Til lovforslag nr. L 95 Folketinget 2004 - 05 Betænkning afgivet af Boligudvalget den 0. januar 2005 3. udkast (Ændringsforslag fra Socialdemokratiet) Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber og lov om omsætning af fast ejendom (Oplysningspligt m.v. ved salg af andele i andelsboligforeninger under stiftelse og straf for salg af andelsboliger til overpris m.v.) [af økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen)] 1. Ændringsforslag Der er stillet 4 ændringsforslag til lovforslaget. Socialdemokratiet har stillet ændringsforslag nr. 1- 3 og økonomi- og erhvervsministeren har stillet ændringsforslag nr. 4. 2. Udvalgsarbejdet Lovforslaget blev fremsat den 11. november 2004 og var til 1. behandling den 2. december 2004. Lovforslaget blev efter 1. behandling henvist til behandling i Boligudvalget. Møder Udvalget har behandlet lovforslaget i <> møder. Høring Et udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen været sendt i høring, og økonomi- og erhvervs- ministeren sendte den 4. oktober 2004 dette udkast til udvalget, jf. alm. del – bilag 1. Den 24. no- vember 2004 sendte økonomi- og erhvervsministeren de indkomne høringssvar samt et notat herom til udvalget. Skriftlige henvendelser Udvalget har i forbindelse med udvalgsarbejdet modtaget 1 skriftlig henvendelse fra Andelsbolig- foreningernes  Fællesrepræsentation.  Økonomi-  og  erhvervsministeren  har  over  for  udvalget  kom- menteret henvendelsen. Deputationer Endvidere  har  Andelsboligforeningernes  Fællesrepræsentation  mundtligt  over  for  udvalget  rede- gjort for sin h oldning til lovforslaget.

2 Spørgsmål Udvalget  har  stillet  2  spørgsmål  til  økonomi -  og  erhvervsministeren  til  skriftlig  besvarelse,  som denne har besvaret. 3. Indstillinger og politiske bemærkninger [] Tjóðveldisflokkurin,  Inuit  Ataqatigi   it  og  Siumut  var  på  tidspunktet  for  betænkningens  afgivelse ikke repræsenteret med medlemmer i udvalget og havde dermed ikke adgang til at komme med ind- stillinger eller politiske udtalelser i betænkningen. En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt i betænkningen.[ Der gøres opmærksom på, at et flertal eller et mindretal i udvalget ikke altid vil afspejle et flertal/mindretal ved afstemning i Folketingssalen.] 4. Ændringsforslag med bemærkninger Æ n d r i n g s f o r s l a g Af    et mindretal (S), tiltrådt af <>:   Til § 1 1) Efter nr. 6 indsættes som nyt nummer: »01. Efter § 5 indsættes: »§ 5 a. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet ret- ten til en bolig, skal andelen tilbydes en boligsøgende, som er optaget på en venteliste i andelsboli g- foreningen, jf. dog stk. 3 og 4. Stk. 2. Andelsboligforeningen skal i vedtægterne fastsætte regler om mindst én venteliste, hvor der optages personer, der ikke allerede er andelshavere i foreningen. Såfremt der føres flere ventelister, skal der tillige fastsættes regler for ventelisternes indbyrdes forhold. Stk. 3. Andelsboligforeningen kan i stedet for at oprette venteliste i vedtægterne bestemme, at be- styrelsen eller generalforsamlingen afgør, hvem der skal tilbydes en bolig, efter at ansøgere er ind- kaldt enten gennem opslag i foreningen eller på anden måde, jf. dog stk. 4. Stk. 4. Andelsboligforeningen kan i vedtægterne bestemme, at en fraflyttende andelshaver skal have mulighed for at indstille en af følgende personer forud for overdragelse efter stk. 1 og 3: 1) En person, som andelshaveren bytter andelsbolig med, eller som bytter sin andelsbolig som led i et bytte af flere andelsboliger, hvoraf andelshaverens udgør den ene. 2) En person, som andelshaveren er beslægtet med i lige op- eller nedstigende linje. 