BYB, Alm.del - 2014-15 (1. samling) - Bilag 58: Rapport om energisparegaranti ved renovering af almene boliger, udarbejdet af den nedsatte arbejdsgruppe, hvori bl.a. den almene boligsektor har været repræsenteret, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

By- og Boligudvalget 2014-15 (1. samling)
BYB Alm.del Bilag 58
Offentligt

Energisparegaranti

ved renovering af almene boliger

Rapport fra arbejdsgruppen

vedrørende undersøgelse af energisparegaranti

ved renovering af almene boliger

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter 2015

BYB, Alm.del - 2014-15 (1. samling) - Bilag 58: Rapport om energisparegaranti ved renovering af almene boliger, udarbejdet af den nedsatte arbejdsgruppe, hvori bl.a. den almene boligsektor har været repræsenteret, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

Titel:

Udgiver:

Udgivelsesår:

Udgave:

Energisparegaranti ved renovering af almene boliger

Ministeriet for by, bolig og landdistrikter

2015

1. udgave

ISBN 978-87-7134-137-9 (web)

INDHOLDSFORTEGNELSE

Kapitel 1. Indledning ................................................................................................................ 4

1.1. Baggrund for undersøgelsen ........................................................................................... 4

1.2. Fremme af energirenoveringer i alment byggeri via reduktion af usikkerheden for

beboerne ................................................................................................................................ 6

1.3. Undersøgelsens indhold og gennemførelse..................................................................... 7

1.4. Oversigt over rapportens indhold ..................................................................................... 8

Kapitel 2. Sammenfatning og konklusion .............................................................................. 9

2.1. Indledning ........................................................................................................................ 9

2.2. Potentielt energirenoveringsomfang i den almene sektor (kap. 3) ...................................10

2.3. Model med energisparegaranti fra Landsbyggefonden (kap. 4) ......................................11

2.4. ESCO-lignende model med garanti fra den lokale dispositionsfond (kap. 5 og 6) ...........12

Kapitel 3. Omfang og afgrænsning af potentielt relevante energirenoveringer ................ 18

3.1. Indledning .......................................................................................................................18

3.2. Potentialer for energiinvesteringer ved renovering af den almene boligsektor ................18

3.3. Energibesparelser der gennemføres via LBF-renoveringsstøtte-ordningen ....................22

3.4. Energibesparelser der kan realiseres via en eventuel LBF-garantiordning .....................23

Kapitel 4. Overvejelser om model med energisparegaranti fra Landsbyggefonden ......... 25

4.1. Indledning .......................................................................................................................25

4.2. Usikkerhed ved energirenoveringer ................................................................................25

4.3. Udgangspunkter for udformningen af en LBF-energisparegaranti...................................26

4.4. Centrale træk i en garantimodel......................................................................................26

4.5. Risikofaktorer ved modellen ...........................................................................................28

4.6. Incitamenter i modellen...................................................................................................28

4.7. Kvalitetssikring i modellen ..............................................................................................29

4.8. Garantiomfang og andre økonomiske konsekvenser ved modellen ................................30

4.9. Sammenfattende overvejelser om en LBF-energisparegarantimodel ..............................30

Kapitel 5. De lokale dispositionsfonde – regelgrundlag og økonomisk potentiale ........... 32

5.1. Regelgrundlag ................................................................................................................32

5.2 Omfanget af midler i de lokale dispositionsfonde .............................................................34

Kapitel 6. Skitse til ESCO-lignende model med garanti fra den lokale dispositionsfond . 36

6.1. Indledning .......................................................................................................................36

6.2. Erfaringer med brug af ESCO-firmaer i den almene sektor .............................................36

6.3. Principperne i en lokalt baseret energisparegarantimodel...............................................37

6.5. De formelle rammer omkring en lokalt baseret energisparegarantimodel .......................41

6.6. Eksemplificering af garantimodellens virkemåder i praksis .............................................43

6.7. Incitamenter i garantimodellen ........................................................................................46

6.8. Økonomiske konsekvenser af garantimodellen ...............................................................48

6.9. Energibesparelser der kan realiseres via garantimodellen ..............................................49

6.10. De næste skridt mod implementering af garantimodellen .............................................49

Kapitel 7. Andre relaterede initiativer ................................................................................... 50

7.1. Udviklingsprojekt vedrørende generelle ESCO-lignende garantimodeller .......................50

7.2. Supplerende tilskud ved energiforbedringer i alment byggeri støttet med

trækningsretsmidler ...............................................................................................................50

Bilag 1 ..................................................................................................................................... 52

Kommissorium for undersøgelse af etablering af en garantiordning for energibesparelser som

led i Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning (31. januar 2012). ..................................52

Kapitel 1. Indledning

1.1. Baggrund for undersøgelsen

Det fremgår af regeringsgrundlaget ”Et Danmark der står sammen” fra oktober 2011, at regerin-

gen vil undersøge muligheden for at etablere en model, hvor Landsbyggefonden får mulighed

for at garantere besparelser i boligselskabernes energispareprojekter. Denne rapport er en ud-

møntning af regeringsgrundlaget på dette punkt

Ønsket om etablering af en garantiordning i forbindelse med renovering af det eksisterende al-

mene boligbyggeri tager dels afsæt i regeringens overordnede klimadagsorden, der løbende

fører til en skærpelse af kravene til energiforbruget i bygninger, dels behovet for at fremtidssikre

den eksisterende almene boligmasse og udnytte de teknologiske muligheder, der er for at redu-

cere energiforbruget.

Der er fortsat et betydeligt potentiale for at reducere energiforbruget i den eksisterende bolig-

masse. Såvel SBi’s opgørelser af besparelsespotentialet

som ministeriets egne opgørelser på

grundlag af data fra energimærkningsordningen viser dette.

I forbindelse med de mange renoveringsprojekter, der er igangsat blandt andet med støtte fra

Landsbyggefonden, gennemfører almene afdelinger allerede en række arbejder, der har en

energibesparende effekt. Landsbyggefonden skønner, at ca. en tredjedel af de støttede renove-

ringsarbejder er relateret til bygningernes energiforbrug. Uanset at en investering i energibespa-

rende foranstaltninger måske både er rentabel samfundsmæssigt og for den enkelte lejer, kan

usikkerheden om energibesparelsernes størrelse og holdbarhed set i sammenhæng med leje-

rens samlede boligbetaling, inkl. forsyningsudgifter, betyde, at lejerne stemmer imod energifor-

bedringer.

Den energibesparende indsats kan derfor styrkes, hvis denne usikkerhed kan reduceres. Dette

kan ske på forskellige måder. På markedet er der i dag private aktører, som har specialiseret

sig i gennemførelse af energibesparelser med en høj grad af sikkerhed for bygningsejerne

og/eller brugerne/lejerne – løsninger, der typisk går under betegnelsen, ESCO-modeller, jf. boks

1.1. ESCO-modellen er meget anvendt i kommunerne, men har ikke vundet særligt indpas i den

almene boligsektor. Dette er bl.a. baggrunden for tankerne om for visse energibesparende ar-

bejder at etablere en garantiordning i Landsbyggefondens regi. Det er ligeledes udgangspunktet

for den alternative model med garanti fra boligorganisationernes dispositionsfonde, der skitse-

res i kapitel 6.

Boligaftalen fra 8. november 2010 mellem den tidligere regering (Venstre og Konservative Folkeparti), Dansk Fol-

keparti og Radikale Venstre indeholdt i punkt 14 et udspil til igangsættelse af en undersøgelse om etablering af en

garantiordning. Denne aftale blev tiltrådt af regeringen (Socialdemokratiet, Radikale Venstre og Socialistisk Folkepar-

ti) og Liberal Alliance den 11. november 2011 i forbindelse med fremrykningen af renoveringsinvesteringer i Lands-

byggefondens regi.

”Potentielle energibesparelser i det eksisterende byggeri” (SBi 2009:05) og ”Varmebesparelse ved løbende byg-

ningsrenovering frem til 2050 (SBi, 2013:08).

Boks 1.1. Hovedtræk i ESCO-modellen (Energy Service COmpany)

ESCO står for Energy Service Company – på dansk energitjenesteselskab. Betegnelsen dæk-

ker over et forretningskoncept, hvor en virksomhed – en ESCO – tjener penge på at gennemfø-

re energitjenester for en kunde. Energitjenesten omfatter leverance af en aftalt ydelse, fx et

indeklima defineret ud fra en bestemt rumtemperatur, luftfugtighed m.v. uden investeringer fra

kundens side. Hvis konceptet fungerer efter hensigten, får både ESCO og kunde en gevinst ud

af samarbejdet. Kunden får en ydelse til samme pris som hidtil (eller billigere), men får også et

ekstra udbytte i form af fx forbedret indeklima. ESCOen høster en fortjeneste ved at optimere

anlægget, nedbringe energiforbruget og vedligeholdelsesomkostningerne, og dermed levere

den aftalte ydelse med lavere omkostninger.

En ESCO-aftale er således et længere løbende energipartnerskab, som går meget videre end

en hidtidig traditionel energirådgivning, jf. nedenfor.

Normalt garanterer ESCO-selskabet kunden en energi- og omkostningsbesparelse, som er stor

nok til at dække alle projektets udgifter – altså afdrag og renter på investeringen og betaling til

energitjenesteselskabet. Hvis energitjenesteselskabet ikke kan realisere den aftalte besparel-

se, skal ESCO-selskabet betale forskellen tilbage til kunden. Når kontrakten er afsluttet, vil alle

besparelserne tilgå kunden direkte.

I princippet kan ethvert selskab (eller konsortium af selskaber) etablere sig som ESCO-

selskab. Typiske eksempler på ESCO-selskaber er energiselskaber, rådgivende ingeniørfirma-

er og leverandører af energieffektivt udstyr – alle virksomheder, som i forvejen har knowhow og

netværk inden for relaterede områder.

