningssagkyndige i mange tilfældekun vil kunne prisfastsætte udbedringen af den del af en skade, som ersynlig. Også dette forhold kan efter udvalgets opfattelse medføre skuffedeforventninger hos forbrugerne, idet der – ved en efterfølgende afdækning afden fulde skade – vil kunne forekomme bagvedliggende og skjulte skades-forhold, som fordyrer udbedringsudgifterne, men som den bygningssag-kyndige ikke har haft mulighed for at tage højde for.Dertil kommer, at forbrugerne i mange tilfælde ikke vil kunne få udbedretskaden for det beløb, som er anført i tilstandsrapporten, hvilket imidlertidikke nødvendigvis medfører, at den bygningssagkyndige har handleterstatningspådragende. Det er f.eks. ikke givet, at den håndværker, somforbrugeren har indhentet tilbud hos, lægger op til en udbedring af skadenpå samme måde som forudsat af den bygningssagkyndige, og det kannaturligvis ikke lægges den bygningssagkyndige til last.Med en gennemførelse af udvalgets flertals forslag om udbygning aftilstandsrapportens karaktersystem med en angivelse af, om udbedringen afen skade er dyr, jf. afsnit 4.8.3.1. ovenfor, er det endvidere udvalgetsvurdering, at et krav om prisoverslag i tilstandsrapporten næppe vil tilførevæsentlig yderligere relevant information.Sammenfattende er det udvalgets opfattelse, at et krav om prisoverslag mv.i tilstandsrapporten vil være forbundet med sådanne ulemper, at prisover-slagikkebør gøres til en del af tilstandsrapporten.

4.8.3.3. Nedslidning af bygningsdele, herunder forventede restlevetiderIfølge Realdanias rapport »Huseftersyn – plus, minus ti år – set med forbru-gerøjne«, tilkendegav 67 pct. af respondenterne i opinionsundersøgelsen, atde betragter oplysninger om bygningernes vedligeholdelsesstand og beskaf-fenhed som vigtige eller meget vigtige, jf. rapportens side 98.Udvalget har på den baggrund overvejet, om tilstandsrapporten bør udvidesmed oplysninger om bygningsdeles forventede restlevetid. Ved oplysningom restlevetid forstås oplysning om, hvornår den pågældende bygningsdelmå forventes at være udtjent.Ifølge oplysning fra udvalgets bygningssagkyndige medlemmer kan enbygningsdel i princippet holde, så længe den vedligeholdes, men det er ikkedesto mindre disse medlemmers vurdering, at det vil være muligt at angivebygningsdeles forventede restlevetid. De såkaldte »tillæg« til tilstands-rapporter, jf. afsnit 4.10. nedenfor, indeholder således ofte oplysning omforventede restlevetider på de centrale bygningsdele, f.eks. restlevetid påejendommens tagbelægning. Sådanne restlevetidsangivelser fastsættes medudgangspunkt i levetidstabeller for de enkelte bygningsdele. Der findesimidlertid ikke – med hensyn til de enkelte bygningsdele – én fælleslevetidstabel, som anvendes af alle bygningssagkyndige.Efter udvalgets opfattelse vil det med henblik på at sikre en ensartet angi-velse af restlevetider i tilstandsrapporten i givet fald være nødvendigt, atder – for hver af de omfattede bygningsdele – udvikles én fælles levetidsta-bel.Udvalget har herefter overvejet, om tilstandsrapporten i givet fald skal inde-holde oplysning om forventede restlevetider for samtlige bygningsdele elleralene for særligt udvalgte bygningsdele.Dansk Byggeris og Parcelhusejernes Landsforenings medlemmer af udval-get har foreslået, at tilstandsrapporten udvides med forventet restlevetid for254

stikledninger, herunder kloakker. Baggrunden for dette ønske er bl.a., at un-dersøgelser foretaget af Dansk Vand- og Spildevandsforening (DANVA),der er offentliggjort i rapporten »Fokus på stik«, viser, at det må antages, atomkring halvdelen af de private stikledninger – svarende til ca. 25.000 kmledninger fordelt på ca. 1 mio. stikledninger – står over for snarligrenovering eller udskiftning. Dette forhold medfører efter Dansk Byggerisopfattelse, at det vil være en god forbrugeroplysning for ordningensbrugere, at der skabes klarhed om den aktuelle tilstand af ejendommeneskloakker.Som anført i afsnit 4.6.2.12.1. og 4.7.3.3. ovenfor, er udvalgets flertal,herunder også Parcelhusejernes Landsforenings medlem af udvalget, af denopfattelse, at en udvidelse af bygningsgennemgangen med tv-undersøgelseaf kloakforhold i kombination med en ny stikledningsdækning over ejer-skifteforsikringen vil være forbundet med så betydelige udgifter, at derforeligger en betydelig risiko for, at huseftersynsordningen fremover vilblive fravalgt, og udvalgets flertal kan derfor ikke anbefale at undersøgelseaf kloakforhold gøres til en del af bygningsgennemgangen.Herefter, og idet den tilstandsrapport, som den bygningssagkyndige udar-bejder, efter udvalgets opfattelse alene bør indeholde oplysninger om deforhold, som omfattes af huseftersynet, kan udvalget ikke anbefale, attilstandsrapporten skal indeholde oplysninger om den forventede restlevetidaf ejendommens stikledninger, herunder kloakker. Der henvises i øvrigt tilafsnit 4.8.3.4. nedenfor, hvor udvalget foreslår, at tidstypiske kendetegn forkloakkens konstruktion – forudsat, at der er tale om den oprindelige kloak –angives i de generelle hustypebeskrivelser, herunder om kloakken måforventes at ville være udtjent inden for en kortere årrække.Det er herefter udvalgets opfattelse, at eneventueludvidelse af tilstands-rapporten med angivelse af forventede restlevetider i første omgang børbegrænses til den helt centrale bygningsdel for ejendommens levetid, nem-lig taget.

Om baggrunden herfor har udvalget – ud over at tillægge det forhold vægt,at taget er en af de bygningsdele, som det typisk vil være særdeles bekoste-ligt at udskifte – lagt vægt på, at de bygningssagkyndige medlemmer afudvalget har oplyst, at køberne typisk kun spørger til forventet restlevetidpå taget. Dertil kommer, at sekretariatet for Ankenævnet for Huseftersyn påudvalgets forespørgsel har oplyst, at flere end 50 pct. af de sager, sombehandles ved nævnet, angår ejendommens tagkonstruktion, tagbelægningeller skorsten.De forskelligedeleaf et tag (undertag, inddækning og tagbelægning) kan irelation til den forventede levetid variere. En angivelse af tagets forventederestlevetid bør efter udvalgets opfattelse derfor bestå i en angivelse afrestlevetiden for den del af taget, som må forventes at have den kortesterestlevetid. Samtidig bør det – f.eks. i en note – præciseres, hvilken del aftaget, der har dannet grundlag for vurderingen af tagets forventede restleve-tid.Det er udvalgets opfattelse, at købers interesse i restlevetiden primært angårspørgsmålet om, hvorvidt bygningsdelen må anses for udtjent inden for enkortere tidshorisont. Således er det f.eks. mindre afgørende, om et tagholder i endnu 20 eller 30 år.En angivelse af forventet restlevetid bør efter udvalgets opfattelse derfor igivet fald begrænse sig til den bygningssagkyndiges angivelse af, om denpågældende bygningsdel må forventes at holde i op til 5 år, mellem 5 og 10år eller i længere tid end 10 år. Det bemærkes i den forbindelse i øvrigt, atder typisk vil være tale en skade, som i forvejen skal omtales i tilstands-rapporten, hvis en bygningsdel må forventes at være udtjent inden for mås-ke 2-3 år (dvs. inden for »overskuelig tid«), jf. afsnit 4.7.2. ovenfor.En udvidelse med angivelse af forventet restlevetid vil indebære, attilstandsrapporten vil komme til at indeholde oplysninger omandreforholdend skader, og dermed oplysninger om forhold, som – i forhold til det al-

mindelige mangelsbegreb, jf. afsnit 4.5.1.3. ovenfor – ikke kan udgøre enretlig relevant mangel.Som anført i afsnit 4.2. ovenfor, har udvalget i sine overvejelser om æn-dring af den gældende ordning taget udgangspunkt i, at de ændringer, somforeslås, ikke må komme på kant med den balance mellem hensynet tilkøberen og hensynet til sælgeren, som hele ordningen bygger på. I denforbindelse tilsiger hensynet til sælgeren, at denneikkesom en betingelsefor sin fritagelse for at hæfte for mangler ved ejendommen bør pålægges atafholde omkostninger til undersøgelse af eller forsikringsdækning afandreforhold end sådanne skader, som i forhold til det almindelige mangels-begreb udgør en retlig relevant mangel.Heroverfor står imidlertid, at de indhøstede erfaringer med den gældendeordning tyder på, at køberne generelt synes at tillægge oplysninger omsærligt tagets forventede restlevetid betydelig vægt. Endvidere kan spørgs-målet om restlevetid siges at have en nær relation til mangelsbegrebet, idetrestlevetiden af en så vital bygningsdel som taget må antages i en rækketilfælde at have været vendt mellem sælger og køber, at det i sådannetilfælde derfor vil kunne opleves som en individuel forudsætning. Dertilkommer, at en oplysning om forventet restlevetid ikke kan antages atfordyre tilstandsrapporten nævneværdigtEfter en samlet vurdering finder udvalget det herefter forsvarligt, at til-standsrapporten udvides med oplysning om tagets forventede restlevetid.Det anførte indebærer dog efter udvalgets opfattelse samtidig, at i hvert faldsælger ikke skal kunne drages til ansvar for en eventuel fejlagtig angivelseaf forventede restlevetider i en tilstandsrapport. I modsat fald ville sælgerkunne drages til ansvar i videre omfang, end hvis denne helt undlod atbruge ordningen, hvilket kunne medføre, at sælgere fremover ville fravælgehuseftersynsordningen.

Spørgsmålet er herefter, i hvilket omfang den bygningssagkyndige skalkunne drages til ansvar for fejlagtige angivelser af forventede restlevetider.Udvalget har i den forbindelse overvejet fordele og ulemper ved tre forskel-lige modeller, som gennemgås nærmere nedenfor.Uanset valg af model vil der endvidere skulle tages stilling til, om eteventuelt krav alene skal kunne rettes mod den bygningssagkyndige, derhar foretaget skønnet over den forventede restlevetid, eller om der også skalvære mulighed for at få kravet dækket over ejerskifteforsikringen.Efter de gældende regler skal ejerskifteforsikringen alene dække udbedringaf aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningen, der giver nærlig-gende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele, jf.pkt. 2 i bilaget til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsom-fanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelseved erhvervelse af fast ejendom mv.Krav i anledning af en fejlagtig angivelse af restlevetider vil derfor ikkeefter gældende ret i sig selv være at anse som en dækningsberettigendeskade.Model 1 – Anvendelse af de almindelige erstatningsretlige betingelserEt erstatningskrav over for en bygningssagkyndig kan efter gældende retkun gennemføres, hvis der foreligger et ansvarsgrundlag og de almindeligeerstatningsretlige betingelser i øvrigt er opfyldt.For så vidt angår spørgsmålet om ansvarsgrundlag er den bygningssagkyn-dige i almindelighed underlagt et professionsansvar. Det indebærer, at denbygningssagkyndige kan blive erstatningsansvarlig, hvis denne bedømt udfra de faglige normer på området har begået en fejl, jf. afsnit 4.9.2.nedenfor. Det er således ikke tilstrækkeligt for at gennemføre et erstat-ningskrav i anledning af en forkert angivelse af restlevetid, at det kan på-258

vises, at den pågældende bygningsdel har haft eller vil have en korterelevetid end angivet af den bygningssagkyndige. Det vil således også skullepåvises, at den bygningssagkyndige – bedømt ud fra de faglige normer påområdet sammenholdt med de gældende regler om gennemførelsen afbygningsgennemgangen (ikke-destruktiv undersøgelse mv.) – burde haveforetaget et andet skøn, da denne vurderede bygningsdelens restlevetid.For så vidt angår de øvrige almindelige erstatningsretlige betingelser gæl-der bl.a., at der skal foreligge et tab. Ifølge retspraksis er det som altoverve-jende hovedregel kun skadelidtesøkonomisketab, der erstattes.For en køber vil det i almindelighed være meget vanskeligt at godtgøre, atder er lidt et økonomisk tab som følge af en fejlagtig angivelse af en byg-ningsdels restlevetid. Det vil i givet fald bl.a. forudsætte, at køber godtgør,at denne ville have handlet anderledes, hvis oplysningen havde væretkorrekt, f.eks. at denne ville have valgt ikke at købe ejendommen, eller atforhandlingerne om købet af ejendommen ville have udviklet sig på andenmåde, f.eks. således at køber ville have fået et nedslag i købesummen. Efterudvalgets opfattelse må det antages, at domstolene vil være megettilbageholdende med at tilkende køber erstatning på grundlag af en vur-dering af sådanne hypotetiske forløb.Som en konsekvens heraf kan valg af model 1 efter udvalgets opfattelseikke antages i praksis at ville indebære en nævneværdig udvidelse af denbygningssagkyndiges ansvar. Angivelsen af restlevetid vil nok snarereantage karakter af en serviceoplysning, som køber kun yderst sjældent vilkunne støtte ret på, og en sådan retstilstand vil efter udvalgets opfattelsekunne give anledning til skuffede forventninger hos køberne, der vilforvente, at de vil kunne gøre et krav gældende, hvis angivelsen afforventede restlevetider viser sig ikke at være korrekt.Modellen har endvidere den ulempe, at sælger i langt større omfang vilblive inddraget i sådanne sager, idet en vurdering af det konkreteaftaleforhold mellem køber og sælger bliver relevant for fastlæggelsen af,259

om køber kan antages at have lidt et tab, og der vil derfor ikke kunne opnåsden forenkling, som var tilsigtet med indførelsen af huseftersynsordningen.Valg af model 1 rejser endvidere spørgsmål om, hvorvidt ejerskifteforsik-ringens dækningsomfang samtidig bør udvides til at omfatte køberensøkonomiske tab i anledning af den fejlagtige angivelse af restlevetid. Hvissystematikken fra den gældende ordning videreføres, vil det i givet faldikke være en betingelse for forsikringsdækning, at den bygningssagkyndigeskal have handlet ansvarspådragende. Det indebærer – i lyset af, atspørgsmålet om, hvorvidt der er lidt et tab, afhænger af det konkreteaftaleforhold mellem køber og sælger – at det bliver køber og sælger, derreelt vil afgøre forsikringens dækningsomfang. Dette forhold taler efterudvalgets opfattelse klart imod valg af model 1.Model 2 – GarantiEn alternativ model er en garantiordning, hvorefter den bygningssagkyn-dige skal indestå for oplysningen om forventede restlevetider. Køber vil igivet fald kunne rette et krav mod den bygningssagkyndige i alle tilfælde,hvor angivelsen viser sig ikke at være korrekt, jf. princippet i købelovens §80, stk. 1, nr. 4. Der vil være tale om et objektivt ansvar, som ikke erbetinget af, at den bygningssagkyndige har handlet culpøst.Køber vil efter en sådan model kunne kræve erstatning i form af sin posi-tive opfyldelsesinteresse, dvs. en erstatning, der i økonomisk henseendestiller køber, som om tidsangivelsen havde været korrekt. Det medfører, atkøber kan få erstattet sine udgifter til at bringe den pågældende bygningsdeli en sådan stand, at den kan holde det antal år, som den bygningssagkyn-dige har angivet.Fordelen ved denne model vil være, at køber ikke – i samme omfang somved valg af model 1 – vil skuffes i sine forventninger, idet køber, hvis deangivne restlevetider viser sig ikke at være korrekte, vil kunne gøre eterstatningskrav gældende over for den bygningssagkyndige. De erstatnin-260

ger, som garantien vil kunne give anledning til, vil dog ofte ikke væresærligt store. Hvis der f.eks. er tale om et tag, der som nyt vil koste 500.000kr. og have en levetid på 50 år, vil et fejlskøn på 5 år alene udløse enerstatning på 50.000 kr., dvs. en 1/10 af prisen for et nyt tag. Det kansåledes ikke antages, at modellen fuldt ud vil indfri købers forventninger.En ulempe ved modellen vil være, at den medfører en ganske væsentligudvidelse af den bygningssagkyndiges ansvar. Efter de efter gældenderegler kan den bygningssagkyndige alene gøres erstatningsansvarlig, hvisdenne har handlet culpøst, jf. afsnit 4.9.2. nedenfor. En sådan udvidelse afden bygningssagkyndiges ansvar vil formentlig få betydning for størrelsenaf den bygningssagkyndiges vederlag, herunder bl.a. fordi præmien for denbygningssagkyndiges ansvarsforsikring vil blive forøget (garantier er i dagundtaget fra dækning over ansvarsforsikringen), ligesom der kan blivespørgsmål en nærmere regulering af selvrisikoen på disse forsikringer.Dette kan i givet fald give anledning til overvejelser om en ændring – iform af en forhøjelse – af de maksimale vederlag, som er fastsat i bilaget tilbekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009 om huseftersynsordningen.Tilsvarende må en udvidelse af ejerskifteforsikringens dækningsomfang tilat omfatte erstatning i alle tilfælde, hvor en oplysning om restlevetid visersig ikke at være korrekt, antages at kunne medfører en forhøjelse afpræmien på ejerskifteforsikringen.Udvalget har i tilknytning til modellen endelig overvejet, hvorvidt ejerskif-teforsikringens dækningsomfang kan udvides til at omfatte alle tilfælde,hvor en oplysning om restlevetid viser sig ikke at være korrekt, men hvorden bygningssagkyndigealenekan gøres ansvarlig, hvis de almindeligeerstatningsretlige betingelser herfor er opfyldt. En sådan løsning vil imid-lertid indebære, at ejerskifteforsikringsselskaberne kun yderst sjældent vilkunne rette et regreskrav mod den bygningssagkyndige eller dennes an-svarsforsikringsselskab, hvilket naturligvis vil få betydning for den frem-tidige præmie på ejerskifteforsikringen. En sådan alternativ model kan der-for ikke anbefales.261

Model 3 – Godtgørelse for skuffede forventningerEn tredje model kan være at fastsætte, at der tilkommer køber en rimeliggodtgørelse, hvis en oplysning om en bygningsdels forventede restlevetidviser sig ikke at være korrekt. Man kunne herefter overlade det til deretsanvendende myndigheder gennem praksis at fastsætte niveauet for ensådan godtgørelse, eventuelt i kombination med en fastlæggelse i lovforsla-gets bemærkninger af de kriterier, som skal tillægges vægt (f.eks. omfangetaf fejlskønnet) og en angivelse af det forventede niveau for godtgørelsen.En anden mulighed kunne være at lade godtgørelsen svare til køberspositive opfyldelsesinteresse, jf. model 2 ovenfor.I en sådan ny bestemmelse om godtgørelse for skuffede forventninger kandet angives, hvilket ansvarsgrundlag der skal gælde for den bygningssag-kyndige. Der kan således tages udgangspunkt i, at der som hidtil skal gældeet culpa-ansvar (professionsansvar) for den bygningssagkyndige, eller detkan fastsættes, at der skal påhvile den bygningssagkyndige et objektivtansvar. Et objektivt ansvar for den bygningssagkyndige for fejlskøn vil dogindebære, at modellen i praksis vil svare til model 2 ovenfor, medmindredet samtidig fastsættes, at godtgørelsen for skuffede forventninger ikkefuldt ud skal svare til den positive opfyldelsesinteresse, men alene etmindre beløb.Valg af model 3 vil indebære en fravigelse af dansk rets almindeligeerstatningsretlige principper. Det klare udgangspunkt efter disse principperer, at en person, der ikke har lidt et økonomisk tab, men hvis forventningerom en økonomisk gevinst ikke er blevet indfriet,ikkeer berettiget tilgodtgørelse fra den person, der har været årsag til de skuffede forvent-ninger. Der findes bestemmelser, der giver adgang til at kræve godtgørelsefor skuffede forventninger, jf. herved § 24, stk. 2, i lov om omsætning affast ejendom, og LFFE § 3, stk. 1, 2. pkt., men der er tale om snævertafgrænsede undtagelser med særlige begrundelser.

Der kan desuden peges på en række negative virkninger af at give adgangtil godtgørelse for skuffede forventninger. Det vil således bl.a. være ensærdeles uhensigtsmæssig virkning, at en regel om godtgørelse for skuffedeforventninger – ligesom en regel om garantiansvar, jf. model 2 ovenfor –vil føre til, at køber har en interesse i at få en forkert angivelse afrestlevetiden. Endvidere kan modellen – i hvert fald i en periode – medføreet betydeligt pres på de retsanvendende myndigheder, der vil skullefastlægge godtgørelsesniveauet.Spørgsmålet om, hvilken betydning valg af denne model vil have for præ-mien på de bygningssagkyndiges ansvarsforsikring (og dermed i sidsteende de bygningssagkyndiges vederlag) samt – ved en eventuel udvidelseaf ejerskifteforsikringens dækningsomfang – ejerskifteforsikringspræmien,vil afhænge af, hvilket niveau der fastlægges for godtgørelsen, og hvad detnærmere ansvarsgrundlag skal være.Efter udvalgets opfattelse udgøringenaf de tre modeller for den bygnings-sagkyndiges ansvar og udvidelse af ejerskifteforsikringens dækningsom-fang umiddelbart tilfredsstillende løsninger.Et væsentligt problem ved model 1 (de almindelige erstatningsretlige betin-gelser) er, at det vil kunne blive opfattet som urimeligt, at køber ikke (ellerkun yderst sjældent) vil kunne rette et krav mod den bygningssagkyndige,hvis denne har begået en grov fejl ved udøvelsen af skønnet over restleve-tiden. Model 2 (garanti) og 3 (godtgørelse for skuffede forventninger) eromvendt også problematiske, fordi de bl.a. indebærer en væsentlig udvidel-se af den bygningssagkyndiges ansvar og/eller ejerskifteforsikringensdækningsomfang med den virkning, at omkostningerne ved at anvendeordningen bliver væsentligt forøget. De to modeller har endvidere densærdeles uhensigtsmæssige virkning, at køber har en interesse i at få enforkert angivelse af restlevetiden.På den anførte baggrund finder udvalget ikke grundlag for at anbefalenogen af de tre modeller.263

synsordningen.Det er udvalgets opfattelse, at køber eller sælger, hvis disse måtte ønske enkonkretvurdering af en bygningsdels forventede restlevetid, må få iværksaten undersøgelse heraf uden om huseftersynsordningen, ligesom køber –hvis denne ønsker en garanti for en bygningsdels restlevetid – vil kunneindgå aftale med den bygningssagkyndige herom uden om huseftersyns-ordningen.En gennemførelse af udvalgets forslag, der indebærer, at tilstandsrapporteni første omgang udvides med angivelse af tagets restlevetid underanvendelsen af en (fælles) levetidstabel, vil efter udvalgets opfattelse nød-vendiggøre en ændring af LFFE. Det skyldes, at det i lovens forarbejder erforudsat, at tilstandsrapporten som udgangspunktkunindeholder beskrivel-ser af skader eller tegn på skader.Der vil herudover skulle udvikles levetidstabeller for de forskellige dele aftaget (undertag, inddækning og tagbelægning), således at det sikres, at denvurdering af restlevetiden, som de bygningssagkyndige skal foretage, skerpå et ensartet grundlag. Den nærmere udformning af de pågældendelevetidstabeller bør efter udvalgets opfattelse ikke ske i regi af udvalget,men derimod på baggrund af drøftelser mellem de sagkyndige og Erhvervs-og Byggestyrelsen samt under inddragelse af følgegruppen for husefter-synsordningen.Det bemærkes, at der ved udviklingen af de omhandlede levetidstabeller – idet omfang Forsikring & Pensions forslag om bindende afskrivningsta-beller ved erstatningsopgørelsen indføres, jf. afsnit 4.6.2.8. ovenfor – ikkenødvendigvis vil kunne tages udgangspunkt i sådanne afskrivningstabeller.Det skyldes, at tabellerne over forventet restlevetid må fastsættes pågrundlag af etforsigtigtskøn over, hvor lang den gennemsnitlige levetid afden enkelte tag- og undertagtype er, mens afskrivningstabellerne forudsæt-tes udfærdiget således, at det vil fåundtagelsenskarakter, at forbrugerestilles ringere end i dag. Der vil derfor ved udarbejdelsen af disse tabeller265

ikke kunne tages udgangspunkt i en gennemsnitsbetragtning med hensyn tillevetid, men derimod i den forventede levetid af vel vedligeholdte byg-ningsdele.Forsikring & Pensions medlem af udvalget har gjort opmærksom på, at engennemførelse af udvalgets forslag om en udvidelse af tilstandsrapportenmed oplysning om forventet restlevetid for taget i kombination med deøvrige forslag til ændringer af tilstandsrapportens indhold ikke forventesgenerelt at ville medføre, at de nugældende forsikringsvilkår for tegning afansvarsforsikring, jf. § 4, stk. 1, nr. 5, i bekendtgørelse nr. 1290 af 14.december 2009 om huseftersynsordningen, vil blive ændret. For så vidtangår eventuelle præmiemæssige konsekvenser har Forsikring & Pensionsmedlem af udvalget oplyst, at brancheorganisationen ikke kan udtale sigherom, idet oplysning om risikoberegning og præmiefastsættelse – navnligaf konkurrencemæssige grunde – må overlades til de selskaber, der udbyderde omhandlede ansvarsforsikringer.4.8.3.4. Generelle beskrivelser af forskellige hustyperSom anført i afsnit 4.7.2. ovenfor, beror den bygningssagkyndiges afgørelseaf, om skader ved en konkret bygning kan anses for at foreligge, på, ombygningens fysiske tilstand må anses ringere end tilstanden i tilsvarendeintakte bygninger af samme alder, jf. § 14, 1. pkt., i bekendtgørelse nr. 1290af 14. december 2009 om huseftersynsordningen.Det følger af denne relative sammenligning, at f.eks. fugt i en kælder i enældre ejendom i mange tilfælde ikke vil udgøre en skade, idet fugt i kældrei ældre ejendomme – som følge af den måde, hvorpå ejendomme tidligereblev opført – ikke er usædvanligt.I forbindelse med udarbejdelsen af Realdanias rapport »Huseftersyn – plus,minus ti år – set med forbrugerøjne« blev det undersøgt, om forbrugerneforstårsammenligningen af den konkrete ejendom med tilstanden i tilsva-

rende intakte bygninger af samme alder. Om dette spørgsmål fremgår afrapporten følgende, jf. rapportens side 60:»Knap 40 % af køberne ved ikke, hvad den ejendom, de er ved atkøbe, vurderes i forhold til. Nogle tror vurderingen sker i forholdtil et »gennemsnitshus«, andre tror huset sammenlignes med etnyt hus, og endnu andre svarer, at de rent faktisk ikke kendersammenligningsgrundlaget.«Det er udvalgets opfattelse, at det er et problem ved huseftersynsordningen,hvis forbrugerne ikke forstår ordningens sammenligningsgrundlag, idetsådanne forståelsesproblemer kan medføre, at forbrugerne skuffes i deresforventninger. Man bør dog efter udvalgets opfattelse være varsom med atoverbetonedenne problemstilling, idet selv samme forståelsesproblemertidligere forekom med hensyn til, hvornår en køber kunne gøre mangelsbe-føjelser gældende over for sælger.Udvalget har overvejet, hvordan huseftersynsordningens sammenlignings-grundlag kan tydeliggøres forbrugerne.Efter udvalgets opfattelse vil forbrugernes forståelsesvanskeligheder i etvist omfang kunne imødegås ved, at tilstandsrapporten vedlægges engenerel beskrivelse af de væsentligste karakteristika ved den hustype, somtilstandsrapporten angår.En sådan generel beskrivelse vil efter udvalgets opfattelse kunne medvirketil at forbedre købers forståelse af, at der – hvis der f.eks. er tale om enejendom opført i 1920’erne – ikke foretages en sammenligning af ejendom-men med et nyopført hus, men derimod en relativ beskrivelse af bygningen,som baserer sig på en sammenligning med andre tilsvarende intaktebygninger af samme alder. En sådan forbedret forståelse vil bl.a. føre til, aten række af de klager, som indgives til Ankenævnet for Huseftersyn overtilstandsrapporter og Ankenævnet for Forsikring over afslag på dækningover ejerskifteforsikringen, vil kunne undgås, idet købers opmærksom i

videre omfang end hidtil vil være rettet mod, at visse forhold ikke udgørskader, men er typiske forhold ved den pågældende hustype.På Erhvervs- og Byggestyrelsens foranledning har Bolius Boligejernes Vi-denscenter A/S, der er et selskab ejet af Realdania, udarbejdet et eksempelpå en hustypebeskrivelse og et notat herom, jf.bilag 11og12til betænk-ningen.Også BfBE har udarbejdet udarbejdet tre konkrete eksempler på, hvordansådanne typebeskrivelser kan se ud, jf.bilag 13til betænkningen.Det er på grundlag af de udarbejdede eksempler på generelle hustype-beskrivelser udvalgets vurdering, at det vil være teknisk muligt at udarbejdesådanne beskrivelser, hvor der for hver hustype gives dels en byggetekniskbeskrivelse af grundlæggende træk ved den pågældende hustype og dels enbeskrivelse af de typiske forhold og skadesrisici, som gør sig gældende foret byggeri af den pågældende type.De bygningssagkyndige medlemmer af udvalget har skønnet, at ca. 20-25generelle hustypebeskrivelser vil være dækkende for langt den overvejendedel af den danske bygningsmasse, men at det ikke helt vil kunne undgås, atder vil være ejendomme, som falder uden for.Der er i udvalget enighed om, at hver hustypebeskrivelse bør indeholde delsen generel beskrivelse af den pågældende hustype og dels en beskrivelse afde typiske forhold ved den pågældende hustype, som man som forbrugerskal være særligt opmærksom på. Det er dog væsentligt at pointere, at derved beskrivelsen af typiske forhold ved den pågældende hustype ikke børanvendes betegnelsen »skader« på forhold, som med hensyn til denpågældende hustype generelt har vist sig at kunne udvikle sig i en uheldigretning. De generelle hustypebeskrivelser skal heller ikke indeholde enskadesdefinition.

De hustypebeskrivelser, som udarbejdes, bør efter udvalgets opfattelseendvidere indeholde en generel beskrivelse af tidstypiske kendetegn for detoprindeligekloaksystem, herunder om kloaksystemet eller dele heraf måforventes udtjent inden for en kortere årrække. Det bemærkes herved, atDansk Byggeris medlem af udvalget – på baggrund af informationindhentet fra Kloakmestrenes Kvalitetskontrol og Dansk Byggeris kloak-sektion – har oplyst, at der generelt på et givent tidspunkt er blevet anvendtsamme tekniske løsninger og materialer over hele landet, og at der derfor –ud fra kendskabet til bygningens opførelsesår og den tilgængelige viden omde enkelte materialers forventede levetid – kan gives forholdsvis præciseoplysninger om, hvorvidt kloakken må forventes at være udtjent. Særligelokale forhold – f.eks. store træer eller en dårligt vedligholdt offentlig kloak– vil dog konkret kunne have betydning for restlevetiden.Det er Kloakmestrenes Kvalitetskontrols og Dansk Byggeris kloaksektionsvurdering, at der kan udarbejdes en 4-7 beskrivelser (baseret på tidsinterval-ler), hvilke beskrivelser vil dække hele den periode, private ejendomme harværet kloakeret. For hvert tidsinterval angives,hvordankloakken måformodes at være konstrueret,hvadden er konstrueret af, oghvornårdenmå forventes udtjent.Det er vigtigt at understrege, at den generelle hustypebeskrivelse, somvedlægges tilstandsrapporten, alene vil have til formål at udgøre en generel,supplerende information til forbrugeren om den pågældende hustypessærlige karakteristika. Hustypebeskrivelserne vil derfor ingen indflydelsehave på den bygningsgennemgang, som de bygningssagkyndige skal foreta-ge, eller udgøre en udvidelse af eller indskrænkning i den sagkyndigesansvar, eller hvad der skal anses for en skade ved den pågældende ejendom.Hustypebeskrivelserne vil heller ingen indflydelse have på ejerskifteforsik-ringens dækningsomfang.En gennemførelse af udvalgets forslag om generelle hustypebeskrivelser vilindebære, at tilstandsrapporten, der indeholder en beskrivelse af konstate-

rede skader og tegn på skader, suppleres med meregenerelstandardiseretinformation om hustypen.Som anført i afsnit 4.2. ovenfor, har udvalget i sine overvejelser om æn-dring af den gældende ordning taget udgangspunkt i, at de ændringer, somforeslås, ikke må komme på kant med den balance mellem hensynet tilkøberen og hensynet til sælgeren, som hele ordningen bygger på. I denforbindelse tilsiger hensynet til sælgeren, at denneikkesom en betingelsefor sin fritagelse for at hæfte for mangler ved ejendommen bør pålægges atafholde omkostninger til undersøgelse af eller forsikringsdækning afandreforhold end sådanne skader, som i forhold til det almindelige mangelsbe-greb udgør en retlig relevant mangel.Heroverfor står imidlertid som nævnt, at de indhøstede erfaringer med dengældende ordning tyder på, at forbrugerne har vanskeligt ved at forståordningens sammenligningsgrundlag. En hustypebeskrivelse må efterudvalgets opfattelse antages at ville forbedre køberens forståelse af, hvilkentype ejendom den pågældende påtænker at købe og herigennem kunne virkesom en uddybning af den generelle mangelsdefinition og dermed detsammenligningsgrundlag, som huseftersynsordningen hviler på. På denbaggrund, og idet vedlæggelsen af en generel hustypebeskrivelse ikke kanantages at medføre en fordyrelse af tilstandsrapporten af betydning, finderudvalget det efter en samlet vurdering forsvarligt, at tilstandsrapportenudvides med sådanne generelle oplysninger.En gennemførelse af forslaget om generelle hustypebeskrivelser vil efterudvalgets opfattelse imidlertid nødvendiggøre en ændring af LFFE, idet deti lovens forarbejder er forudsat, at tilstandsrapporten som udgangspunktkunindeholder beskrivelser af skader eller tegn på skader.Med hensyn til spørgsmålet om de bygningssagkyndiges ansvar for valg afden for ejendommen relevante generelle standardhustypebeskrivelse, børdet efter udvalgets opfattelse bero på de almindelige regler herom i LFFE §3, jf. afsnit 4.9.2. nedenfor. Det bemærkes i den forbindelse, at der270

nødvendigvis må være en vis »metodefrihed« for de bygningssagkyndigeved valg af den eller de relevante hustypebeskrivelser, idet det vil kunneforekomme, at den konkrete ejendom har undergået så væsentligebygningsændringer (f.eks. etableret 1. sal på en bungalow fra 1930’erne), atén enkelt hustypebeskrivelse ikke længere er dækkende for ejendommen isin helhed.Den nærmere udformning af de ca. 20-25 generelle hustypebeskrivelser børefter udvalgets opfattelse ikke ske i regi af udvalget, men derimod på bag-grund af drøftelser mellem de sagkyndige og Erhvervs- og Byggestyrelsensamt under inddragelse af følgegruppen for huseftersynsordningen. For såvidt angår den nærmere udformning af beskrivelserne vedrørende kloakker,må dette arbejde efter udvalgets opfattelse ske under inddragelse af DanskByggeris kloaksektion.Udvalget har endvidere – på baggrund af et oplæg herom fra de bygnings-sagkyndige medlemmer af udvalget – overvejet, om tilstandsrapporten børudbygges således, at den bygningssagkyndige nærmere skal beskrivekonkrete bygningsdele i prosatekst, herunder bygningens tag og tagkon-struktion samt yderligere 20-30 udvalgte bygningsdele.De bygningssagkyndige medlemmer har over for udvalget oplyst, at der igivet fald vil blive tale om en del prosatekst i tilstandsrapporten, hvilketnaturligvis vil stille store krav til de bygningssagkyndige, ligesom tilstands-rapporten uvægerligt vil blive dyrere at udarbejde. Den foreslåede udvidel-se vil efter de bygningssagkyndige medlemmers opfattelse imidlertid kunnegive forbrugerne et bedre grundlag for at bedømme denkonkreteejendom isammenligning med andretilsvarendeejendomme.Udvalget skal indledningsvis bemærke, at en grundig beskrivelse af de væ-sentligste af ejendommens forskellige bygningsdele i en let tilgængeligform uden tvivl vil give forbrugerne et bedre grundlag for at vurdere enkonkret ejendom.

Beskrivelser af den nævnte karakter vil imidlertid stille meget store krav tilde bygningssagkyndige, idet en høj grad af ensartethed i beskrivelserne måforudsættes, hvis beskrivelserne skal kunne anvendes af forbrugerne som etrelevant vurderings- og sammenligningsgrundlag. En sådan ensartethed ibeskrivelserne vil i praksis være vanskelig at opnå, herunder fordi det ipraksis vil være forbundet med betydelige vanskeligheder at beskrive heltpræcist i håndbogen for de bygningssagkyndige, hvorledes de enkeltebygningsdele nærmere skal beskrives.Endvidere indebærer forslaget, at tilstandsrapporten bliver væsentligt mereomfangsrig end hidtil, hvilket for et vist antal forbrugere vil kunne gøretilstandsrapporten sværere tilgængelig.Dertil kommer, at udgifterne forbundet med tilstandsrapportens udarbejdel-se vil blive væsentligt højere, idet der er tale om en tidskrævende merop-gave. Også dette forhold taler efter udvalgets opfattelse imod den foreslå-ede ændring. Der kan i den forbindelse henvises til afsnit 4.2. ovenfor,hvorefter udvalget i sine overvejelser om ændring af den gældende ordninghar taget udgangspunkt i, at de ændringer, som foreslås, ikke må komme påkant med den balance mellem hensynet til køberen og hensynet til sælge-ren, som ordningen bygger på. I den forbindelse tilsiger hensynet til sæl-geren, at denneikkesom en betingelse for sin fritagelse for at hæfte formangler ved ejendommen bør pålægges at afholde omkostninger til under-søgelse eller beskrivelse afandreforhold end sådanne skader, som i forholdtil det almindelige mangelsbegreb udgør en retlig relevant mangel.Af de anførte grunde kan udvalget ikke anbefale, at forslaget om udvidelseaf tilstandsrapporten med en uddybende beskrivelse af de enkelte bygnings-dele mv. gennemføres. Det bemærkes i den forbindelse i øvrigt, at udvalget– netop med henblik på at forbedre forbrugernes muligheder for at vurdere,hvad det er for en hustype, den konkrete tilstandsrapport vedrører – harforeslået, at der udarbejdes et antalgenerellehustypebeskrivelser, hvor derfor hver hustype gives dels en byggeteknisk beskrivelse af grundlæggendetræk ved den pågældende hustype, og dels en beskrivelse af de typiske272

forhold og skadesrisici, som gør sig gældende for et byggeri af den på-gældende type, således at den bygningssagkyndige kan vedlægge tilstands-rapporten den relevante hustypebeskrivelse, jf. ovenfor.4.8.3.5. Overvejelser om øvrige forhold4.8.3.5.1. Tilstandsrapport eller skadesrapportSom anført i afsnit 3.3.3. ovenfor konkluderes det i Realdanias rapport»Huseftersynsordning – plus, minus ti år – set med forbrugerøjne«, at der erbehov for at kommunikere, at tilstandsrapportenikkeer en beskrivelse afejendommens tilstand, som forbrugerne fejlagtigt tror, men alene indehol-der en registrering af de skader, som den bygningssagkyndige umiddelbartkan se. På den anførte baggrund foreslås det, at tilstandsrapporten bør skiftenavn til »Skadesrapport«.Som det fremgår af bilag 4 til betænkningen er den officielle benævnelse aftilstandsrapporten i dag »Huseftersyn« med undertitlen »Tilstandsrapportfor ejendommen«.Udvalget er principielt enig i, at den bedst dækkende betegnelse for dennuværende tilstandsrapport ville være »skadesrapport«, idet rapporten inde-holder en registrering af de skader, som den bygningssagkyndige har kon-stateret under sin bygningsgennemgang.Etflertali udvalget [Ole Græsbøll Olesen, Charlotte Meincke, HenningJønsson, Iben Lindhardt Møller, Gro Charlotte Andersen, Peter Sass, An-ders Palmkvist, Vibeke Henriques, Peter Andersen, Marie Lund, PrebenMeinecke-Søes, Camilla Brovang, Allan Malskær, Janni Torp Kjærgaardog Joachim Kromann] er af den opfattelse, at en ændring af rapportens be-nævnelse vil nødvendiggøre en ganske betydelig kommunikationsindsats,idet den benævnelse af rapporten, som anvendes i daglig tale, dvs. »til-standsrapport«, må antages at være fast indarbejdet i forbrugernes bevidst-hed. Dertil kommer, at tilstandsrapporten fremover – i det omfang udval-273

gets anbefalinger gennemføres – ikke kun vil indeholde en skadesregistre-ring, men derimod også en række yderligere mere generelle oplysninger omejendommen, herunder bl.a. angivelse af tagets forventede (rest-)levetid.På den anførte baggrund er det flertallets opfattelse, at den nuværendebenævnelse af rapporten bør bevares.Etmindretali udvalget [Torben Kaas, Ulla Sassarsson, Michael Spove,Tina Dhanda og Annette Lerche] foreslår, at rapporten – i overensstem-melse med dens reelle indhold – fremover benævnes »Skadesrapport«.4.8.3.5.2. Resumé af huseftersynetSom anført i afsnit 4.8.2. ovenfor, indledes tilstandsrapporten i dag med etresumé af huseftersynet i skemaform, dvs. en angivelse af de skader vedejendommen, som er konstateret under bygningsgennemgangen.Udvalget har overvejet, om resuméets fremtrædende placering i praksis harden virkning, at forbrugerne helt undlader at læse den bygningssagkyndigesbeskrivelse af de enkelte skader og de tilknyttede noter tilstrækkeligtgrundigt. Udvalget har i den forbindelse overvejet, om resuméet helt børudgå af tilstandsrapporten eller flyttes til en mindre fremtrædende plads,f.eks. bagerst i rapporten.Det er udvalgets opfattelse, at det ville være uhensigtsmæssigt at lade resu-méet helt udgå af tilstandsrapporten, idet det giver et godt overblik overskaderne på bygningerne. Det er imidlertid udvalgets opfattelse, at detkunne være hensigtsmæssigt at give resuméet en mindre fremtrædendeplacering.Udvalget foreslår på den baggrund, at resuméet placeresefterbeskrivelsenaf skaderne, således at det for forbrugeren klart fremgår, at resuméetbaserer sig på den forudgående – og langt mere udførlige – beskrivelse af

de enkelte skader. Med den foreslåede placering bagerst i rapporten kanbenævnelsen »resumé« med fordel ændres til »sammenfatning«.4.8.3.5.3. Brugen af noterSom anført i afsnit 4.8.2. ovenfor er brug af noter ikke obligatorisk eftergældende ret. Det er således op til den enkelte bygningssagkyndige atvurdere, om en note er nødvendig med henblik på, at beskrivelsen af denenkelte skade vil blive forstået korrekt af brugerne af tilstandsrapporten.I det notat af 3. december 2007 om forbedringer af karaktersystemet itilstandsrapporterne, som er nærmere omtalt i afsnit 4.8.3.1., og som eroptrykt sombilag 9til betænkningen, har arbejdsgruppen, der blev nedsat i2006 i regi af følgegruppen for huseftersynsordningen, foreslået, at alvor-lige skader (K2-skader) og kritiske skader (K3-skader)altidskal ledsagesaf en uddybende note.De bygningssagkyndige medlemmer af udvalget har oplyst, at det er deresindtryk, at noter i dag anvendes ved beskrivelsen af 80-90 pct. af de skader,som konstateres.Det er udvalgets generelle opfattelse, at de bygningssagkyndiges brug afnoter fungerer fornuftigt i dag. Dertil kommer, at beskrivelsen af skader ien række tilfælde må anses for at være fuldt ud dækkende, hvorforanvendelsen af noter i sådanne tilfælde ikke vil tilføje noget nyt, men alenebestå i en gentagelse af beskrivelsen.På den anførte baggrund kan udvalget ikke anbefale, at der indføres etabsolutkrav om brug af noter ved beskrivelsen af f.eks. K2- og K3-skader.Efter udvalgets opfattelse bør brugen af noter – som det på baggrund af debygningssagkyndige medlemmers indtryk også ses at være tilfældet i dag –imidlertid være det absolutte udgangspunkt,medmindredet er åbenbartoverflødigt, idet skaden taler for sig selv. En præcisering heraf kan efterudvalgets opfattelse ske i håndbogen for bygningssagkyndige.275

delsen af fagtekniske udtryk som f.eks. »klimaskærm« og »aptering« mv.bør dog efter udvalgets opfattelse undgås, idet mange forbrugere ikke vilforstå sådanne udtryk.Udvalget er derimod ikke enig med arbejdsgruppen i, at opbygningen afskadesgennemgangen i tilstandsrapporten ikke bør bero på en prioriteringaf bygningsdelenes vigtighed. Efter udvalgets opfattelse bør således devigtigstebygningsdele – dvs. i praksis »klimaskærmen« – gennemgås førstog så fremdeles.Den nærmere prioritering af de forskellige bygningsdele bør efter udvalgetsopfattelse fastlægges af Erhvervs- og Byggestyrelsen i dialog med relevantebrancheorganisationer mv.4.8.3.5.5. Oplysninger til brug for ejerskifteforsikringsselskabetSom anført i afsnit 4.8.2. ovenfor. indeholder tilstandsrapporten en rækkeoplysninger om ejendommen, som den bygningssagkyndige afgiver til brugfor forsikringsselskabernes afgivelse af tilbud på ejerskifteforsikring(afsnittet »Bygningskonstruktioner – oplysninger til ejerskifteforsikring«).Af tilstandsrapporten fremgår om disse oplysninger, at de ikke kan ansessom en garanti for korrekt materialeangivelse eller konstruktionsudform-ning, jf. herved bilag 4 til betænkningen.Formuleringen om, at de oplysninger om anvendte materialer og kon-struktionsudformning, som den bygningssagkyndige afgiver til brug forejerskifteforsikringsselskaberne, ikke udgør en garanti, medfører, at denbygningssagkyndige ikke er ansvarlig for rigtigheden af disse oplysningerpåobjektivtgrundlag.Et andet spørgsmål er, om der – ved den bygningssagkyndiges urigtigeangivelse af konstruktionsudformning eller anvendte materialer – kan ifal-des ansvar efter de almindelige regler, jf. LFFE § 3 (professionsansvar).

En urigtig materialeangivelse eller oplysning om bygningens konstruktions-udformning vil imidlertid typisk ikkei sig selvudgøre en skade vedejendommen, og det er på den baggrund ikke sandsynligt, at en urigtigoplysning i afsnittet »Bygningskonstruktioner – oplysninger til ejerskifte-forsikring«i sig selvskulle kunne begrunde, at en forbruger – om enddenne eventuelt måtte være blevet skuffet i sine forventninger – har etberettiget krav mod den bygningssagkyndige.Som et eksempel herpå kan nævnes Ankenævnet for Huseftersyns afgørelseaf 24. oktober 2006 (sagsnr. 6185), hvor den bygningssagkyndige i afsnittet»Bygningskonstruktioner – oplysninger til ejerskifteforsikring« fejlagtigthavde angivet, at der var gulvvarme i bryggers og gæstetoilet. Nævnetudtalte, at det forhold, at der ikke er gulvvarme, ikke udgør en skade vedejendommen, ligesom de omhandlede oplysninger ikke udgør en garanti, ogder var derfor ikke grundlag for at pålægge den bygningssagkyndigeerstatningsansvar.I overensstemmelse med det anførte har Ankenævnet for Huseftersynsobservatør i udvalget da også oplyst, at ankenævnet ikke ses at have truffetafgørelser, hvor en bygningssagkyndig er pålagt ansvar for urigtige oplys-ninger afgivet i afsnittet »Bygningskonstruktioner – oplysninger til ejerskif-teforsikring«.Noget andet er, at forbrugeren, hvis den bygningssagkyndige helt harundladt eller ikke tilstrækkeligt klart har registreret en konkret skade i selvetilstandsrapportens skadesregistreringsdel, men alene i afsnittet »Bygnings-konstruktioner – oplysninger til ejerskifteforsikring«, må antages at villehave et berettiget krav mod den bygningssagkyndige. En sådan ansvars-pådragende fejl fra den bygningssagkyndiges side beror imidlertid ikke påde oplysninger, som den bygningssagkyndige har afgivet i afsnittet »Byg-ningskonstruktioner – oplysninger til ejerskifteforsikring«, men derimod pådet forhold, at den bygningssagkyndige ikke har registreret skaden detkorrekte sted i tilstandsrapporten.

Forbrugeren vil også over ejerskifteforsikringen kunne have krav pådækning med hensyn til sådanne »fejlregistreringer«. Som eksempel herpåkan nævnes Ankenævnet for Forsikrings afgørelse af 9. oktober 2006(sagsnr. AK 68.100), hvor nævnet udtalte følgende:»Nævnet bemærker, at den bygningssagkyndige ved registrerin-gen af bygningens tilstand alene har givet karakteren »K1« i re-lation det anmeldte forhold. Nævnet bemærker videre, at det for-behold, som den bygningssagkyndige har taget vedrørende bag-murenes tilstand, er angivet under et afsnit, hvor det er angivet, atoplysningerne er beregnet til forsikringsselskabernes udarbej-delse af tilbud om ejerskifteforsikring.Nævnet finder allerede på denne baggrund, at klageren ikke medtilstandsrapporten har fået relevante oplysninger om, at der kunnevære tale om en fejlkonstruktion, som i løbet af forholdsvis korttid har resulteret i en svampeskade. Nævnet finder, at selskabetskal anerkende, at det anmeldte forhold er en dækningsberetti-gende skade.«Herudover vil en bygningssagkyndigs urigtige angivelse af konstruktions-udformning eller anvendte materialer i afsnittet »Bygningskonstruktioner –oplysninger til ejerskifteforsikring«efter omstændighedernekunne begrun-de, at forbrugeren vil være berettiget til dækning over ejerskifteforsik-ringen.Som eksempel herpå kan nævnes Ankenævnet for Forsikrings afgørelse af18. december 2006 (sagsnr. AK 68.784), hvor klagerne havde konstateret,at en del af ejendommens mure var en pudset trækonstruktion, ligesom detvar konstateret, at trækonstruktionen var meget nedbrudt. Om yder- ogindervægge havde den bygningssagkyndige i afsnittet »Bygningskonstruk-tioner – oplysninger til ejerskifteforsikring« fejlagtigt anført, at disse bestodaf letbeton og mursten med puds. I sagen udtalte nævnet bl.a. følgende:»Efter nævnets praksis betragtes det som udgangspunkt ikke somen skade i ejerskifteforsikringens forstand, at køberen af enejendom på baggrund af oplysninger i tilstandsrapporten skuffes isine forventninger til ejendommens konstruktion og materialean-279

givelse, jf. herved også, at der i tilstandsrapporten udtrykkeligttages forbehold derfor.I det foreliggende tilfælde er der imidlertid tale om, at klagernekort efter overtagelsen af ejendommen konstaterer, dels atkonstruktionen medfører et helt anderledes vedligeholdelseskon-cept, dels at trækonstruktionen bag den pudsede facade er tjenligttil udskiftning, hvorved klagerne påføres udgifter til udbedring,som ligger langt ud over, hvad de på baggrund af tilstandsrap-portens oplysninger havde grundlag for at forvente.Nævnet finder i denne situation, at den andel, selskabet har til-budt at dække, ikke er tilstrækkeligt, og fastsætter herefter erstat-ningen skønsmæssigt til 2/3 af udgiften til udbedring af den kon-staterede skade.«Sammenfattende om den gældende retstilstand må herefter anføres, at denbygningssagkyndige – på samme måde som med hensyn til dennes virk-somhed som bygningssagkyndig i øvrigt – er underlagt et culpa-ansvar(professionsansvar) med hensyn til de oplysninger, som den pågældendefremkommer med i afsnittet »Bygningskonstruktioner – oplysninger tilejerskifteforsikring«. Det vil imidlertid for forbrugeren være vanskeligt atkomme igennem med et erstatningskrav over for den bygningssagkyndige,medmindre denne – ud over den fejlagtige angivelse i afsnittet »Bygnings-konstruktioner – oplysninger til ejerskifteforsikring« – også har begået fejlved skadesregistreringen. Det samme gælder et eventuelt krav over forejerskifteforsikringsselskabet,medmindrehelt særlige forhold gældende, jf.Ankenævnet for Forsikrings afgørelse af 18. december 2006 (sagsnr. AK68.784).Det er udvalgets indtryk, at den gældende retstilstand i visse tilfælde vilkunne give anledning til misforståelser hos forbrugerne.Udvalget har på den baggrund overvejet, hvorvidt de oplysninger, som denbygningssagkyndige afgiver til brug for ejerskifteforsikringen i afsnittet»Bygningskonstruktioner – oplysninger til ejerskifteforsikring« helt børudgåaf tilstandsrapporten.

