Grønlands Landsting pålagde den 24. oktober 2007 Landstingets Revisionsudvalg at ind-hente en uafhængig juridisk vurdering af det standpunkt hos Skattedirektoratet, at derikke forelå skattepligt af den årlige nedskrivning af konjunkturpant i forbindelse medHjemmestyrets salg af udlejningsboliger under lejer til ejer-ordningen (landstingsforord-ning nr. 5 af 21. maj 2002 om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udle j-ningsboliger til ejerboliger som ændret ved landstingsforordning nr. 6 af 15. april 2003).Henset til, at Skattedirektoratet havde tilkendegivet, at direktoratet anså det for at væreaf afgørende betydning for den skatteretlige vurdering, om omdannelse og salg af che f-boliger anvist af Hjemmestyret havde været lovligt gennemført, ønskede Landstinget till i-ge dette spørgsmål belyst i den juridiske vurdering.Landstingets Revisionsudvalg anmodede herefter Nuna Advokater om at foretage en jur i-disk undersøgelse af, om omdannelse og salg af chefboliger anvist af Hjemmestyret ha v-de været lovligt gennemført, samt af spørgsmålet om, hvorvidt de r forelå skattepligt iforbindelse med salg af Hjemmestyrets udlejningsboliger solgt under lejer til ejer -ordnin-gen.Nuna Advokater afgav den 2. april 2008 Notat I og Notat II vedrørende Hjemmestyretsadministration af lejer til ejer -ordningen.Kommissoriet for Nuna Advokaters undersøgelse fremgår af Notat I, side 5:

styrets salg af udlejningsboliger under lejer til ejer -ordningen, jf. landstingsforord-ning nr. 5 af 21. maj 2002 om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes u d-lejningsboliger til ejerboliger samt Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 25 af 11. se p-tember 2002 om hvilke af Hjemmestyrets og kommunernes boliger, der ikke kanomdannes til ejerboliger.1. Har omdannelse og salg af chefboliger anvist af Hjemmestyret været lovligtgennemført? Undersøgelsen skal omfatte Hjemmestyrets salg af såkaldte che f-boliger, der oprindelig har været undtaget fra omdannelse til ejerboliger underlejer til ejer ordningen(Behandles i Notat I).2. Foreligger der skattepligt af den årlige nedskrivning/gældseftergivelse af ko n-junkturpantet i forbindelse med Hjemmestyrets salg af udlejningsboliger underlejer til ejer ordningen, herunder ved omdannelse og salg af chefboliger anvistaf Hjemmestyret?(Behandles i Notat II).3. Foreligger der i øvrigt skattepligt? Undersøgelsen skal vurdere ethvert skattere t-ligt spørgsmål i forbindelse med lejer til ejer ordningen som helhed(Behandles iNotat II)."Som svar på spørgsmål 1 og 2 i kommissoriet konkluderer Nuna Advokater i Notat I fø l-gende:"De overdragne chefboliger er alle karakteriseret ved at være enfamiliehuse. O m-

dannelse og salg af chefboliger anvist af Hjemmestyret har

ikke

været lovligt gen-nemført:1. EnfamiliehuseDet er Nuna Advokaters vurdering, at Hjemmestyret ikke har administreret or d-ningen lovligt for så vidt angår enfamiliehuse,a) for det første ved i perioden fra den 1. juli 2002 til den 29. august 2002 og iperioden fra den 12. marts 2004 til januar 2008 at behandle ansøgninger omkøb af enfamiliehuse efter samme kriterier som ansøgninger fra lejere i alle a n-dre typer lejerboliger - som om de havde et retskrav på at købe deres bolig -

hvilket er i strid med § 1, stk. 1, i forordningen om lejer til ejer, hvoraf udtry k-keligt fremgår, at lejere i enfamiliehuse ikke har et retskrav på at købe deresbolig, ogb) for det andet ved i perioden fra den 29. august 2002 til den 12. marts 2004alene at have lagt vægt på, om ansøgeren har været lejer af boligen i mere end5 år, idet Hjemmestyret derved ikke inddrog andre kriterier ved sagens afgøre l-se, herunder kriteriet om, at afhændelse af offentligt ejede aktiver til privateskal ske til markedsværdien, samt kriteriet om at modvirke økonomisk berigelse.Dette er i strid med det forvaltningsretlige forbud mod at sætte skøn under re-gel. Hjemmestyret har ved at alene at lægge vægt på dette 5 års kriterium in d-ført en administrativ afskæringsregel, der begrænser skønnet og udelukker fo r-ordningens lovlige kriterier fra at blive taget i betragtning i det enkelte tilfælde.Det er Nuna Advokaters vurdering, at enhver ansøgning om køb af et enfamili e-hus skulle have været afgjort efter en konkret vurdering, ved hvilken der skullehave været lagt behørig vægt på formålet med ordningen, herunder navnlig kri-teriet om at modvirke økonomisk berigelse. Helt konkret burde Hjemmestyretved enhver ansøgning have forholdt sig til, om markedsværdien lå langt overden teknisk-økonomiske vurdering og i bekræftende fald have tillagt dette fo r-hold betydning, jf. budgetregulativets pkt. 12.5 om, at ved afhændelse af fastejendom skal det som hovedregel sikres, at Hjemmestyret opnår det bedst mul i-ge provenu.2. Chefboligera) Ikke hjemmel til at afklassificereDet må lægges til grund, at Hjemmestyret i relation til chefbol iger har admini-streret ordningen således, at der er sket afklassificering af de i sagen omhan d-lede 11 chefboliger med henblik på salg under lejer til ejer ordningen. En sådanafklassificering - der alene sker med henblik på salg efter lejer til ejer ordnin gen- kræver efter Nuna Advokaters vurdering klar lovhjemmel, særligt når hensestil, at forordningen udtrykkeligt anfører, at lejere af enfamiliehuse ikke har ret s-krav på at købe deres bolig under lejer til ejer ordningen. Det bemærkes, atsamtlige de 11 afhændede chefboliger var enfamiliehuse. Den almindelige fo r-valtningsretlige regel om, at beføjelser må formodes at være tillagt myndigh e-derne for at varetage

offentlige formål

og ikke til fordel for de ansattes eller

andre personers private interesser fører videre til et skærpet hjemmelskrav. Derer ikke hjemmel i forordningen om lejer til ejer eller i den øvrige lovgivning til,at der kan ske afklassificering af en chefbolig, der på ansøgningstidspunktet bl i-ver anvendt som en chefbolig, med det formål, at omdanne boligen under lejertil ejer ordningen.b) Boliger, der anvendes som chefboliger kan ikke omdannes.Det må videre lægges til grund, at Hjemmestyret har administreret ordningensåledes, at der er sket salg af boliger, der på ansøgningstidspunktet blev an-vendt som chefboliger, hvilket er i strid med § 1, stk. 1, nr. 3, i bekendtgørelsenom lejer til ejer, hvor det udtrykkeligt fremgår, at boliger der anvendes somchefboliger, ikke kan omdannes under lejer til ejer ordningen. Det er Nuna A d-vokaters klare vurdering, at en bolig der er rekvireret som og anvendes som enchefbolig, er en bolig der "anvendes som chefbolig" i bekendtgørelsens forstandså længe boligen er beboet af en lejer, der har fået anvist boligen som chefb o-lig.3. Mulig myndighedsinhabilitetDet foreligger ikke oplyst over for Nuna Advokater, om Ólafur P. Nielsen, på dettidspunkt, hvor hans ansøgning om køb af bolig blev behandlet, var leder af denenhed, der behandlede ansøgninger om køb af boliger under lejer til ejer or d-ningen, ligesom det heller ikke er oplyst, om der inden for denne enhed var enegentlig stedfortræder, og endelig foreligger det ikke oplyst, om det rent faktiskvar boligdirektoratet selv, der behandlede Ólafur P. Nielsens ansøgning. NunaAdvokater er derfor ikke i besiddelse af tilstrækkelige oplysninger til at kunnevurdere, om der som følge af Ólafur P. Nielsens personlige inhabilitet ligeledeshar foreligget myndighedsinhabilitet hos direktoratet.Der foreligger efter Nuna Advokaters vurdering myndighedsinhabilitet i det om-fang følgende betingelser var opfyldt, idet der i så fald for en umiddelbar b e-tragtning ikke kan herske fuld tillid til, at de ansatte i Direktoratet fuldstændigobjektivt kunne behandle en sag, hvis udfald var af væsentlig økonomisk bety d-ning for deres overordnede chef:4. På det tidspunkt hvor Ólafur P. Nielsens ansøgning om køb af lejebolig blevbehandlet, var han leder af den enhed, der behandlede ansøgninger om købaf boliger under lejer til ejer-ordningen,

5. Inden for denne enhed fandtes der ikke en egentlig stedfortræder for Óla-fur P. Nielsen, og6. Denne enhed behandlede Ólafur P. Nielsens ansøgning.Hvis de tre betingelser var opfyldt, burde Direktoratet have foranlediget, at s a-gen blev overladt til et andet direktorat/departement, idet de t forudsættes, atet andet direktorat/departement må antages at være i besiddelse af den nø d-vendige sagkundskab på området. Såfremt dette ikke skete, er der efter NunaAdvokaters vurdering tale om en fejl i form af myndighedsinhabilitet."Som svar på spørgsmål 3 i kommissoriet konkluderer Nuna Advokater i Notat II følgende:"Ved besvarelsen af spørgsmål 3 er der identificeret to økonomiske fordele i lejer til

ejer ordningen, hvor det er relevant at overveje beskatning. Det drejer sig om eta b-leringen af konjunkturpantet og det rentefrie lån.

1.2.1 Konjunkturpantet

Samlet set vurderes køberen under lejer til ejer ordningen at være skattepligtig ihenhold til indkomstskattelovens § 13, stk. 1, af det etablerede konjunkturpant,dvs. i alle de tilfælde hvor der købes til under markedsprisen. Det skattepligtige b e-løb opgøres til konjunkturpantets værdi på etableringstidspunktet før nedskrivning.Det vurderes ikke at have betydning for skattepligten, at ordningen er etableret udfra et overordnet boligpolitisk hensyn eller om konjunkturpantet betegnes som engave, et tilskud eller noget andet. Det afgørende er, at køb af en bolig med ko n-junkturpant indebærer, at den pågældende person opnår en aktualiseret økonomiskfordel ved at overtage en bolig til under markedspris, idet konjunkturpantet aleneer en betinget forpligtelse og ikke en gæld. Der er endvidere lagt vægt på, at der ertale om en tilsigtet begunstigelse for at overtage ejer -risikoen, at det er tilsigtet, atder ikke skal ske tilbagebetaling af fordelen og at køber i udgangspunktet selv erherre over de omstændigheder, der kan udløse tilbagebetaling af fordelen.Det fremhæves samtidig, at den herved opnåede økonomiske fordel ikke er fritagetfor beskatning efter forordningen om lejer til ejer eller ef ter indkomstskatteloven.

1.2.2 Det rentefrie lån

I grønlandsk skatteret er der ikke taget stilling til, om der skal ske kontantomre g-ning af et lån, der ydes af Hjemmestyret til finansiering af den bolig, som Hjemm e-styret sælger til den pågældende skatteyder.Det vurderes at være i overensstemmelse med grønlandsk skatteret, at der ikkeskal ske kontantomregning.Når der ikke sker kontantomregning sker overdragelsen af boligen til nominelleværdier, dvs. til hovedstolen uden indregning af kurstab, og der r ealiseres ingenindtægt ved overdragelsen af en bolig, der kan udløse beskatning.Endelig er det vurderet, om der i Grønland kan gennemføres beskatning af en fiktivsparet renteudgift i forbindelse med de rentefrie lån. Set i lyset af Højesterets domi TfS 1998 1999 H konkluderes, at der ikke er hjemmel til i indkomstskattelovens §13 og § 14 at beskatte fiktive renteindtægter eller fiktive sparede renteudgifter.Dertil kommer, at beskatning af fiktive renteudgifter må have som konsekvens, atder samtidig skal anerkendes et skattefradrag for renteudgiften, hvorved beskatningaf fiktive renteudgifter under alle omstændigheder ville være neutral."Efter at have nærlæst Nuna Advokaters Notat I og II meddelte Landsstyret 16. april 2008Landstingets Revisionsudvalg, at Landsstyret ikke var enigt i Nuna Advokaters konklusi o-ner, og at Landsstyret derfor havde fundet behov for at få en sagkyndig gennemgang afNuna Advokaters vurderinger og konklusioner. Det blev samtidig oplyst, at Landsstyretderfor havde besluttet at lade Advokatfirmaet Poul Schmith foretage en vurdering af ko n-klusionerne i Nuna Advokaters Notat I og II.Som bekræftet i brev af 24. april 2008 til Landsstyret har Landsstyret i konsekvens herafanmodet Advokatfirmaet Poul Schmith om at foretage e n retlig vurdering af:"1) om det er korrekt, når Nuna Advokater i Notat I konkluderer, at Hjemmestyrets

Landsstyret har således anmodet Advokatfirmaet Poul Schmith om at undersøge, om deretlige konklusioner i Nuna Advokaters Notat I og II er korrekte. Undersøgelsen er ønsketforetaget på grundlag af de oplysninger, der har ligget til grund for Nuna Advokaters n o-tat, samt de yderligere oplysninger, som Landsstyret stiller til rådighed for advokatfirm a-et. Det falder uden for Advokatfirmaet Poul Schmiths opgave at foretage selvstændigeundersøgelser eller vurderinger af de faktiske forløb i forbindelse med de enkelte bolig-køb.Ligesom det er faldet uden for Nuna Advokaters opgave, falder det uden for Advokatfi r-maet Poul Schmiths opgave at vurdere såvel forfatningsmæssigheden som hensigtsmæ s-sigheden af lejer til ejer-ordningen. Opgaven går alene ud på at vurdere, om or dningenefter almindelige forvaltningsretlige principper har været administreret lovligt.Det falder ligeledes uden for Advokatfirmaet Poul Schmiths opgave at foretage vurderi n-ger af de retlige konsekvenser, som det måtte have, såfremt det konstateres, at ordnin-gen på et eller flere punkter har været administreret ulovligt.Til brug for vurderingen har Advokatfirmaet Poul Schmith ud over det materiale, der harligget til grund for Nuna Advokaters Notat I og II, pr. e -mail modtaget det yderligere ma-teriale, der er angivet i afdelingschef Ruth Lindhardts breve af 15., 27. og 29. april 2008.