ESCO-modellen er der mulighed for individuel tilpasning til de konkrete forhold. I sin yderste

konsekvens er det en totalløsning, hvor man udliciterer hele leverancen, men i praksis ses ofte

tilpasninger hertil.

En ESCO-aftale adskiller sig fra ordinær energieffektiviseringsrådgivning ved:

•

at ESCO-selskabet afgiver en garanti for en given energibesparelse

at ESCO-selskabets samlede indtjening afhænger af de realiserede energibesparelser

at ESCO-selskabet på grund af ovenstående forhold har et økonomisk incitament til at op-

retholde energibesparelsen i hele aftaleperioden

at ESCO-selskabet på grund af ovenstående forhold overtager driftsovervågning og vedli-

geholdelsesansvaret

at ESCO-selskabet kan tilbyde at finansiere investeringen

Garanti

Et meget vigtigt element i en ESCO-aftale er besparelsesgarantien. ESCO-selskabet garante-

rer kunden en vis besparelse målt i kr. eller kWh og under givne forudsætninger. Hvis målet

ikke nås, skal ESCO-selskabet dække differencen mellem den garanterede og den faktiske

besparelse. På den måde påtager ESCO-selskabet sig den økonomiske risiko ved projektet,

hvilket reducerer den økonomiske risiko i et projekt. ESCO-selskabets garanti kan anvendes

som sikkerhed over for en eventuel ekstern långiver. Aftalen kan være udformet sådan, at

ESCO-aftalen garanterer besparelser, der er tilstrækkelige til at dække kundens finansierings-

ydelser under forudsætning af, at energiprisen holder sig inden for en aftalt ramme. Man skal

være opmærksom på, at en besparelsesgaranti øger et projekts transaktionsomkostninger,

hvorfor den som regel kun indgås i projekter af en vis volumen. I beboelsesejendomme vil det

kunne vise sig svært at få ESCO-selskabet til at garantere besparelser på beboerdelen, da

hverken boligorganisationen eller ESCO-selskabet kan bestemme over beboernes adfærd.

Økonomisk incitament

Incitamentet for ESCO-selskabet til at indgå i en sådan aftale er muligheden for en højere for-

tjeneste som totalentreprenør end ved en traditionel serviceaftale. Da ESCO-selskabet bærer

stort set hele den økonomiske risiko, er det vigtigt, at der er mulighed for en fornuftig fortjene-

ste. Kontrakten skal sikre, at ESCO-selskabet har incitament til at opretholde et højt kvalitetsni-

veau af anlægget. Det primære incitament ligger i, at ESCO-selskabet skal tilbagebetale for-

skellen mellem de garanterede besparelser og den realiserede besparelse til kunden, hvis den

realiserede besparelse er for lille. Eftersom målet med aftalen er den størst mulige besparelse,

er det en fordel, hvis både ESCO-selskabet og kunden er motiverede for at reducere energifor-

bruget, også ud over det garanterede besparelsesniveau. Derfor udformes kontrakter ofte så-

dan, at gevinsten ved eventuelle besparelser ud over det garanterede deles mellem ESCO-

selskabet og kunden.

Finansiering

ESCO-selskabet kan påtage sig finansieringen af de energibesparende tiltag i kundens byg-

ninger og/eller anlæg – enten via egne midler eller via tredjepartsfinansiering. Derved bærer

ESCO-selskabet en ekstra risiko, idet den hæfter for lånet. ESCO-finansiering er en fordel i

situationer, hvor kunden ikke selv har mulighed for at optage lån, eller hvor låneomkostninger-

ne for kunden er større end låneomkostningerne fra ESCO-selskabet. Generelt må det siges,

at det i Danmark vil være svært for danske ESCO-selskaber at tilbyde en finansiering, der kan

konkurrere med den danske realkreditfinansiering.

Kilde: ”Energirenovering og ESCO i den almene sektor” (AlmenRapport 9), AlmenNet, 2011.

1.2. Fremme af energirenoveringer i alment byggeri via reduktion af

usikkerheden for beboerne

Som udgangspunkt vil der være en del investeringer i energibesparende foranstaltninger –

blandt andet på klimaskærmen (tag, facader og vinduer) - som ikke i sig selv er rentable. Så-

danne energibesparende foranstaltninger vil derfor normalt blive gennemført i forbindelse med

andre (større) renoveringsarbejder på bygningen.

Landsbyggefonden kan inden for de politisk fastsatte rammer yde støtte til renoveringsarbejder.

Fonden har imidlertid som hovedregel ikke mulighed for at yde støtte til energiarbejder, der lig-

ger ud over Bygningsreglementets krav, og følgen heraf er, at de omfattede bygninger ikke i

tilstrækkelig grad fremtidssikres i energimæssig henseende, idet muligheden herfor forspildes i

en situation, hvor bygningen alligevel er ’åbnet’ for de øvrige renoveringsarbejders gennemfø-

relse. Konsekvensen kan blive, at der på grund af levetiden for eksempelvis tag- og facaderove-

ringsarbejder– kan gå mange år, før bygningens energitilstand igen bliver ’taget op’.

Det er beboerne, der beslutter, hvilke arbejder der skal gennemføres på et alment byggeri.

Denne beslutning er naturligvis påvirket af, at det er beboerne, der skal betale en forhøjelse af

huslejen og samtidig høste den besparelse, der følger af den realiserede energibesparelse. I

den proces, der ligger bag en beslutning om gennemførelse af (energi)renoveringsarbejder, kan

der opstå usikkerhed om arbejdernes rentabilitet. Beboerne kan stille spørgsmålstegn ved øko-

nomien i arbejderne og den energireduktion, der stilles i udsigt af rådgiveren eller entreprenø-

ren.

Også for rådgiveren og entreprenøren kan der opstå usikkerhed. Der kan ikke mindst peges på,

at beboernes adfærdsmønstre efter gennemførelsen af de energibesparende foranstaltninger i

forhold til før-situationen er et element, der skal fokuseres på. Der kan i boliger af ens kvalitet

og størrelse være meget store forskelle mellem energiforbruget. Hertil kommer, at nogle under-

søgelser indikerer, at der efter energiarbejdernes gennemførelse kan være en tendens til, at

beboerne øger deres krav til komfort og dermed bruger mere energi end stipuleret ved projekte-

ringen af arbejderne.

Det er disse usikkerheder, en garantiordning skal reducere eller eliminere, således at beboerne

kan gives en garanti for realiserede energibesparelser i en vis størrelsesorden. En garanti fra fx

Landsbyggefonden eller boligorganisationernes dispositionsfonde skal således dække den

manko, der opstår, hvis de forudsatte energibesparelser som følge af de foretagne arbejder ikke

realiseres.

En garantiordning skal understøtte og sikre rammerne for gennemførelsen af (yderligere) ener-

gibesparende foranstaltninger. Den kan herudover lægge pres på rådgivere og entreprenører i

og med, at de på et dokumenteret grundlag (en kontrakt eller en aftale) vil blive målt på leve-

rancen og dennes konsekvenser. Endelig kan den bidrage til at udvikle et marked for anvendel-

se af andre finansieringsformer som eksempelvis ESCO-modellen eller ESCO-lignende model-

ler.

1.3. Undersøgelsens indhold og gennemførelse

Ministeriet nedsatte i begyndelsen af 2012 en arbejdsgruppe, der skulle undersøge etableringen

af en garantiordning for energibesparelser, der gennemføres i tilknytning til projekter med støtte

fra Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning. Kommissoriet for undersøgelsen er gengivet i

bilag 1.

Undersøgelsen skulle identificere og vurdere de barrierer, der måtte være for en garantiordning

i Landsbyggefondens regi (lovgivningsmæssigt, finansieringsmæssigt, organisatorisk, mv.). Op-

stilling af en evt. model for en garantiordning skulle tage højde for, at modellen ikke i erhvervs-

mæssig henseende indebærer konkurrenceforvridende elementer.

Undersøgelsen er blevet varetaget af en arbejdsgruppe med repræsentation af BL – Danmarks

Almene Boliger, Landsbyggefonden, den almene boligorganisation BO-VEST og KL samt Mini-

steriet for By, Bolig og Landdistrikter, der har varetaget formandskab og sekretariatsbetjening.

Gennemførelsen af undersøgelsen har vist, at det har været mere vanskeligt end forventet at

udforme en garantiordning i Landsbyggefondens regi – ikke mindst i forhold til afgrænsning af

fondsgarantien og incitamentsstrukturen.

Der er derfor arbejdet med at skitsere en alternativ garantimodel. Denne model, der kombinerer

en garantiordning relateret til de lokale dispositionsfonde med en ESCO-lignende model, bygger

bl.a. på de ændringer i almenboligloven, der blev gennemført i 2009. Ændringerne omfattede

bl.a. anvendelsesmulighederne for de lokale dispositionsfondes midler.

Det bemærkes, at udviklingen af denne garantimodel indgår som forslag under initiativ 3.2 i re-

geringens strategi for energirenovering af bygninger (Klima-, Energi- og Bygningsministeriet,

maj 2014).

Der skal endvidere gøres opmærksom på, at nærværende undersøgelse udmønter initiativ 23 i

regeringens vækstplan for energi og klima (Erhvervs- og Vækstministeriet, oktober 2013) om, at

regeringen gennem den almene boligsektor vil udvikle en model for, hvordan den økonomiske

usikkerhed i forbindelse med gennemførelsen af større energirenoveringsarbejder kan reduce-

res for beboerne, herunder ikke mindst i forbindelse med fondsstøttede renoveringsarbejder.

Sideløbende med undersøgelsen har Bygningsstyrelsen og Energistyrelsen i sommeren 2013

igangsat et projekt om udvikling af garantimodeller for energibesparelser for større bygninger

generelt. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter og BL deltager i projektets følgegruppe. Pro-

jektet indgår ligeledes i overnævnte energirenoveringsstrategi som initiativ 3.1.

1.4. Oversigt over rapportens indhold

Rapportens kapitel 2 indeholder en sammenfatning af og konklusioner på arbejdsgruppens ar-

bejde.

