Beskæftigelsesudvalget 2015-16
L 113 Bilag 21
Offentligt
1606897_0001.png
MANGLEN PÅ BILLIGE BOLIGER
MULIGHEDER OG BARRIERER FOR
FLERE BILLIGE BOLIGER I DANMARK
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0002.png
Kolofon:
Udgivet i december 2015
Oplag: 500
Rapporten er udarbejdet af Kuben Management for Rådet for Socialt Udsatte
Redaktion: Signe Sloth Hansen og Anna Brandt Østerby, Kuben Management
Fotograf: Peter Elmholt (www.elmholt.dk)
Grafisk produktion og layout: Line K
ISBN:
Trykt: 978-87-998565-2-7
Online: 978-87-998565-3-4
Rapporten kan bestilles gratis eller downloades på Rådet for Socialt Udsattes hjemmeside: www.udsatte.dk
4 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0003.png
INDHOLD
FORORD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
RESUMÉ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
HOVEDRAPPORT: INTRODUKTION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Afgrænsning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Læsevejledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
DEL I: BAGGRUND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Stigende efterspørgsel på billige boliger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Faldende udbud af billige boliger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Målgrupper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Nuværende botilbud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
DEL II: IDEKATALOG TIL BILLIGE BOLIGER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
1 . Samfundsøkonomi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
2 . Finansiering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
3 . Planlægning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
4 . Byggeriet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
5 . Drift & administration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
6 . Adgang & betalingsevne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
METODE & KILDER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 5
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0004.png
6 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0005.png
FORORD
”For mig personligt er det meget sådan, at solen går op, solen går
ned og dagene går, og jeg venter bare… Jeg fik at vide, da jeg blev
boligindstillet, at der kunne gå op til et år. Det er der gået nu, og
der er ikke sket noget. Man bliver sådan lidt: Så er det snart jul igen,
og det er så den fjerde jul på gaden.”
Ordene stammer fra en ung kvinde på bare 22 år, som bor på
en hjemløseboform. Hun vil gerne videre med sit liv. Men hun
venter på at få en bolig, hun kan betale. Og hun er ikke den
eneste. Manglen på billige boliger i Danmark er et stigende
problem, særligt i de større byer – et problem, som har en
markant social slagside. Socialt udsatte står desværre sjældent
forrest i køen til billige boliger på en husleje på omkring 3000,-
kr. eller derunder.
Hjemløshed handler om meget mere end manglen på et tag
over hovedet – men vi har samtidig både Rigsrevisionens og
SFI’s ord for, at manglen på billige boliger
er
en medvirkende
årsag til, at vi i disse år ser et stigende antal hjemløse. Som et
nedslående eksempel kan det fremhæves, at der siden 2009
er sket en fordobling i antallet af unge hjemløse på 18-24 år.
Denne udvikling er vel og mærke sket parallelt med, at den
lave kontanthjælpsydelse til unge er blevet udvidet, og at
antallet af billige boliger samtidig er faldet. Det er desværre
ikke svært at lægge to og to sammen og se en kedelig sam-
menhæng heri.
Rådet for Socialt Udsatte stiller derfor spørgsmålet: Er det tid
til en erkendelse af, at problemerne med manglen på billige
boliger ikke løses inden for den eksisterende tænkning? Hvori
består barriererne for, at der tilvejebringes flere billige boliger?
Hvor skal der slås hul i murerne mellem de forskellige sektorer?
Hvilke muligheder kan opnås? Mange ytrer sig om, at der er et
problem, som må løses – men færre kan sige hvordan.
Dette er baggrunden for, at Rådet for Socialt Udsatte har bedt
Kuben Management foretage en kortlægning og analyse af
mulighederne og barriererne for, at der kan tilvejebringes flere
billige boliger til en husleje på omkring 3000,- kr. eller derun-
der. Kortlægningen og analysen er foretaget i perioden fra
foråret til efteråret 2015. Det var Rådets ønske, at der også blev
tænkt ud af boksen. I forbindelse med kortlægningsarbejdet
blev nedsat en følgegruppe bestående af nogle af de mest er-
farne kræfter indenfor feltet, som hver i sær har bidraget med
uvurderlig viden og inputs. Se en oversigt over følgegruppens
medlemmer på side 91.
Som resultat af arbejdet kan Rådet for Socialt Udsatte og
Kuben Management nu præsentere denne rapport med et
idékatalog over mulige veje, man kan gå, og greb, man kan
tage, for at tilvejebringe flere billige boliger.
Idékataloget rummer både idéer af mere bred og generel
karakter – men også de mere skæve eller ”niche-prægede”
idéer. Desuden rummer kataloget både idéer, som i store træk
befinder sig inden for rammerne af de gældende strukturerer
på området – men også idéer, som bryder rammerne. Endeligt
er det vigtigt at understrege, at idékataloget ikke skal ses som
anbefalinger fra hverken Kuben Managements eller Rådet for
Socialt Udsattes side. Der er alene tale om idéer med tilhøren-
de skitsering af fordele og ulemper. Formålet med rapporten
er at få flyttet debatten – og at skubbe til den, så den kommer
hen et sted, hvor politiske løsninger tager form. Idéerne er
første skridt.
Som nævnt har Rådets motivation for at bestille denne rap-
port været den stigende hjemløshed i Danmark og manglen
på billige boliger blandt socialt udsatte grupper. Samtidig er
Rådet klar over, at der er andre grupper, som også er på jagt
efter en billig bolig – ikke mindst studerende på SU samt et
stigende antal flygtninge på den nye, lave integrationsydelse
– og der må lægges et helhedsperspektiv på problematikken,
hvis den skal løses. Fokus for denne rapports idékatalog er så-
ledes primært at tilvejebringe flere boliger, som borgere med
lav betalingsevne – i bred forstand – kan betale.
Der skal lyde en stor tak til Kuben Management for det omfat-
tende arbejde med rapporten. Samtidig skal der lyde en stor
tak til følgegruppen og øvrige eksperter på området, som har
stillet viden og erfaring til rådighed i forbindelse med udarbej-
delsen af rapporten. Ingen af de følgegruppemedlemmer eller
andre eksperter, som har bidraget med viden og inputs, kan
tages til indtægt for rapportens indhold.
Forrest i rapporten finder du et fyldigt samlet resumé af alle
rapportens idéer. Herefter finder du hovedrapporten, som er
inddelt i hhv. DEL I (Baggrund) og DEL II (Idékatalog).
God læselyst!
Jann Sjursen
Formand for Rådet for Socialt Udsatte
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 7
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0006.png
8 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0007.png
RESUMÉ
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 9
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0008.png
10 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0009.png
RESUMÉ
SFI’s seneste hjemløsetælling viser en fortsat stigning i antal-
let af hjemløse i Danmark, især i de større byer. I 2015 er der
således i tællingsugen 6.138 personer, som er hjemløse og må
overnatte på gaden, varmestuer, herberger eller på sofaen hos
familie eller venner
1
. Mens antallet af hjemløse stiger, falder
antallet af billige boliger, og både SFI og Rigsrevisionen peger
på, at manglen på billige boliger bidrager til den negative ud-
vikling i hjemløshedsstatistikken
2
. Billige boliger forstås i denne
sammenhæng som boliger til 2.800-3.200 kr. (ekskl. forbrug)
om måneden i husleje (læs mere herom under ’Introduktion’
fra side 27 og frem).
Blandt de ansvarlige politikere på både nationalt og kom-
munalt niveau er der en erkendelse af, at manglen på billige
boliger er et stigende, strukturelt problem i Danmark med en
række negative konsekvenser til følge. Og det bliver stadig
sværere og sværere at få øje på de gode og velfungerende
løsninger. Samtidig med, at manglen på billige boliger på
den ene side har store menneskelige omkostninger for den
enkelte, der bliver hjemløs, rejser problemet – set fra en sam-
fundsmæssig vinkel – en række grundlæggende økonomiske,
socialpolitiske, planmæssige og byggetekniske spørgsmål: Kan
det betale sig at bygge billige boliger? Hvem skal betale? Hvor
skal de billige boliger ligge? Hvad definerer overhovedet en
bolig, og hvilke standarder vil vi sætte for billige boliger? Hvem
skal udbyde og drifte de billige boliger, og hvordan reguleres
huslejen? Hvordan sikres adgang til billige boliger for de, der
har behovet? Og skal problemet løses med mursten eller bo-
ligstøtte? Det er spørgsmål, der ikke er nogen entydige svar på.
Det handler om politiske prioriteringer.
Rapporten her giver ud fra en helhedsorienteret tilgang forslag
til, hvordan udbuddet af og adgangen til billige boliger kan
øges for de grupper i samfundet, der har en lav betalingsevne.
Udgangspunktet for rapporten er, at manglen på billige boli-
ger er med til at skubbe flere ud i hjemløshed – især i de større
byer. Fokus for undersøgelsen er dog ikke specifikt boliger til
hjemløse, men mere generelt, hvordan der kan tilvejebringes
flere billige boliger til alle de grupper, der maksimalt kan betale
1 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015)
”Hjemløshed i Danmark 2015 – national kortlægning”
2 Rigsrevisionen (2014) ”Beretning til Statsrevisionen om indsatsen
overfor hjemløse”
3.200 kr. i husleje (eller derunder) og dermed er i risikozonen
for at blive boligløse. Da fokus ikke er på hjemløshed som
sådan, diskuterer rapporten heller ikke bostøtteordninger og
andre former for sociale indsatser i forhold til at nedbringe
antallet af hjemløse.
Med denne rapport har Kuben Management i dialog med Rå-
det for Socialt Udsatte bestræbt sig på at udfolde et idékatalog
over tiltag, der kan bidrage til flere billige boliger. I rapporten
skitseres fordele og ulemper ved de forskellige veje, man kan
gå, og greb, man kan tage, for at imødekomme problemet
med manglen på billige boliger. Nogle idéer er på strukturelt
niveau og kræver lovændringer, værdimæssige diskussioner
og politisk prioritering af fordeling og forvaltning af samfun-
dets goder, mens andre er konkrete forslag til arkitektoniske
eller byggetekniske løsninger. Her er udfordringerne af mere
faglig, teknisk og økonomisk karakter, men de griber også ind
i diskussioner om byernes æstetik samt sociale, fysiske og
økonomiske sammenhængskraft.
Det skal understeges, at idéerne ikke skal ses som anbefalinger,
men som et bruttokatalog af tiltag, der fra forskellige vinkler
og med forskellige effekter og konsekvenser kan bidrage til at
dæmme op for manglen på billige boliger i særligt de større
byer. Hensigten er at give nye indspark til den nødvendige
debat om billige boliger med henblik på politisk handling og
nye løsninger.
Det følgende er et resumé af de idéer, der uddybes og per-
spektiveres med cases og eksempler i rapportens DEL II, som
starter på side 42. Idéerne er udviklet og præsenteres ud
fra seks forskellige perspektiver på problematikken omkring
manglen på billige boliger: Samfundsøkonomi, finansiering,
planlægning, byggeriet, drift og administration samt adgang
og betalingsevne.
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 11
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0010.png
1 . KAN DET BETALE SIG AT BYGGE BILLIGE BOLIGER?
Tænk samfundsøkonomisk – og gør op med silotænkningen
Erfaringerne med hjemløseindsatser, der bruger ’Housing
First’-princippet, peger på, at det betaler sig at tilbyde boliger
til alle – både for det enkelte menneske og for samfundet
som helhed. Sikres en person en permanent boligløsning tid-
ligt i et indsatsforløb, sammen med socialfaglig støtte, stabili-
seres personens livssituation væsentligt. Samtidig er der store
samfundsmæssige besparelser at hente på blandt andet
udgifter til herbergsophold, psykiatriske indlæggelser, fæng-
selsophold, sygehusbesøg og lignende
3
. Det understreger,
at det menneskeligt såvel som samfundsøkonomisk har stor
værdi at sikre flere billige boliger. Men som opgaven løses i
dag, er det både administrative strukturer, silotænkning og
mangel på incitamenter, der står i vejen for at opføre billige
boliger. Der er behov for en ny og revideret rammesætning
på området, og det foreslås at fremme en helhedsorienteret
tænkning, gøre op med silotænkning og gentænke incita-
mentsstrukturer hos stat og kommuner. Disse overvejelser er
afsæt for følgende idéer:
den samfundsmæssige værdi, der er ved at sikre boliger til alle,
med beregninger af den værdi, det har for det enkelte menne-
ske at få egen bolig – i form af velvære, sundhed og livskvalitet.
Læs mere om idéen på side 45
Idé 1B:
Nedsæt en Collective Impact-gruppe
Hvis en samfundsøkonomisk tænkning for alvor skal få virk-
ning på antallet af billige boliger, er der brug for, at parterne
sætter sig sammen for at løse problemet. Derfor foreslås det
at nedsætte en såkaldt Collective Impact-gruppe, som på
kommunalt niveau kan udføre et pilotprojekt, der kan teste
helhedsorienterede løsninger i forhold til at skaffe flere billige
boliger og forebygge hjemløshed. Afprøves dette i en form for
’frikommune-ordning’, hvor aktører får hjemmel til at igang-
sætte initiativer, som de ikke har lovgivningsmæssige rammer
til i dag, kan der udformes løsninger, der omgår nogle af de
største barrierer for at sikre billige boliger. I pilotprojektet bør
der samtidig være fokus på det organisatoriske set-up bag det
tværsektorielle samarbejde, for at ændre de mekanismer, der i
dag forhindrer samarbejde på tværs. Det kan eksempelvis være
omlægning og sammenlægning af budgetter eller nye proces-
ser for budgetlægning, som ofte er benspænd for samarbejde
på tværs af forvaltninger og institutioner. Når pilotprojektet
er gennemført og evalueret, foreslås det at udbrede erfarin-
gerne til andre kommuner, med nedsættelse af nye Collective
Impact-grupper, der kan implementere og tilpasse de virk-
ningsfulde løsninger til deres egen lokale kontekst.
Læs mere om idéen på side 47
Idé 1A:
Udvikling af samfundsøkonomisk beregningsmodel
Det foreslås at nedsætte en tværfaglig arbejdsgruppe med
nøgleaktører fra relevante ministerier, den almene boligsek-
tor, kommuner, regioner og det private boligmarked, som i
samråd kan udvikle en samfundsøkonomisk beregningsmodel.
Samfundsøkonomiske beregninger bidrager til en helheds-
betragtning af indsatser mod et givent samfundsproblem,
eksempelvis den samfundsøkonomiske værdi af at sikre alle
en bolig. Formålet er også at udvikle en beregningsmodel, der
viser værdien af at skaffe billige boliger – og de udgifter og
besparelser, der er forbundet hermed for forskelige myndighe-
der og aktører på feltet. Modellen kan bruges til at synliggøre,
hvordan der sker en hensigtsmæssig fordeling af ressourcer, så
de forskellige aktører, der er involveret og har et forvaltnings-
ansvar, har rammevilkår og incitamenter til at sikre flere billige
boliger og yde den nødvendige boligsociale støtte. En sam-
fundsøkonomisk beregningsmodel skal koble beregninger af
3 SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd & Rambøll (2013) ”Hjem-
løsestrategien – Afsluttende rapport. Sammenfatning”
12 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0011.png
2 . HVEM SKAL BETALE?
Find nye finansieringsformer – den almene sektor kan
ikke løfte opgaven alene
I Danmark er det i udgangspunktet kommunernes ansvar, i
samarbejde med den almene sektor, at sikre gode boliger til
borgerne. Men i takt med, at boligstandarden øges, boliger
renoveres og lejligheder lægges sammen, forsvinder flere og
flere af de helt billige boliger. Samtidig stiger både grundpriser
og efterspørgslen på billige boliger så hastigt i de store byer,
at de almene boligorganisationer ikke kan følge med. Derfor
foreslås det at finde andre modeller for finansiering, opførsel
og drift af billige boliger – ikke som erstatning for, men som
supplement til den almene sektor. Nye finansieringsformer kan
bidrage til flere billige boliger og være med til at skabe et mere
differentieret udbud af forskellige boligtilbud – fra alminde-
lige boliger til institutionsboliger og boliger med tilhørende
servicefunktioner. Dette kan være med til at give flere en bolig,
som de både kan betale og føler sig hjemme i, og dermed
bidrage til at nedbringe hjemløsheden. Omvendt er det vigtigt
at anerkende den almene sektors erfaring og ekspertise i
forhold til at bygge boliger og håndtere de boligsociale ud-
fordringer, der kan følge med billige boliger. Forslaget kræver,
at nye aktører i finansieringen af billige boliger er i stand til
at tage hånd om målgrupper, der ofte kræver socialfaglige
indsatser. Spørgsmålet er, hvilke opgaver der kan udliciteres og
til hvem? Det danner afsæt for følgende idéer:
boliger til forskellige målgrupper, dels har fonde ikke nødven-
digvis erfaring med, eller ressourcer til, at varetage den sociale
opgave, der ofte er behov for i sammenhæng med billigt
boligbyggeri. Fondsfinansiering af billige boliger forudsætter
derfor, at fonde indgår i et partnerskab med det offentlige eller
socialfaglige organisationer, der har erfaring med at varetage
boligsocial støtte til de forskellige målgrupper. En anden udfor-
dring forbundet med fondsfinansiering af billigt boligbyggeri
er, at kommunerne ifølge kommunalfuldmagten kun må indgå
aftaler med private aktører om kommunalanvisningsret i op
til 6 år ad gangen, og aftalerne kan ikke fornys. Derfor kræver
det enten, at fonden selv administrerer, hvem der skal bebo
lejemålene, eller at loven om den kommunale anvisningsret
til privatejet byggeri ændres, således at kommunerne ikke er
begrænset af, at de maksimalt må indgå aftale i op til 6 år.
Læs mere om idéen på side 50
Idé 2B:
Anvend sociale obligationer
En anden idé er at arbejde med sociale obligationer til finan-
siering af billige boliger. Grundtanken med sociale obligationer
er at lade privat kapital finansiere løsninger af sociale proble-
mer. Modellen er ny og kontroversiel i en dansk kontekst, men
kunne afprøves i et pilotprojekt i forhold til billige boliger, hvor
en offentlig myndighed indgår aftale med en privat investor,
der forpligter sig til at opføre billige boliger og yde social støtte
med det formål at forbedre en konkret (udsat) målgruppes
livssituation. Hvis den private investor løser opgaven med
succes, modtager vedkommende det beløb fra det offentlige,
der svarer til en bestemt andel af den besparelse, det offentlige
har opnået ved, at den pågældende målgruppe har fået egen
bolig. Denne form for private løsninger på samfundsmæssige
problemer er kun afprøvet i et begrænset omfang i udlandet
og hidtil ikke i Danmark. Sociale obligationer er derfor også
forbundet med en række usikkerheder, og det er svært at for-
udse, hvad de reelle effekter kan være – positive som negative.
Derfor bør der tages en række forbehold, og i første omgang
bør konceptet afprøves i et pilotprojekt.
Læs mere om idéen på side 52
Idé 2A:
Inddrag fonde i finansieringen
En idé til at øge andelen af billige boliger er at inddrage fonde
i finansieringen. Fonde er ikke underlagt samme regler og
finansieringsstrukturer som den almene sektor og kan, med
filantropiske midler, målrettet bidrage til at øge boligudbud-
det til specifikke målgrupper med særlige behov – afhængigt
af den enkelte fonds formål og fundats. Der er potentialer i, at
fonde enten selv opfører billigere boliger, eller at de engagerer
sig i opførelse af billigere boligbyggeri i samarbejde med et
ministerium, en region, en kommune, et boligselskab eller en
selvejende institution. Fonde kan også indgå som finansiel
bidragyder til specifikke dele af byggeprojekter, eksempelvis
opførelse af fælleshus i en boligbebyggelse. Dog er der også
en række udfordringer forbundet med brugen af fonde. Dels
har fonde historisk set ikke udvist interesse for at opføre billige
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 13
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0012.png
3 . HVOR SKAL DE BILLIGE BOLIGER LIGGE?
Stil krav til billige boliger i byen – og undgå social segregering
En måde at skaffe billige boliger på er at placere billigt, mas-
seproduceret modulbyggeri på billige grunde uden for byen,
eller at udnytte tomme huse i provinsen og på landet. Men det
kan på lang sigt blive en både dyr og dårlig løsning. For det
første kan det være vanskeligt at få folk til at flytte ud af byen,
og i praksis kan det ende med, at nyopførte boliger vil komme
til at stå tomme. For det andet vil det skabe social segregering
mellem by og land, hvis man konsekvent henviser de øko-
nomisk svagest stillede til billige boliger uden for byen. Det
foreslås derfor at arbejde med at integrere billige boliger i den
eksisterende by og at fordele forskellige typer billige boliger
rundt omkring i byen – og dermed understøtte mangfoldige
og blandede byer. Men det kræver, at vi stiller krav til grund-
ejerne samt by- og boligudviklerne. Spørgsmålet er, hvor langt
vi vil gå for at sikre billige boliger i byerne? Og hvad er konse-
kvenserne, hvis vi ikke gør noget? De spørgsmål kan danne
afsæt for en drøftelse af følgende ideer:
Idé 3B:
Udnyt udviklingsarealer midlertidigt
I København og øvrige store byer i Danmark ligger udvik-
lingsområder, blandt andet tidligere industriarealer, ofte
ubenyttede hen i mange år, før de bliver en del af kommunens
overordnede byplanlægning og udvikles. En idé er derfor at
arbejde med et koncept om flytbare boliger, der opføres mid-
lertidigt på de ledige udviklingsarealer. Dermed kan udgifterne
til grundkøb holdes nede, og økonomien til at bygge boliger
af en vis kvalitet sikres. Midlertidighed har dog svære vilkår i
Danmark, og der er behov for justeringer af både Planloven,
Boligreguleringsloven samt Lejeloven. Planloven opererer ikke
med midlertidighed, og kommunernes perspektivområder har
derfor et plangrundlag, der ikke tillader midlertidig udnyttelse
af grunden. Boligreguleringsloven kræver, at der opføres erstat-
ningsboliger, når boliger nedlægges, og i Lejeloven er der
begrænsede muligheder for tidsbegrænsede lejekontrakter,
med mindre der er tale om fremleje eller ungdomsboliger. En
ændring skal sikre, at Boligreguleringsloven og Lejeloven tilgo-
deser konceptet om flytbare boliger, så lejemålet ikke betrag-
tes som nedlagt, men snarere forflyttet, når det får ny adresse.
På den måde kan bygningerne både fjernes fra grunden og
flyttes til en anden, uden at kravet om erstatningspligt bliver
aktuelt, og uden at lejemålet betragtes som opsagt. Udover de
lovgivningsmæssige barrierer for midlertidighed, er der også
behov for kvalitative vurderinger af, hvilke målgrupper der ville
være egnede til at bo i flytbare boliger på midlertidige grunde,
fordi løsningen er af mindre stabil og permanent af karakter.
Endelig viser erfaringer fra midlertidige bebyggelser – både
boliger og institutioner – at de har en tendens til at gro fast og
blive liggende. Det kan derfor være særdeles svært at over-
bevise både planmyndigheder og grundejere om midlertidig
brug af et areal. Det kræver udvikling af billige standardløsnin-
ger for indretning, installationer og forsyning, så boligerne reelt
kan afkobles og flyttes.
Læs mere om idéen på side 57
Idé 3A:
Bevar planlovsændringen fra 2014 og muliggør
krav om almene boliger
To væsentlige ændringer i Planloven og Almenboligloven gav
i 2014 kommunerne mulighed for at stille krav om – og yde
lån til – 25 procent alment boligbyggeri i nye byområder. Et
politisk flertal i Folketinget har dog i 2015 stillet forslag om, at
rulle lovændringen tilbage, hvilket vil være et stort tab for de
store byer, især København, som har brugt de nye regler til at
sikre almene boliger i de nye udviklingsområder. Lovændrin-
gen er vigtig for byens sammenhængskraft, fordi det giver
kommunerne mulighed for at sprede de billige boliger ud i
byen og dermed sikre en mangfoldig og varieret befolknings-
sammensætning på tværs af byen. Nye almene boliger er dog
langt fra billige, hvorfor man i Københavns Kommune har
indgået en særlig aftale med de almene boligorganisationer
om, at 10 procent af de almene boliger i de nye områder skal
være billige, dvs. til en husleje på højest 3.200 kr. om måneden.
Det foreslås derfor, at planlovsændringen bibeholdes, og at
frivillige aftaler, som den Københavns Kommune har lavet med
de almene boligorganisationer, bredes ud til øvrige kommu-
ner, hvor det er relevant. Det kræver politisk velvilje at bevare
og yderligere skærpe ændringen af Planloven fra 2014.
Læs mere om idéen på side 56
Idé 3C:
Omdan tomme erhvervsbyggerier
I byerne står mange erhvervsbyggerier ledige i kortere og
længere tid. En idé til at øge antallet af billige boliger i byen er
derfor at kortlægge de tomme erhvervsbygninger og ana-
lysere potentialerne for at omdanne dem til boliger – enten
midlertidigt eller permanent. Det skal i hvert enkelt byg-
14 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0013.png
ningstilfælde vurderes, om der kan sikres boliger af tilstræk-
kelig kvalitet og med tilstrækkelig lav husleje. Omdannelse af
erhvervsbygninger til boliger skønnes at være mest realistisk at
gennemføre – både økonomisk og kvalitetsmæssigt – i større
erhvervsbyggerier med sammenhængende lejemål. Om-
dannelse af erhvervsbyggeri kræver desuden lovændringer.
Gennem ændring af Planloven skal kommunerne have adgang
til de tomme lejemål, når de har stået ledige i en periode, og
det skal gøres muligt at ændre bygningens status midlertidigt
fra erhverv til bolig. Ligesom med midlertidig udnyttelse af
udviklingsgrunde, som det foreslås i Idé 3B, kræver denne idé
også en fleksibel og let flytbar indretning, for at øge udlejer-
nes velvilje til at lade midlertidige boliger opføre. I det øjeblik
ejeren finder en lejer eller går i gang med renovering, skal der
være mulighed for at opsige kommunens midlertidige lejekon-
trakt. Det kræver ligesom ved de flytbare boliger ændring af
eller dispensation fra Boligreguleringsloven og Lejeloven. I de
tilfælde, hvor der er mulighed for en mere permanent konver-
tering af erhvervslejemål til boliger foreslås det, at de almene
boligorganisationer står for omdannelse og drift. Det skal sikre,
at de gamle erhvervsbygninger ikke udelukkende omdannes
til luksuslejligheder, men også får lejemål til en billig leje.
Læs mere om idéen på side 60
Det kan føre til langvarige processer med undersøgelser og
ansøgninger om dispensationer eller tilladelser. For at opnå
tilladelser og omgivelsernes accept, bør om- og tilbygningerne
opføres i en kvalitet og med et arkitektonisk udtryk, der tilsva-
rer det eksisterende byggeri.
Læs mere om idéen på side 62
Idé 3E:
Opfør billige boliger i udkanten
af de store byer
Grundprisen er en væsentlig knap at skrue på for at sikre en
billigere husleje. Derfor er der et potentiale i at opføre nye bo-
liger i udkanten af de store byer, hvor grundpriserne er lavere.
Udover at grundpriserne i mange tilfælde falder, jo længere
væk fra byens centrum man kommer, findes der i storbyernes
udkant og tilstødende byer nedlagte industriområder, der med
rammetillæg til kommuneplaner og lokalplaner kan udlægges
til særlige boligformål, herunder billige boliger. Når et areal
ikke oprindeligt er udlagt til boligformål, er der ikke de samme
stigninger i grundprisen, som det ses med boliggrunde. Det
betyder, at disse arealer kan have en meget lav grundpris i
forhold til omgivelserne, og dette er et godt udgangspunkt for
opførelse af billige boliger. Ved at opføre boliger i udkanten af
byen, kan presset på storbyerne mindskes, forudsat at boli-
gerne bliver tilstrækkeligt billige, og at de kan tilbyde bolig-
kvaliteter, som er vanskelige at indpasse i den udbyggede by,
eksempelvis mulighed for at indtage og præge de nære bo-
ligomgivelser. Udfordringerne er blandt andet, at det kan være
svært at opnå plan- og byggemyndighedernes godkendelse
til at opføre boliger på disse grunde, som kan være forurenede
og kan ligge dårligt i forhold til offentlig transport. Dertil kan
det være svært at få folk til at flytte derud – og både for private
investorer og almene boligorganisationer er det en forudsæt-
ning for at bygge nyt, at boligerne kan lejes ud, og indtægten
sikres. Den dårlige beliggenhed udgør også risiko for at isolere
i forvejen udsatte personer langt fra uddannelses- og jobmu-
ligheder og skabe socialt udsatte enklaver uden for de store
byer. Det kræver styret anvisning og sociale indsatser for at
hjælpe udsatte personer i uddannelse og arbejde. Derfor bør
der tænkes i boligformer, arkitektur og andre tilbud, der også
tiltrækker og fastholder ressourcestærke beboere til området.
Læs mere om idéen på side 63
Idé 3D:
Fortæt byen med om- og tilbygninger
En anden idé til at sikre flere billige boliger er at fortætte byen.
Det foreslås at
ombygge
eksempelvis loft- eller butiksarealer til
billige boliger og lave
tilbygninger
i baggårde og på mure og
gavle. På den måde fortættes byen, kvadratmeterne udnyttes
mere optimalt, og billige boliger kan integreres i den eksi-
sterende bygningsmasse, frem for at de placeres i enklaver i
nye områder eller uden for byen. Idéen er ukonventionel og
rummer naturligvis en række udfordringer, eksempelvis at der
ikke slækkes på kvaliteten af den enkelte bolig. Omdannelses-
arbejdet kræver derfor omhyggelige kvalitative vurderinger af,
om et ledigt areal er velegnet til bolig eller ej. Alligevel besid-
der løsningen et potentiale for at blive attraktiv, ikke mindst
for unge studerende, der gerne vil bo centralt og sætter pris
på unikke arkitektoniske løsninger og materialevalg. Alle
former for om- og tilbygninger forudsætter bygningsejerens
accept før de kan udføres – og at der kan findes en part, der
vil finansiere det. En anden udfordring ved at fortætte byen er,
at om- og tilbygninger i eksisterende bebyggelse ofte er en
omfattende proces med lokalplanændringer og nabohøringer.
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 15
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0014.png
4 . HVAD ER EN BOLIG?
Kan mere fleksible boligstandarder skabe et mere varieret bo-
ligmarked – uden at kompromittere boligkvaliteten generelt?
I Danmark har vi høje standarder for byggeri. Med årene har
vi hævet kravene til vores boliger både i forhold til størrelse,
sundhed, sikkerhed, tilgængelighed, miljøhensyn mm. De
relativt høje krav er gode i forhold til at hæve boligstandarden
hos den brede befolkning, men det hæver også huslejen og
gør det svært for økonomisk svage grupper at betale for en
almindelig bolig. Det er vigtigt, at der ikke gås på kompromis
med boligens kvalitet i forsøget på at tilvejebringe flere bil-
lige boliger. Men når man spørger en hjemløs, som ikke har
adgang til en bolig, så er et telt bedre end en bænk, og en
opvarmet skurvogn bedre end et telt. Derfor er vi nødt til at
drøfte spørgsmålet om boligstandarden: Har vi lagt overligge-
ren for højt? Skal vi have mere fleksible standarder eller dispen-
sationsmuligheder? Kan vi udvikle nye løsninger, der billiggør
byggeriet, uden at gå på kompromis med kvaliteten? Og hvor
går grænsen for det, vi vil kalde en bolig? Disse overvejelser er
afsæt for følgende idéer:
nordisk standard, der vil udvide markedet for masseproduceret
modulbyggeri. Vigtigt er det dog at fastholde udgangspunktet
om, at boligstandarden ikke skal forringes med nye løsninger
– den skal redefineres og præciseres, så det bliver muligt at
bygge boliger, som også de mindst bemidlede har råd til. Det
skal give bedre mulighed for at tilvejebringe boliger, som kan
imødegå målgruppernes varierende og forskelligartede behov,
herunder deres betalingsevne.
Læs mere om idéen på side 67
Idé 4B:
Anvend præfabrikeret modulbyggeri
Erfaringerne viser, at det især er byggeriets produktion og stør-
relse, der kan billiggøre boligen og sænke huslejen. Præfabri-
keret modulbyggeri er et eksempel på dette. De kan udformes
i mindre størrelser og masseproduceres hurtigt og billigt – og
de kan bygges, så de kan flyttes. Det er alt sammen med til at
holde udgifter til grundskyld og opførelse nede. Der er også
gode erfaringer med at opføre præfabrikerede deleboliger,
da det sænker huslejen markant, hvis to deles om en bolig.
Derfor foreslås det at arbejde med mindre boliger, enten
selvstændige eller delevenlige. Det er dog vigtigt at arbejde
med kvaliteten af modulbygeriet og med at udvikle differen-
tierede løsninger til forskellige målgrupper. Dårlig kvalitet kan
hurtigt give dårligt driftsøkonomi, hvilket belaster huslejen, og
one-size-fits-all-tilgangen kan give problemer – både i forhold
til at sikre udlejning og i forhold til social stigmatisering og
segregering. Derfor foreslås det at tænke i mindre boligenhe-
der, holdbart og differentieret byggeri, varieret arkitektur og
fleksible løsninger, hvor målgrupperne selv kan sætte deres
præg eller være med til at bygge deres eget hjem.
Læs mere om idéen på side 69
Idé 4A:
Sæt fleksible standarder for billige boliger
Målgrupperne for billige boliger har forskellige behov og
ønsker til en bolig. Derfor er det væsentligt at åbne op for
en diskussion af, hvad en bolig er og bør være for forskellige
mennesker. Det foreslås derfor, at der nedsættes en arbejds-
gruppe, som har til formål at analysere boligstandarder med
afsæt i rettigheder, behov og forventninger. Formålet skal være
at udvide perspektivet for, hvad en bolig er, og tilpasse og
nuancere lovgivningen eksempelvis gennem nye standarder
og dispensationsmuligheder. Arbejdsgruppen skal blandt
andet evaluere standarder og krav i bygningsreglementet –
herunder parkeringskrav, krav til besøgstilgængelighed samt
anbefalinger om botilgængelighed. Og de skal se på mini-
mumskravene til boligstørrelser, der fastsættes i kommunal-
planerne. Boligstørrelsen er ofte højt sat i forhold til behovet
hos målgrupperne for billige boliger – og størrelsen er et af de
væsentlige parametre at skrue på, hvis der skal bygges billigt.