3) En person, som er andelshaverens bror eller søster. 4) En person, som er andelshaverens ægtefælle eller registrerede partner. 5) En person, som andelshaveren har haft fælles husstand med inden overdragelsen. Stk. 5. Såfremt en andelsbolig skal tilbydes efter reglen i stk. 1 og der ikke er noteret boligsøgende på foreningens venteliste eller ingen af de boligsøgende på ventelisten ønsker at erhverve andelen på vilkår, som den fraflyttende   andelshaver lovligt forlanger, kan andelshaveren indstille en person som køber. Såfremt en andelsbolig skal tilbydes efter reglen i stk. 3 og der ikke er ansøgere, som ønsker at erhverve andelen på vilkår, som den fraflyttende andelshaver lovligt forlange  r, kan an- delshaveren indstille en person som køber. Andelsboligforeningen kan i vedtægterne bestemme, at

3 en fraflyttende andelshaver i de i 1. eller 2. pkt. nævnte situationer skal tilbyde andelen til andelsbo- ligforeningen. Stk. 6. Andelsboligforeningen skal fastlægge retningslinjer for, hvorledes de boligsøgende gøres bekendt med deres placering på listen, og for sletning af boligsøgende på ventelisten. Stk. 7. Andelsboligforeningen kan bestemme, at der ved optagelse af boligsøgende på venteliste opkræves et gebyr, der ikke i væsentligt omfang må overstige andelsboligforeningens omkostninger ved administrationen af ventelisten. Andelsboligforeningen kan ligeledes bestemme, at der skal op- kræves et årligt administrationsgebyr. § 5 b. Reglerne i § 5 a, stk. 1 og 3, finder ikke anvendelse, i det omfang kommunalbestyrelsen har anvisningsret efter reglerne i denne lovs § 7 c og § 160 b, stk. 4, i lov om almene boliger samt støt- tede private andelsboliger m.v.«« [Overdragelse af boliger] 2) Efter nr. 6 indsættes som nyt nummer: »02. I § 11 indsættes efter »§§ 5«: », 5 a «.« [Anvendelsesområde] 3) I § 15 indsættes efter stk. 6 som nyt stykke: »Stk. 7. Manglende overholdelse af bestemmelserne i § 5a, stk. 2 og 3, straffes med bøde.« [Straf] Stk. 7 bliver herefter stk. 8. Af    økonomi- og erhvervsministeren, tiltrådt af <>: Til § 3 4) I stk. 1 og 2 ændres »1. januar 2005    « til: »1. marts 2005«. [Udskydelse af lovens ikrafttræden] B e m æ r k n i n g e r Til nr. 1 Det foreslås i stk. 1, at når en ledig andelsbolig overdrages, skal de  n tilbydes til en person, som har fortrinsret på en venteliste i andelsboligforeningen. Pligten til at sælge til personer på ventelisten gælder, når andelsboligen overdrages ved frivilligt salg,  salg  efter  eksklusion  fra  foreningen,  salg  fra  et  dødsbo,  samt  hvis  overdragelsen  finder  sted som led i retsforfølgning – herunder tvangsrealisation efter udlæg eller udpantning og overdragelse fra  et  konkursbo.  Pligten  til  at  sælge  efter  ventelisten  finder  ikke  anvendelse  i  forbindelse  med overgang  ved  skifte  mellem  ægtefæller  eller  arv.  Bestemmelsen  hindrer  dog  ikke,  at  foreningerne som hidtil fastsætter særlige regler om f.eks. ægtefællers mulighed for at fortsætte medlemskabet af andelsboligforeningen ved andelshaverens død eller samlivsophævelse. Den foreslåede  bestemmelse finder anvendelse, når der er tale om overdragelse af andelsboliger, der  alene  anvendes  til  beboelse,  samt  blandede  bolig-  og  erhvervsandele.  Lovforslaget  finder  der- imod ikke anvendelse ved overdragelse af rene erhvervsandele. Begrundelsen herfor er, at andelsbo-