I kapitel 3 beskrives omfanget og afgrænsningen af de potentielle relevante energirenoveringer,

der vurderes at være i det almene boligbyggeri, bl.a. baseret på SBi’s seneste opgørelse af be-

sparelsespotentialet.

I kapitel 4 beskrives og vurderes en række centrale forhold omkring en model med garanti fra

Landsbyggefonden, jf. kommissoriet i bilag 1.

I kapitel 5 beskrives dels regelgrundlaget for de lokale dispositionsfonde, dels størrelsen af dis-

se fonde.

Kapitel 6 indeholder en beskrivelse og vurdering af en alternativ model, dvs. en model, hvor en

garantiordning med afsæt i de lokale dispositionsfonde kombineres med en ESCO-lignende

model.

Kapitel 7 giver en kort gennemgang af andre initiativer på energirenoveringsområdet, der kan

understøtte og supplere en garantimodel.

Kapitel 2. Sammenfatning og konklusion

2.1. Indledning

Siden energiaftalen i 2008 er der fra ”Boligministeriets” side (Ministeriet for By, Bolig og Landdi-

strikter siden 2011) arbejdet målrettet på at fremme energibesparelser i det almene byggeri.

Første gang, det udmøntede sig, var i den daværende regerings strategi for reduktion af energi-

forbruget i bygninger fra april 2009.

Her indgår et initiativ om at fremme energibesparelser i eksisterende almene boliger via trovær-

dige beregninger og risikoafdækning (ESCO). Nærværende undersøgelse kan betragtes som et

led i udmøntningen af dette initiativ.

Fokus på troværdighed og risiko er vigtig, fordi beslutningerne om energibesparende foranstalt-

ninger træffes af beboerne. I dag er det beboerne, der bærer usikkerheden på energiinvesterin-

ger. Hvis den forventede energibesparelse ikke opnås, vil det afspejles i beboerens energireg-

ning, som kun undtagelsesvist vil blive nøjagtigt som forventet. Den realiserede energibesparel-

se vil typisk vise sig at være større eller mindre end den forventede – og i nogle tilfælde i bety-

deligt omfang. Derimod får beboerne med ”sikkerhed” en huslejeforhøjelse til betaling af ydelser

på de lån, der finansierer energiinvesteringerne. Hvis beslutningsgrundlaget er usikkert, er der

især risiko for, at beboerne fravælger energirenoveringsprojekter, der går videre end bygnings-

reglementet – på trods af, at disse ud fra en totaløkonomisk tilgang på forhånd vurderes at være

rentable – fordi det typisk vil være her, at beboerne vurderer, at der er en stor risiko for at blive

”snydt”.

Det kan fremme energirenoveringsprojekter, hvis dét, beboerne oplever som ”usikre løfter”, via

en garantiordning konverteres til sikre besparelser på energiregningen. Hvis de gennemførte

energibesparelser er totaløkonomisk rentable, bliver beboernes samlede boligbetaling (husleje

og energiudgifter) uændret eller mindre – og det ”med garanti”. Samtidig vil beboerne muligvis

kunne få en bedre komfort, fx i form af et bedre indeklima.

Som nævnt i kap. 1 indgår udviklingen af en energisparegarantimodel baseret på de lokale dis-

positionsfonde i regeringens strategi for energirenovering af bygninger fra maj 2014. Heri indgår

der i øvrigt flere initiativer, der retter sig mod at fremme energirenovering i den almene boligsek-

tor.

I kap. 7 gennemgås andre relaterede initiativer, bl.a. fra energirenoveringsstrategien, der kan

understøtte og supplere en garantimodel.

Nedenfor sammenfattes de beskrivelser, analyser og modelforslag, der er udfoldet i kapitel 3-6.

2.2. Potentielt energirenoveringsomfang i den almene sektor (kap. 3)

Der er i de seneste år udarbejdet flere analyser

, som viser, at der er et stort potentiale for at

opnå energibesparelser gennem energirenovering af den almene boligsektor samt af den øvrige

bygningsmasse generelt. Undersøgelser viser endvidere, at den nødvendige investering ved

energirenoveringerne falder markant, hvis de energibesparende tiltag gennemføres i forbindelse

med, at boligerne alligevel skal gennemgå større vedligeholdelsesarbejder eller renovering i

øvrigt.

Helt overordnet er der størst potentiale i energirenoveringer af ældre bygninger, som er bygget

før bygningsreglementet BR77, der for alvor indførtes krav til isolering.

Figur 2.1 viser almene boliger fordelt efter ibrugtagelsesår og bygningernes procentvise forde-

ling på energimærke. Det fremgår, at der er en klar sammenhæng mellem energimærke og

ibrugtagelsesår. Jo ældre boligerne er, desto større er energibehovet generelt set. Det fremgår

således, at 85 pct. af de almene ejendomme, ibrugtaget før 1960, har et energimærke på D

eller dårligere. For nyere almene boliger, ibrugtaget i perioden 1995-2005, har 85 pct. af boli-

gerne energimærke C eller bedre. Det nyeste byggeri i denne opgørelse er koncentreret om-

kring energimærke B.

Figur 2.1. Almene boliger fordelt efter ibrugtagelsesår og energimærke - procentvis fordeling

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

-1951

1951-1960

1961-1981

1982-1994

2006-

1995-2005

Kilde: MBBL’s opgørelse på baggrund af EMO-data fra for perioden 2006-2008.

Hvis de investeringer i rentable energibesparelser, som er opgjort som led i energimærkningen,

antages at blive gennemført for samtlige almene boliger opført før 1980, vil den samlede inve-

stering ligge i størrelsesordenen 10 mia. kr. Investeringerne vil medføre årlige energibesparel-

ser på i størrelsesordenen 750 mio. kr.

Eksempelvis ”Potentielle energibesparelser i det eksisterende byggeri” (SBi 2009:05).

2.3. Model med energisparegaranti fra Landsbyggefonden (kap. 4)

Der er et stort potentiale for energiforbedringsarbejder i eksisterende alment byggeri, herunder

arbejder der ligger ud over de gældende energikrav i BR10. Hvis dette potentiale skal udnyttes i

større udstrækning, end det sker i dag, forudsætter det et mere sikkert beslutningsgrundlag for

beboerdemokratiet, herunder især større sikkerhed for, at de stipulerede energibesparelser ved

givne arbejder faktisk realiseres.

En garantiordning, der dækker den manko, der opstår, hvis de forudsatte energibesparelser

ikke realiseres, vil kunne skabe denne sikkerhed. Herved afdækkes (en del af) den risiko, der

ellers skal bæres af beboerne, hvilket utvivlsomt vil medføre en mærkbar forøgelse af beboer-

nes tilskyndelse til at godkende sådanne arbejder.

Man kunne tænke sig, at Landsbyggefonden yder en sådan garanti og dermed bliver fødsels-

hjælper for en større energirenoveringsaktivitet i den almene sektor. Imidlertid er dette ikke

uproblematisk.

For det første indebærer indførelsen af en LBF-baseret garantiordning, at beslutningskompe-

tence og energimæssige kompetencer i såvel anlæg som drift adskilles fra den økonomiske

risiko (garantien). Modsat en traditionel ESCO-model vil det alene være den økonomiske risiko,

der ligger i LBF. De grundlæggende incitamenter i en LBF-garanti-model er således meget for-

skellige fra incitamenterne i en traditionel ESCO-model, jf. boks 1.1.

Dette kan udbedres ved delvis at flytte risikoen fra LBF over ”på den anden side” i form af selv-

risiko eller forsikringspræmie og/eller ved at opbygge særlige energirenoveringskompetencer i

LBF. Dette gør imidlertid ordningen dyrere og mindre attraktiv for beboerne. Samtidig begynder

den mere og mere at ligne de modeller, som ESCO-firmaerne allerede udbyder. Opbygning af

parallelinstitutioner vurderes som klart uhensigtsmæssigt.

Hertil kommer, at det sædvanligvis er mest hensigtsmæssigt såvel som mest økonomisk at

gennemføre energiforbedringer, når bygningen alligevel ”skal åbnes” i forbindelse med renove-

ring. Energirenoveringerne vil derfor sædvanligvis kun udgøre en delmængde af de samlede

renoveringsarbejder i et konkret projekt. I mange tilfælde vil det være vanskeligt at udskille de

arbejder, der skal omfattes af garantien, fra øvrige renoveringsarbejder såvel som fra energifor-

bedringer, der kræves for at opfylde BR10. Det vil langt fra altid være muligt at foretage en præ-

cis afgrænsning. Især vil det være vanskeligt, hvor der ikke er tale om et særskilt tiltag, fx en

varmepumpe, men om ”mere af noget”, fx tykkere isolering og bedre vinduer.

Endelig vil en LBF-baseret garantiordning indebære, at der over tid opbygges en stor eventual-

forpligtelse vedrørende energisparegarantier, hvilket alt andet lige vil mindske mulighederne for

at gennemføre andre fondsstøttede aktiviteter.

Samlet set synes der at være grundlæggende incitamentsproblemer ved en LBF-baseret ord-

ning. Når først et projekt er vedtaget, er der ikke klare incitamenter for de involverede aktører til

at sikre, at de lovede energibesparelser realiseres. Med hensyn til afgrænsningen af projekterne

har beboerne – og diverse rådgivere – ikke sammenfaldende interesser med LBF, hvilket kan

øge fondens risiko.

På denne baggrund er det ikke vurderet hensigtsmæssigt at arbejde videre med en model med

LBF-garanti. Eventuelle statsstøtteretlige aspekter af en sådan model er derfor heller ikke nær-

mere overvejet.

I øvrigt kan muligheden for at opnå en energisparegaranti også være relevant i forbindelse med

ustøttede renoveringsarbejder og større vedligeholdelsesarbejder.