Efter gennemgang af Nuna Advokaternes Notat I og II og det fra Landsstyret modtagnemateriale er den retlige vurdering af konklusionerne i de nævnte notate r følgende:1.Landssstyrets administration af lejer til ejer -ordningen i relation til enfamiliehuse måpå det foreliggende grundlag anses for foretaget i overensstemmelse med reglerne iforordning nr. 5 af 21. maj 2002 om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernesudlejningsboliger til ejerboliger. Dog har det i perioden fra den 29. august 2002 tilden 12. marts 2004 fastsatte 5 års-krav næppe haft den fornødne hjemmel. De 11 l e-jere, som modtog afslag på deres ansøgninger om at erhverve deres boliger på grundaf 5 års-kravet, blev imidlertid ved ophævelsen af den ulovlige praksis tilbudt geno p-tagelse af deres ansøgninger.

Der er således ikke grundlag for den konklusion i Nuna Advokaters Notat I, at Hje m-mestyret har behandlet ansøgninger om køb af enfamili ehuse efter samme kriteriersom ansøgninger fra lejere af andre typer lejeboliger, og dermed som om lejere afenfamiliehuse i strid med § 1, stk. 1, i forordning nr. 5 af 21. maj 2002 havde etretskrav på at købe deres bolig.Det er heller ikke korrekt, når Nuna Advokater i Notat I konkluderer, at Hjemmest y-ret ved administrationen af lejer til ejer -ordningen i relation til enfamiliehuse burdehave inddraget hensynet til Hjemmestyrets økonomi ved at give afslag på ansøgni n-ger om omdannelse, når "markedsværdien lå langt over den teknisk-økonomiske vur-dering".2.Der er ikke grundlag for at konkludere, at Landsstyret har manglet hjemmel til atgennemføre afklassificeringen af de 11 chefboliger, eller at afklassificeringen i øvrigter sket i strid med retsgrundlaget, herunder reglerne i landstingsforordningen om l e-je af boliger.Der er heller ikke grundlag for at konkludere, at reglerne i bekendtgørelse nr. 25 af11. september 2002 afskar boliger, der på ansøgningstidspunktet var rekvireret oganvendt som chefbolig, fra afklassificering. Om de 11 chefboliger kunne afklassific e-res beroede derfor på Landsstyrets lovlige praksis. Da afklassificering blev genne m-ført lovligt i overensstemmelse med denne praksis, var den efterfølgende afhændelseefter lejer til ejer-ordningen heller ikke i strid med bekendtgørelsen.3.Da daværende afdelingschef Ólafur P. Nielsen ikke selv deltog i behandlingen af s a-gen om erhvervelse af Spindlers Bakke 16 i anden egenskab end som lejer, har derikke på grund af dennes personlige interess e i sagen foreligget speciel inhabilitet.Da overtagelsen af boligen blev behandlet af direktør Dorthe Johannsen, der varøverste leder for Direktoratet for Boliger og Infrastruktur, har der videre efter almi n-delige forvaltningsretlige regler og princippe r heller ikke foreligget myndighedsinha-bilitet.4.Det konkluderes, at køberen på købstidspunktet ikke kan anses for at være skatt e-pligtig af et beløb, der kan opgøres til konjunkturpantets værdi før nedskrivning. He l-

Det umiddelbare retlige grundlag for ovenstående vurderinger er de relevante grønland-ske landstingslove og -forordninger med tilhørende bekendtgørelser m.v., som nærmereer omtalt nedenfor i punkterne 4-7.Vurderingen af det relevante retsgrundlag og vurderingen af, om dette er administreretkorrekt, er suppleret af almindelige forvaltningsretlige og skatteretlige principper .I den udstrækning der er behov for at supplere grønlandske forvaltningsretlige eller ska t-teretlige love og forordninger samt hertil hørende regler , praksis og principper, har detsom følge af rigsenheden været naturligt at søge vejledning i danske forvaltningsretligeog skatteretlige principper, jf. lov om Grønlands Hjemmestyre, § 1, stk. 1, der hviler påen forudsætning om, at de fundamentale retsprincipper er fælles for riget.

Lejer til ejer-ordningen trådte i kraft den 1. juli 2002.Det overordnede formål med ordningen var at gøre det muligt for Hjemmestyret og ko m-munerne at frasælge offentligt ejede lejeboliger til private ejere og derigennem frigørebetydelige økonomiske midler med henblik på at anvende disse til nybyggeri samt renov e-ring af den eksisterende offentlige boligmasse.Indførelsen af lejer til ejer-ordningen var en del af Hjemmestyrets boligpolitik og skullemedvirke til at afhjælpe den generelle boligmangel, de lange ventelister i de store byerog de høje udlejningspriser på det private boligmarked.Ved indførelsen af ejer til lejer-ordningen var det forventet, at det i de første fem år villevære muligt for Hjemmestyret at sælge ca. 375 boliger (30.000 m2), omfattende såvelenfamilie- og dobbelthuse, rækkehuse samt mindre etageejendomme. Et salg af det fo r-udsatte antal ejendomme ville med en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 13.000 kr.

medføre en indtægt i Landskassen på samlet ca. 390 mio. k r. fordelt på en "her og nu"-betaling på 234 mio. kr. og pantehæftelser i de frasolgte ejendomme på 156 mio. kr.Det var forventet, at indtægterne fra frasalget ville være med til at give den grønlandskeboligmasse det nødvendige løft for at kunne afhjælp e de generelle problemer på bolig-markedet.De nærmere regler for ordningen blev fastsat i landstingsforordning nr. 5 af 21. maj 2002om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til lejeboliger (her-efter forordning nr. 5 af 21. maj 2002).Af forordning nr. 5 af 21. maj 2002 fremgår:"§ 1. Denne forordning finder anvendelse på opdeling og omdannelse af Hjemm e-

teknisk-økonomiske vurdering tillagt samtlige udgifter i forbindelse med købet, he r-under udgifter til landinspektør, ejendomsmægler, teknisk og økonomisk rådgivning,advokat, finansiel rådgiver og stempelafgifter.[…]Særligt om konjunkturpant§ 11. Såfremt en boligs købesum, jf. § 8, stk. 2, er 5 % lavere end boligens mar-kedsvurdering, jf. § 7, stk. 3, skal køber for at modvirke spekulation i forbindelsemed videresalg af boligen, give Landsstyret eller kommunalbestyrelsen et konjun k-turpant i boligen svarende til forskellen mellem købesumm en, jf. § 8, stk. 2 og mar-kedsvurderingen, jf. § 7, stk. 3.[…]Stk. 3. Konjunkturpantet, jf. stk. 1, nedskives over 10 år med 1/10 hvert år. […]"Af de almindelige bemærkninger til forordningsforslaget fremgår:"Forslag til landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes

lejningsboliger kan omdannes til ejerboliger, uanset om der er tale om enfamilieh u-se, dobbelthuse eller flerfamiliehuse, der defineres som mindst 3 sammenhængendeenheder. I modsætning til lejere i dobbelthuse og flerfamiliehuse, har lejere af e n-familiehuse ikke et retskrav på at købe deres lejebolig. Lejere af enfamiliehuse kanalene ansøge om køb af boligen.[…]Bestemmelsen indebærer, at Landsstyret kan fastsætte regler om, hvilke boligerforordningen ikke finder anvendelse på. Her tænkes primært på b oliger, der afHjemmestyret eller en kommunalbestyrelse er øremærket, eller er klassificeredesom egentlige tjenesteboliger med bopælspligt."Forordningsforslaget var inden fremsættelsen blevet fremsendt til lovteknisk gennemgangi Lovkontoret. For så vidt angår forordningsforslaget § 1, bemærkede Lovkontoret følge n-de:

"Forslagets anvendelsesområde omfatter alle offentligt ejede ejendomme, herundereenfamiliehuse. Det følger forudsætningsvis af § 6, stk 2, at en lejer i et eenfam i-liehus kan købe sin lejlighed. Lægges det til grund, at der består en ret for en lejertil at købe også et enfamiliehus vil en række af hjemmestyrets øremærkede tjene-steboliger kunne købes af deres lejere med en fordelagtig finansiering. Skulle disseenfamiliehuse blive købt af lejerne vil det efterlade i hvertfald hjemmestyret med etboligforsyningsproblem.[…]

medføre en højere pris i offentligt salg, men hvor lejeren kan købe boligen til denlavere teknisk-økonomiske vurdering.Bestemmelsen indebærer, at såfremt markedsvurderingen er mere end 5% højereend den teknisk-økonomiske værdi, skal køberen give Landsstyret eller en komm u-nalbestyrelse et konjunkturpant på forskellen.Såfremt en boligs markedsværdi er betydeligt højere end boligens genopførelse s-pris, og boligen tilbydes lejerne til denne betydeligt højere pris, kan det frygtes, atkun de færreste lejere har økonomi til at købe deres bolig. Eftersom de fleste lejerehar behov for tag over hovedet, vil en eventuel gevinst, der hidrører fra konjun k-turpantet, først kunne realiseres ved et salg.[…]I betragtning af den generelle økonomiske risiko en lejer løber ved at købe sin l e-jerbolig, samt risikoen for prisfald på markedet for ejerboliger, finder Landsstyretikke, det vil være i overensstemmelse med Landsstyrets generelle p olitik at udnytteden overophedning, der hersker på boligområdet på flere lokaliteter i landet."

Landsstyrets og kommunernes udlejningsejendomme og boliger heri, skal i henholdtil forslagets § 8, stk. 2, sælges til en pris, som omfatter ejendommens/boligensteknisk-økonomiske vurdering tillagt samtlige udgifter i forbindelse med købet, he r-under udgifter til landinspektør, ejendomsmægler, teknisk og økonomisk rådgivning,advokat, finansiel rådgiver og stempelafgifter.Hvis ovennævnte salgssum imidlertid er 5% lavere end boligens markedsvurdering,lægges hertil et pant i boligen svarende til differencen mellem salgssum og ma r-kedsvurdering. Dette pant nedskrives over 10 år, jf. forslagets § 11.Dog skal boliger, som ikke sælges i forbindelse med ejendommens omd annelse, vedlejers fraflytning sælges offentligt for højeste bud.Den valgte konstruktion indebærer udgifter til såvel beregning af teknisk økonomiskværdi og vurdering af markedsværdien. […]Umiddelbart kan det undre, at man har valgt en konstruktion, som indebærer så-danne omkostninger og administrative byrder, når man i stedet kunne vælge denlangt enklere løsning at sælge boligerne til markedspris.Forklaringen skal formentlig findes i de overvejelser, som er beskrevet i forslagetsbemærkninger:"Skal en bolig sælges for hvad den er værd, altså den teknisk -økonomiske værdi,eller for hvad ejeren kan få for den, d.v.s. markedsprisen? Det offentlige skal væreopmærksom på, at sælges boligerne til markedsprisen, som formentlig er noget h ø-jere, end hvad de er værd, så har det offentlige scoret gevinst på en boligmangel,som det offentlige selv har været med til at skabe."Bemærkningernes fremstilling af nævnte problemstilling forekommer unuanceret.