Det er imidlertid udvalgets opfattelse, at samtlige de oplysninger omejendommen, som den bygningssagkyndige fremkommer med, udgørrelevant information for ejendommens køber, idet købers beslutnings-grundlag forbedres, jo flere oplysninger om ejendommen den pågældendehar. Dertil kommer, at det efter udvalgets opfattelse ville være uholdbart,om køber blev forholdt oplysninger om ejendommen. Udvalget finderderfor ikke, at det forhold, at de her omhandlede oplysninger først ogfremmest afgives til brug for ejerskifteforsikringen, samt det forhold, atkøber kun i meget begrænset omfang vil kunne gøre krav gældende modden bygningssagkyndige eller ejerskifteforsikringsselskabet i anledning afde her omhandlede oplysninger, bør medføre, at de nævnte oplysningerforholdes køber.Det er efter udvalgets opfattelse dog samtidig væsentligt at sikre, athuseftersynsordningens brugere i videst muligt omfang ikke skuffes i deresforventninger til ordningen.Efter udvalgets opfattelse vil dette hensyn kunne tilgodeses ved, at det iindledningen til afsnittet i tilstandsrapporten »Bygningskonstruktioner –oplysninger til ejerskifteforsikring« præciseres, at den bygningssagkyndi-ges eventuelle fejlagtige angivelse af konstruktionsudformning eller anven-dte materialer ikke i sig selv udgør en skade i huseftersynsordningensforstand.4.8.3.5.6. Løbende justeringer af tilstandsrapportenEfter udvalgets opfattelse bør Erhvervs- og Byggestyrelsen – på baggrundaf de praktiske erfaringer, som indhøstes, og i dialog med de relevantebrancheorganisationer mv. – løbende have opmærksomheden rettet mod,om det kan være hensigtsmæssigt at foretage mindre justeringer af til-standsrapportens opbygning, anvendte formuleringer mv. F.eks. vil denteknologiske udvikling måske senere hen muliggøre, at der – uden en væ-sentlig forøgelse af tilstandsrapportens pris – kan indsættes billeder af deenkelte skader.281

4.8.3.6. Tilstandsrapportens gyldighedsperiodeSom anført i afsnit 4.8.2. ovenfor, følger det af LFFE § 4, stk. 1, 2. pkt., attilstandsrapporten skal være udarbejdet eller fornyet mindre end 6 månederfør den dag, hvor køber modtager rapporten. I forbindelse med fornyelse afen tilstandsrapport afgør den bygningssagkyndige, i hvilket omfang enfornyet bygningsgennemgang er nødvendig, og hvilket formindsket veder-lag der skal betales, jf. § 21 i bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009om huseftersynsordningen. Ifølge oplysning fra de bygningssagkyndigemedlemmer i udvalget foretages der i praksis næsten altid en ny bygnings-gennemgang i forbindelse med fornyelse af en tilstandsrapport.Om baggrunden for at fastsætte tilstandsrapportens gyldighedsperiode til 6måneder fremgår af lovforslag nr. L 218, Folketingstidende 1994-95,Tillæg A, side 2997, følgende:»Det foreslås i stk. 1, 2. pkt., at tilstandsrapporten for at medførede i § 2 nævnte retsvirkninger skal være udarbejdet eller fornyetaf den bygningssagkyndige mindre end 6 måneder før den dag,køberen modtager rapporten. Hermed sikres det, at køberenmodtager aktuelle oplysninger om ejendommens tilstand. Fristenpå 6 måneder svarer til udvalgets forslag og er fastsat pågrundlag af en vurdering af den beskikkede bygningssagkyndigesmulighed for at opdage tegn på fejl, der vil give sig udslag indenfor den nærmeste fremtid, samt under hensyn til, at ejendomme,der er udbudt til en realistisk pris, normalt sælges inden for enperiode på 6 måneder. Der henvises til betænkning nr.1276/1994, s. 220.«De bygningssagkyndige medlemmer af udvalget har oplyst, at en fornyelseaf en tilstandsrapport typisk koster ca. halvdelen af den oprindelige rapport,hvis fornyelsen foretages af den samme bygningssagkyndige eller enbygningssagkyndig fra samme firma.På foranledning af Erhvervs- og Byggestyrelsen udarbejdede Statens Byg-geforskningsinstitut (SBi) i 2006 rapporten »Gyldighedsperiode for husef-tersynsrapporter«, hvori SBi vurderede betydningen af en eventuel forlæn-282

menlignes denne variation, der kan henføres til de bygnings-sagkyndiges individuelle vurdering med den tidsbestemte vari-ation der forekommer, som følge af løbende nedbrydning og ved-ligehold. Denne sammenligning kan danne grundlag for valg afen passende gyldighedsperiode.«Et resumé af SBi’s rapport er optaget sombilag 14til betænkningen.På baggrund af SBi’s konklusioner samt det forhold, at salgstiden på ejen-domme de seneste år er steget ganske betragteligt, har udvalget overvejetmulighederne for at forlænge tilstandsrapportens gyldighedsperiode fra 6 til12 måneder. Et notat om SBi’s rapport udarbejdet af Erhvervs- ogByggestyrelsen er optaget sombilag 15til betænkningen.Udvalget anerkender, at salgstiden på ejendomme generelt er steget i 2007-09, og at den gennemsnitlige salgstid i 2010 fortsat væsentligt overstiger 6måneder. En forlængelse af tilstandsrapportens gyldighedsperiode vil derformedføre, at behovet for i salgsperioden at forny tilstandsrapporten blivermindre.Efter udvalgets opfattelse hviler hele huseftersynsordningen på, at forbru-gerne skal kunne stole på, at tilstandsrapporterne er retvisende, hvorfor detafgørendespørgsmål i relation til en eventuel forlængelse af gyldigheds-perioden fra 6 til 12 måneder må være, om tilstandsrapporterne kan ansesfor retvisende ihelederes gyldighedsperiode.Som anført ovenfor har SBi som begrundelse for at foreslå gyldighedspe-rioden forlænget med 6 måneder anført, at den afvigelse, der introduceresmed en sådan forlængelse, er fundet mindre end den afvigelse, som kanhenføres til de bygningssagkyndiges vurdering.Udvalgetsflertal[alle udvalgets medlemmer bortset fra Anders Palmkvistog Tina Dhanda] skal indledningsvis bemærke, at der efter disse medlem-mers opfattelse ses at være tale om sammenligning af ikke-sammenlig-nelige parametre, og det forhold, at der måtte være en mindre afvigelse ved

et nyt parameter (6-måneders forlængelsen) end ved et allerede eksisterendeparameter (de sagkyndiges bygningsgennemgang), findes ikke i sig selv atkunne begrunde introduktion af en ny – om end dog mindre – usikkerhed.Flertallet finder i øvrigt ikke, at intervalinddelingen på henholdsvis 6-12måneder og 12-18 måneder er særlig velbegrundet. Med den valgte opde-ling vil de forskelle i registreringer, som kan konstateres, således kunnebero på eftersyn foretaget efter henholdsvis 11 og 17 måneder, mens det irelation til spørgsmålet om en forlængelse af gyldighedsperioden fra 6 til12 måneder navnlig må være interessant at se på eventuelle registrerings-forskelle efter henholdsvis 5 og 11 måneder.I undersøgelsen ses det efter flertallets opfattelse endvidere ikke indgået, ihvilket omfang der ved senere eftersyn er tale om registrering af sammefejl, der blot bedømmes anderledes, eller en ny fejl, hvilket naturligvis kanhave indvirkning på størrelsen af den afvigelse, som kan henføres til debygningssagkyndiges vurdering.Efter flertallets opfattelse bør der i øvrigt tages højde for, at nogle ejendom-me har en sådan alder eller vedligeholdelsestilstand, at der for disse ejen-dommes vedkommende vil være en særlig risiko for, at nye skader vil ind-træde i den 6 måneders periode, som tilstandsrapportens gyldighedsperi-ode foreslås forlænget med.Efter flertallets opfattelse bør det endvidere indgå i vurderingen, hvilkenbetydning en forlængelse af tilstandsrapportens gyldighedsperiode vil havefor bevisvurderingen under en eventuel efterfølgende tvist om tilstands-rapporten. Det bemærkes herved, at den bygningssagkyndige ikke vil kunnedrages til ansvar for skader, som først har vist sig efter dennes bygnings-gennemgang. Dette forhold indebærer efter udvalgets opfattelse, at det vilblive desto sværere at bevise, at en skade allerede var til stede på det tids-punkt, hvor den bygningssagkyndige foretog sin bygningsgennemgang, jolængere gyldighedsperioden er.

Alt andet lige vil en forlængelse af gyldighedsperioden efter flertalletsopfattelse kunne bevirke, at der bliver flere skader, som ikke registreres itilstandsrapporten.Efter en samlet vurdering er det flertallets opfattelse, at tilstandsrapportensgyldighedsperiode på 6 måneder bør fastholdes, idet det afgørende må væ-re, at tilstandsrapporten er retvisende i hele gyldighedsperioden. Såledesbestår der efter flertallets opfattelse betydelig usikkerhed med hensyn til,om tilstandsrapporten ved en 6-måneders forlængelse vil kunne anses somretvisende iheleden omhandlede periode. Det kan derfor ikke ved fastlæg-gelsen af gyldighedsperioden tillægges afgørende betydning, at sælger i ensituation med længere salgstider påføres en yderligere omkostning til forny-else af tilstandsrapporten, eller at sælger eventuelt venter med at få udarbej-det en tilstandsrapport, til der er en potentiel køber.Forsikring & Pensions medlem af udvalget, der tilslutter sig flertalletsopfattelse af, at tilstandsrapportens gyldighedsperiode ikke bør forlænges,har særskilt anført, at organisationen har mere principielle indvendingerimod forslaget om forlængelse. Efter Forsikring & Pensions opfattelse erdet således som udgangspunkt sælgers problem, hvis vedkommende ikkekan få solgt sin ejendom inden for 6 måneder fra tilstandsrapportensudarbejdelse, idet dette ofte skyldes, at salgsprisen har været sat for højt.Den hermed for sælger indkalkulerede økonomiske risiko, herunder eventu-elle udgifter til fornyelse af tilstandsrapporten, bør ikke overgå til hverkenejerskifteforsikringsselskabet eller køber.Set i lyset af de forbedringer af huseftersynsordningen, som foreslås i den-ne betænkning, herunder flere konkrete oplysninger til køber om huset in-den overtagelsen, vil det være uhensigtsmæssigt, såfremt rapportens gyldig-hedsperiode samtidig forlænges således, at køber risikerer at få en rapport ihånden med oplysninger, der er op til 1 år gamle.I relation til ejerskifteforsikringsselskaberne vil en forlængelse af tilstands-rapportens gyldighedsperiode ifølge Forsikring & Pension endvidere kunne286

få uheldige konsekvenser i forbindelse med regressagerne mod de byg-ningssagkyndige, idet risikoen for tvister om, hvorvidt et omstridt forholdvar til stede (og konstateret) ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten, vilblive langt større end i dag.Derudover er det Forsikring & Pensions vurdering, at en forlængelse aftilstandsrapportens gyldighedsperiode næppe i selv vil kunne medvirke til,at tilstandsrapporten udarbejdes tidligere i salgsforløbet, end det er tilfældeti dag.Etmindretal[Anders Palmkvist] er uenig med flertallet i, at de parametre,som SBi har lagt til grund i sin undersøgelse, ikke skulle være anvendeligesom sammenligningsparametre. Det er efter mindretallets opfattelse såledesnaturligt, at der i analysen tages udgangspunkt i de afvigelser, som altid vilvære til stede på grund af de byggesagkyndiges individuelle vurderinger, ogdette medlem har tillid til, at SBI’s sammenligningsparametre kan dannegrundlag for valg af en passende gyldighedsperiode.Mindretallet har endvidere anført, at det ifølge LFFE § 21, stk.1, 2. pkt.,konkret kan aftales at fravige LFFE § 2, stk. 5, hvorved køber acceptererikke at kunne påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen ellerfornyelsen af tilstandsrapporten. Denne fravigelse af LFFE § 2, stk. 5, sesofte, idet mange forsikringsselskaber i deres ejerskifteforsikringstilbuddækker perioden allerede fra tilstandsrapportens udarbejdelse. I sådanne til-fælde vil køber være dækket af forsikringen.Med henvisning til SBi’s undersøgelse, som konkluderer, at den afvigelse,der introduceres ved at forlænge gyldighedsperioden fra 6 til 12 måneder,er mindre end den afvigelse, der kan henføres til de byggesagkyndiges vur-dering, finder mindretallet, at tilstandsrapporten således også vil være retvi-sende ved en gyldighedsperiode på 12 måneder.Mindretallet foreslår på den baggrund, at tilstandsrapportens gyldigheds-periode forlænges fra 6 til 12 måneder, subsidiært fra 6 til 9 måneder.287

Mindretallet har til støtte for sit forslag endvidere anført, at der ved atfastholde gyldighedsperioden på 6 måneder skabes en ubalance mellemkøber og sælger i huseftersynsordningen, idet sælger i de tilfælde, hvorsalgsbestræbelserne tager mere end 6 måneder, vil være nødsaget til afholdeen yderligere omkostning ved at få foretaget en fornyelse af tilstandsrap-porten. Herved pålægges sælger en større udgift ved at benytte ordningen,end det har været hensigten med ordningen.Gyldighedsperioden på 6 måneder blev oprindelig valgt af hensyn til dedagældende »liggetider«. I august 2008 var den gennemsnitlige liggetid forvillaer og rækkehuse ifølge et notat fra Erhvervs- og Byggestyrelsen af 26.september 2009 på 180 dage, og ifølge Realkreditrådets boligudbudsstati-stik har den gennemsnitlige liggetid siden da ikke været under 180 dage.Det betyder, at et betydeligt antal boliger i dag har en længere liggetid end6 måneder. Dette bekræftes i øvrigt også af tabel 1 i afsnit 3.2.1. ovenfor,hvorefter antallet af udarbejdede tilstandsrapporter overstiger antallet afsolgte ejendomme i 2008 og 2009.Det er mindretallets erfaring, at konsekvensen af at fastholde en gyldig-hedsperiode på 6 måneder vil være, at sælgerne – uagtet ejendomsmæg-lernes opfordring til sælger om at lade en tilstandsrapport udarbejde, nårejendommen sættes til salg – venter med at bestille en tilstandsrapport til eninteresseret køber ønsker at købe huset, idet sælger ikke ønsker at afholdeudgifter til tilstandsrapporten to gange. Dette har den beklagelige kon-sekvens, at tilstandsrapporten ofte først bliver udarbejdet i sidste øjeblik ogdermed først meget sent i købers undersøgelses- og beslutningsproces afejendomskøbet. Såfremt gyldighedsperioden forlænges til 12 måneder, vildette være et naturligt incitament for sælger til at lade tilstandsrapportenudarbejde allerede, når ejendommen sættes til salg.Et andetmindretal[Tina Dhanda] er af den opfattelse, at tilstandsrapportensgyldighedsperiode bør forlænges til 9 eller 12 måneder alt afhængig af,hvad der må anses for byggeteknisk forsvarligt. Mindretallet bemærker dog288

samtidig, at man ikke har de fornødne byggetekniske forudsætninger for atvurdere, i hvilket omfang det – som i hvert fald rapporten fra SBi kunnetyde på – rent faktisk vil være forsvarligt at forlænge tilstandsrapportensgyldighedsperiode til enten 9 eller 12 måneder.Det er dette mindretals opfattelse, at en eventuel køber af et hus bør fåadgang til tilstandsrapporten på så tidligt et tidspunkt, at denne kan træffeen så velovervejet beslutning som muligt. På baggrund af de omkostninger,der er forbundet med tilstandsrapportens udarbejdelse, må sælger på grundaf den nuværende korte gyldighedsperiode på 6 måneder formodes at ventelængst muligt med at få tilstandsrapporten udarbejdet, herunder eventuelthelt indtil det tidspunkt, hvor en reelt interesseret køber måtte dukke op. Pådette fremskredne tidspunkt kan køber allerede have »forelsket sig« iejendommen, og rapporten vil derfor på dette fremskredne tidspunkt ikkenødvendigvis tjene sit formål, der er at sætte den interesserede køber i standtil at træffe en velovervejet beslutning.4.8.3.7. Tilstandsrapportens betydning for ejendommens prisfastsættel-seTilstandsrapporten har bl.a. til formål at indgå i drøftelserne mellem sælgerog køber om den rette pris for ejendommen.I henhold til § 3, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, jf. lovbekendt-gørelse nr. 1073 af 2. november 2006 med senere ændringer, skal ejen-domsformidlere og andre erhvervsdrivende, der formidler mv. køb og salgaf fast ejendom, ved værdiansættelse af en ejendom med henblik på købeller salg angive, hvilken kontantpris ejendommen skønnes at kunne sæl-ges til inden for en bestemt periode. Den erhvervsdrivende skal i denforbindelse tage hensyn til markedsforholdene, ejendommens beliggenhedog indretning samt bygningernes alder og tilstand, herunder forhold, sommåtte være nævnt i en eventuel tilstandsrapport. Den erhvervsdrivende skalendvidere rådgive forbrugeren om behov og mulighed for en byggetekniskgennemgang af ejendommen, jf. lovens § 3, stk. 2.289

Det er imidlertid sælger, der bestemmer, om der skal udarbejdes en til-standsrapport, og der foreligger således ikke nødvendigvis en tilstands-rapport på det tidspunkt, hvor den erhvervsdrivende skal værdiansætte ejen-dommen. Hvis der udarbejdes en tilstandsrapport på et senere tidspunkt, vildenne eventuelt kunne udløse en pligt for den erhvervsdrivende til at fore-tage en fornyet vurdering af værdiansættelsen i lyset af eventuelle nye op-lysninger om bygningernes tilstand.Udvalget har overvejet, om det bør være en betingelse for at anvende hus-eftersynsordningen, at en tilstandsrapport er indhentet,førejendommensættes til salg. Dette vil i givet fald indebære, at prisfastsættelsen i alletilfælde vil ske på grundlag af tilstandsrapportens indhold.Det er imidlertid udvalgets opfattelse, at en sådan ordning vil være uhen-sigtsmæssig. Således bør også sælgere, der ikke indledningsvis har fundetbehov for at lade en tilstandsrapport udarbejde, have mulighed for som led ibestræbelserne på at sælge ejendommen at tilvælge ordningen på etseneretidspunkt, herunder f.eks. på baggrund af en anmodning fra en potentielkøber.Desuden vil en tilstandstilstandsrapport, der er udarbejdet efter, at ejendom-men er sat til salg, allerede efter de gældende regler i lov om omsætning affast ejendom, jf. § 3, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, kunnemedføre, at ejendomsformidleren skal foretage en fornyet vurdering af denskete værdiansættelse.På den anførte baggrund finder udvalget ikke grundlag for at anbefale, atdet bør være en betingelse for at anvende huseftersynsordningen, at til-standsrapporten foreligger, før ejendommen sættes til salg.

4.8.3.8. Tilstandsrapportens fremskaffelseIfølge § 9, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 695 af 22. juni 2006 om formidling,udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom (formidlingsbekendt-gørelsen) må en ejendomsformidler ikke på sælgers vegne indgå aftale omrekvirering af en byggeteknisk gennemgang (huseftersyn), og ejendoms-formidleren må ikke bringe konkrete bygningssagkyndige eller firmaer, derbeskæftiger disse, i forslag over for sælger.Ejendomsformidleren kan dog efter aftale med sælger at rekvirere husefter-synet gennem et forsikringsselskab, der udbyder ejerskifteforsikringer, jf.bekendtgørelsens § 9, stk. 2. Det er i den forbindelse en betingelse, atejendomsformidleren ikke har indflydelse på, hvilken bygningssagkyndigeller hvilket firma, forsikringsselskabet vælger til at udføre huseftersynet.Afregning skal endvidere ske direkte fra sælger til den bygningssagkyn-dige, dennes arbejdsgiver eller forsikringsselskabet.Det skal herudover fremgå af formidlingsaftalen mellem ejendomsformid-leren og sælger, at ejendomsformidleren har rådgivet sælgeren om dennesmulighed for selv at vælge en bygningssagkyndig, jf. formidlingsbekendt-gørelsens § 10, stk. 2.Reglerne i formidlingsbekendtgørelsen, der trådte i kraft den 1. oktober2006, blev indført med henblik på at sikre den bygningssagkyndigesuvildighed og uafhængighed for så vidt angår ejendomsformidleren ogdennes interesser. Reglerne blev indført med henblik på at imødekommeden kritik, som i årene forud havde været af, at ejendomsformidlerne ikkevar afskåret fra at rådgive sælger om, hvilken bygningssagkyndig ellerhvilket firma sælger burde lade udføre huseftersynet. Forud for formid-lingsbekendtgørelsens ikrafttræden i oktober 2006 havde Dansk Ejendoms-mæglerforening dog allerede i februar 2004 indgået en aftale med økonomi-og erhvervsministeren med samme indhold som formidlingsbekendtgørel-sens §§ 9 og 10. Imidlertid omfattede denne aftale alene Dansk Ejendoms-mæglerforenings medlemmer. Der henvises herom i øvrigt til afsnit 4.10.2.291

nedenfor.Det følger i øvrigt af § 11, nr. 8, i bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december2009 om huseftersynsordningen, at den bygningssagkyndige skal være uvil-dig i den enkelte sag, således at den bygningssagkyndige vil være uafhæn-gig af interesser, som kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig.Udvalget har overvejet, om de bygningssagkyndiges uvildighed itilstrækkeligt omfang er sikret ved de ovenfor nævnte regler, herunder omder kan være alternative måder, hvorved man kan sikre, at den bygnings-sagkyndige er uvildig.Udvalget har i den forbindelse overvejet et forslag om etablering af enordning, hvorefter bygningssagkyndige udvælges tilfældigt. Udvælgelsenkunne f.eks. varetages af en »meldecentral«, som den bygningssagkyndigetilmelder sig, hvis denne ønsker at udføre et huseftersyn inden for etnærmere angivet tidsrum.Det er imidlertid udvalgets opfattelse, at en sådan ordning vil være særdelesuhensigtsmæssig, idet den reelt vil indebære, at de bygningssagkyndigeikke længere vil virke på markedsvilkår. De bygningssagkyndige vil såle-des ikke kunne konkurrere på hverken pris eller kvalitet, hvilket efterudvalgets opfattelse vil være til skade både for prisniveauet og rapporterneskvalitet.Udvalget har desuden overvejet et forslag om, at tilstandsrapporten skalrekvireres af den første potentielle køber.Det er imidlertid udvalgets opfattelse, at også en sådan ordning vil væreuhensigtsmæssig. Det synes således vanskeligt at pålægge en potentielkøber pligt til at rekvirere en bygningssagkyndig, eftersom ordningen er fri-villig, og det er sælger, der bestemmer, om ordningen overhovedet skalanvendes. Desuden vil det være vanskeligt at afgøre, hvem der skal ansessom den første potentielle køber i forhold til personer, der blot viser in-292

teresse for en ejendom uden reelt at være interesseret i at købe ejendom-men.Dertil kommer, at formidlingsbekendtgørelsens § 9, stk. 1 og 2, kun harværet i kraft siden den 1. oktober 2006. Det er udvalgets generelleopfattelse, at formidlingsbekendtgørelsens § 9, stk. 1 og 2, i denne periodehar virket efter hensigten og således har medvirket til at sikre denbygningssagkyndiges uvildighed ved gennemgangen af konkrete ejen-domme.På den anførte baggrund finder udvalget ikke anledning til at anbefale enændring af de gældende regler om rekvirering af tilstandsrapporter.4.8.3.9. Offentlighedens adgang til tilstandsrapporterIfølge § 19 i bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009 skal den byg-ningssagkyndige indberette tilstandsrapporter elektronisk via Erhvervs- ogByggestyrelsens internetbaserede informations- og forvaltningssystem tilFEM-sekretariatet seneste 14 dage efter bygningsgennemgangen.Af pkt. 8.1. i aftale af 30. december 2005 mellem Erhvervs- og Bygge-styrelsen og Energistyrelsen samt Teknologisk Institut og Byggecentrum,der forestår driften af FEM-sekretariatet, fremgår følgende:»Leverandøren har pligt til ved driften af sekretariatet og herun-der udførelsen af sekretariatsopgaverne at overholde de alminde-lige forvaltningsretlige retsgrundsætninger, der gælder offentligemyndigheder, herunder retsgrundsætningerne om saglighed oglighed i forvaltningen.For sekretariatet gælder principperne i lov om retssikkerhed vedforvaltningens anvendelse af tvangsindgreb og oplysningspligt,forvaltningsloven og offentlighedsloven, herunder reglerne omaktindsigt og notatpligt i offentligheds- og forvaltningsloven.«

Ejeren af en ejendom har på hjemmesiden www.ois.dk (den Offentlige In-formationsserver) adgang til de tilstandsrapporter om ejendommen, der fo-religger.Offentligheden har som udgangspunkt ikke adgang til aktindsigt i de til-standsrapporter, som opbevares hos FEM-sekretariatet. Det skyldes, at derikke fortages nogen administrativ sagsbehandling af de indberettede til-standsrapporter, jf. offentlighedslovens § 4, stk. 1, og at retten til aktindsigti øvrigt ikke omfatter registre eller andre systematiserede fortegnelser, hvorder gøres brug af elektronisk databehandling, jf. offentlighedslovens § 5,stk. 2. Hvis en tilstandsrapport undergives sagsbehandling, vil den derimodsom udgangspunkt være omfattet af reglerne af aktindsigt.Erhvervs- og Byggestyrelsen har den 10. marts 2006 truffet afgørelse i ensag, hvor en journalist havde anmodet om aktindsigt i tilstandsrapporter ud-arbejdet af fire navngivne bygningssagkyndige i en nærmere angivet perio-de i et nærmere angivet område. Anmodningen blev ikke imødekommet.Som begrundelse herfor anførte styrelsen følgende:»Styrelsen kan henvise til offentlighedslovens § 5, stk. 2, hvorafdet fremgår, at retten til aktindsigt ikke omfatter registre eller an-dre systematiserede fortegnelser, hvor der gøres brug af elektro-nisk databehandling.Hvis de pågældende bygningssagkyndige har indberettet til-standsrapporter til sekretariatet på de angivne adresser, vil dissetilstandsrapporter være indeholdt i en særlig database, hvor se-kretariatet i den omhandlede periode registrerede samtlige ind-berettede tilstandsrapporter. Der er i øvrigt ikke foretaget nogenadministrativ sagsbehandling af de indberettede oplysninger, jf.offentlighedslovens § 4, stk. 1.…Det skal afslutningsvis understreges, at styrelsen med denne af-gørelse ikke har taget stilling til, om sekretariatet for husefter-synsordningen som privat operatør er omfattet af offentligheds-lovens anvendelsesområde, jf. offentlighedslovens § 1, stk. 1.«Tilstandsrapporter bliver i visse tilfælde sendt til Erhvervs- og Byggesty-294

relsen bl.a. i forbindelse med, at styrelsen skal tage stilling til, om der skaliværksættes sanktioner over for en bygningssagkyndig, jf. herom afsnit4.9.2. og 4.9.3. nedenfor. I givet fald vil tilstandsrapporterne være omfattetaf forvaltningslovens og offentlighedslovens almindelige regler om aktind-sigt.Udvalget har overvejet, om det er hensigtsmæssigt, at spørgsmålet om ad-gangen til tilstandsrapporter som udgangspunkt er reguleret ved de almin-delige regler om aktindsigt i forvaltningsloven og offentlighedsloven, ellerom der bør indføres særlige regler om adgangen til tilstandsrapporter.Det er udvalgets opfattelse, at der ved de almindelige regler i forvaltnings-loven og offentlighedsloven er foretaget en rimelig afvejning af på den eneside hensynet til offentligheden og på den anden side hensynet til privateinteresser, og at der ikke er særlige forhold for så vidt angår tilstandsrap-porter, der tilsiger, at der bør gælde en særlig ordning for disse.4.8.3.10. Adgang til at tale med den bygningssagkyndigeIfølge Realdanias rapport »Huseftersyn – plus, minus ti år – set med forbru-gerøjne« tilkendegav 78 pct. af respondenterne i opinionsundersøgelsen, atde betragter muligheden for at drøfte tilstandsrapporten med den bygnings-sagkyndige før overtagelsen af ejendommen som vigtig eller meget vigtig,jf. rapportens side 98.Det er udvalgets medlemmers erfaring, at det i enkelte tilfælde forekom-mer, at en køber henvender sig til bygningssagkyndige. I de fleste tilfældesker dette dog først i forbindelse med en forbrugers overvejelser om even-tuel indgivelse af en klage over tilstandsrapporten.Spørgsmålet om købers adgang til at tale med den bygningssagkyndige, derhar lavet tilstandsrapporten, er i dag ureguleret. Det indebærer, at en køberikke kan kræve, at den bygningssagkyndige uddyber rapporten. Samtidig

gælder der dog ikke et forbud mod, at en køber henvender sig til den byg-ningssagkyndige med henblik på at få en tilstandsrapport uddybet.Udvalget har – i lyset af resultatet af opinionsundersøgelsen foretaget somled i udarbejdelsen af Realdanias rapport – drøftet muligheden for at indfø-re enretfor køber eller potentielle købere til at tale med den bygningssag-kyndige om den udarbejdede tilstandsrapport.For det første har udvalget drøftet muligheden for at give potentielle købereadgang til enforudgåendesamtale med den bygningssagkyndige om til-standsrapportens indhold. Samtalen vil i givet fald kunne indgå som led iden potentielle købers overvejelser om, hvorvidt den pågældende vil købeejendommen til den tilbudte pris.Der ville imidlertid være en række navnlig praktiske forhold, somvanskeliggør en sådan ordning, og det ville – hvis den bygningssagkyndi-ges mertidsforbrug skulle dækkes ved en forhøjelse af prisen på tilstands-rapporten – i givet fald komme på tale at fastsætte, hvor mange potentiellekøbere, der skal have adgang til at tale med den bygningssagkyndige, oghvor lang tid sådanne samtaler i givet fald måtte vare. I modsat fald villedet være vanskeligt – for ikke at sige umuligt – for den bygningssagkyndigeat fastsætte prisen på tilstandsrapporten. En begrænsning af antallet afsamtaler ville imidlertid samtidig medføre risiko for, at det ikke bliver depotentielle købere, der har størst reel interesse i at købe ejendommen, somville få adgang til at tale med den bygningssagkyndige.Alternativt kunne det fastsættes, at den potentielle køber selv må betale forsamtalen med den bygningssagkyndige. Efter udvalgets opfattelseforekommer imidlertid også en sådan ordning urimelig over for debygningssagkyndige, medmindre antallet af samtaler begrænses. Detskyldes, at det for de bygningssagkyndige kan være vanskeligt atforudskikke, hvor mange samtaler en tilstandsrapport vil udløse, og debygningssagkyndige har derfor ikke mulighed for på forhånd at beregne,hvor meget tid der skal afsættes. En begrænsning i antallet af samtaler vil296

dog også ved denne løsningsmodel – på samme måde som nævnt ovenfor –indebære, at de potentielle købere, der får adgang til at tale med denbygningssagkyndige, ikke nødvendigvis vil være dem, der har størst reelinteresse i at købe ejendommen.Dertil kommer, at de omhandlede samtaler vil kunne antage karakter afkøberrådgivning, hvilket vil kunne placere den bygningssagkyndige i envanskelig loyalitetskonflikt, idet denne har udarbejdet tilstandsrapporten forsælger.En adgang for køber til en forudgående samtale med den bygningssagkyn-dige vil desuden kunne give anledning til bevismæssige vanskeligheder itilfælde, hvor beskrivelsen af en skade er blevet uddybet ved en samtale, oghvor der efterfølgende opstår en tvist om skaden. Dette problem ville dog iet vist omfang kunne imødegås ved at opstille krav om, at den bygnings-sagkyndige skal udarbejde et kort referat af samtalen.Sammenfattende er det udvalgets opfattelse, at der er sådanne ulemperforbundet med at opstille krav om, at potentielle købere skal have adgangtil en forudgående samtale med den bygningssagkyndige om tilstandsrap-portens indhold, at udvalget ikke kan anbefale en sådan ordning. Det er iden forbindelse i øvrigt også udvalgets generelle opfattelse, at beskrivelsenaf skader i tilstandsrapporten hellere må forbedres ved en justering afkravene til tilstandsrapportens indhold og forståelighed, i det omfang dennuværende beskrivelse er utilstrækkelig. Om udvalgets overvejelser heromhenvises til afsnit 4.8.3. ovenfor.Udvalget har desuden drøftet muligheden for at give køber adgang til enefterfølgendesamtale med den bygningssagkyndige om tilstandsrapportensindhold, herunder eventuelt inden for den fortrydelsesfrist (6 hverdage),som følger af LFFE § 8. Under en sådan samtale ville køberen i givet faldkunne få vejledning om, hvorledes eventuelle skader udbedres, ligesomsamtalen ville kunne medvirke til købers afklaring af, om beskrivelsen afskader i tilstandsrapporten må anses for fyldestgørende.297

Imidlertid vil også et krav om adgang for køber til en efterfølgende samtalekunne stille den bygningssagkyndige i en vanskelig situation. Hvis køberønsker samtalen, skyldes det formentlig, at køber ikke fuldt ud har overblikover omfanget og karakteren mv. af de skader, som er beskrevet i tilstands-rapporten, og den bygningssagkyndiges deltagelse i en sådan uddybendesamtale vil derfor – i tilfælde, hvor køber måtte finde, at tilstandsrapportensbeskrivelse af skaderne er utilstrækkelig – kunne udløse en klage over denpågældendes arbejde. Det må på den baggrund antages, at de bygningssag-kyndige vil være meget tilbageholdende med at uddybe beskrivelsen afskader under en sådan samtale.Dertil kommer også, at en sådan efterfølgende samtale – på samme mådesom med hensyn til en forudgående samtale, jf. ovenfor – vil kunne antagekarakter af køberrådgivning, hvilket vil kunne placere den bygningssag-kyndige i en vanskelig loyalitetskonflikt, idet denne har udarbejdet til-standsrapporten for sælger.På den anførte baggrund vil det efter udvalgets opfattelse heller ikke værehensigtsmæssigt at stille et krav om, at køber skal have adgang til enefterfølgende samtale med den bygningssagkyndige.Udvalget har herefter overvejet, om samtaler mellem på den ene side købereller potentielle købere og på den anden side den bygningssagkyndige giveranledning til sådanne vanskeligheder, at der bør indføres etforbudmod, atden bygningssagkyndige taler med køber eller en potentiel køber omtilstandsrapportens indhold.Det er imidlertid udvalgets opfattelse, at et sådant forbud vil være uhen-sigtsmæssigt. I det omfang den bygningssagkyndige er villig til at stille sinviden til rådighed for køber eller potentielle købere, besidder denne enviden om ejendommen, som ville kunne gå tabt, hvis man indførte et sådantforbud. Således ville de pågældende købere være henvist til selv atrekvirere en bygningssagkyndig til at gennemgå ejendommen for at få298

uddybet beskrivelsen af skader, hvilket naturligvis ville være forbundetmed ikke ubetydelige merudgifter.Sammenfattende er det udvalgets opfattelse, at købers og potentielle købe-res adgang til at tale med den bygningssagkyndige ikke bruges særlig me-get, ligesom udvalget ikke har kendskab til, at samtaler af den nævnte ka-rakter i praksis har givet anledning til problemer. Udvalget finder derfor ik-ke behov for en nærmere regulering af dette område.4.9. Virksomhed som beskikket bygningssagkyndig4.9.1. IndledningDette afsnit indeholder udvalgets overvejelser om virksomheden som be-skikket bygningssagkyndig, herunder udvalgets overvejelser om, hvorvidtder – med henblik på at sikre den fornødne kvalitet af de bygningssag-kyndiges arbejde – kan være grundlag for at foretage ændringer i tilsynetmed de bygningssagkyndige og disses uddannelse, jf. afsnit 4.9.5.1. og4.9.5.2. nedenfor. Udvalget har endvidere overvejet, om den eksisterendebeskikkelses- og disciplinærordning bør fastholdes, jf. afsnit 4.9.5.4. og4.9.5.5., ligesom udvalget har set på de bygningssagkyndiges ansvarsforsik-ringsforhold, jf. afsnit 4.9.5.3. Indledningsvis gennemgås de gældende reg-ler mv., som gælder med hensyn til de bygningssagkyndiges virksomhed,jf. afsnit 4.9.2., ligesom det tilsyn- og sanktionssystem, som de bygnings-sagkyndige er underlagt, beskrives nærmere, jf. afsnit 4.9.3.-4.9.4. neden-for.4.9.2. Gældende retSom anført i afsnit 2.3.1. indebærer huseftersynsordningen, at køber somudgangspunkt ikke over for sælger kan påberåbe sig, at en bygnings fysisketilstand er mangelfuld, når køber inden aftalens indgåelse fra sælger harmodtaget en tilstandsrapport (en rapport om bygningernes fysiske tilstand)samt oplysning om ejerskifteforsikring, jf. LFFE § 2, stk. 1 og 2.299

Tilstandsrapporten skal være udarbejdet af en godkendt bygningssagkyn-dig, jf. LFFE § 4, stk. 1. Økonomi- og erhvervsministeren har i bekendtgø-relse nr. 1290 af 14. december 2009 om huseftersynsordningen fastsatnærmere regler om beskikkelse som bygningssagkyndig, ordningens for-valtning, virksomheden som bygningssagkyndig og bygningsgennemgan-gen mv.Bekendtgørelsens § 4, stk. 1, indeholder de nærmere betingelser for at opnåbeskikkelse som bygningssagkyndig. Bestemmelsen har følgende ordlyd:»§ 4.Erhvervs- og Byggestyrelsen beskikker et antal bygnings-sagkyndige. Beskikkelse meddeles til personer, jf. lovens § 4,stk. 1 og 2. For at kunne beskikkes som bygningssagkyndig skalden pågældende opfylde følgende betingelser:1) Have en byggeteknisk grunduddannelse med eksamen fraDanmarks Tekniske Universitet, Aalborg Universitet, inge-niørhøjskolerne, en af statens to arkitektskoler, bygnings-konstruktøruddannelsen eller tilsvarende dansk eller uden-landsk uddannelse.2) Have mindst 5 års dokumenteret erhvervsmæssig erfaringinden for de sidste 10 år vedrørende bygningsundersøgelsereller tilsyn med byggeri.3) Have deltaget i optagelseskursus og bestået en optagelses-prøve.4) Være momsregistreret, eventuelt således at den virksomhed,hvori den bygningssagkyndige er ansat, er momsregistreret.5) Være dækket af en professionel ansvarsforsikring, hvis om-fang og vilkår mindst svarer til, hvad der i almindelighed eropnåeligt på forsikringsmarkedet, og som dækker i mindst 5år efter overdragelsen til køber af en ejendom, som den byg-ningssagkyndige har afgivet tilstandsrapport om, dog længsti 6 år fra rapportens datering.6) Ikke have ubetalt, forfalden gæld til det offentlige, der over-stiger 100.000 kr. Det hindrer ikke beskikkelse, at gælden tildet offentlige overstiger 100.000 kr., såfremt den pågælden-de, for den del af gælden, der overstiger 100.000 kr., harindgået afdragsordning med inddrivelsesmyndigheden ellerhar stillet sikkerhed.

De bygningssagkyndige er endvidere underlagt en lang række krav vedudførelsen af hvervet som bygningssagkyndig, jf. bekendtgørelsens § 11.Den bygningssagkyndige skal bl.a. deltage i fastsatte kurser og møder omhuseftersynsordningen, jf. § 11, nr. 4.Beskikkelsen som bygningssagkyndig udløber efter 3 år, men den kanfornyes, jf. bekendtgørelsens § 8, stk. 1. Overtræder en bygningssagkyndigbekendtgørelsens §§ 11, 15 eller 19-21, eller i tilfælde af alvorlige ellergentagne fejl i tilstandsrapporterne, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen tildeleden bygningssagkyndige en advarsel eller inddrage beskikkelsen, jf.bekendtgørelsens § 12, stk. 1. Styrelsen skal desuden inddrage beskikkel-sen, hvis den bygningssagkyndige har ubetalt gæld til det offentlige, deroverstiger 100.000 kr., eller hvis den bygningssagkyndige ikke kandokumentere at være dækket af en ansvarsforsikring, der opfylder bekendt-gørelsens krav.Styrelsen kan endvidere påtale fejl i tilstandsrapporterne over for den byg-ningssagkyndige, jf. § 12, stk. 2.Ifølge LFFE § 3, stk. 1, kan en køber over for en bygningssagkyndig, derhar udarbejdet en tilstandsrapport efter loven, fremsætte krav om skadeser-statning for fejl vedrørende ejendommen, der burde have været omtalt irapporten. Har sælger måttet betale et beløb til køber på grund af fejl, derburde have været omtalt i en sådan rapport, tilkommer der sælger en rime-lig godtgørelse.Bestemmelsen i LFFE § 3, stk. 1, blev indsat ved huseftersynsordningensindførelse, fordi det ikke var afklaret i retspraksis, i hvilket omfang enkøber kan kræve erstatning af en bygningssagkyndig, somsælgerhar an-301

modet om at udarbejde en tilstandsrapport, hvis den bygningssagkyndigeved en fejl overser et forhold, som burde have været nævnt i rapporten, jf.Folketingstidende 1994-95, tillæg A, side 2994.For så vidt angår ansvarsgrundlaget og omfanget af en eventuel erstatnings-pligt for den bygningssagkyndige, fremgår følgende af bemærkningerne tillovforslaget, jf. Folketingstidende 1994-95, tillæg A, side 2994:»Det vil afhænge af dansk rets almindelige erstatningsregler,hvornår der foreligger det fornødne ansvarsgrundlag for denbygningssagkyndige. Bortset fra tilfælde, hvor den bygningssag-kyndige har påtaget sig at indestå for rigtigheden af en oplysning,vil det afgørende være, om den bygningssagkyndige bedømt udfra de faglige normer på området har begået en fejl ved sinbesigtigelse af ejendommen.…Den bygningssagkyndiges ansvar er således et professionsansvar.Der er ikke tale om, at den bygningssagkyndige efter den foreslå-ede ordning »overtager« sælgerens mangelshæftelse og dermedhæfter for skjulte fejl, som ikke ud fra de faglige normer burdehave været opdaget af den bygningssagkyndige.Den bygningssagkyndiges erstatningspligt er ikke beløbsmæssigtbegrænset. Spørgsmålet om, hvilke beløb køberen i givet fald kankræve erstattet, afhænger således af de almindelige erstatnings-regler, hvorefter der som udgangspunkt kan kræves erstatning fordet fulde tab.«Denne beskrivelse af ansvarsgrundlaget og erstatningspligten for den byg-ningssagkyndige er også dækkende for tilfælde, hvor sælger har anmodetden bygningssagkyndige om rådgivning, som falder uden for huseftersyns-ordningen, f.eks. i tilfælde, hvor sælgeren anmoder den bygningssag-kyndige om at udarbejde et såkaldt »tillæg« til tilstandsrapporten, jf. afsnit4.10. nedenfor. Det vil i sådanne tilfælde afhænge af en konkret vurdering,om ogsåkøbervil kunne rette et eventuelt erstatningskrav direkte mod denbygningssagkyndige. I denne vurdering vil det indgå som et centraltelement, om den bygningssagkyndige har kunnet påregne, at oplysningerneskulle videregives til en køber.

Efter dansk retspraksis er det som altovervejende hovedregel kun skadelid-tesøkonomisketab, der kan kræves erstattet. Dette kan udgøre et problem iforhold til en række af de oplysninger, som typisk gives i tillæg til tilstands-rapporter. Det vil f.eks. være vanskeligt at godtgøre, at der er lidt et økono-misk tab som følge af en fejlagtig angivelse af en bygningsdels forventederestlevetid.Ud over tilfælde, hvor der kan påvises et økonomisk tab, vil der kunne ret-tes et krav mod den bygningssagkyndige i tilfælde, hvor det må lægges tilgrund, at den bygningssagkyndige har påtaget sig at indestå for rigtighedenaf en oplysning (garantitilfælde).Det vil bero på en konkret vurdering, om der foreligger en garanti. Der eren righoldig retspraksis om spørgsmålet om, hvornår en garanti kan ansesfor at foreligge. Domstolene er typisk tilbageholdende med at statuere, atder foreligger en garanti, hvis ord som »garanti« eller »indeståelse« mv.ikke er anvendt.4.9.3. Tilsynet med de bygningssagkyndigeSom anført i afsnit 2.3.2. ovenfor, følger det af § 2 i bekendtgørelse nr.1290 af 14. december 2009 om huseftersynsordningen, at ordningenforvaltes af Erhvervs- og Byggestyrelsen, mens den løbende administrationaf tilsynet med og uddannelsen af de bygningssagkyndige mv. varetages af»Fællessekretariatet for eftersyns- og mærkningsordningerne« (FEM-sekretariatet). FEM-sekretariatet forbereder endvidere sager til Erhvervs-og Byggestyrelsen om bl.a. påtaler, advarsler og inddragelse af beskikkelsesom bygningssagkyndig. FEM-sekretariatet drives – på vegne af Energisty-relsen og Erhvervs- og Byggestyrelsen – af et konsortium dannet af Tekno-logisk Institut og Byggecentrum.Om kvaliteten af det arbejde, som de bygningssagkyndige udfører, viste enundersøgelse foretaget af COWI i 2005, at der var alvorlige fejl i ca. 33 pct.af de undersøgte tilstandsrapporter, jf. afsnit 3.4. ovenfor.303

FEM-sekretariatets løbende kontrol med tilstandsrapporternes kvalitet skervia elektronisk screening af tilstandsrapporter, skrivebordskontrol, udtag-ning til teknisk revision og opfølgning på sanktioner. Der udføres somnævnt årligt ca. 320 tekniske revisioner.Udtagelsen til teknisk revision sker navnlig ud fra kriterier baseret på risikoog væsentlighed (2/3 af de årligt gennemførte tekniske revisioner). Allebygningssagkyndige skal dog kontrolleres mindst én gang i løbet af den 3-årige beskikkelsesperiode, ligesom udtagelsen i et vist omfang foretagesstikprøvevis (1/3 af de årligt gennemførte tekniske revisioner).Med henblik på at identificere rapporter, som enten er udarbejdet hurtigereend normalt, eller som indeholder markante afvigelser i f.eks. antal skadereller karakterfordeling i forhold til en gennemsnitsfordeling, foretagerFEM-sekretariatet en månedlig elektronisk screening af samtlige indbe-rettede tilstandsrapporter. Herudover foretages der en elektronisk screeningmed henblik på at identificere de sagkyndige, der udarbejder flest rapporter.Ud over disse elektroniske screeninger foretager FEM-sekretariatet en så-kaldt »skrivebordskontrol«, som består i gennemlæsning og vurdering af1.500 tilstandsrapporter årligt. Skrivebordskontrollerne omfatter dels derapporter, som er udtaget på baggrund af den elektroniske screening, delsrapporter udtaget på baggrund af bl.a. konkrete klager og sager fra Anke-nævnet for Huseftersyn og dels rapporter udtaget stikprøvevis. Opstår dermistanke om fejl i flere rapporter, vil den pågældende bygningssagkyndigeblive udtaget til teknisk revision. Herudover udtages de bygningssagkyn-dige til teknisk revision som opfølgning på tidligere gennemførte tekniskerevisioner, såfremt den pågældende er tildelt en sanktion eller på grundlagaf (nye) konkrete klager. Udtagelse til teknisk revision som opfølgning påtildelte sanktioner sker hurtigt efter den meddelte sanktion.Som det fremgår, er kontrolsystemet indrettet således, at de bygnings-sagkyndige, der laver flest fejlbehæftede tilstandsrapporter, kontrolleres ihøjere grad end sagkyndige, der ikke laver fejl.305

Når en bygningssagkyndig udtages til teknisk revision, udvælges en til-standsrapport blandt den pågældende bygningssagkyndigessenestudarbej-dede tilstandsrapporter.Selve udførelsen af den tekniske revision foretages af Dansk Energi Mana-gement på vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen. Dansk Energi Mana-gement har i den forbindelse indgået aftaler med en række uvildige tekniskerevisorer, der alle skal opfylde betingelserne for at kunne være bygnings-sagkyndige. Det er dog et krav, at de tekniske revisorer i revionsperiodenikke samtidig fungerer som bygningssagkyndige.Revisionen foregår i praksis ved, at teknisk revisor foretager en fysisk gen-nemgang af den konkrete ejendom, som den udvalgte tilstandsrapport ved-rører. Den bygningssagkyndige får tilbud om at være til stede ved dennegennemgang. Gennemgangen foretages med henblik på at afdække, om derer afvigelser mellem den tilstandsrapport, som den bygningssagkyndige harudarbejdet, og de skader, som kan konstateres på ejendommen. Den teknis-ke revisor registrerer i den forbindelse, om der er forhold, som indikereralvorlige fejl eller mindre alvorlige fejl i tilstandsrapporten.Efter teknisk revisors gennemgang af ejendommen udarbejder denne en fo-reløbig kontrolrapport, som herefter sendes i høring hos den bygnings-sagkyndige. Når den bygningssagkyndige har haft lejlighed til at udtale sigom den foreløbige kontrolrapport, udarbejder den tekniske revisor sin ende-lige kontrolrapport, der herefter sendes til FEM-sekretariatet.FEM-sekretariatet foretager herefter en gennemgang og vurdering af kon-trolrapporten, hvorefter sekretariatet sender en indstilling om sagens afgø-relse til Erhvervs- og Byggestyrelsen.Erhvervs- og Byggestyrelsen træffer – på grundlag af en teknisk og juridiskvurdering – den endelige afgørelse om, hvorvidt de eventuelt konstateredeforhold er af en sådan karakter, at der eventuelt er grundlag for at tildele306

den bygningssagkyndige en sanktion. Det bemærkes i den forbindelse, atErhvervs- og Byggestyrelsen ikke kan lægge kontrolrapporten uprøvet tilgrund. Styrelsen skal derimod foretage en selvstændig konkret vurdering afsamtlige elementer i hver enkelt sag.Nærmere oplysninger om udfaldet af de tekniske revisioner samt tildeltedisciplinære sanktioner fremgår af afsnit 4.9.4. straks nedenfor.4.9.4. Statistik om den tekniske revision og disciplinære sanktionerFra indførelsen af teknisk revision i 2006 er der afgivet fire årsrapporter omdenne revision.Af årsrapporten for2006fremgår bl.a., at teknisk revisor i 2006 (periodenmaj-december 2006) afsluttede 212 tekniske revisioner af tilstandsrap-porter. Heraf indeholdt 57 af tilstandsrapporterne (svarende til 27 pct.) po-tentielt sanktionsgivende fejl. Sådanne fejl blev navnlig konstateret vedyder- og indervægge (14 pct.), tagkonstruktion (32 pct.), bad, toilet ogbryggers (18 pct.) samt vvs-installationer (12 pct.).Af årsrapporten for2007fremgår bl.a., at teknisk revisor i 2007 afsluttede362 tekniske revisioner af tilstandsrapporter. Heraf blev 281 af tilstandsrap-porterne (78 pct.) fundet retvisende eller acceptable, mens 81 af de kontrol-lerede rapporter – svarende til 22 pct. af det samlede antal kontrollerederapporter – indeholdt potentielt sanktionsgivende fejl. Sådanne fejl blevnavnlig konstateret ved bad, toilet og bryggers (27 pct.), tagkonstruktion(26 pct.) og elinstallationer (10 pct.).Af årsrapporten for2008fremgår bl.a., at teknisk revisor i 2008 afsluttede316 tekniske revisioner af tilstandsrapporter. Heraf blev 243 af tilstands-rapporterne (77 pct.) fundet retvisende eller acceptable, mens 73 af de kon-trollerede rapporter – svarende til 23 pct. af det samlede antal kontrollerederapporter – indeholdt potentielt sanktionsgivende) fejl. Sådanne fejl blev

Som det fremgår af afsnit 4.9.4. ovenfor, konstaterede den tekniskerevision, at 27 pct. af de i 2006 gennemgående tilstandsrapporter indeholdtpotentielt sanktionsgivende fejl. Andelen af tilstandsrapporter medpotentielt sanktionsgivende fejl må holdes op imod den andel på 33 pct.,som COWI i forbindelse med sin undersøgelse af tilstandsrapporterneskvalitet i 2005 fandt indeholdt alvorlige fejl, jf. afsnit 3.4.2. ovenfor. Denprocentuelle andel af rapporter med potentielt sanktionsgivende fejl er defølgende år – i 2007 og 2008 – faldet yderligere til henholdsvis 22 og 23pct. og i 2009 til 19 pct., jf. afsnit 4.9.4. ovenfor.Efter udvalgets opfattelse er det vigtigt for huseftersynsordningens funktionog omdømme, at kvaliteten af tilstandsrapporterne er høj, og det er da ogsåudvalgets opfattelse, at dette generelt er tilfældet.Man må i den forbindelse have for øje, at det forhold, at i størrelsesordenen19-23 pct. af de kontrollerede tilstandsrapporter ved den tekniske revision i2007-2009 er fundet at indeholde potentielt sanktionsgivende fejl, efterudvalgets opfattelseikkekan antages at være udtryk for, at op imod 23 pct.afsamtligeudarbejdede tilstandsrapporter indeholder sådanne fejl. Somanført i afsnit 4.9.3. ovenfor, udtages ca. 66 pct. af de tilstandsrapporter,som den tekniske revision vedrører, fordi den bygningssagkyndige harudvist en »risikoadfærd«. En sådan (delvist) risikobaseret kontrol vilnødvendigvis indebære, at muligheden for, at der konstateres en rækkekritisable forhold, øges.Man må endvidere have for øje, at de (potentielt sanktionsgivende) fejl,som teknisk revisor har fundet, ikke nødvendigvis har eller vil indebære, atder iværksættes sanktioner over for den pågældende bygningssagkyndige.Det er således Erhvervs- og Byggestyrelsen – og ikke den tekniske revision– der træffer afgørelse herom på grundlag af en samlet vurdering afsamtlige forhold i sagen. Som nævnt har Erhvervs- og Byggestyrelsen i denforbindelse oplyst, at det er styrelsens hidtidige erfaring, at der er grundlagfor at meddele en sanktion i 13-15 pct. af de sager, som har undergåetteknisk revision.309

Efter udvalgets opfattelse taler også det relativt beskedne – i forhold tilsamlede antal udarbejdede tilstandsrapporter – årlige antal klager indbragtfor Ankenævnet for Huseftersyn, jf. afsnit 2.3.4. ovenfor, for, at tilstands-rapporternes kvalitet generelt er høj.Også forbrugernes tillid til tilstandsrapporternes objektivitet, uvildighed ogkvalitet er generelt høj. Således viser Realdanias rapport »Huseftersyn –plus, minus ti år – set med forbrugerøjne«, at knap 80 pct. af de boligejere(omfatter både købere og sælgere), der medvirkede i undersøgelsen, hartillid til, at tilstandsrapporten indeholder en objektiv og uvildig vurdering afhuset, og at tilstandsrapporten afslører de mest alvorlige skader på huset, jf.rapportens side 44.Efter udvalgets opfattelse må det antages, at indførelsen af den tekniskekontrol – og dermed den forøgede kontrolfrekvens – kombineret med enmere effektiv anvendelse af sanktionssystemet har medvirket og fortsat vilmedvirke til at sikre kvaliteten af tilstandsrapporterne.Den tekniske kontrol er forholdsvis ny, og udvalget finder efter en samletvurdering ikke anledning til at anbefale iværksættelse af yderligere tiltag pånuværende tidspunkt.Det er dog udvalgets opfattelse, at det er meget væsentligt, at kvaliteten aftilstandsrapporterne løbende evalueres, og at der om nødvendigt iværksæt-tes tiltag med henblik på at sikre kvaliteten, herunder også andre tiltag endkontrol, f.eks. forbedring af de uddannelsesmæssige muligheder for de byg-ningssagkyndige.Udvalget finder det i den forbindelse meget positivt, at optagelseskursernefor bygningssagkyndige er blevet udbygget, og at der udbydes særlige efter-uddannelseskurser i udfærdigelse af tilstandsrapporter.

