Til lovforslag nr. L 36 Folketinget 2004 - 05 (2. samling) Betæ  nkning afgivet af Boligudvalget den 3. maj 2005 Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regul  ering af boligforholdene og lov om leje af almene boliger (Skærpelse af reglerne om frakendelse af retten til at adminis  trere udlejningsejendomme m.v.) [af socialministeren (Eva Kjer Hansen)] 1. Ændringsforslag Socialdemokratiets medlemmer af udvalget har stillet 7 ændringsforslag til lovforslaget. 2. Udvalgsarbejdet Lovforslaget blev fremsat den 24. februar 2005 og var til 1. behandling den 10. marts 2005. Lov- forslaget blev efter 1. behandling henvist til behandling i Boligudvalget. Møder Udvalget har behandlet lovforslaget i 4 møder. Høring Et udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen været sendt i høring, og social ministeren sendte den  9.  december  2004  dette  udkast  til  udvalget,  jf.  alm.  del  –  bilag  45,  folketingsåret  2004    -05,  1. samling. Den 1. marts 2005 sendte socialministeren de indkomne høringssvar samt et notat herom til udvalget. Spørgsmål Udvalget har stillet 6 spørgsmål til socialministeren til skriftlig besvarelse, som denne har besv  a- ret. Et af udvalgets spørgsmål og ministerens svar herpå er optrykt som bilag 2 til betænkningen. 3. Indstillinger og politiske bemærkninger Et flertal i udvalget (V, DF og KF) indstiller lovforslaget til vedtagelse uændret. Et  mindretal  i  udvalget  (S,  SF  og  EL)  indstiller  lovforslaget  til  vedtagelse  med  de  stillede  æ  n- dringsforslag. Socialdemokratiet  glæder sig ov  er, at et flertal i  Folketinget ved at lægge pres på  regeringen nu kan konstatere, at der med dette forslag sker væsentlige forbedringer for lejere i det private udle  j- ningsbyggeri set i forhold til uefterrettelige udlejere. Forslaget her betyder, at udlejere, der systematisk vælger at sidde trufne nævnsafgørelser overh ø- rig  og  dermed  tager  lejerne  som  gidsler,  fremover  kan  frakendes  retten  til  at  administrere  udlej- ningsejendomme. Det betyder, at lejere kan se frem til mere ordnede forhold. Tilsvarende betyder

2 det også, at disse uefterrettelige udlejere fremover ikke på sam  me måde vil kunne forpeste luften for ordentlige udlejere. Socialdemokraterne stiller sig dog uforstående over   for, at regeringen ikke har villet tage skridtet fuldt  ud  og  rydde  rigtigt  op.    Derfor  har  Socialdemokraterne  stillet  en  stribe  ændringsforslag,    der sikrer  denne  oprydning.  Vi  mener,  at  alle  udlejere  bør  være  omfattet,  også  når  de  kun  udlejer  en enkelt bolig. Det er stadigvæk spørgsmålet om at sikre lejeren bedre beskyttelse, også selv om ved- kommende er enelejer. Socialdemokraterne finder også, at  der er behov for at skærpe kravet om efterlevelse af tre nævn s- afgørelser inden  for en 2-årig periode. Det er efter vores opfattelse en alvorlig sag ikke at ville efte r- leve en nævnsafgørelse, herunder ikke mindst set i forhold til lejernes retssikkerhed. De   rfor ønsker vi, at de tre nævnsaf  gørelser tælles inden for en 4-årig periode. Tilsvarende finder vi det helt natu r- ligt også at kunne frakende en administrator sin ret til at administrere en ejendom,  idet uefterretteli- ge administratorer er lige så krænkende    og generende for lejerne. Undervejs i behandlingen af dette lovforslag, har vi fra Socialdemokraternes side været optaget af, hvordan det kunne sikres, at en udlejer ikke bare kan sidde en nævnsafgørelse overhørig , når en ny lejer flytter ind. Det forekommer helt urimeligt, at en udlejer til trods for et pålæg fra nævnet ikke er forpligtet  til  at  følge  nævnsafgørelsen,  hvis  lejeren,  der  har  vundet  sagen ,  fraflytter.  