SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Skatteudvalget 2018-19 (1. samling)
SAU Alm.del Bilag 192
Offentligt

Notat

: Boligforligets betydning for prisen på ejerboliger

Sammenfatning

Finansudvalget har bedt de økonomiske konsulenter i Folketinget vurdere bo-

ligforligets betydning for priserne på ejerboliger. Boligforliget omfatter aftalen

om et nyt ejendomsvurderingssystem fra den 18. november 2016 samt aftale

om ”Tryghed om boligbeskatningen” fra

den 2. maj 2017.

De økonomiske konsulenter vurderer i lighed med andre økonomer, at bolig-

forliget vil mindske prisudsvingene på ejerboliger, når ejerboligmarkedet en-

gang i fremtiden har tilpasset sig de nye boligskatteregler. Det er straks mere

kompliceret at give et skøn over, hvordan forliget påvirker boligpriserne på

vejen derhen. De økonomiske konsulenter har her taget udgangspunkt i

Skatteministeriets analyse i

”Skatteøkonomisk

Redegørelse

2018”.

På landsplan forventer Skatteministeriet ikke, at boligforliget vil få nogen

nævneværdig indflydelse på den gennemsnitlige pris på ejerboliger. En afgø-

rende forudsætning er dog, at befolkningen allerede inden forliget forventede,

at de fremtidige stigninger i grundskyldsbetalingerne ville blive annulleret. At

befolkningen med andre ord forventede et boligforlig. Havde ministeriet i ste-

det forudsat, at befolkningen slet ikke forventede et boligforlig, vurderer de

økonomiske konsulenter

–

på baggrund af ministeriets modelsetup

–

at ejer-

boligpriserne på landsplan bliver ca. 6 pct. højere på kortere sigt. Det er i no-

tatet forklaret, hvordan begge forudsætninger udgør et yderpunkt.

Selv om den gennemsnitlige ejerboligpris ikke ændres, forventer Skattemini-

steriet, at prisen på ejerlejligheder i storbyerne i gennemsnit bliver godt 7 pct.

lavere, mens prisen på enfamiliehuse i landkommunerne bliver knap 3 pct.

højere, end de ellers ville have været. Det skyldes, at forliget vil forskyde bo-

ligskatterne i retning af ejerlejligheder i byerne og omvendt væk fra enfamilie-

huse i landkommunerne. Skatteministeriet har imidlertid valgt at foretage be-

regningerne af priseffekterne med udgangspunkt i et forholdsvis højt renteni-

veau på 4,5 pct. (inklusive bidragssatser). Det fører isoleret set til, at ministe-

riet kommer til at undervurdere såvel prisfald som prisstigninger.

Endelig viser de økonomiske konsulenter, hvordan selve introduktionen af

helt nye ejendomsvurderingsprincipper kan få stor betydning for prisen på

den enkelte bolig. Det skaber usikkerhed om, hvornår boligpristilpasningen vil

ske.

1. april 2019

Det Internationale

Sekretariat

Kontaktperson

Kathrine Lange

(3323)

Økonomisk

chefkonsulent

Begge forlig er indgået mellem regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Fol-

keparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre. Jf. også bilag 1 for en præ-

cisering af bestillingen.

Side 1 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Baggrund, afgrænsning og gangen i notatet

I dette notat vil de økonomiske konsulenter vurdere boligskatteforligets betyd-

ning for udviklingen i priserne på ejerboliger. Boligskatteforliget blev indgået

mellem regeringspartierne og Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radi-

kale Venstre. Forliget består af to aftaler om henholdsvis et nyt ejendomsvur-

deringssystem fra den 18. november 2016 og

om ”Tryghed om boligbeskat-

ningen” fra

den 2. maj 2017.

Boligskatteforliget indebærer således både nye ejendomsvurderinger og nye

boligskattesatser. Samtidig indfører forliget skatterabatter og en række inde-

frysningsordninger, jf. bilag 3. Af forenklingshensyn vil de økonomiske konsu-

lenter nedenfor alene fokusere på, hvordan de nye vurderinger og de nye

skattesatser påvirker boligprisen. Dermed ses her bort fra skatterabatter og

indefrysningsordninger, der som udgangspunkt ikke påvirker den samlede

skattebetaling for nye boligkøbere fra 2021 og dermed heller ikke boligprisen

på længere sigt

Men hvad betyder alt dette for prisudviklingen på ejerboliger?

Der er ingen tvivl om, at boligskatterne påvirker prisen på ejerboliger: Sætter

man skatten på ejerboliger ned, bliver det

–

alt andet lige

–

billigere at sidde i

en ejerbolig. Derfor vil boligkøberne

–

alt andet lige

–

være villige til at give

lidt mere for boligen, hvormed boligprisen bliver højere, end den ellers ville

have været

Det er imidlertid vanskeligt at sætte et præcist tal på priseffekten. Det skyldes

ikke mindst, at prisdannelsen på boligmarkedet er kompliceret, fordi prisen

ikke bare afhænger af renten på boliglån og boligskatterne, men også af for-

ventningerne til fremtiden.