4.9.5.2. Uddannelse og efteruddannelseDet er en betingelse for at opnå beskikkelse som bygningssagkyndig, at an-søger har en byggeteknisk grunduddannelse med eksamen fra DanmarksTekniske Universitet, Aalborg Universitet, ingeniørhøjskolerne, en af sta-tens to arkitektskoler, bygningskonstruktøruddannelsen eller tilsvarendedansk eller udenlandsk uddannelse, jf. § 4, stk. 1, nr. 1, i bekendtgørelse nr.1290 af 14. december 2009 om huseftersynsordningen. Desuden erbeskikkede bygningssagkyndige forpligtede til at deltage i fastsatte kurserog møder om huseftersynsordningen, jf. bekendtgørelsens § 11, nr. 4.Efter udvalgets opfattelse er det vigtigt, at den bygningssagkyndige har enuddannelsesmæssig baggrund, der gør den pågældende i stand til atvaretage hvervet som bygningssagkyndig på tilstrækkelig kvalificeret vis.Udvalget finder det på den baggrund hensigtsmæssigt, at kravene tiluddannelse og efteruddannelse løbende justeres og evalueres i lyset af depraktiske erfaringer med ordningen. Endvidere finder udvalget det hensigts-mæssigt, at der løbende udvikles nye udannelsestilbud, herunder uddannel-sestilbud, som er målrettet mod virksomheden som bygningssagkyndig.Udvalget finder det derfor også – som anført i afsnit 4.9.3. ovenfor – megetpositivt, at der udbydes særlige efteruddannelseskurser i udfærdigelse aftilstandsrapporter.4.9.5.3. AnsvarsforsikringIfølge § 4, stk. 1, nr. 5, i bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009 omhuseftersynsordningen skal den bygningssagkyndige være dækket af enprofessionel ansvarsforsikring, hvis omfang og vilkår mindst svarer til,hvad der i almindelighed er opnåeligt på forsikringsmarkedet, og somdækker i mindst 5 år efter overdragelsen til køber af en ejendom, som denbygningssagkyndige har afgivet tilstandsrapport om, dog længst i 6 år frarapportens datering.311

Der har været stillet spørgsmålstegn ved, om dækningen efter de eksisteren-de ansvarsforsikringsprodukter er tilstrækkelig, herunder særligt om an-svarsforsikringernes selvrisici har været uhensigtsmæssigt høje. En arbejds-gruppe nedsat i regi af følgegruppen for huseftersynsordningen har på denbaggrund undersøgt de bygningssagkyndiges nuværende forsikringsforhold.Arbejdsgruppens notat af 12. september 2007 herom er optrykt som be-tænkningensbilag 16.Det fremgår af arbejdsgruppens notat, at selvrisiciene på ansvarsforsikrin-gerne for størstedelens vedkommende ligger på mellem 15-50.000 kr. I enenkelt ordning (aftale indgået mellem Foreningen af Rådgivende Ingeniører(FRI) og forsikringselskabet Tryg) udgør selvrisikoen mellem 50.000 kr. og200.000 kr. (afhængigt af antallet af ansatte i den enkelte virksomhed).Denne ordning er kombineret med en afløbsforsikring i tilfælde afvirksomhedens konkurs, som FRI indestår for, således at selvrisikoen højstudgør 50.000 kr.På den anførte baggrund konkluderer arbejdsgruppen, at selvrisicienesstørrelser ikke udgør et aktuelt problem. Arbejdsgruppen har i densammenhæng i øvrigt fremhævet, at arbejdsgruppen ikke er bekendt medkonkrete sager, hvor en køber er kommet i klemme på grund af en højselvrisiko, ligesom køber i vidt omfang har mulighed for at beskytte sig vedat tegne en ejerskifteforsikring. Arbejdsgruppen har efter en samletvurdering ikke fundet anledning til at foreslå, at der i bekendtgørelsen forhuseftersynsordningen fastsættes præcise krav til den maksimale selvrisiko.Arbejdsgruppen konkluderer desuden, at udbuddet af ansvarsforsikringerfor de bygningssagkyndige er tilstrækkeligt, og at afløbsdækningen for deudbudte forsikringsprodukter lever op til bekendtgørelsens krav.På baggrund af resultatet af de undersøgelser, som arbejdsgruppen harforetaget, jf. ovenfor, finder udvalget ikke anledning til at foreslå ændringeri de bygningssagkyndiges ansvarsforsikringsforhold.312

4.9.5.4. Beskikkelse eller certificering4.9.5.4.1. IndledningDe bygningssagkyndige medlemmer af udvalget har foreslået, at der istedet for den gældende beskikkelsesordning for bygningssagkyndige, jf.afsnit 2.9.2. ovenfor, indføres en certificeringsordning, hvorvirksomhedertildeles retten til at foretage huseftersyn, således at disse virksomheder fåransvaret for at sikre, at de ansatte bygningssagkyndige opfylder kravene ibekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009 om huseftersynsordningen.Der henvises herom til afsnit 4.9.5.4.3. nedenfor, hvor der er nærmereredegjort for certificeringsforslaget. I afsnit 4.9.5.4.2. er der redegjort forden gældende certificeringsordning på energimærkeområdet, mens ud-valgets overvejelser om certificeringsforslaget er gengivet i afsnit 4.9.4.4.4.4.9.5.4.2. Den gældende certificeringsordning for energikonsulenterDen gældende energimærkeordning er reguleret ved lov nr. 585 af 24. juni2005 om fremme af energibesparelser i bygninger med senere ændringer ogbekendtgørelse nr. 228 af 7. april 2008 om energimærkning af bygningermed senere ændring.Ifølge § 1 i lov om fremme af energibesparelser i bygninger er lovensprimære formål at fremme energibesparelser og øge effektiviteten inden foral anvendelse af energi i bygninger. Loven har endvidere til formål atmedvirke til at reducere vandforbruget i bygninger.Det følger af lovens § 6, stk. 1, at det ved salg af fast ejendom, herunderved salg af ejerlejligheder, påhviler sælger at sørge for, at køber indensalgsaftalens indgåelse får udleveret en energimærkning for den pågælden-de ejendom. Hvis dette ikke sker, er køber berettiget til at lade energimærk-ningen udarbejde for sælgers regning, jf. lovens § 6, stk. 2.

Energimærkning af bygninger udføres af energikonsulenter godkendt efterregler fastsat i medfør af § 24 i lov om fremme af energibesparelser i byg-ninger, hvorefter transport- og energiministeren (nu klima- og energiminis-teren) kan fastsætte regler om registrerings-, godkendelses- eller beskikkel-sesordninger eller ordninger for akkrediteret certificering for energikonsu-lenter og virksomheder, der beskæftiger energikonsulenter.Selve energimærkningen blev tidligere foretaget udelukkende afpersonligtbeskikkede energikonsulenter. Ved en ændring i 2008 af bekendtgørelsenom energimærkning af bygninger, blev ordningen imidlertid ændret til encertificeringsordning, hvor energikonsulentfirmaer kan certificeres. For atblive certificeret skal energimærkningsfirmaet bl.a. opbygge et kvalitetssik-ringssystem efter nærmere fastsatte retningslinjer og få dette system certifi-ceret. Energimærkningsfirmaet skal i den forbindelse indføre et kvalitets-sikringssystem efter reglerne i den internationale standard for kvalitetssty-ringssystemer (ISO 9001) med supplerende krav fra Energistyrelsen. Certi-ficeringen gennemføres af et certificeringsorgan, som er akkrediteret afDANAK (Dansk Akkreditering) eller et tilsvarende organ.Om baggrunden for at indføre en certificeringsordning fremgår af FEM-sekretariatets årsberetning for 2008, side 5 ff., bl.a., at flere og flere byg-ninger omfattes af energimærkningsordningen, hvorfor der – på grund affristerne for energimærkning – er behov for at få tilført flere ressourcer påkort tid. Endvidere er der et ønske om – frem for en statslig godkendelse afkonsulenternes kvalifikationer og erhvervserfaring og en tæt kontrol af denenkeltesvirke som konsulent – i højere grad at målrette både kvalifikations-krav og kontrol mod de forhold, som har reel betydning for energimærknin-gens udarbejdelse. Endelig er det – særligt med henblik på at sikre kvalite-ten af energimærkning af store bygninger – fundet hensigtsmæssigt, at flerepersoner med forskellige kompetencer kan samarbejde om mærkningen.Med henblik på at sikre en glidende overgangsperiode, herunder med hen-blik på at sikre en overkommelig omstillingsproces også for mindre energi-mærkningsfirmaer, blev den periode, hvor de personlige beskikkelser gæl-314

der, forlænget til den 30. april 2011, jf. § 58 i bekendtgørelse nr. 228 af 7.april 2008 om energimærkning af bygninger.Kapitel 14 i bekendtgørelsen om energimærkning af bygninger indeholderbestemmelser om advarsler, påtaler samt ophør af beskikkelse og registre-ring.Ifølge bekendtgørelsens § 43, stk. 1, kan Energistyrelsen over forpersonligtbeskikkede energikonsulenter påtale fejl og mangler i energimærkninger.En advarsel kan tildeles en personligt beskikket energikonsulent ved alvor-lige eller gentagne fejl og mangler, og det skal i advarslen angives, underhvilke betingelser en beskikkelse kan inddrages ved fortsatte overtrædelser,jf. § 43, stk. 2. Efter § 43, stk. 3, kan Energistyrelsen endvidere pålægge enpersonligt beskikket energikonsulent at berigtige fejl og mangler i en ener-gimærkning.Efter bekendtgørelsens § 44, stk. 1, nr. 1 og 2, kan Energistyrelsen endvi-dere inddrage en personligt beskikket energikonsulents beskikkelse i tilfæl-de, hvis konsulenten begår grove eller gentagne alvorlige fejl eller – uanseten advarsel meddelt efter § 43, stk. 2 – begår yderligere alvorlige ellergentagne overtrædelser af de forpligtelser, som følger af § 43, stk. 1.Tilsynet med decertificeredeenergimærkningsfirmaer er opbygget anderle-des end tilsynet med de personligt beskikkede energikonsulenter, jf. hervedEnergistyrelsens notat af 10. april 2008 om certificeringsordningen, hvorafbl.a. fremgår følgende:»Den tekniske revision af energimærkninger falder bort for certi-ficerede firmaer. Til gengæld etableres enmarkedsovervågnings-funktion,der består i, at de udførte energimærkninger indsamlesstikprøvevis og analyseres. Dette sker for at vurdere udviklingeni ordningen og kvaliteten af de udførte mærkninger.Resultatet af analyserne sammenfattes kvartalsvis og afrapporte-res dels ved en kommenteret gennemgang af de gennemgåedeenergimærkninger, og dels en sammenfatning af hovedresultater-315

ne fra gennemgangene. De gennemgåede energimærker anony-miseres således at den konkrete bygning og firmaet, der har udar-bejdet mærkningen ikke kan genkendes og det samlede materialeudsendes til energimærkningsfirmaerne, således at erfaringernemed mærkningerne og Energistyrelsens kommentarer kan indgå ien læringsproces og udnyttes fremadrettet ved udarbejdelsen afnye energimærkninger.På grundlag af gennemgangen tager Energistyrelsen endviderestilling til, om der er behov for generelle tiltag i forhold tilenergimærkningen. Dette kunne bestå i udarbejdelse af nye bilagtil Håndbogen for Energikonsulenter, præciseringer af retnings-linierne for energimærkningen eller tilsvarende.Den kommenterede sammenfatning af de enkelte energimærknin-ger sendes endvidere til de firmaer, der har udarbejdet dem medhenblik på, at de skal indgå i kvalitetssikringen. Energistyrelsenkan i særlige tilfælde, hvis mærkningen er af særlig dårligkvalitet beslutte, at den kommenterede sammenfatning samtidigtskal sendes til certifikatoren med henblik på at denne kan vurdereom den har konsekvenser i forhold til certificeringen af firmaet.«Den indførte certificeringsordning indebærer bl.a., at Energistyrelsen ikkekan give enansati et certificeret energikonsulentfirma – medmindre denpågældende samtidig er personligt beskikket som energikonsulent – advars-ler eller påtaler, ligesom styrelsen ikke kan bestemme, at den pågældendeikke må udøve energimærkninger.Energistyrelsen kan dog pålægge certificerede energimærkningsfirmaer atberigtige fejl og mangler i en energimærkning, ligesom Energistyrelsen kanpålægge det certificerede energimærkningsfirma enten at tilbagebetale ho-noraret for energimærkningen til den, der har ladet energimærkningen udar-bejde, eller at betale omkostningerne ved at lade en anden personligt be-skikket energikonsulent eller et andet certificeret energimærkningsfirmaudarbejde en ny energimærkning til den, der har fået energimærkningenudleveret.Det certificerede energimærkningsfirma vil desuden én gang årligt blivegennemgået af det certificerende firma med henblik på det certificerende316

firmas vurdering af, om det certificerede energikonsulentfirma kan opret-holde sin certificering. Den årlige gennemgang vil bl.a. omfatte virksomhe-dens gennemførelse af energimærkninger, gennemgang af stikprøver af så-vel energimærkninger som dens »egenkontrol« af udførte energimærknin-ger, virksomhedens behandling af klagesager inden for energimærknings-ordningen samt virksomhedens behandling af indkomne kommentarer fraEnergistyrelsen. Hvert tredje år skal det certificerede energikonsulentfirmaendvidere auditeres for at blive certificeret på ny.Som det fremgår, har det certificerende firma og det certificerede energi-konsulentfirma således overtaget en væsentlig del af ansvaret for, at kvalite-ten af energimærkningen er i orden.Klima- og Energiministeriets medlem af udvalget har oplyst, at den certifi-ceringsordning, som er indført på energimærkningsområdet, endnu er rela-tivt ny, men at de foreløbige erfaringer tyder på, at certificeringsordningenvil fungere godt.4.9.5.4.3. Certificeringsordning for bygningssagkyndige eller mere flek-sibel adgang til beskikkelse som bygningssagkyndigDe bygningssagkyndige medlemmer af udvalget har oplyst, at BfBE’smedlemsvirksomheder i dag er ved at indføre en certificering af bygnings-sagkyndigvirksomheder på frivillig basis. Det er i den forbindelse BfBE’sforventning, at op imod 90 pct. af alle tilstandsrapporter (dvs. de tilstands-rapporter, der udarbejdes af BfBE’s medlemsvirksomheder) fra og medsommeren 2010 vil blive udført i regi af en virksomhed, som er certificeretefter BfBE’s standard på området.For at blive certificeret i henhold til BfBE’s krav skal en virksomhed leveop til alle relevante krav i den internationale kvalitetsstandard ISO 9001samt de krav, der følger af håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige.Endvidere skal BfBE’s tjekliste for gennemgang af bygninger og BfBE’snorm for vurdering, beskrivelse og karaktergivning af skader på ejendom-317

me anvendes. Derudover skal kvalitetsledelsessystemet naturligvis sikreoverholdelse af alle myndighedskrav til arbejdet.ISO 9001 stiller krav til hele forretningsgangen (fra første kundekontakt,over udførelsen af arbejdet og til kundens modtagelse og accept aftilstandsrapporten). Foruden krav til udførelsen af arbejdet, omfatter ISO9001-standarden også krav om håndtering af klager, om løbende forbedringaf arbejdsgange og om løbende tilfredshedsundersøgelser hos kunderne.BfBE’s certificeringskrav er dermed på næsten alle punkter sammenfalden-de med de krav, der gælder for at blive certificeret som energimærknings-virksomhed. For så vidt angår energimærkning af enfamiliehuse er der daogså et betydeligt sammenfald mellem de konsulenter, der udfører energi-mærkning, og de konsulenter, der udfører tilstandsrapporter. Trods forskellei de to ordningers formål og indhold, har det derfor været naturligt forBfBE at lade certificeringen dække begge ordninger og derved opnå ensar-tethed i arbejdsgangene.Fordelene ved at benytte certificeringsordningen er ifølge de bygningssag-kyndige medlemmer i udvalget først og fremmest den ekstra fokus på kvali-tet og kundepleje, som certificeringsordningen indebærer.I energimærkningsordningen har virksomhedscertificeringen endvidere in-debåret større fleksibilitet for virksomhederne, som bedre kan tilpasse sigbevægelser i markedet og ændrede krav til de udførende konsulenter. Detteskyldes først og fremmest, at den personlige beskikkelse er erstattet af enrække krav til uddannelse, erfaring og forsikringsforhold, som nemt og hur-tigt kan dokumenteres over for Energistyrelsen, hvorefter en ny medarbej-der straks kan virke som energikonsulent.Der er hos BfBE’s medlemsvirksomheder et stort behov for at få en tilsva-rende fleksibilitet på området for bygningssagkyndige. Det er bl.a. en bar-riere for branchens virksomheder, at en ny medarbejder, som ikke i forvejenhar en personlig beskikkelse som bygningssagkyndig, først skal gennemgå318

et optagelseskursus med afgangseksamen, som kun udbydes meget få gangeårligt, hvorefter der er en ventetid på typisk seks uger med hensyn tileksamensresultatet. For især mindre virksomheder er det økonomisk uover-stigeligt at skulle vente 6-8 måneder, før en nyansat med relevant uddan-nelse og erfaring må udarbejde tilstandsrapporter.De bygningssagkyndige medlemmer af udvalget har derfor foreslået, at derind-føres en certificeringsordning for huseftersynsordningen, eller – hvisder i udvalget ikke måtte være bred opbakning hertil – at der i hvert faldgives mulighed for en mere fleksibel adgang til at opnå personlig beskik-kelse som bygningssagkyndig.De krav til certificering som bygningssagkyndigvirksomhed, der ifølgeforslaget skal fastsættes, skal for at give mening på alle væsentlige punktersvare til certificeringskravene inden for energimærkningsordningen. Det vilbl.a. sige,atkravgrundlaget skal tage udgangspunkt i ISO 9001-standardenog i håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige,atder skal introdu-ceres en uafhængig tredjepartskontrol og markedsovervågning, ogatdepersonlige beskikkelser skal udfases. Desuden vil den foreslåede certifice-ringsordning have en række konsekvenser for Økonomi- og Erhvervsmini-steriets forslag til et samlet klagesystem jf. afsnit 4.9.5.5.2. nedenfor, idetdet med udfasningen af de personlige beskikkelser ikke længere vil givemening at have et disciplinærsystem.Den foreslåede mulighed for en mere fleksibel adgang til at opnå personligbeskikkelse som bygningssagkyndig indebærer – på nær selve beskikkel-sesproceduren – ingen ændringer i forhold til det nuværende system eller iforhold til Økonomi- og Erhvervsministeriets forslag til samlet klagesy-stem.Adgangen til at opnå beskikkelse som bygningssagkyndig foreslås omlagtsåledes, at der ikke længere skal gælde et krav om deltagelse på optagelses-kursus og gennemførelse af en eksamen. I stedet skal arbejdsgiveren (elleransøger selv) dokumentere over for Erhvervs- og Byggestyrelsen, at319

ansøger opfylder alle relevante krav til uddannelse, erfaring og forsikringmv., hvorefter den pågældende kan beskikkes som bygningssagkyndig.De grundlæggende uddannelseskrav foreslås ikke ændret. Det skal såledesforsat være et krav, at ansøger har en uddannelse som enten bygningsinge-niør, arkitekt, bygningskonstruktør eller tilsvarende dansk eller udenlandskuddannelse. Endvidere skal der fortsat stilles krav om mindst 5 års relevanterfaring med bygningsundersøgelser og -tilsyn inden for de seneste 10 år.Optagelseskurset skal derimod afløses af et krav om, at den, der ansøger ombeskikkelse som bygningssagkyndig, skal deltage i mindst 5 huseftersyns-opgaver (hver afsluttet med en tilstandsrapport) som assistent til en alleredebeskikket bygningssagkyndigDet er i den forbindelse naturligvis af afgørende betydning, at der er nemadgang til at virke som assistent hos en allerede beskikket bygnings-sagkyndig, uanset om den, der ønsker personlig beskikkelse som bygnings-sagkyndig, er ansat i en virksomhed, der har adskillige bygningssagkyndigeansat, eller om den pågældende f.eks. ønsker at påbegynde enkeltmands-virksomhed som bygningssagkyndig. Følgende tre muligheder for at virkesom assistent bør derfor sikres:-Den pågældende ansøger kan søge om ansættelse i en virksomhed, der iforvejen har ansat beskikkede bygningssagkyndige, og der deltage imindst 5 huseftersynsopgaver,den pågældende kan som privatperson indgå aftale med en beskikketbygningssagkyndig om at deltage i mindst 5 huseftersynsopgaver, ogbrancheforeningen BfBE opretter en pulje af beskikkede bygningssag-kyndige, som på nærmere beskrevne vilkår har pligt til at stille sig tilrådighed for personer, der ønsker at deltage i mindst 5 huseftersyns-opgaver med henblik på at opnå beskikkelse som bygningssagkyndig.

at de virksomheder, der har bygningssagkyndige ansat, bedre kan tilpassederes kapacitet til bevægelser i markedet. Det bliver således lettere at flyttemedarbejdere fra f.eks. projektering eller tilsyn over til huseftersynsopga-ver, og det bliver dermed også muligt at udnytte erfaringer bedre på tværs ivirksomhederne, herunder til gavn for den faglige viden hos de bygnings-sagkyndige.Også mindre virksomheder, for hvilke det i dag er vanskeligt at ansættebygningssagkyndige, der ikke i forvejen har en personlig beskikkelse, jf.ovenfor, vil ifølge forslaget få bedre muligheder for at ansætte nye medar-bejdere.Enkeltpersoner, som ønsker at opnå beskikkelse som bygningssagkyndigmed henblik på at søge job som bygningssagkyndig eller påbegynde egenvirksomhed, vil ligeledes få bedre vilkår. I dag er sådanne personer henvisttil at afvente et optagelseskursus med tilhørende eksamen, hvorimod de på-gældende med forslaget vil få bedre mulighed for relativt hurtigt at virkesom bygningssagkyndig.4.9.5.4.4. Udvalgets overvejelser om en certificeringsordning mv.Udvalget har overvejet forslaget fra de bygningssagkyndige medlemmerom en certificeringsordning for bygningssagkyndigvirksomheder, jf. afsnit4.9.5.4.3. ovenfor.En række af udvalgets medlemmer kan af de grunde, der er af anført af debygningssagkyndige medlemmer af udvalget, jf. afsnit 4.9.5.4.3., tilsluttesig, at den nuværende ordning med personlig beskikkelse som bygningssag-kyndig afløses af en ordning med virksomhedscertificering.Andre af udvalgets medlemmer er af den opfattelse, at indførelsen af encertificeringsordning svarende til den, der gælder på energimærknings-området, vil indebære, at den eksisterende tekniske revision, som efter dissemedlemmers opfattelse er en vigtig del af det gældende kontrol- og sankti-321

onssystem, vil bortfalde med det tilhørende disciplinærsystem, idet der i gi-vet fald alene ville blive tale om en markedsovervågning.Systemet med teknisk revision blev indført i november 2005 med henblikpå at forbedre kvaliteten af tilstandsrapporter, og som det fremgår ovenfor iafsnit 4.9.4., har den tekniske revision afdækket en række potentielt sank-tionsgivende fejl ved de udtagne tilstandsrapporter, idet antallet af de på-gældende fejl dog har været faldende siden indførelsen af den tekniskerevision. Som det endvidere fremgår af det nævnte afsnit, er det Erhvervs-og Byggestyrelsens vurdering, at der er grundlag for at meddele en disci-plinærsanktion i 13-15 pct. af de sager, som har undergået teknisk revision.Indførelsen af en certificeringsordning svarende til den, der gælder på ener-gimærkningsområdet, vil indebære, at det ikke længere vil være muligt atgøre et offentligretligt disciplinæransvar gældende over for denenkeltebygningssagkyndige i tilfælde af fejl i en tilstandsrapport, herunder vil detikke længere være muligt at frakende en bygningssagkyndig dennes beskik-kelse. Dette vil efter en række af udvalgets medlemmers opfattelse væreyderst problematisk, hvorved man må have for øje, at huseftersyns-ordningen adskiller sig grundlæggende fra energimærkeordningen ved, atder til huseftersynsordningen knytter sig formueretlige retsvirkninger (sæl-ger frigøres for sit ansvar for, at bygningernes tilstand er mangelfuld), jf.afsnit 4.4.2. ovenfor. Navnlig med hensyn til en ordning, hvortil der knyttersig formueretlige retsvirkninger, er det efter disse medlemmers opfattelse afmeget stor betydning, at der er mulighed for offentligretlige sanktioner overfor den enkelte bygningssagkyndige.Disse medlemmer er endvidere af den opfattelse, at den nuværende discipli-nærordning, der kun har været gældende i ca. 5 år, og som indebærer mu-lighed for reaktion over for den enkelte bygningssagkyndige i tilfælde affejl, har haft en positiv effekt på indholdet af tilstandsrapporterne, jf. afsnit4.9.4. og 4.9.5.1., og at der derfor ikke allerede på nuværende tidspunkt erpåvist et behov for til gavn for den samlede huseftersynsordning at overlade

en væsentlig del af kontrollen med de enkelte bygningssagkyndige til dencertificerede og certificerende virksomhed.Dertil kommer, at den ensartethed og sammenhæng mellem forbrugerklagerog disciplinærsager, som er hensigten med Økonomi- og Erhvervsministe-riets forslag om etablering af et klagesystem, jf. afsnit 4.9.5.5.2. nedenfor,hvor begge sagstyper afgøres isammeregi og med brug af desammesag-kyndige til syn og skøn, ikke vil kunne opnås, hvis tilsynet og kontrollenmed de bygningssagkyndige ikke længere skal varetages i offentligt regi.Et enigt udvalg kan efter en samlet vurdering herefter ikke støtte forslagetom at lade den gældende beskikkelsesordning afløse af en certificeringsord-ning. Udvalget skal i stedet anbefale, at der i første omgang – før egentligeovervejelser om en virksomhedscertificering påbegyndes – indhøstes kon-krete erfaringer med det nye fælles klagesystem, som Økonomi- og Er-hvervsministeriet har foreslået indført, jf. afsnit 4.9.5.5.3. nedenfor.Udvalget har herefter overvejet forslaget fra de bygningssagkyndige med-lemmer af udvalget om ændring af adgangen til at opnå personlig beskik-kelse som bygningssagkyndig, således at det ikke længere skal være enforudsætning, at ansøger har deltaget på et optagelseskursus med tilhørendeeksamen.Udvalget har ikke principielle indvendinger imod, at det nuværendeoptagelseskursus med en afsluttende eksamen erstattes med en »sidemands-oplæring« som foreslået af de bygningssagkyndige medlemmer af udvalget.Udvalget har således stor forståelse for vigtigheden af, at både bygnings-sagkyndigvirksomheder samt enkeltpersoner, der ønsker at påbegynde virk-somhed som beskikket bygningssagkyndig, ikke unødigt begrænses i deresmuligheder som følge af de krav, der gælder for at opnå beskikkelse sombygningssagkyndig. Det må efter udvalgets opfattelse endvidere antages, atnye bygningssagkyndiges forudsætninger for at udarbejde retvisende til-standsrapporter vil kunne styrkes ved, at de får relevantpraktiskerfaringmed at gennemgå huse, vurdere skader og skrive tilstandsrapporter, inden323

de opnår en personlig beskikkelse og dermed ret til selv at udarbejde til-standsrapporter.Efter udvalgets opfattelse er det dog samtidig meget vigtigt at sikre, at depersoner, der ønsker at opnå beskikkelse som bygningssagkyndig, besidderde kvalifikationer, som gennemførelsen af det hidtidige optagelseskursusmed tilhørende eksamen har haft til formål at sikre. Det fremgår ikke af debygningssagkyndige medlemmers forslag, hvordan dette kan ske på en efterudvalgets opfattelse fuldt betryggende måde, og udvalget kan derfor ikkepå detforeliggendegrundlag tilslutte sig, at optagelseskurset afløses af denforeslåede »sidemandsoplæring«.Udvalget finder det imidlertid relevant, at der efter udvalgsarbejdetsafslutning i regi af Erhvervs- og Byggestyrelsen – og under inddragelse afhuseftersynsordningens følgegruppe – arbejdes videre med, hvordan der ifremtiden kan skabes en mere fleksibel adgang til at opnå beskikkelse sombygningssagkyndig.4.9.5.5. Disciplinærsystemet4.9.5.5.1. IndledningUdvalget har på grundlag af et forslag fra Økonomi- og Erhvervsmini-steriet overvejet, om det gældende disciplinærsystem bør opretholdes, ellerom der med fordel kan foretages justeringer i den måde, hvorpå discipli-nærsagerne behandles.I afsnit 4.9.5.5.2. nedenfor er der redegjort nærmere for Økonomi- ogErhvervsministeriets forslag om etablering af ét samlet klagenævn påhuseftersynsområdet, mens udvalgets overvejelser om forslaget er gengiveti afsnit 4.9.5.5.3.Om den sagsbehandling i forbrugerklagesager, som i dag sker i Ankenæv-net for Huseftersyn, henvises der til afsnit 4.11.1. nedenfor.324

4.9.5.5.2. Etablering af et samlet klagesystemØkonomi- og Erhvervsministeriet har foreslået, at den behandling af for-brugerklager over tilstandsrapporter, som i dag behandles af Ankenævnetfor Huseftersyn, og den behandling af disciplinærsager mod de beskikkedebygningssagkyndige, som i dag foretages af Erhvervs- og Byggestyrelsen,sammenlægges ved, at der etableres ét samlet, uafhængigt klagenævn, somskal behandle begge sagstyper.Et notat om den foreslåede klagenævnsmodel, som er udarbejdet af Øko-nomi- og Erhvervsministeriet, er optrykt sombilag 17til betænkningen.Om forslaget til ny klagenævnsmodel, som gennemgås nærmere nedenfor,har Økonomi- og Erhvervsministeriets repræsentant i udvalget i øvrigtanført, at man ønsker udvalgets stillingtagen til de skitserede rammer for etsådant nævns organisation og virke, mens den endelige udformning af mo-dellen vil blive fastlagt af Økonomi- og Erhvervsministeriet efterfølgende.Om formålet med at etablere ét klagenævn, som skal behandle bådeforbrugerklager og disciplinærsager, fremgår af Økonomi- og Erhvervs-ministeriets notat bl.a., at der med forslaget vil kunne skabes ensartethed ogsammenhæng mellem de to sagstyper, herunder en ensartet faglig vur-dering af byggetekniske forhold, som i begge sagstyper spiller en megetvigtig rolle. Etablering af ét klagenævn vil endvidere kunne bidrage til enmere effektiv kontrol med de bygningssagkyndige, hvilket skal medvirke tilat sikre, at tilstandsrapporterne er af en høj kvalitet.En ensartet behandling af de to sagstyper vil ifølge notatet endvidere gøreklagesystemet mere logisk og gennemskueligt for forbrugerne og samtidig– fordi det i modsætning til i dag vil være én og samme særlige sagkyndige,der gennemgår den konkrete ejendom, uanset om der tale om en forbru-gerklage eller en disciplinærsag – give de bygningssagkyndige klarere ret-ningslinjer for, hvordan de skal agere i ordningen.

Som nævnt behandles disciplinærsager mod de beskikkede bygningssag-kyndige i dag af Erhvervs- og Byggestyrelsen, mens Ankenævnet forHuseftersyn behandler forbrugerklager over tilstandsrapporter. Dettemedfører, at forbrugerne og de bygningssagkyndige oplever to af hinandenuafhængige systemer. Det vil således i dag kunne forekomme, at Erhvervs-og Byggestyrelsen, hvis afgørelse træffes bl.a. på grundlag af den rapport,som den tekniske revisor har udarbejdet om ejendommen, anlægger énpraksis ved vurderingen af, hvad der kan kræves af de beskikkede byg-ningssagkyndige, mens Ankenævnet for Huseftersyn, der anvender andresærligt sagkyndige, anlægger en anden praksis ved vurderingen af, hvad derkan kræves af de beskikkede bygningssagkyndige. Med andre ord medførerden nuværende ordning, at vurderingen af, om den bygningssagkyndige harbegået fejl, ikke nødvendigvis er den samme.For forbrugerne vil det bl.a. være en fordel ved den foreslåede nævnskon-struktion, at det bliver de samme byggetekniske og juridiske eksperter ibåde nævn og nævnssekretariat, som behandler såvel forbrugerklagen somen eventuel disciplinærsag. Det skyldes, at den erfaring og sikkerhed, somforbrugerklagen i givet fald behandles med, alt andet lige vurderes at villeblive større. Forbrugerne vil endvidere – som det i dag er tilfældet på ejen-domsmæglerområdet – få mulighed for at indgive en disciplinærklage overen beskikket bygningssagkyndig, selv om forbrugeren ikke måtte have lidtet økonomisk tab. Er der tale om en sag, hvor der er rejst en disciplinærsagmod den bygningssagkyndige på grundlag af en forbrugerklage, vil forbru-geren desuden kunne få en fuldstændig gennemgang af sin ejendom, og for-brugeren vil herigennem få mulighed for at rejse krav mod den bygnings-sagkyndige for eventuelle skader, som forbrugeren ikke i øvrigt var bekendtmed på tidspunktet for forbrugerklagens indgivelse.Også for de bygningssagkyndige vil det være en fordel, at det bliver desamme byggetekniske og juridiske eksperter i både nævn og nævnssekre-tariat, som behandler såvel forbrugerklagen som disciplinærsagen. Detvurderes endvidere, at den foreslåede nævnsbehandling af disciplinærsagervil forbedre de bygningssagkyndiges retssikkerhed. Det skyldes bl.a., at326

nævnet vil blive sammensat af juridiske dommere, uafhængige ekspertersamt erhvervs- og forbrugerrepræsentanter.Det er herudover Økonomi- og Erhvervsministeriets vurdering, at en samletnævnsmodel må forventes at ville skabe en synergieffekt mellem de tosagstyper. Der vil således ske en direkte kobling mellem forbrugerklagenog disciplinærsagen, og kontrollen med de sagkyndige vil herved kunnemålrettes yderligere.Det forhold, at ét nævn tillægges kompetence til at behandle bådeforbrugerklager og disciplinærsager, medfører ikke, at eventuel tildeling afen disciplinærsanktion automatisk vil indebære, at forbrugeren vil væreberettiget til erstatning eller omvendt. I begge sagstyper vil der såledesskulle foretages en vurdering af, om den bygningssagkyndige bedømt udfra de faglige normer på området har begået en fejl ved besigtigelsen afejendommen. For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt der – når denbygningssagkyndige har begået en fejl – er grundlag for at pålægge endisciplinærsanktion, må flere faktorer indgå, herunder bl.a. om der er taleom én eller flere fejl samt alvoren af de begåede fejl, mens det for så vidtangår spørgsmålet om, hvorvidt forbrugeren er berettiget til erstatning, vilafhænge af, om de almindelige erstatningsbetingelser herfor er opfyldt. Dervil f.eks. typisk ikke være grundlag for at tilkende forbrugeren erstatning,hvis forbrugeren f.eks. ikke har lidt et økonomisk tab, eller hvis forbrugerenhar udvist passivitet.Også det forhold, at den mindstegrænse, som det eksisterende Ankenævnfor Huseftersyn opererer med, jf. afsnit 4.11.1. nedenfor, og som ifølgeforslaget skal kunne opretholdes af det nye klagenævn, vil i nogle tilfældekunne indebære, at en forbruger ikke er berettiget til erstatning, selv om derer grundlag for at tildele den bygningssagkyndige en disciplinærsanktion pågrund af fejl. Det vil f.eks. kunne være tilfældet, hvor der på grund af detkonstaterede forholds (økonomisk set) ubetydelige karakter ikke er grund-lag for at tilkende forbrugeren erstatning, men hvor den bygningssagkyn-dige – på grund af den begåede fejls graverende karakter ud fra en327

byggeteknisk vurdering – pålægges en disciplinærsanktion. I et sådanttilfælde vil det imidlertid efter omstændighederne – forudsat, at klagen overden bygningssagkyndige er indgivet af sælger – kunne komme på tale atreducere den bygningssagkyndiges vederlag.Det følger af Økonomi- og Erhvervsministeriets forslag endvidere, at detsamlede nævn skal være offentligretligt reguleret. Oprettelsen af nævnet oghovedprincipperne for nævnets organisation og virksomhed vil blivereguleret i lov, mens den nærmere regulering vil blive fastsat i admi-nistrative forskrifter. Oprettelsen af nævnet ved lov vil betyde, at nævnet ihele sin virksomhed omfattes af forvaltningsloven, offentlighedsloven ogpersondataloven. Nævnet vil endvidere være underlagt de forvaltnings-retlige grundprincipper som f.eks. officialmaksimen og princippet omligebehandling og proportionalitet.Da der er tale om et uafhængigt og selvstændigt nævn, vil det stå uden fordet sædvanlige administrative hierarki, og nævnet vil derfor ikke væreunderlagt instruktionsbeføjelser fra det relevante ressortministerium.Nævnets afgørelser vil heller ikke kunne påklages til vedkommenderessortministerium eller anden administrativ myndighed.Det foreslåede nye (samlede) klagenævn skal fuldt ud varetage de funktio-ner, som Ankenævnet for Huseftersyn varetager i dag, mens nævnet ognævnssekretariatet på området for tilsynet med de beskikkede bygnings-sagkyndige skal have ansvar for den tekniske revision og bl.a. på dettegrundlag varetage behandlingen af disciplinærsager mod de beskikkedebygningssagkyndige. Det nye klagenævn skal derimod ikke varetagefunktioner i forbindelse med opkrævning af gebyrer inden for husefter-synsordningen, beskikkelse og genbeskikkelse af de bygningssagkyndigeeller lignede administrative opgaver. Disse opgaver forudsættes som hidtilvaretaget af Erhvervs- og Byggestyrelsen.Det nye klagenævns kompetence for så vidt angår forbrugerklager skalomfatte muligheden for at tilkende en erstatning til en forbruger, hvis328

betingelserne herfor er opfyldt, ligesom nævnet – på samme måde somAnkenævnet for Huseftersyn i dag har mulighed for – skal kunne foretageen reduktion i den sagkyndiges vederlag. Endvidere forventes den gælden-de ordning, hvorefter Ankenævnet for Huseftersyns formand kan afviseåbenbart grundløse klager, videreført.Det nye klagenævns kompetence for så vidt angår disciplinærsager, der kaniværksættes enten på grundlag af en forbrugerklage eller på nævnets egenforanledning, skal omfatte de sanktionsmuligheder, som Erhvervs- ogByggestyrelsen anvender i disciplinærsager i dag, dvs. påtale, advarsel ellerinddragelse af den bygningssagkyndiges beskikkelse. Det foreslåsendvidere, at nævnet – på samme måde som Disciplinærnævnet for Ejen-domsmæglere – bør have mulighed for at tildele de bygningssagkyndigebøder. Herudover bør nævnet kunne beslutte at informere både ejen-dommens sælger og køber om nævnets afgørelse i disciplinærsagen. Undernævnets behandling af en disciplinærsag vil sagens parter – som det i dag ertilfældet i Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere – få mulighed for atafgive mundtlig forklaring for nævnet.For så vidt angår den tekniske revision er det hensigten, at nævnets sekre-tariat skal varetage sagsbehandlingen af de omkring 320 revisionssager,som hvert år behandles i det eksisterende system. Revisionssystemet skal –på samme måde som i dag – fokusere på risiko og væsentlighed, jf. afsnit4.9.3. ovenfor. Forbrugerklager og eventuelle klager fra andre særligtklageberettigede, jf. nedenfor, som efter en indledende screening vedmodtagelsen medfører, at der en indledes en disciplinærsag, vil fremoverindgå i det samlede antal revisionssager, og der er derfor ikke med forslagetlagt op til en kvantitativ udvidelse af antallet af kontrollerede rapporter.Det er ikke hensigten med forslaget, at selve nævnet skal foretage enegentlig vurdering af samtlige revisionssager. Det er således forventnin-gen, at nævnets sekretariat selvstændigt kan vurdere og afslutte ca. 70 pct.af revisionssagerne (svarende til den procentuelle andel, som i dag afslut-tes som led i Erhvervs- og Byggestyrelsens »modtagekontrol«, dvs. uden en329

disciplinærsanktion), mens de resterende ca. 30 pct. af revisionssagerne,som kræver en nærmere sagsbehandling, må forventes afgjort af nævnet (ivisse tilfælde eventuelt af formanden alene), efter at nævnssekretariatet harforberedt sagerne til afgørelse.Nævnet vil skulle bestå af en juridisk formand og næstformand (beggedommere), en ligelig repræsentation af en række forbruger- og erhvervs-repræsentanter samt nogle uafhængige eksperter, f.eks. undervisere ved dehøjere læreanstalter. Hvis der er tale om behandling af en forbrugerklage,vil de uafhængige eksperter kun skulle deltage i nævnsbehandlingen isærligt komplicerede sager. Hvis der derimod er tale om både enforbrugerklage og en disciplinærsag, vil sagen i sin helhed blive behandletsom en disciplinærsag, dvs. med deltagelse af uafhængige eksperter.Nævnssekretariatet vil skulle bestå af jurister, bygningssagkyndige tekni-kere, generalister samt administrativt personale. Det forudsættes i den for-bindelse, at den erfaring og sagkundskab, som er til stede i Ankenævnet forHuseftersyn og Erhvervs- og Byggestyrelsen, forankres i det nye sekreta-riat.For så vidt angår de sagkyndige, der skal besigtige de enkelte ejendommeog i den forbindelse udarbejde syn- og skønsrapporter, vil der blivetilknyttet et fast korps af syn- og skønsmænd. Med henblik på at sikre, atsyn- og skønsmændene besidder de fornødne byggefaglige kompetencer ogerfaring, skal syn- og skønsmændene leve op til kravene for at blivebeskikket som bygningssagkyndig og eventuelt tillige fungere eller havefungeret som sådan, således at det sikres, at de pågældende er godt bekendtmed den måde, hvorpå huseftersynsordningen fungerer. Samtidig vil depågældende skulle deltage i obligatorisk efteruddannelse, således at dethøje faglige niveau, der kræves ved optagelse i korpset, bibeholdes. Derskal herudover stilles sædvanlige krav til syn- og skønsmændenes habilitetog uvildighed.

Ved klagenævnets modtagelse af en forbrugerklage vil sekretariatetindledningsvis skulle gennemgå sagen for at vurdere, om der findes grund-lag for samtidig at iværksætte en disciplinærsag. Sekretariatets screening vilskulle ske på grundlag af nogle på forhånd fastlagte kriterier, herunder bl.a.sagens økonomiske betydning, eventuelle tidligere disciplinære sanktionerog typen af de fejl, der klages over. På den måde vil den fremtidige scree-ning svare til den eksisterende (løbende) risikobaserede kontrol med debygningssagkyndige. Den foretagne screening vil samtidig have betydningfor, hvor omfattende et syn og skøn, der skal udføres. Vurderes der såledesikke at være grundlag for en disciplinærsag, vil syn og skøn som i dag bliveudmeldt alene for de påståede fejl, som klagen konkret vedrører.Den bygningssagkyndige og forbrugeren vil – som i dag – få mulighed forat fremkomme med bemærkninger til syn- og skønsrapporten, inden sagenindstilles af sekretariatet til afgørelse i nævnet.Hvis der som følge af indholdet af en syn- og skønsrapport udarbejdet somled i den tekniske revision indgives en forbrugerklage, inden en eventueltiværksat disciplinærsag ved nævnet er afsluttet, vil nævnet kunne træffeafgørelse i begge sager samtidig. Hvis forbrugerklagen derimod førstindgives efter en eventuel disciplinærsags afslutning, må nævnssekretariatetvurdere, om den oprindelige syn- og skønsrapport er dækkende, eller derkan være grundlag for et fornyet syn og skøn.Det vil blive tilstræbt, herunder som anført nedenfor ved tilførsel af defornødne ressourcer, at nævnet ikke har en længere sagsbehandlingstid enddet eksisterende Ankenævn for Huseftersyn, som for tiden har engennemsnitlig sagsbehandlingstid på 5 måneder.Klager over tilstandsrapporter vil som hidtil kunne indbringes for klage-nævnet af private parter med retlig interesse i sagen (dvs. køber og sælgeraf ejendommen). En disciplinærklage skal ifølge forslaget for det førstekunne indgives af forbrugere med en retlig interesse i sagen, dvs. køber ogsælger af ejendommen. Derudover skal der være en særlig klageadgang for331

visse interessenter og myndigheder på samme måde, som det kendes fraDisciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, hvor Erhvervs- og Byggestyrel-sen, Skatteministeriet, anklagemyndigheden, Klagenævnet for Ejendoms-formidling, Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet har klage-adgang. Det er imidlertid Erhvervs- og Byggestyrelsens forventning, atindledning af disciplinærsager primært vil hidrøre fra den tekniske revision.Ifølge forslaget skal en forbruger – på samme måde som i dag – kunneafslå, at der udføres en fuldstændig gennemgang af den pågældendesejendom i forbindelse med en disciplinærsag mod en bygningssagkyndig,og i givet fald vil der blive udtaget en anden rapport fra samme bygnings-sagkyndige til disciplinærkontrol. Det er dog ikke videre sandsynligt, at enforbruger vil nægte en fuldstændig gennemgang af den pågældendesejendom, idet forbrugeren – uden risiko for at blive pålagt omkostningerneherved – ved en sådan fuldstændig gennemgang vil få en uvildig vurderingaf det arbejde, som den bygningssagkyndige har udført, og dermed even-tuelt et grundlag for at indgive eller udvide en klage over tilstands-rapporten med påstand om erstatning eller reduktion af den sagkyndigesvederlag.I dag betaler en forbruger, der ønsker at indgive en klage over entilstandsrapport til Ankenævnet for Huseftersyn, et klagegebyr på 275 kr.for sagens behandling ved nævnet. Ingen af parterne kan forpligtes til atbetale omkostninger til den anden part, om end ankenævnet kan beslutte, atklager skal betale omkostningerne forbundet med det afholdte syn og skøn(dog maksimalt 3.500 kr.), såfremt der ikke gives klager fuldt medhold iklagen. Ankenævnet kan endvidere beslutte, at den bygningssagkyndigehelt eller delvis skal betale omkostninger til syn og skøn i sager, hvorklager har fået medhold i et eller flere klagepunkter, jf. reglernes § 14. Derlægges ikke med forslaget op til ændringer heri. For så vidt angårdisciplinærsager følger det forslaget, at ingen af parterne skal tilpligtes atbetale for udgifter til syn og skøn som led i en disciplinærsag, herunder itilfælde, hvor en forbrugerklage har medført, at der indledes en discipli-nærsag.332

For så vidt angår forbrugerklager skal nævnets afgørelser om erstatning tilforbrugeren kunne fuldbyrdes på samme måde som afgørelser fraForbrugerklagenævnet og godkendte private klagenævn. Der kan i den for-bindelse henvises til den ændring af lov om forbrugerklager og retspleje-loven, som er gennemført ved lov nr. 517 af 12. juni 2009 om ændring aflov om forbrugerklager og retsplejeloven (Tvangsfuldbyrdelse af klage-nævnsafgørelser m.v.), og hvorefter afgørelser truffet af Forbrugerkla-genævnet og de godkendte, private klage- eller ankenævn i klagesager ind-givet efter den 1. januar 2010 kan tvangsfuldbyrdes i forhold til den er-hvervsdrivende, medmindre denne inden en frist på 30 dage fra forkyn-delsen af afgørelsen har meddelt ankenævnet, at den pågældende ikke øn-sker at være bundet af afgørelsen. For så vidt angår Ankenævnet for Husef-tersyn følger det nu af § 24, stk. 1, i reglerne for dette ankenævn, at detsafgørelse i en klagesag kan tvangsfuldbyrdes i forhold til den bygningssag-kyndige efter udløbet af 30 dage efter forkyndelsen eller afvisning af gen-optagelse, medmindre den bygningssagkyndige forinden har givet skriftligmeddelelse til nævnet om, at den pågældende ikke ønsker at være bundetaf afgørelsen.Hvad angår en disciplinærsanktion i form af en bøde skal en sådan bødeifølge forslaget kunne inddrives efter de almindelige regler herom i lov ominddrivelse af gæld til det offentlige.Som i dag skal navnene på de bygningssagkyndige, der ikke efterkommerdet nye klagenævns afgørelser i forbrugerklagesager, kunne offentliggøres,ligesom der fortsat skal være mulighed for at offentliggøre navnene på debygningssagkyndige, som tildeles en advarsel eller en bøde eller hvisbeskikkelse inddrages.Det nye klagenævn og klagenævnssekretariats drift forudsættes fuldt udfinansieret ved det gebyr, som opkræves til staten pr. udfærdiget tilstands-rapport. Således vil de midler, som Erhvervs- og Byggestyrelsen i dagbenytter til finansiering af Ankenævnet for Huseftersyn og teknisk revision333

(i alt ca. 10,1 mio. kr.), fremover gå til driften af det foreslåede nyeklagenævn og klagenævnssekretariat. Det er forventningen, at disse midlervil være tilstrækkelige til finansiering af det nye klagenævn.4.9.5.5.3. Udvalgets overvejelserDet er udvalgetsflertalsopfattelse [alle udvalgets medlemmer bortset fraAllan Malskær], at en gennemførelse af Økonomi- og Erhvervsministerietsforslag om etablering af ét samlet klagenævn, som skal behandle både for-brugerklager over tilstandsrapporter og disciplinærsager mod de beskikkedebygningssagkyndige, vil have en række fordele.Flertallet kan således tilslutte sig vurderingen af, at etableringen af étklagenævn, som skal behandle både forbrugerklager og disciplinærsager,vil kunne skabe en større ensartethed og sammenhæng mellem de to sags-typer, herunder navnlig en større ensartethed i de faglige vurderinger af debyggetekniske forhold, som i begge sagstyper spiller en meget vigtig rolle.Med forslaget vil klagesystemet efter flertallets opfattelse endvidere blivemere logisk og gennemskueligt for forbrugerne, ligesom det sikres, at debygningssagkyndige – fordi det i modsætning til i dag vil være én og sam-me særlige sagkyndige, der gennemgår de konkrete ejendomme – vil få kla-rere retningslinjer for, hvordan de skal agere i ordningen.Det vil desuden i de tilfælde, hvor der er rejst en disciplinærsag mod enbeskikket bygningssagkyndig på grundlag af en forbrugerklage, være enfordel for forbrugeren, at denne vil kunne få en fuldstændig gennemgang afsin ejendom, idet forbrugeren herigennem vil få mulighed for at rejse kravmod den bygningssagkyndige for eventuelle skader, som forbrugeren ikke iøvrigt var bekendt med.Flertallet har overvejet, hvorvidt det forhold, at der i en sag kan væregrundlag for at tildele en beskikket bygningssagkyndig en disciplinærsanktion, uden at der samtidig er grundlag for at tilkende forbrugeren en334

erstatning (f.eks. på grund af passivitet fra forbrugerens side), vil kunnegive anledning til forvirring hos forbrugerne. Efter flertallets opfattelseadskiller en sådan situation sig imidlertid ikke fra, hvad der ville kunne skei dag, ligesom der på en klar og tydelig måde kan informeres herom, f.eks.på klagenævnets hjemmeside mv.Flertallet har endvidere overvejet, om en ordning, hvorefter indgivelse af enforbrugerklage vil kunne medføre, at der indledes en disciplinærsag mod enbygningssagkyndig, vil kunne indebære en risiko for, at den beskikkedebygningssagkyndige vil søge at indgå en aftale med forbrugeren, således atforbrugeren afstår fra at indgive en klage eller frafalder en allerede indgivetklage.Flertallet skal herom indledningsvis bemærke, at der ikkei sig selvfindesnoget odiøst i, at en bygningssagkyndig, der har udarbejdet en fejlbehæftettilstandsrapport, søger at indgå forlig med forbrugeren, således at forbru-geren ikke skal igennem en længerevarende forbrugerklagesag – snareretværtimod. I overensstemmelse hermed følger det da også af de gældenderegler for Ankenævnet for Huseftersyn, at forbrugeren skal klage til denbygningssagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporten, før der indgivesklage til ankenævnet.Dertil kommer, at en eventuelt påbegyndt disciplinærsag i det nye klagesys-tem ikke vil blive frafaldet, blot fordi den bygningssagkyndige måtte indgåforlig med den, der har indbragt en disciplinærklage for nævnet. Har næv-net således fundet, at der på baggrund af den indgivne klage og et gennem-ført syn og skøn er konstateret sådanne fejl ved den udarbejdede tilstands-rapport, at der er grundlag for at gennemføre en disciplinærsag, vil en sådansag blive gennemført, uanset at den bygningssagkyndige måtte indgå et for-lig med klager.Flertallet kan af de ovenfor anførte grunde – og med udgangspunkt i detnotat, som er optrykt sombilag 17til betænkningen – tilslutte sig, at

Økonomi- og Erhvervsministeriet arbejder videre med forslaget om etab-lering af ét samlet klagenævn.Udvalgets flertal, hvis opmærksomhed af sekretariatschef Lene Holten Pe-tersen er henledt på, at omkostningerne ved etablering af et nyt klagenævnkan være af en ikke ubetydelig størrelsesorden, forudsætter, at etableringenaf et nyt klagenævn ikke vil medføre, at forbrugernes mulighed for at fåbehandlet en forbrugerklage fordyres, herunder at der sikres de fornødneressourcer til det nye klagenævns etablering. Det må endvidere sikres, atden fremtidige sagsbehandlingstid i forbrugerklagesager ikke forlænges iforhold til den nuværende sagsbehandlingstid i Ankenævnet for Husefter-syn.Økonomi- og Erhvervsministeriets medlem i udvalget, der kan tilslutte sigflertallets forudsætning om, at etableringen af et nyt klagenævn ikke vilmedføre en fordyrelse af forbrugernes mulighed for at få behandlet en for-brugerklage, har særskilt anført, at omkostningerne ved etableringen af etnyt nævn forventes at blive meget begrænsede og derfor ikke vil påvirkeordningens samlede økonomi.Etmindretali udvalget [Allan Malskær] kan ikke tilslutte sig, at detnuværende Ankenævn for Huseftersyn nedlægges til fordel for etableringenaf et nyt klagenævn, som skal behandle både forbrugerklager og discipli-nærsager.Mindretallet er af den opfattelse, at den nuværende ordning med Anke-nævnet for Huseftersyns behandling af forbrugerklager har fungeret godt,hvorfor der ikke findes grund til at nedlægge dette ankenævn. Etablering afet nyt klagenævn, der skal behandle både forbrugerklager og disciplinær-sager, vil efter mindretallets opfattelse utvivlsomt medføre, at sagsbehand-lingstiden i forbrugerklagesager bliver længere end i dag, ligesom ord-ningen vil blive dyrere, end det i dag er tilfældet. Endvidere vil en ordning,hvorefter indgivelse af en forbrugerklage vil kunne medføre, at der indledesen disciplinærsag mod en bygningssagkyndig, efter mindretallets opfattelse336

indebære en risiko for, at den beskikkede bygningssagkyndige vil søge atindgå en aftale med forbrugeren, således at forbrugeren afstår fra at indgiveen klage eller frafalder en allerede indgivet klage.Endelig finder mindretallet, hvilket synspunkt Tina Dhanda kan tilsluttesig, at omkostningerne ved etablering af det nye klagenævn bør dækkes afstaten. De omhandlede etableringsomkostninger bør således ikke pålæggesforbrugerne.4.10. »Tillæg« til tilstandsrapporten4.10.1. IndledningDer har flere gange været rejst kritik af anvendelsen af de såkaldte »tillæg«,der navnlig tidligere – typisk på en standardiseret skabelon – blev udarbej-det af visse ejendomsmæglerkæder, forsikringsselskaber og større byg-ningssagkyndigvirksomheder som et supplement til tilstandsrapporten. Deter i den forbindelse bl.a. gjort gældende, at mange forbrugere fejlagtigt an-tager, at de såkaldte »tillæg« udgør en del af tilstandsrapporten og dermeder omfattet af huseftersynsordningen. I overensstemmelse hermed fremgårdet da også af Realdanias rapport »Huseftersyn – plus, minus ti år – set medforbrugerøjne«, at 7 ud af 10 købereikkesynes at være klar over, at desåkaldte tillæg ikke er en del af tilstandsrapporten, jf. rapportens side 78.Konsekvensen af, at de såkaldte »tillæg« ikke udgør en del af tilstands-rapporten, er, at der ikke isoleret set kan klages over de i tillæggeneindeholdte oplysninger og vurderinger mv. til Ankenævnet for Huseftersyn.Der er endvidere tale om forhold, som ikke umiddelbart dækkes afejerskifteforsikringens standarddækning. Der henvises herom i øvrigt tilafsnit 4.10.2. nedenfor. Sælger frigøres heller ikke for sin eventuelle man-gelshæftelse med hensyn til de oplysninger, som er indeholdt i de såkaldte»tillæg«.Grundlæggende udgør de såkaldte »tillæg« en række supplerende oplys-337

ninger om ejendommen og dens tilstand, som sælger præsenterer for købe-ren. Der er med andre ord tale om supplerende sælgeroplysninger.Dansk Ejendomsmæglerforening har oplyst, at det skønnes, at der for blotfå år siden blev udarbejdet tillæg i tilknytning til ca. 75 pct. af deudarbejdede tilstandsrapporter, mens der i dag skønnes udarbejdet tillægalene i tilknytning til ca. 25-30 pct. af de udarbejdede tilstandsrapporter.Dansk Ejendomsmæglerforening har ikke kunnet pege på en begrundelsefor det indtrådte fald.I tilknytning hertil har Ankenævnet for Huseftersyns sagkyndige medlem afudvalget oplyst, at ankenævnet næsten ikke behandler sager om indholdetaf tillæg længere. Tilsvarende har Ankenævnet for Forsikrings medlem afudvalget oplyst, at også dette ankenævn har konstateret et betydeligt fald iantallet af sager om indholdet af tillæg.Med henblik på at identificere det typiske indhold af tillæg gennemgikudvalget i slutningen af 2007 syv eksempler på tillæg til tilstandsrapporter.Der er tale om tillæg fra Alm. Brand, BOLIGmægleren, DanBolig, Home,Nybolig, OBH-Gruppen og RealMæglerne. Et eksempel – »home Sund-hedsAttest« – er optrykt sombilag 18til betænkningen.Seks af tillæggene (Alm. Brand, BOLIGmægleren, DanBolig, Home, Ny-bolig og OBH-gruppen) indeholderen overordnet vurdering af bygnin-gernes tilstand.Vurderingen foretages således, at den bygningssagkyndigeafkrydser et skema med en nærmere angivet skala, f.eks. »meget fin stand«,»fin stand«, »rimelig stand«, »mindre god stand« og »dårlig stand« (Dan-Bolig). Tre af tillæggene (Alm. Brand, Nybolig og OBH-gruppen) indehol-der desuden enoverordnet vurdering af de enkelte bygningsdele.Seks af tillæggene (Alm. Brand, BOLIGmægleren, DanBolig, Home, OBH-gruppen og RealMæglerne) indeholderoverslag over prisen på udbedringaf konstaterede skader.

