Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 Bilag 6
Offentligt
Vejledning i vurdering af andelsboligforeningsejendomme iht. Andelsboligforeningsloven § 5,
stk. 2 litra b
Artiklen omhandler de regler, der gælder ved vurdering af andelsboligforeningsejendomme iht.
Andelsboligforeningsloven § 5, stk. 2 litra b, samt DE’s normer for vurdering af
andelsboligforeningsejendomme. Artiklen behandler som udgangspunkt alene de særlige
problemstillinger, der knytter sig til disse vurderinger, og omtaler kun i begrænset omfang mere
generelle problemstillinger ved vurdering af boligudlejningsejendomme. Artiklen forudsætter
således, at man har den praktiske og teoretiske viden og erfaring, som kræves ved vurderinger af
boligudlejningsejendomme, herunder markedskendskab og et indgående kendskab til
lejelovgivningen.
Indhold
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Indledning og retsgrundlaget
Hvem må udføre vurderingen?
Vurderingstemaet
Særlige forudsætninger
Vurderingsprincip
Driftsudgifter
Lejeindtægter
Udviklingsmuligheder
Øvrige forhold
10. Besigtigelse og undersøgelser
11. Referencer og dokumentation
12. Vurderingsrapporten
1. Indledning og retsgrundlaget
Ifølge ABL § 5, stk. 2, må prisen ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor
der til
andelen er knyttet retten til en bolig,
ikke overstiger,
hvad værdien af andelen i foreningens formue,
forbedringer i boligen og boligens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
Bestemmelsen der ikke kan fraviges til skade for en erhverver af en andel med tilknyttet ret til en
bolig betegnes ofte ”prismaksimeringsreglerne” for andelsboliger.
1
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0002.png
Det følger af bestemmelsen, at ved opgørelsen af andelens værdi i foreningens formue kan (skal)
værdien af foreningens ejendom ansættes til en af følgende værdier:
a) Anskaffelsesprisen
b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom
c) Den seneste ansatte offentlige ejendomsvurdering
Til de anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen
eller vurderingen, jf. ABL § 5, stk. 3.
Valg af værdiansættelsesmetode
Som udgangspunkt kan andelsboligforeningen frit vælge, hvilken af de nævnte
værdiansættelsesmetoder den vil anvende, jf. dog nedenfor under afsnittet
Nystiftede
andelsboligforeninger - karensperiode,
men den kan ikke vælge andre metoder.
Det er foreningens generalforsamling, der træffer beslutning om valg af metode. Beslutningen kan
være indsat i foreningens vedtægter, men det ses sjældent. Oftest træffes beslutningen i forbindelse
med den årlige ordinære generalforsamling, hvor foreningens regnskab for det forløbne år og
budgettet for det kommende år skal godkendes.
Vælger foreningen at ansætte ejendommens værdi til den kontante handelsværdi som
udlejningsejendom (metode b), skal værdien fastslås ved en ”privat” vurdering. Det er reglerne
omkring udarbejdelsen af denne vurdering, der er genstand for denne artikel og som behandles i det
følgende.
Nystiftede andelsboligforeninger - karensperiode
Loven indeholder en særlig bestemmelse for nystiftede andelsboligforeninger. Når foreningen er
stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom
skal ejendommen i
de første to år efter
stiftelsen
ansættes til anskaffelsesprisen (metode a), men fra dette tidspunkt er foreningen frit stillet og kan
også beslutte at ændre værdiansættelsesmetode fra år til år.
2-årsperioden beregnes fra datoen for den stiftende generalforsamling. Afhængigt af hvornår
regnskabsperioden for andelsboligforeningen ligger, vil foreningen altså i de første 2 eller 3
regnskaber ikke kunne benytte andet end anskaffelsesprisen (tillagt værdien af evt. forbedringer
udført på ejendommen efter anskaffelsen, jf. ABL § 5, stk. 3) som værdi.
18-måneders regel
Loven indeholder også en bestemmelse om, at vurderingen
ikke må være mere end 18 måneder
gammel, på det tidspunkt den skal danne grundlag for en overdragelse af en andel. Ligger
vurderingstidspunktet mere end 18 måneder tidligere end tidspunktet for en overdragelse af en
andel, kan vurderingen altså ikke anvendes til fastsættelse af andelskronen (ansættelse af andelens
værdi af foreningens formue) i handlen. I praksis vil foreningen få udarbejdet en ny vurdering hvert
år til generalforsamlingen, så længe den vil benytte denne værdiansættelsesmetode, og ud fra denne
vurdering, fastsætte andelskronen frem til næste generalforsamling et år fremme.
2
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0003.png
Ejendomsværdiens betydning
Andelsboligforeningens ejendom vil som altovervejende hovedregel udgøre langt det største aktiv i
foreningen, og værdiansættelsen af ejendommen vil derfor have meget stor betydning for de priser,
som andelshaverne kan beregne sig ved overdragelse af andele og for andelshavernes
finansieringsmuligheder.
Værdien af de individuelle forbedringer i de enkelte boliger kan også have
en betydelig værdi – det ses ikke sjældent, at værdien af forbedringer faktisk overstiger andelens
værdi i foreningens formue – men desuagtet har værdiansættelsen af foreningens ejendom stor
betydning og det er derfor vigtigt, at der er stor tillid til vurderingen hos andelsboligforeningen,
andelshaverne, rådgiverne og de finansielle aktører.
I det efterfølgende gennemgås reglerne om værdiansættelse af foreningens ejendom til den kontante
handelsværdi som udlejningsejendom (metode b) nærmere. Hvor der ikke er henvist til andre
lovbestemmelser i teksten, er det bestemmelsen i § ABL § 5, stk. 2, der refereres til.
2. Hvem må udføre vurderingen?
Lovgivningens krav
Såfremt andelsboligforeningen anvender den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, skal
værdiansættelsen af ejendommen efter loven fastsættes af en ejendomsmægler, der er valuar.
Hvervet er personligt, og opfylder man ikke lovens krav, må man ikke påtage sig opgaven. Det er
meget vigtigt, at dette overholdes, da en vurdering foretaget af en person, der ikke opfylder lovens
krav, ikke kan anvendes af foreningen og andelshaverne. Det kan have som konsekvens, at en
overdragelse af en andel på baggrund af en sådan vurdering sker til overpris eller med et tab for
overdrageren, hvilket kan føre til erstatningsansvar for den, der har lavet vurderingen.
Opfylder man ikke lovens krav, kan man efter aftale med rekvirenten eventuelt videregive opgaven
til en kollega, der opfylder kravene.
Som det fremgår nedenfor i underafsnittet
vurderingsarbejdet
er lovkravene ikke til hinder for, at de
delopgaver, der skal udføres i forbindelse med værdiansættelsen udføres af personer, der ikke
opfylder lovens krav, når blot det er en person, der opfylder lovkravet, der påtager sig hvervet og
tilsikrer, at det er udført i overensstemmelse med lovens krav.
Ejendomsmægler
Kravet om at man er ejendomsmægler er kun opfyldt, hvis man er optaget i erhvervsstyrelsens
ejendomsmæglerregister. Det er ikke nok, at man har taget ejendomsmægleruddannelsen og
eventuelt også har flere års praktisk erfaring med formidling af ejendomme – man skal formelt være
optaget i ejendomsmæglerregistret for at opfylde lovkravet.
Valuar
Kravet om at man er valuar kan enten opfyldes ved, at man har bestået et (nu ikke længere udbudt)
offentlig godkendt kursus i ejendomsvurdering eller har bestået uddannelsen Diplom i Vurdering,
3
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
som er en offentlig uddannelse, der udbydes af Erhvervsakademi Lillebælt samt Erhvervsakademi
Århus.
Som det fremgår, opererer loven med et dobbelt uddannelseskrav (ejendomsmægler og valuar), men
for nemheds skyld og i overensstemmelse med den gængse terminologi, vil personer der opfylder
lovkravene i det følgende blot blive betegnet
valuarer,
og vurderinger lavet efter ABL § 5, stk. 2,
litra b) vil blive betegnet
valuarvurderinger.
DE’s krav - Markedsindsigt
Udover de formelle lovkrav til uddannelse stiller DE’s normer tillige et krav om, at man har
indgående kendskab til det aktuelle marked for boligudlejningsejendomme. Når DE stiller dette
yderligere krav for sine medlemmer skyldes det, at lovens krav ikke sikrer, at valuaren har et
fornødent markedskendskab og dermed ikke sikrer, at valuarvurderingen er funderet i de aktuelle
markedsvilkår.
Markedskendskabet kan opnås på forskellige måder. Først og fremmest naturligvis ved, at valuaren
personligt formidler boligudlejningsejendomme eller rådgiver investorerne om handler med denne
type ejendomme, men det kan også opnås mere indirekte gennem den virksomhed valuaren
eventuelt ejer eller er ansat i og gennem valuarens forretningsmæssige netværk.
Som eksempel kan nævnes, at i navnlig lidt større erhvervsmæglervirksomheder kan der være en
specialisering og opdeling af opgaverne mellem medarbejdere med forskellige kompetencer, og
valuaren er i disse virksomheder ofte ikke den, der er direkte involveret i transaktioner eller
rådgivning af investorerne. I det tilfælde vil valuarens markedsindsigt ikke være direkte, men
erhvervet gennem andre, der er tilknyttet den virksomhed, valuaren er tilknyttet.
Der er også eksempler på, at valuaren opnår markedskendskabet gennem et samarbejde med en
ejendomsmæglervirksomhed, der rådgiver investorer eller formidle boligudlejningsejendomme. For
at et sådant samarbejde kan bibringe valuaren det fornødne markedskendskab, må valuaren løbende
få aktuelle markedsinformationer og løbende være i kontakt med virksomheden og drøfte
udviklingen med de medarbejdere, der har det direkte markedskendskab.
Det afgørende for at opnå det fornødne markedskendskab er altså ikke om valuaren personligt
formidler boligudlejningsejendomme eller rådgiver investorerne, men om vedkommende er
tilknyttet en virksomhed, der varetager disse opgaver og som kan bistå valuaren med informationer
om de aktuelle markedsforhold.
Det skal særligt fremhæves, at udarbejdelse af valuarvurderinger ikke i sig selv giver en
tilstrækkelig markedsindsigt, da markedet løbende ændrer sig, hvorfor det er nødvendigt, at
valuaren løbende er i kontakt med investorerne, enten direkte eller indirekte, jf. ovenfor, så
vedkommende ”har fingeren på pulsen”.
Det skal også fremhæves, at de alment tilgængelige informationer om boligejendomsmarkedet og
konkrete handler ikke er et forsvarligt grundlag at lave vurderinger på baggrund af, idet disse
informationer ikke omfatter informationer om hverken det aktuelle investorsyn eller de konkrete
driftsforhold og andre særlige forhold, der har ligget bag de tilgængelige handelspriser.