For arbejdsgruppen ligger der også et potentiale i at arbejde
med en harmoniseringen af de danske, svenske, norske og
finske boligstandarder, med det formål at udvikle en fælles
16 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0015.png
Idé 4C:
Ombyg skibscontainere til boliger
Ligesom med præfabrikeret modulbyggeri er der de seneste
år også udviklet adskillige koncepter for genanvendelse og
omdannelse af skibscontainere til billige boliger. Udenlandske
erfaringer peger på, at boliger bygget af skibscontainere er
billigere end almindeligt pladsbyggeri. De er billige at opføre
og kan ombygges på fabrik, hvormed risikoen for fejl mini-
meres. Dertil er de lette at transportere og opførelsestiden
er markant kortere end for traditionelt byggeri. Samtidig kan
boligbebyggelse af skibscontainere skilles ad og flyttes. Der
er dog en række udfordringer forbundet med containerbyg-
geri, som er vigtige at tage med i overvejelserne af, om det
er en velegnet boligløsning. Først og fremmest viser nogle af
de danske erfaringer, blandt andet fra Høje-Taastrup Kom-
mune, at det kan være svært at sikre en billig husleje ved
ombygning af skibscontainere. Dette skyldes blandt andet, at
ombygningen indebærer en række fordyrende elementer, som
er nødvendige for at gøre containeren beboelig. Det kræver
grundig viden og forståelse for containerens egenskaber og
for, hvordan de bedst brandsikres, lydisoleres og får et godt
indeklima, uden at det æder en stor del af det indvendige areal
og rumhøjden. Samtidig udfordrer skibscontainerens lange og
smalle form indretningen af boligen, og der kan derfor stilles
spørgsmålstegn ved, om containeren overordnet tilbyder en
kvalitetsmæssig god og permanent boligløsning – og om en
sådan løsning kan opføres til en lav husleje på under 3.200 kr.
Det er en idé, der bør undersøges nærmere.
Læs mere om idéen på side 72
Idé 4D:
Udvikling af samlesæts-boliger til
eksisterende byggeri
Idéen om at omdanne erhvervsbyggeri til midlertidige boliger,
præsenteret under punkt 3, følges af en idé om at udvikle mo-
bile modulløsninger, der kan opføres i eksisterende erhvervs-
lejemål, som står tomme, så de let kan omdannes til boliger.
Idéen er at udvikle en slags samlesæt af modulløsninger for
køkken og bad med en række mobile skillevægge, som i et
samlet koncept kan blive til boliger indrettet i en eksisterende
bygning. Ved at skabe et fleksibelt samlesæt skal det gøres
muligt at indrette boliger i forskellige typer af rum, herunder
rum med forskellige rumhøjder, rumdybder, lysindfald m.m.
Foruden at lette og billiggøre omdannelse af eksisterende
og ubrugte kvadratmeter med et effektivt koncept, så giver
et modulært samlesæt også mulighed for at styrke idéen om
den midlertidige omdannelse. Et fleksibelt koncept, der let
kan monteres og afmonteres i eksisterende byggerier, er mere
troværdig som midlertidig løsning, så udlejeren har tillid til, at
det ikke vil gro fast over tid. På samme måde som i idéen med
omdannelse af tomme erhvervsbyggerier, så er der en række
lovgivningsmæssige udfordringer ved denne idé. Det kræ-
ver, at midlertidig udnyttelse af erhvervsejendomme tillades,
hvilket indebærer en række forslag til ændringer. Det foreslås,
at der arbejdes med lovgivningsmæssige ændringer i forhold
til midlertidig overtagelse og opførelse af boliger i ledige
erhvervsejendomme, dispensationer fra reglerne omkring mid-
lertidig leje, der forpligter kommunen til at stille erstatnings-
boliger til rådighed til beboere, samt mulighed for ændringer
af Lejeloven, så der kan udformes midlertidige lejekontrakter.
Endvidere vil der være krav i bygningsreglementet samt
bestemmelser i kommunalplanen og/eller lokalplaner, der skal
dispenseres fra, for at idéen om midlertidig omdannelse af
erhverv til bolig kan realiseres.
Læs mere om idéen på side 73
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 17
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0016.png
5 . HVEM SKAL UDBYDE OG DRIFTE DE BILLIGE BOLIGER?
Hvordan sikres adgang til flere billige boliger gennem husleje-
regulering og klog drift af den eksisterede bebyggelse?
I de store byer stiger huslejen både på private og almene
udlejningsboliger. Huslejestigninger på det private udlej-
ningsmarked skyldes især tilflytningen til de store byer og
den medfølgende øgede efterspørgsel på boliger. Samtidig
har private udlejere et incitament til at renovere lejemål for at
udbyde mere attraktive lejligheder – med en højere husleje
til følge. I den almene sektor skyldes huslejestigninger især
renoveringer og sammenlægning af lejligheder. Lejeloven
regulerer det private udlejningsmarked, men en decideret
huslejeregulering på det private marked vil kræve en væsent-
lig lovændring. Administrativt vil det også være svært at sikre,
at de, der har behovet, får adgang til de billige boliger på det
private marked. Men der kan arbejdes med nye incitaments-
strukturer og lovændringer, der gør det attraktivt og muligt for
private udlejere at stille billige boliger til rådighed for kom-
munens anvisning. I den almene sektor er der mulighed for at
dæmme op for huslejestigninger – her er spørgsmålet, hvem
der skal betale regningen, og om man vil slække på standarder
for renovering og principper om sammenlægning af små leje-
mål til eksempelvis familieboliger, for at bevare små og billige
lejemål. Samtidig er der mulighed for, at kommunerne ved lov
får beføjelsesret til at opkøbe og udleje ejendomme, så de, der
har behovet, får adgang til billige boliger. Disse overvejelser er
afsæt for følgende idéer:
Idé 5A:
Kommunalt opkøb af ejer- eller andelsboliger
En idé til at sikre et større antal billige boliger med kommunal
anvisningsret er at give kommunerne lovhjemmel til at opkøbe
ejendomme og virke som udlejere i forhold til de målgrup-
per, som har et aktuelt boligsocialt behov. Dette er ikke muligt
inden for kommunalfuldmagten i dag. Kommunerne har med
Almenboligloven lovhjemmel til at eje og udleje boliger til æl-
dre, og med ændringen af Integrationsloven i 2015 har de fået
særlige muligheder for at erhverve, indrette eller leje ejendom-
me med henblik på udlejning til flygtninge. Men der er ikke
lovhjemmel til at sikre boliger til andre målgrupper, så som
boliger til svagere målgrupper, f.eks. hjemløse. Ifølge Almen-
boligloven kan almene boligorganisationer med kommunens
godkendelse opkøbe eksisterende ejendomme med henblik
på udlejning som almene boliger. Det er dog en udfordring
at holde prisen på et niveau, som kommunernes målgrupper
for anvisning kan betale. Flere kommuner efterspørger derfor
muligheden for, som myndighed, at kunne opkøbe og udleje
ejendomme. I en periode, hvor boligpriserne lå lavt, pegede
beregninger fra Københavns Kommune på, at kommunen
kunne sikre et større antal mennesker med lav betalingsevne
en lav husleje, hvis kommunen kunne opkøbe boliger eller
ejendomme med henblik på kommunal udlejning. Kommunes
udgifter kunne dækkes af huslejebetalingen fra lejerne. Idet
indtægter og udgifter – i hvert fald i beregninger – balancerer,
overholder kommunerne kommunalfuldmagtskravet om, at
de ikke må give uhjemlede lejetilskud og dermed begunstige
enkeltpersoner. Samtidig ville kommunerne få større mulighed
for at fremme en blandet beboersammensætning i byen, hvis
ressourcesvage borgere kunne spredes i flere boligtyper. Kom-
munalt opkøb og udlejning af ejendomme forudsætter dog, at
kommunerne får lovhjemmel hertil, jf. kommunalfuldmagten.
Læs mere om idéen på side 76
18 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0017.png
Idé 5B:
Bevar mindre og billigere lejemål
Gennem flere år har der været en tendens til, at mindre lejemål
i den almene bebyggelse renoveres og sammenlægges, så de
små og billige 1- eller 2-værelses lejligheder forsvinder. Dette
er ofte et led i målrettede indsatser for at løfte socialt udsatte
boligområder, hvor bedre og større boliger kan være med til at
tiltrække mere ressourcestærke beboergrupper. Men det be-
tyder også, at der har været en tendens til, at de billige boliger
forsvinder – og fortsat gør det. Et forslag er derfor at arbejde
strategisk og målrettet med at udskyde sammenlægninger af
små lejemål i de boligområder, hvor der er et rimeligt afsæt for
det, dvs. der, hvor der er en balanceret beboersammensætning
og fordeling af små og store lejemål. Dette vil være med til at
bibeholde en andel af de små boliger i et kortere perspektiv,
hvormed presset på boligmarkedet ikke umiddelbart forøges.
Ligeledes kan der arbejdes med opdeling af større lejemål i
boligområder, hvor der er en overvægt af store lejligheder,
og hvor der er kapacitet til at tilføje andre beboergrupper.
Det vil sikre, at de små og billigere lejemål fordeles ud i byens
områder og blandes med andre typer af lejemål og beboere.
Der er dog to vigtige forbehold: Gennem tiden er de små
lejemål blevet nedlagt, fordi de har været ensidige boliger af
ringe kvalitet. Idéen er ikke at vende tilbage til dette – men
i genopdelingen, at sikre en ordentlig standard. Dertil kan
det være omkostningsfyldt at opdele lejemål, og det kræver
grundige overvejelser om, hvordan det skal finansieres, og
hvordan eventuelle huslejestigninger håndteres. Landsbygge-
fonden, der yder støtte til helhedsplaner, har som hovedformål
at støtte nybyggeri, renoveringer og lejlighedssammenlæg-
ninger. Der er ikke indskrevet noget formål om lejlighedsop-
delinger, hvorfor det kan blive en udfordring at opnå støtte til
renoverings- og helhedsplaner, hvori der indgår udskydelse
af lejlighedssammenlægninger og opdeling af lejemål. Ideen
vil altså umiddelbart kræve en holdnings- og praksisændring i
tildelingen af støtte fra Landsbyggefonden.
Læs mere om idéen på side 77
Idé 5C:
Inddrag beboere i driften
Vedligeholdelse og drift er en stor udgiftspost på huslejen i en
almen bolig. En idé til at sikre en billigere husleje er derfor at
overdrage ansvaret for visse driftsopgaver til lejerne, eksempel-
vis trappevask, snerydning, græsslåning, maling af vinduer og
lignende. Det vil give de almene boligorganisationer mulighed
for at spare på driftsudgifterne – besparelser som kan bruges
til at sænke huslejen. Ordningen stiller dog særlige krav til mål-
gruppen og skal derfor også tilpasses efter den pågældende
målgruppes adfærd og ressourcer. Er der tale om studerende,
er et koncept som KAB’s Almen Bolig+ nemmere at overføre,
hvor det for tidligere hjemløse eller personer med psykiske og
fysiske problemer kræver et skræddersyet koncept, så drifts-
opgaverne matcher, hvad disse målgrupper i realiteten kan
overkomme. Det kræver overvejelser om, hvilke krav der stilles,
i hvor høj grad, der er behov for socialfaglig støtte, og hvordan
den tilvejebringes, samt om hvilke sanktioner der skal være –
kan beboerne eksempelvis udsættes af deres lejemål, hvis de
ikke opfylder deres pligter? Det foreslås derfor, at der udarbej-
des forskellige koncepter for beboeres varetagelse af drifts-
opgaver. For nogle kan det have en positiv og stimulerende
effekt at skulle varetage små opgaver i det daglige, for andre
beboere vil konceptet ikke være hensigtsmæssigt. Afklaring
af den konkrete målgruppes og enkelte beboeres kapacitet,
adfærd og behov er derfor afgørende for at udvikle et koncept,
der virker i praksis – med både gode sociale og økonomiske
effekter. Konceptet skal være bæredygtigt og hverken resultere
i misvedligehold eller negative sociale fællesskaber.
Læs mere om idéen på side 78
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 19
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0018.png
6 . SKAL MANGLEN PÅ BILLIGE BOLIGER LØSES MED MURSTEN
ELLER BOLIGSTØTTE OG ANVISNING?
Gør anvisningen mere fleksibel og målret den økonomiske
støtte til målgruppen, så de får adgang til egen bolig
Samfundets behov ændrer sig hurtigt over tid. Bygninger
bliver stående – nogle gange i flere hundrede år. Manglen
på billige boliger handler derfor ikke kun om at bygge flere
boliger. Derimod kan en måde at imødegå problemet på
være at skrue på målgruppernes betalingsevne og dermed
adgang til boligerne. Dette virker umiddelbart mere fleksibelt
og lettere at ændre og justere, end at imødegå vekslende
samfundsbehov med hhv. nybyggeri og nedrivninger. Men
det rejser spørgsmålene om, hvorvidt kommunerne skal have
øget anvisningsret og målgrupperne øget boligstøtte? Disse
overvejelser ligger til grund for følgende idéer:
betalingsevne adgang til eksisterende og velfungerende by-
områder. Med løsninger som denne er det en grundlæggende
udfordring, at personer med sociale problemer forskubbes til
det private marked, hvor der ikke er den samme kapacitet og
incitament til at varetage den sociale opgave. Det forudsætter
derfor, at aftalerne understøttes af socialfaglige indsatser til de
beboere, der har behov for støtte.
Læs mere om idéen på side 82
Idé 6B:
Anvis til billige boliger i andre kommuner
Presset på de store byers boligmarkeder er stort, mens der i
tilstødende kommuner ofte er ledige og billigere boliger til rå-
dighed. Derfor foreslås det at skabe rammer for mere fleksible
udvekslingsaftaler kommunerne imellem, så der bliver bedre
mulighed for at tilbyde boliger til en billig husleje – på tværs
af kommunegrænser. Det kræver en anden rammesætning af
området. Derfor foreslås det at udvide reglerne om refusion,
så de også gælder for anvisning til permanente boliger. I dag
sikrer regler om refusion mellem kommuner, at den hidtidige
kommune betaler for ophold på f.eks. krisecentre og herber-
ger, selvom borgeren opholder sig på en institution i en anden
kommune. Tilsvarende er der et regelsæt omkring borgere på
førtidspension, som betyder, at når en førtidspensionist flytter,
så har fraflytningskommunen ansvar for at dække modta-
gerkommunens udgifter til førtidspension i de første seks år.
Sådanne regler om refusionspligt hos fraflytningskommunen
vil være mulige at kopiere i en tværkommunal anvisnings-
praksis. Det vil give kommunerne adgang til at anvise til andre
kommuner med ledige boliger, mod at de hæfter økonomisk
for vedkommende i en afgrænset, men fastsat tidsperiode
efterfølgende. Anvisning kommunerne imellem kan bidrage
til at sikre en balanceret befolkningssammensætning på tværs,
forudsat at udsatte grupper ikke koncentreres i kommuner
med særligt billige boliger. Dertil er det selvfølgelig en forud-
sætning, at beboerne inddrages i spørgsmålet om, hvor de
ønsker at bosætte sig.
Læs mere om idéen på side 84
Idé 6A:
Bedre rammevilkår for kommunal
anvisning til private lejemål
Principielt har kommunerne mulighed for at indgå aftale med
private udlejere for at udvide det samlede antal af lejligheder,
de kan anvise til. Men der er udfordringer både med lovgivnin-
gen på området og med de private udlejeres incitament til at
indgå anvisningsaftaler med kommunen. På lovgivningssiden
er kommunerne begrænset af, at aftaler om anvisning kun må
indgås med private aktører i op til 6 år ad gangen – og ikke kan
fornyes. Tidsbegrænsningen spænder ben for, at kommunen
kan indgå længerevarende aftaler med nogle af de få interes-
serede udlejere, der findes på det private marked. Der er behov
for at justere lovgivningen på dette punkt, hvis idéen skal
udfoldes. Derudover ser nogle kommuner udfordringer i kravet
om kombineret udlejning eller 100 procents anvisningsret, der
er en forudsætning for at de kan indgå anvisningsaftaler med
private udlejere. Kravet skal eventuelt justeres for at gøre idéen
realiserbar. Foruden at forbedre rammevilkårene for anvisning,
foreslås det at indføre støtteordninger, hvor private boligud-
lejere samt ejer- og andelsforeninger kan opnå tilladelse og
støtte til at ombygge lofter, baggårdshuse og ledige butiks-
arealer til nye boliger. Støtten forudsætter, at kommunen får
anvisningsret til nogle af lejemålene – enten de eksisterende
eller de ombyggede – i ejendommen, og at boligejeren stiller
dem til rådighed til en billig leje. Det kan give beboere med lav
20 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0019.png
Idé 6C:
Anvis til bofællesskaber for to
En ændring af Almenboligloven i 2014 giver mulighed for at
tre personer kan dele en 4-værelses lejlighed med individuel
boligstøtte. Kommunen har dispensationsmulighed til at
tillade brug af 3-rums boliger, hvis der er tale om et spisekøk-
ken af en størrelse, der gør det muligt at udøve fællesskab der.
Det gør det lettere at udnytte de større og dyrere lejemål, som
kommunerne ofte må opgive at henvise til, fordi huslejen er
for høj. I en ny rammeaftale med almene boligorganisationer
afprøver Københavns Kommune deleboligen som en ny form
for boligsocial anvisning for unge. Konceptet skal sikre, at
unge i målgruppen for den boligsociale anvisning får en bolig
hurtigere, end det er tilfældet i dag. Målgruppen for delebolig-
ordningen er unge, som er tæt på at komme i uddannelse, og
som formår at bo sammen. De vil derfor som udgangspunkt
være visiteret som uddannelsesparate og modtage en af de
laveste overførelsesindkomster. For at kunne anvise flere unge
til samme bolig forudsættes en kommunal håndholdt visita-
tion, hvor de unge matches individuelt, for at undgå uhen-
sigtsmæssige sammensætninger. Det foreslås, at denne praksis
om deleboliger udbredes til alle landets kommuner, baseret på
erfaringer fra Københavns Kommune. Her skal der også være
fokus på, at det ikke kun er de unge, der kan visiteres til denne
type af lejemål – målgruppen skal være bredere, forudsat at
den enkelte erklæres egnet. Dertil er det en idé at udvide
lovgivningen til også at omfatte deleboliger for to personer.
En stor andel af 2- og 3-værelses lejligheder med stort køk-
ken er nemlig delevenlige, men for dyre at betale for to uden
individuel boligstøtte. Det kan løses ved at ændre lovgivnin-
gen, så to personer i en delebolig kan få individuel kontrakt og
boligstøtte. Deleboligen brugt til anvisning forudsætter, både
for 2-, 3-, 4- og flere-værelseslejligheder, at der er en omhygge-
lig visitering af personerne, samt socialfaglig støtte.
Læs mere om idéen på side 85
Idé 6D:
Kommunalt tilskud til husleje
En idé til at forbedre målgruppens betalingsevne er at give
kommunerne mulighed for at yde et midlertidigt huslejetil-
skud, således at hjemløse og andre udsatte borgere hjælpes
ind i en lejlighed. Med afsæt i erfaringerne fra Housing First,
så er det dokumenteret at, boligen er et vigtigt redskab til at
stabilisere hjemløse og andre udsatte borgeres livssituation.
I Høje-Taastrup Kommune peger erfaringerne også på, at når
kommunen lykkedes med at hjælpe folk i bolig, så lykkedes
det også ofte at få folk i arbejde. Men for at kunne opnå denne
effekt har kommunerne behov for at kunne sikre flere bor-
gere deres egen bolig. Det foreslås derfor, at kommunerne på
midlertidig basis får lov til at yde huslejetilskud til økonomisk
svage borgere. Det kan hjælpe flere i egen bolig, styrke dem
helbredsmæssigt og socialt og gøre dem arbejdsparate. Det
øjeblik beboerne får job med fast løn, styrkes deres betalings-
evne og huslejetilskuddet bortfalder. Derfor skal der også
være tale om en midlertidig ydelse. Men uden lovhjemmel har
kommunerne ikke muligheder for at yde økonomisk støtte til
særlige samfundsgrupper. Idéen kræver derfor, at de får lov-
hjemmel til dette. Der er ikke behov for yderligere statsstøtte,
da kommunerne kan håndtere ydelsen i deres egne budget-
ter – på sigt vil det sikre dem besparelser på institutionspladser
og andre omkostningstunge poster i det socialfaglige område,
hvis deres svagest stillede borgere får egen bolig og bliver
arbejdsdygtige. Det forudsætter dog som nævnt, at der er tale
om et midlertidigt huslejetilskud.
Læs mere om idéen på side 86
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 21
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0020.png
Idé 6E:
Tilpas og målret boligstøtten
Flere eksperter, kommuner og boligorganisationer peger på,
at boligstøtten er et af de mest velegnede værktøjer til at
sikre personer i de laveste indkomstgrupper en permanent
bolig. Men som boligstøtten beregnes i dag, tilgodeser den
i ringe grad personer uden børn og på kontanthjælp. Derfor
er det en idé at arbejde med en ændring af boligstøttens
beregningsgrundlag, så folkepensionister, førtidspensionister
og enlige med og uden børn tilgodeses på lige fod. Andelen
af personer uden børn og med begrænset betalingsevne er
nemlig stigende. De modtager en lav kontanthjælpsydelse og
har svært ved at få råd til en bolig, hvilket blandt andet også
kan ses i SFI’s nyeste hjemløsetælling, der viser, at 70 procent
af hjemløse i Danmark er enlige uden børn på kontanthjælp.
Ens for alle personer uden børn og på kontanthjælp er, at de
maksimalt modtager 15 procent af deres husleje i boligstøtte.
Det rammer eksempelvis også forældre, der lever med delt
forældremyndighed. Boligstøtten for den forælder, der ikke har
barnet registreret på sin adresse, kan således kun udgøre 15
procent af huslejen, mens boligstøtten for den anden forælder,
der har barnet registreret på adressen, kan udgøre op mod 60
procent af huslejen. For at overkomme uligheden i fordelingen
af boligsikring foreslås det, at der sker en ændring i loftet for,
hvor meget enlige uden børn, eller enlige som ikke har børn
registreret på adressen, kan modtage i boligstøtte. Forhøjes
loftet på 15 procent, vil det give et markant løft af betalingsev-
nen for nogle af de svagest stillede. Foruden at forhøje loftet
på 15 procent foreslås det, at boligsikringen beregnes og
udbetales automatisk. En særlig problematik i dag er nemlig, at
hver enkelt selv skal ansøge om boligsikring og dertil opgive
ændringer i indkomst eller husleje. Indføres det ved lov, at
udbetaling og regulering af boligsikring skal ske automatisk,
når der er registermæssig mulighed herfor, vil det være muligt
at sikre, at alle, der er berettiget til boligsikring, også får den
udbetalt. De største udfordringer for at ændre boligstøttens
fordelingsgrundlag er af politisk karakter. Det kræver politisk
opbakning og velvilje at ændre den gældende lovgivning og
indføre nye støtteregler. Dertil forudsætter idéen også, at der
foretages yderligere beregninger og overvejelser om, hvor-
dan et evt. nyt fordelingsgrundlag skal udformes, samt hvilke
økonomiske konsekvenser det vil indebære for de forskellige
målgrupper. 
Læs mere om idéen på side 86
22 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0021.png
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 23
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0022.png
24 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0023.png
HOVEDRAPPORT: INTRODUKTION
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 25
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0024.png
26 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0025.png
HOVEDRAPPORT: INTRODUKTION
Gennem 100 år har udbygning og renovering af boligmassen
været en integreret del af opbygningen af den danske vel-
færdsstat. Det har skabt en høj gennemsnitlig boligstandard,
og i dag har hver dansker i gennemsnit 58 kvadratmeter bolig
til rådighed
4
. Men bag gennemsnittet er der store udsving
og uligheder. SFI’s seneste hjemløsetælling viser en fortsat
stigning i antallet af hjemløse i Danmark, især i de større byer.
I 2015 er der således 6.138 personer, der mangler permanent
tag over hovedet og må overnatte på gaden, varmestuer,
herberger eller på sofaen hos familie eller venner
5
.
BOKS 1:
ANTALLET AF HJEMLØSE BORGERE STIGER
Antallet af hjemløse borgere er i 2015 opgjort til 6 .138
personer .
Det er 5 procent og 318 personer flere, end ved den for-
rige kortlægning i 2013 .
Siden 2009 er der sket en stigning på 23 procent .
SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd (2015)
Hjemløshed i Danmark 2015 – national kortlægning
Antallet af billige boliger falder
Mens antallet af hjemløse stiger, falder antallet af billige boli-
ger. Billige boliger forstås i denne sammenhæng som boliger
til 2.800-3.200 kr. (ekskl. forbrug) om måneden i husleje. 2.800
kr. (ekskl. forbrug) er det huslejeniveau, Beskæftigelsesministe-
riet anslår, at en person på den laveste velfærdsydelse (integra-
tionsydelse) kan betale
6
. 3.200 kr. (ekskl. forbrug) er det beløb,
Københavns Kommune vurderer, at hovedparten af deres
målgruppe for kommunal anvisning kan betale
7
/
8
. En rapport
fra Rigsrevisionen fra 2014 viser, at antallet af billige boliger er
faldet markant siden 2007. På landsplan er antallet af almene
og privatudlejede boliger med husleje på under 3.000 kr. om
måneden faldet med 55 procent, mens antallet af boliger med
husleje på mellem 3.000-4.000 kr. om måneden er faldet med
27 procent. Til gengæld er antallet af boliger med en husleje
på mere end 4.000 kr. om måneden steget med 71 procent
9
.
BOKS 2:
HJEMLØSESTRATEGIENS FIRE OVERORDNEDE
MÅLSÆTNINGER
1 .
2 .
3 .
Ingen borgere skal leve et liv på gaden .
Ingen unge bør opholde sig på forsorgshjem, men
tilbydes andre løsninger .
Ophold på forsorgshjem eller herberger bør ikke
vare mere end 3-4 måneder for borgere, der er
parate til at flytte i egen bolig med den fornødne
støtte .
Løsladelse fra fængsel eller udskrivning fra behand-
lingstilbud eller sygehus bør forudsætte, at der er
en løsning på boligsituationen .
Kilde: SFI – Det Nationale Forskningscenter for
Velfærd & Rambøll (2013) ”Hjemløsestrategien
– Afsluttende rapport. Sammenfatning”
4 .
4 Boligøkonomisk Videnscenter (2015) ”Det byggede Danmark – magasin 2”
5 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015) ”Hjemløshed i
Danmark 2015 – national kortlægning”
6 Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Faktaark – Betydning af ny integration-
sydelse for rådighedsbeløb for forskellige familietyper”
7 KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger”
8 Københavns Kommune (2014) ”Bilag F: Årsstatus for boligsocial anvisning
2014 til Samarbejdsforum”
9 Rigsrevisionen (2014) ”Beretning til Statsrevisionen om
indsatsen overfor hjemløse”
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 27
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0026.png
Politiske tiltag
Udviklingen går meget tydeligt i en retning, hvor manglen på
boliger med en billig husleje er et større og større problem i
Danmark, især i de store byer. Politisk set har der gennem de
senere år været fokus på emnet, og forskellige tiltag har forsøgt
at dæmme op for stigningen i antallet af hjemløse. I 1999 blev
en pulje til såkaldte ’skæve boliger’
10
igangsat som et forsøg, og
i 2010 blev ordningen gjort permanent. Målet med puljen er
at støtte udviklingen af boliger til særligt udsatte befolknings-
grupper, der uanset sociale støttetilbud har vanskeligt ved at
finde sig tilrette i det mere traditionelle boligbyggeri. I 2009-
2013 udrullede de daværende regeringer Hjemløsestrategien
med en pulje på 500 mio. kr. til at nedbringe antallet af hjem-
løse. Til trods for denne indsats steg hjemløseheden med 18
procent fra 2009 til 2013, svarende til 5.844 personer i 2013. I
2013 blev Hjemløsestrategien evalueret og den daværende re-
gering fremsatte en række sociale 2020 mål, heriblandt et mål
om at nedbringe antallet af hjemløse med 25 procent inden
2020, svarende til højst 4.000 personer. Disse mål er imidlertid
ved at blive korrigeret og omskrevet af den nye V-regering.
’Bolig først’ – men der mangler boliger
Målsætningen i Hjemløsestrategien er, at ingen borgere skal
leve et liv på gaden, og metoden, der afprøves i strategien, er
inspireret af den amerikanske model ’Housing First’. Modellen
lægger vægt på tidligt i et indsatsforløb at sikre en permanent
bolig for at stabilisere livssituationen for den pågældende.
Desuden tager modellen udgangspunkt i, at boligløsningen
sammentænkes med en støttende social indsats. Erfaringer fra
internationale studier viser, at en indsats, der sammentænker
en permanent boligløsning og en social støtteindsats i en eller
anden form, giver en høj chance for, at borgeren kan komme
ud af hjemløsheden og fastholde en bolig
11
. Det er dog en
svær strategi at udføre i praksis, hvis boligerne, der matcher
målgruppernes betalingsevne og behov, mangler. Kommu-
nerne, der har været en del af Hjemløsestrategien, fremhæver,
at netop manglen på boliger med tilstrækkelig lav husleje var,
og er fortsat, en væsentlig barriere for at få flere borgere ud af
hjemløshed. De oplever betydelige begrænsninger inden for
den gældende lovgivning i forhold til at påvirke antallet af små
og billige boliger
12
.
Permanent eller midlertidig bolig?
”København skal værne om den so-
ciale sammenhængskraft, som gør
København til en by, hvor det er rart og
inspirerende at leve. København skal
vedblive at være en by med blandede
og mangfoldige boligområder, hvor
der er boliger til alle, og hvor udviklin-
gen i byen kommer alle til gode.”
Københavns Kommune:
”Forslag til Københavns Kommune Kommuneplan 2015”
Begrænsningerne er blandt andet et resultat af, at retten til
en permanent bolig ikke er fastsat i den danske grundlov.
Kommunerne har som udgangspunkt heller ikke i anden
lovgivning hjemmel til at tilvejebringe en varig boligløsning
til borgere, der står uden bolig – herunder udsatte og sårbare
borgere, der måske som følge af psykiske problemer eller mis-
brug er i risiko for at blive, eller er blevet, boligløse. Undtagel-
ser er boliger til ældre og boliger til flygtninge, hvor der findes
særlig lovhjemmel. Læs mere herom i rapportens DEL II under
Idé 5A på side 76. Serviceloven forpligter dog kommunerne
til at skaffe akut husvilde
midlertidigt
husly mod betaling (§ 80)
og tilbyde midlertidigt ophold i boformer til personer med
nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne eller særlige sociale
problemer (§ 107 og § 110).
10 Også kaldet ’Puljen til forsøg med boliger til særligt udsatte
befolkningsgrupper’
11 SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd & Rambøll (2013)
”Hjemløsestrategien – Afsluttende rapport. Sammenfatning”
12 Rigsrevisionen (2014) ”Beretning til Statsrevisionen om indsatsen
overfor hjemløse”
28 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0027.png
Behov for mere varieret boligudbud
Boligmarkedet kan sammenlignes med arbejdsmarkedet.
Størstedelen af befolkningen er i arbejde, men nogle har af
forskellige årsager svært ved at komme ind på arbejdsmar-
kedet eller kan måske ikke fastholde et arbejde. Derfor er der
indført forskellige indslusningsordninger, som eksempelvis
flexjob, seniorjob, praktikforløb og mesterlære. På samme
måde er der også borgere, der har svært ved at komme ind på
boligmarkedet. Her handler det især om at kunne betale for
en bolig. Men for nogle grupper handler det også om at finde
en bolig, der passer til den enkeltes behov. Det kan derfor
diskuteres, om der er behov for et mere varieret og fleksibelt
boligmarked og nye former for ’indslusningsboliger’. Det kan
være i form af en midlertidig bolig, som fører til noget mere
permanent, nye typer bofællesskaber, byg-selv eller indret-selv
koncepter eller lignende. I den diskussion er det dog vigtig at
inddrage erfaringerne fra Hjemløsestrategien, som viser, at en
permanent løsning på bolig-situationen er afgørende i forhold
til at stabilisere livssituationen for en udsat person, jf. tilgangen
i Housing First.
Udgangspunktet for rapporten er, at manglen på billige boli-
ger er med til at skubbe flere ud i hjemløshed – især i de større
byer. Da der er behov for både afbødende og forebyggende
indsatser i forhold til at dæmme op for hjemløshed, fokuserer
rapportens idéer på, hvordan der kan tilvejebringes flere bil-
lige boliger til
alle
de grupper, der maksimalt kan betale 3.200
kr. i husleje (eller derunder) og dermed er i risikozonen for at
blive hjemløse. Da fokus for rapporten er på boliger og ikke
på hjemløshed som sådan, diskuterer rapporten ikke bostøt-
teordninger og andre former for sociale indsatser i forhold til at
nedbringe antallet af hjemløse.
Eftersom permanente boliger er den mest effektfulde og hold-
bare løsning til at hjælpe personer ud af hjemløshed, fokuserer
rapporten særligt på, hvordan der kan tilvejebringes flere
per-
manente,
billige boliger. Hvis man kan skaffe flere permanente,
billige boliger, vil det forhåbentlig være muligt at forebygge
hjemløshed for de personer, som er i risikozonen. Dog gives
der også forslag til, hvordan midlertidige boligformer kan
bidrage til at løse problemet.
Rapportens fokus er på, hvordan der kan skaffes billige boliger
i de større byer. Det er her manglen og problemet er størst. Det
diskuteres dog også, hvordan billiger boliger uden for de store
byer, hvor grundpriserne er lavere, og der er flere ledige boli-
ger, kan bidrage til at lette presset på boligmarkedet i byerne.
AFGRÆNSNING
Mangel på ideer og værktøjer til billige boliger
Skal det lykkes at nedbringe antallet af hjemløse og dertil
imødekomme det generelt stigende behov for billigere boliger
i landets største byer, er der brug for nye ideer og tilgange.
Hjemløshed handler også om andre ting end boligen, men så
længe der ikke er tilstrækkeligt mange billige boliger, vil hjem-
løshed være et voksende problem i vores samfund, særligt i
de største byer. Det vil udfordre målet om at bevare sammen-
hængskraften i byerne, som to af landets største kommuner –
København og Aarhus – blandt andre, stræber efter.
13
Politisk er der bred opbakning til at nedbringe hjemløseheden
i Danmark, men strategierne og midlerne til at frembringe
boliger til målgruppen af udsatte og hjemløse synes fortsat at
være mangelfulde. Det er håbet, at denne analyse kan bidrage
med nye perspektiver og idéer, der kan tilvejebringe flere bil-
lige boliger.
LÆSEVEJLEDNING
Fra side 11 til side 27 fandt du resuméet af hovedrapporten.
Fra side 27 til side 87 finder du nu hovedrapporten.
Hovedrapporten består af to dele. I hovedrapportens DEL I op-
ridses baggrunden for manglen på billige boliger, dvs. nogle af
de strukturelle og samfundsmæssige strømninger, der påvirker
udbuddet af og efterspørgslen på billige boliger. Dernæst be-
skrives målgrupperne for de billige boliger samt de boligtilbud,
der i dag er til rådighed til hjemløse og udsatte.
I hovedrapportens DEL II følger seks kapitler med forslag, der
kan bidrage til at skaffe flere billige boliger. Forslagene er
udviklet og kategoriseret ud fra seks forskellige perspektiver på
problemet: samfundsøkonomi, finansiering, planlægning, byg-
geri, drift og administration samt adgang og betalingsevne.