De økonomiske konsulenter har kun fundet ét studie, der kvantificerer effek-

ten af boligskattereformens indvirkning på

den samlede pris på ejerboliger på

landsplan:

Kapitel 4 i

”Skatteøkonomisk

Redegørelse 2018”. Notatet tager

udgangspunkt i denne analyse, idet Finansudvalget har bedt de økonomiske

konsulenter lægge særlig vægt på at evaluere forudsætningerne bag Skatte-

ministeriets beregninger, jf. bilag 1.

Den 20. marts 2019 er Nationalbanken dog udkommet med en analyse, der

kvantificerer priseffekten på hhv. enfamiliehuse og ejerlejligheder på lands-

plan

–

men altså ikke den samlede priseffekt på ejerboliger. Nationalbankens

resultater afviger ikke væsentligt fra Skatteministeriets, hvilket bl.a. hænger

sammen med, at Nationalbanken trækker på 2017-tal fra Skatteministeriet,

samt at der

helt

overordnet er tale om samme tilgang, jf. bilag 4. Af fremstil-

lingsmæssige hensyn vil dette notat tage udgangspunkt i Skatteministeriets

Side 2 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

analyse, idet Nationalbankens analyse kommenteres mere detaljeret i bilag

4. Endelig skal det nævnes, at Arbejdernes Landsbank og Nordea også har

vurderet priseffekten på kommunalt niveau. Disse analyser kommenteres i bi-

lag 5.

Gangen i notatet

Nedenfor forklares først, hvordan boligskatteforliget vil have en stabiliserende

virkning på boligprisen på længere sigt, når ejerboligmarkedet har tilpasset

sig til de nye skatteregler.

Derefter vil de økonomiske konsulenter vurdere den kvantitative effekt på bo-

ligpriserne på kortere sigt og redegøre for de centrale forudsætninger. Først

skitseres effekten på boligprisen på landsplan. Dernæst beskrives effekten

på den gennemsnitlige pris på tværs af de forskellige boligsegmenter, såsom

eksempelvis ejerlejligheder og enfamiliehuse. Til sidst forklares det, hvorfor

prispåvirkningen af den enkelte bolig kan blive meget anderledes end den

gennemsnitlige påvirkning.

På lang sigt har boligforliget en stabiliserende virkning på priserne

Det Økonomiske Råd og Nationalbanken

iii

er enige med regeringen i, at bo-

ligforliget vil stabilisere prisudviklingen

–

altså mindske prisudsvingene

–

på

boligmarkedet, når markedet engang har tilpasset sig ændringerne. Det hæn-

ger sammen med, at boligforliget både ophæver et såkaldt ejendomsværdi-

skattestop og en regel, der har begrænset stigningerne i grundskyldsbetalin-

gen, jf. bilag 2 og 3 samt figur 1.

Figur 1. Boligforliget vil på sigt mindske prisudsvingene på boliger

Illustration af boligforligets påvirkning af udsvingene i boligpriserne på sigt

Boligprisindeks

Afkoblede boligskatter, der ikke ændres, når

boligprisen ændres.

Boligforliget

Tid

Kilde: Skatteøkonomisk Redegørelse 2018, Figur 4.6.

Side 3 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Med de nye skatteregler vil stigende boligpriser mere entydigt resultere i hø-

jere boligskatter i kroner og øre. Derfor vil boligkøberne ikke give helt så me-

get for boligen, hvilket lægger en dæmper på boligprisstigningerne. Omvendt

vil faldende boligpriser give anledning til lavere boligskatter, hvilket dæmper

et boligprisfald, jf. figur 1.

Hvordan beregner man den kvantitative effekt på boligpriserne?

Når man skal bedømme den kvantitative effekt, som boligforliget har på ejer-

boligpriserne, må man opstille en række forudsætninger. Derfor opstiller

Skatteministeriet i

”Skatteøkonomisk Redegørelse 2018”

en såkaldt boligom-

kostningsmodel.

Boligomkostningen er betegnelsen for de samlede omkostninger, der er ved

at eje og benytte en bolig i en given periode. Omkostningerne afhænger ikke

bare af de oplysninger, der fremgår af salgsopstillingen. Det vil eksempelvis

sige boligprisen, renteudgifterne efter skat og boligskatterne. Boligomkostnin-

gerne afhænger også af boligejerens forventninger til fremtiden: Hvis en kom-

mende boligejer forventer, at boligen stiger i værdi i fremtiden, vil hun være

villig til at betale lidt mere her og nu.

Figur 2: Illustration af boligomkostningsmodellen

Tankegangen bag Skatteministeriets boligomkostningsmodel er helt grund-

læggende, at det tager tid at bygge flere boliger, og at det ofte slet ikke er

muligt at skaffe flere byggegrunde. Endvidere forudsætter Skatteministeriet,

at de danske boligejere

–

på forhånd

–

har fastlagt, hvor mange penge de vil

bruge på deres boligforbrug. Alt dette betyder, at boligprisen må falde tilsva-

rende, når boligskatterne stiger, så de samlede boligomkostninger er uæn-

drede.

Skatteministeriet: Boligforliget har ingen væsentlig indflydelse på pri-

sen på ejerboliger på landsplan

Skatteministeriet forventer ikke, at boligforliget vil have nogen væsentlig ind-

virkning på udviklingen i den gennemsnitlige pris på ejerboliger på lands-

plan

, jf. tabel 1.