Fire af tillæggene (Alm. Brand, BOLIGmægleren, Home og Nybolig) inde-holderudvidede sælgeroplysninger(sælgers besvarelse af en række spørgs-mål om ejendommen). De udvidede sælgeroplysninger vedrører i al væsent-lighed bygningernes lovlighed, forhold vedrørende el- og vvs-installationer,indeklima samt miljøforhold, f.eks. om der forekommer gener fra omkring-liggende virksomheder.Fire af tillæggene (DanBolig, Home, OBH-gruppen og RealMæglerne)indeholderangivelser af de enkelte bygningsdeles forventede levetid.Samt-lige fire tillæg indeholder en vurdering af ejendommens tag (enten tagbe-klædningen eller tagkonstruktionen) og ydervægge, mens det i øvrigt vari-erer, hvilke bygningsdele der vurderes.I afsnit 4.10.3. nedenfor er gengivet udvalgets overvejelser om anvendelsenaf de såkaldte »tillæg«.4.10.2. Gældende retIfølge § 18 i bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009 om husefter-synsordningen kan den bygningssagkyndige uden for huseftersynsord-ningen påtage sig ydelser vedrørende bygningen ud over bygningsgennem-gangen og tilstandsrapporten, herunder f.eks. overslag over udbedrings-omkostninger.De såkaldte »tillæg« udarbejdes typisk af den bygningssagkyndige, som harudarbejdet tilstandsrapporten, og de indeholder som anført i afsnit 4.10.1.ovenfor ofte en række supplerende oplysninger om ejendommen samt deskader, som er konstateret ved bygningsgennemgangen. På samme mådesom tilstandsrapporten udarbejdes tillægget forud for salget af ejendommensåledes, at de fremkomne oplysninger kan indgå i købers beslutningsgrund-lag om køb af ejendommen. Det er imidlertid væsentligt at holde for øje, attillæggene er udarbejdetuden forhuseftersynsordningen.Med henblik på at imødekomme den kritik, som anvendelsen af de såkaldte339

»tillæg« har rejst, jf. afsnit 4.10.1. ovenfor, indgik Dansk Ejendomsmægler-forening i februar 2004 en aftale med økonomi- og erhvervsministeren,hvorefter det bl.a. påhvilede foreningens medlemmer at sikre, at eventuelletillæg blev holdt adskilt fra selve tilstandsrapporten, og at det af tillæggeneklart fremgik, at disse ikke var omfattet af huseftersynsordningen.Den indgåede aftale omfattede alene Dansk Ejendomsmæglerforeningsmedlemmer. En ændring i 2006 af lov om omsætning af fast ejendom, hvorstore dele af indholdet af aftalen mellem Dansk Ejendomsmæglerforeningog økonomi- og erhvervsministeren blev lovfæstet, medførte imidlertid, atalleejendomsformidlere blev underlagt de samme regler. I tilknytning her-til blev det i § 9, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 695 af 22. juni 2006 omformidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom (formid-lingsbekendtgørelsen) fastsat, at ejendomsformidleren skal sikre, at til-standsrapporten holdes adskilt fra et eventuelt tillæg til rapporten, nårmaterialet præsenteres for køber, ligesom ejendomsformidleren skal sikre,at det af tillægget klart fremgår, at tillægget ikke er omfattet af husefter-synsordningen. Formidlingsbekendtgørelsens § 9, stk. 3, trådte i kraft den1. oktober 2006.Konsekvensen af, at de såkaldte tillæg ikke udgør en del af huseftersyns-ordningen, er bl.a., at der ikke i sig selv kan klages over indholdet af tillægtil Ankenævnet for Huseftersyn, idet ankenævnet alene kan behandle klagerover tilstandsrapporter, der er udfærdiget i henhold til bekendtgørelsen omhuseftersynsordningen, jf. § 1, stk. 1, i nævnets regler.Ankenævnet har imidlertid i flere afgørelser fastslået, at den vurdering, somen bygningssagkyndig har foretaget i et »tillæg«, ud fra en konkretvurdering af, hvordan en ukyndig køber må opfatte de oplysninger, der eranført i tilstandsrapporten, kan have betydning for fortolkningen og dermedbedømmelsen af de oplysninger, der er givet i tilstandsrapporten.Som et eksempel herpå kan fremhæves ankenævnets afgørelse af 27. august2002 (sagsnr. 040-02), hvori klager havde modtaget et tillæg i form af en340

»Home Sundhedsattest« sammen med tilstandsrapporten. I tillægget havdeden indklagede bygningssagkyndige bl.a. anført, at tagbelægningens levetidvar 11-20 år. I tilstandsrapporten havde den indklagede bygningssagkyndigvedrørende tagbelægning/rygning oplyst følgende:»K0, Tagbelægning eroverfladebehandlet flere gange«.I overensstemmelse med skønsrapportenlagde nævnet til grund, at taget var i en forfatning, der kunne begrundekarakteren »K3«. Nævnet udtalte i den forbindelse følgende:»Det bemærkes, at Ankenævnet alene kan tage stilling til klagerover tilstandsrapporter udfærdiget i henhold til bekendtgørelsenom huseftersynsordningen. Ankenævnet kan derfor ikke behand-le klage over ”Home Sundhedsattest”. Imidlertid har nævnettidligere fastslået, at den vurdering den bygningssagkyndige harforetaget i et tillæg kan smitte af på fortolkningen af de oplysnin-ger, der er givet i tilstandsrapporten. Dette bestyrker således, atindklagede har begået en fejl i tilstandsrapporten.«Nævnet fandt i den konkrete sag, at indklagede havde pådraget sig etansvar.Som et yderligere eksempel kan endvidere fremhæves ankenævnets afgø-relse af 16. december 2003 (sagsnr. 2220), hvor der bl.a. var klaget over, atbeskrivelsen af stråtagets tilstand var ufuldstændig og vildledende. Nævnetudtalte i sagen bl.a. følgende:»Ankenævnet finder ikke, at indklagede har beskrevet stråtagetstilstand fyldestgørende i tilstandsrapporten. Nævnet har veddenne vurdering ud over oplysningerne i tilstandsrapporten lagtvægt på, at indklagede i Sundhedsattesten har angivet restleve-tiden for tagbelægningen til over 20 år, hvilket er klart forkert.«Også i denne sag fandt nævnet, at indklagede havde pådraget sig et ansvar.Der forekommer tilsvarende sager ved Ankenævnet for Forsikring, hvorejerskifteforsikringen, tilstandsrapporten og et tillæg er blevet vurderet somét samlet hele, når disse fra forsikringsselskabets side har fremstået som et

samlet koncept, jf. f.eks. ankenævnets afgørelse af 4. februar 2008 (sagsnr.AK 71.620), hvor ankenævnet udtalte bl.a. følgende:»Ejerskifteforsikringen er tegnet i Nykredit Forsikring A/S, ogKvalitetsMærke er udarbejdet af Nybolig. Af KvalitetsMærkefremgår, at tillægget skal være med et at give en mere fuld-stændig information om ejendommen.Det er nævnets opfattelse, at i et tilfælde, hvor klagerens erhver-velse af ejendommen og tegning af ejerskifteforsikringen er sketpå baggrund af oplysninger i en tilstandsrapport og et Kvalitets-Mærke, må en vurdering af, hvorvidt det anmeldte forhold eromfattet af ejerskifteforsikringens dækningsomfang, skulle be-dømmes i forhold til de to rapporters samlede oplysningsgrund-lag....Derimod finder nævnet, hvad angår den afskallende maling påydervæggene, vinduerne og dørene, at en helhedsvurdering afoplysningerne i tilstandsrapporten og KvalitetsMærket har givetklageren en berettiget forventning om, at ydervæggene, vinduer-ne og væggene var i en sådan stand, at en omfattende istandsæt-telse allerede et år efter overtagelsen ikke var påkrævet. Daistandsættelse går ud over, hvad klageren på baggrund af til-standsrapporten og KvalitetsMærket måtte påregne som alminde-lig vedligeholdelse af træsommerhuset, finder nævnet, at den af-skallende maling må anses som en dækningsberettigende skade.…«Som anført i afsnit 4.10.1. ovenfor, er antallet af sager om indholdet aftillæg faldet betydeligt i såvel Ankenævnet for Huseftersyn som Anke-nævnet for Forsikring.4.10.3. Udvalgets overvejelserPå baggrund af den fremførte kritik af anvendelsen af de såkaldte tillæg –eller rettere sagt supplerende sælgeroplysninger uden for huseftersynsord-ningen – har udvalget overvejet, om der bør indføres et forbud mod anven-delsen af sådanne supplerende sælgeroplysninger.

Et forbud som skitseret vil imidlertid indskrænke sælgerens muligheder forat give supplerende oplysninger om ejendommen, som i mange tilfælde kanvære relevante for – og måske ligefrem være efterspurgt af – køber. Desu-den synes det vanskeligt at argumentere for, at adgangen til at give skrift-lige oplysninger skulle begrænses, mens adgangen for sælger til at givemundtlige oplysninger ikke samtidig begrænses, og et forbud mod at givemundtlige oplysninger ville i urimelig grad vanskeliggøre salget af ejen-domme. Dertil kommer i øvrigt også de vanskeligheder, somi praksisvillevære forbundet med at håndhæve et forbud mod at give supplerende sæl-geroplysninger i den ene eller anden form.Det er på den anførte baggrund udvalgets opfattelse, at et forbud modsupplerende sælgeroplysninger i form af »tillæg« vil være uhensigtsmæs-sigt.Udvalget har herefter overvejet, om der – med henblik på at sikre den for-nødne klarhed om, at de supplerende oplysninger, som afgives, ikke er om-fattet af huseftersynsordningen – bør udarbejdes en fælles skabelon, somskal anvendes ved udarbejdelsen af eventuelle tillæg.Udvalget kan imidlertid heller ikke anbefale en sådan løsning, idet enskabelon – ligesom et egentligt forbud – uvægerligt vil kunne medføre enbegrænsning i sælgers adgang til at give køber oplysning om forhold, somer særligt relevante for den pågældende ejendom, og som det i en rækketilfælde vil kunne være relevant for køber at få.Dertil kommer, at § 9, stk. 3, i formidlingsbekendtgørelsen, der som nævntindebærer, at ejendomsformidlere ikke blot skal sikre, at tilstandsrapportenholdes adskilt fra et eventuelt tillæg til rapporten, når materialet præsen-teres for køber, men også skal sikre, at det klart fremgår af tillægget, at detikke er omfattet af huseftersynsordningen, er trådt i krafteftergennemførel-sen af den forbrugerspørgeundersøgelse, som blev foretaget som led iudarbejdelsen af Realdanias rapport i 2005/06, og som påviste en høj gradaf forbrugerusikkerhed med hensyn til den retlige status af de såkaldte343

»tillæg«.Der kan på den baggrund stilles spørgsmålstegn ved, om den usikkerhedhos forbrugerne, som er den væsentlige årsag til kritikken af de såkaldte»tillæg«, har samme udbredelse i dag.Dansk Ejendomsmæglerforening har i den forbindelse i øvrigt oplyst, atforeningen har gjort en stor indsats for at gøre medlemmerne bekendt medbestemmelsen i formidlingsbekendtgørelsens § 9, stk. 3, og det er da ogsåudvalgets opfattelse, at den omhandlede bestemmelse kan medvirke til atimødegå misforståelsen om, at tillæg er omfattet af huseftersynsordningen.I lyset af, at udvalget ikke finder fornødent grundlag for at indføre et forbudmod supplerende sælgeroplysninger, kan det spørgsmål rejses, om der børindføres en adgang for forbrugerne til atklageover de såkaldte »tillæg« tilAnkenævnet for Huseftersyn på samme måde, som dette ankenævn kanbehandle klager over tilstandsrapporter, jf. afsnit 2.3.4. ovenfor.En arbejdsgruppe nedsat af Erhvervs- og Byggestyrelsen i regi af følge-gruppen for huseftersynsordningen har overvejet mulighederne for at indfø-re en sådan ankenævnsbehandling. Arbejdsgruppens notat af 28. november2007, der er optrykt som betænkningensbilag 19,indeholder arbejdsgrup-pens overvejelser om de juridiske og økonomiske aspekter ved at indføreankenævnsbehandling af tillæg. Arbejdsgruppens notat indeholder ikke enanbefaling om, hvorvidt en sådan ankenævnsbehandling bør indføres.Arbejdsgruppen har således blot indstillet til udvalget, at arbejdsgruppensovervejelser indgår i udvalgets videre arbejde.Af arbejdsgruppens notat fremgår bl.a. følgende om dejuridiskeaspekterforbundet med behandling af klager over tillæg til tilstandsrapporter, jf.notatets side 4-5:»Ifølge lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fastejendom § 3, stk. 1, 1. pkt., kan køber

»over for en bygningssagkyndig, der har udarbejdet en tilstands-rapport som nævnt i § 4, stk. 1, 1. pkt., fremsætte krav om ska-deserstatning for fejl, der burde have været omtalt i rapporten.«Det fremgår af bemærkningerne til den oprindelige lov, at bag-grunden for indsættelsen af bestemmelsen var, at det i retspraksisikke var:»(…) afklaret, i hvilket omfang køberen kan kræve erstatning afen bygningssagkyndig, som sælgeren har engageret, hvis denbygningssagkyndige ved en fejl overser en mangel (…). Reglen(…) er indsat for at undgå tvivl om dette spørgsmål.«I modsætning hertil er tillæggene ikke underlagt nogen form forlovregulering.At den sagkyndige ifalder et ansvar for udarbejdelsen af tillæggeter en nødvendig, men ikke en tilstrækkelig forudsætning for, atkøber er berettiget til at få udbetalt en erstatning. Herudover skaldansk rets almindelige betingelser for erstatning være opfyldt, ogder skal således bl.a. være lidt et tab.Kravet om, at køber skal have lidt et tab, volder i forhold til til-lægget vanskeligheder. Det skyldes, at den sagkyndiges funktionved udarbejdelsen af tillægget primært består i et skøn over om-kostninger ved udbedring af skader og forventet restlevetid påbygningselementer. Det er sjældent, at køber vil kunne dokumen-tere et økonomisk tab ved, at den sagkyndiges skøn viser sig atvære ukorrekte.Med mindre der foreligger en garanti fra den sagkyndiges side,vil der derimod som oftest alene være tale om, at køberen fårskuffede forventninger. Efter dansk ret ydes der som udgangs-punkt ikke erstatning for skuffede forventninger. Godtgørelse foret sådant krav kræver en sikker lovhjemmel (…)«Der opstilles i arbejdsgruppens notat desuden tre forskellige modeller forfinansieringaf en eventuel ankenævnsbehandling af tillæg, jf. notatets side9-12. Det drejer sig om branchefinansiering, gebyrfinansiering og med-lemsfinansiering (dvs. finansiering ved at lade de bygningssagkyndige, dervælger at lade ankenævnet behandle tillæg udarbejdet af disse, betaleherfor).345

Med udgangspunkt i arbejdsgruppens notat har udvalget herefter overvejet,om det vil være hensigtsmæssigt at give f.eks. Ankenævnet for Huseftersynadgang til at behandle klager over de såkaldte »tillæg«.Klagenævnsbehandling af de såkaldte »tillæg« ville efter udvalgets opfat-telse indebære en mere grundlæggende ændring af den måde, hvorpå husef-tersynsordningen er opbygget, idet der i givet fald ville blive tale om klage-nævnsbehandling af oplysninger, som sælger fremlægger over for køberuden om huseftersynsordningen, dvs. klagenævnsbehandling af supplerendesælgeroplysninger. En sådan klagenævnsbehandling ville indebære, at detudgangspunkt om ansvarsfrihed for sælger vedrørende de afgivne oplysnin-ger, som har været sigtet med hele huseftersynsordningen, i givet fald ikkeville kunne opretholdes i sin nuværende form, og det ville efter udvalgetsopfattelse være uheldigt.Dertil kommer, at det i vidt omfang ville komme til at bero på tilfæl-digheder, hvilkeyderligereoplysninger der i givet fald skal undergivesankenævnsbehandling. Således ville en eventuel ankenævnsbehandlingkomme til at bero på sælgers og navnlig ejendomsmæglerkædernes nærme-re bestemmelse om, hvilke oplysninger der skulle gives i form af desåkaldte »tillæg«, mens andre sælgeroplysninger ikke ville blive undergivetankenævnsbehandling.Som anført i afsnit 4.10.1. ovenfor, indeholder de nuværende standardtillægtypisk en overordnet vurdering af ejendommens tilstand, prisoverslag overudbedring af skader, supplerende sælgeroplysninger samt angivelser afforventet levetid for centrale bygningsdele.Oplysninger af den nævnte karakter vil efter udvalgets vurdering formentligkun i meget begrænset omfang kunne danne grundlag for, at en køber kankomme igennem med et erstatningskrav over for en bygningssagkyndigudelukkendebaseret på fejlagtige oplysninger i et tillæg.

Det skyldes, at en køber i almindelighed vil have meget vanskeligt ved atgodtgøre, at den pågældende har lidt et økonomisk tab som følge af f.eks.en fejlagtig angivelse af en bygningsdels restlevetid eller et prisoverslag.Der henvises herom i øvrigt til afsnit 4.8.3.2. og 4.8.3.3. om udvalgets over-vejelser om, hvorvidt tilstandsrapporten bør indeholde overslag over udbed-ringsomkostninger og oplysninger om restlevetid.Det forhold, at køber kun yderst sjældent vil kunne gennemføre et erstat-ningskrav på grundlag af oplysninger om f.eks. restlevetid og udbedrings-omkostninger, vil i sig selv kunne medføre skuffede forventninger hosforbrugerne, hvis det pågældende »tillæg« undergives ankenævnsbehand-ling.Udvalget har herefter overvejet, om der bør gives forbrugere adgang til at fåengodtgørelsei tilfælde, hvor den bygningssagkyndige har givet enfejlagtig oplysning i et såkaldt »tillæg«, men hvor den pågældendeforbruger ikke har lidt et tab. En sådan godtgørelsesordning ville i givet faldbetyde, at der på dette afgrænsede område blev indført et særligt skærpetrådgiveransvar for den bygningssagkyndige. Efter udvalgets opfattelse erder ikke særlige grunde, som tilsiger et sådant tiltag.Som anført i afsnit 4.8.3.1. ovenfor, har udvalget i tilknytning til deforeslåede ændringer i tilstandsrapportens karaktersystem lagt op til, at denbygningssagkyndige i tilstandsrapporten skal angive, om de konstateredeskader vil være dyre at udbedre. Udvalget har endvidere lagt op til, at denbygningssagkyndige – baseret på et opslag i en (fælles) levetidstabel – skalangive restlevetiden på ejendommens tag og undertag i tilstandsrapporten,jf. afsnit 4.8.3.3. ovenfor.De nævnte tiltag må efter udvalgets opfattelse antages i et vist omfang atoverflødiggøre de oplysninger, som er indeholdt i de såkaldte »tillæg« idag. Endvidere er anvendelsen af de såkaldte »tillæg« ifølge de oplysnin-ger, som Dansk Ejendomsmæglerforening er fremkommet med, jf. afsnit4.10.1. ovenfor, blevet ganske markant reduceret. Der er efter udvalgets347

opfattelse således tale om en problemstilling, der i dag er væsentligt mindrerelevant, end det var tilfældet ved udvalgets nedsættelse i efteråret 2006.Efter en samlet vurdering er det udvalgets opfattelse, at der ikke bør ind-føres en selvstændig ankenævnsbehandling af de såkaldte »tillæg«, uansetat disse er udarbejdet af den bygningssagkyndige. Det bemærkes i den for-bindelse i øvrigt, at de omhandlede tillæg allerede i dag inddrages i klagerved Ankenævnet for Huseftersyn, i det omfang indholdet heraf sammen-holdt med tilstandsrapportens skadesbeskrivelser tilsiger dette, jf. herom af-snit 4.10.2. ovenfor. Det samme gælder – i relation til ejerskifteforsikrin-gens dækningsomfang – i sager ved Ankenævnet for Forsikring.Udvalget kan naturligvis ikke udelukke, at der på et senere tidspunkt ud-vikles »tillæg« med et sådant indhold, at de meningsfuldt kan undergivesankenævnsbehandling. Spørgsmålet om ankenævnsbehandling bør efter ud-valgets opfattelse i givet fald da tages op til fornyet overvejelse.4.11. Behandling af klager over tilstandsrapporter4.11.1. Gældende retSom anført i afsnit 2.3.4. ovenfor, følger det af LFFE § 3, stk. 1, 1. pkt., atejendommens køber over for den beskikkede bygningssagkyndige, der harudarbejdet tilstandsrapporten, kan fremsætte krav om skadeserstatning forfejl, som burde have været omtalt i rapporten. Har sælgeren måttet betale etbeløb til køber på grund af fejl, der burde have været omtalt i tilstandsrap-porten, tilkommer der endvidere sælgeren en rimelig godtgørelse, jf. LFFE§ 3, stk. 1, 2. pkt.Finder en forbruger, at en bygningssagkyndig har begået ansvarspådra-gende fejl, har forbrugeren mulighed for enten at anlægge sag mod denbygningssagkyndige ved de almindelige domstole eller at indgive en klageover tilstandsrapporten til Ankenævnet for Huseftersyn.

Ankenævnet for Huseftersyn blev oprettet i 2000 i et samarbejde mellemdet daværende By- og Boligministerium, Forbrugerrådet, de bygningssag-kyndiges organisationer samt Forsikring & Pension. Der er tale om et privatankenævn oprettet i medfør af forbrugerklagelovens § 5, hvorefter økono-mi- og erhvervsministeren kan godkende oprettelsen af og vedtægterne forprivate klage- eller ankenævn, som omfatter bestemte brancher eller andreafgrænsede områder.Det følger af § 1, stk. 1, i ankenævnets regler, at nævnet behandler klagerover tilstandsrapporter udfærdiget af beskikkede bygningssagkyndige ihenhold til bekendtgørelsen om huseftersynsordningen. Nævnet tager i denforbindelse stilling til den bygningssagkyndiges ansvar.Klage skal indbringes for ankenævnet på en af nævnet udfærdiget stan-dardformular. Forud for indbringelsen skal klagen forelægges den beskik-kede bygningssagkyndige, som har udfærdiget tilstandsrapporten. Samtidigmed klagens indbringelse skal klager til sekretariatet indbetale et klage-gebyr på 275 kr., der tilbagebetales, hvis klagen ikke behandles i ankenæv-net, eller hvis ankenævnet giver klageren medhold.Efter ankenævnets modtagelse af en klage forelægges denne straks for denindklagede beskikkede bygningssagkyndige, der opfordres til at fremkom-me med en udtalelse. Den bygningssagkyndiges forsikringsselskab orien-teres samtidig om klagen. Når sekretariatet har modtaget den bygnings-sagkyndiges udtalelse om forholdet, forelægges denne udtalelse for klage-ren, der ligeledes opfordres til at fremkomme med en udtalelse. Parternesfrist for bemærkninger fastsættes normalt til 10 arbejdsdage.Sekretariatet drager omsorg for sagens oplysning og henviser herundersnarest efter modtagelsen af parternes indlæg om nødvendigt sagens doku-menter til en af ankenævnet udpeget syns- og skønsmand, der efter besigti-gelse af den pågældende ejendom afgiver erklæring om sagen, jf. reglernes§ 9. Inden afsendelsen af en sag til en syn- og skønsmand underrettersekretariatet dog klageren om de omkostninger, som efter omstændig-349

hederne kan være forbundet med et syn og skøn, herunder at klager efternævnets nærmere bestemmelse kan blive pålagt at afholde de udgifter, derhar været forbundet med syn og skøn (dog maksimalt 3.500 kr. inkl.moms), hvis klager ikke gives fuldt medhold i klagen, jf. straks nedenfor.Parterne gives lejlighed til at udtale sig om syns- og skønsmandens erklæ-ring og eventuelle andre oplysninger af betydning for sagens afgørelse.Ankenævnet kan beslutte, at der skal foretages supplerende besigtigelse,hvis det på baggrund af de fremkomne udtalelser skønnes at være nødven-digt.Ingen af parterne betaler omkostninger ved nævnsbehandlingen til denanden part, jf. reglernes § 12, om end ankenævnet kan beslutte, at klagerskal betale omkostningerne forbundet med det afholdte syn og skøn (dogmaksimalt 3.500 kr.), såfremt der ikke gives klager fuldt medhold i klagen.Ankenævnet kan endvidere beslutte, at den bygningssagkyndige helt ellerdelvis skal betale omkostninger til syn og skøn i sager, hvor klager har fåetmedhold i et eller flere klagepunkter.Ankenævnets afgørelse af de enkelte sager træffes på et møde, hvoriformanden (alternativt næstformanden) og et ligeligt antal repræsentanterfra forbruger- og erhvervsinteresser deltager. Ankenævnet træffer afgørelsepå det af sekretariatet tilvejebragte grundlag. Ankenævnets afgørelsertræffes med simpelt stemmeflertal efter en juridisk og fagmæssig bedøm-melse af sagens omstændigheder.Ankenævnet kan bemyndige formanden til på ankenævnets vegne at afvisesager, som ikke skønnes egnede til behandling ved ankenævnet samt til attræffe afgørelser i visse klagesager, hvor der foreligger en fast praksis.Ved ankenævnets behandling af sager opererer det med en mindsteværdi-grænse. Af ankenævnets notat af 22. april 2010 herom fremgår følgende:»Huseftersynsordningen skal sammen med ejerskifteforsik-ringen sikre en køber mod at blive udsat for væsentlige økono-350

miske/bygningsmæssige skuffelser i forbindelse med køb af enfast ejendom. Der er dog en nedre værdigrænse for mindre be-tydningsfulde skader, som en køber af et brugt hus altid må væ-re forberedt på – uanset der er foretaget et huseftersyn.Ankenævnets udgangspunkt er, at nævnet ikke tager stilling tilforhold, hvor en udbedring af forholdet vil koste mindre end 5-8.000 kr.noteDen anførte beløbsgrænse er navnlig begrundet i,at omkostningen ved at indhente syn og skøn oftest vil være hø-jere end mindstegrænsen. Der sker normalt ikke sammenlæg-ning af udgiften til udbedring af flere, hver for sig små skader.Hvis den bygningssagkyndige har begået en grov fejl, eller rap-porten er behæftet med mindre fejl i et omfang, der vidner omoverfladiskhed i arbejdet, gælder mindstegrænsen dog ikke.I sager, der efter sekretariatets skøn vedrører beløb på 5.000-8.000 kr., kan sekretariatet spørge klageren endnu engang, omklageren fortsat ønsker syn og skøn, idet sekretariatet henlederklagerens opmærksomhed på den nedre værdigrænse. (Der erallerede underskrevet en erklæring med klageskemaet)En syns- og skønserklæring koster typisk omkring 9.000-10.000 kr. inkl. moms (2010-tal). Klageren kan dog ifølgereglernes § 14, stk. 2 og 3, maximalt risikere at blive pålagt atbetale 3.500 kr. inkl. moms, såfremt klageren ikke får fuldtmedhold i de påklagede forhold, eller de påklagede forholdviser sig at ligge under den nedre værdigrænse. En klager, derønsker sagen gennemført med syn og skøn, har krav på, at dettesker.Såfremt klageren efter at være gjort specielt opmærksom påden nedre værdigrænse trækker klagesagen tilbage, vilsekretariatet tilbagebetale klagegebyret. Hvis klageren ikketrækker klagesagen tilbage, vil denne blive gennemført, hvilketnormalt indebærer, at der udmeldes syn og skøn.note

4.11.2. Udvalgets overvejelserSom anført i afsnit 4.9.5.5. har Økonomi- og Erhvervsministeriet foreslået,at der oprettes ét særligt klagenævn, som skal varetage behandlingen af delsde sager, som i dag behandles af Ankenævnet for Huseftersyn, og delsdisciplinærsager mod de bygningssagkyndige. Om udvalgets overvejelserherom henvises i det hele til afsnit 4.9.5.5. ovenfor.Om udvalgets overvejelser om eventuel ankenævnsbehandling af de såkald-te »tillæg« til tilstandsrapporter henvises til afsnit 4.10.3. ovenfor.4.12. Sælgers ansvar4.12.1. Gældende retSom anført i afsnit 2.3.1. ovenfor, indebærer huseftersynsordningen, atkøber som udgangspunkt ikke over for sælger kan påberåbe sig, at enbygnings fysiske tilstand er mangelfuld, når køber inden aftalens indgåelsefra sælger har modtaget en tilstandsrapport (en rapport om bygningernesfysiske tilstand) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. LFFE § 2, stk. 1og 2. Fremlægger sælger tilbud på en ejerskifteforsikring, skal sælgerendvidere ved et skriftligt og bindende løfte forpligte sig til at indbetale etbeløb svarende til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for denpågældende forsikring, hvis køber tegner denne eller en anden forsikring,som opfylder lovens betingelser, jf. LFFE § 2, stk. 3.Ifølge LFFE § 2, stk. 5, gælder imidlertid en række undtagelser til lovensudgangspunkt. Således kan køber over for sælger påberåbe sig forhold, somer opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, ligesomkøber kan påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut eller offentlig-retlige forskrifter. Køber kan desuden påberåbe sig en mangel, hvis sælgerhar ydet en garanti med hensyn til det pågældende forhold eller har handletsvigagtigt eller groft uagtsomt. Køberen kan i øvrigt gøre erstatningskravgældende efter de almindelige regler herom, hvis sælger har opført bygnin-353

gen med salg for øje.Om svigagtighed og grov uagtsomhed fra sælgers side fremgår bl.a. føl-gende af forarbejderne til bestemmelsen i LFFE § 2, stk. 5, jf. Folketings-tidende 1994-95, Tillæg A, side 2993:»Køberen kan fortsat gøre en mangel gældende, hvis sælgerenf.eks. har rettet i tilstandsrapporten inden den gives til køberen,eller hvis sælgeren har undladt at gøre opmærksom på en mangel,som sælgeren vidste ville være skjult for den bygningssagkyn-dige. Ved udformningen af rapportskemaerne vil det blive sikret,at den bygningssagkyndige i forbindelse med sin undersøgelsespørger sælgeren om forhold, som en sagkyndig ikke kan se, mensom en sælger vil opdage ved at bo i huset – f.eks. om dertrænger vand ind, når det regner, eller om der tidligere erforetaget omfattende reparationsarbejder.Det må antages, at der skal meget til, før en uprofessionel sælgersadfærd vil blive karakteriseret som svigagtig eller groft uagtsom,når ejendommen er gennemgået af en bygningssagkyndig. Det vilnormalt ikke kunne kræves, at sælgeren foretager en kritisk gen-nemgang af tilstandsrapporten for at kontrollere, om den byg-ningssagkyndige har overset noget. Sælgeren behøver endvidereikke undersøge og selv oplyse om de for en fagmand synligeforhold som f.eks. tagets og træværkets alder og tilstand, betyd-ningen af, at der er skjulte installationer o.s.v. Grov uagtsomhedvil normalt heller ikke foreligge, selv om en uprofessionel sælgerundlader at oplyse om mangler ved ejendommen, som han burdehave haft mistanke om, men som han ikke længere hæfter sigved, og som måske nu er skjulte selv for en bygningssagkyndig.Som eksempler kan nævnes mangler ved fundamentet, dertidligere under sælgerens ejertid har givet sig udslag i en mindrerevnedannelse, som er blevet udbedret. Derimod vil sælgerenhandle groft uagtsomt, hvis han f.eks. undlader at oplyse, at hanfor nylig har overmalet en fugtplet, som er opstået, efter der ertrængt vand ind.«Om reklamation og forældelse henvises til afsnit 4.6.2.10.2. ovenfor.

4.12.2. Udvalgets overvejelserSom det fremgår ovenfor af afsnit 4.12.1. ovenfor, indebærer huseftersyns-ordningen bl.a., at køber ikke over for sælger kan påberåbe sig, at en byg-nings fysiske tilstand er mangelfuld,medmindresælger har udvist svig ellergrov uagtsomhed.Udvalget har i tilknytning hertil overvejet, om der kan være grundlag for atstille skærpede krav til sælger, f.eks. således at køber kan rette krav modsælger, hvis denne har handlet simpelt uagtsomt.Et sådant skærpet ansvar for sælger ville efter udvalgets opfattelseindebære, at det væsentligste incitament for sælger til at anvende husefter-synsordningen – nemlig dennes ansvarsfrihed – indskrænkes, og ordningenmå som en konsekvens heraf forventes anvendt i mindre omfang. Det måendvidere antages, at der ville opståvæsentligtflere retssager ved dom-stolene om sælgeransvar, hvilket ville være stik imod sigtet med husefter-synsordningen. Endelig forekommer behovet for et skærpet sælgeransvarbegrænset, idet køber almindeligvis kan sikre sig mod skjulte skader ved attegne en ejerskifteforsikring.På baggrund af det anførte kan udvalget ikke anbefale en sådan ændring.Udvalget har ligeledes overvejet, om sælgers ansvar bør udvides på udvalg-te områder, f.eks. således at sælger fortsat er ansvarlig for mangler for såvidt angår specifikke forhold (f.eks. skjulte tagkonstruktioner),medmindresælger lader yderligere undersøgelser af de pågældende forhold udføre.På samme måde som en skærpelse af uagtsomhedsvurderingen ville ensådan ordning imidlertid fjerne det væsentligste incitament for sælger til atanvende huseftersynsordningen. Heller ikke køber vurderes umiddelbart atville have nogen umiddelbar fordel af en sådan ordning, idet denne i givetfald ville skulle gøre et krav gældende direkte over for sælger frem for atopnå dækning over ejerskifteforsikringen. I det hele ville der efter udval-355

gets opfattelse blive tale om en unødig kompliceret ordning, som udvalgetikke kan anbefale.Udvalget har herefter overvejet, om der kan være behov for at udvideog/eller præcisere de spørgsmål, som sælger skal besvare til brug for denbygningssagkyndiges bygningsgennemgang.Som anført i afsnit 4.8.2. ovenfor indeholder tilstandsrapporten en rækkespørgsmål om ejendommen, som sælger skal besvare (»Sælgers oplys-ninger om ejendommen«) til brug for den bygningssagkyndiges bygnings-gennemgang. Der henvises herom i øvrigt til betænkningens bilag 4, hvorbl.a. sælgeroplysningsskemaet er optrykt.Om udviklingen i antallet af sælgerspørgsmål har Erhvervs- og Byggesty-relsen oplyst, at der fra 1998 til 2008 er sket enbetydeligforøgelse. Såledesindeholdt sælgeroplysningsskemaet i 1998 24 spørgsmål, heraf 20 spørgs-mål fordelt på de enkelte konstruktionsdele og fire spørgsmål om generelleforhold ved ejendommen, mens det nuværende sælgeroplysningsskemaindeholder 44 spørgsmål, heraf 37 spørgsmål fordelt på de enkelte kon-struktionsdele og syv spørgsmål om generelle forhold ved ejendommen.Endvidere blev der i de oprindelige spørgsmål kun i ét enkelt tilfælde stilletuddybende underspørgsmål, mens dette er tilfældet for 37 af de nuværendespørgsmål.Til brug for udvalgets overvejelser om eventuelle ændringer i sælgeroplys-ningsskemaet nedsatte udvalget i november 2008 en underarbejdsgruppe,der fik til opgave– at gennemgå og i fornødent omfang foreslå konkretiseringer eller æn-dringer, herunder eventuelt sletning, af de spørgsmål, som fremgår afsælgeroplysningsskemaet, og

– at komme med forslag til eventuelle yderligere konkrete spørgsmål, somdet til brug for den bygningssagkyndiges gennemgang af ejendommenkan være relevant at stille sælger.Den nedsatte underarbejdsgruppe bestod af repræsentanter fra Ankenævnetfor Huseftersyn, Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikon-sulenter (BfBE), Forsikring & Pension, Foreningen af Rådgivende Ingeni-ører, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Boligadvokater og Advo-katrådet, Forbrugerrådet, Justitsministeriet og Erhvervs- og Byggestyrelsen.Underarbejdsgruppen har – på baggrund af en gennemgang af det nuværen-de sælgersoplysningsskema – indstillet til udvalget, at der foretages mindreændringer i den indledende tekst på skemaets forside dels for at gøre tek-sten lettere forståelig og dels for tydeligere at henlede sælgers opmærk-somhed på helt centrale forhold af betydning for dennes udfyldelse af ske-maet.For så vidt angår de enkelte spørgsmål har underarbejdsgruppen indstillettil udvalget, at der – bl.a. for i videst muligt omfang at minimere antallet af»ved ikke«-besvarelser – bør foretages en række præciseringer, ligesom enrække af spørgsmålene ved en omformulering og/eller tilføjelse af en kortforklarende tekst kan gøres lettere forståelige for sælger. I andre tilfældekan formålet opnås ved at stille sælger yderligere uddybende underspørgs-mål.Underarbejdsgruppen har endelig anbefalet, at der foretages en kommuni-kationsmæssig bearbejdning af sælgeroplysningsskemaet.Udvalget skal indledningsvis bemærke, at sælgeroplysningsskemaet – ioverensstemmelse med de forudsætninger, som følger af betænkning nr.1276/1994 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, jf.betænkningens side 219 – efter udvalgets opfattelse i al væsentlighedalenebør indeholde spørgsmål til sælger om forhold, som en bygningssagkyndig

ikke (altid) kan se, men som en sælger vil opdage ved at bo i huset – f.eks.fordi fejlen kun giver sig udslag i et bestemt slags vejr.Med andre ord skal der efter udvalgets opfattelse være tale om spørgsmål,der knytter sig til den bygningssagkyndiges gennemgang af ejendommen,hvorimod der ikke bør stilles spørgsmål om alle muligeandreforhold.Helt generelt kan udvalget tilslutte sig, at der foretages de præciseringer ogsproglige forenklinger, som underarbejdsgruppen har lagt op til. Udvalgetforeslår i øvrigt, at det – inden for de overordnede rammer, som underar-bejdsgruppen og udvalget har opstillet – overlades til Erhvervs- og Bygge-styrelsen med fornøden bistand fra kommunikationssagkyndige at fastlæg-ge den præcise udformning af sælgeroplysningsskemaet.4.13. Købers forhold4.13.1. Gældende retI betænkning nr. 1276/1994 er der om omfanget af købers undersøgel-sespligt, hvis den foreslåede huseftersynsordning indføres, anført bl.a. føl-gende, jf. betænkningens side 177-178:»Som udgangspunkt må det være op til sælgeren – der jo normaltbor i huset – at oplyse om fejl, men det er dog på den anden siderimeligt at kræve, at en køber reagerer på advarsler om, at derkan være nærmere bestemte problemer ved ejendommen, ogsåselv om advarslen kun fremgår indirekte af omstændighederne.Efter udvalgets opfattelse er det et væsentligt element i retsprak-sis, at køber ikke kan bevare sine mangelsindsigelser ved underen besigtigelse at holde sig i »forsætlig uvidenhed« om alminde-ligt forekommende fejl, som det er muligt at konstatere uden sær-lige faglige forudsætninger.En øget brug af tilstandsrapporter udarbejdet af særligt beskikke-de bygningssagkyndige er dog efter udvalgets opfattelse at fore-trække fremfor en retstilstand, der under alle omstændighederbl.a. må bygge på forholdsvis usikre ræsonnementer om, hvad en358

ukyndig køber burde have opdaget under en besigtigelse. Hvisudvalgets forslag vedrørende tilstandsrapporter gennemføres, jf.pkt. 8.4. ovenfor, vil spørgsmålet om købers undersøgelsespligt ividt omfang blive uaktuelt.«I overensstemmelse hermed følger det af gældende ret, at købers pligt tilselvstændigt at undersøge en ejendom med henblik på at konstatere, omdenne er behæftet med eventuelle mangler, må betegnes som yderst be-grænset, når huseftersynsordningen anvendes. En køber må således gå udfra, at den bygningssagkyndige har undersøgt ejendommen i fornødent om-fang.En køber, der rent faktisk undersøger ejendommen forud for købsaftalensindgåelse, og som i den forbindelse måtte blive opmærksom på manglerved ejendommen, vil til gengæld ikke kunne gøre sådanne mangler gæl-dende. I praksis vil det dog ofte være yderst vanskeligt for sælger,ejerskifteforsikringsselskabet og/eller den bygningssagkyndige at bevise, atkøber kendte til en konkret mangel forud for aftalens indgåelse, medmindreforholdet er medtaget i tilstandsrapporten eller på anden vis skriftligtdokumenteret.4.13.2. Udvalgets overvejelserDet fremgår af Realdanias rapport »Huseftersyn – plus, minus ti år – setmed forbrugerøjne«, at 64 pct. af de købere, der deltog i den gennemførtespørgeundersøgelse, havde anvendt egen rådgiver i forbindelse med vurde-ringen af de byggetekniske forhold i form af gennemgang af hus eller til-standsrapport, jf. rapportens side 89. Ca. halvdelen af de anvendte køber-rådgivere var professionelle rådgivere, typisk en håndværker eller advokat.Efter udvalgets opfattelse bør tilstandsrapporten kombineret med mulighe-den for at tegne en ejerskifteforsikring almindeligvis dække købers behovfor at sikre sig mod mangler ved ejendommen.

Køb af fast ejendom er imidlertid for langt de fleste købere en meget væ-sentlig disposition i både økonomisk og personlig henseende, og det er der-for ganske naturligt, at mange købere, som det også fremgår af Realdaniasrapport, vælger at benytte sig af yderligere rådgivning.Udvalget finder dog ikke grundlag for at stille krav omtvungenkøber-rådgivning, idet køber selv bør bestemme, om denne vil anvende egen råd-giver.Danske BOLIGadvokaters medlem af udvalget har i forlængelse af spørgs-målet om køberrådgivning opfordret til, at det i regi Erhvervs- og Bygge-styrelsen overvejes, hvordan der ved en ændring af § 15 i lov om omsæt-ning af fast ejendom kan skabes sikkerhed for, at køber bliver klarover behovet og muligheden for at søge egen rådgiver, dvs. f.eks. advokat,købermægler og/eller byggesagkyndig.Forbrugerrådets og Forsikring & Pensions medlemmer af udvalget har an-ført, at disse medlemmer støtter Danske BOLIGadvokaters opfordring.Dansk Ejendomsmæglerforenings medlem af udvalget har anført, at detallerede af lov om omsætning af fast ejendom § 15, stk. 2, fremgår, at hvisen part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren rådgive den pågælden-de om behov og mulighed for at søge bistand, hvorfor det allerede er sikret,at det er klart og tydeligt for boligkøberne, at det er deres helt eget ansvar atfinde professionelle rådgivere.Økonomi- og Erhvervsministeriest medlem af udvalget har i relation tilDanske BOLIGadvokaters forslag anført, at Erhvervs- og Byggestyrelsengerne deltager i en drøftelse af spørgsmålet om køberrådgivning. Erhvervs-og Byggestyrelsen er dog samtidig af den opfattelse, at det allerede fremgåraf § 15, stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom, at hvis en køber ikkebistås af egen rådgiver, skal formidleren rådgive den pågældende om behovog mulighed for at søge bistand. Erhvervs- og Byggestyrelsen er på den

baggrund af den opfattelse, at der ikke umiddelbart ses at være behov forændring af § 15 i lov om omsætning af fast ejendom4.14. Information til huseftersynsordningens brugereErhvervs- og Byggestyrelsen har oplyst, at der i 2006 blev iværksat en langrække initiativer med henblik på at forbedre informationen til brugerne afhuseftersynsordningen. Bl.a. blev den vejledende tekst i tilstandsrapportenændret, således at det nu udtrykkeligt fremhæves, at tilstandsrapporten ikkeudgør en »varedeklaration«. Erhvervs- og Byggestyrelsen har desuden ud-arbejdet foldere om ordningen, som er målrettet mod henholdsvis købere ogsælgere, og som ejendomsmæglerne uddeler.Der er endvidere gennemført en stor annoncekampagne i dagspressen, hvordet bl.a. er fremhævet, at bygningsgennemgangen tager udgangspunkt i ensammenligning med en ejendom af samme alder. Endvidere har oplysnin-ger om ordningen en fremtrædende plads på hjemmesiden www.bolig-ejer.dk, der administreres af Erhvervs- og Byggestyrelsen. Styrelsen over-vejer for tiden, hvordan oplysninger om ordningen på hjemmesiden kan gø-res endnu mere tilgængelige.Udvalget kan kun tilslutte sig, at den informationsindsats, som Erhvervs- ogByggestyrelsen hidtil har ydet, fortsættes ufortrødent. Det gælder også irelation til information til ordningens brugere om de ændringer af den ek-sisterende huseftersynsordning, som en gennemførelse af udvalgets anbefa-linger måtte afstedkomme. For så vidt angår den mere detaljerede udform-ning af information til ordningens brugere bør dette efter udvalgets opfattel-se overlades til eksperter med en anden ekspertise end den, som udvalgetsmedlemmer besidder.Det er udvalgets opfattelse, at den generelle information om ordningennaturligvis er vigtig, men herudover spiller også køberrådgivere, navnligadvokater og ejendomsformidlere, en meget central rolle i relation tilforbrugernes forståelse af, hvad ordningen nærmere går ud på. Udvalget361

heller ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have væretnævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten.«3.I§ 2, stk. 2,ændres »den i stk. 1 nævnte tilstandsrapport« til: »de i stk. 1nævnte rapporter«.4.§ 2, stk. 5, 1. pkt.,ophæves, og i stedet indsættes:»Uanset stk. 1 kan køberen påberåbe sig, at et forhold strider mod enservitut eller offentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om, at en el-,varme-, ventilations- eller sanitetsinstallation er ulovlig i henhold til offent-ligretlige forskrifter. Hvis køberen ikke tegner ejerskifteforsikring, kan den-ne uanset stk. 1 endvidere påberåbe sig forhold, som er opstået efter udar-bejdelsen eller fornyelsen af tilstands- og elinstallationsrapporten.«5.I§ 2indsættes efter stk. 5 som nyt stykke:»Stk. 6.Uanset stk. 1 kan køberen påberåbe sig forhold vedrørende byg-ningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre forholdet på tids-punktet for tilstandsrapportens udarbejdelse havde manifesteret sig i sådan-ne fejl ved bygningen, at den bygningssagkyndige burde have omtalt for-holdet i tilstandsrapporten.«Stk. 6 bliver herefter stk. 7.6.Efter § 2 indsættes:»§ 2 a.Ved en tilstandsrapport som nævnt i § 2, stk. 1, forstås en rap-port, som indeholder resultatet af den bygningssagkyndiges bygningsgen-nemgang. Bygningsgennemgangen har til formål at afklare, i hvilket om-fang den gennemgåede bygnings fysiske tilstand er ringere end tilstanden aftilsvarende intakte bygninger af samme alder.Stk. 2.Økonomi- og erhvervsministeren kan fastsætte regler om, at til-standsrapporten skal indeholde en række yderligere oplysninger, herunderoplysning om restlevetiden på bygningens tag. Økonomi- og erhvervsmi-364

nisteren kan endvidere fastsætte regler om, at der med tilstandsrapportenskal udleveres en generel typebeskrivelse relevant for den bygning, somtilstandsrapporten vedrører.Stk. 3.Ved en elinstallationsrapport som nævnt i § 2, stk. 1, forstås enrapport, der indeholder resultatet af gennemgangen af bygningens elinstal-lationer. Gennemgangen har til formål at afklare, i hvilket omfang bygnin-gens elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige i henhold til offentlig-retlige forskrifter.«7.§ 3affattes således:»§ 3.Køberen kan over for den person, der har udarbejdet henholdsvistilstands- og elinstallationsrapporten, fremsætte krav om skadeserstatningfor fejl, der burde have været omtalt i de respektive rapporter. Har sælgerenmåttet betale et beløb til køber på grund af fejl, der burde have været omtalti tilstands- eller elinstallationsrapporten, tilkommer der sælger en rimeliggodtgørelse.Stk. 2.Har den, som vil påberåbe sig, at en fejl burde have været omtalt ien tilstands- eller elinstallationsrapport, ikke givet den, der har udarbejdetrapporten, meddelelse herom inden 5 år fra den overtagelsesdag, der eraftalt mellem køberen og sælgeren, dog senest 6 år fra rapportens datering,mister den pågældende retten til at påberåbe sig, at fejlen burde have væretomtalt i rapporten. Det gælder dog ikke, hvis den person, der har udarbejdetrapporten, har ydet en garanti for et længere tidsrum eller har handlet svig-agtigt eller groft uagtsomt.«8.§ 4, stk. 1,affattes således:»En tilstandsrapport skal for at have de i § 2 nævnte retsvirkninger væreudarbejdet af en bygningssagkyndig godkendt ved beskikkelse, mens en el-installationsrapport skal være udarbejdet af en person, der er godkendt her-til. De rapporter, der er nævnt i 1. pkt., skal endvidere være udfærdiget pået skema, der er godkendt af økonomi- og erhvervsministeren. Tilstandsrap-porten skal være udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før den365

»§ 13.Formidleren skal rådgive sin opdragsgiver og give begge parterde oplysninger, som er af betydning for handlen og dennes gennemførelse.Formidleren skal1) rådgive begge parter om behov og mulighed for udarbejdelse af til-standsrapport og elinstallationsrapport, jf. § 2 a og § 4, stk. 1, i lov omforbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv.,2) gøre begge parter bekendt med tilstandsrapporten og elinstallationsrap-porten, hvis sådanne rapporter foreligger,3) rådgive begge parter om behov og mulighed for at tegne ejerskiftefor-sikring mod skjulte fejl mv. og4) udlevere informationsmateriale til sælger og køber om tilstandsrappor-ten, elinstallationsrapporten og energimærkning mv.«2.§ 23, stk. 2,affattes således:»Stk. 2.Ejendomsformidleren må ikke på sælgers vegne indgå aftale omrekvirering af tilstandsrapport eller elinstallationsrapport, jf. § 2 a og § 4,stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.,eller energimærkning eller i øvrigt foretage afregning herfor. Erhvervs- ogSelskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om formidlerens mulighedfor at yde sælgeren bistand til rekvirering af tilstandsrapport, elinstallations-rapport og energimærkning samt regler om formidlerens præsentation aftilstands- og elinstallationsrapporten for køber.«§4Stk. 1.Loven træder i kraft den […].Stk. 2.§ 2, stk. 1, 2, 5 og 6, §§ 2 a og 3, § 4, stk. 1, 2, 4 og 5, § 5, stk. 1,nr. 1, og § 21, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fastejendom m.v., som affattet eller ændret ved dennes lovs § 1, nr. 2-13, harvirkning for aftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden.