13 Københavns Kommune (2015) ”Forslag til Københavns Kommune Kom-
muneplan 2015” og Aarhus Kommune (2015) ”Vision for boliger og byens
rum”
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 29
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0028.png
30 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0029.png
DEL I: BAGGRUND
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 31
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0030.png
DEL I: BAGGRUND
STIGENDE EFTERSPØRGSEL PÅ
BILLIGE BOLIGER
Der er flere faktorer, der bidrager til en stigning i efterspørgs-
len på billige boliger, herunder tilflytningen fra land til by, nye
familiemønstre og en svækket betalingsevne hos personer på
overførselsindkomster.
til medfører stigningen i antallet af skilsmisser også flere enlige
forsørgere. I København forventes det i 2027, at singlehus-
stande udgør op mod 148.000 af Københavns forventede ca.
330.000 husstande
16
. Det øgede antal singler skaber en øget
efterspørgsel på mindre boliger til en billigere pris, og samlet
set er det med til at øge efterspørgslen på de mindre lejemål,
også selvom en stor del af singlerne er økonomisk bedre stillet
end hjemløse og udsatte grupper på overførselsindkomst.
Urbanisering koncentrerer efterspørgslen
i storbyerne
Urbanisering er en global trend, som Danmark også mærker
effekten af. I de senere år har befolkningen i stigende grad
bosat sig omkring de store byområder, især i Hovedstadsom-
rådet og Østjylland. En tydelig tendens er det høje antal af
unge, der søger mod de større byer for at få en uddannelse.
De er med til at øge efterspørgslen på de mindre og centralt
beliggende boliger. Befolkningstilvæksten til Hovedstadsom-
rådet og Østjylland forventes at fortsætte de kommende år.
Det forudses, at befolkningen i Hovedstadsregionen vil vokse
med godt 335.000 personer frem til 2040. Det svarer til en
gennemsnitlig befolkningstilvækst på godt 11.000 personer
årligt de kommende 30 år. I Region Midtjylland formodes
befolkningen at vokse med knap 130.000 personer i perioden
2010-40. I Region Sjælland, Region Syddanmark og Region
Nordjylland forventes kun en beskeden ændring i befolk-
ningstallet i de kommende år.
14
Flere personer med begrænset betalingsevne
En tredje faktor, der bidrager væsentligt til en øget efter-
spørgsel på mindre og billigere boliger, er det stigende antal
af befolkningsgrupper med begrænset betalingsevne. Helt
overordnet viser opgørelser en stigning i udviklingen af økono-
misk fattige
17
. Der bliver flere på overførselsindkomster, og
deres betalingsevne svækkes. Med den nye integrationsydelse
og stramninger af blandt andet uddannelseshjælpen for unge
under 30 år og kontanthjælpen, er mange borgeres beta-
lingsevne yderligere indskrænket. Mange af disse personer
befinder sig i de større byer, hvilket er med til at øge presset på
boligmarkedet. De enkelte målgrupper og deres betalingsevne
uddybes i målgruppeafsnittet nedenfor.
FALDENDE UDBUD AF
BILLIGE BOLIGER
Samtidig med, at efterspørgslen på billige boliger er steget,
er udbuddet faldet. Siden 2007 er andelen af boliger med
en husleje på 3.000 kr. og derunder faldet med 55 procent.
Tilsvarende er andelen af boliger med en husleje på 3.000-
4.000 kr. faldet med 27 procent
18
. Der er flere grunde til denne
udvikling. Dels er den stigende efterspørgsel på boliger i
byerne med til at presse priserne i vejret, hvormed udbuddet
af de billige boliger falder. Dels er udviklingen af den i forvejen
16 Københavns Kommune (2015) ”Baggrundsnotat til Kommuneplan 2015
– Boligbygge- og boligstørrelsesbehov, samt forslag til revision af de
grundlæggende boligstørrelsesbestemmelser”
17 Arbejderbevægelsens Erhvervsråd (2014)
”Fattigdommen vokser fortsat i hver 4. kommune”
18 Rigsrevisionen (2014) ”Beretning til Statsrevisionen om indsatsen
overfor hjemløse”
Flere singler øger efterspørgslen
Den demografiske udvikling og udviklingen i familiemønstre
er et andet parameter, der har stor indflydelse på boligefter-
spørgslen. Der er en klar tendens til, at en aftagende andel
af personer under 65 år lever i par, hvilket øger den samlede
andel af single-hustande. Denne tendens har flere forklaringer.
Unge er i dag typisk under uddannelse betydeligt længere end
tidligere. Det betyder, at de først i en højere alder flytter sam-
men med en partner og stifter familie. Men også efter endt ud-
dannelse bor en stigende andel alene. Det forklares ofte med
stigende velstand, der muliggør en tilværelse som enlig
15
. Der-
14 Dream (2013) ” Fremskrivningen af den danske boligefterspørgsel”
15 Dream (2013) ” Fremskrivningen af den danske boligefterspørgsel”
32 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0031.png
høje boligstandard med til at gøre lejemålene større og bedre,
og dermed også dyrere. Endelig stiger de offentlige skatter og
afgifter og udgifter til henlæggelser til renovering, hvilket også
medfører stigninger i huslejen.
Boligpriserne stiger i de store byer
Den store befolkningstilvækst i Hovedstadsområdet har
gennem de sidste årtier stimuleret efterspørgslen på boliger
og dermed også prisudviklingen – en udvikling, alt peger
på, fortsætter. I modsætning hertil har udbuddet af boliger i
landkommunerne vokset sig dobbelt så stort som efterspørgs-
len, hvorfor priserne her er ned til en femtedel af prisniveauet i
Hovedstadsområdet. I Danmark er dyre boligpriser derfor hel-
ler ikke et landsdækkende fænomen, men et fænomen i især
København og omegn samt i det Østjyske Bybånd fra Randers
til Kolding. Prisen på en ejerlejlighed i centrum af København
ligger i dag på ca. 6,7 gennemsnitlige årslønninger, svarende til
en kvadratmeterpris på omtrent 34.000 kr.
19
. I Aarhus, Odense
og Aalborg er de gennemsnitlige kvadratmeterpriser på ejer-
boliger hhv. 25.000, 16.000 og 14.000 kr.
20
moderne men også dyrere lejemål
22
. I den almene sektor er der
gennem de senere år blevet igangsat en række helhedsplaner
med fokus på renovering af den samlede bebyggelse og sam-
menlægning af små lejemål. Renoveringerne er en forudsæt-
ning for, at områderne ikke forslummer, og for at kvaliteten
af boligmassen øges, men udfordringerne er, at huslejen ofte
stiger markant. Samtidig er den såkaldte individuelle råderet
over en lejebolig med til at hæve huslejen. Den individuelle
råderet giver lejer ret til eksempelvis at installere nyt køkken og
indgå en afdragsaftale, der løber over eksempelvis 20 år. Afdra-
gene lægges oven i huslejen og følger med lejemålet til den
kommende lejer, hvis den hidtidige lejer fraflytter. Sådanne
huslejetillæg indgår kun i bruttolejen og er vanskelige at spore
i statistikker, som er baseret på nettolejen, der ikke medregner
variable forbrugsudgifter. Som resultat oplever eksempelvis
Københavns Kommune, at et stadigt større antal lejligheder
ikke kan bruges til den boligsociale anvisning, fordi de ikke le-
ver op til krav om pris og størrelse. En udfordring, der primært
gør sig gældende for de større byer.
På det private udlejningsmarked er problematikken den
samme. Her har lejemålene fulgt den generelle prisudvikling i
byerne, og der er skabt incitamenter for udlejerne til at reno-
vere og forbedre lejemålene – en udvikling der gør, at husleje-
niveauet øges. Andelsmarkedet har de seneste 10-15 år også
gennemgået en udvikling, hvor nye attraktive lånemuligheder,
valuarvurderinger og nye offentlige vurderinger har skudt pri-
serne på andelslejligheder voldsomt i vejret. Dermed er barren
for at komme ind på andelsboligmarkedet også hævet.
Boligerne bliver større og dyrere
Prisudviklingen stimuleres også af, at nyopførte boliger siden
starten af 1990’erne har haft vokseværk, både hvad gælder
parcelhuse, rækkehuse og lejligheder. Den gennemsnitlige
nybyggede lejlighed er i dag ca. 100 m
2
, rækkehuset er en
anelse større, mens parcelhuset er omkring 200 m
2
. Voksevær-
ket skyldes flere ting, blandt andet at familier i dag efterspør-
ger relativt store boliger med funktionelle samtalekøkkener,
hjemmekontor, større børneværelser og plads til dine, mine,
og vores børn. Mens en bolig på 65 m
2
i 1970’ernes energikrise
og lavkonjunktur husede en gennemsnitlig funktionærfamilie,
huser boliger af denne størrelse i dag mest singler
21
.
Manglende lovhjemmel og incitamenter
til at bygge billigt
Samtidig med at markedsmekanismerne og øgede boligstan-
darder presser boligpriserne i vejret, peger flere kommuner på,
at de mangler værktøjer og lovhjemmel til at realisere billigt
boligbyggeri. Andre peger på, at der blandt kommunerne
er fokus på at fastholde og tiltrække ressourcestærke skat-
teydere – og at man derfor især i store byer som København i
en årrække har gennemført byfornyelse, sammenlægninger af
lejligheder og i kommuneplanerne har fastlagt et højt niveau
for størrelsen på nybyggede boliger. Mekanismer, der igen er
med til at hæve huslejeniveauet i de store byer.
Sammenlægning og renovering reducerer
antal af små, billige boliger
Det er ikke kun de nyopførte boliger, der har vokseværk. I den
eksisterende boligmasse har renoveringer og sammenlæg-
ninger, både i den almene og private sektor, givet større, mere
19 Politikken (2015) ”Høje boligpriser i København? Så skulle du base se New
York, Stockholm og Oslo” Se link: http://bit.ly/1OlBnsB
20 BRF (2015) ”Boligpriser – kvadratmeter priser i din kommune”.
Se link: http://bit.ly/1Me4z33
21 Boligsiden.dk (2014) ”Boligen bliver større – nybyggede danske boligers
størrelse gennem 100 år”. Se link: http://bit.ly/1j2ozda
22 Ugebrevet A4 (2014) ”Boligrenovering er en bombe under socialt udsatte”.
Se link: http://bit.ly/1KXmnNP
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 33
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0032.png
Uanset årsagerne og udfordringerne, kan det konkluderes, at
boligmarkederne i de store byer i Danmark følger kursen, som
også ses i andre højindkomst lande, og udvikler sig mere og
mere i retning af at være forbeholdt de betalingsstærke. Pri-
serne ser ud til at fortsætte deres kurs opad, og alternativerne
for de, der ikke har så mange ressourcer, bliver færre og færre.
Kontanthjælpsmodtagere
En opgørelse fra Danmarks Statistik viser, at der siden 2008 og
indtil i dag har været en stødt stigning i antallet af kontant-
hjælpsmodtagere. I dag er antallet af kontanthjælpsmodtagere
179.000, hvilket er en stigning på 1,0 procent siden 2014
25
.
Det seneste årti har reformer og nedskæringer på de sociale
ydelser – med visse udsving – forringet betalingsevnen for
kontanthjælpsmodtagere og andre overførelsesindkomstgrup-
per. Ved Kontanthjælpsreformen i 2013 blev kontanthjælpen
sænket væsentligt for visse grupper under 30 år; herunder
afskaffelse af kontanthjælp til unge uden uddannelse, der i ste-
det kan modtage uddannelseshjælp, hvilket beskrives i næste
afsnit. I dag er kontanthjælpssatsen for enlige eller par uden
børn på 10.849 kr. pr. person pr. måned, før skat. For enlige
eller par, der begge er fyldt 30 år, og som forsørger børn, er
den månedlige kontanthjælpssats på 14.416 kr. pr. person pr.
måned, før skat
26
. Som det fremgår af boks 3, er denne gruppes
betalingsevne væsentligt svækket i forhold til det nuværende
boligmarked.
MÅLGRUPPER
Målgruppen for de helt billige boliger er personer med en
begrænset betalingsevne på ca. 2.800-3.200 kr. til husleje om
måneden (ekskl. forbrug)
23/24
. De fleste i målgruppen med lav
betalingsevne lever på overførselsindkomster – eksempelvis
flygtninge eller indvandrere på integrationsydelse, kontant-
hjælpsmodtagere, unge på uddannelseshjælp eller studerende
på SU. Den enkeltes betalingsevne afhænger af den enkeltes
alder, situation og muligheder for offentlig støtte. Satserne og
fordelingskriterierne for offentlige ydelser ændrer sig, og det
er derfor vanskeligt at fastlægge et præcist og fast niveau for,
hvad huslejen på helt billige boliger bør være. Eksempelvis kan
personer over 30 år på kontanthjælp betale mere end perso-
ner under 30 år, der er på den lave ungeydelse.
Der er ligeledes grupper, som ikke er på overførelsesind-
komster, men som af andre årsager har lav betalingsevne og
efterspørger små og billige boliger. Det kan være personer, der
bor alene og har en lav løn, som gør det svært at følge med
huslejeniveauet i de store byer.
I følgende beskrivelse afgrænses der til fire overordnede mål-
grupper, som indholdet i denne rapport tager udgangspunkt
i. Alle målgrupper har en begrænset betalingsevne, men det
varierer, hvor meget den enkelte kan betale i husleje med den
ydelse, de modtager. Målgruppernes forventninger og behov
i forhold til boligen varierer, alt efter personlige, psykiske og
sociale forhold – og der er en stor variation at finde både inden
for hver målgruppe og målgrupperne imellem.
BOKS 3:
Månedsbudget for kontanthjælpsmodtagere
Rådighedsbeløbet for enlige uden børn estimeres til
5 .300 kr ., når det antages, at deres husleje er på 2 .822 kr .
(+761 kr . til øvrige boligudgifter) . Rådighedsbeløbet for
enlige med 2 børn er 13 .700 kroner, og 15 .300 kr . for par
med 2 børn, når det antages at deres husleje er på 6 .185
kr . (+ ca . 1 .296 kr . til øvrige boligudgifter) .
Kilde: Beskæftigelsesministeriet (2015), ”Faktaark – Satser for
integrationsydelse og kontanthjælp”
En særlig gruppe af kontanthjælpsmodtagerne er de hjemløse.
Den nyeste hjemløsetælling fra SFI viser, at den hyppigste ind-
tægtskilde blandt de hjemløse borgere er kontanthjælp, som
70 procent af alle hjemløse modtager. Andelen på kontant-
hjælp har været stigende siden 2009, hvor andelen udgjorde
23 Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Faktaark – Betydning af ny integration-
sydelse for rådighedsbeløb for forskellige familietyper”
24 KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger”
25 Danmarks statistik (2015): ”Få jobklare kontanthjælpsmodtagere”
Se link: http://bit.ly/1LfkU6F
26 Beskæftigelsesministeriet (2015)
”Faktaark – Satser for integrationsydelse og kontanthjælp”
34 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0033.png
60 procent, mod 66 procent i 2011 og 67 procent i 2013
27
. Som
hjemløse regnes personer, der ikke disponerer over egen (ejet
eller lejet) bolig eller værelse, men som er henvist til midlerti-
dige boligalternativer, eller som bor midlertidigt og uden kon-
trakt hos familie, venner eller bekendte. Som hjemløse regnes
også personer uden et opholdssted den kommende nat. Den
nyeste tælling viser, at der er 6.138 hjemløse i Danmark, hvilket
er en stigning på 23 procent siden 2009. En vigtig forklaring på
dette er den tiltagende mangel på boliger med en husleje, der
modsvarer deres betalingsevne. Selvom antallet af hjemløse
i tælleugen er opgjort til 6.138 personer, vurderes det, at ca.
11.000-13.000 mennesker årligt bliver berørt af hjemløshed
28
.
De hjemløse i Danmark er overvejende etniske danskere (81
procent), hvor mænd samlet set udgør 78 procent og kvinder
22 procent. De fleste hjemløse befinder sig i alderen 18-59 år.
49 procent af de hjemløse borgere lider af en psykisk sygdom,
mens 69 procent af mændene og 52 procent af kvinderne har
et stof- eller alkoholmisbrug. En stor del af de hjemløse er både
psykisk syge og har misbrugsproblemer. Det betyder også,
at en væsentlig del af denne gruppe har brug for socialfaglig
støtte. De har ofte svært ved at fungere i og fastholde deres
bolig, hvorfor social bostøtte er en forudsætning for at boligen
bliver til en god og permanent løsning for dem. Der er en stor
del af de hjemløse, som har været hjemløse i mere end 1 år.
For gruppen af personer, som er hjemløse i 0-3 måneder og
4-11 måneder, gælder det ofte, at de i tidligere perioder også
har oplevet hjemløshed.
For unge, der vurderes at være uddannelsesparate, er uddan-
nelseshjælpen på niveau med SU-satsen for udeboende på en
videregående uddannelse, der ligger på 5.903 kr. pr. måned
30
før skat (2015-niveau) – formålet med dette er, at de unge
dermed ikke mærker forskel økonomisk, når de begynder på
en uddannelse
31
. De uddannelsesparate er dog væsentligt
dårligere stillede end de studerende, for så længe de ikke er i
uddannelse, er de ikke berettiget til at tage arbejde eller lån til
at supplere deres indkomst på samme måde som studerende.
Dertil kan de ikke søge om en lejlighed i privatejede ungdoms-
boliger eller kollegier. De kan anvises til en ungdomsbolig via
kommunen. Unge, der har brug for en særlig indsats, inden
de er parate til at starte på en uddannelse, kan modtage et
aktivitetstillæg til deres uddannelseshjælp i de uger, hvor de
deltager i aktiviteter, der får dem tættere på en uddannelse.
Det betyder, at de samlet set får en ydelse, der er på niveau
med kontanthjælpen. Dog er aktivitetstillægget til unge mel-
lem 18-24 år væsentligt mindre end for de unge på 25-29 år,
hvorfor deres ydelse aldrig vil komme på niveau med kontant-
hjælpen.
BOKS 4:
Månedsbudget for unge på
uddannelseshjælp
De unge på uddannelseshjælp vil typisk have en øko-
nomi med følgende udgifter, for en måned . Efter skat på
de 5 .800 kroner har de 5 .000 kroner tilbage af uddan-
nelseshjælpen . Typisk får de 500 kroner i boligstøtte .
Hvis lejeudgiften er 3 .000 kroner og udgifter til el/
varme/vand er 800 kroner vil de have et rådighedsbeløb
til resten af måneden på 1 .700 kroner .
Kilde: SBi – Statens byggeforsksningsinstitut (2014)
”Ungdomsboliger i lille størrelse”
Unge på uddannelseshjælp
Siden 2009 er der sket en markant stigning på 85 procent i
andelen af hjemløse i alderen 18-24 år. Dertil er der sket en
stigning på 63 procent i andelen af hjemløse i alderen 25-29
år
29
. En af årsagerne til stigningen i antallet af unge hjemløse er
kontanthjælpsreformen i 2013. Med denne er kontanthjælpen
afskaffet for unge under 30 år uden en erhvervskompetence-
givende uddannelse. Den er i stedet erstattet af uddannelses-
hjælp. Målet med uddannelseshjælp er at understøtte, at alle
unge uden en erhvervskompetencegivende uddannelse påbe-
gynder og gennemfører en ordinær uddannelse.
Den gruppe af unge, som økonomisk set har det største behov
for en billig bolig, er i udpræget grad de uddannelsesparate.
Som det fremgår af det estimerede månedsbudget præsente-
ret i boks 4, har denne gruppe en yderst begrænset betalings-
27 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015) ”Hjemløshed i
Danmark 2015 – national kortlægning”
28 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015)
”Hjemløshed i Danmark 2015 – national kortlægning”
29 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015)
”Hjemløshed i Danmark 2015 – national kortlægning”
30 Styrelsen for Videregående Uddannelser ”Satser for SU”. Se link: http://bit.
ly/1kqSCN7
31 Beskæftigelsesministeriet (2014) ”Uddannelseshjælp: Regler for visitation af
unge præciseres”. Se link: http://bit.ly/1MU9dln
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 35
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0034.png
evne. I SBi’s rapport ”Ungdomsboliger i lille størrelse”
32
beskri-
ves det, hvordan disse unge ikke kan klare sig, hvis huslejen
bliver over 3.192 kr. (2014-niveau). I rapporten beskrives det
også, at boligbehovet for de unge, der modtager uddannel-
seshjælpen, på mange måder vil minde om de studerendes.
Det er for mange væsentligt, at de har adgang til egen bolig,
og at de bor i en bebyggelse med andre grupper unge. Nogle
vil sandsynligvis have brug for hjælp til at håndtere daglig-
dagsopgaver, som de ikke har erfaring med. Andre kan have
brug for støtte og anden rådgivning for at udvikle sig. Ved at
give dem en bolig og den fornødne støtte, sikres de en mere
stabil situation. På den måde bliver de også bedre rustet til at
påbegynde en uddannelse.
året. Den høje flyttefrekvens indebærer, at boligen reelt er
en midlertidig bolig, hvorfor det kan være acceptabelt, at
boligen på nogle punkter ikke har de samme kvaliteter som
en bolig, der bebos af de samme i mange år. De indretter sig
i lyset af, at det er en midlertidig bolig, og accepterer lettere
de rammer, der gives
35/36
.
Nytilkomne på integrationsydelse
Stigningen i antal af flygtninge sætter også pres på markedet
for de billige boliger. Særligt fordi kommunerne er lovgivnings-
mæssigt forpligtet til at sikre dem alle en midlertidig bolig
med det samme, og en permanent bolig på længere sigt –
dette i modsætning til deres forsyningsansvar overfor eksem-
pelvis hjemløse
37
.
Det er en stor udfordring for kommunerne, da de nytilkomnes
betalingsevne er meget begrænset med den nye integrations-
ydelse, tidligere kaldet starthjælpen, der ligger på SU-niveau
for personer, som ikke har haft ophold i Danmark i mindst 7 ud
af de sidste 8 år. Enlige modtager 5.945 kr. i integrationsydelse,
enlige med børn modtager 11.888 kr., og familier med børn
modtager 16.638 kr
38
. Efter 7 års lovligt ophold i Danmark kan
man få kontanthjælp, hvis man i øvrigt opfylder kravene herfor.
Beregninger viser, at enlige kan betale en husleje på 2.822 kr.
om måneden, mens andre familietyper kan betale 6.185 kr. om
måneden med disse ydelsessatser – det rådighedsbeløb de
har, efter betalt husleje, fremgår af boks 5
39
. Her sammenhol-
des kontanthjælpsmodtageres og integrationsydelsesmodta-
geres rådighedsbeløb også.
Som det fremgår, stiller personer på integrationsydelse store
krav til en billig husleje, og det efterlader dem i øvrigt med et
meget lille rådighedsbeløb
40
.
Studerende på SU
Antallet af studerende, der søger mod de større byer, stiger
hvert år, samtidig med at udviklingen i antallet af studieboliger
står mere eller mindre stille. En opgørelse fra 2014 udarbejdet
af det daværende Ministerium for By, Bolig og Landdistrikter
og Danmarks Statistik viser en gennemsnitlig stigning i antal
af studerende i de fire største byer på 1.514 personer mellem
2012 og 2013
33
. Det er et tal, som bevidner den vedvarende
strøm af unge, der kommer til de større byer.
Med en SU-ydelse på 5.903 kr. og mulighed for at tage lån og
studiejob, er studerendes økonomiske råderum til en bolig be-
grænset til 2-4.000 kr. afhængig af, om de har anden indkomst.
Antages det, at de ikke har anden indkomst end SU, er deres
månedsbudget identisk med de unge på uddannelseshjælp,
se boks 4. De er dog som oftest ressourcestærke og med et
stærkt netværk, der kan sikre dem adgang til en bolig, eksem-
pelvis gennem forældrekøb. Antallet af forældrekøb er siden
2011 steget med 56 procent
34
.
Erfaringen viser, at de studerende har store krav til deres
bolig, hvor pris og beliggenhed er det, der prioriteres højest.
Først derefter kommer størrelse og indretning. Desuden har
de studerende en høj flyttefrekvens. Efter det første år med
egen bolig, hvor der flyttes rigtig mange gange, flytter de
studerende i Danmark i gennemsnit omkring en gang om
32 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2014)
”Ungdomsboliger i lille størrelse”
33 Politiken (2014) ”Helt skævt: Antallet af studerende boomer, mens
antallet af boliger står stille”. Se link: http://bit.ly/1PfUUuA
34 Berlingske Business (2015) ”Stor stigning i forældrekøb”.
Se link: http://bit.ly/1MvprTv
35 SBI – Statens byggeforskningsinstitut (2014)
”Ungdomsboliger i lille størrelse”
36 Kuben Management (2014) ”Fremtidens almene ungdomsbolig”
37 Kommunernes Landsforening (2015) ”KL høringssvar til lovgivningsforslag
om integrationsydelse mv”. Se link: http://bit.ly/1JSrDOx
38 Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Faktaark – Satser for integrationsydelse
og kontanthjælp”
39 Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Faktaark – Betydning af ny
integrationsydelse for rådighedsbeløb for forskellige familietyper”
40 Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Straksindgreb på asylområdet –
ny integrationsydelse til nytilkomne udlændinge”
36 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0035.png
Ifølge lovgivningen skal kommunerne anvise flygtninge til en
permanent bolig, de kan betale – dvs. at kommunerne er for-
pligtede til at huse flygtninge i midlertidige boliger, indtil der
foreligger en bolig med en husleje, der efterlader et rådigheds-
beløb for den enkelte, der svarer til de i Boks 5 præsenterede
beløb. Det er ofte svært for kommunen at kunne anvise en
sådan bolig, og dermed fastholdes mange kommuner i en me-
get dyr situation, fordi der er mange omkostninger forbundet
med de midlertidige boligløsninger.
Mange nytilkomne er desuden udfordret i forhold til det
danske sprog og integration i samfundet og på arbejdsmar-
kedet. Andre vil have ustabile livsforhold som følge af flugt fra
krig, måske uden deres familier. Det er alt sammen forhold, der
har indflydelse på deres livssituation – og på deres behov for
socialfaglig støtte.
BOKS 5:
Månedligt rådighedsbeløb for nytilkomne på integrationsydelse
Rådighedsbeløb for
kontanthjælp
(pr . familie)
over 30 år
Enlig uden børn
Enlig med 1 barn
Enlig med 2 børn
Enlig med 3 børn
Ægtepar/samlevende uden børn
Ægtepar/samlevende med 1 barn
Ægtepar/samlevende med 2 børn
Ægtepar/samlevende med 3 børn
5.300
10.000
13.700
17.100
10.700
14.000
15.300
16.900
2.300
8.500
11.900
14.500
4.700
9.900
11.600
12.600
-3.000
-1.500
-1.800
-2.600
-6.000
-4.100
-3.700
-4.300
Rådighedsbeløb for
integrationsydelse
(pr . familie)
Forskel i
rådighedsbeløb
(pr . familie)
*Beregningerne forudsætter en månedlig husleje for en enlig uden børn på 2 .822 kr og en husleje på 6 .185 kr . for andre
familietyper, samt øvrige boligudgifter på mellem 761 og 1 .296 kr . afh . af familietypen
Kilde: Beskæftigelsesministeriet (2015)
”Faktaark – Betydning af ny integrationsydelse for rådighedsbeløb for forskellige familietyper”
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 37
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0036.png
NUVÆRENDE BOTILBUD
Det er primært kommunerne, der varetager boliganvisningen,
og som råder over botilbud til udsatte og hjemløse borgere.
Boligtilbuddene varierer i forhold til, hvor permanente eller
midlertidige de er, og i hvor høj grad der er tale om egen bolig,
bolig i et fællesskab eller bolig med socialfaglig støtte. I det
følgende opridses de forskellige boligløsninger, der anvendes
i dag.
Kommunerne har anvisningsmulighed til en række permanen-
te boligtilbud, herunder
anvisningsret til almene boliger,
ungdomsboliger
og muligheder for anvisning til
privat-
ejede boliger.
Kommunerne har lovmæssig anvisningsret
over 25 procent af almene boliger og ungdomsboliger, der
bliver ledige. I de større kommuner er der udformet særaftaler
med almene boligorganisationer om eksempelvis en højere
procentvis anvisningsret og anvisningsret til særligt billige
lejemål. Kommunal anvisning til privatejede boliger er kun
anvendt i meget beskedent omfang, ligeledes har privatejede
ungdomsboliger egne anvisningsregler og kan derfor ikke
anvendes af kommunen. Foruden at anvise personer til egen
bolig, kan kommunen i samarbejde med boligorganisationer
danne bofællesskaber i større almene lejemål. Her kan kom-
munerne anvise personer med socialt betingede behov, der
har et ønske om at flytte ind, sammen med andre. Med en
ændring af Almenboligloven i 2015 kan kommunerne nu også
oprette såkaldte kollektive bofællesskaber fx til flygtninge og til
unge med lav betalingsevne. Her er der ikke krav om, at bebo-
erne har et socialt behov for at bo sammen, men kun at de har
behov for tag over hovedet.
Siden 1999 er der blevet opført
skæve boliger
rundt om i
kommunerne med lånetilskud fra staten på op til 400.000 kr.
pr. bolig. De skæve boliger drives af kommuner, regioner og
almene boligorganisationer og er velegnede som permanent
boligløsning til hjemløse med misbrugsproblemer og/eller
psykiske problemer. Til hver bebyggelse er der tilknyttet en
social vicevært, som hjælper beboerne i hverdagen. Den kom-
munale anvisningsret gælder også for dette boligtilbud. SFi
anslår dog, at kun 3-5 procent af de hjemløse er i målgruppen
for dette tilbud.
Startboliger
og
udslusningsboliger
er to permanente bo-
ligformer, der er velegnet til at integrere personer med særlige
sociale behov på boligmarkedet. Startboliger er et tilbud til
unge mellem 18 og 24 år, som har behov for vejledning og
støtte til at klare dagligdagen i egen bolig. Der er tilknyttet en
boligsocial vicevært, der støtter dem i at fastholde egen bolig,
indgå i sociale fællesskaber og starte uddannelse eller anden
beskæftigelse. Udslusningsboliger er velegnet til personer,
der skal fraflytte et midlertidigt botilbud omfattet af § 107 og
§ 110 i Serviceloven, og som først og fremmest har behov for
at etablere sig i egen bolig og deltage i et socialt fællesskab. I
udslusningsordningen kan kommunen dog kun give husleje-
støtte i to år, og derfor har ordningen karakter af en midlertidig
løsning, da det kan være vanskeligt at forbedre målgruppens
betalingsevne indenfor 2 år – og ellers skal de flytte.
Ifølge Servicelovens §107 og §110 skal kommunerne tilbyde
midlertidigt ophold i boformer
til personer med særlige
sociale problemer, som ikke har eller kan opholde sig i egen
bolig, og som har behov for botilbud og tilbud om aktiverende
støtte, omsorg og efterfølgende hjælp. Det omfatter forsorgs-
hjem, herberger, familieinstitutioner, krisecentre mv. Formålet
med opholdet i den midlertidige boform er at forbedre borge-
rens livssituation og færdigheder gennem en helhedsoriente-
ret indsats. Det er kommunerne, der udbyder og administrerer
disse midlertidige boformer.
Veteranhjem og KFUM’s soldaterhjem
tilbyder midlerti-
dige boliger til hjemvendte veteraner. Veteranhjemmene er
et mødested for veteraner, der kan komme og gå, som de vil,
uden at blive registreret. På hvert hjem er der indrettet nogle
værelser, som kan stilles til rådighed for nogle få dage ad
gangen, specielt for veteraner med et akut behov. På KFUM’s
soldaterhjem er midlertidige botilbud for tidligere udsendte
soldater, indtil de finder mere permanente løsninger. Der tilby-
des ikke behandling, men hjælp til at gøre brug af Forsvarets
behandlingstilbud.
På trods af dette udbud af forskellige boliger, der varierer i per-
manens og midlertidighed, så må et stigende antal personer
finde andre og mere alternative steder at sove, som hjemlø-
setællingerne også viser. De er overladt til byernes gader og
38 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0037.png
parker, medmindre de søger husly i natcafeerne.
Natcafeerne
åbner inden midnat, og her kan hjemløse komme og få et sted
at sove og få dækket de meste basale behov som mad, drikke,
bad og tøjvask. På natcafeerne kan de hjemløse opholde
sig anonymt, og de får hver nat en plads efter først til mølle
princippet.
Der er et tydeligt skel imellem permanente og midlertidige
løsninger i de eksisterende botilbud. Det lægger op til en
diskussion af, om vejen til en permanent bolig – ligesom vejen
til et permanent job på arbejdsmarkedet – kræver et mere vari-
eret og fleksibelt boligmarked med indslusningsboliger i form
af de mere midlertidige løsninger, eller om der udelukkende
skal satses på permanente løsninger, som jf. Housing First-
princippet umiddelbart er den mest effektfulde og holdbare
løsning til at forebygge og afhjælpe hjemløshed.
I lyset af den akutte og stigende mangel på billige boliger
er fokus i de følgende kapitler særligt på, hvordan der kan
tilvejebringes flere
permanente,
billige boliger. Men det gives
også forslag til, hvordan midlertidige og andre alternative
boligformer kan bidrage til at løse boligmanglen.
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 39
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0038.png
40 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0039.png
DEL II: IDEKATALOG TIL BILLIGE BOLIGER
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 41
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0040.png
DEL II: IDEKATALOG TIL BILLIGE BOLIGER
Manglen på billige boliger er et komplekst problem. Det
vedrører mange aktører og kan angribes fra mange forskellige
vinkler. I rapporten her er problemet analyseret fra seks forskel-
lige perspektiver, som vist i figuren på modsatte side. Til hvert
perspektiv knytter der sig udfordringer og muligheder, der i de
følgende kapitler udfoldes med en række konkrete forslag til
tiltag, der kan medvirke til at øge udbuddet af og adgangen til
billige boliger.
Forslagene handler både om at bygge nye billige boliger og
om at sikre billig husleje og adgang for de, der har behov, i den
eksisterende boligmasse. Forslagene har forskellig karakter.
Nogle er meget konkrete, mens andre er mere langsigtede
anbefalinger til, hvordan de strukturelle forudsætninger for
at bygge eller skabe adgang til billige boliger kan forbedres.
Hvert forslag skal ses som en knap, der kan skrues på, for
at øge udbuddet af billige boliger. Perspektiver og forslag
overlapper og griber ind i hinanden – de er dele af en sam-
menhæng, og derfor skal de enkelte forslag ses som forskellige
bidrag til at løse et komplekst problem, som ikke kan løses
med ét tiltag eller ud fra ét perspektiv alene.
I første kapitel anskues problematikken om billige boliger fra et
samfundsøkonomisk
perspektiv. Her understreges vigtig-
heden af, at den samfundsmæssige værdi, ved sikre udsatte
og hjemløse borgere en bolig, synliggøres. Følgende ideer
præsenteres i kapitlet:
– Idé 1A:
Udvikling af samfundsøkonomisk beregnings-
model.