4
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0005.png
Vurderingsarbejdet
Lovens ord angiver, at valuarvurderingen skal ”foretages af en valuar” (”… foretages af en
ejendomsmægler, der er valuar”). Heri ligger at kun en person, der er valuar kan påtage sig hvervet,
men det betyder ikke, at alle opgaver nødvendigvis skal udføres af den pågældende. Som også
omtalt ovenfor vil de enkelte delopgaver, der indgår i en valuarvurdering, i de større
erhvervsmæglervirksomheder som hovedregel være fordelt på flere personer med forskellige
kompetencer. F.eks. har alle de store erhvervsmæglervirksomheder en egentlig
markedsanalyseafdeling, der løbende har fokus på markedsudviklingen. Mange har også personer
tilknyttet som er specialiserede i at fortage f.eks. besigtigelser, mens andre er specialiserede i at
indhente og verificerer datagrundlaget, og atter andre foretager de økonomiske beregninger.
Delopgaverne ved en valuarvurdering kan altså varetages af forskellige personer, der ikke
nødvendigvis er valuarer selv, men den person der påtager sig hvervet og som er ansvarlig for
valuarvurderingen skal være valuar. Vedkommendes opgave er at tilsikre, at alle nødvendige
informationer tilvejebringes på forsvarlig vis, og at de bearbejdes og anvendes i overensstemmelse
med kravene til en valuarvurdering. Det er valuaren, der har påtaget sig opgaven og som skal stå
som afgiver af valuarvurderingen og konkret skal underskriver valuarrapporten.
3. Vurderingstemaet
Efter loven skal ejendommens værdiansættes til ”Den
kontante handelsværdi
som
udlejningsejendom”.
”Kontante handelsværdi”
Begrebet ”kontante handelsværdi” er synonym med det mere anerkendte begreb ”kontante
markedsværdi” som i normerne defineres som;
”det kontantbeløb som et objekt skønnes at kunne sælges til i en handel mellem en villig køber og en
villig sælger i en armslængde-transaktion, efter passende markedsføring, og hvor parterne har
handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang”
Ved en vurdering af markedsværdi skal ejendommen altså vurderes ud fra, hvad et marked må
forventes at ville betale for ejendommen og ikke ud fra, hvad f.eks. en konkret køber vil betale for
ejendommen. Der skal med andre ord ses bort fra, om en ejendom kan have en særlig
(liebhaver)værdi for en bestemt køber.
Ejendommen skal endvidere vurderes ud fra, at andelsforeningen ikke er under tvang. Selvom
andelsboligforeningen måtte være i en økonomisk presset situation, skal der altså ikke tages
udgangspunkt i dette, men i at foreningen handler frivilligt og ikke under pres.
Værdiansættelsen skal munde ud i en angivelse af et kontantbeløb, dvs. i et beløb en køber skal
betale til sælger i en aftale, hvori der ikke indgår en finansiering mellem parterne, men hvor køber
erlægger hele købesummen kontant til sælger.
5
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0006.png
Kontantbeløbet vil naturligvis bl.a. afspejle markeds finansieringsmuligheder, men dette skal
indregnes i det forrentningskrav som der sættes. Se nærmere de publikationer, der henvises til i
nedenstående afsnit
5. Vurderingsprincip.
Der skal ikke medtages mulige handelsomkostninger for køber.
”Udlejningsejendom”
Ved ”udlejningsejendom” forstås en ejendom, hvis lokaler primært udlejes. I nogle
andelsboligforeningsejendomme vil der være enkelte lokaler, der er udlejet til beboelse og evt. også
enkelte udlejede erhvervslejemål, men langt hovedparten af lokalerne vil være beboet af en
andelshaver, og en andelsboligforeningsejendom har derfor ikke – eller kun meget begrænset –
karakter af at være en udlejningsejendom. En andelsboligforeningsejendom vil ofte også blive
drevet anderledes end en udlejningsejendom, f.eks. ses det ofte, at andelshaverne selv deltager i
vedligeholdelsesarbejder eller renholdelse af ejendommen.
Udover at det medfører, at man skal være særligt opmærksom på om de konkrete driftsudgifter for
andelsboligforeningen kan anvendes i vurderingen, jf. nærmere nedenfor i afsnit
6. Driftsudgifter,
medfører det også, at vurderingen skal baseres på nogle særlige antagelser. Disse er nærmere anført
i normerne, hvor de i overensstemmelse med den gængse vurderingsterminologi benævnes
særlige
forudsætninger.
Den konkrete betydning af disse særlige forudsætninger gennemgås i det
nedenstående afsnit
4. Særlige forudsætninger.
Det er vigtigt at understrege, at vurderingstemaet i normerne er fastsat i overensstemmelse med
ABL § 5, stk. 2, litra b, og at en vurdering, der fraviger dette tema ikke opfylder kravene til en
vurdering efter ABL og derfor ikke kan danne grundlag for en værdiansættelse af
andelsboligforeningens ejendom iht. ABL § 5, stk. 2, litra b. og dermed heller ikke til beregning af
andelenes værdi. Normerne foreskriver derfor også, at de særlige forudsætninger skal lægges til
grund.
4. Særlige forudsætninger
Der har i tidligere regelsæt været en særlig forudsætning om, at vurderingen skulle baseres på, at
ejendommen ikke er ejet af en andelsboligforening og aldrig har været det. Dette er ændret i de
nugældende normer, så man nu skal tage udgangspunkt i, at ejendommen overdrages fra
andelsboligforeningen til en investor, jf. nærmere nedenfor.
Begrundelsen for den oprindelige forudsætning var, at hvis overdragelsen skete fra en
andelsboligforening, der herefter opløste sig selv, ville det medføre en højere værdi af ejendommen
end ved en overdragelse mellem investorer. Dette - vurderede man - ville være i strid med
intentionerne i ABL § 5, stk. 2, litra b og derfor skulle man ved valuarvurderingen antage, at
ejendommen aldrig havde haft status af andelsboligforeningsejendom.
Den hidtidige opfattelse byggede på to af hinanden uafhængige antagelser:
6
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1) For det første var det antaget, at i de tilfælde, hvor ejendommen var en ”småejendom” iht. BRL
§ 29 b, stk. 1, 2. punktum, mens den var ejet af andelsboligforeningen, ville den fortsat være en
”småejendom” efter en overdragelse til en investor, uanset om den indeholdt 6 eller flere
boligenheder pr. 1. januar 1995, og derfor ikke ville være en ”småejendom” iht. bestemmelsen i
BRL § 29 b stk. 1, 1. punktum. Derved – antoges det - ville
der efter overdragelsen til en
investor fortsat ikke være bindingspligt iht. BRL § 18 b for boligenhederne i ejendommen,
herunder de boligenheder, som var beboet af andelshavere. Den driftsbesparelse dette ville give
en investor, der overtog ejendommen fra en andelsboligforening i forhold til en overtagelse fra
en anden investor, måtte i et vist omfang forventes, at blive kapitaliseret til en merpris for
ejendommen. Ejendommen ville altså have en højere værdi ved et salg fra en
andelsboligforening end ved et (hypotetisk) salg fra en investor, hvor ejendommen ville være
underlagt bindingspligt. Det blev antaget, at det ikke ville være i overensstemmelse med ABL §
5, stk. 2 litra b at værdiansætte ejendommen til denne højere værdi, der alene fremkom på grund
af de særlige bestemmelser om ”småejendomme” som var gældende for
andelsboligforeningsejendomme.
Spørgsmålet om en andelsboligforeningsejendoms status i relation til bestemmelserne om
”småejendomme” efter en overdragelse til en investor er nu endeligt afgjort ved
U.2014.2457.
Her har Højesteret fastslået, at en ejendoms status som ”småejendom” ændres ved
overdragelsen fra en andelsboligforening til en investor (naturligvis forudsat at ejendommen har
6 eller flere boligenheder, jf. BRL § 29 b stk. 1, 1. punktum). Derved er ejendommens værdi
ikke påvirket af om det er andelsboligforeningen eller en (hypotetisk) investor, der er sælger, så
forudsætningen for den oprindelige antagelse er ikke (længere) til stede.
2) For det andet var det antaget, at ejendommen ville have et større udviklingspotentiale, hvis den
blev overdraget fra en andelsboligforening i forhold til den (hypotetiske) situation, hvor den
blev overdraget fra en investor. Denne antagelse var begrundet i en formodning om, at en del
andelshavere ville fraflytte ejendommen ved salget. Herved ville der alt andet lige være flere
lejemål, hvor der ville være mulighed for straks at gennemføre en gennemgribende
modernisering og herefter opkræve leje ud fra det lejedes værdi iht. BRL § 5, stk. 2 end ved en
overdragelse fra en investor, hvor overdragelsen ikke i sig selv måtte forventes at udløse
fraflytninger. Dermed ville investor kunne opnå et bedre afkast, som (delvist) ville blive
kapitaliseret til en merværdi.
Formodningen om at flere fraflytter en ejendom, der sælges af en andelsboligforening i
forbindelse med salget end ved salg af en tilsvarende ejendom fra en investor, kan nok ikke helt
afvises – navnlig ikke ved overdragelse af mindre ejendomme – men det er ikke nødvendigt at
anlægge den forudsætning, at ejendommen ikke overdrages af en andelsboligforening for at
imødegå de konsekvenser dette har for værdien. Da forudsætningen endvidere dels medfører, at
vurderingstemaet grundlæggende er hypotetisk og dels medfører en række andre
problemstillinger, er den udgået. I det reviderede regelsæt, er der i stedet indsat en særlig
forudsætning for vurderingen om, at alle andelshaverne fortsætter som lejere i ejendommen på
sædvanlige lejevilkår, idet dog den hidtidige forudsætning om, at der er én ledig boliglejlighed
til rådighed for investor er opretholdt. Derved kan der ved valuarvurderingen fortsat tages
hensyn til de (få) situationer, hvor det reelt har betydning for en ejendoms værdi, at investor frit
kan disponere over en boligenhed.
7
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
Efter de nugældende normer skal ejendommen altså som nævnt ovenfor vurderes ud fra den
situation, at den afhændes af andelsboligforeningen, og at det sker ved et frivilligt salg på et
investormarked. Dette indebærer, at ejendommen som udgangspunkt skal vurderes ud fra den
juridiske, økonomiske og faktiske situation, der kan fastslås eller skønnes at ville være gældende i
denne situation.
For at sikre at vurderingstemaet bliver i overensstemmelse med kravene i ABL § 5, stk. 2 litra b
foreskriver normerne, at man skal vurdere ud fra nogle (nye) særlige forudsætninger som
gennemgås nærmere nedenfor. Det skal understreges, at ændringen i de særlige forudsætninger ikke
medfører, at vurderinger, der laves efter de nugældende normer, fører til en anden værdi, end
vurderinger der er lavet efter de hidtidige normer, men vurderingstemaet er med ændringen mere i
overensstemmelse med den faktiske situation.