5.2. Bemærkninger til lovudkastets enkelte bestemmelserTil § 1(Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.)Til nr. 1 (overskriften til kapitel 1)Det nuværende kapitel 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse affast ejendom indeholder regler om, under hvilke betingelser huseftersyns-ordningen finder anvendelse og om retsvirkningerne heraf. Kapitletindeholder endvidere en række ministerbemyndigelser, hvorefter økonomi-og erhvervsministeren kan fastsætte regler bl.a. om godkendelse som byg-ningssagkyndig, de bygningssagkyndiges virksomhed og tilstandsrappor-tens indhold mv., mens justitsministeren kan fastsætte regler om ejerskifte-forsikringens dækningsomfang.Med den foreslåede nye bestemmelse i § 2, stk. 1, 1. pkt., i lov om forbru-gerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., som affattet ved lov-forslagets § 1, nr. 2, foreslås det, at køberen fra sælgeren ud over en til-standsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring også skal modtage en el-installationsrapport, dvs. en rapport om funktionsdygtigheden og lovlighe-den af elinstallationerne i bygningerne. Der henvises herom i øvrigt til be-mærkningerne til den omhandlede bestemmelse nedenfor.Som en konsekvens heraf foreslåsoverskriftentil lovens kapitel 1 ændret,således at det af kapiteloverskriften udtrykkeligt fremgår, at kapitlet ved-rører tilstandsrapporter, elinstallationsrapporter og oplysninger om ejerskif-teforsikring.Til nr. 2 (§ 2, stk. 1)Efter den gældende § 2, stk. 1, 1. pkt., i lov om forbrugerbeskyttelse vederhvervelse af fast ejendom m.v. kan køberen ikke over for sælgeren påbe-369

råbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, hvis køberen frasælgeren har modtaget en tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsik-ring, jf. dog stk. 2-6. Køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbesig, at en fejl burde have været nævnt i tilstandsrapporten, jf. § 2, stk. 1, 2.pkt.Det foreslås i§ 2, stk. 1, 1. pkt.,at det for sælgers frigørelse for denneshæftelse skal gælde som et yderligere krav, at køberen – ud over tilstands-rapporten og oplysning om ejerskifteforsikring – fra sælgeren skal havemodtaget en elinstallationsrapport, dvs. en rapport om funktionsdyg-tigheden og lovligheden af elinstallationerne i ejendommens bygninger, jf.de foreslåede nye bestemmelser i § 2 a, stk. 3, og § 4, stk. 1, i lov omforbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., som affattet vedlovforslagets § 1, nr. 6 og 8. I givet fald kan køberen – med de undtagelser,der følger af stk. 2-7 – ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygningsfysiske tilstand er mangelfuld, eller at en bygnings el-, varme-, ventilations-eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige (nedsat eller manglendefunktion) eller er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter.Det bemærkes, at forslaget ikke indebærer en indskrænkning med hensyntil de fysiske bygningsmangler, som sælger i medfør af den gældende LFFE§ 2, stk. 1, 1. pkt., er fritaget for at hæfte for. Der er derimod for så vidtangår eventuelle ulovlige installationer tale om en udvidelse af sælgers fri-tagelse for at hæfte for mangler.Som det er tilfældet efter gældende ret med hensyn til tilstandsrapporten,påhviler det sælgeren at levere elinstallationsrapporten til køberen. Det ersåledes ikke tilstrækkeligt, at sælgeren ved, at køberen selv har fåetudarbejdet en rapport om tilstanden af ejendommens elinstallationer. Sæl-geren behøver dog ikke at sikre sig, at køberen rent faktisk læser elinstal-lationsrapporten.Det foreslås i§ 2, stk. 1, 2. pkt.,at sælgeren – på samme måde som det ertilfældet efter gældende ret med hensyn til tilstandsrapporten – som370

udgangspunkt ikke skal kunne gøres ansvarlig for, at den person, der harudarbejdet elinstallationsrapporten, har undladt at omtale en fejl. Har denpågældende således overset en fejl, f.eks. en eller flere elinstallationersmanglende eller nedsatte funktionsdygtighed, vil der således ikke på dettegrundlag alene kunne rejses erstatningskrav mod sælgeren.Det bemærkes for god ordens skyld, at den foreslåede nye affattelse af § 2,stk. 1, fortsat ikke regulerer spørgsmålet om, hvad der udgør en mangel veden fast ejendom.Til nr. 3 (§ 2, stk. 2)Efter den gældende § 2, stk. 2, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhver-velse af fast ejendom m.v., gælder stk. 1 kun, hvis køberen har modtagettilstandsrapporten og oplysning om ejerskifteforsikring inden aftalens ind-gåelse, dog senest inden køberens afgivelse af købstilbud, som antages afsælgeren.Bestemmelsen i§ 2, stk. 2,foreslås ændret som en konsekvens af, atkøberen fremover også skal modtage en elinstallationsrapport, således atbegge rapporter og oplysning om ejerskifteforsikring skal være modtaget afkøberen inden det i bestemmelsen angivne tidspunkt, som ikke foreslåsændret.Det forudsættes som hidtil, at en aftale må anses for indgået, uanset omaftalen er endelig eller er betinget af et eller flere forhold. Der vil ikke værenoget til hinder for, at sælgeren kan afgive et bindende salgstilbud, menskøberen på sin side afventer tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten ogoplysningen om ejerskifteforsikring, der først indhentes senere.Til nr. 4 (§ 2, stk. 5, 1. og 2. pkt.)Efter den gældende § 2, stk. 5, 1. pkt., i lov om forbrugerbeskyttelse vederhvervelse af fast ejendom m.v., kan køberen uanset bestemmelsen i stk. 1371

påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen af tilstandsrappor-ten samt påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut eller offent-ligretlige forskrifter.For så vidt angår køberens mulighed for efter gældende ret at påberåbe sig,at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, bemær-kes, at denne undtagelse fra sælgers fritagelse for at hæfte for mangleromfatter, hvad der normalt med en samlebetegnelse kaldes ulovligebygningsindretninger. Baggrunden for denne begrænsning er bl.a., at debygningssagkyndige ud over, om byggelovgivningens krav er opfyldt, kun ifå tilfælde vil have sagkundskab til at kunne vurdere, om bygningen medtilhørende installationer er lovligt indrettet og benyttet.Med forslaget om, at der fremover skal udarbejdes en elinstallationsrapport,i hvilken forbindelse bl.a. lovligheden af bygningens elinstallationer vilblive undersøgt, samt det forhold, at ejerskifteforsikringen fremover vildække både ulovlige elinstallationer og ulovlige varme-, ventilations- ogsanitetsinstallationer, foreslås det i§ 2, stk. 5, 1. pkt.,fastsat, at køberenuanset stk. 1 kan påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut elleroffentligretlige forskrifter,medmindreder er tale om, at en el-, varme-,ventilations- eller sanitetsinstallation er ulovlig i henhold til offentligretligeforskrifter. Hermed frigøres sælger for at hæfte for eventuelle ulovligeforhold ved de omhandlede installationer.Efter den foreslåede§ 2, stk. 5, 2. pkt.,kan køberen, hvis denne ikke tegnerejerskifteforsikring, uanset stk. 1 endvidere påberåbe sig forhold, som eropstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstands- og elinstallations-rapporten.Den foreslåede ændring skal ses i sammenhæng med, at det i medfør af dengældende bemyndigelse i § 5, stk. 3, i lov om forbrugerbeskyttelse vederhvervelse af fast ejendom m.v., som ikke foreslås ændret, foreslås admi-nistrativt fastsat, at ejerskifteforsikringen fra forsikringsaftalens indgåelseskal dække de forhold, som måtte være opstået tilbage fra tilstandsrap-372

portens udarbejdelse. Den foreslåede nye dækning medfører samtidig, atsælger – i de tilfælde, hvor køber tegner en ejerskifteforsikring – skal fri-gøres for sin hæftelse over for køber for så vidt angår forhold ved byg-ningen, som er opstået efter tilstandsrapportens udarbejdelse, og som dæk-kes af ejerskifteforsikringen. Derimod skal sælger – i de tilfælde, hvor kø-ber ikke tegner en ejerskifteforsikring – fortsat hæfte over for køber for såvidt angår forhold ved bygningen, som er opstået efter tilstandsrapportensudarbejdelse.Der henvises til betænkningens kapitel 4, afsnit 4.6.2.12.3.Til nr. 5 (§ 2, stk. 6)Med den foreslåede nye§ 2, stk. 6,præciseres det, at køber uanset stk. 1over for sælger kan påberåbe sig forhold vedrørende bygningens stikled-ninger, herunder kloakker, medmindre forholdet på tidspunktet for til-standsrapportens udarbejdelse havde manifesteret sig i sådanne fejl vedbygningen, at den bygningssagkyndige burde have omtalt forholdet.Den foreslåede bestemmelse skal ses i lyset af, at der – med en rækkedomstolsafgørelser og afgørelser fra Ankenævnet for Forsikring – efterudvalgets opfattelse er skabt usikkerhed med hensyn til, over for hvemkøber af en ejendom kan gøre krav gældende i anledning af fejl og manglerved ejendommens stikledninger, herunder kloakker.Den gældende huseftersynsordning omfatterikkefysiske mangler vedindretninger mv. uden for bygningerne, jf. § 2, stk. 1, i lov om forbruger-beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Om afgrænsningen aflovens anvendelsesområde til kun at omfatte mangler ved »bygninger«fremgår af forarbejderne bl.a., at begrænsningen af sælgers hæftelse aleneangår de mangler, som den bygningssagkyndiges undersøgelse retter sigmod, dvs. fysiske mangler ved bygningerne (bortset fra ulovlige bygnings-indretninger m.v.).

Der foreligger tre landsretsafgørelser (Østre Landsrets afgørelse af 4. maj2005 (optrykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2005, side 2628ff.), Vestre Lands-rets afgørelse af 19. december 2005 (optrykt i Ugeskrift for Retsvæsen2006, side 1005ff.) og en utrykt afgørelse afsagt af Østre Landsret den 19.marts 2008 (24. afd., B 1049-07), jf. afsnit4.6.2.12.1.2.ovenfor), som harfritaget sælger for mangelshæftelse i tilfælde, hvor afløbsvand ikke kunnebortledes fra bygninger på grund af skade mv. på bygningernes kloakinstal-lationer. De nævnte landsretsafgørelser har medført, at Ankenævnet forForsikring – med henvisning til § 4 i nævnets vedtægter – den 22. septem-ber 2008 i to sager (sagsnr. AK 71.432 og AK 72.748) har truffet afgørelseom, at det må overlades til domstolene at tage stilling til spørgsmålet om,hvorvidt mangler ved et kloaksystem, der har forårsaget tilstoppede toilettermv., er omfattet af ejerskifteforsikringen. Indtil da var der fast praksis iankenævnet forikkeat anse stikledninger for omfattet af ejerskifteforsik-ringens dækningsområde.I den ene af de to sager, som Ankenævnet for Forsikring traf afgørelse i af22. september 2008 (sagsnr. AK 71.432), var klagerne også part i den sag,hvor Østre Landsret den 19. marts 2008 (24. afd., B 1049-07) traf afgørelseom sælgers hæftelse, jf. ovenfor. Klagerne anlagde i foråret 2009 hereftersag mod forsikringsselskabet med påstand om, at selskabet tilpligtes at a-nerkende, at de fejl og mangler, der er konstateret på kloaksystemet, er om-fattet af den tegnede udvidede ejerskifteforsikring. Østre Landsret (5. afd.,B-1049-07) traf den 11. januar 2010 afgørelse i denne sag. Landsretten fast-slog, at de pågældende fejl og mangler ved bygningens kloaksystem eromfattet af den tegnede ejerskifteforsikring. Landsrettens afgørelse er efterdet for udvalget oplyste anket til Højesteret.Efter udvalgets opfattelse er der – selv efter Østre Landsrets afgørelse af 11.januar 2010 i sagen B-1049-07 – som nævnt fortsat usikkerhed med hensyntil, hvem køber af en ejendom kan gøre krav gældende over for i anledningaf fejl og mangler ved ejendommens kloaksystem.Efter udvalgets opfattelse må det antages, at lovgiver ikke med husefter-374

synsordningen har villet, at stikledninger, herunder kloakker, skulle omfat-tes af sælgers fritagelse for mangelseshæftelse. Dette bygger udvalget på, atloven ifølge forarbejderne alene omfatter fysiske forhold ved bygningerne,hvortil også den bygningssagkyndiges undersøgelser indskrænker sig,sam-menholdtmed det forhold, at ejerskifteforsikringen ikke omfatter forholduden for bygningen, f.eks. grundforurening, udendørs svømmebassiner,nedgravede olietanke, faskiner, omfangsdræn mv.Der må efter udvalgets opfattelse således nødvendigvis være – om ikkefuldstændigt sammenfald – så i hvert fald meget tæt sammenhæng mellemsælgers fritagelse for mangelseshæftelse og ejerskifteforsikringens dæk-ningsomfang. I modsat fald ville konsekvensen være, at køber alene bærerrisikoen, idet denne hverken kan gøre krav gældende mod den bygnings-sagkyndige, sælger eller ejerskifteforsikringsselskabet.Den foreslåede præcisering af begrænsningen i sælgers fritagelse for hæf-telse er begrænset til stikledninger, herunder kloakker, der er placeret udenfor bygningens fundament. Dette skal ses i sammenhæng med den foreslå-ede vvs-dækning, der omfatter varme-, ventilations- og sanitetsinstalla-tioner i og under bygningen samt til ydersiden af bygningens fundament.Der henvises til betænkningens afsnit 4.6.2.12.1. ovenfor.Til nr. 6 (§ 2 a)Den foreslåede§ 2 aer en ny bestemmelse, der fastlægger det nærmereindhold af henholdsvis tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Medden foreslåede bestemmelse bemyndiges økonomi- og erhvervsministerenendvidere til at fastsætte regler om, at tilstandsrapporten skal indeholde enrække yderligere oplysninger, herunder oplysning om restlevetiden påbygningens tag, samt regler om, at der med tilstandsrapporten skal udleve-res en generel typebeskrivelse relevant for den bygning, som tilstandsrap-porten vedrører.

Af den foreslåede § 2 a,stk. 1,fremgår, at der ved en tilstandsrapport somnævnt i § 2, stk. 1, forstås en rapport, som indeholder resultatet af denbygningssagkyndiges bygningsgennemgang, og at bygningsgennemgangenhar til formål at afklare, i hvilket omfang den gennemgåede bygningsfysiske tilstand er ringere end tilstanden af tilsvarende intakte bygninger afsamme alder.Der lægges – bortset fra de nye supplerende undersøgelser, som skalforetages af den bygningssagkyndige i relation til fugt – ikke med forslagetop til en udvidelse af de undersøgelser, som den bygningssagkyndige skalforetage som led i bygningsgennemgangen, eller ændringer i den måde,hvorpå bygningsgennemgangen skal foretages.Således skal der ved bygningsgennemgangen – med henblik på at afdække,i hvilket omfang den gennemgåede bygnings fysiske tilstand er ringere endtilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder – fortsat afdækkesskader eller tegn på skader, såsom brud, lækager, deformeringer, svæk-kelser, revnedannelser og ødelæggelser.Endvidere forudsættes bygningsgennemgangen som hidtil – medmindreandet aftales – at være visuel med brug af enkle tekniske hjælpemidler(håndredskaber) og orienterende målinger, menudendestruktive indgreb.Der henvises herom til kapitel 4, afsnit 4.7.3. ovenfor.De nærmere krav til bygningsgennemgangen og tilstandsrapportens indholdvil fortsat blive fastsat administrativt, ligesom der fortsat i en håndbog forde bygningssagkyndige udarbejdet af Erhvervs- og Byggestyrelsen vil blivegivet bl.a. vejledning til de bygningssagkyndige om bygningsgennemgan-gens foretagelse og tilstandsrapportens udarbejdelse.Med hensyn til de nye supplerende undersøgelser, som skal foretages af denbygningssagkyndige i relation til fugt, skal omfang og metode samt dennærmere beskrivelse og »karaktergivning« af det konstaterede fugtniveau itilstandsrapporten ligeledes fastsættes administrativt på grundlag af en376

forudgående udredning af spørgsmålet i en arbejdsgruppe i regi af Er-hvervs- og Byggestyrelsen, ligesom de bygningssagkyndige også i håndbo-gen skal vejledes om de særlige fugtmålinger og -undersøgelser, som skalforetages. Helt overordnet bliver der tale om en stikprøvevis gennemgangaf nærmere udvalgte (kritiske) bygningsdele, registrering af måleresultater,karaktersætning af måleresultater samt overførsel af relevante resultater tiltilstandsrapporten, jf. kapitel 4, afsnit 4.6.2.4. ovenfor.I medfør af den foreslåede § 2 a,stk. 2, 1. pkt.,bemyndiges økonomi- ogerhvervsministeren til at fastsætte regler om, at tilstandsrapporten skalindeholde en – i sammenligning med i dag – række yderligere oplysninger,herunder oplysning om restlevetiden på bygningens tag.Der vil i medfør af den foreslåede bestemmelse i første omgangaleneblivefastsat regler om, at tilstandsrapporten skal indeholde en angivelse af denforventede restlevetid af bygningens tag, der udgør den helt centralebygningsdel for ejendommens (samlede) levetid. Taget er en af debygningsdele, som det typisk vil være særdeles bekosteligt at udskifte,ligesom køberne ifølge de bygningssagkyndige medlemmer af udvalgettypisk kun spørger til den forventede restlevetid på taget. Dertil kommer, atsekretariatet for Ankenævnet for Huseftersyn på udvalgets forespørgsel haroplyst, at flere end 50 pct. af de sager, som behandles ved nævnet, angårejendommens tagkonstruktion, tagbelægning eller skorsten.Det er udvalgets opfattelse, at købers interesse i restlevetiden primært angårspørgsmålet om, hvorvidt bygningsdelen må anses for udtjent inden for enkortere tidshorisont. Således er det f.eks. mindre afgørende, om et tagholder i endnu 20 eller 30 år.Det vil i medfør af bestemmelsen administrativt blive fastsat, at angivelsenaf den forventede restlevetid skal bestå i en angivelse af restlevetiden forden del af taget (undertag, inddækning eller tagbelægning), som måforventes at have den korteste restlevetid. Samtidig skal det – f.eks. i ennote – præciseres, hvilken del af taget, der har dannet grundlag for377

Som anført i kapitel 4, afsnit 4.8.3.4., beror den bygningssagkyndigesafgørelse af, om skader og/eller skaderisici ved en konkret bygning kananses for at foreligge, efter gældende ret på, om bygningens fysiske tilstandmå anses ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af sammealder, jf. § 14, 1. pkt., i bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009 omhuseftersynsordningen. Det følger af denne relative sammenligning, atf.eks. fugt i en kælder i en ældre ejendom i mange tilfælde ikke vil udgøreen skade, idet fugt i kældre i ældre ejendomme – som følge af den måde,hvorpå ejendomme tidligere blev opført – ikke er usædvanligt.Udlevering til køber af en generel beskrivelse af de væsentligste karakte-ristika ved den hustype, som tilstandsrapporten angår, vil efter udvalgetsopfattelse kunne medvirke til at forbedre købers forståelse af, at der – hvisder f.eks. er tale om en ejendom opført i 1920’erne – ikke foretages ensammenligning af ejendommen med et nyopført hus, men derimod enrelativ beskrivelse af bygningen, som baserer sig på en sammenligning medandre tilsvarende intakte bygninger af samme alder. En sådan forbedretforståelse vil bl.a. føre til, at en række af de klager, som indgives tilAnkenævnet for Huseftersyn over tilstandsrapporter og Ankenævnet forForsikring over afslag på dækning over ejerskifteforsikringen, vil kunneundgås, idet købers opmærksomhed i videre omfang end hidtil vil værerettet mod, at visse forhold ikke udgør skader, men er typiske forhold vedden pågældende hustype.Der vil i tilknytning til bemyndigelsens udnyttelse skulle udarbejdes ca. 20-25 generelle hustypebeskrivelser (vil dække langt den overvejende del afden danske bygningsmasse, om end det ikke helt vil kunne undgås, at dervil være ejendomme, som falder uden for), hvor der for hver hustype givesdels en generel beskrivelse af den pågældende hustype og dels enbeskrivelse af de typiske forhold ved den pågældende hustype, som mansom forbruger skal være særligt opmærksom på.De hustypebeskrivelser, som skal udleveres sammen med tilstands-rapporten, vil endvidere komme til at indeholde en generel beskrivelse af379

tidstypiske kendetegn for detoprindeligekloaksystem, herunder om kloak-systemet eller dele heraf må forventes udtjent inden for en kortere årrække.Det bemærkes herved, at der – ud fra kendskabet til bygningens opførelses-år og den tilgængelige viden om de enkelte materialers forventede levetid –kan gives forholdsvis præcise oplysninger om, hvorvidt kloakken måforventes at være udtjent. Særlige lokale forhold, f.eks. store træer eller endårligt vedligeholdt offentlig kloak, vil dog konkret kunne have betydningfor restlevetiden. Der vil blive udarbejdet 4-7 beskrivelser (inddelt itidsintervaller), hvilket vurderes dækkende for hele den periode, privateejendomme har været kloakeret. For hvert tidsinterval angives,hvordankloakken må formodes at være konstrueret,hvadden er konstrueret af, oghvornården må forventes udtjent.Den nærmere udformning af de ca. 20-25 generelle hustypebeskrivelser vilske på baggrund af drøftelser mellem de sagkyndige og Erhvervs- og Byg-gestyrelsen samt under inddragelse af følgegruppen for huseftersynsord-ningen. For så vidt angår den nærmere udformning af de 4-7 generellekloakbeskrivelser vil dette ske på baggrund af drøftelser mellem DanskByggeris kloaksektion og Erhvervs- og Byggestyrelsen samt under inddra-gelse af følgegruppen for huseftersynsordningen.Det er vigtigt at understrege, at den generelle hustypebeskrivelse, herunderden generelle beskrivelse af tidstypiske kendetegn for det oprindeligekloaksystem, som skal udleveres til køber med tilstandsrapporten,alenevilhave til formål at udgøre en generel, supplerende information om denpågældende hustypes særlige karakteristika. Hustypebeskrivelserne vilderfor ingen indflydelse have på den bygningsgennemgang, som denbygningssagkyndige skal foretage, eller hvad der skal anses for en skadeved den pågældende ejendom. Hustypebeskrivelserne vil heller ingenindflydelse have på ejerskifteforsikringens dækningsomfang.Med hensyn til spørgsmålet om de bygningssagkyndiges ansvar for valg afden for ejendommen relevante generelle standardhustypebeskrivelse, vil detbero på de almindelige regler herom i § 3 i lov om forbrugerbeskyttelse ved380

erhvervelse af fast ejendom m.v. Det bemærkes dog, at der nødvendigvismå være en vis »metodefrihed« for de bygningssagkyndige ved valg af deneller de relevante hustypebeskrivelser, idet det vil kunne forekomme, at denkonkrete ejendom har undergåetsåvæsentlige bygningsændringer (f.eks.etableret 1. sal på en bungalow fra 1930’erne), at én enkelt hustypebeskri-velse ikke længere er dækkende for ejendommen i sin helhed.Af den foreslåede § 2 a,stk. 3,fremgår, at der ved en elinstallationsrapportforstås en rapport, der indeholder resultatet af gennemgangen af bygningenselinstallationer, og at denne gennemgang har til formål at afklare, i hvilketomfang bygningens elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige i henholdtil offentligretlige forskrifter. Ved »funktionsdygtige« skal forstås enafklaring af, om elinstallationerne mv. fuldt ud fungerer, eller om dette ikkeeller kun delvis er tilfældet.Den gennemgang af bygningens elinstallationer, som skal foretages, vil påsamme måde som den bygningssagkyndiges bygningsgennemgang være envisuel gennemgang af de synlige forhold ved elinstallationerne samt enstikprøvemæssig undersøgelse, der svarer til det el-tjek, som Sikkerhedssty-relsen har udviklet i samarbejde med brancheorganisationen TEKNIQ.Undersøgelsen vil således navnlig skulle omfatte en (stikprøvevis) undersø-gelse af--------nedhængte lofter og forsatsvægge (nedtagning af enkelte lamper),halogenspots (nedtagning af enkelte spots),kontaktpunkter (kontakter, afbrydere og lampeudtag mv.) (adskil-lelse og funktionsafprøvning af enkelte af disse),bløde ledninger, der er ført gennem vægge,installationer, der er underdimensionerede,dæksler på dåser, der ikke er korrekt afskærmede,kabler og lignende, der er uforsvarligt monterede og afskærmede, ogHFI-/HPFI-anlæg og gruppetavler.

De nævnte undersøgelser skal som nævnt foretages stikprøvevis, men un-dersøgelsespligten vil skærpes, hvis der ved stikprøvekontrollen konsta-teres forhold, som skal beskrives nærmere i rapporten. Dette svarer til denforpligtelse, som påhviler den bygningssagkyndige ved den almindeligebygningsgennemgang.Herudover skal den, der foretager el-tjekket, som nævnt stikprøvevis under-søge aftagelige og løftbare dele af elinstallationerne (f.eks. adskille enkeltekontakter og afbrydere samt nedtage enkelte halogenspots). En lignendeundersøgelsespligt påhviler ikke de bygningssagkyndige, der derimod for-udsættesikkeat foretage destruktive indgreb, men for en fagmand på el-området adskiller de nævnte undersøgelser sig fra destruktive indgreb i tra-ditionel forstand ved, at de kan foretages uden at gøre varig skade på denundersøgte genstand.Resultaterne af den stedfundne gennemgang skal nærmere beskrives i elin-stallationsrapporten, hvis præcise indhold fastsættes af økonomi- ogerhvervsministeren. Det vil af rapporten bl.a. skulle fremgå, hvilke forholdder er undersøgt ved de installationer, som er nærmere gennemgået.Til nr. 7 (§ 3)Som konsekvens af den foreslåede § 2, stk. 1, som affattet ved lovforslagets§ 1, nr. 2, hvorefter sælger som en betingelse for sin fritagelse formangelshæftelse – ud over udlevering til køber af tilstandsrapporten ogoplysning om ejerskifteforsikring – også skal udlevere en elinstallations-rapport, foreslås§ 3, stk. 1, 1. pkt.,nyaffattet således, at de hidtil gældenderegler om køberens adgang til at gøre krav gældende mod denbygningssagkyndige udvides til også at gælde for køberens krav mod den,der har udarbejdet elinstallationsrapporten.§ 3, stk. 1, 1. pkt., gælder som hidtil, uanset om sælger i medfør af § 2 erfritaget for sin mangelshæftelse. Det betyder, at den person, der har udar-bejdet elinstallationsrapporten, f.eks. også hæfter direkte over for køberen i382

tilfælde, hvor den pågældende ejendom efter sin art slet ikke kan ejerskif-teforsikres mod skjulte fejl, jf. § 5, stk. 1, nr. 2, i lov om forbrugerbeskyt-telse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., som ikke foreslås ændret.Bestemmelsen medfører således den præcisering af køberens retsstilling, atkøberen kan rette et eventuelt erstatningskrav direkte mod den person, derhar udarbejdet elinstallationsrapporten, selv om køberen ikke har etkontraktforhold til denne.Det vil afhænge af dansk rets almindelige erstatningsregler, hvornår derforeligger det fornødne ansvarsgrundlag for den person, der har udarbejdetelinstallationsrapporten. Bortset fra tilfælde, hvor den pågældende harpåtaget sig at indestå for rigtigheden af en oplysning, vil det afgørendevære, om den bygningssagkyndige bedømt ud fra de faglige normer påområdet har begået en fejl ved sin besigtigelse af ejendommens elinstal-lationer.Ansvaret for den, der har gennemgået ejendommens elinstallationer er – påsamme måde som den bygningssagkyndiges ansvar – således et profes-sionsansvar. Der er ikke tale om, at den pågældende »overtager« sælgerensmangelshæftelse og dermed hæfter for skjulte fejl, som ikke ud fra defaglige normer burde have været opdaget af den sagkyndige.Erstatningspligten for den, der har udarbejdet elinstallationsrapporten, erikke beløbsmæssigt begrænset. Spørgsmålet om, hvilke beløb køberen igivet fald kan kræve erstattet, afhænger således af de almindeligeerstatningsregler, hvorefter der som udgangspunkt kan kræves erstatningfor det fulde tab. Er både sælgeren og den person, der har udarbejdetelinstallationsrapporten erstatningsansvarlige, gælder erstatningsansvars-lovens regler om flere erstatningsansvarlige. Der vil efter omstændighe-derne kunne ske en indbyrdes fordeling af erstatningsbyrden, hvor der kantages hensyn til, at den person, der har udarbejdet elinstallationsrapporten,er ansvarsforsikret, jf. erstatningsansvarslovens § 25, stk. 2, sammenholdtmed § 19, stk. 2, nr. 1. Sælgeren vil have fuld regres mod den person, derhar udarbejdet elinstallationsrapporten, såfremt denne er ansvarsforsikret og383

sælgerens ansvar alene beror på, at sælgeren har givet en garanti i tillid tilden fejlagtige rapport, jf. erstatningsansvarslovens § 25, stk. 2, sammen-holdt med § 19, stk. 1.Efter den gældende § 3, stk. 1, 2 pkt., i lov om forbrugerbeskyttelse vederhvervelse af fast ejendom, kan der tilkomme sælgeren en godtgørelse udfra en rimelighedsvurdering, hvis sælgeren på grund af en fejl, som denbygningssagkyndige burde have omtalt i tilstandsrapporten, har måttetbetale et beløb til køber.Den foreslåede nyaffattelse af§ 3, stk. 1, 2. pkt.,medfører, at der også iforhold til fejl, som burde have været omtalt i elinstallationsrapporten, kantilkomme sælgeren en godtgørelse ud fra en rimelighedsvurdering, hvissælgeren har måttet betale et beløb til køber på grund af en fejl, som denperson, der har udarbejdet elinstallationsrapporten, burde have omtalt irapporten.Nyaffattelsen af § 3,stk. 2,indebærer, at de reklamationsfrister, der harværet gældende for krav rettet mod den bygningssagkyndige, også kommertil at gælde i forhold til krav mod den person, der har udarbejdet elinstal-lationsrapporten.Der gælder herefter en absolut reklamationsfrist på 5 år for krav både modden bygningssagkyndige og den person, der har udarbejdet elinstallations-rapporten. Reklamationsfristen løber som udgangspunkt fra den overtagel-sesdag, som er aftalt mellem køber og sælger. Uanset den aftalte overtagel-sesdag skal der dog under alle omstændigheder reklameres over forhenholdsvis den bygningssagkyndige og den person, der har udarbejdetelinstallationsrapporten, senest 6 år efter de respektive rapporters datering. Itilfælde, hvor der er sket en fornyelse af den rapport, der reklameres over,gælder 6-årsfristen fra dateringen af den fornyede rapport.På samme måde som hidtil gælder reklamationsfristen ikke, hvis denbygningssagkyndige eller den person, der har udarbejdet elinstallationsrap-porten, har påtaget sig at indestå for rigtigheden af oplysningerne i deres384

respektive rapporter i længere tid. Fristen gælder heller ikke, hvis den byg-ningssagkyndige eller den, der har udarbejdet elinstallationsrapporten, harhandlet svigagtigt eller groft uagtsomt.Det skal understreges, at 5-årsfristen som hidtil gælder for enhver (køber,sælger eller andre), der har et økonomisk krav mod den bygningssagkyn-dige eller den, der har udarbejdet elinstallationsrapporten, som følge af, atvedkommende fejlagtigt har undladt at omtale et forhold i den rapport, somden pågældende har udarbejdet.Til nr. 8 (§ 4, stk. 1 og 2)Efter den gældende § 4, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhver-velse af fast ejendom m.v. skal tilstandsrapporten for at have de i § 2 nævn-te retsvirkninger dels være udarbejdet af en dertil beskikket bygningssag-kyndig, og dels være udfærdiget på rapportskemaer, som er godkendt aføkonomi- og erhvervsministeren. Endvidere skal rapporten være udarbejdetmindre end 6 måneder før den dag, hvor køberen modtager rapporten.Bestemmelsen i§ 4, stk. 1,foreslås nyaffattet, således at den også regulererde krav til elinstallationsrapporten, som skal være opfyldt, for at deretsvirkninger, der følger af § 2, indtræder. Elinstallationsrapporten skalefter den foreslåede bestemmelse således være udarbejdet af en person, derer godkendt hertil, samt være udfærdiget på et skema, som er godkendt aføkonomi- og erhvervsministeren.På baggrund af Sikkerhedsstyrelsens udtalelse om, hvor lang en gyldig-hedsperiode elinstallationsrapporten bør have, jf. kapitel 4, afsnit 4.6.2.2.3.ovenfor, foreslås det, at rapporten skal være udarbejdet eller fornyet mindreend 1 år før den dag, hvor køberen modtager den.Til nr. 9 (§ 4, stk. 2, 1. og 2. pkt.)Den foreslåede affattelse af§ 4, stk. 2, 1. pkt.,udvider – som en konsekvensaf de foreslåede regler om elinstallationsrapporter – økonomi- og erhvervs-385

ministerens bemyndigelse, således at økonomi- og erhvervsministeren udover regler om opnåelse af beskikkelse som bygningssagkyndig mv. ogsåkan fastsætte regler bl.a. om, at den, der søger om godkendelse til atudarbejde elinstallationsrapporter, skal have tegnet en professionsan-svarsforsikring, samt at det løbende skal dokumenteres, at den tegnedeforsikring i hele ansvarsperioden dækker tab, som den pågældende kangøres ansvarlig for. Der kan i medfør af den foreslåede bestemmelseendvidere fastsættes nærmere regler om gebyr for godkendelse m.v. forpersoner, der er godkendt til at udarbejde elinstallationsrapporter.Det foreslåedestk. 2, 2. pkt.,udvider økonomi- og erhvervsministerensnuværende bemyndigelse, hvorefter ministeren kan fastsætte nærmere reg-ler om virksomheden som bygningssagkyndig, til også at omfatte enadgang til at fastsætte regler om udarbejdelse af elinstallationsrapporter.Der vil i medfør af den foreslåede bestemmelse – for så vidt angår depersoner, der er godkendt til at udarbejde elinstallationsrapporter – blivefastsat nærmere regler om den undersøgelse af ejendommens elinstal-lationer, som skal foretages til brug for udarbejdelsen af elinstallations-rapporten, jf. herved bemærkningerne til § 2 a, stk. 3, som affattet ved dettelovforslags § 1, nr. 6, samt regler om uvildighed.Herudover bemyndiges økonomi- og erhvervsministeren til – på sammemåde som for de bygningssagkyndige – at fastsætte regler om beregningenaf vederlag til de personer, der udarbejder elinstallationsrapporten. Detforudsættes, at der sigtes mod et normalt vederlag på ca. 1.200-1.500 kr.,eksklusiv moms, for udarbejdelse af en elinstallationsrapport. Vederlagetvil blive afpasset efter husets størrelse, alder og stand.Udformningen af de administrative regler vil af Økonomi- og Erhvervsmi-nisteriet blive drøftet med de berørte organisationer og myndigheder.Som ovenfor nævnt skal elinstallationsrapporterne efter den foreslåede ord-ning udformes på et særligt skema, som skal være godkendt af Økonomi-og Erhvervsministeriet.

Rapportskemaet, der vil tage udgangspunkt i det skema for el-tjek, somSikkerhedsstyrelsen og TEKNIQ i fællesskab har udarbejdet, jf. bilag 4 tilbetænkningen, vil blive udformet sådan, at det sikres, at alle forhold omelinstallationernes funktionsdygtighed samt lovlighed bliver omtalt detal-jeret og på en overskuelig måde, og sådan, at efterfølgende tvister om even-tuelt rådgivningsansvar for den person, der har udarbejdet elinstallations-rapporten, så vidt muligt undgås. Forsikringsbranchen vil blive inddraget iarbejdet med udformningen af rapportskemaerne med henblik på, at forsik-ringsselskaberne kan lægge enhver elinstallationsrapport til grund ved afgø-relsen af, på hvilke vilkår der kan tegnes ejerskifteforsikring mod skjultefejl samt ulovlige forhold ved de omhandlede elinstallationer.Rapportskemaerne vil blive udformet sådan, at det fremgår, om den person,der har gennemgået installationerne, har fundet tegn på fejl eller lignende,som ikke kan afsløres ved den foretagne undersøgelse. Rapportskemaet vilendvidere blive udformet således, at rapporten i videst muligt omfang inde-holder en stillingtagen til og betydningen af de forhold, som viser sig vedundersøgelsen.Rapporten skal således oplyse om tilstanden af den undersøgte bygningselinstallationer med henblik på, at disse oplysninger kan indgå i køberensvurdering af, på hvilke vilkår vedkommende vil købe ejendommen, samt iparternes vurdering af, hvad ejendommen bør koste. Rapporten skal somnævnt endvidere kunne danne grundlag for et forsikringsselskabs vurderingaf, på hvilke vilkår der kan tegnes ejerskifteforsikring mod skjulte fejl samtulovlige forhold ved de omhandlede elinstallationer.For så vidt angår Økonomi- og Erhvervsministeriets forslag om etableringaf ét samlet klagenævn, som skal behandle både forbrugerklager over til-standsrapporter og disciplinærsager mod de beskikkede bygningssagkyndi-ge, jf. afsnit 4.9.5.5. ovenfor, bemærkes, at udvalget kun har taget stilling tilde skitserede rammer for et sådant nævns organisation og virke, idet denendelige udformning af modellen vil blive fastlagt af Økonomi- og Er-hvervsministeriet efterfølgende. På den anførte baggrund indeholder

lovforslaget ikke de ændringer, som etableringen af det omhandlede nævnvil nødvendiggøre.Til nr. 10 (§ 4, stk. 4)Den foreslåede ændring af§ 4, stk. 4,der er af lovteknisk karakter, med-fører, at økonomi- og erhvervsministeren kan fastsætte regler om kla-geadgang, herunder at klager ikke kan indbringes for anden administrativmyndighed, ikke blot i tilfælde, hvor ministeren henlægger sine beføjelserefter stk. 3 til Erhvervs- og Byggestyrelsen, men også i tilfælde, hvor befø-jelser henlægges til en anden styrelse under ministerens ressort.Til nr. 11 (§ 4, stk. 5)Den foreslåede ændring af§ 4, stk. 5,medfører, at visse af straffelovensbestemmelser om forbrydelser i offentlig tjeneste eller hverv m.v., herunderom tavshedspligt, der efter gældende ret gælder for de bygningssagkyndige,også skal gælde for personer, der er godkendt til at udarbejde elinstallati-onsrapporter.Til nr. 12 (§ 5, stk. 1, nr. 1)Den gældende § 5 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fastejendom m.v. fastsætter, hvilke minimumskrav sælgers oplysning til købe-ren om ejerskifteforsikringen skal opfylde for at have retsvirkninger efterlovens § 2, stk. 1.Bestemmelsen foreslås ændret som en konsekvens af de ændringer i ejer-skifteforsikringens dækningsomfang, som udvalget har foreslået, jf. kapitel4, afsnit 4.6.2.-4.6.3. ovenfor.I§ 5, stk. 1, nr. 1,foreslås det, at ejerskifteforsikringen altid skal dække iminimum 10 år frem for som hidtil i minimum 5 år med mulighed for for-længelse af dækningsperioden til 10 år.388

Af den foreslåede § 5, stk. 1, nr. 1,litra a,fremgår, at ejerskifteforsikringenikke alene skal dække fejl ved bygningernes fysiske tilstand, der var tilstede ved købers overtagelse af ejendommen, og som ikke er nævnt eller erklart forkert beskrevet i tilstandsrapporten, men også skal dække fejl vedbygningens fysiske tilstand opstået i perioden mellem tilstandsrapportensudarbejdelse og købers overtagelse af ejendommen.Som hidtil skal der ved »fejl«, der som udgangspunkt skal være dækket afejerskifteforsikringen (forsikringenspræcisedækningsomfang vil blivefastsat ved bekendtgørelse) i medfør af litra a, forstås skader, tegn på mu-lige skader samt forhold ved den pågældende bygning, der giver nærlig-gende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattendevedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger. Vedbegrebet »skade« skal der også som hidtil forstås »brud, lækage, defor-mering, svækkelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, dernedsætter bygningernes værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold tiltilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligehol-delsesstand«, jf. herved pkt. 2 i bilaget til bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli2000 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov omforbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv..Af den foreslåede § 5, stk. 1, nr. 1,litra b,fremgår, at ejerskifteforsikringen– som en konsekvens af indførelsen af en elinstallationsrapport, i hvilkenforbindelse sælger samtidig frigøres for sin hæftelse med hensyn tilmanglende eller nedsat funktion af samt ulovlige forhold ved bygningerneselinstallationer – ikke alene skal dække manglende eller nedsat funktion afsamt ulovlige forhold ved elinstallationerne, der var til stede ved købersovertagelse af ejendommen, men også skal dække manglende eller nedsatfunktion af samt ulovlige forhold ved elinstallationerne, der er opstået i pe-rioden mellem elinstallationsrapportens udarbejdelse og købers overtagelseaf ejendommen.

Endelig foreslås der i § 5, stk. 1, nr. 1,litra c,indsat en »opsamlingsbe-stemmelse«, hvorefter ejerskifteforsikringen herudover skal dække andreforhold omfattet af forsikringens dækningsomfang efter regler fastsat imedfør af den gældende § 5, stk. 3, som ikke foreslås ændret.I medfør af bemyndigelsen i § 5, stk. 3, der som nævnt ikke foreslås ændret,vil der, hvis lovforslaget vedtages, blive fastsat regler om, at ejerskiftefor-sikringen ud over dækning af de skader, som i dag er omfattet, og deforhold ved elinstallationer, som er omfattet af den ovenfor gennemgåede §5, stk. 1, nr. 1, litra b, som minimumogsåskal omfatte dækning afmanglende eller væsentlig nedsat funktion af samt ulovlige forhold vedbygningens varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer, fugt (som pri-mærskade i godkendte beboelsesrum) og skimmelsvamp (som følgeskadetil en dækningsberettigende fugtskade i godkendte beboelsesrum), forøgedebyggeudgifter samt udgifter til teknisk bistand og genhusning og forholdafdækket ved teknisk revision før overtagelsesdagen, jf. betænkningenskapitel 4, afsnit 4.6.2.-4.6.3.Til nr. 13 (§ 21, stk. 1)Efter den gældende § 21, stk. 1, 2. pkt., i lov om forbrugerbeskyttelse vederhvervelse af fast ejendom kan det mellem køber og sælger aftales, atkøberen uanset § 2, stk. 5, 1. pkt., ikke skal kunne påberåbe sig forhold,som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten.Imidlertid foreslås det i § 2, stk. 5, 1. og 2. pkt., i lov om forbrugerbeskyt-telse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., som affattet ved lovforslagets §1, nr. 4, at sælger – i kombination med en ny dækning, hvorefter ejerskif-teforsikringen fra forsikringsaftalens indgåelse skal dække de forhold, sommåtte være opstået tilbage fra tilstandsrapportens udarbejdelse – frigøres forsin hæftelse over for køber for så vidt angår forhold ved bygningen, som eropstået efter tilstandsrapportens udarbejdelse, og som dækkes af ejerskifte-forsikringen, hvorimod sælger fortsat skal hæfte over for køber for så vidtangår forhold ved bygningen, som er opstået efter tilstandsrapportens udar-390

bejdelse, hvis køber ikke tegner en ejerskifte-forsikring.Med forslaget om, at ejerskifteforsikringen fra tidspunktet for forsikringsaf-talens indgåelse skal dække de forhold, som måtte være opstået tilbage fratilstandsrapportens udarbejdelse, bliver den gældende § 21, stk. 1, 2. pkt.,overflødig i de tilfælde, hvor køber rent faktisk tegner en ejerskifte-forsikring, hvorimod bestemmelsen fortsat vil være relevant i de tilfælde,hvor køber undlader at tegne den omhandlede forsikring.På den anførte baggrund foreslås det i§ 21, stk. 1, 2. pkt.,fastsat, at detmellem sælger og køber uanset § 2, stk. 5, 2. pkt., kan aftales, at køberenikke skal kunne påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelseneller fornyelsen af henholdsvis tilstands- og elinstallationsrapporten, hviskøberen ikke tegner ejerskifteforsikring.Der henvises til betænkningens kapitel 4, afsnit 4.6.2.12.3. ovenfor.Til § 2(Lov om autorisation af elinstallatører m.v.)Til nr. 1 (§ 9, stk. 1, nr. 1)§ 9, stk. 1, nr. 1,foreslås ændret således, at Sikkerhedsstyrelsens kompe-tence til at tilbagekalde en autorisation, hvis indehaveren af autorisationenhar gjort sig skyldig i grov eller gentagen forsømmelighed, udvides til ogsåat omfatte forsømmelighed i forbindelse med udarbejdelse af elinstallati-onsrapporter efter §§ 2 a og 4 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelseaf fast ejendom m.v., som affattet, henholdsvis ændret, ved lovforslagets §1, nr. 6 og 8-11.Til § 3(Lov om omsætning af fast ejendom)391

Til nr. 1 (§ 13)Som konsekvens af de foreslåede regler om elinstallationsrapporter i lovom forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. foreslås§ 13,nr. 1,ændret således, at en ejendomsformidler – ud over at rådgive om be-hovet for udarbejdelse af en tilstandsrapport – også skal rådgive om beho-vet for udarbejdelse af en elinstallationsrapport.Endvidere foreslås det i§ 13, nr. 2 og 4,fastsat, at ejendomsformidlerenogså forpligtes til at gøre begge parter bekendt med elinstallationsrappor-ten, ligesom ejendomsmægleren forpligtes til at udlevere informationsmate-riale om denne rapport til bøde køber og sælger.Den foreslåede§ 13, nr. 3,er en uændret videreførelse af gældende ret.Til nr. 2 (§ 23, stk. 2)Efter den gældende bestemmelse i § 23, stk. 2, i lov om omsætning af fastejendom må ejendomsformidleren ikke på sælgers vegne indgå aftale meden bygningssagkyndig om udarbejdelse af en tilstandsrapport eller enenergimærkekonsulent om energimærkning eller i øvrigt foretage afregningherfor. Det følger af bestemmelsen endvidere, at Erhvervs- og Selskabs-styrelsen kan fastsætte nærmere regler om formidlerens mulighed for at ydesælgeren bistand til rekvirering af byggeteknisk gennemgang og energi-mærkning og om formidlerens præsentation af tilstandsrapporten for køber.Som konsekvens af de foreslåede regler om, at der som led i huseftersyns-ordningen også skal udarbejdes en elinstallationsrapport, foreslås§ 23, stk.2, 1. pkt.,ændret således, at udarbejdelse af elinstallationsrapporten tilføjestil de ydelser, som ejendomsformidleren ikke på vegne af sælger må indgåaftale om rekvirering af eller foretage afregning for.

Bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse vederhvervelse af fast ejendom m.v.Herved bekendtgøres lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelseved erhvervelse af fast ejendom m.v. med de ændringer, der følger af § 17 ilov nr. 234 af 2. april 1997, § 1 i lov nr. 437 af 31. maj 2000, § 3 i lov nr.406 af 28. maj 2003, § 39 i lov nr. 585 af 24. juni 2005 og § 4 i lov nr. 453af 22. maj 2006.Kapitel 1Tilstandsrapporter og oplysninger om ejerskifteforsikring§ 1.Reglerne i dette kapitel gælder for aftaler om køb af fast ejendom, nårejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren eller hoved-sagelig er bestemt til beboelse for køberen, jf. dog stk. 2.Stk. 2.Reglerne gælder ikke for aftaler om køb af ubebygget grund ellergrund med bygning under opførelse eller for køb af landbrugsejendom, derer undergivet landbrugspligt, medmindre købsaftalen er betinget af, at land-brugspligten ophæves.§ 2.Har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysis-ke tilstand (en tilstandsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf.§§ 4 og 5, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygningsfysiske tilstand er mangelfuld, jf. dog stk. 2-6. Køberen kan heller ikke overfor sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstandsrap-porten.Stk. 2.Stk. 1 gælder kun, hvis køberen har modtaget den i stk. 1 nævntetilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring inden aftalens indgå-else, dog senest inden køberens afgivelse af købstilbud, som antages af sæl-geren.Stk. 3.Fremlægger sælgeren tilbud på en ejerskifteforsikring, jf. § 5, gæl-der stk. 1 kun, hvis sælgeren inden det i stk. 2 nævnte tidspunkt ved etskriftligt og bindende løfte har forpligtet sig til at indbetale et beløb til kø-beren svarende til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for denpågældende forsikring, såfremt køberen tegner denne eller en anden forsik-ring, som opfylder de i § 5 nævnte betingelser.Stk. 4.Sælgeren skal inden det i stk. 2 nævnte tidspunkt have sikret sig, atkøberen er bekendt med de i stk. 1 nævnte retsvirkninger. I modsat faldgælder stk. 1 ikke, medmindre der er særlig grund til at antage, at køberenpå anden måde var bekendt hermed.394

Stk. 5.Uanset bestemmelsen i stk. 1 kan køberen påberåbe sig forhold,som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, jf.§ 4, stk. 1, samt påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut elleroffentligretlige forskrifter. Køberen kan desuden påberåbe sig en mangel,hvis sælgeren har ydet en garanti med hensyn til det pågældende forholdeller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Køberen kan i øvrigt gøreerstatningskrav gældende efter almindelige regler, hvis sælgeren har opførtbygningen med salg for øje.Stk. 6.Er en bygnings fysiske tilstand mangelfuld, hindrer bestemmelsen istk. 1 ikke, at køberen kan indtræde i krav, som sælgeren i anledning af detsamme forhold ved bygningen ville have haft mod tidligere sælgere og modden, der har medvirket ved opførelsen af bygningen.§ 3.Køberen kan over for en bygningssagkyndig, der har udarbejdet en til-standsrapport som nævnt i § 4, stk. 1, 1. pkt., fremsætte krav om skadeser-statning for fejl, der burde have været omtalt i rapporten. Har sælgeren måt-tet betale et beløb til køber på grund af fejl, der burde have været omtalt ien sådan rapport, tilkommer der sælgeren en rimelig godtgørelse.Stk. 2.Har den, som vil påberåbe sig, at en fejl burde have været omtalt itilstandsrapporten, ikke givet den bygningssagkyndige meddelelse herominden 5 år fra den overtagelsesdag, som er aftalt mellem køberen og sælge-ren, dog senest 6 år fra rapportens datering, mister den pågældende retten tilat påberåbe sig, at fejlen burde have været omtalt i tilstandsrapporten. Detgælder dog ikke, hvis den bygningssagkyndige har ydet en garanti for etlængere tidsrum eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.§ 4.En tilstandsrapport skal for at have de i § 2 nævnte retsvirkninger væ-re udarbejdet af en bygningssagkyndig, der er godkendt ved beskikkelse el-ler certificering, jf. stk. 2, og skal være udfærdiget på et skema, der er god-kendt af økonomi- og erhvervsministeren. Tilstandsrapporten skal endvi-dere være udarbejdet eller fornyet af den bygningssagkyndige mindre end 6måneder før den dag, hvor køberen modtager rapporten.Stk. 2.Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter regler om godkendelsesom bygningssagkyndig, herunder om ansvarsforsikring og andre betingel-ser for godkendelse, om gebyr for godkendelse m.v., om bortfald af god-kendelse samt om administrationen af godkendelsesordningen. Økonomi-og erhvervsministeren fastsætter endvidere regler om virksomheden sombygningssagkyndig, herunder om den bygningssagkyndiges undersøgelsetil brug for udarbejdelsen af en tilstandsrapport, samt regler om den byg-ningssagkyndiges vederlag. Økonomi- og erhvervsministeren kan herudo-ver fastsætte regler om tildeling af påtaler, advarsler eller inddragelse afgodkendelsen som bygningssagkyndig, herunder om offentliggørelse afnav-ne på og firmatilknytningsforhold for bygningssagkyndige, der har fået

tildelt advarsler eller fået beskikkelsen inddraget som følge af alvorligeeller gentagne fejl i tilstandsrapporterne.Stk. 3.Økonomi- og erhvervsministeren kan henlægge sine beføjelser imedfør af denne lov til en styrelse under økonomi- og erhvervsministeren.Det kan endvidere i forskrifter, der fastsættes i medfør af stk. 2, bestemmes,at opgaver i forbindelse med administrationen af godkendelsesordningenoverlades til private.Stk. 4.Henlægger økonomi- og erhvervsministeren sine beføjelser efterdenne lov til Erhvervs- og Byggestyrelsen, jf. stk. 3, kan ministeren fast-sætte regler om klageadgang, herunder at klager ikke kan indbringes for an-den administrativ myndighed.Stk. 5.Straffelovens §§ 144, 150, 152 og 155-157 finder tilsvarende an-vendelse på godkendte bygningssagkyndige.§ 5.Oplysning om ejerskifteforsikring skal for at have de i § 2 nævnteretsvirkninger være skriftlig og indeholde en meddelelse fra et forsikrings-selskab om,1) på hvilke vilkår køberen kan tegne en forsikring vedrørende ejendom-men, som i mindst 5 år efter overtagelsesdagen og med mulighed forforlængelse til i alt mindst 10 år dækker fejl ved bygningernes fysisketilstand, der var til stede ved købers overtagelse af ejendommen, og somikke er nævnt eller er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten, jf. § 4,eller2) hvilke særlige forhold ved den pågældende ejendoms fysiske tilstandder medfører, at der ikke kan tegnes en forsikring som nævnt i nr. 1.Stk. 2.Den i stk. 1, nr. 1, omhandlede meddelelse skal være udformet somet bindende tilbud til køberen og angive en rimelig frist for antagelse af til-budet.Stk. 3.Justitsministeren kan fastsætte regler om dækningsomfanget for dei stk. 1 nævnte forsikringer samt om indholdet af de i stk. 1 nævnte med-delelser fra forsikringsselskaber.Kapitel 2Fortrydelsesret ved køb af fast ejendom m.v.§§ 6-13.[Udeladt]Kapitel 3Fortrydelsesret ved aftaler om køb eller opførelse af hele bygninger§§ 14-18.[Udeladt]Kapitel 4Oplysning om fortrydelsesret396

Bekendtgørelse om dækningsomfanget for ejerskiftefor-sikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelseved erhvervelse af fast ejendom m.v.I medfør af § 5, stk. 3, i lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyt-telse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., som senest ændret ved lov nr.437 af 31. maj 2000, fastsættes:§ 1.Tilbud på ejerskifteforsikring, jf. lovens § 5, stk. 1, nr. 1, og stk. 2,skal for at kunne medføre de i lovens § 2 nævnte retsvirkninger opfylde føl-gende betingelser ud over dem, der fremgår af lovens § 5:1) Tilbudet skal indeholde vilkår om dækningsomfanget, der medførermindst samme dækning som de vilkår, der er anført i bilaget til dennebekendtgørelse. Der kan dog på grundlag af oplysninger i en forelig-gende tilstandsrapport tages forbehold for dækning vedrørende bestemtebygningsdele.2) Indeholder tilbudet vilkår om en selvrisiko, skal denne være angivetsom ét samlet beløb for forsikringstiden, uanset antallet af skadesanmel-delser, og den samlede selvrisiko må uanset en eventuel selvrisiko pr.skade ikke overstige 30.000 kr. i forsikringstiden. Der kan dog herud-over fastsættes en særskilt selvrisiko for hårde hvidevarer.3) Det skal fremgå af tilbudet, om og i givet fald på hvilke punkter dæk-ningsomfanget er udvidet i forhold til de vilkår, der er anført i nr. 2 og ibilaget.§ 2.Det i § 1, nr. 2, nævnte beløb reguleres hvert tredje år pr. 1. januar ef-ter Danmarks Statistiks nettoprisindeks, jf. lov om beregning af et nettopris-indeks. Reguleringen sker første gang pr. 1. januar 2004. Reguleringen skerpå grundlag af den årlige procentvise ændring i nettoprisindekset, beregnetud fra indekset i september måned. Det regulerede beløb afrundes opad tildet nærmeste hele kronebeløb, der kan deles med 1000. Reguleringen skerpå grundlag af det på reguleringstidspunktet gældende beløb før afrunding.Stk. 2.Justitsministeren bekendtgør hvert tredje år det afrundede beløbsstørrelse.§ 3.Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. oktober 2000 og har virkningfor oplysninger om tilbud på ejerskifteforsikring, som sælgeren afgiverefter ikrafttrædelsen, jf. lovens § 2.

BilagDækningsomfang for ejerskifteforsikringer, der tilbydes i henhold til lovom forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv.1) Forsikringen omfatter alle bygninger på ejendommen, medmindre detfremgår af tilstandsrapporten, at bygningen ikke er undersøgt af denbygningssagkyndige. Hvidevarer er omfattet af forsikringen, hvis de ud-gør en del af bygningen.2) Forsikringen dækker udbedring af aktuelle skader samt fysiske forholdved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsik-rede bygninger eller bygningsdele.Ved skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse,ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter byg-ningernes værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarendeintakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelses-stand. Manglende bygningsdele kan være en skade.Ved nærliggende risiko for skade forstås, at der erfaringsmæssigt vil ud-vikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende ved-ligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.3) Forsikringen dækker skader/skadesrisici, som var til stede, da køberenovertog ejendommen, og som konstateres og anmeldes i forsikringsti-den.4) Følgende er undtaget fra den anførte forsikringsdækning:- forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten, medmindre forholdet erklart forkert beskrevet i rapporten. Et forhold anses for klart forkertbeskrevet, hvis beskrivelsen er misvisende eller klart ufyldestgøren-de, således at en køber ikke på grundlag af rapporten har haft mu-lighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning ibetragtning.- bygningens funktionsforhold (planløsning, indretning mv. og almin-delig brugbarhed i øvrigt), forhold vedrørende bygningens overens-stemmelse med servitutter eller lovlighed i henhold til offentligret-lige forskrifter samt æstetiske eller arkitektoniske forhold, med-mindre der som følge af det pågældende forhold er sket en skade el-ler er nærliggende risiko for skade, jf. bilagets nr. 2.- skader og nærliggende risiko for skader i bygningsdele, hvis det eranført i tilstandsrapporten, at den pågældende bygningsdel skønnesat være gjort utilgængelig for den bygningssagkyndige i forbindelsemed bygningsgennemgangen.- forhold, som det godtgøres, at køberen havde kendskab til, før købe-ren overtog eller på lignende måde fik rådighed over ejendommen.- forhold, som køberen enten har fået dækket i henhold til en garantieller har undladt at kræve dækket i henhold til tredjemands garanti,samt forhold, som er dækket af en anden forsikring.

forhold, der alene består i sædvanligt slid eller bygningens manglen-de vedligeholdelse, medmindre der som følge af det pågældende for-hold er sket en skade eller er nærliggende risiko for skade på bygnin-gen.- forhold, der alene består i udløb af bygningsdeles, konstruktionerseller materialers sædvanlige levetid.- følgeskader, der er forårsaget af forhold, som køberen på grundlag afoplysninger i tilstandsrapporten burde have udbedret, hvis følgeska-den i så fald ikke var opstået.- skader, der er opstået efter, at udbedring af en tilsvarende skade erblevet dækket, hvis forsikringstageren i forbindelse hermed blevgjort opmærksom på, at en tilsvarende skade kunne opstå igen, hvisårsagen til skaden ikke blev udbedret eller fjernet.- bagatelagtige forhold, der er umiddelbart synlige for en ikke-sagkyn-dig køber.Det samlede erstatningsbeløb, som udbetales, kan ikke overstige denkontante købesum for ejendommen med fradrag af den offentligt fast-satte grundværdi ved forsikringens ikrafttræden.Erstatningen beregnes som nyværdierstatning og fastsættes til det beløb,som det efter priserne på skadesdagen vil koste at genoprette det beska-digede som nyt med samme byggemåde på samme sted.Er det skaderamte på grund af slid og ælde forringet med mere end 30% i forhold til nyværdien, kan erstatningen fastsættes under hensyn tildenne værdiforringelse.Selskabet har kun pligt til at udbetale erstatning, hvis det pågældendeforhold udbedres, eventuelt ved genanskaffelse eller udskiftning mednoget tilsvarende.Hvis forsikringen ophører, fordi ejendommen skifter ejer i forsikrings-tiden, har forsikringstageren krav på godtgørelse af præmien for den re-sterende forsikringsperiode under hensyn til, at risikoens størrelse vari-erer i forsikringstiden.Forsikringen gælder i 5 år og kan af køberen forlænges til at dække i 10år, medmindre køberen har forsømt at ved ligeholde ejendommen for-svarligt.

Bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009 omhuseftersynsordningen1I medfør af § 4, stk. 2 og 3, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelseaf fast ejendom m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1142 af 28. september 2007,og i henhold til bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelseaf visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen samtom afskæring af klageadgang fastsættes efter bemyndigelse:Kapitel 1Ordningens omfang§ 1.Huseftersynsordningen omfatter ejendomme som nævnt i lovens § 1.Kapitel 2Ordningens forvaltning§ 2.Huseftersynsordningen forvaltes af Erhvervs- og Byggestyrelsen.Stk. 2.Den løbende administration henlægges til fællessekretariatet for ef-tersyns- og mærkningsordningerne (i det følgende benævnt sekretariatet),som efter nærmere bestemmelser fastsat af Erhvervs- og Byggestyrelsenvaretager opgaver vedrørende huseftersynsordningen, herunder:1) Registrerer og fører lister over beskikkede bygningssagkyndige.2) Forbereder sager til Erhvervs- og Byggestyrelsens afgørelser vedrørendeoptagelse af bygningssagkyndige på optagelseskursus, beskikkelse afbygningssagkyndige, genbeskikkelse af bygningssagkyndige, inddragel-se af beskikkelse som bygningssagkyndig, påtale og advarsel samt hen-vendelser i øvrigt vedrørende ordningen.3) Opkræver de i bilag 1 omtalte gebyrer.4) Modtager og registrerer tilstandsrapporter samt tildeler tilstandsrapport-numre.5) Informerer løbende de beskikkede bygningssagkyndige om ordningenog dennes administration.6) Udarbejder statistik vedrørende huseftersynsordningen.7) Gennemfører kvalitetssikring.Stk. 3.Erhvervs- og Byggestyrelsen kan bemyndige virksomheder ellersagkyndige institutioner til at udtage og udføre teknisk revision (kvalitets-sikring) af indberettede tilstandsrapporter efter nærmere retningslinjer oganvisninger fra Erhvervs- og Byggestyrelsen.

Stk. 4.Erhvervs- og Byggestyrelsen fastsætter det maksimale vederlag forhuseftersyn, gebyr for beskikkelse og fornyelse af beskikkelse, gebyr pr. til-standsrapportskema samt betaling for optagelseskursus. Den fastsatte beta-ling fremgår af bilag 1 til bekendtgørelsen.§ 3.Der oprettes en følgegruppe for huseftersynsordningen, hvis medlem-mer udpeges af Erhvervs- og Byggestyrelsen. Følgende organisationer ind-stiller hver et medlem: Advokatrådet, Forsikring & Pension, Dansk Bygge-ri, Tekniq, Dansk Ejendomsmæglerforening, Forbrugerrådet, Energistyrel-sen, hver af de beskikkede bygningssagkyndiges organisationer, Hånd-værksrådet, Parcelhusejernes Landsforening og Realkreditrådet. Herudoverhar Erhvervs- og Byggestyrelsen et medlem, som er formand.Stk. 2.Følgegruppen1) følger ordningen og er rådgivende for Erhvervs- og Byggestyrelsen medhensyn til bygningsgennemgang og tilstandsrapporter og2) udtaler sig efter anmodning fra Erhvervs- og Byggestyrelsen om prin-cipielle spørgsmål vedrørende ordningen og beskikkelserne.Stk. 3.Erhvervs- og Byggestyrelsen kan fastsætte en forretningsorden forfølgegruppen.Kapitel 3Beskikkelse som bygningssagkyndig§ 4.Erhvervs- og Byggestyrelsen beskikker et antal bygningssagkyndige.Beskikkelse meddeles til personer, jf. lovens § 4, stk. 1 og 2. For at kunnebeskikkes som bygningssagkyndig skal den pågældende opfylde følgendebetingelser:1) Have en byggeteknisk grunduddannelse med eksamen fra DanmarksTekniske Universitet, Aalborg Universitet, ingeniørhøjskolerne, en afstatens to arkitektskoler, bygningskonstruktøruddannelsen eller tilsva-rende dansk eller udenlandsk uddannelse.2) Have mindst 5 års dokumenteret erhvervsmæssig erfaring inden for desidste 10 år vedrørende bygningsundersøgelser eller tilsyn med byggeri.3) Have deltaget i optagelseskursus og bestået en optagelsesprøve.4) Være momsregistreret, eventuelt således at den virksomhed, hvori denbygningssagkyndige er ansat, er momsregistreret.5) Være dækket af en professionel ansvarsforsikring, hvis omfang og vil-kår mindst svarer til, hvad der i almindelighed er opnåeligt på forsik-ringsmarkedet, og som dækker i mindst 5 år efter overdragelsen til kø-ber af en ejendom, som den bygningssagkyndige har afgivet tilstands-rapport om, dog længst i 6 år fra rapportens datering.6) Ikke have ubetalt, forfalden gæld til det offentlige, der overstiger100.000 kr. Det hindrer ikke beskikkelse, at gælden til det offentligeoverstiger 100.000 kr., såfremt den pågældende, for den del af gælden,402

der overstiger 100.000 kr., har indgået afdragsordning med inddrivelses-myndigheden eller har stillet sikkerhed.7) Ikke have fået beskikkelsen som bygningssagkyndig inddraget inden forde sidste 3 år på grund af alvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrappor-terne.8) Være myndig og ikke under værgemål efter værgemålslovens § 5 ellerunder samværgemål efter værgemålslovens § 7.Stk. 2.Den i stk. 1, nr. 2, omtalte erhvervserfaring skal være opnået efterafslutningen af en kompetencegivende uddannelse, jf. stk. 1, nr. 1.Stk. 3.Beskikkelse kan nægtes, såfremt den pågældende i stilling eller er-hverv har udvist en sådan adfærd, at der er grund til at antage, at vedkom-mende ikke vil drive virksomheden som beskikket bygningssagkyndig påforsvarlig måde.Stk. 4.På beskikkelsestidspunktet må et gennemført optagelseskursushøjst være et år gammelt.§ 5.Personer omfattet af Europa-Parlamentets og Rådets Direktiv2005/36/EF om anerkendelse af erhvervsmæssige kvalifikationer, der mid-lertidigt og lejlighedsvist ønsker at udøve erhvervet som bygnings-sagkyndig, kan beskikkes som bygningssagkyndig, hvis den pågældendeopfylder betingelserne i § 4, stk. 1, nr. 3-8, samt § 4, stk. 3 og 4.Stk. 2.Beskikkelsen udløber efter 3 år, men kan fornyes. Det er en forud-sætning for en fornyelse af beskikkelsen, at ansøgeren opfylder betingelser-ne i § 4, stk. 1, nr. 4-8.Stk. 3.Ved fornyelse af beskikkelsen finder reglerne i § 8, stk. 4-7, end-videre anvendelse.Stk. 4.Sager om etablering behandles efter reglerne i direktivets artikel11-14, 15, stk. 3, og 50-52.§ 6.Personer, som er omfattet af § 5, stk. 1, skal indgive skriftlig anmel-delse til Erhvervs- og Byggestyrelsen. Anmeldelsen skal ledsages af følgen-de dokumenter:1) dokumentation for forsikringsaftale eller anden form for personlig ellerkollektiv beskyttelse i forbindelse med erhvervsansvar,2) dokumentation for tjenesteyderens nationalitet,3) en attestation for, at tjenesteyderen er lovligt etableret i en medlemsstatfor dér at udøve virksomhed som beskikket bygningssagkyndig, og atdet på tidspunktet for udstedelse af attestationen ikke forbydes ham atudøve denne virksomhed, heller ikke midlertidigt,4) bevis for erhvervsmæssige kvalifikationer,5) en hvilken som helst form for bevis på, at tjenesteyderen har udøvet denpågældende virksomhed i mindst to år i løbet af de sidste 10 år, hviserhvervet eller uddannelsen til erhvervet ikke er lovreguleret i den på-gældendes hjemland.403

Stk. 2.Anmeldelse til Erhvervs- og Byggestyrelsen skal fornyes en gangom året, hvis anmelderen agter at opretholde muligheden for midlertidigtog lejlighedsvist at levere tjenesteydelsen som beskikket bygningssagkyn-dig her i landet i løbet af det pågældende år.§ 7.Personer, hvis erhvervsmæssige kvalifikationer anerkendes, skal værei besiddelse af de sprogkundskaber, der er nødvendige for at kunne udøveerhvervet som beskikket bygningssagkyndig i Danmark.Stk. 2.Erhvervs- og Byggestyrelsen kan, når den finder det nødvendigt,kontrollere de i stk. 1 nævnte personers sprogkundskaber.§ 8.Beskikkelsen udløber efter 3 år, men kan fornyes.Stk. 2.Det er en forudsætning for en fornyelse af beskikkelsen, at ansøge-ren opfylder betingelserne i § 4, stk. 1, nr. 1-2 og nr. 4-8. En godkendelse afen uddannelse eller af tilsvarende kundskaber i henhold til de regler, der vargældende på beskikkelsestidspunktet, er fortsat gældende ved genbeskik-kelse.Stk. 3.Kravet om erhvervsmæssig erfaring, jf. § 4, stk. 1, nr. 2, anses foropfyldt, hvis ansøgeren i en periode på 3 år inden ansøgningen om genbe-skikkelse har indberettet mindst 60 tilstandsrapporter til sekretariatet.Stk. 4.Erhvervs- og Byggestyrelsen kan bestemme, at bygningssagkyndi-ge som betingelse for genbeskikkelse skal bestå en genbeskikkelsesprøve.Stk. 5.Erhvervs- og Byggestyrelsen kan inddrage tildelte advarsler og på-taler til ansøgeren i vurderingen af, om genbeskikkelse skal ske.Stk. 6.Ansøgning om genbeskikkelse skal være kommet frem til sekreta-riatet senest 4 måneder inden beskikkelsens udløb. Ansøgninger, der førstmodtages efter ansøgningsfristens udløb, vil blive behandlet i den række-følge, de er modtaget.Stk. 7.Ansøgninger om genbeskikkelse, der er modtaget senere end 1 årefter beskikkelsens ophør, behandles efter reglerne om nybeskikkelse, jf. §4.§ 9.Erhvervs- og Byggestyrelsen træffer afgørelse om beskikkelsen senest6 måneder efter modtagelsen af ansøgningen og alle nødvendigedokumenter, jf. dog § 5, stk. 4.Stk. 2.Fristen kan dog forlænges én gang, hvis sagens kompleksitetberettiger det. Erhvervs- og Byggestyrelsen begrunder forlængelsen ogvarigheden af forlængelsen og meddeler dette til ansøgeren inden udløbet affristen i stk. 1.§ 10.Når Erhvervs- og Byggestyrelsen modtager en ansøgning ombeskikkelse, sender Erhvervs- og Byggestyrelsen en kvittering til ansøgermed oplysninger om sagsbehandlingsfristen og klagemuligheder.

Kapitel 4Virksomheden som bygningssagkyndig§ 11.Den bygningssagkyndige skal1) følge Erhvervs- og Byggestyrelsens retningslinjer for gennemgang afbygninger og for afgivelse af tilstandsrapport på grundlag af gennem-gangen,2) afstå fra forsøg på at påvirke gennemførelsen af teknisk revision, jf. §2, stk. 3, herunder ved at rette henvendelse eller på anden måde påvir-ke ejeren af den ejendom, som revisionen vedrører,3) ved de 3 første huseftersyn efter beskikkelsen som bygningssagkyndigvære ledsaget af en beskikket bygningssagkyndig, der har mindst 3 årserfaring med udfærdigelse af tilstandsrapporter inden for huseftersyns-ordningen, og som ikke er optaget på den liste, der er nævnt i § 12,stk. 5,4) deltage i fastsatte kurser og møder om huseftersynsordningen,5) være momsregistreret, jf. § 4, stk. 1, nr. 4, og dækket af ansvarsforsik-ring, jf. § 4, stk. 1, nr. 5,6) overholde regler om vederlag for huseftersyn (bygningsgennemgangog tilstandsrapport) og om betaling af gebyrer, jf. § 2, stk. 4,7) ved rapporteringen benytte Erhvervs- og Byggestyrelsens internetba-serede informations- og forvaltningssystem,8) være uvildig i den enkelte sag, således at den bygningssagkyndige skalvære uafhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet som bygnings-sagkyndig,9) i tilstandsrapporten oplyse om samarbejdsaftaler med forsikringssel-skaber eller andre med interesse i den aktuelle ejendomshandel,10) undlade at betinge sit huseftersyn af, at der aftages andre ydelser endeftersynet,11) underrette Erhvervs- og Byggestyrelsen, hvis der rejses krav mod denbygningssagkyndige i medfør af lovens § 3, stk. 1, og12) tilslutte sig de afgørelser, som Ankenævnet for Huseftersyn træffer,med mindre den pågældende bygningssagkyndige inden 30 dage efterafgørelsens afsendelse har meddelt nævnet, at vedkommende ikke øn-sker at være bundet af kendelsen,13) oplyse bestiller af tilstandsrapporten om kontaktoplysninger til kvik-skranken eller Erhvervs- og Byggestyrelsen, de faglige organisationer,som den bygningssagkyndige er medlem af, sin faglige titel, hvilketEU-land der har udstedt titlen, erhvervsansvarsforsikringer og garan-tier, som den bygningssagkyndige har tegnet, samt kontaktoplysningerpå forsikringsselskabet og oplysninger om, hvor forsikringen dækkergeografisk, og

14) hvis bestiller af tilstandsrapporten anmoder herom, oplyse om de fag-lige regler, der gælder i det land, hvor den bygningssagkyndige eretableret, og hvordan der opnås adgang til dem.§ 12.Overtræder den bygningssagkyndige de regler, der er fastsat i § 11, §15 eller §§ 19-21, eller i tilfælde af alvorlige eller gentagne fejl i tilstands-rapporterne, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen tildele den bygningssagkyn-dige en advarsel eller inddrage beskikkelsen.Stk. 2.Erhvervs- og Byggestyrelsen kan over for den bygningssagkyndigepåtale fejl i tilstandsrapporterne.Stk. 3.Advarsler og påtaler inddrages i vurderingen af tildeling af sankti-oner, jf. stk. 1 og 2, i 3 år regnet fra tidspunktet for meddelelsen af advar-slen eller påtalen til den bygningssagkyndige.Stk. 4.Erhvervs- og Byggestyrelsen skal inddrage beskikkelsen, hvis1) den bygningssagkyndige har ubetalt forfalden gæld til det offentlige, deroverstiger 100.000 kr., jf. § 4, stk. 1, nr. 6, eller2) den bygningssagkyndige ikke kan dokumentere at være dækket af an-svarsforsikring som nævnt i § 4, stk. 1, nr. 5.Stk. 5.Erhvervs- og Byggestyrelsen offentliggør navne på og firmatilknyt-ningsforhold for bygningssagkyndige, der har fået tildelt en advarsel ellerfået inddraget beskikkelsen som følge af alvorlige eller gentagne fejl i til-standsrapporterne. Offentliggørelsen sker på en liste på Erhvervs- og Byg-gestyrelsens hjemmeside www.boligejer.dk, hvor datoen for meddelelsen afadvarslen eller inddragelsen tillige anføres. Offentliggørelsen sker tidligst 4uger efter, at Erhvervs- og Byggestyrelsens afgørelse i sagen er meddeltden pågældende. Hvis afgørelsen indbringes for domstolene, kan offentlig-gørelsen ikke ske, førend der foreligger endelig dom i sagen. Navne på byg-ningssagkyndige og firmaer slettes 3 år efter optagelsen på listen.§ 13.Afgørelse om fratagelse af beskikkelse kan af den, som afgørelsenvedrører, forlanges indbragt for domstolene. Anmodning herom skal frem-sættes over for Erhvervs- og Byggestyrelsen inden 4 uger efter, at afgørel-sen er meddelt den pågældende. Erhvervs- og Byggestyrelsen anlægger sagmod den pågældende i den borgerlige retsplejes former.Kapitel 5Bygningsgennemgang§ 14.Bygningsgennemgangen har til formål at afklare, i hvilket omfangden gennemgåede bygnings fysiske tilstand er ringere end tilstanden i til-svarende intakte bygninger af samme alder. Ved gennemgangen skal af-dækkes skader eller tegn på skader, såsom brud, lækager, deformeringer,svækkelser, revnedannelser og ødelæggelser. Som skader eller tegn påskader regnes også manglende bygningsdele og andre fysiske forhold, når406

disse forhold giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes indmed særlig omfattende vedligeholdsarbejder eller andre forebyggendeforanstaltninger.§ 15.Bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu ogmed brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssag-kyndige. Den bygningssagkyndige skal via en henvendelse til sekretariatetundersøge, om der inden for de seneste 6 år er udarbejdet en tilstands-rapport og i bekræftende fald fremskaffe den senest udarbejdede rapport,således at den kan indgå i grundlaget for eftersynet. De 6 år regnes fra dennye rapports datering. Medmindre andet aftales, skal gennemgangen værevisuel med brug af enkle tekniske hjælpemidler (håndredskaber) og orien-terende målinger, men uden destruktive indgreb.§ 16.Uden for bygningsgennemgangen falder1) bagatelagtige forhold, som ikke kan antages at påvirke bygningens brugeller værdi nævneværdigt,2) bygningsdele, der ikke kunne efterses, jf. § 15,3) bygningens funktionsforhold, udover hvad der omfattes af § 14,4) bygningens lovlighed efter offentlige forskrifter, bortset fra åbenlyseovertrædelser af bygningslovgivningen,5) æstetiske og arkitektoniske forhold,6) påpegning af sædvanligt slid og ælde, som er normalt for bygninger afden pågældende alder,7) indretninger uden for selve bygningen, såsom vandstik,8) løsøre, såsom hårde hvidevarer, og9) bedømmelse af bygningens almindelige vedligeholdelsestilstand.§ 17.Til brug for forberedelsen af bygningsgennemgangen skal den byg-ningssagkyndige anmode bygningens ejer om at afgive foreliggende skrift-lige oplysninger om bygningen, såsom tegninger, beskrivelser og BBR-ejermeddelelser.§ 18.Den bygningssagkyndige kan uden for huseftersynsordningen påtagesig ydelser vedrørende bygningen ud over bygningsgennemgangen og til-standsrapporten, såsom overslag over omkostninger ved udbedring.Kapitel 6Tilstandsrapport§ 19.Tilstandsrapporten indeholder resultatet af bygningsgennemgangenog afgives på et skema, der er godkendt af Erhvervs- og Byggestyrelsen.Den bygningssagkyndige afgiver rapporten til den, der har bestilt husefter-synet, og indberetter rapporten elektronisk via Erhvervs- og Byggesty-407

relsens internetbaserede informations- og forvaltningssystem, jf. § 11, nr. 7,til sekretariatet senest 14 dage efter bygningsgennemgangen er foretaget.§ 20.I rapporten skal oplyses, hvis den bygningssagkyndige finder, at enbygningsdel må antages at være gjort utilgængelig i forbindelse med byg-ningsgennemgangen samt i givet fald begrundelsen herfor.Stk. 2.Finder den bygningssagkyndige, at der er usikkerhed om oplysnin-ger, som bygningsejeren har afgivet i forbindelse med rapportens udarbej-delse, skal dette anføres og begrundes i rapporten.§ 21.Tilstandsrapporter kan fornyes, og den bygningssagkyndige bestem-mer i så tilfælde, i hvilket omfang fornyet bygningsgennemgang er nødven-dig og hvilket formindsket vederlag, der skal betales. Fornyelsen meddelestil den, der har bestilt fornyelsen, og indberettes elektronisk via Erhvervs-og Byggestyrelsens internetbaserede informations- og forvaltningssystem,jf. § 11, nr. 7, til sekretariatet senest 14 dage efter den fornyede bygnings-gennemgang er foretaget. Den fornyede rapport træder med virkning forfremtiden i stedet for den oprindelige.§ 22.Ved huseftersyn vedrørende ejerlejligheder skal der foreligge til-standsrapporter efter denne bekendtgørelse både for ejerlejligheden og forfællesejet, jf. lovens § 2, stk. 1.Kapitel 7Erfaringsformidling og regnskab§ 23.Sekretariatet1) udarbejder årsberetning for huseftersynsordningen og afgiver denne tilErhvervs- og Byggestyrelsen og følgegruppen og2) samler erfaringer fra ordningen, særlig fra tilstandsrapporterne, til of-fentlig brug.Kapitel 8Ikrafttræden§ 24.Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2010.Stk. 2.Samtidig ophæves bekendtgørelse nr. 1309 af 16. december 2008om huseftersynsordningen.Bilag 1

Kære Joachim KromannTak for din mail af 1. oktober om de overvejelser, Justitsministeriet har,om at indføre et el-tjek som led i den nuværende huseftersynsordning. Duhar i den forbindelse bedt Sikkerhedsstyrelsen om at vurdere:om det er en god idé at lade et el-tjek indgå ihuseftersynsordningenom antallet af elbrande kan forventes at falde væsentligt ved atindføre et el-tjekom antallet af elulykker vil kunne nedbringesom forbrugerne vil få tilstrækkelig valuta for pengene.I de følgende fire afsnit vil det af vores vurdering fremgå, at•et el-tjek er en sikkerhedsmæssig gevinst•et el-tjek på lang sigt formentlig vil betyde et fald i antalletaf el-brande•et el-tjek på lang sigt formentlig vil betyde et fald i antalletaf el-ulykker•forbrugerne i visse situationer vil få valuta for pengene,men at beslutningen om at indføre et el-tjek ved hussalgbør træffes på baggrund af en politisk prioritering ud fraen samfundsøkonomisk betragtning.Et el-tjek er en sikkerhedsmæssig gevinstUd fra et elsikkerhedsmæssigt perspektiv er det en god idé at indføre etlovpligtigt el-tjek, udført af en autoriseret el-installatør, ved bolighandlerog som led i huseftersynsordningen. Det begrunder vi ud fra følgendeforhold:•Vi antager, at der vil skulle gennemføres et el-tjek i op til 50.000boliger hvert år, hvilket svarer til ca. 2 % af boligmassen. Vivurderer, at det vil højne det generelle sikkerhedsniveau iinstallationerne. Det gør vi ud fra en betragtning om, at et el-tjeksom minimum omfatter en gennemgang af en installation, jf.elsynsblanketten på vores hjemmeside. (vedlagt som bilag).

Vi har en formodning om, at der kan være mellem 5-10 % gamle,defekte fejlstrømsafbrydere i de danske boliginstallationer. Hvisel-tjekket indføres, vil de blive fundet løbende, og det vil derforvære med til at højne el-sikkerheden i boligerne. Fejlstrøms-afbryderen er den primære beskyttelse i de danskeboliginstallationer, som kan forhindre, at et stød bliverlivstruende. Vi er i øjeblikket ved at udarbejde en rapport, somskal danne grundlag for vores formodning. Rapporten er færdig ijanuar 2009.Vi forudsætter, at et el-tjek kommer til at omfatte enisolationsmåling af installationerne. Med isolationsmålingen kanman få en indikation af, om installationen er nedslidt. Der opstårca. 50 elbrande hvert år på grund af fejl i kabler og ledninger. Endel af disse brande skyldes nedslidte installationer. Specieltboliger, der er bygget før 1960, kan indeholde gamle kabler ogledninger, som ikke har samme kvalitet og holdbarhed som inyere boliger. Omkring 50 % af boligmassen består af boligerbygget før 1960. Vi vurderer, at et el-tjek vil være med til atforhindre, at en el-brand opstår som følge af nedslidteinstallationer.Vi forudsætter, at et el-tjek kommer til at omfatte kontrol af, ombeskyttelseslederne har en gennemgående forbindelse, og omklasse I-brugsgenstandene er jordede. Opstår der en fejl i klasse Ibrugsgenstand (fx en tørretumbler, køleskab osv.) er der risiko forat der komme spænding på stel og dermed at en farlig situationkan opstå. En virksom jordforbindelse kan aflede strømmen ogdermed reducere antallet af farlige situationer.Vi vurderer, at ulovlige og evt. farlige installationer vil blivefundet og udbedret i forbindelse med el-tjekket. Det vil højne el-sikkerhedsniveauet generelt i de danske boliger.Vi forudsætter, at et el-tjek udføres af en autoriseret elinstallatør.

Nogle af disse elbrande kunne sandsynligvis undgås, hvisinstallationerne havde været underlagt et el-tjek.•En fejlstrømsafbryder kan være med til at forhindre eller reducereomfanget af en elbrand. Vi har som sagt en formodning om, at derkan være mellem 5-10 % gamle, defekte fejlstrømsafbrydere i dedanske boliginstallationer. De vil i givet fald blive fundet løbendei forbindelse med et el-tjek, og dermed kan el-tjekket være med tilat forhindre en el-brand på sigt.Vi forudsætter, at el-tjekket kommer til at omfatte enisolationsmåling af installationerne. Hermed kan man få enindikation af, om installationen er nedslidt. Der opstår ca. 50elbrande hvert år på grund af fejl i kabler og ledninger. En del afdisse brande skyldes nedslidte installationer. Specielt boliger, derer bygget før 1960, kan indeholde gamle kabler og ledninger, somikke har samme kvalitet og holdbarhed som i nyere boliger.Omkring 50 % af boligmassen består af boliger bygget før 1960.Et el-tjek vil være med til at forhindre, at en el-brand opstår somfølge af nedslidte installationer.Omkring 1/3 af de elbrande, vi registrer, skyldes elprodukter. Enstor andel heraf er køleskabe og frysere. Ved at kombinere el-tjekket med god rådgivning og information til forbrugeren,vurderer vi, at en del af disse produkter enten vil blive udskifteteller blive bedre vedligeholdt. Vi vurderer, at et el-tjekkombineret med rådgivning og information til forbrugeren vilkunne reducere antallet af elbrande. Ligeledes vil en kontrol af,om disse el-produkter er omfattet af en en effektiv beskyttelsekunne begrænse omfanget af brande, da en fejlstrømsafbryder vilkunne udkoble ved fejl i produktet.

Der omkommer ca. 2 personer hvert år i forbindelse med en elulykke. Deter som oftest fagfolk, der omkommer i forbindelse med arbejde underspænding. Vi vurderer derfor, at et el-tjek på installationer ikke vilreducere antallet af omkomne på dette område.Valuta for pengeneVi har desværre ikke mulighed for at give en tilbundsgående analyse af,om forbrugerne får nok valuta for pengene ved at indføre et el-tjek.Når det så er sagt, så er der ingen tvivl om, at forbrugerne i vissesituationer vil føle, at de får valuta for pengene. Fx når boligkøbere viael-tjekket finder ud af, at husets el-installation skal lægges om for mellem50.000-100.000 kr. Et andet eksempel er, når en børnefamilie med et stortenergiforbrug flytter ind i en ejendom, der har været beboet af ældremennesker. En børnefamilie vil typisk have et andet el-forbrugsmønster,og det kan medføre, at en ellers uberørt og dermed relativ sikker gammelinstallation kan blive højst usikker. Det kan den blive, hvis der blot lavesen mindre udvidelse af installationen med forlængerledninger mv. for atkompensere for behovet for flere stikkontakter til de mange nye el-apparater.Spørgsmålet om, huseftersynsordningen skal udvides med et el-tjek,vurderer vi, bør være en politisk prioritering ud fra ensamfundsøkonomisk betragtning.Vi håber, at vi ovenfor har givet jeg nogle svar, som I kan bruge i detvidere arbejde. I den forbindelse vil vi gerne understrege, at vi ud fra etelsikkerhedsmæssigt perspektiv fuldt ud støtter, at der indføres et el-tjeksom et led i huseftersynsordningen.

                                       •••••                                           

          ••••                                                 

••••••1







Den byggesagkyndige skal ved husgennemgangen vurdere, observere og fore-tage en fugtmåling. Kombinationen af en øjebliksmåling, og en professionel vur-dering af visuelle samt lugtmæssige faresignaler, kan tilsammen give en indika-tion af, om bygningskonstruktionen er sund. Det betyder, at en fugtmåling aldrigvil stå alene. Hvis en konstruktion er opfugtet om sommeren og tør om vinteren,vil den bygningssagkyndige kunne registrere skjolder, lugt og farveforskelle, derindikerer, at konstruktionen har været opfugtet. Denne observation bør han no-tere og kommentere i tilstandsrapporten.Den bygningssagkyndige skal anvende indstiksmåler af anerkendt kvalitet formåling i træ, og en kapacitetmåler af anerkendt kvalitet, fx en Gann-måler, formåling i øvrige materialer. Indstiksmåleren giver en absolut værdi for vandind-holdet i træets yderste lag. Denne værdi overføres til farveklasse (rød, gul,grøn). Fugtmåling med kapacitetmåler, der er en overflademåling angiver ikkeen absolut fugtværdi, men blot en relativ værdi. Det vil sige, at man kan målevariationer for fugtindholdet i den pågældende overflade. Instrumentet viser "di-gits" fra 0 til ca. 160. Ud fra disse visninger, kan værdierne overføres til tørt,fugtigt, vådt svarende til grøn, gul og rød.Den bygningssagkyndige skal som minimum måle på kritiske konstruktioner bå-de ude og inde. De kritiske konstruktioner skal defineres i en liste, som eksem-pelvis kan omfatte forsatsvægge, grundmurede ydervægge og massivt muredeydervægge. Derudover skal den bygningssagkyndige måle værdier, hvor erfa-ring samt synlige og lugtmæssige indikationer tilsiger dette.2.2.Forsikringsselskabet - skadessituationen

Et eventuelt krav om radonmåling som led i huseftersynsordningenBaggrundBoligudvalget har den 14. december 2009 efter ønske fra Thomas Jensen(S) spurgt Økonomi- og Erhvervsminister Lene Espersen om hvad det vilkoste pr. bolig, at stille krav om, at der skal foretages radonmålinger tilanvendelse i en tilstandsrapport ved hushandler (BOU spørgsmål 156alm. del).Ministeren svarede, at Justitsministeriet har nedsat et udvalg, der skalgennemgå huseftersynsordningen og at spørgsmålet om radonmålingersom led i tilstandsrapporten vil indgå i udvalgets arbejde, så alle aspekteraf forslaget, både de tekniske og økonomiske konsekvenser for ordnin-gen, belyses.Følgende er relevant information til udvalget om huseftersyn, herunderom fakta om radon, de danske regler for radonsikring, myndighedernesinformationsindsats samt mulighederne for at måle radonindholdet i inde-luften.Fakta om radonRadon er en kræftfremkaldende luftart, der dannes i undergrunden, ogsom kan sive fra jorden op i bygninger. Radon i indeklimaet indebærer envis risiko for lungekræft. Problemet er størst i enfamilieshuse og særligt ienfamilieshuse uden kælder. Indholdet (koncentrationen) af radon i luftenangives i enheden Bq/m3 (becquerel pr. kubikmeter). WHO og de nordi-ske strålemyndigheder har i september 2009 offentliggjort nye anbefalin-ger om, at bygninger bør have et radonindhold på under 100 Bq/m�.Statens Institut for Strålebeskyttelse (SIS) har i 2001 gennemført enundersøgelse og vurderet radon i danske boliger. Undersøgelsenomfattede godt 3.000 enfamilieshuse, der er bygget før 1998, hvor detnuværende krav om, at alt nybyggeri skal være radonsikkert, blev indført.Ifølge undersøgelsen varierer radonforekomster i landet betydeligt. Dehøjeste andele af boliger med høje radonforekomster fandtes på visse øer,Sjælland og Bornholm. Den gennemsnitlige radonkoncentration i de un-dersøgte enfamilieshuse var 59 Bq/m3. Den højeste radonforekomst var600 BQ/m3. Danmark er dog ikke så hårdt ramt af radon som eksempel-

vis Sverige. I Sverige er den gennemsnitlige radonkoncentration på 108Bq/m3 og den højeste målte koncentration på 85.000 Bq/m3.SIS udarbejdede som led i undersøgelsen af radonudbredelsen i Danmarkfra 2001 et klassificeringssystem, hvor de tidligere 275 kommuner blevopdelt i fem klasser (0-4) efter radonindhold i boligen. 24 af disse kom-muner var placeret i højeste klasse, hvor det blev vurderet, at mere end 10pct. af enfamilieshusene havde radonindhold over 200 Bq/m3, svarendetil 65.000 enfamiliehuse. SIS har med udgangspunkt i undersøgelsen fra2001 oplyst til Erhvervs- og Byggestyrelsen, at ca 350.000enfamilieshuse har et radonindhold over 100 Bq/m3. Se i øvrigt Bilag 1med kort over udbredelsen af radon i Danmark.SIS vurderer på baggrnd af undersøgelsen fra 2001 og på baggrund af u-denlandske analyser, at radon i boliger i Danmark er medvirkende årsagtil omkring 9% af alle nye lungekræfttilfælde i Danmark, det vil sige om-kring 300 tilfælde pr. år. I de fleste af disse tilfælde er de ramte rygere.Risikoen ved radonudsættelse er ca. 25 gange større for rygere end forpersoner, som aldrig har røget, men risikoen er også betydelig for ikke-rygere. De 300 tilfælde opdeles på ca. 50 kræfttilfælde for ikke-rygere ogca. 250 for rygere.Bygningsreglementets regler nu og fremoverFor enfamiliehuse opført før 1998 var der ikke krav om radonsikring. Fra1998 blev der indført krav om radonsikring og med dertil hørendeanbefalinger til radonniveauet i indeklimaet. Fra 2010 ændresbygningsreglementet således, at funktionskravet om radonsikring først eropfyldt, når radonniveauet i indeklimaet er under 100 Bq/m3. Derindføres med andre ord fra 2010 en egentlig grænseværdi i forbindelsemed funktionskravet.Radonsikring vil f.eks. sige, at bygningens konstruktion er lufttæt modundergrunden og at der eventuelt er etableret radonsug under fundament.Radonsikringen skal dog samtidig ses i sammenhæng med bygningsreg-lementets krav til luftskifte og ventilation, der ligeledes er med til at hol-de radonniveauet nede.Nybyggeri tidligere:Der har siden 1998 været krav i bygningsreglementet om, at alt nybyggeriskal radonsikres jf. kapitel 6.3.3.2. Det fremgår af vejledningsteksten tilbestemmelsen om radonsikkert byggeri, at det samtidig anbefales, at nyebygninger har et radonindhold i indeklimaet på under 200 Bq/m3.Nybyggeri med Bygningsreglement 2010:WHO og de nordiske strålemyndigheder har som nævnt i september 2009offentliggjort nye anbefalinger om, at bygninger bør have et radonindholdpå under 100 Bq/m�. Det bliver nu præciseret i bygningsreglementet, atkravet om radonsikring skal sikre et radonindhold under 100 Bq/m3 i ny-

byggeriet. Der indføres med andre ord fra 2010 en egentlig grænseværdi iforbindelse med funktionskravet. Præciseringen af kravet om radonsik-ring er i oktober 2009 offentliggjort på Erhvervs- og Byggestyrelsenshjemmeside og på boligejer.dk. og indarbejdes i udkastet til det nye byg-ningsreglement, der forventes sendt i høring i foråret 2010.Eksisterende byggeri tidligere:For eksisterende byggeri er der alene tale om anbefalinger tilbygningsejer. Erhvervs- og Byggestyrelsen anbefaler i det nuværendebygningsreglement, at der i bygninger, der har et radonindhold på mellem200 og 400 Bq/m3, iværksættes enkle og billige tiltag for at sænkeradonindholdet. I bygninger med et radonindhold på mere end 400Bq/m3, anbefales det at iværksætte mere effektive forbedringer.Eksisterende byggeri med Bygningsreglement 2010:På baggrund af de nye anbefalinger fra WHO vil Erhvervs- ogByggestyrelsen i det kommende bygningsreglement 2010 anbefale, atboligejer igangsætter tiltag, der skal sænke radonindholdet i indeklimaet,når dette overskrider 100 Bq/m3. Konkret anbefales det fremover ibygningsreglementet, at der i bygninger, der har et radonindhold påmellem 100 og 200 Bq/m3, iværksættes enkle og billige tiltag for atsænke radonindholdet. I bygninger med et radonindhold på mere end 200Bq/m3, anbefales det at iværksætte mere effektive forbedringer.Hvis der i boligen som udgangspunkt er radonkoncentrationer mellem100 og 200 Bq/m3, kan det være tilstrækkeligt fx at tætne utætheder ifundamentet og/eller øge ventilationen. Denne løsning er ofte ikke særligkostbar. I tilfælde med radonkoncentrationer over 200 Bq/m3, kan detvære nødvendigt fx at etablere radonsug under huset. Dette tiltag ermeget effektivt og koster mellem 30-50.000 kr.Ansvar for radonsikring ved nybyggeriDet er bygherren, der er ansvarlig for, at et byggeri opføres i overens-stemmelse med bygningsreglementets bestemmelser. Med lovforslag omændring af byggeloven (L78), som blev førstebehandlet af Folketingetden 8. december 2009, præciseres det, at den professionelle bygherre ererstatningsansvarlig efter dansk rets almindelige regler for tab som følgeaf, at byggeriet ikke udføres i overensstemmelse med bygningsreglemen-tet. Erstatningsansvaret ifalder således også, hvis bygningsreglementetsbestemmelser om radonsikring ikke er opfyldt. Det vil fortsat være byg-ningsejeren, der er ansvarlig over for kommunen for overholdelse af reg-lerne.Med præciseringen vil det fremover være helt klart for bygherren, at byg-ningsreglementets krav om at opføre radonsikkert først er opfyldt, nårkonstruktionen er opført således, at der sikres et radonniveau under 100Bq/m3. Hvis man køber et nybygget hus og efterfølgende måler et radon-niveau over 100 Bq/m3, har bygherren såledesikkeopfyldt bygningsreg-lementets krav om radonsikker konstruktion, og køberen kan rejse en er-

statningssag mod bygherren for at få dækket udgifterne til at etablere denlovpligtige radonsikring.Byggeskadeforsikringen, ejerskifteforsikring og tilstandsrapporter.Det blev i november 2009 præciseret, at byggeskadeforsikringen dækkerskader på bygningens radonsikring. Undersøgelse af skader påbygningens radonsikring skal indgå som led i 1-års eftersynet. Da radon-sikring i form af lufttæt bygningskonstruktion er en skjult konstruktion,kan den bygningssagkyndige kun ud fra projektmaterialet påse, at radon-sikring er opfyldt. Det er således ikke muligt at påse, om der er skader pådenne del af radonsikringen som følge af f.eks. byggesjusk. Hvis bygnin-gens radonsikring helt eller delvist er baseret på ventilation, kan dennedel af radonsikringen dog godt vurderes visuelt.En eventuel radonmåling kan dog indikere, om der er skader på radonsik-ringen. Når det i 2010 bliver præciseret i bygningsreglementet, at kravetom radonsikring er opfyldt, når konstruktionen skal sikre et radonniveaupå under 100 Bq/m3, kan en radonmåling derudover afsløre, om byg-ningsreglementet er overholdt for nybyggeri opført i 2010 og frem. Byg-geri opført før 2010 er underlagt ældre bygningsreglementer, hvor der tilbestemmelsen om radonsikring alene er anbefalinger til radonniveauet.En radonmåling kan i bygninger opført før 2010 dermed sandsynligvisikke i sig selv bruges i en eventuel erstatningssag, hverken i forbindelsemed byggeskadeforsikringen eller en eventuel ejerskifteforsikring.I forbindelse med en tilstandsrapport er den bygningssagkyndige i dagved sin gennemgang af bygningen forpligtet til at afdække skader ellertegn på skader. Som skader regnes bla. brud, lækager, revnedannelser,ødelæggelser og manglende bygningsdele. Den bygningssagkyndige fore-tager alene en visuel og ikke-destruktiv gennemgang af bygningen.Konstateres der ved radonmåling i bygninger opført før 2010 et højtradonindhold, kan dette alene indikere, at der er skader på radonsikringeneller at der helt mangler en radonsikring. Kun for bygninger der er opførtfra 2010 og frem kan en radonmåling afsløre, om bygningsreglementetsbestemmelser er opfyldt. Hvis bygningens radonsikring helt eller delvister baseret på ventilation, kan denne del af radonsikringen dog godt vurde-res visuelt.Erhvervs- og Byggestyrelsen har ikke kendskab til retssager i Danmarkvedr. radon.InformationsindsatsBoligministeriet/Erhvervs- og Byggestyrelsen har siden 1987 valgt at in-formere bredt om radonproblemet til både kommuner og borgere, bl.a.med oplysning i en pjece om, hvad radon er, hvilke enfamiliehuse der kanhave et radonproblem mv. Pjecen er udsendt til bl.a. kommunerne, em-bedslægerne, biblioteker, arkitekter, ingeniører og håndværksmestre.Kommunerne er i oktober 2009 informeret om de nye anbefalinger fraWHO og er opfordret til at foranstalte lokale informationskampagner.

Den enkelte husejer er med informationsmaterialet i stand til at afgøre,hvad der er mest hensigtsmæssigt. Informationerne om radon kan bl.a.hentes på styrelsens hjemmesidewww.ebst.dk,boligejer.dk samt påhjemmesiden for Statens Institut for Strålebeskyttelse (SIS). SIS vejlederom sundhedsricici ved radonkoncentrationer, hvordan radon måles, oghvilken metodik, der bør anvendes ved måling. Desuden er det aftalt medStatens Byggeforsknings Institut (Sbi), at der i foråret 2010 udarbejdesanvisninger til byggebranchen om til korrekt udførsel af radonsikring.Måling af radonStatens Institut for Strålebeskyttelse (SIS) informerer på dereshjemmeside om, hvordan radonmåling bør foretages. SIS oplyser på dereshjemmeside, at radonkoncentrationen i en bolig kan variere megetindenfor det enkelte døgn og med årstiden. Derfor bør radonmåling skeover mindst 2 måneder i fyringssæsonen, hvor der luftes mindre ud. Disseforudsætninger skal være opfyldt hvis målingen skal danne udgangspunktfor en vurdering af behovet for radonsikring. Der bør måles i 2opholdsrum, som benyttes flere timer dagligt. Måleudstyret skal placerespå steder, hvor beboerne normalt befinder sig. Måleudstyret må ikkeplaceres tættere end 25 cm fra stenvægge og ikke nærmere end 1,5 meterfra vinduer, yderdør, mekanisk ventilation eller varmekilder. I boligermed flere etager bør der måles på hver etage. I måleperioden skalbeboerne bruge boligen som de plejer.SIS oplyser endvidere på deres hjemmeside, at den såkaldtesporfilmsmetode er den enkleste og bedste målemetode for sådannelangtidsmålinger. Sporfimene (radon-dosimetrene) sendes normalt udmed brevpost fra et målelaboratorium og placeres i de pågældende rum.Efter måleperiodens afslutning returneres sporfilmen med post tilmålelaboratoriet for analyse og rapportering tilbage til rekvirenten. SIShenviser på deres hjemmeside til den metodebeskrivelse, som densvenske strålebeskyttelsesmyndighed (SSM) har udarbejdet. I sidstnævntemetodebeskrivelse anbefales det, at der måles over 3 måneder og det er etkrav, at beboerne skal skriftligt bekræfte, at den medfølgende instruktiontil målingen følges i måleperioden.Erhvervs- og Byggestyrelsen har kendskab til en 7-dages måling, derbenyttes i USA, men det er usikkert om denne målemetode giver etretvisende billede af radonindholdet.Man kan på nettet købe et udstyr til radonmåling for godt 300 kr. Hvis enbygningssagkyndig eller anden fagmand skal foretage målingen, kan dervære udgifter til dette. Der eksisterer en certificeringsordning i Sverige ogNorge for virksomheder, der foretager radonmålinger efter officielleforeskrifter. Der er pt. ikke danske radonmålingsvirksomheder, der ercertificerede.Bilag:Kort over udbredelsen af radon i Danmark (Statens Institut forStrålebeskyttelse 2001).

4. HEweb – system til atudarbejde og indberettetilstandsrapporter.Man skal udarbejde en tilstandsrapport i et web-system, som hedder Heweb. Sys-temet arbejder på internettet, så man behøver blot en computer og internetadgang.Der er ikke noget program, som skal installeres.SystemkravDet er især internetforbindelsen, som betyder noget, og det anbefales, at du somminimum har 256 kb/s i downloadhastighed og 128 kb/s i uploadhastighed.Din pc skal gerne være:- Processor: 1 Ghz eller mere- Hukommelse: 500 MB hukommelse eller mere- Browser: Internet Explorer version 5 eller nyere.Sådan kommer du i gangDu kan logge dig ind i systemet på to måder:- Enten ved at gå ind på www.heweb.dk- eller gennem www.femsek.dk, hvor du først klikker menupunktet ”Huseftersyn”til venstre på skærmen og bagefter klikker på ”Login”Brugernavn og adgangskodeNår du er blevet beskikket bygningssagkyndig, får du udleveret et brugernavn ogadgangskode til at logge på systemet. Brugernavnet består altid af 4 cifre og er ditHE-nummer.Hvis dit nummer for eksempel kun består af to cifre – (29), skal du blot sætte nullerforan, til du har fire cifre (0029).Et godt rådHvis du ikke kan komme på systemet, er der typisk to årsager. Enten har du – ellerdin virksomhed netværksproblemer, og du kan prøve en hjemmeside, du ikke harværet inde på før. Virker den heller ikke, så er det netværksproblemer. Det kanogså skyldes fejl på Heweb-serverne Sker det, kommer der en fejlmeddelelse, nårdu forsøger at logge dig ind. Du skal så blot holde øje med www.femsek.dk under”Huseftersyn” og ”Driftsstatus”, hvor der vil være en beskrivelse af fejlen og et skønpå, hvornår systemet igen fungerer.

Vigtige oplysninger om huseftersynNår du skal købe eller sælge hus eller lejlighed, har du brug forat vide noget omhuseftersyn, tilstandsrapportogejerskifte-forsikring.Her får du en kort introduktion og et hurtigt overblik.Huseftersyn bliver udført af en bygningssagkyndig, somErhvervs- og Byggestyrelsen har beskikket. Den bygnings-sagkyndige repræsenterer hverken køber eller sælger. Hansopgave er at give et professionelt og uvildigt billede af bygning-ens synlige skader.Den bygningssagkyndiges gennemgang af huset tager ud-gangspunkt i huse af tilsvarende alder og type – og altså ikke etnyt hus. Du skal derfor være opmærksom på, at forhold, somer almindelige for disse huse, ikke nødvendigvis nævnes itilstandsrapporten. F.eks. er det almindeligt, at der er fugt ikælderen i et ældre hus, og det vil derfor kun blive nævnt itilstandsrapporten, hvis fugten giver nærliggende risiko forskader.Bygningssagkyndige er fagfolk, som har mindst fem års erfa-ring med bygningsundersøgelser eller tilsyn med byggeri, ogsom derefter har fået en efteruddannelse i reglerne for husefter-syn. Beskikkelsen kræver desuden, at den bygningssagkyndigehar en gyldig ansvarsforsikring, som kan dække fejl begået itilstandsrapporten i mindst 5 år.Hvis du er utilfreds med din tilstandsrapportDen bygningssagkyndige bør finde alle de forhold, som kan giveskader, eller som allerede har gjort det, hvis de er synlige vedhuseftersynet. Du kan naturligvis klage, hvis den sagkyndigehar overset synlige skader eller lavet andre fejl, såtilstandsrapporten giver et forkert indtryk af huset.Du kan klage til Ankenævnet for Huseftersyn, som behandlerklager fra både købere og sælgere over tilstandsrapporter, somer udarbejdet af beskikkede bygningssagkyndige. Du skal dogforelægge din klage for den bygningssagkyndige, inden duklager til Ankenævnet.Du kan læse om reglerne for klager og hente et klageskema påwww.husanke.dk eller ved at ringe til Ankenævnet, telefon 35 2502 40.Ankenævnet træffer afgørelser, så parterne i en hushandel slip-per for retssager. De fleste sager vil normalt være afgjort indenfor ca. 6 måneder.Læs meget mere om huseftersyn og tilstandsrapporter påwww.boligejer.dk.Tre vigtige ting, du skal vide omrapporten:•En tilstandsrapport er enskadesrapportDen bygningssagkyndige foretageren visuel gennemgang af huset.Ved gennemgangen anvendes ensystematisk metode, som afdækkersynlige skader eller forhold, som kanudvikle sig til skader. Du får ikkeoplysninger om ejendommensgenerelle vedligeholdelsesstand ellerom f.eks. forventet restlevetid forbygningsdele. Tilstandsrapportenkan derfor ikke sammenlignes meden ”varedeklaration”.•Omfatter synlige skaderDer kan være skjulte skader, somden bygningssagkyndige ikke harmulighed for at finde. Eftersynethandler om synlige forhold vedhuset, som har givet - eller senerekan risikere at give - en skade. Ejer-skifteforsikringen kan beskytte modomkostninger til skader, som ikke ersynlige.•Høj karakter er ikke nødvendigvisdet samme som høj udgiftDer er ikke en direkte sammenhængmellem den karakter, som den byg-ningssagkyndige giver en skade ogprisen på at udbedre skaden. Derkan være skader, som hurtigt ogbilligt kan udbedres, men som bliveralvorlige for huset, hvis der ikkegøres noget. Alvorlige skader får enhøj karakter (K2 eller K3), uanset omde er billige eller dyre at udbedre.Den sagkyndige kan også brugekarakteren UN. Denne karakter skalforstås som en advarselslampe, dertændes. Her er noget, som kræver ennærmere undersøgelse, end eftersynethar mulighed for.

Du kan bruge tilstandsrapporten som hjælp til at vurdere denfysiske tilstand af den ejendom, du er interesseret i at købe.Når sælger har fået foretaget et huseftersyn, skriver den byg-ningssagkyndige en tilstandsrapport. Rapporten beskriver deskader eller tegn på skader, som den bygningssagkyndige harfundet ved huseftersynet. Derudover består rapporten af sæl-gers oplysninger om ejendommens tilstand.Hver skade i tilstandsrapporten har en karakter, der viser, hvoralvorlig skaden er for den enkelte del af bygningen. Karakterer-ne er en byggeteknisk vurdering. Den siger ikke noget om, hvormeget det vil koste at udbedre en skade.Sådan foregår et huseftersynDen bygningssagkyndige vurderer huset ud fra det, han umid-delbart kan se. Han må gerne bruge enkle tekniske hjælpe-midler, men fjerner ikke gulvtæpper, sænkede lofter osv. Derforkan der være skader, som den bygningssagkyndige ikke kanopdage, og som derfor ikke fremgår af tilstandsrapporten.Hvad kigger den bygningssagkyndige efter?Huseftersynet afdækker altså synlige skader, som reducererbygningens funktion og værdi nævneværdigt. Det kan f.eks.være svampeskader, konstruktionsfejl eller sætningsskader.Huseftersynet afdækker også tegn på skader eller fysiske for-hold, der kan udvikle sig til en skade.KaraktersystemetDen bygningssagkyndige giver hver skade - og de forhold derkan medføre skader - en karakter, der svarer til, hvor alvorligtforholdet er:• Kosmetiske skader (KO)• Mindre alvorlige skader (K1)• Alvorlige skader (K2)• Kritiske skader (K3)• Bør undersøges nærmere (UN)Du skal være opmærksom på, at der kan være skader i et hus,som den bygningssagkyndige ikke har mulighed for at opdage,og som derfor ikke er nævnt i tilstandsrapporten.Du skal også være opmærksom på, at forhold, som er typiskefor huse af den pågældende type og alder, ikke nødvendigvisnævnes i tilstandsrapporten. Hvis der f.eks. er fugt i kælderenpå et ældre hus, vil det kun blive nævnt i tilstandsrapporten, hvisfugten giver nærliggende risiko for skader på bygningen.

Tillæg og allonger til tilstandsrapportenTilstandsrapporten kan være suppleret af et tillæg. Tillæggetkan indeholde oplysninger om forhold, som ikke skal fremgå aftilstandsrapporten, men det kan også indeholde oplysninger,som uddyber tilstandsrapportens oplysninger. Tillægget er ikkeen del af tilstandsrapporten og er ikke omfattet af Huseftersyns-ordningen. Klager over tillægget kan derfor ikke indbringes forAnkenævnet for Huseftersyn.En allonge er derimod en tilføjelse til - eller korrektion af -oplysninger i tilstandsrapporten. Allongen er en del af tilstands-rapporten og er derfor omfattet af huseftersynet.En allonge kan kun udarbejdes i tilstandsrapportens gyldigheds-periode, som er 6 måneder.EjerskifteforsikringNår du køber et hus, kan du tegne en ejerskifteforsikring, hvisder er udarbejdet en tilstandsrapport.Huseftersynet og tilstandsrapporten er altså grundlaget forejerskifteforsikringen. Hvis du ikke tegner en ejerskifteforsikring,skal du normalt selv betale alle udgifter til udbedring af husetsskader, hvad enten de er nævnt i en tilstandsrapport eller ej.Der kan være forskel på, hvad forsikringen dækker – men detfremgår af tilbuddet og betingelserne fra forsikringsselskabet.Lovgivningen fastsætter dog nogle minimumskrav for dækning-ens omfang.Sælger skal betale den ene halvdel af forsikringspræmien, duskal betale den anden. Selv om du har fået tilbud fra sælgersforsikringsselskab, må du gerne vælge et andet selskab.Sælger er dog ikke forpligtet til at betale mere end sit oprinde-lige tilbud, hvis præmien til det nye forsikringsselskab er højere.

