SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Skatteudvalget 2018-19 (1. samling)
SAU Alm.del Bilag 192
Offentligt

Bilag 1. Bestillingen fra Finansudvalget

Sammenfatning

Dette bilag indeholder en beskrivelse af bestillingen.

Den 17. januar bad Finansudvalget de økonomiske konsulenter lave et op-

læg om boligskatteaftalens

betydning for boligpriserne”, jf.

opfølgningsre-

sumé fra den 17. januar 2019.

Den 27. februar blev bestillingen præciseret i følgende mail fra Finansudval-

gets sekretær:

”

I har bedt de økonomiske konsulenter om at lave et oplæg om boligskatteaf-

talens betydning for boligpriserne.

Hvis I har bemærkninger eller kommentarer til nedenstående afgrænsning af

opgaven, så send dem til

[email protected]

hurtigst muligt, gerne i denne

uge.

Boligaftalen omfatter aftalen om et nyt ejendomsvurderingssystem fra den

18. november 2016 samt aftale om ”Tryghed om boligbeskatningen” fra 2.

maj 2017.

Finansudvalget bad også de økonomiske konsulenter forklare, hvorledes bo-

ligskatterne påvirker ligevægten på ejerboligmarkedet herunder tilskyndelsen

til at vedligeholde boliger.

Af forenklingshensyn vil de økonomiske konsulenter alene fokusere på bo-

ligskatteaftalens betydning for ejerboligmarkedet.

De økonomiske konsulenter har kun fundet ét studie, der kvantificerer effek-

ten af boligaftalens indvirkning på priserne på ejerboliger på landsplan: Kapi-

tel 4 i Skatteøkonomisk Redegørelse fra juni 2018. Gennemgangen vil tage

udgangspunkt i denne analyse, idet Finansudvalget har bedt de økonomiske

konsulenter lægge særlig vægt på at vurdere forudsætningerne bag Skatte-

ministeriets analyse.

De økonomiske konsulenter vil supplere oplægget med et notat, der mere de-

taljeret redegør for, hvorledes ejerboligpriserne påvirkes, og som mere pæ-

dagogisk forklarer indholdet af boligskatteaftalen”.

Side 1 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Bilag 2. Gældende regler for beskatning af ejerboliger

Sammenfatning

Ejerboliger er pålagt to former for ejendomsskatter: ejendomsværdiskat og

grundskyld.

I dette bilag beskrives reglerne, indtil boligforligets satsæn-

dringer træder i kraft i 2021.

Ejendomsværdiskatten

betales af hele ejendomsværdien. Ejendomsværdis-

katten har siden 2001 været underlagt et nominelt skattestop. Det betyder, at

beskatningsgrundlaget udgør det mindste af:



Gældende ejendomsvurdering



2001-ejendomsvurderingen tillagt 5 pct.



2002-ejendomsvurderingen

Ejendomsværdiskattesatsen udgør 1 pct. af beskatningsgrundlaget op til en

grænse på 3,04 mio. kr. og 3 pct. herover. Der gælder dog visse nedslag for

pensionister og ejere, der har købt deres bolig før 2. juli 1998.

Ejendomsværdiskattestoppet har reelt betydet, at ejendomsværdiskatten til-

knyttet en given ejendom ikke har kunnet stige i forhold til 2001-niveauet.

Dermed er ejendomsværdiskattens andel af ejendomsværdierne (den effek-

tive ejendomsværdiskat) faldet siden 2001.

Grundskyld

Udover ejendomsværdiskat betaler ejendomme

grundskyld

af grundværdien.

Grundskylden beregnes på baggrund af beskatningsgrundlaget samt en kom-

munalt fastlagt grundskyldspromille på mellem 16 og 34 promille. Grundskyl-

den har siden 2003 været underlagt en stigningsbegrænsningsregel, som be-

tyder, at beskatningsgrundlaget udgør det mindste af:



Gældende grundvurdering



Sidste års beskatningsgrundlag tillagt en procentvis stigning sva-

rende til stigningen i det kommunale skatteudskrivningsgrundlag + 3

pct. op til en øvre grænse på 7 pct.

I de dele af landet, hvor grundværdierne er steget mest siden 2003, har ef-

fekten af stigningsbegrænsningsreglen været, at grundskylden ikke umiddel-

bart har fulgt med de stigende grundvurderinger. Det vil sige, at der er skabt

et ”efterslæb” i grundskyldsbetalingerne.

Ved uændrede regler ville grund-

skyldsbetalingerne langsomt være blevet realiseret. Den effektive grund-

skyldsskattepromille (dvs. den faktiske betalings andel af grundværdien) på

Selv om tinglysningsafgiften vedr. bolighandel også kan ses i sammenhæng med ejendomsbe-

skatningen ses der normalt bort herfra, når der refereres til (den løbende) ejendomsbeskatning.

Side 2 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

forventet 12,6 promille i 2021, ville dermed være steget til den formelle sats

på 26 promille ifølge Skatteøkonomisk Redegørelse 2017.

Side 3 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Bilag 3. Boligskatteforliget

Sammenfatning

Boligskatteforliget består af to aftaler: aftalen om et nyt ejendomsvurde-

ringssystem fra den.

18. november 2016 og aftalen om ”Tryghed

om bolig-

beskatningen” fra

den 2. maj 2017. Forliget er indgået mellem regeringen

(Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokra-

tiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre.

Dette bilag sigter mod at give en helt kort og overordnet forklaring af ele-

menterne i de to aftaler.