Ved vurderingen skal de følgende særlige forudsætninger lægges til grund:
1)
Alle andelshavere med brugsret til en boligenhed i ejendommen fortsætter som lejere på
sædvanlige vilkår, jf. dog nr. 2)
Det følger af ABL § 4, stk. 1, at alle andelshavere har ret til at fortsætte som lejere ved
andelsboligforeningens afhændelse af ejendommen, og det skal ved vurderingen som udgangspunkt
forudsættes, at alle andelshavere udnytter denne ret. Vurderingen skal altså tage udgangspunkt i, at
ejendommen er fuldt udlejet på overdragelsestidspunktet, jf. dog nærmere nedenfor under 2.
ABL § 4, stk. 1 angiver ikke nærmere, på hvilke vilkår de tidligere andelshavere har ret til at bliver
lejere, men det må antages, at de efter bestemmelsen har krav på at være lejere på de vilkår, der
gælder efter lejelovgivningen - også de vilkår der er mulighed for at fravige iht. lejelovgivningen
i
.
Det er imidlertid helt sædvanligt, at lejekontrakter om boliglejemål indeholder vilkår, hvor lejer
påtager sig forpligtelser udover, hvad der følger af lejelovgivningens bestemmelser. F.eks. er det
sædvanligt, at lejekontrakten indeholder en bestemmelse om, at lejer skal betale depositum og
forudbetalt leje, ligesom det f.eks. også er sædvanligt, at lejeaftalen indeholder en bestemmelse om,
at det er lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt.
Bestemmelsen i ABL § 5, stk. 2, litra b) angiver blot, at ejendommen skal værdiansættes som
”udlejningsejendom”. Den indeholder ikke nærmere om forudsætningerne, herunder om hvilke
betragtninger, der skal anlægges på lejevilkårene, men det må antages, at det er hensigten, at
værdiansættelsen skal følge markedsudviklingen. Dermed skal de forudsatte lejevilkår også være de
vilkår, der aftales i markedet og derfor skal denne særlige forudsætning lægges til grund ved
vurderingen og ikke de vilkår der følger af lejelovgivningen. Dette giver også bedst sammenhæng
med reglerne om tilbudspligt i lejeloven, hvorefter lejerne kan overtage ejendommen på
markedsvilkår.
Hvad der er ”sædvanlige vilkår” for boliglejeaftalerne må vurderes konkret for den konkrete
ejendom og den aktuelle markedssituation. I en eftertragtet ejendom, kan det være sædvanligt, at
lejerne betaler et depositum svarende til 3 måneders leje, 3 måneders forudbetalt leje samt påtager
sig den indvendige vedligeholdelse. I en mindre eftertragtet ejendom, eller en ejendom med lejemål,
der kun efterspørges af studerende og andre lejere med relativt set svag økonomi, kan være
sædvanligt, at der kun betales depositum svarende til 1 måneds leje og kun betales 1 måneds leje
forud.
8
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
Er der udlejede boliglejemål i ejendommen, kan de være retningsgivende for de vilkår, der må
antages at ville gælde i det aktuelle marked. Vilkårene kan dog ikke ukritisk lægges til grund, da
lejeaftalerne dels kan være indgået lang tid tilbage i tiden, hvor markedet eller kutymen kan have
været anderledes, dels kan være indgået på andre (mere lempelige) vilkår, end hvad der ellers ville
være tilfældet, fordi andelsboligforeningen kan være styret af andre hensyn end en investor.
Se i øvrigt nedenstående afsnit
7. Lejeindtægter.
2) Ejendommen indeholder ét gennemsnitslejemål til beboelse, som er til fri disposition for
investor
Efter normerne og i henhold til retspraksis, jf. TBB.2001.67.V, skal ejendommen vurderes under
den forudsætning, at den indeholder én ledig beboelseslejlighed. Hvorvidt det får en betydning for
vurderingen afhænger bl.a. af ejendommens størrelse. Hvis ejendommen f.eks. indeholder 80
lejligheder, vil forudsætningen om, at der er én ledig lejlighed næppe få nogen indflydelse på den
samlede ejendomsværdi, hvorimod denne forudsætning formentlig vil give en merværdi, hvis
ejendommen f.eks. kun har 8 lejligheder. Man skal anlægge et samlet konkret skøn over, om det har
betydning, at der er en ledig lejlighed og heri kan andre faktorer end ejendommens størrelse spille
ind, f.eks. ejendommens beliggenhed og lejlighedernes størrelse. F.eks. kan det være, at en ledig
lejlighed i en velbeliggende ejendom give en merværdi, mens det ikke vil være tilfældet, hvis der er
tale om en mindre godt beliggende men i øvrigt identisk ejendom.
Når man skal vurdere værdien af én ledig lejlighed, skal man efter normerne tages udgangspunkt i,
at den ledige lejlighed er en gennemsnitslejlighed i ejendommen. Heri ligger, at man ikke kan tage
udgangspunkt i, at ejendommens bedste lejlighed (eller ringeste for den sags skyld) er til fri
disposition for investor, men at den lejlighed, der er til disposition er en lejlighed, der er
gennemsnitlig for ejendommen hvad angår beliggenhed i ejendommen, areal, antal værelser,
indretning, stand, forbedringer osv.
Såfremt ejendommen består af ens lejligheder eller næsten ens lejligheder, der ikke værdimæssigt
adskiller sig væsentligt fra hinanden for en investor, kan man anvende en ”reel” lejlighed
beliggende midt i ejendommen. Hvis lejlighederne er væsentligt forskellige, vil det være nødvendigt
at ”konstruere” en fiktiv lejlighed. Her skal man anvende det gennemsnitlige antal værelser og det
gennemsnitlige antal kvadratmeter pr. lejlighed og tage udgangspunkt i, at lejligheden er i
gennemsnitlig stand, indeholder gennemsnitlige forbedringer for lejlighederne i ejendommen osv.
og er beliggende midt i bygningen, således at der ikke vil være herlighedsværdier, hverken positive
eller negative.
Den merværdi den ledige lejlighed giver ejendommen skal vurderes ud fra, at en investor frit kan
disponere over lejligheden. Merværdien kan være meget forskellig afhængig af, hvordan en investor
må antages at udnytte muligheden for frit at kunne disponere. Merværdien skal fastsættes ud fra den
udnyttelse, der giver den højeste merværdi.
Hvis lejligheden skønnes at være interessant som egen beboelse for en investor (eller evt. dennes
nærtstående) og det giver den højeste merværdi, skal den værdiansættes ud fra dette. Ved
vurderingen af værdien som beboelse for investor, må man se på de alternativer en investor har,
f.eks. at købe en tilsvarende ejerlejlighed. Man kan dog ikke uden videre sætter merværdien lig med
prisen for en tilsvarende ejerlejlighed, men må indregne de effekter det får f.eks., at lejligheden ikke
genererer lejeindtægter (eller evt. kun reducerede lejeindtægter ved udleje til nærtstående).
9
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0010.png
Selvom lejligheden vurderes at være attraktiv for en investor som egen beboelse, kan det være at
merværdien er større, hvis investor foretager forbedringer i lejligheden eller evt. en gennemgribende
modernisering og udlejer den. Er det tilfældet skal merværdien ansættes ud fra dette. Ved denne
beregning, skal man naturligvis indregne de omkostninger, der er ved forbedringen/den
gennemgribende modernisering og forholde sig til om betingelserne for at gennemfører en
gennemgribende modernisering er til stede, jf. BRL § 5, stk. 3.
For at kunne vurdere hvilken anvendelse af den ledige lejlighed, der giver det højeste merværdi, er
man som udgangspunkt nødsaget til at foretage beregninger af begge scenarier. I nogle tilfælde vil
det dog være åbenbart, at en ledig lejlighed ikke er interessant for investor til egen beboelse og i så
fald behøver man ikke foretage en parallel beregning.
Har en ledig lejlighed ingen særlig værdi som bolig for investor og er der heller ikke grundlag for
umiddelbart at lave forbedringer/gennemgribende moderniseringer, vil en ledig lejlighed ikke give
en merværdi for ejendommen. Det vil f.eks. være tilfældet, hvor alle lejligheder er
gennemmoderniserede, eller hvor ejendommen er meget stor, og det derfor må formodes, at der
relativt hyppigt frigives lejemål, der kan forbedres/gennemgribende moderniseres.
3)
Investor kan opkræve leje for en forbedring
som andelsboligforeningen eller en tidligere ejer
har udført på ejendommen, hvis forbedringen efter sin art er lejebærende iht.
lejelovgivningen
I forbindelse med vurderingen af ejendommen skal det forudsættes, at de forbedringer som
andelsboligforeningen eller en tidligere ejer har udført på ejendommen vil være lejebærende for en
investor efter bestemmelserne i lejelovgivningen. Det er (naturligvis) kun forbedringer som er
forbedringer i lejeretlig forstand, der skal betragtes som lejebærende, dvs. forbedringer der øger
brugsværdien af lejemålene.
Forudsætningen er kun relevant i det omfang ejendommen indeholder lejemål, der er omfattet af
reglerne om omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi. Er alle ejendommens (bolig)lejemål
omfattet af markedsleje, har forudsætningen ingen betydning.
Den merværdi forbedringerne kan give ejendommen kan være betydelig. For at sikre at værdien
opgøres korrekt skal man efter normerne indhente nøjagtige oplysninger fra foreningen eller
administrator om, hvilke forbedringer der er lavet, hvornår de enkelte forbedringer er lavet og
udgifterne til de enkelte forbedringer. DE har udarbejdet et skema, som kan bruges til at indhente
oplysningerne hos andelsboligforeningen eller administrator. Skemaet kan ses
her.
DE har endvidere udarbejdet frasen "Vurderingsrapport
vedr. andelsboligforeningers ejendomme -
Forbedringer",
der kan indsættes i vurderingsrapporten, når vurderingen af ejendommen omfatter
forbedringer på ejendommen som er foretaget af andelsboligforeningen eller en tidligere ejer.
Se i øvrigt afsnit
7 Lejeindtægter.
4)
Investor kan ikke opkræve leje for en individuel forbedring, som den enkelte andelshaver har
udført eller overtaget fra en tidligere andelshaver, uanset om forbedringen efter sin art er
lejebærende iht. lejelovgivningen
10
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0011.png
Som hovedregel vil ejendomsretten til de individuelle forbedringer (og særligt tilpasset inventar)
som andelshaverne har installeret og bekostet tilhøre andelshaverne og ikke andelsboligforeningen.
Ved et salg af foreningens ejendom, kan foreningen i sagens natur kun råde over det, der tilhører
foreningen, så en investor overtager som udgangspunkt ikke ejendomsretten til andelshavernes
individuelle forbedringer og disse vil allerede af denne grund heller ikke være lejebærende for
investor
ii
. Der kan med andelshavernes samtykke selvfølgelig aftales andet i en konkret
handelssituation, men ved valuarvurderingen, skal det iht. de særlige forudsætninger for
vurderingen forudsættes, at de individuelle forbedringer ikke vil være lejebærende for investor. Se
dog om genudlejningssituationen i underafsnittet
B. Lejereserver
nedenfor under afsnit
7.
