By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
L 89 Bilag 8
Offentligt
Ejendomsforeningen Danmark
15. januar 2015
Talepapir til Ejendomsforeningen Danmarks foretræde for
Folketingets By- og Boligudvalg den 15. januar 2015 i
forbindelse med udvalgets behandling af L 89 - Forslag til lov
om ændring af lov om planlægning og lov om almene boliger
m.v. (Blandet boligsammensætning)
Fra Ejendomsforeningen Danmark:
Administrerende direktør Torben Christensen, Ejendomsforeningen Danmark
Direktør Michael Bruhn, PFA Ejendomme A/S
Advokat Niklas Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark
Ejendomsforeningen Danmark er erhvervsorganisationen for ejere, udlejere, investorer og
administratorer af fast ejendom i Danmark. Foreningens medlemmer dækker ca. 85 procent af det
professionelle, danske ejendomsmarked. Det er vores medlemmer, der bygger og udbyder
hovedparten af de private boligudlejningsejendomme i Danmark.
De private ejendomsselskaber bakker op om en almen boligsektor i Danmark. De almene
boligselskaber har gennem årene modtaget skattefinansierede milliardtilskud, og det har de private
ejendomsselskaber aldrig kritiseret, og vi har heller ikke forlangt tilsvarende tilskud. Det samme
gælder den skattefrihed, som de almene boligselskaber nyder, hvor de private ejendomsselskaber
betaler skat som alle andre danske virksomheder. Vi betragter de to former for særbehandling som
samfundets betaling for, at den almene boligsektor løser nogle boligsociale opgaver, som samfundet
ønsker løst. Ejendomsforeningen Danmark har i øvrigt også et positivt og konstruktivt samarbejde
med Boligselskabernes Landsforening.
Når vi har søgt foretræde i forbindelse med dette lovforslag, skyldes det, at vi vil gøre opmærksom
på, at lovforslaget ikke vil lede til en mere blandet boligsammensætning, men alene til et fald i
antallet af nybyggede boliger i de store byer.
Denne vurdering bygger på en analyse af, om forslaget på den ene side kan lede til den ønskede
effekt - en mere blandet boligsammensætning - samtidig med, at vi på den anden side har set på
konsekvenserne af de forslåede tiltag.
Det er Ejendomsforeningen Danmarks og vores medlemmers vurdering af lovforslaget, at den
mulige effekt i form af en mere blandet boligsammensætning i bedste fald er lille og meget usikker.
Konsekvenserne for såvel de private ejendomsejere som boliglejerne er derimod både væsentlige og
meget sikre.
For så vidt angår usikkerheden omkring effekten, vil vi fremhæve følgende:
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Ejendomsforeningen Danmark
15. januar 2015
-
Det er en myte, at almene udlejningsboliger er billigere end private
udlejningsboliger. Lejen er næsten ens, og når der nogle gange er en prisforskel,
skyldes det forskelle i kvalitet og beliggenhed. Selv med lovforslaget vil lejen i de
almene boliger stadig være høj, også sammenlignet med private udlejningsboliger.
Behovet for lovforslaget er meget usikkert. Når man kigger på København og
Aarhus, kan man allerede i dag finde en række områder, hvor der er et godt mix af
private og almene boliger. Og det er kommet i stand på helt frivillig basis.
Der er ikke mangel på relevante ledige grunde i de store byer. Grunde, der uden
problemer kan anvendes til alment boligbyggeri.
Det er på denne baggrund meget tvivlsomt, om lovforslaget vil indebære en mere
blandet boligsammensætning end den, som opnås efter de gældende regler.
-
-
-
Med hensyn til konsekvenserne, er disse derimod som sagt både væsentlige og sikre,
-
Tvangssalgsmodellen vil betyde, at en privat ejendomsejer enten skal sælge en del
af sin grund til en begrænset køberskare, som tilmed opererer under nogle
maksimale beløbsgrænser, eller alternativt lade grunden ligge brak. I begge
tilfælde vil det indebære økonomiske tab for den private ejendomsejer og øgede
huslejer for beboerne i de private boliger, der så kan bygges.
I såvel lovforslaget som ministerens svar på spørgsmål er det anført, at der ikke
pålægges ejere og brugere af fast ejendom en handlepligt.
I lovforslaget står der således, at ”Lovforslaget indebærer ikke, at det bliver muligt
via lokalplanen at tvinge en grundejer til at sælge den del af grunden, der
udlægges til almene boliger.”, mens der i svarene 1 og 2 er anført, at ”der
pålægges ikke ejere eller brugere af fast ejendom en handlepligt”
Man kan sige, at dette juridisk set nok er korrekt, men i den faktiske verden bliver
det reelt pålagt grundejerne at sælge en del af grunden til kun to mulige købere,
hvis han skal gøre sig noget håb om at oppebære nogen form for indtægt fra de
sidste 25 pct. af grunden. Det vil hverken være økonomisk eller
forretningsmæssigt forsvarligt bare at lade arealet ligge brak.
Og her er mulighedere så yderst begrænsede, hvilket bl.a. ses i ministerens svar på
spørgsmål 3, hvoraf det fremgår:
”Når der er planlagt for almene boliger kan ejeren ikke selv opføre disse, da
det kun er almene boligselskaber, der kan gøre dette. Ud over at sælge
-
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Ejendomsforeningen Danmark
15. januar 2015
ejendommen til kommunen eller et alment boligselskab vil ejeren samtidigt
kunne have svært ved at sælge sin grund til anden side…” .