For det første kunne det med (mindst) samme vægt fremføres, at en eventuel ge-vinst ikke bør komme tilfældige (men økonomisk velstillede) lejere til gode, menderimod samfundet (kommunerne og Hjemmestyret), og dermed også de, som harlidt under boligmanglen. Dette argument får ikke mindre vægt af, at indt ægternefra salget skal anvendes til opførelse af nye beboelsesejendomme og dermed til b e-kæmpelse af den eksisterende boligmangel. Jo flere penge boligsalget indbringer, jobedre er mulighederne for at reducere boligmanglen, hvilket vil komme hele sa m-fundet til gavn.For det andet bør man være opmærksom på, at en eventuel difference mellem engiven boligs markedsværdi og dens teknisk -økonomiske værdi ikke nødvendigvis(alene) beror på et utilstrækkeligt udbud af boliger (altså på boligmanglen i f.eks.Nuuk). En eventuel difference kan også bero på den pågældende boligs

herlig-

hedsværdi.

Selv to boliger i samme ejendom vil ikke nødvendigvis have sammemarkedsværdi. En bolig med udsigt over fjorden vil selvsagt kunne opnå en højerepris end den bolig, som har udsigt ud over en befærdet vej, eller en anden beby g-gelse.Med den valgte konstruktion vil økonomisk velfunderede ejere, som har det held atbebo (og få mulighed for at erhverve) en attraktiv bolig, opnå mulighed for en g e-vinst. Det særlige pant, jf. forslagets § 11, forhindrer ganske vist

kortsigtet

spe-kulation, men en mere langsigtet spekulation, står stadig potentielle købere åben.Det kunne på baggrund af ovenstående overvejes at ændre konstruktionen, såledesat ethvert salg skal ske til markedspris. Hvis konstruktionen imidlertid fastholdes,bør der på nuanceret og sober vis redegøres for baggrunden herfor.

Hvad er Landsstyremedlemmets holdning til ovennævnte problemstilling?

"Af svaret fra Landsstyremedlemmet for Boliger og Infrastruktur til Landst ingets Infra-struktur- og Boligudvalg den 29. april 2002 fremgår:"Jeg finder det ikke korrekt, såfremt boligerne skulle sælges til opskruede priser,

Udvalget spørger, hvad jeg vil gøre ved en boligs eventuelle herlighedsvæ rdi. Nu erdet engang således, at vurderingen af, hvad er herligt, er en meget individuel vu r-dering fra person til person.Hvad jeg kunne betragte som herlighed, kunne andre betragte som en plage.Jeg vil understrege, at en boligejers gevinst først kan bestemmes ved salg. De leje-re, der måtte købe deres bolig, vil formentlig blive boende i boligen. Det forhold, atboligen tjener som tag over hovedet, burde ikke ændres ved overgangen fra lejer tilejer.Hvis lejeren har givet f.eks. 1. mio kr. for en bol ig, hvis skønnende markedsværdiligger på 1,3 mio. kr., så kan den potentielle gevinst først realiseres, når ejerenflytter ud og sælger boligen. Men hvor skal ejeren så bo? Ejeren skal i øvrigt besi d-de boligen i 10 år, før ejeren kan høste en eventuel gev inst 100 %.Jeg synes, det er vigtigt, at vi bevarer overblikket og spørger os selv, om vi skalforsøge at tjene penge på boligmanglen, når vi giver lejerne ret til at overtage d e-res boliger på ejervilkår?Det er ikke Landstyrets politik at sælge boliger ne til lejerne for mere end de erværd.Jeg finder, at det forholder sig helt anderledes, når der er tale om at sælge ledigeboliger, idet der i sådanne sager ikke er nogen lejer i boligen, der kan føle sig pre s-set eller tvunget til at købe sin bolig. De ledige boliger bør derfor sælges til mar-kedsprisen.Jeg skal således opsummere til pkt. 3:Landsstyret kan ikke støtte en ordning, som udnytter en anden persons betydeligeøkonomiske eller personlige vanskeligheder til at opnå en pris, der står i væsentl igtmisforhold til modydelse.Boligerne skal sælges, til hvad de er værd, og ikke hvad man kan få for dem."

Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg ser positivt på nærværende forslag tilLandstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udle j-ningsboliger til ejerboliger. Forslaget vil have den positive konsekvens, at lejere iHjemmestyrets eller kommunale udlejningsejendomme nu vil få mulighed for at bl i-ve ejer af deres nuværende lejebolig.Udvalget noterer med tilfredshed, at nærværende forslag vil være medvirkende tilat tilskynde - de økonomisk velstillede - lejere til at overtage deres lejebolig.[…]Ydermere konstaterer udvalget med glæde, at nærværende forslag vil give komm u-nerne bedre muligheder for at opføre nye boliger på grund af de forventede salg s-indtægter af udlejningsejendomme.[…]

4.0 Udvalgets indstilling

Et flertal af udvalgets medlemmer bestående af Siumut og Atassut indstiller pådenne baggrund forslaget til Landstingets vedtagelse i den form forslaget har.Et mindretal af udvalgets medlemmer bestående af Inuit Ataqatigiit indstill er forsla-get til forkastelse med følgende begrundelse.Ifølge et samråd med Landsstyremedlem for Boliger og Infrastruktur blev der oplystfølgende overfor udvalget i forbindelse med udvalgets spørgsmål vedrørende opg ø-relse af en boligs eventuelle beliggenhedsværdi."....Nu er det engang således, at vurderingen af, hvad der er herligt er enmeget individuel vurdering fra person til person. Hvad jeg kunne betragte somen herlighed, kunne andre betragte som en plage."

Et mindretal af udvalgets medlemmer er enig med Landsstyremedlemmet i, at enboligs beliggenhedsværdi kan opfattes forskelligt, og det er individuelt bestemt. Deter korrekt. Men udvalget er ligeledes af den opfattelse, at det er uden for diskuss i-on, at der er en større beliggenhedsværdi ved en bolig med udsigt over fjorden,end ved en bolig med udsigt til en baggård.[…]Et mindretal af udvalgets medlemmer er af den opfattelse, at det er uholdbart, atboligernes beliggenhedsværdi ikke bliver indregnet i prisfastsætt elsen. Prisfastsæt-telsen af boliger virker for tilfældigt, idet lejerne ingen indflydelse har på, om mansom sagt får tildelt en bolig med høj eller lav beliggenhedsværdi.Et mindretal af udvalgets medlemmer opfordrer derfor Landsstyret om at fremko m-me med et ændringsforslag, således at prisfastsættelsen af boliger sker både ud fraen teknisk-økonomisk vurdering, og ligeledes tager højde for boligens beligge n-hedsværdi."Forordningsforslaget blev i overensstemmelse med flertallet i Landstingets Infrastrukt ur-og Boligudvalg vedtaget på 2. behandling uden ændring af reglerne for prisfastsættelseaf boligen.

Hjemmestyret har modtaget ansøgninger om køb af lejligheder i flerfamiliehuse,men ansøgerne har ikke kunne opfylde kravet om 75 % tilslutning.De 80 gennemførte overtagelser er sket i overensstemmelse med Landstingets ogLandsstyrets politik og i henhold til gældende lovgivning. Forinden køb har lejeren ialle 80 tilfælde af boligens ejer modtaget en opgørelse, der viser boligens teknisk -økonomiske vurdering og den forventede salgspris ved offentligt salg (markedsvu r-deringen), jf. § 7, stk. 1, nr. 2, i landstingsforo rdning nr. 5 af 21. maj 2002 om om-dannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger.Boligens ejer har i det omfang det overhovedet har været fysisk muligt, fået enejendomsmægler til at opgøre den forventede salgspris ved offentl igt salg (mar-kedsvurderingen). Alle markedsvurderinger i Nuuk er foretaget af en ejendom s-mægler. Ejendomsmægleren har i alle tilfælde foretaget opgørelsen i overensste m-melse med § 7, stk. 3, i landstingsforordning nr. 5 af 21. maj 2002 om omdannelseaf Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger. Hvor det ikkehar været fysisk muligt at få en ejendomsmægler til at opgøre den forventedesalgspris ved offentligt salg (markedsvurderingen), har boligens ejer fået en andenbyggesagkyndig til at foretage vurderingen. Dette er navnlig sket på mindre lokal i-teter på kysten, hvor der ikke er en ejendomsmægler til stede.I alle 80 tilfælde har boligens ejer modtaget et konjunkturpant i overensstemmelsemed § 11, stk. 1, i landstingsforordning nr. 5 af 21. maj 2002 om omdannelse afHjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger, såfremt boligensteknisk-økonomiske værdi har været mere end 5 procent lavere end boligens ma r-kedsvurdering.[…]7.3. Proceduren for salgAnsøgningerne behandles i Direktoratet for Boliger og Infrastruktur i henhold tilLandstingsforordning nr. 5 af 21. maj 2002 om omdannelse af Hjemmestyrets ogkommunernes udlejningsboliger til ejerboliger og Hjemmestyrets bekendtgørelse nr.25 af 11. september 2002, om hvilke af Hjemmestyrets og kommunernes udlej-ningsboliger, der ikke kan omdannes til ejerboliger.

Endvidere behandles ansøgningerne efter retningslinjer udstukket af Landsstyretvedrørende salg af enfamiliehuse. Blandt andet vedtog Landsstyret den 29. august2002 en administrationspraksis for lejere af enfamiliehuse, hvorefter alene lejere,der har beboet enfamiliehuse i mindst 5 år, kan opnå tilladelse til køb. Denne pra k-sis blev dog ophævet igen i 2004.7.4 Eksempel på sagsforløbNår direktoratet modtager en ansøgning fra en lejer om køb af bolig, indhentes l e-jemålsoplysninger fra A/S Boligselskabet INI. A/S Boligselskabet INI oplyser here f-ter, om lejer har restancer eller om der er tale om særlige anvisningsforhold.[…]I hovedparten af sagerne giver A/S Boligselskabet INI tilbagemelding om, at der ertale om et almindeligt lejeforhold, og at der ikke er nogle restancer.I de tilfælde rekvireres en markedsvurdering af boligen fra en ejendomsmægler, ogA/S Boligselskabet INI anmodes om at foretage en teknisk -økonomisk vurdering afhuset.Såfremt markedsvurderingen af huset overstiger den teknisk -økonomiske vurderingmed mere end 5 %, sælges huset til den teknisk -økonomiske værdi, og der etable-res et såkaldt konjunkturpant på differencen mellem den teknisk -økonomiske værdiog markedsvurderingen. Konjunkturpantet skal modvirke spekulation og nedskriveslineært over 10 år.Såfremt markedsværdien er lavere end den teknisk-økonomiske værdi, sælges hu-set til markedsvurderingen.7.4.1 Særlige anvisningsforholdSåfremt A/S Boligselskabet INI meddeler, at der er særlige anvisningsforhold forboligen, træder Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 25 af 11. september 2002 omhvilke af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger, der ikke kan omdannestil ejerboliger, i kraft.

A/S Boligselskabet INI kan eksempelvis oplyse om lejeforholdene, at boligen er re-serveret til særligt formål. Rundt i hele landet er der eksempelvis reserveret særligeboliger til handikappede, ejendomsfunktionærer, læger, præster, lærere og e l-værksbestyrere og yderligere i Nuuk findes der chefboliger. Er boligen reserveret tilsærligt formål, kontakter Direktoratet institutionen for at høre, om institutionen vilopretholde reservationen af boligen. I nogle tilfælde ønsker institutionen at opre t-holde reservationen, i andre tilfælde bortfalder reservationen, og boligen kan de r-med afhændes til lejer. I nogle tilfælde er der blot tale om en almindelig bolig, menmed en reservation i form af, at boligen ved ledighed kan anvendes til særlige fo r-mål.7.4.2 Særligt om chefboliger i NuukTidligere fik alle kontorchefer og afdelingschefer i centraladministrationen samt i n-stitutionsledere og ledere i de nettostyrede virksomheder stillet en chefbolig til r å-dighed i forbindelse med ansættelsen. Hjemmestyret afsatte ikke tilstrækkelig medrenoveringsmidler til rådighed til denne boligpulje og vedligeholdelsesniveauet ku n-ne ikke leve op til begrebet "chefbolig", idet mange boliger var i rigtig dårlig vedl i-geholdelsesstand.Af lejeforordningen fremgår nu, at det kun er Landsstyremedlemmer og direktører icentraladministrationen, der har krav på en chefbolig. Dermed kan Hjemmestyretschefboligpulje reduceres til ca. 25 boliger.I gennem de sidste år er der derfor sket en særlig vurdering af ledige enfamiliehuseog rækkehuse i Nuuk. Når en enfamiliebolig eller et rækkehus bliver meldt ledig,besigtiges boligen. Såfremt boligen er attraktiv og vedligeholdelsesniveauet er ti l-strækkeligt, reserveres boligen som chefbolig.Når der indkommer en ansøgning om køb af bolig fra en lejer i en bolig, der er a n-vist som chefbolig, besigtiges boligen ligeledes. Hvis boligen vurderes som vel ve d-ligeholdt, gives der afslag på ansøgningen. Hvis boligens vedligeholdelsesniveau erfor lavt og der ikke er afsat tilstrækkelige renover ingsmidler til istandsættelse, ud-tages boligen af chefboligpuljen og kan sælges efter lejer til ejer ordningen.Chefboligpuljen evalueres løbende. Chefboligernes stand evalueres sammen medHjemmestyrets behov for chefboliger. Især da lejeforordningen blev ændret, så