Lejeindtægter.
Visse individuelle forbedringer kan være indføjet i ejendommen, så ejendomsretten til forbedringen
i medfør af den såkaldte tilvækstlære er overgået til andelsboligforeningen. Dette kan f.eks. gælde
altaner, der er monteret på ejendommen på en sådan måde, at de ikke kan demonteres igen uden, at
alle overliggende altaner også demonteres. Ved en overdragelse af ejendommen til investor, vil
ejendomsretten til disse individuelle forbedringer som ikke kan fjernes igen overgå til investor. Det
er uafklaret om forbedringerne herefter vil være lejebærende, men som nævnt skal det forudsættes,
at dette ikke er tilfældet. Se dog om genudlejningssituationen i underafsnittet
Lejereserver
nedenfor
under afsnit
7. Lejeindtægter.
Det forekommer ikke sjældent, at en andelsboligforening vælger at gennemføre f.eks. et
altanprojekt sådan, at de enkelte andelshavere kan beslutte, om de vil have en altan og om altanen
skal finansieres af foreningen eller af den enkelte andelshaver selv. Finansieres altanen af den
enkelte andelshaver selv, aftales det oftest, at altanen også ejes af andelshaveren selv og dermed
betragtes som en individuel forbedring, som andelshaveren kan få betalt udover andelen i
foreningens formue ved en overdragelse af andelen. De altaner der ejes af den enkelte andelshaver
skal ikke medtages i valuarvurderingen. Bemærk, at en andelshaver ikke automatisk bliver ejer af
altanen blot fordi vedkommende selv har finansieret udgiften til etableringen. Det kan sagtens
tænkes, at alle altaner ejes af foreningen, selvom nogle (eller alle) altaner er finansieret af
andelshaverne selv. Man skal derfor altid få udtrykkelige oplysninger fra foreningen eller
administrator om ejerskabet til altanerne og ikke selv slutte noget ud fra de oplysninger man får om
finansieringen.
Som det fremgår nedefor i afsnit
12. Vurderingsrapporten,
skal vurderingsrapporten indeholde en
separat angivelse af den værditilvækst, de foreningsejede altaner giver ejendommen.
Som det også er anført i indledningen, kan værdien af de individuelle forbedringer som
andelshaveren har overtaget eller selv udført lægges oven i andelens værdi i foreningens formue ved
en overdragelse af andelen. Prisen for andelen må efter loven ikke overstige summen af disse beløb
(samt evt. tillæg for tilpasset løsøre og særlig god vedligeholdelse), så også af denne grund skal de
individuelle forbedringer holdes ude ved vurderingen af ejendommens værdi.
De offentlige vurderinger medtager alle forbedringer på ejendommen, som registreres i BBR og vil
efter omstændighederne også omfatte individuelle forbedringer som andelshaverne har udført. Hvis
andelsboligforeningen anvender den offentlige vurdering som grundlag for ejendommens værdi,
11
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0012.png
skal den offentlige vurdering korrigeres for værdien af de individuelle forbedringer inden
beregningen af andelskronen.
Den ovenfor omtalte frase "Vurderingsrapport
vedr. andelsboligforeningers ejendomme -
Forbedringer"
gør (også) opmærksom på, at vurderingen ikke omfatter individuelle forbedringer
udført af andelshavere, samt at den offentlige vurdering kan være højere end valuarvurderingen,
fordi den kan omfatte individuelle forbedringer, og at såfremt dette er tilfældet, skal disse fradrages
den offentlige vurdering, da der ellers vil kunne forekomme en overpris i strid med
maksimalprisbestemmelsen.
5. Vurderingsprincip
Som det fremgår ovenfor af afsnit
3. Vurderingstemaet,
går vurderingen ud på at anslå
ejendommens kontante markedsværdi som udlejningsejendom. Markedet for udlejningsejendomme
er domineret af professionelle investorer, som erhverver ejendomme primært med det formål at
opnå en langsigtet økonomisk gevinst gennem driften. Beslutningsgrundlaget for en investor er
derfor en beregning af ejendommens økonomiske afkast.
Valuarvurderingen skal baseres på samme principper som anvendes af markedsaktørerne og derfor
følger det af normerne, at vurderingen skal baseres på indkomstkapitalisering - primært en DCF-
model, men den afkastbaserede model kan efter en konkret vurdering anvendes i stedet.
DCF-model
Som hovedregel vil en professionel investor anvende en DCF-model ved beregning af, hvilken
værdi investoren mener, at ejendommen har. Dette vurderingsprincip tager udgangspunkt i en
analyse af ejendommens pengestrøm (indtægter og udgifter) over en periode. Pengestrømmen
tilbagediskonteres til nutidsværdi og kapitaliseres. Såvel de løbende ordinære som de enkeltstående
ekstraordinære indtægter og udgifter medtages i analysen.
Analyseperioden fastlægges ud fra, hvornår ejendommens pengestrøm forventes at være stabil, dvs.
frem til det tidspunkt, hvor ejendommen forventes at have en drift, der ikke ændrer sig væsentligt
over tid – typisk efter 5-10 år, men det kan også være kortere eller længere afhængigt af den
konkrete ejendom. Fra dette tidspunkt (terminalåret) beregnes en kapitaliseret værdi ud fra den
stabiliserede drift, som så tilbagediskonteres til nutidsværdi og kapitaliseres og lægges sammen med
den kapitaliserede værdi for analyseperioden.
Ejendomsforeningen Danmark (ED) har – sammen med forskellige andre interessenter - udgivet tre
publikationer, der omhandler metoden:
1) ”Værdiansættelse af fast ejendom – en introduktion til DCF-modellen” er fra 2006 og er
udgivet i samarbejde med RICS Danmark. Publikationen indeholder en introduktion til
værdiansættelse af investeringsejendomme efter DCF-modellen.
12
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0013.png
Publikationen kan downloades gratis fra EDs hjemmeside www.ejendomsforeningen.dk,
hvis man er medlem af ED, eller købes i en trykt udgave via EDs hjemmeside, såfremt man
ikke er medlem af ED.
2) ”Værdiansættelse af investeringsejendomme – anbefalinger til DCF-modellen” er fra 2010
og er udgivet i samarbejde med RICS Danmark
Publikationen indeholder et sæt anbefalinger til DCF-modellen, der skal medvirke til at sikre
en ensartet forståelse og anvendelse af modellen.
Publikation kan downloades gratis fra EDs hjemmeside, hvis man er medlem af ED. Ikke-
medlemmer af ED kan downloade publikationen mod betaling.
3) ”Værdiansættelse af investeringsejendomme – definition af forrentningskrav” er fra 2013 og
er udgivet i samarbejde med DE.
Publikationen indeholder en række anbefalinger, der skal sikre en ensartet definition af
forrentningskravet og en ensartet håndtering af risikofaktorer.
Publikationen kan hentes i infosys her (link). Se også infosys-artiklen ” Behandling af
risikofaktorer i værdiansættelsen” (link).
Ved anvendelsen af DCF-modellen er det et normkrav, at man følger de anbefalinger og
definitioner, der fremgår af publikationerne og artiklen i infosys.
Afkastbaserede model
Det er som nævnt ikke nødvendigt at foretage en DCF-beregning, hvis ejendommens aktuelle
pengestrøm skønnes at være stabil. Her kan man anvende den afkastbaserede model, som også er
beskrevet i de ovennævnte publikationer og den omtalte artikel i infosys. Ved anvendelsen af denne
model er det også et normkrav, at man følger de anbefalinger og definitioner, der fremgår af
publikationerne og artiklen i infosys. Her skal man særligt være opmærksom på den faseopdelte
fremgangsmåde, der skal følges ved anvendelsen af den afkastbaserede model. Man må ikke
anvende en ”første års afkast”-model, hvor man regulerer for potentialer og risici i
forrentningskravet.
Hvis den afkastbaserede model anvendes, må det ikke være på bekostning af informationsniveauet
for vurderingen. De samme oplysninger, som er tilgængelige i en DCF-model skal også være
tilgængelige, hvis der laves en vurdering ud fra den afkastbaserede model.
”Kvadratmeterpriser”
Der har i tidligere regelsæt været givet mulighed for, at vurderingen kunne baseres på
”kvadratmeterpriser”, altså ud fra en prissammenligning, hvor man sammenligner handelspriser på
ejendomme udtrykt ved den handlede pris pr. kvadratmeter, men denne metode kan ikke længere
anerkendes. Dette skyldes dels, at den kun anvendes af investorerne til at få en umiddelbar og grov
indikation af en ejendommens værdi og dels, at en korrekt anvendelse fordrer, at man sammenligner
13
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
ejendomme, der har samme driftsforhold (og i øvrigt er sammenlignelige). Ved en korrekt
anvendelse af prissammenligninger på udlejningsejendomme, skal der altså foretages en analyse af
driften helt som ved en værdiansættelse baseret på afkast, og det er ret beset denne analyse, der
fører frem til værdien og ”kvadratmeterprisen” er så afledt heraf, så metoden er i realiteten ikke en
metode, men mere en måde at præsentere et vurderingsresultat på. I praksis har det endvidere vist
sig, at metoden af visse valuarer er anvendt uden, at der er foretaget en analyse af driften, og
dermed er værdiansættelsen forbundet med så stor usikkerhed, at den er uanvendelig.
6. Driftsudgifter
Som det fremgå ovenfor af afsnit
5. Vurderingsprincip
skal vurderingen bl.a. baseres på
ejendommens løbende driftsafkast, og man skal derfor fastlægge et driftsbudget for ejendommen
som led i vurderingen.
Hvilke driftsudgifter?
Som udgangspunkt skal man efter normerne medtage alle de arter driftsudgifter som foreningen
budgetterer med, også udgiftsarter som ikke forekommer for enhver boligudlejningsejendom som
f.eks. udgifter til abonnementer på skadedyrsbekæmpelse eller fjernelse af graffiti. Dette skyldes, at
der er formodning for, at udgiften er nødvendig for driften af ejendommen, når foreningen
budgetterer med den. Man skal naturligvis ikke medtage de af andelsboligforeningens udgifter, der
ikke knytter sig til driften af selve ejendommen. Det kan f.eks. være udgifter til
beboerarrangementer, telefonudgifter for bestyrelsesmedlemmer, evt. bestyrelseshonorarer og
kontingent til ABF. Man skal heller ikke medtage revisorudgifter, advokatudgifter m.v. Udgifter til
teknisk rådgiver skal heller ikke med, da de indeholdes i de afsatte udgifter til vedligeholdelse.
Det kan forekomme, at en udgift som foreningen medtager, er af en sådan art, at man umiddelbart
skønner, at den ikke vil blive medtaget i et driftsbudget af en investor. Hvis man skal udelade en
driftsudgift som andelsboligforeningen afholder, forudsætter det efter normerne, at foreningen eller
administrator tiltræder dette. Bestemmelsen skal dels medvirke til at sikre, at værdiansættelsen sker
på ens grundlag, uanset hvilket syn den enkelte valuar har, og dels sikre, at man ikke kommer til at
udelade udgifter, som det viser sig er nødvendige for driften af ejendommen.
