Folketingets Boligudvalg Dato: 21. april 2005 Under  henvisning  til  Folketingets  Boligudvalgs  brev  af  12.  april  2005 følger hermed – i 5 eksemplarer – socialministerens svar på spørgsmål nr. 5 (L 36). Spørgsmål nr.  5: ”Idet der henvises til spørgsmål 1 bedes ministeren oplyse, "hvilke muligh e- der" der er/kan skabes for at en afgørelse i en sag mellem lejer og udlejer kan få virkning  også for fremtidige lejere af det pågældende lejemål. Afhængigt af svaret bedes ministeren desuden  yde teknisk bistand i overensstemmelse hermed til et ændringsforslag til lovforslaget.” Svar: Jeg må forstå spørgsmål 5 således, at det ikke som oplyst skal ses i sammen- hæng med spørgsmål 1, men derimod  skal ses i forlængelse af spørgsmål 4, der ligeledes omhandler mulighederne for at give en forvaltnings- eller dom- stolsafgørelse virkning for andre end den konkrete sags parter. Jeg  skal  indledningsvist  gøre  opmærksom  på,  at  en  ændring  som  den  for e- slåede  kun  har  relevans  for  frakendelsesordningen,  hvis  den  lejer,  som  har fået  medhold  i  en  sag  ved  huslejenævnet,  flytter  inden   det  tidspunkt,  hvor afgørelsen  bliver  endelig,  det  vil  sige,  inden  ankefristens  udløb  eller  inden udløbet  af  den  frist,  der  er  fastsat  for  udlejerens  opfyldelse  af  afgørelsen  i nævnets afgørelse. I så fald bortfalder virkningen af nævnets afgørelse  (rets- kraften), inden afgørelsen er blevet endelig. Da det derfor ikke kan konstate- res, at udlejeren har undladt at følge en endelig afgørelse, vil det ikke tælle med i relation til, om der er grundlag for frakendelse. Hvis lejeren flytter efter udløbet af ovennævnte frister, og udlejeren ikke har efterlevet  afgørelsen,  er  der  tale  om  manglende  efterlevelse  af  en  endelig hus lejenævnsafgørelse, som vil indgå i grundlaget for frakendelse. Departementet Holmens Kanal 22 1060 København K Tlf. 3392 9300 Fax. 3393 2518 E-mail [email protected] MKI/ J.nr. 81-287

2 Den foreslåede ændring har derm ed i forhold til lovforslaget (L 36) en helt selvstændig og meget vidtgående virkning , idet den generelt breder virknin- gen  af  huslejenævnsafgørelser  og  eventuelle  efterfølgende  ankedomme  fra boligretten  og  landsretten  ud  til  også  at  få  virkning  for  andre  end  s  agens parter også i tilfælde,  hvor det ikke har betydning i relation til frakendelse af en ejers ret til at administrere udlejningsejendomme. I lejeforhold udspringer retsstillingen imellem parterne af lejeaftalen. Når en lejeaftale bortfalder - typisk ved lejerens fraflytning - ophører virkningen af aftalen således, at udlejeren og en ny lejer kan indgå en ny lejeaft  ale, som på grund af aftalefriheden kan afvige fra den hidtidige aftale på en lang ræ kke punkter. Virkningen af spørgerens  forslag  vil imidlertid være, at en huslejenævnsaf- gørelse  gøres  til  et  vilkår  i  fremtidige  lejeforhold,   idet  udlejeren  vil  være forpligtet til at opfylde vilkåret,  uanset om den nye lejer ønsker at gøre det gældende. For at afgørelsen kan få virkning for den nye lejer  må det foru d- sættes, at lejeaftalen med den efterfølgende lejer indeholder den samme ret- tighed for denne lejer, som huslejenævnet har givet den tidligere lejer med- hold  i.  Denne  forudsætning  vil  udlejeren  dog  efter  gældende  regler  kunne aftale sig udenom ved at ændre lejeaftalen på det punkt, som  huslejenævns- afgørelsen vedrører. Hvis huslejenævnsafgørelsen derfor skal tillægges virk- ning  i  et  efterfølgende  lejeforhold,  uanset  at  afgørelsen  indeholder  vilkår, som er i strid med den nye lejeaftale, vil loven skulle ændres på en måde, der bryder  med  fundamentale  aftaleretlige  principper.  Det  kan  endvidere  ikke afvises, at forslaget vil have ekspropriativ karakter. Med  hensyn  til  retskraftsproblematikken  er  det  alt  overvejende  udgangs- punkt som oplyst i mit svar på spørgsmål  4   efter de gældende regler, at  en forvaltnings-  eller  domstolsafgørelse  kun  får  virkning  for  sagen s  parter. Denne regel er udtryk for et grundlæggende princip om dommes og afgørel- sers retskraft, som kun fraviges i helt ekstraordinære situationer, hvor ganske særlige hensyn taler derfor. Et væsentligt synspunkt i denne relation er bl.a., at  personer  skal  have  mulighed  for  selv  at  forholde  sig  til,  om  en  sag  skal rejses, og i givet fald have rådighed over sagens førelse. Det skal i denne sammenhæng understreges, at en huslejenævnsafgørelse har virkning for sagens parter og ikke for det lejemål, som sagen vedrører.   Det vil i derfor være en ganske særegen retsstilling, hvis et vilkår fra det hidtid i- ge aftaleforhold, som er bortfaldet, skulle bevare sin virkning i det nye afta- leforhold.  Der  ses ikke at foreligge beskyttelsesværdige  interesser af en så- dan karakter, at en fravigelse fra hovedreglen med så vidtgående og uove  r- skuelige konsekvenser er begrundet. Jeg  skal  endvidere  henvise  til  det  i  mit  svar  på  spørgsmål  4    om  husleje- nævnssystemet anførte, herunder at den ny lejer under henvisning til en tid-

3 ligere  afgørelse  fra  huslejenævnet  vil  have  en  meget  fordelagtig  position  i forhold  til  at  få  nævnet  til  at  træffe  en  lignende  afgørelse .  På  baggrund  af ovenstående er der ef ter min opfattelse ikke mulighed for at indføre en regel som den foreslåede  med et operationelt indhold inden for rammerne af den gældende lejelovgivning. Eva Kjer Hansen /Charlotte Kruse Lange