4 liglovens maksimalprisregler alene gælder for andele i andelsboligforeninger, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig. Fortrinsretten ifølge en venteliste giver mulighed for at erhverve andelen på vilkår, som overdr  a- geren  i  overensstemmelse  med  maksimalprisreglerne  samt  regler  fastsat  af  foreningen  fremsætter forlangende om. Ønsker vedkommende ikke at benytte sin fortrinsret, skal andelsboligen tilbydes en anden på ventelisten optaget person med fortrinsret. Efter forslagets § 5 b viger forslagets stk. 1 og 3 om overdragelse for reglen i § 7 c i andelsbolig- loven samt reglen i § 160 b, stk. 4, i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. om overdragelse til kommunalbestyrelsen, når kommunalbestyrelsen har indg ået aftale herom eller har truffet beslutning herom. Efter disse regler kan kommunalbestyrelsen  – enten efter aftale eller på forlangende  – råde over en nærmere bestemt del af en andelsboligforenings ledige boliger med henblik på løsning af påtrængende bol  igsociale opgaver, herunder at opnå en mere afbalanceret b e- boersammensætning. Det foreslås i stk. 2, at hvor andelsboligerne i en andelsboligforening skal overdrages efter forsl a- gets stk. 1, skal andelsboligforeningen i vedtægterne fastsætte regler om mindst én venteliste, hvor der optages personer, der ikke allerede er andelshavere i foreningen. Efter forslaget kan andelsbo- ligforeningen  også  bestemme,  at  der  skal  etableres  flere  forskellige  ventelister,  som  hver  især  er forbeholdt  forskellige  persongrupper.  Såfremt  der  føres  flere  ventelister,  skal  der  tillige  fastsættes regler for ventelisternes indbyrdes forhold. Andelsboligforeningen kan herudover fastsætte nærmere regler  for udformningen  af foreningens ventelisteordning. Andelsboligforeningen har mulighed for at bestemme, hvilke kriterier der er af- gørende for, hvem af flere på en venteliste indtegnede personer der skal have fortrinsret til en ledi g- bleven bolig. Fortrinsretten beror derfor ikke nødvendigvis på tidspunktet for optagelsen på ventel  i- sten. For i videst muligt omfang at tilgodese andelsboligforeningernes selvbestemmelse foreslås det ti l- lige overladt til andelsboligforeningerne at fastsætte et evt. maksimum for antallet af boligsøgende på ventelisten. De nærmere regler for udformningen af en venteliste eller forholdet mellem flere ventelister skal indføjes  i  vedtægterne.  En  ventelisteordning  skal  overholde  gældende  regler  om  forbud  mod  for- skelsbehandling.  Det  vil  sige,  at  der  ikke  kan  indgås  aftaler,  der  afskærer  bestemte  grupper  fra  at købe en andelsbolig, eksempelvis begrundet i etnisk oprindelse, race, køn eller lignende. Det foreslås i stk. 3, at andelsboligforeningen  – som alternativ til en ventelisteordning – skal kun- ne bestemme, at det skal være op til enten bestyrelsen eller generalforsamlingen at afgøre, hvem der skal have ret til at overtage en ledigbleven bolig. Andelsboligforeningen kan beslutte retningslinjer og kriterier for salg af ledigblevne boliger. Det er hensigten, at andelsboligforeningerne fastlægger for foreningen passende procedurer for indkaldelse af ansøgere og valg af køber. Det vil ikke være muligt i foreningerne at beslutte, at den fraflyttende andelshaver – uden for situationer omfattet af forslagets stk. 4, jf. nedenfor – skal kunne indstille en køber. Kompetencen efter stk. 3 vil ikke kunne overdrages til andre, jf. dog lovforslagets stk. 4. Det skal endvidere bemærkes, at uanset at salg efter stk. 3 er besluttet i foreningen, vil det fortsat være andelshaveren, som – inden for lovens rammer og vedtægtens bestemmelser – disponerer over andelslejligheden i relation til salgspris og -vilkår, ligesom andelshaveren fortsat  – medmindre an- det er aftalt i foreningen – som udgangspunkt bærer den økonomiske risiko, såfremt andelslejligh e- den ikke kan sælges.