Hvis man udelader en ejendomsrelateret udgift i driftsbudgettet, skal man i vurderingsrapporten
redegøre nærmere for årsagen til dette, jf. nærmere nedenfor i afsnit
12. Vurderingsrapporten.
Størrelsen af udgiften
Det følger af normerne, at man som udgangspunkt skal anvende foreningens konkrete udgifter.
Dette gælder dog ikke de følgende udgifter.
Administration og vicevært/renholdelse
Ofte vil driftsudgifterne til administration og vicevært/renholdelse for en
andelsboligforeningsejendom være lavere end for en tilsvarende udlejningsejendom, da det ofte ses,
at andelsboligforeninger selv administrerer ejendommen, ligesom det ofte også forekommer, at
renholdelse m.v. i et omfang varetages af andelshavere uden/til en lav løn eller mod en reduceret
boligafgift.
14
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0015.png
Som udgangspunkt skal man ved fastlæggelse af driftsbudgettet altid anvende de normtal for
administration hhv. vicevært/renholdelse, som fastsættes af det lokale huslejenævn. Fastsætter det
lokale huslejenævn ikke normtal, skal man anvende normtal fra en sammenlignelig kommune.
Hvis normtallene afviger væsentligt fra de omkostninger, der dokumenterbart afholdes i
sammenlignelige ejendomme, må man dog godt anvende disse omkostninger. Det kan være
tilfældet for udgifter til f.eks. administration af store ejendomme, hvor normtallene ofte overstiger
det, der faktisk betales for administrationen. Bruger man ikke normtallene, skal man imidlertid
redegøre for, hvorfor man anvender en lavere sats, og man skal kunne dokumentere satserne, jf.
nærmere nedenfor afsnit
11. Referencer og dokumentation.
Udvendig vedligeholdelse
De beløb en andelsboligforening afsætter til udvendig vedligeholdelse i driftsbudgettet vil ofte ikke
svare til det beløb en investor vil afsætte. Det ses i visse foreninger, at andelshaverne i et vist
omfang er med til at vedligeholde ejendommen og f.eks. udfører malerarbejde på vinduer, i
trapperum og i andre fællesrum samt foretager småreparationer. I disse foreninger kan de faktiske
og afsatte udgifter til vedligeholdelse være mindre end for tilsvarende ejendomme, der drives som
udlejningsejendomme. Generelt ses det imidlertid ofte, at de udgifter en andelsboligforening
anvender og afsætter til vedligeholdelse overstiger de tilsvarende beløb for en investorejet
boligudlejningsejendomme, da andelsboligforeningerne generelt ønsker en højere standard af
ejendommen - også vedligeholdelsesmæssigt - end den standard en investor har mulighed for at
opnå gennem de lovpligtige hensættelser og indbetalinger til vedligeholdelse eller ønsker at
bekoste. Man kan derfor som hovedregel ikke benytte andelsboligforeningens faktiske udgifter eller
hensættelser til vedligeholdelse.
Hvis ejendommen er bindingspligtig i GI for en investor, skal man efter normerne altid ansætte et
beløb til vedligeholdelse, der svarer til det beløb, der skal afsættes/indbetales iht. BRL § 18 og §
18b, da det er det beløb en investor som udgangspunkt vil afsætte for disse ejendomme.
For ejendomme der ikke er bindingspligtige i GI for en investor, skal man som udgangspunkt
ansætte vedligeholdelsen til et beløb svarende til det, der skal hensættes iht. BRL § 18, da dette i
store træk svarer til den vedligeholdelsesudgift investor generelt må forventes at ville afsætte for en
ikke-bindingspligtig ejendom. Skal der ikke føres en § 18-konto for ejendommen skal man ansætte
vedligeholdelsesudgiften til det beløb, der skal hensættes for en sammenlignelig ejendom, der fører
§ 18-konto.
Skønnes det, at ejendommen har et så væsentligt vedligeholdelsesefterslæb, at en investor vil
indregne yderligere omkostninger til vedligeholdelse/genopretning af ejendommen, skal man
udover det der er anført ovenfor, afsætte yderligere beløb til vedligeholdelse/genopretning i
driftsbudgettet. Foreligger der en professionelt udarbejdet vedligeholdelsesplan for ejendommen og
overstiger vedligeholdelsesudgifterne heri de beløb, der skal afsættes efter hovedreglerne nævnt
ovenfor, skal man vurdere om de anbefalede vedligeholdelsesarbejder også må forventes at blive
gennemført af en investor og i givet fald afsætte yderligere udgifter i driftsbudgettet.
Ved ansættelsen af ekstra beløb til vedligeholdelse/genopretning, skal man tage stilling til om der er
tale om et eller et par enkeltstående genopretningsarbejder som f.eks. udskiftning af taget og
vinduer, eller om der løbende skal afsættes yderligere udgifter. Der kan naturligvis også være tale
15
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0016.png
om en kombination af generel forhøjede vedligeholdelsesudgift og enkeltstående
genopretningsarbejder.
Selvom ejendommen er meget velvedligeholdt, må man ikke for en bindingspligtig ejendom afsætte
et mindre beløb til vedligeholdelse i driftsbudgettet end det en investor skal hensætte/indbetale iht.
BRL § 18 og § 18 b, da dette beløb er pligtigt for investor. Tilsvarende må man ikke for en ikke-
bindingspligtig ejendom afsætte et mindre beløb til vedligeholdelse i driftsbudgettet end det, der
skal afsættes efter BRL § 18.
Er ejendommen i en så ekstraordinær god vedligeholdelsesstand, at man skønner, at en investor vil
tillægge dette en værdi, må man – ved siden af, at man afsætter de nævnte beløb til vedligeholdelse
- medtage et beløb til sparet vedligeholdelse i sine beregninger. Gør man det skal
vurderingsrapporten indeholde en redegørelse for de konkrete grunde og de konkrete beregninger,
jf. nærmere nedenfor i afsnit
12. Vurderingsrapporten.
Bemærk at ved beregningen af omkostningsbestemt leje skal man følge BRL’s bestemmelser, jf.
nærmere det næste afsnit under
A. Lejefastsættelse.
7. Lejeindtægter
Det må generelt antages, at en investor søger at opkræve den højest mulige leje. Den lejeindtægt,
som skal anvendes i forbindelse med vurderingen af ejendommen, skal derfor som udgangspunkt
være den højeste lejeindtægt, der lovligt vil kunne opkræves, såfremt ejendommen er en
udlejningsejendom.
I det omfang den højeste lovlige leje overstiger den leje markedet vil betale, skal markedslejen dog
anvendes, så man skal altid skønne om den højeste lovlige leje overstiger markedslejen og er det
tilfældet, skal man anvende markedslejen ved fastsættelse af lejeindtægten.
Det følger af normerne, at man skal foretage en særskilt ansættelse af lejen for hver type lejemål.
Indeholder ejendommen f.eks. både boliglejemål og erhvervslejemål, skal lejen for hver type
beregnes og anføres for sig. Er der tillige f.eks. lejeindtægter for p-pladser skal disse indtægter også
beregnes for sig. Specifikationskravet gælder også for de lejereserver, der er i ejendommen, jf.
nærmere nedenfor
B. Lejereserver.
I det følgende gives en kort oversigt over de forskellige lejefastsættelsesregler.
A. Lejefastsættelsen
Beboelseslejemål
For de lejemål der anvendes af andelshavere til bolig, skal man i beregningerne anvende den
boligleje der vil være gældende, hvis andelshaverne overgår til at være lejere på sædvanlige
lejevilkår, jf. afsnit
4. Særlige forudsætninger.
Boliglejen skal fastsættes i overensstemmelse med
de almindelige lejerfastsættelsesregler for boliglejemål, jf. nærmere de følgende underafsnit.
Andelshavernes boligafgift kan ikke anvendes som lejegrundlag.
16
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0017.png
Man skal være opmærksom på, at kun de forbedringer der er udført af andelsboligforeningen eller
en tidligere ejer kan indgå i lejefastsættelsen. Se dog afsnit
B. Lejereserve.
Regulerede områder
Hvis ejendommen er beliggende i et reguleret område, vil lejen for alle boliglejemål i ejendommen
som udgangspunkt være omkostningsbestemt – se dog nærmere nedenfor afsnittet
Småejendomme
og afsnittet
Markedsleje.
Det følger af normerne, at lejen skal beregnes på baggrund af et omkostningsbudget, når den
fastsættes efter bestemmelserne om omkostningsbestemt leje. Man må ikke skønne eller anslå lejen,
men skal altså basere denne på et omkostningsbudget. Det kan dog være nødvendigt at skønne
enkelte udgifter i budgettet, jf. nedenfor, men i det omfang man kan skaffe de korrekte oplysninger
skal disse anvendes i budgettet.
Hvis foreningen har fået en professionel – dvs. en administrator eller en revisor – til at udarbejde et
omkostningsbudget til brug for beregning af leje i ejendommen, skal dette budget som
udgangspunkt anvendes som grundlag i forbindelse med vurderingen. Man bør gennemgå budgettet
og evt. drøfte det med den, der har udarbejdet det, således at eventuelle fejl kan korrigeres.
Hvis foreningen ikke har fået udarbejdet et omkostningsbudget hos en professionel, følger det af
normerne, at man selv skal udarbejde et budget. Dette bør ske i dialog med en evt. administrator for
at sikre, at administrator er enig i beregningen.
Det kan være vanskelige at fremskaffe de oplysninger, man skal bruge i forbindelse med
beregningen af den omkostningsbestemte leje, ikke mindst når det gælder boligprocenten i blandede
ejendomme og henlæggelserne til fornyelser pr. 31. december 1994. Infosys- artiklen "§
18 og §
18b hensættelser"
omtaler dette nærmere.
Man kan evt. rette henvendelse til det lokale huslejenævn for at få oplyst, om der har været sager
vedrørende sammenlignelige ejendomme, og af denne vej fremskaffe oplysninger til brug for
beregningen, samt om f.eks. forbedringsforhøjelser o. lign. En henvendelse til huslejenævnet og en
indsigt i tidligere sager kræver dog, at forespørgslen foretages på en konkret adresse. Konkret
adresse må forstås således, at der kan rettes henvendelse på udelukkende et husnummer eller en
ejendom ved at angive samtlige af de adresser og husnumre, som ejendommen er beliggende på.
Huslejenævnet tager ikke stilling til, hvorvidt der foreligger sammenlignelige ejendomme, hvorfor
man selv må vurdere dette.
I det omfang man ikke kan skaffe alle nødvendige oplysninger, må man basere beregningen delvist
på skønsmæssigt ansatte omkostninger. Indeholder lejemålene forbedringer som kan medføre
forbedringsforhøjelse, og kan man ikke få de nødvendige oplysninger fra foreningen eller
administrator, må man beregne forbedringsforhøjelsen på baggrund af et skøn over
forbedringsomkostningerne og tidspunktet for udførslen.