Om de nye ejendomsvurderinger

Med

”Aftalen om et nyt vurderingssystem”

skal Skatteministeriet udvikle nye

ejendomsvurderinger. Ejendomsvurderingerne blev således suspenderet i

2013 på baggrund af en kritik fra Rigsrevisionen. For ejerboligerne har det

betydet, at det grundlæggende har været

SKAT’s 2011-vurdering

(fratrukket

en varierende rabat), som har dannet grundlag for opkrævningen af bolig-

skatterne siden 2013. Med de nuværende regler vil det være denne vurde-

ring, der skal danne udgangspunktet for ejerboligskatterne til og med 2020.

Hensigten med boligskatteforliget er at udvikle nye mere retvisende ejen-

domsvurderinger. Den nuværende tidsplan indebærer, at det vil være ejerbo-

ligens karakteristika (dvs. alle de forhold, der har betydning for boligprisen)

pr. den 1.1. 2020, der første gang vil danne udgangspunkt for de nye ejen-

domsvurderinger.

Denne 2020-ejendomsvurdering af ejerboligerne vil danne

udgangspunkt for ejerboligernes betaling af ejendomsværdiskat og grund-

skyld i 2021 og 2022. Derefter vil skattemyndighederne hvert andet år fore-

tage en ny ejendomsvurdering af ejerboligerne.

Viser den nye 2020-ejendomsvurdering, at 2011-vurderingen var for høj, vil

boligejeren få penge tilbage via en såkaldt tilbagebetalingsordning.

En af grundtankerne bag den nye ejendomsvurderingslov er, at der ikke er

knyttet én ’sand’ eller ’rigtig’ handelsværdi til en given ejendom: Forskellige

købere vil være villige til at betale forskellige priser for det samme hus, mens

sælgere vil have forskellige krav og forventninger til, hvad en god handelspris

er. Princippet har ledt til introduktionen af begrebet ”vurderingsnormen”,

jf.

faktaboks 3 i hovedteksten.

Skatteministeriet har dog senest i bemærkningerne til L115 samling 2018-19, angivet, at der er

tale om et højrisikoprojekt. Det betyder at det ikke kan udelukkes, at vurderingerne bliver (yder-

ligere) forsinkede.

Side 4 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Med vurderingsnormen følger også et såkaldt forsigtighedsprincip, hvormed

boligerne alene skal betale boligskatter af 80 pct. af såvel ejendoms- som

grundvurderingen.

Om de nye skatteregler

Med boligforliget ophæves såvel ejendomsværdiskattestoppet som grund-

skyldsstigningsbegrænsningsreglen fra 2021. Derefter vil de to skatter igen

følge udviklingen i ejendomsvurderingerne og dermed udviklingen i bolig- og

grundpriserne.

De nye formelle satser fastsættes, så provenuet i 2021 fra hhv. ejendoms-

værdiskat (på landsplan) og grundskyld (i hver enkelt kommune) bliver det

samme, som det ville have været efter gældende regler og nye vurderinger

(eksklusiv forsigtighedsprincippet).

For ejendomsværdiskatten indebærer boligforliget derudover, at satsen redu-

ceres med 0,02 pct. point, svarende til, at indtægterne fra ejendomsværdis-

katten bliver ca. 0,5 mia. kr. mindre ved de nye regler end under de gamle

regler.

For ejendomsværdiskatten fastsættes grænsen for den progressive sats, så-

ledes at der betales progressiv ejendomsværdiskat for samme andel af ejer-

boliger i 2021 som i 2020. Den progressive ejendomsværdiskattesats fast-

sættes til 1,4 pct. af beskatningsgrundlaget over progressionsgrænsen.

Som ovenfor nævnt fastsættes de kommunale grundskyldspromiller ifølge af-

talen, så provenuet i de enkelte kommuner er uændret i forhold til gældende

regler i 2021

–

med de nye vurderinger. De lovfastsatte promiller udgør et loft

for den enkelte kommune i 2021-25. Kommunerne kan således ikke øge den

effektive grundskyldspromille, men alene sænke grundskyldspromillen fra

2021 til 2025 i forhold til deres individuelle loft. Endvidere fjernes den nuvæ-

rende nedre grænse for grundskyldspromillen på nuværende 16 promille, og

det generelle loft, der også gælder efter 2025, sænkes fra 34 til 30 promille.

Særlige indefrysningsregler

–

også fremadrettet

Med boligskatteforliget er der indført indefrysningsordninger, der medfører, at

boligejerne ikke skal betale stigninger i boligskatterne, mens de sidder i boli-

gen, men først, når de sælger boligen og typisk realiserer en gevinst.

For perioden frem til 2021 vil årlige stigninger i grundskylden af ejerboliger

automatisk blive indefrosset, og det vil ske uden forrentning. Fra 2021 vil stig-

ninger i boligskatterne (ejendomsværdiskat og grundskyld under ét) automa-

tisk blive indefrosset til en rente, der svarer til renten ved en eksisterende in-

defrysningsordning for pensionister (der udgjorde 1,24 pct. i 2017).

Side 5 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Idet indefrysningsordningerne bortfalder ved salg, har de som udgangspunkt

ikke nogen betydning for boligprisen. Hvis renten på 1,24 pct. er mindre end

efter-skat-renten, vil indefrysningsordningen imidlertid reducere den effektive

ejendomsværdibeskatning.

Særlige skatterabatter ved overgangen til det nye system

Skatteministeriet vurderer, at de nye regler reducerer boligskatterne for ho-

vedparten af boligejerne fra 2021 i forhold til gældende regler.