Side 4 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Tabel 1. Skatteministeriet om ændringen af boligprisen på landsplan

Procentvis ændring

Samlet effekt på ejerboligpris fra boligforlig

2017-2021

2017-2040

Kilde: Skatteøkonomisk Redegørelse 2018 side tabel 4.1. side 117. Inklusive sommerhuse.

Det hænger sammen med, at forliget

–

som udgangspunkt

–

fastholder bo-

ligskatteindtægterne på niveauet i 2021: Selvom de nye ejendomsvurderinger

formentlig vil være højere end de nuværende, vil forliget ikke påvirke de sam-

lede boligskatteindtægter i 2021. Det skyldes, at aftaleparterne er enige om

at nedsætte de nye formelle skattesatser tilsvarende, jf. også bilag 3 samt

den røde linje i figur 3 nedenfor. Den røde linje illustrerer den fremtidige ud-

vikling i provenuet, når der ses bort fra udviklingen i udgifter til særlige inde-

frysningsordninger og skatterabatter, der ikke påvirker prisdannelsen.

Figur 3. Boligforliget lemper beskatningen af ejerboliger

Ejendomsskatter fra ejerboliger med og uden de nye skattesatser i "Aftale om tryghed om

boligbeskatningen)

Mia. kr.

(2019-niveau)

Nye vurderinger og gældende regler (Uden aftale om "Tryghed om

boligbeskatningen")

2015

Boligforliget eksklusive udviklingen i skatterabatter og indefrysningsordninger,

der som udgangspunkt ikke påvirker boligprisen

Hele boligforliget inklusive skatterabatter og indefrysningsordninger

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

2055

2060

Kilde: Egne beregninger på baggrund af Økonomisk Redegørelse, december 2018 samt

Skatteøkonomisk Redegørelse 2018, Figur 4.2.

Skatteministeriets resultat kan umiddelbart forekomme kontraintuitivt, set i ly-

set af at ministeriet samtidig viser, at boligforliget godt nok sigter mod at fast-

holde boligskatteindtægterne i 2021 (når der ses bort fra skatterabatter og in-

defrysningsordninger), men samtidig nedsætter dem i perioden efter 2021, jf.

forskellen på den grå og den blå linje i figur 3 ovenfor

, jf. også boks 1 og bi-

lag 3.

På kort sigt skyldes forskellen på provenuet før og efter boligforliget (den grå og blå linje) ho-

vedsagelig skatterabatter og indefrysningsordninger. Ordninger, der ikke sætter sig i boligpri-

sen. På længere sigt dækker forskellen imidlertid snarere over, at boligforliget annullerer fremti-

dige stigninger i grundskylden, en skat der i høj grad sætter sig i boligprisen. Når provenuet fra

hele boligforliget, den blå linje, på langt sigt overstiger den røde, skyldes det udfasningen af

den særlige 98-skatterabat, der bliver tildelt ejerboliger, der er erhvervet før den 1. juli 1998.

Side 5 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Faktaboks 1. På trods af skattestoppet ville boligskatterne være steget

Ejerboliger er pålagt to former for ejendomsskatter: Ejendomsværdiskat, der er en

skat på hele ejendomsværdien, og grundskyld, der alene beskatter grundværdien,

jf. også bilag 2.

Med det såkaldte ejendomsværdiskattestop har ejendomsværdiskatten reelt været

fikseret til det niveau, skatten havde omkring år 2001. Dermed har prisstigninger på

ejerboliger udhulet ejendomsværdiskattens andel af boligens værdi, jf. den grå linje

i figur 4.

Figur 4. Den effektive ejendomsværdiskat er faldet som følge af skattestop

Den effektive almindelige ejendommsskat som andel af boligens værdi

Pct.

1,0

0,9

0,8

0,7

0,6

0,5

0,4

0,3

0,2

Gælgende regler

Boligforlig

0,1

0,0

2001

2006

2011

2016

2021

2026

2031

2036

2041

2046

Kilde: Aftale om

”Tryghed

boligbeskatningen”,

Skatteøkonomisk Redegørelse 2017, Figur 5.2a. samt

fra 2016 egne beregninger under antagelse om boligprisstigninger på 2,8 pct. årligt.

Anm: Den effektive sats svarer til forholdet mellem beskatningsgrundlaget og ejendomsværdien gange

den almindelige formelle ejendomsværdiskat under progressionsgrænsen.

Ved fravær af boligskatteforliget ville denne udvikling være fortsat. Boligforliget be-

tyder imidlertid, at satsen stort set fikseres på 2021-niveau, jf. den røde linje. På

denne måde indebærer boligforliget isoleret set en stigning i ejendomsværdiskat-

ten. I følge de økonomiske konsulenters beregninger skærpes ejendomsværdiskat-

ten med 0,23 pct. over 30 år.

Omvendt har stigningsbegrænsningsreglen i grundskyldsbeskatningen betydet, at

boligejerne har skubbet stigninger i grundskylden ud i fremtiden. Ved fravær af bo-

ligskatteforliget ville grundskyldsbetalingerne have indhentet efterslæbet. På denne

måde ville den gennemsnitlige effektive grundskyldspromille, altså de faktiske beta-

linger i forhold til grundværdien, være steget fra ca. 12,6 promille i 2021 til 26 pro-

mille i ca. 2040

vii

, jf. den grå linje i figur 5.