5 Det  er  forslagsstillernes  opfattelse,  at  lovforslagets  formål  om  at  undgå  penge  under  bordet  på fuldt betryggende vis tillige kan sikres ved den i stk. 3 foreslåede ordning. I stk. 4 foreslås fem undtagelser til stk. 1 og 3 om henholdsvis overdragelse efter venteliste eller den  alternative  overdragelsesprocedure.  Efter  forslaget  skal  andelsboligforeningerne  i  vedtægterne kunne bestemme, at en fraflyttende andelshaver skal kunne indstille visse personer: Stk. 4, nr. 1, omfatter en person, som andelshaveren bytter andelsbolig med. Som det fremgår af bestemmelsen, omfatter bestemmelsen tillige bytte, hvor der indgår flere andelsboliger end to. Der kan således kun være tale om bytte mellem andelsboliger, jf. de almindelige bemærkninger. Stk. 4, nr. 2, omfatter en person, som den fraflyttende andelshaver er beslægtet med i lige op- eller nedstigende linje. Personkredsen omfatter således andelshaverens bedsteforældre, forældre, børn og børnebørn osv. Stk. 4, nr. 3, omfatter en person, som er bror eller søster til den fraflyttende andelshaver. Stk. 4, nr. 4, omfatter en person, som er andelshaverens ægtefælle eller registrerede partner. Stk. 4, nr. 5, omfatter en person, som den fraflyttende andelshaver har haft fælles husstand med inden overdragelsen. Der stilles i lovbestemmelsen ikke krav om varigheden af husstandsfællesska- bet, men bestemmelsen forudsætter, at den fælles husstand har været en realitet. For at begrænse risikoen for penge under bordet er forslagets stk. 4 udtømmende, det vil sige, at andelsboligforeningen  ikke  gyldigt  i  vedtægterne  kan  beslutte,  at  andelshaverne  i  foreningen  skal kunne indstille andre end de i stk. 4 nævnte personer som købere. Af hensyn til andelsboligforenin- gernes selvbestemmelse foreslås det, at det i andelsboligforeningen skal kunne besluttes, at ande ls- haverens indstillingsret skal være mindre vidtgående end ovenfor beskrevet. Det er en betingelse for gyldigheden af de i stk. 4 foreslåede undtagelser, at andelsboligforeni n- gens bestemmelse herom er indføjet i foreningens vedtægter. Det foreslås i stk. 5 , at såfremt der ikke er noteret boligsøgende på andelsboligforeningens vent  e- liste eller ingen af de på ventelisten noterede boligsøgende ønsker at udnytte deres fortrinsret til at erhverve  på  vilkår,  som  overdrageren  lovligt  forlanger,  bevarer  andelshaver  en  sin  indstillingsret. Dog  foreslås  det,  at  andelsboligforeningen  skal  kunne  beslutte,  at  andelslejligheden  i  stedet  skal tilbydes  til  andelsboligforeningen.  En  sådan  beslutning  skal  indføjes  i  vedtægterne.  Tilsvarende gælder, hvis andelsboligforeningens bestyrelse eller generalforsamling, jf. den alternative overdra- gelsesprocedure  i  lovforslagets  stk.  3,  ikke  gennem  opslag  i  foreningen  eller  på  anden  måde  kan finde en person, der ønsker at købe den ledigblevne andelsbolig til den pris, som sælgeren lovligt fremsætter forlangende om. I  stk.  6  foreslås,  at  de  enkelte  andelsboligforeninger  endvidere  skal  fastlægge  procedurer  for, hvordan de boligsøgende gøres bekendt med deres placering på den venteliste, som de måtte være indskrevet  på.  Bestemmelsen  indehold er  ingen  nærmere  retningslinjer  for  disse  procedurer.  Det forudsættes imidlertid, at de boligsøgendes mulighed for indsigt i ventelisten skal være reel. Proce- durerne kan indføres enten gennem vedtægterne, gennem foreningspraksis eller på lignende måde. På  samme måde forslås det i loven fastsat, at andelsboligforeningerne skal fastsætte regler for sle  t- ning af boligsøgende på ventelisten. I stk. 7 foreslås det at give andelsboligforeningerne mulighed for at bestemme, at der i forbindelse med optagelse af en boligsøgende på venteliste skal opkræves et gebyr. Formålet med bestemme  l- sen er, at andelsboligforeningen ikke skal lide økonomisk tab ved oprettelsen og administrationen af en ventelisteordning. Yderligere kan der opkræves et gebyr én gang årligt i forbind  else med ajour- føring af ventelisten.