"I og med at lejere af enfamiliehuse ikke har krav på at kunne købe deres bolig,men alene kan ansøge om det, finder Landsstyreområdet, at sådanne tilladelser børgives i de tilfælde, hvor lejeren og dennes husstand har en vis tilknytning til bol i-gen. Helt konkret foreslås, at lejere, der har beboet det pågældende enfamiliehus i5 år eller mere, kan opnå tilladelse til at købe huset.Imidlertid bør bestemte boliger og boligtyper altid være undtaget fra lejerens ret tilat købe sin bolig. Det er vigtigt, at Landsstyret som arbej dsgiver er i stand til at til-byde en passende bolig til visse kategorier af ansatte. Derfor bør f.eks. øremærk e-de boliger og boliger, der er reserveret til bestemte formål, undtages fra lejerensadgang til at købe sin bolig."Denne praksis blev fulgt frem til 12. marts 2004, hvor Landsstyret besluttede at ophæveden. Af oplægget fra Landsstyremedlemmet for Boliger og Infrastruktur af 10. marts 2004til Landsstyret, hvormed 5 års-kravet foreslås ophævet, fremgår:"Med hjemmel i ovennævnte bestemmelse (§ 1, stk. 1, i landstingsforordning nr. 5

Landsstyreområdet har på baggrund af de hidtidige erfaringer vurderet, at 5 årsbegrænsningen bør ophæves, idet det er Landsstyreområdets vurdering, at ko n-junkturpantet i sig selv er tilstrækkelig værn mod spekulation."Ophævelsen af 5 års-reglen betød, at lejere, der var blevet anvist eller beboede en bolig,der ikke var øremærket til særlige formål i henhold til bekendtgørelse nr. 25 af 11. se p-tember 2002, opnåede samme ret til at købe deres bolig, som de øvrige lejere i det o f-fentliges udlejningsboliger.Det blev videre besluttet at tilbyde de 11, der havde modtaget afslag på grund af 5 års -reglen, at deres ansøgninger om omdannelse blev genoptaget.

Når hjemlen for en afgørelse skal søges i en lovregel, er det almindelige udgangspunkt,at hjemlen fastlægges ved fortolkning af den pågældende regel. Fortolkningen er ikkebundet af faste fortolkningsprincipper. En ræ kke elementer kan afhængig af den konkretefortolkningssituation indgå, og som oftest fastlægges fortolkningsresultatet ved en he l-hedsbedømmelse af disse elementer. De vigtigste faktorer vil normalt være reglens or d-lyd, forarbejderne, reglens forhistorie, den hidtidige anvendelse i praksis hos domstoleneog forvaltningen, sammenhængen med lovens øvrige regler, lovens formål og konsekve n-serne af fortolkningen.Ikke sjældent indeholder lovregler imidlertid kun en meget begrænset beskrivelse af re g-lens anvendelsesområde og overlader dermed et skøn til forvaltningen. Dette skøn kanvære meget vidt eller mere begrænset, afhængig af hvor præcist lovreglen beskrivergrænserne for skønnet.På grund af lovreglens upræcise indhold kan fastlæggelsen af rammerne for skønnet ikkeske ved almindelig fortolkning. I stedet må rammerne for skønnet søges fastlagt gennemfastlæggelse af de lovlige kriterier eller hensyn, som kan eller måske ligefrem skal ind-drages ved forvaltningens skøn, og ved fastlæggelse af den vægt, som de enkelte kriteri-er eller hensyn må indgå med. Denne fastlæggelse af lovlige kriterier for skønnet skerimidlertid ved inddragelse af de almindelige retskildefaktorer, dvs. ved inddragelse af desamme retskilder som ved fortolkning. Lovens ordlyd vil ofte ikke give megen vejledning,

men vægten må så lægges på reglens forarbejder, forhistorie, sammenhængen med denøvrige del af regelsættet, interne regler, praksis og lovens formål.Når loven overlader forvaltningen et skøn, er udgangspunktet, at der skal f oretages etkonkret skøn i hvert enkelt tilfælde. Det kan imidlertid være lovligt at fastlægge interneregler, der i større eller mindre grad begrænser skønnet eller i sjældne tilfælde helt a f-skærer dette. Om sådanne interne afvejningsregler er lovlige, beror på en nærmere un-dersøgelse af hjemmelsgrundlaget og den interne regel. Det almindelige udgangspunkt erdog, at regler, der helt afskærer skønnet, sjældent vil være lovlige, mens regler, der b e-grænser skønnet, kan være lovlige, når de fastlægges med hen blik på varetagelse af lov-lige hensyn, herunder både de hensyn, som kan fastlægges ved undersøgelse af den ko n-krete lovregel og almindelige hensyn f.eks. til ligebehandling, forudsigelighed og admin i-strativ konveniens.De ovenfor omtalte emner er udførligt behandlet i den forvaltningsretlige teori. Der he n-vises her til Gammeltoft-Hansen m.fl.: Forvaltningsret, 2. udgave (2002), siderne 314,321-328 og 356-365, Bent Christensen: Forvaltningsret, 2. udgave (1997), siderne 127-137, 163-166, 172-176, 178-180 og 215-220, og Garde m.fl.: Forvaltningsret, Almindeligeemner, 4. udgave (2004), siderne 165-169, 219-223 og 267-275.

skal imødekommes. På dette punkt overlader forordningen derfor, således som den ervedtaget, Landsstyret et meget vidt skøn.Det fremgår imidlertid af Lovkontorets notat af 28. februar 2002, at baggrunden for tilfø-jelsen i § 1, stk. 1, om, at lejere af enfamiliehuse ikke havde krav på at købe deres boli-ger, var at sikre, at lejere af klassificerede boliger ikke fik retskrav på at købe deres bol i-ger med den virkning, at Landsstyret kunne komme til at stå med et boligforsyningspr o-blem. Sidste punktum i § 1, stk. 1, banede dermed vej for beke ndtgørelse nr. 25 af 11.september 2002, og har efter det foreliggende næppe haft andet formål.Da det udtrykkeligt tilkendegivne formål med lejer til ejer-ordningen var at søge såvelenfamiliehuse som dobbelthuse og flerfamiliehuse omdannet fra lejerboliger til ejerboli-ger, må udgangspunktet herefter have været, at også enfamiliehuse har kunnet omdan-nes, når disse ikke var klassificerede til særlige boligformål eller andre særlige hensynundtagelsesvis måtte tale imod omdannelse.

Med vedtagelsen af forordning nr. 5 af 21. maj 2002 traf Landstinget beslutning om, atboliger solgt under lejer til ejer-ordningen skulle sælges til den teknisk-økonomiske vær-di.Under behandlingen af forordningsforslaget blev det drø ftet, både i Landstinget og iLandstingets Infrastruktur- og Boligudvalg, om det var hensigtsmæssigt at åbne adgangfor et frasalg af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til den teknisk -økonomiske værdi i tilfælde, hvor denne af forskellige årsa ger lå væsentligt under mar-kedsprisen.Det fremgik klart af forordningsforslagets § 8, stk. 2, og bemærkningerne hertil, at basisfor fastsættelsen af købesummen var ejendommens teknisk -økonomiske værdi.Landstingets Infrastruktur og Boligudvalg rejste s pørgsmålet over for Landsstyret, derudtrykkeligt tilkendegav over for udvalget, at forordningen skulle forstås således, at bol i-gerne skulle sælges til den lavere teknisk -økonomiske værdi, idet man efter Landsstyretsopfattelse i modsat fald ville "udnytte en anden persons betydelige økonomiske eller pe r-

sonlige vanskeligheder til at opnå en pris, der står i væsentligt misforhold til modyde l-sen."Denne tilkendegivelse tog flertallet af Landstingets Infrastruktur og Boligudvalg til efte r-retning og tilkendegav tilfredshed med, at forslaget vil være medvirkende til at tilskynde- de økonomisk velstillede - lejere til at overtage deres lejebolig.Forslaget blev herefter vedtaget endeligt af Landstinget.Det må på denne baggrund, samt på baggrund af formulering en bestemmelserne i for-ordningsforslaget lægges til grund, at Landstinget med vedtagelsen af forordning nr. 5 af21. maj 2002 tog endelig stilling til, at de af Hjemmestyrets og kommunernes udlejning s-boliger, der ville blive solgt i medfør af ejer til leje r-ordningen, skulle sælges til den tek-nisk-økonomiske værdi, også i de tilfælde, hvor den lå væsentligt under markedsprisen.Dette har Landsstyret fulgt ved fastlæggelsen af den administrative praksis.Landsstyret har således ikke ved administrationen af ejer til lejer-ordningen taget hensyntil, at der i flere tilfælde kunne være en betydelig forskel på den teknisk -økonomiskeværdi og markedsprisen.En sådan praksis ville heller ikke uden videre have været lovlig.Spørgsmålet om, i hvilken udstrækning der ved en forvaltningsafgørelse, f .eks. en afgø-relse om at sælge en offentligt ejet bolig, kan inddrages hensyn til de offentlige finanser ,er beskrevet af Garde m.fl.: Forvaltningsret, Almindelige emner, 4. udgave (2004), s.239:"Varetagelse af hensynet til det offentliges finanser er ikke uden videre ulovlig. Om

I øvrigt er udgangspunktet med hensyn til udstedelse af forvaltningsakter, at fina n-sielle hensyn ikke indgår i afvejningen inden for rammerne af den materielle hje m-mel. […]Det kan dog ikke afvises, at en fortolkning af retsgrundlaget kan føre til, at bevi l-lingsmæssige eller økonomiske hensyn kan være relevante for, hvordan en lovb e-stemmelse anvendes."Ligeledes er problemstillingen beskrevet af Gammeltoft-Hansen m.fl.: Forvaltningsret, 2.udgave (2002), s. 335:"De her nævnte specialitetsprincipper har fået en nogenlunde fast udformning ve d-

rørende kriteriet, det offentliges økonomi. Synspunktet, som ligger i forlængelse afdet skærpede hjemmelskrav ved opkrævning af fiskale afgifter, går ud på at bef ø-jelser, der ikke umiddelbart har med skatte - og afgiftsopkrævning at gøre, ikkeuden særlige retskildemæssige holdepunkter må benyttes til at opnå øk onomiskebegunstigelser af den offentlige sektor."Selv om formålet med lejer til ejer-ordningen var at skaffe offentlige indtægter til forbe d-ring af boligområdet, er beføjelserne i ordningen til at afhænde offentlige udlejningsbol i-ger ikke et led i skatte- og afgiftsopkrævningen, og der må derfor kræves retskildemæ s-sige holdepunkter for, at hensynet til offentlige finanser kan inddrages.Der er heller ikke på baggrund af reglerne i forordning nr. 5 af 21. maj 2002 eller forar-bejderne hertil grundlag for at fastslå, at Landsstyret burde have inddraget særlige he n-syn til de offentlige finanser. Landstinget må som nævnt ovenfor antages at have tagetendelig stilling hertil.Det må derfor konstateres, at der ikke er grundlag for at mene, at Landsstyret ved a dmi-nistrationen af lejer til ejer-ordningen i relation til enfamiliehuse var forpligtet til at ind-drage hensynet til Hjemmestyrets økonomi. For enfamiliehuse med en markedsværdi overden tekniske-økonomiske vurdering var Landsstyret således ikke forpligtet til at give af-slag på omdannelse til ejerbolig med henblik på ved ledighed i stedet at udbyde disseboliger på det frie marked. En sådan praksis ville have været i strid med lovgrundlaget.

Som ovenfor omtalt var Landstinget i forbindelse med vedtagelsen af forordning nr. 5 af21. maj 2002 opmærksom på, at omdannelse af lejerboliger til ejerboliger under ordni n-gen kunne være økonomisk fordelagtig for de nye ejere. Det fremgår imidlertid også afforarbejderne, herunder især begrundelsen for reglen i forordningens § 11 om konjun k-turpant, at Landstinget ønskede at undgå spekulation i ordningen med henblik på opnåe l-se af hurtige økonomiske gevinster.Med reglen om konjunkturpant imødegik man risikoen for, at den nye ejer ve d videresalgumiddelbart efter omdannelsen realiserede den økonomiske forskel mellem boligens te k-nisk-økonomiske værdi og markedsværdien.I den udstrækning, det ville have været muligt at opnå tilsvarende fordele på anden må-de, måtte det efter forarbejderne ved behandling af ansøgninger om omdannelse af e n-familiehuse have været lovligt at søge sådan spekulation undgået.Det kan teoretisk tænkes, at der ville være en mulighed for at opnå en særligt gunstigøkonomisk stilling ved køb til den teknisk-økonomiske værdi og umiddelbart efterfølgendeudleje. Det vil f.eks. være tilfældet, hvis køberen i forvejen råder over en anden bolig ogkan opnå et afkast ved udleje af den købte bolig, som er gunstigt i forhold til den inv e-sterede kapital. I tilfælde, hvor købet alene havde til formål gennem en sådan fre m-gangsmåde at opnå en økonomisk fordel, måtte det således have været lovligt at giveafslag på ansøgninger om omdannelser af enfamiliehuse alene begrundet i hensynet til atundgå spekulation.Anvendelsesomådet for dette hensyn ville dog, som det fremgår, være begrænset tilåbenbare omgåelser af formålet med ordningen og dermed være meget snævert.Med baggrund særligt i dette spekulationshensyn gik landsstyret imidlertid den 29. a u-gust 2002 det skridt videre at stille krav om, at kun lejere, der havde beboet deres enfa-miliehus i mindst 5 år, kunne opnå tilladelse til køb. Spekulationshensynet blev hermedbrugt som grundlag for en begrænsningssregel, der medførte, at lejere af enfamiliehuseslet ikke kunne komme i betragtning som ejere under lejer til ejer-ordningen, før de hav-de boet i den pågældende bolig i mindst 5 år.