Fortsættelse af faktaboks 1 næste side

Side 6 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Figur 5. Uden boligforliget vil grundskylden stige

Den effektive gennemsnitlige grundskyldspromille

Promille

2021

2026

2031

2036

2041

2046

Kilde: Aftale om

”Tryghed

boligbeskatningen”

samt egne beregninger under forudsætning af, at

grundskyldsbetalingen stiger med 7 pct. årligt, og at grundværdierne stiger med 2,8 pct. årligt.

Anm: Den effektive grundskyldspromille udgør den faktiske grundskyld opgjort i forhold til

grundværdierne.

Gældende regler

Boligforliget

Med boligforliget fastholdes satsen på 2021-niveau, jf. den røde linje i figur 5. Der-

for medfører boligforliget en nedsættelse af de fremtidige grundskyldsbetalinger.

Skatteministeriet vurderer, at stigningen i grundskylden vil overtrumfe faldet i ejen-

domsværdiskatten på landsplan, og at de samlede boligskatter dermed ville være

steget efter 2021 under de gamle regler, jf. den grå linje i figur 3.

Det er i den sammenhæng vigtigt at bemærke, at boligprisen ikke bare af-

hænger af skatten her og nu, men også af forventningerne til prisstigninger

på ejerboliger i fremtiden, jf. figur 2. Sættes de fremtidige boligskatter ned, vil

de fremtidige boligpriser stige. Hvis befolkningen gennemskuer det, vil det få

boligprisen til at stige her og nu.

viii

Skatteministeriet skriver imidlertid, at ministeriet i analysen af priseffekterne

forudsætter, at de danske boligejere ikke forventede, at de grundskyldsbeta-

linger, der ellers ville være kommet med gældende regler, faktisk ville være

blevet realiseret.

En tilgang der også anvendes af Nationalbanken og Arbej-

dernes Landsbank, jf. bilag 4 og 5. Det kan oversættes til en antagelse om, at

boligejerne allerede inden boligforliget forventede et politisk indgreb og en re-

form af boligskatterne, som på makroplan ville fiksere de effektive boligskat-

ter (de faktiske betalinger i forhold til boligens værdi) på 2021-niveauet.

Mini-

steriet begrunder antagelsen med, at der allerede inden reformen havde væ-

ret politiske udmeldinger, der trak i denne retning, og at forløbet svarer til den

udvikling, der implicit lå i regeringens daværende mellemfristede fremskriv-

ning (den fremskrivning, der blandt andet ligger bag Finansministeriets hold-

barhedsberegning).

Denne forudsætning leder til, at ministeriet skønner, at

I realiteten forudsætter ministeriet, at provenuet uden boligforliget ville være sammenfaldende

med provenuet med boligforliget, når der ses bort fra indefrysningsordninger og skatterabatter,

dvs. den røde linje i figur 3. Den røde linje svarer til de boligskatteindtægter, der indgik i rege-

ringens daværende mellemfristede fremskrivning

–

den fremskrivning, der danner udgangs-

punkt for regeringens vurdering af bl.a. den finanspolitiske holdbarhed.

Side 7 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

boligforliget ikke vil have nogen væsentlig indvirkning på udviklingen i den

gennemsnitlige pris på ejerboliger på landsplan, jf. tabel 1.

Skatteministeriet skriver imidlertid i Skatteøkonomisk Redegørelse 2018, at

et alternativt udgangspunkt kunne have været en forudsætning om, at befolk-

ningen forventede, at de gamle regler blev realiseret, og at vurderingerne un-

der alle omstændigheder var fulgt med den generelle prisudvikling (lidt groft

sagt: at gældende regler var gældende regler). Det betyder, at provenuet ved

fravær af boligforliget ville have fulgt den grå linje i figur 3. De økonomiske

konsulenter anslår, at ministeriet da ville være kommet frem til, at boligskatte-

forliget

isoleret set

har forøget boligpriserne med godt 6 pct. frem mod 2021

og godt 10 pct. på sigt

, jf. tabel 2.

Tabel 2. Priseffekt inklusive effekt af annullerede grundskyldsstigninger

Procentvis ændring

Samlet effekt på ejerboligpris fra boligforlig

2017-2021

6,6

På sigt

10,7

Kilde: Egne beregninger foretaget med udgangspunkt i Skatteministeriets modelsetup, jf. bilag 6,

tabel 7.

Det skal understreges, at skønnet for priseffekten fra 2017 til 2021 i tabel 2

også udgør et yderpunkt. Det skyldes, at beregningen bl.a. forudsætter, at

fremtidige boligkøbere fuldstændigt havde gennemskuet skattereglerne såvel

før som efter boligforliget, og at befolkningen slet ikke vægtede de ovenfor

skitserede politiske udmeldinger om et snarligt boligforlig

xii

Der er derimod større sikkerhed om den fremtidige effekt: Uagtet befolknin-

gens forventninger vil annulleringen af grundskyldsstigningerne lede til, at bo-

ligpriserne på sigt bliver højere, end de ville have været uden boligforliget.