Alt dette peger på, at et mere ESCO-lignende setup er ønskeligt, hvor henholdsvis bygherre og

den tekniske rådgiver eller entreprenøren involveres i en energisparegaranti som led i større

samlede renoveringsarbejder.

2.4. ESCO-lignende model med garanti fra den lokale dispositions-

fond (kap. 5 og 6)

Som alternativ til en centralt baseret garantimodel, hvor LBF skulle træde til med en ESCO-

lignende garanti, skitseres en lokalt baseret garantimodel med udgangspunkt i ESCO-

tankegangen, hvor boligorganisationernes dispositionsfonde kan træde til med en garanti, der

”aflaster” en garanti fra et ESCO-firma.

Det er således vurderingen, at en ESCO-lignende garanti for forventede energibesparelser, fx

fra den tekniske rådgiver, er et effektivt instrument til at fremme energibesparelser i eksisteren-

de alment byggeri. En garanti vil gøre det lettere at opnå beboernes tilslutning til større energi-

forbedringer, og samtidig får den tekniske rådgiver et ”håndfast” økonomisk incitament til at be-

regne den forventede energibesparelse så korrekt som muligt.

Imidlertid synes de ESCO-modeller, som eksisterer på markedet i dag, at være utilstrækkelige i

forbindelse med større energirenoveringer af fx klimaskærmen. Den risiko, som et ESCO-firma i

givet fald påføres, er omfattende, og ”prisen” på en garanti bliver dermed for høj, medmindre

risikoen kan deles med andre, fx den pågældende boligorganisations dispositionsfond.

I boks 2.1 belyses gældende regler af relevans for samt det økonomiske potentiale for en mo-

del, hvor den lokale dispositionsfond yder en supplerende garanti.

Boks 2.1. De lokale dispositionsfonde som garantistiller – regler og potentiale

Gældende regler

De nuværende bestemmelser vedrørende de enkelte boligorganisationers dispositionsfonde

åbner mulighed for, at ”dispositionsfondens midler kan anvendes til at sikre afdelingernes fort-

satte beståen som tidsvarende og velfungerende bebyggelser ved at medvirke til en fysisk,

økonomisk og social opretning af afdelingerne”. Dispositionsfondens midler kan således an-

vendes som tilskud eller lån til en bred vifte af opretnings-, udbedrings- og forbedringsarbejder i

de enkelte afdelinger, herunder også energispareforanstaltninger.

Bestemmelserne åbner tillige mulighed for, at støtten til de nævnte foranstaltninger kan tage en

anden form end tilskud eller lån. Det vurderes således, at bestemmelserne rummer mulighed

for, at støtten gives i form af en garanti for energibesparelser. Det må dog være en forudsæt-

ning, at forpligtelsen klart kan afgrænses – f.eks. til et nærmere fastsat maksimumbeløb – se-

nest på det tidspunkt, hvor tilsagnet om garantien gives.

Garantien kan således ydes ved energibesparelser i forbindelse med en bred vifte af opret-

nings-, udbedrings- og forbedringsarbejder i de enkelte afdelinger. Garantien kan herunder

gives såvel til arbejder, som opfylder de energimæssige krav, der stilles til renoveringer i det

gældende bygningsreglement (BR 10), som til arbejder der hæver niveauet udover BR10.

Garantiordningen kan benyttes af alle boligorganisationer. Målgruppen for en garantiordning,

baseret på de lokale dispositionsfonde, behøver derfor ikke nødvendigvis at være boligafdelin-

ger, der samtidig får (renoverings)støtte fra Landsbyggefonden til deres boligafdelinger.

Økonomisk potentiale

Dispositionsfondenes indtægter fra udamortiserede lån udgør brutto knap 2,2 mia. kr. i 2013,

hvilket er 6 gange højere end i 2007. Denne markante stigning vil fortsætte i de kommende år

som følge af især udamortiseringen af indekslån (IS20), som først vil klinge af henimod 2020. I

2020 forventes indtægterne fra udamortiserede lån at udgøre 4,4 mia. kr. Denne tilgang kom-

mer i sagens natur hovedsageligt fra ”ældre afdelinger” og dermed, alt andet lige, fra afdelinger

med store potentialer for energirenoveringer. 2/3 af disse indtægter vedrørende ydelser på

udamortiserede lån overføres til Landsbyggefonden, mens 1/3 forbliver i de lokale fonde.

Det må således vurderes, at de fleste boligorganisationer har mulighed for at benytte deres

dispositionsfonde til at yde energisparegarantier, og at en del har rigtig gode muligheder.

Det fremgår af boks 2.1, at boligorganisationerne har hjemmel til, at de lokale dispositionsfonde

kan yde en eller anden form for energisparegaranti, ligesom det økonomiske potentiale alt andet

lige vil være til stede i mange dispositionsfonde. Derfor kan boligorganisationerne hver for sig

eller i fællesskab vælge rammerne. Blandt andet ud fra hensynet til at kunne opbygge et gen-

nemsigtigt marked med et tilstrækkeligt volumen, så det bliver interessant for ESCO-firmaerne,

vurderes det at være hensigtsmæssigt, at en model for energisparegarantien lægges ind i faste

rammer – både for så vidt angår, hvilke energirenoveringer der er omfattet af ordningen, og

principperne for energisparegarantien.

Som formelle rammer for en lokalt baseret energisparegarantimodel vurderes følgende elemen-

ter at være hensigtsmæssige:



Der opstilles en model for lokale energisparegarantier, som kan øge lejernes sikkerhed for i

praksis at få den energibesparelse, de stilles i udsigt ved beslutningen om at gennemføre

energirenoveringsprojekter.

Da dispositionsfondene allerede i dag kan yde garanti, ses der ingen grund til at søge at

begrænse anvendelsen af modellen til projekter med renoveringsstøtte fra Landsbyggefon-

den. Det er naturligvis vigtigt at få udnyttet den mulighed, der pt. er for at få gennemført

energirenoveringer, som er rentable, netop fordi de gennemføres i tilknytning til øvrige reno-

veringer. Denne mulighed vil først opstå igen om mange år. Garantien kan imidlertid også

være en mulighed i forbindelse med større planlagte vedligeholdelsesarbejder og ustøttede

forbedringsarbejder.

Der skal energirenoveres i et omfang, som forbedrer energistandarden til et niveau, der som

minimum opfylder kravene i det gældende bygningsreglement. Der kan dog med fordel sig-

tes mod en højere standard, især ved fondsstøttede renoveringsprojekter, jf. ovenfor.

Der lægges et loft over, hvor stor garanti den enkelte dispositionsfond i alt kan yde – både

målt i forhold til den enkelte husstand, det enkelte projekt og i forhold til alle de projekter,

som dispositionsfonden giver garanti til.

Opgørelsen af garantiforpligtelsen skal ske efter nærmere anviste beregningsmetoder.

Modellen for lokale energisparegarantier skal fungere i en forsøgsperiode på fx 3 år, hvoref-

ter modellen evalueres.

Principperne i en mulig model, hvor garantien er delt mellem ESCO-firmaet og den pågældende

boligorganisations dispositionsfond (BDF), er illustreret i boks 2.2. i form af et eksempel på,

hvordan boligorganisationen kan udforme en konkret version af garantimodellen med udgangs-

punkt i den forventede besparelse, som angives til 100 pct., og hvor den besparelse, som be-

boerne garanteres af ESCO-firmaet og dispositionsfonden, fastsættes til et niveau, der ligger lidt

under den forventede besparelse, fx 80 pct. De angivne intervalgrænser i boks 2.2 er således

udtryk for et niveau, der forekommer hensigtsmæssigt i en typisk sag, men ikke nødvendigvis i

alle.

I udformingen af eksemplet på en garantimodel er det således forsøgt at finde en balance mel-

lem de tre centrale aktører – ESCO-firmaet (teknisk rådgiver og/eller entreprenør), den lokale

dispositionsfond, dvs. boligorganisationen (bygherre) og beboerne (brugere).

Beboerne

opnår en garanti for 80 pct. af den forventede besparelse i 3 år. Hvis den forventede

besparelse realiseres, får beboerne 90 pct. af den forventede besparelse (de garanterede 80

pct. plus halvdelen af de sidste 20 pct.). Beboerne betaler således en risikopræmie, der maksi-

malt udgør 10 pct. af den forventede besparelse (markeret som tab i figur a i boks 2.2), da de

får hele mergevinsten, hvis den realiserede besparelse bliver større end den forvente-

de/beregnede.

ESCO-fimaets

risiko er i eksemplet begrænset til 5 pct. af den forventede besparelse (intervallet

mellem 75 og 80 pct. af den forventede besparelse), idet boligorganisationens dispositionsfond

garanterer for den del af den forventede besparelse, der ligger under 75 pct. Deres

forventede

–

og maksimale - gevinst er 10 pct., nemlig halvdelen af forskellen på de garanterede 80 pct. og

de forventede 100 pct.

Boligorganisationens

risiko består i, at den lokale dispositionsfond skal dække den andel af den

realiserede besparelse, der bliver mindre end 75 pct. af den forventede besparelse i 3 år. Dette

kan betragtes som ”prisen” for at styrke beboernes tilskyndelse til at godkende energirenove-

ringsprojekter og ESCO-firmaernes tilskyndelse til at deltage i garantistillelsen.

Boks 2.2. Principperne i en lokalt baseret energisparemodel, belyst ved eksempel

Fordelingen af risiko og gevinst mellem beboerne, ESCO-firmaet og den lokale dispositionsfond

afhænger af, hvor stor den realiserede besparelse er i forhold til den forventede, jf. figur a ne-

denfor:



Interval 1 (over 100 pct.) - den realiserede besparelse er større end den forventede:

Beboe-

re får hele gevinsten af

den del

af besparelsen, som ligger over det forventede/beregnede.

Interval 2 (80-100 pct.) - den forventede minus den garanterede besparelse:

Merbesparel-

sen over det garanterede besparelse (og under den forventede) deles i et nærmere fastsat

forhold, fx 50/50, mellem beboere og ESCO-firmaet.