Det ses at et huslejenævn vil oplyse om det generelle lejeniveau i kommunen for ejendomme
omfattet af omkostningsbestemt husleje, og visse huslejenævn oplyser også herom via kommunens
og herunder huslejenævnet hjemmeside. De oplyste beløb for det generelle lejeniveau for
omkostningsbestemt husleje har dog et sådant spænd, at disse tal som udgangspunkt vil være
17
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0018.png
uanvendelige i forhold til konkrete sager, men de kan efter omstændighederne underbygge et
omkostingsbudget, der i et vist omfang er baseret på skønsmæssigt fastsatte udgifter.
Hvis der som en del af lejen kan opkræves forbedringsforhøjelse, skal forbedringsforhøjelsen
beregnes for sig og oplyses separat i vurderingsrapporten eller et bilag til denne, jf. nærmere
nedefor afsnit
12. Vurderingsrapporten.
Reglerne for beregning af omkostningsbestemt leje er nærmere omtalt i infosys-artiklen
"Omkostningsbestemt
husleje".
Ikke-regulerede områder
Hvis ejendommen er beliggende i et ikke-reguleret område, skal lejen fastsættes til "det lejedes
værdi" jf. LL § 47.
Det følger af normerne, at lejeniveauet skal fastsættes på baggrund af referencer, herunder lejen i
sammenlignelige ejendomme. Når man skal vurdere om referenceejendommene er sammenlignelige
med andelsboligforeningens ejendom, skal man være opmærksom på, at det kun er forbedringer
som er udført af andelsboligforeningen eller en tidligere ejer, som er lejebærende. Er alle
forbedringer i andelslejlighederne lavet som individuelle forbedringer, skal man sammenligne med
en udlejningsejendom med lejemål uden forbedringer.
Se i øvrigt afsnit
11. Referencer og dokumentation
Lejefastsættelsen i lejemål omfattet af lejeloven og det lejedes værdi er omtalt i infosys-artiklen
"Lejefastsættelse".
Markedsleje
I visse nærmere angivne beboelseslejemål vil der kunne anvendes en markedsleje som
lejeindtægtsgrundlag, dvs. den leje som en lejer og udlejer aftaler.
Lejemålene omfattet af markedsleje er følgende:
Beboelseslejligheder i ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991, jf. BRL 15a og
LL § 53, stk. 3.
Beboelseslejligheder, der 31. december 1991 alene benyttedes til erhvervsformål, eller når
lokalerne senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var
indrettet udelukkende til erhvervsformål, jf. BRL § 15a og LL § 53, stk. 4.
Nyindrettede beboelseslejligheder eller enkeltværelser i en tageetage, som den 1. september
2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse, jf. BRL § 15a og LL § 53, stk. 5, 1.
punktum.
Lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvor der er givet byggetilladelse efter
den 1. juli 2004, jf. BRL § 15a og LL § 53, stk. 5, 2. punktum.
Reglerne gælder uanset om lejemålet er beliggende i en reguleret kommune eller i en ikke-reguleret
kommune, jf. Lejelovens § 53.
18
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0019.png
Det følger af normerne, at lejeniveauet skal fastsættes på baggrund af referencer, herunder konkrete
sammenligningslejemål. Se afsnit
11. Referencer og dokumentation
Markedslejefastsættelse er nærmere omtalt i infosys-artiklen "Lejefastsættelse".
Småejendomme
Som nævnt tidligere, skal reglerne for småejendomme kun anvendes, hvis andelsboligforeningens
ejendom indeholdt 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995. Bemærk, at det er uden
betydning om beboelseslejemålene var udlejet eller var beboet af andelshavere på skæringsdagen.
Det er ejendommens faktiske forhold, der er afgørende for, om ejendommen har seks eller færre
beboelseslejemål. Det er uden betydning om de faktiske forhold er lovlige, jf. dommen refereret i
U.2013.3318H. I dommen var et af beboelseslejemålene ulovlig opdelt i to beboelseslejligheder
med selvstændige køkkener med indlagt vand og afløb, hvorved ejendommen fysisk fremstod med
7 beboelseslejligheder. Dommen er omtalt nærmere i infosys-artiklen "Lejefastsættelse".
Uanset om en småejendom er beliggende i en reguleret kommune eller ej, er udgangspunktet for
lejefastsættelsen ”det lejedes værdi” jf. LL § 47 samt BRL § 29c. I småejendomme gælder den
yderligere begrænsning, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende
lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, hvor
omkostningsbestemt leje er gældende. Ved vurderingen af om der er tale om ”tilsvarende lejemål”
skal man - som også anført ovenfor - se bort fra individuelle forbedringer i andelsboligerne, da de
ikke er lejebærende.
Det følger af normerne, at lejen skal ansættes på baggrund af referencer. Hvis det ikke er muligt at
finde relevante sammenligningslejer, må man undersøge om der foreligger vejledende lejeniveauer
fra huslejenævnet.
Kan man hverken finde sammenligningslejer eller få oplyst vejledende lejeniveauer fra
huslejenævnet, skal der udarbejdes et såkaldt skyggebudget, dvs. et budget, hvor man beregner den
omkostningsbestemte leje, som ville kunne opkræves i ejendommen, hvis den ikke havde været en
småejendom. I den forbindelse skal der medregnes eventuelle hensættelser til § 18 og § 18b, selvom
der ikke i småejendomme skal hensættes sådanne beløb. Se i øvrigt ovenstående afsnit
Regulerede
område
om omkostningsbestemt lejebudget.
I store dele af landet ligger lejen for småejendomme på linje med eller under niveauet for den
omkostningsbestemt leje, men visse steder ligger den over dette niveau. Men skal derfor undersøge,
hvilken den lokale huslejenævnspraksis.
Bemærk, at selvom ejendommen på vurderingstidspunktet er en småejendom iht. BRL § 29, stk. 1,
2. punktum og der rent faktisk betales ”småejendoms-leje” i de af andelsboligforeningen udlejede
lejligheder, skal lejen efter vurderingstemaet ikke fastsættes efter reglerne for småejendomme, hvis
ejendommen pr. 1. januar 1995 indeholdt mere end 6 lejligheder til beboelse. Er det situationen skal
lejen fastsættes efter de ”almindelige” regler, dvs. i regulerede områder efter reglerne for
omkostningsbestemt husleje, og i ikke regulerede områder efter det lejedes værdi, jf. ovenfor. Det
gælder for alle boliglejligheder i ejendommen, også de lejligheder, som på vurderingstidspunktet
betaler ”småejendoms-leje”.
19
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0020.png
Lejefastsættelsesreglerne i småejendomme er nærmere beskrevet i infosys-artiklen
"Lejefastsættelse".
Erhvervslejemål
Såfremt der er udlejede erhvervslokaler i ejendommen, skal lejen for disse fastsættes i
overensstemmelse med lejekontrakternes indhold. Se dog næste afsnit
B. Lejereserver.
B. Lejereserver
Som ved andre vurderinger af en udlejningsejendom, skal der tages hensyn til mulige lejereserver.
Alle mulige lejeindtægter skal altså medregnes i vurderingen, uanset om andelsboligforeningen rent
faktisk oppebærer disse på vurderingstidspunktet eller ikke. Det kan f.eks. være mulige
lejeindtægter fra parkeringspladser, kælderlokaler, gavlreklamer, vaskeriindtægter o. lign.
Man skal desuden være opmærksom på, at både i den situation, hvor andelsboligforeningen selv
administrerer evt. lejemål og hvor foreningen har engageret en professionel administrator, kan såvel
den aktuelle boligleje som erhvervslejen være fastsat for lavt. I de selvadministrerede foreninger
kan det skyldes ukendskab til lejelovgivningen, men det kan – både i de selvadministrerende
foreninger og i foreninger der har en professionel administrator - skyldes en ”foreningsholdning”,
f.eks., at man tager sociale hensyn til gamle lejere, der ikke ønskede, eller ikke havde mulighed for
at blive andelshavere, eller gerne vil fastholde en bestemt type erhvervslejere.
Det er derfor vigtigt, at man ser kritisk på lejekontrakterne, og hvis der f.eks. er erhvervslokaler i
ejendommen, hvor lejen er fastsat væsentligt lavere end markedslejen, og der i henhold til
parternes aftale kan reguleres til en højere markedsleje iht. Erhvervslejeloven § 13, eller der er
mulighed for at opsige lejemålet, vil der være en lejereserve.
Man skal også være opmærksom på mulighederne for at lave forbedringer i fremtidige ledige
boliglejemål, som kan medføre en forbedringsforhøjelse efter BRL § 5, stk. 1. Ligeledes skal man
være opmærksom på mulighederne for at modernisere fremtidige ledige lejemål i et sådant omfang,
at de vil kunne komme ind under reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål i BRL § 5, stk. 2.
Både når man vurdere mulighederne for at opnå forbedringsforhøjelses iht. BRL § 5, stk. 1 og efter
§ 5, stk. 2, skal man naturligvis huske at medtage omkostningerne til etableringen af forbedringerne
i sine beregninger. Ved § 5, stk. 2 forbedringer, skal man desuden være opmærksom på, om
ejendommen opfylder lovkravene, herunder kravet om energiramme A-D og medtage evt.
omkostninger ved at bringe ejendommen op på dette niveau.
Hvad angår lejefastsættelsen i gennemgribende forbedrede lejemål, herunder tidskrav og
dokumentationskrav, henvises i øvrigt til den faglige artikel "Lejefastsættelse".
Mulighederne for at lave forbedringsforhøjelser/gennemgribende moderniseringer skal skønnes
konkret for den enkelte ejendom. Det skal særligt bemærkes, at mange andelshavere har udført
relativt bekostelige individuelle forbedringer. Disse overgå til investor, når den tidligere
andelshaver (nu lejer) fraflytter, hvis ikke den tidligere andelshaver fjerner forbedringen og
retablere forholdet i forbindelse med sin fraflytning. Det vil nok som udgangspunkt kunne lægges
til grund, at de individuelle forbedringer forbliver i lejemålene, da nedtagningen og retableringen
20
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
typisk overstiger den værdi, det nedtagne måtte have for den tidligere andelshaver, men forholdet
må vurderes konkret. Er der f.eks. tale om et meget dyrt køkken, kan det være, at det må antages, at
det medtages af den tidligere andelshaver ved en fraflytning, og at der opsætte et andet
”standardkøkken”, evt. med brugte elementer.
De individuelle forbedringer som ikke nedtages kan være til hinder for, at investor kan gennemføre
en gennemgribende forbedring af lejemålene iht. BRL § 5, stk. 2, men ofte vil de øge brugsværdien
af lejligheden og derved udgøre en lejeretlig forbedring, og så vil investor kunne oppebære en
forbedringsforhøjelse ved en genudlejning til en ny lejer.