Boligpriseffekten er større på tværs af boligsegmenter

Skatteministeriets vurdering af, at boligforliget ikke vil have nogen væsentlig

indvirkning på udviklingen i den gennemsnitlige pris på ejerboliger på lands-

plan, dækker over væsentlige forskydninger mellem de forskellige boligseg-

menter. Således vurderer Skatteministeriet, at forliget har en negativ indvirk-

ning på prisen på ejerlejligheder, der på landsplan forventes at falde med 5,8

pct., mens forliget påvirker prisen på enfamiliehuse i opadgående retning, jf.

figur 6.

Side 8 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Figur 6. Nogle boliger stiger, mens andre falder i værdi

Skatteministeriets vurdering af den procentvise forskel på boligprisen med boligforliget

i forhold til prisen uden boligforliget

Pct.

-2

-4

-6

-8

Storbykommuner

Bykommuner

Landkommuner

Hele landet

Enfamiliehuse

Ejerlejligheder

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af Skatteøkonomisk Redegørelse 2018, Tabel 4.2.

Anm: Den procentvise forskel på den gennemsnitlige boligpris i det enkelte boligsegment med bolig-

forliget i forhold til den gennemsnitlige pris uden boligforliget.

Forklaringen på forskellen på indvirkningen på ejerlejligheder kontra enfami-

liehuse er den, at Skatteministeriet i

”Skatteøkonomisk Redegørelse 2018”,

vurderer, at de gamle ejendomsvurderinger systematisk undervurderede

grundværdien af etageejendomme. De nye vurderinger vil derfor

–

alt andet

lige

–

forskyde grundskyldsbetalingerne fra enfamiliehuse til ejerlejligheder.

Skatteministeriet pointerer, at den negative påvirkning af prisen på ejerlejlig-

heder ikke behøver at medføre et egentlig prisfald. Det skyldes, at priserne

ved fravær af boligforliget ville stige som følge af den almindelige prisudvik-

ling (inflation) og indkomstfremgang. Den negative påvirkning betyder såle-

des, at priserne på ejerlejligheder ikke vil stige lige så meget, som de ellers

ville have gjort.

Den positive indvirkning på priserne på enfamiliehuse i særlig landkommuner

skyldes ikke bare forskydningen af grundskyldsbetalingerne, men også op-

hævelsen af ejendomsværdiskattestoppet: Ejendomsværdiskattestoppets fik-

sering af boligskatterne på 2001-niveau har været særligt gunstig for boliger i

de dele af landet, der har oplevet de største prisstigninger: Dvs. typisk ejen-

domme i de større byer. Omvendt har ejendomme i landkommuner typisk

ikke kunne drage så stor fordel af 2001-fikseringen. Med boligforliget fordeles

ejendomsværdiskatten

–

igen

–

mere ligeligt i forhold til ejendomsvurderin-

gen, hvilket på et helt overordnet plan typisk vil forskyde ejendomsværdiskat-

ten fra land til by.

Side 9 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Priseffekterne kan blive større

De økonomiske konsulenter vil gerne pointere, at det er overordentlig van-

skeligt at kvantificere effekten af boligskatteforliget. Det hænger ikke mindst

sammen med, at effekten af boligskatteforliget afhænger af en række forhold,

herunder ikke mindst forventningerne til det langsigtede renteniveau.

Skatteministeriet skønner, at den gennemsnitlige boligkøbers effektive nomi-

nelle forrentning af boliglån

–

inklusive bidragssatser

–

udgør 4,5 pct. Skatte-

ministeriet angiver, at det svarer til den langsigtede rente i den mellemfri-

stede fremskrivning

–

dvs. renten på 10-årige statsobligationer i 2040.

De økonomiske konsulenter vurderer, at dette renteniveau er forholdsvis højt

sat. Ikke blot i forhold til det aktuelle renteniveau, men også i forhold til for-

ventningerne om det fremtidige langsigtede renteniveau

xiii

. Ifølge National-

banken er renterne på danskernes boliglån således faldet fra en gennemsnit-

lig rente inkl. bidrag på ca. 6 pct. i 2008 til under 2,2 pct. i august 2018. Den

effektive rente inkl. bidrag på danskernes lange boliglån udgør i dag 2,8

pct.

xiv

Skatteministeriet foretager da også en såkaldt følsomhedsanalyse, hvor ef-

fekten af et lavere renteniveau undersøges. Følsomhedsanalysen viser, at

priseffekterne på kort sigt bliver ca. 20 pct. større, såfremt renten alternativt

var 3,5 pct. De økonomiske konsulenter finder, at en renteforudsætning på 3

pct.

–

isoleret set

–

ville have ledt til priseffekter, der er godt 30 pct. større

end dem, Skatteministeriet finder. Det betyder, at prisen på enfamiliehuse på

landsplan vil stige med ca. 1 pct. fremfor de 0,8 pct., som Skatteministeriet

kommer frem til, mens prisen på ejerlejligheder på landsplan vil falde med 7,5

pct. frem for 5,8 pct. (beregningerne er alene illustrative), jf. faktaboks 2.