6 Gebyrernes størrelse foreslås fastsat af andelsboligforeningen. Gebyrerne skal dække de faktiske omkostninger, som foreningen selv har ved  at føre ventelisterne,  eller dække den udgift, som for- eningen må betale til admi nistrator for at udføre arbejdet. Det er derimod ikke hensigten, at andels- boligforeningerne skal kunne opnå økonomisk vinding på bekostning af de boligsøgende. Fører en andelsboligforening forskellige ventelister forbeholdt forskellige persongrupper, kan gebyrerne for optagelse og administration udgøre forskellige beløb. En eventuel forskel skal dog være begrundet i forskel i administrationsudgifterne. Til nr. 2 Det foreslås, at § 5 a ligeledes skal gælde for boligaktieselskaber og boliganpartsselskaber. Da  der også  i  forbindelse  med  overdragelse  af  boliger  i  boligaktieselskaber  eller  boliganpartsselskaber gælder maksimalprisregler, er risikoen for ulovlig prisdannelse gennem penge under bordet ligele- des tilstede i disse boligfællesskaber. Til nr. 3 Det foreslås, at kravet om etablering af en ventelisteordning eller en alternativ procedure til brug i forbindelse med overdragelse af andelsboliger sanktioneres med bøde, som pålægges  andelsboli g- foreningen eller selskabet, såfremt der er tale om overdragelse af a ktier eller anparter, hvor der til aktien  eller  anparten  er  knyttet  retten  til  en  bolig.  Derved  sikres,  at  andelsboligforeningerne  m.v. senest ved lovens ikrafttræden fastsætter og til stadighed har gyldige overdragelsesregler i overens- stemmelse med nærværende forslag. Til nr. 4 Det fremgår af lovforslaget, at ændringsloven træder i kraft den 1. januar 2005. For at få mere tid til Folketingets behandling af lovforslaget foreslås, at lov en træder i kraft den 1. marts 2005.   Inge-Lene Ebdrup (V)   Rikke Hvilshøj (V)   Ulrik Kragh (V) nfmd.  Gudrun Laub (V) Freddie H. Madsen (DF)   Anita Knakkergaard (DF)   Carina Christensen (KF)   Helle Sjelle (KF) Tove Videbæk (KD)   Jørn Pedersen (S)   Jytte Andersen (S)   Lars Kramer Mikkelsen (S) Lissa Mathiasen (S) fmd.  Carsten Hansen (S)   Morten Homann (SF)   Ida Jørgensen (RV) Keld Albrechtsen (EL) Tjóðveldisflokkurin, Inuit Ataqatigiit og Siumut havde ikke medlemmer i udvalget.

7 Folketingets sammensætning Venstre, Danmarks Liberale Parti (V) 54  * Enhedslisten (EL) 4 Socialdemokratiet (S) 52 Kristendemokraterne (KD) 4 Dansk Folkeparti (DF) 22 Tjóðveldisflokkurin (TF) 1 Det Konservative Folkeparti (KF) 16 Inuit Ataqatigiit (IA) 1 Socialistisk Folkeparti (SF) 12 Siumut (SIU) 1 Det Radikale Venstre (RV)   9 Uden for folketingsgrupperne (UFG) 3 *   Heraf 1 medlem valgt på Færøerne

8 Bilag 1 Oversigt over bilag vedrørende L 95 Bilagsnr. Titel 1 Høringssvar og høringsnotat, fra økonomi- og erhvervsministeren 2 Udkast til tidsplan for behandling af lovforslaget 3 Vedtaget tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget 4 Opfølgning på 1. behandling af lovforslaget 5 Ændringsforslag fra økonomi- og erhvervsministeren 6 Henvendelse af 9/12-04 fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsen- tation 7 1. udkast til betænkning 8 Ændringsforslag fra økonomi- og erhvervsministeren 9 Bilag udgået 10 2. udkast til betænkning Oversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 95 Spm.nr. Titel 1 Spm. om eksempler på overpris for en andelsbolig, til ø konomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 2 Spm. om kommentar til henvendelse af 9/12-04 fra Andelsboligfor- eningernes Fællesrepræsentation, til økonomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå