L 107 - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 1: Spm. om at redegøre for konsekvenserne for beskatningen af udlejningsejendomme og for huslejen for lejligheder underlagt huslejeregulering og lejligheder, der ikke er underlagt huslejeregulering, til skatteministeren

Skatteudvalget 2020-21, Skatteudvalget 2020-21, Skatteudvalget 2020-21
L 107 , L 107 A , L 107 B
Offentligt

14. december 2020

J.nr. 2020 - 6825

Til Folketinget

–

Skatteudvalget

Vedrørende L 107 - Forslag til Lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskel-

lige andre love. (Adgang til fravalg af den midlertidige indefrysningsordning for grund-

skyld, ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v. og andre tilpasninger på

ejendomsområdet samt ændring af beregningsgrundlaget for tinglysningsafgift og indfø-

relse af særordning for godtgørelse af for meget betalt tinglysningsafgift m.v.)..

Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 1 af 27. november 2020. Spørgsmålet er stillet efter

ønske fra Carl Valentin (SF).

Morten Bødskov

/ Claus F. Houmann

L 107 - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 1: Spm. om at redegøre for konsekvenserne for beskatningen af udlejningsejendomme og for huslejen for lejligheder underlagt huslejeregulering og lejligheder, der ikke er underlagt huslejeregulering, til skatteministeren

Spørgsmål

Vil ministeren redegøre for konsekvenserne for beskatningen af udlejningsejendomme og

for huslejen for lejligheder underlagt huslejeregulering og lejligheder, der ikke er underlagt

huslejeregulering?

Svar

Med den foreslåede vurderingsmodel for erhvervsejendomme vurderes lejeboliger (og an-

delsboliger) efter samme metoder som ejerboliger. Det betyder, at de nye grundværdier

for lejeboliger (og andelsboliger) vil svare til grundværdierne for tilsvarende ejerboliger

med samme beliggenhed og størrelse.

Det skal ses i lyset af, at i de nuværende 2012-vurderinger vurderes grunde under beboel-

sesejendomme efter samme metode, uafhængigt af ejerskabsformen. Dvs. lejeboliger og

ejerboliger vurderes ens, hvis beliggenheden og den tilladte boligstørrelse er ens. Det gi-

ver sig udslag i, at grundværdien pr. m

boligareal for lejelejligheder i 2012-vurderingen er

på niveau med grundværdien pr. m

boligareal for ejerlejligheder i 2011-vurderingen.

Da der ikke sondres mellem ejerskabsformen, sondres der heller ikke i den nuværende

2012-vurdering mellem huslejeregulerede og ikke-huslejeregulerede lejeboliger.

Med det fremsatte lovforslag videreføres princippet om, at ejerboliger og lejeboliger vur-

deres efter samme metode, dvs. vurderingen er den samme, hvis beliggenheden og den

tilladte boligstørrelse er ens.

Forklaringen er, at grundskylden er udtryk for en skat på forbruget af grunden (her til bo-

lig), som både boligejere, lejere og andelshavere betaler (for lejere og andelshavere via

overvæltning i huslejen), og ejer-, leje- og andelsboliger af ens størrelse og beliggenhed

adskiller sig ikke fra i hinanden ift. selve det mulige boligforbrug.

Det skal endvidere ses i lyset af, at værdien af en grund ansættes i ubebygget stand efter

bedste økonomiske (tilladte) anvendelse. I den konkrete situation er dette bedste økono-

miske (beboelses)anvendelse. Bedste økonomiske anvendelse har været anvendt ved

grundvurdering i hvert fald siden 1956, hvor den nu ophævede vurderingslov blev ind-

ført.

For slutbrugeren af en bolig, dvs. den (eller de) personer, der bor i boligen, er der således

ikke forskel på værdien af beboelsesretten, uanset om der er tale om en lejebolig eller en

ejerbolig, da ejerboliger og lejeboliger er perfekte substitutter i forhold til selve boligfor-

bruget (beboelsesretten).

Forholdet mellem grundværdien for lejelejligheder pr. m2 boligareal i 2012-vurderingen og grundværdien for ejerlejlighe-

der pr. m2 boligareal i 2011-vurderingen udgør skønsmæssigt 0,95 på landsplan Der er tale om en kommunevægtet gen-

nemsnit, hvor fordelingen af ejerlejligheder på landsplan er vægtet, så den svarer til fordelingen er lejelejligheder på lands-

plan. Der er ikke korrigeret for placering indenfor kommunen. Hvis der også korrigeres for placeringen indenfor kommu-

nen, er det umiddelbart vurderingen, at forholdet vil komme tættere på 1:1.

Side 2 af 4

Den eneste forskel er, at evt. værdistigninger på lejeboliger ikke tilfalder beboeren, som

det er tilfældet for ejerboliger. Derfor betaler lejeren heller ikke ejendomsværdiskat, men

ejeren af en erhvervsejendom betaler principielt avanceskat ifm. salg. Mange beboelses-

ejendomme handles dog sjældent, og fx almene boliger (boligselskabet) sælges i praksis

aldrig.

Den foreslåede metode til at vurdere grundværdier under lejeboliger ventes at medføre

væsentligt højere grundværdier for lejeboliger under ét, herunder som følge af ejendoms-

prisudviklingen siden 2012. Det er dog ligeledes forventningen, at den gældende ejen-

domsvurderingslov ville medføre væsentligt højere grundværdier. Den gældende ejen-

domsvurderingslov kan imidlertid ikke implementeres, hvilket er baggrunden for forslaget

om en ny model for vurdering af grunde for erhvervsejendomme.

Stigningerne i grundværdierne for lejeboliger under ét medfører ikke tilsvarende skatte-

stigninger, da grundskyldspromillerne nedsættes markant.

Fx skønnes det aktuelt, at grundskyldspromillen i Københavns Kommune bliver sat ned

fra 34 promille til ca. 7-9 promille i 2024. Ca. 20 pct. af de danske almene boliger skønnes

at ligge i Københavns Kommune opgjort ved grundskyldens andel (den skønnede grund-

skyld for københavnske almene boliger i pct. af grundskylden for almene boliger på

landsplan).

I 2024 vil nogle lejeboliger således få en lettelse af grundskylden, mens andre vil få en

skatterabat, så de ikke skal betale mere i grundskyld inkl. skatterabat end efter gældende

skatteregler, som det er aftalt med boligskatteforliget fra maj 2017 og boligskatteaftalen

fra maj 2020. Skatterabatten afvikles gradvist over en årrække på op til 20 år.

Det skal bemærkes, at lejere (og andelshavere) nyder relativt stor gavn af boligskatteforli-

get fra 2017, da lejere og andelshavere (via overvæltning i huslejen) kun betaler grund-

skyld. Således aflyses der i 2024 betydelige fremadrettede stigninger i grundskylden sam-

menlignet med videreførelse af gældende regler, hvilket kommer både boligejere og lejere

og andelshavere til gavn. Omvendt vil ejendomsværdiskatten, som kun boligejerne beta-

ler, stige nominelt efter 2024 sammenlignet med videreførelse af gældende regler.

Det bemærkes endeligt, at forligskredsen har afsat 100 mio. kr. fra 2024, der skal gå til at

forbedre forholdene for pensionister i lejebolig eller ejerbolig.

Særlig for almene boliger

Med

Forlig om Tryghed om boligbeskatningen

(boligskatteforliget) fra maj 2017 er der taget sær-

skilt hensyn til lejere i almene boliger ved fastsættelsen af en lempeligere stigningsbe-

grænsning for grundskyld for almene boliger end for øvrige erhvervsejendomme. Det

gælder således, at grundskylden for de almene boligselskaber, der får en skatterabat ved

skatteomlægningen, maksimalt må stige med 600 mio. kr. (2017-niveau) frem til 2040 som

Side 3 af 4

direkte konsekvens af de nye ejendomsvurderinger. Det sikres ved at tilpasse stignings-

procenten i den moderniserede stigningsbegrænsningsregel, der i så fald kan blive lempeli-

gere for almene boliger end for øvrige erhvervsejendomme.

Almene boligselskaber, der ikke har fået en skatterabat, får sat grundskylden ned ved om-

lægningen i 2024. Disse boligselskaber er efter omlægningen også omfattet af stigningsbe-

grænsningsreglen.

Forligskredsen vil i 2023 fastlægge den konkrete stigningsprocent i den moderniserede

stigningsbegrænsningsregel for almene boliger, der sikrer, at det aftalte i boligskatteforli-

get ift. almene boliger indfris, jf.

Aftale om Kompensation til boligejerne og fortsat tryghed om bolig-

beskatningen

fra maj 2020.

Side 4 af 4