Ved besigtigelsen skal man efter normerne besigtige et passende og repræsentativt udsnit af
boligerne, men ikke alle boligenheder. Der er endvidere som altovervejende hovedregel ikke en
registrering i foreningen af de individuelle forbedringer, der er udført, så det kan være vanskeligt
(umuligt) at få præcise information om omfanget og karakteren af de individuelle forbedringer i en
ejendom, særligt når der er tale om en blot lidt større ejendom. I mangel af fyldestgørende
informationer, må mulighederne for at lave forbedringer/gennemgribende moderniseringer i
lejemålene skønnes ud fra de øvrige informationer man kan få fra foreningen eller administrator. De
forudsætninger man lægger til grund bør fastlægges i dialog med en evt. administrator. Som det
fremgår nedenfor i afsnit
12. Vurderingsrapporten,
skal man i vurderingsrapporten anføre de
forudsætninger man har lagt til grund for beregningen af eventuelle lejereserver.
I de andelsboligforeninger, hvor foreningen har gennemført store forbedringer i de enkelte boliger
som f.eks. etablering af nye køkkener, badeværelser og altaner i alle boliger, skal man også vurdere
om forbedringerne er til hinder for, at der kan foretages (yderligere) lejeretlige forbedringer eller
gennemgribende moderniseringer i lejemålene og skønnes dette at være tilfældet, vil der ikke være
en lejereserve ved at gennemføre forbedringer i de enkelte lejemål.
8. Udviklingsmuligheder
I lighed med markedsprisvurderinger af egentlige udlejningsejendomme skal der også i forbindelse
med valuarvurderinger af en andelsboligforenings ejendom tages hensyn til ejendommens
udviklingsmuligheder, f.eks. alternative anvendelser, uudnyttede byggeretter,
udstykningsmuligheder, mulighed for opdeling i ejerlejligheder m.v.
Man skal være opmærksom på, at mulighederne for at udvikle ejendommen kan ændre sig, når den
overtages af en investor. En investor kan altså have udviklingsmuligheder, som ikke kan udnyttes af
andelsboligforeningen og er det tilfældet, skal dette tages med i vurderingen.
Som eksempel kan nævnes, at en ejendom, der tilhører en andelsboligforening ikke kan opdeles i
ejerlejligheder, jf. Ejerlejlighedsloven § 10, stk. 11, nr. 2. Uanset dette skal muligheden for opdeling
i ejerlejligheder vurderes, og vil ejendommen kunne opdeles i ejerlejligheder iht.
Ejerlejlighedsloven § 10, stk. 1, efter at den er overgået til en investor og skifter status til at være en
egentlig udlejningsejendom, skal der tages hensyn til dette i valuarvurderingen. Bemærk, at det er
en særlig forudsætning for vurderingen, at alle lejlighederne (undtagen en) er udlejet, så værdien af
ejendommen svarer ikke blot til summen af værdien af ejerlejlighederne på et ejerlejlighedsmarked
med fradrag af handelsomkostninger m.v. Man skal som ved andre ejendomme beregne afkastet og
21
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0022.png
må i dette indlægge en forudsætning om, at de enkelte (ejer)lejligheder frigives løbende med et
interval, der må vurderes konkret for ejendommen. De overvejelser man gør sig, herunder om
salgsværdien af en lejlighed, skal anføres i vurderingsrapporten.
Det bemærkes, at de særlige regler om opdeling i ejerlejligheder ved etablering af boliglejemål i
uudnyttede tagetager og i nye etager gælder både for andelsboligforeninger og investorer, jf.
Ejerlejlighedslovens § 10, stk. 2, så på dette punkt, gør det ingen forskel om ejendommen er en
andelsboligforeningsejendom eller en egentlig udlejningsejendom ejet af en investor.
9. Øvrige forhold
Hjemfaldsforpligtelser
Såfremt der påhviler en hjemfaldsforpligtelse (eller en lignende tilbagekøbs-/tilbagetagelsesret) på
ejendommen (grunden), skal der tages hensyn til dette. Den betydning en investor tillægger en
sådan forpligtelse kan efter omstændighederne være vanskelig at fastsætte, men som hovedregel må
man behandle en hjemfaldsforpligtelse som følger:
Er der mulighed for, at investor kan købe sig helt fri af forpligtelsen, skal man antage at investor vil
frikøbe ejendommen. Frikøbsbeløbet skal lægges ind i pengestrømsanalysen (DCF) eller fase 3
(afkastbaserede model).
Tilsvarende skal man antage, at en investor – hvis der ikke er mulighed for at frikøbe ejendommen
helt - vil købe en forlængelse af pligten, hvis dette er en mulighed. Også her skal man også lægge
beløbet ind i pengestrømsanalysen (DCF) eller fase 3 (afkastbaserede model).
Har man ikke oplysninger om et konkret frikøbs/forlængelsesbeløb for ejendommen, må man
skønne dette, f.eks. ud fra kendskab til, hvordan rettighedshaveren har beregnet beløbene i lignende
situationer. Man skal samtidigt forholde sig til, om den usikkerhed der er ved dette får (mærkbar)
indflydelse på forrentningskravet og i vurderingsrapporten redegøre nærmere for de overvejelser
man har gjort sig.
Ved man positivt, at der ikke er mulighed for at frikøbe eller forlænge hjemfaldsforpligtelsen, må
man afskrive værdien af ejendommen lineært frem til hjemfaldstidspunktet og tillægge den
beregnede værdi det beløb, som betales ved hjemfaldspligtens indtræden.
10. Besigtigelse og undersøgelser
Besigtigelse
Andelsboligforeningens ejendom besigtiges som led i en vurdering, helt som ved vurderingen af en
egentlig boligudlejningsejendom. Det følger af normerne, at besigtigelsen skal forberedes og
gennemføres i overensstemmelse med god skik og sædvanlig praksis for besigtigelse i forbindelse
med vurdering af en boligudlejningsejendom.
22
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
Besigtigelsen tager sigte på at registrere ejendommens beliggenhed, adgangsforhold, arkitektoniske
udtryk, konstruktion, materialer, installationer, generelle vedligeholdelsestilstand, evt. forbedringer,
som andelsboligforeningen eller en tidligere ejer har udført på ejendommen samt evt. andre fysiske
forhold, der har betydning for værdien.
Den udvendige besigtigelse skal omfatte hele ejendommens klimaskærm i det omfang det er muligt
uden særlige foranstaltninger.
Den indvendige besigtigelse skal omfatte et passende og repræsentativt udsnit af indvendige arealer
herunder fællesarealer som kælder, loft og trapperum, samt teknikrum og de tekniske installationer.
Besigtigelsen skal desuden omfatte et repræsentativt udsnit af andelsboliger og evt. lejemål med
henblik på at registrere enhedernes indretning, stand, lysindfald og andre relevante forhold.
Er ejendommen tidligere besigtiget i forbindelse med, at man har foretaget en vurdering, kan en
aktuel besigtigelse efter omstændighederne begrænses eller helt undlades, jf. normerne. Behovet for
besigtigelse skal vurderes konkret, dog følger det af normerne, at en ejendom skal besigtiges mindst
hvert 3. år.
En undladelse af at genbesigtige ejendommen forudsætter, at foreningens bestyrelse eller
administrator bekræfter, at der ikke er sket væsentlige ændringer i ejendommens forhold – hverken
angående forbedringer eller vedligeholdelsesstand - siden seneste besigtigelse. Kan de ikke
bekræfte dette, er det nødvendigt at genbesigtige ejendommen, evt. kun de forhold, der ifølge
foreningen/administrator har ændret sig.
Undersøgelser
Da andelsboligforeningens ejendom som anført skal vurderes som udlejningsejendom, skal man i
forbindelse med valuarvurderingen indhente fuldstændigt de samme oplysninger om ejendommen,
som man ville indhente, hvis man vurderede en egentlig boligudlejningsejendom. Det gælder f.eks.
en aktuel tingbogsattest, servitutter der skønnes at have økonomisk betydning,
ejendomsdatarapporten, energimærke, forsikringsoplysninger osv.
Hvis der findes udlejede boliger i ejendommen, skal oplysninger om lejesager (fra huslejenævn) og
oplysninger fra GI (hvis ejendommen er omfattet af bindingspligt i GI) tillige indhentes. Dette kan
ske ved at rette henvendelse til de rette myndigheder, men det kan for visse af oplysningerne
selvfølgelig også ske ved at spørge andelsboligforeningen eller dennes administrator.
Herudover skal man indhente oplysninger om selve andelsboligforeningen, for at få indsigt i
foreningens drift af ejendommen, herunder om der er store vedligeholdelsesplaner eller problemer
med driften. Udover at man skal spørge bestyrelsen og administrator om dette, skal man efter
normerne også som minimum indhente de seneste to års generalforsamlingsreferater (ordinære og
ekstraordinære), det seneste årsregnskab og budget, og evt. vedtagne vedligeholdelsesplaner. De
informationer man indhenter, er til brug for en vurdering af ejendommen og driften af denne, så
man behøver som hovedregel ikke at indhente foreningens vedtægter, da vedtægterne ikke
indeholder information om disse forhold. Vedtægterne kan dog være en kilde til information om,
hvilke ejendomme foreningen ejer, hvis foreningen ejer flere ejendomme.
23
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0024.png
Informationerne fra bestyrelsen og administrator og de indhentede dokumenter kan give anledning
til, at der skal indhentes yderligere informationer, f.eks. referater fra tidligere års
generalforsamlinger, bestyrelsesreferater, notater udarbejdet af rådgivere m.v.
Hvis man ikke kan få de udbedte oplysninger fra andelsboligforeningen/administrator, og vil
rekvirenten ikke betale for at oplysningerne indhentes, kan man komme i en situation, hvor man må
afstå fra at lave vurderingen. Man kan vælge at tage forbehold for enkelte manglende oplysninger,
som skønnes ikke at have væsentlig betydning for værdien af ejendommen, men da vurderingen
som nævnt skal danne grundlag for værdiansættelsen ved overdragelse af andele, må der ikke kunne
rejses tvivl om vurderingsgrundlaget har været tilstrækkeligt.
De undersøgelser man har foretaget og de dokumenter man har indhentet skal anføres i
vurderingsrapporten, jf. nærmere nedefor afsnit
12. Vurderingsrapporten.
11. Referencer og dokumentation
Som anført ovenfor skal valuarvurderingen fastsætte markedsprisen på ejendommen og den skal
derfor i videst muligt omfang baseres på faktuelle markedsdata, herunder data om forrentningskrav
og lejeniveauer (ved anvendelse af det lejedes værdi eller markedsleje). Man må ikke basere sin
vurdering alene på egen subjektive opfattelse (”..mit omfattende kendskab til marked...”).
De faktuelle data fremskaffes bl.a. gennem sammenlignelige handler og udlejninger – herefter
benævnt referencehandler og referencelejemål - men kan også stamme fra statistik, jf. nederst i dette
afsnit.
De konkrete referencer behøver ikke være handler/udlejninger man selv har varetaget, men kan
også være handler/udlejninger, man har kendskab til f.eks. gennem udvekslinger med kollegaer
eller hentet fra databaser.