–
Idé 1B:
Nedsæt en Collective Impact-gruppe.
I andet kapitel præsenteres forslag til nye former for
finansie-
ring
af billige boliger. Idet der vurderes at være behov for at
finde nye og alternative finansieringskilder, der kan supplere
den almene sektor, er forslagene til nye finansieringsformer
målrettet private aktører. Følgende idéer præsenteres i kapitlet:
– Idé 2A:
Inddrag fonde i finansieringen
– Idé 2B:
Anvend sociale obligationer
I tredje kapitel diskuteres muligheder for at skaffe flere billige
boliger ud fra et
planlægningsperspektiv.
Kommunerne
har forskellige redskaber til at styre byens udvikling, og der
udfoldes forslag til, hvordan de, i samarbejde med almene
boligorganisationer og private boligudviklere, kan bidrage til at
øge udbuddet af billige boliger. Følgende idéer præsenteres i
kapitlet:
– Idé 3A:
Bevar planlovsændringen fra 2014 og muliggør
krav om billige almene boliger
– Idé 3B:
Udnyt udviklingsarealer midlertidigt
– Idé 3C:
Omdan tomme erhvervsbyggerier
– Idé 3D:
Fortæt byen med om- og tilbygninger
– Idé 3E:
Opfør billige boliger i udkanten af de store byer
I fjerde kapitel inddrages
byggeriet
som perspektiv på,
hvordan opførelse af boliger gøres billigere. Set fra et bygge-
perspektiv er det især omkostninger til grundskyld og opfø-
relse af boligen, der slår igennem i huslejen. Her er boligens
’produktion’ og størrelse to væsentlige knapper at skrue på for
at billiggøre byggeriet. Følgende idéer præsenteres i kapitlet:
– Idé 4A:
Sæt fleksible standarder for billige boliger
–
Idé 4B:
Anvend præfabrikeret modulbyggeri
– Idé 4C:
Ombyg skibscontainere til boliger
– Idé 4D:
Udvikling af samlesæts-boliger til
eksisterende byggeri
42 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0041.png
SAMFUNDS-
ØKONOMI
ADGANG &
BETALINGSEVNE
FINANSIE
RINGS-
FORMER
BILLIGERE
BOLIGER
DRIFT &
ADMINISTRATION
PLANLÆGNING
BYGGERIET
Figur 1: Seks perspektiver på mulighederne for at skaffe billige boliger.
I femte kapitel præsenteres forslag til nye former for
drift og
administration
af eksisterende boliger med henblik på at
sikre billige lejemål. Nytænkning af drift og administration
i den eksisterende boligmasse kan være med til at regulere
huslejen, sikre flere billige boliger og adgang til dem for de, der
har behovet. Følgende idéer præsenteres i kapitlet:
– Idé 5A:
Kommunalt opkøb af boliger
– Idé 5B:
Bevar mindre og billigere lejemål
– Idé 5C:
Inddrag beboere i driften
I sjette og sidste kapitel præsenteres forslag til at øge mål-
gruppens
adgang og betalingsevne
til boliger. Det handler
blandt andet om at subsidiere dem i en grad, der muliggør
indflytning i dyrere lejemål, eller justere reglerne for kommunal
anvisning. Følgende idéer præsenteres i kapitlet:
– Idé 6A:
Forbedring af aftaler om kommunal
anvisningsret
– Idé 6B:
Anvis til billige boliger i andre kommuner
– Idé 6C:
Anvis til bofællesskaber for to
– Idé 6D:
Kommunalt tilskud til husleje
–
Idé 6E:
Tilpas og målret boligstøtten
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 43
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0042.png
1 . SAMFUNDSØKONOMI
Erfaringerne med ’Housing First’ viser, at det betaler sig at
tilbyde boliger til alle – både for det enkelte menneske og
for samfundet som helhed. Sikres en person en permanent
boligløsning tidligt i et indsatsforløb, sammen med socialfaglig
støtte, stabiliseres deres livssituation væsentligt. Samtidig er
der store samfundsmæssige besparelser at hente på blandt
andet udgifter til herbergsophold, psykiatriske indlæggelser,
fængselsophold, sygehusbesøg og lignende
41
. Det under-
streger, at det menneskeligt såvel som samfundsøkonomisk
har stor værdi at sikre flere billige boliger. Men det kræver en
helhedsorientret og tværsektoriel forvaltning af området og
de rigtige rammebetingelser og incitamenter til at sikre flere
billige boliger.
Manglende fokus på boligen
En anden udfordring er manglende fokus på boligens funktion
i de socialpolitiske udviklingsmål
43
. Boligen anskues i høj grad
som et mål frem for et middel i den vifte af tilbud, som socialt
udsatte borgere i dag tilbydes. Det betyder, at det er lettere
for kommunerne at tilbyde en udsat borger social støtte, end
en permanent bolig. Kommunerne har indtil 2015 kun haft
lovhjemmel til at eje og udleje permanente boliger til ældre,
men med Integrationsloven har de fået særlige muligheder
for at erhverve, indrette eller leje ejendomme med henblik på
udlejning til nye flygtninge. Det omfatter dog ikke boliger til
andre udsatte målgrupper generelt, såsom hjemløse.
Kommunerne oplever dertil, at de puljeordninger, der stilles til
rådighed til at udvikle boligtilbud, i ringe grad modsvarer de
lokale rammebetingelser. Et eksempel er den tidligere nævnte
statslige pulje til skæve boliger, som ikke er blevet anvendt i
det omfang, man fra statens side har lagt op til. En af forklarin-
gerne er, at der ikke er de fornødne incitamenter til at udvikle
boliger til socialt udsatte. Overordnet kan kommunerne have
større incitament til at bygge attraktive familieboliger, som
kan tiltrække ressourcestærke skatteydere. Dernæst forpligter
kommunerne sig – ved at bygge skæve huse – til at varetage
driften og de støttende sociale indsatser, der ofte følger med.
Det kan være en tung post på et trængt kommunebudget, og
endnu et argument for ikke at bygge billige boliger. Endelig
oplever kommuner et mis-match mellem etableringsomkost-
ningerne og målgruppens rådighedsbeløb. Det er således
vanskeligt at bygge boliger med et tilstrækkeligt lavt husle-
jeniveau og samtidig sikre en ordentlig byggestandard, der
efterlever bygningsreglementet, og som ikke mindst sikrer en
fornuftig økonomi i den videre drift og vedligeholdelse af bo-
ligerne. Det manglende fokus på boligen som middel i sociale
indsatser var blandt andet også det, der udfordrede kommu-
nernes arbejde med Hjemløsestrategien. De oplevede den
udfordring – som for mange var en stor overraskelse – at der
ikke var billige boliger nok til at sikre alle en bolig og dermed
realisere Housing First-konceptet i praksis
44
.
43 Kuben Management (2008) ”Udvikling af særboliger – fra herberg/gaden til
egen bolig. Institutionel analyse”
44 Socialstyrelsen (2013) ”Mennesker, der er ramt af hjemløshed. Sociale
indsatser der virker”
Silotænkning mellem sektorer og myndigheder
En af de største udfordringer for en helhedsorienteret og
tværsektoriel håndtering af de boligsociale problemer er silo-
tænkning. Socialområdet er kendetegnet ved decentralisering,
hvor det er landets kommuner, der har det primære ansvar for
udviklingsindsatsen over for socialt udsatte, herunder deres
boligsituation. Staten udøver en rammesættende funktion
gennem Serviceloven, Almenboligloven og i formuleringen af
socialpolitiske målsætninger på området. Et eksempel herpå er
etableringen af målrettede puljeordninger, som den populært
kaldte ’Skæve boliger-pulje’, der blev gjort permanent i 2010
med henblik på at give hjemløse et alternativ boligtilbud
42
.
Lovgivningen og de nationale, socialpolitiske udviklingsmål
angiver de overordnende retningslinjer for kommunernes
praksis på området, idet de tydeliggør, hvilke værdier og resul-
tater der ønskes fremmet, og hvor hovedindsatserne bør ligge.
Inden for disse overordnede rammer har kommunerne mulig-
hed for at tilrettelægge indsatser og anvende ressourcerne til
fremme af det boligsociale område. Men den udprægede ten-
dens til, at socialområdet opdeles i særskilte fagområder med
egne budgetter, både på kommunalt og statsligt niveau og
imellem de forskellige myndighedsniveauer, udfordrer evnen
til at tilrettelægge og iværksætte helhedsorienterede indsatser,
der kan dæmme op for et komplekst problem som manglen
på billige boliger.
41 SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd & Rambøll (2013) ”Hjem-
løsestrategien – Afsluttende rapport. Sammenfatning”
42 Kuben Management (2008) ”Udvikling af særboliger – fra herberg/gaden til
egen bolig. Institutionel analyse”
44 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0043.png
Silotænkningen, der både findes mellem sociale fagområder
og mellem myndighedsniveauer, samt det manglende fokus
på boligens værdi i myndighedernes forvaltning af området, er
to store barrierer for at skaffe flere billige boliger. Der er brug
for en helhedsorienteret, samfundsøkonomisk tænkning, som
kan fremme bedre rammebetingelser og samarbejde på tværs
af sektorer og myndighedsniveauer og øge de økonomiske
incitamenter for at bygge billige boliger. Med afsæt i dette
præsenteres følgende to idéer:
– Idé 1A:
Udvikling af samfundsøkonomisk
beregningsmodel
– Idé 1B:
Nedsættelse af Collective Impact Gruppe
Idé 1A:
Udvikling af samfundsøkonomisk
beregningsmodel
Det foreslås at nedsætte en tværfaglig arbejdsgruppe,
der i samarbejde kan udvikle en samfundsøkonomisk
beregningsmodel. Beregningsmodellen skal synliggøre de
samfundsøkonomiske fordele ved at opføre billige boliger og
sikre den nødvendige sociale støtte, så tilfælde af hjemløshed
nedbringes og forebygges.
Helheds- og langsigtede perspektiver
Samfundsøkonomiske beregninger bidrager til en helheds-
betragtning af indsatser mod et givent samfundsproblem,
eksempelvis den samfundsøkonomiske værdi af at sikre alle
en bolig. Det Nationale Institut for Kommuners og Regio-
ners Analyse og Forskning (KORA) peger i en rapport om
samfundsøkonomiske beregninger af indsatser overfor udsatte
grupper på, at selvom sociale indsatser umiddelbart kan synes
dyre, så skal de ses i forhold til et langsigtet og helhedsorien-
teret perspektiv, hvor de ofte tjener sig hjem inden for ganske
få år
45
. Det er også de erfaringer, man har gjort sig i staten Utah
i USA, hvor antallet af kronisk hjemløse er reduceret med 74
procent samt omkostningerne pr. hjemløs med 35 procent,
ved at give dem en bolig og tilvejebringe den fornødne ambu-
lante støtte
46
.
Den danske hjemløsestrategi, der blev udrullet med 500 mio.
kr. i 2009-2013, viser på samme måde sociale og økonomi-
ske fordele af Housing First-indsatsen, når den sættes ind
i et langsigtet og helhedsorienteret perspektiv. Udover at
nedbringe hjemløsheden og dermed forbedre levevilkår og
livskvalitet for hver enkelt person, så viser en cost-benefit
analyse, at de forskellige bolig-og-støtte-strategier tilba-
gebetaler sig selv. Udgiften til CTI-indsatsen, Critical Time
Intervention, tjener sig ind for samfundet allerede i løbet af
det første år i form af færre udgifter til blandt andet herberg-
sophold og psykiatriske indlæggelser
47
. For ICM-indsatsen,
45 Kora (2015) ”Samfundsøkonomiske analyser af indsatser for de
mest udsatte”
46 SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd & Rambøll (2013)
”Hjemløsestrategien – Afsluttende rapport. Sammenfatning”
47 Højring (2013) ”Pamflet om hjemløshed”
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 45
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0044.png
Individual Case Management, tjener to tredjedele af udgiften
til indsatsen sig ind for samfundet allerede efter et år
48
. Det er
beregninger, der tydeliggør de samfundsøkonomiske fordele
af at sikre hjemløse boliger
49
.
Tværfaglig arbejdsgruppe
Til at udvikle en samfundsøkonomisk beregningsmodel fore-
slås det, at der nedsættes en tværfaglig arbejdsgruppe, således
at forskellige perspektiver på problematikken integreres og
afdækkes. En arbejdsgruppe bør bestå af nøgleaktører fra
relevante ministerier, regioner, kommuner, den almene sektor
og det private boligmarked. Arbejdsgruppen skal tilknyttes
eksperter og relevante embedsfolk med viden og kompeten-
cer inden for samfundsøkonomisk analyse og modeludvikling,
hjemløshed og socialt udsatte, social anvisning, boligøkonomi
mm.
En samfundsøkonomisk beregningsmodel skal synliggøre,
hvor og hos hvem udgifterne og besparelserne ligger på kort
og lang sigt, når der tilvejebringes flere billige boliger. Den
kan bruges til at synliggøre, hvordan der sker en hensigts-
mæssig fordeling af ressourcer, så de forskellige aktører, der er
involverede og har et forvaltningsansvar, har rammevilkår og
incitamenter til at sikre flere billige boliger og yde den nød-
vendige boligsociale støtte. Den tværfaglige arbejdsgruppes
primære opgave skal være at analysere og kvalificere, hvordan
en samfundsøkonomisk beregningsmodel kan anskueliggøre
problemet på den mest korrekte og hensigtsmæssige måde.
Dertil vil der altid være usikkerheder forbundet med at for-
udse konsekvensvirkninger af tiltag, der berører komplekse
problemstillinger. Som det anføres i KORA’s rapport, så inde-
bærer økonomiske evalueringer store usikkerhedsmomenter
og metodiske udfordringer. Det er således også en forudsæt-
ning, at resultaterne af samfundsøkonomiske beregninger
ses som supplement til anden viden om værdien af indsatser
for udsatte.
MULIGHEDER:
Synliggørelse af værdien af at sikre billige boliger
Fremme incitamentsstrukturer for at øge udbud af
billige boliger - på tværs af organisatoriske skel og
sektorer
UDFORDRINGER:
Silotænkning, kortsigtede perspektiver og subopti-
mering i administrative enheder
Svært at ændre nuværende incitamentsstrukturer
Risiko for at reducere de menneskelige værdier af
at have egen bolig til udelukkende et økonomisk
spørgsmål
Nødvendigt med kvalitative vurderinger
Samfundsøkonomiske beregninger indebærer en risiko for at
fremme et ensidigt økonomisk perspektiv på, hvad der ’kan
betale sig’. Det er problematisk, hvis disse former for bereg-
ninger reducerer hjemløshed til udelukkende et økonomisk
spørgsmål. Et er spørgsmålet om, hvad det tjener samfundet
at få den enkelte i bolig. Et andet er, hvad det tjener den
enkelte. Her er der en essentiel viden og forståelse på spil,
som
ikke
må overses i den økonomiske vurdering af området.
En samfundsøkonomisk beregningsmodel skal derfor koble
beregninger af den samfundsmæssige værdi ved at sikre
boliger til alle med beregninger af den værdi, det har for
det enkelte menneske at få egen bolig – i form af velvære,
sundhed og livskvalitet.
48 Højring (2013) ”Pamflet om hjemløshed”
49 Socialstyrelsen (2013) ”Mennesker, der er ramt af hjemløshed. Sociale
indsatser der virker”
46 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0045.png
Idé 1B:
Nedsæt en Collective Impact-gruppe
Med afsæt i en samfundsøkonomisk analyse og beregnings-
model foreslås det at nedsætte en såkaldt Collective Impact-
gruppe med deltagelse af de aktører, der har en aktie i billig
bolig-problematikken i et konkret lokalområde – enten fordi
de er involveret i det almene eller private boligmarked, arbej-
der med hjemløse og udsatte grupper, er socialforvaltning i
kommunen el. lign.
Fælles målsætning på tværs af interesser
Collective Impact handler grundlæggende om at løse proble-
mer i fællesskab. Det er en samarbejdsform, som er inspireret
af amerikanske fonde og FN’s erfaringer med at samle centrale
interessenter med det formål at skabe effekt gennem en kol-
lektiv indsats. Kollektiv effekt er det, der kan opstå, når aktører
fra flere sektorer går sammen i tætte, gensidigt forpligtende
samarbejder om at løse samme problem. Forudsætningen for
Collective Impact-grupper er, at de arbejder for samme mål på
trods af ofte modstridende synspunkter og interesser. Formå-
let med at samle aktørerne er at finde frem til løsninger på
tværs af sektorer, interesser, logikker og fagligheder og prøve
løsningerne af i praksis – det kan skabe kollektiv effekt. Det er
blandt andet den praksis og tankegang, der står bag Utahs
succes med Housing First. Alene dét at skabe en fælles agenda,
hvor alle arbejder mod det samme mål, er en stor udfordring.
Men lykkes det, har man til gengæld unikke muligheder for at
løse opgaver på en måde, som slår rod på mange niveauer i
samfundet på én gang.
og eksternt i forhold til hospitalsvæsenet, selvejende institu-
tioner, almene boligorganisationer, frivillige organisationer,
brugere og interesseorganisationer samt øvrige private samar-
bejdsparter, hvilket i dag er meget fraværende. Kommunernes
udfordring er, at forvaltningerne mangler ’know how’ og orga-
nisatorisk set-up til at håndtere det stigende pres for en større
delagtiggørelse af interessegrupper og brugere
51
. De oplever
det som et grundlæggende dilemma, hvordan den nødvendi-
ge helhedsorientering i forvaltningen af boligsociale spørgs-
mål, såsom hjemløshed og mangel på billige boliger, sikres i
det daglige. Det er udfordringer med silotænkning, fremmet
af egne målsætninger og budgetter, der er nogle af de største
benspænd for at sikre det helhedsorienterede samarbejde. Ved
at nedsætte en Collective Impact-gruppe er der mulighed for
at skabe nye vilkår for samarbejde på tværs.
Test af Collective Impact-gruppe i pilotprojekt
Med nedsættelse af en lokal Collective Impact gruppe kan
der udføres et pilotprojekt for at teste helhedsorienterede
løsninger i forhold til at skaffe flere billige boliger og forebygge
hjemløshed. Afprøves det i en form for ’frikommune-ordning’,
hvor aktører får hjemmel til at igangsætte initiativer, som de
ikke har lovgivningsmæssige rammer til i dag, kan der ud-
formes løsninger, der omgår nogle af de største barrierer for
at sikre billige boliger, som kommunerne oplever det i dag. I
pilotprojektet bør der samtidig være fokus på det organisato-
riske set-up bag det tværsektorielle samarbejde med henblik
på at løse og konfigurere nogle af de mekanismer, der i dag
forhindrer samarbejde på tværs. Det kan eksempelvis være
omlægning og sammenlægning af budgetter eller nye proces-
ser for budgetlægning, som ofte er benspænd for samarbejde
på tværs af forvaltninger og institutioner. Når pilotprojektet er
gennemført, evalueres det, og erfaringerne udbredes til andre
kommuner med nedsættelse af nye Collective Impact-grupper,
der kan implementere de virkningsfulde løsninger i deres egen
lokale kontekst.
Collective Impact-grupper forudsætter
tværfagligt samarbejde
I forhold til målsætningen om at skaffe billige boliger er der
kommunalt set udbredt enighed om, at det boligsociale
område som helhed udfordrer den traditionelle målgruppe og
sektoropdeling, der karakteriserer den kommunale forvaltning
af området
50
. I tråd med Collective Impact-tankegangen ople-
ver kommunerne, at der er behov for mere formaliseret samar-
bejde for at sikre den nødvendige vidensdeling, koordinering
og helhedsorientering på området. Områdets problematikker
kræver samarbejde både internt i den kommunale forvaltning
50 Kuben Management (2008) ”Udvikling af særboliger – fra herberg/gaden
til egen bolig. Institutionel analyse”
51 Kuben Management (2008) ”Udvikling af særboliger – fra herberg/gaden til
egen bolig. Institutionel analyse”
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 47
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0046.png
MULIGHEDER:
Afprøvning og erfaringsopsamling af Collective
Impact-indsats gennem pilotprojekt
Afprøvning af nye løsninger i en ’Fri kommune’
ordning
Mulighed for tværsektoriel koordination af bo-
ligsociale og andre sociale indsatser med udgangs-
punkt i den hjemløses/udsattes behov
Mulighed for store besparelser, jf . samfundsøkono-
misk beregningsmodel
UDFORDRINGER:
Manglende know-how og organisatorisk set-up til at
håndtere tværsektorielt samarbejde
Vanetænkning, organisatoriske kulturforskelle og
kortsigtede (økonomiske) perspektiver
Modsætningsfyldte interesser, regler og incitamenter
aktørerne imellem
CASE
HOUSING FIRST I UTAH, USA
I Utah, USA, har man via en 10-årsplan (2003-2013) reduceret antallet af kronisk hjemløse med over 74 pro-
cent ved brug af Housing First-strategien . Løsningen er meget simpel og effektiv, men har været kontrover-
siel, fordi den udfordrer den tendens til silotænkning, der har været mellem de forskellige aktører og sociale
instanser, som er involverede i hjemløseproblemet . Beregninger viser, at det kostede det offentlige ca . 17 .000
dollars om året for hver kronisk hjemløs borger . Udgifterne gik til behandlingstilbud, herberger, socialrådgi-
vere, fængselsvæsen osv .
I modsætning hertil koster det kun det offentlige ca . 11 .000 dollar om året at tilbyde den enkelte hjemløse en
bolig og tilknytte en socialrådgiver og andre former for hjælp . Hvor udgifterne til hjemløse altså før var spredt
ud på en lang række interessenter, er de nu koncentreret mere entydigt i socialforvaltningen . Det er samlet set
blevet enormt meget dyrere for denne instans at håndtere problemet, men i et samfundsøkonomisk perspek-
tiv har besparelsen været enorm og den kroniske hjemløshed er stort set forsvundet .
Kilde: NationSwell (2013) ”Utah Is on Track to End Homelessness by 2015 With This One Simple Idea”.
Se link:
http://bit .ly/1qJE34d
48 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0047.png
2 . FINANSIERING
Boligmarkedet i Danmark er præget af en stor almen sektor
med ca. 500.000 boliger. De almene boligorganisationer
voksede frem efter 2. Verdenskrig, hvor man politisk for alvor
accepterede, at det offentlige på en langsigtet og konsekvent
måde bør gribe ind i markedsmekanismerne for at skaffe
boliger nok til den brede befolkning
52
. Siden har det været
den almene boligsektors opgave at sikre en tilfredsstillende
boligforsyning til alle borgere i Danmark, herunder de socialt
svagere befolkningsgrupper. Men med den øgede tilflytning
til de store byer, stigende grund- og boligpriser, strammere
krav i bygningsreglementet og øvrige problemstillinger i form
af øget fattigdom, segregering og ghettodannelser i de større
byer, er det blevet sværere for den almene sektor alene at huse
de mange socialt udsatte og dermed leve op til deres rolle
som social løftestang for
alle
samfundets udsatte.
Administration” samt afsnit 6 ”Adgang og betalingsevne”.
Privat finansiering af billige boliger
I USA er der eksempler på, hvordan markedet kan spille en
rolle i nybyggeri af billige(re) boliger. I USA har man via skatte-
fradrag øget incitamentet til at investere i ’Affordable housing’
for private
54
. Samtidig sikrer skattefradraget, at høje byggeom-
kostninger dækkes af de private investorer og ikke slår igen-
nem i huslejen, hvormed boliger til en lavere husleje sikres. Det
er vigtigt at bemærke, at der er tale om boliger til den lavere
middelklasse og ikke nødvendigvis om billige boliger i den for-
stand, som denne rapport arbejder med. Eksemplerne er fra et
samfund, der er så væsensforskellig fra det danske, at det ikke
giver mening at overføre det til en dansk kontekst. Alligevel er
det et eksempel på, hvordan private aktører kan spille en rolle i
forhold til at opføre boliger. Og det kan måske inspirere til nye
finansieringsformer, der kan bidrage til flere billige boliger og
være med til at skabe et mere differentieret udbud af forskel-
lige boligtilbud – fra almindelige boliger til institutionsboliger
og boliger med tilhørende servicefunktioner. Det danner afsæt
for følgende idéer om at inddrage fonde i finansieringen af
billige boliger og anvende sociale obligationer:
– Idé 2A:
Fondsfinansiering af billige boliger
– Idé 2B:
Anvend sociale obligationer
Den almene sektors finansiering
– en solid model
Finansieringsmodellen for de almene boligorganisationer
regulerer, hvordan udsving i byggepriserne slår igennem i
forhold til huslejeniveauet. Modellen er baseret på offentlig
støtte og den sikrer, at konjunkturudsvingsforskelle udjævnes
i op- og nedgangstider. Det er en kompliceret model, som er
udviklet og finjusteret gennem mange år, og flere eksperter
vurderer den til at være velfungerende. Derfor vil det også
være en stor og politisk kompliceret opgave at gå ind i en
gennemgribende ændring af den almene sektors finansiering.
Rapporten ”Den almene boligsektors finansiering”
53
omhandler
overvejelser om finansieringen af det almene nybyggeri med
henblik på at afdække mulighederne for at nedsætte startlejen
og dermed tilgodese behovet for tryghed for lejerne. Dog har
det ikke resulteret i væsentlige ændringer, der gør den almene
boligsektor i stand til alene at løfte det stigende og akutte
behov for flere billigere boliger. Selvom de almene boligorga-
nisationer med de nuværende regler og støtteordninger kan
opføre byggeri billigere end mange andre aktører, så viser den
akutte mangel på billige boliger, at den almene sektor alene
– under de nuværende regler og finansieringsordninger - ikke
kan løse den boligsociale udfordring. Derfor foreslås det her at
tænke i, hvordan andre aktører kan engagerer sig i opførelsen
af boliger til en billig leje. Der, hvor den almene sektor kan
spille en rolle, er i driften, administreringen og adgangen af/
til det eksisterende byggeri, hvilket berøres i afsnit 5 ”Drift og
52 KAB (2011) ”Håndbog om almene boliger”
53 Velfærdsministeriet (2009) ”Den almene boligsektors finansiering”
54 ’Affordable housing’ opføres af private bygherrer. Det er ’affordable’ for mid-
delklassen og målretter sig derfor ikke samfundets svageste.
Af samme grund kan det ikke direkte sammenlignes med den almene
sektor i Danmark.
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 49
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0048.png
CASE
AFFORDABLE HOUSING GIVER SKATTEFRADRAG, USA
I USA er man i nogle stater gået over til en model, hvor virksomheder får 1:1 skattefradrag for hver dollar, de
investerer i ’affordable housing’ . Det betyder, at der opføres attraktive arkitekttegnede boliger, bygget til høje
priser, som tiltrækker en blandet beboersammensætning, men uden at de høje byggeomkostninger slår
igennem i huslejen . Det kan lade sig gøre, fordi virksomhederne får nedslag i skatten, når de investerer i
’Affordable Housing’ . Nedslaget er lig med investeringens størrelse, og på den måde sikres det, at regningen
for byggeriet ikke slår igennem i huslejen . I stedet er det skatteborgerne, der betaler .
Kilde: Boligøkonomisk Videncenter (2014) ”I San Fransisco går boligpriserne kun én vej”. Se link:
http://bit .ly/1Lkf80i
Idé 2A:
Inddrag fonde i finansieringen
En idé til at øge andelen af billige boliger er at inddrage
fonde i finansieringen. Fonde kan målrettet bidrage til at øge
boligudbuddet til specifikke målgrupper med særlige behov
– afhængigt af den enkelte fonds formål og fundats. Der
er potentialer i at fonde enten selv opfører billigere boliger,
eller i at de engagerer sig i opførelse af billigere boligbyggeri i
samarbejde med et ministerium, region, kommune eller lign.
Fonde kan også indgå som finansiel bidragsyder til specifikke
dele af byggeprojekter, eksempelvis opførelse af fælleshus i en
ny boligbebyggelse. Der er flere eksempler på, at danske fonde
har engageret sig i forskellige former for boligbyggeri.
forening. Fonden blev stiftet i forbindelse med Ritt Bjerrega-
ards politiske mærkesag ’5000 boliger til 5000 kr.’ tilbage i 2006
og står bag opførelsen af 12 billige boliger, kaldet Vildrosen
og placeret ved Karens Minde i København SV. Konceptet bag
fondens billige boliger består af tre dele; finansiering, teknik
og drift. Finansieringskonceptet forudsætter højkonjunktur,
hvorfor projektet gik i stå, da krisen kom i 2008. Dog blev tek-
nik- og driftsdelen viderebearbejdet af KAB og ligger til grund
for deres Almen Bolig+
55
projekt, hvor huslejen er reduceret
med 30 procent, blandt andet ved at opføre præfabrikerede
boliger og ved at lade beboerne stå for al drift af deres boliger
og fællesarealer.
Den Boligsociale Fond er et tredje eksempel på en fond med
engagement i at fremskaffe billige boliger. De arbejder for at
sikre botilbud til særligt udsatte. Den Boligsociale Fond bistår
ikke med reel finansiering af opførelse af byggeriet, men
rådgivning og varetagelse af udformning, placering og orga-
nisering. Fonden, der er en frivillig forening med en gruppe
af engagerede mennesker fra den sociale sektor, har blandt
andet været med til at opføre Planetstien, som er et nyt botil-
bud til borgere med en psykisk lidelse i Hillerød i samarbejde
med det daværende Frederiksborg Amt.  Et andet og meget
nyt eksempel er fra Københavns Kommune, der har indgået et
samarbejde med en række fonde – et sam-skabelsesinitiativ,
der har til formål at forebygge og hjælpe unge hjemløse.
55 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2016, forthcoming) „2. delevaluering
af AlmenBolig+: Udlejning og naboskab samt beboernes ansvar for drift og
vedligehold”
Danske fonde opfører billige boliger
Fonden Danske Veteranhjem er finansieret af Forsvarsmini-
steriet og Realdania og etableret i samarbejde med Danske
Soldater og Marineforeninger. Her indgår offentlige myndighe-
der, civilsamfund og en fond, som bidrager med filantropiske
midler, i et samarbejde om at opføre veteranhjem for tidligere
soldater.
Fonden for billige boliger er stiftet med det formål at skabe
fleksible og billige boliger til familier med almindelige indkom-
ster. Fonden er en non-profit organisation, stiftet af fire andre
fonde og en forening: Boligfonden Kuben, KAB-fonden, Koope-
rationens Udviklingsfond, DIS-fonden og Akademisk Arkitekt-
50 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0049.png
Målgrupper og anvisningsret
En udfordring ved fondsfinansiering af boliger er, at det kræver
en klar afgræsning af formål og målgruppe for det konkrete
boligbyggeri. Fonde har typisk et klart defineret formål eller
en fundats, der beskriver, hvad deres midler kan bruges til.
Derfor kan det være en udfordring at finde en fond, der vil
og kan støtte byggeri af billige boliger generelt, hvis det ikke
ligger inden for deres fundats. Ligeledes er fondsfinansieret
og –administreret byggeri en udfordring for kommunerne i
forhold til at indgå aftaler om anvisning. Aftaler om anvisning
må kun indgås med private aktører i 6 år ad gangen og kan
ikke fornyes. Derfor kræver det enten, at fonden selv admini-
strerer, hvem der skal bebo lejemålene, eller at loven om den
kommunale anvisningsret til privatejet byggeri ændres, således
kommunerne ikke er begrænset af, at de maksimalt må indgå
aftale i op til 6 år.
Risiko for underminering af den almene sektor
Øget brug af fondsfinansiering vil også medføre et tab af den
overordnede regulering af boligmarkedet og velfærdspolitiske
omfordeling, der i dag udmøntes gennem den almene sektor.
Dermed indebærer fondsfinansiering på sigt også en risiko for,
at det private marked underminerer den almene boligsektors
funktion og rolle i det danske velfærdssamfund. Det foreslås
derfor at se fondsfinansiering som et supplement, og ikke en
erstatning til de almene billige boligtilbud. Et supplement, der
kan bidrage til at øge bredden i udbuddet af billige boliger til
udsatte grupper med særlige behov.
MULIGHEDER:
Supplere den almene boligsektor med billige boliger
til målgrupper med særlige behov
Mulighed for at agere mere agilt end den almene
sektor, med et andet råderum til at opføre billige
boliger
Målrettet opførelse af billige boliger til målgrupper
med særlige behov
Udfordringer med den sociale opgave
En anden udfordring ved at lade fonde, eller andre private
aktører, bygge billige boliger er, at det kan være svært for en
privat aktør at varetage den sociale opgave, der ofte er behov
for i sammenhæng med billigt boligbyggeri. Her er der ikke
administrativ struktur til og erfaring med at yde social støtte
til beboere. Den almene sektor har historisk set varetaget
opgaven med at bygge boligområder med plads til alle sam-
fundets borgere. Gennem tæt samarbejde med det offentlige
og andre socialfaglige organisationer har de været med til at
sikre, at socialt udsatte beboere opnår den nødvendige støtte.
Det er en forudsætning, at der tilvejebringes forskellige former
for socialfaglig støtte, for at skabe konstruktive fællesskaber i
socialt belastede områder. En opgave, der bliver større jo flere
socialt udsatte, der samles i samme område. Risikoen for at
skabe dårlige miljøer i boligområder stiger, og det kan være
med til at fastholde beboerne i negative udviklingsmønstre
56
.
Derfor er det en nødvendighed, at der ved fondsfinansiering
af billige boliger indgås et partnerskab med det offentlige eller
socialfaglige organisationer, der har erfaring med at varetage
boligsocialstøtte til de forskellige målgrupper. Det er særligt
vigtigt i de tilfælde, hvor boligbyggeri målrettet opføres til
beboere med særlige behov. Her bør det overvejes, hvordan
der sikres en blandet beboersammensætning og konstruktive
fællesskaber.
UDFORDRINGER:
Forskubbelse af sociale problemer til markedet/
private aktører
Manglende administrativ struktur for og erfaring
med social støtte
Risiko for gruppering af personer med samme sociale
udfordringer med dårligt miljø til følge
Aftaler om kommunal anvisningsret til privatejet
byggeri må maksimalt vare i 6 år – det kræver poten-
tielt lovændring
Underminering af den almene boligsektors funktion
og rolle i det danske velfærdssamfund
56 SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd (2008) ”Notat om metoder
på hjemløseområdet – indsatstyper og indsatsmodel-ler” af Lars Benjamin-
sen
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 51
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0050.png
CASE
VETERANHJEMSFONDEN, DANMARK
Fonden Danske Veteranhjem er finansieret af Forsvarsministeriet og Realdania og har til formål at opføre
Veteranhjem rundt om i Danmark i samarbejde med Danske Soldater og Marineforeninger . Det er et eksempel
på katalytisk filantropi, hvor en fond engagerer sig i civilsamfundet i samarbejde med en offentlig institution,
her Forsvarsministeriet . Samarbejdet er blevet etableret i kølvandet på den veteranpolitik, som Folketinget
vedtog i forbindelse med Forsvarsforliget i 2009 .