Selv om spekulationshensynet var lovligt, må det anses for yderst tvivlsomt, om dettehensyn kunne bære en regel, der indebar en sådan begrænsning af skønnet. Den mestoplagte risiko for spekulation var således imødegået ved reglen om konjunkturpant, ogmeget taler derfor for, at imødegåelse af spekulation i øvrigt måtte bero på en konkretvurdering i den enkelte sag.Da der heller ikke i øvrigt i lovens forarbejder, formål eller i sammenhængen med lovensøvrige bestemmelser synes at være grundlag for et krav om, at lejere af enfamiliehuseskulle have beboet boligen i 5 år, før omdannelse kunne finde sted, har denne praksisnæppe været lovlig.

Udover det ovenfor i pkt. 4.4.1 omtalte hensyn til Hjemmestyrets boligforsyning medklassificerede boliger og det i pkt. 4.4.2 omtalte spekulationshensyn kan man ikke umid-delbart af forordning nr. 5 af 21. maj 2002 med forarbejder udlede andre lovlige hensyn,som kunne begrunde afslag på ansøgninger om omdannelse af enfamiliehuse til ejerbol i-ger.Med forbehold for, hvad der følger af de forvaltningsretlige specialitetsprincipper, må detimidlertid antages, at planmæssige hensyn og andre hensyn til anden lovgivning ellerhensynet til særlige samfundsmæssige interesser efter en konkret vurdering ville kunnebegrunde afslag.Tilsvarende ville det formentlig have været lovligt at anlægge en restriktiv praksis i rela-tion til omdannelse af enfamiliehuse, såfremt man var nået frem til en situation, hvormålet for omdannelse af lejerboliger til privatboliger under ordningen var ved at værenået.

stemmelse med den i forordning nr. 5 af 21. maj 2002 foreskrevne procedure og på dederi fastsatte vilkår.Særligt for så vidt angår enfamiliehuse fremgår det, at adgangen til omdannelse af dissevar begrænset, dels i perioden fra den 29. august 2002 til den 12. marts 2004 af det ad-ministrativt fastsatte 5-års krav, dels af § 1, stk. 1, nr. 3, i bekendtgørelse nr. 25 af 11.september 2002, hvorefter boliger, der blev anvendt som chefboliger ikke kunne omdan-nes til ejerboliger.Det følger således af de af Landsstyret administrativt fastsatte regler, at der ikke harbestået noget retskrav på omdannelse af enfamiliehuse til ejerboliger under lejer til ejer -ordningen svarende til det retskrav, som lejere i dobbelthuse og flerfamilie huse havdeunder ordningen.Det fremgår videre af ovennævnte redegørelse, at disse administrativt fastsatte be-grænsninger blev respekteret i administrativ praksis.Der er intet i den nævnte redegørelse, der tyder på, at ansøgninger om omdannelse afenfamiliehuse administrativt er blevet behandlet som om, der bestod et retskrav på o m-dannelse af disse boliger. Tværtimod er der, som det fremgår nedenfor i pkt. 5, givetafslag på omdannelse, når der var tale om boliger, som ikke burde tages ud af puljenmed reserverede boliger.Der er heller intet i den nævnte redegørelse, der tyder på, at tilladelse til omdannelse afenfamiliehuse til ejerboliger er givet i situationer, hvor der undtagelsesvis burde væregivet afslag som følge af pligtmæssige hensyn, f.eks. hensynet til at undgå spekulation.Det må således konstateres, at Direktoratet for Boliger og Infrastrukturs administration aflejer til ejer-ordningen i relation til enfamiliehuse har været lovlig . Dog har det i periodenfra den 29. august 2002 til den 12. marts 2004 fastsatte 5-års krav næppe har haft denfornødne hjemmel i forordning nr. 5 af 21. maj 2002.

ning nr. 5 af 21. maj 2002 om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udle j-ningsboliger til ejerboliger. Dog har det i perioden fra den 29. august 2002 til den 12.marts 2004 fastsatte 5-årskrav næppe har haft den fornødne hjemmel. De 11 lejere, sommodtog afslag på deres ansøgninger om at erhverve deres boliger på grund af 5 års -kravet, blev imidlertid ved ophævelsen af den ulovlige praksis tilbudt genoptagelse afderes ansøgninger.Der er således ikke grundlag for den konklusion i Nuna Advokaters Notat I, at Hjemme-styret har behandlet ansøgninger om køb af enfamiliehus e efter samme kriterier som an-søgninger fra lejere af andre typer lejeboliger, og dermed som om lejere af enfamiliehusei strid med § 1, stk. 1, i forordning nr. 5 af 21. maj 2002 havde et retskrav på at købederes bolig.Det er heller ikke korrekt, når Nuna Advokater i Notat I konkluderer, at Hjemmestyret vedadministrationen af lejer til ejer-ordningen i relation til enfamilie huse burde have inddra-get hensynet til Hjemmestyrets økonomi ved at give afslag på ansøgninger om omdanne l-se, når "markedsværdien lå langt over den teknisk-økonomiske vurdering".

Hjemmestyret overtog boligområdet fra den danske stat den 1. januar 1987 ved ikraf t-træden af lov for Grønland nr. 944 af 23. december 1986 om boligforsyning, boligstøtte,leje af boliger m.v. samt Landstingsforordning nr. 11 af 22. decembe r 1986 om GrønlandsHjemmestyres udlejningsboliger.Reglerne for Landsstyrets administration af ventelister og anvisning af boliger er fastsat ide forskellige landstingsforordninger om leje af boliger, der løbende er blevet fastlagt ogændret af Landstinget.På tidspunktet for ikrafttræden af lejer til ejer-ordningen den 1. juli 2002 indeholdt land s-tingsforordningen om leje af boliger, jf. landstingsforordning nr. 5 af 31. maj 2001 omleje af boliger, følgende bestemmelser:

Stk. 2.Landsstyret fastsætter regler om anvisning og udlejning og om administrat i-on af ventelister, herunder om opkrævning og størrelse af gebyr i forbindelse medoptagelse på venteliste og i forbindelse med årlige genbekræftelser af ventelisten.[…]§ 6.Den fælles personalepulje fordeles i hver kommune med et antal bolignumre,der fastsættes af Landsstyret."Den 1. juni 2003 blev landstingsforordning nr. 5 af 31. maj 2001 ændret ved landsting s-forordning nr. 3 af 15. april 2003 om ændring af landstingsforordning om leje af boliger.Ved ændringen indførtes en nærmere regulering af personaleboligpuljen. Landstingsfo r-ordningen om leje af boliger indeholdt efter ændringen følgende bestemmelser:"§1.Forordningen gælder for leje, herunder fremleje, af hus og husrum til beboe l-se, uanset om lejen betales med andet end penge, og uanset om boligen delvist u d-lejes til andet end beboelse.

Stk. 2-4.(udeladt)Stk. 5.Hjemmestyret eller en kommune kan reservere boliger til bestemte formål.[…]§ 4.Hjemmestyrets personaleboliger er opdelt i 4 kategorier og anvises i følgenderækkefølge:1) boliger til Landsstyremedlemmer og direktører i de enkelte Landsstyreområder,2) boliger til afdelingschefer og tilsvarende i Hjemmestyrets centraladministration,der aflønnes efter lønramme 37 eller højere,3) boliger til kontorchefer i Hjemmestyrets centraladministration, der aflønnes efterlønramme 36 eller højere,

Stk. 2.Til opfyldelse af pligten til anvisning af boliger til de i stk. 1, nr. 1 nævnte,reserverer Hjemmestyret en række boliger. Til opfyldelse af pligten til anvisning afboliger til de i stk. 1, nr. 2 nævnte personale, kan Hjemmestyret reservere en ræ k-ke boliger."Af de almindelige bemærkninger til forslaget til landstingsforordning nr. 3 af 15. april2003, fremgår:"Hjemmestyret eller en kommune kan reservere en eller flere boliger fra udle j-ningsmassen med henblik på at anvende disse til særlige formål, f.eks. øremærkedeboliger og chefboliger."Og af bemærkningerne til § 4 fremgår:"Bestemmelsen angiver, hvorledes personaleboliger anvises og konsekvensen af i k-ke at tage imod en anvist bolig. Hjemmestyrets personaleboliger er opdelt i 4 kat e-gorier. Hjemmestyret kan reservere en pulje af boliger til anvisni ng til Landsstyre-medlemmer og direktører for direktoratet i de enkelte Landsstyreområder.Det fremgår endvidere af bestemmelsen, at chefboliger, dvs. boliger til afdeling s-chefer, kontorchefer og tilsvarende, anvises før boliger til øvrige ansatte vedHjemmestyret. Det fremgår endvidere af bestemmelsen, at denne fortrinsret alenegælder ansatte chefer ved Hjemmestyrets centraladministration.Chefer eller lignende ved underliggende institutioner har således ikke adgang tildenne fortrinsstilling, og Landsstyret kan fastsætte regler for anvisning af boliger tilunderliggende institutioner og virksomheder, herunder de af Hjemmestyrets akti e-selskaber, der har bolignumre."Antallet af personer, der havde ret til en chefbolig, blev således væsentligt indskræ nketmed ændringen af lejeforordningen.

Landstingsforordning nr. 5 af 31. maj 2001 med senere ændringer blev ophævet og e r-stattet af landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger. Den nye land s-tingsforordning trådte i kraft den 1. juli 200 5.Det fremgår af de almindelige bemærkninger til forslaget til landstingsforordning nr. 2 af21. maj 2005, at formålet med forordningen blandt andet var at præcisere de gældenderegler for anvisning af boliger til ansatte med ret til anvist bolig.Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 indeholder følgende bestemmelse om hje m-mestyrets adgang til at reservere boliger:"§5.Ledige boliger i ejendomme ejet af Hjemmestyret eller kommunerne skal a n-vises til boligsøgende i nævnte rækkefølge, boliger:1) - 5) (udeladt)6) der er reserveret til bestemte formål, jf. stk. 3.[…]

Stk. 3.Hjemmestyret eller en kommune kan reservere boliger til bestemte formål,herunder øremærke boliger til bestemte stillinger.[…]§ 13.Hjemmestyrets boliger, der anvises ti l ansatte med ret til anvist bolig, er op-delt i 4 kategorier og anvises i følgende rækkefølge:1) boliger til Landsstyremedlemmer og direktører for de enkelte Landsstyreområder,jf. § 14,2) boliger til afdelingschefer og tilsvarende i Hjemmestyrets centra ladministration,der aflønnes efter lønramme 37 eller højere, jf. § 15,3) boliger til kontorchefer i Hjemmestyrets centraladministration, der aflønnes efterlønramme 36 eller højere, jf. § 16,4) boliger til øvrigt personale i Hjemmestyrets centraladminis tration, underliggendeinstitutioner og virksomheder samt øvrige institutioner, virksomheder og de Hje m-mestyreejede aktieselskaber med ret til anvist bolig, jf. § 17.

Stk. 2.Landsstyret kan fastsætte regler om anvisning af boliger til de i §§ 16 og 17nævnte personer.§ 14.Til anvisning af boliger til Landsstyremedlemmer og direktører for de enkelteLandsstyreområder reserverer Hjemmestyret en række boliger, der benævnes he n-holdsvis Landsstyremedlems- og direktørboliger.[…]§ 15.Til anvisning af boliger til afdelingschefer i Hjemmestyrets centraladministr a-tion, der aflønnes efter lønramme 37 eller højere, kan Hjemmestyret reservere enrække boliger, der benævnes chefboliger.Af de specielle bemærkninger til § 5 i forslaget til landstingsforordning nr. 3 af 15. april2003, fremgår:"Hjemmestyret eller en kommune kan reservere en eller flere boliger fra udle j-ningsmassen med henblik på at anvende disse til særlige formål, f.eks. øremærkedeboliger og chefboliger."Og af de specielle bemærkninger til § 13 i forslaget til landstingsforordning nr. 3 af 15.april 2003, fremgår:"Hjemmestyret kan reservere en pulje af boliger til afdelingschefer og tilsvarende icentraladministrationen, der aflønnes efter lønramme 37 eller højere, men Hjemm e-styret har ingen pligt hertil."