Interval 3 (75-80 pct.) - den garanterede besparelse minus ESCO-firmaets garanti:

Firmaet

dækker hele tabet ved, at besparelsen bliver mindre end garanteret.

Interval 4 (under 75 pct.) - den faktiske besparelse er mindre end garantien udstedt af

ESCO-firmaet:

Den lokale dispositionsfond (BDF) dækker hele den del af en given ikke-

realiseret besparelse, som ikke dækkes af ESCO-firmaet.



Figur a. Eksempel på fordeling af gevinster og tab ved forskellige realiserede besparelser i pct.

af forventet besparelse i en lokal garantimodel

Figuren illustrerer principperne i en lokal garantimodel:

1) ESCO-firmaet (energirådgiveren) beregner den forventede energibesparelse, som udgør

100 pct.

2) ESCO-firmaet stiller en garanti, der svarer til boligorganisationens minimumskrav – her 80

pct. af den forventede besparelse. ESCO-firmaet og evt. den lokale dispositionsfond kom-

penserer beboerne, hvis energibesparelsen bliver lavere end garantien udstedt til beboerne.

Beboerne garanteres således en besparelse, der er mindre end den forventede (100 pct.),

hvilket kan betragtes som en slags selvrisiko.

3) Hvis besparelsen bliver større end garanteret, men mindre end forventet –

mellem 80 og

100 pct. i figuren

– tilfalder kun halvdelen af besparelsen i dette interval boligafdelin-

gen/beboerne (markeret som ”tab”), den anden halvdel tilfalder rådgiveren (gevinst). Ved en

besparelse indenfor dette interval ville beboerne således være bedre stillet uden en garanti.

4) Hvis besparelsen bliver mindre end garanteret, betaler ESCO-firmaet de ”øverste” 5

pct.point under garantien (tab) –

mellem 75 og 80 pct. i figuren

- mens den lokale dispositi-

onsfond dækker resten, dvs. hvis besparelsen bliver mindre end 75 pct. af det forventede

(tab) –

under 75 pct. i figuren.

Hvis besparelsen kun bliver 50 pct. af den forventede, bliver

BDFs tab således på 25 pct.point og ESCO-firmaets på 5 pct.point. Som et helt centralt

element i modellen er der således fastsat maksimum for størrelsen af ESCO-firmaets kom-

pensation (tab).

5) Hvis besparelsen overstiger den forventede besparelse –

over 100 pct. i figuren

- tilfalder

hele denne del af besparelsen beboerne (gevinst), men de skal fortsat betale ”selvrisikoen”,

jf. pkt 3).

Garantien opgøres med udgangspunkt i den realiserede besparelse i det første driftsår og gæl-

der energiudgiften i 3 år.

Økonomiske konsekvenser

For boligorganisationens dispositionsfond vil en udløsning af garantien medføre en udgift.

Når der ydes en dispositionsfondsgaranti for f.eks. 75 pct. af den forventede energibesparelse,

påtager dispositionsfonden sig en eventualforpligtelse af denne størrelsesorden. Allerede efter

et år afgøres det, om garantien udløses. Dermed kan eventualforpligtelsen konverteres til udgif-

ter over en f.eks. tre-årig periode, hvis størrelse bestemmes af, hvor langt den realiserede be-

sparelse ligger under de f.eks. 75 pct. af den forventede besparelse.

Det afgørende fortrin ved en lokal energisparegarantimodel er, at den ikke ”lider” af de svaghe-

der, som en central LBF-garanti som udgangspunkt har, dvs. først og fremmest at beslutnings-

kompetence og energimæssige kompetencer i såvel anlæg som drift adskilles fra den økonomi-

ske risiko (garantien).

Der er med denne lokale garantimodel tilstræbt en balance mellem de tre centrale aktørers mu-

ligheder for gevinst og tab på den ene side og deres beslutningskompetence og energimæssige

kompetencer på den anden, som giver alle parter et tilstrækkeligt incitament til at igangsætte

energirenoveringer.

Beboerne,

der via beboerdemokratiet kan blokere for energiforbedringer, får en solid garanti til

gengæld for en meget begrænset ”selvrisiko”, hvilket i vid udstrækning må forventes at kunne

overvinde deres betænkeligheder.

Boligorganisationen

får forbedret mulighederne for at gøre sin boligmasse mere energirigtig, og

dermed mere attraktiv for fremtidige lejere, til gengæld for en formelt omfattende, men forholds-

vis kortvarig garanti, der formentlig kun vil blive udløst i begrænset omfang, bl.a. fordi den ”står

efter” ESCO-firmaets. Det er vurderingen, at langt de fleste boligorganisationer vil have tilstræk-

kelige midler i deres dispositionsfond til, at de kan gå ind i garantistillelse.

ESCO-firmaet

får forbedret sine muligheder for at ”vinde” nye energirenoveringsopgaver i al-

ment byggeri til gengæld for at yde en garanti, der indebærer gevinstmuligheder mod en for-

holdsvis begrænset tabsrisiko.

Den afgørende barriere for udbredelsen af en lokal garantimodel vil antagelig være, at den kan

forekomme kompliceret og bureaukratisk. Det vil derfor være nødvendigt, at der etableres et

fast og anerkendt grundlag for anvendelse af ordningen, som er overskueligt og let at tilpasse til

det konkrete projekt.

Kapitel 3. Omfang og afgrænsning af potentielt rele-

vante energirenoveringer

3.1. Indledning

I dette kapitel belyses omfanget og afgrænsningen af de potentielle relevante energirenoverin-

ger, der vurderes at være i det almene boligbyggeri, såvel generelt som mere specifikt i forbin-

delse med Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning.

Kapitlet indledes i afsnit 3.2 med en overordnet belysning af potentialer for investeringer i ener-

gibesparelser ved renovering af den almene boligsektor. Den overordnede beskrivelse af poten-

tialer i sektoren suppleres i afsnit 3.3 og 3.4 med belysning af dels energibesparelser, der gen-

nemføres via LBF-renoveringsstøtteordningen, dels omfanget af energibesparelser der kan for-

ventes gennemført via en eventuel LBF-garantiordning, jf. kap. 4.

Den overordnede belysning af investeringspotentialer er naturligvis også relevant i forhold til en

”lokal garantimodel”, jf. kap. 6.

3.2. Potentialer for energiinvesteringer ved renovering af den almene

boligsektor

Der er i de seneste år udarbejdet flere analyser

, som viser, at der er et stort potentiale for at

opnå energibesparelser gennem energirenovering af den almene boligsektor samt af den øvrige

bygningsmasse generelt. Undersøgelser viser endvidere, at den nødvendige investering ved

energirenoveringerne falder markant, hvis de energibesparende tiltag gennemføres i forbindelse

med, at boligerne alligevel skal gennemgå større vedligeholdelsesarbejder eller renovering.

Helt overordnet er der størst potentiale i energirenoveringer af ældre bygninger, som er

bygget før byggereglementet BR77, der for alvor indførte krav til isolering, jf. boks 3.1.

Eksempelvis ”Potentielle energibesparelser i det eksisterende byggeri” (SBi 2009:05).

Boks 3.1. Energikrav til nybyggeriet i bygningsreglementet 1961-2020

Figur a. Energirammer i bygningsreglementet til nye boliger 1961-2020, sammenholdt med energimærk-

ningsskalaen til boliger

I 1961 blev der første gang fastsat krav til bygningers energiforbrug i bygningsreglementet. Disse krav

havde formentlig ikke den store virkning for det byggeri, der svarer til det almene boligbyggeri i dag, fordi

kravene allerede var delvist dækket af de såkaldte statslånskrav, der var gældende i perioden 1948-61.

Efter oliekrisen i 1973 kom der på ny fokus på varmeisolering af bygninger. Særligt stramningen af var-

meisoleringskravene til nybyggeriet i 1977-reglementet (BR77 - med virkning fra februar 1979) resulte-

rede i omkring en halvering af det maksimale varmetab, jf. figur a. I bygningsreglementerne fra

1995/1998 skete der yderligere en skærpelse af dette krav med 25 pct. Sammen med skærpelsen af

energikravene i 2006 og 2010 er energibehovet i nye bygninger reduceret til 1/3 set i forhold til BR77-

bygninger.

Skærpelserne af energikravene i bygningsreglementet medfører, at der alt andet lige er gode energispa-

remuligheder i eksempelvis efterisolering af klimaskærmen i boliger med byggetilladelse før februar

1979, dvs. i bygninger, der typisk er opført før 1980-1981.

At der eksisterer et stort potentiale for energibesparelser i den almene boligmasse, især i boli-

ger opført før oliekriserne i 1970’erne, understøttes endvidere af energimærkningen af almene

boligejendomme.

Figur 3.1 viser almene boliger fordelt efter ibrugtagelsesår og bygningernes procentvise forde-

ling på energimærke. Det fremgår, at der er en klar sammenhæng mellem energimærke og

ibrugtagelsesår. Jo ældre boligerne er, jo større er energibehovet generelt set. Det fremgår så-

ledes, at 85 pct. af de almene ejendomme, ibrugtaget før 1960, har et energimærke på D eller

dårligere. For nyere almene boliger, ibrugtaget i perioden 1995-2005, har 85 pct. af boligerne

energimærke C eller bedre. Det nyeste byggeri i denne opgørelse er koncentreret omkring

energimærke B.

Figur 3.1. Almene boliger fordelt efter ibrugtagelsesår og energimærke - procentvis fordeling

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

-1951

1951-1960

1961-1981

1982-1994

2006-

1995-2005

Kilde: MBBL’s opgørelse på baggrund af EMO-data fra for perioden 2006-2008.

I figur 3.2 er fordelingen af de almene ejendommes energimærke endvidere sammenstillet med

det energimærke, som bygningsmassen ville have, hvis de energibesparelsesforslag med god

rentabilitet, som energimærkningsfirmaerne har peget på, gennemføres. Det fremgår heraf, at

der - ikke overraskende – er tæt sammenhæng mellem ibrugtagelsesår (og dermed højt energi-

behov) og mulighed for rentable energibesparelser

. I almene boliger, ibrugtaget før 1961, vil

andelen af boliger med energimærke E eller dårligere således blive reduceret fra at udgøre

knap 60 pct. af boligerne til at udgøre godt 20 pct. efter gennemførelsen af de rentable energi-

besparelser. Modsat ses det, at der er et forholdsvis begrænset potentiale for rentable energi-

mæssige besparelser i det nyere almene byggeri.

At en energibesparelse er rentabel ifølge energimærket, er ikke ensbetydende med, at den er

totaløkonomisk rentabel for beboerne i alment byggeri, men beregningen kan med varsomhed

anvendes som en ”proxy” herpå

Energiinvesteringen er ifølge EMO og BR10 rentabel, hvis investeringen er tilbagebetalt via akkumulerede energi-

besparelser hurtigere end 75 pct. af levetiden.

I opgørelsen af rentable energibesparelser i forbindelse med energimærket indgår ikke en kalkulationsrente, såle-

des som der bør gøre i en beregning af totaløkonomien for en investering med lang levetid med henblik på at gøre

betalingsstrømmene sammenlignelige.

Figur 3.2. Almene boliger fordelt efter ibrugtagelsesår, samt energimærke før og efter energibe-

sparelsesforslag med god rentabilitet - procentvis fordeling

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

-1951 Efter

1951- Efter

1960

1995- Efter

2005

1961- Efter

1981

1982- Efter

1994

2006- Efter

Kilde: MBBL’s opgørelse på baggrund af EMO-data for perioden 2006-2008.

Tabel 3.1 viser investeringer og årlige energibesparelser for hver almen bolig for energibespa-

relsesforslagene med god rentabilitet ifølge energimærkningsrapporterne.

Tabel 3.1. Investering og årlig energibesparelse (kr. pr. almen bolig) for energibesparelsesfor-

slag med god rentabilitet fordelt efter hhv. opførelsesår og energimærke

Opførelsesår:

Investering pr. bolig

Årlig energibesparelse

Energimærke:

Investering pr. bolig

Årlig energibesparelse

-1940

58.000

3.500

G-F

60.000

4.000

1941-1950

45.000

2.500

32.000

2.000

1951-1960

20.000

1.500

29.000

2.000

1961-1981

20.000

1.500

11.000

1.000

Anm.: Investering og årlig besparelse er afrundet til nærmeste 500 kr.

Kilde: MBBL’s opgørelse på baggrund af EMO-data for 2006-2008.

Det fremgår af tabel 3.1, at der - ikke særlig overraskende - er tæt sammenhæng mellem:



energimærke og mulighed for rentable energibesparelser: Jo højere energiforbrug, desto

flere muligheder for energibesparelser.



opførelsesår og energibesparelser; jo ældre bolig, desto flere muligheder for energibe-

sparelser.

Antages de gennemsnitlige investeringer i rentable energibesparelser, jf. tabel 3.1, at blive gen-

nemført for samtlige almene boliger opført før 1980, vil den samlede investering ligge i størrel-

sesordenen 10 mia. kr. Investeringerne vil medføre årlige energibesparelser på i størrelsesor-

denen 750 mio. kr.

Foruden anbefalingerne i energimærkningsrapporten findes der i BR10 en oversigt over foran-

staltninger, der ofte er rentable at gennemføre som led i renovering eller udskiftning

. Herudover

findes der flere værktøjer, der giver overblik over energioptimeringen af beboelsesbygninger,

herunder rentabiliteten af investeringen

Hvis der gennemføres en energiforbedringsinvestering i forbindelse med en renovering eller i

forbindelse med den løbende vedligeholdelse, vil energibesparelsen set i forhold til investerin-

gen forøges. En typisk energiforbedringsinvestering på i størrelsesordenen 10.000 kr. pr. bolig

vil skønsmæssigt medføre en årlig energibesparelse på omkring 1.000 kr. Samtidig vil potentia-

let for rentable energibesparelser kunne forøges. I nogle tilfælde vil potentialet kunne forøges

mærkbart – det afhænger af samspillet mellem det planlagte renoveringsprojekt med støtte fra

Landsbyggefonden og den påtænkte energirenovering.

3.3. Energibesparelser der gennemføres via LBF-renoveringsstøtte-

ordningen

Landsbyggefonden yder støtte til en række forskellige formål i den almene boligsektor, herunder

støtte til renovering af almene boliger. Omfanget af fondens støtte til renovering er reguleret af

årlige investeringsrammer, der er fastsat i almenboliglovens § 91. Der er med boligaftalen fra

november 2014 fastsat en årlig ramme frem til 2020. De årlige tilsagn til renoveringsstøtte frem-

går af tabel 3.2.

Tabel 3.2. Landsbyggefondens renoveringsramme (tilsagn), samt antal boliger der renoveres

2010-2020

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Tilsagn/Investeringsramme

(mia. kr.)

Antal boliger (1.000)

2,6

11,3

6,5

20,0

11,0

25,4

6,0

16,5

2,0

5,8

4,2

12,0

4,2

12,0

2,6

7,3

2,5

7,1

2,3

6,5

2,3

6,5

Anm.: Tilsagnsbeløb er for perioden 2010-2014 opgjort i løbende priser, mens de afsatte rammer 2015-2020 er i

2015-priser. For 2010-2013 er der angivet de faktiske tilsagn, mens der for 2014-2020 er angivet den fastsatte inve-

steringsramme. Antallet af boliger, der renoveres, er for perioden 2015-2020 skønnet på baggrund af ansøgningerne.

Landsbyggefonden yder som udgagnspunkt ikke støtte til energiinvesteringer, der forbedrer en

afdelings energistandard ud over bygningsreglementets aktuelle krav, jf. boks 3.2. Selvstændi-

ge, rentable energiinvesteringer forudsættes gennemført

uden støtte

fra fonden. Renoverings-

støtteordningen bliver dog relevant – også i energimæssig sammenhæng – hvis der alligevel

som led i en helhedsplan skal ske en byggeteknisk begrundet renovering af eksempelvis klima-

skærmen. Det kan være på grund af konstruktionsmæssige fejl og skader, fugt- og indeklima-

problemer. Det skønnes, at i størrelsesordenen en tredjedel af investeringsrammen herigen-

nem medfører energiforbedringer – primært ved renovering af klimaskærmen, herunder af vin-

BR 10 - Bilag 6 ”Rentable energibesparelser”

F.eks. Energikoncept.dk, som er et digitalt værktøj, der er velegnet til brug ved ønske om energioptimering i forbin-

delse med renovering eller modernisering af primært boligetageejendomme. Energikoncept.dk er udviklet som et

gratis hjælpeværktøj til bygningsejere, tekniske rådgivere og udførende håndværkere der ønsker at få et hurtigt ind-

ledende overblik over, hvilke energibesparende eller energioptimerende tiltag, der vil være fornuftige at foretage i

forbindelse med renovering af en given bygning. Værktøjet er udarbejdet af GI og Realdania.

duerne. En del af disse energirelaterede investeringer vil – isoleret set – målt i forhold til energi-

besparelsen ikke være rentable.

Der har således ikke i renoveringsstøtteordningen frem til boligaftalen fra november 2014 været

afsat en særlig ramme til energibesparelser. Med denne aftale har man imidlertid ønsket at styr-

ke mulighederne for yderligere at reducere energiforbruget og forbedre indeklimaet ved at af-

sætte et beløb til projekter, der også kan fungere som demonstrationsprojekter og skabe efter-

spørgsel efter avancerede løsninger. Af den samlede afsatte renoveringsramme for 2015-2020

kan der anvendes indtil 350 mio. kr. til energibesparende foranstaltninger, som efter gældende

praksis ikke vil kunne opnå støtte via den almindelige renoveringsramme.

For øvrige mere vidtgående energirenoveringer, som ikke er omfattet af renoveringsstøtteord-

ningen, finansieres ekstraudgifterne uden støtte – dvs. via huslejestigning, trækningsret eller

støtte fra boligorganisationens dispositionsfond samt evt. eksterne tilskud, fx fra energiselska-

ber.

3.4. Energibesparelser der kan realiseres via en eventuel LBF-

garantiordning

En eventuel LBF-garantiordning vil kun kunne ydes til projekter, der modtager renoveringsstøtte

fra LBF. Det må antages, jf. afsnit 3.3, at der i disse projekter vil være en del totaløkonomisk

rentable energiinvesteringer, som ikke bliver gennemført i dag, men evt. vil kunne understøttes

via en garantiordning.

En rimelig antagelse vil være, at garantiordningen kun vil være aktuel for den tredjedel af reno-

veringerne, der skønsmæssigt i forvejen har energirelaterede investeringer. Af disse vil det for-

mentlig ikke være alle, der kan opnå garanti.

Med udgangspunkt i de afsatte investeringsramme frem til 2020 vil garantiordningen kunne

omfatte 6.000 til 7.000 boliger årligt, jf. tabel 3.2. Det faktiske antal vil sandsynligvis være noget

mindre, idet der vil være projekter, som ikke indeholder direkte energirelaterede investeringer.

Et meget usikkert skøn vil være, at omfanget af rentable projekter, der i givet fald kunne tænkes

dækket af en LBF-garanti, kan ligge på i gennemsnit omkring 1 mia. kr. årligt 2015-2020. Disse

investeringer vil skønsmæssigt medføre energibesparelser i størrelsesordenen 100 mio. kr. år-

ligt. Omfanget af rentable tiltag vil formentlig vokse som følge af teknologisk udvikling og på

længere sigt stigende energipriser.