I dag er der etableret tre veteranhjem i bygninger uden for Forsvarets områder i Aalborg, Fredericia og
Frederiksberg . For hvert af veteranhjemmene er der etableret lokale foreninger, der varetager hjemmene og
bygningens daglige drift . Fundamentet for foreningerne er frivillige med tilknytning til soldater- eller marine-
foreninger samt andre med interesse for sagen . De mange frivillige sikrer som udgangspunkt, at veteranhjem-
mene er et åbent tilbud døgnet rundt .
Hjemmene fungerer som uformelle væresteder for veteraner, der har været udsendt i tjeneste for Danmark .
Der tilbydes socialt samvær, praktisk hjælp og vejledning . Samtidig fungerer de som kortvarige aflastnings-
hjem for såvel veteraner som pårørende .
Kilde: Realdania (2010) ”Tre danske veteranhjem på vej”. Se link: http://bit.ly/1LlVfGb
Idé 2B:
Anvend sociale obligationer
Sociale obligationer er et nyt og – især i dansk sammenhæng –
uprøvet fænomen inden for det socialpolitiske område. Grund-
tanken er at lade privat kapital finansiere løsninger af sociale
problemer. Det er en alternativ finansieringsmodel, som det
foreslås at afprøve som pilotprojekt i forhold til billige boliger.
Grundtanken er, at en offentlig myndighed indgår aftale med
en privat investor, der forpligter sig til at opføre billige boliger
og yde social støtte med det formål at forbedre en konkret
(udsat) målgruppes livssituation. Hvis den private investor
løser den boligsociale opgave med succes, modtager vedkom-
mende penge fra det offentlige, der svarer til en andel af den
besparelse, det offentlige har opnået ved, at den pågældende
målgruppe har fået egen bolig.
Projekter, der er finansieret af sociale obligationer, har mulig-
hed for at tiltrække private investorer til at finansiere tidlige
og forebyggende indsatser på komplekse og dyre sociale
problemstillinger. Dertil giver det mulighed for, at nye tjene-
ster bliver afprøvet, uden det offentlige skal betale, hvis de
ikke fungerer. På den måde flyttes risikoen ved finansieringen
over på private investorer, som til gengæld modtager afkast
på sin investering i tilfælde af, at opgaven løses med succes.
På den måde giver sociale obligationer også incitament til, at
velfærdsydelser tilpasses med større vægt på forebyggelse.
Samtidig øges fleksibilitet for dem, der leverer ydelserne, i
forhold til at tilpasse og ændre disse med afsæt i erfaringerne
og data, som indsamles undervejs i projektforløbet.
Britiske erfaringer med sociale obligationer
I Danmark er konceptet med sociale obligationer som nævnt
nyt og uprøvet, og et pilot projekt skal derfor iværksæt-
tes med stor varsomhed. Det bør trække på erfaringer fra
andre lande, som har afprøvet konceptet - og med øje for
de forhold, der er særlige i Danmark. Et eksempel på brug af
sociale obligationer er fra England. Her har man afprøvet et
koncept, hvor indsatser overfor borger, der har afsonet en
kort fængselsstraf, er finansieret af sociale obligationer. I en
aftale godkendt af de offentlige myndigheder har en privat
investor forpligtet sig til at reducere antallet af tilbagefald
gennem målrettede sociale indsatser. I dag er tilbagefaldet
på 60 procent, men lykkedes det investoren at mindske dette
tal, opnår vedkommende et afkast på investeringen i de
sociale indsatser. Dette afkast svarer til en procentvis andel
af besparelserne, som det offentlige opnår ved ikke at have
personerne i fængselsforvaring igen.
52 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0051.png
Afgrænsede målgrupper og målsætninger
En af forudsætningerne for den privat-offentlige aftale om
sociale obligationer er, at der udarbejdes en klar definition af
målgruppen og målsætninger, herunder nogle målbare resul-
tater og tidsrammen for resultaterne, så det offentlige præcist
kan beregne, hvad der reelt set er sparet ved projektet.
Et muligt scenarie er en målgruppe af unge uddannelses-
parate mellem 20-30 år, der modtager den lave ungeydelse,
mangler 10. klasse og ikke har et sted at bo. Hvis en privat
investor opfører byggeri med lejligheder til en billig leje, og
samtidig forpligter sig til at 85 procent af de unge beboere
bliver selvforsørgende, kan det offentlige tilbagebetale inve-
storen en høj andel af det, der er sparet, ved at de unge ikke
længere modtager offentlig ydelse. Hvor meget, der tilbage-
betales, beror på en nogenlunde præcis beregning af, hvor
mange der generelt set bliver selvforsørgende, eksempelvis.
50 procent. Ved at opnå, at fx. 35 procent flere bliver selvfor-
sørgende, vil investoren få tilbagebetalt fx. 70 procent af den
besparelse, som den offentlige myndighed har opnået ved
ikke at skulle udbetale kontanthjælp mm. Det er investorens
afkast af investeringen.
er der behov for, at silotænkningen afløses af en helhedsorien-
teret tilgang og et samfundsøkonomisk beregningsgrundlag.
Selv med en nuanceret samfundsøkonomisk beregningsmodel
vil det være vanskeligt at fastslå værdien er en social indsats,
og brugen af sociale obligationer vil derfor som udgangspunkt
altid være behæftet med store usikkerheder og risici.
På samme måde som med fondsfinansiering, så er der også
udfordringer knyttet til sociale obligationer, fordi nogle af
samfundets mest udsatte grupper henvises til det private
marked. De private aktører forpligter sig meget mere til at løse
den sociale opgave med succes gennem de sociale obligatio-
ner, men deres kompetencer og procedurer bør kvalificeres
og løbende kontrolleres, så der ikke sker en uhensigtsmæssig
udvikling eller svigt på det sociale område. I sidste ende er det
det finansielle afkast, de private aktører motiveres af. Ligeledes
foreslås det at se boligsociale løsninger, finansieret af sociale
obligationer, som et supplement og ikke en erstatning til de
almene billige boligtilbud. Det skal sikre, at det ikke er med til
at underminere den almene boligsektors rolle og funktion i det
danske velfærdssamfund.
Sociale obligationer betalt i kompetenceydelser
Et andet format for de sociale obligationer er gratis kompeten-
ceydelse – eksempelvis i form af bygherrerådgivning, social
hjælp eller lign. – som virksomheder stiller til rådighed som en
del af deres CSR-strategi. Et oplagt scenarie er en byggefaglig
virksomhed med interesse i at engagere sig i opførelse af byg-
geri, der har et socialt ansvarlighedsperspektiv. Her vil der ikke
være tale om, at virksomheden skal tilbagebetales en andel
af den offentlige besparelse, som i den økonomiske udgave. I
stedet handler det om, at virksomheden stiller kompetencer til
rådighed – gratis. Et eksempel på denne type af CSR-motive-
rede kompetenceydelser findes i den Sociale Kapitalfond. Her
stiller partnere som KPMG og Accenture professionel arbejds-
kraft, specialistviden og kernekompetencer inden for en række
centrale rådgivningsområder til rådighed, med henblik på at
styrke indsatsen for sociale virksomheder og muligheder for
udsatte grupper i Danmark.
MULIGHEDER:
Samarbejde med private investorer udvider mu-
ligheden for at udbyde billige boliger til særlige
målgrupper
Private investorer forpligtiger sig både til at sikre
billige boliger og socialfaglige mål gennem obliga-
tioner
Styrkelse af forebyggende indsatser på sociale pro-
blemer
Fleksibel afprøvning og tilpasning af sociale indsat-
ser, så de er mest effektfulde
Sociale obligationer som CSR-strategi, med gratis
kompetenceydelser
UDFORDRINGER:
Silotænkning i det offentlige udfordrer det sam-
fundsøkonomiske beregningsgrundlag, som sociale
obligationer hviler på
Vanskeligt at lave præcise beregninger af værdien af
sociale indsatser
Risiko for uhensigtsmæssige løsninger, når sociale
opgaver underlægges markedslogik
Underminering af den almene boligsektors funktion
og rolle i det danske velfærdssamfund
Silotænkning står i vejen
En grundlæggende udfordring ved sociale obligationer er
manglen på helhedstænkning i bolig- og socialområdet. For
at beregne den reelle besparelse og langsigtede effekt af en
boligsocial indsats, som angiver andelen, den private investor
skal have del i, er der behov for at tænke tværsektorielt, så alle
indirekte besparelser og/eller merudgifter inddrages i regne-
stykket. Som beskrevet i det samfundsøkonomiske kapitel, så
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 53
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0052.png
54 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0053.png
3 . PLANLÆGNING
Udviklingen, som de større danske byer oplever med øget ef-
terspørgsel på boliger og stigende grundpriser, stiller nye krav
til planlægningen af byen, hvis der fortsat skal være boliger, der
er til at betale – også for de, der er på overførselsindkomster.
Kommunerne har forskellige redskaber til at styre byens udvik-
ling. Med kommuneplanstrategi, kommuneplan og lokalpla-
ner kan de sætte retningen og rammerne for udviklingen af
byerne. Kommunerne samarbejder med de almene boligorga-
nisationer om at planlægge, udbygge og renovere de almene
boliger i byerne og omkring anvisningen til de almene boliger,
der bliver ledige. Derudover har kommunerne dialog med
private boligudviklere og kan – inden for gældende lovgivning
og kommunalfuldmagtens rammer – stille krav til og påvirke
udviklingen af det private boligmarked.
havde råd til at betale. Trods stor politisk vilje og vælgeropbak-
ning løb projektet ind i store udfordringer, da krisen startede
i 2008. Billig bolig-konceptet, der udgjorde fundamentet for
Ritt Bjerregaards projekt, tog afsæt i et stort researcharbejde
og bestod af et finansierings-, teknik-, og drift koncept. Som
beskrevet i finansieringskapitlet, så var den primære grund til,
at projektet kulsejlede, at det finansielle princip om krydssub-
sidiering forudsatte højkonjunktur. Da finanskrisen startede,
forsvandt finansieringsgrundlaget, og projektet gik i stå.
Behov for nye løsninger
Eksemplet viser, at det, trods politisk vilje og eksisterende plan-
værktøjer, er svært for de store bykommuner, og i særdeleshed
København, at sikre adgang til billige boliger – også når det
drejer sig om boliger til en husleje på 5.000 kr. om måneden.
I dette afsnit udfoldes idéer til, hvordan kommuner i samarbej-
de med almene boligorganisationer og private boligudviklere
kan bidrage til udbuddet af billige boliger:
– Idé 3A:
Bevar planlovsændringen fra 2014 og muliggør
krav om billige almene boliger
– Idé 3B:
Udnyt udviklingsarealer midlertidigt
– Idé 3C:
Opfør billige boliger i udkanten af storbyerne
– Idé 3D:
Omdan tomme erhvervsbyggerier
– Idé 3E:
Fortæt byen med om- og tilbygninger
Mangfoldighed og boliger til alle
Politisk er der bred opbakning til at skabe byer med plads til
alle. Københavns Kommune har i både planstrategi, kommu-
neplan og den såkaldte Hovedaftale med de almene boligor-
ganisationer stort politisk fokus på at sikre mangfoldighed og
sammenhængskraft i hele byen. ”Det er derfor vigtigt at sørge
for, at der er forskellige boliger til forskellige priser i alle bydele,
så hele byen vedbliver at være for alle”, lyder det i Københavns
kommuneplanstrategi 2014
57
. Samme gør sig gældende for
Aarhus, som også i stigende grad oplever problemer med
boligmangel. Aarhus har første gang siden 1980’erne indført
en boligpolitik med det formål – dikteret af befolkningstilvæk-
sten i byen – at sikre et varieret udbud af boliger, der følger
efterspørgslen, og samtidig sikrer velfungerende lokalsamfund
uden social slagside – med den rette blanding af ejer- og
lejeboliger
58
.
Politisk pres for billige boliger
Det er ikke noget nyt, at der er behov for billige(re) boliger i
hovedstaden og de øvrige store byer. I 2006, da Ritt Bjerrega-
ard blev valgt som overborgmester i Københavns Kommune,
var det med et løfte om på 5 år at bygge 5000 nye boliger til
under 5000 kr. om måneden. Der skulle være boliger i hoved-
staden, som også sygeplejersker, politibetjente og skolelærere
”København skal have mangfoldige
boligområder med blandede boligfor-
mer, så alle grupper oplever at høre til
i København. Der skal bygges nye og
forskellige almene boliger over hele
København, og de almene boliger skal
spille en central rolle i udviklingen af
nye boligtyper”.
Hovedaftale mellem Københavns Kommune og
BL’s 1. kreds 2015-2018
57 Københavns Kommune (2015) ”Forslag til Københavns Kommune
Kommuneplan 2015”
58 Jyllands-Posten (2015) ”Aarhus skal have en boligpolitik”.
Se link: http://bit.ly/1P8S8X4
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 55
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0054.png
Idé 3A:
Bevar planlovsændringen fra 2014 og
muliggør krav om billige almene boliger
I 2014 blev der vedtaget en ændring i Planloven, der giver
kommunerne mulighed for at stille krav om, at hver fjerde bo-
lig skal være en almen bolig i nye byområder, der endnu ikke
udlagt til boligformål. Samtidig blev loven om almene boliger
ændret, så kommunerne med stor befolkningsvækst har mu-
lighed for at yde grundkøbslån til almene boligorganisationer
for at sikre en alsidig boligmasse i områder, der er omfattet af
lokalplan til boligformål, og hvor de samlede grundudgifter
ikke muliggør byggeri inden for maksimumsbeløbet.
Ekstra krav om billige boliger i nye
udviklingsområder
Selvom planlovsændringen i 2014 giver kommunerne mu-
lighed for at øremærke 25 procent af nye udviklingsarealer til
almene boliger, stiller det dog ingen garantier for, at boligerne
har en billig husleje. Nye almene boliger, der opføres på dyre
grunde, er langt fra billige, så set i forhold til at sikre billige
boliger til under 3.000 kr. om måneden er kravet om almene
boliger ikke nok. Af samme grund har Københavns Kommune
indgået en aftale med de almene boligorganisationer i hoved-
stadsområdet om, at 10 procent af de almene boliger i de nye
områder skal være billige, dvs. til en husleje på højest 3.200 kr.
om måneden. Det foreslås, at planlovsændringen bibeholdes,
og at frivillige aftaler, som den Københavns Kommune har
lavet med de almene boligorganisationer, bredes ud til øvrige
bykommuner, hvor det er relevant.
Bevarelse af planlovsændringen
I september 2015 har et politisk flertal i Folketinget stillet
forslag om at rulle lovændringerne tilbage. Flere kommuner
har reageret på forslaget om tilbagerulningen, da lovæn-
dringerne fra 2014 er med til at sikre, at der opføres almene
lejemål i de store byers nye udviklingsområder. Det kan sikre
en spredning i, hvor de billige boliger ligger, og dermed skabe
mere mangfoldige bydele med varieret befolkningssammen-
sætninger. Det er vigtigt for byens sammenhængskræft. I en
by som København, der i forvejen har en relativt lille andel af
almene boliger, vil det eksempelvis sikre, at de billige boliger
ikke primært ligger i områder som København Nordvest og
Amager, som det i dag er tilfældet. Siden loven blev vedtaget
og trådte i kraft, har Københavns Kommune brugt kravet om
almene boliger i seks konkrete områder, og i alt 1.354 almene
boliger står til at blive opført i de nye byområder. Kommunen
har planer om at bruge kravet på i alt 3.600 boliger, men rulles
loven tilbage, vil dette mål - blandt andre - ikke kunne realise-
res. Derfor foreslås det her, at planlovsændringen bevares, så
kommunerne fortsat har et redskab til at påvirke udviklingen i
nye byområder - og så der ikke kun bliver bygget boliger til
højindkomstgrupper.
Finansiering af grundkøb
Udfordring ved at stille krav om nye billige boliger er at finde
finansieringen. Almene boligorganisationer kan have svært
ved at bygge billigt på grund af de høje grundpriser i de
store byer, så her er det afgørende, at kommunen kan yde lån
med særlige afdragsvilkår til grundkøb, og det kræver penge
i kommunekassen. Det er blandt andet det, der tilgodeses
med de nye muligheder for at yde lån i København, Århus,
Ålborg, Odense og Frederiksberg kommuner, der fulgte med
planlovsændringen. Lån kan ydes inden for en samlet ramme
på 500 mio. kr. over 10 år i de fem kommuner og påvirker ikke
huslejen.
Faldende incitament til investeringer i byen
Hvis attraktive byområder underlægges krav om billigt alment
byggeri, kan det være svært at finde private bygherrer, der vil
investere i byens udvikling. Det vil måske kunne ske i højere
omfang, hvis kommunen investerer i områdets fælles faci-
liteter, som samlet kan gøre området mere attraktivt. Men
generelt kan det være en udfordring at finde private investorer,
der vil udvikle en grund i forhold til almennyttige mål. Risikoen
er, at de holder sig væk, og investeringerne i byen mindskes.
56 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0055.png
For de private investorer er det ofte et spørgsmål om, hvem
der skal betale differencen i afkastet mellem dyre ejerlejlighe-
der og billige boliger – set med investorøjne mister de en stor
værdi. Dog kan der argumenteres for, at så længe området ikke
er lokalplanlagt, eller der ikke er udstukket byggetilladelser,
er grundejere ikke stillet nogle garantier for, hvad grunden
kan bruges til, og hvilke krav der pålægges. Værditabet opstår
udelukkende på baggrund af forudsigelser baseret på nutidige
omstændigheder, der med skærpede krav vil ændre sig. En
mulig måde at udligne differencen i værdien af ejerboliger og
billige boliger er ved såkaldt krydssubsidiering. Det var denne
finansieringstanke, der lå bag Ritt Bjerregaards billige-boliger
koncept, hvor dyre lejligheder finansierer de billige.
Idé 3B:
Udnyt udviklingsarealer midlertidigt
I København og de øvrige store byer i Danmark ligger udvik-
lingsområder, blandt andet tidligere industriarealer, ubenyt-
tede hen i mange år, før de planlægges og udvikles. En idé er
derfor at undersøge, hvordan de store ubebyggede grunde,
der venter på at blive modne til udvikling, kan udnyttes midler-
tidigt til billige boliger.
Flytbare boliger
Midlertidighed er et begreb, der kan bruges i flere sammen-
hænge. Man kan tale om en midlertidig bolig, en midlertidig
tilladelse og en midlertidig lejekontrakt. Det er vigtigt at være
præcis på, hvad der er midlertidigt, og hvad der er permanent.
I forhold til at udnytte udviklingsarealerne i de store byer
foreslås det at arbejde med midlertidige tilladelser til opførelse
af flytbare boliger - og ikke med midlertidige boliger. At lave
midlertidige boliger giver måske en umiddelbar løsning på
billig-bolig problematikken, men i det øjeblik boligen bliver
fjernet, vil kommunen stå med et krav om at finde en erstat-
ningsbolig. Boliger, der opføres på udviklingsgrunde, skal
derfor ikke være midlertidige, men flytbare - dvs. bygget med
midlertidig tilladelse. På den måde kan udviklingsgrunden ud-
nyttes midlertidigt, indtil de skal bebygges, og boligerne kan
derefter flyttes til et nyt udviklingsområde. Byggekonceptet for
den flytbare bolig behandles i næste kapitel om byggeriet.
MULIGHEDER:
Kommunerne i de store byer kan med lovændring i
2014 stille krav om 25 procent almene boliger i nye
byområder – denne lovændring skal bevares
Kommuner kan stille større krav til billige lejemål i
særaftaler med almene boligorganisationer
Kommunerne kan yde almene boligorganisationer
lån til grundkøb, så de kan opføre almene boliger i
attraktive områder
Sikrer spredning af billige boliger i hele byen
UDFORDRINGER:
Krav om alment og billigt byggeri kan bremse inve-
steringer og gøre det svært at udvikle byen
Risiko for mangel på incitament blandt private byg-
herrer og investorer til at bygge nyt i nye byområder
Kommunerne har begrænsede midler til at støtte
opførelse af billige boliger
Kræver planlovsændringer
I London har den sociale ungdomsorganisation YMCA opført
flytbare boliger på grunde, der står til udvikling, og hvor der
endnu ikke er givet tilladelse til boligbyggeri (se case). Mid-
lertidig udlejning af byens udviklingsarealer har da også flere
fordele. Det giver grundejerne en indtægt, mens de arbejder
på afklaring, tilladelser og finansiering til nybyggeri. Grundene
aktiveres og modnes og bliver langsomt integreret i den eksi-
sterende by, mens de venter på permanent bebyggelse. Det
skaber fortætning i byen nu og her og kan bidrage til udbud-
det af boliger med en lav husleje, fordi udgifterne til grund-
skyld reduceres med de midlertidige lejeaftaler. Udfordringen
er dog, at Planloven ikke opererer med begrebet midlertidig-
hed. Det betyder, at der i kommunernes perspektivområder,
hvor det vil være oplagt at placere flytbare boliger, fordi de
først bebygges om 10 år eller mere, er et plangrundlag, der
ikke tillader midlertidig udnyttelse af grunden. Idéen kræver
derfor planlovsændringer.
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 57
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0056.png
Udfordringer med Boligreguleringsloven
og Lejeloven
Herudover er der den udfordring ved at bygge midlertidigt i
en by som København, at man faktisk ikke må fjerne husene
igen. Ifølge Boligreguleringsloven må man ikke nedlægge en
bolig uden kommunalbestyrelsens accept, og i København vil
kommunalpolitikerne ifølge kommunens nuværende retnings-
linjer kræve, at der bliver opført erstatningsboliger. Det kræver
derfor, at der ændres ved reglerne, så der kan arbejdes med
et koncept om flytbare boliger, hvor lejemålet ikke betragtes
som nedlagt, men snarere forflyttet, når det får ny adresse. Det
skal sikre, at husene både kan fjernes fra grunden og flyttes til
en anden, og at kravet om erstatningspligt dermed ikke bliver
aktuelt. Der er dog også udfordringer i Lejeloven, som sikrer
lejernes rettigheder. Det kan være juridisk vanskeligt at lave
lejekontrakter til boliger, der pludselige skal flyttes, og samtidig
er det en udfordring at udforme midlertidige lejekontrakter,
medmindre der er tale om fremleje eller ungdomsboliger. Det
bør vurderes, hvilke løsninger der er de mest hensigtsmæssige
– om lejekontrakten af flytbare boliger skal udformes så den er
tidsbegrænset, eller om det er muligt at udforme lejekontrak-
ter med et vilkår om, at beboeren ikke kan modsætte sig, når
boligen flyttes til ny grund. Uanset hvad vil det kræve ændrin-
ger eller tilpasning af regler i Lejeloven.
Den midlertidige karakter er også en udfordring for almene
boligorganisationer, da løbetiden for lån i den almene sektor er
på 30-50 år, og huslejen er omkostningsbestemt. Det betyder,
at det kan være svært at låne til at opføre boliger, som ikke
er permanent placeret, og at der i huslejen skal medregnes
udgifter til flytning af boligerne. Det vil kræve en særlov for de
almene boligselskaber, der giver dem mulighed for at optage
lån på andre vilkår til finansiering af flytbare boliger, som op-
føres på midlertidige grunde. Der foreligger et potentiale i at
lade almene boligorganisationer opføre flytbare boliger under
forudsætning af, at de integrerer omkostninger til flytning i
huslejen og tilbyder boligerne som permanente, men flytbare
boliger.
Risiko for ghettodannelse
Ved udnyttelse af udviklingsarealer er det også vigtigt at sikre
en blandet beboersammensætning. Et tætbebygget areal med
billige, flytbare boliger kan være svært at gøre attraktivt for
de, der har andre valgmuligheder. Der er risiko for at skabe en
enklave med mange socialt udsatte. Konceptet synes derfor
mest velegnet til at bygge ungdomsboliger til studerende, der
i forvejen har karakter af at være midlertidigt bosat, og som
gerne vil bo i mindre og billigere lejemål, imens de er under
uddannelse. Der kan arbejdes med en løsning, hvor de flytbare
boliger opføres som ungdomsboliger og almindelige boliger
for andre beboergrupper for at sikre en afbalanceret sammen-
sætning mellem de mere ressourcesvage og ressourcestærke
beboere.
Midlertidighed har svære vilkår
Der er også andre udfordringer ved midlertidig udlejning af
grunde. Selvom boligerne er flytbare og skal stå midlertidigt
et sted, er der stadig behov for infrastruktur, tilslutning til vand,
el, kloak, afhentning af husholdningsaffald mm. Det kan være
svært – og dyrt – på en grund og i et område, der ikke er ud-
viklet til boligbyggeri. Dog er der i de store byer forholdsmæs-
sigt gode infrastrukturelle forhold mange steder. Løsninger
til at håndtere eksempelvis varme og skrald kan med fordel
håndteres lokalt, for at undgå at boligerne kobles op på det
permanente system, hvormed den midlertidige karakter af
omdannelse til boliger understreges. Det kan være med til at
sikre, at de flytbare boliger ikke ’gror fast’, som mange eksper-
ter fremhæver, at der kan være en tendens til. I praksis kan det
tilmed være meget svært – og dyrt – at flytte boliger. Begge
dele kan give udfordringer i forhold til at indgå lejeaftaler med
private grundejere, hvis boligerne ikke reelt er flytbare. Idéen
forudsætter derfor, at der udvikles billige standardløsninger
for indretning, installationer og forsyning, så boligerne faktisk
kan afkobles og flyttes (jf. idé om flytbare boliger under næste
kapitel om byggeriet).
58 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0057.png
MULIGHEDER:
Midlertidige lejekontrakter giver lavere grundskyld og lavere husleje
Økonomisk afkast for grundejeren på ubebyggede grunde
Fortætning og liv i den eksisterende by
God mulighed for studerende, der er midlertidigt bosat
UDFORDRINGER:
Kræver ændring af Planloven
Kræver ændring af Boligreguleringsloven samt Lejeloven
Udgifter til byggemodning, infrastruktur, tilslutning, flytning mm .
Der skal findes ny grund ved flytning
Almene boligorganisationer må/kan ikke opføre midlertidige boliger, da
løbetiden for lånene ofte forløber på 30-50 år . Tilsikre at der er tale om reelt
flytbare boliger
Risiko for stigmatiserede enklaver af dårlige billige boliger
CASE
YMCA: FLYTBARE MODULBYGGERI PÅ MIDLERTIDIGE GRUNDE, LONDON
YMCA i London har udviklet et koncept for billige boliger ved at gøre dem præfabrikeret og flytbare . Med
bebyggelser, der kan flyttes, bliver der muligheder for at bygge på grunde, der ellers ikke ville være tilgænge-
lige . Der er i London mange grunde, som kan bebygges, men de ligger hen, fordi ejeren afventer mulighed for
at få en permanent bebyggelse, som vil kunne indbringe mere end en mindre tæt bebyggelse . YMCA vil leje
sådanne grunde, og grundejeren vil i ’ventetiden’ få en indtægt for grunden, som han ellers ikke ville have .
YMCA anvender flytbare præfabrikerede moduler . De er bygget i en kvalitet, så de kan holde i 60 år . YMCA har
en finansieringsmodel, som indebærer, at investeringen er tilbagebetalt efter 10 år, når det er på lejet grund .
Der er derfor et stort økonomisk råderum til at dække udgifterne til flytning og genetablering af bebyggelsen
et andet sted .
Boligen er beregnet til personer, der er på vej til noget andet i deres bolig-karrierer . De regner med, at bebo-
ere højst vil bo i den i 4-5 år . De har derfor fået dispensation fra byggelovens krav om mindste areal på 37 kvm
til en bolig . Dertil vægter de en blandet beboersammensætning højt, for at undgå stigmatisering og ghetto-
dannelser .
Kilde: SBi – Statens Byggeforskningsinstitut (2014) ”Ungdomsboliger i lille størrelse”
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 59
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0058.png
Idé 3C:
Omdan tomme erhvervsbyggerier
Rundt om i byerne står erhvervslejemål ledige i kortere og
længere tid – det er uudnyttede kvadratmeter, der kan trans-
formeres til billige boliger og sikre en optimal udnyttelse af
de kvadratmeter, der er til rådighed i byerne. Det kan være en
både økonomisk og miljømæssigt god løsning sammenlignet
med nybyggeri.
øjeblik ejeren finder en lejer eller går i gang med renovering,
skal der være mulighed for at opsige kommunens midlertidige
lejekontrakt. Det kræver dog dispensation fra reglerne omkring
midlertidig leje, der forpligter kommunen til at stille erstat-
ningsboliger til rådighed til beboere, som beskrevet i forrige
idé. Dertil vil der være udfordringer i forhold til at udforme
midlertidige lejekontrakter, hvilket kræver en justering eller
dispensation fra Lejeloven.
Lokale løsninger fremmer midlertidighed
Tilmed kræver midlertidig omdannelse af erhvervslejemål til
boliger, at der kan dispenseres for mange af de tilslutnings-
afgifter, der normalt pålægges boligbebyggelse – herunder
tilslutning til varme, skraldehåndtering m.m. Ved at dispensere
for dette holdes udgifterne til omdannelse dels nede, men
dertil sikrer det, at midlertidigheden forstærkes. I stedet skal
der installeres lokale løsninger såsom varmepumpe og egen
skraldehåndtering. Det er et generelt problem for midlertidig
anvendelse af steder, at det ofte risikerer at blive til permanen-
te løsninger. Derfor er der også mange erhvervslejemål, der
står tomme i dag – hvis de først er omdannet til permanente
boliger hænger udlejere på det, hvorfor der generelt er meget
lille velvilje til det. Med midlertidige infrastrukturelle løsninger,
eksempelvis i form af lokal varmehåndtering, så kobles boli-
gerne ikke op på det permanente system, og den midlertidige
karakter af omdannelse til boliger understreges. Det har en
potentiel positiv effekt på udlejer, men forudsætter en dispen-
sation fra eksisterende lovgivning.
Kortlægning af ledige erhvervsbyggerier
Det foreslås at lave en systematisk kortlægning af ledige
erhvervsbyggerier i de store byer og undersøge hvilke, der
har potentiale for omdannelse i forhold til ejerens planer med
bygningen, bygningens karakter og potentialer i forhold til
boligformål, økonomi i en eventuel omdannelse, samspil med
den omkringliggende by m.v.
Omdannelse til midlertidige boliger
Som en del af sådan en undersøgelse kan der foretages en
screening af potentialerne for midlertidig eller permanent
indretning og udlejning af boliger i erhvervsbyggerier, der står
tomme – enten fordi de afventer renovering eller udlejning.
Denne idé er formentlig mest realistisk – både økonomisk
og kvalitetsmæssigt – at gennemføre i større byggerier med
sammenhængende lejemål og stor rumhøjde, hvor der kan
indsættes masseproducerede modul-løsninger. Omdannelse af
erhverv til boliger kræver en grundig beregning af udgifterne
ved nyindretning af boliger – og evt. reetablering af erhverv
– for at vurdere, og om det er muligt at sikre en billig husleje.
Derudover er det vigtigt, at der kommer boliger til forskellige
beboergrupper, så der sikres en balanceret beboersammen-
sætning. Det har huslejen blandt andet en væsentlig indfly-
delse på.
Omdannelse til permanente boliger
I de tilfælde, hvor der er mulighed for en mere permanent
konvertering af erhvervslejemål til boligformål, foreslås det, at
de almene boligorganisationer står for omdannelse og drift.
Det skal sikre, at de gamle erhvervsbygninger ikke udeluk-
kende omdannes til luksuslejligheder, men også får lejemål til
en billig leje. En mulig løsning ville også være at lave blandede
ejerformer, når erhvervslejemålet omdannes, så der opføres
dyrere ejerboliger, der kan bidrage til at finansiere billigere
almene boliger i samme bygning. Dette vil ligeledes bidrage til
en blandet beboersammensætning med ressourcestærke og –
svage beboere. For at muliggøre ombygning til billige boliger,
kræver det, at de almene boligorganisationer kan købe en
erhvervsbygning (eller dele af den) til en god pris. Økonomisk
vil det typisk være ældre kontorejendomme, der tidligere har
haft boligstatus, der kan være rentable at ombygge.
Nye regler om midlertidig overtagelse
Midlertidig udnyttelse af erhvervsejendomme kan endvidere
fremmes med en ny lov, inspireret af den tidligere Hollandske
Squatter-lov: eksempelvis en lov om, at ledige erhvervsbyg-
gerier skal overgå til midlertidig leje til kommunen, hvis de
har stået ledige i mere end 6 måneder, med henblik på mere
optimal udnyttelse af byens kvadratmeter. Det vil give kom-
munen adgang til at indrette billige boliger midlertidigt (se
idé om samlesæts-boliger i næste kapitel om byggeriet). I det
60 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0059.png
Høje boligstandarder og krav
besværliggør omdannelse
Der er både økonomiske, arkitektoniske, byggetekniske og
planlægningsmæssige udfordringer ved at transformere
erhvervsbygninger til boliger. Bygningsreglementet stiller helt
andre krav til boliger end til erhvervslejemål, og det kan være
dyrt og svært byggeteknisk og arkitektonisk at nyindrette en
eksisterende erhvervsbygning til boliger med vinduer, toilet,
bad og køkken i alle boenheder. Standarder og krav til bolig-
byggeri kan i sidste ende gøre omdannelsen omkostningsfyldt
og huslejen for høj. Selv hvis en omdannelse kan betale sig
økonomisk, er det ejeren af bygningen, der beslutter, hvad den
skal bruges til. Det kræver et økonomisk incitament eller andre
argumenter over for ejeren, hvis bygningen skal sælges til en
almen boligorganisation eller midlertidigt omdannes og udle-
jes til boliger. Endelig kan der være barrierer i lokalplaner eller
kommuneplan for at omdanne erhvervsbygninger til boliger,
og en evt. omdannelsesproces kræver enten ændringer eller
dispensationer.
MULIGHEDER:
Mange ledige erhvervsejendomme
Billigere at bygge om end at bygge nyt
Midlertidig leje af tomme lejemål, der afventer reno-
vering
Mulighed for blandede ejerformer, med dyrere leje-
mål, der bidrager til finansieringen af de billigere
UDFORDRINGER:
Standarder og krav ved omdannelse fra erhverv til
bolig
Risiko for mange omkostninger ved ombygning
Lokalplaner og kommuneplaner som ikke understøt-
ter omdannelse af erhverv til bolig
Regler vedr. midlertidig leje – kommunal forpligti-
gelse til erstatningsbolig
Kræver ændringer i lovgivningen vedr. lejekontrakter
og tilslutning til den kommunale forsyningsinfra-
struktur
CASE
LOVLIGT AT BESÆTTE HUSE, HOLLAND
På grund af massiv boligmangel i Holland i 1960’erne indførte den hollandske regering en lov, der tillod
personer at besætte tomme bygninger . Mange bygninger stod tomme på daværende tidspunkt, fordi ejerne
spekulerede i dem med håb om at markedspriserne ville stige . Samtidig undlod de at renovere dem, med
forhåbninger om at få tilladelse til at rive bygningen ned . Loven gjorde besættelse muligt ved at give besæt-
tere retten over de tomme bygninger, der blev besat . Det blev gjort med reference til den private ejendoms-
ret, hvor en lejer har retten over sin ejendom, som vedkommende ikke kan fratages – det samme gjorde sig
gældende for besættere i tomme lejemål . Det betød, at bygningsejere kun kunne få besættere ud af deres
bygninger ved at trække dem i retten . I 2010 blev loven ophævet, bl .a . fordi den har skabt mange problemer
gennem tidens løb og op igennem 80’erne udviklede sig i en mere anarkistisk og voldelig retning .
