Til lovforslag nr. L 173 Folketinget 2004 - 05 (2. samling) Betænkning afgivet af Boligudvalget den 0. juni 2005 2. udkast (Ændringsforslag fra økonomi    - og erhvervsministeren) Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Salg af private andelsboligforeningsejendomme) [af økonomi - og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen)] 1. Ændringsforslag Økonomi  - og erhvervsministeren har stillet 3 ændringsforslag til lovforslaget. 2. Udvalgsarbejdet Lovforslaget blev fremsat den 1. juni 2005 og var til 1. behandling den 3. juni 2005    . Lovforslaget blev efter 1. behandling henvist til behandling i Boligudvalget. Møder Udvalget har behandlet lovforslaget i 2 møder. Dispensation fra bestemmelsen i § 13, stk. 1, i Forretningsorden for Folketinget Udvalget indstiller, at der dispenseres fra bestemmelsen i § 13, stk.   1, således  at lovforslaget kan komme til 3. behandling tidligere end 30 dage efter lovforslagets fremsættelse. Høring Et   udkast   til   lovforslaget   har   inden   fremsættelsen   været   sendt   i   høring,   og økonomi -   og erhvervsministeren sendte den 1. juni 2005  dette udkast til udvalget, jf. alm. del –   bilag 36. Den 2. juni 2005 sendte økonomi - og erhvervsministeren de indkomne høringssvar samt et notat herom til udvalget. Den 6. og 7. juni 2005 sendte økonomi - og erhvervsministeren supplerende høringssvar til udvalget. Skriftlige henvendelser Udvalget  har  i  forbindelse  med  udvalgsarbejdet  modtaget  1  skriftlig   henvendelse  fra  Jakob Nielsen, København. Økonomi  - og erhvervsministeren har over for udvalget kommenteret henvendelsen.

2 Spø rgsmål Udvalget har stillet 30 spørgsmål til økonomi - og erhvervsministeren til skriftlig besvarelse, som denne har besvaret. Samråd Udvalget   har   stillet   et   samrådsspørgsmål   til   økonomi -   og   erhvervsministeren   til   mundtlig besvarelse.  Ministeren  har  besvaret  spørgsmålet  i  et  samråd  med  udvalget  den  9.  juni  2005. Ministeren har efterfølgende sendt udvalget det talepapir, der lå til grund for ministerens besvarelse af spørgsmålet. 3. Indstillinger og politiske bemærkninger [] Inuit    Ataqatigiit,    Siumut,    Tjóðveldisflokkurin    og    Fólkaflokkurin        var    på    tidspunktet    for betænkningens  afgivelse  ikke  repræsenteret  med  medlemmer  i  u dvalget  og  havde  dermed  ikke adgang til at komme med indstillinger eller politiske udtalelser i betænkningen. En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt i betænkningen. 4. Ændringsforslag med bemærkninger Æ n d r i n g s f o r s l a g Af    økonomi - og erhvervsministeren, tiltrådt af et <>tal: Til § 1 1) I det under nr. 1 foreslåede  § 2, stk. 2, indsættes efter 1. pkt.: »En nystiftet andelsboligforening kan dog erhverve beboelseslejligheder i en bygnings uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager, som er opdelt i ejerlejligheder i medfør af § 10, stk. 2, i lov om  ejerlejligheder.  To  eller  flere  andelsboligforeninger,  hvis  ejendomme  er  opført  kontinue rligt som   en   samlet   bebyggelse   eller   som   har   fælles   friarealer,   kan   uanset   fo  rbuddet   i   1.   pkt. sammenlægges.  « [Undtagelser fra erhvervelsesforbuddet] Til § 2 2) I stk. 2 indsættes efter »aftaler  «: », der er indgået efter lov ens ikrafttræden,  «. [Præcisering af ikrafttrædelsestidspunkt] 3) I stk. 3 ændres »§ 2, stk. 2, 2. pkt.  « til: »§ 2, stk. 2, 4. pkt.«. [Konsekvensændring]