Samtidig vil

boligejere, som alligevel umiddelbart med de nye regler og de nye vurderin-

ger står til at skulle betale en højere samlet boligskat i 2021 sammenlignet

med 2021 gamle regler og nye vurderinger (inkl. forsigtighedsprincippet) blive

kompenseret via en skatterabat fra og med 2021. Skatterabatten/nedslaget

videreføres nominelt og bortfalder ved salg. Skatterabatten gælder kun bolig-

ejere, der har købt deres bolig senest den 31. december 2020.

Endelig skal det bemærkes, at de nuværende nedslag i ejendomsværdiskat-

ten for pensionister og ejere, der har købt før den 2. juli 1998 videreføres i de

nye regler, idet det dog sikres, at ejendomsværdiskatten ikke bliver direkte

negativ.

Tilbageførselsklausul: tilbageførsel af provenu udover det forventede

Endelig lægges der op til, at såfremt boligskatterne med de nye regler stiger

mere end forventet i fremtiden, så skal boligskatterne nedsættes (yderligere).

Jf. Skatteøkonomisk Redegørelse 2017, kapitel 5.

Side 6 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Bilag 4. Analysen fra Nationalbanken

Sammenfatning

Nationalbanken udgav den 20 marts 2019 en analyse af boligforligets ind-

virkning på hhv. prisen på enfamiliehuse og ejerlejligheder. I dette notat

beskrives forskellen på Skatteministeriets og Nationalbankens skøn for ef-

fekten på boligpriserne. Endvidere begrundes det, hvorfor hovedteksten

tager udgangspunkt i Skatteministeriets analyse. Notatet er først og frem-

mest henvendt til teknikere.

Meget ens resultater

Forskellen på Nationalbankens og Skatteministeriets vurdering af effekten på

prisen på hhv. ejerlejligheder og enfamiliehuse på landsplan er meget lille.

Således vurderer begge institutioner, at boligforliget medfører, at prisen på

ejerlejligheder på landsplan bliver 5,8 pct. lavere i 2022 som følge af boligfor-

liget, jf. tabel 4.

Tabel 4. Ændring af boligpris i 2022 som følge af boligforliget

Samlet ejerbolig-

pris

Alle

Enfamiliehuse

Højere

skat

Pct.

-1

Lavere

skat

-5,8

Ejerlejlig-

heder

Skatteministeriet

Nationalbanken

0,8

1,4

Anm: Tabellen opgør afvigelsen mellem boligprisen med og uden boligforliget

–

opgjort i forhold

til boligprisen i forløbet uden boligforliget. Kilde: Nationalbanken marts 2019. Skatteøkonomisk

Redegørelse 2018, tabel 4.1.

Nationalbanken er ligeledes enig med Skatteministeriet i, at boligforliget vil

forøge den samlede pris på enfamiliehuse på landsplan. Hvor Skatteministe-

riet vurderer, at effekten vil udgøre 0,8 pct., vurderer Nationalbanken imidler-

tid, at effekten udgør 1,4 pct.

Nationalbanken skønner, at enfamiliehuse, der bliver belastet af en højere

skat, vil opleve et prisfald på 1 pct., mens prisen på huse, der opnår en la-

vere belastning, samlet set vil stige med 3 pct. Nationalbanken foretager

imidlertid ikke en beregning på andre segmenter end disse, ligesom effekten

på den samlede pris på ejerboliger heller ikke vurderes.

Helt overordnet er der tale om samme tilgang

Ligesom Skatteministeriet vurderer Nationalbanken effekten af:



At de nye vurderinger vil forskyde skattebetalingen mellem forskellige

segmenter

–

særligt forventer Nationalbanken med udgangspunkt i

Side 7 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent



tal fra Skatteministeriet, at ejerlejligheder kommer til at bære en

større del af grundskyldsbetalingen

At boligskatteaftalen betyder, at (de geografiske) forskelle i den ef-

fektive ejendomsværdiskattesats ophæves, idet alle fremover skal

betale samme effektive sats.

I lighed med Skatteministeriet ser Nationalbanken også bort fra, at boligforli-

get annullerede de fremtidige grundskyldskattestigninger. Nationalbanken har

oplyst, at man her er enige med Skatteministeriet: At befolkningen forven-

tede, at de blev annulleret, jf. hovedteksten.

Næsten samme data

–

men alligevel ikke helt

Nationalbankens analyse er foretaget med udgangspunkt i et faktaark fra

Skatteministeriet fra maj 2017 og bygger således på lidt ældre tal end Skatte-

ministeriets analyse fra juni 2018.

Hertil kommer, at Nationalbankens analyse af priseffekterne ikke fuldt ud ind-

regner effekten af de nye vurderinger. Det hænger sammen med, at fakatar-

ket fra Skatteministeriet har den svaghed, at det ikke indeholder alle rele-

vante oplysninger. Således sammenligner Nationalbanken forskellen på 1 og

2 nedenfor:

1. Skattebetalingen baseret på nye skatteregler og nye vurderinger

2. Skattebetalingen baseret på gamle 2021-skatteregler og nye vurde-

ringer.

Såfremt Nationalbanken både ønsker at kortlægge effekten af de nye vurde-

ringer og de nye skatteregler, burde analysen

–

ideelt set

–

i stedet have ta-

get udgangspunkt i forskellen på 1 og 3:

3. Skattebetalingen under gamle 2021-regler og med gamle vurderin-

ger.

De økonomiske konsulenter ønsker i den forbindelse at påpege, at dette for-

mentlig leder til en lille undervurdering af den stigning i grundskyldsskattebe-

talingen, der følger med boligforliget. Dette følger af, at de gamle vurderinger

har været fastfrosset siden 2013. På grund af stigningsbegrænsningsreglen

for grundskylden er biasen dog ikke stor.