Der eksisterer ikke to ejendomme eller lejemål, der er helt identiske og der knytter sig derfor et
skøn til udvælgelsen af konkrete referencer. Værdien af en konkret reference beror i høj grad på,
hvor sammenlignelig den er med den situation man står i, og det er derfor afgørende, at man har de
relevante oplysninger om referencerne, så man har mulighed for at lave denne sammenligning. For
en referencehandel som man vil bruge til at underbygge forrentningskravet er det f.eks. ikke nok
kun at kende data om selve bygningen - ejendommens beliggenhed, størrelse, opførelsessår, antal
lejemål m.v. - og den pris den er handlet til. Man skal også kende bl.a. de driftsforhold, der var
gældende for ejendommen på handelstidspunktet for at kunne anvende den i sin sammenligning, jf.
også ovenfor i afsnit
5. Vurderingsprincip.
Kan man ikke henvise til ”gode” referencehandler eller referenceudlejninger, fordi der f.eks. ikke
indenfor en rimelig periode har været handlet sammenlignelige udlejningsejendomme eller man
ikke kan skaffe oplysninger om sammenlignelige lejeaftaler i området, må man bruge nogle lidt
mindre gode referencer. Det kan være handler eller udlejninger, der ligger længere tilbage i tiden,
eller vedrører ejendomme/lejemål, der på ikke-uvæsentlig måde adskiller sig fra den konkrete sag.
Det er dog altid en forudsætning for at anvende en konkret reference, at man har de relevante
oplysninger om referencen, altså har oplysninger om de forhold der har betydning for det man vil
underbygge med referencen.
24
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0025.png
Udbudte ejendomme og lejemål kan også anvendes som referencer, men de kan normalt ikke stå
alene, da de jo principielt ikke udtrykker en markedsafvejning, men alene sælgers/udlejers
udspil/krav til køber/lejermarkedet. Værdien af udbudsdata kan dog være stor, hvis de bruges i
kombination med data fra realiserede handler og udlejninger, herunder statistisk data.
Uanset hvilke konkrete referencer man bruger, skal man være opmærksom på, hvor der er forskelle
eller foreligger andre forhold, som har betydning for referencens ”værdi” og tage højde for dette i
vurdering. I vurderingsrapporten skal man redegøre nærmere for ligheder og forskelle på de
væsentligste parametre mellem referencen og den foreliggende situation.
Normerne stiller ikke konkrete krav til, hvor mange konkrete referencer man skal underbygge sin
vurdering med. Der vil sjældent være mere end 3-5 relevante referencehandler og/eller
referenceudlejninger, og så bør man som udgangspunkt medtage dem alle, men skulle der
undtagelsesvist være flere referencer, må man udvælge et passende antal, der i tilstrækkelig grad
bestyrker vurderingen.
Udover konkrete referencer kan man referere til statistik - evt. som den eneste reference, hvis ikke
der findes brugbare konkrete referencer. Når man anvender statistiske oplysninger, skal man være
opmærksom på, at statistik er udtryk for gennemsnit og derfor ikke nødvendigvis afspejler den
konkrete situation man skal vurdere. Der er f.eks. meget stor spredning i markedslejen for
boliglejemål i Danmark, så en landsstatistik over markedslejen for boliglejemål vil ikke kunne
anvendes som reference i en konkret sag. Omvendt kan spredningen i markedslejen i et mere
begrænset område som f.eks. en by eller et kvarter være lille. Er det tilfældet og indgår der tilpas
mange data i statistikken, vil statistiske oplysninger om markedsleje for området være en god
reference, når man skal ansætte markedslejen for et lejemål i området.
Også de øvrige værdier (tal) man anvender og som indgår i beregninger skal baseres på
dokumenterbar data. Det gælder f.eks. de administrationsudgifter man anfører i driftsbudgettet og
det uanset om man anvender normtal fra huslejenævnet eller administrationsudgifterne fra en
sammenlignelig ejendom.
12. Vurderingsrapporten
Som nævnt tidligere er det vigtigt, at brugerne af en vurdering - andelsforeningen, andelshaverne,
rådgiverne og de finansielle aktører, der yder lån til foreningen - har tillid til vurderingen. Et vigtigt
led i dette er, at vurderingsrapporten gengiver alle væsentlige overvejelser, som valuaren har gjort
sig og indeholder alle relevante informationer, der er lagt til grund for vurderingen, herunder de
beregninger der er foretaget.
Efter normerne skal bl.a. følgende medtages i vurderingsrapporten:
a) En sammenfatning/et resumé med nøgletallene
Afsnittet har til formål at give brugerne et nemt overblik over de væsentligste forhold ved
vurderingen, f.eks. forudsætningerne for vurderingen, vurderingsdagen og nøgletallene, dvs. den
værdi ejendommen er vurderet til og det anvendte forrentningskrav. Evt. kan suppleres med en
25
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
oplysning om de anvendte lejeniveauer for de enkelte lejekategorier og den gennemsnitlige
kvadratmeterpris som værdiansættelsen fører til.
m) En redegørelse for fastsættelsen af forrentningskravet
En gengivelse af de overvejelser man har gjort sig ved fastsættelsen af forrentningskravet. Det kan
dels omfatte vurderingen af referencerne, der underbygger forrentningskravet, dels omfatte mere
generelle overvejelser om markedet og markedsudviklingen.
m) og s) Oplysninger om de referencer, der er anvendt til at underbygge forrentningskravet og
oplysninger om de referencer, der er anvendt til at underbygge lejeniveauerne.
Man behøver ikke at give udførlige oplysninger i vurderingsrapporten om konkrete referencer. Det
er for referencehandler tilstrækkeligt at oplyse ejendommens beliggenhed i form af vejnavn og
by(del), tidspunktet for handlen (handelsåret) og det forrentningskrav ejendommen blev handlet til.
For lejemålsreferencer kan man nøjes med at angive ejendommens beliggenhed (vejnavn og
by(del)), udlejningsår og kvadratmeterleje. Disse oplysninger skal som anført ovenfor suppleres
med en redegørelse for, hvordan referencen er anvendt ved fastlæggelse af forrentningskravet eller
lejeniveauet.
På forlangende skal man naturligvis kunne dokumentere referencerne.
Som nævnt ovenfor må man efter omstændighederne ty til konkrete referencer, der har en mindre
”værdi”, idet de på nogle væsentlige punkter ikke er helt sammenlignelige med de konkrete forhold.
Skulle det helt undtagelsesvist ske, at man ikke kan skaffe brugbare konkrete referencer eller
brugbar statistik, må man redegøre for dette og herudover oplyse, hvad man så i øvrigt bygger sin
vurdering på. Man må ikke blot henvise til ”mit omfattende kendskab til markedet”.
n) Hvilken betydning det er tillagt, at ejendommen er vurderet med én ledig lejlighed.
De overvejelser man har gjort sig skal gengives sammen med beregningen af merværdien.
Hvis det skønnes, at det ikke vil få nogen indflydelse på ejendommens værdi, at der er en ledig
lejlighed til disposition for en investor, skal det oplyses i vurderingsrapporten, at ejendommen som
udgangspunkt skal vurderes med én ledig lejlighed, men at dette ikke skønnes at have betydning for
den konkrete ejendom, hvorfor der ikke er tillagt en merværdi for en ledig lejlighed.
o) En angivelse af værdiansættelsens følsomhed over for ændringer i forrentningskravet og
lejeniveauer
Formålet med at vise følsomheden ved ændringer i forrentningskravet og lejeniveauerne er at vise
hvor ”robust” værdiansættelsen er over for ændringer i de væsentligste parametre ved
værdiansættelsen. Dette kan foreningen bl.a. bruge til at vurdere om den vil anvende den fulde
beregnede ejendomsværdi ved fastlæggelsen af andelskronen.
Følsomheden over for ændringer i forrentningskravet kan f.eks. illustreres ved, at man foretager en
række beregninger, hvor man ændrer på forrentningskravet, f.eks. med multipla af 0,25 % i
26
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0027.png
opadgående og nedadgående retning i forhold til det valgte forrentningskrav og gengiver
resultaterne i et skema.
Følsomheden over for ændringer i lejeniveauerne kan f.eks. illustreres ved, at man foretager en
række beregninger, hvor man ændrer på lejeniveauet, f.eks. med multipla af 50 kr./kvadratmeter i
opadgående og nedadgående retning i forhold til det valgte lejeniveau og gengiver resultaterne i et
skema.
Det vil som regel kun være relevant at lave en følsomhedsanalyse på lejeniveauer for ”det lejedes
værdi” og markedsleje, da fastsættelse af omkostningsbestemt leje sker ud fra en beregning, men er
beregningen baseret på mange skønsmæssigt ansatte omkostninger, kan det være relevant at lave en
følsomhedsanalyse.
p) Udgiftstyper der ikke er medtaget i driftsbudgettet
De konkrete ejendomsrelaterede udgiftsarter, der afholdes af andelsboligforeningen, men som ikke
er medtaget i driftsbudgettet skal oplyses, og der skal redegøres for årsagen til, at de udelades af
driftsbudgettet.
q og r) Vedligeholdelsesudgifter
Hvis man afsætter yderligere udgifter til vedligeholdelse end det der efter normerne som
udgangspunkt skal afsættes for ejendommen, skal man redegøre nærmere for det skøn man har
foretaget, f.eks. at ”der er afsat ekstraordinært kr. xxxxx i år yy til udskiftning af taget og den
løbende vedligeholdelse er forhøjet med kr. zz pr. år på grund af ……”
Hvis man medtager sparet vedligeholdelse, skal man redegøre nærmere for, hvilke konkrete forhold
ved ejendommen, der begrunder dette og hvilken besparelse man har vurderet for det enkelte
forhold. Det er ikke tilstrækkeligt at henvise til ”ejendommens generelt gode
vedligeholdelsestilstand”.
Det er endvidere af betydning for brugsværdien at rapporten er struktureret.
Som bilag til denne vejledning findes et eksempel på en
Vurderingsrapport,
hvis opbygning man
kan anvende i forbindelse med vurderingsrapporten.
I forbindelse med rapporten skal man være opmærksom på, at man ikke skal anvende den
sædvanlige copyright klausul som anvendes i andre vurderingssammenhænge. Det skyldes, at den i
princippet vil forhindre, at vurderingsrapporten anvendes af de enkelte andelshavere og af købere til
andele i ejendommen og det har aldrig været hensigten. DE har udarbejdet en
frase,
som kan
anvendes. Du kan desuden se frasen i det eksempel på rapport, som DE har udarbejdet.
Som nævnt ovenfor skal det være en valuar der påtager sig opgaven med at lave en valuarvurdering
og rapporten skal derfor også afgives (underskrives) af en valuar.
27
 L 177 - 2017-18 - Bilag 6: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878309_0028.png
i
ii
Graven Nielsen og Edlund T:BB2013.497
Graven Nielsen T:BB2012.249
28