3 B e m æ r k n i n g e r Til nr. 1 Med  det  foreslåede  nye  2.  pkt.  foreslås  det,  at  der  indføres  en  undtagelse  fra det  foreslåede erhvervelsesforbud på 5 år. Ved lov nr. 488 af 9. juni 2004 om ændri  ng af lov om ejerlejligheder, lov om almene boliger samt støttede   private   andelsboliger   m.v.   og   forskellige   andre   love.   (Etablering   af   tagboliger   og omdannelse af ledige erhvervslokaler til boliger) vedrørende bl.a. etablering af tagboliger blev det muliggjort,  at  der  i  uudnyttede  tagetager  eller  på  en  eller  flere  nye  etager  kan  etableres  nye beboelseslejligheder, som kan opdeles i en eller flere selvstændige ejerlejligheder.   Denne mulighed har eksisterende andelsboligforeninger også. Undtagelsen    er    tiltænkt    den    situation,    at    en    eksisterende    andelsboligforening    etablerer beboelseslejligheder   i   tagetagen,   som   opdeles   i   en   eller   flere   ejerlejligheder   i   medfør   af ejerlejlighedslovens  §  10,  stk.  2,  hvorefter  andelsboligforeningen  ønsker  at  sælge  tagetagen  til  en nystiftet andelsboligforening. Erhvervelsesforbuddet i den i lovforslaget foreslåede § 2, stk. 2, i andelsboligloven åbner ikke op for denne mulighed, hvilket vil betyde, at den eksisterende andelsboligforening ikke kan overdrage lejlighederne  i  tagetagen  til  en  ny  andelsboligforening,  men  kun  har  mulighed  for  at  overdrage taglejlighederne  til  en  investor  med  henblik  på  udlejning  eller  enkeltvis  som  ejerlejligheder.  For ikke at fratage foreningen denne mulighed, forslås indført en undtagelse til erhvervelsesforbud  det, som  gør  det  muligt  for  en  nystiftet  andelsboligforening  at  erhverve  beboelseslejligheder,  der  er etableret i tagetagen i en ejendom ejet af en andelsboligforening og opdelt i ejerlejligheder i medfør af ejerlejlighedslovens § 10, stk. 2. Det foreslås med det nye 3. pkt., at der indføres endnu en undtagelse fra erhvervelsesforbud  det i 1. pkt.,  som  medfører,  at  to  eller  flere  andelsboligforeninger  uanset  forbud det  i  1.  pkt.  godt  kan sammenlægges. Formålet   med   undtagelsen   er   at   give   mulighed   for,   at   der   kan   ske   sammenlægninger   af andelsboligforeninger, hvis ejendomme er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, eller hvis foreningerne   har   fælles   friarealer.   D  et   kan   i   visse   tilfælde   være   hensigtsmæssigt   for   mindre foreninger at slå sig sammen af praktiske årsager. En  forudsætning  for,  at  sammenlægningen  kan  foretages,  er,  at  foreningernes  ejendomme  er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, eller at for eningerne har fælles friarealer. Der  skal  samtidig  være  tale  om  en  reel  sammenlægning  af  foreningerne,  således  at  samtlige tidligere andelshavere i de respektive foreninger bliver andelshavere i den sammenlagte forening. Til nr. 2 Det foreslås med ændring   sforslaget at præcisere ikrafttrædelsesb estemmelsen i lovforslagets § 2, stk. 2, hvoraf det fremgår, at den foresl å ede bestemmelse i andelsboliglovens § 2, stk. 2, jf. § 9, stk. 1, finder anvendelse på aftaler om erhvervelse af ejendomme, som efter lovens  ikrafttræden er eller har været ejet af en andelsboligforening, et boliga  ktieselskab eller et boliganpartsselskab. Der  er  i  forbindelse  med  høringen  over   lovforslaget  rejst  spørgsmål  til,  hvilke  omstændigheder, der konkret skal til, før en ejendom er blev et erhvervet af en investor. Det   er   hensigten,   at   det   foreslåede   erhvervelsesforbud   i   andelsboligl ovens   §   2,   stk.   2, (lovforslagets  §  1,  nr.  1)  skal  finde  anvendelse  fremover,  så ledes  at  ejendomme,  der  er  blevet