Faktaboks. 2. Renteniveauet har stor betydning for boligpriseffekten

Hvis boligejerne stort set ikke betaler renter på deres boliglån, vil det have en rela-

tivt stor effekt på boligprisen, såfremt boligskatten reduceres med 1 procentpoint:

Hvis renten er lav, vil den højere boligpris ikke lede til en nævneværdig ændring i

renteudgifterne: På denne måde vil boligkøberen alt andet lige være villig til at gå

endnu mere op i pris som følge en skattelettelse, hvis renten er lav.

De økonomiske konsulenter har ikke mulighed for at foretage en egentlig analyse

af renteniveauets betydning for effekten for de enkelte segmenter. Effekten af at

ændre renteniveauet kan imidlertid illustreres ved hjælp af ændringerne i de så-

kaldte semielasticiter, jf. tabel 3. Af tabel 3 fremgår det, at den kortsigtede prisef-

fekt bliver 29 pct. større på kort sigt og 36 pct. større på langt sigt, når beregningen

foretages på baggrund af en rente på 3 pct. frem for en rente på 4,5 pct.

Fakataboksen fortsættes næste side

Side 10 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Tabel 3. Boligprisens følsomhed overfor ændring i skattesatsen

Semielasticitet

Kort sigt

A. Rente på 4,5 pct.

B. Rente på 3,5 pct.

C. Rente på 3 pct.

-19

-23

-25

Lang sigt

-10

-13

-14

Procentvis ændring i semi-

elasticitet i forhold til A

Lang

Kort sigt

sigt

Kilde: 1) Skatteøkonomisk Redegørelse 2018, 2) Egne beregninger.

Der vil være store afvigelser fra den gennemsnitlige prispåvirkning

Når man vurderer effekten af boligforliget, skal man passe på ikke alene at

fokusere på den gennemsnitlige ændring: Omfanget og størrelsen af afvigel-

serne fra de gennemsnitlige ændringer er også vigtige. Det hænger netop

sammen med, at boligskattereformen jo også introducerer nye ejendomsvur-

deringer.

Usikkerheden omkring udfaldet af den enkelte ejendomsvurdering afspejler

sig i den vurderingsnorm, som den nye ejendomsvurderingslov introducerer.

Vurderingsnormen

betyder, at den offentlige vurdering alene vil være ”for-

kert”, såfremt den afviger med

mere end plus/minus 20 pct. fra handelspri-

sen, jf. faktaboks 3.

Faktaboks 3. Den nye vurderingsnorm

Tanken bag den nye vurderingsnorm er den, at de nye ejendomsvurderinger bør

udgøre en så præcis tilnærmelse til en forventelig handelsværdi som muligt. Samti-

dig konstateres det dog, at der selv med et nyt og moderne vurderingssystem fort-

sat vil være en naturlig usikkerhed knyttet til fastsættelsen af værdien af både ejen-

domme og grunde. En ejendom har således ikke én ’sand’ eller ’rigtig’ handels-

værdi. Forskellige købere vil være villige til at betale forskellige priser for den

samme ejendom, mens sælgere vil have forskellige krav og forventninger til, hvad

en ’god’ handelspris er.

Skatteministeriet anfører, at der givet denne naturlige usikkerhed og nødvendighe-

den af at skabe en klar lovmæssig ramme om vurderingerne er et behov for, at de

nye vurderinger kan udarbejdes inden for et vist spænd. Dette har ledt til introduk-

tion af begrebet ”vurderingsnormen”. Ifølge bemærkningerne til den nye ejendoms-

vurderingslov er det hensigten at administrere den foreslåede vurderingsnorm så-

dan, at et spænd på plus/minus 20 pct. fra handelsprisen accepteres.

Kilde:

”Nye og mere retvisende vurderinger” Skatteministeriet 2016 samt bemærkninger til den

nye ejendomsvurderingslov.

Side 11 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Den nye vurderingsnorm afspejler, at beskatningsgrundlaget

–

og dermed

boligskatterne

–

for enkelte boligejere kan stige med op til 50 pct. alene som

følge af introduktionen af den nye ejendomsvurdering. Det skyldes, at vurde-

ringsnormen kan medføre, at en boligs værdi kan antage 80 eller 120 pct. af

”den egentlige handelspris”

uden dermed at være forkert.

Bliver den nye offentlige ejendomsvurdering (tilfældigvis) 50 pct. højere

(alene som følge af, at vurderingsmyndigheden tilfældigt vurderer boligen an-

derledes i forhold til gennemsnittet), vil det øge den boligskat, en kommende

boligejer skal betale for den specifikke bolig. Det betyder, at prispåvirkningen

af den enkelte bolig kan blive meget anderledes end den gennemsnitlige

prispåvirkning inden for segmentet. Det bemærkes, at det såkaldte forsigtig-

hedsprincip ikke ændrer ved dette, jf. fodnote.

Usikkerheden om udfaldet af vurderingerne betyder, at man strengt taget ikke

ved, hvor stor en andel af de mulige prisændringer, der allerede er indtruffet

på nuværende tidspunkt. Dette gælder også, selv om alle danskere allerede

skulle have gennemskuet reformen og dens betydning.