Kilde: Wikipedia (2014) “Dutch squatting ban”. Se link:
http://bit .ly/1KZViY3
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 61
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0060.png
Idé 3D:
Fortæt byen med om- og tilbygninger
På samme måde som transformation af erhvervsbyggeri kan op-
timere udnyttelse af eksisterende bygninger i byen, kan byerne
fortættes ved at udnytte ubenyttede kvadratmeter i og på de
eksisterende boligbyggerier – fra kælder til loft, ude som inde.
Ombygning og tilbygning
Det foreslås at
ombygge
eksempelvis loft- eller butiksarealer til
billige boliger og lave
tilbygninger
i baggårde og på mure og
gavle. På den måde fortættes byen, kvadratmeterne udnyttes
optimalt og billige boliger kan integreres i den eksisterende
bygningsmasse – som alternativ eller supplement til billige
boliger opført på billigere grunde i udkanten af byerne, hvor
grundpriserne er billigere.
Idéen er ukonventionel og rummer naturligvis en række ud-
fordringer, eksempelvis kræver det, at kvaliteten af den enkelte
bolig sikres. Omdannelsesarbejdet kræver derfor omhyggelige
kvalitative vurderinger af, om et ledigt areal er velegnet til bolig
eller ej. Alligevel besidder løsningen et potentiale for at blive
attraktiv, også for unge studerende, der gene vil bo centralt
og sætter pris på unikke arkitektoniske løsninger og materiale-
valg
59
. I London har en lokal arkitekt udviklet små boligkapsler
– såkaldte Sleeping Pods – der kan fastgøres til bygningers
vægge og give hjemløse et midlertidigt sted at bo. Selvom
kapslerne er meget små og midlertidige af karakter - og derfor
hverken en langsigtet eller værdig boform - så vidner sådan en
arkitektonisk løsning om værdien af at tænke i nye typologier,
der effektivt kan være med til at fortætte den eksisterende by.
En anden udfordring ved at fortætte byen er, at om- og
tilbygninger i eksisterende bebyggelse ofte er en omfattende
proces med lokalplanændringer og nabohøringer. Det kan føre
til langvarige processer med undersøgelser og ansøgninger
om dispensationer eller tilladelser. For at opnå tilladelser og
omgivelsernes accept bør om- og tilbygningerne opføres i
en kvalitet og med et arkitektonisk udtryk, der modsvarer det
eksisterende byggeri. Omvendt kan kravene til kvalitet og de
generelle standarder for boliger defineret i bygningsregle-
mentet være en udfordring i forhold til at realisere byggeriet
uden for store omkostninger. Det er blandt andet nogle af de
udfordringer, som behandles i næste kapitel om byggeriet.
Risiko for systematisering af et
gråzone-boligmarked
Endelig kan fortætning af byen med nye former for boliger
risikere at systematisere et gråzone-boligmarked, hvor udsatte
grupper tilbydes en bolig i privatejede byggerier, uden den
fornødne sociale støtte tilvejebringes. Det kan nemlig være
svært at placere ansvaret for at give den enkelte støtte, hvis
socialt udsatte personer anvises til boliger spredt rundt i byen,
og ofte i regi af private aktører. Her er det afgørende at sikre en
styret anvisning og indtænke bostøtte eller anden form for
socialfaglig støtte til udsatte grupper.
MULIGHEDER:
Fortætning af eksisterende by
Flere billige boliger integreret i den eksisterende by
Alternativ til nybyggede enklaver af billige boliger
Omfattende lokalplanændringer
og nabohøringer
Alle former for om- og tilbygninger forudsætter bygningseje-
rens accept, før de kan udføres – og at der kan findes en part,
der vil finansiere det. På samme måde som med omdannelse
af erhvervslejemål kan velviljen og finansieringsmulighederne
til konceptet fremmes med ny lovgivning baseret på en under-
søgelse af muligheder og udfordringer ved at opføre forskel-
lige tilbygningstyper på forskellige bygningstypologier.
59 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2014)
”Ungdomsboliger i lille størrelse”
UDFORDRINGER:
Tilsikring af ordentlig kvalitet i boligerne
Fortætning og tilbygning i den eksisterende by kræ-
ver omfattende lokalplanændringer og nabohøringer
Kræver ændringer i Planloven og bygningsreglement
i forhold til standarder for boliger, bygninger og
lokalmiljø
Risiko for systematisering af et gråzone boligmarked
– hvem vil stå på mål og tage ansvar?
62 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0061.png
CASE
SLEEPING PODS, LONDON
Den prisvindende arkitekt James Furzer har designet et innovativt bud på, hvordan hjemløse i Londons gader
kan få et tørt, varmt og komfortabelt sted at sove om natten. Furzer har udviklet et lille kammer (sleeping pods),
konstrueret af krydsfinerplader og en metalramme, der midlertidigt kan fastmonteres på husfacader. Interiøret er
sparsomt og består af en madras, en spiseplads og noget opbevaringsplads. Projektet er tænkt til at blive finansie-
ret ved hjælp af crowd-funding.
Kilde: Dezeen (2015) ”James Furzer to crowdfund parasitic sleeping pods for London’s homeless”.
Se link: http://bit.ly/1NG4LpP
Svært med boliger på industrigrunde
Idé 3E:
Opfør billige boliger i udkanten
af de store byer
Grundprisen er en væsentlig knap at skrue på for at sikre en
billigere husleje. Derfor er der et potentiale i at opføre nye bo-
liger i udkanten af de store byer, hvor grundpriserne er lavere.
Udover at grundpriserne i mange tilfælde falder jo længere
væk fra byens centrum, man kommer, findes der i storbyernes
udkant og tilstødende byer nedlagte industriområder, der med
rammetillæg til kommuneplanen og lokalplaner kan udlæg-
ges til særlige boligformål, herunder billige boliger. Det vil
give et mere realiserbart grundlag for de billige boliger, fordi
grundarealer ikke oprindeligt er tænkt til almindelige boliger,
hvormed der ikke er forventninger på boligmarkedet, der får
grundpriserne til at stige. Ved at opføre boliger her kan presset
på storbyerne mindskes, forudsat at de både er billigere end
den billige bolig i byen og kan tilbyde boligkvaliteter, som er
vanskelige at indpasse i den udbyggede by, eksempelvis mu-
lighed for at indtage og præge de nære boligomgivelser.
Udfordringerne ved at udnytte de billigere grundpriser uden
for byerne er blandt andet at finde områder, som er egnede
til at bygge boliger. Tidligere industriarealer er ofte forure-
nede, og de områder i forstaden, som ikke er udbygget med
boliger, ligger typisk dårligt i forhold til offentlig transport eller
ligger lige op ad store indfaldsveje. Derfor kan det være svært
at opnå plan- og byggemyndighedernes godkendelse til at
opføre boliger.
Manglende efterspørgsel
En anden udfordring er at stimulere efterspørgslen. For både
private investorer og almene boligorganisationer er det en for-
udsætning for at bygge nyt, at boligerne kan lejes ud og ind-
tægten sikres. At bygge nye boliger i forstæderne og udkanten
af storbyerne handler derfor om at kunne motivere folk til at
flytte derud. Prisen kan være en motivationsfaktor, men den
udfordres af en dårlig beliggenhed, besvær og omkostninger
ved pendling. Idéen om at bygge billige boliger uden for byen
bør derfor følges af tilbud om eksempelvis forbedret offentlig
transport eller tilbud om gratis eller billig pendling til byen,
hvor der arbejdes, studeres, eller hvor ens sociale liv foregår.
En anden motivationsfaktor kan være at åbne op for større fri-
hedsgrad i forhold til områdets udnyttelse, både for investorer,
bygherrer og de kommende beboere, så de i højere grad, end
inde i byen, kan sætte deres eget præg på lokalområdet.
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 63
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0062.png
Risiko for ghettodannelse
Den dårlige beliggenhed udgør også risiko for at isolere i
forvejen udsatte personer langt fra uddannelses- og jobmulig-
heder og skabe socialt udsatte enklaver uden for de store byer.
Det vil skabe øget polarisering mellem områder uden for de
store byer, med svagere stillede personer, og en stadigt rigere
befolkning, der samles i de store byer.
Det er derfor et vanskeligt redskab at bruge billigere grunde
uden for byen og vil kræve blandt andet styret anvisning og
sociale indsatser for at hjælpe udsatte personer i uddannelse
og arbejde. Desuden bør der tænkes i boligformer, arkitektur
og andre tilbud, der også tiltrækker og fastholder ressour-
cestærke beboere til området.
MULIGHEDER:
Billige grundpriser uden for byen kan give lavere
husleje på nybyggeri
Billige boliger i forstæderne og provinsen vil mindske
presset på storbyerne
Skabe attraktive rammer med øget indflydelse på
området hos bygherre og beboere
UDFORDRINGER:
Risiko for forurenede grunde ved nedlagt industri –
store udgifter til rensning
Svært at motivere efterspørgslen – de fleste vil bo i
byen
Risiko for at udsatte borgere bliver isolerede og ryk-
ker endnu længere væk fra job og uddannelse
Risiko for social polarisering mellem by og forstad/
provins
64 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0063.png
4 . BYGGERIET
100 års indsats for boligen, som en væsentlig del af dansk
velfærd, og et beskatningssystem, der har fremmet boliginve-
steringer, har givet Danmark en boligstandard, der kan hævde
sig i verden. Det har været en væsentlig del af velfærdspolitik-
ken at sikre en høj boligstandard. Det er i vid udstrækning
lykkedes, og i Danmark i dag er der gennemsnitligt 58 m
2
bolig
pr. person
60
. Under den gennemsnitlige høje boligstandard
gemmer der sig dog en ulighed i fordelingen af kvadratme-
ter, hvor nogle har væsentligt flere og andre væsentligt færre
kvadratmeter til rådighed - eller slet ingen.
Kan vi udvikle nye løsninger, der billiggør boligen uden at gå
på kompromis med kvaliteten? Det starter med spørgsmålet:
Hvad er en bolig?
Størrelsen tæller
I rapporten ”Ungdomsboliger i lille størrelse” udgivet af SBi i
2014 konstateres det, at en af de mest effektive strategier til
at sikre en billig bolig er at nedjustere størrelsen. Spørgsmålet
er, hvor langt man kan gå ned i størrelse, før det ikke længere
er en bolig; hvor størrelsesgrænsen går før man begynder at
miste væsentlige funktioner og kvaliteter i boligen. Resulta-
tet af undersøgelsen er en ny boligtypologi ’Basisboligen’ på
ned til 18 kvadratmeter (nettoareal) til 3.200 kr. om måneden.
I Sverige har man med konceptet BoKompakt bygget ung-
domsboliger på helt ned til 10 kvadratmeter. Basisboligen og
BoKompakt er gode eksempler på, at det med nytænkning,
kan lade sig gøre at udvikle billige boliger med de mest basale
faciliteter uden at gå på kompromis med arkitektoniske kvali-
teter eller boværdien – en ny standard for vores bolig, som er
nødvendige at udvide bolig-skalaen med.
Nye løsninger – samme kvalitet?
Den politik, der i mange år har løftet boligstandarden og sikret
bedre boliger til rigtig mange danskere, er i dag paradoksalt
nok også en barriere for at sikre boliger, der er til at betale
for økonomisk svage grupper i vores samfund. Det kan ikke
anbefales at rulle den kvalitet tilbage, der er generelt er opnået
i den danske boligmasse, i bestræbelserne på at sikre billigere
boliger. Et stop for renoveringer er heller ikke en farbar vej.
Men som udviklingen er nu, bliver en større og større andel af
befolkningen skubbet ud af boligmarkedet, og for nogle ender
det i hjemløshed. Derfor er det relevant at drøfte spørgsmålet
om boligstandarden; har vi lagt overliggeren for højt? Skal vi
have mere fleksible standarder eller dispensationsmuligheder?
Præfabrikeret og industrialiseret
Omkostningerne ved at gennemføre et byggeri fordeler sig
overordnet set i følgende tre grupper:
Totalentrepriseudgifter
70%
Myndighedsgebyrer,
stempelafgifter, kurtage,
ejendomsskatter, forsikring
20%
10%
Køb af grund, tilslutnings-afgifter,
parkerings anlæg
Figur 2: Procentvis fordeling af udgifter ifbm. nybyggeri.
Kilde: Kuben Management
60 Boligøkonomisk Videnscenter (2015) ”Det byggede Danmark – magasin 2”
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 65
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0064.png
Sammen med driftsydelsen er disse omkostninger med til at
definere huslejen. Det betyder også, at jo lavere omkostnin-
gerne til opførelse og drift er, des lavere bliver huslejen. Som
udgangspunkt er det vanskeligt at reducere i disse omkostnin-
ger, men ikke umuligt – og det er her, at nøglerne til billiggø-
relsen af byggeriet ligger:
1.
Den første faktor, der kan billiggøre byggeriet, er grundpri-
sen. Den udgør en væsentlig andel af de samlede omkost-
ninger til byggeriet og er i høj grad markedsbestemt – jo
mindre attraktiv en grund er, jo billigere bliver den. I de
store byer, hvor grundpriserne er meget attraktive og dyre,
er det derfor en udfordring at reducere denne udgift. Det
kræver enten, at der bygges længere ude af byen, eller
at kommunen giver gunstige lånetilskud til anskaffelse af
grunden, hvilket i dag ikke umiddelbart er lovligt.
Den anden faktor, der kan billiggøre byggeriet, er totalen-
treprisen, dvs. byggeprocessen, fra start til slut, herunder
det rådgivende og udførende arbejde samt byggemate-
rialer. Der er igennem mange år arbejdet med at optimere
byggeprocessen og erfaringerne peger på, at præfabrika-
tion og industrialiserede byggeprocesser er de væsentlig-
ste mekanismer til at billiggøre byggeriet, i særdeleshed
ved mindre boliger, der kan masseproduceres.
61
Ved
præfabrikerede modulbyggerier er det lettere at styre fær-
diggørelsestidspunktet og prisen, fordi der er færre ufor-
udsete udgifter end ved pladsbyggeri. Hertil begrænses
”unika-rådgivning” også, fordi bygningskonceptet er stan-
dardiseret og udviklet til at opfylde basale funktionskrav
og lovgivningen i øvrigt. Det er denne praksis typehusefir-
maerne anvender, der med deres basismodeller kan sætte
lave priser. Arbejdet med præfabrikerede moduler sikrer
også, at der tidligt i programmeringen tages stilling til,
hvad der er nice-to-have og need-to-have for beboere og
driftsherre. Hermed sker der en naturlig prioritering mht.
størrelse, konstruktionsløsninger mv. Det er alt sammen
med til at reducere de samlede byggeomkostninger.
3.
En tredje faktor, der kan billiggøre huslejen i nybyggerier,
er skatter, afgifter og gebyrer. Det kræver særregler og
dispensationer, som i København, hvor kommunen har
fritaget ungdomsboliger og almene boliger for at betale
gebyr for byggesagsbehandling
62
.
Med udgangspunkt i byggeriets standarder, boligens størrelse
og muligheder for billiggørelse af byggeriet kommer følgende
forslag med bud på, hvordan byggeriet kan være med til at
øge andelen af billige boliger:
– Idé 4A:
Sæt fleksible standarder for billige boliger
– Idé 4B:
Anvend præfabrikeret modulbyggeri
– Idé 4C:
Ombyg skibscontainere til boliger
– Idé 4D:
Udvikling af samlesæts-boliger til
eksisterende byggeri
2.
61 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2014)
”Ungdomsboliger i lille størrelse”
62 Københavns Kommune (2015) ”Byggesagsgebyrer i 2015”.
Se link http://bit.ly/1Oau8U8
66 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0065.png
Idé 4A:
Sæt fleksible standarder for
billige boliger
Som det indledningsvist blev påpeget, så har vi en høj bo-
ligstandard i Danmark, som fortsat er i udvikling. Med andre
ord bliver definitionen af, hvad en bolig er, ved med at rykke
sig. Vores bygningsreglementer er med til at sikre et højt kva-
litetsniveau med skærpede krav til byggestandarder. Med de
skærpede krav kommer der også flere og flere benspænd for
udviklingen af boliger, der har en billigere husleje end marke-
det. Derfor bør der arbejdes med tanken om, hvorvidt der kan
udvikles nye og andre standarder eller dispensationsmulighe-
der for særlige typer af boliger
mange måder synes mindre aktuelt ved opførelse af ungdoms-
boliger, og billige boliger generelt, i bynære miljøer, hvor der er
god infrastruktur, og hvor cykler fremfor biler som oftest er det
primære køretøj. Hvis der ikke er behov for bilparkering, må
det overvejes om kravene er for høje – eller om der kan gives
dispensationer.
I Bygningsreglementet stilles der krav om besøgstilgænge-
lighed, hvilket skærpes af SBi i deres vejledende anbefalinger
til bygningsreglementet - både i forhold til til besøgs- og
botilgængelighed. Besøgs- og botilgængelighed stiller dog en
række udfordringer til boliger på få kvadratmeter
63
. I Bygnings-
reglementet er der krav til, at der skal være adgang til boligen
for alle, dvs. boliger skal være besøgstilgængelige. Det betyder
også, at der i bygninger med tre etager og derover skal instal-
leres elevatorer, der kan betjene hver etage. Det kan være
en udfordring i forhold til at udnytte grunde effektivt ved at
bygge i højden, uden det fordyrer lejemål unødigt. Til boligens
indretning stilles der ikke krav om, at den skal kunne bebos
af alle, idet kravene er underordnet den tilsigtede brug. Men
skal boligen indrettes, så den er botilgængelig for personer
med bevægelseshandikap, er det især wc/baderum, der gøres
større iflg. SBi’s vejledende anbefalinger. Bo- og besøgstilgæn-
gelighed kræver ofte flere kvadratmeter, hvilket spænder ben
for den funktionelle optimering af boligen, der kan medvirke til
at gøre boligen mindre og billigere.
Høje krav til nybyggeri
For alt nybyggeri er der en række krav, der gør sig gældende.
Nogle er uhensigtsmæssige, eller direkte sundhedsskade-
lige og farlige at slække på, såsom brandkrav, sanitære krav,
reguleringer i forhold til forurenet grund. I Holland er der
eksempler på ungdomsboliger, der er opført på midlertidig
grund, og derfor har fået dispensation for visse brandkrav. Det
er risikabelt – for hvem har ansvaret i tilfælde af en brand? I det
hollandske eksempel er kravet om brandsikkerhed blot blevet
udskudt og er blevet en fordyrende udgift i det øjeblik, byg-
geriets tidsbegrænsede lejekontrakt og dispensationsordning
blev forlænget, mens dispensationen for brandkravene frafaldt.
Men der er andre og mindre risikofyldte krav, hvor en justering
kan lade sige gøre, herunder krav om størrelse, parkeringsplad-
ser, besøgs- og botilgængelighed og elevatorer.
I kommunernes Kommuneplaner er der fastsat krav til boligers
størrelser i nybyggeri. Her er minimumsstørrelserne på om-
kring 50 kvadratmeter, hvilket forhindrer opførelse af mindre
og dermed også væsentligt billigere boliger. Derfor kan der
med fordel arbejdes for at indføre et større spænd i boligstør-
relser, enten i form af mere fleksible krav eller dispensations-
muligheder. Det bør hele tiden opvejes i forhold til målgrup-
pens betalingsevne, behov og adfærd.
Dertil stilles der krav om parkeringspladser, som især er en ud-
fordring ved opførelse af boliger i de bynære miljøer, hvor der
er begrænsede arealer til biler. Det er en udfordring, som på
Alternative løsninger på krav
Der er forskellige eksempler på, hvordan der kan arbejdes med
løsninger, så kravene til besøgs- og botilgængelighed imøde-
kommes. I et norsk eksempel er boligerne gjort besøgstilgæn-
gelige ved at opføre et særskilt toilet, i større størrelse og med
niveaufri adgang. I et svensk eksempel er der dispenseret for
kravet om botilgængelighed i alle lejligheder, ved at bygge en-
kelte boliger i stueetagen, som kan huse personer med særlige
behov. På den måde sikres det, at personer med handicaps kan
sikres adgang til en bolig, uden at alle boliger gøres botilgæn-
gelige. Det sikrer en optimal udnyttelse af ressourcerne ikke
at bygge alle boliger som botilgængelige, men at bygge en
stor del af dem, så de optimerer de behov, som personer med
fuld funktionsevne har. I USA er der i et nyt projekt bygget små
huse, som er dispenseret for alle krav i deres bygningsregle-
ment, fordi de er opført på hjul.
63 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2014)
”Ungdomsboliger i lille størrelse”
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 67
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0066.png
I Danmark er ungdomsboliger allerede fritaget for nogle af kra-
vene om botilgængelighed. Der er alene krav om, at adgangs-
vejene skal give besøgstilgængelighed frem til boligen. Denne
konfiguration af kravene om besøgs- og botilgængelighed bør
inddrages i overvejelserne om de billige boliger generelt, da
der her, på samme måde som for ungdomsboliger, er behov
for, at kravene lempes i bestræbelserne på at sikre billige leje-
mål, som kan huse dem med behov. Det må dog tages med i
betragtningerne, at det er væsentligt for unge handikappede
at de kan bo blandt andre unge, når de f.eks. tager uddannelse.
Mange unge med handikap har lige så svag betalingsevne
som hjemløse, hvorfor gruppen ikke må udelukkes fuldstæn-
digt fra billigere boligbyggeri. De ovenstående eksempler er
gode bud på, hvordan udfordringen kan imødekommes.
MULIGHEDER:
Udvikle fleksible boligstandarder og dispensationer
for særlige boligtyper
Udvikle boliger, der passer til socialt udsattes behov –
både i funktion og pris
Varetage en større målgruppes varierende og forskel-
ligartede behov
Optimering af boligens kvadratmeter – herunder
reduktion af størrelse og pris
Dispensation for særlige krav og besøgs- og botil-
gængelighed, for at sikre billige lejemål
Dispensation for parkeringskrav, for at sikre billige
lejemål
Udvikling af midlertidige, som permanente boligløs-
ninger med nye boligstandarder
Harmonisering af nordiske boligstandarder
Udvikling af fleksible boligstandarder og -krav
Med forståelse for den eksisterende bredde i målgruppen
for billige boliger, og for at de på forskellige måder differen-
tierer sig fra middelklassen i indkomst, forbrug, forventninger
m.m., er det væsentligt at åbne for en diskussion af, hvad en
bolig er og bør være for forskellige mennesker – med afsæt i
deres behov, krav og forventninger. Derfor foreslås det, at der
nedsættes en arbejdsgruppe, som har til formål at analysere
boligstandarder i forhold til behov. Det vil gøre det muligt at
udvide perspektivet for, hvad en bolig er. Herunder komme
med definitioner på nye og mere fleksible boligstandarder
og dispensationsmuligheder. Det involverer også at arbejde
med et spænd mellem midlertidige og permanente løsnin-
ger. Vigtigt er det dog at fastholde udgangspunktet om, at
boligstandarden ikke skal forringes med nye løsninger – den
skal redefineres og præciseres, så det bliver muligt at bygge
boliger, som også de mindst bemidlede har råd til.
UDFORDRINGER:
Kræver ændring af bygningsreglements
Risiko for forringelse af boligstandarder
Risiko for stigmatisering og uværdige boligforhold
Harmonisering af nordiske standarder
I tillæg til arbejdet med at udvikle og justere de forskellige
standarder for og krav til boliger, ligger der et stort potentiale i
at arbejde med en harmonisering af de danske, svenske, norske
og finske boligstandarder og udvikling af en fælles nordisk
standard. I forhold til at sikre flere billige boliger vil en ensret-
ning af boligmarkedets standarder udvide det samlede marked
for præfabrikerede modulløsninger, der skal masseproduceres
i en given størrelsesorden for at reducere byggeomkostninger-
ne og dermed huslejen. Udvides markedet, vil det også være
muligt at placere den samme boligløsning mange forskellige
steder og derfor ikke opføre det i samlede, store enklaver, hvor
der både er risiko for stigmatisering og ghettoisering.
68 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0067.png
CASE
HUSE PÅ HJUL TIL HJEMLØSE, USA
I LA er Elvis Summer begyndt at bygge meget små huse til byens hjemløse. Gennem crowd-funding har han fået
finansieret opførelsen af de første huse, der ikke er meget mere end et par kvadratmeter. Husene er på hjul, hvilket
betyder to ting. Først og fremmest unddrager de sig krav fra bygningsreglementer, der letter og billiggører opførel-
sen. Dernæst gør det husene mobile, og de hjemløse kan bevæge dem rundt i byen efter behov.
Fordelene ved husene på hjul er, at de hjemløse får et trygt sted at sove om natten, på trods af at de hverken har
elektricitet, vand eller nok plads til, at det kan betragtes som en god permanent løsning. Udnyttelsen af hjul under
huset, der sikrer, at de undtages for en lang række regler, er fordelagtig ift. sikre et billigt byggeri, der er fleksibel i sin
opførelse. På den måde er det nemt og hurtigt at sikre et bedre sted at sove for de hjemløse. Udfordringerne ved
denne type af løsninger er, at de ikke er værdige boforhold for den hjemløse. Derfor må de heller ikke blive betrag-
tet som en permanent løsning på hjemløseproblematikken. Faren ved at hjælpe dem af gaden og ind i dette lille
skurlignende hjem opstår, hvis det lader opmærksomheden og anerkendelsen af hjemløseproblemets omfang dale.
Som kritikere udtaler, så er små skure ikke en værdig løsning og ikke en måde, som hjemløse bør behandles på.
Kilde: People (2015) “Tine Houses Built for Homeless in L.A. Under Attack by Lawmakers Who Call Them ‘Dog Houses’”.
Se link: http://bit.ly/1KX0spU
Idé 4B:
Anvend præfabrikeret modulbyggeri
Præfabrikerede modulbyggerier i lille størrelse (omkring 20-30
kvadratmeter i bruttoareal) kan masseproduceres billigt og
gøres flytbare. Det holder udgifterne til grundskyld og opfø-
relse nede.
Byggeri på præfabrikerede elementer er en hurtig og billig
produktionsmetode, som rummer store muligheder for, at
arkitekter kan skabe gode og interessante byggerier – det viser
erfaringerne fra KAB’s arbejde med Almen Bolig+ og senest
Basisboligen. Præfabrikerede boliger kan i dag bygges, så de
lever op til 2020-standarden for byggerier. Dermed sikres det
også, at bygeriet er miljømæssigt bæredygtigt med et lavt res-
sourceforbrug – uden at huslejen fordyres. Med basisboligen
er kvadratmeterne reduceret for at skabe et billigere lejemål.
Ved at forøge loftshøjden og bygge sovehems udnyttes rum-
met effektivt, og kvadratmeter øges inden for det samlede
grundareal. Dertil sikrer funktionelle indbyggede møbler, at alle
kvadratmeter udnyttes optimalt. Ved at arbejde med vinduers
placering på den måde, der tilgodeser effektiv rumindret-
ning og et godt lysindfald, skabes et godt miljø i boligen. Det
reducerer den samlede husleje, uden at gå på kompromis
med boligens kvalitet. Basisboligen viser, at der arkitektonisk er
mange muligheder for at indrette selv meget små præfabrike-
rede moduler (20-30 kvadratmeter i bruttoareal), så de bliver
funktionelle og attraktive.
Flytbare moduler
Erfaringer fra London viser eksempler på, hvordan boliger er
blevet gjort flytbare, så de kan placeres midlertidigt og på
billige lejekontrakter på grunde, som står uudnyttet hen mens
de venter på udvikling (jf. idéen om udnyttelse af udviklings-
områder i forrige kapitel om planlægning). Hvert modul er
præfabrikerede bestående af 26 m
2
og koster ca. 12.000 kr. at
opføre, hvortil der skal lægges udgifter til grundforbedring.
Dette kunne gøres billigere, men ville medføre kortere levetid
for modulet, som i dag er 60 år. YMCA forventer, at det vil koste
ca. 1900 kr. pr. kvadratmeter at flytte bebyggelsen med deres
finansiering, der indebærer, at bebyggelsen er afskrevet over
15 år - 10 år hvis der bygges på lejet grund – hvormed der er
økonomisk råderum til at genetablere modulerne et andet
sted. Med det flytbare koncept har de sikret små boliger til la-
vere husleje, der kan udnytte de mange tomme grunde i Lon-
don, som det ellers ikke er muligt at få adgang til. De estimerer,
at de kan bygge 25 procent billigere i forhold til almindeligt
pladsbyggeri.
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 69
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0068.png
Tanken om de flytbare boliger taler sig ind i diskussionen om
de midlertidige boligløsninger. Men det flytbare koncept må
ikke forstås som midlertidigt, dvs. som boliger der nedlægges
eller lejekontrakter der opsiges ved forflyttelse. Beboerne flyt-
tes med, hvilket naturligt vil skabe karakter af noget mindre
permanent og mere ustabilt, som kan være en udfordring for
personer, der har behov for faste og trygge rammer. Men sær-
ligt en gruppe som unge, der gennemgående bor kort tid i de-
res bolig, ses løsningen med de flytbare boliger som velegnet. I
YMCA-eksemplet fra London er boligerne til de hjemløse også
tænkt til personer, der er på vej til noget andet i deres boligkar-
rierer, og er beregnet til, at beboere højst vil bo i boligerne 4-5
år. På den måde bliver boligerne en effektiv måde at indsluse
personer til det etablerede boligmarked.
bør fritages for tilslutning eller få reduceret deres bidrag til
varmeforsyningen, for at skabe en balance mellem de unges
eller socialt udsattes bidrag og behov.
Hems – et overset potentiale
For almene boligselskaber, der vil opføre små boliger med
hems, er det dertil en udfordring, at hemse under 4,6 m
2
ikke
medregnes i bebyggelsens samlede kvadratmeter. Det bety-
der, at de ikke indgår som en del af maksimumsbeløbet, der er
det samlede budget for opførelse af byggeriet. Dermed er der
reelt set ikke penge til at bygge hemsen, selvom der er plads til
det inden for den billige husleje på 3000 kr.
65
Ligeledes melder
spørgsmålet om besøgs- og botilgængelighed sig, som be-
skrevet i forrige idé, hvor det i dag kun er ungdomsboliger, der
er dispenseret for kravene. Det udfordrer fortsat opførelsen af
billige boliger til andre målgrupper.
Deleboliger
Deleboligen er en anden boform, der er blevet mere og mere
udbredt gennem de sidste årtier. I det eksisterende byggeri
muliggør den en billig husleje, mod at flere personer deler
de samlede boligkvadratmeter mellem sig. Boformen er især
populær blandt unge, men rummer også gode kvaliteter for
andre målgrupper med begrænset betalingsevne. Derfor er
det en idé, at man, udover at bygge mindre boliger, kan tænke
i at opføre delevenlige boliger. Det kræver gode rum, der kan
bruges til værelser og et delevenligt areal såsom køkken og
spisested. Den er dyrere at opføre, pga. flere kvadratmeter,
men får en billigere individuel leje. Deleboligen er også mere
fleksibel i forhold til fremtidig anvendelse, hvor den eksempel-
vis også kan være attraktiv for en familie med lidt mere midler
til at betale husleje.
Kvalitet og holdbarhed
En tredje udfordring ved præfabrikerede modulbyggeri er
spørgsmålet om kvalitet og holdbarhed. I tilfælde, hvor det lyk-
kes at reducere omkostningerne for byggeriet, er der eksem-
pler på, at beboerne må betale regningen på længere sigt i
form af udgifter til øget drift, vedligehold og renoveringer, som
lægges til huslejen. I arbejdet med de billige modulbyggerier
er det derfor vigtigt hele tiden at overveje, hvilke konsekvenser
et evt. kompromis eller en dispensation fra kravene vil have
i forhold til boligens kvalitet og husleje – dårlig kvalitet kan
hurtigt give dårlig driftsøkonomi, hvilket belaster huslejen.
Desuden er det vigtigt at arbejde med differentierede løsnin-
ger til forskellige målgrupper, hvilket kan vanskeliggøre billig
masseproduktion - eller kræver en god distribution og plan for
placering af de masseproducerede moduler. One size fits all til-
gangen kan hurtigt give problemer – både i forhold til at sikre
udlejning og i forhold til social stigmatisering og segregering.
I sidste ende kan det skabe enklaver i byen med store sociale
problemer, som udfordrer sammenhængskraften i byen. Det
foreslås derfor at tænke i mindre boligenheder – selvstændige
eller delevenlige – samt differentieret byggeri, varieret arki-
tektur og fleksible og flytbare løsninger. Dertil løsninger, hvor
målgrupperne selv kan sætte deres præg eller være med til at
bygge deres eget hjem. En homogenisering af vores fremti-
dige boligbyggeri indebærer mange negative konsekvenser
og skal derfor undgås.
65 KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger – Basisboligen”
Høje afgifter øger huslejen
Der er flere fordyrende elementer ved opførelse af modulbyg-
geri – uanset størrelsen er udgifterne de samme til grundlæg-
gende installationer, andel af adgangsveje mv. Som KAB skriver
i deres rapport om Basisboligen, kan det overvejes at fritage
ungdomsboliger – eller billige boliger generelt – helt eller
delvist for grundskyld. Dertil give rabat på bidraget til varme-
forsyningen, som varierer i størrelse efter opførelsessted, og
hvis boligerne skal tilsluttes fjernvarmenettet. Små boliger, der
lever op til 2020-standarden, er meget energivenlige, hvorfor
det reelt set ikke er nødvendigt at tilslutte fjernvarmeforsynin-
gen for opvarmning, men alene for varmt brugsvand
64
. Her
kan kommuner og forsyningsselskaber overveje, om boligerne
64 KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger – Basisboligen”
70 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0069.png
MULIGHEDER:
Gentagelse og masseproduktion billiggør byggeriet
Lejligheder på få kvadratmeter sikrer billig husleje
Fast inventar optimerer boligens funktionalitet
Hems udnytter rumhøjden og sparer plads
Alternative vinduesplaceringer optimerer lysindfald
og rumoplevelsen
Opførelse af langtidsholdbare boliger, der kan flyttes, mindsker udgifter og
sikrer billigere husleje
UDFORDRINGER:
Grundskyld øger omkostningerne til byggeriet – presser huslejen op i de
større byer
Fordyrende varmeafgifter, som der ikke er behov for
Manglende mulighed for at medregne hems i bebyggelsens samlede m2
Standarder for bo- og besøgstilgængelighed fordyrer byggeriet
Varierende behov blandt målgrupper – tilsikre de rigtige botilbud: unge
(flytter meget) vs . socialt udsatte (stabilitet)
Standarderne for nybyggeri er høje – besværliggør billigt byggeri
Risiko for dårlig kvalitet, som øger udgifter til vedligeholdelse og udfordrer
den billige husleje
Risiko for homogenisering af boligbyggeri – ghettoiseringseffekter
CASE
BASISBOLIGEN, KØBENHAVN
KAB & Københavns Kommune indgik i 2014 et partnerskab om at udvikle ’Basisboligen’ . Ambitionen var at
præsentere et boligkoncept til maksimalt 3200 kr . om måneden, der kan modsvare det stigende behov for bil-
lige ungdomsboliger . Med afsæt i en rapport af SBi omkring unges boligprioriteter og internationale løsninger
har KAB skabt et koncept, der forener en billig husleje med flest mulige kvaliteter og gennemtænkte løsninger
inspireret af ’small living’ .