Efter Hjemmestyrets overtagelse af boligområdet 1. januar 1987 blev den hidtidige pra k-sis med reservation af udlejningsboliger til forskellige formål videreført.Landsstyret har oplyst, at det ved administrationen af personaleboligpuljen var og fortsater almindelig praksis, at Hjemmestyrets departementer og underliggende institutionertildeles en række bolignumre, hvor hver bolignummer giver ret til at rekvirere en lejeb o-lig. Derudover er der indgået aftaler med eksterne parter om ret til at rekvirere bolignu m-re til Hjemmestyrets udlejningsboliger.En del af personaleboligpuljen er reserveret til anvendelse som landsstyre- og chefboli-ger. Ved administrationen af udlejningboliger gennemføres der løbende reservationer ogophævelser af øremærkning af boliger til chefboliger. Tildelingen af landsstyre - og chef-boliger er foregået efter instruks fra hen holdsvis Landsstyreformanden og den administr e-rende direktør (nu Landsstyrets Departementchef).Om den nærmere praksis ved administration af chefboligpuljen henvises til "Redegørelseom Landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes ud lejnings-boliger til ejerboliger", som også er citeret ovenfor under punkt 4.2. Følgende fremgår afredegørelsens punkt 7.4.2:"I gennem de sidste år er der derfor sket en særlig vurdering af ledige enfamilieh u-se og rækkehuse i Nuuk. Når en enfamiliebolig eller et rækkehus bliver meldt ledig,besigtiges boligen. Såfremt boligen er attraktiv og vedligeholdelsesniveauet er ti l-strækkeligt, reserveres boligen som chefbolig.

Når der indkommer en ansøgning om køb af bolig fra en lejer i en bolig, der er a n-vist som chefbolig, besigtiges boligen ligeledes. Hvis boligen vurderes som vel ve d-ligeholdt, gives der afslag på ansøgningen. Hvis boligens vedligeholdelsesniveau erfor lavt og der ikke er afsat tilstrækkelige renoveringsmidler til istandsættelse, u d-tages boligen af chefboligpuljen og kan sælges efter lejer til ejer ordningen.Chefboligpuljen evalueres løbende. Chefboligernes stand evalueres sammen medHjemmestyrets behov for chefboliger. Især da lejeforordningen blev ændret, sånogle chefer mistede adgang til chefboligpuljen, reducerede man chefboligpuljen.Beslutningen om, hvilke boliger der indgår i chefboligpuljen træffes af administrat i-onen efter fast praksis, der er videreført efter Hjemmestyrets overtagelse af boli g-området."Landsstyret har således fulgt en praksis, hvorefter Landsstyret tog stilling til, om boliger,der hidtil havde været klassificeret som chefboliger, kunne blive afklassificeret, enten nårboligen blev ledig, eller når Landsstyret modtog en anmodning om at overtage boligenefter lejer til ejer-ordningen.Hjemmestyret har i alt modtaget 22 ansøgninger om køb af en bolig, der på tidspunktetfor ansøgningen var øremærket som chefbolig. Af disse ansøgninger er 11 imødekommet,10 er afslået og 1 er stillet i bero.I hvert enkelt af de tilfælde, hvor ansøgningen enten er imødekommet eller afslået, harDirektoratet for Boliger og Infrastruktur foretaget en besigtigelse af den pågældendebolig med henblik på at vurdere, om boligen var i en sådan vedligeholdelsesmæssigstand, at den fortsat skulle være øremærket som chefbolig, eller om det ville kræve såbetydelige økonomiske ressourcer at sætte boligen i stand, at den burde udgå af chefb o-ligpuljen ved ledighed.Landsstyret har ved denne vurdering også inddraget hensynet til d et fremtidige behov forchefboliger.Ved samtlige de 11 boliger, der på anvisningstidspunktet var registreret som chefbolig,og som efterfølgende er solgt, har Direktoratet vurderet, at boligerne i den vedligeholde l-sesstandard, de fremstod i, ikke ville b live anvist som chefboliger ved ledighed, og at det

ville kræve betydelige ressourcer at føre disse op til "chefboligstandard", eller at boligen iøvrigt ikke fremstod som chefbolig, f.eks. pga. dens størrelse eller installationsniveau.Disse boliger har man derfor godkendt til at blive afhændet til lejeren.For så vidt angår de 10 boliger, hvor ansøgningen om køb er blevet afslået, har Landsst y-ret i 8 tilfælde foretaget en besigtigelse af boligen. I 6 tilfælde fandt Landsstyret, at bol i-gen fremstod i en sådan god vedligeholdelsesmæssig stand, at boligen burde blive i che f-boligpuljen, mens man i 2 tilfælde fandt, at boligerne havde en sådan god beliggenhed,at boligen burde blive i chefboligpuljen på trods af fornødne renoveringsomkostninger. Ide 2 tilfælde, hvor der ikke er foretaget en besigtigelse, er afslaget givet allerede pågrund af, at boligen var øremærket som landsstyrebolig.

Det følger af lejeforordningens § 1, stk. 5, samt af den praksis, der er fulgt siden Hjem-mestyrets overtagelse af boligområdet, at Landsstyrets har adgang til administrativt atreservere (øremærke) et antal af Hjemmestyrets udlejningsboliger til særlige formål, he r-under til brug som landsstyre- og chefboliger.En udlejningsbolig anses som reserveret til sådanne særlige formål, når Landsstyret træ f-fer afgørelse herom.Retsvirkningen af, at en udlejningsbolig reserveres til landsstyre - eller chefbolig, er, atden herefter ikke indgår i den almindelige per sonaleboligpulje, men i en særlig pulje fo r-beholdt landsstyremedlemmer og chefer.Retsvirkningen er endvidere, at en reserveret landsstyre - eller chefbolig heller ikke udenvidere vil kunne afhændes efter lejer til ejer -ordningen, jf. § 1, nr. 3, i beken dtgørelsenr. 25 af 11. september 2002 om, hvilke af Hjemmestyrets og kommunernes udlejning s-boliger, der ikke kan omdannes til ejerboliger.En udlejningsbolig, der er reserveret til landsstyre - eller chefbolig vil dog kunne afhæn-des under lejer til ejer-ordningen, hvis boligen forinden afklassificeres , fordi den ikke

Den ovenfor beskrevne hjemmel til at reservere et antal udlejningsboliger til særlige fo r-mål forudsætter, at Landsstyret gives adgang til såvel at klassificere som afklassificereudlejningsboliger. Adgangen til at reservere landsstyre - og chefboliger forudsætter end-videre, at der er et reelt behov, eller at der kan forudses et reelt behov for at opretholdereservationen.Retsvirkningen af, at en udlejningsbolig reserveres til landsstyre - eller chefbolig, ophørerpå det tidspunkt, der træffes beslutning om, at boligen skal afklassificeres.Ved såvel beslutningen om klassificering som afklassificering skal de almindelige forvalt-ningsretlige principper om skønsmæssige afgørelser overholdes.Ved afgørelserne om, hvorvidt en klassificeret chefbolig skulle afklassificeres efter atLandsstyret havde modtaget en ansøgning om at overtage boligen i henhold til lejer tilejer-ordningen, har Landsstyret inddraget hensynet til, at behovet for reserverede che f-boliger var blevet væsentligt reduceret efter vedtagelsen af Landstingsforordning nr. 3 af15. april 2003 om ændring af landstingsforordning om leje af boliger.Landsstyret har endvidere lagt vægt på at beholde de chefboliger, der fremstod som a t-traktive og godt vedligeholdte boliger, i chefbol igpuljen. Formålet hermed var at sikre enhøj standard af chefboliger, samt at udgifterne til vedligeholdelse af chefboligpuljen ifremtiden ville blive så lave som muligt.

Reglerne i bekendtgørelse nr. 25 af 11. september 2002 er fastsat af og kan løbende æ n-dres af Landsstyret, jf. § 1, stk. 5, i landstingsforordning nr. 5 af 21. maj 2002 om o m-dannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger.Om adgangen til at dispensere fra regler fastsat ved bekendtgørelse anføres følgende afGarde m.fl.: Forvaltningsret, Almindelige emner, 4. udg., 2004, s. 181f:"Som tidligere omtalt er regler, der fastsættes administrativt med hjemmel i loven,også bindende for forvaltningen selv, men da den regeludstedende myndighed joselv har fastsat reglerne, kan man hævde, at der ikke er tale om noget rent trinfø l-geproblem. Set ud fra et retssikkerhedssynspunkt (jf. lovtidendelovens regler omkundgørelse) er det imidlertid betænkeli gt, hvis der ikke gennem indsættelse af endispensationsbestemmelse gøres opmærksom på dispensationsmuligheden. Det kanføre til ulighed derved, at nogen går ud fra, at der ikke kan dispenseres, og derforikke indgiver ansøgning. I praksis er disse indvend inger dog ikke blevet anset forafgørende. […] Senere har ombudsmanden flere gange udtalt, at det anses for a l-mindeligt anerkendt i forvaltningsretlig praksis, at en administrativ bestemmelse,f.eks. en ministeriel bekendtgørelse, kan fraviges af den myndi ghed, der har ud-stedt den, selv om hjemmel herfor ikke er fastsat i bekendtgørelsen. Det er dog o g-så anført, at det af ordensmæssige grunde må foretrækkes, at der, når man kanforudse et behov for at dispensere, indsættes en udtrykkelig hjemmel hertil."Og i Gammeltoft-Hansen m.fl., Forvaltningsret, 2. udgave (2002), s. 313, anføres det:"Anordninger kan fraviges med hjemmel i loven eller med hjemmel i anordningenselv. Er der ikke indsat sådan dispensationshjemmel, er hovedreglen at forvaltni n-gen er bundet til at følge reglen. Den regeludstedende myndighed anses dog i pra k-sis for beføjet til at dispensere fra reglerne til fordel for borgerne selv om der ikkeer indsat en dispensationshjemmel i anordningen. Den konkrete dispensation skaldog ligge inden for lovens rammer. Denne opfattelse bygger på det praktiske syn s-punkt at når myndigheden kan ændre reglen, må den også kunne foretage denmindre vidtgående ændring som en konkret dispensation udgør. Heroverfor kan doganføres at ordensmæssige hensyn taler for at dispensationsadgangen fremgår afden kundgjorte regel, og at anerkendelse af en sådan adgang til dispensation kan

føre til ulighed idet borgere der sætter sig ind i reglerne, kan få det indtryk at etregelsæt der ikke omtaler dispensation, er indispen sabelt.I praksis er betænkelighederne ikke blevet anset for så tungtvejende at dispensat i-oner fra anordninger er blevet anset for ulovlige."Det bemærkes, at bekendtgørelsen er omfattet af begrebet "anordninger".Sammenholdes dette med bestemmelserne i forordningen om lejer til ejer-ordningen ogbekendtgørelsen udstedt i henhold hertil, må det konkluderes, at det ville være lovligt forLandsstyret at dispensere fra forbuddet i bekendtgørelsens § 1, nr. 3, når blot dispens a-tionen overholdt de almindelige forvaltningsretlige regler for udstedelse af forvaltningsa k-ter, jf. ovenfor.

Ved Landsstyrets afgørelser om, hvorvidt der skulle ske en afklassificering af de 22 chef-boliger, vurderes det på baggrund af gennemgangen af de enkelte sagsforløb og Lands-styrets praksis i øvrigt, at de kriterier, som Landsstyret har anvendt ved afgørelserne omafklassificering, var lovlige i henhold til det i pkt. 5.1 beskrevne regelgrundlag .Landsstyret har således i samtlige sager lovligt lagt vægt på det nuværende og fremtidigebehov for chefboliger, boligens egnethed som chefbolig samt omkostningerne til vedlig e-holdelse og renovering af boligen.Der er ikke ved gennemgang af sagerne grundlag for at konkludere, at Landsstyret skullehave inddraget usaglige hensyn, eller at afgørelserne om afklassificering skulle være ud-tryk for magtordrejning.Det forhold, at afklassificering er sket forud for, at boligerne er afhændet under lejer tilejer-ordningen, gør ikke, at afklassificeringen må anses for ulovlig. Dette må bero på enselvstændig vurdering af, om afklassificeringen er sket under varetagelse af lovlige hen-syn og i øvrigt i overensstemmelse med den fastlagte administrative praksis.

Der er ikke grundlag for at konkludere, at Landsstyret har manglet hjemmel til at gen-nemføre afklassificeringen af de 11 chefboliger, eller at afklassificeringen i øvrigt er sket istrid med retsgrundlaget, herunder reglerne i landstingsforordningen om leje af boliger .Der er heller ikke grundlag for at konkludere, at re glerne i bekendtgørelse nr. 25 af 11.september 2002 afskar boliger, der på ansøgningstidspunktet var rekvireret og anvendtsom chefbolig, fra afklassificering. Om de 11 chefboliger kunne afklassificeres beroedederfor på Landsstyrets lovlige praksis. Da afklassificering blev gennemført lovligt i over-ensstemmelse med denne praksis, var den efterfølgende afhændelse efter lejer til ejer -ordningen heller ikke i strid med bekendtgørelsen.