Nationalbanken konstruerer endvidere et samlet skøn for ændringerne på

landsplan på baggrund af faktaarket og værdien af handlede boliger. Skatte-

ministeriet opstiller derimod en model på baggrund af registrerdata.

Side 8 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Heller ikke helt samme metode

Nationalbanken anvender en lidt mindre følsom model. Hvor Skatteministeriet

opstiller en såkaldt usercost-model, jf. bilag 5, anvender Nationalbanken mo-

dellen MONA. Det betyder, at den semielasticitet

, som Nationalbanken impli-

cit anvender, udgør -13

og dermed er væsentlig lavere end den semielastici-

tet på -19, som Skatteministeriet udleder fra deres model, jf. tabel 4A.3, side

143, i Skatteøkonomisk Redegørelse.

Forskellen hænger bl.a. sammen med, at MONA ikke skelner mellem grunde

og bygninger. Det står i kontrast til Skatteministeriet, der forudsætter, at be-

skatningen af grunde fuldt ud overvæltes i grundprisen, hvorimod prisen på

bygninger på sigt er bundet til byggeomkostningerne, jf. også bilag 6.

Samtidig hænger forskellen også sammen med, at Nationalbanken i modsæt-

ning til Skatteministeriet korrigerer sine beregninger for en såkaldt bølgeef-

fekt, der dækker over, at de regionale boligmarkeder ikke er adskilte, men at

boligefterspørgslen spreder sig ud fra områder med høje boligpriser.

Stort set samme effekt på trods af metodemæssige forskelle

På trods af de metode- og datamæssige forskelle ligger de to institutioners

vurdering af effekten på prisen på hhv. ejerlejligheder og enfamiliehuse på

landsplan bemærkelsesværdigt tæt på hinanden, jf. tabel 4.

Af fremstillingsmæssige hensyn samt ud fra en vurdering af, at Skatteministe-

riets analyse grundlæggende bygger på nyere tal, har de økonomiske konsu-

lenter derfor valgt at tage udgangspunkt i Skatteministeriets analyse i hoved-

teksten.

Dvs. den procentvise ændring i boligpriserne, som ét procentpoint stigning i skatterne giver an-

ledning til.

Jf. at det af Nationalbankens analyse fremgår, at enfamiliehusenes effektive skat falder med

0,14 pct., og at dette leder til en prisstigning på 1,8 pct.

Når Nationalbanken alligevel rammer samme estimat for prisfaldet på ejerlejligheder på lands-

plan som Skatteministeriet, må det skyldes, at Nationalbankens estimat for ændringen af den

effektive skattesats er større end Skatteministeriets estimat.

Side 9 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Bilag 5. Analysen fra Arbejdernes Landsbank og Nordea

Sammenfatning

Dette bilag indeholder en beskrivelse af beregninger fra Arbejdernes

Landsbank og Nordea. Bilaget er primært henvendt til teknikere.

Beregninger fra Arbejdernes Landsbank

Arbejdernes Landsbank har foretaget beregninger af, hvordan boligforliget

påvirker boligpriserne på kommunalt niveau, jf.

analysen ”Kig dig godt for: her

rammer de nye boligskatter”,

jf.

https://www.al-bank.dk/markedsnyt/boligmar-

kedet/faa-et-samlet-overblik/2019/kig-dig-godt-for-her-rammer-de-nye-bolig-

skatter/

Analysen blev offentliggjort januar 2019.

Arbejderne Landsbank foretager beregningen på baggrund af det samme

faktaark fra Skatteministeriet fra 2017, som Nationalbanken også har an-

vendt, jf. bilag 4 for en beskrivelse af dette.

Ligesom Nationalbanken og Skatteministeriet indregner Arbejdernes Lands-

bank heller ikke effekten af de annullerede grundskyldsskattestigninger.

Dette følger imidlertid mere direkte af den model, som Arbejdernes Lands-

bank anvender, idet modellen implicit forudsætter, at fremtidige forventninger

til boligprisen slet ikke har nogen effekt på boligprisen i dag.

Arbejdernes Landsbank foretager således beregningen af priseffekten på

baggrund af en såkaldt førsteårsydelsesmodel. Antagelsen bag beregningen

er, at en ny køber af et hus vil have lige så mange faste udgifter som den hid-

tidige ejer, og at de penge, der spares i boligskatter, i stedet bruges på renter

og afdrag på et fast lån med en rente på 2 pct. og et rentefradrag på 33,6 pct.

Det er ikke umiddelbart muligt at sammenligne resultaterne fra Arbejdernes

Landsbank med Skatteministeriets skøn. Det skyldes, at Arbejdernes Lands-

bank alene har foretaget priseffekten på kommunalt niveau. De økonomiske

konsulenter vurderer dog, at den implicitte semielasticitet (der opgør den im-

plicitte prisfølsomhed i beregningerne) er lidt højere i beregningerne fra Ar-

bejdernes Landsbank. Hvor en skattelettelse på 1 pct. af ejendomsværdien

giver anledning til, at boligprisen stiger med 19 pct. i Skatteministeriets be-

regninger, giver den anledning til en stigning i boligprisen på 26 pct. i bereg-

ningerne fra Arbejdernes Landsbank, jf. tabellen nedenfor.