Det  betyder nemlig, at en ny lejer skal starte en sag forfra, hvilket også betyder ekstra b elastning på huslej enævn m.v. Beklageligvis har det ikke under udvalgsarbejdet været muligt at finde en løsning på dette pr o- blem. Derfor har vi fundet det rimeligt, som et minimum, at sikre, at en ny lejer får oplyst af u dlejer, om  der  skulle  foreligge  næv  nsafgørelser  i  form  af  handlepligt ,  hvor  udlejeren  er  pålagt  at  u dføre vedligeholdelsesarbejder eller at nedsætte huslejen. Vedtagelse af et sådan ændringsforslag, vil give en evt. ny lejer en rimelig mulighed for at forholde sig til lejemålet inden unders krivelse af lejekon- trakten. Et andet mindretal i udvalget (RV) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de under nr. 1, 2, 4, 5, 6 og 7 stillede ændringsforslag. Mindretallet vil stemme imod det under nr. 3 stillede ændringsfo r- slag. Det Radikale Venstres medlem af udvalget kan overordnet støtte lovforslagets sigte, som er at si k- re,  at  udlejere  overholder  lejelovgivningen.  Lovforslaget  er  møntet  på  u  dlejere,  der  systematisk vælger at sidde afgørelser truffet af hus   lejenævn og ankenævn overhørig –   med den konsekvens, at lejerne tages som gidsler. På den baggrund er Det Radikale Venstre enige i forslaget om at frakende disse udlejere retten til at administrere udlejningsejendomme. På centrale punkter er Det Radikale Venstre dog også enige i behovet for at s  tramme lovforslaget yderligere.  Det  gælder  spørgsmålet  om ,  hvilke  udlejere  der  skal  omfattes  af  loven.  Vi  mener,  den bør gælde alle     – også dem, der kun udlejer en enkelt bolig. Det hænger sammen med vores ønske om at stille alle lejere lige – også uanset o    m deres bolig udlejes af en person, der udlejer en enkelt bolig eller flere boliger. I praksis vil det dog være uhyre sjældent, at en person, der kun udlejer en enkelt bolig, risikerer at få frakendt retten til at administrere udlejning. Det Radikale Venstre mener også, der er behov for at skærpe kravet om efterlevelse af tre husl   e- jenævnsafgørelser inden for en 2   -årig periode. Vi ønsker i stedet, at de tre huslejenævnsafg ørelser tælles inden for en 4  -årig periode. Vi betragter det som en alvorlig sag ikke a t efterleve huslejenæ  v- nenes afgørelser  – det anfægter både huslejenævnenes legitimitet og borgernes retsbevidsthed. De r- for mener vi, det er rigtigt at hæve perioden, som de tre afgørelser skal tælles inden for, fra 2 år til  4 år.

3 Tjóðveldisflokkurin,  I  nuit  Ataqatigiit,  Siumut  og  Fólkaflokkurin  var  på  tidspunktet  for  betæn k- ningens afgivelse ikke repræsenteret med medlemmer i u  dvalget og havde dermed ikke adgang til at komme med indstillinger eller politiske udtalelser i betænkningen. En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt i betænkningen. 4. Ændringsforslag med bemærkninger Æ n d r i n g s f o r s l a g Til § 1 Af    et mindretal (S), tiltrådt af et  mindretal (RV, SF og EL): 1) Før nr. 1 indsættes som nyt nummer: »01. I § 6, indsættes efter stk. 7 som nyt sty kke: »Stk. 8. Det skal fremgå af lejeaftalen, om der ved et huslejenævn eller en domstol inden for de sidste 4 år er truffet afgørelse vedrørende det pågældende lejemål, hvorefter udlejeren er pålagt en handlepligt. Overtrædelse straffes med bøde. Der kan    pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.«« [Oplysningspligt] 2) I den under nr. 2 foreslåede  § 113 a, stk. 1, ophæves   2. pkt. [Udvidet anvendelsesområde til også at gælde udlejere, der kun ejer en enkelt beboelseslejlighed] Af    et mindretal (S), tiltrådt af et  mindretal (SF og EL): 3) Efter nr. 2 indsættes som nyt nummer: »02. Efter § 113 a, indsættes efter stk. 1   som nyt stykke: »Stk. 2. § 113 a, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse på administr atorer af udlejede beboelseslej- ligheder.«« Stk. 2-7 bliver herefter stk. 3-8. [Udvidelse af anvendelsesområdet til også at gælde for administratorer] Af    et mindretal (S), tiltrådt af et  mindretal (RV, SF og EL): 4) I det under nr. 6 foreslåede  § 113 a, stk. 3, nr. 4, ændres »2 år   « til: »4 år «. [Udvidelse af indberetningsperioden fra 2 til 4 år] 5) I det under nr. 7 foreslåede  § 113 a, stk. 4, 3. pkt., ændres »2 år   « til: »4 år «. [Udvidelse af indberetningsperioden fra 2 til 4 år] Til § 4 6) I stk. 2 ændr  es »2-årig « til: »4-årig «.