Ólafur og Martha Nielsen købte den 1. november 2004 bolig nr. 1915, Spindlers Bakke 16,3900 Nuuk, under lejer til ejer-ordningen.Det fremgår af det modtagne materiale, at salget skete efter ansøgning fra Ólafur P. N i-elsen af 5. maj 2004 til Direktoratet for Boliger og Infrastruktur.Da Ólafur P. Nielsen den 1. maj 2004 var blevet ansat som afdelingschef i afdelingen B o-lig og Fysisk Planlægning, der varetog alle opgaver inden for boliglovgivningen, herunderlejer til ejer-ordningen, blev ansøgningen behandlet af Direktoratets direktør Dorthe J o-hannsen med sekretariatsbistand fra kontorchef Ruth Lindhardt, Ejendomssektionen, dervaretog køb og salg af aktiver, samt kontorfuldmægtig Camilla Stenholt, som i 2004 stodfor sagsbehandlingen af alle sager om salg af boliger under lejer til ejer -ordningen.Den omhandlede bolig blev derfor den 1. juni 2004 besigtiget af direktør Dorthe Joha nn-sen og kontorchef Ruth Lindhardt, der konstaterede, at boligen var normalt istandsat,men fremstod som dårligt vedligeholdt over mange år. Dorthe Johannsen og Ruth Lind-hardt konkluderede, at boligen ikke fremstod som en chefbolig og indstillede derfor, atboligen blev udtaget af chefboligpuljen, hvorefter den ville kunne afhændes under lejer tilejer-ordningen.

I overensstemmelse med direktør Dorthe Joha nnsens indstilling blev boligen taget ud afchefboligpuljen, og Dorthe Johansen traf herefter den 9. juni 2004 afgørelse om, at a n-søgningen om køb af boligen kunne imødekommes på sædvanlige, n ærmere angivne vil-kår.Boligen blev herefter vurderet af ejendomsmægler. Da markedsværdien lå betydeligt overden teknisk-økonomiske vurdering, indstillede kontorchef Ruth Lindhardt og kontorful d-mægtig Camilla Stenholt den 25. august 2004, at boligen blev afhændet til den teknisk-økonomiske vurdering med tillæg af udgifter i forbindelse med handlen og konjunkturpantop til markedsværdien, hvorefter Ólafur og Martha Nielsen modtog købstilbud af 6. se p-tember 2004 i overensstemmelse hermed.Dette købstilbud accepterede Ólafur og Martha Nielsen i det hele.

Speciel inhabilitet foreligger efter § 3, stk. 1., nr. 1, i den grønlandske forvaltningslov,hvis den, der virker inden for den offentlige forvaltning, selv har en personlig eller øk o-nomisk interesse i sagens udfald. Da Ólafur P. Nielsen ikke deltog i behandlingen af s a-gen om salget af hans lejebolig i anden egenskab end lejer af boligen, har der imidlertidikke af denne grund foreligget inhabilitet.Spørgsmålet er, om hele Direktorate t for Boliger og Infrastruktur som myndighed var in-habilt ved behandlingen af sagen på grund af Ólafur P. Nielsens stilling som afdelingschefi direktoratet.Myndighedsinhabilitet er ikke reguleret hverken i den grønlandske eller den danske fo r-valtningslov. Principperne for bedømmelse heraf skal søges i den almindelige forval t-ningsret. Det antages her, at personlig inhabilitet hos lederen af en hierarkisk forvalt-ningsmyndighed som refleksvirkning kan medføre myndighedsinhabilitet, hvis der ikkeinden for myndigheden findes en stedfortræder for lederen. Synspunktet er det, at selvom lederen ikke deltager i afgørelsen af sagen, kan der bestå et sådant afhængighed s-forhold mellem lederen og de underordnede medarbejdere, at der er risiko for, at dett ekan påvirke sagens afgørelse.

Spørgsmålet er navnlig opstået i sager, hvor en minister har haft personlige interesser ien sag, som vedkommende ministerium skulle afgøre. Selv i denne situation er udgang s-punktet dog, at sagen kan behandles af embedsmæn dene i det pågældende ministerium,men med reference til en anden ad hoc udpeget minister. Hensynet til, at sagen behand-les med den fornødne sagkundskab, medfører således som altovervejende hovedregel, atsagen ikke bør overføres til behandling af embedsmæ nd i et andet ministerium. Der kanherom henvises til Gammeltoft-Hansen m.fl.: Forvaltningsret, 2. udgave (2002), side280f, Vogter: Forvaltningsloven med kommentarer, 3. udgave (2001), side 157ff, Gardem.fl.: Forvaltningsret - Sagsbehandling, 6. udgave (2007), side 124ff, Jørgen Steen S ø-rensen: Myndighedsinhabilitet og ministres personlige inhabilitet i UfR 2005B, side 205ffsamt til Folketingets Ombudsmands udtalelser refereret i FOB 2003, side 289, og FOB2004, side 226.

Da den foreliggende sag om Ólafur og Martha Nielsens overtagelse af deres lejebolig blevbehandlet af Ólafur P. Nielsens foresatte, direktør Dorthe Johan nsen, der var øversteleder for Direktoratet for Boliger og Infrastruktur, har der efter de ovenfor omtalte almi n-delige forvaltningsretlige regler ikke foreligget myndighedsinhabilitet.Efter det oplyste bestod der således mellem Dorthe Joha nnsen og Ólafur P. Nielsen etalmindeligt over-underordnelsesforhold, og der er ikke fremkommet oplysninger om andresærlige forhold, der kan give anledning til at rejse tvivl om direktør Dorthe Johan nsenshabilitet.Der er videre under hensyntagen til, at afgørelsen blev truffet af direktør Dorthe Joha nn-sen, ikke grundlag for at antage, at kontorchef Ruth Lindhardt og kontorfuldmægti g Ca-milla Stenholt i deres sagsbehandling kan befrygtes at have været påvirket af underord-nelsesforholdet i forhold til Ólafur P. Nielsen. Hertil kommer, at de pågældendes sa g-kundskab med hensyn til behandling af sager under lejer til ejer -ordningen med styrketalte imod at overføre sagen til behandling i et andet direktorat under Landsstyret.Der ses således ikke at være grundlag for at antage, at der skulle have foreligget inhab i-litet i forbindelse med afgørelserne i sagen om Ólafur og Martha Nielsens ov ertagelse afderes lejebolig under lejer til ejer-ordningen.

Da daværende afdelingschef Ólafur P. Nielsen ikke selv deltog i behandlingen af sagenom erhvervelse af Spindlers Bakke 16 i anden egenskab end som lejer, har der ikke pågrund af dennes personlige interesse i sagen foreligget speciel inhabilitet.Da overtagelsen af boligen blev behandlet af direktør Dorthe Johannsen, der var øversteleder for Direktoratet for Boliger og Infrastruktur, har der videre efter almindelige for-valtningsretlige regler og principper heller ikke foreligget myndighedsinhabilitet.

7.1. Ordningens udformningIndledningsvis bemærkes, at der - da Nuna Advokater i øvrigt ikke har anset ordningenfor at have skattemæssige konsekvenser - alene tages stilling til Nuna Advokaters konkl u-sion i pkt. 5.5.2. i Notat II om, at køberen efter indkomstskattelovens § 13, stk. 1, erskattepligtig af det etablerede konjunkturpant på det tidspunkt, hvor der indg ås en ende-lig og bindende aftale om køb af boligen.Idet der henvises til oplysningerne om ordningen ovenfor i pkt. 1 -4 og i Nuna AdvokatersNotat I-II, skal særligt fremhæves følgende:Landstingsforordning nr. 5 af 21. maj 2005 om omdannelse af Hjemmest yrets og kommu-nernes udlejningsboliger til ejerboliger etablerede en ordning med salg af det offentligesudlejningsboliger til private lejere.Ordningen var ifølge de almindelige bemærkninger til forordningsforslaget fremsat som"et led i de igangværende bestræbelser på at øge forsyningen af privatejede boliger" og"for at imødekomme kommunernes ønske om salg af deres udlejningsboliger i forbindelsemed projektet "lejer til ejer" samt borgernes ønske om at købe deres nuværende lejerb o-lig som ejerbolig."I bemærkningerne anføres, at det på baggrund af estimater fra Landsstyreområdet forBolig- og Infrastruktur og de finansielle institutioner forventes

"… at det i de første 5 år på landsplan er muligt at sælge ca. 375 boliger (30.000m2) omfattende såvel enfamilie- og dobbelthuse, rækkehuse samt mindre etage-ejendomme. Aktiviteten vil dog være afhængig af den konkrete interesse, muligh e-den for ekstern finansiering og den generelle økonomiske politik."Efter ordningen havde lejere af enfamilieshuse mulighed for at søge om køb af deres bo-lig, mens lejere i dobbelt- og flerfamilieshuse havde et retskrav på, under nærmere fas t-satte betingelser, at købe deres lejebolig.Landstingsforordningen fastlægger direkte i § 8, stk. 2, den pris, som lejeren kan erhve r-ve boligen til. Bestemmelsen er sålydende:

"Købesummen skal indeholde alle de omkostninger, der relaterer sig til om dannel-sen og salget af boligerne. Bestemmelsen indebærer tillige, at basis for fastsætte l-sen af købesummen er ejendommens teknisk-økonomiske værdi. Derved undgås, aten eventuel boligmangel kan få indflydelse på boligens pris."Efter forordningens § 7, stk. 4, kan Landsstyret fastsætte regler om, hvordan den te k-nisk-økonomiske vurdering skal foretages. Sådanne regler blev fastsat ved bekendtgøre l-se nr. 9 af 12. maj 2003 om teknisk-økonomiske vurdering af Hjemmestyrets og komm u-nernes udlejningsboliger. Efter de ved bekendtgørelsen udstedte retningslinier er denteknisk-økonomiske vurdering lig genanskaffelsesprisen for boligen efter fradrag for ve d-ligeholdelse og afskrivninger.Ifølge forordningens § 7, stk. 1, nr. 2, skulle der ved indgåelsen af købsafta le foreliggeoplysninger om boligens teknisk-økonomiske vurdering, boligens værdi og den forventedesalgspris ved offentligt salg. Af § 7, stk. 3, fremgår endvidere følgende:

"Ejendommens eller boligens værdi og forventede salgspris ved offentligt salg s kalopgøres af en ejendomsmægler og indeholde forudsætningerne for opgørelse afhenholdsvis værdien og salgsprisen, jf. § 11. Det højeste af disse to beløb er u d-trykket for markedsvurdering."Som allerede nævnt fremgår det af de almindelige bemærkninger, at det var bevidst, atkøbesummen blev fastsat til en pris, der kunne være lavere end markedsprisen. Om ba g-grunden herfor anførte landsstyremedlemmet Jørgen Wæver Johansen i et samråd den29. april 2002 endvidere følgende:

"Jeg har i forbindelse med overvejelserne under udarbejdelse af denne nye foror d-ning taget i betragtning, hvordan det kan være, at markedsprisen afviger fra bol i-gernes materielle værdi, det vil sige deres teknisk -økonomiske værdi?Svaret er desværre ligetil. Knaphed, dvs. en for stor efterspørgsel efter boliger iforhold til det begrænsede udbud. Hvem har så været med til at skabe denne kna p-hed? Det har det offentlige, der både i det væsentlige har stået for den direkte b o-ligforsyning, og samtidig har forhindret andre i at etablere sig på markedet, idet detoffentlige alene har opkrævet en symbolsk husleje, som ingen andre investorer villekunne leve af.