Side 10 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Tabel 5. Boligprisens følsomhed over for ændring i skattesatsen

Semielasticiteten

Skatteministeriet

Arbejdernes Landsbank

Bygninger

-15

Grunde

-25

Boliger

-19

-26

Kilde: 1) Skatteøkonomisk Redegørelse 2018, 2) Arbejdernes Landsbank regner mere præcist

med en finansiering, der består af 80 pct. i 30-årigt fastforrentet 2 pct. realkreditlån med afdrag

og 20 pct. i et banklån på 20 år med en rente på 5,2 pct. Endvidere forudsættes rentefradraget at

udgøre 33,6 pct. Det betyder at 1. årsydelsen pr. måned er 4.674 kr. per lånt million, heraf udgør

rentebetaling 2.733 kr. og ydelsen efter rentefradrag er 3.756 kr. Dvs. for hver krone, der spares

kan boligprisen stige med 1000000/3756 = 26 kr.

Beregninger fra Nordea

Nordea har også foretaget en række beregninger af priseffekten på kommu-

nalt niveau, som de offentlige gjorde november 2018, jf.

https://nordeakreditbolignyt.nordea.dk/artikler/201811-disse-boligkobere-bor-

vogte-sig-de-nye-boligskatter

Nordea har imidlertid oplyst, at banken ikke har udarbejdet et dokumentati-

onsnotat.

Side 11 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Bilag 6. Dokumentation af beregningerne af priseffekterne

Sammenfatning

Dette bilag udgør et dokumentationsnotat og henvender sig derfor først og

fremmest til teknikere. Hensigten med notatet er, at det skal være muligt at

genskabe de økonomiske konsulenters beregning.

I appendiks 4.A. i Skatteøkonomisk Redegørelse fra juni 2018 opstiller

Skatteministeriet den model, som ministeriet anvender til at bedømme bo-

ligforligets effekt på boligpriserne. I beregningerne forudsætter ministeriet,

at boligforliget

–

på landsplan

–

ikke har ændret befolkningens forventnin-

ger til udviklingen i boligskatterne. Det betyder, at boligprisen på landsplan

stort set ikke ændres, jf. hovedteksten. Nedenfor dokumenteres de økono-

miske konsulenters beregning af effekten af i stedet at forudsætte, at be-

folkningen

–

inden reformen

–

forventede, at gældende regler blev realise-

ret. Det vises, hvorledes boligforliget under denne antagelse vil medføre,

at prisen på boliger på landsplan bliver ca. 6 pct. højere på kort sigt og

knap 11 pct. højere på lang sigt, end priserne ellers ville have været. Det

skal understreges, at begge tilfælde udgør et yderpunkt.

I bilaget vises det også, hvorledes forudsætningen om det langsigtede ren-

teniveau påvirker resultatet.

Overordnet om Skatteministeriets model

Med udgangspunkt i den model, der fremgår af Skatteøkonomisk Redegø-

relse fra juni 2018, appendiks 4A, opstiller de økonomiske konsulenter ne-

denfor en model, der kan anvendes til at bedømme effekten på boligprisen

på landsplan.

Det er vigtig at understrege, at modellen udgør et yderpunkt. Det skyldes, at

modellen implicit forudsætter, at befolkningen har fuldstændig viden om frem-

tidige skattesatser og effekten af disse, samt at nye boligkøbere ikke er så-

kaldt kreditrationerede. Dvs. at de kan låne lige så mange penge i banken,

som de ønsker til den gældende rente.

Skatteministeriet beskriver ligevægten på markedet for henholdsvis grunde,

�� =

, og bygninger,

�� = ��,

ved følgende ligning.

��

Hvor

��

betegner usercost ved hhv. grunden eller bygningerne (eksklusiv ka-

pitalgevinster),

��

symboliserer værdien af hhv. grundene eller bygningerne,

��

er nytten/det løbende afkast her kaldet (bolig)forbruget, og

��

er de forven-

tede prisstigninger. Skatteministeriet definerer

��

som:

��

= ��

��

+ ��

��

(1)

Side 12 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Hvor

��

er den gennemsnitlige skatteværdi af rentefradraget på tidspunkt t

, er boligrenten (inkl. bidragssats),

��

er afskrivningsraten,

��

, er den effek-

tive boligskattesats, dvs. skatterne i forhold til værdien af boligen, og q er øv-

rige omkostninger (inkl. risikopræmie).

Værdien af beholdningen,

��

,��

, er per definition lig prisen,

��

, gange behold-

ningen af hhv. grunde og bygninger,

��

= ��

��

∙

��

− ��

+ ��

��

(2)

(3)

Yderligere kan de fremtidige prisstigninger per definition beskrives som:

�� =

��

Δ��

��+

��

��+

− ��

��

(4)

Endelig benytter beregningen nedenfor, at ligning (1) betyder, at

��

også

kunne skrives som ligning (6)

�� =

��

Endvidere angiver Skatteministeriet, at forbruget af hhv. grunde og bygnin-

ger,

��

, antages at udgøre en fast andel af indkomsten, samt at indkomsten

forudsættes at vokse med en fast rate

��

. Det betyder, at:

��

+ ��

��

∙ ��

��−

��

(5)

Skatteministeriets forudsætning om, at befolkningen anvender en vis andel af

indkomsten på såvel grunde som bygninger, betyder, at ligevægten på de to

markeder kan findes hver for sig, jf. nedenfor.

Ligevægt på markedet for grunde

I lighed med Skatteministeriet forudsætter de økonomiske konsulenter, at de

danske forbrugere har besluttet at anvende en vis andel af deres indkomst på

byggegrunde. Samtidig forudsættes mængden af byggegrunde at være kon-

stant.

Ved at kalibrere modellen med

(1) fås ligning (7):

��

− ��

��

(6)

lig 1 og indsætte ligning (3) og (4) i ligning

Skatteministeriet forudsætter således fuld lånefinansiering af boligen.