4 overdraget   inden   lovens   ikrafttræden – uanset   overtagelsestidspunktet   –   ikke   omfattes   af erhvervelsesforbuddet.  Det  væsentlige  er,  om  der  er  indgået  en  bindende  aftale  inden  lovens ikrafttræden.   Det   præciseres   derfor   med   ændringsforslaget,   at   erhverve lsesforbuddet   finder anvendelse på aftaler, der  er indgået efter lovens ikraf ttræden. Det væsentlige er dermed, hvornår en bindende  aftale  er indgået og i kke, om overtagelsesdagen ligger før eller efter lovens ikrafttr æ  den. Der  vil  som  udgangspunkt  være  indgået  en  bindende  aftale  om  overdr   agelse  af  ejendommen  på det tidspunkt, hvor der foreligger en underskrevet købsaftale , men det vil altid bero på en konkret aftaleretlig vurdering, hvor vilkår og betingelser for aftalen b edømmes konkret. Til nr. 3 Der er tale om en konsekvensændring som følge af ændr ingsforslag 1.   Inge-Lene Ebdrup (V)   Michael Aastrup Jensen (V)   Kurt Kirkegaard Jensen (V) Marion Pedersen (V)   Søren  Pind (V)   Anita Knakkergaard (DF)   Henrik Brodersen (DF) Jakob Axel Nielsen (KF) nfmd.   Allan Niebuhr (KF)   RenéSkau Björnss on (S)   Hüseyin   Arac (S) Jytte Andersen (S)   Lissa Mathiasen (S) fmd.   Rasmus Prehn (S)   Charlotte Fischer (RV) Holger K. Nielsen (SF)   Frank Aaen (EL) Inuit   Ataqatigiit,   Siumut,   Tjóðveldisflokkurin   og   Fólkaflokkurin   havde   ikke   medlemmer   i udvalget. Folketingets sammensætning Venstre, Danmarks Liberale Parti (V) 52 Enhedslisten (EL) 6 Socialdemokratiet (S) 47 Tjóðveldisflokkurin (TF) 1 Dansk Folkeparti (DF) 24 Inuit Ataqatigiit (IA) 1 Det Konservative Folkeparti (KF) 18 Siumut (SIU) 1 Det Radikale Venstre (RV) 17 Fólkaflokkurin (FF) 1 Socialistisk Folkeparti (SF) 11

5 Bilag 1 Oversigt over bilag vedrørende L 173 Bilagsnr.    Titel 1 Notat om salg af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger (Århus  -modellen), fra øko nomi- og erhvervsministeren 2 Høringssvar og høringsnotat, fra økonomi   - og erhvervsministeren 3 Kopi af svar på spm. 1 -6 på B 43 fra Skatteudvalget 4 Tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget 5 Artikel fra Jyllandsposten af 3/6-05 om loft over andelspriser 6 Høringsnotat 7 Supplerende høringssvar 8 Supplerende høringssvar, fra økonomi  - og erhvervsministeren 9 Henvendelse af 7/6-05 fra Jakob Nielsen 10 1. udkast til betænkning 11 Ændringsforslag, fra økonomi    - og erhvervsministeren Oversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 173 Spm.nr. Titel 1 Spørgsmålet er tilbagetaget 2 Spm. om konsekvenser for nuværende andelshavere ved, at maksimalpriserne gælder ved et samlet salg af andelene, til økonomi   - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 3 Spm. om, hvilke konsekvenser det får, såfremt maksimalpriserne på grundlag af en valuarvurdering reguleres efter forbrugerprisindekset for nuværende andelshavere, til økonomi   - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 4 Spm. om rettigheder for de andelshavere, som ikke vil sælge deres andel, hvis andelsboligforeningen opløses, til økonomi  - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 5 Spm. om der kan fastsættes regler om, at der i vedtægterne indføres bestemmelser om enstemmighed ved beslutninger om at opløse andelsboligforeningen, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 6 Spm. om ministeren vil yde teknisk bistand til ændringsforslag således, at maksimalpriser også er gældende ved salg efter andelsboligforeningen er opløst, til økonomi  - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 7 Spm. om investor/developers muligheder for låneoptagning ved en