4 [Udvidelse af indberetningsperioden fra 2 til 4 år] 7) Efter stk. 3 indsættes som nyt stykke  : »Stk. 4. De oplysninger, som udlejeren efter § 1, nr. 01, skal give i lejeaftalen om afgørelser tru f- fet af huslejenævn eller domstol  , omfatter dog ikke oplysning om sådanne afgørelser, der er truffet før denne lovs ikrafttræ   den.« [Ikrafttræden] B e m æ r k n i n g e r Til nr. 1 og 7 Det  foreslås,  at  udlejeren  i  lejeaftalen  skal  give  lejeren  oplysninger  om  eventuelle  afgørelser  fra huslejenævn  elle  r  domstole,  som  vedrører  det  pågældende  lejemål.  De  afgørelser,  som  udlejeren skal oplyse om, er sager, hvor afgørelsen indebærer, at udlejeren pålægges en handlepligt. Som e k- sempler  herpå  kan  nævnes  afgørelser,  hvorefter  udlejeren  pålægges  at  udføre  vedli geholdelsesar- bejder eller at nedsætte huslejen. Det foreslås samtidig som en ove   rgangsordning, at der ikke skal gives oplysninger om afgørelser, der er truffet før l  ovens ikrafttræden. Oplysningspligten omfatter ikke  alene afgørelser, som udelukkende vedrø  rer det pågældende l   e- jemål,  men  også  afgøre   lser  vedrørende  ejendommen  generelt.  Det  kan  f.eks.  være  afgørelser  om ejendommens  fællesarealer  eller  fælles  bygningsdele  såsom  trapper  og  tag.  Det  afgørende  for  o p- lysningspligten  er,  at  den  omfatter  afgørelser,   som  medfører  en  handlepligt  for  udlejeren,  der  u d- springer af lejeforholdet med lejeren. Udlejeren  skal  i  lejeaftalen  give  lejeren  oplysning  om  de  nævnte  afgøre   lser,  så  lejeren  bliver  i stand til at identificere afgørelserne og indhente dem via hu slejenævn   eller domstol. Det vil normalt væ  re tilstrækkeligt at oplyse  , hvilken instans der har truffet afgørelsen, samt afgørelsens dato. Baggrunden for den foreslåede overgangsordning er, at der ikke hidtil har været krav om, at udl   e- jere skal opbevare oplysninger om huslejenævnsafgørelser m   .v. Det kan derfor for mange udlejere være vanskeligt at fremskaffe oplysni  nger om de afgørelser, hvorom der skal oplyses, herunder hvis ejendommen er erhvervet inden for de seneste 4 år. Da udlejerens overtrædelse af o   plysningspligten er strafbelagt, forekommer det stødende, hvis udlejeren kan risikere straf i tilfælde, hvor udlejeren rent faktisk ikke har haft mulighed for at få kendskab til de pågældende afgøre lser. Til nr. 2 Under henvisning til, at forslagsstillerne finder det vigtigt at beskytte lejerne mod uefterrettelige udlejere  uafhængigt  af,  om  de  ejer  et    eller  flere  lejemål,  foreslås  det  at  udvide  den  foreslåede  b   e- stemmelse om, at ejere af udlejede beboelseslejligheder ved dom kan frakendes retten til at admini- strere ejendomme, til at gælde for alle udlejere. Til nr. 3 Med ændringsforslaget, som er forslagsstillernes principale ændringsforslag , foreslås det  at udvide lovforslaget  til  også  at  gælde  for  administratorer,  såle des  at  det  hermed  bliver  muligt  at  frakende admini stratorer retten til at administrere udlejningsejendomme under de angivne betingelser. Til nr. 4 -6

5 Med ændringsforslaget ønsker forslagsstillerne at udvide perioden fra 2 til 4 år, således at man g- lende efterlevelse af tre huslejenævnsafgørelser inden for    en 4-årig periode kan danne grundlag for en afgørelse om rettighedsfrakendelse. Inge-Lene Ebdrup (V)   Michael Aastrup Jensen (V)   Kurt Kirkegaard Jensen (V) Marion Pedersen (V)   Søren  Pind (V)   Anita Knakkergaard (DF)   Henrik Brodersen (DF) Jakob Axel Nielsen (KF) nfmd.  Allan Niebuhr (KF)   RenéSkau Björnsson   (S)   Hüseyin   Arac (S) Jytte Andersen (S)   Lissa Mathiasen (S) fmd.   Rasmus Prehn (S)   Charlotte Fischer (RV) Holger K. Nielsen (SF)  Frank Aaen (EL) Tjóðveldisflokk   urin, Inuit Ataqatigiit, Siumut og Fólkaflokkurin havde ikke medlemmer i udva l- get. Folketingets sammensætning Venstre, Danmarks Liberale Parti (V) 52 Enhedslisten (EL) 6 Socialdemokratiet (S) 47 Tjóðveldisflokkurin (TF) 1 Dansk Folkeparti (DF) 24 Inuit Ataqatigiit (IA) 1 Det Konservative Folkeparti (KF) 18 Siumut (SIU) 1 Det Radikale Venstre (RV) 17 Fólkaflokkurin (FF) 1 Socialistisk Folkeparti (SF) 11