Forbedringer af karaktersystemet i tilstandsrapporter1. IndledningRealdania offentliggjorde i februar 2006 en rapport om huseftersynsord-ningen set med forbrugerøjne. Rapporten viser bl.a., at forbrugerne ople-ver karaktersystemet i tilstandsrapporterne som logisk og forståeligt, menat mange har svært ved at forstå detaljerne i systemet. Eksempelvis erforbrugernes fokus på K3-skaderne, og der ses en tendens til negligeringaf K2-skader og underfokusering på UN-karakteren. En af anbefalingernei rapporten er, at karaktersystemet justeres, således at misforståelser ogfejlfokus hos forbrugerne undgås.På denne baggrund bad økonomi- og erhvervsministeren i sommeren2006 Erhvervs- og Byggestyrelsen om at nedsætte en arbejdsgruppe, derhar fået til opgave, bl.a. med udgangspunkt i rapporten fra Realdania, atundersøge, om der med fordel kan gennemføres forbedringer af det nuvæ-rende karaktersystem i tilstandsrapporterne. Arbejdsgruppen skal i denforbindelse overveje fordele og ulemper ved en revision af karaktersy-stemet, herunder eventuelle alternativer til det nuværende karaktersystem.Arbejdsgruppen består af repræsentanter fraForeningen af Rådgivende Ingeniører,Dansk Byggeri,Ankenævnet for Huseftersyn,Parcelhusejernes Landsforening,Forsikring&Pension,Dansk Ejendomsmæglerforening,Tekniq,Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter ogErhvervs- og Byggestyrelsen (formandskab og sekretariat)Dette notat indeholder arbejdsgruppens overvejelser over, hvordan dermed fordel kan gennemføres forbedringer/justeringer af karaktersystemet.Notatet beskriver en model for, hvorledes det nuværende karaktersystemkan ændres.

Den bygningssagkyndige kan i forlængelse af skadesregistreringen anføreennote,som bl.a. kan indeholde en vurdering af mulige årsager til skadenm.v. Anvendelse af noter er ikke obligatorisk for de bygningssagkyndige.Realdania-rapporten konkluderer, at forbrugerne kender og bruger karak-tersystemet, men alligevel ikke forstår alle nuancer i systemet.En tilfredshedsmåling af Erhvervs- og Byggestyrelsens kommunikations-kampagner i forbindelse med huseftersynsordningen har ligeledes vist, atforbrugerne har et højt kendskab til ordningen som helhed - herunder tilkaraktersystemet. Hertil kommer, at systemet danner baggrund for denpraksis, som har udviklet sig i Ankenævnet for Huseftersyn i forbindelsemed sager om fejl i tilstandsrapporter.3. Realdania-rapportenRealdania-rapporten rejser på flere punkter kritik af det nuværende karak-tersystem. Rapporten peger bl.a. på, at forbrugerne ensidigt fokuserer påK3-skaderne på bekostning af K2 og K1-skaderne (der kan være lige såalvorlige og dyre at udbedre som K3-skaderne). F.eks. peger over halvde-len af de forbrugere, som har medvirket i rapporten, på K3-skader somselvstændig fravælgelsesgrund, mens fravælgelsesprocenten for K2-skader er 21 pct. Endvidere peger rapporten på, at forbrugerne har van-skeligheder med at forholde sig til karakteren UN (undersøges nærmere).Rapporten viser desuden, at forbrugerne forstår stigende ”K-værdier”som ensbetydende med stigende udbedringsomkostninger.Disse misforståelser kan give anledning til skuffede forventninger hosforbrugerne, og at forbrugerne undervurderer omfanget af skaderne på ethus. På sigt er der fare for, at misforståelserne kan bidrage til en faldendeopbakning bag ordningen. Rapporten anbefaler derfor, at karaktersyste-met justeres, således at misforståelser og fejlfokus hos forbrugerne und-gås.4. Behovet for en revisionArbejdsgruppen er enig i de konklusioner, som fremgår af Realdania-rapporten, og finder, at der er behov for at gennemføre initiativer, der kanmedvirke til en bedre information af forbrugerne om de skader, der kon-stateres ved huseftersynet, herunder om skadernes alvor/betydning. Dettehar stor betydning for, at ordningen kan leve op til sit grundlæggendeformål om bedre forbrugerbeskyttelse.5. Forslag til løsning - karaktersystemet udbyggesTil trods for, at forbrugerne har svært ved at forstå detaljerne i det nuvæ-rende karaktersystem og at skelne mellem karakterernes alvorlighed, erdet nuværende karaktersystem indarbejdet i forbrugernes bevidsthed. Detvurderes derfor, at det vil være uhensigtsmæssigt at ændre karaktersyste-met radikalt. Det er således vigtigt at holde fast i en vis kontinuitet i ka-

raktersystemet ved at opretholde de velkendte og indarbejdede betegnel-ser (K1, K2, K3 osv.).Samtidig er der dog behov for en revision af karaktersystemet, således atforbrugerne - i en summarisk form – får et mere nuanceret billede af ska-derne end gennem det eksisterende karaktersystem. Det er desuden ar-bejdsgruppens opfattelse, at oplysninger om, hvor meget det skønnes atkoste at udbedre en skade, vil kunne udgøre et væsentligt supplement tilskadesregistreringerne i tilstandsrapporterne.5.1 Inddragelse af prisoplysningerPrisoplysningerne vil navnlig kunne bidrage til at korrigere eventuellemisforståelser omkring karakterernes rækkevidde og betydning. Der vilkunne være situationer, hvor en - byggeteknisk alvorlig - skade er billig atudbedre og omvendt situationer, hvor det er forbundet med væsentligeomkostninger at udbedre en mindre alvorlig skade. Eksempelvis har graf-fiti på en husmur ikke betydning for husmurens funktion og vil derforvære en bagatelagtig skade (K0), men skaden kan være bekostelig at ud-bedre.Udfordringen er således at udvikle et karaktersystem, der er enkelt ogforståeligt for forbrugerne samtidig med, at der sikres en vis kontinuitetved at bibeholde de velkendte og indarbejdede betegnelser.Det foreslås på den baggrund, at det nuværende karaktersystem bibehol-des og udbygges med en vurdering af, hvad det vil koste forbrugeren atudbedre skaden. Som en hjælp til forbrugeren suppleres de enkelte karak-terer med symboler i forhold til både, hvor byggeteknisk alvorlig og hvorbekostelig skaden er at udbedre.Dette kan på en enkel grafisk måde give forbrugeren et indtryk af skadensproportion baseret på såvel skadens karakter som en økonomisk vurde-ring. Forbrugeren vil derved lettere kunne indse, at f.eks. en K1-skadekan have væsentlig betydning, fordi den kan være bekostelig at udbedre,mens omvendt visse K3-skader kan udbedres uden større omkostninger.Systemet kan opstilles skematisk på følgende måde:Bygningsdel Skadesvurdering ØkonomiskvurderingK3: KritiskDyr skadeK3: KritiskK2: AlvorligK2: AlvorligIkke beko-stelig skadeDyr skadeIkke beko-Forkla-ring/noteSamletvurdering!!!!!!

En skade, der gives ! eller !!, skal altid ledsages af en uddybende note,hvor den bygningssagkyndige informerer om, hvorfor den enkelte karak-ter er væsentlig for forbrugeren. Notesystemet gøres dermed obligatoriskfor den bygningssagkyndige.Fordelen ved et sådant system er, at forbrugeren på en enkel og overskue-lig måde kan få et overblik over de skader, han i særlig grad bør væreopmærksom på – enten fordi skaden har en alvorlig eller kritisk karakter,eller fordi den kan være forbundet med store omkostninger at udbedre.Symbolerne gør det muligt for forbrugeren hurtigt at danne sig et overblikover, hvor mange alvorlige og dyre skader, hvor mange dyre skader oghvor mindre alvorlige og ikke-dyre skader, der er på ejendommen. Heref-ter kan forbrugeren ”gå tilbage” i skemaet og læse noten for få at den en-kelte skade specificeret nærmere samt se den økonomiske vurdering ogskadevurderingen.En kritisk eller alvorlig skade, der er bekostelig at udbedre, skal altidmarkeres med !! og en dertil hørende forklaring/note fra den bygnings-sagkyndige.En kritisk eller alvorlig skade, som ikke er bekostelig at udbedre, skalmarkeres med !, og der skal i den tilhørende note gøres opmærksom på, atlave udbedringsomkostninger er årsagen til, at skaden samlet set er min-dre væsentlig for forbrugeren.For de mindre alvorlige eller kosmetiske skader gælder, at de skal marke-res med ! eller intet symbol alt efter udbedringsomkostningerne.Forhold, der bør undersøges nærmere (UN) skal altid markeres med !!, ogdet skal bemærkes i noten, at forholdetkanvære dyrt at udbedre.

Rent praktisk vil karaktersystemet fungere således, at den bygningssag-kyndige i forbindelse med en bygningsgennemgang først og fremmestskal bedømme de observerede skader eller tegn på skader ved hjælp af denuværende skadesregistreringer (K-systemet). Herudover skal den byg-ningssagkyndige vurdere, om de pågældende skader eller tegn på skadervil være bekostelige for forbrugeren at udbedre.Denne vurdering skal baseres på en nærmere defineret grænse for, hvor-når udbedring af en skade kan betegnes som bekostelig. Et hensigtsmæs-sigt niveau foreslås fastsat til i størrelsesordenen under/over 50.000 kr.(inklusiv materialeomkostninger, arbejdsløn og moms). Dette niveau erfastsat ud fra en vurdering af, om et beløb i denne størrelsesorden vil væ-re udslagsgivende i forhold til købers vurdering af køb af ejendommen,set i lyset af salgspriserne.Den bygningssagkyndige skal ved angivelse af, om prisen for udbedringaf en skade ligger under eller over dette niveau, beskrive forudsætninger-ne for den økonomiske vurdering i noten, herunder usikkerhed i vurde-ring af størrelsesordenen af udgiftsniveauet. På den måde gøres det klart,hvordan den bygningssagkyndige har vurderet, at skaden kan udbedres,f.eks. om den bygningssagkyndige vurderer, at udbedring skal ske vedudskiftning eller reparation af bygningsdelen.Den økonomiske vurdering vil altid være baseret på de forhold, der ergældende på det tidspunkt, hvor tilstandsrapporten er lavet, hvorfor derikke kan tages højde for eventuelle prisstigninger, forværring af skadenosv., hvis skaden først udbedres på et senere tidspunkt.Den bygningssagkyndige skal i den forbindelse være omhyggelig med atbeskrive, om det f.eks. forudsættes, at bygningsdelen udskiftes eller repa-reres. I de tilfælde, hvor det ikke er muligt at få opgaven udført indenfordet ovennævnte prisniveau (dvs. vurderet til at være i størrelsesordenenunder 50.000 kr.), fordi en håndværker efterfølgende insisterer på ud-skiftning af bygningsdelen, mens den sagkyndige baserede sit skøn på re-parationsomkostninger, kan den bygningssagkyndige ikke holdes ansvar-lig for, at det angivne prisniveau ikke er gældende i forbindelse med ud-bedring af skaden. Det samme gælder, hvis køberen venter så længe medat udbedre skaden, at følgevirkninger medvirker til væsentligt højere om-kostninger.Modellen forudsætter, at der opstilles fælles retningslinier for, hvordanprisniveauet vurderes, således at vurderingen af omkostningsniveauetsker på et veldefineret og ensartet grundlag.5.2 Ændret opbygning af tilstandsrapportenFor samtidig at gøre tilstandsrapportens opbygning mere logisk set i for-hold til den måde, som huse m.v. er opbygget på, foreslås det desuden at

ændre opbygningen af tilstandsrapporten, således at de bygningsdele, derskal gennemgås, inddeles i følgende overordnede kategorier:∞KlimaskærmTagkonstruktion/-belægning/skorsten,YdervæggeFundament/sokler∞ApteringKældre/krybekældre/terrændækGulvkonstruktion og gulveVinduer og døreIndervæggeLofter/etageadskillelser∞InstallationerVVS-installationerEl-installationerDenne inddeling skal medvirke til at give forbrugeren et logisk og mereoverskueligt overblik over skader på bygningens forskellige dele.Opdelingen skal således ikke ses som udtryk for en prioritering af byg-ningsdelenes vigtighed. Det følger derfor ikke nødvendigvis, at skader ién kategori, f.eks. klimaskærmen, er mere alvorlige end skader i en af deandre kategorier. F.eks. er skimmelsvamp i en indervæg lige så alvorligfor forbrugeren som en skade i taget.5.3 KommunikationsindsatsDet nye karaktersystem medfører et behov for en forstærket informations-indsats over for forbrugerne for at gøre det klart, hvordan karaktersyste-met skal forstås, ikke mindst i forhold til de nye oplysninger i rapporterneom prisfastsættelse. Herudover er det vigtigt, at forbrugerne kender be-grænsningerne i systemet.Informationerne skal forbedres både i selve tilstandsrapporten, i de in-formationspjecer, som ejendomsmæglerne udleverer til både købere ogsælgere, og på hjemmesiden www.boligejer.dk.Endvidere skal der i forbindelse med (efter)uddannelse af de bygnings-sagkyndige lægges stor vægt på bedre skadesregistrering, dvs. bedre be-skrivelser af skadens art, omfang og konsekvenser. Dette vil skulle gen-nemføres gennem en opstramning af de administrative retningslinier i”Håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige”.

Arbejdsgruppe om karaktersystemet i tilstandsrapportenVedlagte notat, som er udtryk for drøftelserne på arbejdsgruppens mødersamt medlemmernes skriftlige høringssvar. Notatet er i den foreliggendeform sendt i høring hos arbejdsgruppens medlemmer i december 2007.Arbejdsgruppen har i den forbindelse følgende bemærkninger til notatet:Hensigtsmæssigheden af at bruge udråbstegn (DE, BfBE, TEKNIQ)Det bør vurderes, om forbrugere opnår samme afklaring blot ved angivel-se af, om skaden koster over eller under 50.000 kr. at udbedre. Der kaneventuelt indføres en kolonne til afkrydsning heraf. Den økonomiskevurdering beskrevet i klar tekst vil være tilstrækkelig.Brugen af udråbstegn ved KO- og K1-skader (BfBE)Dette findes uhensigtsmæssigt, idet K0- og K1-skader ligestilles medskader, der kan føre til svigt i bygningsdele (K2 og K3).Prisen på tilstandsrapporten (DE)DE på møderne har forespurgt om de byggesagkyndiges vurdering/skønaf, om en skade kan udbedres for et beløb under/over et bestemt beløb, vilmedføre en fordyrelse af selve rapporten, hvilket de byggesagkyndige haroplyst, at det ikke vil. Det er afgørende for DE, at tilstandsrapporten ikkefordyres.Informationsindsats (Parcelhusejernes Landsforening)Der bør afsættes tilstrækkelige midler til informationsindsatsen, og detskal understreges, at bedømmelsen af skaderne på huset sker ved sam-menligning med tilsvarende huse.Et af arbejdsgruppens medlemmer har herudover følgende overordnedebemærkning.Elektriske installationer (TEKNIQ)Man bør i videst muligt omfang afholde sig fra vurdering af de elektriskeinstallationer i forbindelse med huseftersynsordningen, idet mange tror, atder foreligger en vurdering af hele den elektriske installation, når de syn-lige dele bliver vurderet. Denne vurdering bor derfor overlades til fag-folk, som kan vurdere hele installationen.

2.2. UlemperBrancheforeningen for Beskikkede bygningssagkyndige og Energikonsu-lenter (BfBE) har udarbejdet vedhæftede oplæg som opregner en rækkevanskeligheder/ulemper:∞Vil indebærevæsentlige prisstigningerpå tilstandsrapporter (istørrelsesordenen 2.000 – 3.000 kr.) navnlig på grund af øgettidsforbrug og udgifter til forøgede præmier på ansvarsforsikring.Vil betyde, at mange sælgere vil fravælge ordningen - f.eks. i om-råder af landet hvor salgspriserne er lave eller hvor ejendommener dårligt vedligeholdt.∞Vil kunne give anledning tilskuffede forventningerhos sælger ogkøber. Navnlig købere vil ofte selv indhente – måske ikke heltsammenlignelige tilbud på markedet.∞Tekniske problemeri forbindelse med fastsættelse af grundlag forprisfastsættelse (opretning/vedligeholdelse) og priskalkulerings-værktøjer m.v.Dertil kommer:∞Behov formere offentlig kontrolmed tilstandsrapporternes kvali-tet.Arbejdsgruppen finder, at navnlig risikoen for, at en række sælgere vilfravælge huseftersynsordningen er kritisk.Alternativt peger gruppen på, at det bør være frivilligt for sælger at ladeudarbejde et prisoverslag - eventuelt i form af et særligt - autoriseret -tillæg til tilstandsrapporten. Arbejdsgruppen har ikke vurderet, hvorvidtdenne model kan realiseres inden for rammerne af den nuværende lov.Gruppen har heller ikke vurderet, om modellen eventuelt bør indgå somen del af en samlet løsning for de såkaldte tillæg, jf. de igangværendedrøftelser herom mellem en række af parterne.3. IndstillingArbejdsgruppen indstiller på den baggrund, at prisoplysninger ikke inte-greres som en obligatorisk del af tilstandsrapporten, men at det afklaresved en kontakt til Justitsministeriet om prisoplysninger eventuelt kan ind-gå som et frivilligt tillæg til tilstandsrapporten.

Intet holder evigt, heller ikke huse. Når man køber et brugt hus må man forvente, at det på eteller andet tidspunkt får en skade, om ikke andet, så fordi vind og vejr og daglig brug sliderpå huset. Som husejer kan man gøre en række ting for at forebygge at skader opstår, fxvedligeholde huset løbende, og man kan tegne forskellige forsikringer der dækker omkost-skeninger når skaden sker. Men noget 100% tæt sikkerhedsnet mod husskader vil man aldrigkunne etablere.De fleste huskøbere vil gerne vide hvad de kan forvente af skader på det hus de overvejerat købe. I tilstandsrapporten gives et overblik over hvilke synlige skader huset har. I dennetypebeskrivelse gives overblik over hvilke skades-risici huset har. Nogle af skades-risicieneer måske allerede ”sprunget ud” som synlige skader, hvilket i givet fald fremgår af tilstands-rapporten. De øvrige skadesrisici kan springe ud på et senere tidspunkt, eller aldrig. Risiko-ens og konsekvensernes størrelse fremgår af hver enkelt skadesrisiko under de respektivehustyper.Listen medtager kun skader som estimeres til at koste mere end kr. 10.000,- at udbedre.Med denne viden om mulige skader kan du sammen med din byggetekniske rådgiver disku-tere hvordan du bedst muligt forholder dig, fx ved at budgettere med et beløb til udbedringaf skaderne såfremt de opstår; sikre dig forsikringsdækning på forhånd eller foretage mu-lige forebyggende tiltag der udskyder eller forhindrer skadens opståen.Hvad er i grunden en skade?Alle huse indeholder i større eller mindre omfang risici for at skader kan opstå. Et vandrørkan pludselig springe, en termorude punktere eller et tag blive utæt. Årsager til skaderkan være mange, fx:1.Udefrakommende faktorer, fx vindstød river tagsten af2.Langsom nedbrydning af bygningsdelen. Vejr og vind og daglig brug slider helt forven-teligt på materialer, som på et eller andet tidspunkt skal udskiftes. Løbende vedligehold-else kan forsinke processen, men alt har en ”levetid” og på et tidspunkt er fx tagbelæg-ningen så slidt at den skal udskiftes.3.Forkert brug af huset, fx hvis man tørrer tøj indendørs vil risikoen for skimmelsvamp væreforhøjet.4.Særlige forhold medfører en forhøjet risiko for skader. Erfaringer kan fx vise, at konstruktionerman en gang mente, var gode, alligevel ikke var så gode og dermed indeholder konstruk-tionerne en øget risiko for at en skade udvikler sig. Der kan også være tale om at bygge-skadesjusk medfører skader.Skader som følge af punkt 1 og 2 må man i et vist omfang forvente som husejer. Ved at rådføresig med en byggeteknisk ekspert, kan man forsøge at forudse hvornår hvilke bygningsdele bli-ver udtjente og skal udskiftes, så man kan i tide kan afsætte den fornødne økonomi. Desudenkan man i videst muligt omfang sikre sig forsikringsdækning for nogle af skaderne.Skader som følge af punkt 3 kan forebygges ved at være oplyst omkring korrekt brug af huset.

UdgangspunktEBST har bedt Bolius udarbejde et udkast til ”typebeskrivelse” (”eksempel/skabelon”) afdanske enfamiliehuse, til brug i forbindelse med det igangværende udvalgsarbejde vedr. enevt. revision af huseftersynsordningen. Formålet med typebeskrivelsen er:At forsyne huskøbere med generelle informationer om hvilke skader der typisk kan opståpå den pågældende hustype (selvom de ikke er synlige på købstidspunktet),så køberne efterfølgende undgår at blive negativt overraskede.Man kan også formulere det på en anden måde:I tilstandsrapporten får købere informationer om over hvilke synlige skader husetharI typebeskrivelsen får købere informationer over hvilke skades-risici hustypengenerelt harFormålet med typebeskrivelsen er altså IKKE at formulere en udtømmende beskrivelse afhustypen, men udelukkende at fokusere på skades-risici. Målgruppen er ”den almindeligehuskøber”.Med EBST’s egne ord skal der være tale om ”… en relativt kortfattet, og ikke for teknisk,typebeskrivelse”.Samtidig har EBST bedt Bolius vurdere følgende:-Fordele og ulemper ved en sådan typebeskrivelse.-Relevansen af at indarbejde levetidsoplysninger på centrale bygningsdele (primærttage) i en sådan typebeskrivelse.-Hvor mange, og hvilke, hustyper vil det (overordnet set) være relevant at opdele dedanske enfamiliehuse i?Til brug i forbindelse med ovennævnte har Bolius af EBST fået udleveret EBST-notatet”Arbejdsnotits vedrørende kategorisering af hustyper” dateret 11. juni 2007. Som nævnt ien tidligere mail fra os til EBST, deler vi mange af notatets synspunkter og konklusioner,herunder at:1.2.3.Det giver mening at udarbejde generelle typebeskrivelser af danske enfamiliehuse15-20 hustyper vil kunne dække den væsentligste del af bygningsmassen”Foretagelse af en sådan typeinddeling og udarbejdelse af beskrivelse af deforskellige hustyper vil kræve indgående historisk viden om byggeriet og omfattendebyggeteknisk viden for at kunne beskrive typiske skadesrisici.”(citat fra notatet af11.06.07)

Supplerende udgangspunktUd over de førnævnte forudsætninger er det vores opfattelse, at nedenståendeproblemstillinger og erkendelser er helt centrale:-Huskøbere er ikke i første omgang interesseret i skadesrisici, men i konsekvenser.Det er således ikke tilstrækkeligt at anføre hvilke skader der generelt risikerer atopstå på en given hustype, men i højere grad hvad det betyder for huskøberen –hvilke gener kan skaden medføre af fx økonomisk, praktisk eller sundhedsmæssigart, og hvor høj er risikoen for at skaden udvikler sig (underforstået: hvor bekymretbør man være)?Set ud fra et forbrugerperspektiv vil det også være ønskeligt, at typebeskrivelserneindeholder anbefalinger om hvorvidt man som husejer kan gøre noget aktivt for atforebygge at skadesrisikoen udvikler sig til en skade, og dermed forhindre at denegative konsekvenser indtræder.Typebeskrivelserne skal udformes på et informationsmæssigt niveau så de oplyserog hjælper, uden at skræmme og forvirre. Det vil bl.a. sige, at man må arbejde meden form for bagatel-grænse, således at typebeskrivelsen ikke er en udtømmende ogkomplet oplistning af samtlige skader der kan tænkes at opstå på en given hustype,men kun de væsentligste skadesrisici.Forbrugere savner generelle oplysninger af helt basal karakter vedrørendeforventningen om risikoen for skader på et brugt hus. Altså noget i stil med, atuanset hvilket hus man køber og hvor godt man vedligeholder og hvor mangeforsikringer man tegner, så vil der med tiden opstå skader, om ikke andet så fordivejr og vind og daglig brug slider på huset.Som følge af ovenstående må man definere følgende:oHvad menes med en ”skade”?oHvordan gradueres skadesrisici?oHvor på denne graduering placeres bagatelgrænsen?oHvordan kommunikerer man denne skelnen til forbrugeren itypebeskrivelserne?

Ord som ”vedligeholdelse” og ”levetider” er altså relevante begreber at introducere overforhuskøberen i forbindelse med typebeskrivelserne. Såfremt typebeskrivelserne udformes somen selvstændig brochure, vil denne info logisk kunne placeres som en form for generelindledning. Her vil man også kunne beskrive ”skadesbegrebet” lidt nøjere, og præciserehvad formålet med typebeskrivelserne er.Vi anbefaler: Samlingen af typebeskrivelser suppleres med generel info om skader etc.(Vi har taget hul på den generelle info i vedlagte dokument som supplerer udkastet tiltypebeskrivelse)....I det evt. videre arbejde med udviklingen af typebeskrivelserne anbefaler vi, atskadesbegrebet bliver defineret præcist. Især overfor lægfolk kan det som nævnt værenyttigt at præcisere, at ”skader” ikke er lig med alt det der ”ikke er som det skal være” påhuset.Eksempel 1:Hvis man ikke vedligeholder sine vinduer vil malingen skalle af på et eller andet tidspunkt.Er det en skade? Og er ”risiko for at vinduesmalingen skaller af” noget der bør nævnes i entypebeskrivelse? Nej, ikke umiddelbart, for jævnfør vores forslag til generel info, må mannaturligvis som husejer regne med at et hus bliver slidt og skal vedligeholdes løbende for atforebygge nedbrydning og skader. MEN, omvendt kan man godt tænke sig situationer hvor”risiko for at vinduesmalingen skaller af” BØR nævnes i en typebeskrivelse, nemlig i desituationer, hvor erfaringer indhøstet efter husene blev opført har vist, at den pågældendemalingstype fx er for diffusionstæt og dermed får det bagvedliggende træværk til at rådne. Iden (tænkte) situation er der jo tale om, at nedbrydningen af huset sker hurtigere endforventeligt, og det må huskøberen informeres om.Eksempel 2:Er der generelt risiko for utætte tage? Nej, naturligvis ikke. Skader der opstår som følge afnedbrydning på grund af sædvanlig slid og ælde (fx vejrligets nedslidning af et tagmaterialesom til sidst bliver utæt), betragtes i denne forbindelse ikke som en skadesrisiko. Der erderimod tale om at den forventelige levetid for et materiale/bygningsdel løber ud og derformå bygningsdelen udskiftes (måske i første omgang repareres, men på sigt udskiftestotalt).Men såfremt erfaringer viser, at den pågældende tagform er uhensigtsmæssigkonstrueret, hvilket reducerer levetiden på taget, er der tale om en skadesrisiko der errelevant for potentielle huskøbere.Sondringerne kan være mere eller mindre spidsfindige og dermed mere eller mindreindlysende for lægfolk, men eksemplerne illustrerer forhåbentlig, at der er behov foryderligere tænkning omkring skadesbegrebet, både når der i givet fald skal udvælgesskadesrisici til typebeskrivelserne, og når det samlede budskab skal formidles tilmålgruppen. I vores forslag til generel info har vi skrevet et udkast til en tekst om skadergenerelt.Vi anbefaler: Skadesbegrebet skal defineres præcist fagligt og på en måde der kankommunikeres til lægmand (se f.eks. vores umiddelbare forslag i udkastet til den generelleinfo)....I vurderingen af hvilke skadesrisici der skal medtages på bruttolisten kan desuden indgåovervejelser om risikoens størrelse og følgevirkningernes (konsekvensernes) grad af alvor.Et forhold kan have:Entena. Høj risiko for at udvikle sig til en konkret skade, ellerb. Lav risiko for at udvikle sig til en konkret skadeI kombination med enten,

De forhold som skal medtages skal alle have alvorlige konsekvenser såfremt skaden opstår(c), altså være over bagatelgrænsen, uanset om risikoen vurderes at være høj eller lav.Omvendt er det irrelevant at medtage forhold som har ubetydelige følgevirkninger, uansetom risikoen er høj eller lav.Det er altså graden af alvor i følgevirkningerne der bør være afgørende når der udvælgesskadesrisici til bruttolisten. Som en service til forbrugeren kan det overvejes at formidlevurderingen af om risikoen er høj (”ses jævnligt”) eller lav (”ses sjældent”) for en givenskade.Note: Der kan være tale om, at enkelte skader med store følgevirkninger alligevel IKKEmedtages på listen, såfremt risikoen er ekstremt lav.I vurderingen af om en konkret skadesrisiko har alvorlige eller ubetydelige konsekvenser,kan følgende parametre indgå:-Sundhedsmæssige konsekvenser (fx ved skimmelsvamp)-Æstetisk forringelse-Nedsat funktion-Økonomiske konsekvenser (omkostninger til udbedring af skaden)-Besvær og bøvl-Etc.Som nævnt anbefaler vi at man ved den evt. endelige udformning af typebeskrivelsernevurderer de enkelte skadesrisicis følgevirkninger og udvælger skader over en visbagatelgrænse. Det bør i det videre arbejde naturligvis nærmere præciseres hvordan”bagatelgrænsen” for skader defineres, men vi foreslår umiddelbart at der kigges påskadernes potentielle økonomiske og sundhedsmæssige konsekvenser, og at der fx arbejdesmed en økonomisk bagatelgrænse på kr. 10.000,- for udbedring af en given skade.Vi anbefaler: Der indføres en bagatelgrænse således at ikke alle skadesrisici medtages....Det faglige og det formidlingsmæssige skal prioriteres lige højt. Én ting er at branchen enesom typebeskrivelsernes formål, niveau, skadesbegreb etc., noget helt andet er at få detformidlet til målgruppen der ikke er fagfolk. I den forbindelse er det helt afgørende at kendemålgruppen og udforme typebeskrivelserne på en måde således at målgruppen:-Bliver motiveret til at læse dem-Hurtigt kan erkende hvad formålet er-Forstår de informationer der kommunikeres-Sættes i stand til at ”komme videre” efter læsning af typebeskrivelserne.Det vil sige, at ord som målgruppekendskab, lay-out, sproglig tone, disponering af indhold,prøvelæsning/fokusgrupper etc. bliver nøglebegreber for at kunne fremstille de endeligetypebeskrivelser.Vi anbefaler: At ikke alene det faglige, men i høj grad også det formidlingsmæssige vægteshøjt.

Hertil skal der udvikles en bruttoliste med skadesrisici hørende til henholdsvis arketyperne(som de oprindeligt blev konstrueret) og til de efterfølgende forandringer.Herefter skal hustype kombineres med de typiske forandringer der kendetegner hustypen,samt de tilhørende skadesrisici.Dette arbejde vil udkrystallisere en bruttoliste med skadesrisici for hver enkelt hustype. Detvil være disse skadesrisici man på forhånd og generelt kan forvente at opleve i denpågældende hustype. På et givent tidspunkt hvor der udføres en tilstandsrapport på et husindenfor den pågældende type, vil nogle af skadesrisiciene være ”sprunget ud” som synligeskader, eller tegn på at synlige skader vil opstå. Resten af skadesrisiciene vil stadig være etpotentiale for skader = skadesrisici.Det er i skrivende stund ikke klarlagt hvor mange skadesrisici (over bagatelgrænsen)bruttolisten vil indeholde og hvor mange skadesrisici der vil blive relevant for hver enkelthustype og hustypens typiske forandringer (det kan fx forekomme, at samme skadesrisikoer relevant for flere forskellige hustyper). En central udfordring i dette arbejde bliver, atlisten ikke bliver for lang, for så ender man med at skræmme forbrugeren frem for atoplyse. Især når vi foreslår, at hver enkelt skadesrisiko nævnt i typebeskrivelsen beskrives(kort) som nævnt her:Alle skadesrisici over bagatelgrænsen beskrives kortfattet i forhold til:-Hvor i huset er risikoen?-Hvad er årsagen til risikoen?-Hvad sker der såfremt skaden udvikler sig? (rent byggeteknisk)-Hvilke konsekvenser har skaden for husejeren? (sundhed, økonomi til reparationetc.)-Hvor høj er risikoen for at skaden udvikler sig?-Kan husejeren gøre noget for at forhindre skaden i at udvikle sig?-Hvilke muligheder er der for at opnå forsikringsdækning for risikoen?-Øvrige anbefalinger vedr. skadenHvorledes resultatet af dette arbejde kan formidles i en typebeskrivelse fremgår afudkastet.Da typebeskrivelsen jo er generel, må den opliste samtlige skadesrisici (overbagatelgrænsen), og man (den bygningssagkyndige eller forbrugeren selv) vil – efter denbygningssagkyndiges gennemgang af det konkrete hus - kunne ”krydse af” hvilkeskadesrisici der er ”sprunget ud” som konkrete skader og hvilke der stadig kun er risiko for.NB! Det er vigtigt for os at understrege, at det viste udkast ikke er lay-outet ogudelukkende skal ses som en disponering af indhold i forhold til omfang. Det er vores klareanbefaling, at de endelige typebeskrivelser (inkl. de indledende generelle informationer)præsenteres for målgruppen på en lay-outet måde som ikke virker for teknisk rapport-agtig.Desuden bør vi omkring vores udkast tilføje, at vi har forsøgt at kombinere det ”skabelon-agtige” med et konkret eksempel (Bungalowen). Det betyder, at der visse steder stårkonkret tekst beregnet til huskøbers læsning, andre steder blot ”dummy-tekst” og andresteder igen små noter beregnet til EBST’s forståelse af forslaget. Rent byggefagligt har viikke kvalitetssikret de få tekster af byggefaglig karakter i typebeskrivelsen, så igen: se detsom et udkast der kan dyrkes i forbindelse med det evt. videre arbejde.Fordele og ulemper (for forbrugerne) ved en sådan typebeskrivelseFordelen (og formålet) for huskøbere er naturligvis, at man som huskøber bliver mere oplystomkring hvad man kan forvente af skader på huset. Dermed får huskøber et bedre indtrykaf den ”vare” vedkommende er ved at købe, herunder mulighed for at budgettere medudgifter til kommende reparationer og udskiftninger.Af mulige ulemper for huskøber kan nævnes, at huskøber (eller dennes juridiske rådgiver)ud fra et forsigtighedsprincip ”overfortolker” informationerne (bliver ”skræmt”) og som følgederaf undlader at købe et hus som vedkommende ellers uden problemer kunne have købt.Endvidere kan nævnes den principielle bekymring for, at forsikringsbranchen ser dengenerelle skadesliste som en anledning til at lade de anførte skadesrisici ligge udenfor fxejerskifteforsikringens dækning. Hvorvidt der er tale om en reel bekymring bør undersøges idet videre arbejde med typebeskrivelserne.

For hussælger er fordelene nok ikke så store. I bedste fald kan man håbe på, at eftersomflere huskøbere må formodes at blive mere bevidst omkring det forhold, at skader ikkealene kan men også vil opstå på huset, vil færre huskøbere sandsynligvis forsøge at klageover skaden overfor sælger.Ulemperne for hussælger kan fx være, at potentielle huskøbere bliver skræmt bort afskadesrisiciene på huset eller anvender listen til at presse prisen ned. Det kan føre til laverehandelspris og længere liggetider.Relevansen af at indarbejde levetidsoplysninger på centrale bygningsdele(primært tage) i en sådan typebeskrivelseSom nævnt tidligere mener vi, at det til en vis grad er relevant at informere huskøbere ombegrebet ”levetider” på et helt basalt niveau: altså det helt elementære forhold, at intetholder evigt og at fx taget og andre bygningsdele på et eller andet tidspunkt er slidt og skaludskiftes, og at det typisk ikke er noget man kan stille nogen til ansvar overfor (slet ikkesælger).Til gengæld mener vi ikke, at det vil være en fordel for huskøber at blive informeret idetaljer om de teoretiske levetider på forskellige bygningsdele. Det man som huskøber måformodes at ønske at vide er svar på hvorvidt der indenfor en overskuelig årrække er udsigttil store omkostninger til væsentlige udskiftninger eller reparationer af bygningsdele. Dennefagmæssige vurdering er altså specifik på det konkrete hus. I forbindelse med dennevurdering vil den bygningssagkyndige naturligvis anvende sin erfaring og viden ommaterialers holdbarhed (herunder evt. de eksisterende ”levetidstabeller”), og se på denkonkrete bygningsdel på den baggrund.Husenes arketyperVisse arketyper er forholdsvis nemme at identificere og afgrænse (fx ”Bungalow’en”), mensandre hustyper kræver flere faglige overvejelser. Som konsekvens heraf ses allerede i dagvarierende oplistninger af enfamiliehuses arketyper. Antallet svinger mellem 12-18arketyper.Nedenfor ses Bolius udkast til arketyper, om end der er knyttet en vis usikkerhed til listen,som vi derfor anbefaler bliver dyrket yderligere i forbindelse med det evt. fortsatte arbejdemed typebeskrivelserne. Det bør i den forbindelse især undersøges, hvorledes de seneste45 års mere end 500.000 såkaldte ”typehuse” opdeles i forskellige typer (evt. styret af deårstal hvor der trådte nye bygningsreglementer i kraft, i stedet for årtier som vist nedenfor).------------------LandhusetByhusetDen historiske villaDen nationalromantiske villaDen klassiske historicistiske villaBedre Byggeskik-husetNyklassicistiske huseFunkisvillaenBungalowenDen danske funktionelle villaStatslånshusetMurermestervillaen fra 50’erneDen modernistiske villa i 50’erneTypehuset 1960-1970Typehuset 1971-1980Typehuset 1981-1990Typehuset 1991-2000Typehuset 2001-

En tilgang af registreringer fra første til andet eftersyn skyldes at en skade eropstået, at en tidligere konstateret skade bedømmes til en anden karakter,eller at skaden er overset ved første eftersyn. En afgang af registreringer fraførste til andet eftersyn skyldes at en skade er udbedret, er bedømt til enanden karakter eller at skaden er overset ved andet eftersyn. I det betragte-de talmateriale ligger informationer om af- og tilgang af registreringer mender findes ikke informationer om hvorvidt baggrunden er at fejl er opstået, erblevet udbedret, bedømt til en anden karakter eller overset. Det fremgår hel-ler ikke af talmaterialet om der ved andet eftersyn udnyttes viden fra førsteeftersyns rapport.Af tabellen ses at der, af samme sagkyndig såvel fjernes som tilføjes flereregistreringer når der er et ekstra halvt år mellem eftersynene. Den stigendemængde fjernede registreringer indikerer at der i den længere periode ud-bedres flere af de forhold der er registreret ved 1. eftersyn. Den stigendemængde tilføjede registreringer ved andet eftersyn indikerer at den længereperiode tilsvarende giver mulighed for at nye skader kommer til eller eksiste-rende skader udvikler sig. For f.eks. K3 fås at der er 33.9 % registreringer,ved afgang eller tilgang, når perioden er 6 måneder mens det tilsvarende talved 12 måneder er 44.1%Af tabellen fremgår endvidere hvordan antallet af fjernede og tilføjede regi-streringer påvirkes af at andet eftersyn foretages af en anden sagkyndig. Idette tilfælde er omfanget af de ændrede registreringer 3-4 gange så storesom de ændringer der opleves ved at forlænge perioden mellem eftersynenefra 6 til 12 måneder.

Udvidelse af tilstandsrapporters gyldighedsperiodeSBi-rapporten om gyldighedsperiode for tilstandsrapporterStatens Byggeforskningsinstitut (SBi) har for Erhvervs- og Byggestyrel-sen undersøgt betydningen af en forlængelse af tilstandsrapporternes gyl-dighedsperiode fra de nuværende 6 måneder til 12 måneder.Resultaterne af undersøgelsen er fremlagt i en rapport fra SBi fra april2006 om tilstandsrapporternes gyldighedsperiode, som tidligere er til-sendt udvalget. I rapporten konkluderes, at den afvigelse, der introduceresved at forlænge gyldighedsperioden af tilstandsrapporterne fra 6 til 12måneder, er mindre, end den afvigelse, der kan henføres til de bygnings-sagkyndiges vurdering. På den baggrund konkluderes, at det vil være na-turligt at forlænge gyldighedsperioden til 12 måneder. I vedlagte ”resuméaf rapporten” udarbejdet af SBi den 5. september 2008 gives en sammen-fattende beskrivelse af undersøgelsens indhold og konklusioner.Udvidelse af gyldighedsperiodenHuseftersynsordningen bør være så billig som mulig. Derudover er det enfordel, såfremt ordningen er let at administrere.En udvidelse af gyldighedsperioden fra de nuværende 6 måneder til 12måneder vil betyde en lettelse for sælger, idet der ikke vil skulle laves enfornyet tilstandsrapport, hvis salgsbestræbelserne varer mere end 6 måne-der. Med en længere gyldighedsperiode vil sælgeren ikke have besværetmed og omkostningerne ved at fremskaffe en ny rapport. En fornyet til-standsrapport udarbejdet af samme sagkyndige koster typisk omkringhalvdelen af en oprindelig rapport, dvs. omkring 3.000 kr.Den gennemsnitlige liggetid for villaer og rækkehuse er på 180 dage pr.august 2008, hvilket svarer til de 6 måneder, der udgør den gældende gyl-dighedsperiode for tilstandsrapporter. Der er således et betydeligt antalboliger, der har en længere liggetid end 6 måneder.Det afgørende i vurderingen af gyldighedsperioden er muligheden for atkonstatere skader og tegn på skader ud fra husets tilstand på tidspunktetfor besigtigelsen. I denne sammenhæng bør der lægges vægt på, at under-søgelsen fra SBi konstaterer et mindre udsving i antallet af skader overtid end udsvinget som følge af de bygningssagkyndiges forskellige vurde-ringer.

Der vil således kunne opnås lettelser, hvis gyldighedsperioden udvides,uden at dette går ud over tilstandsrapporternes kvalitet.På udvalgsmødet den 18. juni 2007 har det mod en udvidelse af gyldig-hedsperioden været anført, at tilstandsrapporterne dermed kommer til atstrække sig over vinterperioden. Selvom en øget skadesudvikling henover vinterperioden ikke kan afvises, vil dette imidlertid afhænge af ska-destypen, ligesom der for visse skader må antages at være en øget ska-desudvikling på andre årstider. Der er således ikke en entydig sammen-hæng mellem øget skadesudvikling og vinterperioden.Endvidere bemærkes, at tilstandsrapporter udarbejdet om efteråret allere-de i dag strækker sig over vinterperioden. Herudover indgår skadesudvik-lingen henover vinterperioden allerede i det statistiske grundlag for den afSBI foretagne undersøgelse, der er baseret på fornyelse af tilstandsrap-porter udarbejdet 12 og 18 måneder efter den oprindelige rapport. Den iundersøgelsen analyserede tilgang og afgang af skader ved en fornyelseindeholder således tilgang og afgang af skader henover en vinterperiode.At en udvidelse af gyldighedsperioden vil få tilstandsrapporten til atstrække sig ud over vinterperioden ses derfor ikke at ændre ved undersø-gelsens konklusion om, at udsvinget i skader over tid gennemsnitligt seter væsentlig mindre end udsvinget som følge af de sagkyndiges forskelli-ge vurderinger.Betydning for antallet af tilstandsrapporter og administrationsgebyretAndelen af rapporter, som ikke vil skulle fornyes ved en længere gyldig-hedsperiode, vil afhænge af liggetiderne på hushandler. Den gennemsnit-lige liggetid for villaer og rækkehuse er steget markant. Tal fra Realkre-ditrådet viser, at den er steget fra 99 dage i april 2006 til 180 dage i au-gust 2008.Tal fra 2007 viser, at mellem 10 og 15 pct. af de udarbejdede tilstands-rapporter var fornyelser, som ikke ville være blevet lavet, hvis gyldig-hedsperioden var udvidet til 12 måneder.

Notat om de bygningssagkyndiges ansvarsforsikringer1. IndledningBeskikkede bygningssagkyndige skal være omfattede af en professionelansvarsforsikring, som dækker erstatningskrav, der måtte blive rejst moddem for fejl i forbindelse med udarbejdelsen af tilstandsrapporter. Et cen-tralt problem i relation til ansvarsforsikringerne er, at forbruge-ren/huskøberen vil kunne lide et økonomisk tab, hvis der er fastsat vilkårom meget høje selvrisici, således at den bygningssagkyndige ved konkre-te erstatningskrav ikke er i stand til at dække selvrisiko-beløbet. Et andetproblem, der vedrører den bygningssagkyndige, er om udbuddet af forsik-ringsprodukter er tilstrækkeligt.En arbejdsgruppe under Erhvervs- og Boligstyrelsen om ansvarsforsik-ringer for bygningssagkyndige konkluderede i et notat af 25. november2003 bl.a., at der på daværende tidspunkt var de fornødne forsikringsmu-ligheder, og at selvrisiko-beløbene lå på et acceptabelt niveau.Justitsministeren har i besvarelse af spørgsmål nr. 44 af 15. oktober 2004fra Folketingets Retsudvalg anført, at der ifølge Erhvervs- og Byggesty-relsen synes at være eksempler på, at der i visse tilfælde, hvor den byg-ningssagkyndiges ansvarsforsikring er tegnet af arbejdsgiveren, er fastsatvilkår om meget høje selvrisici, uden at der er taget højde for den situati-on, at arbejdsgiveren bliver insolvent. Det anføres videre, at Erhvervs- ogByggestyrelsen vil undersøge de eksisterende forsikringsprodukters be-stemmelser om selvrisiko og om nødvendigt fastsætte nærmere regler ihuseftersynsbekendtgørelsen om selvrisiko. Spørgsmålet er rejst på bag-grund af et notat fra advokaterne Hans Henrik Tausen og Simon Heisingom bl.a. de bygningssagkyndiges ansvarsforsikringer.På baggrund af besvarelsen af ovennævnte spørgsmål og efterfølgendedrøftelser med Justitsministeriet og i følgegruppen for huseftersyn, blevden tidligere arbejdsgruppe genindkaldt i juli 2006.Arbejdsgruppen består af repræsentanter fra Justitsministeriet, Forenin-gen af Rådgivende Ingeniører (FRI), Danske Arkitektvirksomheder(DANSKE ARK), Brancheforeningen for Bygningssagkyndig og Energi-konsulenter (BfBE), Forsikring & Pension, Advokatrådet, Parcelhusejer-nes Landsforening og Erhvervs- og Byggestyrelsen.

Arbejdsgruppen har til opgave at undersøge størrelsen af de forskelligeselvrisici i de tilbudte forsikringer, og om forsikringerne indeholder af-løbsforsikring1, der medfører dækning i hele ansvarsperioden, også i til-fælde af den bygningssagkyndiges eller dennes arbejdsgivers insolvens.Arbejdsgruppen skal endvidere se på markedet for udbud af forsikrings-produkter.Der har været afholdt 3 møder i arbejdsgruppen, henholdsvis den 12. sep-tember og den 15. november 2006 samt den 14. maj 2007.2. GrundlagSom grundlag for arbejdsgruppens arbejde forelå følgende materiale:∞Erhvervs- og Boligstyrelsens notat af 25. november 2003∞Justitsministeriets besvarelse af spørgsmål nr. 44 af 15. oktober2005 fra Folketingets Retsudvalg∞Høringssvar fra DANSKE ARK af 7. september 2006∞Høringssvar fra FRI af 9. juni 2005 og supplerende svar af 19. de-cember 2006∞Høringssvar fra BfBE af 19. december 2006∞Notat fra Forsikring & Pension af 10. november 20063. De gældende regler på områdetEfter § 3, stk. 1, i Lov nr. 391 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse affast ejendom m.v. af 14. juni 1995, vil forbrugeren/huskøberen kunnefremsætte et erstatningskrav for fejl, som burde være omtalt i en tilstands-rapport, mod den bygningssagkyndige, der har udfærdiget rapporten. Det-te indebærer, at køber kan rette erstatningskrav mod den bygningssag-kyndige på grund af fejlagtige eller ikke-fyldestgørende oplysninger.I medfør af lovens § 4, stk. 2 fastsætter boligministeren (nu økonomi- ogerhvervsministeren) bl.a. regler om godkendelse som bygningssagkyndig,herunder om ansvarsforsikring og andre betingelser for at opnå godken-delse.Med hjemmel i denne bestemmelse er det i § 4, stk. 1, nr. 5 i bekendtgø-relse nr. 1713 af 20. december 2006 om huseftersynsordningen fastsat, atden bygningssagkyndige skal være dækket af en professionel ansvarsfor-sikring, hvis omfang og vilkår mindst svarer til, hvad der i almindeligheder opnåeligt på forsikringsmarkedet. Det er endvidere fastsat, at forsikrin-gen skal dække i mindst 5 år efter overdragelsen til en køber, dog længst i6 år fra rapportens datering (afløbsdækning).

Kravet om den tidsmæssige udstrækning af professionsansvarsforsikrin-gen indebærer, at den bygningssagkyndige skal kunne dokumentere atvære omfattet af en forsikring, som i hele den bygningssagkyndiges an-svarsperiode, også efter den pågældende eventuelt er ophørt med at værebeskikket, dækker tab, som den pågældende kan gøres ansvarlig for i for-bindelse med gennemførelsen af huseftersyn. Der skal således være knyt-tet en afløbsdækning til forsikringen.Der er ikke i bekendtgørelsen fastsat nærmere regler om forsikringsvil-kår, herunder om selvrisikoens størrelse. Der er således ikke noget tilhinder for, at forsikringen kan indeholde sædvanlige vilkår herom.4. Hvornår dækker ansvarsforsikringenUnder huseftersynsordningen vil en huskøber altid modtage et tilbud omtegning af ejerskifteforsikring fra sælger. Hvis forbrugeren/huskøberenvælger at tegne en sådan forsikring, vil denne dække udbedring af fejlved bygningernes fysiske tilstand, der var til stede ved overtagelse afejendommen, og som ikke er nævnt i tilstandsrapporten. I disse tilfældevil forbrugeren/huskøberen således være dækket af ejerskifteforsikringenog derfor udelukkende have et erstatningskrav mod den bygningssagkyn-dige mht. ejerskifteforsikringens selvrisiko-beløb, såfremt den bygnings-sagkyndige har handlet ansvarspådragende overfor forbruge-ren/huskøberen. Forsikringsselskabet, som har udbetalt erstatning viaejerskifteforsikringen, vil desuden have et afledt krav fra forbrugerenmod den bygningssagkyndige, såfremt denne har handlet ansvarspådra-gende. I denne forbindelse bør dog tilføjes, at Forsikring & Pension haroplyst, at en del af ejerskifte- og ansvarsforsikringsselskaberne har indgå-et en frivillig regresfrafaldsaftale, så ejerskifteselskaberne ikke gør re-greskrav gældende overfor den bygningssagkyndiges ansvarsforsikrings-selskab, hvis det økonomiske krav er under en vis beløbsgrænse.Forsikring & Pension har oplyst, at der typisk er en selvrisiko for køberpå 5.000 kr. eller 10.000 kr. pr. skade på ejerskifteforsikringen. Den sam-lede selvrisiko må, uanset en eventuel selvrisiko pr. skade, ikke overstige30.000 kr. i forsikringstiden, jf. § 1, nr. 2 i bekendtgørelse nr. 705 af 18.juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold tillov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.2.Såfremt forbrugeren/huskøberen har valgt ikke at tegne en ejerskiftefor-sikring, vil det fulde erstatningskrav kunne rettes mod den bygningssag-2

kyndige. Det er således særligt i disse tilfælde, hvor der ikke tegnes ejer-skifteforsikring, at spørgsmålet om den bygningssagkyndiges mulighedfor at honorere ansvarsforsikringens selvrisiko-beløb bliver aktuelt forforbrugeren/huskøberen. Ifølge Realdania rapporten fra januar 2006 fra-valgte 35 % af huskøberne i 2004 at tegne ejerskifteforsikring.5. Markedet for ansvarsforsikringerArbejdsgruppen har via Forsikring & Pension indhentet oplysninger omhvilke forsikringsselskaber, der tegner ansvarsforsikringer for de byg-ningssagkyndige.Det kan konstateres, at markedet er kendetegnet ved at have forholdsvisfå udbydere. Arbejdsgruppen er således bekendt med, at der for øjeblik-ket er 5 forsikringsselskaber, som hver især udbyder forskellige forsik-ringsprodukter. Det drejer sig om Tryg, Topdanmark, AIG Europe, Thi-sted Forsikring og Alm. Brand.Generelt ses en tendens til, at der indgås forsikringsordninger mellem deenkelte brancheforeninger (BfBE, FRI, DANSKE ARK) og forsikrings-selskaberne, hvor medlemsvirksomhederne tegner obligatoriske ansvars-forsikringer for deres ansatte. De bygningssagkyndige, der er ansat i med-lemsvirksomheder under de tre brancheforeninger, vil således være om-fattede af de branchespecifikke ordninger, hvor virksomhederne har for-sikringer, der dækker de ansatte. FRI har pt. ca. 350 medlemsvirksomhe-der, der tilsammen beskæftiger 10.000 medarbejdere i Danmark og mereend 6.000 i udlandet, DANSKE ARK har omkring 700 medlemsvirksom-heder, der tilsammen beskæftiger 5.100 medarbejdere i Danmark ogBfBE har 131 medlemmer.Antallet af ovennævnte forsikringsordninger resulterer i et mindre udbudaf forsikringer for bygningssagkyndige, som ikke er organiserede. Forsik-ring & Pension har oplyst, at Topdanmark, Tryg, AIG Europe og ThistedForsikring for tiden tegner forsikringer for uorganiserede bygningssag-kyndige.6. Ansvarsforsikringernes karakteristikaSom det fremgår ovenfor, findes der branchespecifikke ordninger underBfBE, DANSKE ARK og FRI. Herudover kan uorganiserede bygnings-sagkyndige tegne ansvarsforsikringer hos fire forskellige udbydere.Arbejdsgruppen har fået oplyst, at selvrisiciene på de enkelte forsikrings-produkter hovedsageligt ligger mellem 15.000 kr. og 50.000 kr., mensenkelte har en selvrisiko på 200.000 kr. Herudover er arbejdsgruppen be-kendt med, at der, i henhold til bekendtgørelsens krav, er sørget for af-løbsdækning for de forskellige forsikringsprodukter i tilfælde af ophør afden bygningssagkyndiges virksomhed eller, for ansatte bygningssagkyn-dige, ophør af arbejdsgiverens virksomhed. Afløbsforsikringen skal dæk-ke krav mod den bygningssagkyndige, som anmeldes inden for ansvars-

perioden på 5 år fra købers overtagelse af ejendommen, dog senest 6 årfra rapportens datering.Ifølge oplysninger fra Forsikring & Pension og de tre brancheorganisati-oner er der følgende oplysninger om selvrisiko og afløbsforsikring på debygningssagkyndiges forsikringsordninger i øjeblikket:∞Bygningssagkyndige, som er tilknyttede virksomheder, der ermedlemmer af DANSKE ARK: DANSKE ARK har indgået enforsikringsordning med Tryg den 1. januar 2006, som er obligato-risk for alle medlemmer. Der var tidligere indgået en tilsvarendeaftale med Topdanmark. Medlemmerne kan vælge mellem enselvrisiko på 15.000 kr., 25.000 kr. eller 50.000 kr. pr. rapport.Der er afløbsdækning i hele ansvarsperioden, også i tilfælde afden bygningssagkyndige eller dennes arbejdsgivers insolvens el-ler konkurs.∞Bygningssagkyndige, som er tilknyttede virksomheder, der ermedlemmer af FRI: FRI har indgået en aftale med Tryg, som erobligatorisk for alle medlemmer. Selvrisikoen er på min. 50.000kr. pr. rapport og op til max. 200.000 kr. pr. rapport – afhængigtaf antallet af ansatte i den pågældende virksomhed.FRI indestår for afløbsdækningen i tilfælde af firmaets konkurs,og selvrisikoen på afløbsforsikringen kan i dette tilfælde maksi-malt udgøre 50.000 kr.∞Bygningssagkyndige, som er tilknyttede virksomheder, der ermedlemmer af BfBE: BfBE har indgået en forsikringsaftale medAIG Europe. Et flertal af medlemmerne har mulighed for at væl-ge mellem en selvrisiko på 25.000 kr. pr. skade eller en selvrisikopå 50.000 kr. pr. skade, hvor størsteparten har valgt sidstnævntemodel3. Der er maksimalt 2 selvrisici pr. tilstandsrapport. Enkeltekonsulenter er dog, på grund af de pågældendes skadeshistorik,tilbudt forsikringer med en selvrisiko på 100.000 kr. pr. skade.Ifølge BfBE har ingen af disse bygningssagkyndige dog valgt atbenytte sig af dette tilbud, og personerne har derfor enten trukketsig ud af markedet eller tegnet forsikring andetsteds.Forsikringen for BfBEs medlemmer indeholder afløbsdækning,således eventuelle erstatningskrav baseret på handlinger og und-ladelser foretaget i forsikringsperioden dækkes i henhold til be-kendtgørelsens krav herom.∞Andre bygningssagkyndige (uorganiserede): Følgende forsik-ringsselskaber udbyder forsikringer til denne gruppe: Topdan-mark, Tryg, AIG Europe samt Thisted Forsikring. Visse af debygningssagkyndige er dækkede via deres almindelige rådgiver-ansvarsforsikring, som giver den forsikrede bygningssagkyndigeBfBE har for nyligt ændret sin forsikringsaftale med AIG Europe, således det er blevetmere attraktivt at tegne forsikring med en selvrisiko på 25.000 kr. Det er BfBEs for-modning, at flere medlemmer herefter vil vælge ansvarsforsikringen med en selvrisikopå 25.000 kr.3

mulighed for at udarbejde et vist antal tilstandsrapporter om året.Selvrisikoen ligger typisk på 15.000 kr. pr. skade eller 25.000 kr.pr. skade eller rapport. Desuden tegner Alm. Brand ansvarsfor-sikringer for de bygningssagkyndige, som er ansat i selskabet.På afløbsdækningerne er selvrisikoen typisk på 7.500 kr., 10.000kr. eller 25.000 kr.7. Vurdering vedr. ansvarsforsikringernes selvrisiciSom anført i Erhvervs- og Byggestyrelsens notat af 25. november 2003om de bygningssagkyndiges ansvarsforsikringer kan der være et problemmed høje selvrisici på ansvarsforsikringerne i tilfælde af ophør af denbygningssagkyndiges virksomhed og for ansatte bygningssagkyndigemht. arbejdsgiverens ophør, idet den bygningssagkyndige i disse tilfældeselv indestår for ansvarsforsikringens selvrisiko-beløb. I sidste ende kandette have betydning for forbrugeren/huskøberen, som kan risikere atkomme i klemme med erstatningen for selvrisiko-beløbet, såfremt denbygningssagkyndige ikke er i stand til at betale dette.Pga. størrelserne på ansvarsforsikringernes selvrisici, jf. afsnit 6, bliverovennævnte spørgsmål typisk aktuelt for forbrugeren/huskøberen, nårdenne selv har fravalgt at tegne ejerskifteforsikring. Det skyldes, at for-brugerens/huskøberens erstatningskrav mod den bygningssagkyndigemht.ejerskifteforsikringensselvrisiko-beløb typisk vil være mindre enddet krav, den bygningssagkyndige selv skal udrede i henhold tilansvars-forsikringensselvrisiko-beløb, jf. afsnit 4.Størstedelen af de eksisterende forsikringstilbud har forholdsvist laveselvrisici, hvorfor problemet er mindre for disse forsikringsordninger. Idisse tilfælde ligger selvrisiko-beløbene mellem 15.000 og 50.000 kr.I en enkelt ordning udgør selvrisikoen mellem 50.000 kr. og 200.000 kr.afhængig af antal ansatte i den pågældende medlemsvirksomhed. Bran-cheforeningen indestår dog for afløbsforsikringen i tilfælde af medlems-virksomhedens konkurs, og selvrisikoen på afløbsforsikringen vil i dissetilfælde maksimalt kunne udgøre 50.000 kr. I sammenhæng hermed børanføres, at brancheforeningen har oplyst, at det udelukkende er de størstemedlemsvirksomheder, der tegner forsikringer med de højeste selvrisici,hvorfor en forbrugers/huskøbers udløsning af konkurs for disse virksom-heder kan synes at ville forekomme yderst sjældent.Slutteligt kan det tilføjes, at arbejdsgruppen ikke har kendskab til konkre-te sager, hvor en forbruger er kommet i klemme, pga. at en bygningssag-kyndig ikke har kunnet honorere erstatningskravet mht. ansvarsforsikrin-gens selvrisiko-beløb.