Side 13 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

��

− ��

��

�� = �� +

�� = ��

��

+ ��

��

− ��

��

⇔

��

Ligning (7) kan også skrives som:

��

+ ��

��

�� =

��

= ��

��

+ ��

��

⇔

(7)

Af ligning 8 fremgår det, at prisen på grunde må vokse med samme kon-

stante rate som indkomsterne i steady state, hvor alle eksogene parameter

og vækstrater er konstante, dvs.:

��

= ��

��

�� =

��

− ��

��

(8)

(9)

Denne rate sættes til 2,8 pct. Dermed opnås samme prisstigningstakt som i

Skatteministeriets model, jf. tabel 4A1 i Skatteøkonomisk Redegørelse 2018.

Udfordringen ved opstillingen af modellen er, at forløbet inden reformen (kal-

det baseline nedenfor) langt fra er i såkaldt steady state. Det skyldes, 1) at

den effektive grundskyldspromille ved fravær af boligforliget langsomt ville

stige fra ca. 12,6 til 26 på sigt (ca. år 2040), og 2) at ejendomsværdiskatten

omvendt ville falde marginalt.

Af beregningstekniske grunde forudsættes

den almindelige effektive ejendomsværdiskat under progressionsgrænsen

nedenfor fastholdt på det niveau, den vil have i 2050, dvs. ca. 0,2 pct. Såle-

des ses der

–

i princippet

–

bort fra skattestoppet fra 2050 og frem.

Først findes baseline

Ved opstillingen af modellen finder de økonomiske konsulenter først ligevæg-

ten i baseline: En ligevægt, der først indtræder efter 2050, hvor alle skattesat-

ser er uændrede. I ligevægten er den effektive grundskyldspromille 2,6 pct.,

og ejendomsværdiskatten er 0,2 pct.. De øvrige centrale parameterværdier

fastsættes, så de svarer til dem, som Skatteministeriet anvender, jf. tabel 6.

De økonomiske konsulenter ser bort fra progressionen i ejendomsværdiskatten. Det trækker

isoleret set i retning af en

lille

undervurdering af skærpelsen af ejendomsværdiskatten, idet den

progressive sats alene rammer boliger med en forventet værdi på over 7,5 mio. kr., 2017 ni-

veau. Omvendt ses dog også bort fra, at renteniveauet i den såkaldte (fremtidige) indefrys-

ningsordning er forholdsvis lavt sat, hvilket trækker i retning af en overvurdering af skærpelsen

af ejendomsværdiskatten og en undervurdering af lempelsen af grundskyldsbeskatningen

–

altså i den modsatte retning.

Side 14 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Tabel 6. Parameterværdier

Grunde

Rente inkl. bidragssats

Værdi af rentefradraget

Afskrivninger

Nominel stigning i indkomsterne

Øvrige omkostninger

��

4,5 pct.

32 pct.

0 pct.

2,8 pct.

2 pct.

Bygninger

4,5 pct.

32 pct.

2,2 pct.

2,8 pct.

2 pct.

��

Først findes ligevægten i steady state (i 2080) via ligning (6). Modellen kali-

��

−

breres ved at sætte

��

lig 1, og

��

= ∙ + ��

��

. Dernæst kan

��

findes ud fra ligning (8) som

Derefter anvendes ligning (5) og (7) til at finde forløbet tilbage i tid

–

frem

mod 2017

–

idet der tages hensyn til ændringerne i skattesatsen.

��

= ��

��

− ��

��

(10)

I figur 7 er den samlede effektive beskatning af grunde afbilledet frem i tid, jf.

den røde linje. Det giver

–

alt andet lige

–

anledning til en faldende real

grundpris frem i tid, jf. grå linje. Den reale grundpris er her opgjort ved at de-

flatere den nominelle grundpris med 2,8 pct., som jo udgør (den nominelle)

prisstingstakt i steady state.

Figur 7. Uden boligforliget ville realprisen på grunde - alt andet lige - falde

Modelberegning af realprisen på grunde uden boligreformen - givet, at alt andet var lige

2017 = 100

102

100

Udvikling i real grundpris inden reformen (venstre akse)

Effektiv skattesats (grundskyld + ejendomsværdiskat) (højre akse)

Pct.

3,50

3,00

2,50

2,00

1,50

1,00

0,50

2017

2022

2027

2032

2037

2042

2047

0,00

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af den model, der opstilles i Skatteøkonomisk

Redegørelse 2018, appendiks 4A.

Side 15 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Så findes forløbet med boligforliget

Med boligforliget rammes steady state allerede i 2021, idet skattesatsen ikke

ændres efter 2021. Idet vi kender udviklingen i

��

, kan steady state-værdi-

erne i 2021 og frem findes via ligning 8. Derefter anvendes ligning (7) til at

finde det nye forløb tilbage i tid til 2017.

Med dette modelsetup vil grundprisen straks tilpasse sig det nye forløb, når

reformen annonceres

–

dvs. i 2017. Det skyldes, at der er antaget såkaldt

perfekt forudseenhed i denne model. Det betyder, at grundprisen i teorien vil

hoppe fra A til B og derefter fortsætte ad den grå linje i stedet for på den

røde, jf. figur 8.

Figur 8. Boligforliget får - alt andet lige - prisen på grunde til at stige

Modelberegning af realprisen på grunde med og uden boligforliget - givet at alt andet var lige

2017 før reform

=100

140

120

100

2017

Udvikling i real grundpris inden reformen

Udvikling i real grundpris efter reform, idet real grundpris før reform i 2017

sættes lig 100

2022

2027

2032

2037

2042

2047

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af den model, der opstilles i Skatteøkonomisk

Redegørelse 2018, appendiks 4A.