Tegnestuen Vandkunsten har udviklet tre modeller for BasisBoligen, som hver især er gode og gennemarbej-
dede bud på, hvordan der kan bygges både småt og godt . Huslejen er billig, fordi boligen er modulbyggeri,
der kan præfabrikeres . BasisBoligen skal ses som en del af en større ungdomsboligbebyggelse, som består af
flere boligtyper, der tiltrækker en varieret gruppe af unge .
Kilde: KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger”
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 71
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0070.png
Idé 4C:
Ombyg skibscontainere til boliger
På samme måde som det præfabrikerede modulbyggeri besid-
der skibscontaineren en række egenskaber, der er fordelagtige
i forhold til at sikre en billig bolig. Udenlandske erfaringer
peger på, at boliger bygget af skibscontainere er billigere end
almindeligt pladsbyggeri
66
. De er billige at opføre og kan om-
bygges på fabrik, hvormed risikoen for fejl minimeres. Dertil er
de lette at transportere og opførelsestiden er markant kortere
end for traditionelt byggeri
67
. Samtidig kan boligbebyggelse af
skibscontainere let skilles ad og flyttes.
Containeren som byggeklods
Foruden de økonomiske og kvalitetsmæssige udfordringer, der
er forbundet med skibscontainerbyggeri, er der også nogle
konstruktionsmæssige udfordringer i ombygningen til bolig.
Det kan blandt andet være svært at bygge i højden med skibs-
containere. Hvis flere sættes sammen side om side, kan der
laves åbninger eller sågar fjernes hele vægge. Men så snart, de
bliver stablet, eller der kommes en masse vægt oven på, skal
der bruges meget stål til forstærkninger – for en stor del bære-
evnen ryger, når der fjernes sider til vindueshuller eller rumåb-
ninger. Derfor er det bedst at genbruge containernes eksiste-
rende huller. En sidste udfordring relaterer sig til kommunernes
lokalplaner, som mange steder kræver bygninger med facader
af traditionelle materialer såsom tegl eller træ. Derfor kan det
være svært at få tilladelse til at opføre containerbyggeri, med
mindre det imødekommer de lokaleplansbestemte krav.
Økonomi og kvalitet har svære kår
Der er dog en række udfordringer forbundet med contai-
nerbyggeri, som er vigtige at tage med i overvejelserne af,
om det er en velegnet boligløsning. Først og fremmest viser
nogle af de danske erfaringer, blandt andet fra Høje-Taastrup
Kommune, at det kan være svært at sikre en billig husleje ved
ombygning af skibscontainere. Dette skyldes blandt andet at
ombygningen indebærer en række fordyrende elementer, som
er nødvendige for at gøre containeren beboelig, herunder
brandsikring, isolering, akustik og indeklima. Det kræver grun-
dig viden og forståelse for containerbyggeriets egenskaber,
og for hvordan de bedst brandsikres, lydisoleres og får et godt
indeklima - uden at det æder en stor del af det indvendige
areal og rumhøjden. Skibscontainerens lange og smalle form
udfordrer i forvejen en god indretning og gennemtænkte
planløsninger, som sikrer at boligen bliver af ordentlig kvalitet.
Ifølge SBi’s rapport om ungdomsboliger, hvor skibscontaineren
er evalueret som boligform, kan der stilles spørgsmålstegn
ved, om containeren overordnet tilbyder en kvalitetsmæssig
god og permanent boligløsning. Hvis skibscontaineren ikke
kan omdannes og opføres som en bolig med en lav husleje
til omkring de 3200 kr., bør det overvejes, hvor velegnet en
løsning det er.
MULIGHEDER:
Billig opførelse med mulighed for ombygning på
fabrik
Nem transport og hurtig opførelsestid gør container-
boliger til nemme løsninger på et akut behov
UDFORDRINGER:
Skibscontainernes lange og smalle form udfordrer
indretning og den rumlige oplevelse
Udfordringer i forhold til brandkrav, isolering, akustik
og indeklima ved brug skibscontainere
Lokalplankrav til facader er svære at opfylde
Svært at bygge i højden
66 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2014)
”Ungdomsboliger i lille størrelse”
67 Ingeniøren (2015) ”Containerbyggeri er ikke helt i kassen endnu”.
Se link http://bit.ly/1UIx6xT
72 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0071.png
CASE
URBAN RIGGER, CPH SHELTERS, TEMPOHOUSING, KØBENHAVN
Der er forskellige eksempler på containerbyggeri herhjemme .
Udvikling Danmark har fået dispensation til at opføre ungdomsboliger i Københavns Havn . Projektet ”Urban
Rigger”, der er tegnet af BIG, viser at man kan bygge containerboliger, der kan overholder kravene til byg-
ningsklasse 2020 .
CPH Containers har sammen med en række samarbejdspartnere, herunder Vandkunsten, udviklet en contai-
nerbolig, CPH Shelters . Denne lever op til alle bygningsreglementets krav og kan både bruges til permanent
og midlertidigt byggeri . Pt . har det ikke tilladelse til at blive opført .
Tempohousing Danmark markedsfører ligeledes et modulært byggekoncept, der har rødder i Holland, hvor
man har bygget store kollegier med over 1 .000 boliger ud af containere . Tempohousing har fået udviklet en
model, der lever op til det danske bygningsreglements krav om brandsikkerhed, trinlyddæmpning, akustik og
energiforbrug, men fordi lokalplaner mange steder kræver bygninger med facader af traditionelle materialer
som tegl eller træ, arbejder Tempohousing nu primært med modulbyggeri af letbeton .
Kilde: Ingeniøren (2015) ”Containere indtager byggepladserne”. Se link: http://bit.ly/1NcvB9E
Idé 4D:
Udvikling af samlesæts-boliger til
eksisterende byggeri
Idéen om at omdanne erhvervsbyggeri til midlertidige boliger,
præsenteret under forrige kapitel om planlægning, følges af
en idé om at udvikle mobile modulløsninger, der kan opføres
i eksisterende erhvervslejemål, som står tomme, så de let kan
omdannes til boliger. Idéen er at udvikle en slags samlesæt af
modulløsninger for køkken og bad med en række mobile skil-
levægge, som i en samlet konfiguration bliver til en bolig op-
ført i eksisterende rammer. Ved at skabe et fleksibelt samlesæt
skal det være det muligt at udnytte forskellige typer af rum,
herunder forskellige rumhøjder, rumdybder, lysindfald m.m.
Fleksibilitet fremmer midlertidighed
Foruden at lette og billiggøre omdannelse af eksisterende
og ubrugte kvadratmeter med et effektivt koncept, så giver
et modulært samlesæt også mulighed for at styrke idéen om
den midlertidige omdannelse. Et fleksibelt koncept, der let kan
monteres og afmonteres, er med til at understrege, at der er
tale om en midlertidig løsning. Det har potentielt en positiv
effekt på bygningsejernes velvilje og tillid til konceptet, da
ejerne ofte kan være bekymrede for, at det midlertidige bliver
permanent. Med et mobilt og fleksibelt koncept minimeres
risikoen for, at det gror fast.
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 73
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0072.png
Lovkrav og regler stiller benspænd
På samme måde som i idéen med omdannelse af tomme
erhvervsbyggerier, så er der en række lovgivningsmæssige ud-
fordringer ved denne idé. Det kræver, at midlertidig udnyttelse
af erhvervsejendomme tillades, hvilket indebærer en række
forslag til ændringer. Det foreslås, at der arbejdes med lovgiv-
ningsmæssige ændringer i forhold til midlertidig overtagelse
og opførelse af boliger i ledige erhvervsejendomme, dispensa-
tioner fra reglerne omkring midlertidig leje, der forpligter kom-
munen til at stille erstatningsboliger til rådighed til beboere,
samt mulighed for ændringer af Lejeloven, så der kan udfor-
mes midlertidige lejekontrakter. Endvidere vil der være krav i
bygningsreglementet samt bestemmelser i kommunalplanen
og/eller lokalplaner, der skal dispenseres fra, for at idéen om
midlertidig omdannelse af erhverv til bolig kan realiseres.
MULIGHEDER:
Udvikling af flytbare modulløsninger til tomme
erhvervsejendomme
Fleksibel og midlertidig omdannelse af erhvervsejen-
domme
Hurtig opførelse af mange boliger
UDFORDRINGER:
Tilladelse og velvilje fra ejer – tillid til at boligerne
ikke ”gror fast”
Kræver ændring af lovgivningen omkring midlertidig
omdannelse og udlejning
Kræver dispensationer fra lokalplaner i forhold til
udlægning til erhverv frem for boliger
74 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0073.png
5 . DRIFT & ADMINISTRATION
Problemet omkring billige boliger handler ikke kun om
mangel på billigt nybyggeri. I de store byer stiger huslejen
på boligerne – både på det private og almene boligmarked.
Renoveringer og sammenlægninger af lejligheder i den
almene sektor, der blandt andet udføres som led i målrettede
indsatser, for at løfte et område socialt, er blandt årsagerne, der
gør huslejen dyrere. Det begrænser kommunernes muligheder
for at sikre de udsatte og hjemløse borgere en bolig, som de
kan betale. Derfor foreslås det at arbejde målrettet med drift
og administrationen af den eksisterende (almene) boligmasse
med henblik på at dæmme op for huslejestigningerne og sikre
flere billige lejemål.
lejelovgivningen giver mulighed for at øge prisen for lejebo-
liger via moderniseringer ved genudlejninger. Men ligesom
med finansieringen af den almene sektor er det private ud-
lejningsmarked et stort system udviklet og tilpasset gennem
mange år. Hvis der skal indføres ændringer her, kræver det en
større analyse af de afledte effekter, som det vil have for mar-
kedsudbuddet og -priserne. Det er derfor også i et begrænset
omfang, at det private udlejningsmarked er behandlet i det
følgende.
I dette afsnit præsenteres forslag til, hvordan nytænkning i
drift og administration af eksisterende boliger kan medvirke
til at bibeholde og skabe adgang til flere boliger med en billig
husleje. Forslagene handler om:
– Idé 5A:
Kommunalt opkøb af ejer- eller andelsboliger
– Idé 5B:
Bevar mindre og billigere lejemål
– Idé 5C:
Inddrag beboere i driften
Renovering, afgifter og dyre lån
Huslejen på almene boliger påvirkes af mange faktorer. Stig-
ninger i huslejen skyldes især øgede udgifter til lovpligtige
henlæggelser til fornyelse og renovering samt stigning i offent-
lige afgifter, især ejendomsskat, tilslutningsafgifter til fjernvar-
me og fibernet og afgifter på vand, varme, renovation mm. For
de almene boliger, der blev bygget i 1980’erne på indekslån,
stiger huslejen yderligere, fordi udgifterne til lånet stiger i takt
med den almindelige prisudvikling
68/69
. Lejernes individuelle
råderet, der er en mekanisme, som har til formål at holde på de
ressourcestærke lejere, har også været medvirkende til at skrue
huslejepriserne på nogle lejemål i vejret. Lejere kan med den
individuelle råderet udføre forbedringer i sin bolig og afbetale
over huslejen i op mod 20 år. Fraflytter de inden, hæfter den
kommende lejer for udgiften. For at dæmme op for nogle
tilfælde af huslejestigninger har Københavns Kommune og
flere andre kommuner fritaget ungdomsboliger for at betale
grundskyld. I KABs rapport om Basisboligen foreslås det yder-
ligere, at ungdomsboliger og andre billige boliger fritages for
prisstigninger på vand og varme. Det er dispensationsmulig-
heder som disse, man kan overveje at indføre for andre typer
af billige boliger – det berøres i en af de følgende idéer.
Huslejeregulering i den private sektor
I dag er der primært værktøjer til at styre huslejestigninger i
de almene boliger, mens den private udlejningssektor kun er
delvist reguleret. Ejendomme opført efter 1991 er ikke under-
lagt nogen form for huslejeregulering. Store dele af den ældre
udlejningssektor er heller ikke reguleret nævneværdigt, fordi
68 KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger – Basisboligen”
69 Velfærdsministeriet (2009) ”Den almene boligsektors finansiering”
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 75
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0074.png
Idé 5A:
Kommunalt opkøb af ejer- eller
andelsboliger
De almene boliger i kommunen matcher i mindre og mindre
grad den indtægt, som ansøgerne til boligsocial anvisning har.
Derfor mangler kommunen flere og flere boliger til personer
med lav betalingsevne, med en husleje på højst 3.200 kr.
70
En idé til at sikre kommunerne råderet over et større antal bil-
lige boliger er at give dem lovhjemmel til at opkøbe ejendom-
me og virke som udlejer i forhold til de målgrupper, som har et
aktuelt boligsocialt behov.
hvert fald i beregningerne – balancerede, sikrer det, at kom-
munerne ville overholde kommunalfuldmagtskravet om, at
de ikke må give uhjemlede lejetilskud og dermed begunstige
enkeltpersoner. Tillades kommunalt opkøb af ejendomme, vil
kommunerne samtidig få større mulighed for at fremme en
blandet beboersammensætning i byen, fordi udsatte eller sår-
bare borgere kan tilbydes boliger i flere forskellige byområder.
Kommunalt opkøb og udlejning af ejendomme forudsætter
dog, at kommunerne, på samme vis som med ældreboliger og
boliger til nyankomne flygtninge, får lovhjemmel til dette.
Mangel på lovhjemmel
I dag hindrer kommunalfuldmagten kommunerne i at opkøbe
ejendomme med henblik på udleje dem til borgere med be-
grænset betalingsevne, der oplever et akut boligbehov. Kom-
munerne må ikke konkurrere med f.eks. private udlejere, og
kommunerne må ikke begunstige særlige samfundsgrupper.
Kommunerne har ifølge Almenboligloven lovhjemmel til
at eje og udleje boliger til ældre, og med ændringen af
Integrationsloven i 2015 har de fået særlige muligheder for
at erhverve, indrette eller leje ejendomme med henblik på
udlejning til nyankomne flygtninge. De nye muligheder kan
dog ikke benyttes til andre målgrupper, som står uden bolig.
Ifølge Almenboligloven kan almene boligorganisationer med
kommunens godkendelse opkøbe eksisterende ejendomme
med henblik på udlejning som almene boliger. Det er dog en
udfordring at holde prisen på et niveau, som kommunernes
målgrupper for anvisning kan betale.
Flere kommuner efterspørger derfor muligheden for at opkøbe
og udleje ejendomme til flere målgrupper med begrænset
betalingsevne. I en periode, hvor boligpriserne lå lavt, pegede
beregninger fra Københavns Kommune på, at kommunen
kunne sikre et større antal mennesker med lav betalingsevne
en lav husleje, hvis de kunne opkøbe boliger eller ejendomme
til kommunal udlejning. Kommunens udgifter kunne dækkes
af huslejebetalingen fra lejerne. Idet indtægter og udgifter – i
70 Københavns Kommune (2013) ”Arbejdsgruppe om tilvejebringelse af billige
boliger til boligsocial anvisning”. Se link: http://bit.ly/1NGSMuV
MULIGHEDER:
Kommunalt opkøb af ejendomme med henblik på
udlejning til borgere med begrænset betalingsevne,
der oplever et akut boligbehov
Udvidelse af antal boliger, som kommunen har anvis-
ningsret til
Sikre udsatte borgere en billig bolig
Understøtte blandet beboersammensætning
UDFORDRINGER:
Kræver lovhjemmel, da kommunalfuldmagten ikke
tillader sådanne opkøb mhp . udlejning
76 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0075.png
Idé 5B:
Bevar mindre og billigere lejemål
En generel problematik i forhold til at sikre billige boliger i den
almene sektor er, at de nye lejemål, der opføres sjældent har
en husleje, som er billig nok. Dette skyldes dels, at der opføres,
få små lejemål, og dels, at det er svært at holde huslejen nede
pga. høje grundpriser. Sideløbende har der gennem flere år
været en tendens til, at mindre lejemål i den almene bebyg-
gelse renoveres og sammenlægges, så de små og billige
1- eller 2-værelses lejligheder forsvinder. Udviklingen er dog
ved at stagnere i en by som København. Renovering og sam-
menlægning af lejemål er ofte et led i målrettede indsatser for
at løfte socialt belastede områder, hvor bedre og større boliger
kan være med til at tiltrække andre og mere ressourcestærke
beboergrupper såsom familier. Det er med til at styrke beboer-
sammensætningen. Det betyder dog også, at der overordnet
set har været en tendens til, at de billige boliger forsvinder –
og fortsat gør det.
hvordan der sikres en lav husleje. Det er omkostningsfyldt at
genetablere køkken og bad og kræver grundige overvejel-
ser om, hvordan det skal finansieres, og hvordan potentielt
affødte huslejestigninger håndteres. Landsbyggefonden kan
være med til at yde støtte til arbejde med helhedsplaner, men
hovedformålene i deres støtteregler er primært er give tilskyd
til nybyggeri, renoveringer og lejlighedssammenlægninger.
Der er ikke indskrevet noget formål om lejlighedsopdelinger,
hvorfor det kan blive en udfordring at opnå støtte til udskydel-
se af lejlighedssammenlægninger og opdeling af lejemål. Det
forudsætter først og fremmest, at der er velbegrundet afsæt
for det i de boligområder, hvor det er hensigten at udføre det,
hvilket bør tages med i betragtningerne, når der ansøges om
støtte. Dertil vil det kræve en holdnings- og praksisændring i
tildelingen af støtte fra Landsbyggefonden.
MULIGHEDER:
Udskydelse af sammenlægninger, hvorved de min-
dre, billige lejemål bevares
Opdeling af lejemål i almene boligområder, hvor der
er en overvægt af større lejemål
Sikre flere små og billige boliger i almene boligom-
råder
Styrke en blandet beboersammensætning i almene
boligområder
Opdeling af lejemål
Et forslag er derfor at arbejde strategisk og målrettet med at
udskyde sammenlægninger af små lejemål i de boligområder,
hvor der er afsæt for det, dvs. der hvor der er en stærk beboer-
sammensætning og ligelig fordeling af små og store lejemål.
Det vil være med til at bibeholde en andel af de små boliger
i et kortere perspektiv, hvormed presset på boligmarkedet
ikke umiddelbart forøges. Ligeledes kan der arbejdes med
opdeling af større lejemål til mindre boliger i de boligområ-
der, hvor der er en overvægt af dette. I disse områder skal der
også være kapacitet til at tilføje andre beboergrupper, som
primært består af enlige eller små husstande, uden at det har
en negativ effekt. Udskydelse af lejlighedssammenlægninger,
samt opdelinger af lejemål, i udvalgte områder, vil sikre, at de
små og billigere lejemål fordeles i byen og blandes med andre
typer af lejemål og beboere.
UDFORDRINGER:
Omkostningsfyldt at etablere køkken og bad i op-
delte lejemål
Landsbyggefondens støtteformål og regler har ikke
fokus på opdelinger af lejemål
Udfordringer i forhold til finansieringsmuligheder
af opdelinger – og sikring af en billig husleje efter
renoveringsarbejdet
Sikre at boligområder får en styrket beboersammen-
sætning
Finansiering af opdeling
Gennem tiden er 1-værelses lejemål blevet nedlagt, fordi de
ofte har været ensidige boliger med dårligt indfald af dagslys,
overophedning om sommeren osv. Anbefalingen er ikke, at
man skal vende tilbage til denne ensidige 1-værelses-typologi,
men i renoveringen og genopdelingen sikre, at de bliver
bovenlige. En særlig udfordring, der knytter sig til dette, er,
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 77
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0076.png
Idé 5C:
Inddrag beboere i driften
En stor udgift i de almene boligbyggerier er vedligeholdelse
og drift. Denne udgift betales over huslejen og er derfor også
en postering, der kan arbejdes på at reducere, så der sikres en
lavere husleje. En idé er at udarbejde et koncept, hvor lejerne
står for drift, rengøring og andet almindeligt vedligehold af bo-
ligerne, såsom trappevask, snerydning, græsslåning, maling af
vinduer og lign. Dette vil give boligorganisationerne mulighed
for at spare en del udgifter til drift, som i stedet kan være med
til at sænke huslejen.
stilles til omfanget af drift og vedligehold, og i hvilken grad
beboerne har ressourcer til at indfri disse – hvordan fordeles
pligter, så alle yder efter evne? I hvor høj grad er brug for social
faglig støtte, eksempelvis i form af en social vicevært, der er
permanent tilknyttet? Og vil der overhovedet være besparelser
at hente, hvis ordningen kræver støtte, eksempelvis i form af
en social vicevært? Hertil bør det også overvejes, om og hvilke
sanktioner, der skal være – kan beboerne eksempelvis udsæt-
tes af deres lejemål, hvis de ikke opfylder deres pligter?
Det foreslås, at der arbejdes med forskellige koncepter for be-
boeres varetagelse af driftsopgaver - herunder også, hvordan
den beboerdrevne drift honoreres. Der kan både arbejdes
med et koncept om fælles husleje reduktion eller en fælles
godtgørelse, der kan gå til andre fælles udgifter. Vigtigt er det,
at konceptet skræddersys til forskellige målgrupper, og at der
sker en grundig visitering af beboere: For nogle vil det have en
positiv og stimulerende effekt at skulle varetage små opgaver
i det daglige, for andre beboere vil konceptet ikke være hen-
sigtsmæssigt. Afklaring af den konkrete målgruppes og enkelte
beboeres kapacitet, adfærd og behov er derfor afgørende for
at udvikle et bæredygtigt koncept, der virker i praksis – med
gode både sociale og økonomiske effekter – så det hverken
resulterer i misvedligehold eller negative sociale fællesskaber.
Beboerdrevet drift i KAB
I KAB’s Almen Bolig+ koncept er der netop arbejdet med be-
boerdreven drift og administration af lejemålene
71
. Der er intet
ejendomskontor og ingen ejendomsfunktionærer tilknyttet
afdelingerne, og det er beboerne selv som skal organisere og
stå for drift og vedligehold af afdelingernes fællesområder. På
den måde har KAB opnået, at huslejeniveauet for en Almen
Bolig+ ligger op til 30 procent under det normale niveau for ny
opførte almene boliger i dag. Det er værd at bemærke, at boli-
gerne i Almen Bolig+ har en husleje, der ligger væsentligt over
billige boliger på 3.200 kr., samt at beboerne repræsenterer en
mere ressourcestærk gruppe end, hvad der kendetegner dele
af målgrupperne for billige boliger. Er der tale om et koncept
for ungdomsboliger, hvor de studerende selv skal varetage
drift mod en billigere husleje, er konceptet fra Almen Bolig+
nemmere at overføre. I de tilfælde, hvor det er hjemløse eller
personer med forskellige psykiske og fysiske problemer, kræver
et koncept om beboerdreven drift nogle grundige overvejelser.
Stærk beboersammensætning
Hvis konceptet udvides til at omfatte de mere udsatte og
sårbare målgrupper for billige boliger, bør det overvejes
grundigt, hvordan driftsopgaverne matcher deres ressourcer
og evner. Det skal gennemtænkes grundigt, hvilke krav der
71 SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2016, forthcoming) „2. delevaluering
af AlmenBolig+: Udlejning og naboskab samt beboernes ansvar for drift og
vedligehold”
78 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0077.png
MULIGHEDER:
Lade lejere stå for almen drift, vedligehold og ren-
hold af boligerne (trappevask, snerydning, græsslå-
ning, maling af vinduer m .m .)
Færre driftsudgifter sænker huslejen
Opdyrkelse af naboskab og sammenhold
Løft af socialt udsatte beboere
UDFORDRINGER:
Brugergrupper med begrænsede ressourcer, der ikke
kan deltage i driftsopgaverne
Risiko for konflikter og eksklusion af udsatte beboere,
der ikke kan deltage
Forfald og misvedligehold
CASE
ALMEN BOLIG+, DANMARK
I KAB’s Almen Bolig+ er der arbejdet med beboerdreven drift og administration af lejemålene . Almen Bolig+
er industrielt fremstillet modulbyggeri, som opføres i mindre enheder på billige byggegrunde . Der er intet
ejendomskontor og ingen ejendomsfunktionærer tilknyttet afdelingerne, og det er beboerne selv som skal or-
ganisere og stå for drift og vedligehold af afdelingernes fællesområder . Huslejeniveauet for en Almen Bolig+
ligger op til 30 procent under det normale niveau for ny opførte almene boliger i dag .
Boligerne i Almen Bolig+ anvises efter reglerne om fleksibel udlejning, hvilket betyder at mindst en person
i husstanden skal være tilknyttet arbejdsmarkedet på indflytningstidspunktet (pensionister undtaget) . Den
største beboergruppe er par med børn og seniorer . Sammenligner man med den øvrige almene boligsek-
tor, er beboerne i Almen Bolig+ generelt bedre uddannede og har en højere indtægt . Det kan være en af
grundene til, at Almen Bolig+ har vist sig at være et meget vellykket koncept . Beboernes ansvar for drift og
renhold fungerer overvejende godt . Der er en relativ høj beboerdeltagelse, og fællesområderne fremstår
pæne og rene, der passes på tingene og beboerne er glade og stolte over deres afdelinger . I de afdelinger,
som ligger i Københavns Kommune vurderes det, at arbejdsindsatsen i gennemsnit ligger på 1-2 timer pr .
husstand om måneden .
Kilde: KAB (2013) ”Almen Bolig+”
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 79
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0078.png
80 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0079.png
6 . ADGANG & BETALINGSEVNE
De foregående afsnit har især handlet om at øge udbuddet af
de rigtigt billige boliger. En anden tilgang til at imødekomme
manglen på billige boliger er at øge målgruppernes betalings-
evne og adgang til de billige boliger. Skarpt skåret handler det
om anvisningsret og boligstøtte, som er de to håndtag, kom-
muner og stat kan skrue på, for at sikre personer med særligt
behov en billig bolig.
41 særboliger (der som udgangspunkt har en husleje på max.
4.500 kr. pr. måned). Det understreger værdien af de pågæl-
dende særaftaler, men også at der er behov for flere indsatser
til at styrke anvisningsmulighederne til de almindelige almene
boliger.
I Odense og Aarhus Kommune, hvor der ikke er statistiske
opgørelser over antallet af boliger, kommunen kan anvise til,
herunder returneringsrate og ventetider, eksisterer problemer-
ne med faldende antal billige boliger til anvisning også, men
tilsyneladende i mindre udtalt grad. På samme måde som Kø-
benhavns Kommune har Odense Kommune et stærkt partner-
skab med de almene boligorganisationer og - sammen med
en bedre balance i udbud og efterspørgslen på billige boliger
– er det kilden til, at kommunen i meget begrænset omfang
må returnere de lejemål, som stilles til rådighed. Boligorganisa-
tionerne bistår med en kvalitativ udvælgelse af lejemål, tilpas-
set kommunens aktuelle behov, som sikrer, at kommunen kan
bruge lejlighederne til anvisning. Det giver kommunen en
bedre mulighed for anvisning og kortere ventetider. I Aarhus
Kommune er der netop stillet et nyt forslag til boligorganisa-
tionerne om, at kommunen skal have en særlig anvisningsret
over ledige billige lejemål for at imødekomme det stigende
behov for boliger med en lav husleje. Kommunen ønsker at få
anvisningsret til en tredjedel af de billige lejemål. Derudover vil
Aarhus Kommune øge anvisningsretten til ungdomsboliger fra
hver 10. til hver 7.
Anvisningsret og returneringsrater
Årligt fraflytter 20 procent en bolig i en almen bebyggelse.
Kommunerne har anvisningsret til minimum 25 procent af de
boliger, der bliver ledige, men i de store byer oplever kommu-
nerne et faldende udbud af almene boliger, der har en tilstræk-
kelig billig husleje til at imødekomme målgruppernes behov.
Særligt for København gælder det, at mange af de boli-
ger, som de almene boligorganisationer stiller til rådighed,
returneres. Dette skyldes netop, at huslejen er for høj i
forhold til målgruppernes betalingsevne. Siden 2009 er
der sket et drastisk fald i antallet af boliger til kommunal
anvisning med en husleje på 3.000 til 4.000 kr. (ex. forbrug)
72
.
Kommunen har siden 1998 haft anvisningsret til hver 3. ledige
almene bolig i København, altså mere end de 25 procent loven
fastsætter. Herudover har kommunen siden 2007 haft 4-årige
rammeaftaler om udlejning og anvisning med de almene
boligorganisationer, som blandt andet fastsætter rammerne
for udlejning af almene boliger til kommunalt anviste bebo-
ere. Aftalerne har hidtil rummet bestemmelser om særpuljer
af billige boliger til kommunal anvisning. På den måde har
de almene boligorganisationer bistået kommunen i deres
anvisningssager, så trængende personer får tag over hovedet,
uden at skulle vente for længe. På trods af disse særaftaler
oplever Københavns Kommune store problemer. Prisudviklin-
gen i aftaleperioden 2010-14 betød, at det var næsten umuligt
at få leveret den lovede pulje boliger, og, som det fremgår af
kommunens opgørelser, returnerede de i 2014 40 procent af
de almene boliger, de fik stillet til rådighed. Bestemmelsen om
kommunal anvisningsret til særligt billige boliger har således
ikke kunnet forlænges i den nuværende aftale (2015-18), fordi
boligorganisationerne ikke råder over et tilstrækkeligt antal
billige boliger. I 2014 blev kun 6 boliger returneret ud af 63
puljeboliger (med en husleje på max. 3.200 kr. pr. måned) og
72 Københavns Kommune (2014)
”Bilag F: Årsstatus for boligsocial anvisning 2014 til Samarbejdsforum”
Boligstøtte kan øge betalingsevnen
Foruden at bruge reglerne for anvisning effektivt og forvalte
det i tæt samarbejde med de almene boligorganisationer,
ligger der et potentiale i at øge målgruppernes betalingsevne.
Som det fremgår i opgørelsen fra Københavns Kommune, har
målgrupperne for anvisning en begrænset betalingsevne på
3000-3500 kr.
73
. Herunder er de fleste unge under 25 eller en-
lige mænd. Hustande på 3 personer eller flere kan typisk betale
en husleje på ca. 6000 kr. Den meget begrænsede betalingsev-
ne blandt de økonomisk svagest stillede grupper rejser spørgs-
mål om, hvorvidt det overhovedet er muligt at bygge boliger
til en leje, der matcher disse målgruppers betalingsevne, uden
at der slækkes væsentligt på kvaliteten – eller størrelsen. Derfor
kan der drøftes, om det i stedet er målgruppens betalingsevne,
der skal styrkes. Øges deres betalingsevne gennem støtte-
ordninger, fremmes muligheden for, at de kan tilegne sig en
73 Københavns Kommune (2014) ”Bilag F: Årsstatus for boligsocial anvisning
2014 til Samarbejdsforum”
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 81
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0080.png
permanent bolig. Dette danner afsæt for forslaget om at skrue
på boligstøtten.
Nye rammer for den kommunale anvisning og anvendelse
af boligstøtten til at øge betalingsevnen ligger til grund for
følgende idéer:
– Idé 6A:
Bedre rammevilkår for kommunal anvisningsret
til private lejemål
– Idé 6B:
Anvisning til bolig i andre kommuner
– Idé 6C:
Anvendelse af bofællesskaber for to
– Idé 6D:
Kommunalt tilskud til husleje
– Idé 6E:
Tilpasning af boligstøtten
grænset af, at aftaler om anvisning kun må indgås med private
aktører i 6 år ad gangen - og de kan ikke fornyes. Tidsbegræns-
ningen er indført for at undgå favorisering af enkelte private
udlejere. Erfaringerne viser dog, at der blandt de private udle-
jere ikke er så stor interesse for at indgå aftale om kommunal
anvisning. Derfor foreslås det, at tidsbegrænsningen ophæves,
fordi den spænder ben for, at kommunen kan indgå længere-
varende aftaler med nogle af de få interesserede udlejere, der
findes på det private marked. Derudover ser nogle kommu-
ner udfordringer i kravet om kombineret udlejning og 100
procents anvisning
75
. Kravet skal eventuelt justeres for at gøre
idéen realiserbar.
Statsstøttet renovering mod kommunal
anvisningsret
Den begrænsede interessere for at indgå aftaler med kommu-
ner, blandt de private udlejere, er en anden udfordring.
En idé er at indføre støtteordninger, hvor private boligudlejere,
ejer- og andelsforeninger kan opnå tilladelse og støtte til at
ombygge lofter, baggårdshuse og ledige butiksarealer til nye
boliger. Støtten forudsætter, at kommunen får anvisningsret
til nogle af lejemålene – enten de eksisterende eller ombyg-
gede – i ejendommen, og at boligejer stiller dem til rådighed
til en billig leje. I Frankrig fandtes der en årrække en lignende
ordning, hvor ejere af private ejendomme kunne søge stats-
støtte til renovering, mod at de i en årrække gav kommunen
anvisningsret.
Idé 6A:
Bedre rammevilkår for kommunal
anvisning til private lejemål
Boligforsyningen til den brede befolkning er en opgave, der
næsten udelukkende varetages af de almene boligorganisa-
tioner. I nogle tilfælde har kommunerne indgået aftale med
private udlejere for at udvide det samlede antal af lejligheder,
de kan anvise til. Men som situationen er i dag, er der både
udfordringer med lovgivningen på området samt de private
udlejeres incitament til at indgå aftaler med kommunerne om
anvisning. På den baggrund stilles et forslag om at imple-
mentere lovændringer og nye støtteregler på området, for at
forbedre vilkårene for den kommunale anvisning til boliger, der
udlejedes privat.
Tilbud om social faglig støtte og CSR-point
En anden mulighed, der kan øge de private udlejeres inci-
tament til at indgå aftale med kommunerne, er, hvis kom-
munerne kan stille deres team af socialt faglige rådgivere og
støttepersoner til rådighed for beboerne i den private udlejers
ejendom. Teamets opgave er i forvejen at hjælpe kommu-
nalt anviste beboere med at finde sig til rette i egen bolig og
vejlede dem i forhold til sociale tilbud og lignende. På samme
måde kan de tilbyde private udlejere at yde støtte til andre
beboere i bebyggelsen. Er der tale om en ejendom, hvor den
private udlejer oplever mange udsættelser eller problemer
med beboerne, kan det være et attraktivt tilbud at gøre brug af.