Boks 3.2. Bygningsreglementets krav til energirenovering - BR10-krav

Bygningsreglementet er udstedt med hjemmel i byggeloven og indeholder de gældende krav til byg-

geriet. Bygningsreglementet omfatter primært krav til nybyggeriet, men indeholder også krav i forbin-

delse med renovering af det eksisterende byggeri. Disse krav blev indført i bygningsreglementet den

30. juni 2010 (BR10)

Der er to typer af komponentkrav, som gælder ved renovering af den eksisterende bygningsmasse.

Den ene type er faste komponentkrav, der omfatter krav til energieffektiviteten ved en række kompo-

nenter. Der er faste komponentkrav til vinduer, døre, ydervægge, tage, gulve, fundamenter, olieked-

ler, gaskedler, biomassekedler, små kraftvarmeanlæg, ventilationsanlæg, belysning (arbejdsrum

mv.), solvarmeanlæg, varmepumper og cirkulationspumper. Ved udskiftningsarbejder skal de kompo-

nenter, der anvendes, leve op til komponentkravene, som har karakter af en teknisk norm. Fx hvis

bygningsejeren udskifter et eller flere vinduer, skal de nye vinduer leve op til bygningsreglementets

nuværende komponentkrav for vinduer i form af en bestemt U-værdi. Energikravene til den enkelte

bygningsdel gælder, uanset om udskiftningen er rentabel.

Den anden type krav vedrører efterisolering af byggeriets klimaskærm, der omfatter ydervægge, tag

og gulv mv. I forbindelse med ombygning og vedligeholdelse, der vedrører den pågældende del af

klimaskærmen, skal bygningsejeren gennemføre efterisolering, hvis efterisoleringsarbejdet i det kon-

krete tilfælde er rentabelt. Fx kan udskiftningen af en tagdækning på et enfamiliehus udløse et krav

om efterisolering af loftet, hvis efterisoleringen er rentabel.

Komponentkravene ved renovering af det eksisterende byggeri er fastsat under hensyntagen til, at

byggeriet skal have et godt indeklima, og at det arkitektoniske udtryk kan opretholdes. Samtidig er

der ved udarbejdelsen af de faste komponentkrav lagt vægt på, at kravene fremmer udviklingen af

nye energieffektive komponenter.

Samlet set medfører komponentkravene, at renoveringen af det eksisterende byggeri sker med ener-

gieffektive komponenter, og at der gennemføres rentabel efterisolering.

Kapitel 4. Overvejelser om model med energisparega-

ranti fra Landsbyggefonden

4.1. Indledning

Sigtet med dette kapitel er:



at belyse mulighederne for at etablere en model, hvor Landsbyggefonden garanterer for

totaløkonomisk rentable energibesparelser, der gennemføres i tilknytning til projekter, der i

øvrigt opnår støtte fra Landsbyggefonden,

at identificere og vurdere de barrierer af forskellig art (lovgivningsmæssige, finansierings-

mæssige, organisatoriske, mv.), der måtte være ved en sådan model, og

at opstille en model – eller modeller – for en sådan garanti.



I kapitel 3 er det påvist, at der findes et ganske stort potentiale for energibesparelser i forbindel-

se med renovering af klimaskærmen i alment byggeri. Potentialerne findes overalt i det ældre

almene byggeri.

En garanti fra LBF skal dække den manko, der opstår, hvis de forudsatte energibesparelser

som følge af de foretagne arbejder ikke realiseres. Grundtanken i ordningen er således at

fremme gennemførelsen af energiøkonomisk rentable projekter ved, at LBF afdækker (en del

af) den risiko, der ellers skal bæres af beboerne.

4.2. Usikkerhed ved energirenoveringer

Det er en grundlæggende præmis for modellen, at der er store potentialer for energiøkonomisk

rentable energibesparelser i den almene boligsektor, som ikke udnyttes i forbindelse med reno-

veringsprojekter med støtte fra LBF. På trods af, at disse projekter er totaløkonomisk rentable,

stemmer beboerne ikke for, at de gennemføres. Grundene til, at beboerne siger ”nej” til projek-

terne, kan være flere:



Der er usikkerhed omkring størrelsen af den forventede energibesparelse, der kan vedrøre

såvel projektets energiteknik og håndværksmæssige gennemførelse som drift.

Energibesparelsen er vanskelig at gøre op, og fordelene er vanskelige at fordele mellem

beboerne.

Den usikre energibesparelse er for lille i forhold til den resulterende sikre lejeforhøjelse in-

denfor de nuværende beboeres tidshorisont.

Renoveringsprojekter kan generelt medføre betydelige huslejestigninger

Tilsammen kan disse usikkerheder gøre, at beboerne afstår fra at gennemføre energiinvesterin-

gerne.

4.3. Udgangspunkter for udformningen af en LBF-energisparegaranti

Det kan på den baggrund overvejes at indføre en ordning med garanti fra Landsbyggefonden

(LBF), som kan fremme investeringer i energiforbedringer, der er totaløkonomisk rentable for

beboerne, i forbindelse med gennemførelse af LBF-støttede renoveringer.

Ved udformningen af en model skal man blandt andet forholde sig til:



Hvilke risikofaktorer der er eller kan være forbundet med modellen, jf. afsnit 4.5.

Problemstillinger vedrørende kvalitetssikring af energirenoveringsarbejderne og for eksem-

pel af den efterfølgende drift af ”arbejderne”. Både kvaliteten af renoveringsarbejdet og den

efterfølgende drift har betydning for størrelsen af den realiserede energibesparelse, og har

som sådan indflydelse på sandsynligheden for og størrelsen af en eventuel udbetalt garanti-

sum, jf. afsnit 4.7.

Problemstillinger knyttet til omfanget af udestående garantier. Det er vigtigt, at garantier ud-

stedt af Landsbyggefonden er veldefinerede, styrbare og begrænsede i omfang og tid, jf. af-

snit 4.8.



Modellerne vil involvere en række forskellige aktører ud over LBF, herunder især byg- og drifts-

herre og rådgivere, men også Byggeskadefonden samt evt. entreprenører, leverandører, ener-

gimærkningsfirmaer og beliggenhedskommunen.

Der skal lægges stor vægt på, at en eventuel foreslået model skal være konstrueret på en så-

dan måde, at de involverede aktørers økonomiske incitamenter arbejder i retning af en omkost-

ningseffektiv og risikominimerende model, som leverer energibesparelser, der står mål med

indsatsen. Det indebærer for eksempel, at den eller de aktører, der beregner den potentielle

energibesparelse, skal have en egeninteresse i at opgøre besparelsespotentialet så retvisende,

som muligt.

Modellen skal herudover leve op til en række formelle krav. Den må således ikke være i strid

med fondens formål, den må ikke være konkurrenceforvridende, og den må ikke have statsstøt-

teretlige konsekvenser.

4.4. Centrale træk i en garantimodel

Renoveringsprojekter i alment byggeri, herunder LBF-støttede, skal naturligvis overholde de

gældende energikrav i bygningsreglementet (BR10). Hovedreglen er, at energibesparelser skal

gennemføres, hvis de er rentable. Samtidig gælder der en række komponentkrav, som skal

overholdes i alle tilfælde.

En garantiordning vil derfor i praksis alene omfatte arbejder, der bringer energistandarden ud

over BR10’s krav – dvs. der er ikke noget krav om, hvilken energistandard der nås og i princip-

pet ej heller et loft for, hvad der kan gennemføres. De omfattede arbejder skal være totaløko-

nomisk rentable for beboerne og ikke modtage anden støtte fra LBF end garantien. Dette krav

indebærer, at energibesparelserne over deres levetid samlet set mindst skal opveje den højere

husleje, som merinvesteringerne medfører, beregnet efter nærmere fastsatte retningslinjer.

En garanti fra LBF skal dække den manko, der opstår, hvis de forudsatte energibesparelser

som følge af de foretagne arbejder ikke realiseres – evt. efter fradrag af en selvrisiko for afde-

lingen/boligorganisationen. Modsat en gængs ESCO-løsning er der således ikke tale om, at

afdelingen/beboerne garanteres en bestemt, fx uændret energibetaling, efter arbejdernes gen-

nemførelse.

Følgende elementer skal overvejes som led i udformningen af en model:

1) De garanterede energibesparende foranstaltninger vil kun udgøre en delmængde af de sam-

lede renoveringsarbejder i et konkret projekt. Det vil derfor være nødvendigt at kunne afgrænse

dem af hensyn til garantiudmålingen.

Det vil ikke være muligt at foretage en præcis afgrænsning. Især vil det være vanskeligt, hvor

der ikke er tale om et særskilt tiltag, fx en varmepumpe, men om ”mere af noget”, fx tykkere

isolering. En autoritativ ”instans” må foretage en teknisk og juridisk holdbar afgrænsning af de

arbejder, der kan udløse garantien. Den tekniske rådgiver vil være central her, ligesom det na-

turligt vil være den tekniske rådgivers opgave at beregne den forventede energibesparelse, som

de omfattede arbejder medfører. Dette vil naturligvis skulle ske konkret i det enkelte projekt,

men det kan overvejes, om det er muligt og hensigtsmæssigt at udarbejde nogle retningslinjer

herfor.

Der kan dog argumenteres for, at LBFs garantistillelse bør være baseret på en ekstern kvali-

tetssikring, fx via et certificeret energimærkningsfirma eller et ESCO-firma, da bygherre og den-

nes rådgivere kan anses for at være ”inhabile”.

2) Den garanterede energibesparelse skal fastlægges. Udgangspunktet herfor er den forvente-

de energibesparelse. Det skal imidlertid overvejes, om garantien kun skal omfatte en del af den

forventede besparelse, fx kun de ”nederste” 80 pct., således at beboerne selv ”hænger” på de

”øverste” 20 pct., dvs. i intervallet 80-100 pct. af den forventede besparelse.

3) Garantiperioden skal fastlægges. Denne bør være kortere end de omfattede energitiltags

forventede levetid og fx begrænses til 5-10 år. En sådan begrænsning vil antagelig passe no-

genlunde sammen med de fleste beboeres forventede restbotid.