Usikkerheden hænger sammen med, at den nuværende tidsplan betyder, at

Folketinget skal fastsætte de nye skatteregler uden at kende det faktiske

grundlag. De nye ejerboligskattesatser skal således træde i kraft 2021, mens

de nye ejendomsvurderinger først udsendes fra juli 2020. Ifølge aftaleteksten

skal Folketinget

–

som udgangspunkt

–

fastsætte satserne, så boligforliget

ikke leder til flere boligskatteindtægter. Hvis satserne fastsættes, inden man

kender det egentlige skattegrundlag, er der imidlertid en risiko for, at satserne

fastsættes for højt. Dermed vil de faktiske boligskatteindtægter blive højere

end forventet, hvormed en såkaldt tilbageførselsklausul i aftaleteksten aktive-

res

. Det betyder, at boligskatterne igen skal ændres.

Sammenfatning

I dette notat er det med udgangspunkt i Skatteministeriets analyse i

”Skatte-

økonomisk Redegørelse 2018” forklaret, hvordan boligforliget i hvert fald på

længere sigt vil forøge prisen på ejerboliger på landsplan. Der er imidlertid

Når det såkaldte forsigtighedsprincip, hvorefter det alene er 80 pct. af værdien af alle ejerboli-

ger, der beskattes, ikke ændrer ved dette, skyldes det, at forsigtighedsprincippet ikke påvirker

de effektive skattesatser, idet den formelle sats i 2021 blot reguleres tilsvarende opad. Det er i

den sammenhæng vigtigt at være opmærksom på, at de såkaldte skatterabatter, der følger

med boligforliget, i høj grad sikrer, at de nuværende boligejeres rådighedsbeløb (dvs. den di-

sponible indkomst fratrukket de løbende boligomkostninger) ikke påvirkes af boligforliget. Såle-

des vil skattestigningen ”alene” sætte sig i boligens pris.

jf. punkt 5 ”Tilbageførsel

af merprovenu ud over det forudsatte”

i aftaleteksten ”Tryghed om bo-

ligbeskatningen”.

Side 12 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

stor forskel på påvirkningen af de forskellige boligsegmenter; således vil pri-

sen på ejerlejligheder i storbykommuner blive reduceret, såfremt de nye vur-

deringer viser, at grundene under ejerlejlighederne historisk set har været un-

dervurderet. Endvidere er der argumenteret for, at påvirkningen af prisen på

den enkelte bolig inden for de enkelte segmenter kan variere meget fra den

gennemsnitlige påvirkning af segmentet.

Det er også forklaret, hvorledes det langsigtede renteniveau og boligkøber-

nes forventninger til de fremtidige skatter har afgørende betydning for effek-

ten af boligforliget på boligpriserne.

Kilder:

Arbejdernes Landsbank: ”Kig dig godt for: Her rammer de nye boligskatter”,

januar 2019.

Danmarks Nationalbank, ”Aftale om boligskat stabiliserer boligpriser”, 12.

september 2017

Danmarks Nationalbank, ”Ti års rentefald på boliglån”, august 2018

Danmarks Nationalbank, ”Boligskatteaftalens effekt på boligpriserne”, marts

2019

Danmarks Statistik, ”ADAM – en model af dansk økonomi”, 2012

Regeringen, Aftale om ”Tryghed om boligbeskatningen”, 2. maj 2017

Regeringen, L 115 Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og

forskellige

andre love”, 20. november 2018.

Regeringen, L 211 Forslag til ejendomsvurderingsloven”, 3. maj 2017

Skatteministeriet, ”Skatteøkonomisk Redegørelse 2017”, 2017

Skatteministeriet, ”Skatteøkonomisk Redegørelse 2018”, 2018

Skatteministeriet, Nye og mere retvisende

vurderinger”, 2016

Dette dokument er udarbejdet af Folketingets Administration til brug for med-

lemmer af Folketinget. Efter ønske fra Folketingets Præsidium understøtter

Folketingets Administration det parlamentariske arbejde i Folketinget, herun-

der lovgivningsarbejdet og den parlamentariske kontrol med regeringen ved at

yde upartisk faglig bistand til medlemmerne. Faglige noter udarbejdet af Fol-

ketingets Administration er i udgangspunktet offentligt tilgængelige.

Skatterabatten gælder alene boligejere, der har købt deres bolig senest 31. december 2020. Li-

geledes påvirker indefrysningsordningerne fra 2021 og frem i princippet heller ikke nutidsvær-

dien af kommende boligkøberes skattebetaling og dermed heller ikke boligprisen. I publikatio-

nen

”Aftale om boligskat stabiliserer boligpriser”, Danmarks Nationalbank,

er det dog forklaret,

hvorledes skatterabatten kan have indflydelse på, hvornår pristilpasningerne foretages herun-

der lede til, at prisen på nogle boliger falder fra 2020 til i 2021.

Side 13 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

Idet notatet alene omhandler ejerboliger, refererer

”bolig” i det følgende til ejerboliger.

Jf. Dansk Økonomi Forår 2017, Det Økonomiske Råd samt ”Aftale om boligskat stabiliserer bo-

ligpriser”, Danmarks Nationalbank.

Modelspecifikationen i Skatteøkonomisk Redegørelse 2018, der fremgår af bilag 6, betyder, at

det i første omgang er boligernes pris, som reagerer på en ændring af skattereglerne, mens

skatteændringer på sigt også får indflydelse på beholdningen af bygninger. Dette udgør et helt

standard analysesetup, jf. eksempelvis

Danmarks Nationalbank, ”Aftale om boligskat stabilise-

rer boligpriser”, 12. september 2017.