-
Alene i Københavns Kommune vil tvangsmodellen resultere i et tab for de private
ejendomsejere på mellem 200 mio. kr. og 1,1 mia. kr. De private ejendomsejere vil
således blive tvunget til at sælge grunde til almene boligorganisationer til priser
under 5.000 kr. pr. kvadratmeter, hvilket er væsentligt under markedsprisen.
Denne beregning bygger på oplysninger fra Københavns Kommune.
Vi har fra en række af vores medlemmer fået oplyst, at en vedtagelse af
lovforslaget vil indebære, at de vil overveje deres investeringsstrategi i de
kommuner, der påtænker at udnytte tvangssalgsordningen.
-
Lovforslaget vil medføre færre investeringer i nye boligområder, og udbuddet af nye boliger vil
blive både mindre og dyrere.
Teknisk og juridisk indebærer lovforslaget en række usikkerheder for de private ejendomsejere.
Forslaget vil både begrænse ejendomsselskabernes lyst til foretage investeringer og kan resultere i
tvister. Jeg kan i denne forbindelse henvise til en række af de spørgsmål, som udvalgets medlemmer
allerede har stillet til ministeren. Men jeg vil dog gerne fremhæve nogle bestemte forhold.
-
Ifølge lovforslaget kan kommunen stille krav om tvangssalg i en ny lokalplan,
uanset om området allerede i en godkendt rammelokalplan er udlagt til
boligområde.
Dette kan have væsentlige økonomiske konsekvenser for de private
ejendomsejere, der allerede har købt grunde og investeret i tillid til
rammelokalplanen. Vi frygter også, at nogle private ejendomsejere helt vil undlade
at købe grunde og investere i områder med rammelokalplan, da de ikke har
sikkerhed for, hvad de kan bruge grunden til.
-
Lovforslaget forholder sig ikke til, hvordan man sikrer, at bestemte ejendomsejere
ikke bliver ramt uforholdsmæssigt hårdt, hvis lokalplanen omfatter flere matrikler.
Forslaget tager således ikke stilling til den situation, hvor en lokalplan kan omfatte
et område med flere matrikler med forskellige ejere.
Selv om der med den valgte tvangsmodel i lovforslaget rent juridisk sandsynligvis
ikke er tale om en ekspropriering, så er konsekvensen for de private ejendomsejere
stort set den samme, med den undtagelse at der ikke skal ske kompensation. De
private ejendomsejere kommer med andre ord til at bære hele tabet.
-
 PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files
Ejendomsforeningen Danmark
15. januar 2015
-
Det må også fremhæves, at planloven traditionelt ikke har reguleret ejerforholdene
til en matrikel. Når lovslaget går ind og ændrer på dette væsentlige forhold, skaber
det en væsentlig usikkerhed for fremtiden, hvor de private ejendomsejere kan være
bange for, at skiftende kommunale flertal vil have forskellige meninger om, hvem
der skal eje bestemte arealer.
PFA er landets største kommercielle pensionsselskab med over 1 mio. kunder og 400 mia. i
forvaltning. PFA forvalter pension for alle medarbejdertyper, kantineassistenter, ølkuske,
kontorassistenter og ledere.
Vores opgave er skabe det bedst mulige afkast til vores kunder og sikre deres
pensionsopsparing. En del af vores investeringsunivers er ejendomme.
PFA har pt. ca. 25 mia. kr. investeret i ejendomme, hvoraf ca. 70 pct. er investeret i DK. PFA skal i
de kommende år investere et tocifret mia. beløb i fast ejendom.
Det danske ejendomsmarked er i internationalt perspektiv et af de mindst transparente markeder.
Det er illikvidt og lukket. PFA investerer i DK, fordi vi har "hjemmebanefordel".
For en institutionel investor er det vigtigt at kunne tage kalkulerede risici, når man investerer i
ejendomme, som af natur er langsigtede investeringer. Jo flere ukendte faktorer og risici der er i en
investering, jo mindre attraktiv er den. Troværdighed er væsentlig.
Hvis man ikke kan investere i tillid til planer – fx kommuneplaner og rammelokalplaner - så vil
man som investor trække sig og afvente, at sager er båret helt frem, så planmæssige usikkerheder er
taget ud af spil
Det betyder, at man ikke vil kunne tilbyde kapital til langsigtet udvikling af nye boligområder.
Dette vil skabe et kapitalmæssigt vakuum i markedet, da institutionel kapital står for langt den
største del af de seneste års udvikling og investering i byudvikling. Man vil se sig om efter
alternativer, og her er en oplagt mulighed at flytte pengene til udlandet.
Efter vores opfattelse rummer det nye lovforslag betydelige usikkerheder for en investor, og der er
tale om lovgivning med tilbagevirkende kraft på allerede foretagne investeringer.
Hvis regeringen og kommunerne ønsker institutionel kapital til byudvikling, skal man skabe
sikkerhed omkring plangrundlaget
Mange tak for denne mulighed for at gøre Folketinget opmærksom på, at dette lovforslag ikke bør
vedtages.