6 suspendering af tilbudspligten på 5 år forbedres for derigennem at kunne presse priserne op, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 8 Spm. om muligheden for at indarbejde en dispensationsbestemmelse, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 9 Spm. om skærpet tilsyn af huslejenævnet, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 10 Spm. om staten på anden måde   kan indkassere fortjenesten ved salg som svarer til fritagelsen for ejendomsbeskatning, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 11 Spm. om gennemsnitlig værdi fritagelsen fo  r ejendomsskat på andelsboliger repræsenterer, til økonomi   - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 12 Spm. om omgåelse af spærrereglen, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 13 Spm. om ministeren finder det bedre, at andelsboliger overgår til privat investor til dyre lejeboliger end at prisbillige andelsboliger overgår til dyre andelsboliger, til økonomi  - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 14 Spm. om udarbejdelse af notat med beskrivelse af det ekspropriative ved at ændre reguleringsmekanismen i prisudvikling for andelsboliger, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 15 Spm. om beregning over andelshavernes særlige gevinster ved salg til investor, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 16 Spm. om lovforslaget vil stoppe for salget af billige andelsboliger, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 17 Spm. om eksempler på videresalg af andelsbolig via stråmand for så at generhverve ejendommen på andelsbasis, til økonomi  - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 18 Spm. om form for spekulation når invester køber andelsboligforening og sælger til nye lejere/beboere, til økonomi   - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 19 Spm. om skøn af antal andelsboligforeninger købt af investor der vil blive renoveret efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 20 Spm. om antal udført e moderniseringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 i solgte andelsboliger, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 21 Spm. om ministeren ser det som en fordel, at andelsboligforeningen gennemfører modernisering efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 forud for et salg, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

7 22 Spm. om prisudvikling gennem de seneste 10 år for private udlejningsboliger til ren privat beboelse, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 23 Spm. om, hvorfor der er forskel i valuarvurderingen, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 24 Spm. om kommentar til henvendelse af 7/6-05 fra Jakob Nielsen, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 25 Spm. om kommentar til udtalelse fra Dansk Ejendomsmæglerforening om, at fortsatte muligheder for at indhente skattefrie gevinster ved salg af ejendomme, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 26 Spm. om kommentar til Dansk Folkepartis udtalelse om, at lovforslaget v il åbne en ladeport for investorer og spekulanter, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 27 Spm. om udnyttelse af hul ved at andelshavere sælger til investorer, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 28 Spm. om andelshavere fraflytter deres andelsbolig ved salg af deres forening, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 29 Spm. om uddybelse af udsagn om, at ikke alle billige boliger forsvinder fra byens centrum og om fastsættelse af frem  tidige huslejefastsættelse efter et salg af andelsboligforeningen, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 30 Spm. om salg af andelsboligforening til stråmand, hvis der ikke var kommet et indgreb, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå Oversigt over samrådsspørgsmål vedrørende L 173 Samråds - spm.nr. Titel A Samrådsspm. om redegørelse for lovforslaget indhold og uddybelse af besvarede spørgsmål, til økonomi   - og erhvervsministeren