Modelsetuppet gør det muligt

–

som her

–

at analysere

skatteændringer i en såkaldt partiel ligevægtsmodel.

De økonomiske konsulenter har kun fundet et enkelt parlamentarisk dokument, der omhandler

effekten på boligpriserne. I svar på SAU nr. 21 af 11. oktober 2016 fremgår det således, at

Skatteministeriet også i 2016 vurderede, at det daværende boligudspil ville have en omtrent

neutral effekt på boligpriserne for ejerboliger under ét opgjort på landsplan.

Boligforliget indebærer dog en marginal lempelse af ejendomsværdiskatten i forhold til ni-

veauet i 2021. Således nedsættes den almindelige ejendomsværdiskattesats under progressi-

onsgrænsen med 0,02 procentpoint, hvilket kun delvis opvejes af en skærpelse af beskatnin-

gen over progressionsgrænsen. Lempelsen på 0,02 procentpoint er indarbejdet i figurer og be-

regninger. Der er derimod set bort fra den marginale skærpelse af den progressive ejendoms-

værdiskattesats, jf. boks 6.1. i Skatteøkonomisk Redegørelse 2017.

Af ”Skatteøkonomisk Redegørelse 2017” side 151 fremgår det, at den effektive grundskylds-

promille i 2021 med de nye

vurderinger udgør 12,6 promille. Dette bekræftes igen i ”Skatteøko-

nomisk Redegørelse 2018” side 139. Af ”Skatteøkonomisk Redegørelse 2017” side 149 frem-

går det, at den formelle promille udgør 26 promille.

Såfremt boligkøberne alene fokuserer på den årlige ydelsesudgift ved at sidde i boligen, f.eks.

fordi der er grænser for, hvor mange penge de kan låne i banken, vil forventningerne til fremti-

den ikke have nogen betydning for boligprisen. Det ændrer imidlertid ikke ved, at boligforliget vil

betyde højere boligpriser

–

de højere boligpriser ville dog først indtræde efter 2021, hvor skatte-

reglerne ændres.

Jf. side 148 i ” Skatteøkonomisk Redegørelse 2018”.

Jf. fodnote side 113 i ” Skatteøkonomisk Redegørelse 2018”.

Danmarks Nationalbank anven-

der en tilsvarende forudsætning. De økonomiske konsulenter mener imidlertid, at regeringens

fremskrivning af boligskatterne i den mellemfristede fremskrivning snarere skal ses som en be-

regningsteknisk antagelse end et egentligt

–

realistisk

–

bud på boligkøbernes forventninger til

fremtiden. De økonomiske konsulenter ønsker i den forbindelse at fremhæve, at Skatteministe-

riet selv angiver, at fremskrivningen ikke var konsistent med gældende regler.

Det er vigtigt at fastslå, at dette er en isoleret betragtning. Således har regeringen eksempelvis

også indført nye strammere låneregler for husholdninger med høj gæld, der omvendt alt andet

lige vil reducere prisen på ejerboliger.

Samtidig forudsætter beregningen, at boligkøberne

ikke

er kreditrationerede, dvs. at de kan

låne så mange penge, de ønsker, til den forudsatte rente. Denne forudsætning udgør også et

yderpunkt. Forudsætningen har imidlertid primært betydning for den kortsigtede effekt. Effekten

af boligforliget på boligprisen på lang sigt er derimod med sikkerhed positiv, såfremt der sam-

menlignes med de gamle boligskatteregler.

iii

vii

viii

xii

xiii

Det er det langsigtede renteniveau, der er det mest afgørende i en model som den, Skattemi-

nisteriet anvender.

Side 14 | 13

SAU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 192: Notat om boligforligets betydning for prisen på ejerboliger, fra Folketingets økonomiske konsulent

xiv

Jf. variablen (DNRNUM)

http://nationalbanken.statistikbank.dk.

Det skal dog pointeres, at Dan-

marks Nationalbank i analysen

”Aftale om boligskat stabiliserer boligpriser” samt ”Boligskatteaf-

talens effekt på boligpriserne” anvender en diskonteringsrente på ca. 5 pct., hvilket

stort set

svarer til Skatteministeriets diskonteringsrente, såfremt det effektive rentefradag er 30 pct. og

risikopræmien er 2 pct.

Betragt et teoretisk eksempel, hvor den konstaterede kontante handelspris udgør 100. Med

den ovenfor angivne usikkerhed kan den nuværende gamle ejendomsvurdering udgøre 80

uden dermed at være forkert. Tilsvarende kan den nye ejendomsvurdering udgøre 120

–

igen

uden dermed at være forkert. Det betyder, at skattegrundlaget vil stige med 50 pct. ved over-

gangen til det nye system: (120-80)/80. Omvendt skal skattemyndigheden så også kunne be-

vise, at vurderingen udgør mindre end 80 pct. af handelsprisen, hvorfor det omvendte også kan

ske. Det vil medføre, at beskatningsgrundlaget falder med en tredjedel (80-120)/120.

Side 15 | 13