6 Bilag 1 Oversigt over bilag vedrørende L 36 Bilagsnr.    Titel 1 Høringssvar og høringsnotat,   fra socialministeren 2 Udkast til tidsplan for behandling af lovforslaget 3 Fastsat tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget 4 1. udkast til betænkning 5 2. udkast til betænkning Oversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 36 Spm.nr. Titel 1 Spm. om valg af frakendelse af udlejningsretten på 2 år, til socialm  i- nisteren, og ministerens svar herpå 2 Spm., om lovforslaget ses som beskyttelse for uefterrettelige udlejere, til socialministeren, og ministerens svar herpå 3 Spm., om administratorer også omfattes af frakendelsesmuligheden, til socialministeren, og ministerens svar herpå 4 Spm. om muligheder for, at en afgørelse mellem lejer og udlejer kan få virkning for fremtidige lejere af lejemålet, samt   at redegøre for mulighed for at tillægg  e beboerrepræsentanten   klagekompetencen, til socialministeren, og ministerens svar herpå 5 Spm., om en afgørelse i en sag mellem lejer og udlejer kan få vir  k- ning for fremtidige lejere af lejemålet, samt teknisk bistand til æ   n- dringsforslag, til socialministeren, og ministerens svar herpå 6 Spm. om bistand til ændringsforslag, hvor udlejer pålægges at meddele om afgørelser , der er gået denne imod, til socialministeren, og ministerens svar herpå

7 Bilag 1 Et af udvalgets spørgsmål til socialministe  ren og dennes svar herpå Spørgsmå  let og socialministerens svar herpå er optrykt efter ønske fra Venstre, Dansk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti. Spørgsmål 3  : Vil  ministeren  overveje  at  lade  administratorer  blive  omfattet  af  frakendelsesmuligheden  til  at administrere  udlejningsejendomme?  Såfremt  ministeren  ikke  besvarer  spørgsmålet  bekræftende, bedes ministeren redegøre for, hvordan min isteren vil sikre, at administratorer ikke blot kan flytte job, og dermed fortsætte misligholdelse af deres adminis  trationspligt. Svar: Som det fremgår af bemærkningerne til L 36 foreslås det ikke, at administr atorer også skal kunne frakendes retten til at administrere udlejningsejendomme. Årsagen hertil er, at pligten til at efterleve en huslejenævnsafgørelse, der fo   r eksempel pålægger udlejer at udføre visse vedligeholdelsesarbe j- der, på hviler denne, uanset om udlejeren har antaget en administrator. Det er udlejeren, der på baggrund af aftaleforholdet med lejerne, har retlige forpligtelser i henhold til lejelovgivningen. Administratoren er ansat af udlejeren til stå for den praktiske udførelse af disse forpligtelser. Administratoren skal ikke kunne miste sin næringsret på grund af manglende efterl   e- velse af en retlig forpligtigelse, som ikke påhviler ham. Jeg er imidlertid helt enig i, at også administratorer skal optræde på en måde, der ikke medfører manglende overholdelse af lejelovgivningen og derfor er til ulempe for lejerne. Det er en konsekvens af frakendelsesordningen, at Grundejernes Investeringsfond overtager ejen- domsadministrationen  for  en  udlejer,  der  frakendelses  administrationsretten.  Det  betyder,  at  også den af udlejeren ansatte administrator som udgangspunkt ikke kan fortsætte administrationen for de ejendomme, der er omfattet af rettighedsfrakendelsen. Nå r også en administrator som følge af en udlejers rettighedsfrakendelse kan risikere at miste en del  af  de  ejendomme,  som  vedkommende  administrerer,  kan  jeg  ikke  forestille  mig  andet  end,  at dette vil medvirke til at tilskynde administratoren til at påse le Det  må  endvidere  antages,  at  stramningen  af  frakendelsesreglerne  vil  bevi rke,  at  ejerne  bliver endnu mere kritiske ved valg af administrator, fordi en dårlig administrator indebærer risiko for, at ejeren frakendes administrationsretten. Selvom frakendelsesordningen altså ikke direkte kan anve n- des  i  forhold  til  administratorer,  vil  den  efter  min  opfattelse  medvirke  til,  at  de  brodne  kar  blandt ejendomsadministratorerne - til glæde for lejerne   - vil få langt sværere ved at finde arbe   jde i udlej- ningsbranchen. Jeg forventer derfor, at den foreslåede stramning af frakendelsesreglerne vil medvirke til også at tilskynde de ejendomsadministratorer, der er antaget til at udføre udlejernes opgaver, til at påse lej  e- lovgivningen overholdt.