Samlet nævn for huseftersynsområdetIndledningDet fremgår af kommissoriet for Justitsministeriets udvalg om husefter-synsordningen, at udvalget skal vurdere den samlede ordning bl.a. til-standsrapporternes generelle kvalitetsniveau.Udvalget præsenteres derfor for en overordnet beskrivelse af en samletnævnsmodel for huseftersynsordningen, hvorefter forbrugerklager overtilstandsrapporter og disciplinærsager mod beskikkede bygningssagkyn-dige behandles i ét samlet klagenævnssystem.Fremlæggelsen af modellen sker med henblik på, at udvalget i sin be-tænkning tager stilling til, om udvalget kan tiltræde de skitserede rammerfor et sådan nævns organisation og virke.På udvalgsmødet den 26. februar 2009 blev forslaget om et samlet nævnfor huseftersynsområdet præsenteret og drøftet. Nærværende notat kon-kretiserer på baggrund af udvalgets drøftelser rammerne for nævnet.BaggrundDet primære formål med en samlet nævnsmodel er at sikre gode og retvi-sende tilstandsrapporter til gavn for samtlige interessenter i ordningen.Det er hensigten, at nævnet skal behandle både forbrugerklager og disci-plinærsager. Dette vil skabe en ensartethed og sammenhæng mellem de tosagstyper, herunder sikre en ensartet faglig vurdering af tekniske forhold,samt bidrage til en mere effektiv kontrol af tilstandsrapporterne.En ensartet behandling af de to sagstyper vil gøre systemet mere logiskog gennemskueligt for forbrugerne og samtidig give de bygningssagkyn-dige klare retningslinier for, hvordan de skal agere i ordningen. Dette vilsikre gode og retvisende tilstandsrapporter til gavn for bl.a. forbrugerneog samtidig højne retssikkerheden i behandlingen af fejl i tilstandsrappor-ter.I dag behandler og afgør Erhvervs- og Byggestyrelsen disciplinærsager iforhold til de beskikkede bygningssagkyndige, mens Ankenævnet for Hu-seftersyn behandler og afgør forbrugerklager over tilstandsrapporter.

De sagkyndige og forbrugerne oplever derfor to af hinanden uafhængigesystemer til bedømmelse af henholdsvis de sagkyndiges faglige niveau ogforbrugerklager. En sagkyndig kan dermed tildeles en advarsel for fejl ien tilstandsrapport, mens forbrugeren ikke tilkendes erstatning for sammefejl og omvendt.Erhvervs- og Byggestyrelsen kan anlægge én praksis i forbindelse medbehandlingen af disciplinærsager, mens Ankenævnet for Huseftersyn kananlægge en anden praksis i behandlingen af forbrugerklager. De tekniskeeksperter/syn- og skønsmænd, som laver den konkrete fysiske kontrol af,om der er lavet fejl i tilstandsrapporterne, er ikke de samme i de to syste-mer.Forbruger- og erhvervsinteressenBåde forbrugernes og sagkyndiges retsstilling vil med en samlet nævns-model generelt blive forbedret.Samtidig vil der ikke blive indført forringelser for hverken forbrugereneller den sagkyndige. Dermed menes, at forbrugeren i behandlingen afklager over tilstandsrapporter som minimum vil blive stillet som i dag,mens den sagkyndige som minimum vil nyde samme beskyttelse som idag.Som forbruger vil man som i dag få sin sag vurderet af en række tekniskeog juridiske eksperter i både sekretariat og nævn. Forbedringen består heri, at det er de samme eksperter, som også vurderer disciplinærsager modbygningssagkyndige. Dermed vil den erfaring og sikkerhed som forbru-gerens klage bliver behandlet med alt andet lige blive større. For forbru-gerne som helhed vil ensartetheden endvidere generelt medvirke til atstyrke kvaliteten af rapporterne. Forbrugeren vil også kunne indgive enselvstændig disciplinærklage over en sagkyndig, uden at skulle sandsyn-liggøre et økonomisk tab, ligesom det i dag er tilfældet i disciplinærnæv-net for ejendomsmæglere. Det kan derfor bidrage til en forøget retsfølelsehos forbrugerne. Er der tale om en sag, hvor der er rejst en disciplinærsagpå baggrund af en forbrugerklage, vil forbrugeren kunne få en fuldstæn-dig gennemgang af sin ejendom, hvilket kan give anledning til, at forbru-geren får adgang til at rejse krav for skader, som han ellers ikke var be-kendt med på dette tidspunkt.Den sagkyndige vil fortsat nyde forvaltningslovens retssikkerhedsgaran-tier i forbindelse med behandlingen af disciplinærsager. Endvidere vi detvære de samme eksperter, som vurderer disciplinærsager mod bygnings-sagkyndige og klager over tilstandsrapporter. Dermed vil den erfaring ogsikkerhed, som den sagkyndiges sag bliver behandlet med, alt andet ligeblive større. En nævnsbehandling af disciplinærsager vil endvidere for-bedre den sagkyndiges retssikkerhed. Dette skyldes bl.a., at nævnetssammensætning af juridiske dommere, uafhængige eksperter samt er-

hvervs- og forbrugerrepræsentanter vil sikre, at samtlige saglige momen-ter af en sag vil blive belyst fra alle sider, ligesom nævnsbehandlingengiver mulighed for kontradiktion og dermed en forbedret bevisførelse.Et samlet nævn for huseftersynsområdet vil derfor sikre såvel beskyttel-sen af forbrugeren, både køber og sælger, som den erhvervsdrivendesretssikkerhed, både i behandlingen af forbrugerklager og disciplinærsa-ger.Udover at sikre balancen mellem de i princippet modsatrettede hensyn,skaber en samlet nævnsmodel en synergieffekt mellem de to sagstyper.Der vil ske en direkte kobling mellem forbrugerklager og disciplinærsa-ger, og kontrollen af de sagkyndige vil således blive mere målrettet. Sam-tidig vil der ske en fuldstændig ensretning af den byggefaglige vurderingaf de enkelte forhold, og opbygning af relevant erfaring og praksis i hidtiluset omfang, som vil sikre den bedst mulige bedømmelse af de to sagsty-per.Det vil dog ikke være sådan, at en disciplinærsanktion automatisk medfø-rer en erstatning, eller omvendt. Selvom vurderingen af det byggetekni-ske forhold vil være den samme, altså om der er begået en faglig fejl ellerej, kan den efterfølgende juridiske behandling, og dermed den endeligkonsekvens, være forskellig for de to sagstyper. Dette skyldes, at der vedden tekniske revision foretages en vurdering af, i hvilket omfang fejlene itilstandsrapporten generelt udgør en risiko for brugerne af rapporten,mens der ved behandlingen af forbrugerklager over tilstandsrapporter fo-retages en vurdering af, om betingelserne for at pålægge den bygnings-sagkyndige et erstatningsansvar i forhold til den konkrete forbruger er op-fyldt. En tilstandsrapport kan f.eks. byggefagligt set være fejlbehæftet ien sådan grad, at den sagkyndige får en disciplinær sanktion. De berørteforbrugere er dog ikke automatisk berettiget til erstatning, da øvrige al-mindelige betingelser for at tilkende erstatning også skal være opfyldt.Der kan f.eks. være tale om, at forbrugeren ikke har lidt et økonomisk tabeller har udvist passivitet.Endvidere vil nævnet, ligesom det eksisterende nævn, kunne have enmindsteværdigrænse i forbindelse med behandlingen af forbrugerklager.Et forhold kan, selvom det er økonomisk ubetydeligt, godt være alvorligtset i forhold til en disciplinærsanktion. Dermed kan der opstå den situati-on, at den sagkyndige ikendes en sanktion, mens forbrugeren ikke kan fåerstatning, idet beløbets størrelse falder under mindsteværdigrænsen. Idenne situation kan der eventuelt blive tale om at reducere den sagkyndi-ges vederlag.Endeligt bør der, ligesom i dag, kun kunne klages over tilstandsrapporterindenfor den tidsmæssige ramme for den bygningssagkyndiges ansvar ef-ter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, hvilketvil sige inden 5 år fra den overtagelsesdag, som er aftalt mellem køber og

sælger, dog senest 6 år fra rapportens datering, medmindre den bygnings-sagkyndige har ydet en garanti for et længere tidsrum eller har handletsvigagtigt eller groft uagtsomt. Af bevismæssige årsager foretages kunteknisk revision af gyldige tilstandsrapporter, hvilket foreslås bibeholdt.Dermed kan der opstå den situation, at en forbruger klager over en ikkelængere gyldig tilstandsrapport, som i princippet er så fejlbehæftet, at detville medføre, at den sagkyndige skulle ikendes en disciplinærsanktion,uden at den konkrete tilstandsrapport kan danne grundlag for en discipli-nærsag. I denne situation vil den sagkyndige som udgangspunkt blivekontrolleret på en anden og dermed gyldig tilstandsrapport.Det retlige grundlagEt samlet nævn vil være offentligretligt reguleret. Oprettelsen af nævnetog hovedprincipperne for nævnets organisation og virksomhed vil blivereguleret i lov, mens den nærmere regulering vil blive fastsat i admini-strative forskrifter.Oprettelsen af nævnet ved lov vil betyde, at nævnet i hele sin virksomheder omfattet af forvaltningsloven, offentlighedsloven og persondataloven.Nævnet vil endvidere være underlagt de forvaltningsretlige grundprincip-per som f.eks. officialmaksimen og princippet om ligebehandling og pro-portionalitet.Da der er tale om et uafhængigt og selvstændigt nævn, vil nævnet ståuden for det sædvanlige administrative hierarki, og vil således ikke væreunderlagt instruktionsbeføjelser fra det relevante ressortministerium.Nævnets afgørelser vil derfor ikke kunne påklages til vedkommende res-sortministerium eller i øvrigt anden administrativ myndighed.KompetenceDet er hensigten, at det nye nævn skal behandle både de sager som Anke-nævnet for Huseftersyn i dag behandler, og de disciplinærsager hvori Er-hvervs- og Byggestyrelsen træffer afgørelse over for beskikkede byg-ningssagkyndige. Nævnet skal derfor fuldt ud varetage de funktioner,som det eksisterende nævn i dag udfylder, mens nævnet og dets sekretari-at til dels skal varetage Erhvervs- og Byggestyrelsens opgaver, dvs. udfø-relse af teknisk revision af tilstandsrapporter og på baggrund heraf be-handling af disciplinærsager mod bygningssagkyndige. Nævnet skal såle-des ikke varetage funktioner i forbindelse med opkrævning af gebyrer in-denfor huseftersynsordningen, beskikkelse og genbeskikkelse af sagkyn-dige og lignede administrative opgaver. Disse opgaver skal fortsat vare-tages af Erhvervs- og Byggestyrelsen. Nævnets sekretariat skal bemyndi-ges til at afvise åbenbare grundløse klager.a) ForbrugerklagerNævnet skal behandle forbrugerklager over tilstandsrapporter udfær-diget af beskikkede bygningssagkyndige. Nævnet skal for så vidt an-går forbrugerklager således foretage en behandling, der fuldt ud sva-

rer til den behandling, det eksisterende ankenævn foretager i dag.Nævnets kompetence skal omfatte muligheden for at tilkende en er-statning til en forbruger, hvis betingelserne herfor er opfyldt, ligesomdet foreslås, at nævnet skal kunne foretage en reduktion i den sagkyn-diges vederlag.b) DisciplinærsagerNævnet skal også behandle disciplinærsager overfor beskikkede byg-ningssagkyndige, bl.a. på baggrund af forbrugerklager. Nævnetskompetencer skal derfor omfatte de sanktionsmuligheder, som Er-hvervs- og Byggestyrelsen i dag anvender ved disciplinærsager, dvs.påtale, advarsel eller inddragelse af beskikkelsen. Nævnet bør endvi-dere kunne tildele de sagkyndige bøder, som det er tilfældet på ejen-domsmæglerområdet. Det er endvidere tanken, at nævnet skal kunnebeslutte at informere den berørte sælger og køber om nævnets afgø-relse.c) Teknisk revisionDet er hensigten, at nævnets sekretariat skal varetage den tekniske re-vision af beskikkede bygningssagkyndige. Dermed skal nævnssekre-tariatet varetage sagsbehandlingen af de omkring 320 revisionssagersom hvert år behandles i det eksisterende system. Revisionssystemetskal, som i dag, fokuseres på risiko og væsentlighed. De konkrete til-standsrapporter skal dermed udvælges på baggrund af en række risi-komomenter såsom tidsforbrug, typen af karakterer etc. Hertil kom-mer en række rapporter, som udtages på baggrund af, at den sagkyn-dige tidligere har fået en sanktion, ligesom en mængde rapporter ud-trækkes tilfældigt. De forbrugerklager eller klager fra andre særligtklageberettigede, jf. nedenfor, der danner baggrund for en discipli-nærsag, vil således fremover indgå i klagemængden, og der vil derforikke ske en kvantitativ udvidelse af antallet af kontrollerede rapporter.Endelig skal det som i dag tilstræbes, at hver bygningssagkyndig skalgennemgå en teknisk revision én gang i løbet af sin 3 årige beskikkel-sesperiode.Det er ikke hensigten, at selve nævnet skal foretage en egentlig vurde-ring af samtlige revisionssager. Det forudsættes, at nævnets sekretari-at selvstændigt kan vurdere og afslutte de ca. 70 % af revisionssager-ne, som i dag afsluttes uden videre sagsbehandling i Erhvervs- ogByggestyrelsens modtagekontrol. De resterende ca. 30 % af revisi-onssagerne, som kræver en nærmere sagsbehandling, forudsættes tildels behandlet og afsluttet af formanden for nævnet i samarbejde mednævnssekretariatet, til dels af selve nævnet.OrganisationNævnets sammensætning og behandling af den konkrete sag vil afhængeaf, om nævnet behandler en forbrugerklage eller en disciplinærsag. I di-

sciplinærsager foretages et myndighedsindgreb overfor en borger, hvor-imod der ved forbrugerklager er tale om en afgørelse af en tvist mellem toparter. Der er således behov for forskellige grader af retssikkerhed i for-bindelse med behandlingen af de to sagstyper, bl.a. i forhold til princip-perne for sagens behandling.Medlemmer af nævnet skal under alle omstændigheder leve op til almin-delige habilitetskrav. Nævnet træffer beslutning ved almindelig stemme-flertal og kan have forskellige quorum krav alt afhængig af sagens alvor.a) NævnNævnet vil bestå af en juridisk formand og en juridisk næstformand.Nævnet vil derudover bestå af ligelig repræsentation af en række for-bruger- og erhvervsrepræsentanter, samt uafhængige eksperter, foreksempel undervisere ved de højere læreanstalter. Det foreslås, at deuafhængige eksperter kun deltager i behandlingen af forbrugerklager,hvis disse er særligt komplicerede.b) SekretariatNævnet vil blive betjent af et sekretariat besiddende en række kompe-tencer. Sekretariatet skal således bestå af jurister, teknikere, generali-ster samt administrativt personale. Det forudsættes således, at den er-faring og sagkundskab, der i dag findes i henholdsvis Ankenævnet forhuseftersyn og Erhvervs- og Byggestyrelsen forankres i det nye sekre-tariat.c) Syn- og skønsmændNævnet vil i forbindelse med behandlingen af sager skulle træffe be-slutning på baggrund af blandt andet syn- og skønsrapporter. Nævnetvil derfor skulle have tilknyttet et fast korps af syn- og skønsmænd.De samme syns- og skønsmænd gennemfører undersøgelsen uanset,om det sker i disciplinærsager eller efter en forbrugerklage.Det er vigtigt, at syn- og skønsmændene har de fornødne byggefagli-ge kompetencer og erfaring. En måde at sikre dette på kunne være, atsyn- og skønsmændene selv skal leve op til kravene for at være be-skikkede bygningssagkyndige og fungere eller have fungeret i ord-ningen som sådanne. Samtidig kan der stilles krav om, at syns- ogskønsmændene deltager i obligatorisk efteruddannelse, således at dethøje faglige niveau, der kræves ved optagelse i korpset, bibeholdes.Der skal udover kravene til syn- og skønsmændenes faglige kvalifika-tioner, også stilles krav til deres habilitet og uvildighed. Syn ogskønsmændene skal derfor leve op til forvaltningslovens almindeligeregler om habilitet, hvilket bl.a. medfører, at vedkommende ikke måvirke som beskikket sagkyndig i samme virksomhed som den sag-kyndige, der part i sagen.

SagsbehandlingEn forbrugerklage over en tilstandsrapport vil medføre, at sekretariatetscreener sagen for at vurdere, om der samtidig er grundlag for en disci-plinærsag. Sekretariatets screening skal foregå på baggrund af nogle påforhånd fastlagte kriterier såsom bl.a. økonomisk betydning, den sagkyn-diges tidligere sanktioner og typen af fejl, der klages over. På den mådekorresponderer screeningen med den løbende risikobaserede kontrol.Den foretagne screening vil have betydning for, hvor omfattende et synog skøn, der skal udføres. Vurderes der ikke at være grundlag for en di-sciplinær sag, udmeldes alene syn og skøn som i dag for den del, klagenkonkret omhandler. Der foretages herefter syn og skøn, som den sagkyn-dige og forbrugeren kommenterer på, inden sagen indstilles af sekretaria-tet til nævnets afgørelse.Sekretariatet foretager en vurdering af rapporten og udarbejder på bag-grund heraf en indstilling til nævnet.Nævnets sammensætning afhænger som ovenfor nævnt af, om der er taleom en forbruger- eller disciplinærsag. Hvis der er tale om både en forbru-gerklage og en indstilling om disciplinær sanktion, vil sagen blive afgjortsom var der tale om en disciplinærsag.En disciplinærsag gennemføres ved, at en tilstandsrapport udtages til tek-nisk revision på baggrund af de ovenfor nævnte udtagelseskriterier. Derforetages syn og skøn på hele ejendommen, og den bygningssagkyndigefår efterfølgende mulighed for at kommentere på syn- og skønsrapporten.Sekretariatet foretager herefter en vurdering af rapporten og udarbejderpå baggrund heraf en indstilling til nævnet, medmindre sagen afgøresuden sanktion af sekretariatet jf. ovenfor.Parterne vil under nævnets behandling af en disciplinærsag have mulig-hed for at give møde for nævnet og afgive forklaring. Dette kendes fraDisciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.Hvis der som følge af syn- og skønsrapporten er indkommet en forbru-gerklage med f.eks. påstand om erstatning, inden der er truffet afgørelse,bør der samtidig kunne tage stilling til dette.Hvis der først på et langt senere tidspunkt indkommer en forbrugerklageover samme sag, må det vurderes, om den oprindelige syn og skønsrap-port er dækkende, eller der er behov og grundlag for et fornyet syn ogskøn.Det vil blive tilstræbt, at nævnet ikke har en længere sagsbehandlingstidend det eksisterende Ankenævn, som for tiden gennemsnitligt er 5 måne-der.

Hvad angår disciplinærsager, vil afskaffelsen af flere led i det administra-tive system, kombineret med bl.a. forøget bemanding og brug af IT, sikreen mere tilfredsstillende sagsbehandlingstid.a) KlageadgangKonkrete klagesager over tilstandsrapporter skal kunne indbringes afprivate parter med retlig interesse i sagen. En køber eller en sælger,der kan dokumentere, at de som følge af en fejl i tilstandsrapportenhar lidt et tab, skal dermed kunne klage over dette til nævnet. Dennepraksis svarer til den gældende.Forbrugere med en retlig interesse i at rejse en disciplinærsag skal ha-ve mulighed for dette. Dette kan være køber eller sælger af den om-handlede ejendom, men også en senere erhverver af ejendommen, vilkunne have en mulighed for at indbringe en sag. Derudover skal dervære en særlig klageadgang for visse interessenter og myndigheder.En sådan klageadgang kendes fra Disciplinærnævnet for Ejendoms-mæglere, hvor Erhvervs- og Byggestyrelsen, Skatteministeriet, ankla-gemyndigheden, Klagenævnet for Ejendomsformidling, Dansk Ejen-domsmæglerforening og Forbrugerrådet, har klageadgang. Det for-ventes dog, at disciplinærsagerne primært vil hidrøre fra teknisk revi-sion.b) Syn- og skønSyn- og skønsforretningen foregår ude på den enkelte ejendom, hvorsyn- og skønsmændene registrerer eventuelle fejl, som den bygnings-sagkyndige måtte have begået.I sager hvor der både er en forbrugerklage og en teknisk revision, skerder kun én fysisk gennemgang af ejendommen i modsætning til i dag,hvor både teknisk revisor og Ankenævnets syns- og skønsmænd vilskulle ud på ejendommen.Ved en disciplinærsag foretages en fuldstændig gennemgang af ejen-dommen, idet der vil være tale om en generel kontrol af den sagkyn-diges arbejde med udgangspunkt i en konkret tilstandsrapport.Denne gennemgang kan efterfølgende lægges til grund ved en even-tuel forbrugerklage, f.eks. på baggrund af at husejeren har modtagetsyn og skønsmandens rapport.Derimod vil det modsatte ikke være tilfældet, idet der ved en forbru-gerklage kun foretages en prøvelse og dermed kontrol af det eller deindklagede forhold.I forhold til en forbrugerklage vil der kun blive inddraget nye forholdi sagen, hvis syn- og skønsmanden støder på andre åbenlyse fejl ved

den omhandlede tilstandsrapport. Dette svarer til den gældende prak-sis i Ankenævnet, og hvad der følger af officialmaksimen.I dag kan en forbruger nægte, at der bliver udført en fuldstændig gen-nemgang af vedkommendes ejendom i forbindelse med en discipli-nærsag imod en bygningssagkyndig. Dette bør også være tilfældet ifremtiden. I så fald vil der blive udtaget en anden rapport til discipli-nærkontrol, ligesom ved teknisk revision i dag. Det virker dog ikkesandsynligt, at forbrugeren vil afvise syn- og skøn i de tilfælde, hvorforbrugeren selv har indbragt en klage over en sagkyndig for nævnet,idet forbrugeren her vil få en fuldstændig gennemgang af sin ejen-dom, og dermed eventuelt et udvidet grundlag for sin påstand om er-statning eller reduktion af den sagkyndiges vederlag.c) SagsomkostningerKlager betaler i dag et symbolsk gebyr for at få sin sag behandlet iAnkenævnet, og ingen af parterne kan forpligtes til at betale omkost-ninger ved nævnsbehandlingen til den anden part. Ankenævnet kandog beslutte, at klager skal betale omkostninger indenfor et vis beløbfor Ankenævnets udgifter til syn og skøn, såfremt der ikke gives kla-ger medhold i klagen. Det foreslås, at dette også vil være tilfældet fordet nye nævn, og endvidere foreslås det, at ingen af parterne skalkunne blive tilpligtet at betale for et syn- og skøn i forbindelse med endisciplinærsag uanset udfaldet af denne. Dette gælder også, hvor enforbrugerklage har medført en disciplinærsag.d) FuldbyrdelseNævnets afgørelser skal, for så vidt angår forbrugersager, kunne fuld-byrdes på samme måde som afgørelser fra Forbrugerklagenævnet oggodkendte private klagenævn. Hvis det nye forslag om disse nævnsafgørelser vedtages af Folketinget, vil nævnet følge den nye model.Hvad angår bøder, vil disse kunne inddrives efter de almindelige reg-ler i lov om inddrivelse af gæld til det offentlige.e) OffentliggørelseLigesom i dag skal navnene på de sagkyndige, som ikke efterkommernævnets afgørelser ved forbrugerklager, kunne offentliggøres. Derskal som i dag ligeledes være mulighed for at offentliggøre navnenepå de sagkyndige, der får tildelt advarsler eller bøde, samt på de sag-kyndige, der får inddraget beskikkelsen.f)PrøvelseDa nævnet ligger uden for det administrative hierarki, og da nævnetbesidder en særlig faglig kompetence, vil der ligesom i Disciplinær-nævnet for Ejendomsmæglere ikke være adgang til administrativ re-kurs i disciplinærsagerne. Det samme gælder for forbrugerklager.

Notat om ankenævnsbehandling af tillæg1. IndledningJustitsministeriet afgav den 12. oktober 2005 en redegørelse til Folketin-gets retsudvalg om forbedring af huseftersynsordningen, hvoraf bl.a.fremgik:”Med henblik på at give køber en bedre retsstilling kan det i stedet over-vejes at etablere mulighed for ankenævnsbehandling af klager over til-læggene. Dermed ville det kunne prøves, om en mangelfuld udfærdigelseaf et konkret rapporttillæg kunne medføre et erstatningskrav for den byg-ningssagkyndige, der har udarbejdet tillægget, hvis der er lidt et tab. Ensådan ankenævnsordning vil i givet fald skulle finansieres ved betaling afgebyr.”Erhvervs- og Byggestyrelsen har på denne baggrund nedsat en arbejds-gruppe, der har til opgave at overveje forskellige modeller for en eventuelankenævnsbehandling af tillæggene. Det fremgår af kommissoriet for ar-bejdsgruppen, at:”Arbejdsgruppens opgave er - med udgangspunkt i Justitsministerietsredegørelse - at undersøge, om der er muligheder for at etablere anke-nævnsbehandling af tillæggene. Arbejdsgruppens opgave omfatter enanalyse af eventuelle juridiske og økonomiske barrierer for en anke-nævnsbehandling. Med ankenævnsbehandling forstås behandling af kla-gesager i et privat ankenævn oprettet efter reglerne i lov om forbruger-klager. Det falder udenfor arbejdsgruppens opgave at fremkomme medforslag til en harmonisering af de eksisterende tillæg på markedet.”Endvidere fremgår det af kommissoriet, at arbejdsgruppen forventes atafslutte sit arbejde med afgivelsen af en redegørelse til Følgegruppen forHuseftersynsordningen.Med i arbejdsgruppen er Ankenævnet for Huseftersyn, ParcelhusejernesLandsforening, Forsikring & Pension, Dansk Ejendomsmæglerforening,Tekniq, Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulen-ter, Justitsministeriet samt Erhvervs- og Byggestyrelsen (formandskab ogsekretariat).

Justitsministeriet nedsatte i oktober 2006 Udvalg om huseftersynsordnin-gen. Det fremgår af udvalgets kommissorium, at:”[…] udvalget bør også inddrage resultaterne af de forskellige initiativertil forbedring af ordningen, som er iværksat af Erhvervs – og Byggesty-relsen, herunder resultaterne af de redegørelser, som de nedsatte ar-bejdsgrupper vil afgive til følgegruppen for huseftersynsordningen […]”.Denne arbejdsgruppes kommissorium blev udarbejdet, før Justitsministe-riets udvalg om huseftersynsordningen blev nedsat.Dette notat afspejler arbejdsgruppens overvejelser om en eventuel anke-nævnsbehandling af en klage over den sagkyndiges faglige fejl i forbin-delse med udarbejdelsen af tillæg til tilstandsrapporter, og i overens-stemmelse med kommissoriet er der primært fokuseret på de finansielleog juridiske problemer ved en sådan ankenævnsbehandling.I notatets afsnit 2 omtales kort reglerne om tilstandsrapporter og deresindhold, i afsnit 3 beskrives hvilken funktion tillæg til tilstandsrapporterhar, mens notatets afsnit 4 behandler den bygningssagkyndiges ansvarved udarbejdelsen af tilstandsrapporter. I afsnit 5 omtales ankenævnsbe-handling af forbrugerklager, og afsnit 6 hvilke klagemuligheder der i dagfindes for så vidt angår tilstandsrapporter. Herunder beskrives den nuvæ-rende sammensætning af og kompetence for Ankenævnet for Husefter-syn (herefter benævnt ’Ankenævnet’) kort. I notatets afsnit 7 beskrivesdet, hvorfor der kan være behov for at indføre en administrativ klagemu-lighed over tillæg til tilstandsrapporter, mens der i afsnit 8 opstilles muli-ge modeller for, hvordan en klageadgang for tillæg til tilstandsrapporterkan udfærdiges og finansieres.2. Den nuværende tilstandsrapportEn tilstandsrapport er en rapport, der indeholder en gennemgang af byg-ningernes fysiske tilstand, og som udleveres af en sælger i forbindelsemed salg af en fast ejendom, jf. nærmere § 2, stk. 1, i lov om forbruger-beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom1:”Har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysisketilstand (en tilstandsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. §§ 4og 5, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygningsfysiske tilstand er mangelfuld, jf. dog stk. 2-6. Køberen kan heller ikkeover for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i til-standsrapporten”.Det fremgår af § 14 i bekendtgørelse nr. 1713 af 20. december 2006, at entilstandsrapport indeholder resultatet af den i bekendtgørelsen §§ 9 - 13definerede bygningsgennemgang. Ifølge § 9 i bekendtgørelsen, har byg-1

ningsgennemgangen følgende formål:

"

[…] at afklare, i hvilket omfang den gennemgåede bygnings fysiske til-stand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af sammealder. Ved gennemgangen skal afdækkes skader eller tegn på skader, så-som brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser og øde-læggelser. Som skader eller tegn på skader regnes også manglende byg-ningsdele og andre fysiske forhold, når disse forhold giver nærliggenderisiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særlig omfattende vedlige-holdsarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger."Det følger heraf, at tilstandsrapporten f.eks. ikke indeholder oplysningerom, hvad det vil koste at udbedre de skader, der afdækkes ved bygnings-gennemgangen, eller hvad restlevetiden må antages at være på enkeltebygningskomponenter.Den type oplysninger bør derimod gives i tillæg til tilstandsrapporter,som også ofte udfærdiges af de bygningssagkyndige. Tillæggene inde-holder typisk prisoverslag på de skader, som den bygningssagkyndige harregistreret i tilstandsrapporten samt en vurdering af restlevetiden på ud-valgte bygningsdele. Endelig indeholder tillæggene en række udvidedesælgeroplysninger, i forhold til de sælgeroplysninger, som fremgår af til-standsrapporten.Sælgeroplysninger afviger fra de øvrige oplysninger i rapporterne, dervedat den bygningssagkyndige ikke er ansvarlig for rigtigheden af disse. Det-te er tilfældet, uanset om der er tale om sælgeroplysninger i tilstandsrap-porter eller tillæg hertil.3. Tillæg til tilstandsrapportenEt tillæg til en tilstandsrapport bliver som udgangspunkt bestilt af sælgerhos den bygningssagkyndige, der udarbejder tilstandsrapporten på ejen-dommen2. Kontakten mellem sælger og den bygningssagkyndige bliverofte formidlet af det forsikringsselskab, som mægleren efter aftale medsælger har rekvireret huseftersynet hos.Er der tale om, at kontakten mellem den bygningssagkyndige og sælgerformidles gennem et forsikringsselskab og altså i første omgang via enejendomsformidler, er tillægget til tilstandsrapporten som regel en del afen samlet pakke, som ejendomsformidleren tilbyder i forbindelse medformidlingsaftalen. Det er dog muligt for sælger at fravælge tillægget,hvis sælger ikke ønsker det udarbejdet.

Tillæggene er ikke omfattet af reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse vederhvervelse af fast ejendom m.v. og udarbejdes derfor af den bygnings-sagkyndige som en ydelse uden for huseftersynsordningen, som forudsat ibekendtgørelsens § 13:”Den bygningssagkyndig kan uden for huseftersynsordningen påtage sigydelser vedrørende bygningen ud over bygningsgennemgangen og til-standsrapporten, såsom overslag over omkostninger ved udbedring.”Rent praktisk får køber udleveret tillægget samtidig med, at køber får ud-kastet til købsaftalen og tilstandsrapporten. Tilstandsrapporten og tillæg-get skal holdes adskilt, idet der ligger forskellig regulering og retsvirk-ninger til grund for dokumenterne.Tillægget indgår på linie med tilstandsrapporten som et sidedokument tilselve købsaftalen. Køber kan formodentligt ofte rent aftaleretligt kun gøresælger ansvarlig for oplysninger i tillægget, hvis sælger selv har afgivetdem, eller hvis sælger vidste eller burde vide, at oplysningerne ikke erkorrekte. Tillægget er ikke omfattet af ejerskifteforsikringen.I 2006 blev der udarbejdet 80.204 tilstandsrapporter, og skønsmæssigtvurderes det, at der i ca. 75 % af tilfældene blev udarbejdet et tillæg tiltilstandsrapporten, svarende til i alt 60.000 tillæg.Dansk Ejendomsmæglerforening har oplyst at man skønner, at antallet afudarbejdede tillæg i fremtiden vil falde til et sted mellem 20 % og 30 %af de tilfælde, hvor der bliver udarbejdet en tilstandsrapport. Dette skøner baseret på en vejledende rundspørge blandt medlemmerne af DanskEjendomsmæglerforening.4. Den bygningssagkyndiges ansvar ved udarbejdelsen af tillæg tiltilstandsrapporter.Den sagkyndiges ansvar for udarbejdelsen af tillæg til tilstandsraporter eret såkaldt professionsansvar eller rådgiveransvar. Ansvaret er underlagten skærpet culpavurdering og selve ansvarsbedømmelsen er karakterise-ret ved, at den”sker efter en faglig målestok, en normativ opfattelse af den omhu og fag-lig dygtighed, som man med rimelighed kan forlange af fagets udøvere.”3Ifølge lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 3,stk. 1, 1. pkt., kan køber“over for en bygningssagkyndig, der har udarbejdet en tilstandsrapportsom nævnt i § 4, stk. 1, 1. pkt., fremsætte krav om skadeserstatning forfejl, der burde have været omtalt i rapporten”.3

Det fremgår af bemærkningerne til den oprindelige lov, at baggrunden forindsættelsen af bestemmelsen var, at det i retspraksis ikke var:”[…]afklaret, i hvilket omfang køberen kan kræve erstatning af en byg-ningssagkyndig, som sælgeren har engageret, hvis den bygningssagkyn-dige ved en fejl overser en mangel[…].Reglen[…]er indsat for at und-gå tvivl om dette spørgsmål.”I modsætning hertil er tillæggene ikke underlagt nogen form for lovregu-lering.At den sagkyndige ifalder et ansvar for udarbejdelsen af tillægget er ennødvendig, men ikke en tilstrækkelig forudsætning for, at køber er beret-tiget til at få udbetalt en erstatning. Herudover skal dansk rets almindeligebetingelser for erstatning være opfyldt, og der skal således bl.a. være lidttil et tab.Kravet om, at køber skal have lidt et tab, volder i forhold til tillæggetvanskeligheder. Det skyldes, at den sagkyndiges funktion ved udarbejdel-se af tillægget primært består i et skøn over omkostninger ved udbedringaf skader og forventet restlevetid på bygningselementer. Det er sjældent,at køber vil kunne dokumentere et økonomisk tab ved, at den sagkyndi-ges skøn viser sig at være ukorrekte.Med mindre der foreligger en garanti fra den sagkyndiges side, vil derderimod som oftest alene være tale om, at køberen får skuffede forvent-ninger. Efter dansk ret ydes der som udgangspunkt ikke erstatning forskuffede forventninger. Godtgørelse for et sådant krav kræver en sikkerlovhjemmel4.Justitsministeriet gør ligeledes opmærksom på problemet i sin ”Redegø-relse om forbedring af huseftersynsordningen”:”[…]Sagerne ville dermed let komme til at dreje sig om, hvorvidt køberskal have kompensation for ”skuffede forventninger”, hvilket der ikke ergrundlag for efter dansk ret. Efter almindelige erstatningsretlige princip-per er det en betingelse for at yde erstatning, at der er lidt et tab.”5. Ankenævnsbehandling af forbrugerklagerMed ankenævnsbehandling forstås behandling af klager i et privat anke-nævn oprettet efter reglerne i lov om forbrugerklager5(i det følgende”forbrugerklageloven”). Et af formålene bag forbrugerklageloven er, atdet offentlige ikke skal involveres i konflikter, som parterne selv kan lø-se. Et væsentligt element er i den forbindelse, at de enkelte brancher selvskal tage ansvar for klagebehandlingen på egne områder6.45

Ifølge forbrugerklageloven kan Ministeren for familie- og forbrugeran-liggender godkende oprettelsen af og vedtægterne for private klage- ellerankenævn, som omfatter bestemte brancher eller andre afgrænsede områ-der.Forarbejderne fastslår, at det som udgangspunkt er en forudsætning for atgodkende ankenævnet,”at nævnet behandler klager over alle erhvervsdrivende inden for denpågældende branche eller det pågældende område.”Forbrugerstyrelsens vejledning om godkendelse af private ankenævn7ud-dyber kravet til branchedækning. Ved branchedækkende forstås herefter,“at nævnet behandler klager mod alle erhvervsdrivende inden for denpågældende branche eller det pågældende område, også klager mod er-hvervsdrivende, som ikke er medlem af den/de stiftende brancheorganisa-tioner eller ikke har tilsluttet sig nævnet. Dette er dog ikke et absolut kravf.eks. hvor der er tale en bred, men ikke fuldstændig dækning inden for enbranche eller et erhvervsområde. Ministeren kan - hvis særlige grundetaler herfor - godkende private klage- eller ankenævn, der ikke er bran-chedækkende, eller ankenævn, der kun behandler visse typer klager indenfor det pågældende område.”Der findes udover Ankenævnet for Huseftersyn 16 godkendte, privateklagenævn8. Alle disse er med undtagelse af Ankenævnet for Huseftersynog Rejseankenævnet finansieret af den relevante branche.Et ankenævns kompetence til klagebehandling følger altså af selve Fami-lie- og forbrugerministerens godkendelse af nævnets oprettelse og ved-tægter. Ankenævnet er i sin virksomhed underlagt lovgivningen i sin hel-hed og kan derfor ikke træffe afgørelser, der enten strider imod eller ud-vider denne.6. Ankenævnet for HuseftersynAnkenævnet for Huseftersyn blev godkendt som privat klagenævn i 2000i medfør af den tidligere lov om forbrugerklagenævnet.7

Ankenævnet er organiseret således, at Forbrugerrådet, Forsikring & Pen-sion og de bygningssagkyndiges organisationer har stiftet en forening(Foreningen for Ankenævnet for Huseftersyn), som har til formål at driveAnkenævnet for Huseftersyn. De nævnte organisationer udpeger med-lemmerne af ankenævnet og stiller sekretariatsbistand til rådighed for det-te. Nævnet har i 2006 modtaget i alt 280 klager og truffet 241 afgørelser.Forbrugerne har fået helt eller delvis medhold i ca. 34 pct. af de afgjortesager9.Udgifterne til administrationen af huseftersynsordningen finansieres af etbeskikkelses- og genbeskikkelsesgebyr samt et gebyr pr. udarbejdet til-standsrapport. Hjemmelen til at opkræve disse gebyrer findes i lov omforbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 4, stk. 2. Er-hvervs- og Byggestyrelsen anvender en andel af gebyrmidlerne som til-skud til driften af Ankenævnet for Huseftersyn. Hjemlen hertil findes iFinansloven. Af tekstanmærkningerne til § 08.31.01.14 fremgår således,at gebyret pr. udfærdiget tilstandsrapport bl.a. skal finansiere Ankenæv-net for Huseftersynsordningen. Herudover betaler klageren ved indbrin-gelse af klagen et klagegebyr på kr. 275,-, der tilbagebetales, hvis klagenikke behandles i ankenævnet, eller hvis ankenævnet giver klageren med-hold i klagen.Ankenævnet kan beslutte, at klager skal betale omkostninger for anke-nævnets udgifter til syn og skøn, såfremt der ikke gives klager medhold iklagen. Beløbet kan dog ikke overstige kr. 3.500 inkl. moms. Ankenæv-net kan herudover beslutte, at de bygningssagkyndige, skal betale om-kostninger, som er forbundet med behandlingen af den konkrete sag, her-under for udgifter til syn og skøn. De gennemsnitlige omkostninger tilsyn og skøn ved Ankenævnet er i øjeblikket ca. 9.200 kr., mens den gen-nemsnitlige nettoudgift for behandling af en klage i Ankenævnet er ca.15.000 kr. I 2006 blev der givet et driftstilskud i henhold til resultatkon-trakten mellem Erhvervs- og Byggestyrelsen og Ankenævnet på4.297.015 kr.Ifølge de gældende regler for Ankenævnet behandler Ankenævnet kunklager over tilstandsrapporter udfærdiget af beskikkede bygningssagkyn-dige. Ankenævnets kompetence fremgår af § 1, stk. 1, i reglerne for An-kenævnet for Huseftersyn, hvorefter:”Ankenævnet behandler klager over tilstandsrapporter udfærdiget af be-skikkede bygningssagkyndige i henhold til bekendtgørelsen om husefter-synsordningen, med de begrænsninger, der følger af denne, samt tagerstilling til den bygningssagkyndiges ansvar. Ankenævnet tager stilling tilsamtlige omstændigheder i retsforholdet mellem parterne.”Ankenævnet tager således stilling til samtlige omstændigheder i retsfor-holdet mellem den bygningssagkyndige og klageren. Dog tager ankenæv-9

net ikke stilling til de oplysninger, sælger afgiver i forbindelse med ud-færdigelsen af tilstandsrapporten.Ankenævnets kompetence dækker hele branchen for beskikkede byg-ningssagkyndige, uanset om disse er medlem af en brancheforening.Kompetencen omfatter herunder også mulighed for at tilkende en erstat-ning, hvis betingelserne for et erstatningsansvar er opfyldt.Ifølge § 15 i forbrugerklageloven er der mulighed for at fastsætte reglerom bl.a. offentliggørelse af klage- og ankenævnets afgørelser, herunderom afgørelserne bliver efterlevet. Offentliggørelsen skal ifølge bemærk-ningerne til bestemmelsen bygge på objektivt fastlagte kriterier og kanførst ske, når en række entydige faktiske betingelser er opfyldt. Disse be-tingelser fremgår af Ankenævnets regler § 26, hvorefter:Stk. 1. Ankenævnet udarbejder en liste med navne på de bygningssagkyn-dige, som ikke inden 30 dage efter afgørelsens dato efterlever nævnetsafgørelser eller har givet meddelelse om, at de ikke vil efterleve nævnetsafgørelser. Listen skal offentliggøres på ankenævnets hjemmeside.Stk. 2. Såfremt en afgørelse er indbragt for retten, kan offentliggørelseikke ske, før endelig afgørelse fra retten foreligger.Stk. 3. Såfremt der er sket offentliggørelse af navnet på en bygningssag-kyndig, og afgørelsen efterfølgende efterleves, skal oplysningerne om denbygningssagkyndige slettes fra listen.Stk. 4. Oplysninger om en sag kan ikke fremgå af listen i mere end et år.7. Behovet for ankenævnsbehandling af tillægSom ovenfor nævnt anslås det, at der udarbejdes tillæg til tilstandsrappor-ter i langt den overvejende del af de tilfælde, hvor der udarbejdes en til-standsrapport. Samtidig skønnes det dog, at dette antal vil falde til mel-lem 20 og 30 pct. af de tilfælde, hvor der udarbejdes tilstandsrapporter.Det fremgår bl.a. af Justitsministeriets redegørelse af 12. oktober 2005, atbl.a. Dansk Ejendomsmæglerforening har oplyst, at køberne i vidt om-fang lægger vægt på at modtage de oplysninger, der findes i tillæggene.Det nævnes videre, at der vil kunne opstå skuffelser, hvis oplysningerneviser sig ikke at være korrekte.Ankenævnet har i sin årsrapport fra 2001, 2002 og 2003 bl.a. gjort op-mærksom på, at der kan være et behov for, at Ankenævnet får mulighedfor også at behandle klager over tillæg til tilstandsrapporten, da ankenæv-net i forbindelse med klager over tilstandsrapporter modtager et ikke ube-tydeligt antal klager over tillæg til tilstandsrapporter.

Fonden Realdania har i samarbejde med Public Affairs Group gennemførten analyse af huseftersynsordningen med udgangspunkt i boligejeres er-faringer med ordningen. Analysens resultater er den 1. februar 2006 ble-vet offentliggjort i rapportenHuseftersyn – plus, minus ti år – set medforbrugerøjne.Det fremgår bl.a. af rapporten, at 7 ud af 10 forbrugere ikke ved, at til-læggene ikke er en del af tilstandsrapporten. Det konstateres i rapporten,at det er særdeles problematisk blandt andet fordi, det giver komplikatio-ner i forbindelse med tilstandsrapporten, forsikringen og klagesystemet.Endvidere viser undersøgelsen, at forbrugerne generelt har en lavere gradaf tillid til tillæggene end til tilstandsrapporten. Således mente 32 % af deadspurgte i Realdanias undersøgelse, at tillæggene har en lavere trovær-dighed end selve tilstandsrapporten. Endvidere var 32 % utilfredse medkvaliteten af tillægget, mens kun 20 % var utilfredse med kvaliteten aftilstandsrapporten.Alle involverede aktører på markedet for omsætning af fast ejendom måsåledes antages at have interesse i, at tillæggene omfattes af passendeklagemulighed. Det vil være en af mulighederne for at betrygge forbru-gerne og give kvalitetssikring af tillæggene. Endvidere kan det være medtil at afbøde kritikken af tillæggenes standard og forbygge kritik af ord-ningen for huseftersyn som sådan.Arbejdsgruppen har i øvrigt noteret sig, at tilstandsrapporten i efteråret2006 er blevet revideret, og at forbrugeroplysningerne i rapporten er ble-vet udbygget, bl.a. således at forskellen mellem tilstandsrapporten og eteventuelt tillæg er bedre forklaret.8. Mulige modeller for finansiering af ankenævnsbehandlingArbejdsgruppen har overvejet forskellige modeller for finansiering af enankenævnsbehandling. Arbejdsgruppen har i den forbindelse forudsat, atankenævnsbehandlingen sker enten i Ankenævnet for Huseftersyn eller iet tilsvarende ankenævn, der har sekretariatsfællesskab med Husanke-nævnet.Begrundelsen for dette er, at det giver en god udnyttelse af den viden ogerfaring med spørgsmål om fejl og mangler ved fast ejendom, der allere-de er opbygget i dette nævn og dets sekretariat. Gives der endvidere enligestillet klageadgang for tillæg til tilstandsrapporter, vil dette også fore-bygge kritik af ordningen i sin helhed, idet det må formodes at villemindske forbrugernes forvirring omkring ordningen generelt og utilfreds-hed med kvaliteten af tillæggene konkret.Den skønnede bruttoomkostning for driften af ankenævns behandling aftillæg vil være 3.542.816 kr. Dette tal er baseret på det formodede antal afudarbejdede tillæg i 2006 samt en antagelse om, at klageprocenten og

nettoomkostningen pr. behandlet klage vil være den samme som i det nu-værende klagenævn10.Der må dog forventes en vis effektivisering, således at udgiften for densamlede ankenævnsbehandling ikke stiger med den samlede skønnedebruttoomkostning. Dette skyldes at en del af klagerne vil angå både til-standsrapporten og tillægget, således at nettoomkostningen pr. behandletklage formodentligt vil være mindre.8.a. BranchefinansieringEn mulig model for en ankenævnsbehandling af tillæg kan være en mo-del, hvor de interesserede brancheorganisationer finansierer Ankenævnetsudgifter til behandling af tillæg. Det er forudsat, at udgifterne til behand-ling af tilstandsrapporter og tillæg holdes adskilt11.I bemærkningerne til forslag til lov om forbrugerklager fremgår, at tankenbag omlægningen af den offentlige klageadgang bl.a. var:”[…]at forbedre konkurrencevilkårene mellem erhvervsdrivende i for-hold til finansiering af omkostninger ved behandling af forbrugerklager.Dette opnås ved dels at øge antallet af branchefinansieret klagenævn[…].”Om de erhvervsdrivendes udtales det, at:”De erhvervsdrivende skal som udgangspunkt selv tage hånd om behand-lingen og finansieringen af egne klager i godkendte, private klagenævn.”Branchen har en egeninteresse i, at forbrugerne opfatter branchen somtroværdig, og det bør således først og fremmest være branchen selv, dervia muligheden for ankenævnsbehandling af tillæg til tilstandsrapporternebidrager til at skabe troværdighed om branchen. Branchefinansiering ersåledes også den mest udbredte finansieringsmodel for private ankenævn,idet kun 2 ud af 16 nævn i dag er finansieret anderledes.En branchefinansieret model vil være prisbillig og effektiv, idet en klageover tillægget kan behandles samtidig med en eventuel klage over til-standsrapporten.Det skal bemærkes, at det forhold, at brancheorganisationer finansiererankenævnet, ikke betyder, at erhvervsdrivende, der ikke er medlem af enbrancheorganisation, ”kører på frihjul” i forhold til ankenævnet. Der ersåledes hjemmel i § 17, stk. 3, i lov om forbrugerklager, til at erhvervs-drivende, der taber en sag ved klagenævnet, men som ikke bidrager til atSe bilag 1.Ankenævnet for Huseftersyn påpeger, at der kan opstå visse praktiske og regnskabs-mæssige problemer med dette.1110

finansiere ankenævnet, pålægges markant større sagsomkostninger endandre erhvervsdrivende12.Løsningen kræver ikke lovændringer og kan umiddelbart etableres indenfor rammerne af lov om forbrugerklager. Ankenævnets kompetence skalfremgå af nævnets regler, og i den forbindelse vil det formentlig værenødvendigt at definere nærmere, hvad der forstås ved et ”tillæg”.Modellen har ydermere den fordel, at hele branchen omfattes, idet allebeskikkede bygningssagkyndige, der udarbejder tillæg vil være omfattetaf ordningen - dvs. kan indklages for Ankenævnet. Forbrugerne kan såle-des klage over alle tillæg, der udarbejdes af beskikkede bygningssagkyn-dige.Over for en branchefinansiering kan det indvendes, at det virker inkonse-kvent, at en del af nævnets arbejde er gebyrfinansieret, hvorimod en an-den del er finansieret af branchen.Af de brancheforeninger, der er medlem af arbejdsgruppen, er det kunBfBE der ikke er afvisende overfor en branchefinansieret model13.8.b. GebyrfinansieringVed Gebyrfinansiering forstås en forhøjelse af gebyret pr. tilstandsrapporteller opkrævning af særskilt bidrag pr. tillæg.En model baseret på gebyrfinansiering kan f.eks. finansieres ved, at Er-hvervs- og Byggestyrelsen opkræver et gebyr pr. udarbejdet tillæg hos debygningssagkyndige og anvender provenuet af forhøjelsen som tilskud tilAnkenævnets udgifter til behandling af tillæg.Modellen kan være juridisk og administrativ kompliceret. Ordningen kanetableres inden for rammerne af lov om forbrugerklager. Men der skaltilvejebringes en særlig hjemmel i lov om forbrugerbeskyttelse ved er-hvervelse af fast ejendom m.v. og finansloven til at opkræve gebyret oganvende midler fra gebyrforhøjelsen til at finansiere Ankenævnets be-handling af tillæg.Det skyldes, at tillæggene ikke er omfattet af huseftersynsordningen,hvorfor der ikke er hjemmel til at lade gebyrer opkrævet efter denne lovdække udgifter vedrørende ankenævnsbehandling af tillæggene.