På denne måde betyder den fremtidige skattelettelse, at prisen på grundene

stiger med godt 15 pct. på helt kort sigt og med godt 29 pct. på lang sigt

–

forhold til forløbet uden et boligforlig, jf. figur 9.

Side 16 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Figur 9. Boligforliget får - alt andet lige - grundprisen til at stige

Modelberegning af den procentvise forskel på grundprisen med og uden boligforliget - givet fuld

forudseenhed

Pct.

2017

2022

2027

2032

2037

2042

2047

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af den model, der opstilles i Skatteøkonomisk

Redegørelse 2018, appendiks 4A.

Ligevægt på markedet for bygninger

Udregningerne af ligevægten på markedet for bygninger kompliceres af, at

det er muligt at bygge flere og bedre bygninger, og at ligevægten i steady

state samtidig forudsættes kendetegnet ved, at den reale pris på bygninger,

��

, er bestemt af byggeomkostningerne. Dermed bliver det beholdningen af

bygninger,

��

, der clearer markedet på sigt.

De økonomiske konsulenter forudsætter endvidere i lighed med Skattemini-

steriet, at byggeomkostningerne stiger med samme takt, som indkomsterne

stiger i steady state. Dvs.

��

= ��

��

(11)

Først findes baseline

Bygningerne er kun pålagt ejendomsværdiskat. I lighed med for markedet for

grunde falder ejendomsskatten frem mod 2050, hvorefter den holdes kon-

stant.

Steady state indtræder inden 2080, men modellen opstilles med udgangs-

punkt i dette år. Modellen kalibreres ved at sætte

��

lig

∙ +

��

−

��

lig

��

. Dermed kan

��

, findes ud fra (12), der er

udledt ud fra (3) og (6).

��

− ��

��

(12)

Side 17 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Problemet er nu, at vi

–

i princippet

–

ikke kender forholdet mellem

��

, idet

��

er historisk bestemt. Nedenfor vil det blive forudsat, at bolig-

beholdningen stadig er ved at blive tilpasset ejendomsværdiskattestoppet.

fastlægges, så bygningsprisen overstiger byggeomkostnin-

Dvs. at

��

gerne initialt. Konkret fastsættes

��

ud fra ligning (13), hvor

��

initialt sæt-

tes til 0,95.

��

I baseline forudsættes steady state at indtræde i 2050, hvor ejendomsværdis-

katten fastholdes. Dvs. det forudsættes, at

�� 5

er tilpasset ligevægtsni-

veauet. Det fremgår ikke klart af Skatteøkonomisk Redegørelse 2018, hvorle-

des funktionen for (netto)bygningsinvesteringerne er specificeret. De økono-

miske konsulenter forudsætter her af forenklingshensyn, at der er tale en li-

neær tilpasning

. Dvs., at beholdningen af bygninger altid ændres med

samme numeriske værdi hvert år uden for steady state:

�� = |

��

= ��

��

− ��

��

(13)

−

��

Dermed har vi at for

For

gælder:

< <

��

−

��

gælder:

∙ ��

(15)

−

��ø��

−

��

(14)

Nu kan modellen løses: Vi har ligevægten i

��

som

��

. Fra ligning (6) har vi

��

samt udviklingen i såvel

Og fra (3) har vi:

��

= ��

��

+ ��

��

= ��

��

(16)

(17)

(17) indsættes i (16) og derefter indsættes (4). Dermed fås:

Modellen burde specificeres, så det var afvigelsen mellem prisen på bygninger og byggeom-

kostningerne, der var afgørende. Det vil imidlertid betyde, at modellen skal løses iterativt, hvor-

for de økonomiske konsulenter har undladt dette.

Side 18 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

��

Nu kan vi finde forløbet frem mod 2017 via (18).

Med disse forudsætninger vil prisen på bygninger overstige byggeomkostnin-

gerne i baseline frem til 2050, hvor steady state indtræder, jf. Figur 10.

Figur 10. Bygningsprisen falder i baseline i takt med stigning i udbud

Modelberegning af forholdet mellem prisen på bygninger og byggeomkostningerne

114

112

110

108

106

104

102

100

2017

2022

Pct.

0,60

0,50

0,40

0,30

+ ��

��

(18)

Pris på bygninger ifht byggeomkostninger (venstre akse)

Beholdning af bygninger 2017=100 (venstre akse)

Effektiv skattesats (ejendomsværdiskat) (højre akse)

0,20

0,10

0,00

2027

2032

2037

2042

2047

2052

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af den model, der opstilles i Skatteøkonomisk

Redegørelse 2018, appendiks 4A.

Så findes forløbet med boligforliget

Boligforliget betyder, at ejendomsværdiskattesatsen fastholdes på niveauet i

2021 fratrukket 0,02 procentpoint. Idet vi kender udviklingen i

��

, kan den

nye steady state findes ved at opdatere ligning (12). Udviklingen i beholdnin-

gen af bygninger findes ved at forudsætte, at beholdningen ændres med

��

uden for ligevægt. Dermed kan ligning (18) anvendes til at finde prisen på

bygninger tilbage i tid.

Figur 11 viser, hvordan annonceringen af boligforliget og dermed den fremti-

dige skærpelse af beskatningen af bygninger betyder, at prisen på bygninger

falder fra A til B. På sigt vil der ikke være forskel på prisen, idet prisen be-

stemmes af byggeomkostningerne.