"Såfremt en boligs markedsværdi er betydeligt højere end boligens genopførelse s-pris, og boligen tilbydes lejerne til denne betydeligt højere pris, kan det frygtes, atkun de færreste lejere har økonomi til at købe deres bolig.[…]I betragtning af den generelle økonomiske risiko en lejer løber ved at købe sin l e-jerbolig, samt risikoen for prisfald på markedet for ejerboliger, finder Landsstyretikke, det vil være i overensstemmelse med Landsstyrets generelle politik at udnytteden overophedning, der hersker på boligmarkedet i flere lokaliteter i landet."For at modvirke spekulation i forbindelse med videresalg af boliger, der var blevet o m-dannet til ejerboliger, skulle der i henhold til forordningens § 11, stk. 1, gives sælgerneet konjunkturpant, såfremt købesummen var 5 pct. lavere end boligens markedsvurd e-ring. Det bestemmes i § 11, stk. 3, at dette konjunkturpant nedskrives over 10 år med1/10 hvert år, og pantet forfalder efter § 11, stk. 4, til betaling ved ejerskifte og ved a f-ståelse i forbindelse med skiftebehandling, bortset fra ejerskifte ved arv.Ethvert salg af boligen i 10-års perioden til et beløb, der er lavere end købesummen (denteknisk-økonomiske vurdering) med tillæg af konjunkturpantets restpålydende, vil påføreejeren et reelt økonomisk tab.Som begrundelse for, at der over en 10-årig periode sker en lineær nedskrivning af ko n-junkturpantet, anføres det i de specielle bemærkninger til § 11:

"Samlet set vurderes køberen under lejer til ejer ordningen at være skattepligtig ihenhold til indkomstskattelovens § 13, stk. 1, af det etablerede konjunkturpant,dvs. i alle de tilfælde, hvor der købes til under markedsprisen. Det skattepligtigebeløb opgøres til konjunkturpantets værdi på etableringstidspunktet før nedskri v-ning.Det vurderes ikke at have betydning for skattepligten, at ordningen er etableret udfra et overordnet boligpolitisk hensyn, eller om konjunkturpantet betegnes som engave, et tilskud eller noget andet. Det afgørende er, at køb af en bolig med ko n-junkturpant indebærer, at den pågældende person opnår en aktualiseret økonomiskfordel ved at overtage en bolig til under markedspris, idet konjunkturpantet aleneer en betinget forpligtelse og ikke en gæld. Der er endvidere lagt vægt på, at der ertale om en tilsigtet begunstigelse for at overtage ejer -risikoen, at der i udgangs-punktet ikke skal ske tilbagebetaling af fordelen og at køber i udgangspunktet selver herre over de omstændigheder, der kan udløse tilbagebetaling af fordelen.Det fremhæves samtidig, at den herved opnåede økonomiske fordel ikke er fritagetfor beskatning efter forordningen om lejer til ejer eller efter indkomstskatteloven.Beskatningen finder sted i det indkomstår, hvori der indgås endelig bindende aftaleom køb af boligen, jf. SDI meddelelse nr. 31 af 20.02.1975.Resulterer konjunkturpantet på et senere tidspunkt i e n betaling, vurderes der atvære krav på genoptagelse såvel ordinært som ekstraordinært, jf. §§ 47 og 48 ilandstingslov nr. 11 af 2. november 2006 om forvaltning af skatter, således at ska t-teyderen kan få nedsat den skattepligtige værdi af konjunkturpante t med den efter-følgende betaling."

Som det fremgår heraf, er det Nuna Advokaters vurdering, at selve den ved loven fastsa t-te købesum for boligen indebærer en skattepligtig økonomisk fordel for køberne i de ti l-fælde, hvor der er etableret et konjunkturpant .7.3. Vurdering og konklusionDer er hverken i Landstingsforordning nr. 5 af 21. maj 2002 eller i indkomstskattelovenudtrykkeligt taget stilling til mulige skattemæssige konsekvenser af lejer til ejer -ordningen. Hvorvidt den tilfører køberen af boligen en skattepligtig indtægt, beror derforpå en fortolkning af disse love.Den grønlandske indkomstskattelovs §§ 13, 14, 24 og 34 bygger grundlæggende påsamme principper som den danske statsskattelovs §§ 4 -6, og de mindre forskelle, der ermellem bestemmelserne, har ikke betydning for vurderingen af problemstilling i nærv æ-rende sag.Det er derfor ubetænkeligt - og har også udtrykkeligt støtte i motiverne til den grønlan d-ske indkomstskattelov - at lægge til grund, at de pågældende bestemmelser skal unde r-gives en identisk fortolkning.Den gældende grønlandske indkomstskattelovs § 13, stk. 1, der indholdsmæssigt svarertili den bestemmelse, der gjaldt i 2002, fastsætter følgende:

"Den skattepligtige indkomst omfatter med de undtagelser og begrænsninger derfølger af nærværende landstingslov, den skattepligtiges samlede årsindtægter udenhensyn til, om indtægterne stammer fra Grønland eller ikke, og om de består i pe n-ge eller formuegoder af pengeværdi."Denne bredt formulerede bestemmelse indebærer som udgan gspunkt, at enhver modta-get økonomisk fordel er skattepligtig, medmindre fordelen er omfattet af undtagelserne iindkomstskattelovens bestemmelser, især § 34. Og det er uden betydning, om den øk o-nomiske fordel består i penge eller formuegoder af pengeværdi . Men det er samtidig etkrav, at den økonomiske fordel er endeligt erhvervet eller realiseret.Den blotte mulighed for at oppebære en indkomst er ikke skattepligtig. Skatteyderen skalsåledes have et retskrav på indkomsten.

"I begrebsmæssig henseende stilles krav om en umiddelbar økonomisk fordel, derforbedrer den økonomiske evne, og som kan omsættes til forbru g. Som det fremgårdirekte af ordlyden, stilles intet krav om, at den økonomiske fordel indebærer enkontantbetaling, idet skattepligten også omfatter "Formuegoder af Pengeværdi", detvil sige fordringer af naturalgoder, naturalydelser m.v. Skattepligtige indkomsterbestående af naturalgoder må i princippet opgøres til omsætningsværdien på in d-komsttidspunktet"(understreget her).Det centrale spørgsmål er derfor, om den foreliggende ordning ikke blot er udtryk for enskattefri besparelse, men opfylder de nævnte krav til, at der foreligger en realiseret in d-komst, som kan anses for skattepligtig.Det er klart, at køberen i medfør af ordningen har opnået en besparelse i forhold til, hvadboligen kunne sælges til ved et frit salg på købstidspunktet. Men denne besparelse er endirekte følge af forordningens regler, og besparelser, der følger af offentligretlig regul e-ring, er utvivlsomt skattefrie. Fra praksis kan nævnes de skattefrie besparelser, som b e-boerne i fjerntliggende bygder har haft - og i et vist omfang fortsat har - i kraft en én-prissystemet for en række varer. Nævnes kan endvidere den besparelse, som kan opnåsved køb af transportydelser, når billetpriserne er reduceret som følge af offentlige tilskud.Kravet om, at indkomsten skal være realiseret, kan kun anses for opfyldt, hvis køberenøkonomisk stilles bedre, fordi han køber et formuegode, der umiddelbart kan realiseresmed fortjeneste.Ser man på situationen på købstidspunktet, har køberen ikke opnået en økonomisk fordel.Dette skyldes, at det i alle de situationer, hvor den teknisk-økonomiske værdi er 5 pct.lavere end den skønnede markedsværdi, følger af forordningens § 11, stk. 1, at køberenskal give sælgeren et konjunkturpant, der fuldstændig modsvarer den potentielle økon o-miske fordel.Den indkomstmulighed, som følger af den lavere købesum, neutraliseres således i erhve r-velsesåret af det beløbsmæssigt helt identiske konjunkturpant. Køberen har derfor ikke

mulighed for at realisere en gevinst, der forbedrer hans økonomiske situation. På erhv er-velsestidspunktet har køberen således ikke i kraft af de lovbestemte overdragelsesvilkår ilejer til ejer-ordningen fået tilført en økonomisk fordel.Under disse omstændigheder vil en beskatning af køberen på erhvervelsestidspunktetikke være forenelig med det grundlæggende krav om, at indkomsten skal være realiseret.På den baggrund og under hensyn til de yderligere fortolkningselementer, der omtalesnedenfor, kan køberen på købstidspunktet ikke anses for - som antaget af Nuna Advoka-ter - at være tilført et skattepligtigt beløb, der kan opgøres til konjunkturpantets værdifør nedskrivning.Heller ikke konjunkturpantets nedskrivning over en 10 -årig periode kan anses for at tilfø-re køberen en skattepligtig indkomst.Konjunkturpantet neutraliserer enhver mulighed for at opnå en formuefordel på erhve r-velsestidspunktet. Om der på et senere tidspunkt som følge af nedskrivningen opstår ensådan formuefordel, er det på grund af markedskræfternes betydning for boligpriserneikke muligt at sige noget sikkert om.Hvis boligpriserne er stabile eller stigende, vil nedskrivningen kunne indebære en økon o-misk fordel. På den anden side hviler konjunkturpantet som en latent byrde på køberen,hvis boligen afstås inden for 10 års-perioden. Det skal herved fremhæves, at der somtidligere nævnt er den konsekvens af konjunkturpantet, at en afståelse af ejendommen tilen pris, der er lavere end den teknisk -økonomiske vurdering med tillæg af konjunkturpa n-tets pålydende, vil påføre ejeren et reelt tab.Som det fremgår af forarbejderne, har ejer til lejer-ordningens regler om købesummensfastsættelse desuden haft til formål at sikre, at købesummen ikke skulle fastsættes underhensyn til den aktuelle situation på boligmarkedet, som blev vurderet til i høj grad at v æ-re præget af boligmangel skabt af det offentlige selv. Det offentlige burde ikke kunnedrage (urimelig) fordel af denne selvskabte situation, hvor ikke blot den generelle øk o-nomiske risiko, som køberne ville påtage sig, men også risikoen for prisfald på markedetfor ejerboliger, måtte forventes i væsentligt omfang at afholde lejerne fra at købe deresboliger, hvis købesummen blev fastsat til den vurderede markedsværdi.

Man må forstå forarbejderne således, at vurderingen har været, at der var en reel muli g-hed for et prisfald på boligmarkedet - eventuelt også som følge af det yderligere boligu d-bud i kraft af lejer til ejer-ordningen.Forarbejdernes beskrivelse af baggrunden for konjunkturpantet og nedskrivningen mådesuden forstås således, at de i forordningen fastl agte købsvilkår har været resultatet aflovgivers overordnede afvejning af de gevinstmuligheder og tabsrisici, som køberne villeopnå/påtage sig, og at det har været den samlede vurdering, at det næppe ville væremuligt i rimeligt omfang at sikre gennemførelsen af lejer til ejer-ordningen uden en ned-skrivning af konjunkturpantet. Denne overordnede vurdering ville i betydelig grad blivepåvirket af en eventuel beskatning af nedskrivningen.En beskatning af den løbende årlige nedskrivning af pantet, uden at ejendommen ersolgt, vil således reelt ikke tage hensyn til, at købsvilkårene er udtryk for en afvejning afkøbernes gevinstmuligheder og tabsrisici, og vil desuden føre til, at køberne til det offen t-lige altid betaler et "vederlag" i kraft af ordningen, s om overstiger købesummen (nemligmed skatteværdien af konjunkturpantet). For køberen ville den reelle købesum derforvære den aftalte købesum med tillæg af et beløb svarende til skatten af konjunkturpa n-tet.I hvert fald når henses til, at dette resultat fremstår som værende i strid med både for-ordningens ordlyd og, navnlig, med forarbejdernes beskrivelse af, hvilken pris køberneskulle betale, og hvilket vederlag det offentlige skulle oppebære, er der ikke fornødenhjemmel til at gennemføre en sådan beskat ning.Om det i Nuna Advokaters Notat II anførte om, at køberne umiddelbart kan realisere engevinst ved at udleje den bolig, der er overtaget til en pris under markedsprisen, bemæ r-kes, at en skatteyder, der køber sin bolig, ganske vist kan vælge at frafly tte boligen forat udleje den. Men det fører jo blot til, at vedkommende vil skulle leje eller erhverve enanden bolig til markedslejen eller -prisen. Skatteyderens økonomiske evne vil derfor ikkeblive forbedret ved at udleje boligen fremfor at blive boen de.Teoretisk er der dog den mulighed, at skatteyderen i forvejen råder over en anden bolig,f.eks. hvis der er tale om en person, der kun har haft til hensigt at bo i Grønland i entidsbegrænset periode. I et sådant tilfælde kan der muligvis opnås et afk ast ved udleje afboligen i Grønland, som er gunstigt i forhold til den ved købet investerede kapital.

Denne indkomstmulighed beror imidlertid på skatteyderens individuelle forhold og vil blotvære udtryk for, at den pågældende - netop som følge af sine individuelle forhold - harmulighed for at "gøre en god handel" ved anvendelsen af de generelle købsvilkår, somforordningen fastsætter.Desuden bemærkes, at muligheden for i sidste ende at opnå en salgsgevinst ved at bib e-holde boligen i en årrække for derefter at sælge den, når konjunkturpantet helt eller i detvæsentlige er nedskrevet, er størst i relation til de ejendomme, hvor forskellen mellemden teknisk-økonomiske vurdering og den vurderede markedspris forholdsmæssigt erstørst. Den teknisk-økonomiske vurdering tager ikke højde for forskelle i prisniveauet iforskellige dele af Grønland, og den tager heller ikke højde for boligens konkrete beli g-genhed (herunder såkaldt herlighedsværdi), hvilket medfører, at forskellen mellem dennevurdering og den vurderede markedspris vil variere fra bolig til bolig.Lovgiver har imidlertid bevidst valgt at fastsætte ensartede, generelle regler om køb e-summens størrelse. Og når der generelt ikke er grundlag for at gennemføre en hel ellerdelvis beskatning af forskellen mellem den teknisk-økonomiske vurdering og den vurdere-de markedspris, ses der heller ikke at være hjemmel til at gennemføre en beskatning i desituationer, hvor muligheden for at drage økonomisk fordel af forordningens generelleordning konkret forekommer mest sandsynlig.