4) Det skal fastlægges, hvordan og hvornår det opgøres, om den realiserede energibesparelse

ligger over eller under den garanterede besparelse. Det kan naturligvis ske løbende (årligt),

eller det kan evt. afgøres én gang for alle efter fx en driftsperiode på 1 år. Sidstnævnte vil være

det administrativt mest enkle og reducere omfanget af udestående garantiforpligtelser.

En garantimodel indebærer under alle omstændigheder, at Landsbyggefonden skal have en

organisation, der administrerer, godkender og overvåger forpligtelserne.

Implementeringen af modellen forudsætter en ændring af almenboligloven, der giver LBF

hjemmel til at yde en sådan energisparegaranti. Den nærmere udmøntning af modellen vil

sandsynligvis skulle ske i en bekendtgørelse el.lign.

4.5. Risikofaktorer ved modellen

Der kan skelnes mellem:

1) Tekniske risici (ydeevne, svigt)

2) Aktivitetsrisici (brugeradfærd)

3) Eksterne risici (energipriser, vejr)

Tekniske risici vedrører såvel projektering og udførelse som drift af energibesparende foran-

staltninger. Hvis de forventede energibesparelser ikke realiseres, er de ”ansvarlige” på anlægs-

siden tekniske rådgivere, entreprenører, materialeproducenter og bygherre, mens det på drifts-

siden er driftsherre og servicefirmaer. Byg- og driftsherrefunktionen ligger altovervejende i bo-

ligorganisationen. Hvad angår tekniske risici er beboerne på ”herrens mark” og vil derfor alt an-

det lige blive kraftigt tilskyndet til at sige ”ja” til energispareprojekter, hvis de får en garanti for

besparelsen.

LBF, der skal yde garantien, har derimod ikke egne kompetencer vedrørende udførelse og drift

af energibesparende foranstaltninger. Modsat ESCO-modellen besidder den organisation, der

yder garantien, således ikke de kompetencer, der er relevante for optimal udførelse og drift.

Ligesom LBF i udgangspunktet ikke har adgang til at påvirke udførelse og drift af et garanteret

projekt direkte. LBF har dermed umiddelbart meget ringe mulighed for at minimere de tekniske

risici, der knytter sig til garantien.

Uanset hvordan garantien for energibesparelsen udformes, vil det være vanskeligt at isolere

effekten af ændret brugeradfærd. Med ændret brugeradfærd sigtes der normalt til, at beboerne

kan vælge at øge komforten ved anderledes brug af boligen efter en energirenovering, fx ved

højere temperatur. Der kan dog også være tale om ”forkert” brug af de gennemførte tiltag, fx

mekanisk ventilation. Det kan tale for at operere med en forholdsvis høj selvrisiko. Samtidig

forudsættes det, at garantien gælder afdelingens samlede energiforbrug, og ikke de enkelte

beboeres.

LBF vil årligt samlet yde garanti for et betydeligt beløb, fordelt på en række forholdsvis store

projekter. Ved den skitserede udformning af garantien, hvor LBF ikke får del i energibesparel-

ser, der ligger ud over det forventede, vil LBFs risiko ikke blive reduceret som følge af storskala-

fordele.

Det bør i givet fald være autoritative instanser, der skal fastlægge, hvilke antagelser der skal

anvendes i beregningerne i forhold til tekniske risici, adfærdsrisici og eksterne risici.

4.6. Incitamenter i modellen

LBF kommer til at yde garanti uden at have direkte indflydelse på energirenoveringens projekte-

ring og udførelse. Modsat ESCO-modellen er der ikke en direkte sammenhæng mellem garanti

og beslutningskompetence. LBF kommer dermed til at garantere for effekten af andres beslut-

ninger.

Der er i princippet ingen, der (ud over LBF) har en direkte økonomisk tilskyndelse til at sikre, at

de lovede energibesparelser realiseres.

Det kan være vanskeligt at opnå beboernes tilslutning, bl.a. fordi de ikke ”tror på”, at de forven-

tede energibesparelser realiseres. En garanti må selvsagt antages at gøre det væsentligt lettere

at opnå tilslutning. Effekten afhænger dog af, hvor stor en evt. selvrisiko bliver, og hvor stor den

ekstra energibesparelse bliver i forhold til den, der følger af at skulle overholde de gældende

energikrav i BR10.

En ”gratis” garanti vil give beboerne – og alle andre end Landsbyggefonden – et incitament til at

få så mange arbejder ind under garantien som muligt (også de totaløkonomisk ikke rentable).

Desuden gælder, at jo mere energiøkonomisk fordelagtigt et projekt fremstår, des større del af

investeringen vil i givet fald kunne garanteres af LBF.

Givet at det er besluttet at gennemføre arbejder med LBF-garanti, vil beboerne have et incita-

ment til at henføre mest muligt af energibesparelsen ved sammenhængende projekter til den

LBF-støttede del af projektet. Mulighederne for ”støttetænkning” begrænses naturligvis af, at

LBF som udgangspunkt i dag ikke yder støtte til energiarbejder, der er rentable for beboerne.

Også boligorganisationen vil have et incitament til at lægge mest muligt under garantien, idet

belastningen af dispositionsfond og trækningsretsmidler dermed reduceres mest muligt som led

i det samlede projekt.

”Indbygning” af selvrisiko og/eller ”forsikringspræmie” i modellen for at mindske uhensigtsmæs-

sige i modellens incitamenter vil have den utilsigtede ”bivirkning”, at den mindsker beboernes

incitamenter til at godkende de garanterede energitiltag.

4.7. Kvalitetssikring i modellen

Kvaliteten af de arbejder, LBF garanterer for, skal være i orden ved ibrugtagelsen. LBFs garan-

tistillelse må derfor som udgangspunkt baseres på en ekstern kvalitetssikring, fx via et certifice-

ret energimærkningsfirma eller et ESCO-firma, da bygherre og dennes rådgivere må anses for

”inhabile”. Såvel projektforslag som udførelse bør granskes. Dette påfører byggesagen ekstra-

omkostninger. Det bør overvejes, hvilken rolle Byggeskadefonden kan spille i denne forbindel-

se, da LBF-støttede renoveringsprojekter er omfattet af Byggeskadefonden.

Endvidere kan huslejestigningen blive højere end annonceret, hvis merinvesteringen i totaløko-

nomisk rentable energirenoveringsarbejder bliver større end forventet. Det forekommer at være

i modstrid med de almindelige ansvarsregler omkring byggearbejder, hvis denne risiko afløftes

via en garanti. Det bør være bygherre, der som udgangspunkt bærer denne risiko, som kan

mindskes via ekstern projektgranskning, jf. ovenfor.

Realisering af de forventede energibesparelser kræver en kompetent drift af de foretagne ener-

gibesparende foranstaltninger. Det er afgørende for at reducere risikoen for en udløsning af

garantien, at der er de nødvendige kompetencer og incitamenter til stede til at sikre en optimal

drift. Dette kan opnås via en ekstern rådgiver/driftsansvarlig, fx et ESCO-firma, og/eller selvrisi-

ko.

4.8. Garantiomfang og andre økonomiske konsekvenser ved modellen

LBF vil årligt samlet yde garanti for et betydeligt beløb, typisk fordelt på en række forholdsvis

store projekter. Fravær af selvrisiko og/eller forsikringspræmie er imidlertid ensbetydende med,

at LBFs muligheder for at støtte andre formål alt andet lige vil blive reduceret som følge af ga-

rantiudløsning.

Den garantiforpligtelse, LBF påtager sig i den enkelte renoveringssag, skal beregnes og bogfø-

res. I det enkelte energirenoveringsprojekt kan LBFs tab maksimalt udgøre nutidsværdien af

den garanterede energibesparelse over levetiden, hvis besparelsen overhovedet ikke realise-

res. Dette er således den eventualforpligtelse, LBF påtager sig, og dermed lig med fortræng-

ningseffekten i forhold til andre potentielle LBF-aktiviteter.

På den baggrund skal de forventede udgifter til den samlede garantiforpligtelse, LBF påtager

sig, beregnes og indbudgetteres på et realistisk niveau, henset til risikoen for garantiudløsning.

Det samlede tab bliver selvsagt meget mindre end den samlede eventualforpligtelse, men hvor

meget vil være meget vanskeligt at beregne især på kort sigt, hvor beregningen ikke kan basere

sig på realiserede erfaringer med ordningen. Det forekommer derfor oplagt, at der i givet fald

må fastsættes et loft for den årlige tilgang af nye garantier.

4.9. Sammenfattende overvejelser om en LBF-

energisparegarantimodel

Der er et stort potentiale for energiforbedringsarbejder i eksisterende alment byggeri, der ligger

ud over BR10-krav, jf. kap. 3. Imidlertid er det antagelig kun en forholdsvis begrænset del af de

potentielle arbejder, der vil være totaløkonomisk rentable for beboerne. Yderligere stramninger

af gældende BR10-krav, som kan forventes med virkning fra 2015 og 2020, vil desuden alt an-

det lige reducere denne andel. Omvendt kan teknologisk udvikling forventes at forøge den.

Endvidere vil totaløkonomien blive forbedret af, at de pågældende foranstaltninger gennemfø-

res som del af større samlede renoveringsarbejder. En energisparegaranti vil utvivlsomt medfø-

re en mærkbar forøgelse af beboernes tilskyndelse til at godkende sådanne arbejder.

Som det fremgår ovenfor, er der imidlertid en række problemer ved en energisparegaranti fra

Landsbyggefonden.

For det første indebærer indførelsen af en LBF-baseret garantiordning, at beslutningskompe-

tence og energimæssige kompetencer i såvel anlæg som drift adskilles fra den økonomiske

risiko (garantien). Modsat en traditionel ESCO-model vil det alene være den økonomiske risiko,

der ligger hos garanten, dvs LBF. De grundlæggende incitamenter i en LBF-garantimodel er

således meget forskellige fra incitamenterne i en traditionel ESCO-model, jf. boks 1.1.