Side 19 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Figur 11. Bygningsprisen falder som følge af forlig

Modelberegning af pris på bygninger ift. byggeomkostninger med og uden forlig

Bygge-

omkostninger

= 100

104

103

102

101

100

2017

2022

Udvikling i pris på bygninger inden reform

Udvikling i pris på bygninger efter reform

2027

2032

2037

2042

2047

2052

2057

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af den model, der opstilles i Skatteøkonomisk

Redegørelse 2018, appendiks 4A.

Det relative prisfald på bygninger er imidlertid meget mindre end prisstignin-

gen på grunde, jf. figur 12.

Figur 12. Boligforliget får prisen på bygninger til at falde

Modelberegning af den procentvise forskel på prisen på bygninger med og uden boligforliget

Pct.

0,20

0,00

-0,20

-0,40

-0,60

-0,80

-1,00

-1,20

2017

2022

2027

2032

2037

2042

2047

2052

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af den model, der opstilles i Skatteøkonomisk

Redegørelse 2018, appendiks 4A.

Det skyldes ikke kun, at den implicitte skatteændring er meget mindre, og at

den først indtræder senere, men også at det ikke alene er prisen på bygnin-

ger, der tager tilpasningen. På denne måde betyder boligforliget, at en del af

det byggeri, der ellers ville være blevet foretaget i fremtiden,

”aflyses”.

Dette

er også med til at begrænse faldet i prisen på bygninger.

Ændringen i prisen på boliger

Side 20 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Af Skatteøkonomisk Redegørelse 2018 fremgår det, at prisændringen på

grunde vægter med 40 pct., samt at prisændringen på bygninger vægter med

60 pct., jf. tabel 4A.3. Af denne grund forudsættes beholdningen af grunde

nedenfor initialt i baseline i 2017 at udgøre 40 pct. af værdien af boligbehold-

ningen på landsplan, mens bygningerne forudsættes at udgøre 60 pct. af

værdien. Med denne forudsætning betyder boligforliget, at den gennemsnit-

lige boligpris på landsplan udgør 6,6 pct. mere i 2021, end den ville have ud-

gjort i grundforløbet, mens den i 2050 vil udgøre knap 11 pct. mere, jf. tabel

Tabel 7. Effekten af boligforliget i en model med fuld forudseenhed

2017

2021

Procentpoint

2050

Ændring i skattesats

A. Grunde

B. Bygninger

Procentvis ændring i prisen på

C. Grunde

D. Bygninger

E. Boliger

15,2

-0,7

5,7

0,00

-0,02

Pct.

-1,11

0,23

18,1

-0,8

6,6

28,0

0,0

10,7

Kilde: Egne beregninger parameterværdier som i tabel 6.

Følsomhedsanalyser

I hovedteksten er der redegjort for, hvorledes et renteniveau på 4,5 pct. er

forholdsvis højt. Nedenfor fremgår resultaterne af et forløb, hvor renten udgør

hhv. 3,5 og 3 pct.

Hvis renten er 3,5 pct. fremfor 4,5 vil prisstigningerne på kort sigt være godt

30 pct. større, mens de på sigt er ca. 20 pct. højere, jf. række F i tabel 8.

Tabel 8. Effekten af boligforliget i en model med rente på 3,5 pct.

2017

2021

Procentpoint

2050

Ændring i skattesats

A. Grunde

B. Bygninger

Procentvis ændring i prisen på

C. Grunde

D. Bygninger

E. Boliger

19,9

-0,7

7,5

0,00

-0,02

Pct.

-1,11

0,23

23,1

-0,9

8,6

33,8

0,0

12,8

Side 21 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

F. Forhold mellem række E i ta-

bel 7 og denne tabel

Kilde: Egne beregninger, nominel rente 3,5 pct. andre parameterværdier som i tabel 6.

Er renten i stedet 3 pct. bliver prisstigningerne på kort sigt er knap 60 pct.

større, mens de på sigt er godt 30 pct. større, jf. række F i tabel 8.

Tabel 9. Effekten af boligforliget i en model med rente på 3 pct.

2017

2021

Procentpoint

2050

Ændring i skattesats

A. Grunde

B. Bygninger

Procentvis ændring i prisen på

C. Grunde

D. Bygninger

E. Boliger

23,0

-0,8

8,8

0,00

-0,02

Pct.

-1,11

0,23

26,5

-0,9

9,9

37,7

0,0

14,3

F. Forhold mellem række E i ta-

bel 7 og denne tabel

Kilde: Egne beregninger, nominel rente 3 pct. andre parameterværdier som i tabel 6.

I en model med såkaldt perfekt forudseenhed er det særlig forventningerne til

det langsigtede renteniveau, der er afgørende for resultatet. Således opnås

ikke væsentligt anderledes resultater, såfremt renten følger forløbet for den

langsigtede rente i regeringens mellemfristede fremskrivning, dvs. et forløb

hvor renten stiger fra 0,5 pct. i 2017 til 4,5 pct. i 2040, jf. tabel 10.

Tabel 10. Effekten af boligforliget i en model med rente som i den mel-

lemfristede fremskrivning

2017

2021

Procentpoint

2050

Ændring i skattesats

A. Grunde

B. Bygninger

Procentvis ændring i prisen på

C. Grunde

D. Bygninger

E. Boliger

15,9

-0,7

5,9

0,00

-0,02

Pct.

-1,11

0,23

18,6

-0,9

6,8

28,0

0,0

10,6

Side 22 | 23

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

F. Forhold mellem række E i ta-

bel 7 og denne tabel

samt andre parameterværdier som i tabel 6.

Kilde: Egne beregninger, nominel rente svarende til IWBZ i den mellemfristede fremskrivning

Side 23 | 23