Ændring af loven om kommunal anvisning
Hvis en privat udlejer indgår en aftale om, at kommunen kan
anvise til en andel af de ledige boliger, udbetaler kommunen
en fastsat godtgørelse for de lejligheder, den råder over. For
dette modtager kommunen statslig refusion, som maksimalt
kan udgøre 30.000 kr. pr. lejlighed
74
. Dog er kommunerne be-
74 Ministeriet for by, bolig og landdistrikter (2015) ”Kommunal anvisning til
private udlejningsejendomme”. Se link: http://bit.ly/1JOLvlI
75 Læs Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters vejledning til kombineret
udlejning her: http://bit.ly/1O52Eg8
82 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0081.png
Sociale problemer
Løsninger som denne vil sikre, at socialt udsatte bosættes i ek-
sisterende byområder, hvor der ofte er en mere ressourcestærk
beboersammensætning. Det er dog også en udfordring, at
personer med sociale problemer forskubbes til det private
marked, hvor der ikke er den samme kapacitet og incitament
til at varetage den sociale opgave. Det forudsætter derfor, at af-
talerne understøttes af socialt faglige indsatser, der skal støtte
og hjælpe de pågældende beboere i de nye boliger. Ellers er
der risiko for, at et ’gråzone boligmarked’ systematiseres, som
ingen vil stå på mål og tage ansvar for. Den almene boligsek-
tors fundamentale opgave outsources med fare for, at det
system, som udgør en af hjørnestenene i det danske velfærds-
samfund, undermineres.
MULIGHEDER:
Flere boliger udbydes til kommunal anvisning til en
billig pris
Blandet beboersammensætninger
Integration af udsatte i velfungerede by- og boligom-
råder
UDFORDRINGER:
Kræver ændring af loven om kommunal anvisning
Modvilje i markedet – kræver nye incitamenter
Kræver statsstøtte til renoveringer
Indgreb i markedsmekanismerne – kan forvride
markedet
Risiko for systematisering af et ’gråzone boligmarked’
– hvem vil stå på mål og tage ansvar for den sociale
opgave?
Outsourcing af den almene boligsektors opgave
CASE
AIRBNB TIL SOCIALT UDSATTE, BARCELONA
Barcelona har siden 1990 oplevet en femdobling af turistbesøg i byen – et tal der nu er på svimlende 7,5
millioner besøg om året . Det udfordrer byens boligmarked og Barcelona’s nytiltrådte borgmester, Ada Colau,
har med et nyt initiativ forbudt privat udlejning af lejligheder, der ikke er momsregistreret, via online plat-
forme som Airbnb og Booking .com . Personer, der fanges i at drive privat udlejning, pålægges en stor bøde . Til
gengæld tilbydes de at afbetale 80 procent af deres bøde, ved at de i tre år stiller lejligheden til rådighed for
kommunal anvisning . Efter de tre år kan udlejeren enten betale de resterende 20 procent af bøden kontant,
eller fortsat stille lejemålet til rådighed for kommunen, indtil bøden er betalt ud .
Fordelene ved det utraditionelle indgreb er til at få øje på: Foruden at lægge en dæmper på de store turist-
masser, som er blevet et fundamentalt problem for Barcelonas sammenhængskraft, får byrådet mulighed for
at tilbyde lejemål med billig husleje til de økonomisk dårligst stillede grupper . Kritikere påpeger, at myndig-
hederne med denne kontroversielle strategi griber kraftigt ind i, og hæmmer, det frie marked og den private
ejendomsret .
Kilde: Business Insider (2015) ”Barcelona just declared war on Airbnb”. Se link: http://read.bi/1G6Ytkd
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 83
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0082.png
Idé 6B:
Anvisning til bolig i andre kommuner
Presset på de store byers boligmarked med faldende udbud
og stigende efterspørgsel og faldet i antallet af billige boliger
til kommunal anvisning gør det aktuelt at åbne op for større
fordeling kommunerne i mellem. I tilstødende kommuner kan
der nogle gange være en større kapacitet af billigere boliger,
som de store kommuner pt. ikke kan drage nytte af. En idé er
derfor at skabe rammer for mere fleksible udvekslingsaftaler
kommunerne imellem, så der bliver bedre mulighed for at til-
byde boliger til en billig husleje – på tværs af kommunegræn-
ser. Det skal sikre, at der samarbejdes for at løse de boligsociale
udfordringer og give bedre muligheder for at tilbyde boliger til
en billig husleje.
regelsæt for borgere på førtidspension, som betyder, at når en
førtidspensionist flytter, så har fraflytningskommunen ansvar
for at dække modtagerkommunens udgifter til førtidspension i
de første seks år.
Sådanne regler om refusionspligt hos fraflytterkommunen vil
være mulige at kopiere i en tværkommunal anvisningspraksis.
Kommunerne vil få adgang til at anvise til andre kommuner
med ledige boliger, mod at de hæfter økonomisk for vedkom-
mende i en afgrænset tidsperiode. Det kræver dog en ændring
af den nuværende lovgivning.
Balanceret beboerspredning
Anvisning kommunerne imellem kan bidrage til at sikre en
balanceret befolkningssammensætning på tværs af kommu-
ner, forudsat at udsatte grupper ikke koncentreres i kommu-
ner med særligt billige boliger. Dertil er det selvfølgelig en
forudsætning, at beboerne inddrages i spørgsmålet om, hvor
de ønsker at bosætte sig – deres ønsker bør også have en
indflydelse på, hvilken kommune de anvises til.
Mangel på regler og økonomiske incitamenter
Som det er i dag må kommunerne henvise boligsøgende til
selv at søge boliger i andre kommuner, hvor der er billigere
boliger – men kommunerne kan ikke aftale sig til anvisningsret
til boliger i andre kommuner. Hvis en person selv finder en bo-
lig i en anden kommune end sin hidtidige bopælskommune,
hæfter den hidtidige bopælskommune ikke for udgifter vedrø-
rende personen. Hvis den nye bolig er opført efter 1964, vil det
være Udbetaling Danmark, der tager stilling til, om personen
kan få indskudslån til den nye bolig.
Kommunerne har meget lille incitament til at modtage bor-
gere på tværs af kommunegrænser, da de økonomiske ydelser,
der ofte knytter sig til disse borgere, såsom socialrådgivere,
psykolog m.m., betales af den tilflyttede kommune. Kommu-
nekassen belastes, hvis tilflyttere har sociale problemer. Det
kræver en anden rammesætning af området for at fremme et
godt og gensidigt samarbejde om manglen på billige boliger
kommunerne imellem.
MULIGHEDER:
Fremme det tværkommunale samarbejde om anvis-
ning til billige boliger
Bedre mulighed for at tilbyde boliger med billig
husleje
Indførelse af refusionspligt hos fraflytterkommunen
ved anvisning til andre kommuner
Sikre balanceret befolkningssammensætning på
tværs af kommuner
UDFORDRINGER:
Nuværende regler tillader ikke kommuner at anvise
borgere til andre kommuner – dette vil kræve en
lovændring
Ringe incitament for kommuner til at modtage
socialt belastede i egen kommune, grundet høje
omkostninger
Behov for ny ansvarsfordeling, eksempelvis ved ind-
førelse af refusionspligt
Risiko for, at personer med boligsociale udfordringer
kastes rundt mellem forskellige kommuner
Udvidelse af regler om refusion
I dag sikrer regler om refusion mellem kommuner, at den hidti-
dige bopælskommune betaler for ophold på f.eks. krisecentre
og herberger, selv om borgeren opholder sig på en institution
i en anden kommune. Dermed sikrer man, at de kommuner,
som har herberger, ikke får ansvaret for alle borgere, som
indskrives, mens de kommuner, som ikke har tilstrækkeligt
med herbergpladser, bidrager til at betale. Tilsvarende er der et
84 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0083.png
idé 6C:
Anvis til bofællesskaber for to
En af de primære årsager til, at kommunerne returnerer boliger,
de får til anvisning, er prisen. Den hænger tit sammen med stør-
relsen på boligen.
Ny lov giver plads til deleboliger
Udfordringen med de store lejemål imødekommes dog af en
ny lovgivning om deleboligen. Denne giver mulighed for at
udforme individuelle lejekontrakter til tre personer i bofælles-
skaber med et rum mere end antal beboere - altså 4 rum til
tre personer. Kommunen har en dispensationsmulighed til at
tillade brug af 3-rumsboliger, hvis der er tale om et spisekøk-
ken af en størrelse, der gør det muligt at udøve fællesskab her.
Hermed er de også berettiget til individuel boligstøtte. Lovgiv-
ningen forudsætter, at kommunerne godkender deleboligen
som en almen boligform, hvilket de almene boligselskaber
ikke har oplevet problemer med indtil videre.
skal være bredere, forudsat den enkelte erklæres egnet. Dertil
er det en idé at udvide lovgivningen til også at omfatte
deleboliger for to personer. En stor andel af 2- og 3-væresles
lejligheder med stort køkken er nemlig delevenlige, men for
dyre at betale for to uden individuel boligstøtte. Det kan løses
ved at ændre lovgivningen, så to personer i en dele bolig kan
få individuel kontrakt og boligstøtte. I Københavns Kommune
er der et ønske om at udforme deleboligen med to personer,
fordi de antager, at det er lettere at forebygge konflikter. Der
er nemlig en række praktiske problemstillinger, der knytter sig
til deleboligen som boform – herunder fællesregninger som
el, vand og varme og beregningen af boligens opdeling. De er
vigtige at håndtere og kan være nemmere at finde løsninger
på, hvis der er færre beboere involveret.
Omhyggelig visitering
Deleboligen brugt til anvisning forudsætter, både for 2, 3, 4 og
flere værelseslejligheder, at der er en omhyggelig visitering af
personerne ,og at der ydes social støtte efter behov. Den praksis
skal fortsætte og styrkes, når målgrupperne bliver bredere, end
blot de unge. I den københavnske prøveperiode tilbydes de
unge støtte fra et tværfagligt udgående team, der guider de
unge i forhold til at komme i uddannelse eller beskæftigelse og
hjælper dem med at mestre sociale udfordringer. Det tværfag-
lige team skal endvidere afhjælpe, at der opstår store konflikter,
dels internt i den delte bolig, dels i forhold til naboer. Pakken skal
dermed understøtte, at de unge etableres i et fællesskab i og
omkring boligen, som ikke adskiller sig fra det fællesskab, som
unge under uddannelse generelt har, når de bor sammen. Dele-
boliger i 2-værelses lejligheder er mere skrøbelige i forhold til at
udvikle et dårligt miljø for beboerne. Derfor er en social bostøtte
en forudsætning for at tage deleboliger i brug i anvisningen.
Afprøvning i København
I den nye rammeaftale om udlejning mellem Københavns
Kommune og BL’s 1. kreds skal deleboligen afprøves som en
ny form for boligsocial anvisning for unge
76
. Konceptet skal
sikre, at unge i målgruppen for den boligsociale anvisning
får en bolig hurtigere end det er tilfældet i dag. Målgruppen
for deleboligordningen er unge, som er tæt på at komme i
uddannelse, og som formår at bo sammen. De vil derfor som
udgangspunkt være visiteret som uddannelsesparate og
modtage en af de laveste overførelsesindkomster. For at kunne
anvise flere unge til samme bolig forudsættes en kommunal
håndholdt visitation, hvor de unge matches individuelt, for at
undgå uhensigtsmæssige sammensætninger. Når en bolig-
afdeling har modtaget en lav andel anvisninger, fordi dens
boliger er for dyre, vil den derfor få anvist til forholdsmæssigt
flere deleboliger. Med delebolig-ordningen bliver det dermed
muligt for boligafdelinger med lidt dyrere boliger at bidrage,
hvilket også er med til at hindre en stigende koncentration af
boligsocialt anviste i boligafdelinger med en lav husleje.
MULIGHEDER:
Større og dyrere lejligheder kan bruges af kommu-
nen – returnering til almene boligselskaber undgås
Udformning af individuelle kontrakter
Tildeling af individuel boligstøtte til personer i bofæl-
lesskaber
UDFORDRINGER:
Nye regler for boligstøtte tillader kun individuel bo-
ligstøtte til bofællesskaber med minimum 3 personer
i en husstand – dvs . lejligheder med 2 personer kan
ikke opnå dette – kræver lovændring
Behov for omhyggelig visitering for at sikre, at kun
egnede personer anvises til en delebolig
Behov for social støtte, der hjælper den enkelte med
at bo og opdyrke et godt bofællesskab
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 85
Udbredelse og udvidelse af lovgivningen
Det foreslås at denne praksis om delebolig udbredes til alle
landets kommuner, baseret på erfaringer fra Københavns Kom-
mune. Her skal der også være fokus på, at det ikke kun er de
unge, der kan visiteres til denne type af lejemål - målgruppen
76 Københavns Kommune & BL (2015) ”Ny hovedaftale”
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0084.png
idé 6D:
Kommunalt tilskud til husleje
En idé til at forbedre målgruppens betalingsevne er at give
kommunerne mulighed for at yde et midlertidigt huslejetil-
skud, således hjemløse og andre udsatte borgere hjælpes ind i
en lejlighed.
MULIGHEDER:
Kommunalt huslejetilskud til borgere med begræn-
set betalingsevne kan sikre dem egen bolig
Styrkes målgruppens betalingsevne kan de bo i en
større andel af det eksisterende byggeri, der har en
højere husleje
Erfaringerne peger på, at når borgere får egen bolig,
bliver de hurtigere arbejdsdygtige og dermed øko-
nomisk selvkørende
Egen bolig styrker borgerne
Med afsæt i erfaringerne fra Housing First, så er det beviseligt,
at boligen er et vigtigt redskab til at stabilisere hjemløse og an-
dre udsatte borgeres livssituation. Først når de har egen bolig,
kan der arbejdes med andre problemstillinger såsom misbrug,
sociale problemer, arbejdsløshed og lign. I Høje-Taastrup Kom-
mune peger erfaringerne også på, at når kommunen lykkedes
med at hjælpe folk i bolig, så lykkedes det også nemmere at få
folk i arbejde.
Men for at kunne opnå denne effekt har kommunerne behov
for at kunne sikre flere egen bolig. En anden hurtig og mu-
lig vej til dette er at styrke målgruppens betalingsevne. Det
foreslås derfor, at kommunerne på midlertidig basis kan yde
huslejetilskud til borgere med begrænset betalingsevne. Det
kan hjælpe dem i egen bolig, hvilket forbedrer afsættet for, at
de styrkes helbredsmæssigt og socialt og bliver måske arbejds-
parate. Det øjeblik beboerne får job med fast løn, styrkes deres
betalingsevne, og huslejetilskuddet bortfalder.
UDFORDRINGER:
Kræver lovændring af kommunalfuldmagten
idé 6E:
Tilpas og målret boligstøtten
Flere eksperter, kommuner og boligorganisationer peger på,
at boligstøtten er et af de mest velegnede værktøjer til at sikre
personer i de laveste indkomstgrupper en permanent bolig.
Men som boligstøtten beregnes i dag tilgodeser den i ringe
grad husstande uden børn på andre overførselsindkomster
end førtidspension. Derfor er det en idé at arbejde med en
ændring af boligstøttens beregningsgrundlag, så folkepen-
sionister, førtidspensionister og enlige med og uden børn
tilgodeses på lige fod.
Kræver lovændring
Uden lovhjemmel har kommunerne ikke muligheder for at
yde økonomisk støtte til særlige samfundsgrupper. Ideen
kræver derfor, at kommunerne får lovhjemmel til dette. Der
er ikke behov for yderligere statsstøtte, da kommunerne kan
håndtere ydelsen i deres egne budgetter – på sigt vil det sikre
dem besparelser på boformspladser og andre omkostnings-
tunge poster på det sociale område, hvis kommunens svagest
stillede borgere får egen bolig og bliver arbejdsdygtige. Det
forudsætter dog, at der er tale om et midlertidigt huslejetil-
skud. Samtidig vil dette forslag rejse politiske spørgsmål om,
hvilke incitamenter man tror på, kan hjælpe borgere i arbejde
og egen bolig.
Boligydelse vs. boligsikring
Boligstøtten består af to ordninger – boligsikring til alminde-
lige lejere og førtidspensionister samt boligydelse til folke-
pensionister. Helt grundlæggende er boligydelsen en mere
gunstig ordning, da den kan udgøre op til 75 procent af hus-
lejen. Boligsikring kan udgøre op til 60 procent af huslejen for
førtidspensionister og enlige med børn, men kun 15 procent
for husstande uden børn. Regeringen har i deres lovkatalog for
2015/2016 stillet et lovforslag om, at reguleringen af boligydel-
sen harmoniseres med boligsikringen.
86 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0085.png
Afskaffelse af 15-procent-loft for enlige
Det er i dag en udfordring, at boligsikringen i ringere grad
tilgodeser personer uden børn på andre overførselsindkomster
end førtidspensionen, dvs. dagpenge, kontanthjælp, sygedag-
penge og lign.
Andelen af personer uden børn og med begrænset betalings-
evne er stigende. De modtager en lav kontanthjælpsydelse og
har svært ved at have råd til en bolig, hvilket blandt andet også
kan ses i SFI’s nyeste hjemløsetælling, der viser, at 70 procent
af hjemløse i Danmark er enlige uden børn på kontanthjælp
77
.
Det lader sig også afspejle i antallet af udsættelser i den alme-
ne boligsektor, som er steget fra ca. 2.000 udsættelser i 2002 til
ca. 3.500 i dag
78
. Ens for alle personer uden børn på kontant-
hjælp er, at de maksimalt modtager 15 procent af deres husleje
i boligstøtte. Det rammer eksempelvis også forældre, der lever
med delt forældremyndighed. Boligstøtten for vedkommende,
der ikke børnene registreret på sin adresse, kan udgøre 15
procent huslejen, mens boligstøtten for den anden part kan
udgøre op mod 60 procent af huslejen.
For at overkomme uligheden mellem enlige uden børn og
familier, enlige med børn samt førtidspensionister i fordelingen
af boligsikring, foreslås det, at der sker en ændring i loftet for,
hvor meget enlige uden børn, eller som ikke har børn registre-
ret på adressen, kan modtage i boligstøtte. Afskaffes loftet på
15 procent vil det give et markant løft af betalingsevnen for
nogle af de svagest stillede.
udbetalt. Denne ændring vil blandt andet hjælpe de allersva-
geste blandt overførselsindkomstsmodtagere, eksempelvis
misbrugere og psykisk syge, som oftest ikke formår at søge om
boligstøtte. De vil kunne gå fra ingen boligstøtte (fordi de ikke
søger) til op mod 60 pct.
Kræver ændring af boligstøttens lovgrundlag
De største udfordringer for at ændre boligstøttens fordelings-
grundlag er af politisk karakter. Det kræver politisk opbakning
og velvilje at ændre den gældende lovgivning og indføre
nye støtteregler, selvom disse økonomisk set er af marginal
karakter, taget den årlige samlede boligstøtte sum på op mod
14 milliarder i betragtning. Der kan i høj grad blive tale om en
intern finansiering af et ændret beregningsgrundlag for forde-
lingen af boligstøtten. Dog forudsætter idéen, at der foretages
yderligere beregninger og overvejelser om, hvordan et evt. nyt
fordelingsgrundlag skal udformes, samt om hvilke økonomiske
konsekvenser det vil indebære for de forskellige målgrupper.
MULIGHEDER:
Afskaffelse af 15-procent-loftet for boligsikring til
enlige uden børn
Automatisk regulering og udbetaling af boligstøtte,
så alle der er berettiget modtager ydelsen
Økonomisk løft af de svagest stillede indkomstgrup-
per, der sikrer dem bedre mulighed for permanent
bolig
Automatisk udbetaling af boligstøtte
Foruden at afskaffe loftet på 15 procent foreslås det, at
boligsikringen beregnes og udbetales automatisk. En særlig
problematik i dag er nemlig, at hver enkelt selv skal ansøge
om boligsikring og dertil opgive ændringer i indkomst eller
husleje. Det kan virke uoverskueligt for mange og erfaringen
viser, at det er en reel barriere for at modtage støtten. I forbin-
delse med etableringen af Udbetaling Danmark i 2013 blev der
oprettet et landsdækkende register over huslejeoplysninger
m.v. i den almene sektor. Dermed kan boligsikringen bereg-
nes automatisk ud fra registerdata, og indføres det ved lov, at
udbetaling og regulering af boligsikring skal ske automatisk,
når der er registermæssig mulighed herfor, vil det være muligt
at sikre, at alle, der er berettiget til boligsikring, også får den
77 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015) ”Hjemløshed i
Danmark 2015 – national kortlægning”
78 SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015) ”Udsættelse af
lejere – udvikling og benchmarking”
UDFORDRINGER:
I dag tilgodeser boligstøtten familier med børn,
førtidspensionister og ældre – svært at omfordele fra
disse grupper
Kræver ændring af boligstøttens lovgrundlag – både
i forhold til støtteregler og udbetaling
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 87
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0086.png
88 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0087.png
METODE & KILDER
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 89
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0088.png
METODE
Denne rapport er bestilt af Rådet for Socialt Udsatte med
henblik på at give indspark og idéer til Rådets politiske arbejde
i forhold til at sikre udsatte borgere en bolig, de kan betale.
Udgangspunktet har været, at der mangler billige boliger til de
svagest stillede grupper i samfundet, primært i de store byer.
Rapportens ideer og forslag tager
ikke
politisk stilling til områ-
det. Opgaven har været at afsøge muligheder og udfordringer
og komme med nye ideer til at fremskaffe flere billige boliger -
ud fra et oplyst grundlag om områdets nuværende lovgivning,
regler, forvaltningspraksis, erfaringer og udfordringer. Det er
blevet udført med afsæt i et dybdegående analysearbejde med
afsæt i grundig desk research, ekspertinterviews og følgegrup-
pemøder med eksperter på forskellige områder inden for feltet.
Følgende eksperter er blevet interviewet i
juni-september 2015:
•
•
•
•
•
•
•
Bent Madsen – Administrerende direktør,
Boligorganisationernes Landsforening
Curt Lilliegreen – Sekretariatschef,
Boligøkonomisk Videncenter
Jens Elmelund – Administrerende direktør, KAB
Knud Erik Hansen – Seniorforsker (nu pensioneret),
SBi - Statens byggeforskningsinstitut
Susan Fiil Præstegaard – Chefkonsulent,
Socialforvaltningen, Københavns Kommune
Kirsten Lund Frandsen – Kontorchef, By og bolig,
Aarhus Kommune
Tom Rønning – Afsnitsleder, Socialcenteret,
Odense Kommune
Desk research
Med afsæt i grundig desk research er spørgsmålet om bil-
lige boliger blevet angrebet fra mange forskellige vinkler.
Flere undersøgelser og statistiske opgørelser, som er listet i
litteraturlisten, har formet det vidensmæssige grundlag for
rapportens introduktion, baggrundsafsnit og forslagne under
de seks perspektiver. Der er taget afsæt i statistik om boligmar-
kedet og den demografiske udvikling, fremskrivningsanalyser
af den danske boligefterspørgsel, kvalitative undersøgelser af
forskellige målgruppers boligbehov og billiggørelse af byggeri
såvel som politiske dokumenter herunder lovgivningstekster,
kommunalplaner, aftaler med almene boligorganisationer
m.m. Desuden er der udformet en række cases med internatio-
nale eksempler til inspiration under de forskellige perspektiver.
Disse er skrevet på baggrund af input fra ekspertinterview,
artikler og publikationer. Alle kilderne står listet i litteraturlisten.
Udover ekspertinterviewsne blev der afhold en workshops
med hjemløseorganisationen SANDs Boliggruppe med føl-
gende deltagere:
•
•
•
•
Ask Svejstrup, sekretariatsleder, SAND
Rani Henriksen, medl. SANDs Boliggruppe
Jens Vestergaard, medl. SANDs Boliggruppe
Laura Højring – Erhvervs-phd., Kuben Management
og SBi - Statens byggeforskningsinstitut
Desuden har Kuben Managements egne eksperter biddraget
til rapporten:
•
•
•
•
•
•
•
Preben Steen Nielsen – Projektdirektør,
Kuben Management
Laura Højring – Erhvervs-phd., Kuben Management
og SBi - Statens byggeforskningsinstitut
Jette Søndergaard – Projektchef, Kuben Management
Carsten West – Chefrådgiver, Kuben Management
Niels Andersen, Projektdirektør, Kuben Management
Lisbeth Vestergaard, Chefrådgiver,
Kuben Management
Kenneth Lundholm-Stenkjær, Bygherrerådgiver,
Kuben Management
Ekspertinterviews
Til at nuancere og kvalificere de seks forskellige perspektiver
på spørgsmålet om billige boliger er der foretaget en række
interviews med eksperter inden for området. De har hver
især meget forskellige – og til tider modsatrettede – syn på,
hvordan manglen på billige boliger bedst afhjælpes. Deres
faglige indgangsvinkel og erfaringer på området har dannet
afsæt for deres videninput, der i rapporten har været med til at
udvikle og kvalificere forslagene til at skaffe flere billige boliger.
Rapporten er baseret på mange forskellige undersøgelser, sta-
tistikker og interviews, hvorfor ingen af eksperterne kan holdes
ansvarlig for de analytiske pointer eller forslag til at skaffe flere
billige boliger. Det er udelukkende Kuben Management, der
står som afsender for disse forslag og deres konkrete indhold.
90 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0089.png
Følgegruppemøde
Til hele projektet har der været tilknyttet en følgegruppe. Der
er afholdt to følgegruppemøder, et i maj og et i oktober 2015.
På det første følgegruppemøde blev der i samråd diskuteret
barrierer og muligheder for at skaffe flere billige boliger, som
gav kvalificeret input til ideer til løsning af problemet. På det
afsluttende følgegruppemøde blev det færdige rapportudkast
diskuteret og kvalificeret. Flere af eksperterne fra følgegruppen
har deltaget i individuelle interviews som beskrevet ovenfor –
dog kan ingen af følgegruppens medlemmer holdes ansvarlig
for analytiske pointer eller forslag til løsninger af problemet
med manglen på billige boliger.
Følgegruppen bestod af:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Bjørn Christensen – Næstformand,
Den Boligsociale Fond
Curt Lilliegreen – Sekretariatschef,
Boligøkonomisk Videncenter
Frans Clemmensen – Cheføkonom,
Boligorganisationernes Landsforening
Helene Toxværd – Formand,
Lejernes Landsorganisation
Kirsten Munk – Politisk konsulent,
Rådet for Socialt Udsatte
Knud Erik Hansen – Seniorforsker,
SBi - Statens byggeforskningsinstitut
Kræn Blume – Afdelingschef,
SFI - Det nationale forskningscenter for velfærd
Laura Højring – Erhvervs-phd., Kuben Management
og SBi - Statens byggeforskningsinstitut
Ole Kjærgaard – Sekretariatschef,
Rådet for Socialt Udsatte
Rani Henriksen – SAND
- de hjemløses landsorganisation
Susan Fiil Præstegaard – Chefkonsulent,
Socialforvaltningen, Københavns Kommune
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 91
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0090.png
KILDER
KILDEHENVISNINGER
Arbejderbevægelsens Erhvervsråd (2013) ”Registerbaseret
karakteristik af enlige mænd”
Arbejderbevægelsens Erhvervsråd (2014) ”Fattigdommen
vokser fortsat i hver 4. kommune”
Boligøkonomisk Videncenter (2013) ”Brasilien – et anderledes
opsving”.
Se link: http://bit.ly/1PsTb4k
Boligøkonomisk Videncenter (2014) ”I San Fransisco går bolig-
priserne kun én vej”.
Se link: http://bit.ly/1Lkf80i
Boligøkonomisk Videnscenter (2015) ”Det byggede Danmark –
magasin 1”
Boligøkonomisk Videnscenter (2015) ”Det byggede Danmark –
magasin 2”
Berlingske Business (2015) ”Stor stigning i forældrekøb”.
Se link: http://bit.ly/1MvprTv
Beskæftigelsesministeriet (2014) ”Uddannelseshjælp: Regler for
visitation af unge præciseres”.
Se link: http://bit.ly/1MU9dln
Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Faktaark – Betydning af ny
integrationsydelse for rådighedsbeløb for forskellige familiety-
per”
Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Faktaark – Satser for integrati-
onsydelse og kontanthjælp”
Beskæftigelsesministeriet (2015) ”Straksindgreb på asylområ-
det – ny integrationsydelse til nytilkomne udlændinge”
Boligsiden.dk (2014) ”Boligen bliver større – nybyggede danske
boligers størrelse gennem 100 år”.
Se link: http://bit.ly/1j2ozda
BRF (2015) ”Boligpriser – kvadratmeter priser i din kommune”.
Se link: http://bit.ly/1Me4z33
Business Insider (2015) ”Barcelona just declared war on Airbnb”.
Se link: http://read.bi/1G6Ytkd
Danmarks statistik (2015): ”Få jobklare kontanthjælpsmodta-
gere”
Se link: http://bit.ly/1LfkU6F
Dezeen (2015) ”James Furzer to crowdfund parasitic sleeping
pods for London’s homeless”.
Se link: http://bit.ly/1NG4LpP
Dream (2013) ” Fremskrivningen af den danske boligefter-
spørgsel”
Højring, L. (2013) ”Pamflet om hjemløshed”
Ingeniøren (2015) ”Containerbyggeri er ikke helt i kassen
endnu”.
Se link: http://bit.ly/1UIx6xT
Ingeniøren (2015) ”Containere indtager byggepladserne”.
Se link: http://bit.ly/1NcvB9E
Jyllands-Posten (2015) ”Aarhus skal have en boligpolitik”.
Se link: http://bit.ly/1P8S8X4
KAB (2011) ”Håndbog om almene boliger”
KAB (2013) ”AlmenBolig+”
KAB (2015) ”Gode og billige ungdomsboliger”
Kommunernes Landsforening (2015) ”KL høringssvar til lovgiv-
ningsforslag om integrationsydelse mv”.
Se link: http://bit.ly/1JSrDOx
Kora (2015) ”Samfundsøkonomiske analyser af indsatser for de
mest udsatte”
Kuben Management (2008) ”Udvikling af særboliger – fra her-
berg/gaden til egen bolig. Institutionel analyse”
Kuben Management (2014)
”Fremtidens almene ungdomsbolig”
92 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0091.png
Københavns Kommune (2013) ”Arbejdsgruppe om tilvejebrin-
gelse af billige boliger til boligsocial anvisning”.
Se link: http://bit.ly/1NGSMuV
Københavns Kommune (2014) ”Bilag F: Årsstatus for boligsocial
anvisning 2014 til Samarbejdsforum”
Københavns Kommune (2015) ”Byggesagsgebyrer i 2015”.
Se link: http://bit.ly/1Oau8U8
Københavns Kommune (2015) ”Baggrundsnotat til Kommune-
plan 2015 – Boligbygge- og boligstørrelsesbehov,
samt forslag til revision af de grundlæggende boligstørrelses-
bestemmelser”
Københavns Kommune (2015) ”Forslag til Københavns Kom-
mune Kommuneplan 2015”
Københavns Kommune (2015) ”Forslag til Københavns Kom-
mune Kommuneplan 2015”
Københavns Kommune & BL (2015) ”Ny hovedaftale”
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter (2013) ”Vedr. kommu-
ners adgang til køb af udlejningsejendomme”.
Se link: http://bit.ly/1SeW5sh
Ministeriet for by, bolig og landdistrikter (2015) ”Kommunal
anvisning til private udlejningsejendomme”.
Se link: http://bit.ly/1JOLvlI
NationSwell (2013) ”Utah Is on Track to End Homelessness by
2015 With This One Simple Idea”.
Se link: http://bit.ly/1qJE34d
People (2015) “Tine Houses Built for Homeless in L.A. Under
Attack by Lawmakers Who Call Them ‘Dog Houses’”.
Se link: http://bit.ly/1KX0spU
Politiken (2014) ”Helt skævt: Antallet af studerende boomer,
mens antallet af boliger står stille”.
Se link: http://bit.ly/1PfUUuA
Politikken (2015) ”Høje boligpriser i København? Så skulle du
base se New York, Stockholm og Oslo”
Se link: http://bit.ly/1OlBnsB
Realdania (2010) ”Tre danske veteranhjem på vej”.
Se link: http://bit.ly/1LlVfGb
Rigsrevisionen (2014) ”Beretning til Statsrevisionen om indsat-
sen overfor hjemløse”
SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2014) ”Ungdomsboliger
i lille størrelse”
Socialstyrelsen (2013) ”Mennesker, der er ramt af hjemløshed.
Sociale indsatser der virker”
SBi – Statens byggeforskningsinstitut (2016, forthcoming) ”2.
delevaluering af AlmenBolig+:
Udlejning og naboskab samt beboernes ansvar for drift og
vedligehold”
SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd & Rambøll
(2013) ”Hjemløsestrategien – Afsluttende rapport. Sammenfat-
ning”
SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015) ”Hjem-
løshed i Danmark 2015 – national kortlægning”
SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2015) ”Udsæt-
telse af lejere – udvikling og benchmarking”
Ugebrevet A4 (2014) ”Boligrenovering er en bombe under
socialt udsatte”.
Se link: http://bit.ly/1KXmnNP
Velfærdsministeriet (2009) ”Den almene boligsektors finansie-
ring”
Københavns Kommune (2015) ”Vision for boliger og byens
rum”
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 93
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0092.png
ØVRIGE KILDER
Anker et al (2002) ”Kommunal boliganvisning: En analyse af praksis og politik i fire kommuner”.
Af: Anker, J., Christensen, I., Romose, T. S., & Stax, T. B. Arbejdspapir.
Kuben Management (2014) ”Udviklingsprojekt om kvalitetsboliger til udsatte borgere, Aalborg Kommune”
Kuben Management (2011) ”Økonomisk analyse af finansieringsmuligheder for særboliger”
Københavns Kommune og KAB (2013) ”Basisboligen – Partnerskabsaftale”
Lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om individuel boligstøtte, 2014.
Lov om ændring af lov om planlægning og lov om almene boliger m.v., 2014
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter (2014) ”Den almene boligsektors effektivisering”
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter (2014) ”Ministeriets bemærkninger til
Rigsrevisionens hovedkonklusioner og Statsrevisorernes hertil”
Rigsrevisionen (2014) ”Notat til Statsrevisorerne om beretning om indsatsen over for hjemløse”
Rådet for Socialt Udsatte (2004): ”De Udsatte og Boligen”
Rådet for Social Udsatte (2004A) ”Småskriftserie nr.2 / 2004”
SFI – Det nationale forskningscenter for velfærd (2014) ”Et liv i egen bolig”
Socialministeriet (2006) ”Boliger og hjem for særligt udsatte.
Erfaringer med de anderledes boliger. Evalueringsrapport II”
94 • RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0093.png
RÅDET FOR SOCIALT UDSATTE • 95
 L 113 - 2015-16 - Bilag 21: Henvendelse af 3/3-2016 fra Rådet for Socialt Udsatte om anbefalinger om kontanthjælpsloft og flere billige boliger
1606897_0094.png
Rådet for Socialt Udsatte
Bredgade 25F, 4. sal
1260 København K
www.udsatte.dk
[email protected]